Bijlage 2 bij RM d.d. 9 maart 2021 Vrijgeven voor terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan NRZ (Wonen) Z-17-104210 Oegstgeest

N ieuw-Rh ij n geestZu id (wonen)

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

Inhoudsopgave

Toelichting

3

Hoofdstukí lnleiding

3 3

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Wat is de aanleiding vmr dit bestemmingsplan in de geest nan de Omgevingswet? Wat is een omgevingsplan? Hoe is het plangebied begrensd?

5 7

Welk bestemmingsplan geldt er nu? Hoe moet deze toelichting gelezen worden?

I I

Hoofdstuk2 Wat is er nu in het plangebied?

2.1

Beschrijving van de omgeving

Hoofdstuk3 Hoe wordt het plangebied getransformeerd?

3.1 3.2 3.3

10

Programma

12

Verkeer en parkeren

13

17

Rijksbeleid

17

Provinciaalbeleid Regionaalbeleid Gemeentelijk beleid Conclusie

20 21

22 27

Hoofdstuk5 Waar hebben we rekening mee gehouden?

5.1 5.2 5.3 5.4 c.c

30 30 32 33 36 39

Geluidhinder --:r:-L-:l rsru EltEÍilc -vclilgr

42 42 43

4

Hoofdstuk6 Hoe wordt dit veÉaald in het bestemmingsplan? Hoe gaan we het regelen? Leeswijzer regels Wat gaan we regelen?

Economischeuitvoeóaarheid Maatschappelijkeuituoerbaarheid

2

ontwerp)

45 45 45 45

Algemeen

6

HoofdstukT lsdit bestemmingsplan uitvoerbaar?

7.1 7.2

28 28 28

Algemenebeoordelingmilieueffecten(m.e.r.) Bedrijven en milieuzonering Luchtkwaliteit

5.6 Bodemkwaliteit 5.7 Water 5.8 Natuur 5.9 Archeologieencultuurhistorie 5.10 Kabels en leidingen 5.11 Duuzaamheid 5.12 Conclusie 6.1 6.2 6.3 6.4

í0

Was is de essentie van de ontwikkeling?

Hoofdstuk4 Welk beleid geldt er?

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

3

4

49 49 49

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

Toelichting Hoofdstuk 1

lnleiding

1.1 Wat is de aanleiding voor dit bestemmingsplan in de geest van de Omgevingswet? De Universiteit Leiden is voornemens woningbouw te laten realiseren op de locatie Nieuw-Rhr1-ngeest Zuid. ln een deel van Nieuw-Rhijngeest Zuid zal (als onderdeel r,ran het Bio Sciencepark) een bedrijventenein gerealiseerd worden. Hiervoor is al een bestemmingsplan rran kracht (Bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (bedrijven), vastgesteld op 25 september 2015 en nu onherroepelijk). Op het resterende deel van de locatie Nieuw-Rhijngeest Zuid zal woningbouw gerealiseerd worden met een kleine haven en enkele voozieningen, waaronder horeca. De Universiteit Leiden en de gemeente Oegstgeest hebben gezamenlijk de uitgangspunten voor deze woningbouwontwikkeling bepaald. ln het geldende bestemmingsplan Rijnfront (vastgesteld op 19 juni 2003 en onherroepelijk geworden op 9 maart 2005) heeft de locatie grotendeels de bestemming Hoogwaardige Bedrijfsdoeleinden. Hierbinnen is woningbouw niet toegestaan. Daarom is een nieuw bestemmingsplan nodig.

Voor zover mogelijk is het voorliggende bestemmingsplan in de geest rran de Omgevingswet opgesteld. Het plan is niet aangemeld als bestemmingsplan verbrede reikwijdte voor de Crisis- en herstelwet (Chw). Hierdoor kunnen nog niet alle mogelijkheden van het omgevingsplan worden benut. Maar we willen al wel in de geest van de Omgevingswet werken. Er blijft hier dus sprake van een bestemmingsplan, maar dit wordt geschreven op de wijze van een toekomstig omgevingsplan.

1.2 Wat is een omgevingsplan? 1.2.1 Achtergrond De 4 doelen rran de Omgevingswet zijn:

' ' ' .

het vergroten van de inzichtelijkheid, de voorspelbaarheid en het gebruiksgemak van het omgevingsrecht; het bewerkstelligen van een samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving in beleid, besluitvorming en regelgeving; het vergroten van de bestuurlijke afiruegingsruimte door een actieve en flexibele aanpak mogelijk te maken voor het bereiken rran doelen voor de fysieke leefomgeving; het versnellen en verbeteren rran besluitvorming over projecten in de fiTsieke leefomgeving.

Met de Omgevingswet wordt een belangrijk nieuw instrument geïntroduceerd waarmee regels worden gesteld: het omgevingsplan. De gemeenteraad is verplicht hierin de regels op te nemen voor de 'fi7sieke leefomgeving'.

Met het oog op de doelen rran de wet kunnen in het omgevingsplan regels komen over activiteiten die gevolgen hebben of kunnen hebben voor de ffsieke leefomgeving. ln een omgevingsplan moet ook aandacht besteed worden aan het aspect gezondheid. Daarnaast gaat het omgevingsplan straks ook over allerlei (algemene) gemeentelijke regels als die betrekking hebben op de ffsieke leefomgeving. Dit betekent ook dat regels die nu in verordeningen zitten, straks in het omgevingsplan terecht komen.

Voorbeelden hiervan zijn (algemene) regels rond monumenten, terrassen, markt-, stand-, lig- en parkeerplaatsen, evenemententeneinen, het inzamelen en aanbieden nan afualstoffen en de afuoer rran hemel- en grondwater. En ook het aanwijzen rran bepaalde gebieden waar bepaalde activiteiten wel of juist niet zijn toegestaan, bijvoobeeld het uitlaten van honden, het gebruiken van almholhoudende drank of het verspreiden van drukwerk. De omgevingswet geeft verder aan dat participatie bij het opstellen rran omgevingsplannen moet worden

gestimuleerd.

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (ontwerp) 3

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

Het omgevingsplan wordt dus veel breder dan nu, er moet integraler gewerkt worden, participatie is belangrijk en het moet voor iedereen begrtjpelijk zijn.

1.2.2 Wat doen we daarmee in dit bestemmingsplan? Omdat het plangebied niet is aangemeld als bestemmingsplan veórede reikw'ljdte voor de Chw, kunnen we niet af,rvijken van wettelijke bepalingen. Daardoor kunnen we nog geen bestemmingsplan met een verbrede reikwijdte maken en in die zin vooruitlopen op de Omgevingswet. Dus kunnen we ook geen andere regels (die niet ruimtelijk relevant zijn) in het bestemmingsplan opnemen, wat straks onder de Omgevingswet wel de bedoeling is. Wel zijn er verschillende aspecten uit het gedachtengoed van de toekomstige Omgevingswet die in dit bestemmingsplan in de geest van de Omgevingswet zijn toegepast.

Participatie Op 29 mei 2017 heeft een informatieavond plaatsgevonden met de bewoners en belanghebbenden nabij het plangebied. Tijdens deze avond zijn de plannen voor de locatie gepresenteerd en hebben bewoners en belanghebbenden in en rond het gebied kunnen aangeven wat de wensen en onwenselijkheden zijn in het gebied. Tijdens deze informatie hebben de omwonenden hun zorgen geuit over de indertijd vooziene hoogte van de bebor"rwing bij de haven en over de verkeersgeneratie rran de ontwikkeling. ln het voorliggende bestemmingsplan is de bouwhoogte bij de haven lager dan eerder voozien en is de verkeersgeneratie in beeld gebracht. Vervolgens is er een informatieavond geweest op 13 juni 2019. Ook tijdens deze bijeenkomst zijn de plannen voor het woningbouwdeel wn Nieuw-Rhijngeest Zuid gepresenteerd en zijn de uitgangspunten voor het bestemmingsplan toegelicht. De bezoekers van de infoavond hadden vooral vragen over het woningbouwprogramma, de voozieningen, de sloepenhaven, het parkeren, de bouwhoogte en de planning en procedure. Mede naar aanleiding ran deze informatieavond zijn de randvoomaarden voor de ontwikkeling en de uitgangspunten voor het bestemmingsplan aangepast. De bouwhoogte in de zone direct langs de Binnenrijn is verlaagd.

