D2 Bijlage 1 bij RM d.d. 14 december 2021 Vrijgeven terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan Nieuw Rijnvaert Z-21-141032 Oegstgeest

•

Energietransitie: de beoogde woningen worden volgens de wettelijke duurzaamheidseisen gebouwd en daarmee niet aangesloten op het gasnet. Er wordt gebruikt gemaakt van duurzame energiebronnen, zoals warmtepompen, warmteterugwinning en PV-panelen. Met extra isolatie en door op een slimme manier gebruik te maken van bezonning kan energie bespaard worden. De ligging nabij een belangrijke fietsverbinding, de Valkenburgerweg, stimuleert duurzame vormen van mobiliteit.

•

Klimaatadaptie: bij de inrichting van de openbare ruimte is aandacht voor klimaatadaptie. Door meer groen en water en minder verharding en bebouwing toe te passen wordt hittestress beperkt. Groen en water hebben waterbergend vermogen en maken het gebied beter in staat om neerslagpieken op te vangen. Verder zijn er mogelijkheden om natuurinclusief te bouwen.

•

Circulaire economie: het gebruik van duurzame materialen bij de bouw van de woningen en de inrichting van de openbare ruimte draagt bij aan een circulaire economie. Bij de inzameling van afval is het beleid van de gemeente leidend. Hierin is opgenomen dat het doel is vanaf 2023 minimaal 75% van het aangeboden afval gescheiden in te zamelen en vanaf 2023 de hoeveelheid restafval te reduceren tot maximaal 100 kg per inwoner per jaar.

55

5 Juridische planbeschrijving 5.1 Algemeen Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012). Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten weer die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

5.2 Verbeelding Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven, met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

5.3 Planregels De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk 2 geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk 3 geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk 2. Ten slotte regelt hoofdstuk 4 de overgangs- en slotbepalingen. Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de SVBP 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemming op alfabetische volgorde. Ook dit hoofdstuk kent een standaardopbouw:

• • • • • • •

bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan); bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk); nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk); afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk); specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk); afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk); omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).

56

5.4 Wijze van bestemmen Navolgend worden per artikel de belangrijkste aspecten beschreven. Hoofdstuk 1: Inleidende regels Artikel 1 Begrippen In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn. Artikel 2 Wijze van meten Om op een eenduidige manier afstanden en oppervlakten te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Hiervoor is aangesloten bij de SVBP 2012. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden. Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels Artikel 3 Agrarisch - 2 De bestemming 'Agrarisch - 2' is toegekend aan de gronden die in het geldende bestemmingsplan de bestemming 'Verkeer' hebben. Hiermee wordt de ontsluitingsweg, die aansluit op de Rijnsburgerweg, nabij de entree van het plangebied in planologische zin verplaatst. De gronden met de bestemming 'Agrarisch - 2' zijn bestemd voor agrarische activiteiten en bij deze bestemming behorende voorzieningen. In de bouwregels is opgenomen dat er uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen worden gebouwd.

Voorts is de aanduiding 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 2' overgenomen uit het geldende bestemmingsplan 'Kamphuizerpolder - Buitenlust' (d.d. 1 juni 2017). Hierbij zijn de wijzigingsregels aangepast op de onderhavige situatie. Artikel 4 Groen De bestemming 'Groen' is toegekend aan de openbare groenvoorzieningen die het belangrijkst zijn voor groenstructuur. Deze groenvoorzieningen bevinden zich met name rondom de centrale watergang en nabij de entree van Nieuw Rijnvaert. Binnen deze bestemming zijn groen, water, voet- en fietspaden en bij deze bestemming behorende bouwwerken en voorzieningen zoals straatmeubilair, waterhuishoudkundige voorzieningen, speelvoorzieningen en nutsvoorzieningen toegelaten. In de bouwregels is opgenomen dat er geen gebouwen gebouwd mogen worden. Verder is de maximale bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, vastgelegd. Artikel 5 Verkeer - Verblijfsgebied De bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' is toegekend aan de gronden waar wegen, bruggen, fiets- en voetpaden, in- en uitritten, parkeervoorzieningen en fietsenstallingen zijn beoogd. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van deze bestemming worden gebouwd. Ter plaatse van de aanduiding 'brug', die is opgenomen voor de bruggen over de centrale watergangen, dient de doorvaarhoogte minimaal 1,60 m en de doorvaarbreedte minimaal 4 m te zijn.

Hiermee is het mogelijk dat pleziervaartuigen in westelijke richting naar Rijnvaert en de Oude Rijn kunnen varen. Artikel 6 Water De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor water, waterhuishoudkundige voorzieningen, waterberging, bruggen en bijbehorende voorzieningen. Op de gronden met de bestemming 'Water' mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van deze bestemming worden gebouwd. Steigers zijn niet toegestaan. Overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen niet hoger zijn dan 1,5 m.

