Bijlage 1 bij RV d.d. 1 juni 2021 Vaststelling bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) Z-17-104210 Oegstgeest

Aanpassing: Artikel 8 Waarde-Archeologie 1 wordt aangepast, zodat deze beter aansluit bij de regels in de Omgevingsverordening. De titel van het artikel wordt gewijzigd in Artikel 8 Waarde-Archeologie 4 om verwarring met artikelen uit andere bestemmingsplannen te voorkomen. Paragraaf 5.9 Archeologie en cultuurhistorie wordt gewijzigd, zodat de relatie met de Omgevingsverordening van de provincie Zuid-Holland beter wordt toegelicht. Indiener zienswijze 4: Vereniging Nieuw-Rhijngeest en Landskroon 4.1

Algemeen

Samenvatting: Indiener constateert dat in het plangebied een hoog aantal woningen is gepland op relatief klein oppervlak. In de huidige tijden van krapte op de woningmarkt begrijpt indiener dat bepaalde keuzes gemaakt worden. Indiener maakt zich echter zorgen om het effect van deze bouwdichtheid op de directe omgeving en risico’s op het gebied van groen, verkeersafwikkeling, verkeersveiligheid, parkeergemak en leefbaarheid. Deze aspecten komen verder in de zienswijze uitgebreider aan bod. Indiener geeft aan graag te helpen in het proces om de uitgesproken kwaliteitsambities te realiseren en zou graag uitgenodigd worden voor toekomstige participatietrajecten en dergelijke. Reactie: Het bestemmingsplan is gebaseerd op de op 9 juli 2020 door de gemeenteraad vastgestelde Nota van Uitgangspunten voor Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen). Hierin zijn de uitgangspunten voor het bestemmingsplan vastgelegd. In het bestemmingsplan is uitgebreid toegelicht hoe de ontwikkeling zich verhoudt tot de omgeving en is verslag gedaan van het onderzoek naar de effecten van de ontwikkeling op de omgevingsaspecten. Hieruit volgt dat er sprake is van een goed ruimtelijke ordening en de omgevingsaspecten geen belemmering vormen voor de ontwikkeling. Op de specifieke aspecten, zoals verkeer, parkeren, groen, horeca en bouwhoogte wordt hieronder nader ingegaan.

De gemeente maakt in het vervolggesprek graag gebruik van het aanbod van de indiener om mee te denken over de verdere uitwerking van de plannen.

17

Conclusie: Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. 4.2

Verkeersafwikkeling

Samenvatting: Volgens indiener geeft het bestemmingsplan onvoldoende inzicht in de te verwachten verkeersafwikkeling van en naar de wijk en binnen de wijk en verzoekt de gevolgen voor hoeveelheid verkeer, knelpunten en verkeersveiligheid beter in kaart te brengen. Het is op basis van de stukken moeilijk in te schatten wat het effect van de Rijnlandroute en uitbreiding N206 is op de verkeersstromen door de bestaande wijk Rhijngeest Zuid en het nieuwe deel Nieuw-Rhijngeest Zuid. Indiener vreest voor een verkeerstoename in de bestaande wijk. Als er in Nieuw-Rhijngeest Zuid geen voorzieningen zoals supermarkt, basisschool en kinderopvang komen leidt dit volgens indiener tot een aanzienlijke druk op de dagelijkse verkeersstromen tussen noord en zuid. De verkeerssituatie in de huidige wijk is voor veel inwoners al een zorgpunt, vanwege het grote aantal kwetsbare verkeersdeelnemers (30% van de wijk jonger dan 15 jaar). Indiener vreest dat de parkeerdruk op het Rustenburgerpad, de afwikkeling bij de entree Noord (Rhijnhofweg - Oude Rijnsburgerweg – Rustenburgerpad en de verkeersintensiteit langs de huidige busroute (die helaas geen fietspaden heeft) verder onder druk komen te staan. Indiener vraagt de gemeente via een integrale verkeerstudie uit te voeren voor de gehele wijk en ervoor te zorgen dat er voldoende voorzieningen worden getroffen om risico’s te mitigeren.

