Bijlage 1 bij RV d.d. 1 juni 2021 Vaststelling bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) Z-17-104210 Oegstgeest

Nota Zienswijzen Bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

1 juni 2021

1

1. Inleiding Van 18 maart 2021 tot en met 29 april 2021 heeft het ontwerpbestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) ter inzage gelegen. Iedereen kon gedurende deze termijn een zienswijze indienen op het plan. Gedurende de termijn zijn er drie zienswijzen ingediend. Daarnaast zijn er drie zienswijzen ingediend buiten de termijn.

2. Samenvatting en aanpassingen bestemmingsplan Voor de leesbaarheid en overzichtelijkheid zijn de zienswijzen samengevat en van een reactie voorzien in hoofdstuk 3. Ondanks dat drie zienswijzen buiten de termijn zijn binnengekomen, zijn deze ook van een reactie voorzien. Het gaat hierbij om zienswijze 4, 5 en 6. De zienswijzen richten zich met name op verkeer en parkeren, de bouwhoogte, woningbouw, groen, horeca, pleziervaart en de archeologische waarden. Twee zienswijzen geven aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen. De verbeelding, de regels en toelichting worden op de volgende onderdelen aangepast. Regels: • Aan artikel 1 wordt het begrip ‘studentenwoning’ toegevoegd en luidt als volgt:

Studentenwoning: wonen gericht op de huisvesting van studenten en voormalige studenten, waarbij de woonduur op basis van een campuscontract of soortgelijke huurovereenkomst is verbonden aan een inschrijving bij een universiteit, hogere school of ander onderwijsinstituut. •

Artikel 5.3 Specifieke gebruiksregels wordt aangepast en luidt dan als volgt: Voor de haven en ligplaatsen gelden de volgende regels: a. Ter plaatse van de aanduiding 'ligplaats' en 'haven' zijn uitsluitend ligplaatsen voor bewoners toegestaan; b. Ter plaatse van de aanduiding 'haven' zijn maximaal 60 ligplaatsen toegestaan.

•

Aan Artikel 6.2.1 wordt een nieuw sub c toegevoegd: c. Er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid, overeenkomstig artikel 14.1. Waarbij geldt dat de parkeerplaatsen in een gemeenschappelijke parkeervoorziening binnen een straal van 250 m gerealiseerd mogen worden.

•

Aan Artikel 7.2 wordt een nieuw sub j toegevoegd en sub j t/m s worden hernummerd: j. Het stemgeluid van horecaterrassen mag niet leiden tot een onaanvaardbaar geluidniveau op bestaande en toekomstige geluidgevoelige functies.

•

Artikel 7.2, sub r (hernummerd naar s) wordt aangepast en luidt dan als volgt: s. Er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid, overeenkomstig artikel 14.1. Waarbij geldt dat het bezoekersparkeren en parkeerplaatsen voor 2e auto's in een gemeenschappelijke parkeervoorziening binnen een straal van 250 m gerealiseerd mag worden.

•

Waarde-Archeologie 1 wordt vervangen door Waarde-Archeologie 4.

•

Aan lid 8.1 wordt de volgende zin toegevoegd: Deze regels van deze dubbelbestemming gelden primair ten opzichte van de regels van ieder andere bestemming waarmee deze dubbelbestemming samenvalt.

•

Artikel 8.3.1, sub a wordt aangepast en luidt dan als volgt: Het is verboden op of in de gronden met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 4 zonder of in afwijking van een schriftelijke omgevingsvergunning (voorheen archeologische aanlegvergunning) van het bevoegd gezag de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, dieper dan 30 cm en over een (totale) oppervlakte groter dan 100 m².

2

•

Aan artikel 8.3.3 wordt een nieuw sub a toegevoegd en sub a t/m c worden hernummerd: a. de verplichting tot het doen van inventariserend en/of waarderend archeologisch onderzoek zoals boringen, proefsleuven en non-destructief onderzoek (bijv. grondradar- en weerstandsonderzoek);

•

Artikel 14.1 wordt aangepast en luidt dan als volgt: a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden gebouwd wanneer niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden, zoals bedoeld in de Parkeernota 2004, danwel de opvolger daarvan; b. In afwijking van het bepaalde onder a gelden de volgende normen: 1. De parkeernorm is het gemiddelde van de bandbreedte volgens richtlijnen CROW, bij stedelijkheidstype sterk stedelijk; 2. Voor sociale woningen en goedkope en middeldure appartementen is de norm verlaagd met 0,3 ten opzichte van de CROW-richtlijnen; 3. De aanwezigheidspercentages van de meest recente CROW-richtlijnen zijn van toepassing; 4. Als in/bij een appartementencomplex goede fietsparkeervoorzieningen worden gerealiseerd, dan mag de autoparkeernorm met 10% worden verlaagd. 5. De parkeereis voor LBSP wordt met maximaal 10 % verlaagd. c. Parkeergelegenheid die is gerealiseerd om te voorzien in voldoende parkeergelegenheid als bedoeld in het bepaalde onder a en b, dient in stand te worden gehouden.

Verbeelding: • De dubbelbestemming Waarde-Archeologie 1 wordt vervangen door Waarde-Archeologie 4. • Het bebouwingspercentage in het deel met bouwhoogte 16 m ten noorden van de sloepenhaven wordt aangepast naar 50%. Het bebouwingspercentage in het deel met bouwhoogte 25m wordt aangepast naar 70%. • De aanduiding ‘ligplaats’ aan de westzijde van de Binnenrijn ten noorden van de sloepenhaven wordt verwijderd. Toelichting: De tekst van paragraaf 3.3 over parkeren wordt als volgt aangepast: Voor ontwikkelingen in NRZ worden de gemiddelde kencijfers voor sterk stedelijk gebied van het CROW gevolgd, conform de Parkeernota 2021. Alle woningen, met uitzondering van de studentenwoningen, krijgen een parkeerplaats op eigen terrein, bij of onder de woning. Aangezien gebleken is dat de Parkeernota 2021 vermoedelijk niet voor de vaststelling van het bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) zal worden vastgesteld, geldt voor dit bestemmingsplan nog de Parkeernota 2004. De huidige Parkeernota 2004 is ook gebaseerd op de CROW-kentallen, maar nog zonder de specifieke normen voor Oegstgeest. Daarom gelden vanwege de afspraken tussen gemeente en

Universiteit Leiden en vanwege de ligging in het LBSP enkele afwijkende normen voor dit bestemmingsplan: • 

  

De parkeernorm is het gemiddelde van de bandbreedte volgens richtlijnen CROW, bij stedelijkheidstype sterk stedelijk; Voor sociale woningen en goedkope en middeldure appartementen verlagen we de norm met 0,3 ten opzichte van de CROW-richtlijnen, omdat blijkt dat de betreffende normen anders onnodig hoog zijn; De aanwezigheidspercentages van de meest recente CROW-richtlijnen zijn van toepassing; Als in/bij een appartementencomplex goede fietsparkeervoorzieningen worden gerealiseerd, dan mag de autoparkeernorm met 10% worden verlaagd. De parkeereis voor LBSP wordt met maximaal 10 procent verlaagd, want: a. Er komt een vorm van parkeerregulering en deels parkeren in een centrale parkeergarage, wat autobezit en –gebruik ontmoedigt; b. Het gebied krijgt goed openbaar vervoer door de nabijheid van Leiden centraal, de HOVhalte en hoogfrequente lijnbussen.

In paragraaf 5.9 Archeologie en cultuurhistorie wordt de tekst als volgt aangepast: De resultaten van het archeologisch onderzoek zijn opgenomen in het evaluatierapport van de definitieve opgraving (Bijlage 13 Evaluatierapport archeologie) en het eindrapport (J. de Bruin, C. Bakels & F. Theuws: Oegstgeest. A riverine settlement in the early medieval world system). Uit

3

deze rapporten blijkt dat het hele gebied archeologisch onderzocht is en dat de kans op het aantreffen van archeologische sporen in het plangebied zeer klein is. Het gebied werd op 26 september 2017 bij besluit van het college van burgemeester en wethouders van Oegstgeest vrijgesteld van toekomstig archeologisch onderzoek (Bijlage 14 Brief vrijgave archeologie). Eerder was dit gebied ook reeds vrijgesteld van archeologisch onderzoek door de Provincie Zuid-Holland (Bijlage 15 Brief vrijgave archeologie Provincie). Conclusie Er bevinden zich geen cultuurhistorische waarden in of nabij het plangebied. Ondanks het feit dat de kans zeer klein is dat in het plangebied nog archeologische resten aanwezig zijn, is op verzoek van de provincie in de regels de dubbelbestemming ‘Waarde archeologie 4’ opgenomen om te borgen dat de in de provinciale verordening benoemde archeologische belangen op juiste/voldoende wijze worden beschermd.