Heldere taal We hebben heldere taal toegepast in het bestemmingsplan, zodat het voor iedereen te begrijpen is.

iniegraai ln een omgevingsplan is aandacht voor allerlei aspecten die te maken hebben met de fysieke

leefomgeving. Bijvoorbeeld: Hoe gaat het eruit zien? Past het in de omgeving? ls er een goede leeÍlaryaliteit? Deze aspecten zijn allemaal vertaald in dit bestemmingsplan en er is waar mogelijk gezocht naar een integrale benadering. Dit ziet bijvoorbeeld op het meewegen van verschillende aspecten van de f,Tsieke leefomgeving, zoals ruimtelijke kwaliteit, geluid, externe veiligheid, natuur,

cultuurhistorie, etc. Ook gaan we in op de bijdrage van deze ontwikkeling aan de gezonde leefomgeving. Het thema duuzaamheid krijgt nadrukkelijk aandacht in het plan.

1.3 Hoe is het plangebied begrensd? Het L-vormige plangebied ligt tussen de A44 en de Oude Rijn. De westzijde wordt begrensd door de Rhijnhofweg en de nieuw te graven Binnenrijn. De oost- en zuidzijde worden begrensd door de ontwikkelingen van het Bio-Science Park en de noordzijde door Park Landskroon. De begrenzing is aangegeven in onderstaande afueelding en ligt binnen de rode lijn.

Voor het bedrijventenein Nieuw-Rhijngeest Zuid (als onderdeel wn het Bio-Science Park) is al een bestemmingsplan wn kracht; Bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (bedrijven). Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 25 september 2015 en recent hezien. De heziening wordt vastgesteld eind september 2020.

4 ontwerp)

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

.. tt Afbeelding 1.1 Ligging plangebied

1.4 Welk bestemmingsplan geldt er nu? Voor de locatie geldt het bestemmingsplan Rijnfront dat is vastgesteld door de gemeenteraad op 19 juni 2003 en onherroepelijk is geworden op 9 maart 2005 en het bestemmingsplan 'Nieuw-Rhijngeest Zuid (bedrijven)' dat op 24 september 2015 door de gemeenteraad is vastgesteld, inclusief 1e partiële heziening, vastgesteld 24 september 2020.

Bestemmingsplan Rijnfront (2003) Binnen het bestemmingsplan Rijnfront heeeft locatie drie bestemmingen;

1. de bestemming Hoogwaardige Bedrijfsdoeleinden (uit te werken bestemming); aangeduid met 2. de bestemming Landgoed (uit te werken bestemming) en voor een klein gedeelte, aangeduid met 2 3. de bestemming Woondoeleinden 3 (uit te werken bestemming) aangeduid met 3 1

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (ontwerp) 5

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

I ,

I ,

L

q b

il

t Afbeelding 1 .2 U itsnede geldend bestemmingspl an Rijnfront Het bestemmingsplan RijnÍront is een globaal bestemmingsplan waarbijde bestemming eerst uitgewerkt moet worden met een uitwerkingsplan, voordat er gebouwd kan worden. H oogwaardige Be d ijf sdoe I e i n de n

Binnen de bestemming Hoogwaardige Bedrijfsdoeleinden zijn (na uitwerking) bedrijfsvestigingen, horeca, nnaatschappelijke doeleinclen, clienstverlqnino, transferium en biihehorende voorzieninoen ízoals oroen geluidwerende voozieningen, wegen, parkeren, nutsvoozieningen) mogelijk. Ten behoeve van in de buurt van van de aanduiding ligplaats mag een horecavooziening komen, waarvan de bedrijfsvloeroppevlakte van het gebouw maximaal 2.000 m'z mag zijn. Deze horecavooziening kan of in de bestemming Woondoeleinden 3 of in de bestemming Hoogwaardige Bedrijfsdoeleinden komen. Woondoeleinden 3 Binnen de bestemming Woondoeleinden 3 zijn (na uitwerking)woningen, tuinen en erven, horeca, dienstverlening, maatschappelijke doeleinden, ligplaatsen voor boten en bijbehorende voozieningen (zoals water, groen, wegen, parkeren, nutsvoozieningen) mogelijk. Landgoed ln de bestemming Landgoed zijn (na uitwerking) mogelijk: landgoed, park, dagrecreatie en wonen en ook een kiosk, wegen, parkeervoozieningen, waterpartijen, groenvoozieningen, nutsvoozieningen en geluidswerende voozieningen. ln de uitwerkingsregels zijn regels opgenomen over het maximaal aantal gebouwen, de bouwhoogte en de ligging van een nieuwe watergang. Con cl u sie v ige re nd b e ste m m i n g sp I a n R ii nfront

De woningbouwplannen passen niet binnen de geldende bestemming Hoogwaardige Bedrijfsdoeleinden.

Hier mag namehjk geen woningbouw. Ook binnen de bestemming Landgoed kunnen de plannen niet gerealiseerd worden, aangezien de bebouwing intensiver wordt dan in het geldende bestemmingsplan

was voozien. Binnen de bestemmrng Woondoeleinden 3 is de ontwikkeling pas na uitwerking mogelijk (er moet eerst

6 ontwerp)

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) een uitwerkingsplan vastgesteld worden). De ontwikkeling is hier niet rechtstreeks mogelijk.

Bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid' (20í5) en herziening (2020) Daarnaast geldt op twee kleinere delen van het plangebied het bestemmingsplan 'Nieuw-Rhijngeest Zuid (bedrijven)', vastgesteld door de gemeenteraad op 24 september 2015 en de heziening wn dit bestemmingsplan (september 2020).

Verkeer ln de bestemming verkeer zijn (hoofdontsluitings-)wegen, fiets- en voetgangerspaden, maximaal één standplaats mogelijk. Ook kunnen er voozieningen komen, zoals geluidwerende voozieningen, groen, water, bermstroken en parkeer-, speel- en nutsvoozieningen en reclameuitingen. Omdat er op deze plekken woningbouw komt, past dit niet in het geldende bestemmingsplan.

Gonclusie De beoogde ontwikkelingen passen niet in de vigerende bestemmingsplannen. Voor de totale ontwikkeling Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)wordt daarom een nieuw samenhangend bestemmingsplan opgesteld.

í.5

Hoe moet deze toelichting gelezen worden?

ln hoofdstuk 2 staat wat de huidige situatie is in het plangebied. Daama beschrijven wij in hoofdstuk 3 de herontwikkeling. Hoofdstuk 4 beschrijft welk beleid er belangrijk is voor de ontwikkeling, \,an rijksniveau tot gemeentelijk niveau. Hoofdstuk 5 gaat over (milieu)aspecten waar we rekening mee moeten houden zoals flora en fauna, archeologie en geluid. ln hoofdstuk 6 lichten we de regels en de veóeelding (plankaart) toe. De economische en maatschappelijke uitvoeóaarheid van het bestemmingsplan is te vinden in hoofdstuk 7. De toelichting bevat een aantal bijlagen, zoals ondezoeken naar de verschillende milieuaspecten.

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (ontwerp) 7

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

Hoofdstuk 2

Wat is er nu in het plangebied?

2.1 Beschr'rjving van de omgeving Het plangebied ligt grofrareg tussen de A44 en de Rijn. De westzijde wordt begrensd door de Rhijnhofrrveg (en aan de westzijde daarvan het toekomstige woongebied Oegstgeest aan de Rijn), de oost- en zuidzijde door het toekomstige bedrijventenein Nieuw-Rhijngeest Zuid en de noordzijde door het Park Landskroon (buiten plangebied). Op dit moment bestaat het tenein uit grasland en water (AÍbeelding 2.1).

Afbeelding 2.1 Luchtfoto plangebied huidige situatie De locatie is op nu onbebouwd. Het aansluitende bedrijventenein aan de zuid oost-zijde is nog volop in ontwikkeling en op de aansluitende woningbouwlocatie aan de westzijde, onderdeel van Oegstgeest aan de Rijn worden de laatste gronden bebouwd.

