Bijlage 6 bij RV d.d. 1 juni 2021 Vaststelling bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) Z-17-104210 Oegstgeest

Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

Inhoudsopgave

Bijlagen bij de toelichting

3

Bijlage 1

Beeldkwaliteitsplan

4

Bijlage 2

Ladder Duurzame Verstedelijking

20

Bijlage 3

Verkeersonderzoek

44

Bijlage 4

Actualisering verkeersonderzoek

62

Bijlage 5

Parkeeroplossing NRZ

67

Bijlage 6

Luchtkwaliteit

104

Bijlage 7

Akoestisch onderzoek

219

Bijlage 8

Externe veiligheid

267

Bijlage 9

Bodemonderzoek

627

Bijlage 10

Stikstofrapportage

728

Bijlage 11

Ecologische beoordeling

774

Bijlage 12

Natuurtoets

861

Bijlage 13

Evaluatierapport archeologie

873

Bijlage 14

Brief vrijgave archeologie

921

Bijlage 15

Brief vrijgave archeologie Provincie

924

2 vastgesteld)

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

Bijlagen bij de toelichting

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (vastgesteld) 3

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan

4 vastgesteld)

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (

Beeldkwaliteitsplan Nieuw Rhijngeest Zuid (wonen) Versie 22 december 2020

Het Beeldkwaliteitsplan geeft, binnen de kaders van het stedenbouwkundig plan het ambitieniveau weer van de bebouwing op de uitgeefbare gronden, waaronder woningbouw en de inrichting van de openbare ruimte. Het uitgangspunt daarbij is dat Nieuw-Rhijngeest Zuid een aantrekkelijk en groen-stedelijk gebied wordt. Het eindbeeld is een, ook van buitenaf gezien, samenhangend gebied dat de schakel vormt tussen een woongebied (Oegstgeest aan de Rijn) en een campus-bedrijvenpark (Bio Science Park). Groen en rood gaan hand in hand De openbare ruimte en de bebouwing worden in samenhang ontwikkeld. Ze horen bij elkaar. Het eindbeeld ligt niet vast, omdat deze zal worden ingevuld door verschillende partijen. Toch kunnen veel zekerheden worden ingebouwd door de buitenruimte te ordenen en te sturen op heldere principes voor de bebouwing. Samen dragen ze bij aan het bereiken van de gewenste beeldkwaliteit. Door hun verschil in benadering worden de uitgangspunten voor de buitenruimte en de bebouwing hierna apart benoemd. Het stevige groen-blauwe raamwerk van de openbare ruimte geeft structuur en biedt context voor de toekomstige bebouwing. Het raamwerk bestaat uit de grote landschappelijke elementen (Binnenrijn, Wassenaarseweg en Park Landskroon), aangevuld met straten, sloepenhaven, oevers en groene ruimtes binnen het plangebied.

Consequent zal uitvoering moeten worden gegeven aan de openbare ruimte om het gebied te structureren. De profielen hebben een overwegend groen, open en waterrijk karakter. Wegen en paden liggen in het gras en zorgen voor aansluitingen op de grotere omgeving. De bebouwing daarentegen is compact, helder afgezet ten opzichte van de openbare ruimte. De strook woningbouw langs de Binnenrijn zal aan de straatzijde in het algemeen aan een (onderbroken) rooilijn worden gebouwd; er komt een duidelijk straatbeeld tot stand. Voortuinen dragen bij aan het groene karakter van het gebied. Op de straathoeken hebben de gebouwen een duidelijke hoekoriëntatie met twee

voorkanten. Dit principe van meervoudige oriëntatie geldt eveneens voor panden die hoger zijn dan naastgelegen panden en voor vrijstaande gebouwen in het groen. De woningen aan de noordzijde van het plangebied zullen een vrijere opzet krijgen. Achterliggend idee is dat dit woongebied een verlengde is van Park Landkroon. Een parkachtige omgeving met vrijstaande gebouwen maakt het mogelijk door het gebied te wandelen en het achterliggende park te ervaren. Om deze kwaliteit van groene stedelijkheid te bereiken wordt een onderscheid gemaakt in drie aspecten: 1

de kwaliteit van de buitenruimte

2

de kwaliteit van de gebouwen

3

de kwaliteit van de overgang tussen buitenruimte en gebouwen

De kwaliteit van de buitenruimte Aan de buitenruimte wordt veel aandacht besteed. Straatprofielen zijn groen en ruim en het aantal parkeerplaatsen op de openbare weg is tot het minimum beperkt. Belangrijk uitgangspunt is dat de buitenruimte opgeruimd oogt. Nutsvoorzieningen, fietsenstallingen, vuilcontainers, etc. zullen achter de rooilijn of in de gebouwen wordt opgelost. Naast de straten zijn er grotere verblijfs- en woonomgevingen. Parkachtige structuren en waterkanten waar hoogwaardig wonen en goede omgevingskwaliteiten elkaar versterken. Straten, waterkanten, haven en parkomgevingen vormen een afwisselend geheel waarin meerdere functies en kwaliteiten worden ondergebracht en met elkaar in verbinding staan. De buitenruimte van NieuwRhijngeest Zuid kan daarmee gekarakteriseerd worden in twee werkwoorden: verbinden en verblijven. Verbinden Het autoverkeer krijgt een minimale hoeveelheid verharding. De infrastructuur is overzichtelijk, met heldere en compacte kruisingen en daarnaast zoveel mogelijk een integratie van de verschillende verkeersstromen. Wegen en paden liggen consequent in het groen en zorgen voor aansluitingen op de omgeving. Diverse zichtlijnen zijn in het plan opgenomen en versterken de hoofdstructuur van het plan zoals de verlengde Wassenaarseweg (Johann Kepplerstraat) richting de haven, Park Landskroon en diverse doorzichten dwars hierop.

Markante gebouwen accentueren deze lijnen en vormen zichtpunten vanaf N206 en A44.

2

Verblijven Naast het doorgaande karakter van de wegen zijn er plekken waar het verblijven centraal staat. De haven is in Nieuw-Rhijngeest Zuid een belangrijk rustmoment. In de aangrenzende bebouwing is plaats voor horeca met terrassen. Bezonning dient hier het hele jaar zo veel mogelijk geborgd te zijn, passend bij de verblijfskwaliteit. Belangrijk in alle gevallen is dat de openbare ruimte gevrijwaard moet blijven van verrommeling als containers en nutsvoorzieningen. Auto’s worden geparkeerd op eigen terrein of in de centrale voorziening.

Doorgaande wegen De Johann Kepplerstraat krijgt een royaal profiel met bomenrijen en groenstroken om het autoverkeer van fietsers en voetgangers te scheiden. Het hoogteverschil tussen de verschillende stroken wordt tot een minimum beperkt. Dit geeft een meer ruimtelijk effect. Gestreefd wordt naar een wegbeeld en een

3

inrichting die snelheidsbeperkend werkt, zoals verwoord in de stedenbouwkundige visie voor NieuwRhijngeest Zuid. Bij dit beeld zijn snelheidsremmers niet wenselijk. Geïntegreerde parkeervoorzieningen en fietsenstallingen De parkeervoorzieningen maken integraal deel uit van het stedenbouwkundig plan en de beeldkwaliteit. Voorkomen wordt dat in Nieuw-Rhijngeest Zuid de geparkeerde auto’s het straatbeeld domineren. Voor het bezoekersparkeren wordt daarvoor gebruik gemaakt van de centrale parkeervoorziening bij de bedrijven. Hier ontstaat efficiënt dubbelgebruik en een optimale ruimtelijke inpassing. Het bewonersparkeren wordt op eigen terrein gerealiseerd. Dit kan op verschillende manieren worden bereikt. Basisgedachte is dat geparkeerde auto’s het beeld van een groene straat niet mogen verstoren. Gebouwde garages zijn geïntegreerd in het ontwerp van een woning (bijvoorbeeld garages van hoekpanden) of woongebouw. Ook is het mogelijk gebouwde garages achter de woningen te plaatsen. Inritten en opstelplaatsen voor achterliggende garages op eigen terrein moeten minimaal 5m diep zijn (vanaf de voorgevel gerekend). Waar de bebouwingstypes het toestaan, zijn garages diep in de tuin tegen de buurkavel aan gerealiseerd. In het middengebied met bedrijvigheid wordt collectief parkeren op eigen terrein mogelijk gemaakt.