4

3. Reactie op zienswijzen Hieronder zijn de zienswijzen samengevat en van een reactie voorzien. Per zienswijze is aangegeven of deze aanleiding geeft om het bestemmingsplan te wijzigen. Drie zienswijzen zijn buiten de zienswijzentermijn binnengekomen. Het gaat hierbij om zienswijze 4, 5 en 6. Indiener zienswijze 1: 1.1 Verkeersafwikkeling Samenvatting: Indiener vreest voor een verdere toename van het verkeer op de Oude Rijnsburgerweg door de 800 extra woningen en voorzieningen die in Nieuw-Rhijngeest Zuid gebouwd worden. Nu ervaart de indiener al relatief veel drukte en overlast op de Oude Rijnsburgerweg, mede omdat het verkeer deels te hard rijdt. Door de ontwikkeling neemt het verkeer toe met ruim 3.000 bewegingen als gevolg van de woningen en 1.558 als gevolg van de voorzieningen. Daarmee wordt de Oude Rijnsburgerweg een doorgaande weg. En vreest indiener voor een onveilige situatie en meer geluidsoverlast. Indiener geeft aan dat het beter zou zijn als er een blokkade komt ter hoogte van het Park Landskroon, zodat het verkeer van Nieuw-Rhijngeest Zuid niet via de Oude Rijnsburgerweg kan rijden. Deze weg kan dan nog wel gebruikt worden door de bewoners van het huidige Oegstgeest aan de Rijn. Daarnaast verzoekt indiener om snelheidsremmende maatregelen te nemen op de Oude Rijnsburgerweg.

Reactie: Uit de verkeersstudie die is verricht door 4Cast, blijkt dat het verkeer over de omliggende wegen, zoals de Oude Rijnsburgerweg en de Rhijnhofweg goed af te wikkelen is. Het verkeer verdeelt zich en zal deels richting de Rijnzichtweg / A44 in het noorden rijden en deels naar de N206 / A44 in het zuiden. Op de route in noordelijke richting (Rhijnhofweg en Oude Rijnsburgerweg) zal het verkeer met circa 380 mvt per etmaal toenemen. Deze toename leidt niet tot knelpunten op de bestaande wegen. Een knip is niet nodig en onwenselijk. De route door de wijk is niet interessant voor doorgaand verkeer en dit bestemmingsplan brengt daarin geen verandering. Het verkeer over de Oude Rijnsburgerweg en Rhijnhofweg neemt toe van 1.130 naar 1.510 motorvoertuigen per dag. Dit komt overeen met een toename van het geluid met 1 dB. Deze toename is voor het gehoor niet waarneembaar. De vraag over eventuele verkeersmaatregelen op de Oude Rijnsburgerweg of handhaving van de snelheid staat los van het bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen). Wij hebben de geuite zorg over de verkeerssnelheden onder de aandacht van de afdeling verkeer gebracht. Conclusie: Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. 1.2

Parkeren

Samenvatting: Indiener geeft aan dat het parkeren voor bezoekers en 2 e auto’s in de gemeenschappelijke parkeergarage alleen een oplossing is als de tarieven laag zijn. Anders vreest indiener dat er geparkeerd zal worden in Oegstgeest aan de Rijn. Reactie: De gemiddelde loopafstand van de woningen in de nieuwe woonwijk tot de eerste parkeergelegenheid in de wijk ten noorden van het park betreft minstens 200 meter. De acceptabele maximale loopafstand voor wonen betreft conform de gemeentelijke parkeernorm 100150 meter, afhankelijk van de parkeerdruk. Voor bezoekers loopt dit op tot 250 meter. Alle te realiseren woningen in dit bestemmingsplan voldoen aan de gestelde parkeernorm, waarbij een deel van deze parkeerbehoefte centraal wordt opgelost. In dit parkeerconcept gaan bezoekers van de woningen niet betalen voor het parkeren, maar maken ze gebruik van de parkeerrechten van de bewoners. In het parkeerconcept kunnen bewoners en bezoekers eenvoudig in de centrale parkeervoorziening terecht, bewoners hebben het recht om hier te parkeren met hun tweede auto. Voor bezoekers is het door de zeker beschikbare plaatsen aantrekkelijker om in deze parkeervoorziening te parkeren. Uitwijken naar de woonwijk ten noorden van het park is nadeliger

5

omdat daar de parkeerdruk dusdanig is dat men daar kans loopt (op grotere afstand) te moeten zoeken naar een vrije parkeerplaats. Conclusie: Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. 1.3 Park Landskroon Samenvatting Indiener vreest dat het Park Landskroon als groene voorziening te klein is als er een toename aan woningen komt. Zeker omdat er een groot aandeel sociale en middenhuur woningen voorzien is. Reactie: Ook in het plangebied zelf is voorzien in groene openbare ruimte. Dit geldt met name voor het gebied direct ten zuiden van Park Landskroon. 50% van dit gebied moet groen ingericht worden. Daarnaast zal er ook openbare ruimte van minimaal 500m2 gerealiseerd worden ten noorden van de sloepenhaven en wordt een gedeelte van de oevers langs de Binnenrijn en haven groen ingericht. Wij verwachten daarom niet dat er problemen ontstaan in het Park Landskroon. Conclusie: Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. 1.4 Woningbouw Samenvatting: In het bestemmingsplan worden verschillende soorten woningen mogelijk gemaakt. Volgens indiener is het uiterst onwenselijk om sociale en middenhuur direct naast dure woningen te realiseren. Dit heeft sociaal-economische nadelen en leidt tot waardevermindering van de woningen.

Reactie: De locatie Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) is aangemerkt als plancapaciteit waar het overgrote deel van de woningbouw voor Oegstgeest moet plaatsvinden. De ontwikkeling voorziet in een aantrekkelijk, hoogwaardig woonmilieu. Er zal een mix aan woningen gerealiseerd worden, waaronder sociale huur en woningen in de middenklasse. Dit sluit aan bij de Woonvisie van de gemeente Oegstgeest. Overigens was het altijd al de bedoeling in het gehele gebied (Oegstgeest aan de Rijn en Nieuw-Rhijngeest Zuid) een gemengd programma te realiseren en geldt het beleid om te sturen op voldoende woningen in de sociale huur en middenhuur voor geheel Oegstgeest. Conclusie: Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. 1.5 Bouwhoogte Samenvatting: Volgens indiener leidt het hoge karakter van de bebouwing aan de noordzijde van het plangebied (20 tot 25 meter) tot waardevermindering van huidige en toekomstige bebouwing. Ook gaat het dorpse karakter van Oegstgeest verloren. Reactie: In het stedenbouwkundig plan is met de bouwhoogte juist rekening gehouden met de omliggende bebouwing. Zo is aan de westzijde als overgang naar de bestaande woningen een zone opgenomen met een maximale bouwhoogte van 16 meter. Lokaal is aan de noordwest zijde van het knooppunt van de samenkomende infrastructuur een bouwhoogte van 25 meter toegestaan als hoogteaccent.

De bebouwing van maximaal 20 meter grenst aan het Park Landskroon en het bedrijventerrein. En vormt hier juist weer een overgang naar de bedrijfsbebouwing die maximaal 45 meter hoog kan worden. Dit deel van Oegstgeest vormt een schakel met het Leiden Bio-Science-Park en grenst aan het bedrijventerrein, daardoor is een meer stedelijke invulling hier passend. Conclusie: Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.