Aan de noordwestzijde rran de locatie (onderdeel Oegstgeest aan de Rijn ) is woningbouw ontwikkeld. Dit zijn vrije kavels. Langs de A44 is meer grootschalige bebouwing aanwezig van Corpus, het Hilton en Avery Dennison. ln het middengebied zijn ontwikkelingen gaande vmr DuPont en BioPartner. Er liggen enkele wegen in het gebied. Vanaf de N206 wordt het gebied ontsloten via de \Á/illem Einthovenstraat en vanuit Leiden (onder de A44 door) wordt het gebied ontsloten via de Verlengde 8

ontwerp)

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) Wassenaarseweg. ln het gebied is een waterplas aanwezig. Deze grenst aan de Rijnhofweg. Ten noorden van het plangebied ligt een watergang langs het Park Landskroon.

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (onhnerp)

I

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

Hoofdstuk 3

Hoe wordt het plangebied getransformeerd?

3.1 Was is de essentie van de ontwikkeling? Binnen het plangebied zal nieuwbouw komen voor maximaal 800 woningen, een sloepenhaven met een aantal voozieningen, waaronder horeca en parkeerplaatsen. Onderstaande ambitiekaart geldt als uitgangspunt voor de ontwikkeling. De hoogte varieert tussen de '16 meter en maximaal 40 meter. Het voorliggende bestemmingsplan voor Nieuw-Rhijngeest Zuid volgt uit eerder opgesteld beleid en eerder bepaalde uitgangspunten. De basis is gelegd in het Strategisch Masterplan voor de Knoop Leiden West en vervolgens verder uitgewerkt in het Stedenbouwkundig Masterplan voor Nieuw-Rhijngeest Zuid (zie paragraaf 4.5 Gemeentelijk beleid). Vervolgens is de Nota van Uitgangspunten voor Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) op 9 juli 2020 vastgesteld door de Raad. Hierin zijn de uitgangspunten voor het bestemmingsplan vastgelegd. Deze uitgangspunten zijn weergegeven in onderstaande am bitiekaart.

"s

^9

F?56

,. .;. :' I I

t:

;::{:l):'t:':.t

Afbeelding 3. I Ambitiekaart Nieuw-Rhiingeest Zuid Er is ook een beeldkwaliteitplan opgesteld. Dit beeldkwaliteitsplan (B'tjlage I Beeldkwaliteitsplan) is het kader voor de welstandstoesting van de plannen.

Hoofdopzet De hoofdstructuur voor Nieuw-Rhijngeest Zuid-Wonen wordt gevormd door de openbare ruimte, bestaande uit groen, water en wegen. Langs de westzijde ran de woningbouwontwikkeling wordt de nieuwe Binnenrijn aangelegd en langs de oostzijde een nieuwe hoofdontsluitingsweg (de Christian Dopplerstraat) die afbuigt richting de Johann Keplerstraat. Deze hoodfontsluiting krijgt een groene

10 ontwerp)

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) uitstraling door groenzones en boombeplanting. Het Park Landskroon, dat ten noorden wn het plangebied ligt, is ook een landschappelijk element dat bijdraagt aan de groene uitstraling ran het gebied. ln het plangebied komen daamaast een nieuw te graven sloepenhaven, oevers, groen (met paden en wegen) tussen de gebouwen. De structuur die hierdoor ontstaat maakt een solide ruimtelijk raamwerk. Het raamwerk geeft houvast, voor nu en voor straks. Het zorgt voor de ontsluiting van functies en de aansluiting op de omliggende

wegen. Daarnaast zorgt het raamwerk voor een goede omgevingskwaliteit, ruim, lommerrijk en afilt/sselend. Bijkomend voordeel van het raamwerk is dat de invulling met bebouwing relatief flexibel kan zijn. Net zoals elders in Oegstgeest kunnen verschillende gebouwtypen naast elkaar bestaan juist omdat de openbare ruimte zo solide is. De structuur van het plangebied zorgt samen met de invulling van de woongebieden voor een groen woonmilieu, aansluitend bij het karakter van het Bio-Science Park en Oegstgeest. Rond de haven in het midden van de verkaveling komen alle functies en routes bij elkaar. Hier bevindt

zich het hart van Nieuw-Rhijngeest Zuid-Wonen. Horeca en andere voozieningen zorgen ervoor dat dit een levendig en gezellig middelpunt wordt.

Stedenbouwku ndige structu ur De woningen zijn gericht op de omgeving (straat, groen of water) waarmee ze de kwaliteiten benutten en deze ruimtes verlevendigen. De hoogtes van de gebouwen lopen op ran noord naar zuid richting de N206 en van de Binnenrijn naar het oosten richting de bedrijven. Gestapelde bouw leent zich dan ook vooral voor de zones met grotere toegestane bouwhoogte. De opzet van de verkaveling langs de Binnenrijn is compact en sluit aan op deelgebied 9, dat aan de ovezijde van de Binnenrijn direct langs de Oude Rijn ligt. Gebouryen richten zich met hun voorkant naar het openbare gebied. Bebouwing aan de Binnenrijn heeft een beperkte hoogte, om aan te sluiten op de (bestaande) eengezinswoningen aan de ovezijde.

Aan de zuidzijde, grenzend aan de N206, wordt hoogbolrw voorgesteld met 300 studentenwoningen. De studentenwoningen worden via een fietsverbinding en hoogwaardig openbaar vervoer goed ontsloten naar de omgeving en het centrum van Leiden. Het deelgebied aan de noordzijde, tussen en Park Landskroon en de Johann Keplerstraat wordt ruimer van opzet, met meer groen. Langs de randen van dit gebied komen brede groene zones en door het

lagere bebouwingspercentage krijgt dit gebied een minder stedelijke karakter. Hierdoor wordt op informele wijze aangesloten op Park Landskroon. De groenbestemming en aanduiding groen in het noordelijke deelgebied bepalen dat een kwart van de oppervlakte groen wordt ingericht en groen blijft. Daarnaast zorgen het lage bebouwingspercentage in het bouwvlak (45oÁ) en de twee verplichte zichtassen voor een losse, open opzet met doozichten en groen.

Functioneel en ruimtelijk komt alles bij elkaar rond de haven waar maximaal 2.500 m2 aan voozieningen worden gerealiseerd waaronder de mogelijkheid tot 1.500 m2 horeca, grenzend aan de hoofdontsluiting van de wijk. Hier zijn aanlegplaatsen voor sloepen van de bewoners maar passanten kunnen hier ook een tussenstop maken. Aan de noordzijde van de haven komt een openbare ruimte van minimaal 500m2, waar ook terrassen kunnen worden gerealiseerd.

Oriëntatie van de bebouwing De voorgevel van een woning of woongebouw dient gericht te zijn op de openbare ruimte. Van belang is dat de openbare ruimte wordt gedefinieerd door de zorgvuldig vormgegeven voorgevels nan de woningen en niet door achtergevels en achtererven. De voor- achtezijde problematiek geldt vooral voor grondgebonden éengezinswoningen en zal in de voorkomende gevallen op een stedenbouwkundig verantwoorde wijze worden opgelost. Appartementengebouwen zullen alzijdig worden ontworpen.

Woningbouw divers De woningbouw binnen het plangebied wordt qua typologie divers. Een mix van woningtypen kan hier een plek krijgen; gezinswoningen in allerlei soorten en maten, appartementen, woon-werkwoningen, studentenwoningen en studio's. Sommige bewoners zijn verbonden aan het Bio-Science Park of de universiteit. Anderen zullen er wonen omdat het een mooie plek is.

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (ontwerp) 11

bestemmi ngsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

Bouwhoogte De hoogte rran de woningbouw wordt gemaximeerd, zodat deze aansluit op de omgeving. De bouwhoogte loopt op ran maximaal 20m aan de noordzijde (langs Park Landskroon) tot maximaal 40m richting de N206. Langs de Binnerijn komt lagere bebouwing om een overgang te vormen naar de woningbouw aan de ovezijde van het water. Hier is de maximale bouwhoogte 16m. ln de praktijk zal het erop neerkomen dat laagbouw afgewisseld wordt met hogere woongebouwen. Deze wisselwerking levert meerdere voordelen op:

. . .

.

