Bijlage 2 Behoefteonderzoek bij RV d.d. 11 januari 2022 Ontwerpverklaring Van Geen bedenkingen hotel Van der Valk Z-21-145307 Oegstgeest

Huidige hotelaanbod Gemeente Oegstgeest

Naam Hilton Garden Inn Leiden Bastion Hotel Leiden-Oegstgeest Landgoed Kasteel Oud Poelgeest Villa Beukenhof Totaal hotelaanbod

Class. 4 HRS 3 HRS 3 Sup. EHC 4 HRS

Aantal kamers 173 60 45 8 286

Bron: Websites Hotelsterren.nl, HRS.com en Booking.com EHC = Europese Hotel Classificatie HRS = onofficiële classificatie HRS.com

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

28

De volgende figuur toont de locaties van de hotels in Oegstgeest. Locaties hotelaanbod gemeente Oegstgeest

Van der Valk Oegstgeest

Bron: MyMaps Google / Horwath HTL

Het dichtstbij gelegen hotel in de gemeente Oegstgeest vanaf de beoogde locatie is Hilton Garden Inn Leiden aan de overzijde van het kruispunt op 1,2 km afstand. Het Bastion Hotel Leiden-Oegstgeest ligt op circa 2,5 km afstand en Landgoed Kasteel Oud Poelgeest ligt op 5 km afstand. Het enige hotel in de gemeente Oegstgeest met een officiële hotelclassificatie is Landgoed Kasteel Oud Poelgeest, met een driesterren-superior classificatie. De overige hotels hebben geen formele classificatie, maar worden op boekingssites geprofileerd als drie- of viersterrenhotel. 4.5

Huidig hotelaanbod Leidse regio Onderstaande tabel geeft het relevante hotelaanbod weer in de Leidse regio exclusief Oegstgeest.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

29

Tabel 15.

Hotelaanbod overige Leidse regio (meer dan 20 kamers)

Nr.

Naam

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

Holiday Inn Leiden* Hotel Ibis Leiden Centre Fletcher Wellness-Hotel Leiden (v/h City Resort) Golden Tulip Leiden Centre Van der Valk Hotel Leiden Tulip Inn Leiden Centre Bastion Hotel Leiden Voorschoten Best Western City Hotel Leiden City Hotel Nieuw Minerva Hotel Mayflower City Hotel Rembrandt Van der Valk Hotel De Gouden Leeuw AC Hotel Leiderdorp (v/h Tulip Inn)* Totaal 13 hotels Overige 11 kleinschalige accommodaties 4 hotels gemeente Oegstgeest Totaal hotelaanbod Leidse Regio

Class. 4 HRS 3 EHC 4 Sup. EHC 4 Sup. EHC 4 EHC 3 Sup. EHC 3 HRS 3 HRS 3 EHC 2 3 HRS 4 HRS 3

28 hotels

Aantal Gemeente kamers 200 Leiden 118 Leiden 117 Leiden 103 Leiden 80 Leiden 52 Leiden 40 Leiden 39 Leiden 35 Leiden 25 Leiden 20 Leiden 142 Voorschoten 60 Leiderdorp 1.043 69 286 1.398

Bron: Hotelsterren.nl, HorecaDNA, Horwath HTL *) hotel gesloten op moment van schrijven EHC = Europese Hotel Classificatie HRS = onofficiële classificatie HRS.com

Van der 13 grotere hotels in de regio hebben 6 hotels een officiële sterrenclassificatie. De twee hoogst geclassificeerde hotels zijn Fletcher Wellness-Hotel Leiden en Golden Tulip Leiden Centre, beide met een viersterren-superior classificatie. Onderstaande figuur toont de locaties van de grotere hotels in de Leidse regio, buiten Oegstgeest.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

30

Ligging hotels Leidse regio (excl. Oegstgeest)

Van der Valk Oegstgeest

Bron: MyMaps Google / Horwath HTL

Opvallend is de nabijheid van Van der Valk Leiden. Op 1,2 km afstand is dit het dichtstbijzijnde hotel. De meeste overige hotels zijn gelegen in het centrum van Leiden op ca. 4,5 km afstand. Van der Valk De Gouden Leeuw in Voorschoten ligt op 10 km afstand. Gedurende de coronacrisis zijn verschillende hotels in de Leidse Regio (tijdelijk) gesloten. Onder andere City Hotel Nieuw Minerva, Best Western City Hotel Leiden en Holiday Inn Leiden, maar ook diverse kleinere hotels sloten in maart 2020 als gevolg van de eerste lockdown. De meeste hotels zijn inmiddels weer geopend.34 Het Holiday Inn Leiden maakte per 2 oktober 2020 bekend zich te gaan richten op het huisvesten van arbeidsmigranten, om de coronacrisis te overleven. De vergaderzalen en andere voorzieningen van Holiday Inn Leiden zijn toegevoegd aan het naastgelegen Event & Convention Center Leiden. Voor de sluiting van het hotel waren er al plannen om te verhuizen naar de Paardenwei, in de buurt van het Bio Science Park. De bestaande hotellocatie zal volgens de huidige plannen in de toekomst worden herontwikkeld als onderdeel van de nieuwe stadswijk Westerpoort.35 Verwacht wordt dat het nieuwe Holiday Inn hotel een vergelijkbare omvang krijgt. Het totaal aantal kamers van het hotel blijft daarmee naar verwachting uiteindelijk gelijk.

Ook het AC Hotel Leiderdorp, voorheen bekend als Tulip Inn Leiderdorp, is medio 2021 nog niet heropend als hotel. Wel is het restaurant eind mei 2021 heropend als La Place Leiderdorp. Eerder zijn plannen aangekondigd om het hotel te heropenen onder de nieuwe merknaam Gr8 Hotel. De huidige status van deze plannen is onbekend.36 34 Bron: Sleutelstad d.d. 16 maart 2020, individuele hotelsites 35 Bron: Website Leidsch Dagblad d.d. 17 april 2021, events.nl d.d. 12 juli 2021, Sleutelblad d.d. 2 oktober 2020 36 Bronnen: AC Hotels, Gr8 Hotels, Leidsch Dagblad d.d. 31 mei2021

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

31

4.6

Toekomstig hotelaanbod Voor de analyse van het toekomstig hotelaanbod is de harde plancapaciteit geïnventariseerd, in alle bestemmingsplannen die het toelaten een hotel te realiseren in Oegstgeest en in de overige gemeenten in de Leidse regio. Waar van toepassing wordt de plancapaciteit vertaald naar een te realiseren aantal hotelkamers, uitgaande van een bij het plan passend aantal vierkante meters BVO per hotelkamer. Tevens is aan de hand van de bestemmingsplannen een inschatting gemaakt van de kwalitatieve invulling van de harde plancapaciteit, in relatie tot het bestaande hotelaanbod. Naast de harde plancapaciteit is ook een inventarisatie gemaakt van de overige hotelinitiatieven. Voor veel plannen geldt dat het onzeker is of zij worden gerealiseerd. Ook wanneer een locatie een hotelbestemming heeft of een bestemmingswijziging wordt ondersteund, is de daadwerkelijke realisatie afhankelijk van het samenkomen van ontwikkelaar, investeerder en exploitant. Omdat hotels als exploitatiegebonden vastgoed worden gedefinieerd, waarbij de functie sterk samenhangt met het ontwerp, worden hotels zelden op risico gebouwd door een ontwikkelaar.

Door de coronacrisis is dit verder versterkt: hoewel verschillende hotelketens nog altijd nieuwe hotelbouwplannen doorzetten, zijn de afgelopen maanden ook verschillende hotelontwikkelingen in het land uitgesteld, teruggeschaald of volledige geannuleerd. Plancapaciteit gemeente Oegstgeest Binnen de gemeente Oegstgeest is naast de ontwikkeling van het Van der Valk Hotel Oegstgeest geen hotelinitiatief bekend. Ook zijn er geen onbenutte hotelbestemmingen bij de gemeente bekend. Plancapaciteit gemeente Leiden De gemeente Leiden heeft in 2020 het hotelbeleid voor 2020-2026 vastgesteld. In de marktanalyse voor het hotelbeleid is tevens het Hilton Garden Inn te Oegstgeest meegenomen, aangezien dit hotel zich op de Leidse markt richt.37 In het onderliggende hotelmarktonderzoek wordt vastgesteld dat in de gemeente Leiden in 2019 al marktruimte was voor 220 tot 330 hotelkamers. Verwacht wordt dat deze marktruimte – na het verwachte herstel van de huidige coronacrisis – snel toeneemt. De gemeente gaat mee in het advies van Bureau Stedelijke Planning van een uitbreidingscapaciteit met een bandbreedte van 1.130 tot 1.330 hotelkamers voor de komende 10 jaar. Vooralsnog gaat de gemeente uit van de ondergrens, 1.130 hotelkamers. Deze marktruimte zal gefaseerd op de markt gebracht worden. Tot 2023 zal maximaal 75% van de capaciteit beschikbaar worden gesteld.

