AP 8 Boekwerk MPG 2022

Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2022 gemeente Nunspeet

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

1

2. Beleid en uitgangspunten Nota Grondbeleid Uitvoeringsnota Grondprijsbeleid Nota Reserves en Voorzieningen Nota Weerstandsvermogen en Risicomanagement Parameters

2 2 3 3 4 4

3.

Programmering

6

4.

Realisatie kosten en opbrengsten 2021

9

5.

Verschillenanalyse financiële uitkomst

12

6. Financiële stand van zaken per complex (in exploitatie) Molenbeek Weversweg Elspeet Noordwest Bedrijventerrein De Kolk Kijktuinen Bedrijventerrein Elspeet Elspeterbosweg

13 14 16 18 20 22 24 26

7. Financiële positie grondexploitaties Reserve grondexploitatie Winstneming Verliesnemingen voorgaande jaren Voorziening risico’s grondexploitatie Financiële risico’s en relatie met paragraaf Weerstandsvermogen

28 28 29 30 31 32

8.

Strategische gronden

33

9.

Samenvatting

34

10. Bijlage: vast te stellen grondexploitaties Molenbeek Weversweg Bedrijventerrein de Kolk – gemeentelijke deel Bedrijventerrein de Kolk – facilitaire deel Bedrijventerrein de Kolk – GPS Kijktuinen Bedrijventerrein Elspeet Elspeterbosweg

35 36 37 39 40 41 42 43 44

2

1. Inleiding In dit hoofdstuk wordt ingegaan op welke wijze het Meerjaren Perspectief Grondbedrijf (verder: MPG) is opgebouwd en welke doelen met het MPG worden beoogd. Dit MPG bevat een volledige actualisatie van alle grondexploitaties en een geactualiseerde risicoanalyse. Peildatum voor de berekeningen is 1 januari 2022, maar ook belangrijke ontwikkelingen na deze datum zijn in dit MPG verwerkt. Wijzigingen in het kader van dit MPG zijn enkel financieel-technisch van aard. Besluitvorming met betrekking tot de bijstelling van de planinhoudelijke aspecten vindt plaats middels afzonderlijke besluitvorming per project. Dit MPG wordt eenmaal per jaar opgesteld, minimaal één maand voorafgaand aan de jaarrekening, zodat uitkomsten in de jaarrekening verwerkt kunnen worden.

Het doel van dit MPG is u te informeren over de volgende onderwerpen: • Beleid en uitgangspunten grondexploitaties • Programmering: wijze waarop de plannen van onze gemeente passen binnen de woonbehoefte • Stand van zaken en toekomstverwachtingen grondexploitaties, waaronder: • Realisatie en prognose kosten en opbrengsten • Verschillenanalyse financiële uitkomst • Financieel overzicht grondexploitaties • Specifieke projectrisico’s • Financiële positie grondbedrijf • Strategische gronden In de jaren voor 2016 werd de stand van zaken over de grondexploitaties en het strategisch vastgoed met het oog op woningbouw/bedrijfsontwikkeling of ruiling afzonderlijk aan de raad aangeboden. Vanaf 2016 is dit verwerkt in de MPG. In het hoofdstuk samenvatting worden de verschillende voorstellen weergegeven. Vanwege een aanpassing in de verantwoordingsvoorschriften is de categorie ‘Niet in exploitatie genomen gronden’ vervallen. De gronden die binnen deze categorie vielen worden vanaf 2016 in de jaarrekening verantwoord onder de Materiële Vaste Activa (MVA) of, indien er sprake van is, onder de in exploitatie genomen gronden. In de nieuwe notitie Grondexploitatie van de commissie BBV van 2019 is er een aanpassing gemaakt in de waardering van zogenaamde ‘warme gronden’ bedoeld voor toekomstige woningbouw.

Deze ‘warme gronden’ hoeven niet te worden afgewaardeerd naar de waarde van het vigerende bestemmingsplan. Hieraan zijn echter wel een aantal voorwaarden aan verbonden.

1

2. Beleid en uitgangspunten Het beleid van de gemeente Nunspeet ten aanzien van de grondexploitaties ligt vast in de volgende beleidsdocumenten: • Nota Grondbeleid 2017-2020 • Uitvoeringsnota Grondprijsbeleid • Nota Reserves en Voorzieningen • Nota Weerstandsvermogen en Risicomanagement • Parameters die binnen de grondexploitaties gehanteerd worden

Nota Grondbeleid De Nota Grondbeleid 2017-2020 is door de gemeenteraad vastgesteld op 29 juni 2017. In 2022 zal deze nota herzien worden. In de nota is vastgelegd dat de gemeente Nunspeet met het voeren van grondbeleid de volgende doelstellingen wenst te realiseren: 1. Het waarborgen van een duurzame en veilige leefomgeving door een optimale ruimtelijke inrichting. 2. Het voeren van regie over ruimtelijke ontwikkelingen. 3. Het optimaliseren van het financiële resultaat van de grondexploitaties. Andere belangrijke aandachtspunten die in deze nota zijn opgenomen: •

•

•

Bij gebiedsontwikkeling wordt gekozen voor een aanpak op maat waarbij het (kunnen) voeren van gemeentelijke regie voorop staat. Waar mogelijk gebeurt dit door actieve verwerving en ontwikkeling van grond, waar nodig of wenselijk kunnen ook andere, minder vergaande vormen van regie worden toegepast. De keus voor actief grondbeleid wordt gekoppeld aan hetzij een minimaal budget neutrale ontwikkeling binnen tien jaar of, als dat financieel gezien niet mogelijk is, aan een specifiek maatschappelijk belang dat niet door andere partijen wordt ingevuld. Als actief grondbeleid niet mogelijk of wenselijk is, wordt voor faciliterend grondbeleid gekozen onder de voorwaarden dat de ontwikkeling gewenst is en past binnen het ruimtelijk beleid van de gemeente, dat de ontwikkeling voor rekening en risico van de ontwikkelende partijen komt en dat het volledige kostenverhaal is verzekerd. De gemeente Nunspeet gebruikt de reserve grondexploitatie om risico’s af te dekken. Er wordt jaarlijks aan de raad ter besluitvorming een Meerjarenperspectief Grondbedrijf aangeboden. In dit MPG wordt een prognose weergegeven van de toekomstige ontwikkeling van de reserve grondexploitatie in de relatie tot de toekomstige ontwikkelingen.

Winst- en verliesnemingen: • Winstneming: de gemeente hanteert de volgende uitgangspunten voor de voorlopige winstneming in lopende exploitaties: • Er is een actuele grondexploitatie. • Tussentijdse winstneming gaat per vastgestelde grondexploitatie. • De commissie BBV heeft in de notitie Grondexploitatie van juli 2019 aanbevolen om tussentijds winst te nemen als hier voldoende zekerheid over bestaat. De Percentage of Completion (POC) methode die hierbij wordt aangeraden, wordt verder in deze notitie toegelicht. • Verliesneming: wanneer de boekwaarde van de strategische gronden hoger is dan de marktwaarde van de gronden waardeert de gemeente deze gronden af tot marktwaarde. Bij een verliesgevende exploitatie vormt de gemeente voor het tekort een voorziening ten laste van de reserve grondexploitatie.

2

Uitvoeringsnota Grondprijsbeleid Middels deze, door het college in december 2017 vastgestelde herziene Uitvoeringsnota Grondprijsbeleid 2018-2019, is de systematiek van bepaling van de grondprijzen vastgesteld. Algemeen uitgangspunt volgens deze nota is dat grond voor marktprijzen wordt verkocht. Een korting op marktprijzen kan alleen in bijzondere gevallen verleend worden. In deze laatste nota zijn ook vereenvoudigingen aangebracht in de gehanteerde prijzen voor de verschillende kavels. Hierdoor wordt voor alle kavels binnen dezelfde kern dezelfde prijs gehanteerd. Het onderscheid tussen de typen kavels wordt gemaakt door de verschillende referentieoppervlakten, waardoor het prijsonderscheid tussen de verschillende typen kavels ontstaat. De herziening van de Uitvoeringsnota Grondprijsbeleid zal in 2022 plaatsvinden. Vooruitlopend hierop heeft het college in mei 2021 besloten om de uitgifteprijzen woningbouwgrond te actualiseren. De systematiek hiervan sluit aan zoals gehanteerd bij de Uitvoeringsnota. De geactualiseerde prijzen zijn doorgevoerd bij deze herziening van het MPG. Daarnaast heeft het college in februari 2021 de uitgifteprijzen voor de Kolk, deel gronden GPS, verhoogd. Voordat de uitgifte aan de nieuwe eigenaren plaatsvindt, worden de uitgifteprijzen geactualiseerd.

