21-13 Bestemmingsplan ruimte voor ruimte Molenbaan- bijlage 2.2 toelichting

BESTEMMINGSPLAN RUIMTE VOOR RUIMTE, MOLENBAAN OISTERWIJK

ORDITO.NL

BESTEMMINGSPLAN

RUIMTE VOOR RUIMTE, MOLENBAAN OISTERWIJK

GEMEENTE OISTERWIJK Planstatus

Vastgesteld

Datum

12 - 07 - 2021

Plan identificatie

NL.IMRO.0824.BPRvRMolenbaan-VA01

Auteur(s)

Cristian van Kuijk

Ordito b.v.

E

info@ordito.nl

Postbus 94

T

0161 801 022

5126 ZH

I

www.ordito.nl

Gilze

KVK

54811554

TOELICHTING

1.

Inleiding

3

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6

Aanleiding Ligging en begrenzing plangebied Doel van het plan Vigerende bestemmingsplannen Bij het plan behorende stukken Leeswijzer

3 4 5 5 7 7

2.

Bestaande situatie

8

2.1 2.2

Historie en ruimtelijke structuur omgeving Bestaande situatie

8 9

3.

Toekomstige situatie

11

3.1 3.2. 3.3. 3.4.

Stedenbouwkundig plan Welstand Duurzaamheid Verkeer en parkeren

11 13 14 15

4.

Beleidskader

17

4.1 4.2 4.3

Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

17 18 24

5.

Randvoorwaarden

31

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10

Bedrijven en milieuzonering Bodemkwaliteit Cultuurhistorie en archeologie Externe veiligheid Natuurwetgeving Geluid Geurhinder Luchtkwaliteit Water M.e.r.-beoordeling

31 31 33 37 39 43 44 46 47 58

6.

Juridische aspecten

60

6.1 6.2

Planvorm Toelichting op de bestemmingen

60 60

7.

Uitvoerbaarheid

63

7.1 7.2

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

63 63

|2

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Molenbaan Oisterwijk

|3

1.

INLEIDING

1.1

Aanleiding

Aan de Molenbaan aan de noordzijde van Oisterwijk realiseert de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte een nieuwbouwplan voor 19 woningen, passend in de provinciale regeling voor Ruimte voor Ruimte woningen in de Verordening Ruimte. Het plan bestaat uit 7 reeds onherroepelijke Ruimte voor Ruimte woningen en 12 extra Ruimte voor Ruimte woningen, in combinatie met een robuuste landschappelijke inpassing. In ruil voor deze Ruimte voor Ruimte kavels zijn elders in Brabant stallen voor intensieve veehouderij gesaneerd. Het te realiseren woonmilieu met vrijstaande Ruimte voor Ruimte woningen op royale percelen aan de Molenbaan is passend op deze locatie aan de rand van de kern op de overgang naar het landschap, waar een landelijke woonsfeer gewenst is. Het wordt een duurzame ontwikkeling met naast nul op de meter en gasloze woningen een fraaie en robuuste landschappelijke inpassing rekening houdend met de historische groenstructuur in het omringende coulissenlandschap en een goede opvang van het regenwater. Via de Molenbaan en Pannenschuurlaan ligt de locatie op korte afstand van de N65. De Ruimte voor Ruimte kavels worden aan individuele kopers verkocht, die een eigen bouwplan gaan ontwikkelen. Op deze wijze kunnen de kopers hun eigen woonwensen optimaal vormgeven, binnen de gestelde beeldkwaliteitseisen, hetgeen kan leiden tot vernieuwende en experimentele architectuur.

Door de landschappelijke inpassing en de beperkte bouwhoogte vanwege de molenbiotoop zijn de individueel vormgegeven woningen ruimtelijk goed inpasbaar. Het plan biedt daarnaast goede mogelijkheden voor het ontwikkelen van bijzondere woonconcepten zoals CPOkavels, seniorenwoningen of eco-woningen. Sociale woningbouw is vanwege de landelijke ligging van de locatie en het gewenste woonmilieu minder passend. Het totale plan betreft de bouw van 19 woningen met de Ruimte voor Ruimte regeling. Voor het zuidelijke gedeelte van het plangebied is reeds een onherroepelijke bestemming voor 7 Ruimte voor Ruimte woningen aanwezig. In de tussenliggende jaren is het de eigenaar niet gelukt de kavels te verkopen en de ontwikkeling daadwerkelijk tot stand te brengen. Hiervoor is een aantal oorzaken te geven, waarvan de vorige crisis er één is. Daarnaast is gebleken dat de kavels, in hun huidige vorm en ligging niet verkoopbaar zijn. De locatie heeft te weinig kwaliteit en de ontsluiting is vreemd gesitueerd. Gelet op de beperkingen van de locatie is, in een breder verband naar het gebied gekeken. Hierbij is tevens de eerder door de gemeente opgestelde visie op bebouwingsconcentraties betrokken, alsmede de (later opgestelde) Omgevingsvisie waarin de visie op bebouwingsconcentraties ook is meegenomen.

Op basis van het bredere perspectief op de omgeving en reeds geformuleerd, gemeentelijk, beleid, is een aangepaste verkaveling opgesteld en zijn aanpalende gronden aangekocht.

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Molenbaan Oisterwijk

|4

Om de realisatie van de 12 extra Ruimte voor Ruimte woningen en de aanpassing van de verkaveling voor 7 reeds onherroepelijke Ruimte voor Ruimte woningen in het zuidelijke gedeelte van het plangebied mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Het voorliggend plan heeft als doel een adequaat planologisch kader te scheppen voor de ontwikkeling. In het kader van de aanpak van de mestproblematiek hebben agrariërs in reconstructiegebieden in Noord-Brabant een sloopvergoeding van de provincie ontvangen om hun veehouderijbedrijf te beëindigen en de leegkomende stallen te slopen. Om die uitgekeerde stallensloopsubsidies terug te verdienen, is de Provincie Noord-Brabant met private partijen een publiek-private samenwerking aangegaan op grond waarvan de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte CV is opgericht. Ruimte voor Ruimte CV heeft tot doel circa 2.700 woningbouwkavels in Noord-Brabant te ontwikkelen waarop particulieren hun eigen woning realiseren.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen aan de noordwestzijde van de kern Oisterwijk. Het plangebied grenst aan de zuidkant aan de Kerkhovenbaan met daarachter bebouwing van de kern Oisterwijk. Het plangebied grenst in het westen en het noorden aan agrarisch gebied. Aan de oostkant grenst het plangebied aan de bestaande woonpercelen langs de Molenbaan. Iets verder naar het oosten ligt de Pannenschuurlaan, de verbinding vanaf de N65 richting Oisterwijk.

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Molenbaan Oisterwijk

|5

Ligging en begrenzing plangebied aan de noordwestzijde van de kern Oisterwijk

1.3

Doel van het plan

Door middel van het voorliggend bestemmingsplan wordt de ontwikkeling van het plan met maximaal 12 extra woningen juridisch planologisch mogelijk gemaakt.

1.4

Vigerende bestemmingsplannen

Voor het plangebied vigeren momenteel de volgende bestemmingsplannen: 

Bestemmingsplan ‘Woongebieden Oisterwijk’ Vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 12 juli 2013;

Het zuidelijke gedeelte van het plangebied is opgenomen in het Bestemmingsplan ‘Woongebieden Oisterwijk’. Dit gedeelte van het plangebied heeft de bestemming ‘Wonen – Ruimte voor Ruimte’. In het aangegeven bouwvlak mogen maximaal 7 woningen gebouwd worden. Daarnaast is de maximale goothoogte 4 m en de maximale bouwhoogte 8 m. Het bouwvlak heeft de bouwaanduidingen ‘vrijstaand’ en ´specifieke bouwaanduiding – 4´. Langs de Kerkhovenbaan is een strook van 5 meter breed bestemd als ´Groen´. De oorspronkelijke ontsluitingsweg heeft de bestemming ‘Verkeer’. Verder ligt er over een klein gedeelte in het zuiden van het plangebied de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie – 5’. In de omgeving van het plangebied ligt de Kerkhovense molen. De Kerkhovense molen is gelegen op een afstand van circa 114 m van het plangebied. Het plangebied ligt in de molenbiotoop van de Kerkhovense molen. Aan de molenbiotoop is de dubbelbestemming ‘Waarde – Cultuurhistorie’ toegekend.