6

1.6 Pleziervaart Samenvatting Het lijkt erop dat er een verbinding komt tussen de nieuwe watergang met sloepenhaven en de huidige ligplaats voor boten aan de Rhijnhofweg (Watersportvereniging Binnenrijn). Indiener geeft aan dat voorkomen moet worden dat de pleziervaart door de wijk gaat varen. Reactie Het is altijd de bedoeling geweest dat de Binnenrijn over de gehele lengte bevaarbaar zou zijn. Waarbij de pleziervaart via de verschillende aangelegde dwarswateren de doorsteek konden maken tussen Oude Rijn en Binnenrijn. In het stedenbouwkundigplan is hier rekening mee gehouden met betrekking tot de breedte van de afmetingen van de watergangen. Ook nu al is het mogelijk om via de gerealiseerde watergangen door de wijk te varen, daar verandert het doortrekken van de Binnenrijn niets aan. Conclusie: Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Indiener zienswijze 2: ROHE advocaten 2.1 Algemeen Samenvatting: Indiener meent dat het ontwerp op onderdelen niet voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. De belangen van de omwonenden bij behoud van een goed woon- en leefklimaat zijn daarnaast onvoldoende (kenbaar) betrokken bij de totstandkoming van het ontwerpbestemmingsplan.

De kern van de bezwaren betreft met name de volgende aspecten: • Bouwhoogte en korte afstand van nieuwbouw tot bestaande woningen zonder groene buffer • Hoeveelheid ligplaatsen • Omvang horecaterrassen • Verkeer en parkeren Reactie: Bij het bestemmingsplan heeft een zorgvuldige afweging plaatsgevonden tussen het belang van de nieuwbouw ten opzichte van de omgeving en zijn alle relevante omgevingsaspecten betrokken. Ons inziens is er sprake van een goede ruimtelijke ordening en zal er ter plaatse van zowel de bestaande woningen als de nieuwbouw sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Conclusie: Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. 2.2 Bouwhoogte en de (korte) afstand van nieuwbouw tot bestaande woningen zonder groene buffer Samenvatting: Indiener vindt het bezwaarlijk dat op korte afstand van Wickenburg een volledig nieuwe woonwijk komt, met jachthaven en horeca met, aldus indiener, haast groot stedelijke allure. Het dorpse karakter van Wickenburg en omgeving dat met de Woonvisie 2020-2030 is beoogd wordt hiermee teniet gedaan. De nieuwe woonwijk heeft in tegenstelling tot Wickenburg een hoge dichtheid en forse bouwhoogte variërend van 15 meter aan het water tot 40 meter in het zuidelijk deel waar de studentenwoningen komen.

Ter hoogte van Wickenburg is de maximale bouwhoogte 15 meter langs het water en 25 meter daarachter. En op het deel met Wonen-uit te werken en aanduiding ‘groen’ is geen maximale bouwhoogte en bebouwingspercentage geregeld. Daar is volgens indiener elke bouwhoogte en bebouwingsdichtheid mogelijk. Indiener vindt een bouwhoogte van meer dan 12 meter niet passend tegenover Wickenburg. En geeft aan dat de ruimtelijke gevolgen, zoals privacy, bezonning, geluid, gevolgen woonkarakter, etc. onvoldoende in kaart zijn gebracht. Ook geeft indiener aan dat de algemene afwijkingsregel het mogelijk maakt om met 10% af te wijken van de bouwhoogte en het bebouwingspercentage en dat deze afwijking onvoldoende is begrensd. Ter hoogte van Wickenburg is geen groenstrook in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen, daarom is anders dan in het vigerende planologische regime geen buffer (meer) aanwezig tussen de bestaande en nieuwe bebouwing. Daardoor komen de woningen volgens indiener dichter bij dan op basis van het geldende planologische regime is toegestaan.

7

Door de hoge bebouwingsdichtheid en waarschijnlijk beperkte private en gemeenschappelijke buitenruimtes bij de beoogde sociale woningbouw en studentenwoningen vreest indiener voor een overmatige recreatieve druk op de bestaande groenvoorzieningen, zoals het Park Landskroon. De aanwezigheid van groen en buitenruimte wordt volgens indiener onvoldoende geborgd in het ontwerpbestemmingsplan. Bovendien vraagt indiener zich af of de regels niet in strijd zijn met de toelatingsplanologie en vindt artikel 7.2. sub j rechtsonzeker, omdat onduidelijk is wat ‘in hoofdzaak’ betekent. Indiener ziet de beoogde openbare ruimte graag als voorwaardelijke verplichting geregeld of als specifieke bestemming in de regels en bij voorkeur langs de Binnenrijn. Reactie: De locatie Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) is aangemerkt als plancapaciteit waar het overgrote deel van de woningbouw voor Oegstgeest moet plaatsvinden. De ontwikkeling voorziet in een aantrekkelijk, hoogwaardig woonmilieu. Er zal een mix aan woningen gerealiseerd worden, waaronder sociale huur en woningen in de middenklasse. Dit sluit aan bij de Woonvisie van de gemeente Oegstgeest. Het bestemmingsplan is gebaseerd op de op 9 juli 2020 door de gemeenteraad vastgestelde Nota van Uitgangspunten voor Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen).

In de Nota van Uitgangspunten zijn de uitgangspunten voor het bestemmingsplan vastgelegd, waaronder de bouwhoogten, bebouwingsdichtheid en het programma. In het bestemmingsplan is uitgebreid toegelicht hoe de ontwikkeling zich verhoudt tot de omgeving en is verslag gedaan van het onderzoek naar de effecten van de ontwikkeling op de omgevingsaspecten. Hieruit volgt dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening en de omgevingsaspecten geen belemmering vormen voor de ontwikkeling. De nieuwe woningen komen op ten minste 24 meter van de bestaande woningen in Wickenburg en worden van de bestaande woningen gescheiden door de Rhijnhofweg en de aan te leggen Binnenrijn. In het stedenbouwkundig plan is met de bouwhoogte rekening gehouden met de omliggende bebouwing. Zo is aan de westzijde als overgang naar de bestaande woningen een zone opgenomen met een maximale bouwhoogte van 16 meter. Lokaal is aan de noordwest zijde van het knooppunt van de samenkomende infrastructuur een bouwhoogte van 25 meter toegestaan als hoogteaccent. De bebouwing van maximaal 20 meter grenst aan het Park Landskroon en het bedrijventerrein. En vormt hier juist weer een overgang naar de bedrijfsbebouwing die maximaal 45 meter hoog kan worden. Dit deel van Oegstgeest vormt een schakel met het Leiden Bio-Science-Park en grenst aan het bedrijventerrein, daardoor is een meer stedelijke invulling hier passend.

Overigens was ook op basis van de vigerende uit te werken bestemmingen Woondoeleinden 3 en Hoogwaardige Bedrijfsdoeleinden reeds een bouwhoogte van 18 respectievelijk 45 m mogelijk. De ecologische recreatieve route uit het vigerend bestemmingsplan Rijnfront waar indiener op doelt moest ook in dat plan grotendeels langs de nieuwe watergang lopen (maar niet uitsluitend). Ook in voorliggend bestemmingsplan is deze recreatieve groene route deels langs het water gelegen en deels opgenomen in de bestemming Wonen-uit te werken. Overigens is aan het gebied met de aanduiding ‘groen’ geen bouwhoogte en bebouwingspercentage toegekend, omdat op dit vlak geen gebouwen gerealiseerd mogen worden. Dit vlak ligt namelijk buiten het bouwvlak. Een bouwhoogte van 16 meter op een afstand van tenminste 24 meter is stedenbouwkundig acceptabel. Ook als gebruik gemaakt wordt van de 10% algemene afwijking van de bouwregels. Deze algemene afwijking betreft een standaard afwijking die in alle plannen van Oegstgeest is opgenomen en is, zoals de regels ook aangeven, alleen mogelijk als er geen afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken. Hiermee is het gebruik van de bestaande woningen gewaarborgd. Het betreft overigens geen direct toegestaan recht, maar een afweging van bevoegd gezag.