57

Artikel 7 Wonen De bestemming 'Wonen' is toegekend aan de woonvelden. Binnen deze woonvelden zijn woningen en bij deze bestemming behorende voorzieningen toegestaan, maar ook parkeervoorzieningen en groen. Dit biedt de mogelijkheid om enigszins flexibel om te gaan met de invulling van de woonvelden. Het totaal aantal woningen mag niet meer bedragen dan 142. Hoofdgebouwen mogen binnen het bouwvlak gebouwd worden. De voorgevel moet in of ten hoogste 3 m achter de op de verbeelding aangegeven 'gevellijn' worden gebouwd, waarmee het gevelbeeld aan de openbare ruimte en de oriëntatie daarop is vastgelegd. De maximale diepte van hoofdgebouwen is geregeld in de bouwregels. Met aanduidingen op de verbeelding zijn de toegestane woningtypen aangegeven. De hoofdregel is dat er diverse typen grondgebonden woningen (vrijstaande, twee-aaneen gebouwde en aaneengebouwde woningen) mogen worden gebouwd. Uitzondering hierop vormen de woningen aan de Valkenburgerweg, waar uitsluitend vrijstaande en twee-aaneen gebouwde woningen zijn toegestaan, en de locatie waar de appartementengebouwen zijn voorzien. De hoofdregel is dat de maximale goot- en bouwhoogte van grondgebonden woningen respectievelijk 7 m en 11 m bedraagt. Voor de woonvelden die grenzen aan de Valkenburgerweg mag niet afgeweken worden van deze hoofdregel. Hiervoor is de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1' opgenomen.

In het deelgebied 'Woonstraten' dat niet direct grenst aan de singel mag ten hoogste 1/3 van hoofgebouwen, gemeten naar de breedte van hoofdgebouwen in en achter de gevellijn, zonder kap en met een bouwhoogte van ten hoogste 11 m worden gebouwd. Hiervoor is de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 2' opgenomen. In de deelgebieden 'Singel' en 'Nieuwe Vliet' mag ten hoogste 1/4 van hoofgebouwen, zonder kap en met een bouwhoogte van ten hoogste 14 m worden gebouwd. Hiervoor is de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 3' opgenomen. De maximale bouwhoogte van de appartementengebouwen (17 m) is aangeduid op de verbeelding. Bijbehorende bouwwerken mogen in het achtererfgebied worden gebouwd. Onder voorwaarden mogen erkers en ingangspartijen in het voorerfgebied worden gebouwd. Hoofdstuk 3: Algemene regels Artikel 8 Antidubbeltelregel Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Artikel 9 Algemene bouwregels In dit artikel zijn algemene bepalingen over bouwen opgenomen. Deze bepalingen hebben betrekking op bestaande afwijkende maatvoeringen en overschrijden van bouwgrenzen.

Artikel 10 Algemene gebruiksregels In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van strijdig gebruik opgenomen. Artikel 11 Algemene afwijkingsregels In dit artikel zijn algemene regels opgenomen om af te wijken van hetgeen is bepaald in het bestemmingsplan. Artikel 12 Algemene wijzigingsregels In dit artikel is een mogelijkheid opgenomen om de ligging van grenzen van bestemmingsvlakken te wijzigen. Artikel 13 Overige regels In dit artikel is bepaald dat in voldoende parkeergelegenheid voorzien moet worden, waarbij wordt verwezen naar het gemeentelijk parkeerbeleid (Parkeernotitie Oegstgeest of de opvolger daarvan).

58

Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels Artikel 14 Overgangsrecht In deze regels wordt vorm en inhoud gegeven aan het overgangsrecht voor bebouwing en gebruik. Artikel 15 Slotregel Als laatste wordt de slotregeling opgenomen. Deze regeling bevat zowel de titel van het plan als de vaststellingsregeling.

59

6 Economische uitvoerbaarheid Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient, op grond van artikel 3.1.6, lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van een ruimtelijk plan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

•

het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;

•

het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;

•

het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek Dit bestemmingsplan heeft gelet op artikel 6.2.1 van het Bro betrekking op een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan. Er worden immers woningen gebouwd. Ten aanzien van het onderhavige plan is het verhaal van de kosten anderszins verzekerd. De gemeente Oegstgeest heeft in 2020 met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten, waarin de verantwoordelijkheid voor gemaakte kosten (waaronder tevens planschade) is vastgelegd. De ontwikkelingskosten, waaronder ook leges, worden geheel door de initiatiefnemer gedragen. Het uitwerkingsplan is hierdoor financieel uitvoerbaar.

60

7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 7.1 Algemeen Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg. Een ontwerp bestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen.

De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Participatie Op 23 januari 2019 heeft een participatieavond plaatsgevonden voor omwonenden, waarbij circa 150 personen aanwezig waren. Tijdens de avond hebben de aanwezigen kennis kunnen nemen van de plannen. Hierbij heeft iedereen de gelegenheid gekregen om vragen te stellen, te discussiëren en zijn of haar standpunt kenbaar te maken. Daarnaast waren er formulieren aanwezig waarop men opmerkingen, vragen, wensen of ideeën kenbaar kon maken. De belangrijkste aandachtspunten die naar voren zijn gekomen zijn:

• • • • •

verkeerssituatie Valkenburgerweg; verkeerssituatie Rijnsburgerweg; aanpak en opwaardering bestaande watergang en beschoeiing; locatie en bouwhoogte van de appartementengebouwen; bouwhoogte van de woningen.

De ingediende schriftelijke reacties zijn individueel beantwoord. Een deel van deze zaken worden in het voorliggende bestemmingsplan vastgelegd en toegelicht. Een ander deel zal bij de nadere uitwerking vorm krijgen.

7.2 Verslag artikel 3.1.1 Bro overleg en inspraak Het voorontwerp bestemmingsplan heeft van donderdag 25 februari 2021 tot en met woensdag 7 april 2021 ter inzage gelegen voor inspraak. In deze periode is het plan tevens voorgelegd aan de vooroverlegpartners. De ingekomen reacties zijn in de nota inspraak en overleg (gemeente Oegstgeest, d.d. DATUM, zie bijlagen bij toelichting 15) samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien.

7.3 Verslag zienswijzen In deze paragraaf, of in een separate bijlage, worden te zijner tijd de zienswijzen op het ontwerp bestemmingsplan en de gemeentelijke reactie hierop opgenomen.

61