Hoogteverschillen dragen bij aan variatie in het gebied. Bouwen in de hoogte levert ruimtewinst op in het tenein waardoor dit groener en opener kan worden; Hogere en grotere gebouwen kunnen de overgang maken naar de omgeving met de bedrijfsgebouwen rran het Bioscience Park (bedrijfskavels, N206); Hoogteaccenten als uitzondering kunnen bijdragen aan herkenning en oriêntatie in het gebied;

Parkeren en bergingen Het pakeren en de bergingen van de woningen dienen zoveel mogelijk uit het zicht te worden opgelost in het belang van het gewenste groene karakter wn de wijk. Om dit te bereiken zien wij zeven mogel'tjkheden:

1. Op het eigen perceel, in een ondergrondse garage. 2. Op het eigen perceel, in een half verdiepte garage in een gesloten bouwblok. 3. Op het eigen perceel, op het maaiveld, ingesloten door een bouwblok. 4. Op het eigen perceel, in een garage op maaiveld, rondom ingepakt met eengezinswoningen met

5. 6. 7.

ontsluiting op maaiveld en de buitenruimte op het dak ran de garage. Op eigen perceel, landschappelijk ingepast. Op het eigen erf bij grondgebonden eengezinswoningen. ln de collectieve parkeergarage op het bedrijventenein (dit geldt voor de 2" auto en bezoekersparkeren).

3.2 Programma ln het plangebied komen maximaal 800 woningen, een sloepenhaven en maximaal 2.500 mz bvo aan .,^^-i^-;-^^vvvtztEt ilt tgEt r.

Wonen ln het plangebied wordt de realisatie van maximaal 800 woningen voozien met de daarbij benodigde parkeerplaatsen. Van de maximaal 800 woningen worden maximaal 300 woningen als studentenwoningen gerealiseerd. Deze studentenwoningen worden in het zuidelijkst gelegen deelgebied gerealiseerd. Van de maximaal 500 resterende woningen zal25o/o bestaan uit sociale woningen.

Voozieningen Naast woningbor.rw is er ook ruimte voor maximaal 2.500 m2 bvo aan voozieningen. Deze voozieningen worden rondom de haven gerealiseerd. Dit betrefr horeca, maatschappelijke voozieningen, diensfuerlening en aan watersport gerelateerde voozieningen (bijvoorbeeld havenmeester, klein wi nkeltje, toiletvoozieningen).

Per functie gelden hierbij, binnen het gegeven maximum, de volgende maximale oppervlakten:

. . . . .

Maximaal 1.500 m2 bvo horeca (bijvooóeeld horeca, restaurants, pensions en hotels). Maximaal 500 m2 bvo diensfuerlening. Maximaal 1.000 m2 bvo maatschappelijke voozieningen. Maximaal 500 m2 bvo watersport gerelateerde voozieningen. Maximaal 200 m2 bvo ondersteunende detailhandel.

Haven Het haventje van Nieuw-Rhijngeest Zuid wordt opgenomen in de recreatieve route langs de Oude Rijn / Binnenrijn en biedt ruimte voor een sfeervol rustmoment. ln de aangrenzende bebouwing is plaats voor horeca met terrassen. De haven vooziet in een sloepenhaven met maximaal 60 ligplaatsen voor 12

ontwerp)

bestem mingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) dagrecreatie

Afbeelding 3.2 Sfeerbeeld kleinschalige horcca bij haventje Voor de motivering van de behoefte aan dit programma is een onderbor,rwing Ladder Duuzame Verstedelijking (Bijlage 2 Ladder Duuzame Verstedelijking) opgesteld. De conclusies van deze onderbouwing zijn ureergegeven in paragraaí 4.1.3.

3.3 Verkeer en parkeren Bereikbaarheid per auto, fiets, en OV Nieuw-Rhijngeest Zuid Wonen ligt in het hart van de regio, een dynamische agglomeratie met 400.000 inwoners. Deze centrale ligging maakt dat veel routes dwars door of vlak langs het gebied lopen. Langs het gebied liggen hoofdverkeersaders voor de auto. De A44 aan de oostzijde is een verlcinding op nationale schaal. Ten zuiden van het gebied ligt de N206/Rijnlandroute; een (boven)regionale verbinding in oost-westrichting. Door het gebied lopen fietsroutes in noord-zuid en oost-west richting, waardoor het gebied een schakel is op grotere schaal. Eén van de oost-west routes is de 'Hartlijn van het Bio Science Park'. Dit is een brede en groene verbinding voor voetgangers en fietsers die uiteindelijk alle belangrijke plekken op de campus met elkaar verbindt en begint bij Leiden Centraal. Voordeel van deze en andere routes is dat binnen een kwartier fietsen grote delen rran de regio bereikbaar zijn.

Langs de N206 ligt de halte wn R-Net die vmr een snelle verbinding zorgt richting Leiden Centraal aan de ene kant en KatwijUNoordwijk aan de andere kant. Daarnaast is er een busverbinding aanwezig die door het plangebied gaat.

Verkeercafirikkeling Om te beoordelen of het verkeer als gevolg rran de ontwikkeling goed afgewikkeld kan worden is er verkeersondezoek gedaan (zie Bijlage 3 Verkeersondezoek en Bijlage 4 Actualisering verkeersondezoek). Uit deze ondezoeken blijkt dat het verkeer als gevolg van de beoogde ontwikkeling goed afgewikkeld kan worden over het omliggende wegennet.

Parkeren Nieuw-Rhijngeest Zuid Wonen is goed bereikbaar door haar ligging aan de A44, maar door een snelbusverbinding met het station van Leiden ook goed bereikbaar met het OV. Daarnaast zal de fiets in het dagelijkse woon-werk verkeer maar ook bij het recreëren een belangrijke rol spelen dankzij de aanwezige krachtige fietsstructuur met zijn goede veóindingen. De ambitie is om het gebied duuzaam te ontwikkelen. De goede bereikbaarheid met het OV en de fiets biedt kansen om te sturen op de parkeeóehoefte (zie Bijlage 5 Parkeeroplossing NRZ). Uitgangspunt voor het parkeren is dan ook optimaal dubbelgebruik en waar mogelijk het concentreren van

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (ontwerp) 13

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) parkeerplaatsen. De parkeerplaatsen voor tweede auto's en bezoekers worden in centrale parkeervooziening(en) op comfortabele loopafstand wn de woningen gerealiseerd. De andere parkeerplaatsten worden zoveel mogelijk uit het zicht gerealiseerd. Voor ontwikkelingen in NRZ worden de gemiddelde kencijfers voor sterk stedelijk gebied van het CROW gevolgd, conform de Parkeernola2020. Alle woningen, met uitzondering van de studentenwoningen, krijgen een parkeerplaats op eigen terrein, bij of onder de woning. Voor een zo optimaal dubbelgebruik wordt het gebruik van de centrale parkeervooziening gecombineerd met de parkeerbehoefte rran de omliggende bedrijven. Deze parkeervooziening is openbaar, tegen betaling toegankelijk. Toegang voor bewoners (2e auto) en hun bezoek is geregeld door middel wn parkeerrechten die onderdeel vormen van bijvoorbeeld de WE bijdrage. De kosten voor de bewoners en hun bezoek betreffen gereduceerde tarieven, waarin een afslag in verband met dubbelgebruik venekend is. ln de woonbuurten zelf zal parkeren - met uitzondering van voozieningen voor mindervaliden en het parkeren op eigen terrein - fysiek onmogelijk worden gemaakt.

Doordat verwijzing naar de centrale parkeervoozieningen middels bebording en digitale kanalen goed is geregeld en het ook in de omgeving fysiek niet mogelijk zal zijn om te parkeren, is de verwachting dat de (verdrijvings)effecten minimaal

zullen zijn. Parkee rbalans auto en uitgangspunten ln het notitie Parkeeroplossing NRZ (zie Bijlage 5 Parkeeroplossing NRQ is het parkeerconcept en de parkeerbalans voor Nieuw-Rhijngeest Zuid beschreven.

Op basis van het maximale programma (800 woningen, waarvan 300 studentenwoningen en 2.500 m2 voozieningen) is een parkeerbalans opgesteld, waarmee de parkeerbehoefte van dit maximale programma is bepaald.