Nota Reserves en Voorzieningen De door de raad in juni 2021 vastgestelde Nota Reserves en Voorzieningen herijking 2021 is ingegaan op de reserve grondexploitatie. Om nu en in de toekomst verzekerd te zijn van een gezonde basis voor grondexploitaties, is het op peil houden van de reserve van essentieel belang. Het weerstandsvermogen moet zodanig van omvang zijn dat (on)verwachte risico’s en (niet) kwantificeerbare verliezen worden opgevangen. Hierbij kan gedacht worden aan de in exploitatie genomen complexen, de nog niet in exploitatie genomen complexen, verevening tussen winstgevende en verliesgevende locaties, en risico’s als de looptijd van de exploitaties, procedurestagnaties, prijs- en rentestijgingen, actieve grondverwerving en de eventuele rol die een projectontwikkelaar speelt. Deze factoren laten zich niet in zijn geheel kwantificeren. Er is een bodem- en plafondbedrag vastgesteld. De berekening van deze bedragen is opgenomen in de Nota Reserves en Voorzieningen. Voor 2021 luiden deze bedragen als volgt: • Bodembedrag: € 1.133.000 • Plafondbedrag: € 9.070.000 In de Nota Reserves en Voorzieningen 2021 is ook ingegaan op de voorziening risico’s grondexploitatie. In deze voorziening zit een bedrag van € 407.474. Dit bedrag dient ter afdekking van verliezen in de grondexploitaties.

Dit bedrag is samengesteld uit de verliezen van De Kolk facilitair deel, Weversweg, Elspeterbosweg en Bedrijvenstrip Elspeet. De Nota Reserves en Voorzieningen, herijking 2022 zal in de raad van juni 2022 worden aangeboden.

3

Nota Weerstandsvermogen en Risicomanagement De Nota Weerstandsvermogen en Risicomanagement 2020 is op 20 februari 2020 door de raad vastgesteld. Deze nota zal in 2024 geëvalueerd en geactualiseerd worden. In de nota is de grondexploitatie als onderdeel genoemd voor de identificatie van de risico’s. Een belangrijke beheersingsmaatregel die onze gemeente hanteert is de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties, wat via het onderliggende MPG wordt toegelicht. Daarnaast wordt binnen de reserve grondexploitatie een bodembedrag (financiële buffer) aangehouden die varieert met de omvang van de risico’s die (kunnen) worden gelopen.

Parameters Binnen de grondexploitaties zijn de volgende algemene uitgangspunten gehanteerd ten aanzien van de in exploitatie genomen gronden, in vergelijking met het voorgaande MPG: Parameter Opbrengstenstijging Kostenstijging Rentepercentage

MPG 2022 2,0% per 2024 3,0% en 3,0% per 2023 1,08%

MPG 2021 2,0% per 2023 2,0% en 2,0% per 2023 1,16%

Opbrengstenstijging 2022 De opbrengsten zijn gekoppeld aan het grondprijsbeleid van de gemeente Nunspeet. Begin 2021 zijn de uitgifteprijzen woningbouwgrond geactualiseerd en door het college vastgesteld op 17 mei 2021. Dit heeft geleid tot een verhoging van de uitgifteprijzen met een nieuwe matrix voor de kernen in de gemeente Nunspeet. Daarnaast heeft het college op 9 februari 2021 de uitgifteprijzen voor de gronden GPS, de Kolk, vastgesteld. Deze prijzen zijn hoger dan de oorspronkelijk prijzen van de bedrijfsterreinen. Toekomstige opbrengstenstijgingen Nu de uitgifteprijzen in 2021 zijn geactualiseerd en verhoogd zijn vastgesteld wordt de opbrengststijging voor de eerste twee jaar op nihil gesteld en voor de jaren daarna op 2,0% per jaar. Bij de toekomstige actualisatie zal blijken of dit realistisch is geweest. Jaarlijkse zal de marktontwikkeling worden gevolgd.1 Kostenstijgingen 2022 Ten opzichte van de geplande stijging voor 2022 onder het MPG ’21, wordt de kostenstijging naar boven bijgesteld. De kostenstijging wordt gesteld op 3% i.p.v. 2%.

De trends en ontwikkelingen zijn: plankosten stijgen harder door aanhoudende krapte op de arbeidsmarkt en naast de stikstofproblematiek heeft de GWW-sector te maken met aanhoudende krapte op de arbeidsmarkt en schaarste aan bouwmaterialen.2 Toekomstige kostenstijgingen De parameters voor toekomstige kostenstijgingen zijn aangepast ten opzichte van afgelopen jaar. Voor toekomstige kostenstijgingen gaat het percentage van 2% naar 3%. De verwachting is dat de trends en ontwikkelingen die al benoemd zijn voor 2022 de komende jaren zullen doorzetten. Mede de onlangs afgesloten cao’s laten zien dat de lonenkosten op korte termijn maar naar verwachting ook op middellange termijn zullen stijgen.3

1 Zie Outlook Grondexploitaties 2022, onderdeel grondopbrengsten, Metafoor. 2 Zie Outlook Grondexploitaties 2022, onderdeel plankosten en GWW-kosten, Metafoor. 3 Zie Outlook Grondexploitaties 2022, onderdeel plankosten en GWW-kosten, Metafoor. 4

Rente De rente die wordt gehanteerd voor het berekenen van de grondexploitaties is gebaseerd op de uitgangspunten in de financieringsparagraaf in de vastgestelde programmabegroting. Vanuit de door de raad op 28 oktober 2021 vastgestelde programmabegroting 2022-2025 is dit rentepercentage berekend en uitgekomen op 1,08%.4 Door de aanpassingen van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) en de koppeling hiervan aan de Wet op de Vennootschapsbelasting (Vpb) kan slechts de (werkelijke) rente over het vreemd vermogen worden toegerekend. Hiertoe wordt de gemiddelde rente over het vreemd vermogen en de verhouding tussen het eigen en het vreemd vermogen gebruikt om de rente te berekenen. Enkele overige uitgangspunten die onze gemeente hanteert: •

•

Er wordt geen rente bijgeschreven op de strategische gronden die we in eigendom hebben. De rente wordt direct ten laste van de jaarexploitatie gebracht. Door deze maatregel wordt voorkomen dat de boekwaarde van de gronden oploopt en worden de financiële gevolgen van vertraging in het uitgiftetempo binnen de diverse grondexploitaties beperkt. Het strategisch vastgoed wordt jaarlijks gewaardeerd. Als de boekwaarde hoger is dan de marktwaarde dan wordt deze afgewaardeerd en wordt het verlies genomen. Is de boekwaarde lager dan de marktwaarde dan wordt de ‘winst’ pas genomen op het moment dat de grond daadwerkelijk wordt verkocht.

4 Rente 2022: afgerond € 270.000 en leningenportefeuille: afgerond 7,6 miljoen euro met een aandeel vreemd vermogen van 30,55% (overzicht opgenomen geldleningen en geprognotiseerde balans). 5

3. Programmering Wonen De nieuwe Woonvisie van de gemeente Nunspeet is in februari 2020 vastgesteld. Deze is gebaseerd op een uitgevoerd woonbehoefteonderzoek. Hieruit blijkt dat er binnen de gemeente Nunspeet nog volop behoefte is aan nieuwe woningen. Ondanks het toevoegen van woningen aan het project Molenbeek wordt er nog niet in de behoefte aan woningen voorzien zoals deze uit het onderzoek naar voren komt. In het volgende overzicht is zichtbaar in welke mate het aanbod van de plannen van de gemeente Nunspeet past binnen de aantallen van het behoefteonderzoek voor de resterende periode 2022-2025. Categorie

Aantal woningen Woonvisie nog te realiseren Sociale huur (huur tot € 763 per maand) 107 Middeldure huur (€ 763-€ 1.042 per maand) 50 Vrije sector huur (> € 1.042 per maand) 0 Sociale koop tot € 215.000 90 Sociale koop € 215.000 tot € 265.000 103 Middeldure koop € 265.000 tot € 350.000 99 Dure koop € 350.000 en meer 118 Totaal 567

Totaal plannen Gemeente Nunspeet 23 22 0 0 15 40 47 147

Molenbeek

Kijktuinen

Weversweg

Elspeterbosweg

23 22

8 30 34 72

11* 11* 10 7 84

7 4 4

2 9

Voor Kijktuinen staan er 22 (16 + 6) sociale koopwoningen gepland. De precieze onderverdeling binnen deze categorie staat nog niet vast. Voor nu is er een aanname gedaan van 11 woningen in de categorie tot € 215.000 en 11 woningen in de categorie € 215.000 tot € 265.000. Momenteel vallen de plannen van de gemeente Nunspeet binnen de aantallen van de Woonvisie.5 De gemeentelijke plannen voldoen momenteel niet aan de woningbehoefte zoals deze er is. Het toekomstige plan ’t Hul Noord voorziet in deze behoefte. Werken Op het bedrijventerrein De Kolk is in totaal 22,4 hectare uit te geven grond, waarvan 14 hectare door de gemeente. 4,2 hectare betreft de zelfrealisatie van een derde. Aan de grondexploitatie de Kolk is tot slot het deel gronden GPS toegevoegd. Dit betreft de aankoop van 5 hectare grond na faillissement GPS. Hiervan is 4,3 hectare uitgeefbaar. Daarnaast wordt er in Elspeet een bedrijventerrein ontwikkeld met ongeveer 2,9 hectare aan uit te geven bedrijfskavels. Hier is een deel aan toegevoegd ten opzichte van het vorige MPG (0,4 ha). Planning en realisatie 2021 Het aantal verkochte kavels woningen en hectares bedrijventerrein zijn voor 2021 als volgt samen te vatten:

