AP 6c Bijlage Nieuw Feitenhof 20240208
Tekst van het document
Nieuw Feithenhof Ruimtelijk-programmatische verkenning transformatie bedrijventerrein Feithenhof Centrum
Februari 2024
01
2
Inleiding gebiedstransformatie Nieuw Feithenhof
Inhoudsopgave Inhoudsopgave 3 Inleiding gebiedstransformatie Nieuw Feithenhof 4 Een visitekaartje voor wonen in Nunspeet Gebiedsontwikkeling stationsomgeving Kansen voor transformatie bedrijventerrein Ruimtelijk-programmatische verkenning Status en totstandkoming Vervolguitwerking naar een gebiedsvisie Leeswijzer Ruimtelijke analyse 6 Ligging Feithenhof door de jaren heen Gebouwen en functie Groen en water Bereikbaarheid Milieuaspecten Kwaliteiten en belemmeringen Beleidsuitgangspunten 10 Omgevingsvisie Wonen Bereikbaarheid & mobiliteit Duurzaamheid Verstedelijkingsstrategie regio Zwolle Uitgangspunten vanuit analyse en beleid
Nieuw Feithenhof
01 Ontwikkelvisie 14 Kernwaarden Ruimtelijk concept Programma 21 Wonen Mobiliteit en bereikbaarheid 23 Mobiliteitsvisie Mobiliteitshub Verkeersontsluiting Duurzaamheid 24 Klimaatadaptatie & biodiversiteit Klimaatadaptatie & biodiversiteit Duurzame energie Circulair Duurzame mobiliteit Gezondheid
Inleiding gebiedstransformatie Nieuw Feithenhof
3
01 Inleiding gebiedstransformatie Nieuw Feithenhof Een visitekaartje voor wonen in Nunspeet Nieuw Feithenhof is de projectnaam voor de gebiedstransformatie van het oostelijk deel van het bedrijventerrein Feithenhof naar een nieuwe woonbuurt met voorzieningen, werkplaatsen en woon-werk combinaties. Het betreft het deel van Feithenhof nabij de entree en het centrum van Nunspeet, op loopafstand van het station. De ontwikkeling van dit gebied gaat een belangrijke bijdrage leveren aan de groei van Nunspeet en het verder versterken van de leefomgeving. Nieuw Feithenhof is een plek die een belangrijke bijdrage levert aan de ambities voor Nunspeet, de regio en de provincie. Nunspeet groeit en om deze groei te faciliteren gaat het ruimtelijk verdichten met woningbouw nabij de stationsomgeving. Wonen nabij het centrum, nabij het station en aan de toegangspoort naar de Veluwe. Nieuw Feithenhof wordt een visitekaartje voor leven in Nunspeet. Nieuw Feithenhof voegt nieuwe leefkwaliteit toe én sluit aan op de identiteit van Nunspeet. De locatie wordt duurzaam ontwikkeld waarbij de ligging in de groene, natuurlijke omgeving wordt omarmd. In deze nieuwe buurt wordt gekozen voor een hogere dichtheid dan gebruikelijk is in Nunspeet. Dit past bij de kans die ontwikkelen nabij een OV-station en centrum biedt.
Tegelijkertijd worden de kwaliteiten van wonen in het dorp omarmd, door het creëren van beschutte, groene en aantrekkelijke openbare ruimte en verblijfsplekken. Door het gebied gedeeltelijk autovrij in te richten met een centrale parkeervoorziening in
4
de buurt ontstaat hiervoor ruimte. De ligging nabij het station maakt het mogelijk om anders en duurzaam om te gaan met automobiliteit en parkeren. Gebiedsontwikkeling stationsomgeving De ontwikkeling van Nieuw Feithenhof is onderdeel van de integrale gebiedsontwikkeling van de stationsomgeving in Nunspeet. Met deze ontwikkeling wordt de ontwikkelpotentie voor wonen, werken en voorzieningen in combinatie met de verblijfskwaliteit van de stationsomgeving en het centrum optimaal benut. De stationsomgeving wordt heringericht tot een veilig en prettig gebied. De onveilige ongelijkvloerse kruising met het spoor wordt vervangen door twee onderdoorgangen onder het spoor, één voor autoverkeer en één voor fietsers en voetgangers. Het station wordt zowel aan de centrumzijde als aan de zijde van het Veluwetransferium toegankelijk. Hiermee wordt Nunspeet veilig bereikbaar en beter verbonden. Het station is een OV-toegangspoort tot de Veluwe. Samen met het transferium vormt het station een mobiliteitshub. De aanleg van de onderdoorgangen en perronopgangen staat niet op zichzelf maar is onderdeel van een bredere gebiedsontwikkeling. De openbare ruimte rondom het station wordt opnieuw ingericht. Nunspeet krijgt een aangenaam en groen stationsplein dat het station, transferium én de Veluwe met het centrum verbindt en het verblijfsklimaat versterkt.
Het verkeersknooppunt bij de entree van Nunspeet wordt verkeersveilig gemaakt door herinrichting van
Inleiding gebiedstransformatie Nieuw Feithenhof
rotondes en toegangswegen. Het Veluwetransferium wordt heringericht. De twee supermarkten ten westen van het station hebben plaatsgemaakt voor één vernieuwde supermarkt met een heringericht parkeerterrein.
Kansen voor transformatie bedrijventerrein De herinrichting van het stationsgebied biedt tevens kansen voor transformatie van een gedeelte van het ten westen van het station gelegen bedrijventerrein Feithenhof. Een aantal bedrijven op dit terrein hebben vertrekintenties of zijn vertrokken. Door de gunstige ligging nabij het station, het centrum en de Veluwe is het gebied aantrekkelijk voor wonen. Dit biedt kansen voor transformatie naar een gemengd woon-werk-voorzieningengebied. Een levendig gebied als aanvulling op het centrumgebied en overgang van centrum naar het industrie-/ bedrijventerrein. Tegelijkertijd is economie en bedrijvigheid voor Nunspeet belangrijk. Daarom is de visie om een gedeelte en niet het gehele bedrijventerrein Feithenhof te herontwikkelen. Onderdeel van de gebiedstransformatie is de verkenning op welke plekken in Nunspeet ruimte is voor nieuwe bedrijvigheid. Deze integrale gebiedsontwikkeling met alle samenhangende projecten, waaronder de gebiedstransformatie Nieuw Feithenhof geeft de entree van Nunspeet een nieuw aantrekkelijk gezicht en maakt een veilige verbinding tussen Nunspeet en de Veluwe. Het maakt Nunspeet klaar voor de toekomst. En het draagt bij om de regio op de kaart te zetten als Poort tot de Veluwe.
Ruimtelijk-programmatische verkenning Voorliggende verkenning geeft een aanzet voor de visie op de toekomst van het oostelijk deel van Feithenhof. De verkenning schetst een toekomstbeeld, een perspectief voor de invulling van het gebied. Met daarin een mogelijk programma, zowel wonen als niet-wonen. Uit de verkenning komen principes, uitgangspunten en kaders voor verdere planvorming. Daarnaast is de financiële haalbaarheid van dit toekomstperspectief bepaald.
Nieuw Feithenhof
Het in deze verkenning geschetste perspectief is geen blauwdruk of een vastomlijnd plan. Het is een aanzet tot een visie dat een ruimtelijk raamwerk met programmatische uitgangspunten presenteert voor ontwikkelingen van plannen en deellocaties. In deze verkenning wordt geredeneerd vanuit maatschappelijk belang voor Nunspeet en de regio. Om de maatschappelijke doelen te behalen zijn in sommige gevallen concrete regels nodig. Bijvoorbeeld om ervoor te zorgen dat er voldoende betaalbare woningen worden gebouwd. Status en totstandkoming Voorliggende ruimtelijk-programmatische verkenning is tot stand gekomen door een samenwerking tussen de gemeente Nunspeet en woningcorporatie Omnia Wonen. Aangevuld met expertise vanuit West8 (stedenbouw), Heideborgh Vastgoed & Ontwikkeling, GrondGidsen en het versnellingsteam woningbouw provincie Gelderland (advies integrale gebiedsontwikkeling). Het is nog geen volledige gebiedsvisie, maar een verkenning dat als basis dient voor bespreking met College B&W en gemeenteraad van Nunspeet. Op basis van deze ruimtelijke, programmatische en separate financiële verkenning voor de gebiedstransformatie kan de gemeente Nunspeet samen met haar partners, zoals Omnia wonen en de provincie Gelderland bepalen of en hoe ze met deze potentiële gebiedsontwikkeling zou willen doorgaan.
