Bijlage 2 Behoefteonderzoek bij RV d.d. 11 januari 2022 Ontwerpverklaring Van Geen bedenkingen hotel Van der Valk Z-21-145307 Oegstgeest

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest 21 JULI 2021

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

Hilversum, 21 juli 2021 Drs E.G. Hoogendoorn MRICS RV M.C. van Bruggen J.D. Hoogendoorn

Horwath Consulting bv Van Hengellaan 2 1217 AS Hilversum The Netherlands Tel. +31 (0)35 773 26 05 www.HorwathHTL.nl e-mail: info@HorwathHTL.nl

Valkenhorst Voorschoten BV De heer W. Apoll Veurseweg 143 2251 AB VOORSCHOTEN

Hilversum, 21 juli 2021

Geachte heer Apoll, Hierbij hebben wij het genoegen u ons rapport aan te bieden aangaande het behoefteonderzoek conform Ladder van duurzame verstedelijking voor de beoogde hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest. Deze studie is uitgevoerd conform onze offerte d.d. 9 maart 2021 en uw opdrachtbevestiging d.d. 10 april 2021. Alhoewel de in het rapport opgenomen schattingen met zorg zijn opgesteld op basis van ons onderzoek en de informatie welke op het moment van de studie aan ons ter beschikking werd gesteld, kunnen wij geen garanties geven voor de realisatie ervan. Geen rekening is gehouden met de gevolgen van mogelijke verstoringen voortkomende uit wijzigingen in het politieke of economische beleid in Nederland, de rest van Europa of elders. Zoals gebruikelijk met betrekking tot marktonderzoek dienen onze conclusies te worden beschouwd als geldig voor een beperkte tijdsperiode en dienen ze te worden onderworpen aan regelmatige herziening. Dit rapport is opgesteld ten behoeve van de voorlichting aan onze cliënt en voor hem betrokken partijen. Het is niet toegestaan dat deze rapportage wordt gepubliceerd, overgenomen of geciteerd, noch gedeeltelijk noch in zijn geheel, zonder onze voorafgaande goedkeuring, welke redelijkerwijs niet zal worden onthouden.

Wij hebben de samenwerking met u bij de voorbereiding van dit rapport bijzonder op prijs gesteld en zijn gaarne bereid nadere toelichting te geven.

Hoogachtend, HORWATH HTL

Drs. Ewout Hoogendoorn

Disclaimer Dit rapport heeft betrekking op het geplande Van der Valk Hotel te Oegstgeest. De conclusies in de rapportages die door ons worden opgesteld, inclusief financiële projecties, zullen nooit op enige manier worden gegarandeerd. Wij hebben aangenomen dat er geen contractuele verbindingen anders dan beschreven in dit rapport verbonden zijn aan de exploitatie die de waarde kunnen beïnvloeden. Onze conclusies en aanbevelingen komen voort uit onze analyses. Wij zullen nooit garanderen dat deze analyses tot een positieve uitkomst leiden. Wij zijn niet verantwoordelijk voor het aanpassen van de rapporten naar aanleiding van gebeurtenissen of omstandigheden die na publicatie bekend worden. Echter, wij zijn beschikbaar om de mogelijkheden voor aanpassingen te bespreken. Onze rapporten zijn gebaseerd op aannames, schattingen en andere informatie voortkomend uit marktonderzoek en onze kennis van de bedrijfstak. Sommige aannames zullen mogelijk niet gerealiseerd worden en onverwachte gebeurtenissen of omstandigheden kunnen plaatsvinden. De feitelijke resultaten kunnen daarom afwijken van de projecties in onze rapporten, en deze afwijkingen kunnen substantieel zijn.

Belangrijke disclaimer met betrekking tot de uitbraak van het COVID-19-virus: De uitbraak van het coronavirus (COVID-19), op 11 maart 2020 door de Wereldgezondheidsorganisatie uitgeroepen tot 'wereldwijde pandemie', heeft gevolgen voor de wereldwijde economie, ook voor de hotelmarkt. Reisbeperkingen zijn door veel landen geïmplementeerd. In veel sectoren wordt de marktactiviteit beïnvloed. Op de rapportagedatum is Horwath HTL van mening dat voor vergelijkingsdoeleinden, om schattingen te onderbouwen, minder waarde kan worden gehecht aan historische marktgegevens. De huidige situatie omtrent COVID-19 betekent dat we worden geconfronteerd met ongekende omstandigheden waarop een oordeel moet worden gebaseerd. Onze conclusies worden daarom gerapporteerd op basis van ‘materiële onzekerheid’. Daarom moet er minder zekerheid - en meer voorzichtigheid - aan onze conclusies worden gehecht dan normaliter het geval zou zijn. Gezien de onbekende toekomstige impact die COVID-19 zou kunnen hebben op de vastgoed- en hotelmarkten, raden we u aan deze studie regelmatig te herzien. Auteursrecht Alle rechten voorbehouden; onze rapporten zijn bestemd voor informatie aan de opdrachtgever en zijn geschikt voor presentatie aan voor de opdrachtgever relevante partijen.

Het rapport, de inhoud of verwijzingen naar ons bedrijf mogen alleen na onze schriftelijke toestemming worden opgenomen of geciteerd in een prospectus, waardering of andere overeenkomst of document. Wanneer de opdrachtgever deels of geheel gebruik wil maken van de informatie uit onze rapporten, verzoeken wij om Horwath HTL als bron te vermelden. © 2021 door HORWATH HTL

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

4

INHOUDSOPGAVE 1 ACHTERGROND EN METHODE VAN AANPAK..................................................... 7 1.1 ACHTERGROND ..................................................................................................................... 7 1.2 METHODE VAN AANPAK ......................................................................................................... 8 2 INTRODUCTIE CONCEPT EN LOCATIE............................................................... 10 2.1 GEOGRAFISCH ONDERZOEKSKADER ......................................................................................... 10 2.2 LOCATIE............................................................................................................................. 11 Bereikbaarheid ........................................................................................................................ 11

HOTEL ..................................................................................................................................... 12 2.3 LOCATIE ............................................................................................................................. 12 2.4 HOTELONTWIKKELING .......................................................................................................... 14 Hotelconcept ........................................................................................................................... 14 Positionering en branding: Van der Valk Hotels & Restaurants ............................................. 17 Van der Valk Voorschoten staak ............................................................................................. 18

3 OMGEVINGSANALYSE .................................................................................... 20 3.1 ZAKELIJK KLIMAAT ............................................................................................................... 20 Demografie en werkgelegenheid ............................................................................................ 20 Economische groei .................................................................................................................. 20 Mogelijke impact COVID-19 op de nationale economie ......................................................... 21 Bedrijfsvestigingen en instellingen ......................................................................................... 22 Kantoren en bedrijventerreinen .............................................................................................. 23

3.2 TOERISTISCH KLIMAAT .......................................................................................................... 24 3.3 RELEVANTE ONTWIKKELINGEN ............................................................................................... 25 4 AANBODANALYSE .......................................................................................... 26 4.1 HISTORISCH AANBOD ........................................................................................................... 26 4.2 SPREIDING HOTELAANBOD LEIDSE REGIO ................................................................................. 27 4.3 SEGMENTATIE HOTELAANBOD ............................................................................................... 27 4.4 HUIDIG HOTELAANBOD OEGSTGEEST ...................................................................................... 28 4.5 HUIDIG HOTELAANBOD LEIDSE REGIO ..................................................................................... 29 4.6 TOEKOMSTIG HOTELAANBOD................................................................................................. 32 Plancapaciteit gemeente Oegstgeest ..................................................................................... 32 Plancapaciteit gemeente Leiden .............................................................................................