Een gedeelte van de capaciteit is gereserveerd voor zittende ondernemers. Daardoor zijn 350 kamers gereserveerd voor uitbreiding van zittende ondernemers en 585 kamers beschikbaar voor overige initiatieven. Tevens wordt opgemerkt dat de hotelmarkt in Leiden redelijk eenzijdig is en voornamelijk bestaat uit 3- en 4-sterren hotels. Daardoor spreekt de gemeente interesse uit in 5-sterren hotels. Ook wordt er ruimte gesignaleerd voor moderne, zakelijke hotels. Op basis van grootte zijn kleinschalige hotels altijd welkom, voor middelgrote hotels tussen de 50 en 100 kamers zijn 200 kamers gereserveerd. Hotels groter dan 200 kamers worden geacht de hotelmarkt te verstoren en zijn daarom niet toegestaan. Vanwege de pandemie spreekt de gemeente uit terughoudend te zijn met zelfstandig opererende restaurants of cafés binnen een hotelconcept. Een restaurant is zelfstandig als bijvoorbeeld het aantal 37 Bron: Horecavisie Ruimtelijke economische visie Leiden 2020-2026

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

32

zitplaatsen groter is dan het aantal slaapplaatsen. In overige opzichten wordt door de gemeente Leiden niet direct rekening gehouden met de pandemie vanwege het feit dat het 4-5 jaar duurt voor een hotel gerealiseerd is, en daarvoor herstel in de markt verwacht wordt. De gemeente Leiden kent twee harde plannen voor nieuwe hotelontwikkelingen. -

Synchroon herontwikkelt de plek van het oude ABN AMRO kantoor aan de Stationsweg in Leiden. Onder de naam Octagon Leiden worden wonen, werken, winkelen, reizen en verblijven samengebracht. De plint van het gebouw biedt onder meer ruimte aan een hotel. In januari 2021 werd bekend gemaakt dat hier een IntercityHotel met 115 kamers komt. Start bouw is gepland in de zomer van 2021.38

-

Hotel De Meelfabriek is onderdeel van de herontwikkeling van een rijksmonumentaal industrieel complex met een vloeroppervlak van 55.000 m². De hotelplannen gaan uit van een viersterrenhotel met circa 80 kamers en 20 shortstay-appartementen, alsmede een restaurant, skybar en evenementenlocatie. De herontwikkeling zal volgens de planning eind 2023 afgerond zijn.39

Daarnaast kent de gemeente Leiden verschillende plannen voor nieuwe hotels en plannen voor uitbreiding van bestaande hotels. Geen van deze plannen worden in dit stadium gezien als harde plannen. De plannen worden samengevat in paragraaf 4.6.4. Tevens ziet gemeente Leiden mogelijke ontwikkellocaties voor toekomstige aanvragen in Energiepark, Bio Science Park (Plesmanlaan), Vondellaan en Schipholweg. Voor zover bekend spelen hier geen concrete initiatieven. Van der Valk Hotel Leiden zou graag uitbreiden, maar heeft geen mogelijkheden op de huidige locatie. Zoals beschreven in paragraaf 2.4.3 is het hotel met 83 kamers één van de kleinste hotels in de Voorschoten staak, en kent het één van de hoogste bezettingsgraden binnen de keten. Er was sprake van een mogelijke verhuizing naar een nieuwe locatie in Leiden-West, waardoor het hotel wel zou kunnen uitbreiden. Dit plan is echter komen te vervallen. Mogelijk krijgt het bestaande hotel in de toekomst een nieuwe invulling, na realisatie van Van der Valk Hotel Oegstgeest. Dit is echter nog onzeker. 40 Plancapaciteit overige gemeenten In Voorschoten zijn op dit moment geen concrete plannen voor nieuwe hotels bekend. Wel is er één pand met een onvervulde hotelbestemming: het Ambachts- en Baljuwhuis aan de Voorstraat 12. Momenteel is dit 17-eeuwse Rijksmonument in gebruik als restaurant.

De huurder had plannen om het pand te kopen en het restaurant uit te breiden met 12 hotelkamers, maar het gemeentebestuur heeft uiteindelijk gekozen voor een openbare verkoopprocedure. In april 2021 heeft de gemeente Voorschoten het pand in de verkoop gezet. In de eerste fase worden belangstellenden gevraagd een plan in te dienen. Er is vastgesteld dat het pand de publieke functie moet behouden ongeacht de eigenaar.41 Hiermee is nog onzeker wat de toekomstige invulling wordt. Omdat de huidige bestemming wel een hotel toestaat, wordt het gezien als harde plancapaciteit. Zowel de gemeenten Leiderdorp als Zoeterwoude geven aan dat er op het moment van schrijven geen hotelinitiatieven spelen en dat er ook geen onbenutte hotelbestemmingen zijn. 38 Bron: Synchroon, 28 januari 2021 39 Bron: website DeMeelfabriek / Sleutelstad d.d. 1 maart 2021 40 Bron: Valkenhorst Beheer, 19 juli 2021 41 Bron: Website Sleutelstad d.d. 2 april 2021, 15 oktober 2020 en 5 juli 2020

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

33

Totaal plancapaciteit Leidse regio Onderstaande tabel en figuur geven een overzicht van de bekende plannen in de Leidse regio weer. Tabel 16.

Relevante hotelontwikkelingen Leidse regio

Ontwikkeling

Class

(geplande) opening

Van der Valk Hotel Oegstgeest

4*

2025

1

Meelfabriek

4*

2023

2 3 4 5 6 7 8 9 10

Synchroon / IntercityHotel (Stationsweg) Verhuizing Holiday Inn Leiden Uitbreiding Bastion Leiden Voorschoten Uitbreiding Best Western City Leiden Uitbreiding Golden Tulip Leiden Centre Uitbreiding Hotel Huys van Leyden Pesthuis hotel/hostel/shortstay Lutherse Kerk herontwikkeling Het Ambachts- en Baljuwhuis Tot. 10 relevante locaties Waarvan 3 met harde plancapaciteit

3* 4* 3* 3* 4* 4* n.b. n.b. n.b.

2022 n.b. n.b. n.b. n.b. n.b. n.b. n.b. n.b.

Bron: Horwath HTL

Aantal kamers gepland 183 80 + 20 appt 115 0 +61 +40 +50 +3 n.b. ca. 30 ca. 12 ca. 600 ca. 207

Plaats

Status

Oegstgeest

-

Leiden

Hard

Leiden Leiden Leiden Leiden Leiden Leiden Leiden Leiden Voorschoten

Hard Zacht Zacht Zacht Zacht Zacht Zacht Zacht Hard

n.b. = niet bekend

In totaal zijn – naast Van der Valk Hotel Oegstgeest – 10 potentiële hotelontwikkelingen geïnventariseerd met in totaal circa 600 hotelkamers. Hiervan worden 3 locaties – circa 207 hotelkamers – tot de harde plancapaciteit gerekend.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

34

Ligging hotelplannen en -bestemmingen Leidse regio Van der Valk Oegstgeest

Bron: Google Maps / Horwath HTL

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

35

5

Vraaganalyse In de vraaganalyse is ingegaan op de historische, huidige en toekomstige vraag naar hotelkamers in de regio. Hierbij is een overzicht gegeven van de ontwikkelingen in aantal overnachtingen, bezettingsgraden, kamerprijzen en marktsegmentatie voor de regionale hotelmarkt.