Zoals bijvoorbeeld snelheidsremmende streetprint, fietspaden volgens de CROW-normen, wegversmallingen en voldoende veilige oversteekplaatsen. Reactie: Ten behoeve van het bestemmingsplan is er een verkeersstudie verricht door 4Cast, blijkt dat het verkeer over de omliggende wegen, zoals de Oude Rijnsburgerweg en de Rhijnhofweg goed af te wikkelen is. Het verkeer verdeelt zich en zal deels richting de Rijnzichtweg / A44 in het noorden rijden en deels naar de N206 / A44 in het zuiden. In het verkeersmodel was al rekening gehouden met de Rijnlandroute en de wijzigingen van de N206. Op de route in noordelijke richting (Rhijnhofweg en Oude Rijnsburgerweg) zal het verkeer met circa 380 mvt per etmaal toenemen. Deze toename leidt niet tot knelpunten op de bestaande wegen. In het plangebied zullen enige voorzieningen gerealiseerd worden. Zo is het bijvoorbeeld mogelijk om maatschappelijke voorzieningen, zoals kinderopvang en gezondheidsvoorzieningen te realiseren en is er ruimte voor dienstverlening en detailhandel voor dagelijkse voorzieningen. Voor scholen en de supermarkt zal Nieuw-Rhijngeest Zuid gebruik maken van de voorzieningen elders in Oegstgeest of Leiden. Met deze verkeersbewegingen is rekening gehouden bij het bepalen van de verkeersgeneratie in het verkeersonderzoek.

Voor voorliggend bestemmingsplan is het van belang de effecten als gevolg van het bestemmingsplan in beeld te brengen. Dit is gedaan middels de verkeersstudie. De vraag over de integrale verkeersstudie en eventuele verkeersmaatregelen in de bestaande wijk staan los van het bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen). Wij hebben de geuite zorg over de verkeersveiligheid onder de aandacht van de afdeling verkeer gebracht. De verkeersmaatregelen in Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) betreffen uitvoeringsmaatregelen die los staan van het bestemmingsplan. Uiteraard zal zorgvuldig gekeken worden naar de benodigde verkeersmaatregelen en zal aangesloten worden bij de gebruikelijke normen voor de aanleg van wegen en fietspaden en dergelijke. Conclusie: Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.

18

4.3 Parkeren Samenvatting: Indiener geeft aan dat het bestemmingsplan verwijst naar de Parkeernota / het paraplubestemmingsplan parkeren dat nog ter inzage moet komen te liggen en waarop eerder al veel amendementen en moties door de Raad zijn ingediend. Daarom is de zienswijze nog onder voorbehoud van het uiteindelijke parkeerbestemmingsplan. Volgens indiener gaat het bestemmingsplan uit van een beperkter aantal parkeerplaatsen per woning in Nieuw-Rhijngeest Zuid. Indiener vraagt om de aannames die zijn gemaakt concreet te toetsen en te onderbouwen om het risico op toekomstige parkeerkrapte te voorkomen. Concreet gaat het bijvoorbeeld om het verifiëren of de kortingen op parkeernormen, zoals goed openbaar vervoer, in praktijk gerealiseerd kunnen worden. Volgens indiener geeft het bestemmingsplan aan dat bovenstaand risico deels wordt ondervangen door mogelijk (betaald) gebruik van parkeervoorzieningen op het bedrijventerrein. Indiener zou graag willen dat dergelijk gebruik vrij is van restricties voor de bewoners (zoals maximale duur, contingent parkeerrechten en aanmeldplicht). Daarnaast geeft indiener aan dat aanpassingen nodig zijn om overloop van parkeren naar de Rhijnhofweg en rond park Landskroon te voorkomen. Tot slot geeft indiener aan het niet wenselijk te vinden dat de parkeervoorzieningen, zoals toegestaan in de planregels concurreren met het groen binnen het plan.