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Molenbaan Oisterwijk

|6

Uitsnede vigerend bestemmingsplan ‘Woongebieden Oisterwijk’

  



Bestemmingsplan ‘Buitengebied’ Vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 29 juni 2011; Bestemmingsplan ‘Buitengebied correctieve herziening’ Vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 3 november 2016; Bestemmingsplan ‘Buitengebied geconsolideerde versie’ Het bestemmingsplan ‘Buitengebied’, dat in 2011 is vastgesteld en de ‘Buitengebied correctieve herziening’, dat is vastgesteld in 2016, zijn hierin samengevoegd. Parapluplan Parkeren Oisterwijk vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 4 oktober 2018

Uitsnede vigerend bestemmingsplan ‘Buitengebied’

Het noordelijke deel van het plangebied is opgenomen in de bestemmingsplannen ‘Buitengebied’ (2011) en ‘Buitengebied correctieve herziening’ (2016).

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Molenbaan Oisterwijk

|7

Dit gedeelte van het plangebied heeft de bestemming ‘Agrarisch’. Door middel van de dubbelbestemming ‘Waarde – Cultuurhistorie’ is een regeling voor de molenbiotoop opgenomen. Daarnaast ligt over het gedeelte een gebiedsaanduiding ‘overige zone – beperkingen veehouderij 1’, een gebiedsaanduiding ‘wro-zone – ontheffingsgebied – 3’ en een gebiedsaanduiding ‘reconstructiewetzone – extensiveringsgebied – 1’.

1.5

Bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan bestaat uit de volgende onderdelen: •

•

•

1.6

Verbeelding: Op de verbeelding zijn de bestemmingen in het plangebied weergegeven. Deze bestemmingen zijn gerelateerd aan de in de planregels opgenomen juridische regeling. Planregels: In de planregels is het gebruik van de binnen het plangebied aangegeven gronden, opstallen en ander gebruik van de gronden juridisch geregeld. Per bestemming is aangeven wat er binnen die bestemming mogelijk en/of toegestaan is. Toelichting: In de toelichting worden de aan het plan ten grondslag liggende gedachten en de uitkomsten van eventueel uitgevoerde onderzoeken opgenomen.

Leeswijzer

In hoofdstuk twee van de toelichting wordt de bestaande situatie omschreven, met onder andere daarin de ligging, de historie en de ruimtelijke opbouw. In het derde hoofdstuk wordt de toekomstige situatie besproken. In het vierde hoofdstuk wordt het vigerend beleid op rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau uitgelicht. Vervolgens komen in hoofdstuk vijf de randvoorwaarden aan bod. Hoofdstuk zes geeft de planbeschrijving en de juridische aspecten van het plangebied weer. Afgesloten wordt met hoofdstuk zeven waarin de uitvoerbaarheid ter sprake komt.

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Molenbaan Oisterwijk

|8

2.

BESTAANDE SITUATIE

2.1

Historie en ruimtelijke structuur omgeving

Het plangebied ligt in de gemeente Oisterwijk op de overgang van de kern Oisterwijk naar het buitengebied. Oisterwijk kreeg in 1212 marktrechten van de hertog Hendrik I van Brabant en werd gesticht op het grondgebied van de parochie Oost-Tilburg. Dit verklaart ook de naam ‘Oisterwijk’, het was de oostelijke wijk van Tilburg. In het jaar 1230 kreeg het voor het eerst stadsrechten en zo ontstond de ‘stad’ Oisterwijk. Tegen het einde van de 14e eeuw had Oisterwijk reeds zijn huidige hoofdstructuur, bestaande uit een brede, plein-achtige straat van bijna een kilometer lang, de Plaatse geheten, voortgekomen uit de oude marktplaats die in 1212 stadsrechten kreeg. Aan beide zijden lagen knooppunten van wegen. In het oosten waren wegen naar Oirschot, Boxtel, 's-Hertogenbosch, Haaren en Heusden. Vanuit het westen waren wegen naar Moergestel, Tilburg en Heukelom. In Oisterwijk bestond vanouds enige met textiel verbonden nijverheid, gebaseerd op laken en linnen. Verder was ook de leerlooierij van belang. Deze was toeleverancier voor onder meer de schoenindustrie. Ook was er een belangrijke meubelindustrie, die nu behoorlijk ingekrompen is. Daarnaast kreeg Oisterwijk een spoorwegstation in 1865.

Afbeelding 4 Topografische gemeentekaart Oisterwijk (plangebied is rood omlijnd)

De gemeente Oisterwijk kreeg haar huidige vorm in 1997. De nieuwe gemeente bestaat uit de kernen, Oisterwijk, Heukelom en Moergestel. Per 1 april 2016 heeft de gemeente Oisterwijk 25.813 inwoners. Per 1-1- 2021 wordt de gemeente uitgebreid met de kern van de gemeente Haaren.

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Molenbaan Oisterwijk

|9

De gemeente Oisterwijk is een groene gemeente, gelegen tussen Tilburg en Boxtel. De gemeente geldt als een toeristische trekpleister vanwege de vele vennen en bossen, zoals de natuurgebieden Oisterwijkse Bossen en Vennen, De Kampina, Oude Hondsberg, Ter Braakloop en Galgeven en het Moergestelse Broek. De natuurgebieden vallen (grotendeels) onder Het Groene Woud, een overkoepelend nationaal landschap, gelegen in verscheidene Noord-Brabantse gemeenten. Verder doet ook het Brabants Vennenpad de gemeente Oisterwijk aan. Het noordelijke en westelijke deel van de gemeente (waar de kern Oisterwijk ligt) rekent men tot de streek van de Meierij van ’s-Hertogenbosch, het zuidoostelijke deel (waar de kern Moergestel ligt) tot de streek van de Kempen. Voor de 20e eeuw gaf het landschap ten zuiden van de kern Oisterwijk een andere aanblik, in plaats van bossen waren er uitgestrekte heidevelden. Doordat men ophield de schapen de heidevelden te laten begrazen en door aanplanting van bomen ontstonden er grote bosgebieden. Bijzonder was dat er veel meer vennen waren dan in andere soortgelijke gebieden van Noord-Brabant. Ook nu nog is dat het geval. In 1801 werd reeds met de bebossing begonnen. Ten noorden van Oisterwijk vindt men voornamelijk landbouwgebied. Door Oisterwijk stromen verscheidene beken, zoals de van de zuidkant binnenkomende Reusel.

Een andere, door De Kampina stromende beek is de Rosep, die uitmondt in de Esschestroom. Laatstgenoemde verlaat in noordoostelijke richting de gemeente om zich verderop bij de Dommel te voegen. De ruimtelijke structuur van de kern Oisterwijk wordt gekenmerkt door de oostwest-richting van langgerekte lijnvormige elementen, zoals de Voorste Stroom-Achterste Stroom, de wegen, de spoorlijn en het dorpshart-/centrum met het langgerekte marktplein. De noordzuidgerichte oude uitvalswegen: Moergestelweg, Pannenschuurlaan en Gemullehoekenweg zorgen voor een verdere verdeling van de lineaire ruimtelijke opbouw van de kern. Hierdoor is er sprake van min of meer homogene deelgebieden die elk mede als gevolg van een afgeronde ontwikkeling in verschillende perioden ook specifieke ruimtelijke kenmerken vertonen. Deze algemene ruimtelijke karakteristiek voor de kern Oisterwijk geldt ook voor de woongebieden. Oisterwijk heeft gevarieerde woongebieden. Die afwisseling en het karakter van de verschillende gebieden, is het waard om te behouden.