5.1

Overnachtingen Nederland De onderstaande figuur geeft de ontwikkeling van hotelovernachtingen weer in hotels in Nederland. In Nederland is er geen enkele hotelmarkt die zich qua aantrekkingskracht en resultaten kan meten aan de hotelmarkt van Amsterdam. Bovendien heeft deze hotelmarkt een relatief groot marktaandeel. Daarom is Amsterdam in deze paragraaf buiten beschouwing gelaten. Hotelovernachtingen in Nederland (excl. Amsterdam & Schiphol) (x 1.000)

Bron: Statline – Centraal Bureau voor de Statistiek, bewerkt door Horwath HTL * behalve geclassificeerde hotels, ook ongeclassificeerde pensions, Bed & Breakfasts, hostels en appartementen met hoteldienstverlening * Vanaf 2012 is een andere methodiek gebruikt voor de gegevensverzameling, wat betekent dat er een andere basis is voor de aantallen in 2009-2011 aan de ene kant en voor de aantallen in 2012-2020 aan de andere kant. Het gevolg is dat de groei zoals in de figuur getoond voor 2012 groter is dan de werkelijke groei. In 2012 was het aantal hotelovernachtingen in Nederland exclusief Amsterdam volgens de nieuwe methodiek 1,5% groter dan het aantal hotelovernachtingen volgens de oude methodiek. ** Voor 2020 gelden voorlopige cijfers

Voor de nationale hotelmarkt exclusief de hotelmarkt van Amsterdam was 2007 een topjaar, waarna sprake was van relatief grote dalingen in het aantal overnachtingen in 2008 en 2009. Bovenstaande figuur laat zien dat het aantal hotelovernachtingen sinds 2009 continu toenam. In de Nederlandse hotelmarkt exclusief de hotelmarkt van Amsterdam was het aantal hotelovernachtingen in 2019 ruim 57% groter dan in 2009. De gemiddelde jaarlijkse groei in het aantal overnachtingen in Nederlandse hotels tussen 2009 en 2019 is 4,6%. De sterkste groei, 7,9%, werd gerealiseerd in 2017. In 2019 was de groei afgenomen tot 3,1%. Over de afgelopen 7 jaar, sinds 2012, is de gemiddelde jaarlijkse groei 4,8%. Door de coronacrisis zijn de jaren van aanhoudende stijgingen in 2020 abrupt ten einde gekomen. Het aantal overnachten daalde in 2020 met 36% ten opzichte van 2019. Daarmee kwam het aantal overnachtingen op een vergelijkbaar niveau als in 2009.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

36

Provincie Zuid-Holland De onderstaande figuur toont de ontwikkeling in hotelovernachtingen in de provincie Zuid-Holland. De gemiddelde jaarlijkse groei in het aantal overnachtingen in de provincie Zuid-Holland tussen 2012 en 2019 was 5,3%. De groei van buitenlandse overnachtingen was met 5,8% per jaar iets sterker dan de groei van binnenlandse overnachtingen (4,9%). Het aandeel buitenlandse hotelovernachtingen nam hierdoor toe van 46,3% tot 47,8%. De provinciale groei in de afgelopen zeven jaar was hoger dan de gemiddelde landelijke groei van 4,8% per jaar. Hotelovernachtingen Provincie Zuid-Holland (x 1.000) 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Totaal landen

5.024

5.319

5.745

6.070

6.474

7.100

7.318

7.231

4.140

Nederland

2.698

2.818

3.033

3.110

3.370

3.721

3.833

3.777

2.564

Totaal buitenland

2.327

2.501

2.713

2.960

3.103

3.379

3.485

3.454

1.576

Bron: Statline – Centraal Bureau voor de Statistiek, bewerkt door Horwath HTL

Ook voor de provincie Zuid-Holland geldt dat het aantal overnachtingen in 2020, onder invloed van de Coronacrisis, sterk is gedaald. In 2020 bedroeg het aantal overnachtingen in de provincie 4.140.000, een daling van 43% ten opzichte van 2019. Deze daling trof voornamelijk het deel buitenlandse toeristen (-54%) en in mindere mate binnenlandse toeristen (-32%). Op landelijk niveau daalde zoals besproken het aantal overnachtingen met 36%. De provincie Zuid-Holland lijkt harder geraakt dan gemiddeld. De sterkste daling, 88%, vond plaats in april, toen een groot deel van de hotels gesloten was. Ook tijdens de zomermaanden, toen reizen toegestaan was, was er sprake van een daling in het aantal overnachtingen ten opzichte van 2019. De daling betrof voornamelijk zakelijke reizigers. Waar de verhouding tussen zakelijke en toeristische overnachtingen in 2019 zo goed als gelijk verdeeld was, verschoof deze in 2020 naar 37% zakelijke overnachtingen en 63% toeristische overnachtingen.42

Gemeente Leiden In de gemeente Leiden was de gemiddelde jaarlijkse groei van het aantal kamernachten tussen 2012 en 2019 8,9%. De gemiddelde groei lag daarmee aanzienlijk hoger dan het provinciale en landelijke gemiddelde. In 2020 daalde het aantal overnachtingen als gevolg van de pandemie met 58,5% ten opzichte van 2019. Leiden werd hierdoor harder geraakt dan andere delen van het land.

42 Bron: CBS Statline

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

37

Hotelovernachtingen gemeente Leiden (x 1.000) 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Leiden

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

234

245

325

338

342

384

386

412

171

Bron: Website Leiden in Cijfers

5.2

Resultaten hotelmarkt Nederland Grofweg 80% van het nationale hotelaanbod bestaat uit hotels op een drie-, vier- of vijfsterren niveau. De meeste éénster hotels, tweesterren hotels en ongeclassificeerde hotels zijn kleinschalige familiehotels die er vaak geen professionele administratie op na houden en die vaak niet deelnemen aan benchmarksystemen. Daarom is over de resultaten van de resterende circa 20% heel weinig informatie beschikbaar en heeft de informatie in deze paragraaf alleen betrekking op de resultaten van hotels op een drie-, vier- of vijfsterren niveau. De volgende tabel geeft de bezettingsgraden, gemiddelde kamerprijzen en opbrengsten per beschikbare kamer in de Nederlandse hotelmarkt in de tienjarige periode 2009-2019 weer, alsmede de voorlopige cijfers voor 2020. Tabel 17.

3*

4*

5* 3* 5*

Kernresultaten Nederlandse hotelmarkt naar sterrenclassificatie, 2009-2020

Occ in % ARR in € RevPAR in € Occ in % ARR in € RevPAR in € Occ in % ARR in € RevPAR in € Occ in % ARR in € RevPAR in €

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020* 60,3 65,2 68,9 67,9 71,1 72,6 74,4 75,7 81,0 81,6 81,8 30,4 72 70 71 75 79 82 87 91 99 103 103 78 43 46 49 51 56 60 65 69 80 84 84 23 62,5 64,9 67,7 66,1 65,9 68,1 70,4 73,7 76,4 76,7 77,4 28,8 91 92 95 95 91 92 98 104 107 115 116 88 57 59 64 63 60 62 69 76 82 88 90 25 63,9 66,8 69,1 68,8 68,6 69,8 69,8 70,5 73,2 76,0 76,6 28,5 155 181 185 181 181 203 208 212 220 226 217 164 99 121 128 125 124 142 145 150 161 172 166 46 62,1 65,1 68,2 66,7 67,5 69,5 71,4 73,9 77,2 77,7 78,2 29,1 93 93 95 97 95 96 102 107 112 120 120 91 58 60 65 65 64 66 73 79 87 93 94 26

Bron: Horwath HTL Occ = bezettingsgraad ARR = average room rate = gemiddelde kamerprijs RevPAR = revenue per available room = omzet per beschikbare kamer

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

*) voorlopige resultaten

38

In 2008 en 2009 ondergingen de resultaten, net als het aantal hotelovernachtingen, een periode van sterke daling. De daling was het gevolg van de economische crisis die een dalende kamerprijs en een dalende bezettingsgraad en daarmee ook een dalende opbrengst per beschikbare kamer in alle segmenten veroorzaakte. In 2010 en 2011 herstelde de opbrengst per beschikbare kamer zich redelijk tot goed, maar dit werd gevolgd door een stabilisatie in 2012 en zelfs lichte krimp in 2013. Daarna zijn zowel de gemiddelde kamerprijs als de bezettingsgraad en daarmee ook de opbrengst per beschikbare kamer jaarlijks gestegen. De cijfers voor 2019 laten nog een lichte stijging van zowel de bezettingsgraad als de gemiddelde kamerprijs zien. De voorlopige cijfers voor 2020 geven de impact van de coronacrisis weer, met een bezettingsgraad van circa 30% en een 25% lagere kamerprijs. De opbrengst per beschikbare kamer daalde hierdoor naar verwachting met meer dan 70%. Op basis van de voorlopige cijfers komt de gemiddelde bezettingsgraad over heel 2020 naar verwachting bijna 50% lager uit dan in 2019: een gemiddelde bezetting van 37,1%. In Amsterdam & Schiphol is de daling aanzienlijk sterker dan in de rest van het land. Door de grote afhankelijkheid van de luchthaven en het internationale reisverkeer, daalt de bezettingsgraad in de hoofdstad met 71%, van 85,3% naar 24,8%.