Parkeervoorzieningen die op het maaiveld worden voorzien moeten volgens indiener binnen het maximale bebouwingspercentage vallen. Reactie: De parkeernormen die zijn gehanteerd in het bestemmingsplan (volgens Bijlage 5 Parkeeroplossing NRZ) voldoen aan de Parkeernota 2021 van de gemeente Oegstgeest. In aanvulling daarop is voor dit plangebied specifiek, dat gelegen is in het Leiden Bioscience Park (LBSP) de parkeereis met maximaal 10 procent verlaagd, want: a. Er komt een vorm van parkeerregulering en deels parkeren in een centrale parkeergarage, wat autobezit en –gebruik ontmoedigt; b. Het gebied krijgt goed openbaar vervoer door de nabijheid van Leiden centraal, de HOVhalte en hoogfrequente lijnbussen. De Parkeernota 2021 ligt vanaf 13 mei 2021 ter inzage. Op basis hiervan wordt een nieuw Parapluplan parkeren opgesteld. Dit Parapluplan zal naar verwachting in het najaar worden vastgesteld. De parkeernormen in de Parkeernota komen overigens overeen met de kentallen van het CROW, met enkele specifieke normen voor Oegstgeest. De huidige Parkeernota 2004 van de gemeente Oegstgeest is ook gebaseerd op de CROWkentallen, maar nog zonder de specifieke normen voor Oegstgeest.

Aangezien gebleken is dat de Parkeernota 2021 vermoedelijk niet voor de vaststelling van het bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) zal worden vastgesteld, worden de regels aangepast, waarbij in artikel 6.2, 7.2 en artikel 14.1 verwezen wordt naar de Parkeernota 2004, met dien verstande dat in afwijking daarvan de volgende normen gelden: • De parkeernorm is het gemiddelde van de bandbreedte volgens richtlijnen CROW, bij stedelijkheidstype sterk stedelijk; • Voor sociale woningen en goedkope en middeldure appartementen verlagen we de norm met 0,3 ten opzichte van de CROW-richtlijnen, omdat blijkt dat de betreffende normen anders onnodig hoog zijn; • De aanwezigheidspercentages van de meest recente CROW-richtlijnen zijn van toepassing; • Als in/bij een appartementencomplex goede fietsparkeervoorzieningen worden gerealiseerd, dan mag de autoparkeernorm met 10% worden verlaagd. • De parkeereis voor LBSP wordt met maximaal 10 procent verlaagd, want: a. Er komt een vorm van parkeerregulering en deels parkeren in een centrale parkeergarage, wat autobezit en –gebruik ontmoedigt; b. Het gebied krijgt goed openbaar vervoer door de nabijheid van Leiden centraal, de HOVhalte en hoogfrequente lijnbussen. De beoogde jachthaven betreft een sloepenhaven waar alleen bewoners uit het plangebied een ligplaats kunnen krijgen.

Dit betekent dat er een verlaagde parkeernorm van toepassing kan zijn. Bewoners zouden bezoekers kunnen uitnodigen om met de sloep te varen, echter zal dit deels

19

binnen het bezoekersdeel van de woningen vallen. Om die reden is het CROW kencijfer voor jachthavens verlaagd met 0,3 (bezoekersdeel van de woningen). De gemiddelde loopafstand van de woningen in de nieuwe woonwijk tot de eerste parkeergelegenheid in de wijk ten noorden van het park betreft minstens 200 meter. De acceptabele maximale loopafstand voor wonen betreft conform de gemeentelijke parkeernorm 100150 meter, afhankelijk van de parkeerdruk. Voor bezoekers loopt dit op tot 250 meter. Alle te realiseren woningen in dit bestemmingsplan voldoen aan de gestelde parkeernorm, waarbij een deel van deze parkeerbehoefte centraal wordt opgelost. In dit parkeerconcept gaan bezoekers van de woningen niet betalen voor het parkeren, maar maken ze gebruik van de parkeerrechten van de bewoners. In het parkeerconcept kunnen bewoners en bezoekers eenvoudig in de centrale parkeervoorziening terecht, bewoners hebben het recht om hier te parkeren met hun tweede auto. Voor bezoekers is het door de zeker beschikbare plaatsen aantrekkelijker om in deze parkeervoorziening te parkeren. Uitwijken naar de woonwijk ten noorden van het park is nadeliger omdat daar de parkeerdruk dusdanig is dat men daar kans loopt (op grotere afstand) te moeten zoeken naar een vrije parkeerplaats.