Een volledige en gedragen gebiedsvisie wordt ter vaststelling aangeboden aan College B&W en vervolgens gemeenteraad van de gemeente Nunspeet en aan directie en Raad van Toezicht van woningcorporatie Omnia Wonen. Deze gebiedsvisie vormt vervolgens het kompas voor de gebiedsontwikkeling Nieuw Feithenhof. Planinitiatieven en ontwikkelingen in het gebied moeten invulling geven aan de visie op het gebied en voldoen aan de kaders en uitgangspunten.
deze basis presenteert hoofdstuk 4 de visie op de toekomstige invulling van het gebied in kernwaarden, ontwikkelconcept en beeldkwaliteit. In de hoofdstukken 5, 6 en 7 wordt de verkenning uitgewerkt op respectievelijk programmering (wonen en niet-wonen), mobiliteit en duurzaamheid.
Leeswijzer De verkenning is gefundeerd op een ruimtelijke analyse (H2) van de locatie (kwaliteiten en kansen) en een beleidsanalyse (H3) van lokaal, regionaal en provinciaal beleid (uitgangspunten en ambities). Uit de analyses komen uitgangpunten voor de gebiedstransformatie. Vanuit
Vervolguitwerking naar een gebiedsvisie Indien wordt besloten door te gaan met verdere planuitwerking dan kan de verkenning worden uitgewerkt naar een gebiedsvisie. Bij het opstellen van de gebiedsvisie worden grondeigenaren, andere overheden en omwonenden betrokken. De intentie is tot een gebiedsvisie te komen die draagvlak heeft.
Inleiding gebiedstransformatie Nieuw Feithenhof
5
01
02 Ruimtelijke analyse
Belvédère
Ligging Het plangebied betreft het oostelijk deel van het bedrijventerrein Feithenhof. De locatie ligt nabij het centrum ten westen van de invalsweg en het station en tegen de spoorlijn aan. Aan de noordzijde wordt het terrein begrensd door de Nijverheidsweg, aan de zuidzijde door de Industrieweg en aan de westzijde door de Eikbosserweg. De omvang van het plangebied Nieuw Feithenhof is circa 10 hectare. Het plangebied voor de beoogde transformatie is onderdeel van het grotere bedrijventerrein Feithenhof. Het deel dat wordt omsloten door de Industrieweg en Nijverheidsweg en tegen het centrum van Nunspeet aan ligt, is het plangebied voor gebiedstransformatie. Feithenhof door de jaren heen Feithenhof bestaat uit een woongebied en een bedrijventerrein. De woonwijk binnen het plangebied is kenmerkend voor de naoorlogse ontwikkeling van Nunspeet. Geleidelijk aan vestigde zich in de tweede helft van de 20ste eeuw in de strook tussen de woonwijk en het spoor meer en meer industrie, wat heeft geresulteerd in het inmiddels volledig volgebouwde bedrijventerrein Feithenhof. De ontwikkeling van het bedrijventerrein kan worden getypeerd als een licht organisch groeipatroon, tussen de woonwijk en de spoorlijn, mede ten gevolge van de gefaseerde gronduitgifte er een onregelmatig verkavelingspatroon is ontstaan.
De naam Feithenhof refereert tegenwoordig aan het aangrenzende bedrijventerrein; aan de woonwijk wordt gerefereerd als Nunspeet West.
6
Ruimtelijke analyse
centrum
Gebouwen en functie Het bedrijventerrein heeft een functioneel karakter. Het is een terrein met overwegend lichte tot middelzware bedrijvigheid. De gebouwen hebben eenduidige bouwvolumes van wisselende schaal met eenvoudige vormgeving en een sobere afwerking. In veel gevallen zijn gestandaardiseerde bouwelementen toegepast. Bijkomende bouwwerken als portalen, tanks, pijpleidingen tonen een grote diversiteit in vorm en plaatsing. Het hoofdkantoor en magazijn van Shimano beslaat een groot deel van het plangebied. Shimano vertrekt uit Nunspeet. De gemeente Nunspeet heeft overeenstemming over de koop van de gronden en panden van Shimano. De gemeente heeft een voorkeursrecht op basis van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (Wvg) gevestigd op een groot aantal percelen in het plangebied. Het destijds voorgenomen vertrek van Shimano was hiervoor de aanleiding. Andere bedrijven in het plangebied zijn Jan Kuipers (en onderverhuur), Hittech en Eikbosserweg (Stichting Omnia Wonen (Kindcentrum), Nijverheidsweg 103 (Worseling), Nijverheidsweg 101, 101 (o.a. Kringloop en autogarage), Industrieweg 10 en 12| (o.a. Tuinmeubels, Welkoop, keukenbedrijf) en Industrieweg 14. Daarnaast bevindt zich in het gebied een bedrijfsverzamelgebouw, met onder andere een kringloop en een kinderopvang.
In het gebied zijn panden die nog in goede staat zijn en behouden kunnen blijven, al dan niet met een nieuwe functie. Kansen voor behoud zijn er bij het kantoorgedeelte van Shi-
Veluwe Belvédèrebos
men
02
mano (niet de magazijnen), de hallen van de aluminiumgieterij, het pand van de Welkoop/ tuinmeubelshop en het kindcentrum. De woningen met bedrijfs-/werkloodsen (Nijverheidsweg 1-11) blijven ook behouden. Een uniek cultuurhistorisch object is het 19e eeuwse zoom- of locomotiefhuisje aan de Wagenweg. Van deze landarbeidershuisjes heeft een aantal op de Zoom van Nunspeet gestaan. Inmiddels zijn deze specifieke huisjes een zeldzaamheid geworden. Het Het hoofdkantoor en magazijn van Shimano beslaat een groot deel van het huisje is aangewezen als gemeentelijk plangebied. Shimano vertrekt monument en wordt beschermd door deuit Nunspeet. De gemeente Nunspeet heeft gemeentelijke monumentverordening. overeenstemming over de koop van de gronden en panden van Shimano. De gemeente heeft een voorkeursrecht op basis van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (Wvg) gevestigd op een groot aantal percelen in het plangebied. Het destijds voorgenomen vertrek van Shimano was hiervoor de aanleiding. Andere bedrijven in het plangebied zijn Jan Kuipers (en onderverhuur), Hittech aluminiumgieterij (eigenaar is Orbith BV), de Welkoop en een tuinmeubelshop. Daarnaast bevindt zich in het gebied een bedrijfsverzamelgebouw, met onder andere een kringloop en een kinderopvang.
de Welkoop/tuinmeubelshop en het kindcentrum. De woningen met bedrijfs/werkloodsen (Nijverheidsweg 1-11) blijven ook behouden. Een uniek cultuurhistorisch object is het 19e eeuwse zoom- of locomotiefhuisje aan de Wagenweg. Van deze landarbeidershuisjes heeft een aantal op de Zoom van Nunspeet gestaan. Inmiddels zijn deze specifieke huisjes een zeldzaamheid geworden. Het huisje is aangewezen als gemeentelijk monument en wordt beschermd door de gemeentelijke monumentverordening. Behoudenswaardige gebouwen en/of functies Kantoor Shimano
Kringloop
Welkoop/tuinmeubelshop Kindcentrum
Jan Kuipers
Hittech Gieterij
Welkoop
Loodsen aluminiumgieterij
Tuinmeubels Shimano
Kindcentrum
In het gebied zijn panden die nog in goede staat zijn en behouden kunnen blijven met een nieuwe functie. Kansen voor behoud zijn er bij het kantoorgedeelte van Nieuw Feithenhof Shimano (niet de magazijnen), de hallen van de aluminiumgieterij, het pand van
Kwaliteiten In goede staat, potentieel geschikt als kantoor of bedrijfsverzamelgebouw. Eventueel te vergroten door middel van optoppen. En potentieel transformatieobject van werken naar wonen. Functie en gebouw past in gemengd woonwerk gebied. Met name het kleinschalige tuincentrum. De loodsen van de aluminiumgieterij hebben een rauw industrieel karakter. Toekomstige herbestemming van de hallen met een passende functie dragen bij aan behoud van karakter in het gebied. Een functie van kindcentrum past goed in het gebied en heeft gebruikswaarde ook voor de omliggende wijken. Het pand is functioneel.
Ruimtelijke analyse 7
02
Groen en water Het bedrijventerrein wordt omzoomd door een kwalitatieve groenstructuur met brede groenzones, parkelementen en kinderspeelplaatsen. Het gebied heeft hiermee een groen aanzicht. Deze groenstructuur is een kwaliteit van het gebied dat gekoesterd wordt in de gebiedstransformatie. In het gebied is nauwelijks oppervlaktewater. Het gebied ligt aan de Veluwe op de grens van Natura 2000.