De gemiddelde kamerprijs in Amsterdam & Schiphol daalt naar verwachting van €151 naar €105, een daling van 30%.43 5.3

Hotelmarkt Leidse regio In de analyse van de hotelmarkt in de Leidse regio wordt onderscheid gemaakt tussen de hotelmarkt in de gemeente Leiden en de hotelmarkt in de overige gemeenten, inclusief Oegstgeest. Hotelmarkt gemeente Leiden De volgende tabel toont de resultaten van de hotelmarkt in de gemeente Leiden van 2016 tot en met 2020. De resultaten zijn gebaseerd op de HOSTA cijfers van Horwath HTL, aangevuld met schattingen. In het onderzoek zijn 87% van de hotelkamers in de gemeente Leiden vertegenwoordigd. Tabel 18.

Resultaten gemeente Leiden 2015

Occ. in % ARR in € RevPAR in €

73,7 79 58

2016 74,4 80 60

2017

2018

75,6 81 61

Bron: Horwath HTL Occ = bezettingsgraad ARR = average room rate = gemiddelde kamerprijs RevPAR = revenue per available room = omzet per beschikbare kamer

77,4 85 66

2019 79,2 90 71

2020* 33,3 76 25

Gem. ’15-‘19 76,1 83 63

*) voorlopige resultaten

In de periode 2015-2019 zijn de gemiddelde bezettingsgraad, de gemiddelde kamerprijs en de gemiddelde opbrengst per beschikbare kamernacht elk jaar gestegen. Gedurende deze periode is de gemiddelde bezettingsgraad met 5,5 procentpunten toegenomen, de gemiddelde kamerprijs met 13,7% gestegen en de gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer met 22,2%. Gemiddeld was de bezettingsgraad in deze periode 76%. De sterkste groei werd gerealiseerd in 2018-2019. In 2020 komen de effecten van de pandemie naar voren, onder andere in een sterke daling in bezetting en kamerprijs.

43 Bron: Horwath HTL, HOSTA

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

39

Hotelmarkt overige gemeenten Leidse regio Onderstaande tabel geeft de resultaten weer van de hotelmarkt in de overige gemeenten in de Leidse regio, inclusief Oegstgeest. De resultaten zijn eveneens afkomstig uit de HOSTA cijfers, waarin 88% van de hotelkamers in de regio was vertegenwoordigd, aangevuld met schattingen. Tabel 19.

Resultaten overige gemeenten Leidse regio 2015

Occ. in % ARR in € RevPAR in €

66,1 76 51

2016 68,7 78 54

2017

2018

70,7 81 57

71,7 83 59

Bron: Horwath HTL Occ = bezettingsgraad ARR = average room rate = gemiddelde kamerprijs RevPAR = revenue per available room = omzet per beschikbare kamer

2019 70,8 86 61

2020* 38,9 78 30

Gem. ’15-‘19 69,6 81 56

*) voorlopige resultaten

De hotelmarkt in de overige gemeenten in de regio behaalt in de periode 2015-2019 een gemiddelde bezettingsgraad van 70%, een gemiddelde kamerprijs van € 81 en een gemiddelde omzet per beschikbare kamernacht (RevPAR) van € 56. De hotels behalen daarmee gemiddeld een vergelijkbare kamerprijs, maar een sterk lagere bezettingsgraad dan de hotels in de gemeente Leiden. De regio laat de sterkste groei zien in 2016 en 2017. In 2020 lijken de overige gemeenten minder hard geraakt te worden door de pandemie dan de gemeente Leiden. Totaal hotelmarkt Leidse regio Onderstaande tabel geeft de resultaten weer van de totale hotelmarkt in de Leidse regio, op basis van de hiervoor weergegeven resultaten binnen en buiten de gemeente Leiden. De resultaten zijn gewogen naar het totaal aantal hotelkamers in de gemeente Leiden en de regio. Tabel 20.

Resultaten totaal Leidse regio 2015

Occ. in % ARR in € RevPAR in €

71,0 78 56

2016 72,4 80 58

2017

2018

73,8 81 60

Bron: Horwath HTL Occ = bezettingsgraad ARR = average room rate = gemiddelde kamerprijs RevPAR = revenue per available room = omzet per beschikbare kamer

75,4 84 64

2019 76,2 89 68

2020* 35,5 77 27

Gem. ’15-‘19 73,8 82 61

*) voorlopige resultaten

Tussen 2015 en 2019 nam de gemiddelde bezettingsgraad in de Leidse regio toe van 71% tot 76%, terwijl de gemiddelde kamerprijs steeg van € 78 tot € 89. De RevPAR steeg hierdoor met 21,6%. Over deze periode was de gemiddelde bezettingsgraad 74%, bij een gemiddelde kamerprijs van € 82. In 2020 komende effecten van de pandemie naar voren, onder andere in een sterke daling in bezetting en kamerprijs.

5.4

Marktsegmentatie Hotelgasten kunnen grofweg worden onderverdeeld in zakelijk en toeristisch. Deze segmenten zijn verder onder te verdelen in individuele reizigers en groepen. Voor de behoefteraming is het fundamenteel om te begrijpen uit welke segmenten de markt bestaat.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

40

Als de segmentatie in de Leidse regio wordt vergeleken met de nationale hotelmarkt, dan valt op dat de zakelijke segmenten een significant groter aandeel hebben dan de toeristische segmenten. Dit geldt met name voor de hotels in de gemeente Oegstgeest en Voorschoten, waar de zakelijke markt 59% van de totale vraag vertegenwoordigt. Een sterke zakelijke markt is aantrekkelijk voor hotels in het hogere segment, vanwege de hogere kamerprijzen die door zakelijke gasten worden betaald. Wel is de vraag van zakelijke gasten doorgaans conjunctuurgevoeliger.

Tabel 21.

Marktsegmentatie in hotels in 2019, in % Nederland

Zakelijk individueel Zakelijk groep Zakelijk totaal Toeristisch individueel Toergroepen Toeristisch totaal Overig Totaal

Leidse regio

27 13 40 51

Nederland exclusief Amsterdam & Schiphol 35 14 49 42

Gemeente Leiden

Overige gemeenten

36 16 52 42

37 13 50 44

35 22 57 37

6 57 3 100

6 48 3 100

6 48 0 100

6 50 0 100

6 43 0 100

Bron: HOSTA-database – Horwath HTL

5.5

Verwachte toekomstige vraag naar hotels Relatie economische groei en groei hotelovernachtingen De hotellerie is een conjunctuurgevoelige sector en is sterk verbonden met de economische ontwikkeling, ook wel de ontwikkeling van het bruto nationaal product. In tijden van economische groei neemt het aantal zakelijke hotelovernachtingen vaak in beduidend sterkere mate toe, terwijl het aantal zakelijke hotelovernachtingen afneemt als sprake is van een negatieve economische groei. De toeristische segmenten zijn minder vatbaar voor economische veranderingen. Uit ervaring is gebleken dat een volledige economische cyclus in de Nederlandse hotellerie gemiddeld zeven jaar bedraagt. In de analyses van Horwath HTL wordt daarom meestal uitgegaan van een gesimplificeerd model van de economische conjunctuurbeweging, met een volledige economische cyclus van zeven jaar, waaronder één jaar met nulgroei, één hersteljaar en vijf jaren van groei. Historische ontwikkeling hotelovernachtingen en economie In de periode 2012-2019 bedroeg de gemiddelde jaarlijkse groei in het totaal aantal overnachtingen in de provincie Zuid-Holland 5,3%44. Het nationaal gemiddelde lag ongeveer een half procent lager op 4,8%45. Zowel landelijk als provinciaal was de groei in het aantal overnachtingen aanzienlijk lager dan de gemiddelde economische groei van respectievelijk 0,9% en -0,04% in dezelfde periode.