Wat betreft de bezonning zal er ten opzichte van de huidige planologische mogelijkheden geen verslechtering optreden, omdat op vergelijkbare afstand reeds woningbouw van 18 meter mogelijk was. Uit het geluidrapport blijkt dat de wegen binnen het plangebied niet leiden tot een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde op de nieuwe bebouwing. Deze wegen hebben dus ook geen effect op de bestaande woningen. Zoals indiener reeds aangeeft is in plangebied zelf voorzien in groene openbare ruimte. Dit geldt met name voor het gebied direct ten zuiden van Park Landskroon. 50% van dit gebied moet groen

8

ingericht worden. Daarnaast zal er ook openbare ruimte van minimaal 500m2 gerealiseerd worden ten noorden van de sloepenhaven en wordt een gedeelte van de oevers langs de Binnenrijn en haven groen ingericht. Wij verwachten daarom niet dat er problemen ontstaan in het Park Landskroon. Wat betreft de opmerking over toelatingsplanologie wijzen wij erop dat het hier uitwerkingsregels betreft en bij de uitwerking rekening gehouden moet worden met deze minimale oppervlakten openbare ruimte en groen. Het zijn geen direct werkende regels, daarom is er ons inziens geen strijdigheid met de toelatingsplanologie. In het uitwerkingsplan zal via regels zeker gesteld moeten worden dat het gebied met de aanduiding ‘groen’ grotendeels groen wordt. Conclusie: Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. 2.3 Hoeveelheid ligplaatsen Samenvatting: Indiener maakt zich zorgen over de hoeveelheid ligplaatsen die mogelijk gemaakt wordt, namelijk 60 ligplaatsen in de sloepenhaven en een onbeperkt aantal langs de Binnenrijn. Langs de oevers van Wickenburg en Tulpenburg zijn ook ligplaatsen aanwezig. Daardoor zal aan de Duyfhuissingel een doorvaartbreedte van 5 meter resteren. Dit is al een drukbevaren water waar het krap manoeuvreren is.

In de regels is niet geborgd dat de ligplaatsen uitsluitend voor bewoners van de nieuw te bouwen woningen zijn, terwijl dit volgens de toelichting wel de bedoeling is. Ook is niet vastgelegd over hoeveel ligplaatsen elke bewoner mag beschikken. Ook is onduidelijk wat precies onder pleziervaartuigen moet worden verstaan. De definitie in het bestemmingsplan sluit niet uit dat de vaartuigen commercieel worden geëxploiteerd en dat de ligplaatsen als commerciële op- en afstapplaats worden gebruikt. Dit heeft volgens indiener een geheel andere uitstraling (en bijbehorende parkeer / verkeersdruk) dan wanneer het om bewonersligplaatsen gaat. Indiener vreest dat door de jachthaven, horeca en onbeperkt aantal ligplaatsen in de Binnenrijn het vaarverkeer op de Duyfhuissingel te veel zal toenemen en daardoor het woongenot en de gebruiksmogelijkheden van het water beperkt worden (doorvaart, geluidsoverlast, veiligheid op het water en aantasting uitzicht en privacy). Indiener verwijst ook naar het bezwaar dat gemaakt is tegen de omgevingsvergunning voor Tulpenburg en de powerpointpresentatie die in dit kader is gemaakt waarin de omwonenden een zorgen over het gebruik van de Duyfhuissingel uiteenzetten. Reactie: In het ontwerpbestemmingsplan is inderdaad nog niet geregeld dat het uitsluitend om ligplaatsen voor bewoners gaat, terwijl dit wel het uitgangspunt is.

Dit zal in de specifieke gebruiksregels (artikel 5.3) worden toegevoegd. Het is de bedoeling dat de haven lokaal beheerd zal worden. Vergelijkbaar met de watersportvereniging Binnenrijn, direct ten noorden van het plangebied. Het is altijd de bedoeling geweest dat de Binnenrijn over de gehele lengte bevaarbaar zou zijn. Waarbij de pleziervaart via de verschillende aangelegde dwarswateren de doorsteek konden maken tussen Oude Rijn en Binnenrijn. In het stedenbouwkundigplan is hier rekening mee gehouden met betrekking tot de breedte van de afmetingen van de watergangen. De aanduiding ligplaatsen langs de Binnenrijn is 2,5 m aan weerszijden. Daardoor resteert en nog minimaal 7 meter en in het algemeen 10 meter vaarwater. Dit is voldoende voor sloepen om elkaar te passeren. Op verzoek van indiener (zoals aangegeven in bijlage 4 bij de zienswijze; zie ook punt 2.6) wordt de aanduiding ligplaats ten noorden van de sloepenhaven aan de westzijde van de Binnenrijn verwijderd. De Oude Rijn is niet alleen aan de noordzijde van het plangebied via de Duyfhuissingel te bereiken, maar ook aan de zuidzijde. Naar verwachting zullen de meeste sloepen naar het zuiden varen omdat dat een aantrekkelijkere route is richting Leiden en Vlietland. Conclusie: Deze zienswijze geeft aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.

In artikel 5.3 wordt toegevoegd dat ter plaatse van de aanduiding ‘ligplaatsen’ en ‘haven’ uitsluitend ligplaatsen voor bewoners zijn toegestaan. De aanduiding ligplaats aan de westzijde van de Binnenrijn, in het deel smaller dan 15 m wordt verwijderd.

9

2.4 Omvang horecaterrassen Samenvatting: Indiener verzoekt de omvang van de horeca terrassen te beperken. Daarnaast geeft indiener aan dat akoestisch onderzoek gedaan moet worden naar het effect van de terrassen op de bestaande woningen. Hierbij moet ingegaan worden op horecageluid en stemgeluid. Reactie: De minimale afstand tussen de bestaande woningen en een terras bedraagt 27 meter. Deze afstand is zodanig dat geluidsoverlast van het terras niet te verwachten is. In het bestemmingsplan is uitsluitend lichte horeca in de categorieën 1 a, 1b en 1c toegestaan, waarbij geen luide muziek is te verwachten. Bovendien moet de horeca, zoals indiener al aangeeft, aan het activiteitenbesluit voldoen. Om de omwonenden meer zekerheid te bieden dat bij het uitwerkingsplan rekening wordt gehouden met het stemgeluid van terrassen wordt in artikel 7 Wonen-uit te werken wordt onder 7.2 een uitwerkingsregel toegevoegd. Hier wordt geregeld dat het stemgeluid van horecaterrassen niet mag leiden tot een onaanvaardbaar geluidniveau op bestaande en toekomstige geluidgevoelige functies. Conclusie: Deze zienswijze geeft aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. In artikel 7.2 wordt een uitwerkingsregel toegevoegd. Hier wordt geregeld dat het stemgeluid van horecaterrassen niet mag leiden tot een onaanvaardbaar geluidniveau op bestaande en toekomstige geluidgevoelige functies.

2.5 Verkeer en parkeren Samenvatting: Indiener vreest dat de parkeerdruk in de omgeving van het plangebied zal toenemen als gevolg van de ontwikkeling in Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen). Volgens indiener lijkt op een aantal punten van een te gunstige situatie te zijn uitgegaan bij het bepalen van de verkeersgeneratie en de parkeerbehoefte, omdat niet is uitgegaan de maximale planologische mogelijkheden. Onder andere omdat het aantal ligplaatsen niet begrensd is en niet is geborgd dat deze uitsluitend voor bewoners zijn. Voor de studentenwoningen is ten onrechte de lage parkeernorm gehanteerd in plaats van de norm voor reguliere woningen. Het begrip ‘woning’: ‘een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van één huishouden’ sluit het gebruik door een andere doelgroep dan studenten niet uit. En het feit dat de gronden in artikel 6.1 zijn bestemd voor ‘wonen door studenten’ maakt niet dat het ontwerpbestemmingsplan ook daadwerkelijk ziet op studentenwoningen. Volgens indiener mag op basis van vaste jurisprudentie geen onderscheid gemaakt worden naar gebruikers van woningen (zoals studenten), aangezien dit uit het oogpunt van ruimtelijke ordening geen relevant onderscheid is. Zie ABRvS 15 december 2010, nr. 200910040/1/R2 en ABRvS 17 februari 2016, nr. 201504632/1/R3 , ABRvS 8 januari 2020, nr. 201902339/1/R1 en ABRvS 12 Augustus 2020, nr. 201906437/1/R4.

Het voorgaande betekent dat de binnen de bestemming "Wonen" mogelijk gemaakte woningen als regulíere woningen moeten worden beschouwd, waar ook andere gebruikers met een groter autobezit dan studenten gebruik van kunnen maken. Een ander zorgpunt is dat er geen onderzoek is gedaan naar fietsparkeren en fietsverkeer. Indiener heeft geconstateerd dat het bezoekersparkeren wordt opgevangen in de te realiseren parkeergarage op het naastgelegen bedrijventerrein. Volgens indiener is het niet aannemelijk gemaakt dat de parkeergarage in de parkeerbehoefte van de bezoekers kan voorzien en dat de parkeergarage tijdig in gebruik zal zijn. Ook staat niet vast dat de bewoners ook daadwerkelijk gebruik zullen maken van de parkeergarage en niet zullen uitwijken naar bijvoorbeeld Wickenburg. Volgens indiener zijn de uitwerkingsregels voor parkeren onvoldoende objectief bepaald. Er worden 7 mogelijke parkeeroplossingen voorgesteld, zonder dat hiernaar onderzoek is gedaan. Dit is in strijd met een goede ruimtelijke ordening. In het ontwerpbestemmingsplan wordt verwezen naar de Parkeernota 2020. Echter deze parkeernota is nooit vastgesteld. Daarom is onduidelijk aan welke beleidsnota bij uitwerking moet worden getoetst. Indiener wijst erop dat de verkeersgeneratie ten gevolge van de nieuwbouw groter is dan thans wordt aangenomen.