Bereikbaarheid De locatie is goed bereikbaar. Het ligt 1,5 kilometer van de afslag Nunspeet/Elspeet A28. Met de realisatie van de onderdoorgang onder het spoor neemt de autobereikbaarheid verder toe. Het station Nunspeet (trein en bus) ligt op loopafstand. De treinverbinding is een stoptrein Zwolle-Harderwijk-Amersfoort. De busverbindingen zijn verbinding met Harderwijk en Zwolle en een lokale verbinding met Elspeet. De reistijden met auto en trein naar omliggende grote steden zijn in onderstaande tabel weergegeven. De aantrekkelijkheid van wonen in een dorp met werken en winkelen in de grote stad kan goed worden gecombineerd.
Met de ligging aan de rand van de Veluwe ligt de locatie ook gunstig voor recreatie. De locatie ligt nabij het centrum en de supermarkt, waardoor veel voorzieningen voorhanden zijn, op loop- en fietsafstand. In Nunspeet ligt de locatie tussen de Nijverheidsweg, de Industrieweg en de Eikbosserweg in. De Nijverheidsweg is een relatief drukke erftoegangsweg en wordt ter hoogte van het station/centrum opnieuw ingericht. De Industrieweg is de huidige ontsluitingsweg van het bedrijventerrein en fungeert als westelijke rondweg. Deze weg leent zich goed als ontsluitingsweg voor het nieuwe woon-werkgebied. De Eikbosserweg is een erftoegangsweg.
Station
A28
8
Ruimtelijke analyse
Milieuaspecten Geluid De aanwezigheid van het spoor en de Industrieweg vragen aandacht bij de ontwikkeling en inrichting van de locatie. Uit bureaustudies is gebleken dat er diverse middelen kunnen worden toegepast om een gezond en aanvaardbaar leefklimaat te garanderen, zoals het voldoende afstand houden tot het spoor, strategisch plaatsen van eerstelijns bebouwing en het treffen van geluidwerende voorzieningen. Externe veiligheid Er zijn geen bedrijven in de nabijheid van de locatie gelegen die een risico voor de ontwikkeling kunnen opleveren. Uiteraard vraagt de ligging ten opzichte van het spoor wel aandacht. Bijvoorbeeld als het gaat om: a) vervoer van gevaarlijke stoffen: hiervoor geldt in ieder geval een afstand van 30 meter vanaf de buitenste spoorstaaf als plasbrandaandachtsgebied b) de zogenaamde plaatselijke risico-contour (10 -6-contour): dit is de grens waarbinnen het risico dat 1 op de miljoen mensen overlijdt aanzienlijk is. Binnen deze grens mogen geen woningen worden gerealiseerd c) het groepsrisico (GR): als een bestemmingsplan binnen een afstand van 200 meter van een transportroute is gelegen, dient het GR te worden verantwoord. Dit kan pas gedaan worden op het moment dat bekend is waar en hoeveel woningen binnen die grens vallen en daarmee dus hoeveel mensen er zullen verblijven.
Vooralsnog is de verwachting dat ‘externe veiligheid’ geen onoplosbare belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling van de locatie zal opleveren.
Nieuw Feithenhof
Stikstof Op basis van berekeningen in AERIUS Calculator en een vergelijk tussen de huidige en nieuwe situatie – met toepassing van intern salderen – is het beeld dat voor de aanlegfase er ten opzichte van de referentiesituatie geen sprake is van een toename in stikstofdepositie bij de bouw van naar schatting 180 woningen per jaar. Als ‘stikstofarm bouwen’ wordt toegepast, zou dit aantal omhoog kunnen. Voor de gebruiksfase ligt het plafond op een totaal van circa 600 woningen. Bodemverontreiniging Binnen het plangebied zijn in het verleden diverse bodemonderzoeken en grond- en grondwater-saneringen uitgevoerd. De meeste onderzoeken dateren uit de periode 19902005, met enkele uitzonderingen in de periode 2010-2018. De milieuhygiënische bodemkwaliteit kan in de jaren erna negatief beïnvloed zijn. Ook werd in het verleden minder aandacht besteed aan de asbestverdachtheid van de bodem en was PFAS destijds nog niet actueel. Desondanks is een raming gemaakt van de kosten voor sanering van de matig en sterk verontreinigde grond. Bij de aan de oostzijde in de planlocatie gelegen aluminiumgieterij zijn in het verleden maatregelen getroffen om de milieubelasting voor de meest bepalende milieuaspecten geur en geluid terug te dringen. Hiermee wordt qua belasting op de nabijgelegen gevoelige objecten aan de normen voldaan.
Deze normen zijn onder andere vastgelegd in rechtstreeks werkende regels van het Activiteitenbesluit. Voor de periode dat het bedrijf nog op de locatie actief is, zal in samenspraak met het bedrijf worden onderzocht hoe de ontwikkeling van het bedrijf en een goed woon- en leefklimaat van de nieuwe woningen samen op kunnen gaan.
02
Kwaliteiten en belemmeringen Kwaliteiten • ligging nabij snelweg, station, horeca, natuur, centrum, supermarkt • kwaliteit omliggende bebouwing • groene randen en bomen • behoudenswaardige en her te gebruiken gebouwen • infrastructuur grotendeels al aanwezig, waaronder goede auto-ontsluiting via Industrieweg • bereikbaarheid van omliggende steden (Harderwijk, Zwolle, Amersfoort) Belemmeringen/risico’s • ligging aan het spoor (o.a. geluid, externe veiligheid) • beperkingen vanuit milieuhinder aluminiumgieterij • Ligging nabij Natura-2000 gebied
Ruimtelijke analyse 9
03 Beleidsuitgangspunten Omgevingsvisie In Nunspeet is het aantrekkelijk wonen, werken en recreëren. Dit komt niet alleen door de fraaie landschappelijke omgeving van de Veluwe. Maar zeker ook door de fijne sfeer in combinatie met voorzieningen en de relatief goede bereikbaarheid via de weg (A28) en met openbaar vervoer van werkgelegenheids concentraties en stedelijke voorzieningen.
Thema: versterken sociaaleconomische positionering
Nunspeet wil deze kansen verder benutten, voortvarend inspelen op nieuwe uitdagingen zoals de energietransitie (van fossiele naar duurzame energie) en klimaatadaptatie (het aanpassen van de leefomgeving aan de verwachte klimaatverandering). Daarnaast wil Nunspeet de (landschappelijke) kwaliteiten en dorpse identiteit koesteren en waar mogelijk versterken. Nunspeet heeft een aantrekkelijk, dorps, groen en rustig woon- en leefklimaat. Het wil een oase van rust zijn in een hectische wereld. Het doel is om aantrekkelijke woonmilieus te behouden en toe te voegen.
•
De herontwikkeling van het oostelijk deel van Feithenhof kan goede invulling geven aan de visie op de leefomgeving van Nunspeet, zoals verwoord in de Omgevingsvisie 2030 (vastgesteld 29 november 2018). Het draagt bij aan diverse speerpunten uit deze gemeentelijke omgevingsvisie, zoals het versterken van de sociaaleconomische positionering, een rustige woonomgeving, een aantrekkelijk onder-nemersklimaat en de ontwikkeling van de stationsomgeving.
Woonvisie In de gemeentelijke woonvisie zijn 3 ambities centraal gesteld:
10
Beleidsuitgangspunten
• • •
•
Behoud en versterken van het aantrekkelijk woon- en onderneemklimaat Een rustige uitvalsbasis en woonomgeving voor alle doelgroepen en opleidingsniveaus Inzetten op verbeteren kwaliteit woongebieden en van bedrijventerreinen Faciliteren van een goed ondernemingsklimaat, vergroten van de diversiteit hierbinnen (kansen voor innovatieve maakindustrie, voedselindustrie, ICT, zakelijke dienstverlening en zorg en recreatie oppakken) Aantrekkelijk maken voor nieuwe bedrijvigheid voor hoger opgeleiden, versterken relaties tussen onderwijs en bedrijvigheid
(Bron: Omgevingsvisie) Wonen
1- Betaalbare en passende woningen voor de lokale behoefte Daarvoor is een uitbreiding van onze woningvoorraad met circa 670 woningen nodig in de periode 2020 tot 2025. Woningen voor starters en senioren is de grootste urgentie. Dit vraagt voor starters om meer betaalbare woningen: sociale huur en betaalbare koop. Binnen deze uitbreiding wil Nunspeet in de periode 2020-
2025 ongeveer 140 sociale huurwoningen toevoegen, evenals een vergelijkbaar aantal betaalbare koopwoningen. 2- Een duurzaam huis In het coalitieakkoord van Nunspeet zijn landelijke ambities en normen voor verduurzaming vertaald naar het wonen in Nunspeet. Nunspeet wil een duurzame woningvoorraad die zich kenmerkt door groen en zuinig energieverbruik, dan wel energieneutraliteit. 3- Zorgzame en inclusieve wijken In de gemeente Nunspeet wordt goed wonen voor mensen met een zorgbehoefte mogelijk gemaakt. Dat vraagt om een integrale benadering van wonen, welzijn en zorg, samenwerking, mogelijkheden voor ontmoeting en geschikte woonvormen op de juiste plek. Mensen moeten zoveel mogelijk een wooncarrière in de eigen omgeving kunnen maken, zodat mensen goed wonen in een omgeving waar ze zich thuis voelen en waar zij een netwerk hebben of kunnen opbouwen.
