Bijlage 2 bij RM d.d. 9 maart 2021 Vrijgeven voor terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan NRZ (Wonen) Z-17-104210 Oegstgeest

Welzijn en welvaart Het woonprogramma sluit naadloos aan op de kwaliteiten van de omgeving, de vraag naar (hoogopgeleide) werknemers in de regio en op de behoefte aan studentenwoningen. Het streven is om bij de uitwerking van de nieuwe ontwikkelingen in Nieuw-Rhijngeest Zuid-Wonen aandacht te schenken aan sociale veiligheid door placemaking, zichtlijnen, bundeling van routes en een hoogwaardige openbare ruimte.

Gebiedsklimaat Uit ondezoek naar omgevingsaspecten als bodem, lucht, geluid en eÍerne veiligheid blijkt dat er geen belemmeringen zijn voor de ontwikkeling. Om een aanvaardbaar geluidsklimaat te realiseren zullen maatregelen genomen worden, zoals verlenging rran het geluidsscherm langs de A44. De verwachting is dat geen substantiële nadelige effecten optreden bij nieuwe ontwikkelingen. Naast de wettelijke aandachtspunten is er aandacht voor waterkwaliteit (natuurvriendelijke oevers) en het voorkomen van lichthinder en thermisch buitenklimaat (minder verhard oppervlak door landschappel'tjke inrichting).

5.12 Gonclusie Uit de uitgevoerde ondezoeken blijkt dat de verschillende omgevingsaspecten geen belemmering vormen voor cte ontwiKl(eitng van wontngDouw en voozieningen in hei piangebieci.

4 ontwerp)

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

Hoofdstuk 6

Hoe wordt dit vertaald in het bestemmingsplan?

6.1 Algemeen De veóeelding en de regels vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen kunnen niet los van elkaar worden gezien. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt wel een belangrijk onderdeel ran het plan.

Op de verbeelding is het gehele plangebied weergegeven. Alle gronden zijn bestemd. De digitale vebeelding is te raadplegen via www.ruimtelijkeplannen.nl. De analoge verbeelding is in te zien in het gemeentehuis en bestaat uit één kaartblad met legenda.

6.2 Hoe gaan we het regelen? De in dit bestemmingsplan gekozen bestemmingen voldoen geheel aan de wettelijk verplichte normen zoals die worden gesteld binnen de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012) en de RO-standaarden-2012.

Voor het veóedden van de geometrisch bepaalde bestemmingen is een BGT-ondergrond gebruikt. Dit bestand is opgebouwd in coërdinaten in het stelsel rran de Rijksdriehoeksmeting, of kortweg Rijksdriehoekscoórdinaten (ook wel: RD-coórdinaten). Dit zijn de coórdinaten die in Nederland worden gebruikt als grondslag voor onder meer geografische aanduidingen, waarbij de exacte locatie van een gebied wordt vastgelegd. De tekenmethode voor de geometrische plaatsbepaling is uitgevoerd volgens de wettelijke regels van de |MRO-mderingen. Het digitaal, uitwisselbaar en vergelijkbaar maken wn ruimtelijke plannen gebeurt via de systematiek van Digitale Uitwisseling Ruimtelijke Plannen (DURP) waarbij het bestemmingsplan op de website www. ruimtelijkeplannen. nl wordt geplaatst.

6.3 Leeswijzer regels De regels bestaan uit vier hoofdstukken, te weten de inleidende regels (hoofdstuk 1), de bestemmingsregels (hoofdstuk 2), de algemene regels (hoofdstuk 3) en de overgangs- en slotregels (hoofdstuk 4). De regels zijn sterk vereenvoudigd wat betreft inhoud en taalgebruik om in te spelen op de nieuwe omgevingswet. Hiema wordt een korte toelichting gegeven op de in het plan voorkomende bestemmingen.

Hoofdstukí lnleidende regels ln dit hoofdstuk is een aantal begrippen verklaard dat wordt gebruikt in de regels. Dit voorkomt dat er bij de uifuoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Daarnaast is het artikel 'Wijze ran meten' opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maafuoering in het plan gemeten moet worden.