32 Plancapaciteit overige gemeenten ......................................................................................... 33 Totaal plancapaciteit Leidse regio .......................................................................................... 34

5 VRAAGANALYSE ............................................................................................ 36 5.1 OVERNACHTINGEN .............................................................................................................. 36 Nederland ............................................................................................................................... 36 Provincie Zuid-Holland ............................................................................................................ 37 Gemeente Leiden .................................................................................................................... 37

5.2 RESULTATEN HOTELMARKT NEDERLAND .................................................................................. 38 5.3 HOTELMARKT LEIDSE REGIO .................................................................................................. 39 Hotelmarkt gemeente Leiden ................................................................................................. 39 Hotelmarkt overige gemeenten Leidse regio .......................................................................... 40 Totaal hotelmarkt Leidse regio ............................................................................................... 40

5.4 MARKTSEGMENTATIE ........................................................................................................... 40 5.5 VERWACHTE TOEKOMSTIGE VRAAG NAAR HOTELS ..................................................................... 41 5.6 SCENARIOANALYSE .............................................................................................................. 43 6 BEHOEFTEANALYSE ........................................................................................ 45 6.1 UITGANGSPUNTEN .............................................................................................................. 45

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

5

6.2 MARKTRUIMTEBEPALING ...................................................................................................... 45 6.3 CONFRONTATIE MARKTRUIMTE.............................................................................................. 47 6.4 KWANTITATIEVE BEHOEFTEBEPALING ...................................................................................... 48 6.5 KWALITATIEVE BEHOEFTEBEPALING ........................................................................................ 48 7 CONCLUSIE EN ADVIES ................................................................................... 51

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

6

1

Achtergrond en methode van aanpak Dit hoofdstuk is bedoeld om inzicht te geven in de achtergrond en het doel van het onderzoek. De achtergrond is beschreven in de eerste paragraaf. In de tweede paragraaf zijn de wijze waarop het onderzoek is verricht en de wijze waarop de rapportage is opgebouwd toegelicht.

1.1

Achtergrond Van der Valk Hotels & Restaurants is een Nederlandse horecaonderneming met verschillende staken. Tot de Voorschoten-staak behoren onder andere hotels in Amsterdam, Utrecht en Leiden. Van der Valk Hotels & Restaurants overweegt een nieuwe hotelontwikkeling op een perceel grond in Oegstgeest aan de A44, nabij Leiden. De locatie ligt daarmee tussen de Van der Valk hotels Sassenheim-Leiden en Leiden-Haagsche Schouw, beide ook aan de A44 gelegen. Het bestemmingsplan voor het perceel grond moet worden gewijzigd om het hotel mogelijk te maken. De ladder voor duurzame verstedelijking is in 2012 ingevoerd om de planning van het stedelijke ruimtegebruik efficiënter te maken. De ladder is vastgelegd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In 2017 is de Ladder voor duurzame verstedelijking vereenvoudigd. Belangrijkste veranderingen zijn het schrappen van de derde trede en het samenvoegen van de eerste twee treden. Tevens zijn de bijvoeglijke naamwoorden 'actueel' en 'regionaal' verdwenen bij 'behoefte'. Per 1 juli 2017 luidt het tweede lid van art.

3.1.6 als volgt: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Naast de functies wonen, winkels, kantoren en bedrijventerrein, kan een nieuwe stedelijke ontwikkeling gaan over een groot scala van functies met een zekere omvang. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Hotelaccommodaties vallen onder de functies die in de jurisprudentie worden aangemerkt als stedelijke ontwikkeling. Wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Bij overige functies is het ruimtelijk verzorgingsgebied meestal de gemeente of een groter gebied. Op basis van de aard en de omvang van het plan moet bepaald worden of regionale afstemming nodig is.

Enkele uitzonderingen daargelaten zijn hotels ondersteunend aan het zakelijke en toeristische klimaat binnen een bepaalde regio. Andersom geredeneerd: voor een gezond ondernemersklimaat in een bepaalde regio dienen de kwantiteit en kwaliteit van het logiesaanbod aan te sluiten op de behoefte vanuit de zakelijke en toeristische marktpartijen. Voor een behoefteonderzoek dienen daarom de huidige en verwachte toekomstige vraag te worden geconfronteerd met het huidige en verwachte toekomstige aanbod, waarbij de vraag wordt gevormd door het zakelijke en toeristische klimaat in de betreffende regio.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

7

Het beoogde hotel zal zijn gelegen binnen de gemeentegrenzen van Oegstgeest, maar zal zich naar verwachting richten op overnachtingsbehoefte vanuit zakelijke en toeristische trekpleisters van de omliggende regio Leiden. De nieuwe horecavisie van de gemeente Leiden is juli 2020 vastgesteld. De horecavisie is deels gebaseerd op marktonderzoek voor de evaluatie van het eerdere hotelbeleid Leiden, uitgevoerd door Bureau Stedelijke Planning (BSP) en gepubliceerd op 29 januari 2020. BSP hanteert als de Leidse regio de gemeente Leiden plus de gemeenten Leiderdorp, Oegstgeest, Voorschoten en Zoeterwoude. Hiermee zal rekening worden gehouden bij het vaststellen van het onderzoekskader. Verwacht wordt dat het aantal hotelovernachtingen de komende tien jaar zal groeien. Om deze groei te faciliteren zal Leiden de hotelmarkt de mogelijkheid bieden om uit te breiden. BSP adviseert een totale uitbreidingscapaciteit met een bandbreedte van 1.130 tot 1.330 kamers. In de horecavisie is rekening gehouden met de uitbraak van het coronavirus en de verwachte herstelperiode. Tot 2023 zal maximaal 75% van de ondergrens van deze bandbreedte beschikbaar worden gesteld voor nieuwe hotelontwikkelingen. Valkenhorst Voorschoten BV heeft Horwath HTL opdracht gegeven voor het onderzoeken van de behoefte aan het geplande Van der Valk Hotel Oegstgeest.

1.2

Methode van aanpak a. Introductie van concept en locatie Ter introductie wordt kort het concept beschreven met betrekking tot omvang, positionering en faciliteiten. Hierbij wordt ook gekeken naar de keten, het gebouw en het aantal kamers. Vervolgens zal de locatie van de hotelontwikkeling in Oegstgeest worden beschreven met betrekking op zichtbaarheid, uitstraling en bereikbaarheid. b. Omgevingsanalyse Er zal een beeld worden geschetst van de belangrijkste kenmerken en ontwikkelingen in de regio Leiden en specifiek de directe omgeving van de hotellocatie. Hierbij wordt onder andere ingegaan op de infrastructuur en de belangrijkste demografische, economische en toeristische kenmerken van Oegstgeest, Leiden en de regio. In het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking zullen de huidige en verwachte toekomstige staat van zakelijke en toeristische trekpleisters in het gedefinieerde geografisch onderzoekskader in kaart worden gebracht. c. Aanbodanalyse hotelmarkt Het aanbod in Oegstgeest en de regio Leiden op het gebied van de hotels zal worden geïnventariseerd. Hierbij zal niet alleen het huidige aanbod worden beschreven, maar tevens het verwachte toekomstige aanbod. Ook wordt een overzicht gegeven van de mogelijke concurrenten van het toekomstige hotel, op basis van de locatie en het concept. d.