In hoofdstuk 2 bleek dat Leiden en Oegstgeest belangrijke gemeenten zijn met hoge hoeveelheid bedrijfsvestigingen, met name tot het nabijgelegen Bio Science Park. In de afgelopen jaren heeft de agglomeratie Leiden en bollenstreek, waartoe Oegstgeest behoort, met -0,4% een aanzienlijk lagere jaarlijkse economische groei laten zien dan het gemiddelde voor geheel Nederland. Verwacht wordt dat de economische groei in de regio ook in de komende jaren minder sterk zal zijn.

44 Bron: CBS Statline 45 Bron: CBS Statline

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

41

Uit de analyses bleek dat vooral Leiden toeristisch aantrekkelijk is, met veel monumenten en een gevarieerd aanbod aan winkels, horeca en musea. Oegstgeest biedt eveneens trekpleisters met CORPUS en een groene omgeving. Impact COVID-19 op hotels De uitbraak van het Covid-19 virus heeft een significante impact op het wereldwijde toerisme, zo ook op de resultaten van hotels in Nederland. De coronacrisis heeft een direct en aanhoudend effect gehad op de vraag naar hotelkamers, met desastreuze gevolgen voor de hoteliers. Ruim 53% van de Nederlandse hotels heeft in de lockdown de hoteldeuren gesloten, de meeste vanaf medio maart. Gemiddeld waren de hotels gedurende 72 dagen dicht. In Amsterdam sloten gemiddeld meer hotels, en gemiddeld voor een langere periode: 98 dagen tegen 63 dagen in de rest van het land. Ook wanneer het hotel open kon, bleef het restaurant vaak dicht: ruim 69% van alle hoteliers moest de F&B gelegenheden geheel sluiten. Gemiddeld bleef het hotelrestaurant ruim 80 dagen dicht. Hotels die in de periode van maart tot mei niet de deuren sloten, stonden alsnog zo goed als leeg. In januari, toen de dreiging van corona nog vrij onbekend was, waren de bezettingsgraad en gemiddelde kamerprijs nog met 2% tot 4% gestegen. In februari daalde de bezettingsgraad voor het eerst licht, met 3,3%.

In maart daalde de bezetting – mede onder invloed van de hotelsluitingen – met 66%, terwijl ook de gemiddelde kamerprijs 5% lager was dan een jaar eerder. Als in april ruim de helft van de hotels gesloten is, daalt de bezettingsgraad met 95% en de gemiddelde kamerprijs met 47%. De hotels die nog open zijn, behalen een gemiddelde bezettingsgraad van 9,3%. Een jaar eerder was de gemiddelde bezettingsgraad nog 88,2%. Als in juni de meeste hotels weer open zijn, blijft de bezettingsgraad laag. Gemiddeld komt de hotelmarkt uit op een bezetting van 20,5%, een daling van 77% ten opzichte van 2019. Pas in juli komt de bezetting boven de 40% uit, nog altijd minder dan de helft van de bezettingsgraad een jaar eerder. Ook de gemiddelde kamerprijs is deze maanden 25% tot 40% lager. De hoteliers verwachten in augustus gemiddeld ongeveer dezelfde resultaten als in juli. Voor de maanden september tot en met december wordt rekening gehouden met opnieuw 50% tot 60% lagere bezettingsgraden, en 15% tot 30% lagere kamerprijzen. Op het moment van schrijven zijn beperktere adviezen en maatregelen van kracht. Sinds 1 juni 2021 zijn terrassen geopend en mogen onder meer restaurants en cafés maximaal 30 gasten ontvangen. Per 1 juli is het maximum aantal gasten geschrapt, mits aan anderhalve meter afstand kan worden voldaan.

Reserveren, een gezondheidscheck en een vaste zitplaats zijn verplicht in de horeca. Discotheken en nachtclubs zijn, na de uitbraak begin juli 2021 weer gesloten.46 Het is echter mogelijk dat opnieuw striktere adviezen en maatregelen worden afgekondigd, met mogelijk negatieve invloeden op de resultaten in de hotelmarkt. Dit zou niet alleen opnieuw kunnen resulteren in restricties van reizen, bezoekersaantallen en mogelijk verplichte sluitingen, maar ook in een verdere economische recessie. Dit kan ertoe leiden dat het besteedbaar inkomen zal dalen (afname toeristische bezoekers) en dat bedrijven minder zullen reizen (afname zakelijke reizigers).47 Benadrukt wordt dat de projecties sterk afhankelijk zijn van enerzijds de ontwikkeling van de vaccins en de vaccinatiegraad en anderzijds van de verdere verspreiding van het Covid-19 virus en eventuele nieuwe contactrestricties. In lijn met de uitgangspunten voor de projecties van het CPB wordt er voor de landelijke projecties van uitgegaan dat er geen grootschalige nieuwe contactbeperkingen nodig zijn, waardoor het herstel in 2021-2022 verder kan doorzetten. Voor de landelijke hotelmarkt worden de volgende projecties gehanteerd : 46 Bron: Website Rijksoverheid 47 Bron: Scenario’s economische gevolgen coronacrisis, CPB maart 2020

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

42

• • • • • 5.6

2020: daling bezettingsgraad 45% ten opzichte van 2019, daling in kamerprijs 20% 2021: licht herstel bezettingsgraad, stabilisering kamerprijs 2022: herstel bezettingsgraad tot 20% onder niveau van 2019, lichte stijging kamerprijs 2023: bezettingsgraad hersteld tot niveau van 2019, kamerprijs tot 5-10% onder niveau 2024: kamerprijs hersteld tot niveau 2019.

Scenarioanalyse In de volgende tabel is de jaarlijks verwachte groei per marktsegment in de Leidse regio weergegeven. Hierbij is rekening gehouden met de hiervoor beschreven impact van de coronacrisis, met een grote daling in de vraag in 2020. Deze daling is voor de Leidse regio als geheel iets lager dan voor de gemeente Leiden (-58,5%). gevolgd door een herstel in 2021-2022. Na 2023 stabiliseert de verwachte jaarlijkse groei weer. De gemiddelde groei over de gehele periode 2020-2031 is dan 2,2% per jaar. Tabel 22.

Verwachte groei hotelovernachtingen tussen 2021 en 2031

Zakelijk individueel Zakelijk groep Toeristisch individueel Toergroepen Gemiddeld Cumulatief Bron: Horwath HTL

2020 -60,0 -70,0 -40,0 -65,0 -53,6 -53,6

2021 40,0 50,0 40,0 35,0 40,8 -34,7

2022 50,0 70,0 15,0 35,0 32,9 -13,2

2023 20,0 30,0 5,0 30,0 14,9 -0,3

2024 3,5 2,5 3,5 3,0 3,3 3,0

2025 3,5 2,5 3,5 3,0 3,3 6,5

2026 3,5 2,5 3,5 3,0 3,3 10,0

2027 3,5 2,5 3,5 3,0 3,3 13,6

2028 3,5 2,5 3,5 3,0 3,3 17,4

2029 3,5 2,5 3,5 3,0 3,3 21,3

2030 3,5 2,5 3,5 3,0 3,3 25,3

2031 Gem. 3,5 2,4 2,5 1,6 3,5 2,4 3,0 0,4 3,3 2,2 29,5

Op basis van de hierboven beschreven verwachtingen zijn drie scenario’s gegeven voor de groei van de vraag naar hotelkamers voor de periode tot en met 2031. De drie scenario’s zijn weergegeven in de onderstaande tabel. In alle scenario’s wordt uitgegaan van een daling van de vraag naar hotelovernachtingen in 2020 van 54%. Het middenscenario gaat uit van de groeiverwachtingen, zoals beschreven in de bovenstaande tabel. Hierin daalt de vraag naar hotelovernachtingen in 2020, maar wordt vanaf 2021 gewerkt aan een herstel dat in 2023 bereikt wordt. Vanaf 2024 wordt uitgegaan van een aanhoudende groei van circa 3,3% per jaar, waardoor de gemiddelde jaarlijkse groei over 2020-2031 uitkomt op 2,2%. In het positieve scenario wordt uitgegaan van eenzelfde crisis in 2020, maar een sneller herstel van de hotelmarkt en een hoger groeipercentage na afloop van de crisis. In dit scenario wordt het herstel bereikt in 2022 en komt de effectieve gemiddelde groei van de vraag naar hotelovernachtingen over de periode 2020-2031 uit op 3,2% per jaar. In het negatieve scenario wordt uitgegaan van een langdurige coronacrisis met maatregelen die aanhouden tot in 2022, en een sterke, langdurige impact op de landelijke en wereldeconomie. In dit scenario wordt het herstel pas bereikt in 2025, waarna wordt uitgegaan van een langdurig lagere groei van de vraag, gemiddeld 2,2% per jaar.

