Bijlage 2 bij RM d.d. 1 december 2020 Evaluatie Retailvisie Z-20-139218 Oegstgeest
Tekst van het document
Retailmonitor 071
Voorwoord
We presenteren de eerste editie van de Retailmonitor071 op een breukvlak in de tijd. De bestrijding van het Coronavirus houdt de wereld in zijn greep. We zien onszelf geplaatst voor een gezondheidscrisis van ongekende proporties. Een economische schokgolf trekt over het land. De Retail is één van de vele sectoren waar acute problemen zich aandienen. Lege winkelstraten, sluitende ketens, per decreet gesloten horeca en zeer onzekere vooruitzichten. Vanzelfsprekend zijn de economische gevolgen van deze crisis nu nog niet geheel te overzien. Zelfs is nu nog onbekend hoe lang de diverse noodmaatregelen in stand zullen worden gehouden. Van recente economische crises (kredietcrisis, eurocrisis) weten we wel dat een flinke dip in de conjunctuur al langer ingezette structuurontwikkelingen kan verhevigen. We zullen niet speculeren over welke ontwikkelingen het zal gaan. Diverse punten uit de lijst van ontwikkelingen tot eind 2019 op pagina 5 tot 7 komen daarvoor in aanmerking. We zullen volgend jaar moeten bezien welke van de trends zich hebben verscherpt aangejaagd door de crisis. We nemen met die laatste opmerking een klein voorschot op de toekomst van deze Retailmonitor. De bedoeling is de monitor jaarlijks uit te brengen om de ontwikkelingen in de 071 winkelgebieden te blijven volgen. De urgentie om dit te doen is met het inzetten van de actuele crisis alleen nog maar versterkt.
In onzekere tijden is veelal de beste remedie om betrouwbare data te verzamelen en de resultaten te analyseren. Stap twee is handelen op basis van de empirie. We vervolgen deze Retailmonitor met het beeld van de Retail tot eind 2019. Dat is onvermijdelijk gezien de beschikbare databestanden. Dat maakt de inhoud van de monitor niet irrelevant, nu al dienen zich diverse structuurtrends aan. Het wordt relevant de ontwikkeling ervan in de komende periode te blijven volgen.
Leiden, 19 maart 2020
Rob Manders Blaauwberg
2
INHOUD
1
Inleiding
3
2
De Retail in 071
4
3
Opzet Retailmonitor
7
3.1 3.2 3.3 3.4
4
Het 071 gebied 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7
5
Bijlagen
Het doel: aangever van gesprek Verschil Retailmonitor en RMC toets Gebruikte databestanden Gebruikte indicatoren
Ontwikkelingen aan de vraagzijde
10
Meer boodschappen, minder spullen Gelijkblijvende bestedingen Matige koopkrachtbinding Voorlopige toename online-concurrentie Koopkrachtlek naar Den Haag, Delft en Amsterdam Polarisatie binnen 071 Meer inwoners, minder winkelmeters per inwoner
Het 071-gebied
Ontwikkelingen in het aanbod
17
Methodologische verantwoording
22
Factsheets per winkelgebied
24
3
INLEIDING Voor u ligt de eerste editie van de Retailmonitor Leidse Regio. Met de Retailmonitor willen de partners van Economie071 meer inzicht verkrijgen in de regionale ontwikkelingen binnen de Retailsector. We presenteren in de monitor gegevens over winkels en horeca in Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Oegstgeest, Voorschoten en Zoeterwoude. De Retailmonitor zal periodiek worden uitgebracht. De afgelopen jaren is er veel inzet gepleegd op het Retaildossier in de Leidse regio. Er is een gezamenlijk Retailvisie gekomen, actief in alle zes gemeenten. Binnen die Retailvisie zijn afspraken gemaakt over versterking van de sector en benodigde beperking van het aantal winkelmeters. Gelijktijdig met het uitbrengen van deze Retailmonitor wordt de visie geëvalueerd. Het evaluatierapport en deze monitor zijn sterk aan elkaar gelinkt en kunnen in samenhang met elkaar gelezen worden. In deze Retailmonitor kijken we vanuit twee niveaus naar de Retailontwikkelingen. 1. We brengen de belangrijkste bewegingen in kaart op het niveau van de hele regio. We doen dat door te kijken naar de ontwikkelingen in het aanbod en aan de vraagzijde. 2.
We zoomen vervolgens verder in tot op locatieniveau en presenteren factsheets met de belangrijkste data op het niveau van een individueel winkelgebied Het document leent zich zowel voor diegene die van A tot Z willen weten ‘hoe het zit’, als voor de lezers die specifiek willen weten hoe het met hun branche of winkelgebied is gesteld. De hoofdstukken zijn zo opgesteld dat deze individueel raadpleegbaar zijn. Voor beide niveaus bezien we de ontwikkelingen vanuit twee gezichtspunten. •
We kijken naar het aanbod aan winkelruimte, gespecificeerd naar segment (dagelijks en niet-dagelijks), naar branche (o.a. supermarkten, wonen & interieur, bouwmarkten, tuincentra) en brengen ook de leegstand in kaart. Het gaat om ‘harde informatie’ over vierkante meters. De cijfers die we hiervoor hebben verzameld zijn voornamelijk afkomstig van Locatus.
•
De ontwikkelingen aan de vraagzijde zijn minder eenduidig in kaart te brengen. We maken hier voornamelijk gebruik demografische gegevens. Op regioniveau gebruiken we daarnaast cijfers uit het Randstad Koopstromenonderzoek (KSO). Het KSO wordt éénmaal per twee jaar uitgebracht. De cijfers zijn gebaseerd op afgenomen enquêtes bij consumenten.
In de bijlagen van dit document treft u een methodische verantwoording aan met een analyse over het cijfergebruik.
4
2
DE RETAIL IN 071
In deze monitor treft u tot in zeker detail de ontwikkelingen aan die zich voordoen binnen de Retail in de Leidse regio. We zoomen in tot op het niveau van het individuele winkelgebied en de veranderingen ter plekke. Dat leidt tot een gedetailleerd overzicht met veel cijfers die de verschillen tussen de verschillende winkelgebieden binnen 071 goed tot uitdrukking brengen. In dit hoofdstuk gaan we nog eens boven het materiaal hangen en herleiden we uit het cijfermateriaal de belangrijkste trends en ontwikkelingen. We vatten dat samen aan de hand van negen conclusies. In het vervolg van de monitor treft u in meer detail het onderbouwende cijfermateriaal en bijbehorende analyses aan. Deels maken we ook gebruik van de analyses uit de evaluatie van de Retailvisie, meer in het bijzonder de reflectie op retailtrends. Voor meer informatie over bijvoorbeeld de prognoses van online verkoop verwijzen we graag door naar de analyses in dat document. Dan de trends. We komen tot negen ontwikkelingen die het Retail-landschap in de 071 regio in bijzondere mate van kleur hebben doen veranderen. Een overzicht.
1
Aantal winkelmeters stabiel, meters per inwoner dalende. De overkoepelende ambitie van de Retailvisie is om balans te brengen in de Retailsector door een beperking van het aantal winkelmeters. De Leidse regio beschikt over een overcapaciteit aan winkelmeters volgens de rekenmodellen. Het aantal meters is tussen 2015 en 2019 echter nauwelijks gedaald. Vanaf 2017 is zelfs sprake van een lichte toename. Binnen de Retail vinden wel duidelijk verschuivingen plaats. Het aanbod ‘dagelijks’ neemt flink toe (+ 9.6%) terwijl het niet-dagelijks aanbod daalt (- 3.6%). Het aantal winkelmeters per inwoner daalt wel door het groeiend aantal inwoners. De Leidse regio telt sinds 2015 circa 20.000 inwoners meer. Deze populatiegroei vertaalt zich dus niet in een toename van het aantal winkelmeters. Dat kan worden gezien als een positief effect van de beleidsinzet – de wens tot minder winkelmeters. Evengoed kan het gezien worden als een correctie van de markt: andere functies zijn rendabeler dan retail-investeringen.
2
Meer boodschappen, minder ‘spullen-verkoop’. De aantrekkende economie heeft effect op de verkoop van dagelijkse artikelen. Veel consumenten hechten in toenemende mate aan kwaliteit, luxe en gemak. Bovendien speelt milieubewustzijn een steeds grotere rol in het koopgedrag. Dat daar een hoger prijskaartje tegenover staat wordt door velen voor lief genomen. De verkoop van niet-dagelijkse artikelen (‘spullen’) neemt over de hele linie juist af. Dat heeft zeker iets te maken met veranderende consumentenvoorkeuren. De 071consument is ondanks de aantrekkende economie nauwelijks meer gaan besteden aan niet-dagelijkse artikelen. Andere bestedingen genieten de voorkeur: horeca-bezoek, weekendjes weg, cultuur, persoonlijke verzorging, vakanties, schoonmaakdiensten aan huis.