5 Goed wonen in de Gemeente Nunspeet (Woonvisie gemeente Nunspeet 2020-2025) vastgesteld op 20 februari 2020. 6

Aantallen woningen

Planning

Realisatie

Verschil

Molenbeek Kijktuinen Elspeterbosweg

34 28 5

72 0 0

38 -28 -5

Hectares bedrijventerrein De Kolk

2

0

-2

Toelichting van de afwijkingen en consequenties voor de herziening grondexploitaties, zoals verwerkt in dit MPG: • Voor Molenbeek zijn de geplande 34 kavels in 2021 gerealiseerd. Daarnaast zijn er nog 38 kavels eerder uitgegeven dan gepland stond (2022-2024). • Door de verandering van het project Kijktuinen zijn de 28 kavels die gepland stonden voor 2021 niet gerealiseerd. Gezien de programmawijzigingen zal nu een deel van het totaal programma uit worden gegeven in 2022 en een deel in 2023. • De vijf kavels die gepland stonden voor Elspeterbosweg zijn doorgeschoven naar 2022. • Voor wat betreft het gemeentelijk deel van grondexploitatie de Kolk zijn alle kavels verkocht (13,6 ha), na 2021 bleef er nog een restant over van circa 0,35 hectare. Dit is 0,1 hectare minder dan voorzien bij het voorgaande MPG. De uitgifte van dit restant stond gepland in 2021, maar heeft begin 2022 plaatsgevonden. • Voor de Kolk deel gronden GPS was een uitgifte van 1,6 ha voorzien in 2021. Deze uitgifte heeft niet plaatsgevonden en schuift door naar 2022. Uitgifteprognose wonen Onderstaand is de huidige uitgifteprognose voor woningen weergegeven, in vergelijking met de uitgifteprognose bij het MPG van voorgaande jaren:

Door het versnellen van het plan Molenbeek is deze planning erg beïnvloed. Daarnaast zijn de plannen Weversweg, Kijktuinen en Elspeterbosweg deels verlaat, wat ook invloed heeft op de bovenstaande uitgifteprognose.

7

Per project en per woningtype ziet de planning er als volgt uit:

Weversweg Dure koop € 365.000 en meer Molenbeek Sociale koop € 215.000 tot € 265.000 Middeldure koop € 265.000 tot € 350.000 Dure koop € 350.000 en meer Kijktuinen Sociale huur (huur tot € 763 per maand) Middeldure huur (huur € 763-€ 1.042 per maand) Sociale koop tot € 215.000 Sociale koop € 215.000 tot € 265.000 Middeldure koop € 265.000 tot € 350.000 Dure koop € 350.000 en meer Elspeterbosweg Sociale koop € 215.000 tot € 265.000 Dure koop € 350.000 en meer

4 15 1

4

4

4 15 18

8 30 34

15

23

23 22 11 11 10 7

22 11* 11* 10 7 7 2

Totaal

52

7 2 102

15

169

Uitgifteprognose werken In het volgende overzicht is de huidige uitgifteprognose voor bedrijventerreinen (bedrijventerrein De Kolk en bedrijventerrein Elspeet) weergegeven in aantallen hectares, in vergelijking met de uitgifteprognose in het MPG van voorgaande jaren:

De uitgifte van de kavels van bedrijventerrein Elspeet vindt plaats in 2024 en 2025, dit is niet gewijzigd ten opzichte van het vorige MPG. Wel is er een deel aan dit plan toegevoegd wat in 2023 zal worden uitgegeven. Het restant van de uitgifte van het gemeentelijke deel van De Kolk was voorzien in 2021, maar is begin 2022 uitgegeven. De uitgifte van het deel gronden GPS stond gepland voor 2021-2023, maar is in zijn geheel opgeschoven naar 2022-2024.

8

4. Realisatie kosten en opbrengsten 2021 In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de realisatie van kosten en opbrengsten binnen de grondexploitaties gedurende 2021. Het gaat om de volgende aspecten: • Ontwikkeling boekwaarde kosten 2021. • Ontwikkeling boekwaarde opbrengsten 2021. • Gerealiseerde kosten 2021. • Gerealiseerde opbrengsten 2021 Ontwikkeling boekwaarde kosten 2021 Totaal zit er voor alle grondexploitaties ca. € 81,4 miljoen in de boekwaarde aan de kostenkant. Hiervan is ca. € 69,7 miljoen t/m 31-12-2020 gerealiseerd, waarvan ca. € 6,3 miljoen aan winstneming. Afgelopen jaar is er ca. € 11,6 miljoen aan de boekwaarde toegevoegd, waarvan € 2 miljoen winstneming betreft.

Molenbeek Weversweg Hulshorst Elspeet Noordwest De Kolk Kijktuinen Bedrijventerrein Elspeet Elspeterbosweg Totaal

Winstneming t/m '20 1,5 0,1 4,7

6,3

Overige BW Winstneming t/m '20 '21 30,3 3,1 4,2 4,7 0,2 20,2 -1,3 1,5 0,04 2,1 0,01 0,5 63,4 2,0

Overige BW '21 1,7 0,3 0,4 6,2 0,26 0,7 0,0 9,6

Totaal 36,6 4,5 5,4 29,8 1,8 2,8 0,5 81,4

Ontwikkeling boekwaarde opbrengsten 2021 Aan de opbrengstenkant zit er totaal ca. € 70,4 miljoen in de boekwaarde. Hiervan is ca. € 64,7 miljoen t/m 31-12-2020 gerealiseerd, zoals bekend vanuit het vorige MPG. Afgelopen jaar is er ca. € 5,1 miljoen aan de boekwaarde toegevoegd.

Molenbeek Weversweg Hulshorst Elspeet Noordwest De Kolk Kijktuinen Bedrijventerrein Elspeet Elspeterbosweg Totaal

BW t/m '20 29,7 5,1 5,3 24,3 0,7 0,1 0,1 65,4

BW '21

Totaal 4,6 0 0,1 0,2 0 0,2 0,0 5,1

9

34,3 5,1 5,4 24,5 0,7 0,4 0,1 70,4

Gerealiseerde kosten 2021 De gerealiseerde kosten in vergelijking met de verwachting volgens het MPG voorgaand jaar zijn als volgt weer te geven:

De belangrijkste verschillen in de gemaakte kosten (€ 0,4 miljoen minder dan verwacht) zijn als volgt te verklaren: •

•

• •

Molenbeek: Het verschil in de gemaakte kosten in vergelijking met de geplande kosten (ca. € 1,7 mln. meer dan gepland) wordt voornamelijk verklaard door de nieuwe systematiek van het winstnemen. Bij het MPG ’22 wordt de winstneming over ‘21 al opgenomen in de boekwaarde van de grondexploitatie. Voorheen gebeurde dit bij het volgende MPG. De winstneming voor Molenbeek is ca. € 3,0 mln. Hierdoor zijn de gerealiseerde kosten in werkelijkheid lager dan gepland (ca. € 1,8 mln. in vergelijking met de geplande € 3,1 mln.). Dit komt met name doordat de kosten voor het bouw- en woonrijp maken lager uitvielen dan voorzien. De Kolk: Het verschil in de gemaakte kosten in vergelijking met de geplande kosten (ca. € 2,2 mln. minder) komt met name door de correctie op eerdere winstnemingen. Deze correctie is ca. € -1,3 mln. De reden voor deze correctie wordt uitgelegd onder de paragraaf winstneming. Zonder deze correctie was er maar € 0,9 mln. minder aan kosten gerealiseerd dan gepland. De reden hiervoor is de vertraging van de bouw- en woonrijp werkzaamheden voor het deel gronden GPS en het zelfrealisatie deel. Kijktuinen: Het verschil in geplande en gerealiseerde uitgaven (ca. € 8 ton minder) komt met name door de aanpassingen van het project, waardoor de bouwrijp werkzaamheden vertraagd zijn.

Bedrijventerrein Elspeet: Er zijn meer kosten uitgegeven dan voorzien bij de laatste herziening (ca. € 6 ton). Dit komt door de verwerving van een nieuw deel onder deze grondexploitatie, wat bij de vorige herziening nog niet was opgenomen. Daarnaast zijn onderzoeks- en woonrijp werkzaamheden naar voren gehaald en is er meer uitgegeven aan ambtelijke kosten.