Met de regels voor parkeren is aangesloten bij hetgeen is vastgelegd in de Nota van Uitgangspunten voor Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen). Hierin is bepaald dat er verschillende oplossingen voor parkeren mogelijk zijn. Het parkeren en de bergingen van de woningen dienen zoveel mogelijk uit het zicht te worden opgelost in het belang van het gewenste groene karakter van de wijk. Om dit te bereiken zien wij zeven mogelijkheden: 1. Op het eigen perceel, in een ondergrondse garage. 2. Op het eigen perceel, in een half verdiepte garage in een gesloten bouwblok. 3. Op het eigen perceel, op het maaiveld, ingesloten door een bouwblok. 4. Op het eigen perceel, in een garage op maaiveld, rondom ingepakt met eengezinswoningen met ontsluiting op maaiveld en de buitenruimte op het dak van de garage. 5. Op eigen perceel, landschappelijk ingepast. 6. Op het eigen erf bij grondgebonden eengezinswoningen. 7. In de collectieve parkeergarage op het bedrijventerrein (dit geldt voor de 2 e auto en bezoekersparkeren). Uit eerder uitgevoerde haalbaarheidsstudies is gebleken dat het niet wenselijk en haalbaar is om alle parkeervoorzieningen onder de bebouwing te realiseren. Het oplossen van al het parkeren binnen het bouwvolumen leidt tot sociaal onwenselijke gesloten (parkeer)bouwlagen.

Daarom is het ook mogelijk om parkeerplaatsen op maaiveld te realiseren mits landschappelijk ingepast of afgesloten door een bouwblok. Uiteraard zal bij de verdere uitwerking geprobeerd worden om zoveel mogelijk parkeerplaatsen onder de bebouwing te realiseren en zoveel mogelijk groen te realiseren. Om het gebied direct ten zuiden van het Park Landskroon zo groen mogelijk te houden is onder artikel 7.2 p een regel opgenomen die er voor zorgt dat de gronden die niet bebouwd worden voor 50% groen ingericht worden. Conclusie: Deze zienswijze geeft aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. De verwijzing naar de Parkeernota in artikel 6.2, 7.2 en 14.1 wordt aangepast. Tevens wordt de toelichting over parkeren aangepast. 4.4 Groen en natuur Samenvatting: Het plan biedt volgens indiener onvoldoende inzicht in de wijze waarop met de ontwikkeling van Nieuw-Rhijngeest Zuid aangesloten wordt bij de groene en duurzame ambities van Oegstgeest aan de Rijn. Indiener zou graag het volgende opgenomen zien in de plannen: • Alle nieuwe watergangen (inclusief de Binnenrijn en oevers van het water grenzend aan Park Landskroon) krijgen ecologische oevers met een groene zone, zoals voorgesteld in de uitwerkingsregels van het vigerende bestemmingsplan en het stedenbouwkundig plan NieuwRhijngeest Zuid van 2008. Dit om biodiversiteit en groen aanzien van het nieuwe wijkgedeelte te realiseren.

• Alle nieuwe straten worden voorzien van een bomenrij aan beide zijden van de straat met een variatie aan boomsoorten.

20

•

Het formuleren van minimale groen-eisen qua oppervlakte en kwaliteit. De kans op verstening en daardoor problemen met de waterafvoer lijken groot met de verdichting zoals voorgesteld.