2.2

Bestaande situatie

Het plangebied grenst aan de zuidkant aan de Kerkhovenbaan met daarachter bebouwing van de woonbuurt Pannenschuur, gelegen in de kern Oisterwijk. De Kerkhovenbaan zelf is een onverhard pad, dat niet voor doorgaand verkeer toegankelijk is. De Kerkhovenbaan is wel toegankelijk voor bestemmingsverkeer, met name om de langs gelegen agrarische percelen te ontsluiten. In het westen en noorden grenst het plangebied aan agrarisch gebied. Aan de oostkant grenst het plangebied aan de bestaande woonpercelen langs de Molenbaan. Iets verder naar het oosten ligt de Pannenschuurlaan, de verbinding vanaf de N65 richting Oisterwijk. Aan de overkant van de Pannenschuurlaan ligt de Paprikakwekerij De Molen. Het plangebied is opgebouwd uit twee verschillende percelen. Het zuidelijke gedeelte van het plangebied is in het huidige bestemmingsplan bestemd voor 7 Ruimte voor Ruimte woningen, maar het perceel is momenteel feitelijk nog braakliggend. Het gedeelte in het noorden heeft een agrarische bestemming. Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Molenbaan Oisterwijk

|10

Het plangebied bestaat momenteel uit agrarische gronden, graslanden en braakliggend terrein. Er zijn verder verspreid over het plangebied enkele houtsingels aanwezig. In het zuidoostelijke, zuidelijke en zuidwestelijke gedeelte van het plangebied is een braakliggend terrein met beplanting gelegen. Aan de zuidwestzijde en zuidoostzijde is het plangebied begrensd met ondiepe sloten. Het noordelijke en noordwestelijke gedeelte van het plangebied bestaat uit een weiland met paarden en een kleine poel. Verder zijn er twee robuuste houtwallen bestaande uit een wilgenwal en een gemengde bomenwal. Deze houtwallen zijn karakteristiek voor het plangebied. De omgeving van het plangebied bestaat uit weilanden, akkers en tuinen. Het plangebied is gelegen binnen de molenbiotoop van de Kerkhovense molen. Dit betekent dat binnen een cirkel van 200 meter vanaf de molen een bouwhoogte van 7 meter is toegestaan. Buiten de cirkel van 200 meter is in het plangebied een bouwhoogte van 8 meter toegestaan.

Begrenzing en bestaande situatie plangebied ‘Ruimte voor Ruimte Kerkhovenbaan, Oisterwijk’

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Molenbaan Oisterwijk

|11

3.

TOEKOMSTIGE SITUATIE

3.1

Stedenbouwkundig plan

De ontwikkeling door Ruimte voor Ruimte CV II heeft betrekking op een Ruimte voor Ruimte locatie nabij de Molenbaan grenzend aan en in de kern Oisterwijk. Middels de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte CV is het mogelijk woningen te realiseren door de ingeleverde (fosfaat) rechten van stoppende agrarische bedrijven. De Ontwikkelingsmaatschappij zal de 19 Ruimte voor Ruimte kavels verkopen als woningbouwkavels. Daarvan zijn reeds 7 woningen bestemd in het bestemmingsplan ‘Woongebieden Oisterwijk’. Daarnaast zullen er maximaal 12 extra woningen gebouwd worden. In het stedenbouwkundig plan is rekening gehouden met de molenbiotoop. Dit betekent dat de bouwhoogte in het westelijke deel van het plangebied niet meer dan 8 meter bedraagt. In het oostelijke deel van het plangebied geldt binnen de cirkel van 200 meter vanaf de molen een bouwhoogte van maximaal 7 meter.

Verkavelingsplan ‘Ruimte voor Ruimte Molenbaan, Oisterwijk’

Lagenbenadering: In de ruimtelijke planvorming is de lagenbenadering van evident belang voor de analyse van het gebied en het daarbij behorende ontwerp. Er zijn 3 lagen te benoemen: 1. Fysieke ondergrond met daarbij behorend het biotische en abiotische systeem en het watersysteem 2. Netwerk van infrastructuur ook wel de netwerklaag genoemd. Hiervan maakt ook het energienetwerk onderdeel uit

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Molenbaan Oisterwijk

|12

3.

Menselijke activiteiten zoals wonen, werken en recreëren. Dit wordt ook wel de occupatielaag genoemd. Wat is de fysieke neerslag van de menselijke activiteiten.

De drie lagen worden geografisch geanalyseerd op de verschillende onderdelen. Uit deze analyse volgt dan een ontwerp en daarna worden daarin afwegingen gemaakt. Analyse eerste laag: De eerste laag bestaat uit het abiotische en biotische systeem alsmede uit het watersysteem. Het abiotische systeem gaat over de volgende aspecten: de hoogteligging of de maaiveldhoogte, de bodemopbouw/bodemtypen/grondsoort, de waterdoorlatendheid van het bovenste pakket, de aanwezigheid van keileem evenals karakteristieken van dit keileem zoals dikte, diepteligging, reliëf en geulen in het keileem, het (actuele en historische) grondgebruik. Het biotische systeem gaat over bodemleven, van belang hierbij is de vegetatie en ecologische diversiteit (waaronder ook biodiversiteit). Het watersysteem bestaat uit de volgende aspecten: het ecologische systeem, veiligheid en functionaliteit, beleving en recreatie. Als we kijken naar het plangebied dan wordt, door de toevoeging van groene en blauwe elementen geen afbreuk gedaan aan bovengenoemde aspecten. Integendeel, er wordt een bijdrage geleverd aan de biodiversiteit en het ecologische systeem. In het landschappelijk inpassingsplan (bijlage, Ordito, 13 november 2020) is dit nader uitgewerkt op soortenniveau waaruit te destilleren valt dat de toevoeging een bijdrage levert aan de biodiversiteit in het plangebied.

Daarbij is er in het gebied geen sprake van archeologische waarden die in het geding zijn. Door dit plangebied te onttrekken aan het agrarische gebruik wordt tevens een bijdrage geleverd aan de vermindering van meststoffen en de daarmee samenhangende verontreiniging. Analyse tweede laag: het ontwerp van het gebied voegt wat infrastructuur toe voor de ontsluiting van het gebied en de kavels. Het toekomstige plangebied kan worden aangesloten op het bestaande elektriciteitsnetwerk dat reeds aanwezig is. Echter, er kan ook voor worden gekozen dit meer duurzaam op te lossen. Zie hiervoor de paragraaf over duurzaamheid. Dit kan eveneens een kwaliteitsimpuls geven, naast hetgeen is gezegd eerder in deze notitie. Op gebied van verkeer en infrastructuur leidt deze ingreep niet tot hele andere concepten. Hiermee is dit plangebied zondermeer toe te voegen aan het bestaande netwerk. Analyse derde laag: het is evident dat er, door het toevoegen van woningen een andere occupatie van het plangebied gaat plaatsvinden waar het gebied thans voornamelijk agrarisch is. Echter al bij de toestemming tot het ontwikkelen van de 7 kavels eerder, is besloten hier een overwegend woonvlek van te maken. Hiervoor is toen al sprake geweest van het beëindigen van een agrarisch bedrijf (Molenbaan 14 en 16). De huidige ontwikkeling bouwt dit alleen verder uit.

