AP 6d. Bijlage MPG 2024

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

Datum: 18-4-2024 Versie: Definitief – versie raad

-2-

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

3

2. Beleid en uitgangspunten Nota Grondbeleid Uitvoeringsnota Grondprijsbeleid Nota Reserves en Voorzieningen Nota Weerstandsvermogen en Risicomanagement Parameters

4 4 5 5 5 6

3.

Programmering

9

4.

Realisatie kosten en opbrengsten 2023

12

5.

Verschillenanalyse financiële uitkomst

15

6. Financiële stand van zaken per grondexploitatie Molenbeek Weversweg Bedrijventerrein De Kolk Kijktuinen Bedrijventerrein Elspeet Elspeterbosweg Hullerweg

16 17 19 21 23 25 27 29

7. Financiële positie grondexploitaties Reserve grondexploitatie Winstneming Verliesnemingen voorgaande jaren Voorziening risico’s grondexploitatie Financiële risico’s en relatie met paragraaf Weerstandsvermogen

31 31 32 33 34 35

8. Strategische gronden (MVA)

36

9. Samenvatting

37

10. Bijlage: vast te stellen grondexploitaties

38

-3-

1. Inleiding In dit hoofdstuk wordt ingegaan op welke wijze het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (verder: MPG) is opgebouwd en welke doelen met het MPG worden beoogd. Dit MPG bevat een volledige actualisatie van alle grondexploitaties en een geactualiseerde risicoanalyse. Peildatum voor de berekeningen is 1 januari 2024. Wijzigingen in het kader van dit MPG zijn enkel financieel-technisch van aard. Besluitvorming met betrekking tot de bijstelling van planinhoudelijke aspecten vindt plaats middels afzonderlijke besluitvorming per project. Het MPG wordt eenmaal per jaar opgesteld en de uitkomsten worden verwerkt in de jaarrekening. Het doel van dit MPG is om te informeren over de volgende onderwerpen: • Beleid en uitgangspunten ten aanzien van grondexploitaties • Programmering: de wijze waarop de plannen van onze gemeente passen binnen de woonbehoefte • Stand van zaken en toekomstverwachtingen grondexploitaties, waaronder: • Realisatie en prognose kosten en opbrengsten • Verschillenanalyse financiële uitkomst • Financieel overzicht grondexploitaties • Specifieke projectrisico’s • Financiële positie grondbedrijf • Strategische gronden In het hoofdstuk Samenvatting worden de verschillende voorstellen weergegeven.

-4-

2. Beleid en uitgangspunten Het beleid van de gemeente Nunspeet ten aanzien van de grondexploitaties ligt vast in de volgende beleidsdocumenten: • Nota Grondbeleid 2017-2020 • Uitvoeringsnota Grondprijsbeleid • Nota Reserves en Voorzieningen • Nota Weerstandsvermogen en Risicomanagement • Parameters die binnen de grondexploitaties gehanteerd worden

Nota Grondbeleid De Nota Grondbeleid 2017-2020 is door de gemeenteraad vastgesteld op 29 juni 2017. In 2024 zal de nota grondbeleid worden herzien. In de nota is vastgelegd dat de gemeente Nunspeet met het voeren van grondbeleid de volgende doelstellingen wenst te realiseren: 1. Het waarborgen van een duurzame en veilige leefomgeving door een optimale ruimtelijke inrichting. 2. Het voeren van regie over ruimtelijke ontwikkelingen. 3. Het optimaliseren van het financiële resultaat van de grondexploitaties. Andere belangrijke aandachtspunten die in deze nota zijn opgenomen: •

•

•

Bij gebiedsontwikkeling wordt gekozen voor een aanpak op maat waarbij het (kunnen) voeren van gemeentelijke regie voorop staat. Waar mogelijk gebeurt dit door actieve verwerving en ontwikkeling van grond, waar nodig of wenselijk kunnen ook andere, minder vergaande vormen van regie worden toegepast. De keus voor actief grondbeleid wordt gekoppeld aan hetzij een minimaal budget neutrale ontwikkeling binnen tien jaar of, als dat financieel gezien niet mogelijk is, aan een specifiek maatschappelijk belang dat niet door andere partijen wordt ingevuld. Als actief grondbeleid niet mogelijk of wenselijk is, wordt voor faciliterend grondbeleid gekozen onder de voorwaarden dat de ontwikkeling gewenst is en past binnen het ruimtelijk beleid van de gemeente, dat de ontwikkeling voor rekening en risico van de ontwikkelende partijen komt en dat het volledige kostenverhaal is verzekerd. De gemeente Nunspeet gebruikt de reserve grondexploitatie om risico’s af te dekken. Er wordt jaarlijks aan de raad ter besluitvorming een Meerjarenperspectief Grondexploitaties aangeboden. In dit MPG wordt een prognose weergegeven van de toekomstige ontwikkeling van de reserve grondexploitatie in de relatie tot de toekomstige ontwikkelingen.

Winst- en verliesnemingen: • Winstneming: de gemeente hanteert de volgende uitgangspunten voor de voorlopige winstneming in lopende exploitaties: • Er is een actuele grondexploitatie. • Tussentijdse winstneming gaat per vastgestelde grondexploitatie. • De commissie BBV heeft in de notitie Grondexploitatie van juli 2019 aanbevolen om tussentijds winst te nemen als hier voldoende zekerheid over bestaat. De Percentage of Completion (POC) methode die hierbij wordt aangeraden, wordt verder in deze notitie toegelicht. • Verliesneming: wanneer de boekwaarde van de strategische gronden hoger is dan de marktwaarde van de gronden waardeert de gemeente deze gronden af tot marktwaarde. Bij een verliesgevende grondexploitatie vormt de gemeente voor het tekort een verliesvoorziening ten laste van de reserve grondexploitatie.

-5-

Uitvoeringsnota Grondprijsbeleid Middels de Uitvoeringsnota Grondprijsbeleid 2018-2019 is de systematiek van bepaling van de grondprijzen vastgesteld. Algemeen uitgangspunt volgens deze nota is dat grond voor marktprijzen wordt verkocht. Een korting op marktprijzen kan alleen in bijzondere gevallen verleend worden. In deze laatste nota zijn ook vereenvoudigingen aangebracht in de gehanteerde prijzen voor de verschillende kavels. Hierdoor wordt voor alle kavels binnen dezelfde kern dezelfde prijs gehanteerd. Het onderscheid tussen de typen kavels wordt gemaakt door de verschillende referentieoppervlakten, waardoor het prijsonderscheid tussen de verschillende typen kavels ontstaat. De herziening van de Uitvoeringsnota Grondprijsbeleid zal in 2024 plaatsvinden. Vooruitlopend hierop heeft het college in mei 2021 besloten om de uitgifteprijzen voor woningbouwgrond te actualiseren. Daarnaast heeft het college begin 2024 de verhoogde uitgifteprijzen voor de bedrijventerrein De Kolk – Deel GPS en bedrijventerrein Elspeet vastgesteld.

Nota Reserves en Voorzieningen In de door de raad in juni 2023 vastgestelde Nota Reserves en Voorzieningen (herijking 2023) wordt ingegaan op de reserve grondexploitatie. Om nu en in de toekomst verzekerd te zijn van een gezonde basis voor grondexploitaties, is het op peil houden van de reserve van essentieel belang. Het weerstandsvermogen moet zodanig van omvang zijn dat (on)verwachte risico’s en (niet) kwantificeerbare verliezen kunnen worden opgevangen. Hierbij kan gedacht worden aan de in exploitatie genomen complexen, de nog niet in exploitatie genomen complexen, verevening tussen winstgevende en verliesgevende locaties, en risico’s als de looptijd van de exploitaties, procedurestagnaties, prijs- en rentestijgingen, actieve grondverwerving en de eventuele rol die een projectontwikkelaar speelt. Deze factoren laten zich niet in zijn geheel kwantificeren. Er is een bodem- en plafondbedrag vastgesteld. De berekening van deze bedragen is opgenomen in de Nota Reserves en Voorzieningen. Voor 2023 luiden deze bedragen als volgt: • Bodembedrag: € 966.256 • Plafondbedrag: € 10.377.256 In de Nota Reserves en Voorzieningen 2023 wordt ook ingegaan op de voorziening risico’s grondexploitatie. In deze voorziening zit per 31-12-2022 een bedrag van € 876.420. Dit bedrag dient ter afdekking van verliezen in de grondexploitaties.

Dit bedrag is samengesteld uit de verliezen van Weversweg, Bedrijventerrein Elspeet en Elspeterbosweg. De Nota Reserves en Voorzieningen, herijking 2024, zal in de raad van juni 2024 worden aangeboden.