Om éénduidigheid in de openbare ruimte te bereiken wordt hier hetzelfde materiaal gebruikt als in de openbare ruimte. De parkeervoorziening hier kan bijdragen aan de vraag naar bezoekers parkeren voor de woningen en het haventje. Daarom is een goede koppeling van het parkeerareaal met deze (woon)gebieden gewenst. Eventuele parkeerplaatsen aan de doorgaande wegen en drop off voorzieningen zijn parallel aan de rijrichting ingepast. Parkeervakken worden op de parkeerstrook door simpele tekens aangegeven. Fietsenstallingen met enige vorm van overkapping of afsluitbaarheid dienen in het integrale ontwerp zijn inpandig meegenomen of worden anders achter de voorgevellijn ingepast. Parkeren: landschappelijk inpassen en uit het zicht oplossen, hiervoor zijn zeven mogelijkheden: 1

Op het eigen erf bij grondgebonden eengezinswoningen;

2

Op het eigen perceel, in een ondergrondse garage;

3

Op het eigen perceel, in een half verdiepte garage in een bouwblok;

4

Op het eigen perceel, op het maaiveld, ingesloten door een bouwblok;

5

Op het eigen perceel, in een garage op maaiveld, rondom ingepakt met eengezinswoningen met ontsluiting op maaiveld en de buitenruimte op het dak van de garage; 4

6

Op eigen perceel, landschappelijk ingepast;

7

In de collectieve parkeergarage op het bedrijventerrein.

In de openbare ruimte dient nabij de bestemming op maaiveld te worden voorzien in parkeerplaatsen voor gehandicapten. Deze dienen landschappelijk te worden ingepast. De parkeercapaciteit voor appartementengebouwen wordt inpandig of uit het zicht, achter de rooilijn opgelost. Alleen de inritten mogen direct vanaf de buitenruimte zichtbaar zijn. Bezoekers kunnen hun auto’s parkeren in collectieve parkeervoorzieningen. Nutsvoorzieningen, afvalcontainers Het beeld van de openbare ruimte moet vrij zijn van nutsvoorzieningen en afvalcontainers. Nutsvoorzieningen worden geïntegreerd in de bouwvelden. Ruimten hiervoor worden vormgegeven door de architect die het aangrenzende object ontwerpt. Containers voor (huishoudelijk) afval mogen vanuit de openbare ruimte niet te zien zijn. Materialen en inrichtingselementen Om zoveel mogelijk vorm te geven aan de campus worden in de buitenruimte rond de bedrijven en de woningen zoveel mogelijk dezelfde materialen en inrichtingselementen gebruikt. Voor de woongebieden is het mogelijk op aspecten ook een koppeling te maken met de inrichting van Oegstgeest aan de Rijn. Straatmeubilair en overige inrichting van de openbare ruimte zal in nauw overleg met de gemeente en conform de materialenlijst LBSP worden uitgewerkt, welke ten aanzien van onderhoud en beheer hier standaarden voor heeft. Verlichting De openbare ruimte moet rust en ruimte uitstalen.

Daarom is het van belang dat de verlichting een ondergeschikte rol inneemt. De gekozen armaturen zijn ingetogen van ontwerp en vallen daardoor niet in het oog. De armaturen zijn conform de Materialenlijst LBSP. Horeca-inrichting Binnen de gemengde bestemming is het mogelijk om horeca te plaatsen, aan de noordzijde van de sloepenhaven wordt het daarnaast mogelijk gemaakt om een terras te exploiteren gekoppeld aan de horecabestemming. Ook terrassen dienen ingericht te worden via een verantwoorde vorm- en 5

materiaalkeuze. Om die reden worden terrasafscheidingen en windschermen enkel toegestaan indien deze haaks op de gevel worden geplaatst en zonder reclame-uitingen of aanduidingen. Enerzijds dragen openbare terrassen sterk bij aan de sfeer van het havengebied, anderzijds dient voorkomen te worden dat dergelijke bouwwerken als een barrière worden ervaren tussen de openbare ruimte en het terras. Materiaal en hoogte van de schermen dienen daarom integraal mee ontworpen te worden waarbij geldt dat een borstwerking mogelijk is tot 1m en het scherm daarboven transparant dient te zijn. Standplaats Nabij de haven bestaat de mogelijkheid om een standplaats in te nemen in de openbare ruimte. De inrichting van de standplaats is dusdanig dat als deze standplaats niet wordt gebruikt deze volledig opgaat in de omgeving. De eventuele voorzieningen die noodzakelijk zijn voor de standplaats worden integraal in het ontwerp van de openbare ruimte meegenomen. Fietspaden Nieuw-Rhijngeest Zuid heeft een tweetal vrij liggende fietspaden in noord-zuid en twee in oost-westrichting. Samen vormen ze een stelsel dat verbindingen legt naar de omgeving. Hierbij zijn met name de route langs de Johann Kepplerstraat en de recreatieve route langs de Oude Rijn van regionaal belang. De materialisering sluit aan op het verlengde van routes buiten het plangebied.

Voetpaden Voor de voetganger worden wandelpaden in het groen aangelegd, los van de wegen. Dit geeft een goede groenbeleving. Bijkomend voordeel van deze in het landschapsplan geïntegreerde oplossing is dat met relatief weinig verharding een grote capaciteit wordt gehaald. Op deze manier wordt voorkomen dat een teveel aan verharding buiten de drukke momenten leidt tot een desolate ervaring van de openbare ruimte. De voetpaden worden uitgevoerd met een antracietkleurige tegels. Standaard grijze tegels aan weerszijden van het voetpad geven het pad een meer robuust karakter. Eén en ander is conform de materiaallijst LBSP. Groen Door de vele groenstroken in Nieuw-Rhijngeest Zuid, ontstaat een beeld dat aansluit bij het groene karakter van Oegstgeest. Dit wordt versterkt door de wisselwerking van openbaar groen en de private (voor)tuinen. De openbare groenstroken zullen voornamelijk uit gras bestaan met om de 15m een boom. Deze groenstroken maken van de straten in Nieuw-Rhijngeest Zuid laanstructuren. 6

Voortuinen ontstaan doordat kavelgrenzen en rooilijnen in Nieuw-Rhijngeest Zuid niet altijd samenvallen. De ruimte tussen gevel en rooilijn wordt ingericht als een tuin. Dat kan een niet begrensde ruimte zijn waardoor een doorlopend groen tapijt van gras, solitaire bomen en heesters ontstaat, of een met een haag of tuinmuur afgescheiden privéruimte. Ten noorden van de Johann Kepplerstraat zijn mogelijkheden om te verkavelen in een lossere setting. Hierdoor staan de gebouwen in het groen en ontstaat een parkachtige overgang naar Park Landskroon. De beplanting kan hier gevarieerder zijn en aansluiten op het park. Waterwereld In Oegstgeest aan de Rijn is de boot een cruciaal onderdeel van de beleving van de omgeving. In NieuwRhijngeest Zuid is dat niet anders. Het water in de Binnenrijn zal daarom bevaarbaar zijn. De afmeting van het grootste meest verwachte type boot bepaalt de dimensies van de watergangen. Het meest waarschijnlijke type boten zijn sloepen en open zeilboten met neerklapbare mast (bijvoorbeeld Valken of Jollen). Naast deze boten kan het water worden bevaren met roeiboten en kano’s. De doorvaarhoogte van de meeste bruggen bedraagt minimaal 1,80m. Deze hoogte staat ook het onderdoor schaatsen van de brug toe. Op plaatsen waar boten aan kunnen leggen wordt de oever van ringen of bolders voorzien.