Over de gehele periode 2020-2031 komt de gemiddelde groei in het negatieve scenario uit op 1,2% per jaar.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

43

Tabel 23.

2020* 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 Gemiddeld

Scenarioanalyse regionale groei hotelovernachtingen tussen 2021 en 2030, in % Negatief scenario Groei Cum. -53,6% -53,6% 0,0% -53,6% 41,5% -34,4% 26,3% -17,1% 19,2% -1,2% 2,1% 1,0% 2,1% 3,1% 2,1% 5,3% 2,2% 7,6% 2,2% 9,9% 2,2% 12,3% 2,2% 14,7% 1,2%

Basisscenario Groei Cum. -53,6% -53,6% 40,8% -34,7% 32,9% -13,2% 14,9% -0,3% 3,3% 3,0% 3,3% 6,5% 3,3% 10,0% 3,3% 13,6% 3,3% 17,4% 3,3% 21,3% 3,3% 25,3% 3,3% 29,5% 2,2%

Positief scenario Groei Cum. -53,6% -53,6% 50,8% -30,1% 42,7% -0,2% 4,3% 4,1% 4,3% 8,6% 4,3% 13,3% 4,3% 18,2% 4,3% 23,4% 4,3% 28,7% 4,3% 34,3% 4,3% 40,1% 4,3% 46,2% 3,2%

Bron: Horwath HTL

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

44

6

Behoefteanalyse Aan de hand van de hiervoor beschreven analyses is een berekening gemaakt van de huidige en toekomstige marktruimte in de Leidse regio voor de periode 2021-2031. Vervolgens is een confrontatie van het huidige aanbod en de huidige vraag met het planaanbod en de toekomstige vraag gemaakt, teneinde te beoordelen in hoeverre de verwachte marktruimte is ingevuld met de huidige hotelbouwplannen, en welke ruimte er is voor nieuwe ontwikkelingen.

6.1

Uitgangspunten De marktruimte voor hotels in de concurrerende markt is gebaseerd op de volgende uitgangspunten: • Het huidige hotelaanbod, uitgedrukt in aantal hotelkamers • De huidige vraag naar kamernachten • De groeiverwachting van de vraag, op jaarbasis • De beoogde, “gezonde” bezettingsgraad • Eigen vraag gegenereerd door nieuwe hotelontwikkelingen De hotelmarkt binnen de Leidse regio bestaat uit 28 hotels met in totaal 1.398 kamers. De huidige vraag naar kamernachten is berekend op basis van de gemiddelde bezettingsgraden in 2019 aangezien 2020 geen representatief jaar was voor de hotellerie. Gebaseerd op een gemiddelde bezettingsgraad van 76,2% is het totaal aantal kamernachten in 2019 berekend op circa 390.000. De bepaling van de “gezonde” bezettingsgraad is afhankelijk van de markt. In het algemeen wordt voor Nederlandse hotels uitgegaan van een gezonde exploitatie bij een kamerbezetting van 60% tot 65%. Op (groot)stedelijke locaties, waar de stichtingskosten voor hotels aanzienlijk hoger liggen, ligt dit hoger dan in kleinere steden of landelijke gebieden. De gemiddelde bezettingsgraad van de hotelmarkt in de Leidse steeg in de periode 2015-2019 van 71% naar 76%. Gemiddeld was de bezettingsgraad in deze periode 74%.

Hieruit kan worden geconcludeerd dat de gemiddelde bezettingsgraad in de regio de afgelopen jaren relatief hoog lag, wat duidt op ruimte voor groei van het aanbod. In 2020 komt de bezettingsgraad naar verwachting uit op circa 35%. In het rapport ‘Horecavisie, Ruimtelijke economische visie Leiden 2020-2026’ van de gemeente Leiden is een normatieve kamerbezetting van 65% gehanteerd, wat aan de bovenkant van de bandbreedte ligt voor de benodigde “gezonde” bezettingsgraad van 60% tot 65%. Voor de verdere prognoses wordt de “optimale” bezettingsgraad voor de hotelmarkt gehandhaafd op 65%.

6.2

Marktruimtebepaling Onderstaande tabel toont de berekening van de markruimte in de hotelmarkt van de Leidse regio, gebaseerd op de drie scenario’s beschreven in de aanbod- en vraaganalyse. De regionale marktruimte in 2020 is in alle scenario’s negatief, door de sterke daling van de vraag als gevolg van de coronacrisis. Hierdoor ligt de bezettingsgraad van de huidige markt in 2020 naar verwachting ver onder de normatieve 65%.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

45

Tabel 24.

Marktruimtebepaling Leidse regio (in aantal hotelkamers)

Aanbod 2019 (# kamers) Bezetting 2019 Vraag 2019 (kamernachten) Groeiprognose cum. 2021 Groeiprognose cum. 2026 Groeiprognose cum. 2031 Verwachte vraag 2021 Verwachte vraag 2026 Verwachte vraag 2031 Optimale bezettingsgraad Benodigd aanbod 2019 Benodigd aanbod 2021 Benodigd aanbod 2026 Benodigd aanbod 2031 Marktruimte 2019 Marktruimte 2021 Marktruimte 2026 Marktruimte 2031

Negatief scenario

Middenscenario

Positief scenario

1.398 76,2% 390.000 -53,6% 3,1% 14,7% 180.000 400.000 450.000 65,0% 1.640 760 1.690 1.880 240 -640 290 480

1.398 76,2% 390.000 -34,7% 10,0% 29,5% 250.000 430.000 500.000 65,0% 1.640 1.070 1.800 2.120 240 -330 410 730

1.398 76,2% 390.000 -30,1% 18,2% 46,2% 270.000 460.000 570.000 65,0% 1.640 1.150 1.940 2.400 240 -250 540 1.000

Bron: Horwath HTL

Uit de marktruimtebepaling blijkt dat – uitgaande van een optimale bezettingsgraad van 65% - er in 2019 marktruimte was voor 240 aanvullende hotelkamers. Dit is in lijn met de evaluatie van het hotelbeleid van de gemeente Leiden, waarin voor 2019 voor de gemeente Leiden een marktruimte van 220 tot 330 kamers werd vastgesteld. Als gevolg van de coronacrisis is de vraag naar kamernachten in 2020 sterk teruggevallen. In geen van de scenario’s wordt voor 2021 uitgegaan van een sterk herstel. Hierdoor is in 2021 in alle scenario’s sprake van een (tijdelijk) aanbodoverschot. De marktruimte voor 2021 is dan ook in alle scenario’s negatief. In het negatieve scenario wordt verwacht dat de vraag pas rond 2025 hersteld zal zijn, en tot 2031 een relatief lage groei zal kennen. De cumulatieve groei tot en met 2031 zal dan circa 15% zijn. In het positieve scenario is de cumulatieve groei tot en met 2031 circa 46%, en in het middenscenario circa 30%. Uitgaande van een beoogde toekomstige bezettingsgraad van 65%, is de marktruimte in 2031 in het negatieve scenario 480 kamers, en in het positieve scenario 1.000 kamers. In het middenscenario is tot 2031 marktruimte voor 730 nieuwe hotelkamers. Ook in 2026 is in alle scenario’s weer marktruimte ontstaan, oplopend van 290 hotelkamers in het negatieve scenario tot 540 hotelkamers in het positieve scenario.