5
3
Marktvergroting door supermarkten. Het zijn de supermarkten die het meest profiteren van voorgaande trend. Dat geldt in ieder geval voor de bekende supermarktformules. De trend is gericht op schaalvergroting en daarmee versterking van de marktpositie. Dat is zeker merkbaar in het 071 gebied waar op veel plekken uitbreiding plaatsvindt van bestaande supermarktketens. Het aantal supermarkten met een minimale grootte van 1.000 m2 neemt aanzienlijk toe. Dat heeft geleid tot een toename aan winkelmeters in de ‘boodschappenwinkelgebieden’. Tussen het geweld van de grote ketens weten enkele winkeliers met een bijzondere nichemarkt (biologisch, mediterraan, Pools) zich staande te houden.
4
Behoud positie zelfstandige ‘vers-winkels’. Landelijk wordt melding gemaakt van een afname aan bakkers, slagers, groenteboeren en andere kleine vers-winkels. Die trend is in het 071-gebied niet zichtbaar. De kleine vers-winkels zijn in omvang zelfs licht gegroeid tussen 2015 en 2019. Toenemende samenwerking tussen deze winkeliers lijkt wel een belangrijke voorwaarde voor positiebehoud. Zeker gezien de concurrentie van supermarkten met een steeds vollediger (luxe) vers-aanbod. In Zoeterwoude is bijvoorbeeld toegewerkt naar een kleinschalig ‘vers-hof’ aangrenzend aan de lokale super. En de Leidse Doeza- en Herenstraat laat zich vooraanstaan op het volledige aanbod aan vers-speciaalzaken.
5
Afname filiaalbedrijven in niet-dagelijks segment. In Retail-kringen wordt vaak gesproken over het belang van ‘sterke merken’. Filiaalbedrijven zouden een streepje voor hebben op hun zelfstandige concurrenten. Het zijn in de praktijk echter de zelfstandige winkels die het beste stand hebben weten te houden in de 071 regio. Het faillissement van een aantal filiaalketens laat zich gelden. Mogelijk waren het niet de sterkste broeders onder de landelijke merken. Maar de lijn tussen sterke en zwakke merken blijkt in de praktijk steeds lastiger te trekken. Het vertrek van het ‘up-market’ Hudson’s Bay is wat dat betreft tekenend. De ‘we-zagen-dit-al-aankomen’ commentaren buitelen momenteel over elkaar heen maar aanvankelijk heerste groot enthousiasme over de komst van deze nieuwe trekker. De consument bleek uiteindelijk minder enthousiast.
6
Meer online, maar geen ‘kaalslag stenen winkels’. Over het aandeel online verkoop en het toekomstperspectief bestaat steeds meer discussie. De prognose dat op korte termijn – voor 2015 - 1/3 van de ‘stenen winkels’ haar deuren moet sluiten door online concurrentie bleek een schromelijk overschatting. De online verkoop is weliswaar gestegen, maar de stenen winkels doen daar zelf volop aan mee. Multi-channel verkoop en assortiment aanbod (online plus offline) is voor een toenemend aantal winkeliers de nieuwe werkelijkheid. Het aandeel ‘online verkoop’ wordt bovendien volgens diverse experts consequent overschat. In de media circuleren percentages tot ver in de dubbele cijfers. Meer conventionele schattingen houden het echter bij 9 tot 10 procent online verkoop. Inclusief online verkoop door stenen winkels. En er zijn meer signalen dat de verwachtingen rondom ‘online’ wel eens overschat kunnen worden. Grote webwinkels vergroten hun markt maar schrijven nog steeds rode cijfers. De pakket- en bezorgingsdienst loopt tegen haar grenzen, de maatschappelijke discussie over matige 6
betaling en abominabele arbeidsomstandigheden binnen de bezorgmarkt neemt toe, evenals de ergernis over het grote aantal retour-zendingen inclusief de bijkomende maatschappelijke kosten ervan (congestie op de wegen, milieubelasting, etc.). Investeerders geloven voorlopig nog in de groei van de webgiganten, de huidige verliezen worden voor lief genomen zolang de markt vergroot wordt. Amazon is één van de weinigen die inmiddels winst boekt. De veroverde monopolypositie betaalt zich uit. 7
In de recreatieve centra: minder winkelen, meer leisure, meer dienstverlening. De Retailvisie onderscheidt vijf recreatieve winkelcentra in de Leidse regio. Over het geheel bezien neemt de winkelruimte in deze gebieden af. En dan vooral – weer – in het nietdagelijkse segment. Dat betekent niet dat deze gebieden aan functie hebben verloren. We zien juist een verschuiving naar andersoortige functies. Meer horeca, meer leisure, meer dienstverlening en meer ‘reguliere bedrijvigheid’. Het sterkst is dat zichtbaar in de Leidse binnenstad waar de winkelfunctie steeds meer ondergeschikt raakt aan andere functies (stedelijk wonen, kennis, onderwijs, start-ups, horeca, et cetera). Maar eenzelfde beweging lijkt zich in het klein ook voor te doen binnen de andere recreatieve centra.
8
Minder leegstand door transformatie. Het aantal leegstaande meters met (deels) een winkelbestemming neemt gestaag af. Dat duidt niet op een ‘revival’ van het winkelbedrijf. Op de supermarkten na zien we een afname van het totaal aantal gebruikte winkelmeters. De leegstand wordt voornamelijk opgevuld met bestemmingen buiten de detailhandel: horeca, dienstverlening, ateliers, ambachtsruimte, kantoren en soms zelfs wonen. Vooral op Katwijk ’t Heen worden flinke slagen gemaakt. Het totaal aantal gebruikte winkelmeters is er met ruim een vijfde afgenomen.
9
De winkelruimte buiten de Detailhandelsstructuur is nauwelijks afgenomen. Eén van de voornemens uit de Retailvisie was om het aantal winkelmeters buiten de 33 aangewezen winkelgebieden (recreatief, boodschappencentra en doelgericht) te beperken. In de praktijk heeft de inzet weinig effect weten te sorteren. In een tweetal kleine winkelclusters zijn wel echte vorderingen gemaakt. De winkels aan de Leidse Beatrixstraat zijn op initiatief van de eigenaar geheel verdwenen. En in de Oranjegalerij te Leiderdorp zijn actief winkelmeters gesaneerd in ruil voor een nieuwe supermarkt aan het Amaliaplein.1 Bij de solitair gelegen winkelpanden zien we nog minder beweging. Op een aantal kleine winkelpanden na zijn de meesten nog op dezelfde locatie actief. Dat geldt zeker voor een aantal grote bouwmarkten, interieurzaken en tuincentra. Voorlopig lijkt in deze categorie eerder sprake te zijn van meer dan minder meters gezien nieuwbouw en bestemde plannen.
1
Het nettoresultaat van deze ontwikkeling voor de doelstelling is overigens nul. Het gaat om een solitaire nieuwvestiging van de supermarkt.
7
3
OPZET RETAILMONITOR
Het doel van de Retailmonitor is om een beeld te vormen van het functioneren van de winkelgebieden in de Leidse regio. We maken daarbij gebruik van een aantal vaste gegevenssets die in den lande worden erkend als relevant. In het vorige hoofdstuk heeft u de belangrijkste inhoudelijke boodschappen die we uit de cijfers kunnen afleiden kunnen nalezen. In dit hoofdstuk volgt een korte methodische toelichting.
3.1
Het doel: aangever van gesprek
Vooropgesteld, deze Retailmonitor is geen outputmeting die ons iets vertelt over het functioneren en presteren van de partners binnen Economie071 verband. De ontwikkeling van een indicator is onderhevig aan een groot aantal factoren. Het koopgedrag van consumenten, de algehele stand van de economie, de investeringsbereidheid van individuele ondernemers en de financiële stabiliteit van (inter)nationale winkelketens om er maar een aantal te noemen. Een belangrijk deel van die factoren is niet of slechts in zeer indirecte zin te beïnvloeden door de partners van Economie071. Bovendien draagt een harde ‘afrekening’ zelden bij aan een constructief samenwerkingsklimaat. Dat wil overigens niet zeggen dat gericht beleid geen zin heeft. De activiteiten van winkeliers, vastgoedeigenaren en gemeenten om de leegstand te beperken zijn een voorbeeld van positieve beïnvloeding door gezamenlijk beleid. Onder andere in de Leidse Haarlemmerstraat heeft het actief leuren en sleuren door een collectief onder aanvoering van het Centrummanagement geleid tot een daling van de leegstand. Tegenover deze positieve resultaten staan weer ontwikkelingen die de leegstand op andere plekken doet toenemen, zoals de Hudson’s Bay. Het laat maar zien dat we niet alles in de hand hebben. Wat we met de Retailmonitor wel kunnen doen is alles goed in kaart brengen.