Nota Weerstandsvermogen en Risicomanagement De Nota Weerstandsvermogen en Risicomanagement 2020 is op 20 februari 2020 door de raad vastgesteld. Deze nota zal in 2024 geëvalueerd en geactualiseerd worden. In de nota is de grondexploitatie als onderdeel genoemd voor de identificatie van de risico’s. Een belangrijke beheersingsmaatregel die onze gemeente hanteert is de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties, wat via het onderliggende MPG wordt toegelicht. Daarnaast wordt binnen de reserve grondexploitatie een bodembedrag (financiële buffer) aangehouden die varieert met de omvang van de risico’s die (kunnen) worden gelopen.

-6-

Parameters Vorig jaar zijn voor het MPG 2023 de volgende uitgangspunten gehanteerd:

Parameter Opbrengstenstijgingen: -Vrije sector woningbouw -Sociale woningbouw -Bedrijventerrein Kostenstijgingen: -GWW-kosten -Plankosten & VTU -Verwervingskosten Indexcijfers (indexatie kostenramingen van 1-12022 naar 1-1-2023): -GWW-kosten -Overige kosten Rentepercentage (over zowel positief als negatief projectsaldo in grex)

2023

2024-2025

2026 en verder

0,00% 0,00% 0,00%

0,00% 0,00% 0,00%

2,00% 2,00% 2,00%

6,00% 6,00% 0,00%

4,00% 4,00% 0,00%

2,00% 2,00% 2,00%

7,20% 9,60% 0,65%

Tabel 1: Parameters MPG 2023.

Vorig jaar is er voor gekozen om de parameters verder te specificeren naar type kosten en opbrengsten ten opzichte van het jaar daarvoor. De parameters voor opbrengstenstijgingen zijn uitgesplitst naar type grondopbrengst en de kostenstijgingen zijn verder uitgesplitst naar type kosten. Daarnaast is er onderscheid gemaakt tussen de korte, middellange en lange termijn. Voor het MPG 2024 gelden de parameters zoals weergegeven in het onderstaande overzicht.

Parameter Opbrengstenstijgingen: -Woningbouw: sociale koop, middeldure huur en overig (vrije sector) -Woningbouw: sociale huur -Bedrijventerrein Kostenstijgingen: -GWW-kosten -Plankosten & VTU -Verwervingskosten Indexcijfers (indexatie kostenramingen van 1-1-2023 naar 1-1-2024): -GWW-kosten -Overige kosten Rentepercentage (over zowel positief als negatief projectsaldo in grex)

2024

2025-2026

2027 en verder

1,50% 0,00% 0,00%

2,00% 0,00% 0,00%

2,00% 2,00% 2,00%

3,00% 5,00% 0,00%

2,00% 4,00% 0,00%

2,00% 2,00% 2,00%

Tabel 2: Parameters MPG 2024..

1,70% 1,20% 1,18%

-7-

Wat volgt is een nadere onderbouwing van deze parameters.

Opbrengstenstijgingen De grondopbrengsten voor woningbouw binnen de grondexploitaties worden bepaald door het grondprijsbeleid van de gemeente Nunspeet zoals vastgesteld door het college op 17 mei 2021 1. In de eerste helft van 2024 wordt het grondprijsbeleid geactualiseerd. Het uitgangspunt is dat (zodra het plan concreet genoeg is uitgewerkt) alle te verkopen gronden nog worden getaxeerd of dat de grondwaarde bepaald wordt middels een tender of prijsvraag. Indien er een tender of een project-specifieke taxatie is uitgevoerd dan geldt de grondwaarde die daar uit volgt als grondopbrengst in de grondexploitatie. De verwachting is dat de grondopbrengsten voor woningbouw licht stijgen voor de jaren 2024 t/m 2026. Na een periode van woningprijsdalingen van medio 2022 tot medio 2023 trekt de woningmarkt weer aan.2 De verwachte opbrengstenstijging is 1,5% voor 2024 en 2% voor de jaren 2025 en 2026. Dit geldt zowel voor projectmatige bouw als zelfbouw (particulier opdrachtgeverschap). Deze parameters zijn van toepassing voor de categorieën middeldure huur, sociale koop (zoals gedefinieerd in de doelgroepenverordening) en de vrije sector woningbouw. De lange termijn is onzekerder en vanaf 2027 wordt er aangesloten bij het langjarige streefpercentage voor inflatie van de Europese Centrale Bank (2%). Dit is in lijn met de Outlook Grondexploitaties van Metafoor.

De grondprijzen voor sociale huurwoningen zijn in 2021 vastgesteld 3 en deze prijzen gelden nog in 2024. De verwachting is dat voor 2025 en 2026 de sociale grondprijzen stabiel blijven en de stijging is 0%. Voor de lange termijn (vanaf 2027) wordt aangesloten bij het langjarige streefgemiddelde voor inflatie van de ECB (2%). De uitgifteprijzen voor bedrijventerrein De Kolk – Deelgebied GPS en Bedrijventerrein Elspeet zijn begin 2024 geactualiseerd4 en de verwachting voor dit type bedrijventerrein is dat de grondwaarde stabiel is en blijft de komende jaren.5 Voor 2024 t/m 2026 wordt geen opbrengstenstijging gerekend voor de bedrijfskavels in de grondexploitaties. Vanaf 2027 wordt er aangesloten bij het langjarige streefpercentage voor inflatie van de ECB (2%). Naast de bovenstaande uitgiftecategorieën is er één kavel ten behoeve van een kantoor in de grex Molenbeek. Er wordt aangesloten bij de parameters voor kantoren (segment ‘midden’) zoals geadviseerd door Metafoor, oftewel 1,5% in 2024 t/m 2026 en 2% vanaf 2027. Voor overige opbrengsten in de grondexploitaties (bijv. huur- of pachtinkomsten of subsidies) wordt per post bekeken welke parameters gehanteerd worden.

1 Collegebesluit 17 mei 2021, Actualisatie uitgifteprijzen woningbouwgrond 2 Outlook Grondexploitaties 2024 van Metafoor, onderdeel ‘Grondwaarde woningbouw’ 3 Collegebesluit 17 mei 2021, Actualisatie uitgifteprijzen woningbouwgrond 4 Collegebesluit 7 februari 2024, Uitgifteprijzen bedrijventerreinen 5 Outlook Grondexploitaties 2024 van Metafoor, onderdeel ‘Bedrijfsruimte en logistiek’

-8-

Kostenstijgingen De grond-, weg- en waterbouwkosten (GWW) zijn de afgelopen jaren relatief hard gestegen vanwege een schaarste aan bouwmaterialen, personeelstekorten en hoge energiekosten, maar de kostenstijgingen zijn in de loop van 2023 gestabiliseerd. 6 Er wordt een kostenstijging verwacht van 3% in 2024 en 2% vanaf 2025. Voor bouw- en woonrijp maken, sloop- en saneringskosten, grondwerken, civiele kosten en tijdelijke beheerskosten in de grondexploitaties worden deze parameters gehanteerd. Voor de plankosten en kosten voor voorbereiding en toezicht wordt een relatief hoge stijging verwacht vanwege de krappe arbeidsmarkt en stijging van de loonkosten. Voor 2024 wordt uitgegaan van een stijging van 5%, voor 2025 en 2026 van 4% en 2% vanaf 2027. Voor verwervingskosten wordt bekeken wat de huidige bestemming is van de te verwerven gronden en wordt uitgegaan van de verwachte opbrengstenstijging van de betreffende categorie. Ook voor de kostenstijgingen geldt dat als er overige kosten zijn opgenomen die niet onder bovengenoemde kosten vallen er per post bekeken wordt welke parameters realistisch zijn.

Indexatie De hierboven genoemde parameters voor de kostenstijgingen zijn inschattingen voor de komende jaren, oftewel deze zijn toekomstgericht. Het uitgangspunt in de grondexploitaties is om actuele kostenramingen te hebben op prijspeil 1-1-2024, maar indien er geen actuele raming is kan er worden uitgegaan van een eerder opgestelde kostenraming die geïndexeerd wordt naar het huidige prijspeil. Voor de indexatie van civiele kostenramingen van prijspeil 1-1-2023 naar 1-1-2024 wordt een percentage van 1,7% gebruikt, gebaseerd op het indexcijfer voor GWW-kosten volgens Bouwkostenkompas.7 Dit is aanzienlijk lager dan het percentage van vorig jaar (7,2%). Voor de indexatie van overige kostenramingen wordt een percentage van 1,2% gebruikt, gebaseerd op de Consumentenprijsindex van het CBS8. Dit was vorig jaar 9,6%.

Rente Het rentepercentage dat wordt gehanteerd in de grondexploitaties is berekend op basis van de uitgangspunten zoals geformuleerd in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Slechts de (werkelijke) rente over het vreemd vermogen worden toegerekend. Hiertoe wordt de gemiddelde rente over het vreemd vermogen en de verhouding tussen het eigen en het vreemd vermogen gebruikt om de rente te berekenen. Het rentepercentage is bepaald op 1,18%.9

Overige uitgangspunten: • •

Er wordt geen rente bijgeschreven op de strategische gronden en panden (MVA). De rente wordt direct ten laste van de jaarexploitatie gebracht. In projecten waar reeds specifieke prijsafspraken zijn gemaakt of al met bepaalde werkzaamheden is begonnen, kan worden afgeweken van de algemene parameters zoals genoemd in deze notitie.