De geprojecteerde aantallen zijn gebaseerd op de verwachte ontwikkeling van de vraagzijde van de hotelmarkt. Hotelontwikkelingen die aantoonbaar een grote, eigen vraag genereren, kunnen deze marktruimte mogelijk nog verder uitbreiden. Ervaring laat zien dat hiervoor verschillende mogelijkheden zijn. Hotels die een grote eigen vraag kunnen generen zijn bijvoorbeeld congreshotels, maar ook boutique hotels met een bijzonder aantrekkelijk product of ketenhotels met een sterk reserveringssysteem en een grote naamsbekendheid kunnen ervoor zorgen dat hotelgasten worden aangetrokken die zonder deze hotels niet voor een verblijf in de regio zouden kiezen.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

46

6.3

Confrontatie marktruimte In onderstaande tabel wordt de berekende marktruimte geconfronteerd met de harde plancapaciteit voor nieuwe hotelkamers. Tabel 25.

Confrontatie marktruimte Marktruimte

2019 2021 2026 2031

Harde plancapaciteit

Negatief scenario

Basisscenario

Positief scenario

Gepland in periode

Cumulatief

240 -640 290 480

240 -330 410 730

240 -250 540 1000

0 0 207 0

0 0 207 207

Bron: Horwath HTL

Om de resterende marktruimte te bepalen, is de harde plancapaciteit voor nieuwe initiatieven afgetrokken van de totale marktruimte. Hierbij is aangenomen dat de harde plannen in de periode 2022-2025 gerealiseerd zullen worden. De zachte plannen zijn buiten beschouwing gelaten. Uitgaande van het basisscenario en de harde plancapaciteit, zullen tot 2026 van de verwachte marktruimte van 410 kamers, circa 207 worden ingevuld door de huidige harde plancapaciteit. De resterende marktruimte per 2026 omvat in het basisscenario 203 hotelkamers. Na 2026 is geen aanvullende harde plancapaciteit bekend. Hierdoor neemt de resterende marktruimte in het basisscenario toe tot 523 kamers in 2031 (= 730 – 207). Hierbij is nog geen rekening gehouden met hotelconcepten die een sterk eigen vraag kunnen genereren, en daarmee de marktruimte verder kunnen vergroten. Tabel 26.

2019 2021 2026 2031

Resterende marktruimte

Negatief scenario Basisscenario Positief scenario Ruimte Planc. Resterend Ruimte Planc. Resterend Ruimte Planc. Resterend 240 0 240 240 0 240 240 0 240 -640 0 -640 -330 0 -330 -250 0 -250 290 207 83 410 207 203 540 207 333 480 207 273 730 207 523 1.000 207 793

Bron: Horwath HTL

In het positieve scenario neemt de verwachte resterende marktruimte toe van 333 kamers in 2026 (= 540 – 207) tot 793 kamers in 2031 (= 1.000 – 207). Ook in het negatieve scenario zal in 2026 nog marktruimte resteren, voor 83 kamers, en neemt de resterende marktruimte toe tot 273 kamers in 2031. Mocht dit scenario echter werkelijkheid worden, dan zouden de aanhoudende lage resultaten naar verwachting ook een drukkend effect hebben op de realisatie van hotelprojecten, waardoor de verhoudingen weer anders worden. Op de lange termijn, tot 2031, geldt dus dat de verwachte marktruimte de harde plancapaciteit overstijgt in elk van de drie scenario’s.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

47

6.4

Kwantitatieve behoeftebepaling De gemeente Oegstgeest telt 4 hotels met in totaal 286 kamers. In totaal telt de regionale markt telt 28 hotels met 1.398 kamers, waarvan 21 hotels (906 kamers) in de gemeente Leiden. Daarmee vertegenwoordigt Oegstgeest 20% van het totale hotelkameraanbod in de Leidse regio. Het beoogde Van der Valk Hotel Oegstgeest, met 183 hotelkamers en -suites, vertegenwoordigt een stijging van 64% van het kameraanbod in de gemeente Oegstgeest, en 13% van het kameraanbod in de Leidse regio. Met de ligging aan de A44, is de beoogde hotellocatie goed gesitueerd om de regionale markt te bedienen. Bovendien is de locatie in Oegstgeest nabij een aantal sterke vraaggeneratoren, waaronder het Bio Science Park en Corpus. Uit de confrontatie van de marktruimte blijkt dat, rekening houdend met de gevolgen van de coronacrisis enerzijds en de harde plancapaciteit voor hotelontwikkelingen in de regio anderzijds, er naar verwachting op termijn weer marktruimte ontstaat voor aanvullende hotelontwikkelingen. In het middenscenario is tot 2026 ruimte voor circa 203 aanvullende hotelkamers en in 2031 is ruimte voor 523 aanvullende kamers. In het positieve scenario is tot 2026 al ruimte voor 333 aanvullende kamers, oplopend tot 793 in 2031.

In het negatieve scenario is, rekening houdend met de bestaande harde plancapaciteit, tot 2031 nog altijd marktruimte voor 273 aanvullende hotelkamers. Geconcludeerd kan worden dat, wanneer effectief gebruik wordt gemaakt van de berekende marktruimte in de Leidse regio, naar verwachting in 2026 kwantitatief ruim voldoende behoefte is aan het geplande Van der Valk hotel van 183 hotelkamers. Uiteraard geldt hierbij dat de haalbaarheid van de hotelinitiatieven mede afhankelijk is van de kwaliteit van het concept en de exploitatie, om haar aandeel in de markt te veroveren. Daar staat tegenover dat een sterk uniek concept of een krachtige branding en marketing kan helpen nog een aanvullende vraag te genereren of een nieuwe markt aan te boren. De hotels van Van der Valk hebben op diverse locaties aangetoond een dermate sterke eigen markt te genereren, dat nieuwe hotelontwikkelingen nauwelijks effect hebben op de bestaande hotelmarkt. In de kwalitatieve behoefteanalyse wordt nader ingegaan op de aansluiting tussen het beoogde hotelconcept en de kwalitatieve marktruimte in de regio.

6.5

Kwalitatieve behoeftebepaling Belangrijke factoren bij het bepalen van de kwalitatieve behoefte aan een hotel zijn de krachten van het concept, inclusief het management, en de locatie van het beoogde hotel in de relevante markt. Van de 16 grotere hotels (mee dan 20 hotelkamers) in de Leidse regio zijn slechts 7 formeel geclassificeerd volgens de Europese Hotel Classificatie, voornamelijk op drie- en viersterrenniveau. Twee hotels hebben een viersterren-superior classificatie. De ongeclassificeerde hotels worden eveneens overwegend op drie- en viersterrenniveau gepositioneerd, ondanks het ontbreken van de formele classificatie. Geen van de bestaande hotels wordt op een vijfsterren niveau gepositioneerd. Hiermee zal het beoogde Van der Valk hotel met een viersterrenproduct aansluiten op een markt waar veel vraag is. Dankzij de bijzonder ruime hotelkamers en suites, het Van der Valk Exclusief concept en de verwachte viersterren-superior classificering kan het beoogde hotel zich naar verwachting positioneren boven de meeste bestaande hotels in de Leidse regio, die veelal een standaard viersterrenclassificatie of lager hebben. In combinatie met zowel de eigen vergaderfaciliteiten als de

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

48

ligging nabij het Bio Science Park, kan het hotel hiermee naar verwachting nieuwe doelgroepen bereiken zoals grotere (zakelijke) evenementen. Leiden Marketing en Leiden als City of Science 2022 zetten hoog in op Leiden als kennis- en congresstad. Het beoogde Van der Valk Hotel Oegstgeest kan hier met haar hotelkamers, restaurant en hoogwaardige vergaderfaciliteiten aan bijdragen. Een nieuw, modern hotelproduct zoals het geplande Van der Valk Hotel, met standaardkamers van circa 40 m² en suites van circa 80 m², kan zich naar verwachting in kwaliteit ruim boven de bestaande hotels in Oegstgeest en de omliggende gemeenten positioneren. Ook de uitgebreide geplande voorzieningen, waaronder 1.130 m² restaurant, 2.160 m² congresruimte en 600 m² wellness en fitness dragen bij aan het onderscheidende vermogen van het geplande hotel. In combinatie met de goede bereikbaarheid aan de A44 en de naamsbekendheid en kracht van de Van der Valk hotelketen, biedt het geplande hotel een onderscheidend product, waar naar verwachting een kwalitatieve behoefte voor bestaat.

