AP 6b. Bijlage Woondeal NV BOW 95%

Woondeal regio Noord-Veluwe

1

Inleiding Als overheden staan Rijk, Provincies, Regio en gemeenten gezamenlijk voor een urgente woningbouwopgave met de corporaties en marktpartijen als belangrijke partners om tot uitvoering te komen. Er zijn onvoldoende woningen en de vraag stijgt. Met de Nationale Woon- en Bouwagenda (programma Woningbouw) zet de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) in op de bouw van 900.000 woningen tot en met 2030. Het streven is dat ten minste twee derde van deze nieuwbouwwoningen betaalbaar zijn. Voor die betaalbaarheidsdoelstelling is nationaal de bouw van 250.000 sociale corporatiewoningen en 350.000 woningen in middensegment nodig. In de Nationale Prestatieafspraken tussen de corporaties, VNG, Woonbond en het Rijk is reeds vastgelegd dat de corporaties 250.000 woningen in de sociale huursector en 50.000 midden huurwoningen zullen realiseren tot en met 2030. Het is cruciaal dat de corporaties voldoende in positie worden gebracht om deze opgave te kunnen realiseren. Alle partners die meedoen in deze Woondeal (gemeenten, corporaties, provincie en Rijk) hebben de ambitie om de opgaven op de woningmarkt het hoofd te bieden.

Deze Woondeal wordt echter wel gesloten in een complexe en onzekere tijd; bouwers en ontwikkelaars hebben te kampen met oplopende bouwkosten en capaciteitsproblemen terwijl uitdagingen op het gebied van stikstof, netcapaciteit, water en mobiliteit vragen om het maken van scherpe keuzes. Juist vanwege deze omstandigheden is het zo belangrijk dat we ons samen sterk maken en via langjarig commitment de schouders er onder zetten. Versnelling en verhoging van de bouwproductie vraagt naast regie van Rijk en provincie nauwe samenwerking met gemeenten en denken in kansen en oplossingen. Dit vraagt visie, creativiteit, draagvlak, durf en daadkracht waarbij corporaties de positie hebben van een vanzelfsprekende samenwerkingspartner. Onze ambitie is fors en tegelijk realistisch. Gemeenten en corporaties hebben in nauwe samenwerking een bod neergelegd richting de provincie dat recht doet aan de opgaven en behoeften die er zijn. Er wordt gekeken hoe de opgave op een zo goed mogelijke manier op de middellange termijn geconcretiseerd kan worden en hoe we daar in regionaal opzicht zo efficiënt mogelijk mee om kunnen gaan. Als partijen staan we voor deze ambitie en deze constructieve samenwerking zetten wij als partijen graag voort in de uitvoering van deze woondeal. Ook in de uitvoering doen we dat door elkaar vroegtijdig te betrekking bij plan- en visievorming.

Als regio zetten we in op een bouwopgave van ruim 12.500 woningen verspreid over de 7 gemeenten Elburg, Ermelo, Harderwijk, Hattem, Nunspeet, Oldebroek en Putten.1 Een opgave met onderliggende locaties en met voldoende financiële slagkracht bij de corporaties voor de invulling van de sociale huur binnen de totale woningopgave. Als samenwerkende partijen willen en kunnen we deze opgave aan. Toch betekent dat niet dat de ambitie zonder meer gerealiseerd kan worden. Daarvoor is het nodig dat er tegemoet wordt gekomen aan enkele essentiële randvoorwaardelijke condities. De belangrijkste daarvan zijn bereikbaarheid, ambtelijke capaciteit, een oplossing voor het stikstofvraagstuk, netwerkcapaciteit en het wegnemen van de publieke tekorten bij verschillende (grootschalige) woningbouwontwikkelingen. Deze worden in hoofdstuk 5 van deze woondeal geconcretiseerd. Naast deze generieke randvoorwaarden willen we als regio aandacht vragen voor het belang van het meegroeien van groen met de verstedelijking. De druk op de buitenruimte is groot en natuurwaarden staan her en der onder druk. Zeker in een regio als de onze waarbij de kernen ingeklemd zijn tussen Veluwe en Randmeren. 1 Binnen de regio Noord-Veluwe bestaan verschillende samenwerkingen op een ander schaalniveau. Zo werken de gemeenten Harderwijk en Ermelo samen met de gemeente Zeewolde aan een gebiedsagenda

EHZ en werken de gemeenten Elburg, Nunspeet, Hattem en Oldebroek samen binnen Kop van de Veluwe (inclusief gemeente Heerde). De Kop van de Veluwe participeert ook binnen verstedelijkingsstrategie van Zwolle (Novex gebied).