6 Outlook Grondexploitaties 2024 van Metafoor, onderdeel ‘Kosten’ 7 Indexcijfer voor GWW kosten op Bouwkostenkompas.nl, periode 1 januari 2023 tot 1 januari 2024 8 Consumentenprijsindex Alle Bestedingen volgens CBS Statline, periode december 2021 tot december 2022 9 Bron: bestand ‘Renteberekening tbv grex 2024’

-9-

3. Programmering Wonen De Woonvisie van de gemeente Nunspeet is in februari 2020 vastgesteld10. Deze is gebaseerd op een uitgevoerd woonbehoefteonderzoek. Uit de Woonvisie blijkt dat er binnen de gemeente Nunspeet volop behoefte is aan nieuwe woningen. Ondanks dat de gemeente op een aantal locaties zelf, door middel van het voeren van een actief grondbeleid, een aantal woningbouwontwikkelingen mogelijk maakt wordt er nog niet in de behoefte aan woningen voorzien zoals deze uit het woonbehoefteonderzoek naar voren komt. In het volgende overzicht is zichtbaar in welke mate het aanbod van de plannen van de gemeente Nunspeet past binnen de aantallen van het behoefteonderzoek voor de resterende periode tot 2025.

Categorie Sociale huur Middeldure huur Sociale koop tot € 215.000 Sociale koop € 215.000 tot € 265.000 Middeldure koop € 265.000 tot € 355.000 Dure koop € 355.000 en meer Totaal

Woonvisie (restant behoefte t/m 2025) 84 28 90 66 69 84 421

Totale plannen gem. Nunspeet (restant aantal woningen) Molenbeek 15 0 0 0 0 0 4 4 26 0 13 0 58 4

Kijktuinen Weversweg 0 15 0 0 0 0 0 0 10 16 7 6 17 37

Tabel 3: Restant behoefte Woonvisie vs gemeentelijke plannen.

De gemeentelijke plannen zijn onvoldoende in omvang om te voldoen aan de woningbehoefte tot en met 2025 zoals die in bepaald in het Woonvisie uit 2020. Wel zijn er plannen in voorbereiding die mogelijk bij gaan dragen aan het invullen van deze behoefte, zoals Feithenhof en ’t Hul Noord. Werken Op het bedrijventerrein De Kolk is in totaal 22,4 hectare uit te geven grond, waarvan 14 hectare door de gemeente. 4,2 hectare betreft de zelfrealisatie van een derde. Aan de grondexploitatie De Kolk is tot slot het deel gronden GPS toegevoegd. Hiervan is 4,2 hectare uitgeefbaar. Daarnaast wordt er in Elspeet een bedrijventerrein ontwikkeld met ongeveer 2,9 hectare aan uit te geven bedrijfskavels.

10 Goed wonen in de Gemeente Nunspeet (Woonvisie gemeente Nunspeet 2020-2025)

- 10 -

Planning en realisatie 2023 Het aantal verkochte kavels woningen en hectares bedrijventerrein zijn voor 2023 als volgt samen te vatten: Aantallen woningen Planning 2023 Realisatie 2023 Verschil Molenbeek 1 1 0 Kijktuinen 22 22 0 Hectares bedrijventerrein Bedrijventerrein Elspeet 0,39 0 -0,39 Tabel 4: Planning vs realisatie 2023.

• •

•

De verkochte kavel in Molenbeek betrof de laatste gemeentelijke PO-kavel die in 2023 is verkocht. De grond ten behoeve van 22 sociale koopwoningen in het project Kijktuinen is in 2023 verkocht. Deze verkoop stond gepland in 2023. Ook de biedprocedure voor de 7 laag-ampèrewoningen die gepland stond in 2024 is al succesvol doorlopen in 2023, maar de levering van deze grond vindt plaats in 2024. In 2023 stond de uitgifte geraamd van een deel van Bedrijventerrein Elspeet, maar vanwege vertraging in het project is deze uitgifte niet gerealiseerd.

Uitgifteprognose wonen In onderstaand overzicht is de huidige uitgifteprognose voor woningbouwkavels weergegeven, in vergelijking met de uitgifteprognoses in het MPG van voorgaande jaren:

Figuur 1: Uitgifteprognose woningbouw.

In het MPG van 2022 was de verwachting nog dat de meeste kavels in Molenbeek in 2023 zouden worden verkocht, maar deze zijn reeds verkocht in 2022 en dus zijn de aantallen voor 2023 een stuk lager in het MPG 2023 en 2024. Een andere afwijking die opvalt is dat er in het MPG 2022 en 2023 geen grondverkopen voor woningbouw meer werden voorzien in 2025 en 2026, maar in het MPG 2024 wel. Dit is het gevolg van de vaststelling van fase 2 voor het project Weversweg en de gronduitgifte voor 37 woningen die gepland staat in 2025 en 2026.

- 11 -

Per project en per woningtype ziet de planning er als volgt uit:

Weversweg Sociale huur Middeldure koop € 265.000 tot € 350.000 Dure koop € 365.000 en meer Molenbeek Betaalbare koop € 200.000 tot € 265.000 Dure koop € 350.000 en meer Kijktuinen Betaalbare koop € 200.000 tot € 265.000 Middeldure koop € 265.000 tot € 350.000 Dure koop € 350.000 en meer Totaal

2023 (gerealiseerd)

totaal nog te realiseren 2026

2024

2025

0 0 0

0 0 0

10 8 0

5 8 6

15 16 6

0 1

4 0

0 0

0 0

4 0

22 0 0 23

0 10 7 21

0 0 0 18

0 0 0 19

0 10 7 58

Tabel 5: Woningbouwplanning per project.

Uitgifteprognose werken In het volgende overzicht is de huidige uitgifteprognose voor de bedrijventerreinen (bedrijventerrein De Kolk en bedrijventerrein Elspeet) weergegeven in aantallen hectares, in vergelijking met de uitgifteprognose in het MPG van de voorgaande jaren:

Figuur 2: Uitgifteprognose niet-woningbouw.

- 12 -

4. Realisatie kosten en opbrengsten 2023 In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de realisatie van kosten en opbrengsten binnen de grondexploitaties gedurende het jaar 2023. Het gaat om de volgende aspecten: • Ontwikkeling boekwaarde kosten 2023 • Ontwikkeling boekwaarde opbrengsten 2023 • Gerealiseerde kosten 2023 • Gerealiseerde opbrengsten 2023 Ontwikkeling boekwaarde kosten 2023 Totaal zit er voor alle grondexploitaties ca. € 85,5 miljoen in de boekwaarde aan de kostenkant. Hiervan is ca. € 78,5 miljoen t/m 31-12-2022 gerealiseerd, waarvan ca. € 7,5 miljoen aan winstnemingen. Afgelopen jaar is er ca. € 7 miljoen aan de boekwaarde toegevoegd, waarvan € 1,8 miljoen bestaat uit tussentijdse winstnemingen uit de grondexploitaties.

Molenbeek Weversweg De Kolk Kijktuinen Bedrijventerrein Elspeet Elspeterbosweg Hullerweg Totaal

Winstneming Overige BW Winstneming Overige BW t/m '22 t/m '22 '23 '23 € 4.031.651 € 33.262.768 € 621.761 € 967.580 €0 € 4.627.210 €0 € 79.258 € 3.385.322 € 26.768.836 € 747.211 € 180.210 € 70.651 € 2.684.469 € 439.429 € 134.703 €0 € 2.872.564 € 22.468 € 1.458.279 €0 € 846.486 €0 € 15.203 €0 €0 €0 € 2.303.233 € 7.487.624 € 71.062.334 € 1.830.869 € 5.138.465

Totaal € 38.883.761 € 4.706.468 € 31.081.579 € 3.329.251 € 4.353.311 € 861.689 € 2.303.233 € 85.519.292

Tabel 6: Boekwaarde kosten.

Ontwikkeling boekwaarde opbrengsten 2023 Aan de opbrengstenkant zit er totaal ca. € 76 miljoen in de boekwaarde in de grondexploitaties. Hiervan is ca. € 74,3 miljoen t/m 31-12-2022 gerealiseerd, zoals bekend vanuit het vorige MPG. Afgelopen jaar is er ca. € 1,6 miljoen aan de geboekte opbrengsten toegevoegd.

Molenbeek Weversweg De Kolk Kijktuinen Bedrijventerrein Elspeet Elspeterbosweg Hullerweg Totaal

BW t/m '22 € 41.321.759 € 4.114.108 € 25.488.095 € 2.311.992 € 459.719 € 646.478 €0 € 74.342.151 Tabel 7: Boekwaarde opbrengsten.

