AP 9. Bijlage MPG 2026

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

Datum: 18-3-2026 Versie: Definitief

-2-

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

3

2. Beleid en uitgangspunten Nota Grondbeleid Nota Grondprijzen Nota Reserves en Voorzieningen Nota Weerstandsvermogen en Risicomanagement Parameters MPG 2026

4 4 5 5 5 6

3.

Programmering

10

4.

Realisatie kosten en opbrengsten 2025

13

5.

Verschillenanalyse financiële uitkomst

16

6. Financiële stand van zaken per grondexploitatie Molenbeek Weversweg Bedrijventerrein De Kolk Kijktuinen Bedrijventerrein Elspeet ’t Hul Noord Hullerweg De Brake

17 18 20 22 24 26 28 30 32

7. Financiële positie grondexploitaties Reserve grondexploitatie Winstneming 2025 Verliesnemingen voorgaande jaren Voorziening risico’s grondexploitatie Financiële risico’s en relatie met paragraaf Weerstandsvermogen

33 33 35 36 36 37

8. Strategische gronden (MVA)

38

9. Samenvatting

40

10. Bijlage: vast te stellen grondexploitaties

41

-3-

1. Inleiding In dit hoofdstuk wordt ingegaan op welke wijze het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (verder: MPG) is opgebouwd en welke doelen met het MPG worden beoogd. Dit MPG bevat een volledige actualisatie van alle grondexploitaties en een geactualiseerde risicoanalyse. Peildatum voor de berekeningen is 1 januari 2026. Wijzigingen in het kader van dit MPG zijn enkel financieel-technisch van aard. Besluitvorming met betrekking tot de bijstelling van planinhoudelijke aspecten vindt plaats middels afzonderlijke besluitvorming per project. Het MPG wordt eenmaal per jaar opgesteld en de uitkomsten worden verwerkt in de jaarrekening. Het doel van dit MPG is om te informeren over de volgende onderwerpen: • Beleid en uitgangspunten ten aanzien van grondexploitaties • Programmering: de woningaantallen in de gemeentelijke plannen en de verhouding tot de woonbehoefte • Stand van zaken en toekomstverwachtingen grondexploitaties, waaronder: • Realisatie en prognose kosten en opbrengsten • Verschillenanalyse financiële uitkomst • Financieel overzicht grondexploitaties • Specifieke projectrisico’s • Financiële positie grondbedrijf • Strategische gronden In hoofdstuk 9 Samenvatting worden de verschillende voorstellen weergegeven.

-4-

2. Beleid en uitgangspunten Het beleid van de gemeente Nunspeet ten aanzien van de grondexploitaties ligt vast in de volgende beleidsdocumenten: • Nota Grondbeleid Nunspeet 2024 • Nota Grondprijzen 2024-2025 • Nota Reserves en Voorzieningen • Nota Weerstandsvermogen en Risicomanagement • Notitie Parameters grondexploitatie

Nota Grondbeleid De Nota Grondbeleid Nunspeet 2024 is door de gemeenteraad vastgesteld op 28 november 2024. Het grondbeleid heeft een grote invloed op en samenhang met de realisatie van beleidsdoelen en ambities op het gebied van volkshuisvesting, economie, gezondheid, natuur en landschap. Het voeren van een grondbeleid is geen doel op zich, maar het is een middel om de ambities vanuit de verschillende beleidsvelden te ondersteunen. Met het vaststellen van de Nota Grondbeleid Nunspeet 2024 is het beleid voortgezet om per project de keuze te maken voor een actief of een faciliterend grondbeleid. De gemeente Nunspeet stuurt vanuit een actieve regie om te zorgen dat de opgaven van verschillende beleidsvelden en ambities tot stand komen. Dat hoeft niet altijd met actief grondbeleid. De gemeente kan ook een actief faciliterende rol innemen, waarbij zij het initiatief overwegend bij de marktpartij laat en met beperkte risico’s regie voert op de uitkomst van het initiatief. Actief grondbeleid voert de gemeente op het moment dat zij met een grondpositie scherp wil sturen op de voorwaarden, kwaliteit en uitkomst van het ruimtelijk initiatief. Belangrijke (financiële) aandachtspunten die in deze nota zijn opgenomen met betrekking tot de grondexploitaties zijn: • De gemeente Nunspeet verwerft gronden onder marktconforme condities.

De prijsstelling wordt gewaarborgd met een taxatie van een onafhankelijke gecertificeerde taxateur. De strategische verwerving gebeurt met een voorafgaande risicoafweging en met een helder financieel kader en randvoorwaarden. • Gronduitgifte geschiedt transparant en met respect voor de eisen uit wet- en regelgeving en relevante jurisprudentie zoals het zogenaamde ‘Didam-arrest’. Het uitgangspunt is dat gronduitgifte plaatsvindt door middel van een openbare selectieprocedure waarin objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria aan de voorkant duidelijk zijn. Elke gronduitgifte geschiedt onder marktconforme voorwaarden en grond- en uitgifteprijzen. • Bij zowel actief als (actief) faciliterend grondbeleid gaat de gemeente financiële verplichtingen en risico’s aan. De beheersing hiervan vindt plaats binnen de planning-en-control-cyclus van de gemeente en binnen de kaders die de ‘Commissie besluit begroting en verantwoording’ (commissie BBV) voorschrijft. Als deze Commissie aanvullende richtlijnen voorschrijft of richtlijnen wijzigt dan past de gemeente deze toe. • De gemeente Nunspeet gebruikt de reserve grondexploitatie om risico’s af te dekken. Er wordt jaarlijks aan de raad ter besluitvorming een Meerjarenperspectief Grondexploitaties aangeboden.

In dit MPG wordt een prognose weergegeven van de toekomstige ontwikkeling van de reserve grondexploitatie in relatie tot de toekomstige ontwikkelingen. • De commissie BBV heeft in de notitie Grondexploitatie van juli 2019 aanbevolen om tussentijds winst te nemen als hier voldoende zekerheid over bestaat en de winstneming te berekenen volgens de Percentage of Completion (POC) methode. • Wanneer de boekwaarde van de strategische gronden hoger is dan de marktwaarde van de gronden waardeert de gemeente deze gronden af tot marktwaarde. Bij een verliesgevende grondexploitatie vormt de gemeente voor het tekort een verliesvoorziening ten laste van de reserve grondexploitatie.

-5-

Nota Grondprijzen De Nota Grondprijzen 2024-2025 bevat een herziening van het grondprijsbeleid, waarin naast geactualiseerde grondprijzen voor woningbouw ook de grondprijzen voor andere uitgiftecategorieën zijn opgenomen. De nota bevat ook algemene uitgangspunten voor de uitgifte van gronden. Het belangrijkste uitgangspunt is dat grond wordt verkocht tegen marktconforme prijzen. Hiermee wordt voorkomen dat er sprake is van ongeoorloofde staatssteun. De gemeente Nunspeet hanteert bij de uitgifte van grond verschillende prijzen voor een aantal woningbouwcategorieën (o.a. zoals gedefinieerd in de doelgroepenverordening sociale koop en middenhuur). Bij deze woningbouwcategorieën zijn referentiewoningen en -oppervlakten bepaald. Op basis hiervan zijn normatieve grondprijzen bepaald. Deze prijzen kunnen als basisprijs dienen in de grondexploitaties. In de regel volgt, zodra een plan concreet genoeg is uitgewerkt, een onafhankelijke taxatie en/of wordt de grondprijs bepaald door middel van een tender of prijsvraag. De Nota Grondprijzen 2024-2025 is in september 2024 door het college vastgesteld. Het college stelt in principe elke twee jaar een Nota grondprijzen vast. In de Nota grondprijzen is vastgelegd dat het college gemotiveerd van de grondprijzen in deze nota mag afwijken.

Nota Reserves en Voorzieningen In de door de raad in juni 2025 vastgestelde Nota Reserves en Voorzieningen (herijking 2025) wordt ingegaan op de reserve grondexploitatie. Om nu en in de toekomst verzekerd te zijn van een gezonde basis voor grondexploitaties, is het op peil houden van de reserve van essentieel belang. Het weerstandsvermogen moet zodanig van omvang zijn dat (on)verwachte risico’s en (niet) kwantificeerbare verliezen kunnen worden opgevangen. Hierbij kan gedacht worden aan de in exploitatie genomen complexen, de nog niet in exploitatie genomen complexen, verevening tussen winstgevende en verliesgevende locaties, en risico’s als de looptijd van de exploitaties, procedurestagnaties, prijs- en rentestijgingen, actieve grondverwerving en de eventuele rol die een projectontwikkelaar speelt. Deze factoren laten zich niet in zijn geheel kwantificeren. Er is een bodem- en plafondbedrag vastgesteld. De berekening van deze bedragen is opgenomen in de Nota Reserves en Voorzieningen. Voor 2025 luidden deze bedragen als volgt: • Bodembedrag: €1.647.481 • Plafondbedrag: €9.394.754 In de Nota Reserves en Voorzieningen 2025 wordt ook ingegaan op de voorziening risico’s grondexploitatie. In deze voorziening is per 31-12-2024 een bedrag van €4.897.590 opgenomen ter dekking van verwachte verliezen in de grondexploitaties (Hul Noord, Weversweg en Bedrijventerrein Elspeet).