De informatie op tafel leggen op basis waarvan het onderlinge gesprek kan worden gevoerd. Het doel van de Retailmonitor ligt daarmee meer in lijn met die van de al bekende Index071. Het bieden van een graadmeter die de huidige stand van zaken in kaart brengt, en aangever is voor het onderlinge gesprek. De Index071 doet dat voor de gehele regionale economie. In de Retailmonitor071 concentreren we ons in het bijzonder op de retail-sector.
3.2
Verschil Retailmonitor en RMC ‘toekomstbestendigheidstoets’
Met voorgaand doel in ogenschouw is direct het verschil gemaakt tussen de opzet van deze Retailmonitor en de in de Retailvisie gebruikte toekomstbestendigheidstoets van RMC. In de besluitvorming over de Retailvisie speelde de RMC toets een prominente rol. Aan de hand van een aantal indicatoren met gekoppelde datasets is een oordeel uitgesproken over de toekomstbestendigheid van winkelgebieden. In de RMC toets is expliciet een waardering gekoppeld aan de verzamelde gegevens. Winkelgebieden dienden te beschikken over een minimaal aantal fililaalbedrijven, een maximale leegstand, een minimaal aantal supermarkten, et cetera. De opzet van de toekomstbestendigheidstoets weerspiegelt het politieke klimaat van destijds. Met zekere verwachtingen over de planbaarheid en modelvoorspelbaarheid van de Retail-sector. Maar het klimaat is omgeslagen. Er is weinig geloof meer in de maakbaarheid en modelvoorspelbaarheid 8
van de sector. Bovendien heeft het bestempelen van winkelgebieden als niet-toekomstbestendig de gespreksverhoudingen in eerste instantie onder druk gezet. Nu de lading bijna uit het onderlinge gesprek is verdwenen is er geen behoefte om dat nog eens op te rakelen. In deze Retailmonitor onthouden we ons mede om deze reden van een waardering of ‘drempeltoets’. We maken deels wel gebruik van het cijfermateriaal dat schuil gaat achter de toekomstbestendigheidstoets.
3.3
Gebruikte databestanden
We maken in deze Retailmonitor gebruik van drie databronnen. 1. Aanbod-gegevens verzameld door marktonderzoeksbureau Locatus. Het bestand biedt per winkeladres inzicht in naam, filiaalketen (indien van toepassing), branchering en winkelvloeroppervlak. De cijfers hebben betrekking op de jaren 2015 tot en met 2019, de peildatum is telkens 1 januari. 2. Koopstroomcijfers uit het Randstad Koopstromenonderzoek (KSO). De data worden door middel van consumenten enquêtes verzameld en bieden vooral inzicht in ontwikkelingen aan de vraagzijde. Het KSO wordt éénmaal per twee jaar uitgevoerd. Het meest recente KSO rapport waar we uit kunnen putten is 2018. We kunnen deze cijfers vergelijken met die van 2016. 3. Demografische data afkomstig van het CBS tot op buurtniveau. Het CBS onderscheidt 132 buurten in de Leidse regio van enige omvang – exclusief bedrijventerreinen en buitengebied dus. Per buurt zijn zaken als inwonertal en leeftijdsverdeling beschikbaar. Gezamenlijk bieden de drie een goed beeld over de voor de Retail relevante regionale ontwikkelingen. Tegelijkertijd kennen vooral de eerste twee datasets hun eigen beperkingen. We hebben in de bijlage een uitgebreider overzicht geplaatst van inhoud en beperkingen van de datasets.
3.4
Gebruikte indicatoren
We maken in deze Retailmonitor gebruik van een aantal indicatoren. Onderstaande een overzicht met beschrijving en waardering per indicator.
Indicatoren vraagzijde Retail-inkomsten in Optelsom van uitgaven eigen bewoners, pendelaars, passanten, zakelijk bezoekers de regio en toeristen binnen de Leidse regio. Beschikbaar tot op brancheniveau. Data verkregen op basis van enquêtes, gekoppeld aan landelijke koopstroomcijfers. Het gaat niet om harde omzetcijfers. Zeker gezien hoge non-respons daarom terughoudend te gebruiken. Resultaten zijn indicaties en bieden een algemeen beeld. Verder inzoomen tot op locatieniveau maakt de ‘schatting’ onnauwkeuriger. We beperken ons daarom tot regionale gegevens, plus de indicatie van de inkomsten op de grotere pdv-locaties.
9
Uitgaven van de 071 populatie
Optelsom van uitgaven eigen bewoners in eigen regio, op internet en daarbuiten.
Zelfde voorbehoud als vorige indicator. Biedt een inschatting van de regionale verschuiving in consumentvoorkeuren en koopstromen. Inkomende en Biedt inzicht in de bovenregionale koopkrachtbinding van de 071-Retail en het uitgaande ‘koopkrachtlek’ naar andere regio’s. Tevens inschatting van belangrijkste bestedingen concurrerende centra. Indicatoren aanbodzijde Aantal gebruikte Oppervlak van alle detailhandel en handel in volumineuze goederen. Exclusief winkelmeters horeca en dienstverlening zoals kappers, schoonheidssalons en reisbureaus.
Aantal gebruikte winkelmeters per inwoner Aantal leegstaande meters
Biedt inzicht in omvang van winkelfunctie en geeft indicatie van verschuivingen in de markt. Plaatst groei of afname van winkelmeters in breder perspectief. Bouw van aantal nieuwe winkelcentra heeft ook direct te maken met populatiegroei. Oppervlak van alle panden met een bestemming detailhandel of handel in volumineuze goederen. In een aanzienlijk aantal gevallen rust er een gemengde bestemming op een pand. Het pand kan dan ook als kantoor, werkplaats of horeca gebruikt worden. Dat laatste leidt ertoe dat er diverse leegstands-verschuivingen zijn die geen directe relatie met de Retail hebben. We zijn daarom voorzichtig met verbinden van stellige conclusies aan de leegstand.
Aantal meters horeca
We drukken de leegstand ook niet in een percentage uit maar in absolute meters. We kennen namelijk alleen de oppervlakte van de winkelmeters en de horeca. Niet die van panden met een andere functie maar waar tevens een (stille) winkelbestemming op rust. Bevat data over een belangrijk deel van de horeca, onder andere cafés, restaurants, lunchrooms, ijssalons, afhaal- en bezorgrestaurants en fastfoodketens. Hotels worden niet meegenomen evenals coffeeshops en nachthoreca. Brengt toenemende functiemenging en opkomst horeca in centra in beeld. Beschikbaar vanaf 2018. Biedt inzicht in verschuivingen binnen het aanbod en (reactie op) consumentvoorkeuren.
Aantal meters per branche, type winkelgebied en filialisering Aanvullende indicatoren factsheets Aantal inwoners primair verzorgingsgebied Aantal inwoners secundair verzorgingsgebied Aantal inwoners verzorgingsgebied niet-dagelijks
Aantal inwoners in buurten binnen een straal van circa 500 meter van het winkelcentrum. Relevant voor alle branches, maar in het bijzonder het dagelijkse segment. We houden rekening met reëel ervaren natuurlijke barrières (water, spoorlijn) en beschikbaarheid nabije centra. Aantal inwoners in buurten woonachtig op circa 500 tot 1.000 meter afstand van het winkelcentrum. Relevant voor in ieder geval de grotere supermarkten en nietdagelijks aanbod. Voor vier kleinere recreatieve centra is het aantal inwoners in buurten binnen een straal van circa 2 kilometer als uitgangspunt genomen voor het verzorgingsgebied niet-dagelijks. In de Retailvisie is deze 2 km als uitgangspunt genomen voor het niet-dagelijks verzorgingsgebied van de vier. De Leidse binnenstad heeft een bovenregionaal verzorgingsgebied. Hier hebben we het totaal aantal inwoners in de regio genomen als maatstaf.
10
4
HET 071 GEBIED: ONTWIKKELINGEN AAN DE VRAAGZIJDE
De vraagzijde brengen we in kaart aan de hand van een aantal trends onderbouwd met cijfermateriaal. Een korte scan van de ‘tussenkoppen’ geeft een algemeen beeld van de bewegingen aan de vraagzijde. De eerste zes trends zijn gebaseerd op KSO-cijfers.2 Voor de trends erna maken we gebruik van CBS cijfers aangaande de populatie.3 Omwille van het overzicht bieden we telkens de belangrijkste kengetallen aan met bepalende analyses en conclusies. Voor een meer gedetailleerde blik verwijzen we door naar de bronnen in kwestie.
4.1
Meer boodschappen, minder spullen
We starten met een overzicht van alle retail-inkomsten in de regio. Dit is een optelsom van uitgaven door de eigen inwoners, door pendelaars woonachtig buiten de regio en door toeristische bezoekers. We maken een onderscheid naar het dagelijkse segment (‘de boodschappen’), de branche ‘in en om het huis’ (bouwmarkten en meubelwinkels) en alle andere branches in het nietdagelijkse segment (kleren, schoenen, elektronica, boeken, et cetera).