BW '23 € 203.830 €0 € 59.201 € 1.361.500 €0 €0 € 10.000 € 1.634.531

Totaal € 41.525.589 € 4.114.108 € 25.547.296 € 3.673.492 € 459.719 € 646.478 € 10.000 € 75.976.682

- 13 -

Gerealiseerde kosten 2023 De gerealiseerde kosten in vergelijking met de verwachting volgens het MPG voorgaand jaar zijn weergegeven in het onderstaande overzicht.

Figuur 3: Planning vs realisatie kosten 2023.

Op totaalniveau werd er in de grondexploitaties voor 2023 circa € 5,9 miljoen aan kosten geraamd. De werkelijk gemaakte kosten zijn € 5,1 miljoen. Dit is exclusief de winstnemingen in 2023 (die als kostenpost worden verwerkt in de grondexploitaties). De belangrijkste verschillen in de gemaakte kosten ten opzichte van de geprognotiseerde kosten zijn als volgt te verklaren: • • • • •

•

•

Molenbeek: De gerealiseerde kosten voor Molenbeek wijken niet veel af van de geraamde kosten voor 2023. Er zijn geen grote afwijkingen geweest binnen dit project. Weversweg: De geraamde kosten voor 2023 waren ca. € 187.000 en de gerealiseerde kosten zijn ca. € 79.000. Het betreft met name kosten voor de planontwikkeling voor de uitbreiding van het project Weversweg en de kosten zijn dus lager uitgevallen dan geraamd. De Kolk: De verwachting was dat er in 2023 zou zijn begonnen met het bouwrijp maken van deelgebied GPS. Omdat er vertraging is geweest (o.a. door benodigde afstemming over de netcapaciteit) zijn er in 2023 minder kosten gemaakt dan dat was geraamd. Kijktuinen: Er zijn minder kosten gemaakt dan geraamd was voor de Kijktuinen. Dit komt met name omdat nog niet alle kosten voor het woonrijp maken zijn gemaakt en ook zijn de gemaakte plankosten lager uitgevallen dan geraamd. Bedrijventerrein Elspeet: In 2023 is begonnen met de aanleg van de rotonde en het eerste deel van de weg op het bedrijventerrein. Er is een kleine overschrijding geweest in de kosten voor de rotonde en er is al een groter deel van de weg aangelegd. Hierdoor zijn de gemaakte kosten hoger dan was geraamd. Elspeterbosweg: De verwachting was dat er ca. € 105.000 aan kosten gemaakt zou worden voor het project Elspeterbosweg, maar er is slechts voor € 15.000 aan kosten gemaakt.

Dit komt omdat nog niet alle kosten zijn gemaakt (het gaat om het afronden van de laatste werkzaamheden voor het woonrijp maken). Deze werkzaamheden zijn doorgeschoven naar 2024. Hullerweg: De grondexploitatie Hullerweg is in 2023 vastgesteld en de geraamde kosten voor afgelopen jaar waren ca. € 2,4 miljoen. Dit betreft de aankoopkosten en deze zijn ook daadwerkelijk gerealiseerd in 2023.

- 14 -

Gerealiseerde opbrengsten 2023 De gerealiseerde opbrengsten in vergelijking met de verwachting volgens het MPG van voorgaand jaar zijn als volgt weer te geven:

Figuur 4: Gerealiseerde opbrengsten 2023.

In totaal werd er in 2023 een bedrag van € 4 miljoen aan opbrengsten verwacht, maar is er daadwerkelijk € 1,6 miljoen ontvangen. De belangrijkste verschillen in de gerealiseerde opbrengsten zijn als volgt te verklaren: • • • • • • •

Molenbeek: In Molenbeek is de laatste PO-kavel verkocht, maar werd ook een opbrengst verwacht voor de kantoorkavel. Deze is doorgeschoven naar 2024. Weversweg: Voor het project Weversweg werden geen opbrengsten verwacht in 2023 en er zijn ook geen opbrengsten ontvangen. De focus binnen het project lag op de voorbereidingen voor het nieuwe bestemmingsplan. De Kolk: Er werd in 2023 een exploitatiebijdrage verwacht vanuit het faciliterende deel. Deze is (deels) ontvangen. Ook zijn er reststroken grond verkocht in het oorspronkelijke deel van De Kolk. Kijktuinen: Binnen het project Kijktuinen zijn aanzienlijk hogere opbrengsten gerealiseerd dan was verwacht. Het gaat om de grondopbrengsten voor de starterswoningen (sociale koop). Bedrijventerrein Elspeet: De eerste grondopbrengsten werden verwacht in 2023 maar er is vertraging geweest binnen het project waardoor de fasering voor de grondopbrengsten is doorgeschoven Elspeterbosweg: Er worden geen opbrengsten meer verwacht binnen dit project. Hullerweg: Bij de vaststelling van de grondexploitatie Hullerweg in 2023 was de verwachting dat een deel van de gronden ook in 2023 verkocht zou worden. Dit heeft niet plaatsgevonden en de insteek is nu om het bestemmingsplan te wijzigingen en vervolgens alle grond in één keer te verkopen in plaats van in twee delen.

Dit verklaart het grote verschil tussen raming en realisatie van de opbrengsten in 2023.

- 15 -

5. Verschillenanalyse financiële uitkomst In dit hoofdstuk wordt de financiële uitkomst op einddatum van de projecten (MPG 2024) vergeleken met de uitkomst zoals die was bij het vorige MPG (2023). Financiële uitkomst grondexploitaties De financiële uitkomst van de grondexploitaties naar de huidige inzichten, in vergelijking met voorgaande MPG, is als volgt samen te vatten. Het gaat om de actuele eindresultaten inclusief de winsten die in de projecten zijn genomen in 2023.

Figuur 5: Uitkomst grondexploitaties MPG 2022 vs MPG 2023.

Toelichting per complex: • Het resultaat van het project Molenbeek is verminderd ten opzichte van afgelopen jaar. Dit komt met name door de tussentijdse winstneming van € 620.000 die uit het project is genomen. Het project heeft nog een positief eindresultaat van circa € 325.000. Het resultaat vóór winstneming is verbeterd ten opzichte van het resultaat van vorig jaar, omdat de kosten voor bouwen woonrijp maken van Molenbeek fase 2 binnen budget zijn gebleven. • Het resultaat van het project Weversweg is verminderd ten opzichte van het voorgaande jaar. Door de vaststelling van Weversweg fase 2 is het tekort op het project toegenomen met circa € 500.000. • Het resultaat voor De Kolk is verbeterd ten opzichte van vorig jaar. Er zijn iets meer plankosten en rentekosten gemaakt vanwege een vertraging in de planontwikkeling voor het deel GPS, maar wel zijn verhoogde uitgifteprijzen vastgesteld, wat tot een verbetering van het resultaat leidt. • Voor het project Kijktuinen is het resultaat verbeterd en dit komt door de biedprocedures voor de gronden die hebben geleid tot financiële meevallers. Dit jaar is de tussentijdse winstneming berekend op circa € 440.000. Na deze winstname uit het project resteert nog een positief eindresultaat van circa € 500.000.

• Ten opzichte van het MPG 2023 is het resultaat van de grondexploitatie Bedrijventerrein Elspeet verbeterd met meer dan € 0,5 miljoen. Enerzijds zijn de rentekosten gestegen, zijn er meer uren en advieskosten gemaakt vanwege de beroepsprocedure en is er een overschrijding voor de kosten voor de aanleg van de rotonde. Anderzijds zijn de nieuwe (verhoogde) uitgifteprijzen vastgesteld wat per saldo tot een verbetering van het resultaat leidt. • Het resultaat van Elspeterbosweg is nagenoeg gelijk gebleven ten opzichte van vorig jaar. • Het project Hullerweg is in 2023 vastgesteld met een verwacht resultaat op eindwaarde van circa € 250.000 positief.

- 16 -

6. Financiële stand van zaken per grondexploitatie In dit hoofdstuk is de financiële stand van zaken per complex weergegeven. Hier wordt ingegaan op alle in exploitatie genomen gronden. Te weten: • • • • • • •

Molenbeek Weversweg De Kolk Kijktuinen Bedrijventerrein Elspeet Elspeterbosweg Hullerweg

Figuur 6: Overzichtskaart locaties grondexploitaties.

- 17 -

Molenbeek Kerninformatie project Voor het project Molenbeek zijn verschillende bestemmingsplannen vastgesteld. In 2016 is fase 1 vastgesteld, in 2018 fase 2 en in 2021 fase 3. Deze fases vallen onder dezelfde grondexploitatie. Bijna alle woningbouwkavels in het project Molenbeek zijn verkocht en het project heeft nog een resterende looptijd van 2 jaar.