Vraaganalyse hotelmarkt In de vraaganalyse wordt ingegaan op de historische, huidige en toekomstige vraag naar hotelkamers in de regio. Hierbij wordt een overzicht gegeven van de ontwikkelingen in aantal overnachtingen, bezettingsgraden, kamerprijzen en marktsegmentatie voor de regionale hotelmarkt. e. Conceptanalyse In dit hoofdstuk zal een beknopte beoordeling worden gegeven van het huidige plan. Hierbij worden het concept, de omvang en de kenmerken en faciliteiten van het geplande hotel afgezet tegen de uitkomsten van de marktanalyses. Op basis hiervan wordt de mogelijke positie van het hotel op de markt bepaald.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

8

f. Kwantitatieve behoefteanalyse Het rapport zal een kwantitatieve behoefteanalyse bevatten in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking. In de kwantitatieve behoefteanalyse zal voor de periode van de eerstkomende tien jaar het huidige en verwachte toekomstige aanbod in aantallen worden geconfronteerd met de huidige en verwachte toekomstige vraag in aantallen, waardoor een eerste beeld zal ontstaan van de behoefte aan een nieuw hotel in het gedefinieerde gebied. Tevens zal worden aangegeven bij welke kwantiteit voor het huidige en verwachte toekomstige aanbod er een reëel risico op bouwen voor leegstand zal ontstaan. g. Kwalitatieve behoefteanalyse Het rapport zal een kwalitatieve behoefteanalyse bevatten in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. In de kwalitatieve behoefteanalyse wordt onderzocht wat de aansluiting is van het beoogde Van der Valk Hotel op kwaliteiten in locatie en concept waar in de lokale markt de grootste behoefte aan lijkt te zijn. h. Conclusie en advies Op basis van de voorgaande analyses wordt een kwantitatief en kwalitatief onderbouwde conclusie gegeven ten aanzien van de behoefte aan en marktruimte voor het beoogde hotel. Waar van toepassing worden aanbevelingen gedaan ten aanzien van de geplande ontwikkeling.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

9

2

Introductie concept en locatie Ter introductie is kort het concept beschreven met betrekking tot omvang, positionering en faciliteiten. Hierbij is gekeken naar de keten, het gebouw en het aantal kamers. Vervolgens is de locatie van de hotelontwikkeling in Oegstgeest beschreven met betrekking op zichtbaarheid, uitstraling en bereikbaarheid.

2.1

Geografisch onderzoekskader Figuur 1 toont de ligging van de gemeente Oegstgeest binnen de regio Leiden in het westen van Nederland en in de provincie Zuid-Holland. Samen met de gemeenten Leiden, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiderdorp, Lisse, Noordwijk, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude behoort de gemeente Oegstgeest tot de COROP-regio Agglomeratie Leiden en Bollenstreek. Oegstgeest binnen Nederland

Bron: Wikipedia, bewerkt door Horwath HTL

De gemeente Oegstgeest maakt tevens deel uit van de Leidse regio. Binnen dit verband wordt samengewerkt op sociaal- en ruimtelijk gebied, worden toekomstvisies opgesteld en worden de krachten gebundeld om de economie te versterken. Deze regio bestaat uit Oegstgeest, Leiden, Leiderdorp, Voorschoten en Zoeterwoude.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

10

Leidse regio

Bron: Website Staat van Zuid-Holland

De ladder duurzame verstedelijking is erop gericht om te voorkomen dat wordt gebouwd voor leegstand; het nieuwe aanbod moet kunnen worden opgenomen zonder dat dit leidt tot langdurige leegstand in de bestaande hotelmarkt. In de behoefteanalyse moet daarom aangetoond worden dat er op regionaal niveau voldoende kwantitatieve en kwalitatieve behoefte is voor de nieuwe ontwikkeling. Hierbij is het van belang dat het verzorgingsgebied wordt gedefinieerd voor het bepalen van de regionale behoefte. Dit is het zogenoemde ‘ruimtelijk verzorgingsgebied’. Dit moet éénduidig worden gedefinieerd en is het onderwerp voor de analyses en de uiteindelijke behoeftebepaling. Ten behoeve van deze studie wordt Leidse regio aangehouden als het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de kwantitatieve behoeftebepaling. De Leidse regio valt, zoals besproken, binnen het COROPgebied Agglomeratie Leiden en Bollenstreek. Waar vanuit de Leidse regio onvoldoende informatie is te vinden, wordt aangevuld met informatie vanuit het COROP-gebied. 2.2

Locatie Bereikbaarheid De beoogde locatie is gelegen aan de A44, nabij afrit 7 ‘Oegstgeest’. De A44 begint bij knooppunt Burgerveen, onder Hoofddorp, om door te lopen tot Wassenaar. Daarna gaat de weg over in de N44 tot aan het centrum van Den Haag en sluit aan op de A12. De A12 verbindt Den Haag met Utrecht, Arnhem en Duitsland. De A44 is een vertakking van de A4. Deze weg verbindt Amsterdam met Zoeterwoude, Den Haag, Delft en België. Vanuit Den Haag is de beoogde locatie te bereiken in circa 32 minuten via de N44 en A44. Vanaf Amsterdam en vanaf Rotterdam is de locatie in 40 autominuten bereikbaar. Utrecht ligt op 60 autominuten afstand. De bereikbaarheid per auto wordt goed geacht. Het dichtstbijzijnde treinstation is Leiden Centraal. Vanaf hier gaan bussen naar de locatie. Leiden Centraal biedt directe verbindingen naar onder andere Den Haag Centraal, Utrecht Centraal, Amsterdam Centraal en Lelystad centrum. Via bus 430 richting Katwijk ESA ESTEC is de locatie na 3 haltes en 550 m lopen bereikbaar. De bereikbaarheid per openbaar vervoer wordt redelijk geacht.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

11

De gemeente Oegstgeest heeft een strategische ligging tussen de vliegvelden Schiphol Amsterdam en Rotterdam The Hague Airport welke per auto binnen respectievelijk 30 minuten en 35 minuten te bereiken zijn. Amsterdam Airport Schiphol was in 2020 de vierde luchthaven in Europa in passagiersaantallen en verbond 316 rechtstreekse bestemmingen. Rotterdam The Hague Airport biedt rechtstreekse vluchten naar 50 bestemmingen binnen Europa.1 2.3

Hotellocatie De beoogde hotellocatie is gelegen te Oude Rhijnhofweg 9, 2342 BB Oegstgeest, langs de A44 ten westen van het centrum van Leiden. Beoogde locatie in Oegstgeest Centrum Oegstgeest

Centrum Leiden Van der Valk Oegstgeest

Bron: MyMaps Google

Dit perceel ligt tussen een McDonald’s vestiging en een assemblagehal van Airbus Defence and Space in. Het perceel is gelegen aan het water. Het Leiden Bio Science Park is gelegen op 500 meter afstand.

1 Bron: Website Schiphol Airport, website Rotterdam The Hague Airport

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

12

Beoogde locatie in Oegstgeest

Van der Valk Oegstgeest

Bron: Google Maps

De kavel is kadastraal bekend bij de gemeente Oegstgeest, sectie E, nummer 2898. Dit kavel heeft een omvang van 15.670 m².

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

13

Kavel beoogde locatie

Van der Valk Oegstgeest

Bron: Online Kadaster

Het perceel is momenteel in eigendom van Maatschap de Optimist. Dit bedrijf is actief in de branche handel in eigen onroerend goed. Een bestemmingsplan voor deze kavel is niet bekend.2 2.4

Hotelontwikkeling Volgens de bouwplannen zal het hotel ruim 21.000 m2 BVO (bruto vloeroppervlakte) omvatten. Volgens de huidige planning zal het hotel de deuren medio 2025 openen.3 Hotelconcept Het hotel zal naar verwachting een viersterren superior hotel worden en 183 kamers omvatten, waarvan 9 hotelsuites, met meerdere vergader- en congreszalen, een restaurant met live cooking buffet, bar en skybar.

2 Bron: Website ruimtelijkeplannen.nl 3 Bron: P.A.M. Teunissen Architectenburo B.V.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

14

Tabel 1.

Programma van eisen Van der Valk Oegstgeest

Ruimte Hotelkamers/suites Restaurant Hotelbar Congresruimte Wellness Fitness Meeting Point Skybar Overig (incl. dienstruimten) Parkeergarage Totaal

Oppervlakte (BVO) 10.992 m2 1.130 m2 200 m2 2.160 m2 500 m2 100 m2 250 m2 330 m2 3.160 m2 2.200 m2 21.022 m²

Bron: P.A.M. Teunissen Architectenburo B.V.