Hoofdstuk2 Bestemmingsregels ln dit hoofdstuk zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. ln ieder artikel is per bestemming bepaald welk gebruik lan de gronden is toegestaan en welke bouwregels er gelden. Ook ziqn, waar mogelijk, fl exibiliteitsbepalingen opgenomen.

Vergunningvij bwnen ln enkele bestemmingen zijn vergunningvrije bourivwerken toegestaan. ln het Besluit omgevingsrecht (Bor) Bijlage ll artikel 2 is aangegeven waar en onder welke voorwaarden (bijbehorende) bor,iwwerken vergunningvrij mogen worden gebouwd.

Hoofdstuk3 Algemene regels Anti-dubbeltelregel ln deze regel is vastgelegd dat grond die in aanmerking moest worden genomen bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, waarvan de uifuoering heeft plaatsgevonden of alsnog kan

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (ontwerp) 45

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) plaatsvinden, bij de beoordeling van een andere aanvÍaag om omgevingsvergunning voor het bouwen niet opnier,ru in beschouwing mag worden genomen.

Algemene bouwregels ln dit artikel is een aantal aanvullende bouwregels opgenomen die voor alle bestemmingen kunnen gelden. Het gaat bijvoorbeeld om extra bouwmogelijkheden voor ondergeschikte bouwdelen zoals balkons, galerijen en kelders. Ook is hier een regeling voor ondergronds botnrven opgenomen. Algeme ne ge b ru i ksregels

ln de algemene gebruiksregels is een algemeen verbod op strijdig gebruik opgenomen, en wordt een aantal voorbeelden genoemd die in ieder geval als strijdig worden beschouwd. Alge me ne afw ij ki n g sregel s

Dit artikel is een aanvulling op de afwijkingsregels uit de bestemmingen. ln het artikel is een algemene afwijking opgenomen die middels een omgevingsvergunning kunnen worden verleend. Het is een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uituoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan bij een omgevingsvergunning mogelijk te maken. Het gaat bijvoorbeeld om een geringe overschrijding van de toegestane bouwhoogte.

Hoofdstuk4 Overgangs- en slotregels Overgangsrecht ln het overgangsrecht is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde vooruaarden mag deze strijdige bebogwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd.

Slotregel ln de slotregel is de officiële naam van het plan bepaald. Onder deze naam kan het bestemmingsplan worden aangehaald.

6.4 Wat gaan we regelen? Aan alle gronden (en in dit geval ook wateren) binnen het plangebied een bestemming toegekend. ln de reoels is aangegeven hoe gronden met een bepaalde bestemminq mogen worden gebruikt en wat er mag worden gebouwd. Binnen een bestemmingsvlak zijn in enkele situaties met aanduidingen nadere regels aangegeven. Deze nadere regels kunnen betrekking hebben op het gebruik of de bouwmogelijkheden. Hierna wordt elke bestemming kort toegelicht.

Artikel 3 Groen Langs de Johann Keplerstraat en een deel van de Christian Dopplerstraat en het water is de bestemming Groen opgenomen. Hier mogen groen, water, waterhuishoudkundige voozieningen, voeten fietspaden en bijbehorende voozieningen. Ook is een standplaats mogelijk gemaakt nabijde haven, onder de voorwaarde dat binnen het plangebied slecht één standplaats mag komen. Binnen deze bestemming mogen alleen klein nutsgebouw$es en bounr'rwerken, geen gebouwen zijn worden gebouwd. ln de regels zijn hiervoor nadere bouwregels opgenomen.

Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied De Rhijnhofweg en de weg ten westen van de Binnenrijn hebben de bestemming verkeer. Hier zijn wegen en bijbehorende voozieningen toegestaan. Binnen deze bestemming mogen ook alleen klein nutsgebouwtjes en bourrvr,verken, geen gebouwen zijn worden geboriwd. ln de regels zijn hiervoor nadere bouwregels opgenomen.