Ook is volgens indiener de relatie van de nieuwe wijk in relatie tot het park Landskroon op het gebied van ecologie en groen niet toegelicht. Indiener verwacht dat de druk op het park zal toenemen met de nieuwe bebouwing. Mede omdat het park nu ook wordt gebruikt voor evenementen. Het evenementenbeleid moet volgens indiener integraal mee te wegen bij de vaststelling van het bestemmingsplan. Reactie: De inrichting van het groen en de oevers van de watergangen is een uitwerkingsaspect en maakt geen onderdeel uit van het bestemmingsplan. Overigens is het (zoals ook is aangegeven in het Beeldkwaliteitsplan) de bedoeling om de watergangen grenzend aan het Park Landskroon groen en natuurvriendelijk in te richten. Langs de Binnenrijn zal dit niet overal mogelijk zijn omdat deze oevers deels openbaar en deels privé zijn. De openbare oevers worden groen en natuurvriendelijk ingericht. De hoofd ontsluitingswegen liggen buiten het plangebied. De vormgeving van de interne gebiedsontsluitingen is onderdeel van de nadere uitwerkingen van de gebieden. In het plan is in het noordelijk gedeelte een gebied met lagere dichtheid en meer groen voorzien, in aansluiting op het Park Landskroon. Ook is in het plangebied zelf voorzien in groene openbare ruimte. Dit geldt met name voor het gebied direct ten zuiden van Park Landskroon. 50% van dit gebied moet groen ingericht worden.

Daarnaast zal er ook openbare ruimte van minimaal 500m2 gerealiseerd worden ten noorden van de sloepenhaven en wordt een gedeelte van de oevers langs de Binnenrijn en haven groen ingericht. Wij verwachten daarom niet dat er problemen ontstaan in het Park Landskroon. Het evenementenbeleid voor het Park Landskroon staat los van de ontwikkeling in Nieuw-Rhijngeest Zuid. Conclusie: Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. 4.5 Planonzekerheid Samenvatting: Indiener geeft aan dat het bestemmingsplan grotendeels voorziet in een uit te werken bestemming. Deze bestemming vervangt de nog uit te werken bestemmingen in het vigerend bestemmingsplan. Daardoor blijft er volgens indiener nog jaren onzekerheid over de mogelijke ruimtelijke ontwikkelingen binnen het plangebied. Daarnaast worden er volgens indiener uitwerkingsregels uit het vigerende plan geschrapt, die ter bescherming van de rechtszekerheid van de omwonenden dienen, zoals waarborgen voor groen en water en een lagere bouwhoogte binnen de bestemming landgoed. Indiener zou graag zien dat er een uitgewerkte bestemming wordt gegeven aan het merendeel van het plangebied met oog voor de uitwerkingsregels uit het vigerende bestemmingsplan.

Zodat de rechtszekerheid voor de huidige omwonenden wordt behouden en er zekerheid komt over de toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen in het plangebied als geheel. Reactie: Zoals eerder aangegeven is het bestemmingsplan voor Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) gebaseerd op de op 9 juli 2020 door de gemeenteraad vastgestelde Nota van Uitgangspunten voor NieuwRhijngeest Zuid (wonen). Deze nota geeft de uitgangspunten voor het nieuwe bestemmingsplan. Omdat de plannen voor Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) niet mogelijk zijn op basis van de vigerende bestemmingsplannen en de hierin opgenomen uitwerkingsregels is een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Aangezien er nog geen uitgewerkt stedenbouwkundig plan ligt, heeft de gemeente ervoor gekozen om voor het overgrote deel van het plangebied niet te werken met een directe bouwtitel, maar een met uit te werken bestemming. Hiermee heeft de gemeente meer sturing op de latere invulling van het plangebied. De hoofdstructuren (wegen, water en groen) hebben wel een directe bestemming gekregen. De uit te werken bestemming bevat regels waaraan het uitwerkingsplan moet voldoen. Hierin zijn onder andere bouwvlakken, bouwhoogte, bebouwingspercentages en functies vastgelegd. Daardoor is ons inziens de rechtszekerheid van de omwonenden in voldoende mate geborgd.