Bij het bepalen van de parkeerbehoefte zijn de volgende uitgangspunten gebruikt: 1. Sturend parkeeÈeleid:

Sturend parkeerbeleid is de tegenhanger van vraagvolgend parkeerbeleid en staat voor het sturen van doelgroepen door middel ran parkeenegulering. Doelgroepen worden in aantallen gestuurd of naar beleidsmatig gewenste parkeerlocaties. Door de inzet van sturend parkeerbeleid wordt bewerkstelligd dat de jLriste cloelgroep op cle juiste (parkeer)plaats parkeert. Sturend oarkeerbeleid heeft als gevolg dat bepaalde doelgroepen worden geconfronteerd met langere loopafstanden tussen de parkeerlocatie en de bestemmingslocatie. 2. Parkeernota 2020 en maximale parkeerbehoefte programma: Uitgangspunt voor dit plan is de'Parkeernota 2020 Oegstgeest (concept)'. Heel Oegstgeest is aangemerkt als 'rest rran de bebouwde kom'. Als stedelijkheidstype, geldt 'sterk stedelijk'. ln dit bestemmingsplan wordt maximaal 2.500 m2 bvo aan voozieningen mogelijk gemaakt. Daarnaast is een maximum aantal m2 bvo per functie vastgelegd: Maximaal 1.500 m2 bvo horeca (bijvoorbeeld horeca, restaurants, pensions en hotels). Maximaal 500 m2 bvo dienstverlening. Maximaal 1.000 m2 bvo maatschappelijke voozieningen. Maximaal 500 m2 bvo watersport gerelateerde voozieningen. Maximaal 200 m2 bvo ondersteunende detailhandel. ln de regels is vastgelegd dat het totaal aan niet-woonfuncties niet meer dan 2.500 m2 bvo mag

. . . . .

bedgragen. ln de parkeerbalans is rekening gehouden met een worst-case situatie. Dit betekent dat uitgegaan is van de functies die de grootste parkeeóehoefte hebben. Dit zijn horeca, detailhandel, dienstuerlening en

maatschappelij ke voozieningen.

3. Jachthaven voor bewoners: De beoogde jachthaven betreft een sloepenhaven waar alleen bewoners uit het plangebied een ligplaats

14

ontwerp)

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) kunnen krijgen. Dit betekent dat er een verlaagde parkeemorm van toepassing kan zijn.Bewoners zouden bezoekers kunnen uitnodigen om met de sloep te varen, echter zal dit deels binnen het bezoekersdeel van de woningen vallen. Om die reden is het CROW kencijfer voor jachthavens verlaagd met 0,3 (bezoekersdeel van de woningen). Het uitgangspunt bij de parkeeóalans is dat er zoveel mogelijk gebruik gemaakt wordt van dubbelgebruik tussen woningen, voozieningen en de naastgelegen bedrijven.

Uit het notitie Parkeeroplossing NRZ (Bijlage 5 Parkeeroplossing NR4 blijkt dat de parkeerbehoefte op het maatgevende moment (werkdagavond)849 parkeerplaatsten bedraagt. De parkeerplaatsen worden deels bij de woningen zelf en deels in de centrale parkeergarage op het bedrijventenein gerealiseerd. lvlo.Ícnt vsn dr drÊ

Worldili

lilerldrg-

tt.*dr&

foop-

orhtsad

rdddro

rq.oíd

aroad

Zrterd{- tr!.Ídrf' londrgmlddrc rvofid nlddrr

Mrrlmdc grrlilerbCtocf!€

356.8

4ír.0

,ct"7

5rt.o

6t10,6

s6,t

Sewoner

259"2

ilÍ.,0

itt,8

3Ít,a

363,9

Êezoe*erfwdewe*er

97,6

r39,9

affi,5 31At

33Ë,6

22i,s

261,9

Tabel 3.1 Totale parkeerbehoefte woningen en voozieningen Bezoekers en eigen auto's boven de eerste auto zullen parkeren in de centrale parkeervoozieningen, die op loopafstand van de woningen gerealiseerd worden in het bedrijvendeel van NRZ. Bij de woningen zal enkel laad- en losplaatsen en gehandicaptenparkeerplaatsen worden gerealiseerd. Door toepassing van dit beleid ziet de parkeerlcehoefte vanuit de woningen voor deze centrale parkeervoozieningen er als volgt uit:

Moaront v*n da drl

Mlddm bradbrcrdtr

Werldrg.

Wtrtdng.

ïilcrtd*g-

ÍooB-

lelerdrj.

rddd.r

aruad

Íroíd

lrlcd|t. londrg.

ochtrÍd

nlddre

ailond

1t0.6

179.9

Selpwt*r

33"4

39s

Eeroek*rlarc{awerhet

97,6

139"9

396.6

t3&6

l?5,5

t81.!

59,4

39,6

316;r

26t"9

mlddrr

tfit,6 46,2

19,6

223,4

Tabel 3.2 Pafueerbehoefte woningen en voonieningen in centrale parkeeruooziening Het maatgevende moment wordt dan de zaterdagavond. Er zijn dan maximaal 420 parkeerplaatsen nodig voor de woningen en voozieningen in de centrale parkeervooziening.

Als ervan ultgegaan wordt dat ca. 195.000 m2 bvo bedrijven gerealiseerd worden in het bedrijvendeel van NRZ en als deze bedrijven ca. 40o/o van de benodigde parkeerplaatsen huren in de centrale parkeervoozieningen betekent dit dat er voor de bedrijven ca 1.100 parkeerplaatsen in de vooziening nodig zijn. Uitgaande dus dat er voor de bedrijven (hypothetísch) í 100 parkeerplaatsen centraal benodigd zijn dan

zal het zwaartepunt van deze parkeervraag liggen op de werkdagochtend en -middag, een moment waarop de parkeerbehoefte vanuit de woningen niet maximaal is. Daardoor is de maximale parkeerbehoefte op de centrale parkeervoozieningen in totaal dan 1280 parkeerplaatsen op de werkdagmiddag.

Ívlorncnt vrn dc dx

lilcrkdrl.

$l*ld,rg-

ochtrad

í*ddil

rt:l0.6 Bewofier

Sezoaktrlmcdew*rker

33,0

tí97.6

Wr*deg-

l(Eop.

ll|.Ídl3" frllrdrg. loldrt.

luond

rvond

mlddrr

4t1,6 396 385.6

15

mlddrr

4t5,5

t56.5

419"1

t60.6

59,4

J*6

39r6

46,2

426.1

3J6.9

1v9"8

22t4

Tabel 3.3 Maximale gezamenlijke patueerbehoefte woningen en bedijven

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (ontwerp)

rryond

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

F iets- en scoote rp a rke re n

Overeenkomstig de Parkeernota 2020 zullen er ook voldoende fiets- en scooterparkeerplekken gerealiseerd worden in het plangebied. Bij de uitwerking rran de concrete bouwplannen wordt dit meegenomen. Via de algemene regels rran dit bestemmingsplan is geborgd dat hieraan voldaan wordt.

16

ontwerp)

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

Hoofdstuk 4

Welk beleid geldt er?

ln dit hoofdstuk toetsen we de ontwikkeling Nieuw-Rijngeest Zuid Wonen aan al het relevante beleid. Daarbij maken we een onderscheid naar rijksbeleid, provinciaal beleid, regionaal beleid en gemeentelijk beleid. De toekomstige ontwikkeling van Nieuw-Rhijngeest Zuid volgt uit eerder opgesteld beleid en eerder bepaalde uitgangspunten. De basis is gelegd in het Strategisch Masterplan voor de Knoop Leiden West (2005) en vervolgens verder uitgewerkt in het Stedenbouwkundig Masterplan voor Nieuw-Rhijngeest Zuid (2009). ln de Structuurvisie Oegstgeest 2005-2020 zijn de ruimtelijke kaders rran de gemeente Oegstgeest omschreven.

4.1 Rijksbeleid 4.1.1 Nationale omgevingsvisie(Novi) Per 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. ln het kader rran de nahangprocedure kunnen in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) nog opmerkingen en wensen len de Tweede Kamer worden venuerkt. Deze Omgevingsvisie vervan$ de Structuurvisie lnfrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding rran die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld. ln de Nationale Omgevingsvisie wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling r,en de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uifuoeringsagenda. De combinatie ran deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk. Er worden vier prioriteiten voor Nededand geformuleerd:

. . . .

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duuzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Om beleidskeuzes op een heldere en voorspelbare manier te maken, hanteert de NOVI drie afwegingsprincipes, die helpen bij het prioriteren en afrregen van de verschillende belangen en opgaven;

1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Er wordt weer gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efÍiciënt en zorgvuldÍg gebruik rran ruimte Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: er moet altijd gekeken worden naar de context van het gebied. Keuzes in verschillende gebieden kunnen daarom verschillen. 3. Afiryentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk vooziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie ran inwoners zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties.