Bij alle kunstwerken, zo ook de bruggen, is de vormgeving en het oplossen van technische aspecten zoals kabels en leidingen, landhoofden en aansluitingen op de oevers van groot belang voor Nieuw-Rhijngeest Zuid. Langs de Binnenrijn zal de bebouwing de aanwezigheid van water benutten. Een afwisseling van openbare oevers en gebouwen aan de waterkant zal hier kunnen ontstaan. Aan de zijde van Park Landskroon neemt de bebouwing meer afstand en worden de oevers groen en natuurvriendelijk ingericht. Deze worden van plasbermen met riet voorzien, die als broedplaats en leefruimte voor watervogels, vissen en insecten kunnen dienen. 2. De kwaliteit van de bebouwde omgeving De structuur van de openbare ruimte in Nieuw-Rhijngeest Zuid geeft ordening aan de verdeling van het programma. De verdeling tussen bedrijvigheid en beide woongebieden is op die manier tot stand gebracht. De brede groene profielen maken het mogelijk wonen en werken in elkaars nabijheid te realiseren. Dit past bij de wens om het gebied een campus met groen stedelijk karakter te maken; openbaar en afwisselend.

7

Ook in het woongebied zelf ontstaan verschillende omgevingen binnen het groenblauwe raamwerk van de openbare ruimte. De straten, de waterkanten, de sloepenhaven en het groen rond Park Landskroon geven op een verschillende manier kleur aan het gebied en zijn bepalend voor de bebouwingsmogelijkheden en uitstraling van gebouwen. In het plan ontstaat variatie in hoogte en dichtheid, concentratie van bepaalde functies en het ontwerp van bijzondere plekken. Door de uitzonderingen ook als zodanig te ontwerpen wordt het plan rijker en ontstaat er een afwisselend gebruik van plekken in het grotere geheel. De bebouwing is veelzijdig en afwisselend. In Nieuw-Rhijngeest Zuid als geheel komen veel verschillende typologieën voor. Van villa’s tot hoofdkantoor en van laboratorium tot appartementengebouw. Deze verscheidenheid wordt gecultiveerd door te streven naar een herkenbaar gezicht voor ieder afzonderlijk gebouw, door per gebouw te kiezen voor een duidelijke hoofdvorm, één beeldbepalend materiaal en een kenmerkende verticale of horizontale geleding. Voor de uitgeefbare gebieden geldt dat een buitencontour is vastgelegd waarbinnen de bebouwing wordt gerealiseerd. Gecombineerd met de maximale bouwhoogte ontstaat een bouwenvelop waarbinnen een relatieve vrijheid bestaat voor de verdere invulling.

Een maximaal bebouwingspercentage borgt de maximale gebouwafmeting en garandeert in een bepaalde mate de (groene) buitenruimte. De aanpak middels een sterk onderscheid in de structuur van de openbare ruimte enerzijds en bouwvelden anderzijds biedt ruimte om relatief flexibel om te gaan met de programmatische invulling en fasering. Tegelijkertijd zorgen de grenzen naar het omringende openbare gebied ervoor dat er een duidelijke overgang is tussen bebouwing en ruimte. Woningbouw De woningen in Nieuw-Rhijngeest Zuid zoeken aansluiting bij de uitgangspunten van Oegstgeest aan de Rijn. Tegelijk maakt de woningbouw een overgang naar de maat en schaal van de bedrijvigheid. Straten zijn ook in Nieuw-Rhijngeest Zuid afwisselend bebouwd met een mix van verschillende bebouwingstypen. Aan de westzijde en rondom de haven ontstaat samenhang door woningen te schakelen. Net als in Oegstgeest aan de Rijn wordt hier water als element aan het bestaande repertoire van openbare ruimten toegevoegd. Een singel en een haven sluiten aan op het inmiddels gerealiseerde waterstadsmilieu. Uitgangspunt voor de verkaveling is steeds dat duidelijke entrees aan de openbare weg zullen ontstaan. De gebouwen zijn in het algemeen aan de straat gebouwd; er komt een duidelijk straatbeeld tot stand. Om die 8

reden zijn carports of andere uitbouwen richting de openbare weg niet toegestaan indien zij geen onderdeel vormen van het integraal ontwerp. Bebouwing aan hoofdontsluiting wordt geplaatst in een voorgevel zone t.b.v. samenhang in bebouwing. Om massaliteit van deze bebouwing te voorkomen en bebouwing te openen naar de omgeving hierachter, hebben gebouwen in deze voorgevelrooilijn een gevel niet langer dan 60 meter en is de voorgevel rooilijn voor maximaal 80% bebouwd. Het wonen in Nieuw Rhijngeest Zuid voegt kwaliteit en levendigheid toe aan de campus. Net als elders in het Bio-Science Park worden woningen geclusterd landschappelijk ingepast en sluit de woonkwaliteit aan op woongebieden in de directe omgeving. In Nieuw Rhijngeest Zuid worden de woningen ingebed in een groenblauw raamwerk met een haven als aantrekkelijk middelpunt. Naar de buitenranden (Binnenrijn en Park Landskroon) is de bebouwing losser van opzet en is de overgang tussen de woningen en het landschap heel direct en intens. Aan de zijde waar de woningbouw aansluit op de bedrijfsmatige bebouwing is de bebouwing formeler en gericht op de straat. De woonbebouwing is zo veel mogelijk alzijdig zodat naar alle zijden voorkanten ontstaan en het gebied zoveel mogelijk publiek is en daarmee aansluit op het karakter van de campus.

Voor de in het oog springende zijgevels die bij deze sprongen of bij andere openingen ontstaan, geldt in principe dat deze zijn uitgevoerd in gelijkwaardig materiaal als de voor- en achtergevel. Op de straathoeken hebben de gebouwen een duidelijke hoekoriëntatie dan wel twee voorkanten. Dit geldt eveneens voor panden die hoger zijn dan naastgelegen panden. Aan de noordzijde van het plangebied, richting Park Landskroon, is de bebouwing opener en de omgeving nog groener. Hierdoor ontstaat een parkmilieu wat aansluit bij de campus en bij het naastgelegen groen. De materialen en andere kwalitatieve uitgangspunten voor de bebouwing zijn gelijk aan die aan de westzijde en rond de haven, maar de ruimte tussen de woningen, tussen de blokken en naar de straten is hier groter. Dit vraagt om extra aandacht voor de zijkanten en de hoeken in de bebouwing omdat ook deze zeer zichtbaar zullen zijn. Hierbij geldt dat de woningen alzijdig ontworpen moeten worden en in de vormgeving reageren op de context. In het algemeen geldt dat een goede balans wordt nagestreefd tussen de schaal van de bedrijfsbebouwing en van de woningbouw in Nieuw Rhijngeest Zuid. Vooral waar woningbouw en bedrijvigheid elkaars 9

(over)buren zijn lijkt een blokmaat voor de woningbouw van maximaal 60m het meest passend bij de omvang van de bedrijfsgebouwen. Een losse setting en doorzichten dragen tevens bij aan de samenhang tussen beide functies. In het bestemmingsplan worden verschillende maximale bebouwingspercentages opgenomen, afhankelijk van de locatie en afmeting van de bouwvlak. Hogere accenten Op strategische plekken in de verkaveling zijn binnen de maximale hoogte accenten gesitueerd. De accenten dienen als oriëntatiepunten in het plan en liggen in het verlengde van belangrijke zichtlijnen. Sommige accentueren de hoeken, andere benadrukken op grotere schaal bijzondere plekken in het plangebied. De accenten onderscheiden zich in hun gevelbeeld, sculpturaliteit of bouwhoogte. De accenten kunnen bestaan uit grondgebonden woningen of appartementen die in hoogte afwijken van de aansluitende gebouwen. Gevelopbouw Voor Nieuw-Rhijngeest Zuid wordt een gevarieerd gevelbeeld nagestreefd, dat als een geheel een complete architectonische compositie vormt. De compositie wordt bij elkaar gehouden door terugkerende principes in de openbare ruimte. Zowel de gebruikte materialen als ook de architectonische opbouw van elk gevel moeten bepaalde regels volgen: •

Elk woningtype moet herkenbaar zijn ten opzichte van een andere. Samen vormen alle woningtypen een geheel.

•

Voorgevels zijn voorzien van een duidelijke dakrand bij platte daken en schilddaken en langsdaken (horizontale gevelbeëindiging naar het dak toe). De gevel is gemaakt van metselwerk, ramen en deuren zijn verticaal. Bij accenten en sculpturale gebouwen mag van deze regel worden afgeweken.

•

Bij voorkeur hebben zoveel mogelijk rij- en kadewoningen een gevel met een plint. De plint is minimaal 1m en kan maximaal de hele hoogte van de begane grond innemen. Het principe van de plint kan incidenteel worden toegepast bij 2/1 kap woning.