Het hotelconcept wordt gekenmerkt door de ruime hotelkamers, met standaardkamers van circa 37 m² en suites van 49 m². De hotelkamers zijn daarmee aanzienlijk groter dan gemiddeld in de bestaande hotelmarkt. In de voormalige Nederlandse Hotel Classificatie, die tot 2015 in gebruik was, was de minimum vereiste oppervlakte voor een viersterrenkamer 22 m², voor een vijfsterrenkamer 26 m² en voor een suite 50 m². In de huidig gehanteerde Europese Hotel Classificatie gelden geen minimumoppervlakten per sterrencategorie meer, maar worden punten toegekend voor verschillende oppervlakten. Het hoogste aantal punten geldt voor hotelkamers van meer dan 30 m². De oppervlakte van standaardkamers van het geplande Van der Valk Hotel ligt hier ver boven. De Europese Hotel Classificatie kent geen minimumoppervlakte voor suites.4 Mogelijke indeling kamerverdieping Van der Valk Hotel Oegstgeest

Bron: P.A.M. Teunissen Architectenburo B.V.

4 Bron: Criteria Europese Hotel Classificatie, 25 mei 2016

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

15

De totale bruto vloeroppervlakte per hotelkamer is 114 m². Gemiddeld wordt voor viersterrenhotels veelal circa 50 m² BVO per hotelkamer aangehouden. De bovengemiddelde omvang hangt niet alleen samen met de ruimte hotelkamers en suites, maar ook met de vele geplande voorzieningen, waaronder congresruimte, skybar en wellness. Bij een typisch Van der Valk Hotel bestaat de primaire bedrijfsactiviteit van oudsher uit het faciliteren van ontmoetingen met eten en drinken, is er veel fysieke ruimte gereserveerd voor restaurants, cafés en zalen en is de gezamenlijke omzet uit de afdelingen voedsel, dranken, zalen en overige vaak groter dan de omzet uit de kamerafdeling. Het boogde hotel sluit hierop aan met - volgens de huidige plannen - circa 800 m² horeca en circa 1.000 m² congresruimte. Bij het hotel worden als aanvullende voorzieningen een wellness, fitness en fietsverhuur gepland. Het hotel wordt naar verwachting hoogwaardig afgewerkt en ingericht. De gebudgetteerde inrichtingskosten bedragen circa € 40.000 per kamer; circa 33% hoger dan de gemiddelde inrichtingskosten voor een viersterrenhotelkamer in Zuid-Holland.5 De verwachte stabiele gemiddelde kamerprijs ligt circa 15% boven het huidige gemiddelde in de Leidse regio.6 Concept impressie Van der Valk Oegstgeest

Bron: PAM Teunissen Architectenburo

Het hotel krijgt beschikking over een eigen parkeerterrein, met naar verwachting ruim voldoende parkeerplaatsen.

5 Bron: Bouwkostenkompas, juli 2021 6 Bron: Valkenhorst Participatie II BV

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

16

Ligging hotel en parkeerterrein

Bron: P.A.M. Teunissen Architectenburo

Positionering en branding: Van der Valk Hotels & Restaurants De Van der Valk hotels positioneren zich als viersterrenhotels zowel geschikt voor de zakelijke als de toeristische markt. Met een oorsprong in 1929 is Van der Valk Hotels & Restaurants (Van der Valk) de oudste Nederlandse hotelketen. Van der Valk neemt de tweede plaats in op de omzetranglijst van grootste horecabedrijven in Nederland. In 2018 was de omzet 703 miljoen euro, minder dan de 896 miljoen euro van nummer 1 (McDonald’s) en beduidend meer dan de 379 miljoen euro van nummer 3 (Landal GreenParks). Als alleen wordt gekeken naar hotelketens neemt Van der Valk de eerste plaats in op de ranglijst. Met 318 miljoen euro is de omzet van de hotelketen met de op één na grootste omzet (Accor) beduidend kleiner dan die van Van der Valk.7 In Nederland is Van der Valk bekend geraakt om de grote mate van standaardisatie, efficiëntie en kostenminimalisatie. Het afgelopen decennium is hard gewerkt aan een upgrade naar een imago dat draait om een uitstekende verhouding van prijs en kwaliteit. Bestaande hotels hebben renovaties ondergaan en zeer hoogwaardige nieuwe hotels zijn aan het portfolio toegevoegd. Het prijsniveau ging omhoog, maar de scherpe prijsstellingen bleven gehandhaafd. De Nederlandse vestigingen van Van der Valk liggen verspreid door het land, met een concentratie in de Randstad8.

Typerend voor Van der Valk Hotels zijn de per auto zeer goed bereikbare en zichtbare snelweglocaties met gratis parkeergelegenheid. Er zijn op dit moment diverse nieuwe hotels in aanbouw. Door de jaren heen is gebleken dat Van der Valk Hotels vaak goed in staat zijn om nieuwe markten aan te boren, op locaties waar de hotelmarkt nog in ontwikkeling is en op locaties waar de hotelmarkt zich al heeft ontwikkeld, soms zelfs op locaties in de buurt van bestaande Van der Valk Hotels. Dit doen ze door onder meer sterk ondernemerschap, het typerende uitgebreide aanbod aan faciliteiten en de typerende uitstekend per auto bereikbare en zichtbare locaties. Ook doen ze dit door gebruik te maken van het grote Van der Valk klantenbestand 7 Bron: Ranglijst Horeca Top 100 2019 – Misset Horeca 8 Bron: Website Van der Valk Hotels & Restaurants Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

17

met loyale gasten die vaak benieuwd zijn naar de nieuwste vestigingen van de keten, ongeacht de locatie. Van der Valk Voorschoten staak Van der Valk Hotel Oegstgeest zal deel uitmaken van de Voorschoten staak. Met 32 hotels en 5.244 hotelkamers is dit de grootste staak van de keten. Twee hotels in de Leidse regio maken deel uit van de Voorschoten staak: Van der Valk Hotel Leiden en Van der Valk Hotel De Gouden Leeuw in Voorschoten. Van der Valk Hotel Leiden is met 83 kamers één van de kleinste hotels in de Voorschoten staak; gemiddeld tellen de hotels 164 kamers. Op de huidige locatie heeft Van der Valk Hotel Leiden echter geen mogelijkheden om uit te breiden. Tabel 2.

Van der Valk Hotels Voorschoten Staak*

Naam Van der Valk Airporthotel Düsseldorf Van der Valk Hotel Utrecht Van Der Valk Hotel Almere Van Der Valk Hotel Zwolle Van der Valk Hotel Houten Utrecht Hotel Duiven bij Arnhem A12 Van der Valk Hotel Dordrecht Van der Valk Hotel Amsterdam Oostzaan Hotel Den Haag Nootdorp Van der Valk Hotel Middelburg Van der Valk hotel Harderwijk Van der Valk Hotel A4 Schiphol Van der Valk Hotel Akersloot / A9 Alkmaar Van der Valk Hotel Hengelo Van der Valk Hotel Vianen Van der Valk Hotel Assen Van der Valk Hotel Heerlen Hotel Van der Valk Maastricht Van Der Valk Hotel Rotterdam Nieuwerkerk Van der Valk Hotel De Gouden Leeuw Van der Valk Hotel Goes Hotel van der Valk Spier Dwingeloo Van der Valk Hotel Emmen Van der Valk Hotel Leiden Hotel Kasteel Bloemendal Van der Valk Hotel Wieringermeer Hotel Kasteel Terworm Van der Valk Hotel Tilburg Van der Valk Hotel Enschede Van der Valk Hotel Apeldoorn Van der Valk Hotel Amsterdam Zuidas Van der Valk Hotel Deventer Totaal 32 hotels Bron: Valkenhorst Voorschoten BV

Gemeente Düsseldorf Utrecht Almere Zwolle Houten Duiven Dordrecht Oostzaan Pijnacker-Nootdorp Middelburg Harderwijk Haarlemmermeer Castricum Hengelo Vianen Assen Heerlen Maastricht Zuidplas Voorschoten Goes Midden-Drenthe Emmen Leiden Vaals Hollands Kroon Heerlen Tilburg Enschede Apeldoorn Amsterdam Deventer

Kamers 194 185 179 178 161 148 146 143 192 117 91 625 205 203 200 189 192 188 147 142 132 110 107 83 77 48 40 148 152 148 234 140 5.244

*Per 2021

Uit de gegevens in de volgende drie tabellen blijkt de vaardigheid bij de Van der Valk Hotels in de Voorschoten staak om, onder meer door scherpe gemiddelde kamerprijzen, structureel bezettingsgraden en opbrengsten per beschikbare kamer te realiseren die boven het marktgemiddelde liggen. Bijvoorbeeld: in de periode 2014-2020 lag de gemiddelde opbrengst per Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

18

beschikbare kamer van de Van der Valk Hotels in de Voorschoten staak9 op 109% van de gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer in de Nederlandse drie-, vier- en vijfsterren hotelmarkt exclusief Amsterdam & Schiphol.10 Tabel 3.