2.

ln dit bestemmingsplan worden geen regelingen/ontwikkelingen opgenomen die in strijd zijn met de rijksbelangen die in de Noviomschreven zijn.

4.1.2 Besluitalgemene regels ruimtelijke ordening ln de SVIR heeft de Rijksoverheid de nationale belangen omschreven waarvoor het Rijk zelf verantwoordelijkheid draagt. Een goede doorwerking van deze nationale belangen wordt juridisch geborgd Ma het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Bano).

De nationale belangen betreffen onder meer onderwerpen op het gebied rran de hoofdinfrastructuur (reserveringen rond hoofdwegen en hoofdspooruegen, vrijwaring rond rijksvaarwegen en hoofdbuisleidingen), de elektriciteitsvooziening, het vereenvoudigde regime van de ecologische hoofdstructuur en waterveiligheid (bescherming van primaire waterkeringen en bouwbeperkingen in het bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (ontwerp) 17

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

lJsselmeergebied). ln het Barro zijn geen specifieke regels opgenomen met betrekking tot deze locatie. De regels van het Barro hebben geen directe invloed op dit bestemmingsplan.

4.1.3 Ladder voorduuzame verstedelijking Op grond wn artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet de toelichting van een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschr'ljving bevatten van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. lndien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd, geeft de toelichting daarvoor een uitleg. Ook geeft het een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voozien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied. De ladder voor duuzame verstedelijking is alleen ran toepassing wanneer sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Volgens artikel 1.1.1 lid 1, aanhef en onder i Bro is van een stedelijke ontwikkeling sprake bij de ontwikkeling rran een bedrijventenein of zeehaventenein, of rran kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voozieningen.

BesÍaandsÍe delij k gebied De ontwikkeling Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) is een stedel'rjke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Dit blijkt uit de Omgevingsverordening van de provincie.

Behoefte ln dit bestemmingsplan is voozien in 800 woningen, waaÍvan 300 studentenwoningen en 2.500 m2 aan

voozieningen. Uit de onderbouwing Ladder Duuzame Verstedelijking (Bijlage 2 Ladder Duuzame Verstedelijking) blijkt dat er voldoende behoefte is aan deze functies. Behoefte woningbouw Er is in de woonregio Holland-Rijnland West (waar Oegstgeest deel van uitmaakt) een grote woningbehoefte. Over de woningbehoefte, en de invulling ervan, heeft regionale afstemming plaatsgevonden in de woonregio Holland-Rijnland West. De afstemming beheft de periode 2017-2029. Hierbij baseert de woonregio zich op de provinciale woningbehoefteprognose, waarbij de regio, conform het uitgangspunt ,:".-:-

L^..iI

ano/

-l^-,.:t,^l lurLvar. I lct \rv /U ylal C^tr| lll lg I I\JUUt I-^a Vill I Ug plUVll llelEr I--r-^-i--

Er zijn in de periode 2017-202912.300 woningen nodig (provinciale trendraming). Rekening houdend met 30% planuitval bedraagt de benodigde plancapaciteit Holland-Rijnland West 15.990 woningen voor deze tijdsperiode. Hiertegenover staat een plancapaciteit ran 15.891 woningen in Holland-Rijnland West. Deze plancapaciteit is inclusief de woningen in dit bestemmingsplan. De provincie Zuid-Holland heeft ingestemd met het regionale woningbouwprogramma voor Holland-Rijnland (brief 't7 maart 2020). De woonregio Holland-Rijnland West maakt hier deel van uit. De provincie vermeldt hierbij dat de instemming geldt voor de kwantitatieve onderbouwing van de Ladder voor duuzame verstedelijking. Hiermee voozien de woningen in dit plan in een regionale woningbehoefte. ln regionaal veÈand is afgesproken dal25o/o van het programma uit sociale huurwoningen moet bestaan. Daar is in het programma voor NieuwRhijngeest Zuid ook rekening mee gehouden.

Voor de woningmarkt worden kansen gezien voor woonproducten die passen bij het stedelijk woonmilieu. De woningen die worden gepland, geven invulling aan de behoefte aan stedelijk wonen met een goede OV-bereikbaarheid en gericht op verschillende doelgroepen op de woningmarkt.

e stude ntenwo n inge n

Be h oeft

Studentenwoningen worden niet meegerekend in de regionale woningbehoefte en in de regionale plancapaciteit. Daarom wordt apart ingegaan op deze behoefte.

Om de problematiek van het tekort aan studentenhuisvesting in Leiden goed aan te pakken is een paar jaar geleden het initiatief genomen voor een Bestuurlijke Task Force studentenhuisvesting waarin wordt 18

ontwerp)

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) geparticipeerd door de gemeente Leiden (voozitter), DUWO, studentenvertegenwoordigers van BRES (de huurdersvereniging wn DUWO), de PKvV, de Hogeschool Leiden en de Universiteit Leiden. De Task Force studentenhuisvesting Leiden richt zich op het realiseren \an 2.700 eenheden in 2025. ln de planning (oktober 2020) zijn zo'n í .350 betaalbare en 1050 dure eenheden opgenomen. Met de realisatie van 300 eenheden in Nieuw Rhijngeest Zuid lijkt in totaal te kunnen worden voozien in de behoefte.

Behoefte voozieningen Rondom de haven worden diverse commerciële voozieningen mogelijk gemaakt. Dit is enezijds om van de haven een aantrekkelijke en levendige plek te maken, maar ook om (beperkt) voozieningen op korte afstand wn de woningen te kunnen realiseren, zoals gezondheidsvoozieningen, een winkeltje of kinderopvang. De behoefte aan commerciële en maatschappelijke functies in Nieuw Rhijngeest-Zuid komt vooral voort uit de behoefte van de nieuwe inwoners in het gebied. Voor het haven$e is een bovenlokale recreatieve aantrekkingskracht beoogd. Een concentratie rran voozieningen versterkt elkaar en daarmee de aantrekkelijkheid rran het haven$e als ontmoetingsplek. Detailhandel Door de nieuwe woningbouw ontstaat een behoefte van circa 500 m2 detailhandel voor dagelijkse goederen. ln dit bestemmingsplan wordt maximaal200 m2 detailhandel mogelijk gemaakt, waarmee deels voozien wordt in de behoefte. Dit omvang rran de detailhandel sluit aan bij het provinciaal beleid, dat aangeeft dat buiten winkelcentra niet meer dan 200 m2 detailhandel mag worden gerealiseerd. Horeca Rond de haven in het midden rran de vekaveling komen alle functies en routes bij elkaar. Hier bevindt .zich het hart van Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen). Door horeca te realiseren bij de haven kan dit een levendig en gezellig middelpunt worden.

De marktverwachting voor horeca is aljaren goed en de verwachting op basis van trends is dat dat ook zo blijft. Er is behoefte aan horeca in het plangebied, mede gelet op de toename van het aantal inwoners in het gebied, de gewenste levendigheid rond het haventje en de toename van het aantal studenten in het gebied. Studenten maken in het algemeen meer gebruik van horeca. Dienstverleninq Er is in Oegstgeest behoefte aan circa 1.500m2 extra diensfuerlening, waarbij nog geen rekening is gehouden met de toename van het aantal inwoners in het plangebied. In het plangebied wordt maximaal 500 m2 dienstverlening mogelijk gemaakt.

Maatschappeliike voozieningen De extra behoefte door de komst rran de nieuwe inwoners in het plangebied aan culturele en gezondheidsvoozieningen is meer dan 500 m2. Hierbij is nog geen rekening gehouden met de behoefte aan sportvoozieningen en kinderopvang. Daarom wordt in het bestemmingsplan maximaal 1.000 m2 aan maatschappelijke voozieningen mogelijk gemaakt.