2016
2018
Dagelijks segment
769 mln.
793 mln
Niet-dagelijks, branches mode&luxe, vrije tijd en toerisme
350 mln
348 mln
‘In en om het huis’ (bouwmarkten, meubelwinkels)
253 mln
251 mln
Totaal
1.372 mln
1.392 mln
•
De verkoop van dagelijkse levensmiddelen zit in de lift, maar de omzet in het niet-dagelijkse segment stagneert. Oftewel: meer boodschappen, maar minder spullen. De omzetontwikkeling in de Leidse regio volgt daarmee het landelijke patroon.
•
Over de vraag waar dit mee te maken heeft volgen vaak twee soorten antwoorden. Enerzijds wordt gewezen op de nog steeds toenemende afvloeiing naar ‘internetverkoop’. De concurrentie van webwinkels is stevig, en dan vooral van de ‘grote jongens’ (Bol.com, Zalando, Amazon, Coolblue). Een andere verklaring is een verandering in het algehele bestedingspatroon van met name jongere generaties. Deskundigen over de hele wereld ontwaren een nieuw patroon. Waar vooral babyboomers hun over de jaren toegenomen welvaart hebben aangewend voor de koop van ‘spullen’ houden jongeren er andere bestedingspatronen op na. Meer dienstverlening, leisure, en uitgaven in daghoreca (broodjes, koffie).
2 De omzetcijfers van 2016 zijn automatisch naar inflatie gecorrigeerd. 3 Op enkele plekken gecombineerd met aanbodcijfers van Locatus.
11
4.2
Gelijkblijvende bestedingen
We kijken vervolgens naar de uitgaven van de 071 populatie, in eerste instantie zonder onderscheid te maken naar de aankooplocatie (dus inclusief internet en bestedingen buiten de regio). We geven de gemiddelde uitgave per huishouden (afgerond op tientallen) verdeeld over de drie bekende segmenten. 2016
2018
Gemiddelde uitgave 071-huishouden in dagelijks segment
€ 5.960
€ 6.080
Gemiddelde uitgave 071-huishouden in nietdagelijkse branches mode&luxe, vrije tijd en toerisme
€ 4.080
€ 4.010
Gemiddelde uitgave 071-huishouden in branche ‘in en om het huis’ (bouwmarkten, meubelwinkels)
€ 2.410
€ 2.470
Totaal
€ 12.460
€ 12.570
De totale retail-uitgaven per huishouden zijn vrijwel constant gebleven. Zowel in het dagelijkse als het niet-dagelijkse segment. De in de vorige tabel weergegeven stijging van de inkomsten in het dagelijkse segment zijn vrijwel geheel toe te schrijven aan de populatiegroei in de Leidse regio.
4.3
Matige koopkrachtbinding
De daling van de retail-inkomsten in het niet-dagelijks segment heeft evenzeer te maken met concurrentie, van het internet maar ook van omliggende centra. Om dat te duiden presenteren we twee tabellen. De eerste tabel biedt overzicht over de koopkrachtbinding, en de omvang van de concurrentie van internet en van buiten de regio. Allen in het jaar 2018. (De totalen per segment tellen op tot de bedragen van 2018 uit de vorige tabel). Gemiddelde besteding huishouden in eigen regio
Gemiddelde bestedingen huishouden op internet
Gemiddelde bestedingen huishouden buiten regio
Dagelijkse segment
€ 5.210
€ 190
€ 690
Niet-dagelijks (mode& luxe, vrije tijd en toerisme)
€ 1.560
€ 1.140
€ 1.310
In en om het huis
€ 1.000
€ 510
€ 960
Totaal alle segmenten
€ 7.770
€ 1.840
€ 2.960
12
Om te beginnen een kanttekening omtrent cijfers over online verkoop. De gemaakte schatting van KSO is dat ruim 14% van alle Retail aankopen in de Randstad online plaatsvinden. Dat is een ruime schatting. Andere bronnen houden het op 9 tot 10 procent. Verder met het gegeven cijfermateriaal. We komen tot twee tussenconclusies: •
Als verwacht is de koopkrachtbinding in het dagelijkse segment het grootst, ruim 85% van alle bestedingen worden gedaan in de regio. Internet speelt nog maar een kleine rol, al is dat aandeel wel groeiend. Werd in 2016 nog slechts 1% van alle ‘boodschappen’ via het internet besteld, in 2018 was dat 3%. In Oegstgeest gaat het zelfs al naar de 5%. – of deze groei doorzet is onderwerp van discussie in retail-land, als aangeven in het vorige hoofdstuk.
•
In het niet-dagelijkse segment is de koopkrachtbinding een stuk lager. Een krappe 40% in zowel de ‘woon- en klusbranche’ als de overige niet-dagelijkse branches. De concurrentie komt van zowel omliggende koopcentra als het internet.
Is een koopkrachtbinding van 85% in het dagelijkse segment en 40% in het niet-dagelijks veel of weinig? We maken een vergelijking met een aantal omliggende regio’s. Telkens meten we de hoogte van de consumentenuitgaven in de eigen regio, in een percentage van de totale uitgaven door de eigen populatie.4
Koopkrachtbinding eigen populatie dagelijks segment Leidse regio Alphen a/d Rijn Den Haag Haarlemmermeer Amsterdam
85% 88% 88% 87% 91%
Koopkrachtbinding eigen populatie niet-dagelijks segment 40% 52% 56% 53% 61%
De koopkrachtbinding in de Leidse regio is maar matig te noemen in vergelijking met omliggende regio’s. Vooral in het niet-dagelijkse segment hebben we te maken met een flink ‘koopkrachtlek’. Dat past wel bij het beeld. Het verzorgingsgebied is vrijwel geheel beperkt tot de zes gemeenten. Zeker, de Rijneke boulevard in Zoeterwoude trekt klanten tot ver in het Groene Hart. Maar op de schaal van de regio maakt dat niet het verschil. Wat wel verschil maakt: in termen van stedelijke specialisatie is Leiden meer een academiestad dan een winkelstad.
4.4
Voorlopige toename online concurrentie
Nu we een overzicht hebben over de omvang van de koopkrachtbinding en de twee ‘concurrerende’ markten (internet en omliggende centra), presenteren we een tabel met de procentuele ontwikkeling tussen 2016 en 2018.
4 Onderscheid tussen ‘in en om het huis’ en overig niet-dagelijks segment is in dit geval niet te maken.
13
Procentuele ontwikkeling retail-uitgaven 071-huishoudens in eigen regio 2016-2018
Procentuele ontwikkeling retail-uitgaven 071-huishoudens op internet 2016-2018
Procentuele ontwikkeling retail-uitgaven 071-huishoudens buiten regio 2016 - 2018
Dagelijkse segment
- 0.2%
+ 149.3%
+ 2.7%
Niet-dagelijks (mode& luxe, vrije tijd en toerisme)
- 3.4%
+ 23.8%
- 0.6%
In en om het huis
- 6.9%
+ 14.5%
- 7.0%
Totaal alle segmenten
- 2.0%
+ 23.9%
- 2.8%
4.5
•
Nogmaals: de schattingen ‘online verkoop’ van het KSO zijn zeer ruim en worden door andere databronnen betwist. Dat de online bestedingen wel zijn toegenomen wordt wel bevestigd. De relatieve toename geschetst door het KSO geeft daarmee wel een indicatie van de groei in het online segment.
•
Over deze cijfers het volgende. De retail-uitgaven van de 071-poulatie als geheel zijn nauwelijks gewijzigd tussen 2016 en 2018.5 Maar binnen dat totaalbedrag vindt een flinke herverdeling plaats ten gunste van de webwinkels. De sprong in het dagelijkse segment is spectaculair, hoewel daar dus bij gezegd moet worden dat de totale omvang van de internetbestedingen nog steeds beperkt zijn. Maar ook in de sector waar het internet al een behoorlijk marktaandeel had verworven zette de digitalisering van de koopstromen door.
Koopkrachtlek naar Den Haag, Delft en Amsterdam
Terug naar de concurrentie met omliggende regio’s. Waar komt de meest stevige competitie vandaan? En waar komen de meeste inkomsten voor de Leidse regio vandaan buiten het 071gebied? We bekijken dat voor het niet-dagelijkse segment. We herhalen nogmaals dat de cijfers indicaties zijn van de koopstromen.
5 Zelfs gecorrigeerd naar inflatiecijfers.
14
Regio’s 6
Inkomende bestedingen voor 071
Uitgaande bestedingen voor 071 (koopkrachtlek)
Bollenstreek
25,4 mln
5,4 mln
+ 20,0 mln
Alphen en veenstreek
32,4 mln
10,3 mln
+ 22,1 mln
Haagse agglomeratie
16,0 mln
52,4 mln
- 36,4 mln
Groot-Amsterdam
< 1,5 mln 7
- 10,0 mln
- 9,5 mln
Delft
< 1,5 mln
- 20,6 mln
- 20,1 mln
Balans
•
Het 071 gebied verliest koopkracht aan de nabije stedelijke centra, met name de Haagse agglomeratie. De positie van Delft lijkt wat vreemd, maar heeft alles te maken met de Ikeavestiging ter plaatse.