•

Voorkomen van transparante borstwering aan de openbare ruimte, opdat het gevelbeeld niet wordt bepaald door per woning verschillend terras meubilair. Semi-transparante oplossingen, bijvoorbeeld in de vorm van spijlen of geperforeerde panelen zijn wel toegestaan

10

Materiaalgebruik De toegepaste materialen zijn - bij voorkeur - hoogwaardig. Hoogwaardig wil zeggen dat ze mooier worden naarmate ze ouder worden. Te denken valt aan metselwerk, natuursteen, koper, glas, aluminium, etc. Toepassing van kunststoffen, kalkzandsteen, betonsteen/pan/plaat, houtwolcementplaat wordt in principe voor esthetisch zichtwerk afgewezen. Composiet c.q. sierbeton is in principe wel toegestaan. Vanaf de straat zichtbare onderkanten van erkers, luifels, overstekken en dakranden zijn afgewerkt in stucwerk, nietgrijze sierbeton of gladde plaat zonder in het oog springende bevestigingspunten of afwerkdopjes. Vezelplaten of Heraklit in het zicht zijn niet toegestaan. Een eigentijdse toepassing van natuurlijke materialen wordt gestimuleerd: Hollands metselwerk met houten kozijnen. De toon van de wijk zal waarschijnlijk worden gezet door metselwerk. Betonnen metselstenen of gebroken betonnen stenen zijn niet toegestaan. Het kleurgebruik aan de buitenzijde van de gebouwen is terughoudend, de uitstraling wordt vooral bepaald door de kleur en textuur van de toegepaste materialen. Vooral aardekleuren en genuanceerde rode kleur zijn gewenst. Naast een gebakken steen wordt het gebruik van natuursteen aangemoedigd. De baksteen van het hoofdvolume dient per gebouw gekozen te worden en te worden afgestemd op de gebouwen in de directe omgeving.

Kozijnen en houtwerk zijn bij voorkeur licht gekleurd of hebben de eigen kleur van het materiaal. Hekken, relingen, trappen e.d. van metaal zijn steeds voorzien van een hoogwaardige finish door middel van poedercoaten of verven. Er komen géén gegalvaniseerde oppervlakten voor. Voor bovenstaand materiaalgebruik wordt er vanuit gegaan dat het op een duurzame manier wordt toegepast. Daarmee wordt bedoeld dat er wordt gekozen voor materialen die niet aan kwaliteit inboeten over tijd en dat de kwaliteit van materialen langdurig aangehouden kan worden.

Entrees De entrees van de bouwwerken worden integraal ontworpen en vormen een belangrijk onderdeel van de uitstraling van de wijk. De entrees zijn zo uitnodigend mogelijk en sluiten aan bij de openbare ruimte. Onder meer door middel van transparantie en verlichting. Zoveel mogelijk voordeuren hebben een minimale hoogte van 2.40 m met een ontworpen raam. In het entree-ontwerp zijn deur(en), buitenlicht, klink, bel, brievenbus als familie van elkaar gedetailleerd. De entrees geven uitdrukking aan de hoge plinten verlevendiging van begane grond, (woon)functies; geen bergingen of parkeren aan de straat. Roosters, of ander-vormige openingen naar de straat dienen op een terughoudende en onopvallende manier te zijn geïntegreerd in de plint. De afwerking van de plint is onderdeel van het gebouw. 11

Het adres van de appartementen moet duidelijk zijn. Daarom moet de entree van de appartementengebouwen bovengemiddeld groot zijn. Verder dient de entree ontworpen en geplaatst te zijn met het oog op de context van het gebouw. De appartementsgebouwen hebben een eigen containerruimte waarvan de uitgang niet naast de entree van het woongedeelte ligt. Dakvormen De keuze voor het maximaliseren van de individuele expressie en de strakke rooilijn maakt het principe van de springende daklijn wenselijk. Het straatbeeld is zeer gebaat bij een levendige daklijn. Deze kan bij schuine daken worden verkregen door afwisseling van de schuinte en de hoogte. Bij platte daken is afwisseling van hoogte en dakranden gewenst. Platte daken hebben een uitgesproken dakrand. In het plan komt een grote variatie aan dakvormen voor: •

plat dak

•

lessenaarsdak

•

zadeldak

•

schilddak

•

mansardedak

Het beeld leeft van de variatie in dakvormen. In het algemeen zullen bij vrijstaande woningen en twee aan elkaar gebouwde woningen de dwarskap of het platte dak overheersen. Ook grote panden aan singels zullen zijn voorzien van dwarskappen of platte daken. In straten met grotendeels gesloten wanden zullen om wille van het silhouet en de plastiek van de straat ook langskappen worden toegepast. Om in een rij van meerdere woningen het idee van een verspringende daklijn te realiseren moeten - bij voorkeur - minimaal twee keer per rij dwarskappen worden toegepast. Bij toepassing van zonnepanelen worden deze integraal in het ontwerp van het dak meegenomen. Dakterrassen Op voorhand worden dakterrassen op platte daken niet uitgesloten. Dakterrassen kunnen, op ruimtelijk geschikte locaties, de woonkwaliteit aanzienlijk vergroten. Dit geldt ook voor groene daken en daktuinen. Als de woonkwaliteit van omwonenden wordt aangetast door dakterrassen zijn deze ruimtelijk wel bezwaarlijk.

12

Samenhang De wens van variatie en afwisseling kan niet worden losgezien van de noodzaak tot samenhang en balans. Zowel binnen de woonvelden zelf als in de afstemming met de (grootschalige) bedrijvigheid elders in het gebied is het zoeken naar een middenschaal tussen de kleinste eenheid (de woning) en de lange gevels van bedrijven. Een differentiatie is mogelijk een middel om het contrast tussen bedrijvigheid en de woningbouw te verkleinen en de samenhang binnen de gebiedsontwikkeling Nieuw Rhijngeest Zuid als geheel stevig neer te zetten. 3. De kwaliteit van de overgang tussen buitenruimte en de bebouwde omgeving De grens tussen bebouwd en onbebouwd wordt scherp getrokken. Door hierover geen twijfel te laten bestaan wordt de buitenruimte meer overzichtelijk en openbaar. De bebouwing volgt daarom de bouwlijn, zowel in verticale als in horizontale zin. De bebouwing maakt de rooilijn aantrekkelijk door gerichtheid op de straat, door hoogwaardige materialen en details en door royale entrees. Weerszijden van de straat of het water worden aan elkaar gerelateerd zodat het gebied een samenhangend geheel wordt. Algemeen De gebouwen maken de openbare ruimte. De overgang tussen buitenruimte en de bebouwde omgeving dient mee ontworpen te worden met de woningen. Ook maatregelen van beheer en onderhoud dienen vooraf te worden geborgd.

Dan nog is het zo dat op basis van vergunningsvrije bouwwerken veel van het oorspronkelijke beeld onder druk kan komen te staan. De voorkeur heeft het daarom het gebied waar vergunningsvrij zou mogen worden gebouwd zo compact mogelijk te maken en in alle gevallen de straat- en overige zichtzijdes vrij te houden van aanbouwen, bergingen en schuttingen. De inrichting langs de watergangen dient integraal ontworpen te worden. Langs watergangen mogen in een zone van 5 meter vanaf de waterlijn na realisatie geen bouwwerken worden bijgebouwd. Wanneer er sprake is van carports dan zijn deze integraal onderdeel van het woningontwerp. Erfafscheidingen en hoekoplossingen Grondgebonden woningen zijn zo min mogelijk met het achtererf naar openbaar gebied gekeerd, opdat het openbare gebied niet wordt getypeerd door vergunnningsvrije bouwwerken en perceelafscheidingen die van perceel tot perceel verschillen. Integendeel, de openbare ruimte wordt bepaald door de zorgvuldig vormgegeven gevels van de hoofdbebouwing in plaats van schuttingen en andere vergunningsvrije

13

bouwwerken. Waar dit niet mogelijk is, zoals o.a. bij hoekwoningen, worden erfafscheiding en tuinbergingen mee ontworpen. Woongebouwen met appartementen zijn naar de openbare ruimte alzijdig ontworpen, aan de binnenzijde van een bouwblok is een achtergevel of galerijontsluiting mogelijk. Erfafscheidingen kunnen op verschillende manieren worden gerealiseerd: •

Gemetselde muren- om de privacy van bewoners van hoekkavels te waarborgen -worden bij de erfafscheidingen op hoekkavels met de woning mee ontworpen. Tuinmuren naar de openbare ruimte toe dienen te zijn gemetseld.