Woondeal De regio Noord-Veluwe heeft in de Regionale Woondeal 2022-2030 (maart 2023) afspraken gemaakt over het aandeel van de regio in de nationale woningbouwopgave. De gemeenten in de regio Noord-Veluwe zetten zich, in samenwerking met corporaties en marktpartijen, in voor de realisatie van 12.728 woningen in de periode tot en met 2030, waarvan 63% betaalbaar (7.990 woningen), inclusief minimaal 29% sociale huurwoningen (3.659 woningen). Onder het betaalbaar segment vallen: - sociale huurwoningen tot de sociale huurgens (879,66 euro per maand, prijspeil 2024) - middenhuur vanaf de sociale huurgrens tot maximaal 1.000 euro per maand - betaalbare koopwoningen met een aankoopprijs tot 355.000 euro De gemeente Nunspeet heeft zich gecommitteerd om 1.380 woningen te realiseren tot het jaar 2030, waarvan 804 betaalbaar, inclusief 374 sociale huur.
03 In de regio zijn 15 bouwlocaties als sleutelproject aangewezen die noodzakelijk zijn voor de realisatie van de regionale opgave. In Nunspeet zijn twee sleutelprojecten aangewezen: ’t Hul Noord (600 woningen) en Feithenhof (500 woningen). Het voorgenomen en uitgewerkte woonprogramma in de verkenning voor Nieuw Feithenhof sluit aan op de gemeentelijke woonvisie en de regionale woondeal. Waarbij is verkend of meer dan 500 woningen kunnen worden gerealiseerd. Dit is uitgewerkt in hoofdstuk 5.
Bereikbaarheid & mobiliteit Verkeers- en vervoerplan In het verkeers- en vervoersplan van Nunspeet (2022) is de gemeentelijke visie opgenomen om het verkeers- en vervoerssysteem veilig, logisch én duurzaam in te richten. Vanuit deze visie zijn beleidsuitgangspunten en actiepunten opgesteld gericht op het verder verbeteren van de bereikbaarheid in Nunspeet. Beleidsuitgangspunten in het verkeers- en vervoersplan die relevant zijn voor Nieuw Feithenhof zijn: Relevante beleidsuitgangspunten mobiliteit - streven naar een kwaliteitsvolle omgeving, met een groene aanblik en dorpse uitstraling door een laagwaardige verkeersafwikkeling met prioriteit voor de verblijfskwaliteit. - stimuleren van slimme en duurzame mobiliteit door proactief samen te werken bij nieuwe ontwikkelingen met de disciplines ruimtelijke ordening, economie en milieu. - fietsroutes naar scholen, winkels en het station zijn veilig, comfortabel, direct en van voldoende samenhang. (Bron: Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan) Ten aanzien van de verkeersafwikkeling fungeren de Industrieweg en Kienschulpenweg als een westelijke rondweg. Vanuit die gedachte hebben deze wegvakken een gebiedsontsluitende functie met een passend snelheidsregime van 50 km/u. De parallel gelegen Nijverheidsweg is een erftoegansweg
Nieuw Feithenhof
met snelheid 30 km/u. Echter, dit is een aanzienlijk kortere verbinding tussen Elspeterweg en Harderwijkerweg en dus aantrekkelijk voor ‘doorgaand verkeer’. Op netwerkniveau kan door het opwaarderen van de Industrieweg naar een gebiedsontsluitingsweg (50 km/u) de intensiteit in de Nijverheidsweg omlaag worden gebracht, beter overeenkomstig met de huidige functie. Herinrichting van de Nijverheidsweg is een mogelijkheid om het verkeer te sturen naar de Industrieweg. Voor Nieuw Feithenhof betekent dit dat het logisch is om de auto-ontsluiting te richten op de Industrieweg en niet op de Nijverheidsweg. Goede verbindingen voor fiets en voetganger naar centrum en station zijn essentieel om in te zetten op lager autobezit en -gebruik in het gebied. Ook biedt de gebiedsontwikkeling kansen om in te zetten op een duurzaam mobiliteitssysteem waarbij niet alles om de auto draait. Dit is nader uitgewerkt in hoofdstuk 6. Parkeernota Als het gaat om autobezit is de gemeentelijke parkeernota (2014) van kracht. Uitgangspunt is dat de parkeergelegenheid zo veel mogelijk op eigen terrein of in het eigen gebied wordt opgelost bij transformatie of nieuwbouw. De in de nota beschreven parkeernormen, zowel voor auto als voor fiets fungeren als toetsingskader. De gemeente hanteert één vaste parkeernorm voor alle functies binnen de bebouwde kom.
Tegelijkertijd biedt de nota ruimte voor gebiedsgericht maatwerk. Eigen specifiek onderzoek gaat boven de normen. In het parkeerbeleid is voor de normen geen
onderscheid gemaakt in geografische ligging. Bij het maken van herinrichting-, nieuwbouwen (her)ontwikkelingsplannen komt ook de onderlinge uitwisselbaarheid (dubbelgebruik) van parkeerplaatsen aan de orde. Uitwisselbaarheid van parkeerplaatsen zorgt er voor dat de openbare ruimte efficiënt wordt benut. De parkeernota sluit nog beperkt aan op de zich snel ontwikkelende mobiliteitstransitie naar slimme en duurzame mobiliteit, waarbij sprake is van voorkeur voor lopen, fietsen en OV boven faciliteren van autogebruik en -bezit. De nota volgt de gegeven automobiliteit en stuurt niet naar minder automobiliteit. Hetgeen met de herinrichting van Nieuw Feithenhof nadrukkelijk wel wordt nagestreefd. Ontwikkeling van woningen nabij het centrum (voorzieningen) en nabij het station (OV bereikbaarheid) geeft goede mogelijkheden voor ontwikkeling met aangepaste parkeernormen. Gewerkt kan worden met een mobiliteitsbalans in plaats van een parkeerbalans en met een mobiliteitsprogramma van eisen. Om uitvoering te geven aan deze verkenning kan een heroverweging van de uitgangspunten in de parkeernota noodzakelijk zijn.
Beleidsuitgangspunten
11
03
Duurzaamheid De gemeente Nunspeet zet in het uitvoeringsprogramma duurzaamheid 2020-2025 in op 6 pijlers: energiebesparing, energieopwekking, energietransitie, groene mobiliteit, klimaatadaptatie & biodiversiteit en circulaire economie. In het ‘Masterplan duurzaamheid 2016-2025 Nunspeet Duurzaam - Tijd voor nieuwe energie is als doelstelling opgenomen: Nunspeet is in 2050 klimaatneutraal voor zover het de energieproductie betreft en 100% CO2 reductie ten opzichte van het basisjaar 1990. Om te kunnen versnellen en om focus aan te brengen is voor 2025 het tussendoel geformuleerd om een CO2 neutrale gemeentelijke organisatie te hebben en 50% CO2 neutraal te zijn. Om de doelen te halen zet de gemeente in op duurzame energieopwekking (zon en wind) en energiebesparing. De gemeente wil de impact van mobiliteit op het klimaat beperken. Daarom is de inzet voor de programmaperiode om een netwerk te realiseren dat de fiets als prettig en veilig alternatief ten opzichte van de auto ondersteunt. Er komen meer laadpunten voor elektrische auto’s, - fietsen en scootmobielen. Door klimaatverandering neemt de kans op wateroverlast, hitte, droogte en overstromingen toe. De biodiversiteit wordt rechtstreeks bedreigd door de klimaatverandering. De gemeente Nunspeet zet in op een klimaatbestendige gemeente, waarbij de leefomgeving klimaatbestendig wordt ingericht.