De Nota Reserves en Voorzieningen, herijking 2026, zal in de raad van juni 2026 worden aangeboden.

Nota Weerstandsvermogen en Risicomanagement De Nota Weerstandsvermogen en Risicomanagement 2025 is in november 2025 door de raad vastgesteld. In de nota is de grondexploitatie als onderdeel genoemd voor de identificatie van de risico’s. Een belangrijke beheersingsmaatregel die onze gemeente hanteert is de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties, wat via het onderliggende MPG wordt toegelicht. Daarnaast wordt binnen de reserve grondexploitatie een bodembedrag (financiële buffer) aangehouden die varieert met de omvang van de risico’s die (kunnen) worden gelopen.

-6-

Parameters MPG 2026 Samenvatting Voor het MPG 2026 worden de volgende parameters gehanteerd:

Parameters Opbrengstenstijgingen: -Woningbouw: Vrije sector -Woningbouw: Betaalbare koop -Woningbouw: Middenhuur -Woningbouw: Sociale huur -Bedrijventerreinen Kostenstijgingen: -GWW-kosten -Plankosten & VTU -Verwervingskosten Indexcijfers (indexatie kostenramingen van 1-1-2025 naar 1-1-2026): -GWW-kosten -Overige kosten Rentepercentage (over zowel positief als negatief projectsaldo in grex)

2026

2027-2028

2029 en verder

6,50% 3,50% 2,50% 0,00% 0,00%

4,50% 2,50% 2,50% 0,00% 0,00%

2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

3,50% 4,50% 0,00%

3,00% 3,00% 0,00%

2,00% 2,00% 2,00%

2,80% 2,80% 1,00%

Tabel 1: Parameters MPG 2026.

Wat volgt is een nadere onderbouwing van deze parameters.

Opbrengstenstijgingen Woningbouw: Vrije sector Het uitgangspunt is dat zodra het plan concreet genoeg is uitgewerkt alle te verkopen gronden nog worden getaxeerd of dat de grondwaarde bepaald wordt middels een tender of prijsvraag. Indien er een tender of een projectspecifieke taxatie is uitgevoerd dan geldt de grondwaarde die daar uit volgt als grondopbrengst in de grondexploitatie. Als dit (nog) niet beschikbaar is dan gelden de grondprijzen zoals opgenomen in de nota grondprijzen. In september 2024 is de nota grondprijzen 2024-2025 vastgesteld1. Indien grondprijzen in de grondexploitatie gebaseerd zijn op deze nota dan worden de grondprijzen per 1-1-2026 geïndexeerd. De verwachting is dat de grondopbrengsten voor woningbouwkavels redelijk fors blijven stijgen voor de jaren 2026 t/m 2028. Vanwege de stijging in de vrij op naam prijzen van nieuwbouwwoningen en de relatief beperkte stijging van de bouwkosten is de verwachting dat de stijging van de grondwaarden de komende periode doorzet.2 De verwachte opbrengstenstijging is 6,5% voor 2026 en 4,5% voor de jaren 2027 en 2028. Dit geldt zowel voor projectmatige bouw als zelfbouw (particulier opdrachtgeverschap). De lange termijn is onzekerder en vanaf 2029 wordt er aangesloten bij het langjarige streefpercentage voor inflatie van de Europese Centrale Bank (2%).

Deze parameters zijn gebaseerd op de Outlook Grondexploitaties van adviesbureau Metafoor.

1 Nota Grondprijzen 2024-2025 & Besluitenlijst B&W 24 september 2024 2 Outlook Grondexploitaties 2026 van Metafoor, ‘Grondopbrengsten woningbouw, woningmarkt midden’

-7-

Woningbouw: Betaalbare koop Woningen in de categorie betaalbare koop hebben een maximale vrij op naam prijs zoals gedefinieerd in de gemeentelijke doelgroepenverordening.3 De gemeente Nunspeet hanteert de categorieën betaalbare koop laag (tot €215.000 v.o.n.), betaalbare koop midden (tot €265.000 v.o.n.) en betaalbare koop hoog (tot €355.000 v.o.n.). Bij betaalbare koop is de ruimte om bouwkostenstijgingen door te rekenen in de vrij op naam prijzen gelimiteerd, omdat de aftoppingsgrenzen op de vrij op naam prijzen van toepassing zijn. Een trend die met name in dit segment zichtbaar is, is die van kleiner wordende woningen. Doordat de woningen kleiner worden is de absolute prijsstijging beperkt, al stijgt de vierkante meterprijs wel. Dit heeft een doorwerking in de grondwaarde. De grondwaarde stijgt wel, maar niet zo hard als in de categorie vrije sector woningbouw. Voor betaalbare koop wordt een stijging van de grondwaarde verwacht van 3,5% in 2026, 2,5% in 2027 en 2028 en 2% voor 2029 en verder.4 Woningbouw: Middenhuur De grondprijzen voor woningen in de categorie middenhuur zijn in 2024 opnieuw vastgesteld 5 als onderdeel van de nota grondprijzen 2024-25. De verwachting is dat in de periode 2026 t/m 2028 de grondprijzen voor middenhuur stijgen met 2,5% per jaar.

Voor de lange termijn (vanaf 2029) wordt aangesloten bij het langjarige streefgemiddelde voor inflatie van de ECB (2%). Woningbouw: Sociale huur De grondprijzen voor sociale huurwoningen zijn in 2025 herijkt en de verwachting is dat deze grondprijzen op de korte en middellange termijn ongewijzigd blijven. Voor de lange termijn (vanaf 2029) wordt aangesloten bij het langjarige streefgemiddelde voor inflatie van de ECB (2%). Bedrijventerreinen De uitgifteprijzen voor bedrijventerrein De Kolk – Deelgebied GPS en Bedrijventerrein Elspeet zijn medio 2025 opnieuw getaxeerd6 en de verwachting voor dit type bedrijventerrein is dat de grondwaarde stabiel is en blijft de komende jaren. 7 Voor 2026 t/m 2028 wordt geen opbrengstenstijging gerekend voor de bedrijfskavels in de grondexploitaties. Vanaf 2029 wordt er aangesloten bij het langjarige streefpercentage voor inflatie van de ECB (2%). Voor overige opbrengsten in de grondexploitaties (bijv. huur- of pachtinkomsten of subsidies) wordt per post bekeken welke parameters gehanteerd worden.

Kostenstijgingen GWW-kosten De grond-, weg- en waterbouwkosten (GWW) zijn de afgelopen jaren relatief hard gestegen vanwege een schaarste aan bouwmaterialen, personeelstekorten en hoge energiekosten. De GWWkosten zullen op korte en middellange termijn gestaag verder stijgen. De cao-loonsverhogingen zullen zeker op korte termijn leiden tot een stijging van de personeelskosten en ook voor de materiaalkosten is de verwachting dat deze in 2026 weer zullen gaan stijgen. Er wordt een kostenstijging verwacht van 3,5% in 2026, 3,0% in 2027 en 2028 en 2% vanaf 2029. Voor bouw- en woonrijp maken, sloop- en saneringskosten, grondwerken, civiele kosten en tijdelijke beheerskosten in de grondexploitaties worden deze parameters gehanteerd.

3 Verordening Doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur gemeente Nunspeet 2023 4 Outlook Grondexploitaties 2026 van Metafoor, onderdeel ‘Grondwaarde woningbouw’ 5 Nota Grondprijzen 2024-2025 & Besluitenlijst B&W 24 september 2024 6 Memo Thorbecke uitgifteprijzen De Kolk en Heetkamp, 7-7-2025 7 Outlook Grondexploitaties 2026 van Metafoor, onderdeel ‘Bedrijfsruimte en logistiek’

-8-

Plankosten & VTU Voor de plankosten en kosten voor voorbereiding en toezicht wordt een stijging verwacht vanwege de krappe arbeidsmarkt en stijging van de loonkosten. Voor 2026 wordt uitgegaan van een stijging van 4,5%, voor 2027 en 2028 een stijging van 3,0% en vanaf 2029 een stijging van 2%. Voor verwervingskosten wordt bekeken wat de huidige bestemming is van de te verwerven gronden en wordt uitgegaan van de verwachte opbrengstenstijging van de betreffende categorie. Ook voor de kostenstijgingen geldt dat als er overige kosten zijn opgenomen die niet onder bovengenoemde kosten vallen er per post bekeken wordt welke parameters realistisch zijn.