•
Er wordt koopkracht gewonnen in de Bollenstreek en Alphen en de veenstreek. Dat laatste is overigens niet tegenstrijdig met de eerder geconstateerde sterke koopkrachtbinding van Alphen. Het is enkel een indicatie dat de Leidse regio – en in dit geval vooral Leiderdorp en Zoeterwoude – een belangrijk alternatief is voor de Alphense consument. Bovendien komt een belangrijk deel van de ‘Alphense’ koopstroom uit Kaag en Braassem.
In het Koopstromenonderzoek wordt gesproken over een polarisatie van de winkelgebieden. En dan vooral in het niet-dagelijkse segment. De grotere stadscentra (Amsterdam, Utrecht, Den Haag) weten hun marktaandeel te vergroten ten opzichte van de kleine en ook middelgrote centra. Maar ook binnen de Leidse regio vindt een verschuiving van koopstromen plaats.
4.6
Polarisatie binnen 071
Het landelijke ‘polarisatie-patroon’ zet zicht voort binnen de Leidse regio. We vergelijken in de tabel het marktaandeel van beiden over de jaren 2016 en 2018.8 De omzetten van de vier dorpscentra tellen we bij elkaar op, verder inzoomen maakt de cijfers onnauwkeuriger.
6
Bollenstreek: Hillegom, Lisse, Noordwijk en Teylingen. Veenstreek: Alphen, Kaag en Braassem, Bodegraven, Waddinxveen. Haagse agglomeratie: Den Haag, Wassenaar, Leidschendam-Voorburg, Zoetermeer. GrootAmsterdam: Amsterdam, Haarlemmermeer, Haarlem. 7 Niet exact meetbaar, marktaandeel is kleiner dan 0,5% van totale inkomsten in 071 gebied en daarmee lager dan 1,5 mln. Voor de balans is uitgegaan van een conservatieve schatting van 0,5 mln aan inkomsten. 8 Marktaandeel in percentage van totale omzet in betreffende segment.
15
Binnenstad Leiden Katwijk aan Zee, Winkelhof, Voorschoten Centrum en de Kemp
Marktaandeel in dagelijks segment 2016
Marktaandeel in dagelijks segment 2018 15.7%
Marktaandeel in nietdagelijks segment 2016 29.1%
Marktaandeel in nietdagelijks segment 2018 33.4%
13.8% 16.7%
18.5%
19.0%
18.3%
Het verschil zit in het niet-dagelijkse segment. De Leidse binnenstad weet haar marktaandeel te vergroten. Dat lijkt ten koste te gaan van de dorpscentra die gezamenlijk aan positie verliezen. Deze opmerkelijke groei van de Leidse binnenstad is niet zonder twijfel omgeven. Cijfers uit de eigen Leidse Binnenstad Index laten een ander beeld zien. De geschatte aankoop van artikelen in de binnenstad loopt daar nog steeds terug. Evenals het aantal winkels, vooral in het mode-segment. De winkels zijn zelfs de enige sector in de binnenstad die aan positie verliest. De totale werkgelegenheid in de binnenstad groeit, het aantal bezoekers stijgt, en we tellen ook steeds meer bedrijfsvestigingen buiten de detailhandel. Het winkelbedrijf is al lang niet meer de primaire drager van de binnenstadseconomie. De landelijke analyse is in ieder geval dat de kleinere recreatieve centra het lastig gaan krijgen. Door concurrentie van het internet, maar ook van de grotere centra die bezoekers aantrekken met meer abstracte producten als sfeer en beleving.
4.7
Meer inwoners, minder winkelmeters per inwoner
De Leidse regio is onmiskenbaar een regio met populatiegroei. Jaarlijks stijgt het aantal bewoners met een half tot één procent. Anders berekend: in vijf jaar tijd is de populatie met 3,4% gegroeid, ruim boven het landelijk gemiddelde. De prognoses zijn dat de groei voorlopig nog aanhoud. De voorlopige CBS modellen houden het op een groei van 7,5% tot 2030. Dat zou nog eens 20.000 inwoners extra betekenen. Wat betekent dat voor de Retail? We drukken het uit in één tabel waarbij we het aantal inwoners en huishoudens koppelen aan het aantal winkelmeters. 2015 Aantal gebruikte winkelmeters per 1.000 inwoners Aantal gebruikte winkelmeters per 1.000 huishoudens
2016
2017
2018
2019
1.498
1.469
1.467
1.455
1.460
3.177
3.086
3.064
3.039
3.037
Waar we eerder zagen dat het totaal aantal winkelmeters vrij stabiel blijft, verandert dat beeld wanneer we dat koppelen aan de populatieomvang. Per inwoner en per huishouden is het aanbod aan winkelruimte afgenomen. Het potentieel aantal klanten mag dan toenemen, dat leidt niet perse tot betere verdienposities voor de retailers. 16
We kunnen deze beweging ook nog eens specificeren voor de verschillende segmenten: dagelijks en niet-dagelijks. 2015 Aantal gebruikte winkelmeters dagelijks aanbod per 1.000 inwoners Aantal gebruikte winkelmeters niet-dagelijks aanbod per 1.000 inwoners
2016
2017
2018
2019
319 m2
319 m2
333 m2
338 m2
340 m2
1.190 m2
1.150 m2
1.134 m2
1.117 m2
1.116 m2
•
In het dagelijks segment is sprake van een marktverruiming. We zagen eerder al dat het oppervlakte aan supermarktmeters flink is toegenomen. Hier zien we dat het met meer te maken heeft dan alleen populatiegroei. Er is niet enkel bijgebouwd voor de nieuwe inwoners. De markt reageert vooral ook op de toenemende vraag naar een totaal versaanbod en andere dagelijkse producten.
•
De daling van het relatieve aantal winkelmeters zit geheel in het niet-dagelijkse segment.
17
4
HET 071 GEBIED
ONTWIKKELINGEN IN HET AANBOD
In het aanbod noteren we de volgende meest prominente ontwikkelingen: • • • • •
een stabiel aantal winkelmeters, maar minder meters per inwoner; daling van de leegstand door transformatie; groei van de (dag)horeca; stevige groei en opschaling in het supermarktaanbod; vertrek van diverse modeketens in recreatieve centra;
In onderstaand schema vatten we de data die behoren bij deze ontwikkelingen samen. We gebruiken Locatus cijfers uit 2015, 2018 en 2019 en voorzien de data van een compacte verklarende beschrijving.
Ontwikkelingen in het aanbod - overzicht
Procentuele ontwikkeling 2015 - 2019
Aantal gebruikte winkelmeters
Aantal gebruikte winkelmeters per inwoner
Leegstand in meters
Aantal meters horeca
+ 0.1%
- 2.5%
- 21%
+ 4.6%
9
2015
2018
402.000
1.498
399.000
1.455
39.700
34.200
-
54.100
(2018-2019)
9 Exclusief hotels, partycentra, coffeeshops en nachthoreca.
18
2019
Beschrijving
402.600
We noteren een opvallend stabiel verloop. Binnen het totaal flinke verschuivingen: meer dagelijks aanbod, minder niet-dagelijks.
1.460
Het relatieve aandeel winkelmeters is wel afgenomen door een populatiegroei. Ten opzichte van 2015 telt de regio 2.7% meer bewoners.
31.200
Conform het landelijk beeld is de winkelleegstand flink teruggelopen. Op de Baanderij zijn veel leegstaande meters opgevuld. En in Leiden is een leegstaande solitair pand van zekere omvang gesloopt en vervangen door nieuwe woningbouw.
56.600
Flinke stijging in één jaar tijd. Ruim de helft van de horeca is te vinden in de recreatieve centra – de Leidse binnenstad voorop. In het afgelopen jaar zijn vooral de
horecameters op solitaire locaties gestegen.
Aantal gebruikte winkelmeters naar segment (dagelijks en niet-dagelijks) Aantal meters dagelijks aanbod
+ 11%
Aantal meters nietdagelijks
- 2.8%
85.500
92.700
316.500
306.300
94.800
307.700
Stevige groei vrijwel geheel door uitbreiding supermarktmeters. Daling vooral merkbaar in de recreatieve centra met vertrek aantal modeketens. Daarnaast minder meubelverkoop op ’t Heen.