Gemiddelde kernresultaten Van der Valk Hotels Voorschoten staak 2014 73 76 55

Occ in % ARR in € RevPAR in €

2015 77 77 59

2016 77 81 62

2017 78 84 66

2018 80 89 71

2019 82 90 74

2020 56 89 50

Gem. 75 84 62

Bron: Valkenhorst Participatie II B.V. Occ = bezettingsgraad ARR = average room rate = gemiddelde kamerprijs RevPAR = revenue per available room = omzet per beschikbare kamer

Tabel 4.

Gemiddelde kernresultaten Nederlandse drie- vier en vijfsterren hotels** 2014 63 79 50

Occ in % ARR in € RevPAR in €

2015 65 83 54

2016 68 88 60

2017 72 91 66

2018 73 95 69

2019 74 96 71

2020* 37 86 32

Gem. 65 88 57

Bron:Horwath HTL *) voorlopige resultaten ** De gemiddeldes hebben betrekking op de Nederlandse hotelmarkt zonder hotels in de regio Amsterdam & Schiphol voor een goede vergelijkbaarheid met de Voorschoten hotels. Occ = bezettingsgraad ARR = average room rate = gemiddelde kamerprijs RevPAR = revenue per available room = omzet per beschikbare kamer

Tabel 5.

Vergelijking: index resultaten Van der Valk Voorschoten staak t.o.v. nationaal

Occ in % ARR in € RevPAR in €

2014 116 96 110

2015 118 93 109

2016 112 92 103

2017 109 93 100

Bron: Horwath HTL Occ = bezettingsgraad ARR = average room rate = gemiddelde kamerprijs RevPAR = revenue per available room = omzet per beschikbare kamer

2018 110 93 103

2019 109 95 104

2020* 151 104 155

Gem. 115 95 109

*) voorlopige resultaten

De twee bestaande Van der Valk hotels in de Leidse regio behaalden in 2019 bezettingsgraden van circa 80-85%. In 2018 behaalde Van der Valk Hotel Leiden de op één na de hoogste bezettingsgraad van de hotels in de Voorschoten staak.11

9 De gemiddeldes zijn berekend zonder Düsseldorf en Schiphol voor een goede vergelijkbaarheid met de benchmarkcijfers 10 HOSTA, Horwath HTL 11 Bron: Valkenhorst Participatie II BV

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

19

3

Omgevingsanalyse Er is een beeld geschetst van de belangrijkste kenmerken en ontwikkelingen in het ruimtelijk verzorgingsgebied en specifiek de directe omgeving van de hotellocatie. Hierbij is onder andere ingegaan op de infrastructuur en de belangrijkste demografische, economische en toeristische kenmerken van Oegstgeest en de regio. In het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking zijn de huidige en verwachte toekomstige staat van zakelijke en toeristische trekpleisters in het gedefinieerde geografisch onderzoekskader in kaart gebracht.

3.1

Zakelijk klimaat Demografie en werkgelegenheid De COROP Agglomeratie Leiden en Bollenstreek telde op 1 januari 2020 circa 430.358 inwoners, waarvan Oegstgeest verantwoordelijk was voor circa 24.840 inwoners en het naastgelegen Leiden 125.099 inwoners bijdroeg. Van de inwoners van Oegstgeest was circa 52% tussen de 15 en 75 jaar.12 In 2020 telde Oegstgeest 8.720 banen verdeeld over 2.240 vestigingen. Leiden bood in hetzelfde jaar 73.590 banen verdeeld over 12.520 vestigingen. Gemiddeld nam het aantal banen in Oegstgeest de afgelopen vijf jaar met 2,8% per jaar toe. De werkloosheid in Oegstgeest bedraagt 3,2% in 2020. Dit ligt onder het werkloosheidspercentage van de COROP Agglomeratie Leiden en Bollenstreek (3,5%) en het Nederlandse gemiddelde van 3,8%. De COROP Agglomeratie Leiden en Bollenstreek telde 201.120 banen en 41.420 vestigingen in 2020. De grootste sector was de Zorg met 21% van de banen, gevolgd door Handel (18%) en Zakelijke diensten (14%). Een hoog aandeel zakelijke dienstverlening is positief voor hotels, aangezien deze sector naar ervaring relatief veel vraag naar hotelkamers genereert. Leiden neemt bijna 37% van alle banen in de COROP voor haar rekening. De Leidse regio is een kennisregio met een relatief hoogopgeleide beroepsbevolking. Het aandeel hoogopgeleiden is 48% van de beroepsbevolking.

De regio merkt een ‘clustereffect’ op waarin kennissteden kenniswerkers en bedrijven aantrekken, waardoor werk, talent, kapitaal en bedrijvigheid zich concentreert binnen de kennissteden in Nederland. Dit heeft ook een effect op de toegankelijkheid van kennissteden. Door de druk neemt de toegankelijkheid af. Dit wordt weergegeven in overbelaste infrastructuur en enorm oplopende woningprijzen.13 Economische groei Analyse historische bbp-groei (voor COVID-19) De vraagontwikkeling naar hotelkamers heeft zich historisch op een gelijke wijze ontwikkeld als de Nederlandse economie, met meestal een grotere impact op de vraag vanuit de zakelijke markt en een minder groot effect in de toeristische markt. Nationaal en internationaal werden de jaren 2009 tot 2013 gedomineerd door de kredietcrisis en de Eurocrisis. Voor Nederland was dit duidelijk zichtbaar in de afnemende groei of krimp (in 2009, 2012 en 2013). In de volgende tabel is de economische groei in het afgelopen decennium in het COROP-gebied Agglomeratie Leiden en Bollenstreek weergegeven, de provincie Zuid-Holland, en heel Nederland.

12 Bron: CBS Statline 13 Bron: Index071, 2019-2020

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

20

Uit de gegevens blijkt dat er tijdens het afgelopen decennium sprake was van een lagere gemiddelde economische groei in de provincie. Het COROP-gebied laat zelfs een krimp zien. Tabel 6.

Economische groei 2010-2020

Locatie

’10

’11

’12

’13

’14

’15

’16

’17

’18

’19 *

Nederland

1,3

1,6

-1,0

-0,1

1,4

2,0

2,2

2,9

2,4

1,7

-3,7

1,0

0,9

-0,2

0,2

-1,2

0,2

2,6

1,2

1,6

1,5

1,0

-2,3

0,5

-0,2

-0,1

0,0

-0,5

-2,2

-0,8

-1,2

1,1

1,8

1,5

-3,3

-0,4

Provincie Zuid-Holland COROP Aggl. Leiden en Bollenstreek

’20* Gem.

Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek * voorlopige cijfers

Mogelijke impact COVID-19 op de nationale economie Door de uitbraak van COVID-19 raakte de Nederlandse economie in 2020 in een recessie. Volgens de voorlopige cijfers is het bruto binnenlands product (bbp) in 2020 met 3,7% gedaald ten opzichte van 2019. In de provincie Zuid-Holland komt de krimp naar verwachting uit op -3,3%.14 In het tweede kwartaal van 2020 werd de sterkste krimp gemeten, -9,7%.15 Een dergelijke krimp is niet eerder door het CBS gemeten. De daling van het bbp is voor meer dan de helft toe te schrijven aan de sterk gedaalde consumptie door huishoudens. Verder namen ook de investeringen en het handelssaldo sterk af. De krimp in Nederland was wel kleiner dan gemiddeld in de eurozone en in de ons omringende landen zoals Duitsland, het Verenigd Koninkrijk en België.16 De crisis is uitzonderlijk omdat er zowel verminderde productie als vraaguitval is. De beperkingen legden sommige sectoren nagenoeg stil, in andere sectoren werd de productie geraakt doordat werknemers niet inzetbaar waren, of doordat de aanvoer van onderdelen haperde. De vraagkant van de economie werd eveneens geraakt door de contactbeperkingen, maar ook doordat de uitvoer stokte, en doordat huishoudens en bedrijven aankopen en investeringen uitstelden.