Programma Het totaalprogramma bestaat uit circa 485 woningen, de realisatie van een supermarkt en een kantoor. De verschillende woningtypen binnen het programma zijn appartementen, rijwoningen, tweekappers en vrijstaande woningen. Dit zijn zowel huur- als koopwoningen. Deze worden op diverse wijzen aangeboden; door ontwikkelaars, verhuurders, in CPO-vorm of door de gemeente rechtstreeks aan de eindbewoners in de vorm van particulier opdrachtgeverschap. Ontwikkelingen afgelopen jaar en komende jaren Molenbeek fase 1 is volledig afgerond. Voor fase 2 zijn alle kavels uitgegeven en voor deze fase vinden in 2024 nog de laatste werkzaamheden voor het woonrijp maken plaats. In 2022 is begonnen met de kavelverkoop voor fase 3 en in 2023 is de laatste kavel voor fase 3 verkocht. Er is ook begonnen met het woonrijp maken van fase 3. In 2024 wordt de CPO-kavel naast de supermarkt verkocht en de kantoorkavel bij de rotonde (hoek Steenzolder-Elburgerweg). De verwachting is dat alle werkzaamheden eind 2025 zijn afgerond en de grondexploitatie Molenbeek dan kan worden afgesloten. Resultaat Het resultaat (vóór winstneming 2023) is verbeterd ten opzichte van het resultaat van vorig jaar. Dit komt met name omdat de kosten voor de aanleg en inrichting van de openbare ruimte in fase 2 ruim binnen budget gebleven zijn. Er kan een bedrag voor de civiele kosten vrijvallen.

Het resultaat op eindwaarde per 1-1-2024 is € 960.000. Dit is voorafgaand aan de berekening van de (verplichte) tussentijdse winstneming. Winst- en verliesneming In het verleden is voor het project een bedrag van € 2,8 miljoen aan verliezen genomen, maar is er ook winst genomen in de periode 2020 t/m 2022 voor een totaal bedrag van circa € 4 miljoen. Dit jaar wordt er een tussentijdse winst genomen uit het project van circa € 620.000, waardoor de totale winstneming nu meer dan € 4,6 miljoen is. De grondexploitatie heeft na deze winstneming nog een positief eindsaldo van circa € 325.000.

- 18 -

Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie

Boekwaarde tm 31-12-2023

Nog te realiseren

Totaal

Kosten Verwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Financieringskosten Kostenstijging Winstnemingen Overig

€ 15.604.803 € 2.531.247 € 4.865.223 € 5.999.854 € 4.220.683 €0 € 4.653.412 € 1.008.538

€0 €0 € 1.688.171 € 89.445 -€ 55.657 € 83.990 €0 € 873.059

€ 15.604.803 € 2.531.247 € 6.553.393 € 6.089.299 € 4.165.026 € 83.990 € 4.653.412 € 1.881.597

Totaal kosten

€ 38.883.760

€ 2.679.007

€ 41.562.768

Opbrengstenstijging Woningbouw Niet-woningbouw Afwaarderingen Opbrengstenstijging Overige opbrengsten

€ 35.043.481 € 3.410.325 € 2.844.232 €0 € 227.550

€ 176.120 € 185.000 €0 € 1.315 €0

€ 35.219.601 € 3.595.325 € 2.844.232 € 1.315 € 227.550

Totaal opbrengsten

€ 41.525.588

€ 362.435

€ 41.888.023 € 325.256

Saldo op eindwaarde Tabel 8: Financiële uitkomst Molenbeek.

Belangrijkste risico’s Het project Molenbeek bevindt zich in de laatste fase en de nog resterende risico’s worden steeds beperkter qua omvang. De grootste risico’s zitten nog in het afronden van het woonrijp maken, maar het restant budget hiervoor in de grondexploitatie is nog voldoende.

- 19 -

Weversweg Kerninformatie project Het bestemmingsplan voor Weversweg fase 1 in Hulshorst is in 2009 vastgesteld. Fase 1 is afgerond en er is extra grond aangekocht om tot ontwikkeling te brengen. Begin 2024 is door de raad een gewijzigde grondexploitatie (Weversweg fase 2) vastgesteld bestaande uit 37 aanvullende woningen. De belangrijkste uitgangspunten voor deze uitbreiding zijn een ruim opgezette buurt te creëren met een groene en dorpse uitstraling en een afwisselend woningbouwprogramma passend bij de behoefte van Hulshorst. Programma In Weversweg fase 1 zijn reeds 60 woningen gerealiseerd in de koop- en sociale huursector. Fase 2 bestaat uit 37 woningen, waarvan 15 sociale huurwoningen, 16 sociale koopwoningen en 6 dure koopwoningen. Ontwikkelingen afgelopen jaar en komende jaren In 2023 heeft het ontwerpbestemmingsplan voor Weversweg fase 2 ter inzage gelegen. Met dit nieuwe bestemmingsplan wordt het mogelijk om 37 woningen toe te voegen aan het plan. In maart 2024 is het plan definitief door de raad vastgesteld. Dit betekent dat er in 2024 begonnen kan worden met het bouwrijp maken van deelgebied fase 2. De gronduitgifte voor de woningen vindt naar verwachting plaats in 2025 en 2026, waarna het woonrijp maken plaatsvindt en het project eind 2027 wordt afgerond. Resultaat Het resultaat voor Weversweg wordt verwacht op € 842.000 negatief.

De bestaande verliesvoorziening voor Weversweg fase 1 was € 336.000 bij het vorige MPG, dus de vaststelling van Weversweg fase 2 leidt tot een vermindering van het resultaat met € 506.000 ten opzichte van de stand per 1-1-2023. Winst- en verliesneming Naar aanleiding van de wijziging in het verwachte eindresultaat naar € 842.000 negatief moet de verliesvoorziening worden opgehoogd met € 506.000. In het verleden is er al circa € 678.000 aan verliezen genomen, dus het project is in werkelijkheid meer verliesgevend. N.B.: In de jaarrekening en de nota reserves en voorzieningen moet worden uitgegaan van de feitelijke situatie per balansdatum (1-1-2024). Op dat moment was de gewijzigde grondexploitatie voor Weversweg fase 2 nog niet vastgesteld en wordt dus uitgegaan van een actualisatie van het deel Weversweg fase 1 met een tekort van € 285.172. Voor dit tekort wordt een verliesvoorziening getroffen op 1-1-2024 en in boekjaar 2024 wordt daarna de voorziening verhoogd naar het actuele tekort voor Weversweg fase 2 van € 842.000.

- 20 -

Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie Boekwaarde tm 31-12-2023

Nog te realiseren

Totaal

Kosten Verwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Financieringskosten Kostenstijging Winstnemingen Overig

€ 1.878.224 € 462.861 € 483.310 € 882.274 € 879.206 €0 €0 € 120.592

€ 75.000 € 327.945 € 491.917 € 506.831 € 34.167 € 108.957 €0 € 474.295

€ 1.953.224 € 790.806 € 975.227 € 1.389.105 € 913.373 € 108.957 €0 € 594.887

Totaal kosten

€ 4.706.467

€ 2.019.112

€ 6.725.579

Opbrengstenstijging Woningbouw Niet-woningbouw Afwaarderingen Opbrengstenstijging Overige opbrengsten

€ 3.435.956 €0 € 678.152 €0 €0

€ 1.704.400 €0 €0 € 65.115 €0

€ 5.140.356 €0 € 678.152 € 65.115 €0

Totaal opbrengsten

€ 4.114.108

€ 1.769.515

€ 5.883.623 -€ 841.956

Saldo op eindwaarde Tabel 9: Financiële uitkomst Molenbeek.

Belangrijkste risico’s Het belangrijkste risico in het project is dat er vertraging optreedt in de gronduitgifte waardoor er meer kosten gemaakt worden.

- 21 -

Bedrijventerrein De Kolk Kerninformatie project Het bestemmingsplan van het bedrijventerrein De Kolk is in 2008 vastgesteld. In 2012 zijn de eerste gronden verkocht en in 2022 zijn de laatste kavels van het oorspronkelijke deel verkocht. In 2021 is het deel gronden GPS toegevoegd aan de grondexploitatie De Kolk. Hiervoor zal het grootste deel bouwrijp maken plaatsvinden in 2024, waarna de grondopbrengsten worden verwacht in de periode 2024 t/m 2026.

Programma Het totale exploitatiegebied betreft een terrein van 34,9 hectare. Hiervan is uiteindelijk 22,4 hectare als uitgeefbaar bedrijventerrein bestemd. Van de overige delen van het terrein blijft een deel gehandhaafd en zijn delen bedoeld als retentiegebied, groen, waterafvoer en verkeer. Een onderdeel van de exploitatie is het faciliterende deel dat voor een derde wordt uitgevoerd. Zowel de inkomsten (exploitatiebijdrage) als de uitgaven (openbare voorzieningen) van dit deel zijn in de grondexploitatie verwerkt. Ontwikkelingen afgelopen jaar en komende jaren In 2022 heeft het laatste deel van de uitgifte van de totaal 14 hectare bedrijfskavels in het oorspronkelijke deel plaatsgevonden. De laatste werkzaamheden voor het inrichten van de openbare ruimte zijn in 2023 afgerond. Daarmee is dit deel van de ontwikkeling gereed. Voor het deel gronden GPS zijn de eerste bouwrijp werkzaamheden in 2021 gestart. Het grootste deel van de werkzaamheden zal in 2024 plaatsvinden, waarna de opbrengsten worden voorzien in 2024 t/m 2026. In 2023 is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden en begin 2024 zijn de uitgiftecriteria en grondprijzen voor de kavels vastgesteld. Voor het facilitaire deel zijn in 2021 en 2022 de geplande opbrengsten ontvangen. Het resterende deel bouw- en woonrijp maken zal worden afgerond en er volgt nog een laatste opbrengst (exploitatiebijdrage).