Sloepenhaven Er is in algemene zin geen behoefie aan uitbreiding rran het aantal ligplaatsen of de aanleg van nieuwe jachthavens in Nederland en dat geldt ook voor de Hollandse Plassen. Door verschillende factoren staat de markt onder druk. Als echter een nieuwe woonwijk aan het water wordt ontwikkeld, dan kan lokaal een uaag ontstaan die niet regionaal kan worden ingevuld. Dat is hier het geval. ln de nieuwe wijk met 500 woningen en 300 studentenwoningen is een sloepenhaven met kleinschalige faciliteiten voozien met 60 ligplaatsen voor mensen die in de wijk wonen. Op basis van kengetallen bestaat behoefte aan een haven met circa 55 ligplaatsen. Het gaat in dit geval om sloepen, een specifieke doelgroep. De aanleg van een haven met 60 ligplaatsen in de nieuwe wijk Nieuw Rhijngeest-Zuid zal dan ook geen verdringing of verstoring rran de markt veroozaken. De aanleg van passantenplaatsen is noodzakelijk om de gewenste verkeer ran recreanten in het haventje te faciliteren. Deze bezoekers hebben elders een vaste ligplaats.

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (ontwerp) 19

bestem mingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

4.2 Provinciaalbeleid Het Omgevingsbeleid Zuid-Holland is op 1 april 2019 in werking getreden. ln het Omgevingsbeleid is het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving samengevoegd in één Omgevingsvisie en één Omgevingsverordening. Met dit nieuwe Omgevingsbeleid is de beleidsinhoud niet veranderd, met uitzondering wn twee beleidsmodulen. Het gaat om de module 'Rijke Groenblauwe Leefomgeving' en de modulen'Kantoren, Wonen en Verstedelijking'.

Met het Omgevingsbeleid rran Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. De provincie heeft dit verwoord in zes richtinggevende ambities:

. . . . . .

Naar een klimaatbestendige delta Naar een nieuwe economie: the next level Naar een levendige meerkernige metropool Energievemieuwing Best bereikbare provincie Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving

De provincie Zuid-Holland wil de kwaliteit van de leefomgeving versterken door natuur, water, recreatie, landbouw, cultureel erfgoed en economie in samenhang te bezien. Bescherming van de bijzondere kwaliteiten van het landschap, ook om de groenbeleving voor inwoners, recreanten en toeristen te verbeteren. Benutten van natuur, cultureel erfgoed en monumenten om het landschap aantrekkelijk te maken en te houden. Er is behoefte aan meer woningen en ruimte vmr bedrijvigheid. Het provinciaal omgevingsbeleid is gericht op het realiseren van maatschappelijke belangen en het bereiken en in stand houden van een goede omgevingskwaliteit.

4.2.1 OmgevingsvisieZuid-Holland Voor Wonen en Verstedelijking heeft de provincie nader bepaald dat regionale woonvisies en regionale woningbouwprogramma's door de gemeenten in samenspraak met de provincie worden gemaakt. Hierbij gaat de vookeur uit naar nieuwe woningbouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied en georiênteerd op hoogwaardig openbaar vervoer. De provincie is terughoudend over het toevoegen tran nieuwe woningbouwlocaties buiten bestaand stads- en dorpsgebied en vragen om de bodemdalingsgevoeligheid van een gebied expliciet mee te wegen. De provincie heefi de ambitie om alle woningen in Zuid-Holland in 2035 COz-neutraal en vór 2050 klimaatrobuust rngencht en lngepast te laten ztjn. Nieuwe woningen zijn energieneutraal of leveren energie en zijn toegerust op de gevolgen van klimaafuerandering (heftige regenbuien, perioden ran droogte en hittestress) en bodemdaling. De beoogde ontwikkeling is in lijn met de in de Omgevingsvisie geformuleerde ambities voor Wonen en VerstedelUking. De ontwikkeling ligt binnen bestaand stedelijk gebied en de nieuwe woningen dragen bij aan een aantrekkelijke woon- en leefomgeving in Zuid-Holland. De woningen worden zullen zo veel mogelijk energieneutraal worden. De exacte oplossingen worden nog nader uitgewerkt.

4.2.2 OmgevingsverordeningZuid-Holland De Omgevingsverordening bevat alle regels voor de fysieke leefomgeving. Deze verordening is, met het oog op duuzame ontwikkeling, de bewoonbaarheid wn de provincie en de bescherming en verbetering van het leefmilieu, gericht op het in onderlinge samenhang tussen: bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde flTsieke leefomgeving en een goede

.

. .

omgevingskwaliteit; doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de f,Tsieke leefomgeving ter vervulling van

maatschappelijke behoeften ; zorgvuldig beheren, beschermen en ontwikkelen rran de natuur, gelet op de intrinsieke waarde, dierenwelzijn, het behouden en herstellen van de biologische diversiteit, economische belangen, volksgezondheid en openbare veiligheid.

Ru i mtel ijke lrwal iteit Wanneer een bestemmingsplan in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling vooziet, moet de ruimtelijke ontwikkeling passen binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Daarbij vinden geen wijzigingen op

20

ontwerp)

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) structuurniveau plaats en past de ontwikkeling bij de aard en schaal rran het gebied. Uit paragraaf 3.1 tran deze toelichting blijkt dat de beoogde ontwikkeling passend is binnen de bestaande

gebiedsidentiteit. Sted e I ij ke o ntw i kke I i n ge n Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient een toelichting te bevatten tran de ladder voor duuzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening. lndien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voozien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt rran locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte. De beoogde ontwikkeling past binnen het Omgevingsbeleid van de provincie: Er wordt doelmatig ingespeeld op een woningbehoefte waarbij gestreefd wordt naar het bereiken en in stand houden van gezonde omgevingskwaliteit. De ontwikkeling ligt binnen bestaand stedelijk gebied. ln paragraaf 4.1.3 is de behoete aangetoond.

4.3 Regionaal beleid Strategisch Masterplan (SMP) Knoop Leiden West (KLW) Sinds 2003 hebben de gemeenten Leiden, Oegstgeest, Katwijk (toen nog Rijnsburg en Valkenburg) en Teylingen (toen nog Voorhout), de Universiteit Leiden en de provincie Zuid Holland gezamenlijk een ruimtelijke visie ontwikkeld op het knooppunt (met een ruime straal rond dit punt) rond de A44 en de N206, mede naar aanleiding van het Streekplan Zuid-Holland West uit 2003 waarin het gebied is aangewezen als bovenregionale knoop.

Het SMP is in 2004 verder uitgewerkt, en ondezocht op haalbaarheid. Vervolgens is het SMP in 2005 vastgesteld. Met de deelnemende partijen (gemeente Katwijk, gemeente Oegstgeest, gemeente Teylingen, gemeente Leiden, Universiteit Leiden en provincie ZuidHolland) is in 2007 een samenwerkingsovereenkomst opgesteld die door alle verschillende bestuursorganen is ondertekend. Planologisch gezien houdt het SMP qua schaal- en abstractieniveau het midden tussen een streekplan en een bestemmingsplan. Het SMP is opgesteld vanuit het perspectief van uitvoeringsplanologie. Het is een document op basis waarvan partijen gezamenlijk niet vrijblijvende afspraken maken over inrichting en uitvoering, te formuleren als inspanningsverplichtingen en/of resultaatsverplichtingen. Het SMP vormt een belangrijke basis en aanleiding vmr dit bestemmingsplan. De in dit masterplan genoemde ambities wijken namelijk af van de eerdere ambities die waren voozien in het bestemmingsplan Rijnfront. Het bestemmingsplan ging uitsluitend uit rran hoogwaardige bedrijvigheid. Dit in tegenstelling tot de wens uit het SMP om in het plangebied ook woningbouw mogelijk te maken, met als doel een meer gemengd gebied te krijgen.

Regionale woonagenda ln de Regionale woonagenda is op basis van de provinciale Woningbehoefreraming 2016 gekeken naar de l<wantitatieve en kwalitatieve aspecten van woningbouwontwikkeling. Het doel is om het aanbod zo goed mogelijk te laten aansluiten op de toekomstige behoefre: de juiste typen woningen op de juiste plaats. ln de Regionale Woonagenda hebben de gemeenten afspraken met elkaar en met de provincie gemaakt over:

.