Investeringen in natuur en recreatie zijn noodzakelijke randvoorwaarden bij groei. Verder willen we benadrukken dat groei niet alleen benaderd kan worden vanuit het perspectief van woningbouw, maar vraagt om een integrale en toekomstbestendige benadering waarbij ook aandacht is voor werken, bereikbaarheid, natuur & landschap en energie & klimaat. Voor de realisatie van de opgave zit er zorg in het feit dat de gemeenten in de regio Noord-Veluwe zelf maar beperkt beschikking hebben over gronden. Dit kan het sturen op betaalbaarheid en het in stelling brengen van woningcorporaties bemoeilijken. Om meer regie te (kunnen) pakken op deze opgave wordt faciliterend instrumentarium vanuit het Rijk wenselijk en nodig geacht. Kortom, de opgave is groot maar dat geldt net zozeer voor de ambitie en de wil bij de partijen. Samen kunnen we dit zolang alle neuzen dezelfde kant op staan en wanneer er geïnvesteerd wordt in de benodigde condities. Samen werken we aan voldoende, betaalbaar en goed wonen in één van de mooiste regio’s van dit land.

3

Regionale woondeal Noord-Veluwe 2022-2030 De colleges van burgemeester en wethouders (hierna: colleges van B&W) van de gemeenten Elburg, Ermelo, Harderwijk, Hattem, Nunspeet, Oldebroek en Putten, de directeur-bestuurders van woningcorporaties Omnia Wonen, UWOON, Woningstichting Putten, deltaWonen en Triada, het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Gelderland (hierna: college van GS) en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (hierna: minister voor VRO) bevestigen dat ze gezamenlijk alle inspanningen zullen verrichten ter uitvoering van de afspraken in deze regionale woondeal.

1. Woningbouwopgave: van nationale naar lokale opgave 1.1 We hebben een gezamenlijke opgave. Om het huidige woningtekort aan te pakken, is het noodzakelijk de komende jaren versneld meer woningen te bouwen. Met het programma Woningbouw zet de minister voor VRO nationaal in op de bouw van in totaal 900.000 woningen tot en met 2030. Het streven is dat ten minste tweederde van deze nieuwbouwwoningen betaalbaar zijn. Voor die betaalbaarheidsdoelstelling is nationaal de bouw van 250.000 sociale corporatiewoningen en 350.000 woningen in het middensegment nodig. Met gemeenten, provincies en Rijk maken we afspraken over ieders aandeel in het behalen van deze doelstellingen. 1.2 Met de provincie Gelderland zijn op basis van het provinciaal bod van 29 september 2022 afspraken gemaakt over het Gelderse aandeel in de nationale opgaven. Deze afspraken zijn ondertekend op 13 oktober 2022. Het gaat daarbij om de realisatie van totaal 100.000 woningen in de periode tot en met 2030, waarvan minimaal 60% betaalbaar inclusief minimaal 28% sociale huurwoningen. De cijfers voor de provincie Gelderland staan in bijlage 1. 1.3 In deze regionale woondeal wordt een doorvertaling naar gemeenten gemaakt van deze afspraken tussen Rijk en provincie. De gemeenten zetten zich, in samenwerking met corporaties en marktpartijen, in voor de realisatie van de opgave in tabel 1.