Aantal gebruikte winkelmeters naar type winkelgebied
Recreatieve centra 10
Boodschappencentra 11
Doelgerichte centra
Winkels buiten detailhandelsstructuur
- 3.1%
+ 12.4%
- 1.6%
- 2.4%
130.000
128.400
60.500
65.900
139.600
72.000
133.700
71.000
126.900
Gestage daling ingezet door minder mode- en luxewinkels. Ondanks de nieuwbouw aan de Aalmarkt/Catharinasteeg met 3.800 m2 extra winkelruimte.
68.000
Groei supermarkten vooral zichtbaar. Daarnaast nieuwbouw (Nieuw Rhijngeest, Lammenschansdriehoek) en revitalisatie met uitbreiding (o.a. Kooiplein, Stevensbloem).
137.400
Belangrijkste verschuivingen zichtbaar op Katwijk ’t Heen. In 2019 voorziene uitbreiding Rijneke Boulevard.
70.300
Daling afkomstig van gesloopt solitair gelegen pand met voormalige pdvbestemming in Leiden.
We gaan het aanbod verder specificeren aan de hand van branche-gegevens.
10 Inclusief secundaire aankooplocatie Stationsgebied 11 Inclusief de (nog) van omvang zeer kleine secundaire aankooplocaties BSP
19
Ontwikkelingen in het aanbod – naar branche
Procentuele ontwikkeling 2015 - 2019
2015
2018
2019
Beschrijving
Aantal gebruikte winkelmeters naar branche in dagelijks segment
Aantal supermarktmeters
Aantal meters overig dagelijks aanbod
+ 15%
+ 3.2%
56.100
61.400
29.400
31.300
64.500
Duidelijke trend naar grotere supermarkten. Het aantal supermarkten met oppervlak boven de 1.000 m2 is gestegen van 24 naar 33. Groter assortiment vraagt meer ruimte.
30.300
Kleine plus ten opzichte van 2015. In langjarig verloop vrij stabiel. Opvallend aangezien landelijk het aantal zelfstandige vers-winkeliers (bakkers, slagers, e.a.) daalt.
Aantal gebruikte winkelmeters naar branche in niet-dagelijks segment
Aantal winkelmeters mode & luxe
Aantal winkelmeters vrije tijd
Aantal winkelmeters ‘in en om het huis’
Aantal winkelmeters overige detailhandel niet-dagelijks
- 5.5%
+ 4.6%
- 2.2%
- 7.6%
80.900
78.400
19.300
201.200
19.200
194.900
15.100
13.800
20
76.400
In dit segment vindt een kleine uitsortering plaats. Zwakke ketens vallen om, nieuwe sterke merken komen daarvoor in de plaats. Vooral in de Leidse binnenstad waar actief wordt geacquireerd op het binnenhalen van grote merken.
20.200
Kleinere branche met o.a. boekenzaken, hobbyzaken en sportspeciaalwinkels. Kleine stijging zichtbaar in sportzaken.
196.700
Grote branche met vooral handel in ‘volumineuze goederen’ (grote artikelen). Veel variëteit binnen branche. Nadere specificatie volgt in dit schema.
14.000
Grote diversiteit aan winkels. Kringloopwinkels als grotere categorie binnen de branche. De kringloopwinkels zitten wel in de lift. Groot verloop in categorie door diverse ‘tijdelijke winkels’.
Specificatie aantal winkelmeters branche ‘in en om het huis’
Plant en dier
Bruin en witgoed (electronica)
Fietsen, scooters, auto-onderdelen
Doe het zelf zaken
Wooninterieurzaken 12
+ 10%
- 10%
- 1.8%
- 6.8%
- 3.1%
27.800
30.100
9.900
8.600
9.900
9.400
37.100
116.600
35.500
111.200
30.600
Locatus noteert onder andere een uitbreiding van het tuincentrum in Leiderdorp. En daarnaast een uitbreiding van een aanbieder van tuinmeubelen op WOOON.
8.900
Het aantal kleine zaken in deze branche is afgenomen, er zijn vooral minder telecomzaken. Op de Rijneke Boulevard is daarentegen een grote aanbieder bijgekomen.
9.700
Het vertrek van een autoonderdelen aanbiedende keten drukt de ontwikkeling in deze sub-branche. De fietsenverkoop groeit juist in aantallen meters.
34.600
De daling komt met name voor rekening van speciaalzaken. De algemene bouwmarkten laten een stabieler verloop zien.
112.900
Bijna 80% van de wooninterieurzaken is terug te vinden op de doelgerichte winkellocaties. De daling heeft met name te maken met het vertrek van een groot meubelfiliaal op Katwijk ’t Heen. De Rijneke Boulevard en De Baanderij zien juist een toename aan meters voor wooninterieurzaken. Landelijk is overigens sprake van een sterke stijging van de omzet per vierkante meter. De een zijn dood is de ander zijn brood.
Ter afsluiting van het overzicht van de aanbodzijde kijken we naar het aantal ketens in het winkelbestand ten opzichte van zelfstandige winkeliers.
12
Onder andere meubelverkopers, keuken en badkamerspecialisten, vloerverkoop en beddenzaken.
21
Ontwikkelingen in het aanbod - filialisering
Procentuele ontwikkeling 2015 - 2019
2015
2018
2019
Beschrijving
Aantal filialen inclusief franchiseondernemingen
- 4.0%
569
542
546
Doorzettende ‘shake-out’ van zwakke winkelformules. Een aantal merken weten echter hun marktpositie uit te breiden.
Aantal zelfstandige winkeliers
- 8.8%
937
897
855
Veel kleinere zelfstandige winkels sluiten de deuren. Daling in aantal filialen, maar stijging aantal meters met opmars van vooral supermarkten.
Aantal filiaal-meters incl. franchise
+ 2.8%
254.300
255.800
261.500
Aantal winkelmeters zelfstandige winkeliers
- 4.5%
147.700
143.200
141.000
Afname over de hele linie van aantal zelfstandigen.
Filialisering niet-dagelijks segment excl. ‘in en om het huis’ Aantal filiaal-meters incl. franchise
Aantal winkelmeters zelfstandige winkeliers
- 5.6%
- 1.0%
67.219
64.804
48.103
46.536
22
63.408
In vooral mode & luxe segment neemt het aantal filiaalmeters af.
47.626
Afname bij zelfstandigen in deze branche juist beperkt. Kan duiden op de toenemende vraag naar nicheproducten en speciaalzaken.
Bijlage
1
Methodologische verantwoording
Locatus bestand Locatus is een marktonderzoeksbureau dat op eigen initiatief data verzamelt over de Retail in ons land (en België plus Luxemburg). Er vindt geen koppeling plaats met andere databestanden zoals bijvoorbeeld het Kadaster of CBS. De cijfers worden verzameld door een ‘buitendienst’ die op eigen waarneming het bestand blijft updaten. Jaarlijks wordt gecontroleerd of de bestemming nog accuraat is en of er veranderingen zijn opgetreden in het oppervlakte. Er worden cijfers verzameld voor de detailhandel, de horeca en de dienstverlening. In het bestand zijn de volgende gegevens raadpleegbaar: • • • • • • •
Adresgegevens Naam van de vestiging De hoofdbranche waar de winkel actief is: dagelijks, mode&luxe, vrije tijd, in/om het huis, diensten, transport & brandstoffen, leisure, of leegstand De onderliggende branche waar de winkel actief is: zeer divers aantal specifieke branches, van bruin- en witgoed tot schoenen en lederwaren en van financiële instelling tot juwelier. De omschrijving, vaak weer een specificatie van de betreffende branche (damesmode, computers, bank, slijterij, kapper) Het aantal meters winkelvloeroppervlak Het peiljaar
Locatus richt zich met sterke nadruk op het winkelbestand. Weliswaar worden andere verkooppunten als horeca en dienstverlening met adresgegevens in het bestand opgenomen. Het oppervlakte van die beide laatste categorieën ontbreekt echter. Locatus rekent het niet tot zijn primaire doelstelling om deze gegevens bij te houden. Sterker, wanneer een winkel wordt getransformeerd naar bijvoorbeeld een broodjeszaak worden de vierkante meters in het bestand geschrapt. De adresgegevens van de broodjeszaak blijven staan maar het oppervlakte wordt niet meer gemeten. Het is nog de vraag of dit problematisch is. Als we de Retail benaderen vanuit de smalle definitie van enkel het winkelbestand exclusief horeca en dienstverlening is de daling in het aantal meters reëel te noemen. Het wordt echter lastiger wanneer we ook de leegstand daarbij betrekken. Leegstandmeters worden door Locatus altijd uitgedrukt in vierkante meters. De bestemming die op een pand rust is vaak een gemengde bestemming (winkel, horeca, kantoor). Dat klinkt logisch aangezien de leegstaande panden bij verhuur kunnen worden gebruikt als winkel. Maar dat gebeurt lang niet altijd. Steeds vaker worden panden gebruikt door dienstverleners, horeca en wellness. En in sommige gevallen volgen winkels en andere bestemmingen zich in hetzelfde pand in kort tempo op.