•

Privacy schermen tussen twee woningen in de achtertuin moeten - bij voorkeur - gemetseld zijn 1,8 of 2 meter hoog.

•

In een zone van 5 meter tot de openbare weg of openbaar toegankelijk gebied zoals watergangen mogen erfafscheidingen niet hoger zijn dan 1m.

Haag met staalhek - Voortuinen hebben een haag. Hagen worden – indien noodzakelijk - begeleid door een stalen hek. Met het kopen van een woning verplichten eigenaren zich tot het in stand houden van een haag. Tot de haag tot volle wasdom is gekomen) dient de ontwikkelaar het landschap drie jaar in onderhoud te houden en de werkzaamheden uit te laten voeren door een hoveniersbedrijf. Hoekwoningen - Enkele woningen op de hoek van een bouwveld hebben twee gevels aan de openbare ruimte. Deze woningen dienen dan ook twee volwaardige gevels met ramen te hebben zodat de hoek van een bouwveld sculpturaal wordt benadrukt. Erfafscheidingen oevers Het beeld van de oevers van de kavels aan de Binnenrijn zijn een belangrijk onderdeel van de kwaliteit in het plangebied. Het is essentieel dat deze oevers worden vormgegeven als integraal onderdeel van het stedenbouwkundig en/of architectonisch ontwerp. Een wildgroei van steigers, bergingen, erfafscheidingen doen het gewenste beeld geen goed. Beschoeiingen zijn bij voorkeur van duurzame materialen en mogen niet meer dan 1 meter boven het gemiddelde waterpeil uitkomen. Het talud is afgestemd op de beschoeiing. Steigers passen in het beeld maar bevinden zich inclusief de aanliggende boot binnen maximaal 2,25m uit de oeverlijn.

Voor het behoud van een aantrekkelijke oever is het gewenst binnen de eerste 5 meter vanaf de oeverlijn geen bebouwing in de vorm van bergingen of schuurtjes aan te leggen. Erfafscheidingen mogen hier maximaal 1 meter hoog worden geplaatst en bestaat uit een groene oplossing. 14

Nutsvoorzieningen, afvalcontainers en verlichting Het beeld van de openbare ruimte moet zoveel mogelijk vrij zijn van nutsvoorzieningen en afvalcontainers. Nutsvoorzieningen worden - bij voorkeur - geïntegreerd in de bouwvelden. Ruimten hiervoor worden vormgegeven door de architect die het aangrenzende object ontwerpt. Afvalcontainers voor glas en papier bevinden zich ondergronds in de buurt van de voorzieningen. Containers voor huishoudelijk afval mogen vanuit de openbare ruimte niet of nauwelijks te zien zijn. Woningen met een toegang tot een gezamenlijk binnenhofje hebben hun huisvuilcontainers in de achtertuin. Woningen zonder toegang tot het gezamenlijke binnenterrein hebben - bij voorkeur - afvalruimten voor de containers opgenomen in de bebouwing of verwerkt achter groene hagen. Appartementengebouwen hebben een eigen containerruimte waarvan de toegang niet naast de entree van het woongedeelte ligt. Technische installaties Technische installaties vragen in een toenemende mate om ruimte in gebouwen. Het gaat bijvoorbeeld om installaties voor ventilatie, koeling, verwarming en telecommunicatie, maar ook om installaties om verduurzaming te realiseren zoals warmtepompen en de connectie van zonnecellen.

De invloed van dergelijke installaties kan alles bij elkaar best groot worden, waardoor het van belang is om proactief te kijken naar het verwerken van deze installaties in het ontwerp en de architectuur. Installaties dienen deel uit te maken van het ontwerp, gebouwen dienen op architectonische wijze te worden beëindigd, met bijvoorbeeld een ingebouwde techniekruimte. Vanuit de openbare ruimte zijn de installaties niet zichtbaar of hoorbaar. Schotelantennes mogen niet in het straatbeeld te zien zijn. Zonnepanelen worden onderdeel van het dak en geïntegreerd in het ontwerp. Sport- en Speelvoorzieningen Voor de situering van sport/speelvoorzieningen geldt een regelmatige verspreiding over de wijk. De voorzieningen worden de ontmoetingsplaatsen voor kinderen en hun ouders. De speelobjecten maken visueel onderdeel uit van de openbare ruimte zonder in het oog te springen. De voorzieningen dienen van duurzaam en natuurlijk materiaal te zijn (bijvoorbeeld hout, RVS e.d.). De kleurstelling is terughoudend. De speelvoorzieningen moeten kinderen inspireren tot ontdekkingstochten, aanmoedigen tot spelen en aansluiten bij het thema van waterstad. De sportvoorzieningen moeten uitnodigen tot bewegen in de openbare ruimte.

15

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

Bijlage 2 Ladder Duurzame Verstedelijking

20 vastgesteld)

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (

Oegstgeest Programma ‘Nieuw Rhijngeest-Zuid’

Ladder voor duurzame verstedelijking

identificatie projectnummer:

datum:

160111.20190827

30-10-2020

projectleider:

opdrachtgever:

Rob Schram

Partners RO

auteur(s):

Joost Jansen

Inhoud 1.

Inleiding

3

2.

Beschrijving woningbehoefte

7

3.

Beschrijving behoefte studentenhuisvesting

12

4.

Beschrijving behoefte commerciële en maatschappelijke functies

15

5.

Conclusie

21

1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 2.1. 2.2. 3.1. 3.2. 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6.

Initiatief Beoogd programma Waarom toetsing aan de ladder? Leeswijzer Woningbehoefte Conclusie woningbehoefte Beschrijving behoefte Conclusie behoefte studentenhuisvesting

Behoefte detailhandel Behoefte horeca Behoefte dienstverlening Behoefte maatschappelijke voorzieningen Behoefte ligplaatsen en passantenplaatsen Conclusie behoefte commerciële en maatschappelijke functies

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam

3 4 5 6

7 11 12 14

15 16 18 18 19 20

161201.20181531

2

Inhoud

161201.20181531

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam

1. Inleiding

1.1.

3

Initiatief

Er zijn al lange tijd plannen om aan de rand van het Bio Sciencepark in Oegstgeest een woonwijk te realiseren. Gelet op de huidige grote woningvraag in de subregio Holland-Rijnland West en de specifieke vraag naar studentenwoningen in Leiden is er voor gekozen om 500 reguliere woningen mogelijk te maken en 300 studentenwoningen. Daarnaast is er behoefte aan een levendig haventje met horeca en voorzieningen voor bewoners en recreanten. Het gaat om een zone tussen het (toekomstige) bedrijventerrein Nieuw Rhijngeest-Zuid en het woongebied Oegstgeest aan de Rijn.

Figuur 1.1 Globale ligging Nieuw Rhijngeest-Zuid (bron luchtfoto: Kadaster)

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam

161201.20181531

4

Inleiding

Figuur 1.2 Plangrens woongebied en haven met voorzieningenzone (indicatief) (bron luchtfoto: Kadaster)

1.2.

Beoogd programma

Er is nog geen uitgewerkt stedenbouwkundig plan. Figuur 1.3 geeft wel een indruk van de gebiedsontwikkeling, met Nieuw Rhijngeest-Zuid als overgang tussen het Bio Sciencepark en het woongebied aan de Oude Rijn.