De gemeente streeft naar een robuuste, duurzame en veilige leefomgeving waarin geen schade meer optreedt uit wateroverlast en droogte. Tenslotte zet Nunspeet in op een transitie naar een circulaire economie waarbij afval niet
12
Beleidsuitgangspunten
langer afval is, maar grondstof voor nieuwe producten. Dat wil zeggen het stimuleren van het hergebruik en het recyclen van grondstoffen uit afval. De realisatie van de landelijke ‘Van Afval Naar Grondstof’ (VANG) doelstellingen, te weten 75% afvalscheiding en 100 kg huishoudelijk restafval per inwoner per jaar, is het uitgangspunt. De gebiedstransformatie Nieuw Feithehof biedt goede kansen om een duurzame, toekomstbestendige buurt te ontwikkelen op de thema’s uit het duurzaamheidsbeleid. Een verkenning hiervoor is in hoofdstuk 7 uitgewerkt. Verstedelijkingsstrategie regio Zwolle Regio Zwolle is onderdeel van het Stedelijk Netwerk Nederland, dat het kloppend hart vormt van ons land. Daardoor staat de regio voor een forse groeiopgave om wonen en werken in de toekomst te kunnen accommoderen. In de periode tot 2040 moeten er in deze regio minimaal 50.000 woningen worden gerealiseerd. Het klimaatadaptief accommoderen van deze stedelijke en economische groei van de regio, mét behoud en ontwikkeling van de kwaliteit van de leefomgeving en bereikbaarheid, is een belangrijke integrale opgave voor de regio en vraagt om keuzes in een lange termijn strategie. Hiervoor heeft de regio Zwolle een verstedelijkingsstrategie opgesteld met als titel “Warme harten in een klimaatadaptieve Delta” (1 februari 2023).
Binnen de regio zijn verschillende subregio’s met elk hun eigen stedelijke centra en dorpen. Ze hebben ieder hun eigen ruimtelijke kwaliteit, die waardevolle aanknopingspunten biedt voor de manier waarop de verstedelijkingsopgave wordt ingezet. Nunspeet ligt in de Kop van de Veluwe. Het motto voor verstedelijking is het werken
aan “Warme Harten in een Klimaatadaptieve Delta”. Deze strategie betekent bewust kiezen voor het zo veel mogelijk oplossen van de verstedelijkingsdruk binnen bestaand bebouwd gebied. Om daarmee bestaande steden en dorpen te versterken in de kern, in het hart. Dit idee van ‘warme harten’ is gebaseerd op de gedachte dat, als je bouwt waar de mensen al zijn, dit een hefboom kan zijn voor grote opgaven van de bestaande gebouwde omgeving: een verdichting die vergroening, verduurzaming en vitaliteit brengt. De visie op de gebiedstransformatie van het oostelijk deel van Feithenhof geeft locatiegericht invulling aan de ‘Warmeharten strategie’. Het accommoderen van woningen en bedrijven in bestaand bebouwd gebied, waarbij aangesloten wordt op de kwaliteiten van het gebied. De groenstructuur en de ligging nabij natuur wordt omarmd om het gebied te transformeren naar een duurzame, natuurinclusieve wijk. De 7 principes uit de verstedelijkingsstrategie dienen als kompas voor de gebiedsontwikkeling.
7 ontwikkelprincipes van de Warmehartenstrategie: 1. Wees zuinig met ruimte 2. Klimaataanpak bij de bron 3. Nieuw helpt bestaand 4. Passend woonaanbod 5. Lopen, fietsen en OV 6. Werk aan economisch elan 7. Lokale identiteit (Bron: Verstedelijkingsstrategie regio Zwolle)
Uitgangspunten vanuit analyse en beleid Vanuit de ruimtelijke analyse en analyse van lokaal en regionaal beleid zijn enkele uitgangspunten voor de gebiedsontwikkeling Nieuw Feithenhof te destilleren. Deze uitgangspunten zijn niet uitputtend. Met de gebiedsontwikkeling Nieuw Feithenhof wordt een nieuw gebied met nieuwe identiteit toegevoegd. Dit vraagt om een brede en vernieuwende blik.
• • •
•
• •
• • • •
Nieuw Feithenhof
03
Centrum leefmilieu met een gemengd programma wonen, werken en voorzieningen Aansluiten op de identiteit van Nunspeet én programmatisch en qua uitstraling iets toevoegen aan Nunspeet Bijdragen aan het oplossen van de lokale en regionale woningbouwbehoefte en de behoefte aan betaalbare woningen met een omvang van minimaal 500 woningen , waarvan 65% betaalbaar (conform definities Woondeal) en 35% sociaal (gemeentelijk woonbeleid) Aansluiten op de principes in de verstedelijkingsstrategie regio Zwolle (wees zuinig met ruimte, klimaataanpak bij de bron, nieuw helpt bestaand, passend woonaanbod, lopen, fietsen en OV, werk aan economisch elan, lokale identiteit) Duurzame wijk met accent op natuurinclusiviteit, klimaatadaptiviteit en circulair/ biobased bouwen Optimaal benutten van de ligging nabij het OV-station door een looproute naar het station, een autoluwe opzet van de wijk met prioriteit voor lopen, fietsen en OV en in te zetten op laag autobezit Auto-ontsluiting via de Industrieweg en een directe langzaamverkeersverbinding met het centrum Waar mogelijk herbestemmen en benutten van behoudenswaardige gebouwen Behouden van de bestaande groenstructuur en waardevolle bomen Aantrekkelijke openbare ruimte gericht op verbinding en ontmoeting
Beleidsuitgangspunten
13
04 Ontwikkelvisie Kernwaarden Het beoogde karakter, de identiteit van Nieuw Feithenhof is een belangrijk fundament voor de planontwikkeling. Er zijn 5 kernwaarden geformuleerd voor de nieuwe buurt. 1. 2.
3. 4.
5.
Divers – Nieuw Feithenhof is een buurt met een diversiteit aan woningen en voorzieningen voor iedereen Onderscheidend – Nieuw Feithenhof is een visitekaartje voor Nunspeet en de regio met een unieke woonomgeving aan de poort van de Veluwe Geborgen – in Nieuw Feithenhof leven bewoners samen in veiligheid, verbinding en rust Verbonden – Nieuw Feithenhof is verbonden met het centrum, stationsomgeving, Veluwe en omliggende wijken en er is verbinding met elkaar Natuurinclusief – Nieuw Feithenhof omarmt de groene kracht van de Veluwe en trekt dit door in de wijk in een groene inrichting van de openbare ruimte en natuurlijke materialen.
Een diverse buurt Nieuw Feithenhof wordt een diverse buurt in meerdere opzichten. Met een diversiteit aan functies en woningtypologieën komt er ook een diversiteit aan mensen te leven. Dit zorgt voor een veerkrachtige wijk. Een wijk van de menselijke maat, met grote betrokkenheid bij elkaar en de omgeving.
Het wordt een gemengde wijk met een combinatie van wonen, werken en voorzieningen. Er is ruimte voor verschillende woonvormen: grondgebonden ééngezinswoningen, appartementen, woon-werk combinaties, en zorgwoningen. Woningen in verschillende prijscategorieën, zowel huur als koop: sociale huurwoningen, middeldure huur, betaalbare koop en vrije sector koop. Woningen van verschillende groottes. En ruimte voor collectief particulier opdrachtgeverschap en zelfbouw. Een onderscheidende buurt Nieuw Feithenhof wordt een nieuwe, gemengde wijk die enerzijds aansluit op de identiteit van Nunspeet en anderzijds complementair is aan wat er al is. Iets dat Nunspeet nog niet heeft. Een visitekaartje voor Nunspeet nabij station, centrum en natuur. De dichtheid is circa 60-70 woningen per hectare en is hiermee hoger dan gebruikelijk in Nunspeet. De ligging nabij het OV-station biedt hiervoor aanleiding. Dit leidt tot een onderscheidend leefmilieu voor Nunspeet: Een groenstedelijk leefmilieu met de aantrekkelijkheid van wonen in een dorp.
Verbonden locatie
Een geborgen buurt In het gebied wordt gewoond in de luwte, maar wel nabij het centrum en station. Door beschutting van gebouwen, een centraal, autovrij verblijfsgebied en een groene, natuurinclusieve inrichting van de openbare ruimte ontstaat een aangenaam verblijfgebied. Hier is ruimte voor ontmoeting en activiteit. Aangezien een aanzienlijk deel van de woningen appartementen is, is een prettig verblijfsgebied een aanvulling op de individuele en collectieve buitenruimtes. Huidige situatie
14
Ontwikkelvisie
04
1.43
3.38
Pp
grote kastanje
MS
LS
2.90
MS
LS
Verkavelingsstudie Nieuw Feithenhof
Ontwikkelvisie
15
04 Een verbonden buurt In Nieuw Feithenhof is veel ruimte voor ontmoeting en samenzijn, gestimuleerd door autoluwe straten en een groen autovrij centraal gebied. Door het delen van voorzieningen, gemeenschappelijke ruimtes en spullen ontstaat saamhorigheid en verbinding. De wijk is ook verbonden met het omliggende gebied, zoals het centrum, station en de Veluwe. Maar ook met de omliggende wijken. Hiermee is Nieuw Feithenhof geen geïsoleerde buurt, maar een open verbonden buurt in het netwerk van Nunspeet.