Naarmate de crisis langer duurt wordt het waarschijnlijker dat er in binnen- of buitenland ook problemen in de financiële sector ontstaan, via de huizenmarkt of door oninbare leningen. De grootste onzekerheden zijn het verloop van de pandemie, de doorwerking van de contactbeperkingen en de effectiviteit van het beleid in binnen- en buitenland. De duur van de contactbeperkingen die nodig zijn om de verspreiding van het virus in te dammen, is cruciaal voor de economische impact. Daarbij is ook onzeker hoe diep de contactbeperkingen precies ingrijpen op de economie, het op deze manier tot stilstand komen van delen van de economie is niet eerder vertoond. Een andere onzekerheid is of steunmaatregelen succesvol zijn, en of problemen in de financiële sector uitblijven. Deze onzekerheden zijn er ook voor het buitenland, waarbij in het bijzonder de vraag is of ook landen met een slechtere uitgangspositie in staat zijn de economische schok het hoofd te bieden.17 Het CPB heeft in het Centraal Economisch Plan 2021 drie scenario’s gehanteerd. In de basisraming, die ervan uitgaat dat in Nederland en andere Europese landen de vaccinatiegraad geleidelijk oploopt en beperkingen kunnen worden afgeschaald, groet de economie in 2021 naar verwachting met ruim 2% en in 2022 met 3,5%.

De werkloosheid, die mede door de steunmaatregelen tot nu toe laag is gebleven, stijgt tot 5% om in de loop van volgend jaar af te nemen tot 4,5%. 14 Bron: Statline CBS, 22 april 2021 15 Bron: Statline CBS, 26-03-2021 16 Bron: CBS, 14 augustus 2020 17 Bron: CPB, 26-03-2020

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

21

In het pessimistische scenario veroorzaken nieuwe coronavarianten in het najaar opnieuw een uitbraak. In dit scenario is in 2021 opnieuw sprake van krimp (-0,8%) en blijft de groei in 2022 beperkt (+0,8%). In het optimistische scenario zorgen positieve verwachtingen voor een krachtiger herstel na het opheffen van de contactbeperkingen. In dit scenario loopt de economische groei op tot 2,6% in 2021 en 5,1% in 2022. 18 De Index071, de economische monitor van de 071-regio bestaande uit de Leidse regio plus Katwijk, stelt vast dat de 071- regio een kennisregio is. De regio verwacht dat kennis gerelateerd werk sneller op gang komt na een conjuncturele neergang dan lager gekwalificeerd werk. Dit effect wordt enerzijds verwacht aangezien tijdens een crisis het aantal werkende hoogopgeleiden groeit terwijl lager opgeleiden juist hun baan verliezen. Sinds 2010, na de kredietcrisis, is het aantal banen in Leiden flink toegenomen, terwijl dit omliggende gemeenten weinig is veranderd. De regio verwacht beter bestand te zijn tegen conjuncturele neergang dan regio’s met een lager opgeleide beroepsbevolking.

19 Bedrijfsvestigingen en instellingen Behalve bedrijven in de zakelijke dienstverlening, genereren bedrijven met relatief veel banen, bedrijven met een internationaal of nationaal werkveld, ziekenhuizen, universiteiten en accommodaties voor externe bijeenkomsten zoals congrescentra en beurshallen doorgaans relatief veel hotelvraag. De gemeente Oegstgeest telde in 2020 in totaal 2.240 vestigingen bedrijfsvestigingen. Oegstgeest was daarmee verantwoordelijk voor 5% van de 41.420 vestigingen in de COROP Agglomeratie Leiden en Bollenstreek. Volgens het aantal vestigingen is Zakelijke diensten de grootste sector (27%), gevolgd door Handel (16%).20 Met name Avery Dennison is een internationaal bedrijf in Oegstgeest met een groot aantal werknemers. Dit bedrijf ligt binnen een kilometer afstand van de beoogde locatie. Leiden biedt een universiteit en een hogeschool. Binnen de Leidse regio zijn 3 ziekenhuizen en 13 klinieken te vinden. Het Leiden Bio Science Park, gelegen in Leiden en Oegstgeest, richt zich op bedrijven en kennisinstellingen in de biotechnologie-sector. Het park bestaat uit 110 hectare.21 Op het park zijn 153 Life Science & Health organisaties gevestigd en 103 biomedische bedrijven. Grote spelers onder de bedrijven gevestigd op het park zijn HAL Allergy, Astellas, Johnson & Johnson, Pharming Group, Galapagos en SRON (Netherlands Institute for Space Research).

Het belangrijkste congrescentrum binnen Oegstgeest is CORPUS, met 1.025 m² verhuurbare zaalruimte. Hilton Garden Inn biedt 97 m² aan zaalruimte. Landgoed Oud-Poelgeest biedt 13 themazalen in Oegstgeest. In Leiden zijn acht grotere congrescentra, waaronder ECC Leiden en de Stadschouwburg. Tevens heeft Leiden een eigen congresbureau.22 Het aantal banen in de 071-regio (Leidse regio plus Katwijk) was 129.500 in 2019. Opvallend is dat in Leiden en Oegstgeest het aantal banen tussen 2010 en 2019 met 13% is gestegen. In de overige vier gemeenten lag de stijging in het aantal banen rond de 2%. De stijging in het aantal banen in Oegstgeest is grotendeels te danken aan de ontwikkelingen van het science park. De 071-regio bood 18 Bron: CPB – Centraal Economische Plan 2021, 31-03-2021 19 Bron: Index071, 2019-2020 20 Bron: LISA 21 Bron: Website studiekeuze 123, website Independer, website Leiden Bio Science Park 22 Bron: Congresbrochure Leiden Convention Bureau

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

22

85 banen per 100 leden van de beroepsbevolking in 2019. Dit is minder dan Groot-Amsterdam (126) en regio Utrecht (110), maar meer dan Oost Zuid-Holland (80) en Alkmaar e.o (81). Per 1.000 vestigingen telden de Leidse regio 110 starters.23 Kantoren en bedrijventerreinen In totaal telt de Leidse regio 27 bedrijventerreinen in 2019, waarvan 4 in Oegstgeest en 13 in Leiden.24 Onderstaand figuur biedt een overzicht van bedrijventerreinen groter dan 1 hectare in de Leidse regio en Katwijk (Economie 071). Bedrijventerreinen Leidse regio

Bron: Ruimte voor bedrijven in de Economie071-gemeenten, 26 juni 2020

Vanuit de regio Holland Rijnland wordt de kantorenstrategie geactualiseerd. De regio Holland Rijnland beslaat de gemeenten in de Leidse regio, de Duin- en Bollenstreek en de Rijn- en Veenstreek. In deze kantorenstrategie wordt gewerkt aan het terugdringen van leegstand. Hiervoor worden kantoorpanden en -plannen op de plekken zonder vraag uit de markt gehaald. In vergelijking met 2013 is de totale kantorenvoorraad begin 2019 met circa 130.000 m² afgenomen. In de kantorenstrategie blijft wel voldoende ruimte voor specifieke bedrijfskantoren voor bioscience en space. De kantorenmarkt op het Leiden Bio Science Park in Leiden en Oegstgeest en het Space Business Park in Noordwijk zijn buiten beschouwing gelaten aangezien zij een eigen dynamiek kennen. Onderstaande tabel laat de voorraad en leegstand van de kantorenmarkt in de Leidse regio in 2019 zien. Gemiddeld is de leegstand 13% in deze regio. Vooral in Leiderdorp is de leegstand met 26% relatief hoog. 23 Bron: Index071, 2019-2020 24 Bron: Kerncijfers Holland Rijnland

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

23

Tabel 7.