6 ontwerp)

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

Artikel 5 Water De Binnenrijn en de haven hebben de bestemming Water. Hier is water toegestaan en bijbehorende voozieningen. Steigers en ligplaatsen zijn alleen toegestaan daar waar op de veóeelding een aanduiding is opgenomen (de haven en de kades langs de Binnenrijn). ln de haven geldt een maximum aantal van 60 ligplaatsen.

Binnen deze bestemming zijn geen gebouwen toegestaan. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde is een maximale bouwhoogte van 3 meter opgenomen.

Artikel6 Wonen Het gedeelte aan de zuidzijde van het plangebied heeft de bestemming Wonen. Hier mogen maximaal 300 studentenwoningen gerealiseerd worden.

Op de verbeelding is een bouwvlak aangegeven, waarbinnen de gebouwen moeten worden gerealiseerd. De maximale bouwhoogte bedraagt maximaal 40 meter en maximaal 16 meter in een zone langs de Binnenrijn. Het bebouwingspercentage is maximaal 85o/o. Deze maten zijn aangegeven op de verbeelding.

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder erf- en teneinafscheidingen zijn in de regels nadere bouwregels opgenomen. De woningen zijn alleen toegestaan als voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde, de verleende hogere grenswaarde of als er een dove gevel wordt gereliseerd. Als er sprake is lan een dove gevel of een geluidswaarde die 5 dB meer is dan de voorkeursgrenswaarde, dan moet er sprake zijn ran een

geluidsluwe gevel. Studentenwoningen zijn vaak eenzijdig georiënteerd. Bij eenzijdig georiënteerde woningen is het maken van een geluidsluwe zijde niet altijd mogelijk. Om toch een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te waaÈorgen, moeten dan compenserende maatregelen worden getroffen. Daarbij kan gedacht worden aan:

1. extra geluidwering van de gevels met minimaal 5 dB (op basis ran cumulatieve geluidbelasting) en; 2. verbetering inteme lucht- en contactgeluidisolatie met minimaal 5 dB en; 3. een geluidluwe gezamenlijke buitenruimte of; 4. een maatregel met vergelijkbaar akoestisch effect. ln de regels is geborgd dat dergelijke maatregelen worden getrofÍen.

Artikel 7 Wonen - Uit te weken Het overgrote deel wn het plangebied heeft de bestemming Wonen - Uit te werken. Dit betekent dat er eerst een uitwerkingsplan gemaakt moet worden voordat er gebouwd kan worden. ln de uitwerkingsregels is aangegeven waar het uitwerkingsplan aan moet voldoen.

Er mogen maximaal 500 woningen komen. De maximale bouwhoogte en het bebouwingspercentage zijn aangegeven op de verbeelding. De bouwhoogten langs de Binnenrijn zijn lager (16 meter) dan de acherliggende bebouwing (20 meter). Ten noorden ran de haven is bebouwing tot 25 meter toegestaan. Het parkeren moet uit het zicht gerealiseerd worden. Hiervoor zijn zeven mogelijkheden opgenomen in de uitwerkingsregels. Daarnaast is een aantal aanduidingen opgenomen op de veóeelding. Bij de aanduiding 'gemengd'zijn naast wonen ook 2.500 m2 aan voozieningen (horeca, dienstverlening, maatschappelijke voozieningen, detailhandel en aan watersport gerelateerde voozieningen) toegestaan. Ook is binnen deze aanduiding een standplaats mogelijk gemaakt, onder de voorwaarde dat binnen het plangebied slecht één standplaats mag komen. Binnen dit aanduidingsvlak moet grenzend aan de noordzijde ren het water ook een openbare ruimte rran 500 m2 worden gerealiseerd. Met de 'specifieke bouwaanduiding - groen' is aangegeven dat in het noordelijk deel van het plangebied minstens 50% groen moet worden en er tenminste 2 zichtassen moeten komen tussen de Johann bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (ontwerp) 47