.Een regionaal afgestemd kwalitatief en kwantitatief woningbouwprogramma met toepassing van de

ladder voor duuzame verstedelijking en gebaseerd op de actuele woningbehoefteramingen. Voldoende sociale woningbouw in relatie tot de doelgroep. Aandacht vmr kansrijke woonmilieus. Aandacht voor locaties binnen bestaand stads- en dorpsgebied of daar aan grenzend; in dat geval is er bijzondere aandacht nodig voor een multimodale ontsluiting en landschappelijke kwaliteiten. Het regionale woningbouwprogramma is in 2018 geactualiseerd en met de provincie afgestemd. ln Oegstgeest wordt op basis van de regionale afspraken uitgegaan van een eigen behoefte rran 500 woningen tot 2030. De aanvullende behoefte aan woonmilieus verschilt tussen de gemeenten en tussen de subregio's, van^,ege het karakter van de verschillende delen rran de regio. ln Holland Rijnland west is

. . '

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (ontwerp) 21

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) ruim 90% \Ían de behoefte gericht op stedelijk wonen. Brnnonstad

Rrrstrg stedcliik

Levendig stedelijk

Woonwijk

Luxc woonwt.;k Dorps

5.790 150

Oegstgeest

voorschoten Zoeterwoude

2.794 8.180 410 500

1.030

1.760 2.390 260 so0 -24o

Katwijk Leiden* Leíderdorp

Totaal

Ian d

ên

-z4a 10

10

Holland Rijnlahd lruest

5.940

0.670

1.040

11.650

HOLTAND RIJÍ.IIÁND

7.W)

6.50{}

7.774

22.t24

Afbeelding 4. 1 Woningbehoefte woonmilieus 20 1 7-2030 ln de subregio West was er op basis van de raming uit 2016 al onvoldoende plancapaciteit om te kunnen voozien in de woningbehoefte: Er was vrclag naar 11.650 woningen (zie afueelding 4.1) en de plancapaciteit was, 9.290 (= planaanbod opgeteld voor West, zie afueelding 4.2). Hiervan is slechts een

deel hard (vastgesteld bestemmingsplan of uitwerkingsplicht). Stedelijk woonmilieu (Binnenstad, Levendig stedelijk, Woonwijk

Suburbaan (Rustig stedelijk,

Dorps/la ndeli.ik (Luxe woonwijk, Lande

laag- en

Noord vraag/behoefte Planaanbod cateaorie 1.. 2a en 4 West vraag/behoefte Planaanbod catesorie 7, 2a en 4 Oost vraagfbehoefte Plsnaqnbod cateqoríe 1,, 2o en 4 Totaal vraag/behoefte Planaanbad categorie 1, 2a en 4

o

minimaal 5.950

4.480

minimaal 400 990 minimaal 4.660 4.864 minimaal 1.440

minimaal 3.500 5.600 minimaal 1.040 354

2.17A

7AO

minímaal 7.850 6.250

minimaal 6.500

minimaal 3.220 4.544 mlnimaal 7.760

6.554

to.45a

minimaal 1.900

Afbeetding 4.2 tndicatie behoefte woonmilieus 2017-2030 afgezet tegen planaanbod (bron: rcgionale woonvisie)

Met de ontwKKellng van Nieuw-Rhijngeëst Zuici worcit voorzien in een deei vaÍl de tegiurtaie vaaag ilaar woningbouw.

4.4 Gemeentelijkbeleid Structuurvisie Oegstgeest200S - 2020 ln de structuurvisie van de gemeente Oegstgeest is het gebied aangeduid als Bio-Science

bedrijventenein, in aansluiting op het Bio-Science park in Leiden. Woningbouw wordt binnen het gebied

mogelijk gemaakt. Park Landskroon is onderdeel rran de groenstructuur en de zone langs de Binnenrijn is onderdeel van een ecologische verbindingvone. Het beleid is gericht op behoud rran deze elementen plus de versterking van zowel de ecologische als recreatieve verbindingen.

Oegstgeestin beweging, Het levende Dorp, Visiedocument 2020 (20í í) De gemeente blijft ook in de toekomst streven naar een goed en evenwichtig leefklimaat. De goede mix van wonen, werken en leven wil de gemeente ook in 2020 koesteren. Er dient een goede balans te zijn

tussen rust en reuring. Om dit te bereiken zoekt Oegstgeest naar samenwerking met inwoners, buurgemeenten en lokale en regionale partners. Diensfuerlening en kwaliteit rran beleid staan in dê gemeente hoog in het vaandel. Oegstgeest zal zich steeds nadrukkelfker profileren als een proactieve partner, die zich inspant voor een sterke regio. Om dit toekomstbeeld waar te maken, benoemt het college vier hoofdthema's, die als een rode draad door deze visie zijn venueven. 22

ontwerp)

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

1. Benutten van potentieel: ln 2020 worden de bronnen van het dorp optimaal benut. De gemeente

2. 3.

4.

onderscheidt enezijds het fysieke potentieel, waaronder het groen, het water en de gebouwen en monumenten. Andezijds beschikt de gemeente ook over het potentieel van de inwoners, gekenmerkt door een relatief hoog opleidingsniveau, actief ondememerschap en een goed georganiseerd sociaal netwerk. Al die bronnen wil de gemeente in de toekomst aanspreken om de gemeentelijke ambities te realiseren. Gemeente als meewerkkracht: De gemeentelijke organisatie heeft de inwoners en partners hard nodig om het aantrekkelijke woon-, werk- en leefklimaat van Oegstgeest in stand te houden. De gemeente wil een rolvervullen als actieve meewerkkracht, die alle betrokken partijen motiveert, faciliteert en ondersteunt om het potentieel \€n ons dorp aan te wenden. Verbindingen leggen: Als modeme overheid streeft de gemeente Oegstgeest een gelijkwaardige samenwerkingsrelatie met inwoners en partners na. De gemeente brengt mensen, initiatieven en belangen bij elkaar om zo de gewenste ontwikkelingen tot stand te brengen. Ook de fysieke verbinding wordt gelegd door wegen, groen en water op elkaar aan te sluiten. Duuzaamheid: De gemeente en de gemeenschap zetten zich bewust in om invulling te geven aan het begrip duuzaamheid. ln de ffsieke zin spant de gemeente zich in om het milieu zo min mogelijk te belasten.

ln de sociale zin wordt geprobeerd het aantal kansarmen, zowel hier als elders op de wereld, te verminderen en maakt men zich hard voor maatschappelijke verantwoord ondememen. De gemeente geeft op beide vlakken het goede voorbeeld door duuzaamheid te integreren in alles wat zij doet.

ln het visiedocument wordt expliciet aandacht besteed aan de groenstructuur. De groenstructuur en de prominente rol tran het water zijn zeer bepalend voor de kwaliteit van wonen, werken en leven. De gemeente wil inwoners meer bij het beheer, het onderhoud en de inrichting van het groen betrekken. Oegstgeest dient uit te groeien tot een veóindende schakel in de regionale groen- en waterstructuur, waardoor er in de regio een doorgaande groene zone ontstaat. Bij de ontwikkeling van het plangebied speelt de vormgeving van de openbare ruimte een belangrijke rol. De visie staat de ontwikkeling rran de beoogde ontwikkeling woningen en haven niet in de weg.

Uitvoeringsplan Ecologischeverbindingen in de gemeente Oegstgeest(20í3) Het uifuoeringsplan Ecologische verbindingen in de gemeente Oegstgeest is een uitwerking rran de ambitie van Oegstgeest om de ecologische veóindingen in de gemeente in kaart te brengen en deze waar mogelijk te versterken en/of uit te breiden. De ecologische structuur in de gemeente Oegstgeest bestaat uit kerngebieden en verbindingszones. De

verbindingvones zijn voomamelijk lijnvormige elementen als watergangen, kanalen, bomenlanen, lijnvormige beplantingen en wegbermen. Tevens kunnen verbindingen bestaan uit kleinere groengebieden (stapstenen) die op een bepaalde afstand wn elkaar liggen. De verbindingszones hebben 3 functies vanuit de ecologie, te weten: een verbindingsfunctie, belevingsfunctie en leefgebiedfunctie. De inzet van de gemeente moet zich richten op verlcetering van ecologische verbindingen, door omvorming en een natuurlijker beheer van de groene zones en watergangen. De ontwikkeling vindt plaats buiten gebieden die zijn aangewezen als ecologische veóindingen. Er wordt een nieuwe watergang in het plangebied gerealiseerd. Hiermee is de ontwikkeling niet in strijd met de ambities in het Uitvoeringsplan van de gemeente Oegstgeest.