Nu met het ontwerpbestemmingsplan een project wordt mogelijk gemaakt, waarvoor een Wnb-vergunning is vereist op basis van artikel 2.7 lid 2 Wet natuurbescherming is ten onrechte geen passende beoordeling gemaakt als bedoeld in artikel 2.8 Wnb. Er kan daarom

10

niet worden uitgesloten dat het plan een project mogelijk maakt dat significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied. Reactie: De verdeling in woningtypen die gebruikt is voor de parkeerbalans en de verkeergeneratie volgen uit stedenbouwkundige studies met een invulling die voldoet aan de uitgangspunten van het plan (gedifferentieerde woningbouw, 300 studentenwoningen en 500 overige woningen, waarvan 25% sociaal en een inspanningsverplichting voor middenhuur, voldoende groen en openbare ruimte). Het is inderdaad één van de mogelijke invullingen. Bij de uitwerking van de plannen is een andere invulling ook mogelijk. Maar de doorgerekende invulling is ons inziens wel representatief voor het plangebied en de verkeerseffecten. Bovendien is in het ontwerpbestemmingsplan in artikel 14 geregeld dat voor parkeren voldaan moet worden aan het gemeentelijke parkeerbeleid. Uit jurisprudentie blijkt dat het onderscheid tussen reguliere en studentenwoningen wel degelijk ruimtelijk relevant is: • ABRvS 9 september 2020, ECLI:NL:RVS:2020:2182, r.o. 4 e.v. gaat over de weigering om een omgevingsvergunning te verlenen om af te wijken van het bestemmingsplan ten behoeve van het realiseren van onzelfstandige woonruimtes voor studenten.

Appellant voert aan dat de vergunning ten onrechte geweigerd is, omdat aspecten als overlast en sociale cohesie geen rol zouden mogen spelen bij de beoordeling van aanvragen voor een omgevingsvergunning voor het omzetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimten. Onder verwijzing naar het beleid van de gemeente Amsterdam dat - kort gezegd - inhoudt dat het niet gewenst is om studentenwoningen te realiseren in woonwijken die zijn gericht op woningen voor één huishouden, oordeelt de Afdeling echter dat de vergunning op goede gronden geweigerd is. Daarbij wordt overwogen: "Naar het oordeel van de Afdeling kan in een bestemmingsplan, zoals ook in de hier aan de orde zijnde plannen is gebeurd, een regeling worden getroffen die betrekking heeft op de aard van de bewoning van woonruimte en de gevolgen die dit heeft. Deze aspecten kunnen vervolgens ook aan de orde komen bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan. Het woon- en leefklimaat van de omwonenden kan immers van belang zijn bij de beoordeling van de ruimtelijke aanvaardbaarheid van een aanvraag om te handelen in afwijking van het bestemmingsplan. De Afdeling wijst in dit verband naar haar uitspraak van 26 juni 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1987, onder 5.3.

De Afdeling acht voorts van belang dat de weigering van de gevraagde vergunningen in overeenstemming is met de door het college gehanteerde vaste gedragslijn om overlast te voorkomen door onder meer woningen voor studenten te concentreren en niet te realiseren in woonwijken met (grotendeels) woningen bestemd voor de huisvesting van één huishouden. De vaste gedragslijn is mede gebaseerd op een ruimtelijk relevant verschil tussen het gebruik van een pand voor kamerverhuur en de bewoning van een pand door één huishouden, omdat dit van invloed kan zijn op het woon- en leefklimaat van de omgeving. Hierbij zijn factoren als parkeerdruk en (geluid)overlast van belang (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 16 maart 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BP7814). • ABRvS 9 september 2020, ECLI:NL:RVS:2020:2160, r.o. 13 heeft betrekking op een omgevingsvergunning voor het gebruik van een woning voor onzelfstandige woonruimtes. Aan de vergunning is de voorwaarde verbonden dat de bewoners een campuscontract moeten hebben, zodat geen sprake kan zijn van een toename van de parkeerbehoefte vanwege verhuur aan anderen dan studenten. Volgens appellant is dit niet toegestaan en had moeten worden uitgegaan van een hogere parkeernorm. De Afdeling gaat daar niet in mee. Dat laat zien dat een beperking van het gebruik van een woning tot de doelgroep studenten ruimtelijk relevant is.

Aan een omgevingsvergunning mogen ingevolge art. 2.22 lid 2 Wabo immers alleen de voorschriften worden verbonden die nodig zijn met het oog op het belang dat voor de betrokken activiteit is aangegeven. In dit geval (een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan) is dat een goede ruimtelijke ordening (art. 2.12 lid 1 onder a, aanhef Wabo). In het geval van de studentenwoningen op de locatie Nieuw-Rhijngeest Zuid is de verhuur ook gekoppeld aan het vereiste van een campuscontract (inschrijving als student) en wordt in de huurovereenkomst geregeld dat de huurder uiterlijk tot een half jaar na afloop van het campuscontract in de woning mag blijven wonen. Ter verduidelijking wordt het begrip studentenwoning aan de begrippen toegevoegd:

11

Studentenwoning: wonen gericht op de huisvesting van studenten en voormalige studenten, waarbij de woonduur op basis van een campuscontract of soortgelijke huurovereenkomst is verbonden aan een inschrijving bij een universiteit, hogere school of ander onderwijsinstituut. De gemeente beschikt momenteel nog niet over beleid voor fiets- en scooterparkeren. Dit is opgenomen in de Parkeernota 2021. De bouwplannen moeten hieraan voldoen op basis van artikel 7.2 r en artikel 14.1 op het moment dat de Parkeernota 2021 is vastgesteld. Overigens is de Universiteit Leiden zich er zeker van bewust dat met name de studentenwoningen voorzien moeten worden van ruim voldoende fietsparkeerplekken. De parkeernormen die zijn gehanteerd in het bestemmingsplan (volgens Bijlage 5 Parkeeroplossing NRZ) voldoen aan de Parkeernota 2021 van de gemeente Oegstgeest. In aanvulling daarop is voor dit plangebied specifiek, dat gelegen is in het Leiden Bioscience Park (LBSP) de parkeereis met maximaal 10 procent verlaagd, want: a. Er komt een vorm van parkeerregulering en deels parkeren in een centrale parkeergarage, wat autobezit en –gebruik ontmoedigt; b. Het gebied krijgt goed openbaar vervoer door de nabijheid van Leiden centraal, de HOVhalte en hoogfrequente lijnbussen. De Parkeernota 2021 ligt vanaf 13 mei 2021 ter inzage. Op basis hiervan wordt een nieuw Parapluplan parkeren opgesteld.

Dit Parapluplan zal naar verwachting in het najaar worden vastgesteld. De parkeernormen in de Parkeernota komen overigens overeen met de kentallen van het CROW, met enkele specifieke normen voor Oegstgeest. De huidige Parkeernota 2004 van de gemeente Oegstgeest is ook gebaseerd op de CROWkentallen, maar nog zonder de specifieke normen voor Oegstgeest. Aangezien gebleken is dat de Parkeernota 2021 vermoedelijk niet voor de vaststelling van het bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) zal worden vastgesteld, worden de regels aangepast, waarbij in artikel 6.2, 7.2 en artikel 14.1 verwezen wordt naar de Parkeernota 2004, met dien verstande dat in afwijking daarvan de volgende normen gelden: • De parkeernorm is het gemiddelde van de bandbreedte volgens richtlijnen CROW, bij stedelijkheidstype sterk stedelijk; • Voor sociale woningen en goedkope en middeldure appartementen verlagen we de norm met 0,3 ten opzichte van de CROW-richtlijnen, omdat blijkt dat de betreffende normen anders onnodig hoog zijn; • De aanwezigheidspercentages van de meest recente CROW-richtlijnen zijn van toepassing; • Als in/bij een appartementencomplex goede fietsparkeervoorzieningen worden gerealiseerd, dan mag de autoparkeernorm met 10% worden verlaagd. • De parkeereis voor LBSP wordt met maximaal 10 procent verlaagd, want: a.