21

Conclusie: Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. 4.6 Horeca Samenvatting: Indiener geeft aan dat de mogelijkheid voor horeca naar verwachting voldoet aan de behoefte in het nieuwe wijkgedeelte. Maar geeft aan dat de horeca wel dienend moet zijn aan de bewoners en geen aanzuigende werking moet hebben voor horeca gebruikers van buiten de wijk. Daarvoor geeft indiener aan dat het gewenst is de horecagelegenheden en het terras kleinschalig zijn. Reactie: In het bestemmingsplan is uitsluitend lichte horeca mogelijk gemaakt rond de sloepenhaven tot een maximum van 1.500m2. Het bestemmingsplan kan niet sturen op bezoekers van de horeca. Maar gezien de locatie is het te verwachten dat de horeca met name gericht is op de omwonenden, bedrijven, gebruikers van de sloepenhaven en studenten die in het gebied komen wonen. Wij zien nu geen aanleiding de oppervlakte per vestiging nader te beperken. Conclusie: Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. 4.7 Visuele aansluiting hoogbouw Samenvatting: Voor een goede aansluiting tussen Nieuw-Rhijngeest Noord en Zuid vindt indiener dat de bouwhoogtes in Zuid beter zouden moeten aansluiten op de bouwhoogte aan de Rhijnhofweg en de bebouwing rond Park Landskroon.

De hoogtes van de bestaande bebouwing is 10-12 meter en de beleving van ruimte in het park en langs de Rhijnhofweg verbetert wanneer de nieuwe bebouwing in Nieuw-Rhijngeest niet afwijkt van die 10-12 meter. Reactie: De bebouwing in Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) komt op ruime afstand van de bestaande bebouwing langs de Rhijnhofweg en Park Landskroon. Tussen de Rhijnhofweg en de nieuwe bebouwing wordt de Binnenrijn aangelegd. En de bebouwing bij Park Landskroon wordt van de nieuwbouw gescheiden door het park. In het stedenbouwkundig plan is met de bouwhoogte juist rekening gehouden met de omliggende bebouwing. Zo is aan de westzijde als overgang naar de bestaande woningen een zone opgenomen met een maximale bouwhoogte van 16 meter. Ten zuiden van het park is bebouwing van maximaal 20 meter toegestaan. Deze bebouwing vormt hierdoor een geleidelijke overgang naar de bedrijfsbebouwing die maximaal 45 meter hoog kan worden. Dit deel van Oegstgeest vormt een schakel met het Leiden Bio-Science-Park bedrijventerrein , daardoor is een meer stedelijke invulling hier passend. Conclusie: Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Indiener zienswijze 5: 5.1

Eerdere bouwplannen

Samenvatting: Indiener geeft aan dat in eerdere nota’s en beeldkwaliteitsplannen altijd is gesproken over een bouwstijl die aan zou sluiten bij het groene Oegstgeest. Open structuur, groene corridors, eilanden en slechts één hoogte accent. Ondertussen zijn we gegaan van 400 naar 800 woningen en meerdere hoogteaccenten naar zelfs 40 meter. Dit is volgens indiener in tegenspraak met eerdere collegeuitspraken waar de maximale hoogte zou worden teruggebracht naar 22 meter en Corpus het hoogste punt zou blijven in het plangebied. Daarnaast moeten ook nog de ontwerpuitwerkingsplannen voor Oegstgeest aan de Rijn, Rhijnhofweg zuid en plandeel zuid volgen. Hierbij vreest indiener ook daar voor grotere hoogtes en meer verdichting. Indiener zou graag alle plannen in een keer willen beoordelen. Ondanks eerdere besluiten door het college worden de bouwhoogtes en bouwdichtheid enorm vergroot met als resultante een wijk die niet groen is en niet past bij de rest van Oegstgeest.