Indexatie De hierboven genoemde parameters voor de kostenstijgingen zijn inschattingen voor de komende jaren, oftewel deze zijn toekomstgericht. Het uitgangspunt in de grondexploitaties is om actuele kostenramingen te hebben op prijspeil 1-1-2026, maar als er geen actuele raming is kan er worden uitgegaan van een eerder opgestelde kostenraming die geïndexeerd wordt naar het huidige prijspeil. Voor de indexatie van civiele kostenramingen van prijspeil 1-1-2025 naar 1-1-2026 wordt een percentage van 2,8% gebruikt, gebaseerd op het indexcijfer voor GWW-kosten volgens Bouwkostenkompas.8 Dit is lager dan het percentage van vorig jaar (3,3%). Voor de indexatie van overige kostenramingen wordt eveneens een percentage van 2,8% gebruikt, gebaseerd op de Consumentenprijsindex van het CBS9. Dit was vorig jaar 4,1%.

Rente Volgens de BBV-notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023)’ dient voor de toerekening van rente aan de grondexploitaties gebruik te worden gemaakt van de reguliere gemeentelijke omslagrente. De toepassing van deze wijziging is verplicht met ingang van begrotingsjaar 2025. Voor de rentetoerekening over de boekwaarde van de grondexploitaties per 1-1-2025 is de omslagrente volgens de programmabegroting 2025-2028 van 1,5% toegepast. In de meerjarenprognose van de grondexploitaties in het MPG 2026 is voor de berekening van de toekomstige rentekosten en -baten de geldende omslagrente per 1-1-2026 gehanteerd van 1,0% 10 per jaar.

Overige uitgangspunten: • •

Er wordt geen rente bijgeschreven op de strategische gronden en panden (MVA). De rente wordt direct ten laste van de jaarexploitatie gebracht. In projecten waar reeds specifieke prijsafspraken zijn gemaakt of al met bepaalde werkzaamheden is begonnen, kan worden afgeweken van de algemene parameters zoals genoemd in deze notitie.

8 Indexcijfer voor GWW kosten op Bouwkostenkompas.nl, periode 1 januari 2025 tot 1 januari 2026 9 Consumentenprijsindex Alle Bestedingen volgens CBS Statline, periode december 2024 tot december 2025 10 Omslagrente per 1-1-2026: Programmabegroting 2026-2029, paragraaf Financiering, Omslagrente

-9-

Bijlage Parameters MPG 2025 (oud) Voor het MPG 2025 zijn vorig jaar de volgende uitgangspunten gehanteerd:

Parameter Opbrengstenstijgingen: -Woningbouw: Vrije sector -Woningbouw: Sociale koop -Woningbouw: Middenhuur en sociale huur -Bedrijventerreinen Kostenstijgingen: -GWW-kosten -Plankosten & VTU -Verwervingskosten Indexcijfers (indexatie kostenramingen van 1-1-2024 naar 1-1-2025): -GWW-kosten -Overige kosten Rentepercentage (over zowel positief als negatief projectsaldo in grex)

2025

2026-2027

2028 en verder

9,50% 3,50% 0,00%

6,50% 3,00% 0,00%

2,00% 2,00% 2,00%

0,00%

0,00%

2,00%

4,50% 5,50% 0,00%

3,50% 3,50% 0,00%

2,00% 2,00% 2,00%

Tabel 2: Parameters MPG 2025 (oud).

3,30% 4,10% 1,50%

- 10 -

3. Programmering Wonen Een belangrijke opgave waar het gemeentelijke grondbeleid aan kan bijdragen is de grote behoefte aan woningbouw. In oktober 2024 is de woningbouwopgave voor Nunspeet geactualiseerd als onderdeel van de woondeal Noord-Veluwe. Er is een woningbouwopgave van meer dan 1.800 woningen t/m 2035. Er zijn een aantal plannen die, via een actieve gemeentelijke grondexploitatie, gaan bijdragen aan het invullen van deze behoefte en daarnaast zijn er een aantal plannen in ontwikkeling. In de gemeentelijke plannen zijn nog bijna 800 te realiseren woningen opgenomen. Dit aantal wordt met name gerealiseerd in ’t Hul Noord (circa 750 woningen) en voor een deel in het project Weversweg (37 woningen). Hoewel er met de vaststelling van ’t Hul Noord in 2024 een grote stap is gemaakt in het voldoen aan de woningbouwbehoefte in Nunspeet, blijft de vraag naar woningen onverminderd groot. Mogelijk dat plannen die op dit moment door de gemeente in voorbereiding zijn (zoals Nieuw Feithenhof) verder zullen bijdragen aan de woningbouwbehoefte en dat de opgave ook deels wordt ingevuld door marktpartijen. Werken Op het bedrijventerrein De Kolk is in totaal nog 3,1 hectare aan bedrijfskavels uit te geven in het gemeentelijke deel van het bedrijventerrein (gronden GPS). Daarnaast is er op bedrijventerrein Elspeet nog ongeveer 2,7 hectare aan bedrijfskavels uit te geven.

Ook zijn er kavels voor overige functies, zoals voor de nutsvoorziening in project Hullerweg, een onderwijsvoorziening in ’t Hul Noord, buurt- en horecafuncties in ’t Hul Noord en grond voor Nestlé op de locatie van voormalig zwembad De Brake. Planning en realisatie 2025 Het aantal verkochte woningbouwkavels en bedrijfskavels in 2025 is als volgt:

Aantallen woningen Molenbeek Niet-woningbouw (aantal kavels) Bedrijventerrein De Kolk Bedrijventerrein Elspeet

Planning 2025 Realisatie 2025 Verschil 4 4 0 4 3

6 2

2 -1

Tabel 3: Planning vs. realisatie 2025.

• • •

De verkoop in het project Molenbeek betreft de verkoop van grond voor de realisatie van de laatste 4 woningen in het project. In 2025 stond de uitgifte geraamd van de eerste 4 kavels in fase 2 van bedrijventerrein De Kolk en er zijn 6 kavels daadwerkelijk verkocht. In 2025 stond de uitgifte geraamd van de eerste 3 kavels in fase 1 van bedrijventerrein Elspeet en er zijn 2 kavels daadwerkelijk verkocht.

- 11 -

Uitgifteprognose wonen In onderstaand overzicht is de huidige uitgifteprognose voor woningbouwkavels weergegeven, in vergelijking met de uitgifteprognoses in het MPG van voorgaande jaren:

Figuur 1: Uitgifteprognose woningbouw.

In het MPG van 2024 was de verwachting nog dat de laatste gemeentelijke kavels in 2026 zouden worden uitgegeven (Weversweg) en er daarna geen aanbod meer zou zijn. In het MPG 2025 is de grondexploitatie ’t Hul Noord opgenomen, waarin 750 woningen worden voorzien in de periode t/m 2036. Te zien is dat in het MPG 2026 de uitgifte van deze woningen 1 jaar is doorgeschoven. Per project ziet de planning voor de uitgifte van woningbouwkavels er als volgt uit:

Weversweg Sociale huur Betaalbare koop (tot €355.000) Dure koop (vanaf €355.000) Molenbeek Betaalbare koop t Hul Noord Woningen Totaal

2025 (gerealiseerd)

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

totaal nog te realiseren

0 0 0

14 12 6

0 0 5

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

14 12 11

4

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0 4

0 32

62 67

62 62

95 95

80 80

46 46

85 85

39 39

83 83

96 96

52 52

52 52

750 787

Tabel 4: Woningbouwplanning per project.

- 12 -

Uitgifteprognose bedrijventerreinen In het volgende overzicht is de huidige uitgifteprognose voor de bedrijventerreinen De Kolk en Elspeet weergegeven in hectares, in vergelijking met de uitgifteprognose in het MPG van de voorgaande jaren. In 2025 hebben de eerste kaveluitgiften plaatsgevonden op De Kolk fase 2 en op bedrijventerrein Elspeet. De verwachting is nog steeds dat de kavels in de periode t/m 2027 allemaal zijn verkocht, met uitzondering van één van de kavels op bedrijventerrein Elspeet welke is doorgeschoven naar 2030 omdat deze kavel tijdelijk is verhuurd voor de huisartsenpraktijk.

Figuur 2: Uitgifteprognose niet-woningbouw.

- 13 -

4. Realisatie kosten en opbrengsten 2025 In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de realisatie van kosten en opbrengsten binnen de grondexploitaties gedurende 2025. Het gaat om de volgende aspecten: • Ontwikkeling boekwaarde kosten 2025 • Ontwikkeling boekwaarde opbrengsten 2025 • Gerealiseerde kosten 2025 • Gerealiseerde opbrengsten 2025 Ontwikkeling boekwaarde kosten 2025 In totaal bedraagt de boekwaarde van de kosten voor alle grondexploitaties €115 miljoen. Hiervan is €95,8 miljoen t/m 31-12-2024 gerealiseerd, waarvan €9,1 miljoen aan winstnemingen. Afgelopen jaar is er €19,2 miljoen aan de boekwaarde toegevoegd, waarvan €0,7 miljoen bestaat uit tussentijdse winstnemingen. De meeste kosten zijn gerealiseerd in het project ’t Hul Noord (grondaankopen).