- 22 -

Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie

Boekwaarde tm 31-12-2023

Nog te realiseren

Totaal

Kosten Verwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Financieringskosten Kostenstijging Winstnemingen Overig

€ 13.802.876 € 3.483.797 € 1.882.836 € 3.377.539 € 3.447.337 €0 € 4.132.533 € 954.662

€0 € 569.089 € 739.260 € 212.527 € 113.325 € 55.906 €0 €0

€ 13.802.876 € 4.052.886 € 2.622.096 € 3.590.066 € 3.560.662 € 55.906 € 4.132.533 € 954.662

Totaal kosten

€ 31.081.580

€ 1.690.107

€ 32.771.687

Opbrengstenstijging Woningbouw Niet-woningbouw Afwaarderingen Opbrengstenstijging Overige opbrengsten

€0 € 23.216.849 € 1.759.154 €0 € 571.294

€0 € 8.700.575 €0 €0 € 137.426

€0 € 31.917.424 € 1.759.154 €0 € 708.720

Totaal opbrengsten

€ 25.547.297

€ 8.838.001

€ 34.385.298 € 1.613.611

Saldo op eindwaarde Tabel 10: Financiële uitkomst De Kolk.

Resultaat Bovenstaande financiële opzet betreft de geconsolideerde grondexploitatie van het oorspronkelijk gemeentelijke deel, het deel gronden GPS en het faciliterende deel. Inclusief de genomen tussentijdse winstnemingen bedraagt het eindresultaat € 1.613.611. In vergelijking met vorig MPG is het eindresultaat verbeterd. Er zijn iets meer plankosten en rentekosten gemaakt vanwege een vertraging in de planontwikkeling voor het deel GPS, maar doordat de vastgestelde uitgifteprijzen voor dit deel een stuk hoger zijn dan waar in de vorige versie van de grondexploitatie vanuit werd gegaan zijn is het resultaat toegenomen. Winst- en verliesneming Het eindresultaat van de Kolk is positief nadat in eerste instantie (vóór 2017) op de grondpositie is afgewaardeerd voor € 1,7 miljoen. In de periode tot en met 2022 hebben er tussentijdse winstnemingen plaatsgevonden van in totaal € 3,4 miljoen. Voor het jaar 2023 is de tussentijdse winstneming berekend op € 747.211. De winstneming wordt berekend over de gemeentelijke grondexploitatie (exclusief faciliterende deel). Belangrijkste risico’s Het belangrijkste risico is dat er vertraging optreedt in de kaveluitgifte van het gemeentelijke deel, waardoor er meer kosten gemaakt worden.

- 23 -

Kijktuinen Kerninformatie project De gemeente Nunspeet ontwikkelt woningbouwkavels op de locatie van de voormalige Kijktuinen. De locatie is gelegen aan de westelijke rand van de bebouwde kom van Nunspeet. Het gebied wordt ontwikkeld tot een aantrekkelijk woongebied met relatief veel betaalbare woningen. De gemeente heeft een stedenbouwkundig plan en een beeldkwaliteitsplan vastgesteld in 2019. Het bestemmingsplan dat de transformatie van de voormalige Kijktuinen juridisch mogelijk maakt is in 2021 vastgesteld en inmiddels onherroepelijk geworden. Programma De focus van het woningbouwprogramma ligt op betaalbare woningen. In het plan worden 84 woningen gerealiseerd voor sociale huur, middenhuur, laag-ampèrewoningen en sociale koopwoningen. De gemeente Nunspeet biedt ontwikkelaars de mogelijkheid om de kavels te kopen, voor eigen rekening en risico woningen voor de doelgroep Sociale Koop te ontwikkelen. Ontwikkelingen afgelopen jaar en komende jaren In 2023 is de biedprocedure ten behoeve van de verkoop van de grond voor 22 sociale koopwoningen doorlopen en dit heeft geleid tot verkoop van de grond. Ook de biedprocedure voor de 7 laagampère-woningen is succesvol doorlopen en de levering van deze grond vindt plaats in 2024. In 2024 rest alleen nog de verkoop van de CPO-kavel voor 10 woningen. De loting voor deze kavel heeft al plaatsgevonden.

Na het opleveren van de kavels wordt het woonrijp maken van het gebied aanbesteed en na uitvoering van de werkzaamheden voor het woonrijp maken wordt het project afgerond in 2025. Resultaat Ten opzichte van het vorige MPG is het resultaat flink verbeterd en dit komt door de biedprocedures voor de gronden die hebben geleid tot financiële meevallers. Dit jaar is de tussentijdse winstneming berekend op circa € 440.000. Na deze winstname uit het project resteert nog een positief eindresultaat van circa € 0,5 miljoen.

- 24 -

Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie Boekwaarde tm 31-12-2023

Nog te realiseren

Totaal

Kosten Verwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Financieringskosten Kostenstijging Winstnemingen Overig

€ 1.064.202 € 688.795 € 42.505 € 840.568 € 35.544 €0 € 510.080 € 147.557

€0 €0 € 939.911 € 234.459 -€ 18.856 € 41.420 €0 € 28.194

€ 1.064.202 € 688.795 € 982.416 € 1.075.027 € 16.688 € 41.420 € 510.080 € 175.751

Totaal kosten

€ 3.329.251

€ 1.225.128

€ 4.554.379

Opbrengstenstijging Woningbouw Niet-woningbouw Afwaarderingen Opbrengstenstijging Overige opbrengsten

€ 2.998.492 €0 €0 €0 € 675.000

€ 1.375.280 €0 €0 €0 €0

€ 4.373.772 €0 €0 €0 € 675.000

Totaal opbrengsten

€ 3.673.492

€ 1.375.280

€ 5.048.772 € 494.393

Saldo op eindwaarde Tabel 11: Financiële uitkomst Kijktuinen.

Winst- en verliesneming De tussentijdse winstneming over 2023 is berekend op circa € 440.000. In 2021 was reeds € 36.000 tussentijdse winst genomen uit het project en in 2022 een bedrag van € 35.000. In totaal is t/m 2023 er voor circa € 510.000 aan winst genomen uit het project Kijktuinen. Belangrijkste risico’s De looptijd van het project is nog t/m 2025 en de risico’s zijn verder afgenomen na de uitgifte van de kavels. Het grootste risico zit in de nog te maken kosten voor het woonrijp maken, maar het restant budget dat hier voor staat in de grondexploitatie is nog ruim voldoende.

- 25 -

Bedrijventerrein Elspeet Kerninformatie project De grondexploitatie voor bedrijventerrein Elspeet is in 2020 vastgesteld. In juni 2021 er een nieuw deel aan de grondexploitatie toegevoegd en is het bestemmingsplan vastgesteld door de raad. Programma Het totale exploitatiegebied betreft een terrein van circa 5 hectare. Hiervan is uiteindelijk circa 2,5 hectare bestemd als uitgeefbaar bedrijventerrein. Van de overige delen van het terrein wordt een deel gehandhaafd in zijn huidige bestemming en zijn delen bedoeld als groen, waterberging en verkeer. Ontwikkelingen afgelopen jaar en komende jaren Begin 2023 heeft de Raad van State ingestemd met de ontwikkeling en daarna is begonnen met de bodemsanering en sloop van de opstallen aan de Apeldoornseweg, de aanleg van de rotonde aan de Uddelerweg en aanleg van een deel van de toegangsweg van het bedrijventerrein en ontsluiting van de supermarkt. Het gros van de werkzaamheden zal plaatsvinden in 2024 en 2025. De grondopbrengsten worden voorzien in de periode 2025 tot en met 2027. Resultaat Ten opzichte van het MPG 2023 is het resultaat van de grondexploitatie Bedrijventerrein Elspeet verbeterd met meer dan € 0,5 miljoen. Enerzijds zij de rentekosten gestegen zijn, zijn er meer uren en advieskosten gemaakt vanwege de beroepsprocedure en is er een overschrijding voor de kosten voor de aanleg van de rotonde.