Hierbij wordt tevens een robuuste landschappelijke inpassing gekozen die een bijdrage levert aan de beleving van toekomstige gebruikers. Tevens levert dit een bijdrage aan de biodiversiteit in het gebied. Deze verbetert doordat weiland wordt vervangen door goed ingepaste woningbouw. Landschappelijk inpassing Voor het stedenbouwkundig plan vormt de bestaande verkavelingsrichting en de landschappelijke structuur van het omringende coulissenlandschap de basis. Er is een landschappelijk raamwerk opgesteld met de huidige houtwallen als basis, welke aangevuld worden met een groenzone van

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Molenbaan Oisterwijk

|13

min. 4 meter breed langs de noordelijke en zuidelijke rand van het plangebied. Deze groenzones komen aan de achterzijde van de kavels. Op deze wijze ontstaat een goede overgang naar het aangrenzende landschap en naar de historische structuur van de Kerkhovenbaan. Aan de westzijde is voorzien in een bredere landschappelijke zone (ca. 30 m breed), waarin de bestaande houtwal is opgenomen. In deze zone komt naast beplanting ook een extra waterberging in de vorm van een wadi of poel. Op deze wijze is er een groene afronding en kwaliteitsverbetering in het gebied. De groene randen langs de buitenzijden bieden het landschappelijke kader waarbinnen de woningen worden gerealiseerd. De nieuwe straat krijgt groene bermen van minimaal 2 meter breed waarin aan één zijde van de weg bomen worden geplant en de bestaande houtwal wordt ingepast. Het plangebied heeft daardoor een landelijke uitstraling. Als erfscheidingen worden bij voorkeur hagen toegepast, zodat aangesloten wordt bij de landelijke sfeer van de omgeving. Voor het plangebied is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld (bijlage, Ordito, 13 november 2020). Het landschappelijke inpassingsplan is door middel van het opnemen van een voorwaardelijke verplichting in de planregels juridisch geborgd.

Bouwregels De volgende bouwregels worden aangehouden:  Er mogen uitsluitend vrijstaande woningen worden gebouwd;  De woningen worden evenals een aanbouw en uitbouw, bijgebouw en overkapping binnen het bouwvlak gebouwd;  Een hoofdgebouw mag worden gebouwd op een perceel met een oppervlakte van niet minder dan 500 m2 en niet meer dan 1.000 m2;  De goothoogte bedraagt niet meer dan 4 meter en de bouwhoogte bedraagt niet meer dan 8 meter. In het oostelijke deel geldt als gevolg van de molenbiotoop een bouwhoogte van maximaal 7 meter;  De inhoud van het hoofdgebouw mag niet minder dan 500 m3 en niet meer dan 900 m3 bedragen.  De inhoud van een geïntegreerde garage/berging mag niet meer dan 300 m3 bedragen.  De dakhelling bedraagt ten minste 350 en ten hoogte 550 ten opzichte van horizontaal vlak.  De maximale oppervlakte voor een aanbouw en uitbouw, bijgebouw en overkapping is 200 m2.  De maximale goothoogte voor een aanbouw en uitbouw, bijgebouw en overkapping is maximaal 3 meter en de bouwhoogte is maximaal 7 meter.

3.2.

Welstand

De gemeente Oisterwijk hanteert geen welstandsbeleid meer. De Ruimte voor Ruimte kavels worden aan individuele kopers verkocht, die een eigen bouwplan gaan ontwikkelen. Voor de planontwikkeling is een beeldkwaliteitplan opgesteld (bijlage, Ordito, 28 april 2021). Op deze wijze kunnen de kopers hun eigen woonwensen optimaal vormgeven, aan de hand van het beeldkwaliteitsplan, dat is gekoppeld aan de regels. Door de landschappelijke inpassing en de beperkte bouwhoogte zijn de individueel vormgegeven woningen ruimtelijk goed inpasbaar.

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Molenbaan Oisterwijk

|14

3.3.

Duurzaamheid

De gemeente onderkent de effecten van klimaatverandering, de noodzaak voor het besparen en opwekken van duurzame energie en voelt de verantwoordelijkheid om hieraan te werken. Er zal op een bewuste en verantwoordelijke manier met de aarde om worden gegaan. De gemeente wil bovendien bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen veel meer aansluiten bij natuurlijke systemen, water langer vasthouden en het watersysteem leidend laten zijn bij locatiekeuzes. In alle integrale ambities komen duurzame ambities terug. De gemeente wil meer grip krijgen op de betekenis en effecten van duurzaamheid, zodat het preciezer kan zijn in de acties die ze onderneemt en in het inspireren van de samenleving om bij te dragen aan de duurzame samenleving. Hiervoor kan samengewerkt worden met de regio, een gemeentelijke aanjager op het gebied van duurzaamheid worden benoemd en/of een duurzaamheidsagenda opgesteld worden. De gemeente wil daarin niet enkel zicht op het vraagstuk van energie, water en de natuurlijke leefomgeving, maar ook de perspectieven van een circulaire economie. Bewoners van Oisterwijk hechten veel waarde aan de kwaliteit van de natuurlijke leefomgeving. De gemeente kiest ervoor om vanuit deze maatschappelijke betrokkenheid bij de eigen leefomgeving bewoners en ondernemers te betrekken bij het neerzetten van duurzame projecten.

De gemeente wil de betrokkenheid van inwoners omzetten in daadkracht door meer kennis over het natuurlijke systeem en de energietransitie te verspreiden. Daarbij zal de gemeente zelf het goede voorbeeld geven. Vanuit duurzaamheid biedt de ontwikkeling aan de Molenbaan diverse kansen. De basis voor duurzaamheidsmaatregelen ligt vast in de Duurzaamheidsagenda die de raad op 11 april 2019 heeft vastgesteld. Steeds meer nieuwe woningen zijn energieneutraal. Vanaf 1 januari 2021 wordt het zelfs wettelijk verplicht om (bijna) energieneutraal te bouwen. BENG wordt dat genoemd (Bijna EnergieNeutraal Gebouw). Voor het berekenen van de energieprestatie nemen we afscheid van de EPC en gaan we over naar drie energieprestatie-indicatoren. Daarmee worden allereerst de wettelijke eisen voor BENG gesteld. De volgende aspecten worden bij de planuitwerking meegenomen:  Energietransitie: Alle woningen worden aardgasloos gerealiseerd. De woningen zullen voldoen aan de BENG normen. De ontwikkeling levert dan een bijdrage aan de toekomstigbestendigheid op het gebied van energie.  Zonnepanelen, zonneboiler en warmtepomp zijn mogelijk in iedere woning  Duurzame situering van de bebouwing: richten van de bebouwing op het zuiden zodat optimaal gebruik kan worden gemaakt van een natuurlijke warmtebron.

 Klimaatadaptatie: door de groene setting is er al sprake van het verminderen van bijvoorbeeld hittestress. Het hemelwater van de openbare verhardingen in het plangebied wordt centraal opgevangen en geïnfiltreerd en wordt de openbare ruimte groen en duurzaam ingericht met bij voorkeur circulaire materialen. Het hemelwater afkomstig van de daken en verhardingen van de woningen zelf worden op eigen terrein opgevangen.  Circulariteit: door modulair te bestemmen en modulair te bouwen (waar mogelijk) kunnen woningen beter toegerust worden voor toekomstige, andere, functies. Eén van de aspecten die de gemeente noemt is een verbreding van mogelijkheden. Door dit mogelijk te maken wordt hieraan een bijdrage geleverd. Tevens kunnen circulaire materialen worden toegepast zowel in Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Molenbaan Oisterwijk

|15

de openbare ruimte als bij de bouw van de woningen. Gebruik maken van duurzame/ circulaire materialen met een zo klein mogelijke CO2-emissie.

3.4.

Verkeer en parkeren

Verkeer Het plan voorziet in een aansluiting met de Molenbaan. Via deze kruising wordt het plangebied ontsloten. Deze ontsluiting wordt als in/uitrit aangesloten. Dit in verband met verkeersveiligheid, want het is een drukke (school)fietsroute. De inrichting van de wegen en het openbaar gebied is afgestemd op de randvoorwaarden van de veiligheidsregio / brandweer. De woonstraten krijgen een breedte van 4,80 meter met aan weerszijden groene bermen. Aan één zijde is een groene berm van 2 meter breed waarin de nutsvoorzieningen worden geplaatst. Tevens kunnen in deze zone de benodigde parkeerplaatsen in bijvoorbeeld grasbetontegels verspreid over het gebied worden aangebracht. De andere berm krijgt een breedte van 2,76 tot 2,96 meter. In deze berm worden bomen aangeplant. Voor het langzaam verkeer wordt een doorsteek gemaakt langs de centrale waterberging richting de Kerkhovenbaan en de paden tussen de woningen richting Bieslook. Parkeren Voor het parkeren geldt de regeling uit het Parapluplan Parkeren Oisterwijk. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen en/of planologisch strijdig gebruik, dient tenminste voldaan te worden aan het gemeentelijke beleid ten aanzien van parkeernormen, zoals opgenomen in de op 24 augustus 2016 vastgestelde 'Nota Parkeernormen 2016' van de gemeente Oisterwijk. Het plangebied valt in het gebiedsprofiel “rest bebouwde kom”.