22

Reactie: Het klopt dat gedurende het planproces een verdichtingsopgave is geformuleerd om van 400 naar 800 woningen te gaan. Deze ambitie is vervolgens vertaald in de Nota van Uitgangspunten voor Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen), die op 9 juli 2020 is vastgesteld door de Raad. Hierin zijn de uitgangspunten voor het bestemmingsplan vastgelegd, inclusief de bouwhoogte en hoogteaccenten. Dit deel van Oegstgeest vormt een schakel met het Leiden Bio-Science-Park bedrijventerrein, daardoor is een meer stedelijke invulling hier passend. Overigens is in het bestemmingsplan wel geborgd dat er delen een groen karakter moeten krijgen. In het plan is in het noordelijk gedeelte een gebied met lagere dichtheid en meer groen voorzien, in aansluiting op het Park Landskroon. Ook is in het plangebied zelf voorzien in groene openbare ruimte. Dit geldt met name voor het gebied direct ten zuiden van Park Landskroon. 50% van dit gebied moet groen ingericht worden. Daarnaast zal er ook openbare ruimte van minimaal 500m 2 gerealiseerd worden ten noorden van de sloepenhaven en wordt een gedeelte van de oevers langs de Binnenrijn en haven groen ingericht. Conclusie: Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.

5.2 Bouwhoogtes langs de Binnen Rijn Samenvatting: Indiener geeft aan dat uitgangspunt is dat de bebouwing moet aansluiten bij de bestaande (of toekomstige) bebouwing. De huizen aan de Rijnhoeve hebben een bouwhoogte van maximaal 3 verdiepingen en maximaal 11 meter. In Nieuw-Rhijngeest Zuid (aan de overkant van de Binnenrijn) wordt de bouwhoogte 16 meter en daarachter 20 meter. Indiener vreest voor uitzicht op een grote muur. Dit wijkt af van eerdere artist impressions met grondgebonden woningen en 3 bouwlagen. Indiener verzoekt de bouwhoogte langs de Binnenrijn te verlagen naar 12 meter en daarachter naar 16 meter. Reactie: De bebouwing in Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) komt op ruime afstand van de bestaande bebouwing langs de Rhijnhofweg. Tussen de Rhijnhofweg en de nieuwe bebouwing wordt de Binnenrijn aangelegd. In het stedenbouwkundig plan is met de bouwhoogte juist rekening gehouden met de omliggende bebouwing, zoals aan de zijde van de Rhijnhofweg als de zijde van het bedrijventerrein. Zo is aan de westzijde als overgang naar de bestaande woningen een zone opgenomen met een maximale bouwhoogte van 16 meter en daarachter 20 meter. Lokaal is aan de noordwest zijde van het knooppunt van de samenkomende infrastructuur een bouwhoogte van 25 meter toegestaan als hoogteaccent. Deze bebouwing vormt een overgang naar de bedrijfsbebouwing die maximaal 45 meter hoog kan worden.

Lagere bebouwing langs de nieuwe Binnenrijn is mogelijk in de uitwerking van de plannen. Maar een hoogte van 16 meter past bij de beoogde stedelijkheid van het gebied. Eerdere artist impressions waren studies om te beoordelen wat er mogelijk was binnen het plangebied en zijn nooit gepresenteerd als definitieve invulling. Er kunnen geen rechten ontleend worden aan deze artist impressions. Bovendien is gedurende het proces het programma aangepast, waardoor er een meer stedelijke invulling zal komen. Conclusie: Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. 5.3 Natuur Samenvatting: Indiener geeft aan dat het huidige plan afwijkt van eerder gepresenteerde tekeningen en niet overeenkomt met groene beeld dat geschetst wordt in het verslag van de bewonersbijeenkomst in 2019. Indiener zou graag zien dat de oevers ecologische oevers worden met een groene zone. Zowel langs de Binnenrijn als andere watergangen binnen het plangebied. Daarnaast dienen er langs alle wegen aan beide zijden bomen te worden geplant.