Molenbeek Weversweg De Kolk Kijktuinen Bedrijventerrein Elspeet t Hul Noord De Brake Hullerweg Totaal

Winstneming Overige kosten Winstneming t/m '24 t/m '24 '25 € 4.695.535 € 35.863.332 € 117.136 €0 € 4.877.130 €0 € 3.565.104 € 27.800.041 € 278.677 € 881.418 € 3.026.779 € 317.909 €0 € 5.864.576 €0 €0 € 6.853.848 €0 €0 €0 €0 €0 € 2.409.072 €0 € 9.142.057 € 86.694.779 € 713.723

Overige Totaal kosten '25 € 737.561 € 41.413.564 € 400.589 € 5.277.719 € 1.267.647 € 32.911.469 € 518.772 € 4.744.878 € 710.455 € 6.575.031 € 14.769.912 € 21.623.760 € 19.818 € 19.818 € 86.693 € 2.495.765 € 18.511.446 € 115.062.004

Tabel 5: Boekwaarde kosten.

De totale tussentijdse winstneming die vanuit de projecten aan de reserve grondexploitatie is toegevoegd is €9,1 miljoen (saldo t/m 2024) plus €0,7 miljoen (toevoeging 2025), oftewel €9,9 miljoen. Hiervan is nog €4,4 miljoen beschikbaar omdat een bedrag van €5,5 miljoen is gebruikt ter dekking van verliesvoorzieningen voor de negatieve projecten. Ontwikkeling boekwaarde opbrengsten 2025 Aan de opbrengstenkant zit er in totaal €80,7 miljoen in de boekwaarde in de grondexploitaties. Hiervan is €77,5 miljoen in de periode t/m 31-12-2024 gerealiseerd, zoals bekend vanuit het vorige MPG. Afgelopen jaar is er €3,3 miljoen aan de gerealiseerde opbrengsten toegevoegd. Dit betrof met name de grondopbrengsten voor bedrijfskavels op De Kolk.

Molenbeek Weversweg De Kolk Kijktuinen Bedrijventerrein Elspeet t Hul Noord De Brake Hullerweg Totaal

BW t/m '24 € 41.828.140 € 4.114.108 € 25.761.765 € 5.048.772 € 467.219 € 235.898 €0 € 10.000 € 77.465.902 Tabel 6: Boekwaarde opbrengsten.

BW '25 € 131.835 € 17.808 € 2.551.660 €0 € 550.270 € 30.000 €0 €0 € 3.281.573

Totaal € 41.959.975 € 4.131.916 € 28.313.425 € 5.048.772 € 1.017.489 € 265.898 €0 € 10.000 € 80.747.475

- 14 -

Gerealiseerde kosten 2025 De gerealiseerde kosten in 2025 in vergelijking met de verwachting volgens het MPG voorgaand jaar zijn als volgt.

Figuur 3: Planning vs. realisatie kosten 2025.

Op totaalniveau werd er in de grondexploitaties voor 2025 circa €21 miljoen aan kosten geraamd. De werkelijk gemaakte kosten zijn €18,5 miljoen. Dit is exclusief de winstnemingen in 2025. De belangrijkste verschillen in de gemaakte kosten ten opzichte van de geraamde kosten zijn als volgt: • • •

•

• •

• •

Molenbeek: Voor Molenbeek werd €1,3 miljoen aan kosten geraamd in 2025 en er is voor €0,7 miljoen aan kosten gemaakt. Het betreft met name kosten voor het woonrijp maken en de werkzaamheden aan de Elburgerweg. De kosten blijven binnen het geraamde budget. Weversweg: Voor de Weversweg stond 440K aan kosten geraamd en er is voor 400K aan kosten gemaakt. Het gaat met name om kosten voor het bouwrijp maken. De Kolk: Voor De Kolk is er een overschrijding geweest voor de kosten van het bouwrijp maken. Daar staat tegenover dat de kosten voor de herinrichting van de Oosteinderweg (deel Oenenburgerweg tot aan de knip) niet zijn gemaakt. Hiervoor is een apart krediet beschikbaar gesteld en deze kosten vervallen uit de grex. Kijktuinen: Er zijn minder kosten gemaakt dan was geraamd was voor de Kijktuinen. In 2025 stond voor 663K aan kosten geraamd, waarvan 584K voor het afronden van het woonrijp maken. Er is voor 518K aan kosten gemaakt. De kosten voor het woonrijp maken zijn binnen het budget gebleven. Bedrijventerrein Elspeet: Voor Bedrijventerrein Elspeet is er geen grote afwijking in de geraamde vs de gerealiseerde kosten. De gemaakte kosten bestaan grotendeels uit plankosten en kosten voor het bouwrijp maken. ’t Hul Noord: Voor ’t Hul Noord was voor 2025 een bedrag van €16,1 miljoen aan kosten geraamd.

Dit bestond voornamelijk uit €8,4 miljoen voor grondaankopen en €5,6 miljoen aan kosten voor het bouwrijp maken (o.a. Bovenweg). Er is voor een bedrag van €14,8 miljoen aan werkelijke kosten gemaakt in 2025. Hiervan het grootste deel voor grondaankopen (€14,8 miljoen). Er zijn al meer gronden aangekocht dan was geraamd. Hier staat tegenover dat de kosten voor het bouwrijp maken die in 2025 geraamd stonden grotendeels zijn doorgeschoven naar 2026. De Brake: De Brake maakte nog geen onderdeel uit van het MPG 2025. Afgelopen jaar zijn de eerste plankosten en onderzoekskosten gemaakt voor een bedrag van €20.000. Hullerweg: Voor het project Hullerweg was €636.000 aan kosten geraamd in 2025 en er is voor €87.000 aan kosten gerealiseerd. Er zijn minder kosten gerealiseerd omdat er nog niet begonnen is met de sanering van de grond voor de realisatie van het onderstation.

- 15 -

Gerealiseerde opbrengsten 2025 De gerealiseerde opbrengsten in vergelijking met de verwachte opbrengsten in 2025 volgens het MPG van voorgaand jaar zijn als volgt:

Planning Opbrengsten Realisatie Opbrengsten € 2.400.000 € 2.100.000 € 1.800.000 € 1.500.000 € 1.200.000 € 900.000 € 600.000 € 300.000 €0

Figuur 4: Planning vs realisatie opbrengsten 2025.

In totaal werd er in 2025 een bedrag van €2,7 miljoen aan opbrengsten verwacht, maar is er daadwerkelijk €3,3 miljoen aan opbrengsten gerealiseerd. De belangrijkste verschillen in de gerealiseerde opbrengsten zijn als volgt te verklaren: • • • • • • • •

Molenbeek: De opbrengsten voor de laatste vier woningen in Molenbeek stonden in 2025 geraamd en deze zijn ook gerealiseerd. Weversweg: Voor het project Weversweg werden nog geen opbrengsten verwacht in 2025 en er zijn ook geen opbrengsten ontvangen. De eerste grondopbrengsten worden verwacht in 2026. De Kolk: De verwachting was dat de kaveluitgifte voor De Kolk fase 2 van start zou gaan in 2025 en de eerste grondopbrengsten zijn ook ontvangen. Er zijn meer kavels verkocht dan de verwachting was in het MPG 2025. Kijktuinen: Voor project Kijktuinen zijn alle opbrengsten gerealiseerd en in 2025 geen opbrengsten meer ontvangen. Bedrijventerrein Elspeet: Voor Bedrijventerrein Elspeet stond de verkoop van 3 kavels geraamd in 2025 en er zijn 2 kavels daadwerkelijk verkocht. ’t Hul Noord: Voor ’t Hul Noord stond in 2025 een opbrengst van de provincie geraamd van €30.000 (cofinanciering Woningbouwimpuls) en dit bedrag is ook ontvangen. De Brake: De grondexploitatie De Brake is in de loop van 2025 vastgesteld. Er zijn nog geen opbrengsten ontvangen voor het project. Hullerweg: Voor het project Hullerweg werden geen opbrengsten verwacht in 2025. De grondopbrengsten zijn geraamd in 2026.

- 16 -

5. Verschillenanalyse financiële uitkomst In dit hoofdstuk wordt de financiële uitkomst op einddatum van de projecten in het MPG 2026 vergeleken met de uitkomst bij het vorige MPG (2025). Financiële uitkomst grondexploitaties De actuele financiële uitkomsten van de grondexploitaties, in vergelijking met voorgaande MPG, zijn als volgt:

Figuur 5: Uitkomst grondexploitaties MPG 2026 vs. MPG 2025.