Voor vrijstaande koopwoningen geldt een parkeernorm van 2,3 parkeerplaatsen per woning.

Het parkeren vindt in principe plaats op eigen terrein. Hiervoor is voldoende ruimte aanwezig op de kavels (garages met lange of dubbele oprit). Dit betekent dat per woning 1,5 tot 2,0 parkeerplaats op eigen terrein gerealiseerd kan worden. In het openbaar gebied zullen er per woning minimaal 0,3 en maximaal 0,8 parkeerplaats aangebracht moeten worden. Hiervoor komen in het plan aanvullende parkeerplaatsen in de groene bermen door middel van bijvoorbeeld grasbetontegels. Voor 19 woningen dienen nog minimaal 6 (19 x 0,3 pp) parkeerplaatsen in het openbaar gebied aangebracht te worden. Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Molenbaan Oisterwijk

|16

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Molenbaan Oisterwijk

|17

4.

BELEIDSKADER

4.1

Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. Deze structuurvisie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de ‘kapstok’ voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Daar streeft het Rijk naar met een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Dit doet het Rijk samen met andere overheden. Bij deze aanpak hanteert het Rijk een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijksbetrokkenheid. Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):  Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk economische structuur van Nederland;  Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;  Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte bevat geen voor de planlocatie relevant beleid.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wro, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect, d.w.z. door tussenkomst van de provincie, door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Het besluit is 30 december 2011 in werking getreden. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevat geen voor de planlocatie ‘Ruimte voor Ruimte Kerkhovenbaan, Oisterwijk’ relevante gebieden of regelingen. Ladder voor duurzame verstedelijking In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is de 'ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Het Bro bepaalt dat voor onder meer bestemmingsplannen de treden van de ladder moet worden doorlopen. Het doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Molenbaan Oisterwijk

|18

duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. Toetsing ladder voor duurzame verstedelijking Het bestemmingsplan ‘Ruimte voor Ruimte Kerkhovenbaan, Oisterwijk’ betreft de bouw van maximaal 19 woningen. In het huidige bestemmingsplan zijn al 7 woningen bestemd, zodat er 12 woningen extra mogelijk gemaakt worden. Deze 19 woningen zijn Ruimte voor Ruimte woningen, die door de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte CV ontwikkeld zullen worden. Deze bouwkavels kunnen worden gerealiseerd doordat elders in de provincie Noord- Brabant voldoende agrarische bebouwing van intensieve veehouderijen is gesloopt en milieuwinst is behaald. In de “Handreiking bij de ladder voor duurzame verstedelijking (p.9)” is opgenomen dat de ‘Ruimte voor Ruimte’ regelingen geen extra stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, maar reduceren bebouwing of verplaatsen die. Toepassing van de ladder is volgens de handreiking bij Ruimte voor Ruimte ontwikkelingen dan ook niet nodig.

4.2

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Noord-Brabant Op 14 december 2018 hebben de Provinciale Staten de Omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld. Deze omgevingsvisie vervangt de voorheen geldende structuurvisie. Met de omgevingsvisie formuleert de provincie haar ambitie over hoe zij de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit wil laten zien. Daarbij stelt zij tussendoelen voor 2030, maar legt nu nog niet vast hoe zij die doelen wil bereiken. De provincie wil daarmee ruimte bieden voor inbreng vanuit partijen en disciplines. Om hiermee aan de slag te gaan is volgens de provincie een verdere uitwerking van de ambities nodig in de vorm van programma’s. Met de visie geeft de provincie aan wat zij belangrijk vindt voor de verbetering en duurzame ontwikkeling van Noord-Brabant. Daarbij ligt de focus op vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn: werken aan energietransitie, een klimaat proef Brabant, de slimme netwerkstad en een concurrerende duurzame economie. Deze vier opgaven staan ten dienste van de basis opgaven: werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Om te komen tot de slimme netwerkstad richt de provincie zich op duurzame verstedelijking. Zij wil daarin richting geven door middel van het bevorderen van regionale afspraken, het sturen op zorgvuldig ruimtegebruik en het periodiek opstellen van prognoses. Verder wil zij een actieve rol spelen om beweging te stimuleren (o.a.

door samen te werken bij gebiedsopgaven en bij het opstellen van uitvoeringsprogramma’s) en gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken. De betreffende ontwikkeling vindt plaats binnen het gemengd landelijk gebied en voldoet aan de provinciale omgevingsvisie van zorgvuldig ruimte gebruik. Nadere regels van de provincie NoordBrabant voor ruimtelijke projecten zijn opgenomen in de Interim Omgevingsverordening NoordBrabant. Interim Omgevingsverordening Met komst van de Omgevingswet in 2021 zijn provincies verplicht om één omgevingsverordening voor haar grondgebied vast te stellen. Ter voorbereiding hierop heeft provincie Noord-Brabant een Interim Omgevingsverordening opgesteld. Deze interim verordening bundelt de regels uit diverse bestaande provinciale verordeningen, onder andere de:

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Molenbaan Oisterwijk

|19

- Provinciale milieuverordening - Verordening natuurbescherming - Verordening Ontgrondingen - Verordening ruimte - Verordening water - Verordening wegen De regels uit deze verordeningen zijn zoveel mogelijk beleidsneutraal opgenomen in de interim verordening. Toetsing aan Interim Omgevingsverordening Voor de ontwikkeling van Ruimte voor Ruimte kavels is het volgende opgenomen in de Interim Omgevingsverordening: Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering van het landschap Artikel 3.9 van Interim Omgevingsverordening bepaalt dat een ruimtelijke ontwikkeling met enige impact in het buitengebied gepaard moet gaan met een aantoonbare en uitvoerbare verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap, cultuurhistorie, of van de extensieve recreatieve mogelijkheden. Omdat er van uitgegaan wordt dat de Ruimte voor Ruimte regeling per saldo een landschappelijke kwaliteitwinst voor het buitengebied van Brabant oplevert, gelden hiervoor niet de voorwaarden uit artikel 3.9 van de Interim Omgevingsverordening. Er hoeven geen investeringen in de kwaliteitsverbetering van het landschap te worden gedaan. Wel moeten de nieuwe woningen op een goede manier worden ingepast in het landschap.

Plangebied op uitsnede Interim Omgevingsverordening

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Molenbaan Oisterwijk

|20

Gemengd landelijk gebied In de Interim Omgevingsverordening is het plangebied gelegen in het gemengd landelijk gebied. Ook de reeds in het bestemmingsplan Woongebied positief bestemde 7 Ruimte voor Ruimte woningen vallen formeel volgens de Verordening in het gemengd landelijk gebied. De begrenzing van het bestaand stedelijk gebied is hier (nog) niet aangepast aan de feitelijk bestemde situatie. Ruimte voor Ruimte Binnen artikel 3.80 zijn de regels opgenomen omtrent Ruimte voor Ruimte kavels: “Lid 1 Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied kan voorzien in één of meerdere ruimtevoor-ruimtekavels, ieder ten behoeve van de bouw van één woning, indien: a. er sprake is van een aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit; b. de ruimte-voor-ruimtekavel op een planologisch aanvaardbare locatie in een bebouwingsconcentratie ligt; c. een goede landschappelijke inpassing van de te bouwen woning is verzekerd; d. er geen sprake is van (een aanzet voor) een stedelijke ontwikkeling behoudens in geval de locatie ligt binnen Verstedelijking afweegbaar.” Toetsing lid 1 Vraag is in hoeverre er, door de voorgenomen ontwikkeling, sprake is van een aanzet tot stedelijke ontwikkeling. Het is daarbij van belang het initiële plan van 7 kavels te betrekken omdat dit een reeds verworven recht betreft.