Voorraad en leegstand kantorenmarkt Leidse regio

Leiden Leiderdorp Oegstgeest Voorschoten Zoeterwoude Totaal Leidse regio

Voorraad (m²)* 585.200 79.900 46.000 24.700 64.900 800.700

Leegstand (m²)** 54.500 21.000 4.800 1.500 8.800 90.600

Percentage leegstand 9% 26% 10% 6% 14% 13%

Bron: Kerncijfers kantoren Holland Rijnland

Vanuit Economie 071 signaleren de samenwerkende gemeenten dat ze niet volledig kunnen voorzien in de voor 2030 geprognosticeerde uitbreidingsvraag naar bedrijfsruimte. De gemeenten geven aan dat er tot en met 2030 vraag is naar 26-33 hectare aan bedrijventerrein terwijl de gemeenten tot 10 hectare hebben gepland (exclusief bio science). Ze willen zich er wel voor inzetten om genoeg ruimte voor bedrijventerreinen te realiseren, met name voor bedrijven waarvan de ambities bijdragen aan een sterke economische positie van de regio en tevens duurzaam en robuust zijn. De gemeenten richten zich op zacht aanbod omzetten in harde plancapaciteit in Leiden, Leiderdorp en Zoeterwoude.25 Leiden is European City of Science 2022. Hiervoor worden congressen en academische presentaties georganiseerd in de stad op een manier die zal bijdragen aan het imago van Leiden als kennisstad en 071 als kennisregio. 26 3.2

Toeristisch klimaat Leiden Leiden huisvest zelf geen van de 50 grootste Nederlandse dagattracties27, maar met 13 musea, twee grote theaters, vier muziekpodia en een schouwburg heeft Leiden wel een relatief sterk cultureel aanbod. In 2019 trokken de musea in Leiden 1.120.000 bezoekers. Dit is een stijging van 14% ten opzichte van 2015. In termen van museumbezoek nadert Leiden hiermee de landelijke top 3. In 2020 telde het aantal bezoekers aan musea 677.000. Volgens de top 100 musea van WhichMuseum staan Rijksmuseum Volkenkunde, Hortus Botanicus Leiden, Rijksmuseum van Oudheden en Naturalis Biodiversity Center in de top 50. Het Boerhaave museum is verkozen tot European Museum van 2019. Dit is een prestigieuze museumprijs in Europa; de laatste Nederlandse winner van deze prijs was het Rijksmuseum in 2015. Daarnaast heeft Leiden een rijke historie die tot uiting komt in de vele historische gebouwen en monumenten. Van alle Nederlandse gemeenten had Leiden met 1.241 rijksmonumenten, 1.608 gemeentelijke monumenten en staat daarmee in de top 5 steden met de meeste monumenten in Nederland. Ook heeft Leiden een aantrekkelijke natuurlijke ligging aan de rand van het ‘Groene Hart’ en in de buurt van de kust met veel mogelijkheden om te fietsen en te wandelen.

Van de 50 grootste vrij toegankelijke evenementen in Nederland vindt er één plaats in Leiden; de Lakenfeesten nemen de 48ste plaats in op de desbetreffende ranglijst28. Ook het jaarlijks terugkerende evenement Leidens Ontzet trekt veel bezoekers. Van de 50 grootste entreeheffende evenementen in Nederland vindt er geen plaats in Leiden29.

25 Bron: Ruimte voor bedrijven in de Economie071-gemeenten, 26 juni 2020 26 Bron: Index071, 2019-2020 27 Bron: Top 50 Dagattracties 2019 – NBTC + Respons 28 Bron: Top 50 Ranglijst Vrij Toegankelijke Evenementen - Respons 29 Bron: Top 50 Ranglijst Vrij Toegankelijke Evenementen - Respons

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

24

Leiden Marketing werd in 2019 verkozen tot beste citymarketingorganisatie van het land. Meerdere grote campagnes werden met succes ingezet. De regiomarketing is gericht op het aantrekken van toerisme, maar ook het aantrekken van bewoners, bedrijven, kenniswerkers en zakelijke bezoekers.30 Oegstgeest31 Het aanbod aan dagattracties, culturele instellingen, monumenten en evenementen in Oegstgeest is beperkt. De grootste dagattractie in Oegstgeest is Corpus. CORPUS is een belevingscentrum gericht op publieksvoorlichting over het menselijke lichaam en daaraan gerelateerde gezondheidsvraagstukken, die zowel nationaal als internationaal aandacht vragen. CORPUS trekt jaarlijks circa 230.0000 bezoekers. Van de 100 grootste vrij toegankelijke en entreeheffende evenementen in Nederland vindt er geen plaats in Oegstgeest32, maar er vinden wel kleinschalige evenementen plaats. Net als Leiden heeft Oegstgeest een aantrekkelijke natuurlijke ligging aan de rand van het ‘Groene Hart’ en in de buurt van de kust met veel mogelijkheden om te fietsen en te wandelen. In de gemeente Oegstgeest zelf zijn vooral de Klinkenbergerplas van circa 60 hectare en Landgoed Oud-Poelgeest van circa 10 hectare geschikt voor buitenrecreatie. De Klinkenbergerplas is ontstaan door zandwinning en in de jaren tachtig is het gebied eromheen recreatief ingericht met wandelpaden, speelweiden en ligweiden.

Landgoed Oud-Poelgeest is een groot wandelpark met vijf monumenten: kasteel, koetshuis, kapel, boswachtershuis en poort. Leidse regio In de overige regio zijn een aantal attracties te vinden, waaronder de Zilverroute LeidenVoorschoten en natuurgebieden.

3.3

Relevante ontwikkelingen Binnen de Leidse regio is gekeken naar de ontwikkelingen op zowel zakelijk als toeristisch gebied. De ontwikkelingen die, buiten autonome groeifactoren, naar verwachting de meeste invloed zullen hebben op vraag naar hotelkamers zijn omschreven in onderstaande tabel. Tabel 8.

Relevante ontwikkelingen in de regio

Ontwikkeling plus omschrijving33 Leiden Bio Science Park Tot 2025 komen er steeds meer bedrijfsgebouwen, woningen en voorzieningen bij. Hierbij wordt gewerkt aan de bereikbaarheid via de ‘Hartlijn’, een fiets- en voetpad dat alle centrale plekken van LBSP met elkaar verbindt. Ook is er veel aandacht voor biodiversiteit en klimaatadaptatie. Het gebied rond het Universitair Sportcentrum wordt ontwikkeld tot het nieuwe entreegebied van LBSP. Hier komen 1100 huurwoningen, winkels en horeca. Stationsgebied Leiden Binnen het stationsgebied worden meerdere woningen gebouwd. Ook komen er kantoren, winkels, parkeergarage en fietsenkelder. De bouw van de verschillende projecten begint uiterlijk 2022. Bron: Horwath HTL, Gemeente Leiden

30 Bron: Index071, 2019-2020 31 Bron tenzij anders vermeld: Website Gemeente Oegstgeest 32 Bron: Top 50 Ranglijst Vrij Toegankelijke Evenementen - Respons 33 Bron: Website gemeente Leiden

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

25

4

Aanbodanalyse Het aanbod in Oegstgeest en de Leidse regio op het gebied van de hotels is geïnventariseerd. Hierbij is niet alleen het huidige aanbod beschreven, maar tevens het verwachte toekomstige aanbod. Ook is een overzicht gegeven van de mogelijke concurrenten van het toekomstige hotel, op basis van de locatie en het concept.