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) Keplerstraat en het Park Landskroon. De'specifieke bouwaanduiding - wandelpad' geeft aan dat er een wandelpad moet komen tussen de Christian Dopplerstraat en de groene zone langs de Binnenrijn. Dit wandelpad moet minimaal 2 meter breed zijn en zo veel mogelijk in het groen oÍ aan het water gerealiseerd worden. De gronden met de aanduiding 'groen' moeten in hoofdzaak groen ingericht worden. Er zijn twee gevelzones aangegeven. Bij de 'specifieke bouwaanduiding - gevelzone I'moet het hoofdgebouw in of evenwijdig aan de bouwvlakgrens aan de Christian Dopplerstraat gerealiseerd. Hierbij mag de afstand ran het hoofdgebouw tot de bor,rwvlakgrens maximaal 3 m bedragen. Bij de 'specifieke bouwaanduiding - gevelzone 2' moeten de hoofdgebouwen die (al dan niet) binnen deze zone staan in de bouwvlakgrens aan de Johann Keplerstraat worden gebouwd. ln het uitwerkingsplan worden bouw- en gebruiksmogelijkheden opgenomen op basis waarvan de gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. Ook kunnen in het uitwerkingsplan afwijkingsmogelijkheden worden opgenomen passend bij de woonbestemming. Hierbij moet worden gedacht aan mogel'rjkheden voor aan huis verlconden bedrijven of mantelzorg. De woningen zijn alleen toegestaan als voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde, de verleende

hogere grenswaarde of als er een dove gevel wordt gereliseerd. Als er sprake is rran een dove gevel of een geluidswaarde die 5 dB meer is dan de voorkeursgrenswaarde, dan moet er sprake zijn van een

geluidsluwe gevel. Er kan deels sprake zijn ran eenzijdig georiënteerde woningen. Bij eenzijdig georiënteerde woningen is het maken \ran een geluidsluwe zijde niet altijd mogelijk. Om toch een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te waarborgen, moeten dan compenserende maatregelen worden getroffen. Daarbij kan gedacht worden aan: 1. extra geluidwering van de gevels met minimaal 5 dB (op basis rran cumulatieve geluidbelasting) en; verbetering interne lucht- en contactgeluidisolatie met minimaal 5 dB en; een geluidluwe gezamenlijke buitenruimte of; een maatregel met vergelijkbaar akoestisch effect.

2. 3. 4.

ln de regels is geborgd dat dergelijke maatregelen worden getroffen.

Artikel 8 Waarde - Archeologie 1 De dubbelbestemming Waarde - Archeologie is opgenomen ter beschermtng van oe mogeitjre archeologische waarden in de bodem.

48 ontwerp)

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (

bestem mingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

Hoofdstuk 7

ls dit bestemmingsplan uitvoerbaar?

7.1 Economischeuitvoerbaarheid Bij het opstellen van een bestemmingsplan moet de financiële haalbaarheid rran het plan aangetoond worden. Dit om te voorkomen dat recht gaat gelden dat niet realistisch blijkt te zijn. Op grond van artikel 6.12, lid 1, van de Wet ruimtelijke ordening (\r'/ro) moet voor het bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld indien er sprake is van een 'bouwplan'. Artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschrijft wat een 'bouwplan' is. De gemeente kan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, wanneer:

.

.

het verhaal ran kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden op een andere manier geregeld is (art. 6.12 Wro); er geen kosten te verhalen zijn (art 6.2.1a Bro).

De'grex-wet' is erop gericht dat de overheid kosten kan verhalen die gemaakt worden naar aanleiding van een bouwplan. lndien er geen kosten gemaakt worden, hoeven deze ook niet verhaald te worden. De gemeente heeft een anterieure overeenkomst afgesloten met de ontwikkelende partij. Daarmee is het kostenverhaal geregeld.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Overleg artikel 3.í.í Bro Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid I Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid ran dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging rran belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

De resultaten van het overleg zullen in deze paragraaf worden opgenomen dan wel in een aparte bijlage.

Zienswijzenprocedure Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid vmr een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt veruolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. ls er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige vooziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige vooziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De ontvangen zienswijzen zullen in deze paragraaf worden beantwoord dan wel in een aparte bijlage.

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (ontwerp) 49