10

Gerealiseerde opbrengsten 2021 De gerealiseerde opbrengsten in vergelijking met de verwachting volgens het MPG van voorgaand jaar zijn als volgt weer te geven:

De belangrijkste verschillen in de gerealiseerde opbrengsten (€ 4,2 miljoen minder dan verwacht) zijn als volgt te verklaren: •

• •

De Kolk: De belangrijkste reden voor het verschil in gerealiseerde opbrengsten ten opzichte van de verwachting (ca. € 3,7 mln. minder) is het niet realiseren van de geplande opbrengsten voor het deel gronden GPS door projectvertraging. Deze opbrengsten (ca. € 3 mln.) zijn opgeschoven naar 2022. Daarnaast zijn de laatste kavels voor het oorspronkelijke gemeentelijke deel begin 2022 uitgegeven in plaats van het verwachte jaar 2021 (ca. € 6 ton). Door veranderingen in het project Kijktuinen en hiermee het programma zijn de geplande opbrengsten (ca. € 5 ton) niet in 2021 gerealiseerd. De uitgifte van het gehele programma zal plaatsvinden in 2022 en 2023. Elspeterbosweg: De uitgifte van de gronden is opgeschoven van 2021-2022 naar geheel in 2022. De opbrengsten (ca € 3 ton) zullen dan gerealiseerd worden.

11

5. Verschillenanalyse financiële uitkomst In dit hoofdstuk wordt de financiële uitkomst op einddatum van het project vergeleken met deze uitkomst gesteld bij het laatste MPG. Financiële uitkomst grondexploitaties De financiële uitkomst van de grondexploitaties naar de huidige inzichten, in vergelijking met voorgaande MPG’s, is als volgt samen te vatten (bedragen in € miljoen):

Toelichting per complex: • Het resultaat van het project Molenbeek is flink verbeterd ten opzichte van afgelopen jaar. Dit komt met name doordat de kosten voor het bouw- en woonrijp maken naar beneden zijn bijgesteld. Daarnaast zijn de nieuwe grondprijzen doorgevoerd waardoor de verwachtte opbrengsten hoger liggen. Daartegenover is er dit jaar, anders dan voorgaande jaren, voor gekozen om de winstneming in de boekwaarde van de grondexploitatie op te nemen in hetzelfde jaar dat de winstneming plaatsvindt. Hierdoor zijn zowel de winstneming van ’20 als ’21 (bij elkaar ca. € 4,5 miljoen) in de boekwaarde opgenomen. Het resultaat neemt hierdoor af van ca. € 2,7 naar ca. € 2,0 miljoen. • Het resultaat van het project Weversweg is iets verbeterd ten opzichte van het voorgaande jaar. Dit komt met name door het doorvoeren van de nieuwe grondprijzen, wat een groter effect heeft dan de meerkosten voor het bouw- en woonrijp maken. • Er wordt voorgesteld om het project Elspeet Noordwest per 31-12-2021 af te sluiten. Hierdoor is er een eind winstneming in de boekwaarde doorgevoerd van € 0,2 miljoen, wat overeenkomt met de ‘verslechtering’ van het resultaat ten opzichte van de vorige herziening. • Het resultaat voor de Kolk gaat er circa € 0,3 miljoen op vooruit.

Dit komt met name door de correctie winstneming, de correctie niet benodigde gronden en het bijstellen van de bijdrage duurzaamheid op basis van nieuwe verwachtingen. • Het resultaat voor Kijktuinen is met ca. € 0,5 miljoen verbeterd ten opzichte van het voorgaande jaar. Dit komt met name door een andere programma en het doorvoeren van de nieuwe grondprijzen. • Het resultaat van het bedrijventerrein Elspeet is verbeterd van circa € -0,1 naar € 0,2 miljoen. Dit komt met name door het toevoegen van een nieuw deel aan de grondexploitatie, wat een positief effect heeft. • Het resultaat van Elspeterbosweg is verslechterd van circa € -0,1 naar € -0,3 miljoen. Dit komt met name door de inschatting van de kosten voor onvoorziene bodemsanering en meerkosten voor de plankosten.

12

6. Financiële stand van zaken per complex (in exploitatie) In dit hoofdstuk is de financiële stand van zaken per complex weergegeven. Hier wordt ingegaan op alle in exploitatie genomen gronden, te weten: • • • • • • •

Molenbeek Weversweg Hulshorst Elspeet Noordwest Bedrijventerrein De Kolk Kijktuinen Bedrijventerrein Elspeet Elspeterbosweg

13

Molenbeek Kerninformatie project Voor het project Molenbeek zijn verschillende bestemmingsplannen vastgesteld. In 2016 is fase 1 vastgesteld, in 2018 fase 2 en in 2021 fase 3. Deze fases vallen onder dezelfde grondexploitatie. Fase 1 is afgerond, met uitzondering van de supermarkt en de bijbehorende sociale huurwoningen die vorig jaar aan het plan zijn toegevoegd. De opbrengsten hiervoor zijn reeds in 2021 ontvangen. Voor fase 2 zijn alle kavels uitgegeven en deze fase zal naar verwachting in 2022 worden afgerond. Fase 3 is bouwrijp. Het uitgeven van de kavels en de woonrijp werkzaamheden zullen plaatsvinden tussen 2022 en 2024. Programma Het totaal programma bestaat uit 485 woningen en de realisatie van een supermarkt. De verschillende woningtypen binnen het programma zijn appartementen, rijwoningen, tweekappers en vrijstaande woningen. Dit zijn zowel huur- als koopwoningen. Deze zullen op diverse wijzen worden aangeboden; door ontwikkelaars, verhuurders, in CPO-vorm of door de gemeente rechtstreeks aan de eindbewoners in de vorm van particulier opdrachtgeverschap. Ontwikkelingen afgelopen jaar en komende jaren In 2021 is de laatste gemeentelijke kavel uit fase 1 verkocht en zijn de verwachtte 32 kavels van fase 2 uitgegeven. Daarnaast zijn de opbrengsten voor de supermarkt met bijbehorende sociale huurwoningen (28) in 2021 ontvangen, eerder dan voorzien bij het laatste MPG.

Hiermee zijn alle opbrengsten van fase 1 en 2, met uitzondering op nog een mogelijke extra grondopbrengst voor twee vrije kavels bij de supermarkt, ontvangen. Fase 1 t/m 3 zijn bouwrijp gemaakt en voor fase 2 dient de helft van het plangebied nog woonrijp gemaakt te worden. Voor fase 1 het toegevoegde supermarkt deel en fase 3 resteren deze werkzaamheden volledig. Deze werkzaamheden zullen plaatsvinden tussen 2022 en 2024, net als het ontvangen van de grondopbrengsten van fase 3 en eventueel de extra grondopbrengst van fase 1.

14

Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie

Boekwaarde tm 31-12-2021

Nog te realiseren

Kosten - Verwerving - Bouwrijp maken - Woonrijp maken - Financieringskosten - Kostenstijging - Voorlopige winstneming - Overig

15.390.000 2.531.000 3.385.000 4.222.000 4.523.000 6.517.000

3.175.000 -21.000 269.000 1.529.000

15.390.000 2.531.000 6.560.000 4.201.000 269.000 4.523.000 8.046.000

Totaal kosten

36.568.000

4.952.000

41.520.000

Opbrengsten - Woningen - Afwaarderingen - Overige opbrengsten - Opbrengstenstijging

27.835.000 2.844.000 3.638.000 -

9.132.000 28.000

36.967.000 2.844.000 3.638.000 28.000

Totaal opbrengsten

34.317.000

9.160.000

43.477.000

Saldo op eindbasis

Totaal

1.957.000

Resultaat Ten opzichte van de vorige exploitatie zijn er grote verschillen. De kosten voor de inbrengwaarde zijn komen te vervallen. Daarnaast is een deel van de onderzoekskosten vrijgevallen en waren er onvoorziene kosten voor asbestsanering. De kosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn opnieuw ingeschat en zijn flink naar beneden bijgesteld. De plankosten daarentegen vallen juist hoger uit. Tot slot is er een nieuwe inschatting gemaakt van mogelijke planschade en zijn de resterende kosten op basis van deze inschatting naar beneden bijgesteld. De opbrengsten zijn toegenomen door het opnemen van de nieuwe grondprijzen in de grondexploitatie. Daarnaast waren de gerealiseerde opbrengsten voor de huurwoningen niet afzonderlijk in de grondexploitatie geraamd. Het effect van deze aanpassingen in de grondexploitatie is circa € 3,9 miljoen positief. Echter, de winstnemingen van ’20 en ’21 zijn in de grondexploitatie doorgevoerd. Dit zorgt een resultaat van circa € 2 miljoen in vergelijking met € 2,7 miljoen bij de vorige herziening. Winst- en verliesneming In het verleden is voor het project al een bedrag van € 2,8 miljoen aan verliezen genomen. In 2020 is de tussentijdse winstneming berekend op circa € 1,5 miljoen en in 2021 op circa € 3,0 miljoen. Bij elkaar zorgt dit voor een positief effect van circa € 1,7 miljoen.