In 2015 een kledingwinkel, in 2016 leegstand, in 2017 tijdelijk een kapper, in 2018 weer leegstand en in 2019 een delicatessenzaak. Dit soort bewegingen komen we in de bestanden tegen. En dat kan tot ‘rare sprongen’ leiden. In het voorgaande geval: van harde winkelmeters, naar leegstand en geen winkelmeters naar tot slot weer een terugkeer naar winkelmeters. 23
Een goed voorbeeld is het adres Ambachtsweg 11 in Katwijk. • •
• •
In 2015 meldt Locatus in totaal 8.590 winkelmeters op dit adres die leegstaan. Daarvan wordt 2.340 gebruikt voor een Trendhopper. En 6.250 meters staan leeg. In 2016 is het totale oppervlakte bijgesteld naar 8.200 winkelmeters. De meubelwinkel – veranderd naar ‘Trends 4 Sale’ – telt nog maar 1.950 meters vloeroppervlak. De leegstand is nog steeds 6.250 meter. Wat er is gebeurd met de 390 meters winkelruimte van de meubelwinkel is onduidelijk. In 2017 en 2018 meldt het bestand nog maar 4.750 vierkante meter leegstaande winkelruimte. In 2019 staat een Toolstation vestiging van 70 vierkante meter, de overige meters zijn uit het bestand verdwenen
Wat lastig is, is dat niet duidelijk is wat er met de verdwenen meters is gebeurd. Kantoorruimte? Woningen? Of staan de meters nog steeds leeg en is er sprake van een administratieve fout? Op internet treffen we bovendien aan dat de panden Ambachtsweg 11 en 13 geschakeld zijn. Het maken van een onderscheid naar adres is mogelijk ingewikkelder dan het lijkt. Deze voorbeelden doen zich over het hele bestand voor. Daar kunnen reële bewegingen achter zitten, maar een gedetailleerde blik in het databestand is nodig om daar zeker van te zijn. We hebben dat in veel gevallen gedaan. Toch presenteren we de cijfers in deze concept monitor met enige ‘slag om de arm’.
Koopstromenonderzoek
Het Koopstromenonderzoek bevat een schat aan cijfermatige indicaties van de stand van de Retail in de hele Randstad. Er zijn factsheets beschikbaar tot op gemeente- en locatieniveau. We beperken ons in dit overzicht tot de hoofdconclusies die we uit de gegevens kunnen afleiden. We herhalen op deze plek wel de kanttekening die we in de evaluatie al plaatsten bij de KSO-cijfers. De genoemde bedragen (van het KSO) zijn geschatte waarden op basis van door consumenten aangedragen informatie gecombineerd met landelijk bekende koopstromen. Het KSO werkt oftewel met indicaties. Gegevens over daadwerkelijk gerealiseerde opbrengsten zijn er niet. Op gemeentelijk niveau zijn de cijfers het meest betekenisvol. De respons van consumenten is hoger, en de afwijking van landelijke koopstromen zal beperkter zijn. De indicaties worden onnauwkeuriger naarmate we verder inzoomen. Ter illustratie: in de Winkelhof groeit de omzet in het dagelijkse segment met ruim 50%. Een opmerkelijk grote stijging gezien het gelijkblijvend aantal winkelmeters. En ook niet helemaal verklaarbaar gezien de genoteerde daling van het bezoekersaantal door de winkeliersvereniging ter plekke. Cijfers tot op winkellocatie zijn in het KSO onderzoek kortom wel beschikbaar maar worden om deze reden niet opgenomen in dit overzicht.
In deze Retailmonitor beperken we ons zoveel mogelijk tot de regionale / gemeentelijke gegevens omwille van betrouwbaarheid. Voor de grotere doelgerichte winkellocaties presenteren we eveneens KSO cijfers, zij het met enige slag om de arm.
24
2
Factsheets per winkelgebied
FACTSHEETS RECREATIEVE CENTRA
25
Binnenstad
Leiden
Recreatief centrum
•
De binnenstad laat een gestage verschuiving zien van winkelmeters naar horeca en dienstverlening.
•
Het verlies aan winkelmeters zit deels in het faillissement van een aantal grote ketens. De nieuwbouw aan de Aalmarkt/Catharinasteeg van circa. 3.800 m2 heeft die daling niet kunnen compenseren.
•
Het vertrek van Hudson’s Bay is nog niet verwerkt in de cijfers. Er wordt overigens al uitgekeken naar een nieuwe (tijdelijke huurder).
2015
2019
76.440
73.640
.
48.160
Aantal leegstaande meters
7.740
8.390
% meters recreatief aanbod
66%
66%
Filiaalmeters in niet-dagelijks aanbod (in %)
59%
62%
Supermarktmeters
9.410
9.190
Aantal supermarkten
10
10
Inwoners primair verzorgingsgebied dagelijks (rode buurten)
23.800
23.500
Inwoners secundair verzorgingsgebied dagelijks (blauwe buurten)
32.900
34.700
268.300
275.700
Totaal winkelvloeroppervlak in gebruik Aantal meters in gebruik horeca & dienstverlening
Inwoners verzorgingsgebied niet-dagelijks (= regio)
26
Zeezijde centrum
Katwijk
Recreatief centrum Vergrijzing primair verzorgingsgebied (rood)
•
De Action heeft zich gevestigd in het oude pand van de Albert Heijn. Deze supermarkt is vertrokken uit het winkelgebied.
•
Sinds 2019 heeft zich weer een tweede supermarkt in het gebied gevestigd (Coop).
•
Sinds 2016 staan panden van Miss Etam en Strego leeg.
7%
9%
2015
2019
21.610
20.580
.
4.770
Aantal leegstaande meters
1.520
2.180
% meters recreatief aanbod
65%
69%
Filiaalmeters in niet-dagelijks aanbod (in %)
55%
51%
Supermarktmeters
2.150
1.638
Aantal supermarkten
2
2
Inwoners primair verzorgingsgebied dagelijks (rode buurten)
9.700
9.900
Inwoners secundair verzorgingsgebied dagelijks (blauwe buurten)
7.600
7.900
Totaal winkelvloeroppervlak in gebruik Aantal meters in gebruik horeca & dienstverlening
27
Winkelhof
Leiderdorp
Recreatief centrum Inwoners verzorgingsgebied niet-dagelijks (rood, blauw en groen)
34.100
34.600
Vergrijzing primair verzorgingsgebied (rood)
17%
19%
•
Twee leegstaande panden zijn opgevuld met nieuwe filiaalvestigingen.
•
De parkeergarage van de Winkelhof is onlangs gerevitaliseerd.
•
De wijken rondom de Winkelhof zijn relatief sterk vergrijsd. In de nabije toekomst lijkt dat vooral toe te nemen.
2015
2019
11.980
12.150
Aantal meters in gebruik horeca & dienstverlening
.
1.690
Aantal leegstaande meters
930
430
% meters recreatief aanbod
48%
47%
Filiaalmeters in niet-dagelijks aanbod (in %)
71%
63%
Supermarktmeters
3.660
3.660
Aantal supermarkten
2
2
10.400
10.500
Totaal winkelmeters in gebruik
Inwoners primair verzorgingsgebied dagelijks (rode buurten)
28
Inwoners secundair verzorgingsgebied dagelijks (blauwe buurten)
7.900
7.900
Inwoners verzorgingsgebied niet-dagelijks (rood, blauw en groen)
39.300
39.900
Vergrijzing primair verzorgingsgebied (rood)
27%
28%
29
Voorschoten centrum
Voorschoten
Recreatief centrum
•
In 2017 is het vernieuwde centrum van Voorschoten officieel geopend. De uitstraling is hierdoor verbeterd en zijn er meer winkelmeters bijgekomen. Onder andere met de vestiging van een nieuwe, grote supermarkt.
•
De leegstand in het centrum is iets gedaald. In 2020 lijkt deze weer op te lopen met de sluiting van de Zeeman.
2015
2019
12.150
13.480
Aantal meters in gebruik horeca & dienstverlening
.
3.490
Aantal leegstaande meters
690
560
% meters recreatief aanbod
46%
41%
Filiaalmeters in niet-dagelijks aanbod (in %)
38%
41%
Supermarktmeters
2.160
3.530
Aantal supermarkten
2
4
Inwoners primair verzorgingsgebied dagelijks (rode buurten)
9.900
10.100
Inwoners secundair verzorgingsgebied dagelijks (blauwe buurten)
9.500
9.500
Inwoners verzorgingsgebied niet-dagelijks (rood, blauw en groen)
26.700
27.200
Vergrijzing primair verzorgingsgebied (rood)
20%
22%
Totaal winkelmeters in gebruik
30
De Kempenaerstraat
Oegstgeest
Recreatief centrum
•
De leegstand in het centrum neemt gestaag toe met het vertrek van een aantal winkels.
•
Binnen de straat zijn een aantal winkels van plek verhuisd, zij laten vaak een leegstand pand achter.