Er komt een vorm van parkeerregulering en deels parkeren in een centrale parkeergarage, wat autobezit en –gebruik ontmoedigt; b. Het gebied krijgt goed openbaar vervoer door de nabijheid van Leiden centraal, de HOVhalte en hoogfrequente lijnbussen. Alle te realiseren woningen in dit bestemmingsplan voldoen aan de gestelde parkeernorm, waarbij een deel van deze parkeerbehoefte centraal wordt opgelost. In dit parkeerconcept gaan bezoekers van de woningen niet betalen voor het parkeren, maar maken ze gebruik van de parkeerrechten van de bewoners. In het parkeerconcept kunnen bewoners en bezoekers eenvoudig in de centrale parkeervoorziening terecht, bewoners hebben het recht om hier te parkeren met hun tweede auto. Voor bezoekers is het door de zeker beschikbare plaatsen aantrekkelijker om in deze parkeervoorziening te parkeren. Uitwijken naar de woonwijk ten noorden van het park is nadeliger omdat daar de parkeerdruk dusdanig is dat men daar kans loopt (op grotere afstand) te moeten zoeken naar een vrije parkeerplaats. Zoals in de notitie over de parkeeroplossing is aangegeven , is het niet waarschijnlijk dat in Wickenburg gezocht zal worden naar parkeerruimte. Parkeren vindt hier op eigen terrein plaats. De openbare weg heeft veel weg van een erf en is smal, waardoor parkeren hier vrijwel overal direct hinderlijk is.

Deze centrale parkeergarage op het naastgelegen bedrijventerrein wordt door de Universiteit Leiden, die tevens eigenaar is van de gronden van het ontwerpbestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) tijdig gerealiseerd. En anders zou op een andere manier voorzien moeten worden in voldoende parkeergelegenheid.

12

Met de regels voor parkeren is aangesloten bij hetgeen is vastgelegd in de Nota van Uitgangspunten voor Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen). Hierin is bepaald dat er verschillende oplossingen voor parkeren mogelijk zijn. Het parkeren en de bergingen van de woningen dienen zoveel mogelijk uit het zicht te worden opgelost in het belang van het gewenste groene karakter van de wijk. Om dit te bereiken zien wij zeven mogelijkheden: 1. Op het eigen perceel, in een ondergrondse garage. 2. Op het eigen perceel, in een half verdiepte garage in een gesloten bouwblok. 3. Op het eigen perceel, op het maaiveld, ingesloten door een bouwblok. 4. Op het eigen perceel, in een garage op maaiveld, rondom ingepakt met eengezinswoningen met ontsluiting op maaiveld en de buitenruimte op het dak van de garage. 5. Op eigen perceel, landschappelijk ingepast. 6. Op het eigen erf bij grondgebonden eengezinswoningen. 7. In de collectieve parkeergarage op het bedrijventerrein (dit geldt voor de 2e auto en bezoekersparkeren). Uit eerder uitgevoerde haalbaarheidsstudies is gebleken dat een combinatie van deze parkeeroplossingen haalbaar is en het niet wenselijk en haalbaar is om alle parkeervoorzieningen onder de bebouwing te realiseren. Het oplossen van al het parkeren binnen het bouwvolumen leidt tot sociaal onwenselijke gesloten (parkeer)bouwlagen.

Daarom is het ook mogelijk om parkeerplaatsen op maaiveld te realiseren mits landschappelijk ingepast of afgesloten door een bouwblok. Uiteraard zal bij de verdere uitwerking geprobeerd worden om zoveel mogelijk parkeerplaatsen onder de bebouwing te realiseren en zoveel mogelijk groen te realiseren. Uit de AERIUS-berekening volgt dat de bouwfase een extra stikstofdepositie oplevert van maximaal 0,03 mol N/ha/jr op habitattypen/leefgebieden in Natura 2000-gebied Meijendel & Berkheide en 0,01 mol N/ha/jr op de Natura 2000-gebieden Coepelduynen en Kennemerland-Zuid. In de gebruiksfase vindt maximaal 0,01 mol N/ha/jr extra depositie plaats op habitattypen/leefgebieden in het Natura 2000-gebied Meijendel & Berkheide. In de ecologische beoordeling is geconcludeerd dat er geen significant negatieve effecten zullen optreden op de beschermde habitattypen/leefgebieden in de Natura 2000-gebieden Meijendel & Berkheide, Coepelduynen en Kennemerland-Zuid als gevolg van de bouwfase en de gebruiksfase. Hieruit volgt dat er geen passende beoordeling en Wnb-vergunning nodig is. Conclusie: Deze zienswijze geeft aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Het begrip studentenwoning wordt toegevoegd. En de verwijzing naar de Parkeernota in artikel 6.2, 7.2 en 14.1 wordt aangepast. Tevens wordt de toelichting over parkeren aangepast.

2.6 Bezwaar specifieke planregels en verbeelding Samenvatting: In bijlage 4 bij de zienswijze wordt specifiek ingegaan op de bezwaren van indiener op de planregels en verbeelding.: 1. De begrippen student, studentenwoning en openbare ruimte moeten worden toegevoegd en het begrip pleziervaartuig sluit niet uit dat de vaartuigen gebruikt worden als (commercieel) passagiersvoortuig. 2. Bij artikel 4.2.2. verzoekt indiener het volgende toe te voegen: ‘de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer dan 1 m bedragen’. 3. In artikel 5.3 Specifieke gebruiksregels moet het maximum aantal ligplaatsen worden toegevoegd. 4. In artikel 6 worden woningen voor studenten mogelijk gemaakt. Volgens indiener is op basis van jurisprudentie onderscheid naar gebruikers van de woning niet mogelijk omdat dit niet ruimtelijk relevant is. 5. Het toestaan van reclame uitingen bij de functie wonen (artikel 6.1f en 7.1g) is niet duidelijk en kan zorgen voor verrommeling. 6. De uitwerkingsplicht uit bestemmingsplan Rijnfront 2003 wordt vervangen door een nieuwe uit te werken bestemming. Indiener heeft er geen vertrouwen in dat het bestemmingsplan nu wel binnen de planperiode wordt uitgewerkt. 7. De horecaterrassen zijn niet begrensd in artikel 7.1b4. Dit is niet gewenst en niet onderzocht. Er is geen rekening gehouden met de geluidhinder van het terras. 8.

Om overlast te beperken en rechtszekerheid te creëren voor omwonenden verzoekt indiener om hinderbeperkende maatregelen op te nemen in het bestemmingsplan, zoals de verplichting tot het bieden van zitgelegenheid, het beperken van het aantal mensen op het terras,

13

beperking van de openingstijden, het vastleggen van de begrenzing van het terras, buurt- of gebiedsgericht terassenbeleid, uitsluiten terras bij bepaalde typen horeca. 9. Percentage sociale woningen en middenhuur is niet meegenomen in de uitwerkingsregels. Daardoor is niet zeker dat aan de Woonvisie 2020-2039 voldaan zal worden. 10. Indiener verzoekt om studentenwoningen te verbieden binnen artikel 7.2 a. Dit type woningen is alleen aanvaardbaar binnen de bestemming Wonen. 11. Er is geen motivering gegeven voor de noodzaak en wenselijkheid van het horecaterras in artikel 7.2g. Het terras is niet gelimiteerd terwijl de omvang relevant is voor de geluidsproductie. 12. De gronden zie zijn aangeduid als ‘groen’ zijn tevens aangeduid als ‘specifieke aanduidinggroen’. Ingevolge artikel 7.2i dienen de als "groen" aangeduíde gronden overwegend als groen te worden ingericht, terwijl gronden die zijn aangeduid als "specifieke-bouwaanduiding - groen" minimaal 50% als groen moeten worden ingericht. Dit is rechtsonzeker. Deze bepaling is voorts een gebodsbepaling. Dit is in strijd met het beginsel van toelatingsplanologie. 13. Term parkeerplaatsen in artikel 7.2 q vervangen door parkeervoorzieningen in lijn met artikel 7.1f. 14. Een parkeervoorziening op eigen terrein, op het maaiveld, landschappelijk ingepast is de goedkoopste en slechtste oplossing.