Belangrijkste risico’s De belangrijkste risico’s voor dit project zijn dat de kosten zullen stijgen en dat de opbrengsten minder hoog zullen zijn dan verwacht.

15

Weversweg Kerninformatie project Het bestemmingsplan Weversweg is in 2009 vastgesteld. Daarna is een extra stuk grond aangekocht om tot ontwikkeling te brengen. Hierdoor is de gewijzigde grondexploitatie in mei 2020 door de gemeenteraad vastgesteld. Programma Het oorspronkelijke programma voor het plan Weversweg bestaat uit 56 woningen in de koopsector. Door de toevoeging van een extra stuk grond zijn hier nog vier twee-onder-een-kapwoningen bijgekomen. Dit zorgt voor een totaal van 60 woningen. Ontwikkelingen afgelopen jaar en komende jaren De werkzaamheden voor het oorspronkelijke deel zijn in 2021 afgerond, met uitzondering van wat laatste groen werkzaamheden. Voor het extra aangekochte stuk grond zal het bouwrijp maken plaatsvinden in 2022 en 2023 en het woonrijp maken in 2023 en 2024. De grondopbrengsten voor de kapwoningen staan gepland in 2023. Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie

Boekwaarde tm 31-12-2021

Nog te realiseren

Kosten - Verwerving - Bouwrijp maken - Woonrijp maken - Financieringskosten - Kostenstijging - Overig

1.878.000 459.000 476.000 871.000 845.000

31.000 24.000 10.000 4.000 42.000

1.878.000 490.000 500.000 881.000 4.000 887.000

Totaal kosten

4.529.000

111.000

4.640.000

Opbrengsten - Bedrijven - Woningen - Afwaarderingen - Opbrengstenstijging

3.436.000 678.000 -

448.000 -

3.884.000 678.000 -

Totaal opbrengsten

4.114.000

448.000

4.562.000

Saldo op eindbasis

Totaal

-78.000

Resultaat Het negatieve resultaat wordt verwacht op circa € -78.000 in vergelijking met circa € -87.000 bij het vorige MPG. De kosten voor het bouw- en woonrijp maken vallen hoger uit door meerkosten en indexatie. Daartegenover zijn de nieuwe grondprijzen doorgevoerd aan de opbrengstenkant, wat zorgt voor een overall positief effect op het resultaat van de grondexploitatie. Winst- en verliesneming Naar aanleiding van de verbetering van het verwachte eindresultaat kan de voorziening verlaagd worden van circa € 87.000 naar circa € 78.000. In het verleden is er al circa € 678.000 aan verliezen genomen, dus het project is in realiteit meer verliesgevend. 16

Belangrijkste risico’s Een risico is dat de kosten zullen stijgen, maar doordat het grootste deel van het project gerealiseerd is, is dit risico minimaal.

17

Elspeet Noordwest Kerninformatie project Begin 2014 is het bestemmingsplan Elspeet Noordwest fase 1 & 2 vastgesteld. Het project bevindt zich in de eindfase, afgezien van wat laatste werkzaamheden. Voorgesteld wordt om de grondexploitatie per 31-12-2021 af te sluiten. Programma Het programma van Elspeet Noordwest omvat 82 woningen onderverdeeld in diverse categorieën. Ontwikkelingen afgelopen jaar en komende jaren In 2020 is de laatste kavel van het project verkocht. Afgelopen jaar zijn er met name woonrijp werkzaamheden verricht. Er dienen nog een aantal van deze werkzaamheden uitgevoerd te worden. Daarnaast wordt hiervoor een bijdrage gedaan vanuit fase 3. Voorgesteld wordt om deze grondexploitatie per 31-12-2021 af te sluiten, gezien de omvang van deze werkzaamheden. De nog te realiseren kosten en opbrengsten zijn als nog te betalen en nog te ontvangen posten opgenomen in de algemene exploitatie. Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie Boekwaarde t/m 31-12-2021

Nog te realiseren

Totaal

Kosten - Verwerving - Bouwrijp maken - Woonrijp maken - Financieringskosten - Kostenstijging - Voorlopige winstneming - Overig

1.646.000 651.000 756.000 543.000 324.000 1.395.000

-

1.646.000 651.000 756.000 543.000 324.000 1.395.000

Totaal kosten

5.315.000

-

5.315.000

Opbrengsten - Woningen - Afwaarderingen - Opbrengstenstijging - Overige opbrengsten

3.933.000 1.293.000 89.000

-

3.933.000 1.293.000 89.000

Totaal opbrengsten

5.315.000

-

5.315.000

Saldo op eindbasis

-

Resultaat Er is een inschatting gemaakt voor de nog benodigde kosten voor de laatste werkzaamheden voor Elspeet Noordwest. Deze vallen circa € 0,1 miljoen lager uit dan voorzien bij het vorige MPG. Daarnaast is er sprake van een niet voorziene bijdrage van circa € 0,06 miljoen vanuit fase 3. Deze beide bedragen zijn opgenomen in de boekwaarde, zodat de kosten en opbrengsten via de algemene exploitatie kunnen lopen en deze grondexploitatie per 31-12-2021 afgesloten kan worden. Inclusief de winstneming van ’20 kwam het resultaat hiermee uit op circa € 0,2 miljoen. Dit eindresultaat is in de boekwaarde verwerkt waardoor het resultaat op 0 uitkomt.

18

Winst- en verliesneming In totaal hebben er in het verleden afboekingen voor een bedrag van € 1.293.000 plaatsgevonden. Daartegenover is er een tussentijdse winstneming in ’20 genomen van € 137.000 en een eindwinstneming in ’21 van € 187.000. Belangrijkste risico’s Niet van toepassing gezien wordt voorgesteld om de grondexploitatie per 31-12-2021 af te sluiten.

19

Bedrijventerrein De Kolk Kerninformatie project Het bestemmingsplan van het Industrieterrein De Kolk is in 2008 vastgesteld. In 2012 zijn de eerste gronden verkocht en in 2022 zijn de laatste kavels van het oorspronkelijke deel verkocht. Naar verwachting zullen in 2022 de laatste woonrijp werkzaamheden van dit deel worden afgerond. In 2021 is het deel gronden GPS toegevoegd aan de grondexploitatie de Kolk. Hiervoor zal het grootste deel bouwrijp maken plaatsvinden in 2022, waarna in 2023 en 2024 de woonrijp werkzaamheden zullen plaatsvinden. De ontvangst van de opbrengsten gebeurt tussen 2022 en 2024. Het zelfrealisatie deel heeft een vergelijkbare planning. Programma Het totale exploitatiegebied betreft een terrein van 34,9 hectare. Hiervan is uiteindelijk 22,4 hectare als uitgeefbaar bedrijventerrein bestemd. Van de overige delen van het terrein blijft een deel gehandhaafd en zijn delen bedoeld als retentiegebied, groen, waterafvoer en verkeer. Een onderdeel van de exploitatie is het faciliterende deel dat voor een derde wordt uitgevoerd. Zowel de inkomsten (exploitatiebijdrage) als de uitgaven (openbare voorzieningen) van dit deel zijn in de grondexploitatie verwerkt. Ontwikkelingen afgelopen jaar en komende jaren In 2021 hebben er woonrijp werkzaamheden plaatsgevonden voor het oorspronkelijke deel en naar verwachting zullen deze werkzaamheden in 2022 afgerond worden.

Eveneens heeft begin 2022 het laatste deel van de uitgifte van de totaal 14 hectare bedrijfskavels plaatsgevonden. Voor het deel gronden GPS zijn de eerste bouwrijp werkzaamheden in 2021 gestart. Het grootste deel van deze werkzaamheden zal in 2022 plaatsvinden, waarna in 2023 en 2024 de woonrijp werkzaamheden zullen worden uitgevoerd. De opbrengsten worden voorzien in 2022 t/m 2024. Voor het facilitaire deel zijn in 2021 de geplande opbrengsten ontvangen. Het resterende deel bouw- en woonrijp maken zal plaatsvinden tussen 2022 en 2024. De overige opbrengsten staan gepland in 2022 en 2023.