Mobiliteit
voetgangers- en fietsverbinding
voetgangers- en fietsverbinding
voetgangers- en fietszone
voetgangers- en fietszone
Hoofd Auto ontsluiting
Hoofd Auto ontsluiting
Secundaire Auto-ontsluiting
Secundaire Auto-ontsluiting
Eikbosserweg
Mobiliteit
Eikbosserweg
Een natuurinclusieve buurt De kracht van de locatie in de groene omgeving is een basis om een natuurinclusieve wijk te ontwikkelen. Er wordt veel gebruik gemaakt van natuurlijke materialen. De wijk is groen en klimaatadaptief ingericht. De openbare ruimte wordt zodanig ingericht dat het water vasthoudt bij droogte en infiltreert/afvoert bij wateroverlast. In het gebied worden koele, aangename verblijfsplekken gecreëerd.
Publieke ingang
Centrale openbare en autoluwe buitenruimte 16
Ontwikkelvisie
Publi
04
hoofdingang
Veluwe
Impressie van Nieuw Feithenhof Nieuw Feithenhof
Ontwikkelvisie
17
04
Ruimtelijk concept Met het volgende ruimtelijk concept wordt invulling gegeven aan de uitgangspunten en beoogde identiteit voor Nieuw Feithenhof. Structuur De structuur van Nieuw Feithenhof ontstaat vanuit haar randen. De nieuwe straten en bebouwing liggen loodrecht op de Nijverheidsweg en de Industrieweg. In het hart van de nieuwe wijk komen deze twee richtingen bij elkaar in een autoluwe, publieke parkachtige as. De hogere appartementengebouwen zijn gepositioneerd aan deze as en aan de meer zuidelijke randen van het gebied, het Statiosgebied en de Industrieweg. Naar het noorden toe neemt de hoogte af, om goed aan te sluiten op de bestaande bebouwing. Gebouwtypes Nieuw Feithenhof krijgt een mix aan woningen gebouwtypes variërend van grondgebonden rijwoningen, twee-onder-een-kap woningen, appartementen rondom een kern of een hof. De woningen en appartementgebouwen krijgen een voordeur of lobby aan de straat en openbare ruimte zodat er een gezellig en dorps gevoel ontstaat. Hoogteopbouw De bouwhoogtes in Nieuw Feithenhof variëren van twee lagen met een kap, appartementengebouwen tot zes/zeven bouwlagen en mogelijk een hoogteaccent bij de entree van het dorp, aan het stationsplein tot circa 25 meter. Het tweelaagse kantoor van Shimano zou een optopping van circa twee lagen en een nieuwe gevel kunnen krijgen.
Gemengde wijk wonen & werken
Gieterij
Gemengde wijk wonen & werken
Rijwoning Appartementen Behouden gebouwen - Werk Werk Woon-Werk Parkeergarage
Shimano
Welkoop
Gieterij
Rijwoning Appartementen
Behouden gebouwen - Werk Werk Woon-Werk Parkeergarage
Shimano
Welkoop
Mix van verschillende woningtypes 18
Ontwikkelvisie
straat ub parceel
etsverbinding
eel
04
Parkeren Het parkeren wordt zoveel mogelijk georganiseerd in een centrale parkeervoorziening/mobiliteitshub die wordt ontsloten via de Industrieweg. In het plan wordt ingezet op duurzaam en gezond leven. Tegelijkertijd wordt invulling gegeven aan de grote vraag naar woningen. Dit vraagt om een inzet op mobiliteit die efficiënt is qua ruimtegebruik en duurzaam is. Daarom wordt meer ingezet op lopen, fietsen, OV en deelmobiliteit. Door het parkeren zoveel mogelijk centraal te organiseren in het plan ontstaat veel verblijfskwaliteit in de openbare ruimte. Voor fietsers en voetgangers wordt een veilige, directe verbinding gelegd met station, centrum en voorzieningen. Het ontwerp wordt afgestemd op lopen en fietsen. De auto is “te gast”, conform het STOMP-principe (in hoofdstuk 6 nader toegelicht).
Parkeren 343 p.p. Parkeer op straat 430 p.p. Mobility Hub 95 p.p. Parkeer op parceel
Voetgangers- en fietsverbinding
Parkeer op parceel Parkeergarage
Parkeerstrategie Nieuw Feithenhof
Mogelijke combinaties binnen de Mobiliteitshub Ontwikkelvisie
19
04
Architectuur De architectuur van Nieuw Feithenhof zal ondanks de hogere bebouwingsdichtheid aansluiting zoeken bij het karakter van het dorp. Grondgebonden woningen krijgen een kap, appartementen krijgen ruime balkons en groene buitenruimtes. In het dorp is een grote verscheidenheid van bouwstijlen en woningtypes aanwezig. Deze verscheidenheid is ook aanwezig in Nieuw Feithenhof. In Nieuw Feithenhof wordt het gebruik van natuurlijke en biobased materialen gestimuleerd. Voor de grondgebonden woningen, maar ook voor de appartementen. Het kantoorgebouw van Shimano kan een nieuwe gevel en een optopping in houtbouw krijgen.
20
Ontwikkelvisie
Programma Nieuw Feithenhof wordt een gemengde wijk met ruimte voor wonen, werken en voorzieningen. Een mix van functies die elkaar versterken en profiteren van de ligging nabij het centrum, station en de Veluwe. Wonen De ambitie voor Nieuw Feithenhof is om een nieuwe Nunspeetse wijk te creëren met toekomstwaarde. Wonen is een belangrijke functie in de wijk. De uitdaging is om een levendige, sociale en inclusieve wijk te ontwikkelen waar iedereen zich thuis voelt. Dit vraagt om diversiteit in doelgroepen, woningtypologieën, prijssegmenten – zowel huur als koop.
Een gevarieerde wijk die iets toevoegt aan e wijk met ruimte voor wonen, werken en de huidige woonvoorraad in Nunspeet e elkaar versterken en profiteren van de liggingvraagt om woningtypologieën die nu nog beperkt e. aanwezig zijn of gerealiseerd worden. In de
woningontwikkeling ’t Hul-Noord worden voornamelijk grondgebonden woningen beoogd. Nieuw Feithenhof biedt mogelijkheden voor een m een nieuwe Nunspeetse wijk te creëren met combinatie van overwegend appartementen, grijke functie in de wijk. Dewoningen uitdagingeniswoon-werkfuncom een grondgebonden ties. ontwikkelen waar iedereen zich thuis voelt. Dit
woningtypologieën, prijssegmenten – zowel huur Er is vooral behoefte aan betaalbare koopwo-
ningen, sociale huurwoningen en betaalbare vrije sector huur (middenhuur). Met name starters, alleen-gaanden en senioren onderaan de huidige woonvoorraad in Nunspeet vraagt vinden problemen op de woningmarkt. In het erkt aanwezig gerealiseerd worden. In de gevalzijn vanofsenioren staat ook de doorstroming op de woningmarkt in dewoningen weg. Nieuw Feithenen voornamelijk grondgebonden hof gaat een belangrijke rol vervullen voor de ijkheden voor een combinatie van woningbehoefte van deze doelgroepen.
gen en woon-werkfuncties.
oopwoningen, sociale huurwoningen en Nieuw Feithenhof ur). Met name starters, alleen-gaanden en
05 In Nieuw Feithenhof kunnen circa 600 woningen worden gerealiseerd in verschillende prijscategorieën en woningtypologieën. De verdeling is op hoofdlijnen in de tabellen weergegeven. Noot hierbij is dat deze aantallen indicatief zijn. Dit is een basis voor verdere uitwerking. In ieder geval wordt 30% sociale huur gerealiseerd (onder de sociale huurgrens, nu circa 880 euro/maand) en 65% in het betaalbare segment (conform Woondeal, koop < 355.000 euro von en huur < 1.000 euro/maand).