Als men de thans voorgenomen ontwikkeling bekijkt, levert de huidige stedenbouwkundige verkaveling een mooie en zachte afronding op en niet een aanzet tot stedelijke ontwikkeling. Het plan wordt ingepast in de bestaande reeds aanwezige groenstructuur en er sprake is van één interne weg voor de ontsluiting waarop de zijweggetjes aansluiten, alleen bedoeld voor de bereikbaarheid van de kavels en eindigend in een groene, robuuste structuur. Deze robuuste groenstructuren leiden tot een mooie, zachte overgang naar het achterliggende gebied. Als voorts gekeken wordt naar de omliggende bebouwing, niet alleen aan de overzijde van de weg (stedelijk gebied) maar ook naar de opstallen langs de Molenbaan dan gaat de verkaveling nergens over die grenzen heen, verder het buitengebied in. Hiermee wordt bedoeld dat nu reeds een raamwerk van bebouwing de voorgenomen ontwikkeling flankeert en de voorgenomen ontwikkeling binnen deze grenzen van bebouwing blijft (zie figuur hieronder).

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Molenbaan Oisterwijk

|21

Bovenstaande aspecten bij elkaar opgeteld, maken dat er geen sprake is van een aanzet tot stedelijke ontwikkeling maar van een afronding die ook nog eens ruimtelijke kwaliteit toevoegt aan de reeds aanwezige bebouwing. Zeker als voortgeborduurd wordt op het eerdere plan dat onherroepelijk bestemd is en daarmee een verworven recht is. Bebouwingsconcentratie: In het kader van de voorgenomen ontwikkeling zijn er twee zaken die spelen ten aanzien van het begrip bebouwingsconcentratie; het begrip zoals dat gehanteerd wordt in de Interim Omgevingsverordening en zoals het gehanteerd wordt in het door de gemeente vastgestelde beleid ten aanzien van aangewezen bebouwingsconcentraties in het kader van RvR. Hieronder zullen eerst de verschillende begrippen uit de Interim Omgevingsverordening op een rijtje worden gezet en zal daarna worden ingezoomd op het gemeentelijke beleid in dezen. Ook het vastgestelde beleid van de gemeente vormt namelijk een afwegingskader dat aanvragers bindt maar ook verwachtingen wekt ten aanzien van haalbaarheid en uitvoerbaarheid. Begrippen uit Interim Omgevingsverordening: Gemengd landelijk gebied: multifunctionele gebruiksruimte, gelegen buiten bestaand stedelijk gebied, buiten het Natuur Netwerk Brabant en buiten de groenblauwe mantel. Bebouwingscluster: vlakvormige verzameling van bebouwing buiten bestaand stedelijk gebied.

Bebouwingsconcentratie: kernrandzone, bebouwingslint of bebouwingscluster. Bebouwingslint: min of meer aaneengesloten lijnvormige reeks van bebouwing langs een weg buiten bestaand stedelijk gebied. Kernrandzone: overgangsgebied naar het buitengebied, gelegen langs bestaand stedelijk gebied, met daarin relatief veel bebouwing op korte afstand van elkaar en met een ondergeschikte of afnemende agrarische functie. Gemeentelijk beleid ten aanzien van bebouwingsconcentraties: Op basis van de volgende criteria zijn 5 concentraties geselecteerd die voor verruiming van gebruiks- en bouwmogelijkheden in aanmerking komen:  grenzend aan de kern: voor de gemeente is van doorslaggevende betekenis of een concentratie ook direct aan een van de kernen grenst;  de mate van concentratie van bebouwing en reeds aanwezige verscheidenheid aan functies;  belang van omliggende agrarische bedrijven en na te streven agrarische ontwikkelingen (LOG);  verkeer en verkeersveiligheid;  aanduidingen op basis van provinciaal en gemeentelijk beleid. Op basis van bovenstaande criteria is door de gemeente de bebouwingsconcentratie Pannenschuurlaan/Molenbaan aangewezen. Het gebied Pannenschuur-Molenbaan vormt de entree tot de kern Oisterwijk. Kwaliteitsverbetering kan met name bereikt worden door eisen te stellen aan de bebouwing en landschappelijke aankleding, de toegestane functies zijn minder relevant.

Gelet op de grote verkeersdrukte op de Pannenschuurlaan en de slechte bereikbaarheid van de Molenbaan zijn functies met een publieks- of verkeersaantrekkende werking niet gewenst. In een straal van 600 meter rondom het plangebied is een verscheidenheid aan agrarische en nietagrarische functies aanwezig, bijvoorbeeld een dierenartspraktijk maar ook intensieve veehouderijen en een paprikakwekerij. In die context kan het gebied gekwalificeerd worden als een kernrandzone en past de voorgenomen ontwikkeling binnen dit begrip en daarmee het begrip bebouwingsconcentratie. In de verdere uitwerking van de kwaliteitswinst beredeneren we het begrip kernrandzone en de eisen die daaraan gesteld worden vanuit de functies en belangen van het buitengebied. Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Molenbaan Oisterwijk

|22

Daarbij is sprake van een ontwikkeling direct aansluitend aan bestaand stedelijk gebied.

Milieu- en ruimtelijke kwaliteitswinst/Kwalitatieve verbetering: Als de beide plannen (oud en nieuw) naast elkaar worden gelegd valt op dat door het nieuwe plan een meer evenwichtige afronding van het gebied tot stand wordt gebracht. Het plan sluit aan op het bebouwingslint Molenbaan en de kernrandzone Kerkhovenbaan (inclusief de 7 vigerende woonbestemmingen). De toevoeging van de 12 kavels, gepaard met een vernieuwd ontwerp van de 7 kavels en groene omlijsting vormt een goede en natuurlijk afronding van het stedelijk gebied. Het eerder wat diffuse beeld wordt verhelderd door een eenduidige structuur van afronding te kiezen, door middel van robuuste groenstructuren. Het gebied kan, zoals al eerder aangegeven is, worden gekwalificeerd als kernrandzone, dezelfde onderbouwing van het eerder plan. Het thans voorliggende plan leidt tot de gewenste afronding en de gewenste kwaliteitswinst van het gebied. Qua kwaliteitswinst van het eerste plan kan worden gesteld dat er sprake was van het toevoegen van een 7-tal RvR-titels die op zichzelf al leidt tot de gewenste milieu- en kwaliteitswinst. In de Interim Omgevingsverordening wordt dit ook als zodanig aangegeven (toen en nu). Het thans voorliggende plan voegt weliswaar nog 12 kavels toe maar niet in de vorm van een aanzet tot stedelijke ontwikkeling, maar juist in de vorm van een zachte afronding in robuuste groenstructuren.

Het huidige plan geeft, zowel qua ontsluiting als qua het toevoegen van groene en blauwe structuren een vriendelijke overgang naar het buitengebied. Voor een goede afronding van het gebied zijn zelfs extra gronden aangekocht om een mooie groen/blauwe beëindiging aan de westzijde van het plan te bewerkstelligen om zo de afronding van het plangebied te versterken en zorg te dragen voor een goede waterhuishouding van het plan. Voeg daaraan toe de toevoeging van nog 12 RvR-titels, dan is er tevens sprake van een aantoonbare milieu- en kwaliteitswinst zoals opgenomen in de Interim Omgevingsverordening (artikel 3.80). Landschappelijke inpassing/aansluiten op aanwezige cultuurhistorische-/landschapswaarden: Bij de ontwikkeling is gekeken naar zowel de landschappelijke inpassing als de reeds aanwezige cultuurhistorische waarden. De landschappelijke inpassing zal nader uitgewerkt worden in een groeninrichtingsplan, op basis van de lagenbenadering. Dit groeninrichtingsplan zal als bijlage bij de regels worden gevoegd waar, in de regels, een voorwaardelijke verplichting zal worden opgenomen om de uitvoering van dat groeninrichtingsplan formeel vast te leggen als belangrijke randvoorwaarde voor de voorgenomen ontwikkeling.