Figuur 1.3 Impressie gebiedsontwikkeling vanaf noordwestzijde

161201.20181531

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam

Inleiding

5

De plannen gaan uit van een woongebied, een sloepenhaventje en het doortrekken van de Binnenrijn. Het haventje is de centrale plek van het gebied. Hier worden mogelijkheden geboden voor voorzieningen zodat er een verzorgingsplek en levendige ontmoetingsplek voor de nieuwe wijk kan worden gerealiseerd. Het programma bestaat uit maximaal 500 woningen en 300 studentenwoningen. Van de 500 reguliere woningen die er nu zijn gepland, wordt 25% sociale huur. Verder wordt ingezet op een gemengd programma, waaronder ook middenhuur. Het appartementengebouw aan de zuidkant van het gebied en heeft een maximale bouwhoogte van 40 meter. De maximale bouwhoogte neemt naar het noorden toe geleidelijk af naar 20 meter. Rond het aan te leggen haventje wordt maximaal 2.500 m2 aan commerciële en maatschappelijke functies mogelijk gemaakt, waarvan: • Maximaal 200 m2 detailhandel (geen reguliere supermarktfunctie) • Maximaal 1.500 m2 horeca • Maximaal 1.500 m2 dienstverlening • Maximaal 1.000 m2 maatschappelijke voorzieningen • Maximaal 500 m2 havengerelateerde voorzieningen en een sloepenhaven met 60 ligplaatsen voor bewoners, passantenplaatsen, een aanlegplaats voor de watertaxi en eventueel een aanlegplaats voor een rondvaartboot. Bij elkaar opgeteld zijn deze functies meer dan 2.500 m2, dit vanwege de flexibiliteit. Het totaal van 2.500m2 kan echter nooit worden overschreden.

1.3.

Waarom toetsing aan de ladder?

Ieder bestemmingsplan dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt, moet een verantwoording bevatten van de ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6. lid 2 Bro). Voor binnenstedelijke projecten moet de behoefte worden beschreven. Deze onderbouwing is daarop afgestemd en gaat in op de behoefte. Wel of geen stedelijke ontwikkeling? De ladder is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Of er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’ wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Uit jurisprudentie blijkt dat het toevoegen van meer dan 11 woningen wordt gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Ook het toevoegen van meer dan 500 m2 aan commerciële functies wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. De huidige bestemming is vertrekpunt bij de beoordeling of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Het plangebied heeft voor het grootste deel de bestemming ‘Hoogwaardige Bedrijfsdoeleinden’. Verder heeft een deel de bestemming ‘Landgoed’ en een klein gedeelte de bestemming ‘Woondoeleinden 3’. Het geldende bestemmingsplan Rijnfront is een globaal bestemmingsplan waarbij de bestemming eerst uitgewerkt moet worden met een uitwerkingsplan, voordat er gebouwd kan worden. Het toevoegen van 500 woningen en 300 studentenwoningen is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan.

Dit zijn beide stedelijke ontwikkelingen. Het nieuwe bestemmingsplan is afgestemd op de mogelijkheden die het huidige uit te werken bestemmingplan biedt voor de commerciële, maatschappelijke en dienstverleningsfuncties. Binnen de uit te werken bestemming ‘Hoogwaardige Bedrijfsdoeleinden’ is namelijk al rekening gehouden met horeca, maatschappelijke doeleinden en dienstverlening. Ook is een aanduiding ligplaats opgenomen waar (na uitwerking) een horecavoorziening van maximaal 2.000 m² kan worden gerealiseerd.

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam

161201.20181531

6

Inleiding

Figuur 1.4 Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Rijnfront', onherroepelijk 2005 Binnen de bestemming Woondoeleinden 3 zijn (na uitwerking) onder meer horeca, dienstverlening, maatschappelijke doeleinden, ligplaatsen voor boten mogelijk. Hieruit wordt geconcludeerd dat horeca, dienstverlening, maatschappelijke dienstverlening en ligplaatsen geen stedelijke ontwikkeling zijn. 200m² detailhandel wordt ook niet als stedelijke ontwikkeling gezien. De optelsom van alle ontwikkelingen is wel een stedelijke ontwikkeling. Daarom is de behoefte aan de diverse functies beschreven. Bestaand stedelijk gebied In de algemene bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening (1.1.1 lid 1 onder h) is de volgende definitie opgenomen voor bestaand stedelijk gebied: “bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur”. De locatie heeft al een stedelijke functie en is volledig omsloten door andere stedelijke functies en infrastructuur. Relevante regio Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling bepaalt tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken.

De begrenzing van de regio is dus afhankelijk van de aard en omvang het programmaonderdeel dat als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. Voor wonen is dat Oegstgeest binnen de regio Holland Rijnland. Voor studentenhuisvesting is dat specifiek de studentenstad Leiden. De beoogde overige functies hebben vooral een lokale verzorgingsfunctie voor de nieuwe bewoners.

1.4.

Leeswijzer

De woningbehoefte wordt beschreven in hoofdstuk 2. De behoefte aan studentenhuisvesting is in hoofdstuk 3 beschreven en de behoefte aan de commerciële en maatschappelijke functies in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 zijn de belangrijkste conclusies opgenomen.

161201.20181531

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam

Beschrijving woningbehoefte

7

2. Beschrijving woningbehoefte

In het plangebied worden maximaal 500 woningen mogelijk gemaakt in een stedelijk woonmilieu met appartementen en grondgebonden woningen. Het programma gaat indicatief uit van 125 sociale huurappartementen, 200 dure huurappartementen, 135 koopappartementen (midden) 40 grondgebonden koopwoningen.

2.1.

Woningbehoefte

De woningbehoefte in de gemeente Oegstgeest blijkt uit diverse beleidsstukken en onderzoeken die hierna worden behandeld. Woonvisie 2025 (2016) In de gemeentelijke Woonvisie 2025 (2016) is aangegeven dat Oegstgeest een dorp met karakter en een hoogwaardig woonmilieu is, en dat dit op de regionale woningmarkt ook zo wordt ervaren. Zowel de gemeente als de regio zien het als een groot goed om dit karakter te behouden of zelfs te versterken. Mede door dit prettige woonklimaat heeft de gemeente ook een grote aantrekkingskracht op mensen van buiten. De provincie heeft voor Oegstgeest een totale behoefte van 1.600 woningen tot 2025 berekend: vanuit Oegstgeest 500 woningen, van buiten de gemeente 1.100 woningen. Gevolg is dat woningprijzen stijgen en betaalbare woonruimte steeds schaarser wordt. Ook is de wachttijd voor een sociale huurwoning is lang en dat wordt naar verwachting niet minder (ondanks het ‘passend toewijzen’). In de huidige plancapaciteit van Oegstgeest kan de groeiende woningbehoefte niet opgevangen worden. Uitzondering hierop is de behoefte aan sociale huurwoningen: de groei van de behoefte aan sociale huur wordt in de harde plancapaciteit opgevangen. Binnen de overige inkomensgroepen, die zijn aangewezen op de markt, hebben met name (lage) middeninkomens het moeilijk.

De sociale huurmarkt is voor hen niet toegankelijk, en de prijzen in commerciële huur en koop zijn voor hen onbetaalbaar. Gevolg is dat de middeninkomens moeilijk terecht kunnen in Oegstgeest. Als de gemeente deze vraag van de middeninkomens wil faciliteren, is het nodig woningen in de lagere segmenten bij te bouwen. Aantallen en programmering in de harde plancapaciteit liggen echter al behoorlijk vast. Hierin zijn geen vrije sector huurwoningen opgenomen en slechts 18 sociale koopwoningen. Ook de resterende zachte plancapaciteit biedt weinig mogelijkheden: hier kunnen in totaal 120-170 woningen gerealiseerd worden tot 2025. Daarna zijn er geen bouwlocaties meer beschikbaar. Nieuwbouw moet bijdragen aan het versterken van het huidige karakter: een aantrekkelijk, hoogwaardig woonmilieu met ruime woningen in een groene omgeving, waarmee Oegstgeest zich onderscheidt op de regionale woningmarkt. De gemeente wil dit bewerkstelligen door de resterende nieuwbouwmogelijkheden in zowel harde als zachte plancapaciteit goed te laten aansluiten op het huidige, hoogwaardige woonmilieu. Bovenop de bestaande plancapaciteit wordt geen extra plancapaciteit meer gecreëerd, zodat de ruime opzet en het groene karakter van het woonmilieu behouden blijft. Teveel nieuwbouw tast de gewaardeerde kleinschaligheid en het dorpse karakter aan.