23

Reactie: Zoals hierboven reeds is aangegeven zijn de eerdere artist impressions gemaakt om te beoordelen wat er mogelijk was binnen het plangebied en zijn deze nooit gepresenteerd als definitieve invulling. Er kunnen geen rechten ontleend worden aan deze artist impressions. Met name het noordelijk deel zal een groene invulling krijgen. Hier is een lagere dichtheid en meer groen voorzien, in aansluiting op het Park Landskroon. 50% van dit gebied moet groen ingericht worden. Daarnaast wordt een gedeelte van de oevers langs de Binnenrijn en haven groen ingericht. Conclusie: Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. 5.4

Plan onzekerheid

Samenvatting: Indiener geeft aan dat het lastig te begrijpen is dat eerdere uitgangspunten uit toen nog uit te werken bestemmingsplannen nu weer worden vervangen door een nieuw ontwerpbestemmingsplan. Door het vervangen van uit te werken bestemmingen uit 2003 door andere nog uit te werken bestemmingen blijft er nog jaren onzekerheid over de mogelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Tegelijkertijd worden er volgens indiener uitwerkingsregels uit het vigerende plan geschrapt, die ter bescherming van de rechtszekerheid van de omwonenden dienen, zoals waarborgen voor groen en water en een lagere bouwhoogte binnen de bestemming landgoed. Indiener zou graag zien dat er een uitgewerkte bestemming wordt gegeven aan het merendeel van het plangebied met oog voor de uitwerkingsregels uit het vigerende bestemmingsplan. Zodat de rechtszekerheid voor de huidige omwonenden wordt behouden en er zekerheid komt over de toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen in het plangebied als geheel. Reactie: Zoals eerder aangegeven is het bestemmingsplan voor Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) gebaseerd op de op 9 juli 2020 door de gemeenteraad vastgestelde Nota van Uitgangspunten voor NieuwRhijngeest Zuid (wonen). Deze nota geeft de uitgangspunten voor het nieuwe bestemmingsplan.

Omdat de plannen voor Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) niet mogelijk zijn op basis van de vigerende bestemmingsplannen en de hierin opgenomen uitwerkingsregels is een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Aangezien er nog geen uitgewerkt stedenbouwkundig plan ligt, heeft de gemeente ervoor gekozen om voor het overgrote deel van het plangebied niet te werken met een directe bouwtitel, maar een met uit te werken bestemming. Hiermee heeft de gemeente meer sturing op de latere invulling van het plangebied. De hoofdstructuren (wegen, water en groen) hebben wel een directe bestemming gekregen. De uit te werken bestemming bevat regels waaraan het uitwerkingsplan moet voldoen. Hierin zijn onder andere bouwvlakken, bouwhoogte, bebouwingspercentages en functies vastgelegd. Daardoor is ons inziens de rechtszekerheid van de omwonenden in voldoende mate geborgd. Conclusie: Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Indiener zienswijze 6: 6.1 Eerdere bouwplannen, bouwhoogtes Binnen Rijn, natuur, plan onzekerheid Samenvatting: De zienswijze voor deze aspecten is gelijk aan de zienswijze van indiener zienswijze 5. Voor de samenvatting wordt verwezen naar Indiener zienswijze 5. Reactie: Voor de beantwoording wordt verwezen naar Indiener zienswijze 5. Conclusie: Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.

24

6.2 Projectontwikkeling Samenvatting: Indiener verzoekt de Universiteit bij de aanbesteding niet alleen te beoordelen op prijs, maar op de kwaliteit van de plannen, zoals groen, leefbaarheid, visueel aantrekkelijkheid, etc. En indiener zou graag zien dat de beoordeling niet alleen door de Universiteit gedaan wordt, maar ook een afvaardiging van de gemeente Oegstgeest en eventuele andere belanghebbenden en deskundigen. Reactie: Zowel de Universiteit als de gemeente vinden het belangrijk dat er een kwalitatief goed plan komt. Bij de beoordeling van de aanbesteding zal vooral naar de kwaliteit van de plannen, en ondergeschikt naar de prijs gekeken worden. De gemeente en andere deskundigen worden betrokken bij de beoordeling. Conclusie: Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.

25