20

Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie

Boekwaarde tm 31-12-2021

Nog te realiseren

Kosten - Verwerving - Bouwrijp maken - Woonrijp maken - Financieringskosten - Kostenstijging - Voorlopige winstneming - Overig

13.803.000 3.159.000 1.847.000 3.357.000 3.427.000 4.259.000

590.000 998.000 80.000 57.000 197.000

13.803.000 3.749.000 2.845.000 3.437.000 57.000 3.427.000 4.456.000

Totaal kosten

29.852.000

1.922.000

31.774.000

Opbrengsten - Bedrijven - Overige opbrengsten - Afwaarderingen - Opbrengstenstijging

22.602.000 115.000 1.756.000 -

8.215.000 437.000 9.000

30.817.000 552.000 1.756.000 9.000

Totaal opbrengsten

24.473.000

8.661.000

33.134.000

Saldo op eindbasis

Totaal

1.360.000

Resultaat Bovenstaande opzet betreft de geconsolideerde grondexploitatie van het oorspronkelijk gemeentelijke deel, het facilitaire deel en het deel gronden GPS. Inclusief de genomen winst ’20 en de correctie winstneming in ’21 bedraagt het eindresultaat circa € 1.360.000. In vergelijking met vorig MPG is het eindresultaat verbeterd met circa € 300.000. Dit komt met name door de correctie winstneming ’21, de correctie niet benodigde gronden en het bijstellen van de bijdrage duurzaamheid op basis van nieuwe inschattingen. Daartegenover zijn de plankosten hoger dan voorzien en is er geïndexeerd, wat ook een effect op het resultaat. Winst- en verliesneming Het eindresultaat van de Kolk is positief nadat in eerste instantie (voor 2017) op de grondpositie is afgewaardeerd voor € 1,7 miljoen. Tussen 2017 en 2020 hebben er tussentijdse winstnemingen plaatsgevonden van in totaal € 4,7 miljoen. Hierop wordt voor ’21 een correctie voorgesteld van € -1,3 miljoen wat zou zorgen voor een totaal van € 3,4 miljoen aan tussentijdse winstneming. Dit komt door het nieuw toegevoegde deel (gronden GPS) aan de grondexploitatie, wat zorgt voor een lager realisatiepercentage dan bij het vorige MPG. Belangrijkste risico’s Omdat het deel gronden GPS in feite nog moet opstarten, liggen de risico’s vooral in een toename van kosten voor het bouw- en woonrijp maken.

Daarnaast bestaat het risico dat de grondopbrengsten van dat deel lager uitvallen dan nu geraamd.

21

Kijktuinen Kerninformatie project Eind 2019 is de grondexploitatie en de structuurvisie voor het project Kijktuinen vastgesteld en is het project opgestart. In tegenstelling tot de in december 2019 vastgestelde grondexploitatie zijn de gronden voor de toekomstige uitbreiding van de begraafplaats Nunspeet (€ 87.300) niet in de exploitatieopzet meegenomen, maar geactiveerd als materieel vast actief. Het bestemmingsplan is in december 2021 vastgesteld door de raad, maar is nog niet onherroepelijk. Programma Het programma van Kijktuinen omvat 84 woningen onderverdeeld in diverse categorieën, bij de vorige herziening bestond het programma uit 93 woningen. Het programma is ten opzichte van de vorige herziening veranderd. De zorgwoningen zijn tijdens de onderhandelingen vorig jaar komen te vervallen op basis van interne rendementseisen van de moederorganisatie van de zorginstelling. Ontwikkelingen afgelopen jaar en komende jaren In 2021 hebben er verschillende onderzoeken plaatsgevonden en is er een begin gemaakt met de bouwrijp werkzaamheden. Het bouwrijp maken zal naar verwachting in 2022 afgerond worden, waarna het woonrijp maken plaatsvindt in 2023 en 2024. De grondopbrengsten worden voorzien in 2022 en 2023. Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie

Boekwaarde tm 31-12-2021

Nog te realiseren

Kosten - Verwerving - Bouwrijp maken - Woonrijp maken - Financieringskosten - Kostenstijging - Voorgestelde winstneming - Overig

1.064.000 8.000 2.000 21.000 36.000 623.000

758.000 880.000 20.000 72.000 343.000

1.064.000 766.000 882.000 41.000 72.000 36.000 966.000

Totaal kosten

1.754.000

2.073.000

3.827.000

Opbrengsten - Woningen - Afwaarderingen - Opbrengstenstijging - Overige opbrengsten

675.000

3.624.000 -

3.624.000 675.000

Totaal opbrengsten

675.000

3.624.000

4.299.000

Saldo op eindbasis

Totaal

472.000

Resultaat Het resultaat is ten opzichte van het vorige MPG met circa € 463.000 verbeterd, van circa € 9.000 naar circa € 472.000. Dit komt met name door de verandering in het programma en het doorvoeren van de nieuwe grondprijzen.

22

Daarnaast zijn er een aantal verschuivingen aan de kostenkant, maar deze hebben een veel minder groot effect dan het effect aan de opbrengstenkant. De kosten voor stikstofcompensatie vervallen, er zijn meerkosten voor de sloopwerkzaamheden en de restantramingen voor onderzoek & milieu vallen vrij omdat alle onderzoeken zijn uitgevoerd. Daarnaast vallen de kosten voor het bouwrijp maken lager uit op basis van de bestekraming, maar moet er wel een extra geluidsreducerende maatregel getroffen worden. Tot slot vallen de plankosten hoger uit en is er een tussentijdse winstneming ’21 voorgesteld. Winst- en verliesneming De tussentijdse winstneming over ’21 is berekend op circa € 36.000. Belangrijkste risico’s Risico’s in dit project zitten vooral in de toename van de kosten, de daling van de grondprijzen en de afname van gronden. Een ander risico is de maatschappelijke weerstand die een langere proceduretijd tot gevolg kan hebben.

23

Bedrijventerrein Elspeet Kerninformatie project De grondexploitatie voor bedrijventerrein Elspeet is in mei 2020 vastgesteld. In juni 2021 er een nieuw deel aan de grondexploitatie toevoegt en is het bestemmingsplan vastgesteld door de raad. Programma Het totale exploitatiegebied betreft een terrein van 7 hectare. Hiervan is uiteindelijk 2,9 hectare als uitgeefbaar bedrijventerrein bestemd. Van de overige delen van het terrein wordt een deel gehandhaafd in zijn huidige bestemming en zijn delen bedoeld als groen, waterafvoer en verkeer. Ontwikkelingen afgelopen jaar en komende jaren In 2021 zijn voorlopend al uitgaven gedaan voor het woonrijp maken. In 2022 en 2023 zullen de werkzaamheden voor het slopen, saneren, grondwerk en bouwrijp maken plaatsvinden. Het gros van de woonrijp werkzaamheden zal plaatsvinden tussen 2024 en 2027. De grondopbrengsten worden voorzien in 2023 t/m 2025. Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie

Boekwaarde tm 31-12-2021

Nog te realiseren

Kosten - Verwerving - Bouwrijp maken - Woonrijp maken - Financieringskosten - Kostenstijging - Voorgestelde winstneming - Overig

2.300.000 59.000 50.000 11.000 337.000

13.000 666.000 555.000 94.000 101.000 441.000

2.313.000 666.000 614.000 144.000 101.000 11.000 778.000

Totaal kosten

2.757.000

1.870.000

4.627.000

Opbrengsten - Bedrijven - Afwaarderingen - Opbrengstenstijging - Overige opbrengsten

418.000

4.215.000 77.000 123.000

4.215.000 77.000 541.000

Totaal opbrengsten

418.000

4.415.000

4.833.000

Saldo op eindbasis

Totaal

206.000

Resultaat Ten opzichte van het MPG ’21, is het resultaat van het Bedrijventerrein Elspeet verbeterd met circa € 0,3 miljoen van circa € -0,1 miljoen naar circa € 0,2 miljoen. Dit komt met name door het toevoegen van een nieuw deel aan de grondexploitatie, wat effect heeft aan de kostenkant maar een groter effect heeft aan de opbrengstenkant. Daarnaast zijn de restantramingen geïndexeerd en wordt er een tussentijdse winstneming ’21 voorgesteld, wat ook een licht effect op het resultaat heeft.

24

Winst- en verliesneming De tussentijdse winstneming over ’21 is berekend op circa € 11.000. Hiermee kan de voorziening die vorig jaar getroffen is vrijvallen, deze bedroeg circa € 124.000. Belangrijkste risico’s Het belangrijkste risico is dat de kosten zullen stijgen en de opbrengsten zullen dalen. Daarnaast is een gebrek aan belangstelling voor de kavels een risico.