Woningtype Appartement Grondgebonden woningen Totaal
450 (75%) 150 (25%) 600
Huur/koop Huur 240 (40%) Koop 360 (60%) 600
Betaalbaarheid (prijzen indicatief) Sociale huur: < sociale huurgrens Middenhuur: sociale huurgrens – 1.000 euro/maand Koop: < 215k 235k von Koop: 215k 235k - 265k von Koop: 265k – 310k 355k von 355k von Koop: > 310k Totaal
180 (30%) 60 (10%) 30 (5%) 30 (5%) 90-210 (15%-35%) 90-210 (15%-35%) 600
Sociale huur In de sociale huur in Nunspeet is voldoende woonruimte voor grotere huishoudens (3 en meer personen). Dit betreft vooral eengezinswoningen. Er is een tekort aan woonruimte voor kleinere huishoudens. Gezien de verwachte demografische ontwikkelingen (vergrijzing, groei kleine huishoudens) en het huidige tekort in de
Sociale huur In de sociale huur in Nunspeet is voldoende woonruimte voor grotere huishoudens (3 en meer personen). Dit betreft vooral eengezinswoningen. Er is een tekort aan woonruimte voor kleinere huishoudens. Gezien de verwachte demografische ontwikkelingen (vergrijzing, groei kleine huishoudens) en het huidige tekort in de sociale huurvoorraad, is het gewenst met name woningen toe te voegen, die geschikt zijn voor 1-, 2- en 3persoonhuishoudens. Woningen gaan heel lang mee. Dit betekent dat de appartementen en de grondgebonden woningen geschikt moeten zijn voor een brede doelgroep: ouderen, jongeren, empty-nesters, starters, kleine gezinnen (1 kind) en éénoudergezinnen (2 kinderen). Hoewel de woningen geschikt moeten zijn voor een brede doelgroep, gericht op een gemêleerde samenstelling van de nieuwe wijk, wordt met de nieuwbouw ook doorstroming van empty-nesters en ouderen nagestreefd. Daarmee komen (eengezins-)woningen vrij voor grotere huishoudens. Woningen voor deze doelgroep zijn 3 kamer-appartementen van ruim 65 m2 gebruiksvloeroppervlakte (gbo) en grondgebonden woningen met 3 kamers van 75 à 80 m2 gbo op een kavel van maximaal 100 m2 voor sociale huurwoningen. Voor de sociale huur wordt uitgegaan van 40% 3-kamerappartementen en 25% grondgebonden woningen. Noot hierbij is dat deze aantallen indicatief zijn.
Programma
21
05 appartementen van ruim 65 m2 gebruiksvloeroppervlakte (gbo) en grondgebonden De minder vitale envan de hulpbehoevenNiet-wonen woningen met 3ouderen kamers 75 à 80 m2 op een kavel van maximaal 100 m2. Voor de de ouderen willen eveneens in de buurt van De mix aan functies in aanvulling op het sociale huur wordt van enidentiteit 25% grondgebonden voorzieningen wonen,uitgegaan maar vooral ook40% in de3-kamerappartementen wonen geeft kleur en aan de wijk. Op woningen. buurt van zorg, en willen gelijkvloers wonen. specifieke plekken in het gebied is ruimte voor Ook voor deze doelgroep is de Feithenhof met zorg- en welzijnsfuncties, kantoren, kleinschade nabijheid van zorgcentrum De Enk een lige bedrijfsruimtes en commerciële ruimtes. De minder vitale ouderenwoningen en de hulpbehoevende ouderen willeneneveneens in de behouden buurt goede locatie. Gelijkvloerse zijn Enkele gebouwen functies blijven van voorzieningen wonen, maar de buurt vanverrijking zorg, en zijn willen ruime 2 kamer appartementen (ruimvooral 50 m2 ook in omdat ze een voorgelijkvloers het gebied. gbo). Uitgegaan wordt van 35% 2-kamerapwonen. Ook voor deze doelgroep is de Feithenhof met de nabijheid van zorgcentrum De partementen. Zorg en welzijn Enk een goede locatie. Gelijkvloerse woningenHet zijnkindcentrum ruime 2 kamer appartementen (ruim (kinderopvang en buiten2 50 m gbo).
Uitgegaan wordt van 35% 2-kamerappartementen. Zorg schoolse opvang) dat nu in het gebied zit, De 2-kamerappartementen en gelijkvloerse is een waardevolle functie om te behouden. grondgebonden woningen zijn goed inzetbaar Zowel voor de nieuwe wijk Nieuw Feithenhof Zorg voor zorg. Daarbij kan tevens een apparteals de bestaande wijk Nunspeet-West. De 2-kamerappartementen ment of woning worden ingezetenalsgelijkvloerse zorgpost/- grondgebonden woningen grond zijn goed steunpunt. Eventueel in aanvul-ling op een appartement Andere mogelijke zorg- en welzijnsfuncties inzetbaar voor zorg.kan Daarbij kan tevens of woning worden ingezet als het programma sociale huur zorgwoningen voor het gebied zijn ruimtes voor eerstelijns zorgpost/-steunpunt. Eventueel kan in aanvulling op het programma sociale huur (intramuraal) worden gerealiseerd, waarbij zorg, zoals apotheek, huisarts, fysiotherapeut zorgwoningen worden gerealiseerd, waarbij de woningen aanfuncties een kunnen de woningen aan(intramuraal) een zorgorganisatie worden of maatschappelijk werk. Deze verhuurd. Belangrijk is dat deze woningen in de plint van een appartementen zorgorganisatie worden verhuurd. Belangrijk is dat deze woningen eenvoudig woongete eenvoudig te transformeren zijn naar 2- en/of bouw worden gehuisvest. Behoefte hiervoor transformeren zijn naar 2- en/of 3-kamerappartementen. 3-kamerappartementen.
vraagt nader onderzoek. Het voor sociale huurhuur is: is: Hetindicatief indicatiefprogramma programma voor sociale
Woningtype 2 kamerappartementen
Aandeel (aantal) 35% (63)
Oppervlakte (gbo) 50 à 55 m2
3 kamerappartementen grondgebonden woningen
40% (72) 25% (45)
65 à 70 m2 75 à 80 m2
Totaal
100% (180)
Niet-wonen 22 Programma
Opmerking eventueel deel t.b.v. zorg kavel max. 100 m2 eventueel deel gelijkvloers (ca.. 10) t.b.v. zorg
De mix aan functies in aanvulling op het wonen geeft kleur en identiteit aan de wijk. Op
Kantoren is geen ruimte voor grootschaligekantoren, detailspecifieke plekken in het gebied is ruimteErvoor zorgen welzijnsfuncties, Het kantoorgebouw (voormalig Shimano) is handel of een supermarkt in aanvulling op wat kleinschalige en commerciële ruimtes. Enkele gebouwen en functies in goede staat en kanbedrijfsruimtes worden hergebruikt, er al zit in of nabij het plangebied. blijven behouden bijvoorbeeld omdat ze een mogelijk na aanpassing, als verrijking zijn voor het gebied. bedrijfsverzamelgebouw voor ondernemers, Bedrijfsruimtes aan huis start-ups en scale-ups. Ook kan het worden In het plangebied (noordwestzijde) bevinden Zorg en welzijn getransformeerd van werken naar wonen. Het zich woningen met een kleinschalige bedrijfsHet kindcentrum (kinderopvang datbehoefte nu in het zit, is pand is mogelijk te vergroten door middelen vanbuitenschoolse hal. Dit sluitopvang) aan op de omgebied een bedrijf optoppen. aan huis te vestigen, bijvoorbeeld in de bouw een waardevolle functie om te behouden. Zowel voor de nieuwe wijk Nieuw Feithenhof of maakindustrie. Om nog meer in deze beals de bestaande wijk Nunspeet-West. hoefte te voorzien kan dit extra worden ontwikCommerciële voorzieningen Langs de Industrieweg ter hoogte van de keld, gespiegeld aan de huidige woon-bedrijf supermarkt passen commerciële voorziecombinaties.
Andere mogelijke zorg- en welzijnsfuncties voor het gebied zijn ruimtes voor eerstelijns ningen. Het gebied is nadrukkelijk geen zorg, zoals huisarts, fysiotherapeut of maatschappelijk werk. Deze functies verlengstuk van hetapotheek, centrum, maar het biedt kunnen in de plint van een appartementen woongebouw worden gehuisvest. Behoefte onderscheidende functies die profiteren van de nabijheid van het centrum. Het tuinen hiervoor vraagt nader onderzoek. diercentrum (Welkoop) aan de Industrieweg tegenover de supermarkt past goed. De bedrijfshallen van de aluminium-gieterij kunnen in de toekomst worden herontwikkeld ten behoeve van functies die een aanvulling Kantoren zijn voor Nunspeet. Gedacht kan worden aan Het kantoorgebouw (voormalig Shimano) is in goede staat en kan worden hergebruikt, ambachtelijke of creatieve ruimtes of winkels, bijvoorbeeld een fietsenwinkel, kunstatelier of als bedrijfsverzamelgebouw voor ondernemers, mogelijk na aanpassing, bijvoorbeeld kringloopwinkel. Kleinschalige horeca in de start-ups en scale-ups. Ook kan het worden getransformeerd van werken naar wonen. vorm van een eetcafé, foodcourt of eetwinkel Het pandzijn is van mogelijk vergroten door middel van optoppen. kan onderdeel het dete commerciële plint aan de Industrieweg.