In paragraaf 2.4.2 bleek dat Van der Valk een uniek familiebedrijf en de oudste en grootste Nederlandse hotelketen met het grootste hotelmerk van Nederland is, dat de tweede plaats inneemt op de omzetranglijst van de grootste horecabedrijven in Nederland en de eerste plaats inneemt op de omzetranglijst van de grootste hotelbedrijven in Nederland. Ook bleek dat er bij Van der Valk veel aandacht wordt geschonken aan het faciliteren van ontmoetingen met eten en drinken, waardoor de vestigingen veel meer zijn dan alleen hotels. Tot slot bleek dat vestigingen van Van der Valk vaak goed in staat om nieuwe markten aan te boren, op locaties waar de hotelmarkt nog in ontwikkeling is en op locaties waar de hotelmarkt zich al heeft ontwikkeld, soms zelfs op locaties in de buurt van bestaande Van der Valk Hotels. Bovendien bleek dat de Voorschoten staak de oudste en grootste staak van de keten is, met 32 goed tot zeer goed beoordeelde hotels, en de vaardigheid om op structurele wijze bezettingsgraden en opbrengsten per beschikbare kamer te realiseren die boven het marktgemiddelde liggen. Twee bestaande Van der Valk Hotels in de Leidse regio, Hotel Leiden en Hotel De Gouden Leeuw, behoren tot de Voorschoten staak.

Op basis van de beschreven kernresultaten in paragraaf 2.4.3 kan worden geconcludeerd dat de Van der Valk hotels binnen de Voorschoten staak in 2019 gemiddeld een bezettingsgraad van meer dan 80% behalen; circa 15% hoger dan het gemiddelde Nederlandse hotel buiten de regio Amsterdam & Schiphol. Ondanks de snelle groei van de hotelketen waren de bezettingsgraden onverminderd hoog. Samen met de conclusie dat er vanuit een kwantitatief oogpunt meer dan voldoende behoefte is aan de 183 kamers van het beoogde hotel, is dit reden om aan te nemen dat – onder normale marktomstandigheden - zowel het beoogde Van der Valk Hotel Oegstgeest als de bestaande Van der Valk hotels in de Leidse regio een sterke positie in de markt zullen kunnen realiseren dan wel behouden. Van der Valk Hotel Leiden is met 83 kamers één van de kleinste hotels in de Voorschoten staak, en kent één van de hoogste bezettingsgraden binnen de keten. Het hotel zou graag uitbreiden, maar heeft geen mogelijkheden op de huidige locatie. Er was sprake van een mogelijke verhuizing naar een nieuwe locatie in Leiden-West, waardoor het hotel wel zou kunnen uitbreiden. Dit plan is echter komen te vervallen. Met de geplande realisatie van Hotel Oegstgeest wordt invulling gegeven aan de concrete behoefte aan een modern, groot Van der Valk hotel.

In paragraaf 2.4.2 bleek ook dat per auto zeer goed bereikbare en zichtbare snelweglocaties met gratis parkeergelegenheid typerend zijn voor Van der Valk vestigingen. Met een ligging aan de A44, gaat dit naar verwachting ook op voor het beoogde Van der Valk Hotel Oegstgeest.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

49

Zoals beschreven genereert het geplande Van der Valk Hotel Oegstgeest naar verwachting een sterke eigen vraag, enerzijds vanuit de kracht van het Van der Valk concept, de naamsbekendheid, marketing en merkbinding in combinatie met de snelweglocatie, en anderzijds vanuit de nabijheid van vraaggeneratoren zoals het Bio Science Park. Bovendien wordt met het hotel invulling gegeven aan de concrete behoefte die blijkt uit de zeer hoge bezettingsgraad en de onvervulde uitbreidingswens van Van der Valk Hotel Leiden. Door deze sterke eigen vraag, gecombineerd met het feit dat de omvang van het hotel slechts 13% van de totale hotelmarkt in de Leidse regio, is de impact van het hotel op de bestaande hotelmarkt naar verwachting beperkt. Het is daarom niet aannemelijk dat de toevoeging van het Van der Valk Hotel Oegstgeest aan de markt zal leiden tot een onevenredige toename van leegstand. Het voorgaande in overweging nemende kan worden geconcludeerd dat er vanuit een kwalitatief oogpunt voldoende behoefte is aan het beoogde Van der Valk Hotel Oegstgeest.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

50

7

Conclusie en advies Op basis van de voorgaande analyses wordt een kwalitatief onderbouwde conclusie gegeven ten aanzien van de behoefte aan en marktruimte voor het beoogde hotel. Uit de marktanalyse blijkt dat de hotelmarkt in de Leidse regio de afgelopen jaren sterk is ontwikkeld. Het hotelaanbod was relatief stabiel in de periode 2014-2020. In de gemeente Leiden zijn enkele kleine hotels geopend, maar door de sluiting van Ibis Leiderdorp eind 2014 is het kameraanbod in de gehele regio in 2020 nog altijd 3% lager dan in 2014. Doordat de vraag naar hotelkamers in deze periode wel toenam, is de gemiddelde bezettingsgraad in de regio tot en met 2019 sterk toegenomen. In het onderliggende hotelmarktonderzoek wordt vastgesteld dat in de gemeente Leiden in 2019 al marktruimte was voor 220 tot 330 hotelkamers. Verwacht wordt dat deze marktruimte – na het verwachte herstel van de huidige coronacrisis – snel toeneemt. Voor de komende 10 jaar hanteert de gemeente Leiden een bandbreedte voor de marktruimte van 1.130 tot 1.330 hotelkamers. De harde plancapaciteit voor de hotelmarkt in de Leidse regio omvat 207 hotelkamer, die naar verwachting tussen 2022 en 2025 zullen worden gerealiseerd. Het betreft twee middelgrote ontwikkelingen in het centrum van Leiden, en één kleine potentiële ontwikkeling in het centrum van Voorschoten.

Van de zachte plannen voor hotelontwikkelingen heeft alleen de geplande verhuizing van het bestaande Holiday Inn Leiden betrekking op een locatie nabij de snelweg. De huidige en toekomstige hotelresultaten staan echter sterk onder druk door de coronacrisis. Buiten de regio Amsterdam daalde het aantal overnachtingen in 2020 met 36% ten opzichte van 2019; binnen de regio Amsterdam was de daling aanzienlijk groter. In de provincie Zuid-Holland is het totaal aantal hotelovernachtingen eveneens gedaald, met 43%. De zakelijke overnachtingen zijn sterker gedaald dan de toeristische overnachtingen. In de gemeente Leiden daalde het aantal hotelovernachtingen met 58%. Leiden werd hierdoor harder geraakt dan andere delen van het land. De hotelresultaten in de overige gemeenten in de Leidse regio daalden iets minder snel. Het verdere verloop van de crisis laat zich nog moeilijk voorspellen. In lijn met de uitgangspunten voor de projecties van het CPB wordt voor het basisscenario aangenomen dat er geen grootschalige nieuwe contactbeperkingen nodig zijn, waardoor het herstel in 2021-2022 kan doorzetten. Er wordt echter ook rekening gehouden met een negatief scenario, waarin nieuwe contactbeperkingen worden afgekondigd en de pandemie een grotere negatieve impact heeft op de wereldeconomie.

Het positieve scenario, waarin de crisis snel wordt overwonnen en ruimte is voor een nieuwe periode van aanhoudende groei, lijkt op dit moment minder waarschijnlijk maar is evengoed mogelijk. In het basisscenario ontstaat na het herstel van de crisis snel marktruimte voor nieuwe hotelontwikkelingen. In 2026 is de verwachte marktruimte duidelijk groter dan de bestaande harde plancapaciteit. Hierdoor is voldoende resterende marktruimte voor het geplande Van der Valk Hotel Oegstgeest. Uit de kwalitatieve behoefteanalyse blijkt eveneens dat er een concrete behoefte is aan het geplande Van der Valk Hotel met 183 hotelkamers, zeker wanneer ook rekening wordt gehouden met de ongerealiseerde uitbreidingsbehoefte van het bestaande Van der Valk Hotel Leiden. Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat er kwantitatief en kwalitatief voldoende behoefte is aan de geplande hotelontwikkeling, en dat er geen risico voor onevenredige leegstand bestaat.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

51

Van Hengellaan 2 1217AS Hilversum The Netherlands Tel. +31 (0)35-7732605 www.HorwathHTL.nl e-mail: info@HorwathHTL.nl