25

Elspeterbosweg Kerninformatie project De grondexploitatie voor de Elspeterbosweg is in juni 2020 vastgesteld. Eind 2021 is de bestemmingsplanprocedure afgerond en hiermee is het bestemmingsplan onherroepelijk bevonden. Programma Het programma van de Elspeterbosweg bevat 7 (starters-)woningen en 2 twee-onder-een-kapwoningen. Ontwikkelingen afgelopen jaar In 2021 is er met name gewerkt aan het bestemmingsplan en zijn de benodigde onderzoeken hiervoor uitgevoerd. In 2022 zullen de laatste onderzoeken uitgevoerd worden en zullen de bouwrijp werkzaamheden starten. Het woonrijp maken zal plaatsvinden in 2022 en 2023. De opbrengsten staan gepland voor 2022. Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie

Boekwaarde tm 31-12-2021

Nog te realiseren

Kosten - Verwerving - Bouwrijp maken - Woonrijp maken - Financieringskosten - Kostenstijging - Overig

405.000 5.000 112.000

53.000 75.000 6.000 7.000 237.000

405.000 53.000 75.000 11.000 7.000 349.000

Totaal kosten

522.000

378.000

900.000

Opbrengsten - Woningen - Afwaarderingen - Opbrengstenstijging - Overige opbrengsten

134.000 -

513.000 -

513.000 134.000 -

Totaal opbrengsten

134.000

513.000

647.000

Saldo op eindbasis

Totaal

-253.000

Resultaat Het resultaat komt bij het MPG ’22 uit op circa € -253.000. Dit is in vergelijking met circa € -100.000 bij het vorige MPG. Deze verslechtering komt met name door het opvoeren van de geschatte kosten voor de onvoorziene bodemsanering, onvoorziene kosten voor asbestinventarisatie, een overschrijding van de plankosten en minder m2 uitgeefbaar dan eerder voorzien.

26

Winst- en verliesneming In het verleden heeft er al een afwaardering plaatsgevonden van circa € 134.000. Bij het vorige MPG was er een voorziening getroffen van circa € 100.000. Voorgesteld wordt om dit bedrag op te hogen naar € 253.000. Belangrijkste risico’s Een belangrijk risico is het hoger uitvallen van de kosten voor bodemsanering. Op het moment van deze herziening wordt er een onderzoek uitgevoerd voor de mogelijke kosten hiervan. In de Grex is enkel een grove schatting opgevoerd. Tot slot vormt het hoger uitvallen van de milieukosten en civiele kosten een risico.

27

7. Financiële positie grondexploitaties Reserve grondexploitatie In de Nota Reserves en Voorzieningen is aangegeven dat een reserve grondexploitatie noodzakelijk is. Het weerstandsvermogen moet zodanig van omvang zijn dat (on)verwachte risico’s en (niet) kwantificeerbare verliezen worden opgevangen. Hierbij kan gedacht worden aan de in exploitatie genomen complexen, de nog niet in exploitatie genomen complexen, verevening tussen winstgevende en verliesgevende locaties, en risico’s als de looptijd van de exploitaties, procedurestagnaties, prijs- en rentestijgingen, actieve grondverwerving en de eventuele rol die een projectontwikkelaar speelt. Voor het bepalen van de hoogte van de reserve grondexploitatie zijn volgens deze nota een aantal elementen van belang: • Als uitgangspunt wordt 10% van de boekwaarde van de nog niet in exploitatie genomen complexen gereserveerd. Dit is inclusief de te lopen risico’s voor de looptijd van de exploitaties, procedurestagnaties en prijs- en rentestijgingen. • Daarnaast wordt 50% van het verschil tussen de boekwaarde en de economische waarde, gebaseerd op de huidige bestemming, van ruwe gronden (dat wil zeggen strategische aankopen en ruilgronden) meegenomen in de berekening van het bodembedrag. • Verliesgevende complexen worden gedekt door een onttrekking uit de reserve.

Exploitatiewinsten worden eerst na afsluiting van het complex toegevoegd aan de reserve. Dit is gebaseerd op het bedrijfseconomisch principe dat verliezen direct worden genomen en winsten pas na realisatie. • De vrijkomende locaties na de bouw van de MFA zijn geprognosticeerd op een bepaalde opbrengst. Onvoorziene omstandigheden kunnen een invloed hebben op de te verkopen objecten. Momenteel wordt er een tekort geraamd van ongeveer € 600.000. Dit zal moeten worden afgedekt vanuit de reserve grondexploitatie. In de Nota Reserves en Voorzieningen is een bodem- en plafondbedrag afgesproken voor de reserve grondexploitatie. Het bodembedrag is gebaseerd op een in de nota opgenomen berekeningswijze. Het plafondbedrag is berekend om een buffer te hebben voor mogelijke strategische aankopen en om de voorlopige winstnemingen mee op te kunnen vangen totdat projecten definitief worden afgesloten. Voor 2021 (vanuit herijking 2021) luiden deze bedragen als volgt: • Bodembedrag: € 1.133.000. • Plafondbedrag: € 9.070.000 (bodembedrag 1,1 miljoen euro + winstneming 6,3 miljoen euro + buffer voor strategische aankopen 1,6 miljoen euro).

28

Het verloop van de reserve gedurende 2021 is als volgt weer te geven:

Verloop reserve Grondexploitatie Stand per 1 januari:

6.698.514

Bij: - Inflatiecorrectie - Toevoeging vanuit het rekeningresultaat 2020 Af: - Aankoop stikstofrechten - Rentelast strategische aankoop - Afwaardering gronden nabij De Rondweg en De Kolk - Afwikkeling oude grondexploitaties Stand per 31 december:

66.985 2.419.000 -150.000 -16.850 -618.583 -16.681 8.382.385

Beslagen op deze reserve: - Afwikkeling oude grondexploitaties (restant) - Actualisatie bestemmingsplannen

-36.000 -90.000

Feitelijke beschikbaar

8.256.385

Het bodembedrag is berekend op € 1,1 miljoen plus de winstneming van € 6,3 miljoen is per saldo € 7,4 miljoen. Hierdoor blijft er € 0,8 miljoen beschikbaar voor het doen van strategische aankopen.

Winstneming In de nieuwe notitie Grondexploitatie van juli 2019 is door de commissie BBV de aanbeveling gedaan om winst te nemen als hierover voldoende zekerheid bestaat. Hierin wordt een uitleg gegeven over het tussentijds winstnemen bij grondexploitaties. Dit wordt gedaan door middel van de POC-methode (= Percentage of Completion). Hierbij wordt de voortgang van het project berekend en naar rato daarvan een deel van de berekende winst tussentijds genomen. De voortgang wordt als volgt bepaald: % kostenrealisatie x % opbrengstenrealisatie. Dit percentage wordt vermenigvuldigd met het resultaat op eindwaarde exclusief eerdere winstnemingen. De voortgangspercentages en de voorgestelde winstnemingen volgens het MPG ’22 staan hieronder weergeven voor de grondexploitaties met een positief resultaat op eindwaarde:

Voortgangspercentage De Kolk Kijktuinen Molenbeek Bedrijventerrein Elspeet

Voorgestelde winstneming 71% € -1.307.417 7% € 36.043 68% € 3.057.446 5% € 11.167 29

In 2021 zijn de aangekochte gronden GPS aan De Kolk toegevoegd. De Kolk was eind 2020 nagenoeg afgesloten, maar door het toevoegen van de gronden GPS is het voortgangspercentage naar beneden bijgesteld. Het gerealiseerde deel van de kosten is berekend op 94%, het gerealiseerde deel van de opbrengsten op 75%, zodat het voortgangspercentage op 71% uitkomt. Dit heeft invloed op de eerder genomen winst. Voor dit project is het eindresultaat exclusief eerdere tussentijdse winstnemingen ca. € 4.860.000. In het verleden is er ca. € 4.735.000 aan winst genomen. Door het toevoegen van de gronden GPS en het hanteren van een meer zuivere systematiek voor het berekenen van de POC (exclusief eerdere winstnemingen), wordt voorgesteld om een correctie op de eerdere winstnemingen door te voeren. Deze correctie op eerdere winstnemingen bedraagt € 1.307.417 en dient onttrokken te worden uit de reserve grondexploitatie. Door de vordering van het project Kijktuinen is een voortgangspercentage berekend van 7%, waardoor de tussentijdse winstneming wordt voorgesteld op € 36.043. Op basis van de geactualiseerde grondexploitatie Molenbeek is de tussentijdse winstneming met een voortgangspercentage van 68% berekend op € 3.057.446. Door het toevoegen van een deel aan de grondexploitatie Bedrijventerrein Elspeet, is het resultaat ten opzichte van de afgelopen herziening flink verbeterd.

Dit heeft er voor gezorgd dan het resultaat van negatief naar positief is veranderd. Hierdoor kan er dit jaar een tussentijdse winst worden genomen, welke is berekend op € 11.167 op basis van het voortgangspercentage van 5%. Voorgesteld wordt om de drie bovengenoemde winstnemingen toe te voegen aan de reserve grondexploitatie.