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam

161201.20181531

8

Beschrijving woningbehoefte

Dit betekent dat er na 2025 niets meer bijgebouwd wordt en niet meer wordt uitgebreid. Actualisatie van de woningvoorraad en overig vastgoed zal op termijn vooral uit herstructurering en renovaties moeten komen. De locatie Nieuw Rhijngeest Zuid is aangemerkt als plancapaciteit waar verdere verdichting gelet op de huidige woningmarkt wordt overwogen. De gemeente ondersteunt de lagere en middeninkomensgroepen die moeilijk zelfstandig passende woonruimte kunnen vinden door de beschikbaarheid van woningen voor deze inkomensgroepen te vergroten. Dit kan onder meer door: • nieuwbouw voor betaalbare woningen te realiseren conform de regionale normering 15% sociale huur, dit is feitelijk al geborgd in de harde plancapaciteit tot 2025; • in de zachte plancapaciteit te zoeken naar mogelijkheden om vrije-sector-huurwoningen tot € 900 te realiseren. Als alternatief wordt maximaal de helft van deze vrije-sector-huurwoningen gerealiseerd als koopwoning tot € 250.000. • regionaal in te zetten op verdere uitbreiding van de woningvoorraad in de segmenten lage en middeninkomens.

Provinciale Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Zuid Holland (geconsolideerde versie augustus 2020) In de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Zuid Holland is vastgelegd dat gemeenten in samenspraak met de provincie regionale woonvisies en regionale woningbouwprogramma’s maken, waarin de onderstaande doelstellingen worden uitgewerkt. De provincie voorziet op regionaal niveau, samen met gemeenten, marktpartijen en woningbouwcorporaties, in voldoende en passende woningen voor de verschillende doelgroepen, waaronder de doelgroepen van het huurbeleid. Hierbij gaat de voorkeur uit naar nieuwe woningbouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied en georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer. De provincie is terughoudend in het toevoegen van nieuwe woningbouwlocaties buiten bestaand stads- en dorpsgebied. De provincie heeft de ambitie om alle woningen in Zuid-Holland in 2035 CO2-neutraal en vóór 2050 klimaatrobuust ingericht en ingepast te laten zijn. Nieuwe woningen dragen bij aan een aantrekkelijke woon- en leefomgeving in Zuid-Holland. Nieuwe woningen zijn energieneutraal of leveren energie en zijn toegerust op de gevolgen van klimaatverandering (heftige regenbuien, perioden van droogte en hittestress) en bodemdaling. Hiermee wordt rekening gehouden in de planvorming.

Regionale woonagenda Holland Rijnland 2017 (2018) In de Regionale woonagenda is op basis van de provinciale Woningbehoefteraming 2016 gekeken naar de kwantitatieve en kwalitatieve aspecten van woningbouwontwikkeling. Het doel is om het aanbod zo goed mogelijk te laten aansluiten op de toekomstige behoefte: de juiste typen woningen op de juiste plaats. In de Regionale Woonagenda hebben de gemeenten afspraken met elkaar en met de provincie gemaakt over: • Een regionaal afgestemd kwalitatief en kwantitatief woningbouwprogramma met toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking en gebaseerd op de actuele Woningbehoefteramingen. • Voldoende sociale woningbouw in relatie tot de doelgroep. • Aandacht voor kansrijke woonmilieus. • Aandacht voor locaties binnen bestaand stads- en dorpsgebied of daar aan grenzend; in dat geval is er bijzondere aandacht nodig voor een multimodale ontsluiting en landschappelijke kwaliteiten. Het regionale woningbouwprogramma is in 2018 geactualiseerd en met de provincie afgestemd. In Oegstgeest wordt op basis van de regionale afspraken uitgegaan van een eigen behoefte van 500 woningen tot 2030. De aanvullende behoefte aan woonmilieus verschilt tussen de gemeenten en tussen de subregio's, vanwege het karakter van de verschillende delen van de regio. In Holland Rijnland west is ruim 90% van de behoefte gericht op stedelijk wonen.

161201.20181531

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam

Beschrijving woningbehoefte

9

Figuur 2.1 Woningbehoefte woonmilieus 2017-2030

Figuur 2.2 Uitsnede Woonmilieus regio Holland Rijnland (bron: regionale woonvisie) In de subregio West was er op basis van de raming uit 2016 al onvoldoende plancapaciteit om te kunnen voorzien in de woningbehoefte: Er was vraag naar 11.650 woningen en de plancapaciteit was 9.290. Hiervan is slechts een deel hard (vastgesteld bestemmingsplan of uitwerkingsplicht).

Figuur 2.3 Indicatie behoefte woonmilieus 2017-2030 afgezet tegen planaanbod (bron: regionale woonvisie)

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam

161201.20181531

10

Beschrijving woningbehoefte

Woningbehoefteraming (WBR 2019) De behoefte blijkt uit de provinciale woningbehoefteraming (WBR). Bij de bepaling van de behoefte (gewenste woningvoorraadgroei) wordt gewerkt met twee demografisch gestuurde ramingen: ‘binnenlands migratiesaldo nul’ (WBR) en ‘binnenlands migratiesaldo trendmatig’ (TR). De provincie stelt eens in de drie jaren het hoogste aantal woningen per regio vast als standaard voor de onderbouwing van de woningbehoefte. Uit de actuele provinciale Woningbehoefteraming blijkt dat de woningbehoefte in de regio Holland Rijnland groter is dan in 2016 was berekend. De Trendraming komt voor deze regio het hoogste uit. In de periode 2020 - 2030 zijn op basis van de Trendraming meer dan 24.000 woningen nodig, waarvan 10.590 in de subregio Holland-Rijnland West (Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Oegstgeest, Voorschoten en Zoeterwoude) en 1.010 in de gemeente Oegstgeest.

Figuur 2.4 Gewenste woningvoorraadtoename Holland Rijnland en Oegstgeest (bron: WBR, 2019) De actuele woningbehoefteprognose komt voor de gemeente Oegstgeest veel hoger uit dan waarmee in de regionale woonvisie 2017 rekening is gehouden. De locatie kan door de ligging bovendien mede invulling geven aan de woningbehoefte van studenten vanuit Leiden. Monitoring en bijstelling van de afspraken is daarom noodzakelijk om te kunnen voorzien in de hogere woningbehoefte. De gemeente Oegstgeest houdt zelf een woningbouwplanning bij om zicht te houden op de verhouding tussen de plancapaciteit en de behoefte. De gemeentelijke planning blijft binnen de woningbehoefteraming zoals opgenomen in de WBR 2019, zodat overaanbod in de regio wordt voorkomen. De woningen die in dit plangebied worden toegevoegd zijn onderdeel van de woningbouwplanning. Regionale afstemming Er is in de woonregio Holland-Rijnland West (waar Oegstgeest deel van uitmaakt) een grote woningbehoefte. Over de woningbehoefte, en de invulling ervan, heeft regionale afstemming plaatsgevonden in de woonregio Holland-Rijnland West. De afstemming betreft de periode 2017-2029. Hierbij baseert de woonregio zich op de provinciale woningbehoefteprognose, waarbij de regio, conform het uitgangspunt van de provincie, rekening houdt met 30% planuitval. Er zijn in de periode 2017-2029 12.300 woningen nodig (provinciale trendraming).

Rekening houdend met 30% planuitval bedraagt de benodigde plancapaciteit Holland-Rijnland West 15.990 woningen voor deze tijdsperiode. Hiertegenover staat een plancapaciteit van 15.891 woningen in Holland-Rijnland West. Deze plancapaciteit is inclusief de woningen in het bestemmingsplan. De provincie Zuid-Holland heeft ingestemd met het regionale woningbouwprogramma voor HollandRijnland (brief 17 maart 2020). De woonregio Holland-Rijnland West maakt hier deel van uit. De provincie vermeldt hierbij dat de instemming geldt voor de kwantitatieve onderbouwing van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

161201.20181531

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam

Beschrijving woningbehoefte

11

Hiermee voorzien de woningen in dit plan in een regionale woningbehoefte. Woningbouw in Nieuw Rhijngeest-Zuid geeft invulling aan de doelstelling om een wezenlijke bijdrage te leveren aan de regionale en lokale verstedelijkingsopgave. In regionaal verband is afgesproken dat 25% van het programma uit sociale huurwoningen moet bestaan. Daar is in het programma voor NieuwRhijngeest zuid ook rekening mee gehouden. Voor de woningmarkt worden kansen gezien voor woonproducten die passen bij het stedelijk woonmilieu. De woningen die worden gepland, geven invulling aan de behoefte aan stedelijk wonen met een goede OV-bereikbaarheid en gericht op een brede doelgroep op de woningmarkt. Het project Nieuw-Rhijngeest-Zuid is in de planmonitor van de provincie opgenomen met 500 woningen (Nieuw-Rhijngeest deelgebied 8). De behoefte aan studentenwoningen wordt niet meegerekend in de prognoses en afspraken. Woondeal zuidelijke Randstad (2019) In de Woondeal zuidelijke Randstad is afgesproken dat het Rijk, de provincie Zuid-Holland en de gemeenten in de regio samen optrekken om de woningbouwproductie te versnellen. Gezien de hoge woningbehoefte hebben alle gemeenten in de zuidelijke Randstad een woningbouwopgave, waarbij de tekorten aan (centrum)stedelijke woonmilieus in de woningmarktregio’s Haaglanden en Rotterdam en in de studentenstad Leiden het grootst zijn.