Toelichting per complex: • Het resultaat van het project Molenbeek is verminderd ten opzichte van afgelopen jaar. Dit komt met name door de tussentijdse winstname uit het project. Door een winstname uit een project wordt een deel van het positieve eindresultaat al tussentijds als resultaat genomen en wordt het nog te verwachten positieve eindresultaat dus lager. Het verwachte (positieve) eindresultaat voor Molenbeek is nog €27.000. • Het resultaat voor project Weversweg is verminderd van €408.000 negatief naar €607.000 negatief. Dit komt met name door de indexaties van de nog te maken kosten en een lagere opbrengstenstijging. • Het resultaat voor bedrijventerrein De Kolk is iets verminderd ten opzichte van vorig jaar. Dit komt met name door de tussentijdse winstneming en hogere kosten voor het bouwrijp maken. Inclusief de genomen tussentijdse winstnemingen bedraagt het eindresultaat €896.000. • Ten opzichte van het vorige MPG is het positieve eindresultaat voor het project Kijktuinen van €251.000 naar €71.000 gegaan. Dit komt met name door een winstneming uit het project. • Het resultaat voor Bedrijventerrein Elspeet is nagenoeg gelijk aan het resultaat van vorig jaar. De verliesvoorziening voor het project wordt opgehoogd met €22.000. • Het tekort op de grondexploitatie ’t Hul Noord was vorig jaar circa €3 miljoen en het tekort is dit jaar circa €3,4 miljoen.

De verliesvoorziening voor het project wordt met 368K aangevuld. • De grondexploitatie De Brake is eind 2025 vastgesteld en heeft een verwacht positief saldo van €88.000. • Het positieve resultaat voor het project Hullerweg wordt verwacht op €205.000 positief, in vergelijking met €142.000 bij het vorige MPG.

- 17 -

6. Financiële stand van zaken per grondexploitatie In dit hoofdstuk is de financiële stand van zaken per complex weergegeven. Hier wordt ingegaan op alle in exploitatie genomen gronden. Dit zijn: • • • • • • • •

Molenbeek Weversweg De Kolk Kijktuinen Bedrijventerrein Elspeet ’t Hul Noord Hullerweg De Brake

Figuur 6: Overzichtskaart locaties grondexploitaties.

- 18 -

Molenbeek Kerninformatie project Voor het project Molenbeek zijn verschillende bestemmingsplannen vastgesteld. In 2016 is fase 1 vastgesteld, in 2018 fase 2 en in 2021 fase 3. Deze fases vallen onder dezelfde grondexploitatie. Alle woningbouwkavels in het project Molenbeek zijn inmiddels verkocht en het project heeft nog een resterende looptijd van 1 jaar.

Programma Het totaalprogramma bestaat uit circa 485 woningen, de realisatie van een supermarkt en een kantoor. De verschillende woningtypen binnen het programma zijn appartementen, rijwoningen, tweekappers en vrijstaande woningen. Dit zijn zowel huur- als koopwoningen. Deze worden op diverse wijzen aangeboden; door ontwikkelaars, verhuurders, in CPO-vorm of door de gemeente rechtstreeks aan de eindbewoners in de vorm van particulier opdrachtgeverschap. Ontwikkelingen afgelopen jaar en komende jaren Molenbeek fase 1 en 2 zijn afgerond. In 2022 is begonnen met de kavelverkoop voor fase 3 en in 2023 is de laatste kavel voor fase 3 verkocht. Het woonrijp maken voor fase 3 is zo goed als afgerond. In 2025 is de CPO-kavel naast de supermarkt verkocht voor de bouw van 4 kwadrantwoningen. Dit was de laatste kaveluitgifte in het plan. De verwachting is dat alle werkzaamheden voor het woonrijp maken en de Elburgerweg eind 2026 zijn afgerond en de grondexploitatie Molenbeek dan kan worden afgesloten. Resultaat Het resultaat van de grondexploitatie was vorig jaar €131.000 positief. Dit jaar komt het verwachte resultaat uit op €27.000 positief. Deze vermindering komt vooral door een tussentijdse winstneming die uit het project is genomen van €117.000. Deze winstneming is het gevolg van een verlaging van de nog te maken kosten voor de werkzaamheden aan de Elburgerweg.

Winst- en verliesneming In het verleden is voor het project een bedrag van €2,8 miljoen aan verliezen genomen, maar is er ook winst genomen in de periode 2020 t/m 2024 voor een totaal bedrag van circa €4,7 miljoen. Dit jaar wordt er een tussentijdse winst genomen uit het project van €117.136. Belangrijkste risico’s Het project Molenbeek bevindt zich in de laatste fase en de nog resterende risico’s worden steeds beperkter. De grootste risico’s zitten nog in het afronden van het woonrijp maken, maar het restant budget hiervoor in de grondexploitatie is voldoende. Eind 2026 wordt het project afgerond.

- 19 -

Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie Boekwaarde tm 31-12-2025

Nog te realiseren

Totaal

Kosten Verwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Financieringskosten Kostenstijging Winstnemingen Overig

€ 15.604.803 € 2.531.247 € 6.427.679 € 6.233.368 € 4.170.470 €0 € 4.812.671 € 1.633.326

€0 €0 € 227.156 € 75.344 -€ 5.464 € 8.851 €0 € 213.413

€ 15.604.803 € 2.531.247 € 6.654.835 € 6.308.712 € 4.165.006 € 8.851 € 4.812.671 € 1.846.739

Totaal kosten

€ 41.413.564

€ 519.300

€ 41.932.864

Opbrengstenstijging Woningbouw Niet-woningbouw Afwaarderingen Opbrengstenstijging Overige opbrengsten

€ 35.175.316 € 3.712.876 € 2.844.232 €0 € 227.550

€0 €0 €0 €0 €0

€ 35.175.316 € 3.712.876 € 2.844.232 €0 € 227.550

Totaal opbrengsten

€ 41.959.974

€0

€ 41.959.974

Saldo op eindwaarde

€ 27.110 Tabel 7: Financiële uitkomst Molenbeek.

- 20 -

Weversweg Kerninformatie project Fase 1 voor het plan Weversweg in Hulshorst is afgerond en begin 2024 is door de raad de grondexploitatie Weversweg fase 2 vastgesteld bestaande uit 37 woningen. De belangrijkste uitgangspunten voor deze uitbreiding zijn een ruim opgezette buurt te creëren met een groene en dorpse uitstraling en een afwisselend woningbouwprogramma passend bij de behoefte van Hulshorst.

Programma In Weversweg fase 1 zijn reeds 60 woningen gerealiseerd in de koop- en sociale huursector. Fase 2 bestaat uit 37 woningen, waarvan 10 sociale huurwoningen (rug-aan-rug), 12 betaalbare koopwoningen (rijwoningen, CPO), 5 rijwoningen (levensloopbestendig, vrije sector koop), 4 rijwoningen (levensloopbestendig, sociale huur) en 6 vrije sector koopwoningen (twee-onder-één-kap). Ontwikkelingen afgelopen jaar en komende jaren In maart 2024 is het bestemmingsplan definitief door de raad vastgesteld. In 2024 is verder gewerkt aan een TAM-omgevingsplan dat voorziet in een nadere uitwerking van het inrichtingsplan en het ontwerp, het vaststellen van het beeldkwaliteitsplan en het vastleggen van de doelgroepenverordening in het plan. Hiermee kan sturing worden gegeven aan de te bouwen woningen met bijbehorende prijscategorieën en gewenste beeldkwaliteit. In 2025 is begonnen met het bouwrijp maken van deelgebied fase 2. De gronduitgifte voor de woningen vindt naar verwachting plaats in 2026 en 2027, waarna het woonrijp maken plaatsvindt en het project eind 2028 wordt afgerond. Resultaat Het actuele resultaat voor Weversweg wordt verwacht op €607.000 negatief. De verliesvoorziening wordt hier op aangepast. Bij het vorige MPG was het verwachte tekort €408.000 negatief, dus de verliesvoorziening wordt opgehoogd met €199.000.

Bij de vaststelling van de grondexploitatie voor Weversweg fase 2 in de loop van 2024 bedroeg het tekort nog €842.000. Winst- en verliesneming Naar aanleiding van de wijziging in het verwachte eindresultaat naar €607.000 negatief wordt er €199.000 toegevoegd aan de verliesvoorziening. Dit wordt gedekt uit de reserve grondexploitatie. In het verleden is er al €678.000 aan verliezen genomen, dus het project is in werkelijkheid meer verliesgevend. Belangrijkste risico’s Het belangrijkste risico in het project is dat er vertraging optreedt in de gronduitgifte waardoor er meer kosten gemaakt worden.