Anderzijds zijn de nieuwe (verhoogde) uitgifteprijzen vastgesteld wat per saldo tot een verbetering van het resultaat leidt. Het eindresultaat werd vorig jaar nog geraamd op € 235.000 negatief en wordt nu geraamd op € 332.000 positief. Winst- en verliesneming Dit jaar is er een verplichte tussentijdse winst genomen (conform BB-regelgeving) van € 22.468. Belangrijkste risico’s De netbeheerder heeft aangegeven dat voor de realisatie van de gewenste kleinverbruik-aansluitingen voorlopig nog capaciteit beschikbaar is. De gereserveerde capaciteit voor kleinverbruik-aansluitingen is echter niet eindeloos. Dit kan tot gevolg hebben dat de uitgifte mogelijk vertraging oploopt. Vertraging in het bouwrijp maken met als gevolg vertraging in de uitgifte en een gebrek aan belangstelling voor de kavels is eveneens een risico.

- 26 -

Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie

Boekwaarde tm 31-12-2023

Nog te realiseren

Totaal

Kosten Verwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Financieringskosten Kostenstijging Winstnemingen Overig

€ 2.300.182 € 987.892 € 58.725 € 554.161 € 90.950 €0 € 22.468 € 338.934

€ 12.450 € 21.063 € 340.454 € 360.700 € 147.629 € 47.355 €0 € 173.499

€ 2.312.632 € 1.008.955 € 399.179 € 914.861 € 238.579 € 47.355 € 22.468 € 512.433

Totaal kosten

€ 4.353.312

€ 1.103.150

€ 5.456.462

Opbrengstenstijging Woningbouw Niet-woningbouw Afwaarderingen Opbrengstenstijging Overige opbrengsten

€0 € 353.875 €0 €0 € 105.844

€0 € 5.236.270 €0 € 17.080 € 75.000

€0 € 5.590.145 €0 € 17.080 € 180.844

Totaal opbrengsten

€ 459.719

€ 5.328.350

€ 5.788.069 € 331.607

Saldo op eindwaarde Tabel 12: Financiële uitkomst Bedrijventerrein Elspeet.

- 27 -

Elspeterbosweg Kerninformatie project De grondexploitatie voor het project Elspeterbosweg is in juni 2020 vastgesteld. Eind 2021 is de bestemmingsplanprocedure afgerond. Het project betreft een woningbouwontwikkeling in de kern van Vierhouten van in totaal 9 woningen welke in collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) zijn ontwikkeld.

Programma Het programma bevat 7 (starters)woningen en 2 twee-onder-een-kapwoningen. Ontwikkelingen In 2022 is de grond geleverd aan CPO-groep De Toekomst en de bouw van de woningen is inmiddels afgerond. Er heeft een asbestsanering plaatsgevonden en er is een geluidsscherm geplaatst. In 2024 vinden de laatste werkzaamheden voor het woonrijp maken plaats, waaronder het planten van groen en bomen, plaatsen van openbare verlichting en afronden van het straatwerk. De looptijd van de grondexploitatie is nog één jaar en eind 2024 kan het project worden afgerond. Resultaat Het resultaat op eindwaarde komt uit op circa € 308.500 negatief. Bij het vorige MPG was het resultaat op eindwaarde circa € 306.000 negatief. Het eindresultaat is dus nagenoeg gelijk gebleven. Winst- en verliesneming Bij het vorige MPG is er een verliesvoorziening getroffen van € 306.000. Voorgesteld wordt om de voorziening op te hogen met circa € 2.500 om het actuele tekort te dekken.

- 28 -

Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie Boekwaarde tm 31-12-2023

Nog te realiseren

Totaal

Kosten Verwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Financieringskosten Kostenstijging Winstnemingen Overig

€ 404.595 € 140.828 € 7.020 € 144.778 € 10.485 €0 €0 € 153.983

€0 €0 € 51.763 € 37.293 € 2.539 € 1.692 €0 €0

€ 404.595 € 140.828 € 58.783 € 182.071 € 13.024 € 1.692 €0 € 153.983

Totaal kosten

€ 861.689

€ 93.286

€ 954.975

Opbrengstenstijging Woningbouw Niet-woningbouw Afwaarderingen Opbrengstenstijging Overige opbrengsten

€ 512.720 €0 € 133.758 €0 €0

€0 €0 €0 €0 €0

€ 512.720 €0 € 133.758 €0 €0

Totaal opbrengsten

€ 646.478

€0

€ 646.478 -€ 308.498

Saldo op eindwaarde Tabel 13: Financiële uitkomst Elspeterbosweg.

Belangrijkste risico’s Het project kan na de laatste werkzaamheden voor het woonrijp maken worden afgerond. De nog te maken kosten in de grondexploitatie zijn van beperkte omvang. Daarom zijn ook de risico’s die er nog zijn binnen dit project minimaal.

- 29 -

Hullerweg Kerninformatie project Met het project Hullerweg (omgeving nabij Hullerweg 126) wordt een belangrijke stap gezet in het vergroten van de netcapaciteit voor de levering van elektriciteit. Op het terrein van de autosloperij en het achtergelegen agrarische grasland worden de mogelijkheden onderzocht om een onderstation te realiseren, waardoor de netcapaciteit uitgebreid kan worden en nieuwewoningen en bedrijven weer aangesloten kunnen worden op het net. Het onderstation Hullerweg wordt onderdeel van de netstructuur van Liander, waarbij het station door middel van de bestaande bovengrondse hoogspanningslijn wordt verbonden met het station in Harderwijk. Programma In het plan wordt circa 2,4 hectare grond verkocht aan Liander voor de realisatie van een onderstation en schakeltuin. De resterende grond kan worden ingezet voor de aanleg van een nieuw gemeentedepot. De aanlegkosten voor een eventueel nieuw gemeentedepot maken geen onderdeel uit van de grondexploitatie. Ontwikkelingen afgelopen jaar en komende jaren In 2023 is de grondexploitatie vastgesteld en een deel van de autosloperij aangekocht. Er is begonnen met de voorbereidingen voor het wijzigen van het omgevingsplan. In de komende periode wordt er gewerkt aan een overeenkomst met Liander.

De verwachting is dat de gronden in 2024/2025 gesaneerd worden en bouwrijp gemaakt kunnen worden, waarna de verkoop aan Liander in 2025 plaatsvindt. Mocht de bouw van een onderstation op deze locatie toch niet wenselijk of mogelijk zijn dan kan het terrein worden uitgegeven als bedrijventerrein voor bedrijven in een lichte milieucategorie. Resultaat Het resultaat voor de grondexploitatie Hullerweg wordt verwacht op € 247.600 positief, in vergelijking met € 280.000 positief bij de vaststelling van de grondexploitatie in juni 2023. Belangrijkste risico’s Het belangrijkste risico in het project is een tegenvaller in de kosten van de bodemsanering. Daarnaast is het een risico dat er vertraging optreedt bij het vaststellen van het nieuwe omgevingsplan waardoor er meer kosten gemaakt worden of dat er vertraging plaatsvindt in de verkoop van de grond.

- 30 -

Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie

Boekwaarde tm 31-12-2023

Nog te realiseren

Totaal

Kosten Verwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Financieringskosten Kostenstijging Winstnemingen Overig

€ 2.279.626 €0 €0 € 23.607 €0 €0 €0 €0

€0 € 1.034.531 €0 € 226.393 € 50.674 € 52.476 €0 €0

€ 2.279.626 € 1.034.531 €0 € 250.000 € 50.674 € 52.476 €0 €0

Totaal kosten

€ 2.303.233

€ 1.364.074

€ 3.667.307

Opbrengstenstijging Woningbouw Niet-woningbouw Afwaarderingen Opbrengstenstijging Overige opbrengsten

€0 €0 €0 €0 € 10.000

€0 € 3.904.890 €0 €0 €0

€0 € 3.904.890 €0 €0 € 10.000

Totaal opbrengsten

€ 10.000

€ 3.904.890

€ 3.914.890 € 247.583

Saldo op eindwaarde Tabel 14: Financiële uitkomst Hullerweg.

- 31 -

7. Financiële positie grondexploitaties Reserve grondexploitatie In de Nota Reserves en Voorzieningen is aangegeven dat een reserve grondexploitatie noodzakelijk is. Het weerstandsvermogen moet zodanig van omvang zijn dat (on)verwachte risico’s en (niet) kwantificeerbare verliezen worden opgevangen. Hierbij kan gedacht worden aan de in exploitatie genomen complexen, de nog niet in exploitatie genomen complexen, verevening tussen winstgevende en verliesgevende locaties, en risico’s als de looptijd van de exploitaties, procedurestagnaties, prijs- en rentestijgingen, actieve grondverwerving en de eventuele rol die een projectontwikkelaar speelt. Voor het bepalen van de hoogte van de reserve grondexploitatie zijn volgens deze nota een aantal elementen van belang: • Als uitgangspunt wordt 10% van de boekwaarde van de nog niet in exploitatie genomen complexen gereserveerd. Dit is inclusief de te lopen risico’s voor de looptijd van de exploitaties, procedurestagnaties en prijs- en rentestijgingen. • Daarnaast wordt 50% van het verschil tussen de boekwaarde en de economische waarde, gebaseerd op de huidige bestemming, van ruwe gronden (dat wil zeggen strategische aankopen en ruilgronden) meegenomen in de berekening van het bodembedrag. • Verliesgevende complexen worden gedekt door een onttrekking uit de reserve.