Om de druk op de woningmarkt te verminderen, moeten er in de periode tot 2025 100.000 woningen extra bijkomen in de zuidelijke Randstad, oplopend tot 230.000 in 2040. Leiden Campus (Stationsgebied/Bioscience Park) is aangewezen als een van de 12 ontwikkelingsgebieden. Op de verdichtingslocatie Leiden-Campus en rondom Leiden Centraal hebben partijen de ambitie om een wezenlijke bijdrage te leveren aan de regionale en lokale verstedelijkingsopgave, passend binnen de verstedelijkingsopgave zoals deze in het kader van de Verstedelijkingsalliantie wordt uitgewerkt. Dat betekent dat in dit gebied fors verdicht moet worden, onder andere door hoogbouw te realiseren. Buiten de 12 locaties van de Verstedelijkingsalliantie doen zich ook kansen voor om binnenstedelijke woningbouwprojecten nabij hoogwaardig openbaar vervoer (HOV), in de regio’s Haaglanden en Rotterdam of de gemeenten Leiden of Dordrecht, in de periode tot 2025 te versnellen. De locatie ligt binnen 10 minuten fietsafstand van station Leiden.

2.2.

Conclusie woningbehoefte

Er is in de woonregio Holland-Rijnland West (waar Oegstgeest deel van uitmaakt) een grote woningbehoefte. Er zijn in de periode 2017-2029 12.300 woningen nodig (provinciale trendraming). Rekening houdend met 30% planuitval bedraagt de benodigde plancapaciteit Holland-Rijnland West 15.990 woningen voor deze tijdsperiode. Hiertegenover staat een plancapaciteit van 15.891 woningen in Holland-Rijnland West. Deze plancapaciteit is inclusief de woningen in het bestemmingsplan. Woningbouw en studentenhuisvesting in Nieuw Rhijngeest-Zuid geeft invulling aan de doelstelling om een wezenlijke bijdrage te leveren aan de regionale en lokale verstedelijkingsopgave. In regionaal verband is afgesproken dat 25% van het programma uit sociale huurwoningen moet bestaan. Daar is in het programma voor Nieuw-Rhijngeest zuid ook rekening mee gehouden. Voor de woningmarkt worden kansen gezien voor woonproducten die passen bij het stedelijk woonmilieu. De woningen die worden gepland, geven invulling aan de behoefte aan stedelijk wonen met een goede OV-bereikbaarheid en gericht op een brede doelgroep op de woningmarkt.

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam

161201.20181531

12

Beschrijving behoefte studentenhuisvesting

3. Beschrijving behoefte studentenhuisvesting

In het plangebied worden maximaal 300 studentenwoningen mogelijk gemaakt.

3.1.

Beschrijving behoefte

De specifieke behoefte aan studentenhuisvesting in en rond Leiden blijkt uit de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting (oktober 2019), cijfers van Duwo (specialist in studentenhuisvesting) en de gemeentelijke monitor studentenhuisvesting (Apollo Model). De laatste monitor studentenhuisvesting voor Leiden (dit heet in de wandelgangen ook het “Apollo model” dateert van oktober 2019. Deze laat voor Leiden in 2025 een tekort zien van 2.730 wooneenheden voor studenten. Er is gekeken naar het verschil tussen vraag en aanbod aan studentenhuisvesting op korte termijn. Het aanbod wordt gevormd door woonruimten die vrijkomen door studenten die de stad verlaten (verlaters) of doorstromen naar een andere woonruimte (doorstromers). De vraag bestaat uit studenten die voor het eerst op zichzelf willen gaan wonen (starters), uitwonende studenten die zich in de stad willen vestigen (vestigers) en uitwonende studenten die een andere woonruimte binnen dezelfde stad zoeken (doorstromers). Alleen studenten met een verhuiswens binnen een halfjaar vallen onder deze categorieën. Hieruit blijkt dat er kamers met gedeelde voorzieningen vrijkomen en dat er vooral vraag is naar zelfstandige 1- en meerkamerwoningen (ca 1.800). Op korte termijn is daarmee al sprake van een groot tekort aan studentenhuisvesting en sluit het huidige aanbod kwalitatief niet aan bij de vraag.

Figuur 3.1 Verschil tussen vraag en aanbod studentenhuisvesting Leiden korte termijn (bron: Landelijke Monitor Studentenhuisvesting) DUWO, specialist in studentenhuisvesting heeft voor de steden in haar werkgebied de behoefte nader bepaald. Hieruit blijkt een behoefte van 2.471 tot 3.761 eenheden.

161201.20181531

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam

Beschrijving behoefte studentenhuisvesting

13

Figuur 3.2 Verwacht tekort woonruimte voor studenten in 2027 Monitor studentenhuisvesting Leiden De laatste monitor studentenhuisvesting voor Leiden is gepubliceerd in oktober 2019 (dit heet in de wandelgangen ook het “Apollo model”) en laat voor Leiden in 2025 een tekort zien van 2.730 wooneenheden voor studenten. Bestuurlijke Task Force studentenhuisvesting Om de problematiek van het tekort aan studentenhuisvesting in Leiden goed aan te pakken is een paar jaar geleden het initiatief genomen voor een Bestuurlijke Task Force studentenhuisvesting waarin wordt geparticipeerd door de gemeente Leiden (voorzitter), DUWO, studentenvertegenwoordigers van BRES (de huurdersvereniging van DUWO), de PKvV, de Hogeschool Leiden en de Universiteit Leiden. Om de vraagzijde goed in kaart te brengen wordt gebruik gemaakt van de Monitor Studentenhuisvesting (zie hierboven) die jaarlijks verschijnt en die, op basis van een representatieve enquête onder studenten en de gegevens van DUO, een langjarige prognose geeft van de vraag naar studentenkamers en het tekort aan eenheden voor studenten. In de Bestuurlijke en in de ambtelijke Task Force worden de bouwplannen en (toekomstige) realisaties van studentenhuisvestingslocaties besproken en afgezet tegen de vraag. De Task Force studentenhuisvesting Leiden richt zich op het realiseren van 2.700 eenheden in 2025.

In de planning (oktober 2020) zijn zo’n 1.350 betaalbare en 1050 dure eenheden opgenomen. Met de realisatie van 300 eenheden in Nieuw Rhijngeest Zuid lijkt in totaal te kunnen worden voorzien in de behoefte. Er zijn op dit punt echter nog wel diverse kanttekeningen: • De (negatieve) effecten van de recente regels in de gemeente Leiden over verkamering zijn nog niet in de vraagcijfers opgenomen. Een inschatting van de gemeente Leiden is dat het hier mogelijk om enige honderden eenheden gaat. Ook zijn er recent afspraken gemaakt die ertoe leiden dat iemand die een particuliere woning koopt, die ook zelf moet gaan bewonen; • De komende jaren zullen vanwege renovatiewerkzaamheden diverse bestaande complexen tijdelijk uit de verhuur worden genomen. Dat houdt in ieder geval in dat er tijdelijk een groter tekort aan studentenwoningen zal zijn op de Leidse markt; • Het Apollo model neemt vooral reguliere bachelor en master studenten mee in de prognoses. Omdat er afspraken zijn met collega universiteiten in de wereld over de (wederzijdse) uitwisseling van groepen studenten in het kader van hun studie, worden door universiteiten afspraken gemaakt met DUWO en andere huisvesters over het afnemen van een aantal gemeubileerde eenheden ten behoeve van studenten die deelnemen aan internationale exchange programma’s.