- 21 -

Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie

Boekwaarde tm 31-12-2025

Nog te realiseren

Totaal

Kosten Verwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Financieringskosten Kostenstijging Winstnemingen Overig

€ 1.953.224 € 718.771 € 483.310 € 1.103.708 € 897.641 €0 €0 € 121.065

€0 € 92.342 € 522.378 € 323.693 € 13.227 € 63.093 €0 € 494.645

€ 1.953.224 € 811.113 € 1.005.688 € 1.427.401 € 910.868 € 63.093 €0 € 615.710

Totaal kosten

€ 5.277.719

€ 1.509.378

€ 6.787.097

Opbrengstenstijging Woningbouw Niet-woningbouw Afwaarderingen Opbrengstenstijging Overige opbrengsten

€ 3.435.956 €0 € 676.148 €0 € 19.812

€ 1.995.860 €0 €0 € 51.894 €0

€ 5.431.816 €0 € 676.148 € 51.894 € 19.812

Totaal opbrengsten

€ 4.131.916

€ 2.047.754

€ 6.179.670

Saldo op eindwaarde

-€ 607.429 Tabel 8: Financiële uitkomst Weversweg.

- 22 -

Bedrijventerrein De Kolk Kerninformatie project Aan de oostkant van Nunspeet ligt bedrijventerrein De Kolk. Dit bedrijventerrein is te bereiken via de rondweg die het verkeer van de Eperweg naar de Elburgerweg leidt (en vice versa). De bedrijfskavels op de Kolk zijn voor bedrijven die een band hebben met Nunspeet. Het bestemmingsplan van het bedrijventerrein De Kolk is in 2008 vastgesteld. In 2012 zijn de eerste gronden verkocht en in 2022 zijn de laatste kavels van het oorspronkelijke deel verkocht. In 2021 is het deel gronden GPS toegevoegd aan de grondexploitatie De Kolk.

Programma Het totale exploitatiegebied betreft een terrein van 34,9 hectare. Hiervan is uiteindelijk 22,4 hectare als uitgeefbaar bedrijventerrein bestemd. Van de overige delen van het terrein blijft een deel gehandhaafd en zijn delen bedoeld als retentiegebied, groen, waterafvoer en verkeer. Een onderdeel van de exploitatie is het faciliterende deel dat voor een derde wordt uitgevoerd. Zowel de inkomsten (exploitatiebijdrage) als de uitgaven (openbare voorzieningen) van dit deel zijn in de grondexploitatie verwerkt. Ontwikkelingen afgelopen jaar en komende jaren In 2024 en 2025 heeft het bouwrijp maken van het deel GPS plaatsgevonden. De werkzaamheden zijn zo goed als afgerond en in 2025 is begonnen met de kavelverkoop op dit deel van De Kolk. De verkoop verloopt voorspoedig en de verwachting is dat de grondexploitatie eind 2027 kan worden afgesloten. Voor het facilitaire deel zijn de geplande opbrengsten ontvangen. In dit deel van het bedrijventerrein wordt de Oosteinderweg nog heringericht (deel rotonde De Kolk tot aan de knip). Een deel van deze kosten komt ten laste van de grondexploitatie Bedrijventerrein De Kolk.

- 23 -

Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie Boekwaarde tm 31-12-2025

Nog te realiseren

Totaal

Kosten Verwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Financieringskosten Kostenstijging Winstnemingen Overig

€ 13.802.876 € 5.120.278 € 2.010.758 € 3.578.586 € 3.596.693 €0 € 3.843.781 € 958.499

€0 € 59.623 € 387.901 € 118.912 € 65.276 € 16.234 €0 €0

€ 13.802.876 € 5.179.901 € 2.398.659 € 3.697.498 € 3.661.969 € 16.234 € 3.843.781 € 958.499

Totaal kosten

€ 32.911.471

€ 647.946

€ 33.559.417

Opbrengstenstijging Woningbouw Niet-woningbouw Afwaarderingen Opbrengstenstijging Overige opbrengsten

€0 € 25.770.634 € 1.781.654 €0 € 761.138

€0 € 6.142.415 €0 €0 €0

€0 € 31.913.049 € 1.781.654 €0 € 761.138

Totaal opbrengsten

€ 28.313.426

€ 6.142.415

€ 34.455.841

Saldo op eindwaarde

€ 896.425 Tabel 9: Financiële uitkomst De Kolk.

Resultaat Bovenstaande financiële opzet betreft de samengevoegde grondexploitatie van het oorspronkelijk gemeentelijke deel, het deel gronden GPS en het faciliterende deel. Inclusief de genomen tussentijdse winstnemingen bedraagt het eindresultaat €896.425. In vergelijking met vorig jaar is het eindresultaat verminderd. Dit komt met name door de toegenomen kosten voor het bouwrijp maken van het deel GPS en doordat er een winstneming uit het project is genomen. Winst- en verliesneming Het eindresultaat van de Kolk is nog altijd positief nadat in eerste instantie (vóór 2017) op de grondpositie is afgewaardeerd voor €1,7 miljoen en er al een aantal keer winst is genomen uit het project. In de periode tot en met 2024 hebben er tussentijdse winstnemingen plaatsgevonden van in totaal €3,6 miljoen. Voor het jaar 2025 is de tussentijdse winstneming opnieuw berekend volgende vaste methodiek (conform BBV) en wordt een winst genomen van €279.000. De winstneming wordt berekend over de gemeentelijke grondexploitatie (exclusief faciliterende deel). Belangrijkste risico’s Het belangrijkste risico is dat er vertraging optreedt in de kaveluitgifte van het gemeentelijke deel, waardoor er meer kosten gemaakt worden.

- 24 -

Kijktuinen Kerninformatie project De gemeente Nunspeet ontwikkelt woningbouwkavels op de locatie van de voormalige Kijktuinen. De locatie is gelegen aan de westelijke rand van de bebouwde kom van Nunspeet. Het gebied wordt ontwikkeld tot een aantrekkelijk woongebied met relatief veel betaalbare woningen. De gemeente heeft een stedenbouwkundig plan en een beeldkwaliteitsplan vastgesteld in 2019. Inmiddels is alle grond voor de realisatie van de woningen verkocht. Programma De focus van het woningbouwprogramma ligt op betaalbare woningen. In het plan worden 84 woningen gerealiseerd voor sociale huur, middenhuur, laag-ampèrewoningen en sociale koopwoningen. De gemeente Nunspeet biedt ontwikkelaars de mogelijkheid om de kavels te kopen en voor eigen rekening en risico woningen voor de doelgroep sociale koop te ontwikkelen. Ontwikkelingen afgelopen jaar en komende jaren In 2024 heeft de levering van de grond voor de 7 laag-ampère-woningen en de 10 CPO-woningen plaatsgevonden. Dit betekent dat alle grondopbrengsten zijn gerealiseerd. 2025 stond in het teken van het woonrijp maken van het gebied en dit is bijna afgerond. In 2026 volgen nog de laatste kosten en eind 2026 kan het project worden afgesloten. Resultaat Ten opzichte van het vorige MPG is het positieve eindresultaat op het project van €250.000 naar €71.000 gegaan.

Dit komt met name door de tussentijdse winstneming die dit jaar uit het project wordt genomen van €318.000. Daar staat tegenover dat de geraamde kosten voor het resterende woonrijp maken naar beneden is bijgesteld. De verwachting is dat de resterende bedragen die geraamd staan voor de plankosten en voor het woonrijp maken voldoende zullen zijn om het project tot afronding te brengen. Winst- en verliesneming In totaal is er tot en met 2024 voor €881.000 aan winst genomen uit het project Kijktuinen. De tussentijdse winstneming over 2025 is berekend op €318.000. De totale winstneming komt dus uit op €1.199.000. Belangrijkste risico’s De looptijd van het project is nog tot eind 2026 en de resterende risico’s zijn minimaal. Het grootste risico zit in de nog te maken kosten voor het woonrijp maken, maar het restant budget dat hier voor staat in de grondexploitatie is voldoende.

- 25 -

Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie Boekwaarde tm 31-12-2025

Nog te realiseren

Totaal

Kosten Verwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Financieringskosten Kostenstijging Winstnemingen Overig

€ 1.064.202 € 688.795 € 721.138 € 890.922 € 14.373 €0 € 1.199.327 € 166.120

€0 €0 € 145.000 € 76.086 -€ 3.039 € 4.382 €0 € 10.000

€ 1.064.202 € 688.795 € 866.138 € 967.008 € 11.334 € 4.382 € 1.199.327 € 176.120

Totaal kosten

€ 4.744.877

€ 232.429

€ 4.977.306

Opbrengstenstijging Woningbouw Niet-woningbouw Afwaarderingen Opbrengstenstijging Overige opbrengsten

€ 4.373.772 €0 €0 €0 € 675.000

€0 €0 €0 €0 €0

€ 4.373.772 €0 €0 €0 € 675.000

Totaal opbrengsten

€ 5.048.772

€0

€ 5.048.772

Saldo op eindwaarde

€ 71.464 Tabel 10: Financiële uitkomst Kijktuinen.