Deze oplossing zou niet mogelijk moeten zijn. 15. In artikel 7.2q1 is de eis van 5 meter achter de voorgevel uit het beeldkwaliteitsplan niet opgenomen. De eisen uit het beeldkwaliteitsplan zijn niet verankerd de planregels, waardoor deze geen planologische status hebben. 16. De acceptabele loopafstand centrale voorzieningen (zoals bedoeld in 7.2r) is de werkelijke loopafstand en deze is in de parkeernota op 250m vastgesteld. De vrees is dat bezoekers van de woningen tegenover Wickenburg níet in centrale parkeervoorzieníng zullen gaan parkeren, maar in het dichterbij gelegen Wickenburg waar gratis op straat kan worden geparkeerd. 17. De mogelijkheid om af te wijken van het bouwverbod (artikel 7.4) vooruitlopend op een nog niet vastgestelde uitwerkingsplan ís te weinig objectief begrensd en leidt tot rechtsonzekerheid bij derden. 18. De maatvoering max. bouwpercentage voor vlak, maatvoering max. bouwhoogte 16m, is ten opzichte van Nota van uitgangspunten verandert van 50% naar 70%. Zíe plaatje. Deze maatvoeringsvlakken 16m & 50% + 25m & 70% waren eerst oost/west verdeeld en zijn nu afwijkend kruislings verdeeld. Dit heeft een negatieve invloed op het woon- en leefklimaat aangezien hierdoor per saldo meer gebouwd mag worden. Indiener verzoekt dit weer aan te passen naar de oorspronkelijke uitgangspunten van NRGZ (wonen). 19.

Indiener mist een bestemming groen langs Oostzijde Binnenrijn bij perceel 3 in lijn met: Stedenbouwkundige plan NRGZ 2008 dat díende als stedenbouwkundige uitgangspunt voor de nota van uitgangspunten NRGZ(wonen) 2020. Waarin de belangrijkste contouren van het plan, onder andere in de vorm van een doorgaande groenzone, worden aangegeven op pagina 3 van dat plan. Door het ontbreken van de groenzone langs de Binnenrijn bij perceel 3 wordt niet voldaan aan een essentieel onderdeel van het stedenbouwkundige plan en daarmee de ruimtelijke onderbouwing van het plan. Het ontbreken van de bestemming groen heeft een negatieve ínvloed op het woon- en leefklimaat en heeft geen ruimtelijke onderbouwing. 20. Indiener verwijst naar het vigerende bestemmingsplan Rijnfront. Deze regels bevatten wel degelijk een onbebouwde recreatieve en ecologische route. 21. De Binnenrijn ter hoogte van Wickenburg is onvoldoende breed omdat, na aftrek ligplaatsen aan weerszijde er, minder dan 7m vaarbreedte overblijft en niet voldoet aan de richtlijnen Richtlijnen Vaarwegen 2020 van Rijkswaterstaat voor recreatievaart.

De waarde voor vaarwegprofiel krap ten behoeve van recreatievaart, voor rechte vaarwegvakken , is geformuleerd in Richtlijnen Vaarwegen 2020 van Rijkwaterstaat: Deze richtlijn stelt dat op basis van een M-route voor ontsluiting water klasse D de breedte minimaal 15m moet worden op basis van een maatgevende breedte van .3:75m. (3,75x4m==l5m). De vaarwegprofielen ten behoeve van recreatievaart bij maatgevende openboten (klasse RA) volgens de Economische Commissie voor Europa van de Verenigde Naties ten behoeve van een Krap profiel recreatievaart zijn voor rechte vaarwegvakken 4.0xB=4.0x2.0=8m ook hier wordt niet aan voldaan. De maatvoering van het water is tegenover Wickenburg afwijkend van de maatvoering ten noorden en ten zuiden van deze locatie (12m vs 15m). Indiener verzoekt de Binnenrijn op dit deel te verbreden tot minimaal 15m zodat er geen bottel nek in het vaarwater ontstaat. 22. De kleine watersport die veelvuldig gebruikmaakt van de Binnenrijn is gebaat bij golf dempende oevers, zoals talud of natuurvriendelijk íngericht. Hierin wordt niet voorzien in de bestemmingsregels. Zeker bij de oostkant van de Binnenrijn bij perceel 3 is het risico groot dat er geen golf dempende oever komt omdat er geen ruimte voor groen Iangs de oever is gereserveerd in de vorm van planregels die afstand bebouwing tot oeverlijn regelen.

14

23. Indiener verzoekt de functíeaanduidíng lígplaats aan de westzijde van de Binnenrijn te verwijderen bij een krap vaarweg profiel ( plaats <15m). 24. De ligplaatsen langs de Binnenrijn zijn niet bestemd voor bewoners ín de planregels. dit zouden de Bewoners graag aangepast zien worden. 25. Indien de lígplaatsen langs de Binnenrijn niet bestemd worden voor bewoners in de planregels dienen er voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd te worden. (0.6 parkeerplekken per ligplaats volgens concept parkeernota versie 3.7 (de voorgestelde versie die besproken is in de gemeenteraad op 25-03) en niet het gereduceerde aantal dat in de parkeerbalans wordt aangehouden op basis van bewonersligplaatsen. Indien er de ligplaatsen langs de westkant van de Binnenrijn niet bestemd worden voor alleen bewoners in de planregels verwachten de Bewoners ernstige parkeer overlast gedurende het vaarseizoen aangezíen de parkeergelegenheíd voor NRGZ tbv bezoekers niet op acceptabele loopafstand is. 26. Ter beperking van de bouwhoogte verzoekt indiener de bouwhoogte van 25m aan te passen tot 20m, gelijk aan de andere bouwvlakken van de bestemming wonen uit te werken of tot een maximum van 1:2 tot de afstand van de voorgevels van de woningen aan de westzijde van de Binnenrijn met een max van 25m ten behoeve van bezonning in de ochtend en voor een dorps profiel/verhoudingen tussen bouwhoogtes.

Ook wensen de bewoners dat een goothoogte wordt opgenomen zodat de bebouwing begrensd wordt door een kap. Het maatvoering vlak bebouwingshoogte 25m is niet geprojecteerd op de locatie waar het hoogte accent in het stedenbouwkundige plan NRG 2008 is geprojecteerd. Ondanks de afname van de hoogte ís door de locatíe wijziging van het hoogte accent de aantasting van het woon- en leefklimaat verslechterd door meer schaduw, aantasting privacy (inkijk in tuin), aantasting dorpsklimaat door hoogbouw direct naast laagbouw. Door deze locatie aanpassing ontbreekt tevens de ruimtelijke onderbouwing van dit hoogte accent. 27. Indiener ziet de bouwhoogte van 16m graag aangepast worden aan de standaard bouwhoogte in Oegstgeest aan de Ríjn van 12m of tot een maximum van 1:2 tot de afstand van de voorgevels van de woningen aan de westzijde van de Binnenrijn met een max van 16m ten behoeve van bezonning in de ochtend en voor een dorps profiel/verhoudingen tussen bouwhoogtes. 28. Bestemmingsregels voor Verkeer-verblijfsgebied zijn afwijkend van huidige regels Rhijnhofweg. Verzoek om regels gelijk te trekken aan bestemmingsplan Oegstgeest aan de rijn (2015) en uitwerkingsplan Rhijnhofweg Zuid, plandeel Noord(2020). Huidige Rhijnhofweg langs het plangebied is niet bedoeld als gebieds- en wijkontsluiting route en als zodanig ook niet meegenomen in verkeersonderzoek.