Verliesnemingen voorgaande jaren De afgelopen jaren zijn er op verschillende grondexploitaties al diverse bedragen afgeboekt. De oorzaak hiervan is de verslechterde marktsituatie voor grondverkoop en dure grondaankopen in het verleden. Daarnaast zijn de rentelasten, die normaal gesproken worden doorgeboekt naar de diverse grondexploitaties, voor bepaalde grondexploitaties niet doorbelast. Deze zijn opgevangen binnen de exploitatie van de gemeente Nunspeet en zijn in feite verliesnemingen op deze grondexploitaties. De verliezen zoals die in de afgelopen jaren zijn genomen:

Project Weversweg Molenbeek De Kolk Elspeet Noordwest Elspeterbosweg

jaar:

tm 2018 672.152 2.725.232 1.732.230 1.292.556 133.758 6.555.928

2019 5.000 99.000 104.000

2020 1.000 20.000 21.000

2021 -

totaal 678.152 2.844.232 1.732.230 1.292.556 133.758 6.680.928

In bovenstaand overzicht zijn eventuele afboekingen naar aanleiding van de resultaten uit de nieuwe berekeningen van de diverse exploitaties nog niet meegenomen.

30

Voorziening risico’s grondexploitatie In de Nota Reserves en Voorzieningen is de voorziening opgenomen om geconstateerde toekomstige financiële risico’s in de grondexploitatie af te dekken. Momenteel zit er een bedrag van € 407.383 in deze voorziening. Dit bedrag dient ter afdekking van verliezen in de grondexploitaties. Dit bedrag is samengesteld uit de verliezen van Weversweg, De Kolk facilitair deel, Bedrijventerrein Elspeet en Elspeterbosweg. De benodigde stand van de voorziening op basis van het MPG ‘22 is in het volgende overzicht weergegeven:

Voorziening Grondexploitatie Weversweg De Kolk facilitaire deel Elspeterbosweg Benodigd

78.248 114.978 252.517 445.743

De benodigde voorziening voor de projecten Weversweg, het facilitaire deel de Kolk en Elspeterbosweg is € 445.743. De voorziening moet hierdoor met € 38.360 worden aangevuld bij de jaarrekening 2021 vanuit de reserve grondexploitatie.

31

Financiële risico’s en relatie met paragraaf Weerstandsvermogen Ten behoeve van de bepaling van de noodzakelijke weerstandscapaciteit van onze gemeente als geheel zijn de financiële risico’s per grondexploitatie ingeschat:

Tabel Grondexploitatie en strategische risico's

S=Structureel I=Incidenteel

Risico

Kans van optreden

Financieel gevolg

Reëel financieel gevolg

Molenbeek

I

10%

2.251.000

225.100

Weversweg

I

10%

415.000

41.500

De Kolk

I

10%

5.777.000

577.700

Elspeet Noord West (voorstel exploitatie afsluiten)

I

10%

0

0

Bedrijventerrein Elspeet

I

30%

2.349.000

704.700

Kijktuinen

I

30%

1.080.000

324.000

Elspeterbosweg

I

30%

388.000

116.400 1.989.400

Voorziening risico's grondexploitatie voor Weversweg, Elspeterbosweg en De Kolk (fac. deel)

-446.000

Totaal grondexploitatie en strategische risico's

1.543.400

Toelichting van bepaling financieel gevolg risico’s en kans van optreden per complex: • Alle complexen zijn inmiddels in de uitvoeringsfase beland en hiervan wordt de kans relatief laag ingeschat dat het project alsnog niet door zal gaan (volledig stagneert). Hiervoor wordt een kans van optreden van 30% gerekend. • Voor de projecten die inmiddels in de afrondende fase zitten is de kans van optreden op 10% gesteld. • Het financiële gevolg van de projecten wordt gesteld op de boekwaarde omdat bij het niet doorgaan van een project dat het maximale verlies zal zijn. Dit risicobedrag ad € 1.543.400 zal in de paragraaf Weerstandsvermogen en Risicobeheersing worden meegenomen bij het bepalen van de noodzakelijke weerstandscapaciteit van onze gemeente. Hierbij worden de cijfers gehanteerd vanuit de jaarrekening 2021, omdat dit de meest recente cijfers zijn ten aanzien van het weerstandsvermogen. Deze benodigde weerstandscapaciteit voor de grondexploitaties is onderdeel van de totale weerstandscapaciteit. De weerstandscapaciteit wordt opnieuw bepaald bij het opstellen van de jaarrekening 2021 in de paragraaf Weerstandsvermogen. Hieruit moet ook blijken of de weerstandscapaciteit van de gemeente Nunspeet voldoende is.

32

8. Strategische gronden In dit hoofdstuk is de financiële stand van zaken voor de strategische aankopen weergegeven. Dit betreft alleen de gronden en eventueel bijbehorende opstallen die betrekking hebben op toekomstige grondexploitaties of gronden die gebruikt zullen worden als ruilobjecten voor grondexploitaties. Strategische aankopen die een andere doelstelling hebben dan woningbouw/bedrijventerrein worden dus niet weergegeven in de MPG omdat er geen relatie is met grondexploitaties. In overeenstemming met het BBV dienen de strategische gronden tegen de boekwaarde (verkrijgingsprijs van de gronden) of lagere marktwaarde gewaardeerd te worden (artikelen 65.1 en 65.2 BBV). Zoals in de uitgangspunten weergegeven, wordt op strategische gronden geen rente bijgeschreven en wordt jaarlijks afgewaardeerd naar een eventuele lagere marktwaarde van de desbetreffende gronden. Deze marktwaarde wordt bepaald op basis van een taxatie.

Toelichting grondpositie • Bredeweg, Elburgerweg 99 en Weideweg 27: de huidige boekwaarde zijn lager dan de agrarische waarde van deze gronden. • Gronden ’t Hul Noord: de verwachte marktwaarde is minimaal gelijk aan de boekwaarde. De verwachting is dat de betreffende gronden ter zijner tijd in exploitatie worden genomen. • Krommeweg 18-20: Betreft aankoop gronden. Besloten is, met een sluitende exploitatie, de verkoop van twee woningbouwkavels mogelijk te maken op deze locatie. • De gronden nabij Rondweg en gronden nabij De Kolk zijn strategische gronden die zijn aangeschaft gelijktijdig met de gronden die nodig waren voor de realisatie van de Rondweg en de grondexploitatie De Kolk. In 2021 zijn de gronden bij de afronding van het investeringskrediet Rondweg uit de projecten gehaald en tegen huidige taxatiewaarde verantwoord bij de strategische gronden.

33

9. Samenvatting In dit MPG zijn diverse ontwikkelingen met betrekking tot de grondexploitaties toegelicht. Vanuit de programmering in relatie tot de Woonvisie blijkt dat de gemeente Nunspeet binnen de huidige vraag naar woningen blijft. Dit vormt dus geen belemmering voor de toekomstige woningbouw en er blijft zelfs ruimte over voor particuliere initiatieven. In 2017 zijn de Nota Grondbeleid en de bijbehorende Nota Grondprijsbeleid vastgesteld voor 2017-2020. In 2022 zullen deze nota’s opnieuw geactualiseerd worden. Eveneens zijn in deze nota’s de diverse projecten toegelicht. Voor de diverse (actieve) projecten zijn de grondexploitaties geactualiseerd. Hieronder volgt per project het berekende resultaat en de verwerking ervan:

project Molenbeek Weversweg Elspeet Noordwest De Kolk Kijktuinen Bedrijventerrein Elspeet Elspeterbosweg

resultaat voorstel verwerking 1.957.000 inclusief winstneming 78.000- dekking door voorziening 0 afsluiten inclusief eind winstneming 1.360.000 inclusief winstneming, correctie winstneming en voorziening facilitaire deel 472.000 inclusief winstneming 206.000 inclusief winstneming 253.000- dekking door voorziening

De diverse projecten kunnen hiermee op een goede wijze worden voortgezet. Voorgesteld wordt daarom: • Het Meerjarenperspectief Grondexploitatie 2022 vast te stellen. • Vaststellen van de geactualiseerde grondexploitaties Molenbeek, Weversweg, De Kolk, Kijktuinen, Elspeterbosweg en Bedrijventerrein Elspeet. • Het afsluiten van de grondexploitatie Elspeet Noordwest met een eindwinstneming van € 186.765. • De verliezen van de projecten Weversweg, het facilitaire deel van De Kolk en Elspeterbosweg mee te nemen bij de berekening van de hoogte van de voorziening risico’s grondexploitatie en daarmee af te dekken. • Voor een bedrag van € 1.307.417 een correctie uit te voeren op de eerdere tussentijdse winstnemingen voor het gemeentelijke deel van De Kolk en dit te onttrekken uit de reserve grondexploitatie. • Voor een bedrag van € 36.043 winst te nemen voor het project Kijktuinen en toe te voegen aan de reserve grondexploitatie. • Voor een bedrag van € 3.057.446 winst te nemen voor het project Molenbeek en toe te voegen aan de reserve grondexploitatie. • Voor een bedrag van € 11.167 winst te nemen voor het project Bedrijventerrein Elspeet en toe te voegen aan de reserve grondexploitatie. • Een bedrag van € 38.360 toe te voegen aan de voorziening risico’s grondexploitatie en dit te onttrekken uit de reserve grondexploitatie.