- 26 -

Bedrijventerrein Elspeet Kerninformatie project De grondexploitatie voor bedrijventerrein Elspeet is in 2020 vastgesteld. In juni 2021 er een nieuw deel aan de grondexploitatie toegevoegd en is het bestemmingsplan vastgesteld door de raad. Programma Het totale exploitatiegebied betreft een terrein van circa 5 hectare. Hiervan is uiteindelijk circa 2,5 hectare bestemd als uitgeefbaar bedrijventerrein. Van de overige delen van het terrein wordt een deel gehandhaafd in zijn huidige bestemming en zijn delen bedoeld als groen, waterberging en verkeer. Ontwikkelingen afgelopen jaar en komende jaren De werkzaamheden voor het eerste deel van het bedrijventerrein zijn afgerond. Van de eerste vier kavels zijn er twee uitgegeven, is één kavel tijdelijk verhuurd (huisartsenpraktijk) en de vierde kavel wordt verkocht in 2026. De aanleg van fase 2 van het bedrijventerrein heeft vertraging opgelopen maar voor deze fase wordt het bouw- en woonrijp maken afgerond in 2026. De uitgifte van de kavels voor fase 2 staat gepland in 2026 en 2027. Van de kavels 5 t/m 18 zijn vrijwel alle kavels gegund en de verkoop van de grond voor de laatste 4 kavels aan de noordzijde moet nog plaatsvinden. Resultaat De actuele grondexploitatieberekening komt uit op een tekort van afgerond €1,5 miljoen. Het tekort is vrijwel hetzelfde als het tekort vorig jaar.

Winst- en verliesneming Het tekort is toegenomen met afgerond €22.000 en de verliesvoorziening die is getroffen voor het project wordt verhoogd met dit bedrag. Belangrijkste risico’s De netbeheerder heeft aangegeven dat voor de realisatie van de gewenste kleinverbruik aansluitingen voorlopig nog capaciteit beschikbaar is en het hoofdnet is al aangelegd. Het is niet aannemelijk dat de kaveluitgifte vertraging oploopt vanwege netcongestie.

- 27 -

Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie Boekwaarde tm 31-12-2025

Nog te realiseren

Totaal

Kosten Verwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Financieringskosten Kostenstijging Winstnemingen Overig

€ 2.439.307 € 1.797.510 € 336.686 € 1.013.084 € 217.854 €0 €0 € 770.590

€ 12.450 €0 € 338.839 € 207.549 € 126.185 € 24.901 €0 € 101.773

€ 2.451.757 € 1.797.510 € 675.525 € 1.220.633 € 344.039 € 24.901 €0 € 872.363

Totaal kosten

€ 6.575.031

€ 811.697

€ 7.386.728

Opbrengstenstijging Woningbouw Niet-woningbouw Afwaarderingen Opbrengstenstijging Overige opbrengsten

€0 € 517.970 €0 €0 € 499.519

€0 € 4.741.170 €0 € 7.382 € 104.200

€0 € 5.259.140 €0 € 7.382 € 603.719

Totaal opbrengsten

€ 1.017.489

€ 4.852.752

€ 5.870.241

Saldo op eindwaarde

-€ 1.516.486 Tabel 11: Financiële uitkomst Bedrijventerrein Elspeet.

- 28 -

’t Hul Noord Kerninformatie project ’t Hul Noord ligt ten westen van de wijk Molenbeek. Het gaat om het gebied tussen de Hullerweg, Oude Zeeweg, Kolmansweg en de Molenweg. Het doel is dat ’t Hul Noord een nieuwe groene, veilige en vitale Nunspeetse woonwijk wordt. In april 2024 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan en het bijbehorende exploitatieplan en grondexploitatie vastgesteld. Met dit besluit is de planologischjuridische en financiële basis gelegd voor het ontwikkelen van de woningbouwlocatie ’t Hul Noord en de reconstructie van de Bovenweg. Programma Het bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid om maximaal 750 woningen en een onderwijsvoorziening te realiseren in het plangebied. De verschillende woningtypen binnen het programma zijn appartementen, rijwoningen, tweekappers en vrijstaande woningen. Dit zijn zowel huur- als koopwoningen. Deze worden op diverse wijzen aangeboden; door ontwikkelaars, verhuurders, in CPO-vorm of door de gemeente rechtstreeks aan de eindbewoners in de vorm van particulier opdrachtgeverschap. Ontwikkelingen afgelopen jaar en komende jaren De afgelopen jaren is gewerkt aan de planontwikkeling voor ’t Hul Noord en zijn diverse gronden in plangebied aangekocht. Er is gekozen voor een actieve grondpolitiek, waarbij de insteek is dat de gemeente de gronden aankoopt en deze ontwikkelt tot bouwrijpe grond voor woningbouw.

Er is beroep ingediend tegen de plannen bij de Raad van State en we zijn in afwachting van de behandeling hiervan. Resultaat Bij de vaststelling van de grondexploitatie in april 2024 was het tekort €9,9 miljoen. De actuele grondexploitatie per 1-1-2026 laat een tekort zien van €3,4 miljoen. Deze verbetering van het projectresultaat ten opzichte van de in 2024 vastgestelde grondexploitatie heeft een aantal oorzaken, waarvan de voornaamste oorzaak de toekenning is van een subsidie vanuit de landelijke regeling Woningbouwimpuls van (maximaal) €5,2 miljoen en daaraan gekoppeld cofinanciering van de provincie van €750.000. De subsidie is nu voor €4,0 miljoen ingerekend in de grondexploitatie (conform regelgeving) omdat het tekort lager is dan de hoogte van het tekort ten tijde van de aanvraag. Winst- en verliesneming Bij het MPG vorig jaar was het verwachte resultaat €3,0 miljoen negatief. Het resultaat is dus met €0,4 miljoen verminderd ten opzichte van vorig jaar en de verliesvoorziening voor het project wordt met dit bedrag verhoogd. Belangrijkste risico’s Het project ’t Hul Noord is van een grote (financiële) omvang, heeft een lange looptijd en de gemeente kiest voor een actieve rol in de gebiedsontwikkeling. Hierdoor zijn de risico’s die de gemeente loopt in dit project relatief groot.

Voor ’t Hul Noord is een risicodossier opgesteld welke minimaal 1x per jaar wordt geactualiseerd. Hierin worden risico’s en de mogelijke effecten hiervan in kaart gebracht en beheersmaatregelen benoemd. Daarnaast wordt binnen de Reserve Grondexploitatie rekening gehouden met de omvang van de risico’s in ’t Hul Noord zodat eventuele risico’s die zich voordoen zoveel mogelijk eerst door de Reserve Grondexploitatie kunnen worden opgevangen.

- 29 -

Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie Boekwaarde tm 31-12-2025

Nog te realiseren

Totaal

Kosten Verwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Financieringskosten Kostenstijging Winstnemingen Overig

€ 18.818.856 €0 € 61.537 € 2.629.154 € 99.269 €0 €0 € 14.944

€ 6.648.276 € 10.577.573 € 22.748.735 € 5.724.186 € 2.761.181 € 5.950.660 €0 € 1.831.079

€ 25.467.132 € 10.577.573 € 22.810.272 € 8.353.340 € 2.860.450 € 5.950.660 €0 € 1.846.023

Totaal kosten

€ 21.623.760

€ 56.241.690

€ 77.865.450

Opbrengstenstijging Woningbouw Niet-woningbouw Afwaarderingen Opbrengstenstijging Overige opbrengsten

€0 €0 €0 €0 € 265.898

€ 57.850.278 €0 €0 € 11.881.575 € 4.505.380

€ 57.850.278 €0 €0 € 11.881.575 € 4.771.278

Totaal opbrengsten

€ 265.898

€ 74.237.233

€ 74.503.131

Saldo op eindwaarde

€ -3.362.321 Tabel 12: Financiële uitkomst ’t Hul Noord.

- 30 -

Hullerweg Kerninformatie project Met het project Hullerweg (omgeving nabij Hullerweg 126) wordt een belangrijke stap gezet in het vergroten van de netcapaciteit voor de levering van elektriciteit. Op het terrein van de autosloperij en het achtergelegen agrarische grasland wordt een onderstation gerealiseerd, waardoor de netcapaciteit uitgebreid kan worden en nieuwe woningen en bedrijven weer aangesloten kunnen worden op het net. Het onderstation Hullerweg wordt onderdeel van de netstructuur van Liander, waarbij het station door middel van de bestaande bovengrondse hoogspanningslijn wordt verbonden met het station in Harderwijk. Programma In het plan wordt circa 2,4 hectare grond verkocht aan Liander voor de realisatie van een onderstation en schakeltuin. De resterende grond kan worden ingezet voor de aanleg van een nieuw gemeentedepot. De aanlegkosten voor een eventueel nieuw gemeentedepot maken geen onderdeel uit van de grondexploitatie maar hiervoor is een apart krediet vastgesteld. Ontwikkelingen afgelopen jaar en komende jaren In 2023 is de grondexploitatie vastgesteld, een deel van de autosloperij aangekocht en begonnen met de voorbereidingen voor het wijzigen van het omgevingsplan. In 2024 is de koopovereenkomst met Liander gesloten over afname van de grond. In 2025 heeft de aanbesteding voor de saneringswerkzaamheden plaatsgevonden.