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Molenbaan Oisterwijk

|23

Ten aanzien van de aanwezige landschappelijke en cultuurhistorische waarden is van belang dat het plangebied onderdeel uitmaakt van het coulissenlandschap. Kwaliteiten bij het coulissenlandschap zijn:  Kleinschaligheid;  Kavels omgeven door perceelbeplanting (bomenrijen, houtwallen en hagen);  Afwisseling tussen open en gesloten;  Karakteristieke hoeven;  Wegen met laanbeplanting. Ten aanzien van het voorliggende plan worden de kwaliteiten, waar mogelijk versterkt. Dit uit zich in het omgeven van het plangebied door bomenrijen, houtwallen en hagen. Dit versterkt het coulisselandschap. Tevens wordt de ontsluitingsweg voorzien van een laanbeplanting die passend is binnen schaal en maat van het gebied. Vanuit de afwisseling tussen open en gesloten is grotendeels sprake van een gesloten gebied dat echter op één plek geopend wordt waardoor een zichtlijn ontstaat richting het buitengebied. De Kerkhovenbaan zelf is op de kaart historische geografie aangewezen als Lijn van redelijk hoge waarde. De Kerkhovenbaan blijft in deze planontwikkeling in zijn huidige vorm bestaan. Tussen de Kerkhovenbaan en de nieuwe woningen komt een groenzone van 4 meter breed. Gelet op bovenstaande worden de verschillende karakteristieken binnen het buitengebied zoveel als mogelijk gehandhaafd en, waar mogelijk, versterkt.

Toetsing lid 3 en 4 “Lid 3 In afwijking van het tweede lid kan een bestemmingsplan voorzien in een ruimte-voor-ruimtekavel als deze wordt ontwikkeld door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit door toepassing van de Regeling beëindiging veehouderijtakken.” “Lid 4 Het derde lid vervalt indien uit door Gedeputeerde Staten bijgehouden gegevens blijkt dat er in totaal 3500 ruimte voor ruimte kavels door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte zijn ontwikkeld.” De voorgenomen ontwikkeling van het plangebied vindt plaats in het kader van de Ruimte voor Ruimte regeling. Deze regeling biedt de mogelijkheid om, in ruil voor de sloop van agrarische bedrijfsgebouwen die in gebruik zijn of waren voor de intensieve veehouderij, de bouw van woningen op passende locaties toe te staan. Met de sloop wordt zowel een ruimtelijke kwaliteitswinst als milieuwinst behaald. Ruimte voor Ruimte plannen zijn door de provincie NoordBrabant opgenomen in haar Verordening Ruimte. Er gelden specifieke regels voor deze plannen, vooralsnog vastgelegd in de ‘Beleidsregel Ruimte voor Ruimte 2006’. Zo geldt onder andere dat per woning tenminste 1.000 m2 agrarische bedrijfsgebouwen is gesloopt en dat op de desbetreffende locatie milieuwinst is bereikt.

De Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte CV heeft de ingeleverde milieurechten van agrarische bedrijven en de daarbij uit te geven bouwtitels in beheer. In het kader van de aanpak van de mestproblematiek hebben agrariërs in reconstructiegebieden in Noord-Brabant een sloopvergoeding van de provincie ontvangen om hun veehouderijbedrijf te beëindigen en de leegkomende stallen te slopen. Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Molenbaan Oisterwijk

|24

Om die uitgekeerde stallensloopsubsidies terug te verdienen is door de Provincie Noord-Brabant de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte CV opgericht. Ruimte voor Ruimte CV heeft tot doel circa 2.700 woningbouwkavels in Noord-Brabant te ontwikkelen waarop particulieren hun eigen woning realiseren. De ruimte voor ruimte woningen in dit bestemmingsplan zijn gelegen in de bebouwingsconcentratie Molenbaan. Momenteel zijn al 7 ruimte voor ruimte woningen bestemd, door middel van dit bestemmingsplan worden 12 extra ruimte voor ruimte woningen mogelijk gemaakt. De ontwikkeling van Ruimte voor Ruimte kavels is direct gerelateerd aan concreet te slopen staloppervlak. Voor de sloop van 1.000 m² stallen en de bijbehorende milieuwinst mag één Ruimte voor Ruimte kavel worden ontwikkeld. Om aan te tonen dat er inderdaad per te ontwikkelen woningbouwkavel 1.000 m² stallen gesloopt zijn stelt de provincie conform afspraken met de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte CV dossiernummers ter beschikking van aanvragen voor sloopsubsidie in het kader van de beëindigingsregeling. De benodigde dossiernummers voor onderhavig plangebied zijn opgenomen in onderstaande tabel. Titelnummer 20170218 20170219 20170220 20170221 20170222 20170223 20170224 20170225 20170226 20170227 20170228 20170229

percentage 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Totaal ingebrachte bouwtitels:

Ingebrachte bouwtitel 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 12

Conclusie De ontwikkeling in het plangebied past binnen het beleid van de provincie Noord-Brabant.

4.3

Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie Oisterwijk De omgevingsvisie is een integrale visie waarin strategische hoofdkeuzen van beleid voor de fysieke leefomgeving voor de lange termijn staan. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet wordt de omgevingsvisie verplicht voor rijk, provincies en gemeenten. De visie is enkel bindend aan het gemeentebestuur. Voor de burgers is het bestemmingsplan (straks Omgevingsplan) het juridisch bindende plan, waar hun plannen aan worden getoetst. Om af te kunnen wijken van het bestemmingsplan, wordt wel gekeken naar de Omgevingsvisie. Een plan, dat past binnen de kaders van de visie kan, bij een positieve afweging van het bestuur, mogelijk worden gemaakt met het Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Molenbaan Oisterwijk

|25

opstellen van een nieuw bestemmingsplan voor de desbetreffende ontwikkeling. De visie zelf maakt dus nog geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk. De visie is opgesteld volgens de gedachtegang van de uitnodigingsplanologie. De gemeente bepaalt niet meer wat ergens moet komen, maar geeft enkel aan binnen welke kaders projecten de meeste slagingskansen hebben. Het is vervolgens aan de burger en/of ondernemer om hiermee aan de slag te gaan. De visie dient als:  Inspiratie voor ondernemers, bestuurders en inwoners.  Richtinggevend kader voor het toekomstig gemeentelijk ruimtelijk ordeningsbeleid.  Toetsingskader voor individuele verzoeken en initiatieven die niet passen binnen de bestemmingsplannen.  Input voor overleg met de Provincie en de regio over de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. Toetsing plangebied Per gebied heeft de gemeente Oisterwijk thema’s, Waarden en Ambities uitgelegd. Hieronder volgen de belangrijkste voor het plangebied; Pannenschuur Het zuidelijke gedeelte van het plangebied valt onder het deelgebied Pannenschuur. Dit zal verder in dit hoofdstuk uitgewerkt worden bij de uitwerking van het bestemmingsplan ‘Woongebieden Oisterwijk’. Thema: Wonen Oisterwijk kent een hoog gewaardeerd woonklimaat. Dit goede woonklimaat heeft tot gevolg dat de woningprijzen in Oisterwijk relatief hoog zijn. Er is een behoefte in Oisterwijk aan verschillende type woningen.