Commerciële voorzieningen
Gekoppeld aan de mobiliteitshub is ruimte voor Langs de Industrieweg terwaar hoogte kleinschalige voorzieningen. Daar je jevan de supermarkt passen commerciële vervoermiddel wegzet is ook een plek voor het voorzieningen. Het gebied is nadrukkelijk geen verlengstuk van het centrum, maar het ophalen van een pakketje of het doen van een biedt onderscheidende functies die profiteren van de nabijheid van het centrum. Het boodschap, bijvoorbeeld in een kleinschalige kleinschalig tuincentrum gemakswinkel of een buurtcafé. (Welkoop) aan de Industrieweg tegenover de supermarkt past
goed. De bedrijfshallen van de aluminium-gieterij kunnen in de toekomst worden herontwikkeld ten behoeve van functies die een aanvulling zijn voor Nunspeet. Gedacht kan worden aan ambachtelijke of creatieve ruimtes of winkels, bijvoorbeeld een
Mobiliteit en bereikbaarheid Mobiliteitsvisie De mobiliteitstransitie biedt kansen om slimmer en duurzamer met mobiliteitsoplossingen en daarmee de inrichting van de openbare ruimte om te gaan. Autobezit is niet meer vanzelfsprekend voor iedereen. Innovaties bieden kansen om onze mobiliteit op een andere en slimmere wijze te organiseren. Een verhuizing is één van de schaarse momenten waarop mobiliteit wordt heroverwogen. Gebiedsontwikkeling biedt daarmee de uitgelezen kans om een gedragsverandering te bewerkstelligen en te werken aan een duurzame leefomgeving. De mobiliteitsoplossingen van vandaag gaan verder dan het bieden van voldoende parkeerruimte. Mobiliteit staat centraal, maar de auto niet meer altijd. Ingezet wordt op een breder mobiliteitsaanbod met aandacht voor actieve mobiliteit, OV en deelconcepten, een efficiëntere parkeerbalans én een verbetering van de leefbaarheid. De ligging van Nieuw Feithenhof op loop- en fietsafstand van het station en voorzieningen maakt het mogelijk om in te zetten op een duurzaam mobiliteitsconcept voor de wijk. Nieuw Feithenhof wordt een autoluwe wijk. Ingezet wordt op een mobiliteitsconcept waarbij lopen, fietsen, OV en deelmobiliteit centraal staat. Als een duurzaam en beter alternatief voor eigen autobezit. Het zogenaamde STOMP-principe.
STOMP staat voor Stappen – Trappen – Openbaar Vervoer – ‘Mobility as a Service’ (MaaS) – Privé auto. Daarbij wordt in deze volgorde voorrang gegeven aan de verschillende vervoerswijzen. Het ontwerp van een gebied stimuleert bewoners om zich
Nieuw Feithenhof
lopend of fietsend te verplaatsen. Als dat niet lukt dan dient men te kunnen kiezen om het OV te gebruiken. Vervolgens worden mensen middels MaaS gestimuleerd en gefaciliteerd om het verplaatsingsgedrag aan te passen en bijvoorbeeld deelauto’s te gebruiken. Als alle opties niet geschikt blijken te zijn, is het ook nog altijd mogelijk om een eigen auto te rijden. Het principe gaat uit van het stimuleren van alternatieven ten opzichte van de auto. Mobiliteitshub In het hart van Nieuw Feithenhof ligt de nadruk op het maken een verblijfs- en verkeersruimte voor voetgangers en fietsers, auto’s zijn hier incidenteel te gast. In het gebied komt een centraal gelegen mobiliteitshub. De hub is voor auto’s toegankelijk vanaf de Industrieweg en voor voetgangers vanuit de centrale as. De mobiliteitshub is een gebouwde, bovengrondse parkeervoorziening die zowel door bewoners als bezoekers wordt gebruikt. In de hub wordt ook deelmobiliteit aangeboden en zijn voldoende laadpalen voor elektrische auto’s aanwezig. De hub heeft ook ruimte voor fietsparkeren, inclusief oplaadvoorzieningen.
06 parkeerlaag kan worden toegevoegd als de behoefte er is. Verkeersontsluiting Vanuit de wijk wordt op meerdere punten aansluiting gezocht met de omgeving: een nieuwe doorsteek voor langzaam verkeer op een nader te bepalen locatie, een mogelijke verbinding met Industrieweg richting het westen en de verbinding met het Stationsgebied via de locatie van de Aluminiumgieterij en de fiets en wandelroute tussen de spoorbaan en de supermarkt. De verbinding met de Veluwe vindt plaats in de twee nieuwe onderdoorgangen onder het spoor. De primaire auto-ontsluiting van Nieuw Feithenhof is op de Industrieweg. De Industrieweg sluit aan op de provinciale Elspeterweg die Nunspeet verbindt met de A28.
In de plint van de mobiliteitshub kunnen andere functies worden aangeboden zoals een buurtcafé of -huis, een pakketservice voor koeriers. In de hub kan ook plek voor deelmobiliteit. Bewoners en gebruikers van het gebied kunnen op basis van een abonnement gebruik maken van deelauto’s, scooters en fietsen. De mobiliteitshub wordt modulair gebouwd, zodat parkeercapaciteit in de vorm van een extra
Duurzaamheid
23
07 Duurzaamheid Nieuw Feithenhof wordt een duurzame, toekomstbestendige wijk. De ontwikkeling van de wijk geeft invulling aan het duurzaamheidsbeleid van de gemeente, waarin ingezet wordt op de pijlers: duurzame energie, groene mobiliteit, klimaatadaptatie & biodiversiteit en circulaire economie. Belangrijk is om vroegtijdig het ambitieniveau vast te leggen voor deze gebiedsontwikkeling. Een stapeling van ambities wordt voorkomen door aan de voorkant bewust te zijn wat duurzaamheid betekent voor de nieuwe woonbuurt. Dit geeft richting en prioritering op de verschillende duurzaamheidsthema’s en mogelijke maatregelen.
duurzaamheidsthema’s. Onderstaande uitwerking van de duurzaamheidsthema’s geeft kansen weer voor het ontwikkelconcept voor Nieuw Feithenhof.
De ontwikkeling van Nieuw Feithenhof biedt kansen om een hogere ambitie in te zetten voor de thema’s klimaatadaptatie & biodiversiteit, gezondheid en circulair, vanwege de ligging en de kwaliteiten van het gebied. Een eerste aanzet tot een ambitieweb voor Nieuw Feithenhof is gedaan in de afbeelding hiernaast. Op basis van het ambitieweb kan de duurzaamheidsvisie met maatregelen en oplossingen worden uitgewerkt. In het vervolgproces om te komen tot een gebiedsvisie voor Nieuw Feithenhof worden de ambities geconcretiseerd en getoetst. Daarbij wordt geprioriteerd tussen en binnen de thema’s klimaatadaptatie & biodiversiteit, duurzame energie, duurzame mobiliteit, gezondheid en circulariteit. De ambities worden bepaald in samenwerking met de gemeente Nunspeet, woningcorporatie Omnia Wonen, eventuele andere ontwikkelende partners en met de input van experts rondom diverse
24 Duurzaamheid
Eerste aanzet tot een ambitieweb
Klimaatadaptatie & biodiversiteit Duurzame energie Nieuw Feithenhof veel kansen voor natuNieuw Feithenhof krijgt een duurzaam enerurinclusief en klimaatadaptief ontwikkelen. giesysteem. Dat begint met zoveel mogelijk Door veel groen toe te passen in de openvraagbeperking. Dat wat je niet gebruikt, hoeft bare ruimte ontstaat een aangenaam en koel niet te worden opgewekt. Compacte bouw en verblijfsgebied. De natuur zal op verschillende goede isolatie zorgen voor een beperking van manieren een plek krijgen in de wijk. de warmtevraag. Met passieve maatregelen, Zoveel mogelijk behoud van bestaand groen zoals overstekken, zonneschermen en groene is het vertrekpunt. De centrale as kan een daken kan worden gestuurd op het beperken grotendeels groene inrichting krijgen maar ook van de koudevraag. Voor de resterende vraag in de straatjes wordt ruimte gereserveerd voor naar warmte is het van belang te kiezen voor bomen en groenstroken. Naast de openbare de meest efficiënte opwekinstallatie. Gedacht ruimte kan worden verkend of groene balkons, kan worden aan warmtenetten, WKO’s, daktuinen en maatregelen voor het bevorderen warmtepompen en infrarood-panelen. Collecvan biodiversiteit kunnen worden toegepast. tief en/of individueel. Gevoed door duurzame Zoals het aanbrengen van nestkasten, bijenkor- bronnen, zoals restwarmte en duurzame ven en insectenmuren.