De grond wordt in 2026 gesaneerd en bouwrijp gemaakt waarna de levering van de grond aan Liander plaatsvindt. Resultaat Het resultaat voor de grondexploitatie Hullerweg wordt verwacht op €205.000 positief, in vergelijking met €142.000 positief bij de vorige versie van de grondexploitatie in het MPG 2025. Het resultaat is verbeterd naar aanleiding van de aanbesteding van de bodemsanering. Belangrijkste risico’s De risico’s in het project zijn beperkt omdat er een koopovereenkomst is gesloten en de aanbesteding voor de bodemsanering reeds heeft plaatsgevonden. Ook voor wat betreft stikstof is er geen risico meer.

- 31 -

Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie Boekwaarde tm 31-12-2025

Nog te realiseren

Totaal

Kosten Verwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Financieringskosten Kostenstijging Winstnemingen Overig

€ 2.279.626 € 35.349 €0 € 116.818 € 63.046 €0 €0 € 927

€0 € 1.261.200 €0 € 140.182 € 21.614 € 29.182 €0 € 3.073

€ 2.279.626 € 1.296.549 €0 € 257.000 € 84.660 € 29.182 €0 € 4.000

Totaal kosten

€ 2.495.765

€ 1.455.251

€ 3.951.017

Opbrengstenstijging Woningbouw Niet-woningbouw Afwaarderingen Opbrengstenstijging Overige opbrengsten

€0 €0 €0 €0 € 10.000

€0 € 4.145.575 €0 €0 €0

€0 € 4.145.575 €0 €0 € 10.000

Totaal opbrengsten

€ 10.000

€ 4.145.575

€ 4.155.575

Saldo op eindwaarde

€ 204.559 Tabel 13: Financiële uitkomst Hullerweg.

- 32 -

De Brake Kerninformatie project Met de verplaatsing van het zwembad naar De Wiltsangh is de locatie De Brake vrijgekomen. De gemeente sloopt het gebouw en levert de grond bouwrijp op aan Nestlé. De investeringen in het project bestaan uit de historische boekwaarden van de grond en het gebouw, de kosten voor het slopen en bouwrijp maken, planontwikkelingskosten en kosten voor voorbereiding en toezicht op de uitvoering. Hier staan de verkoopopbrengsten van de bouwrijp kavel tegenover. Programma Nestlé gaat het terrein gebruiken voor parkeergelegenheid, opslag, kantoren en/of laboratorium. De locatie krijgt een nieuwe invulling en wordt onderdeel van het fabrieksterrein. Ontwikkelingen afgelopen jaar en komende jaren Eind 2025 is de grondexploitatie vastgesteld door de raad. De planning is dat in de eerste helft van het jaar kan worden begonnen met de werkzaamheden, de bouwrijpe kavel medio dit jaar wordt opgeleverd aan Nestlé en de grondexploitatie eind 2026 kan worden afgesloten. Resultaat Het verwachte resultaat voor de grondexploitatie De Brake is €88.000 positief. Belangrijkste risico’s De risico’s in het project zijn beperkt omdat er een overeenkomst is gesloten over de verkoop en ook de werkzaamheden deels al zijn aanbesteed. De hoogte van de sloopkosten is nog een risico. Boekwaarde tm 31-12-2025

Nog te realiseren

Totaal

Kosten Inbreng boekwaarden Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Financieringskosten Kostenstijging Winstnemingen Overig

€0 €0 €0 € 19.818 €0 €0 €0 €0

€ 730.992 € 907.958 €0 € 134.382 € 198 € 18.743 €0 €0

€ 730.992 € 907.958 €0 € 154.200 € 198 € 18.743 €0 €0

Totaal kosten

€ 19.818

€ 1.792.273

€ 1.812.091

Opbrengstenstijging Woningbouw Niet-woningbouw Afwaarderingen Opbrengstenstijging Overige opbrengsten

€0 €0 €0 €0 €0

€0 € 1.900.000 €0 €0 €0

€0 € 1.900.000 €0 €0 €0

Totaal opbrengsten

€0

€ 1.900.000

€ 1.900.000

Saldo op eindwaarde

€ 87.909

Tabel 14: Financiële uitkomst De Brake.

- 33 -

7. Financiële positie grondexploitaties Reserve grondexploitatie In de Nota Reserves en Voorzieningen is aangegeven dat een reserve grondexploitatie noodzakelijk is. Het weerstandsvermogen moet zodanig van omvang zijn dat (on)verwachte risico’s en (niet) kwantificeerbare verliezen worden opgevangen. Hierbij kan gedacht worden aan de in exploitatie genomen complexen, de nog niet in exploitatie genomen complexen, verevening tussen winstgevende en verliesgevende locaties, en risico’s als de looptijd van de exploitaties, procedurestagnaties, prijs- en rentestijgingen, actieve grondverwerving en de eventuele rol die een projectontwikkelaar speelt. Voor het bepalen van de hoogte van de reserve grondexploitatie zijn volgens deze nota een aantal elementen van belang: • Als uitgangspunt wordt 10% van de boekwaarde van de nog niet in exploitatie genomen complexen gereserveerd. Dit is inclusief de te lopen risico’s voor de looptijd van de exploitaties, procedurestagnaties en prijs- en rentestijgingen. • Daarnaast wordt 50% van het verschil tussen de boekwaarde en de economische waarde, gebaseerd op de huidige bestemming, van ruwe gronden (dat wil zeggen strategische aankopen en ruilgronden) meegenomen in de berekening van het bodembedrag. • Verliesgevende complexen worden gedekt door een onttrekking uit de reserve.

Exploitatiewinsten worden eerst na afsluiting van het complex toegevoegd aan de reserve. Dit is gebaseerd op het bedrijfseconomisch principe dat verliezen direct worden genomen en winsten pas na realisatie. • Voor projecten met significante risico’s (>1 mio) wordt een risicoanalyse uitgevoerd, zie onderdeel c. Als het geprognosticeerde resultaat van het project ontoereikend is om deze risico’s mee af te dekken, dan wordt dit deel van de risico’s gedekt in de reserve grondexploitatie. • De vrijkomende locaties na de bouw van de MFA zijn geprognosticeerd op een bepaalde opbrengst. Onvoorziene omstandigheden kunnen een invloed hebben op de te verkopen objecten. Momenteel wordt er een tekort geraamd van ongeveer €250.000. Dit zal moeten worden afgedekt vanuit de reserve grondexploitatie. In de Nota Reserves en Voorzieningen is een bodem- en plafondbedrag afgesproken voor de reserve grondexploitatie. Het bodembedrag is gebaseerd op een in de nota opgenomen berekeningswijze. Het plafondbedrag is berekend om een buffer te hebben voor mogelijke strategische aankopen en om de voorlopige winstnemingen mee op te kunnen vangen totdat projecten definitief worden afgesloten. Vorig jaar waren deze bedragen als volgt (vanuit de herijking 2025): • Bodembedrag: €1.647.481.

• Plafondbedrag: €9.394.754 (bodembedrag €1,6 miljoen + winstnemingen €6,1 miljoen + buffer voor strategische aankopen €1,6 miljoen). De stand van de reserve grondexploitatie per 1-1-2025 was €6.990.356.

- 34 -

Het verloop van de reserve grondexploitatie gedurende 2025 is als volgt.

Tabel 15: verloop reserve grondexploitatie 2025.

De stand van de reserve grondexploitatie per 1 januari 2026 is afgerond €7,1 miljoen. Het benodigde bodembedrag is berekend op €2,1 miljoen en het plafondbedrag op €8,1 miljoen. Er is in totaal voor een bedrag € 9,9 miljoen aan tussentijdse winst genomen uit de projecten en toegevoegd aan de reserve grondexploitatie. Dit bedrag wordt meegerekend in het plafondbedrag van de reserve grondexploitatie, zolang de projecten nog niet definitief afgerond zijn. Hiermee blijven de tussentijds genomen winsten binnen het saldo van de reserve grondexploitatie. Pas als het project is afgerond dan vervalt de winstneming uit het plafondbedrag en indien de stand van de reserve hoger is dan het plafondbedrag dan valt er een bedrag vrij aan de algemene reserve. Het kan zijn dat de stand van de reserve grondexploitatie op dat moment niet boven het plafondbedrag uit komt omdat er onttrekkingen zijn gedaan uit de reserve grondexploitatie voor verliesgevende grondexploitaties (’t Hul Noord, Bedrijventerrein Elspeet, Weversweg). Deze verliesnemingen worden gedekt uit het beschikbare saldo in de reserve grondexploitatie en dus indirect uit de tussentijds genomen winsten van de projecten Bedrijventerrein De Kolk, Molenbeek en Kijktuinen. Van de genomen winsten is mogelijk dus niet meer het volledige bedrag beschikbaar binnen de reserve grondexploitatie.