Het is een doodlopende weg en dat willen de Bewoners zo houden. Daarom verzoek om Artikel 4.1a te schrappen of aan te passen. Waarbij de Rhijnhofweg wordt bestemd als een bij de bestemming behorende weg. Uitingen van Reclame langs Rhijnhofweg zijn niet relevant of gepast in woonwijk en dienen verwijderd te worden uit bestemmíngsvlak Verkeer - verblijfsgebied voor de strook langs de Rhijnhofweg. Reactie: 1. Het begrip studentenwoning wordt toegevoegd (zie ook reactie onder 2.5), de begrippen student en openbare ruimte worden niet toegevoegd, omdat dit algemeen bekende begrippen zijn. De definitie voor pleziervaartuigen wordt niet aangepast. Wel wordt in artikel 5.3 opgenomen dat de ligplaatsen uitsluitend voor bewoners zijn. 2. Artikel 4 ziet op Verkeer-verblijfsgebied. Hierbinnen zijn geen erven en dus ook geen erfafscheidingen toegestaan. 3. De ligplaatsen zijn uitsluitend voor bewoners en worden al beperkt door de oppervlakte van de aanduiding ligplaats. Het opnemen van een maximum aantal is ons inziens niet nodig. 4. Zie reactie onder 2.5. 5. Reclame-uitingen kunnen wenselijk zijn als bewoners een ‘beroep aan huis’ uitoefenen. Daarom neemt de gemeente dit standaard op bij de bijbehorende voorzieningen bij woonbestemmingen. 6. Deze opmerking wordt ter kennisgeving aangenomen. 7. Zie reactie onder 2.4. 8.

De genoemde maatregelen betreffen grotendeels uitvoeringsmaatregelen die niet in het bestemmingsplan kunnen worden opgenomen. Bij het uitwerkingsplan worden de standaardregels over terrasafscherming opgenomen. Verder betreffen het aspecten die bij het verlenen van de terrasvergunning worden meegenomen. 9. Afspraken over het programma zijn vastgelegd in de vastgestelde Nota van Uitgangspunten BP Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen). Het betreft 25 % sociaal en een inspanningsverplichting voor middenhuur. 10. Aangezien het nog niet duidelijk welke woningtypes uiteindelijk wenselijk zijn binnen de bestemming Wonen-uit te werken achten wij het niet wenselijk studentenwoningen uit te

15

sluiten. Bovendien is niet duidelijk waarom dit type tot een onaanvaardbaar leefklimaat zou leiden in een ander deel van het plangebied. 11. Rond de haven in het midden van de verkaveling komen alle functies en routes bij elkaar. Hier bevindt zich het hart van Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen). Door horeca te realiseren bij de haven kan dit een levendig en gezellig middelpunt worden. Terrassen horen bij de functie horeca en dragen ook bij aan de levendigheid. Zie verder reactie onder 2.4. 12. De regel bij de aanduiding ‘groen’ en de ‘specifieke aanduiding-groen’ vullen elkaar aan en zijn niet in strijd met elkaar. Wat betreft de opmerking over toelatingsplanologie wordt verwezen naar de reactie onder 2.2. 13. Er is juist bewust een gekozen voor deze termen. 14. Zie reactie onder 2.5. 15. Daar waar relevant geacht, zijn aspecten uit het beeldkwaliteitplan verankerd in de planregels. Daarnaast zal het beeldkwaliteitsplan het kader vormen voor de tender voor de verkoop van de gronden en voor de stedenbouwkundige en architectonische uitwerking. Dit wordt contractueel vastgelegd. 16. Zie reactie onder 2.5. 17.

De afwijking is alleen mogelijk als de bebouwing naar zijn bestemming en gebruik en naar zijn afmetingen en zijn plaats binnen het plangebied in overeenstemming zal zijn met, dan wel op verantwoorde wijze kan worden ingepast in een reeds vastgesteld uitwerkingsplan of een daarvoor ter inzage gelegd ontwerp. Dit betekent dat voldaan moet worden aan de uitwerkingsregels in het bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest (wonen). Daarmee zijn de voorwaarden objectief begrensd. Bovendien staat tegen een dergelijke omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan ook bezwaar en beroep open. 18. In het ontwerpbestemmingsplan is het bebouwingspercentage in het gedeelte met bouwhoogte 16 inderdaad niet goed opgenomen. Dit zal worden aangepast naar 50% bij het deel met een bouwhoogte van 16 m en 70% bij het deel met een bouwhoogte van 25m. 19. Tussen het stedenbouwkundig plan voor NRGZ 2008 en de Nota van Uitgangspunten voor Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) zijn er nieuwe uitgangspunten bepaald. Dit was nodig omdat de opgave voor het plangebied is aangepast van 400 naar 800 woningen. Dit heeft geleid tot de ambitiekaart, zoals die is opgenomen in de Nota van uitgangspunten. Daarin is geen groenzone opgenomen langs de gehele Binnenrijn, maar langs een deel daarvan en deels binnen de bestemming Wonen-uit te werken.

Een groenzone langs de gehele Binnenrijn is niet haalbaar met het oog op het te realiseren programma. Bovendien is hiervoor gekozen om tuinen direct aan het water te kunnen maken. 20. Zie reactie onder 2.2. 21. Zie reactie onder 2.3. De Richtlijnen Vaarwegen 2020 van Rijkswaterstaat zijn hier niet van toepassing, omdat deze alleen gelden voor Rijkswaterstaat en de Provincie. Hier betreft het gemeentelijk water. 22. Deze opmerking wordt ter kennisgeving aangenomen. Het betreft een punt van uitwerking. 23. De aanduiding ligplaats zal aan de westzijde van de Binnenrijn, in het smallere gedeelte, worden verwijderd. 24. In artikel 5.3 wordt opgenomen dat de ligplaatsen uitsluitend voor bewoners zijn. 25. Zie reactie onder punt 24. 26. Er is juist specifiek voor ene bouwhoogte van 25 meter gekozen op deze plek, zodat een hoogteaccent gemaakt kan worden om deze centrale plek in het plan te markeren. Het vlak wat tot 25 m gebouwd mag worden ligt op 45 meter van de bestaande woningen, dit is ons inziens op voldoende afstand om schaduwhinder en inkijk te voorkomen. Zoals in het beeldkwaliteitsplan is aangegeven, zijn verschillende kapvormen mogelijk, zowel plat afgedekt als met kap. Het is daarom nu nog niet wenselijk de kapvorm voor te schrijven. 27. Zie reactie onder 2.2. 28. In het vigerende bestemmingsplan is de weg opgenomen in een globale woonbestemming.

Dit bestemmingsplan was nog gericht op de ontwikkeling van een woongebied. Nu de woningen en straten inmiddels zijn gerealiseerd, wil de gemeente, net als elders in Oegstgeest bij bestaande woongebieden, het daadwerkelijke gebruik te bestemmen. De Rhijnhofweg betreft geen doodlopende weg en dat zal ook in de toekomst niet het geval zijn. Reclame-uitingen worden standaard opgenomen als bijbehorende voorziening bij Verkeer-verblijfsgebied. Wij zien geen reden om daar op deze locatie van af te wijken. Conclusie: Deze zienswijze geeft aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan: • Toevoegen begrip studentenwoning • Toevoegen aan artikel 5.3 dat de ligplaatsen uitsluiten voor bewoners zijn.

16

• •

Aanpassen bebouwingspercentage in gedeelte met maximale bouwhoogte 16 m naar 50% en in het gedeelte met bouwhoogte 25m naar 70%. Verwijderen aanduiding ligplaats aan de westzijde van de Binnenrijn, in het deel smaller dan 15 m.

Indiener zienswijze 3: Provincie Zuid-Holland Samenvatting: Volgens indiener is onvoldoende rekening gehouden met de Provinciale regels voor Archeologie en Romeinse Limes, zoals vastgelegd in artikel 6.27 van de Omgevingsverordening. De planregels in artikel 8 sluiten onvoldoende aan bij de regels uit de Omgevingsverordening. De onderzoeken en brieven waar het bestemmingsplan naar verwijst zijn onvoldoende om aan te tonen dat de archeologische waarden niet worden aangetast. Reactie: In het voorliggende bestemmingsplan is overeenkomstig artikel 6.27 van de Omgevingsverordening een dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 1’ opgenomen. De voorwaarden in de regels komen echter niet geheel overeen met de voorwaarden in de Omgevingsverordening. In het bestemmingsplan is aangegeven dat archeologisch onderzoek nodig is bij het uitvoeren van werken en werkzaamheden dieper dan 50 cm en een oppervlakte van 25 m2. En de verordening gaat uit van archeologisch onderzoek bij het uitvoeren van werken en werkzaamheden dieper dan 30 centimeter, met een oppervlakte van meer dan 100 m2. Dit zal worden aangepast. De toelichting bij het bestemmingsplan geeft onvoldoende de relatie met de Omgevingsverordening van de provincie Zuid-Holland weer. De tekst zal hierop worden aangevuld. Conclusie: Deze zienswijze geeft aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.