4.1

Historisch aanbod De volgende tabel toont de historische ontwikkeling van de nationale en regionale logiesmarkten. Het betreft geclassificeerde hotels en ongeclassificeerde logiesaccommodaties zoals hostels en pensions. In de periode 2012-2021 is het logiesaanbod landelijk en nationaal elk jaar gestegen. Op landelijk niveau is het aantal kamers beduidend sterker toegenomen dan het aantal logiesaccommodaties. Dit wijst op schaalvergroting, waarbij kleine logiesaccommodaties zijn gesloten en grotere logiesaccommodaties aan de markt zijn toegevoegd. De provincie Zuid-Holland beleefde gedurende deze periode een sterkere groei van het aantal accommodaties dan de nationale markt. Binnen de regio Aggl. Leiden en Bollenstreek was sprake van een vergelijkbare groei het aantal hotels als het nationale niveau, maar een zeer beperkte groei in aantal kamers. De gemiddelde jaarlijkse groei laat zelfs een daling zien. Gemiddeld zijn er in Nederland 36 kamers per accommodatie. In de provincies Zuid-Holland zijn de accommodaties gemiddeld beduidend groter met 47 kamers per accommodatie. In de COROP-regio worden er per accommodatie zelfs 38 kamers geteld, vergelijkbaar met de nationale markt. Tabel 9.

Ontwikkeling logiesaanbod Nederland, Provincie en Agglomeratie, 2012-2020 Nederland

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Groei 2010-2020 Gem. jaarlijkse groei

Aantal accomm. 3.505 3.510 3.561 3.525 3.585 3.636 3.760 3.806 3.816 4.048 15% 1,1%

Aantal kamers 110.905 113.813 117.917 118.121 121.021 124.049 131.903 138.546 142.322 147.031 33% 3,2%

Provincie Zuid-Holland Aantal accomm. 391 387 399 389 394 397 406 401 417 468 20% 0,8%

Aantal kamers 17.023 17.396 18.553 18.155 18.557 18.655 19.753 19.348 20.411 22.251 31% 2,4%

Agglomeratie Leiden en Bollenstreek Aantal Aantal accomm. kamers 91 3.906 91 4.085 91 4.069 86 3.884 84 3.900 88 3.914 87 3.932 89 3.692 93 3.780 104 3.988 14% 2% 0,3% -0,4%

Bron: CBS Statline per januari, bewerkt door Horwath HTL

De volgende tabel toont de ontwikkeling in accommodaties en kamers in de gemeenten Leiden, Oegstgeest en de overige gemeenten binnen de Leidse regio. De gemeente Leiden was de grootste aanjager van de groei in de regio, met een totale toename van 24% in het aantal hotels en 3% in het aantal kamers tussen 2014 en 2020. Het aanbod in de gemeente Oegstgeest was ondanks kleine schommelingen per saldo stabiel. De overige gemeenten tonen een daling van 25% in het aantal hotels en in het aantal kamers. Dit is veroorzaakt door de sluiting van Ibis Leiderdorp, eind 2014. Sindsdien is het aanbod in de overige gemeenten stabiel. Over de gehele Leidse regio is het kameraanbod tussen 2014 en 2020 met 3% gedaald.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

26

Tabel 10.

Ontwikkeling logiesaanbod Leidse regio, 2014-2019 Leiden

Leiderdorp, Voorschoten, Totaal Leidse regio Zoeterwoude Aantal Aantal Aantal Aantal Aantal kamers accomm. kamers accomm. kamers 287 4 274 25 1.442

Oegstgeest

2014

Aantal accomm. 17

Aantal Aantal kamers accomm. 881 4

2015

19

889

3

278

3

206

25

1.373

2016

21

911

5

289

3

206

29

1.406

2017

22

933

5

289

3

206

30

1.428

2018

22

929

4

286

3

206

29

1.421

2019

21

906

4

286

3

206

28

1.398

2020 Groei 20142020 Gem. jaarlijkse groei

21

906

4

286

3

206

28

1.398

24%

3%

0%

0%

-25%

-25%

12%

-3%

3,6%

0,5%

0,0%

-0,1%

-4,7%

-4,6%

1,9%

-0,5%

Bron: HorecaDNA database, bewerkt door Horwath HTL

4.2

Spreiding hotelaanbod Leidse regio Het totale huidige hotelaanbod per gemeente in de Leidse regio is weergegeven in de onderstaande tabel. Leiden domineert de regionale markt, met 65% van het kameraanbod. Na Leiden is Oegstgeest de gemeente met het grootste aandeel in hotelkamers (20%), gevolgd door Voorschoten (10%). Voorschoten kent 1 hotel met 142 kamers. Hotels binnen de gemeente Oegstgeest bieden gemiddeld de meeste kamers (71), gevolgd door Leiden (43). Tabel 11.

Hotelaanbod in de Leidse regio per gemeente (2020) Hotels

Leiden Leiderdorp Oegstgeest Voorschoten Zoeterwoude Totaal

Kamers

21 2 4 1 0 28

906 64 286 142 0 1.398

Kamers Per hotel 43 32 71 142 0 50

Marktaandeel kamers 65% 5% 20% 10% 0% 100%

Bron: HorecaDNA database, bewerkt door Horwath HTL

4.3

Segmentatie hotelaanbod Sinds 1969 werden Nederlandse hotels in één tot en met vijf sterren ingedeeld. Echter, de afgelopen jaren sloten de normen van de Nederlandse Hotel Classificatie niet meer goed aan op de eigenschappen van de moderne Nederlandse hotelmarkt. Daarom is per 1 januari 2015 de verplichte deelname aan de verouderde Nederlandse Hotel Classificatie afgeschaft en wordt vanaf 1 januari 2016 de Nederlandse Hotel Classificatie opgevolgd door de Europese Hotel classificatie met deelname op vrijwillige basis. De huidige classificatie is dus deels nog gebaseerd op de oude Nederlandse Hotel Classificatie en voor die hotels die de classificatieprocedure reeds hebben afgerond deels op de vrijwillige deelname aan de Europese Hotel Classificatie. Dat leidt tot grote aandelen in ongeclassificeerde hotels.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Oegstgeest

27

De volgende tabellen geven achtereenvolgens de samenstelling van het logiesaanbod in 2019 weer van Nederland, Zuid-Holland. In Nederland is nog maar 30% van de hotels en 54% van de hotelkamers geclassificeerd. Binnen de geclassificeerde hotels heeft het viersterrensegment het grootste aandeel (61%), gevolgd door het driesterrensegment (29%). Tabel 12.

Segmentatie hotelaanbod Nederland, 2019

5 sterren 4 sterren 3 sterren 2 sterren 1 ster Subtotaal Ongeclassificeerd Totaal

Hotels

Kamers

Kamers /Hotel

29 441 531 77 9 1.087 2.578 3.665

4.111 46.135 22.183 2.705 275 75.409 63.080 138.489

142 105 42 35 31 69 24 38

Marktaandeel kamers 3% 33% 16% 2% 0% 54% 46% 100%

Marktaandeel geclass. kamers 5% 61% 29% 4% 0% 100%

Bron: HorecaDNA, bewerkt door Horwath HTL

In de provincie Zuid-Holland is de segmentatie vergelijkbaar, met 59% geclassificeerde hotels en 41% ongeclassificeerde hotelkamers. Ook hier is het viersterrensegment het grootst, met 36% van het geclassificeerde kameraanbod. Tabel 13.

Segmentatie hotelaanbod Zuid-Holland, 2019

5 sterren 4 sterren 3 sterren 2 sterren 1 ster Subtotaal Ongeclassificeerd Totaal

Hotels

Kamers

Kamers /Hotel

6 63 61 12 0 142 267 409

1.127 7.549 3.179 523 0 12.378 8.702 21.080

188 120 52 44 0 87 33 52

Marktaandeel kamers 5% 36% 15% 2% 0% 59% 41% 100%

Marktaandeel geclass. kamers 1% 51% 35% 14% 0% 100%

Bron: HorecaDNA, bewerkt door Horwath HTL

4.4

Huidig hotelaanbod Oegstgeest Onderstaande tabel geeft het overzicht van het relevante hotelaanbod in de gemeente Oegstgeest. Dit zijn de formeel geclassificeerde hotels, en de grotere ongeclassificeerde hotels die op een vergelijkbaar niveau gepositioneerd zijn. De tabel toont het actuele aanbod per oktober 2020; het totaal aantal hotels en het totaal aantal kamers wijkt hierdoor af van eerdere tabellen. Tabel 14. Nr. 1 2 3 4