Exploitatiewinsten worden eerst na afsluiting van het complex toegevoegd aan de reserve. Dit is gebaseerd op het bedrijfseconomisch principe dat verliezen direct worden genomen en winsten pas na realisatie. • De vrijkomende locaties na de bouw van de MFA zijn geprognosticeerd op een bepaalde opbrengst. Onvoorziene omstandigheden kunnen een invloed hebben op de te verkopen objecten. Momenteel wordt er een tekort geraamd van ongeveer € 400.000. Dit zal moeten worden afgedekt vanuit de reserve grondexploitatie. In de Nota Reserves en Voorzieningen is een bodem- en plafondbedrag afgesproken voor de reserve grondexploitatie. Het bodembedrag is gebaseerd op een in de nota opgenomen berekeningswijze. Het plafondbedrag is berekend om een buffer te hebben voor mogelijke strategische aankopen en om de voorlopige winstnemingen mee op te kunnen vangen totdat projecten definitief worden afgesloten. Voor 2023 (vanuit herijking 2023) luiden deze bedragen als volgt: • Bodembedrag: € 966.256. • Plafondbedrag: € 10.377.256 (bodembedrag € 1 miljoen euro + winstneming € 7,8 miljoen euro + buffer voor strategische aankopen € 1,6 miljoen euro). De stand van de reserve grondexploitatie per 31-12-2022 was € 9.333.791.

- 32 -

Het verloop van de reserve grondexploitatie gedurende 2023 is als volgt weer te geven: Stand per 1 januari 2023:

9.333.791

Bij: -Inflatiecorrectie -Winstneming De Kolk -Winstneming Bedrijventerrein Elspeet -Winstneming Kijktuinen -Winstneming Molenbeek -Vrijval verliesvoorziening Bedrijventerrein Elspeet -Vrijval verliesvoorziening Weversweg Totaal bij:

70.003 747.211 22.468 439.429 621.761 234.654 50.835 2.186.361

Af: -Verliesvoorziening Elspeterbosweg Totaal af:

-2.739 -2.739

Stand per 31 december 2023

11.517.413

Beslagen op deze reserve: -Verliesvoorziening Weversweg fase 2 -Voorbereidingskrediet Feithenhof -Bijdrage aan verliesvoorziening 't Hul Noord

-556.784 -180.000 -6.000.000

Feitelijk beschikbaar 4.780.629 Tabel 15: verloop reserve grondexploitatie 2023.

Het benodigde bodembedrag in de reserve per 31-12-2023 is berekend op € 1,1 miljoen, plus de winstnemingen van € 9,3 miljoen is per saldo circa € 10,4 miljoen. Afgezet tegen de stand van de reserve per 31-12-2023 van € 11,5 miljoen blijft hierdoor circa € 1,1 miljoen beschikbaar voor het doen van strategische aankopen. Echter is er ook een beslag op de reserve van in totaal € 6,7 miljoen.

Winstneming In de Notitie Grondexploitatie uit juli 2019 is door de commissie BBV de aanbeveling gedaan om winst te nemen als hierover voldoende zekerheid bestaat. Hierin wordt een uitleg gegeven over het tussentijds winstnemen bij grondexploitaties. Dit wordt gedaan door middel van de POC-methode (= Percentage of Completion). Hierbij wordt de voortgang van het project berekend en naar rato daarvan een deel van de berekende winst tussentijds genomen. De voortgang van het project wordt als volgt bepaald: • POC = % gerealiseerde kosten x % gerealiseerde opbrengsten. Dit percentage wordt vermenigvuldigd met het resultaat op eindwaarde (exclusief eerdere winstnemingen). De voortgangspercentages en de voorgestelde winstnemingen volgens het MPG 2024 staan hieronder weergeven: Voorgestelde Project Voortgangspercentage winstneming 2022 Molenbeek 91% € 621.761 De Kolk 70% € 747.211 Kijktuinen 50% € 439.429 Bedrijventerrein Elspeet 6% € 22.468 Tabel 16: winstnemingen MPG 2024.

- 33 -

Het project Molenbeek heeft een voortgangspercentage van 91% en de tussentijdse winstneming is dit jaar bepaald op € 621.761. Hiermee is vrijwel het volledige resultaat al als winst uit het project genomen. Er resteert nog een positief eindresultaat van circa € 325.000 in het project Molenbeek. Dankzij de vaststelling van de hogere uitgifteprijzen is het eindresultaat van De Kolk verbeterd en het gevolg is een tussentijdse winstname van € 747.211. Op basis van de geactualiseerde grondexploitatie Kijktuinen is de tussentijdse winstneming met een voortgangspercentage van 50% berekend op € 439.429. Het relatief hoge bedrag aan winstneming (in vergelijking met voorgaande jaren) is een gevolg van de gerealiseerde grondopbrengsten in 2023. Het resultaat van Bedrijventerrein Elspeet was vorig jaar negatief en daarom is vorig jaar de winst die tot dan toe was genomen uit het project weer teruggedraaid. Vanwege de hogere uitgifteprijzen heeft het project dit jaar weer een positief eindresultaat, met als gevolg dat er tussentijds winst genomen moet worden. Omdat het voortgangspercentage nog laag is, is de winstneming beperkt tot € 22.468. Voorgesteld wordt om de vier bovengenoemde winstnemingen toe te voegen aan de reserve grondexploitatie.

Verliesnemingen voorgaande jaren In het verleden zijn er op verschillende grondexploitaties al diverse bedragen afgeboekt. De oorzaken hiervan zijn de destijds slechte marktsituatie op de vastgoedmarkt of dure grondaankopen in het verleden. Daarnaast zijn rentelasten, die normaal gesproken worden doorgeboekt naar de diverse grondexploitaties, voor bepaalde grondexploitaties niet doorbelast. Deze zijn opgevangen binnen de exploitatie van de gemeente Nunspeet en zijn in feite verliesnemingen op deze grondexploitaties. De verliezen zoals die in de jaren t/m 2020 zijn genomen:

Project Molenbeek Weversweg De Kolk Kijktuinen Bedrijventerrein Elspeet Elspeterbosweg Totaal

t/m 2018 2.725.232 672.152 1.732.230 133.758 5.263.372

2019 99.000 5.000 104.000

2020 20.000 1.000 21.000

Totaal 2.844.232 678.152 1.732.230 133.758 5.388.372

Tabel 17: verliesnemingen voorgaande jaren (t/m 2020).

In bovenstaand overzicht zijn eventuele afboekingen naar aanleiding van de resultaten uit de berekeningen vanaf 2021 niet meegenomen. Vanaf 2021 wordt een aparte voorziening ingesteld om de tekorten in de grondexploitaties te dekken.

- 34 -

Voorziening risico’s grondexploitatie In de Nota Reserves en Voorzieningen is de verliesvoorziening opgenomen om de verwachte tekorten (op eindwaarde) van de grondexploitaties met een negatief eindsaldo af te dekken. Per 1-12023 was het bedrag van de voorziening € 876.420. De benodigde stand van de voorziening op 1-1-2024, op basis van de voorliggende MPG 2024, is in het volgende overzicht weergegeven:

Project Weversweg Bedrijventerrein Elspeet Elspeterbosweg Totaal

Stand per 1-1-2023 Stand per 1-1-2024 (MPG 2023) (MPG 2024) 336.007 285.172 234.654 305.759 308.498 876.420

Verschil -50.835 -234.654 2.739

593.670

-282.750

Maart 2024: Ophogen verliesvoorziening n.a.v. vaststelling Weversweg fase 2 Totaal verschil (toename stand verliesvoorziening) Tabel 18: stand voorziening risico’s grondexploitatie.

556.784 274.034

De benodigde voorziening op 1-1-2024 voor de projecten Weversweg (fase 1) en Elspeterbosweg is € 593.670. Bij de jaarrekening 2023 valt een bedrag van € 282.750 vrij uit de verliesvoorziening ten gunste van de reserve grondexploitatie. In boekjaar 2024 wordt de verliesvoorziening vervolgens opgehoogd met een bedrag van € 556.784 als gevolg van de vaststelling van Weversweg fase 2 in maart 2024, ten laste van de reserve grondexploitatie.

- 35 -

Financiële risico’s en relatie met paragraaf Weerstandsvermogen Ten behoeve van de bepaling van de noodzakelijke weerstandscapaciteit van onze gemeente als geheel zijn de financiële risico’s per grondexploitatie ingeschat: Tabel Grondexploitatie en strategische risico's Kans van Financieel gevolg Reëel financieel gevolg optreden