•
De populatiegroei in Nieuw Rhijngeest kan een impuls bieden aan de winkelstraat, mits ze de nieuwe bewoners tot een bezoek kunnen verleiden.
2015
2019
7.820
7.040
Aantal meters in gebruik horeca & dienstverlening
.
1.420
Aantal leegstaande meters
60
800
% meters recreatief aanbod
50%
48%
Filiaalmeters in niet-dagelijks aanbod (in %)
28%
31%
Supermarktmeters
1.310
1.310
Aantal supermarkten
1
1
Inwoners primair verzorgingsgebied dagelijks (rode buurten)
6.900
6.700
Inwoners secundair verzorgingsgebied dagelijks (blauwe buurten)
8.700
8.900
Inwoners verzorgingsgebied niet-dagelijks (rood, blauw en groen)
35.900
39.600
Vergrijzing primair verzorgingsgebied (rood)
19%
21%
Totaal winkelmeters in gebruik
31
FACTSHEETS BOODSCHAPPENCENTRA
32
Luifelbaan Boodschappencentrum
•
Het wijkwinkelcentrum profiteert van het grote boodschappencluster. De vestiging van de AH XL heeft een aantrekkingskracht voorbij de grenzen van Zuidwest. En de Lidl is onlangs vernieuwd en uitgebreid.
•
Het overige aanbod is nagenoeg gelijk gebleven.
Leiden wijk
2015
2019
9.660
9.780
Aantal meters in gebruik horeca & dienstverlening
.
1.080
Aantal leegstaande meters
550
580
% meters dagelijks aanbod
60%
63%
Supermarktmeters
4.410
4.550
Aantal supermarkten
3
3
Inwoners primair verzorgingsgebied dagelijks (rode buurten)
11.600
12.400
Inwoners secundair verzorgingsgebied dagelijks (blauwe buurten)
24.300
25.800
Vergrijzing primair verzorgingsgebied (rood)
17%
18%
Totaal winkelmeters in gebruik
33
Lange Voort Boodschappencentrum
•
Oegstgeest wijk
De supermarkten zijn ook in dit wijkcentrum de belangrijkste trekker. Beide supermarkten zijn recent uitgebreid.
2015
2019
7.240
7.410
Aantal meters in gebruik horeca & dienstverlening
.
1.780
Aantal leegstaande meters
310
410
% meters dagelijks aanbod
58%
63%
Supermarktmeters
2.580
3.080
Aantal supermarkten
2
2
Inwoners primair verzorgingsgebied dagelijks (rode buurten)
8.100
8.100
Inwoners secundair verzorgingsgebied dagelijks (blauwe buurten)
11.300
11.400
Vergrijzing primair verzorgingsgebied (rood)
27%
27%
Totaal winkelmeters in gebruik
34
Kopermolen Boodschappencentrum
Leiden wijk
•
Er wordt gewerkt aan een nieuw investeringsplan voor de Kopermolen, inclusief de toevoeging van een appartemententoren.
•
Enige tijd geleden heeft het winkelcentrum al een ‘re-styling’ ondergaan om de uitstraling te verbeteren. Het supermarkt- en versaanbod is destijds ook uitgebreid.
•
De toevoeging van extra woonruimte kan de vergrijzing en bevolkingsdaling in de Merenwijk keren.
2015
2019
6.830
6.630
Aantal meters in gebruik horeca & dienstverlening
.
1.250
Aantal leegstaande meters
690
1.100
% meters dagelijks aanbod
68%
72%
Supermarktmeters
3.300
3.440
Aantal supermarkten
3
3
Inwoners primair verzorgingsgebied dagelijks (rode buurten)
14.300
14.300
Inwoners secundair verzorgingsgebied dagelijks (blauwe buurten)
16.700
18.200
Vergrijzing primair verzorgingsgebied (rood)
19%
21%
Totaal winkelmeters in gebruik
35
Kooiplein Boodschappencentrum
Leiden wijk
•
Het Kooiplein is compleet vernieuwd met toevoeging van veel winkelmeters, vooral in het supermarktsegment.
•
De leegstand concentreert zich op het oude gedeelte van het plein. Lokaal is de verwachting dat deze op termijn kan worden ingevuld.
2015
2019
1.180
3.880
Aantal meters in gebruik horeca & dienstverlening
.
1.030
Aantal leegstaande meters
0
980
% meters dagelijks aanbod
100%
97%
Supermarktmeters
720
3.080
Aantal supermarkten
1
2
Inwoners primair verzorgingsgebied dagelijks (rode buurten)
11.600
12.400
Inwoners secundair verzorgingsgebied dagelijks (blauwe buurten)
12.700
12.200
Vergrijzing primair verzorgingsgebied (rood)
13%
13%
Totaal winkelmeters in gebruik
36
Rijnsburg centrum / Hoftuin Boodschappencentrum
•
De supermarkt in de kern is in 2019 uitgebreid.
•
De in 2015 nog leegstaande panden zijn goeddeels gevuld. Niet altijd met retail, maar bijvoorbeeld ook een zorgservicepunt.
Katwijk kern
2015
2019
4790
4980
.
360
Aantal leegstaande meters
1.090
230
% meters dagelijks aanbod
54%
56%
Supermarktmeters
1
1
Aantal supermarkten
1.260
1.470
Inwoners primair verzorgingsgebied dagelijks (rode buurten)
8.000
8.100
Inwoners secundair verzorgingsgebied dagelijks (blauwe buurten)
9.900
10.300
Vergrijzing primair verzorgingsgebied (rood)
17%
19%
Totaal winkelmeters in gebruik Aantal meters in gebruik horeca & dienstverlening
37
Stevensbloem Boodschappencentrum
Leiden wijk
•
De Stevensbloem is enige jaren geleden gerevitaliseerd. De supermarkten zijn vergroot. En enkele leegstaande delen zijn opgevuld.
•
Het winkelcentrum kan zich opmaken voor een vergrijzing van de wijk. De ‘honkvaste’ Stevenshoffers naderen vrij massaal de pensioenleeftijd.
2015
2019
3.180
4.130
Aantal meters in gebruik horeca & dienstverlening
.
660
Aantal leegstaande meters
680
220
% meters dagelijks aanbod
81%
86%
Supermarktmeters
2.030
2.600
Aantal supermarkten
2
2
Inwoners primair verzorgingsgebied dagelijks (rode buurten)
11.400
11.000
Inwoners secundair verzorgingsgebied dagelijks (blauwe buurten)
10.500
10.400
Vergrijzing primair verzorgingsgebied (rood)
14%
17%
Totaal winkelmeters in gebruik
38
Hoornespassage Boodschappencentrum
•
De leegstand in de passage is licht toegenomen. Onder andere door het vertrek van een zorguitleenpunt naar ’t Heen.
•
Er wordt toegewerkt naar een revitalisering van het wijkcentrum. Recent zijn de ideeën van bewoners verzameld.
Katwijk wijk
2015
2019
3.540
3.460
Aantal meters in gebruik horeca & dienstverlening
.
380
Aantal leegstaande meters
170
540
% meters dagelijks aanbod
52%
67%
Supermarktmeters
984
984
Aantal supermarkten
1
1
Inwoners primair verzorgingsgebied dagelijks (rode buurten)
13.500
13.200
Inwoners secundair verzorgingsgebied dagelijks (blauwe buurten)
21.200
21.600
Vergrijzing primair verzorgingsgebied (rood)
15%
18%
Totaal winkelmeters in gebruik
39
Diamantplein Boodschappencentrum
•
Het centrum is toe aan een opknapbeurt. Er wordt toegewerkt naar een revitaliseringsplan. Tot die tijd is het centrum ingericht als ‘regelluwe’ zone. Er kan geëxperimenteerd worden met blurring en andere cocnepten met een publiekfunctie.
•
Eén van de twee supermarkten is vertrokken. De ander is uitgebreid. Verschillende andere winkels zijn vertrokken en laten een leegstaand pand achter
Leiden wijk
2015
2019
2.420
2.110
Aantal meters in gebruik horeca & dienstverlening
.
260
Aantal leegstaande meters
110
480
% meters dagelijks aanbod
81%
89%
Supermarktmeters
1.380
1.350
Aantal supermarkten
2
1
Inwoners primair verzorgingsgebied dagelijks (rode buurten)
9.300
9.300
Inwoners secundair verzorgingsgebied dagelijks (blauwe buurten)
17.500
17.700
Vergrijzing primair verzorgingsgebied (rood)
19%
20%
Totaal winkelmeters in gebruik
40
Zoeterwoude dorpskern Boodschappencentrum
Zoeterwoude kern
•
De gehele kern Zoeterwoude-dorp inclusief omliggend buitengebied is gerekend tot primair verzorgingsgebied gezien ontbreken van Retail in deze gebieden. Het secundair verzorgingsgebied is gezien afstand achterwege gelaten.