Een grote (maatschappelijke) opgave die op de gemeente afkomt, zijn de veranderingen in de zorgvraag in combinatie met de vergrijzing. Dit kan niet uitsluitend via nieuwbouw worden gerealiseerd, maar vraagt ook om aanpassingen en vervanging van de bestaande woningvoorraad. Het is belangrijk dat de woningen passen binnen de omgeving. Waarde: Wonen De hele gemeente kent een dorpse maatvoering. De woongebieden zijn allemaal groen en ruim opgezet. Dit zorgt ervoor dat het fijn wonen is in Oisterwijk. De woongebieden kennen met name onderlinge verschillen door de grootte van de woningen en percelen. Ambitie: Oisterwijks wonen Inbreiden voor uitbreiden met oog voor kwaliteit, groen en gezonde leefomgeving De kwaliteit van het wonen in de gemeente Oisterwijk is een enorme kracht. Het woningaanbod heeft een bijzondere en onderscheidende samenstelling, er is veel groen en de wijken stralen die kwaliteit over het algemeen ook uit. De kern Oisterwijk heeft soms de allure van de stad, maar met een dorpse maat en schaal, zonder echte hoogbouw en met de ligging tegen bijzondere bos- en natuurgebieden aan. De gemeente wil deze woonkwaliteit in de toekomst vasthouden. Om het buitengebied te sparen en geen ‘rotte plekken’ in de kern te krijgen gaat inbreiding met nieuwe woningen voor uitbreiding. Inbreiding moet echter zorgvuldig gebeuren en in balans met de kwaliteiten.

Cultuurhistorische waardevolle elementen (zoals monumenten en beschermde dorpsgezichten) dienen bijvoorbeeld in hun context beschermd te worden.

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Molenbaan Oisterwijk

|26

Villawijken geven Oisterwijk een specifieke identiteit door de grote woningen met een vaak specifieke en onderscheidende architectuur en bovenal de groene setting. Er ontstaat de laatste tijd meer behoefte om kavels te splitsen omdat woningen en percelen groot en dus exclusief zijn. De villawijken maken voor een belangrijk deel uit van de identiteit en kwaliteit van het wonen in Oisterwijk en vormen een fraaie overgang naar de bos- en natuurgebieden. Mocht de gemeente op termijn toch uitbreidingsruimte nodig hebben, dan kiest de gemeente voor onderscheidende plekken. Geen nieuwe schil op landschappelijk ‘minder aantrekkelijke’ locaties, maar op locaties die kwaliteit hebben en daarop voortborduren. Zo blijft de gemeente doorbouwen aan een onderscheidende Oisterwijkse woonkwaliteit. Wat wordt hiermee bereikt?  Ruimtelijke kwaliteit, o.a. met aandacht voor voldoende groen en behoud van de dorpse maat en schaal, de specifieke kwaliteit en identiteit van de wijken en behoud van de overgangszone naar bos- en natuurgebieden.  Wonen. Mogelijkheid om specifieke wensen voor doelgroepen lokaal (op wijkniveau) in te vullen.  Aandacht voor klimaatadaptatie.  Behoud van cultuurhistorisch waardevolle elementen in hun context. Heukelom en gebied langs N65 Het noordelijke gedeelte van het plangebied valt in het deelgebied “Heukelom en gebied langs N65”.

Het gebied ligt tussen de kern Oisterwijk en de N65. Ook Heukelom valt in dit gebied. Het gebied wordt doorkruist door verschillende wegen die vanaf de N65 een toegang vormen naar de kern. Dit zijn met name de Heukelomseweg, Pannenschuurlaan en Heusdensebaan. In dit gebied komen verschillende functies voor, zoals veehouderijen, kwekerijen, woningen en bedrijven. Wat verder opvalt is dat deze gronden ook deels worden gebruikt voor de boomkwekerijen. Toen de behoefte aan grondareaal groeide werden na de akkercomplexen en de essen ook de verder weg gelegen gronden ontgonnen. Dit werd niet meer gezamenlijk vanuit het dorp gedaan, maar individueel. De grond werd vanuit één of enkele boerderijen ontgonnen, waarbij ieder perceel omgeven werd met beplanting. Hierdoor is een kleinschalig coulisselandschap ontstaan met verspreide boerderijen en veel perceelbeplanting, zoals houtwallen en hagen. In de wijken ten noorden van het centrum van Oisterwijk zijn nog enkele hoeven terug te vinden als historische elementen uit het verleden. Kenmerkende elementen zijn de Oisterwijkse molen en het buurtschap Hoog-Heukelom, met karakteristieke boerderijen uit de 19de eeuw. Tegenwoordig zijn er veel boomkwekerijen in dit gebied aanwezig Oisterwijk stelt de kwaliteiten van het landschap ook centraal bij de inrichting van gebieden in het buitengebied.

Vandaar dat de gemeente ook heeft gekozen om boomkwekerijen niet in een te grote schaal toe te laten. Hierdoor kan het historische coulisselandschap in tact worden gehouden. Thema: Natuur en Landschap Het thema Natuur is erg belangrijk in Oisterwijk. Het zorgt er in grote mate voor dat Oisterwijk een aantrekkelijke gemeente is voor zowel de bezoekers als de bewoners. Naast een functie als decor voor recreatie, heeft de natuur ook een intrinsieke waarde, die door Europese (Natura 2000) en landelijke wetgeving (bijvoorbeeld Flora en Faunawet) wordt beschermd.

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Molenbaan Oisterwijk

|27

Waarde: Natuur en Landschap Uit de inventarisatie voor de Omgevingsvisie is duidelijk geworden dat de bewoners het groen en de natuur in Oisterwijk erg waarderen. Dit past ook bij Oisterwijk als “Parel in ’t Groen”. Het plangebied valt in het landschapstype coulisselandschap en ligt in de directe nabijheid van de ‘Dorpsentree’. De Molenbaan is aangewezen als een ‘historische bebouwingsconcentratie’. Het coulisselandschap Toen de behoefte aan grondareaal groeide werden na de akkercomplexen en de essen ook de verder weg gelegen gronden ontgonnen. Dit werd niet meer gezamenlijk vanuit het dorp gedaan, maar individueel. De grond werd vanuit één of enkele boerderijen ontgonnen, waarbij ieder perceel omgeven werd met beplanting. Hierdoor is een kleinschalig landschap ontstaan met verspreide boerderijen en veel perceelbeplanting, zoals houtwallen en hagen. Dit coulisselandschap is zichtbaar aan de west- en noordzijde van Oisterwijk tussen de dorpskern en de N65. In de wijken ten noorden van het centrum van Oisterwijk zijn nog enkele hoeven terug te vinden als historische elementen uit het verleden. Kenmerkende elementen zijn de Oisterwijkse molen en het buurtschap Hoog-Heukelom, met karakteristieke boerderijen uit de 19de eeuw. Tegenwoordig zijn er veel boomkwekerijen in dit gebied aanwezig.

Kwaliteiten hierbij zijn:  Kleinschaligheid;  Kavels omgeven door perceelbeplanting (bomenrijen, houtwallen en hagen);  Afwisseling tussen open en gesloten;  Karakteristieke hoeven;  Wegen met laanbeplanting. Ambitie: Landschapspark Oisterwijk: Meer kansen en meer kwaliteit in het hele buitengebied Met landschapspark Oisterwijk wordt het buitengebied nadrukkelijk veel meer als eenheid neergezet. De unieke kwaliteiten van de natuurgebieden zijn overal bekend. Met de ambitie ‘landschapspark Oisterwijk’ wil de gemeente de aandacht op het hele buitengebied vestigen. De gemeente wil zicht geven op de hele variëteit van het landschap als een Rijksmuseum dat niet alleen haar Nachtwacht wil laten zien, maar haar hele collectie. In het hele buitengebied staat de kwaliteitsverbetering centraal, en veel minder de functie of de grootte ervan. Hiertoe komt in de omgevingsvisie een nieuw instrument. Woningbouwprogramma 2019-2028 en Woonagenda 2019-2023 In het raadsprogramma 2018-2021 is opgenomen dat we de komende jaren meer woningen gaan bouwen. De behoefte is leidend aan het aantal en soort woningen. Actualisatie van het regionaal kwalitatief woningbehoefte onderzoek was nodig om hier op gepaste wijze invulling aan te geven. Dit onderzoek heeft Oisterwijk als onderdeel van Hart van Brabant in 2018 uitgevoerd.