Het gaat in de regio Noord-Veluwe om de realisatie van in totaal 12.728 huizen in de periode tot en met 2030 als bijdrage aan de provinciale en nationale opgave, waarvan minimaal 65% betaalbaar en inclusief minimaal 29% sociale huurwoningen. In bijlage 2 zijn uitsplitsingen per jaar en per gemeente te vinden. 1.4 Met deze regionale woondeal staat er voor onze regio een ambitieuze maar realistische woningbouwopgave voor de periode tot en met 2030. Een opgave die aansluit op actueel woningmarktonderzoek en op de ambities en mogelijkheden van de regionale woningcorporaties. 1.5 De regiogemeenten onderschrijven het belang en de urgentie van het bouwen van woningen en om die reden spannen we ons tot het uiterste in om ons aandeel daarin te leveren. We onderstrepen dat het in de lokale praktijk niet enkel gaat om de hoeveelheid woningen, maar nadrukkelijk ook om ruimtelijke kwaliteit, toekomstbestendigheid, evenwichtige samenstellingen van wijken en buurten, gezondheid en leefbaarheid.

Betaalbaarheid Te realiseren woningen Sociale huur Middenhuur Betaalbare koop bruto Elburg Ermelo Harderwijk Hattem Nunspeet Oldebroek Putten

764 1.508 5.557 1.134 1.380 994 1.391

Totaal

12.728

236 505 1.386 486 374 283 388

44 126 819 88 32 62 55

Betaalbaarheid totaal

Woningen door woningcorporaties

243 232 1.590 198 398 168 607

523 863 3.465 772 804 513 1.050

251 238 1.331 534 250 200 335

3.658 1.216 3.436 29% 10% 27% Tabel 1: Regionaal aandeel in de provinciale en nationale opgave2

8.310 65%

3.139 25%

1.6 De aantallen en verdelingen zoals deze opgenomen zijn in de regionale woondeal vormen een momentopname en zijn daarmee een weergave van de werkelijkheid zoals de regiogemeenten die nu zien. Die werkelijkheid is omgeven door onzekerheden en afhankelijkheden. Alleen wanneer er aan de gestelde randvoorwaarden wordt voldaan, knelpunten worden weggenomen en procedures worden versneld kunnen de woningen ook daadwerkelijk gebouwd worden in de termijn die ervoor staat. 1.7 Met deze woondeal worden de krachten van de verschillende overheidslagen gebundeld, met als doel het versnellen van de woningbouw in de regio. Hiertoe leggen het Rijk, de provincie en de regio (gemeenten) hun wederzijdse verantwoordelijkheden en inspanningen vast en erkennen zij de in deze woondeal opgenomen kwantitatieve en kwalitatieve opgaven. De woondeal is het startpunt van een langjarig (tot en met 2030) partnerschap tussen gemeenten, provincie en Rijk, in nauwe samenwerking met corporaties, marktpartijen en maatschappelijke partners. 1.8 De langere horizon van deze afspraken (tot en met 2030) vereist aanpassingsvermogen en realisme als de omstandigheden wijzigen. Woningbouw kan complex zijn, lang duren en kost geld. Daarnaast is het een uitdaging voor de overheid en de bouwsector om aan de benodigde mensen en materialen te komen voor de uitvoering van de gemaakte plannen.

We willen er samen alles aan doen om de opgave te realiseren. We bespreken frequent de voortgang van de realisatie en ondernemen in een vroegtijdig stadium actie als de voortgang daarvoor aanleiding geeft.

2 Percentage sociale huur is in deze woondeal voor de regio als geheel opgetrokken naar de gewenste 28%. Ook de totale woningbouwopgave is hoger uitgevallen dan in bovenstaande tabel. Zie hiervoor

bijlage 2.

5

2. Sleutelprojecten 2.1 In onze regio zijn na zorgvuldige overwegingen 15 bouwlocaties aangewezen als sleutelprojecten die noodzakelijk zijn voor de realisatie van de regionale opgave. De sleutelprojecten in de regio Noord-Veluwe zijn: Naam project 1 Nieuw Weiburg 2 Waterfront 3 Harderweide 4 Halvinkhuizen 5 Sligro terrein 6 ‘t Veen 7 WZC Geldersedijk 8 Oldebroek centrum 9 OW3 10 ’t Hul Noord 11 Feithenhof 12 Horstkamp 13 Horsterhoeve 14 Veldwijk 15 Hart van Horst Totaal

Gemeente Harderwijk Harderwijk Harderwijk Putten Putten Hattem Hattem Oldebroek Oldebroek Nunspeet Nunspeet Elburg Ermelo Ermelo Ermelo

Aantal woningen 1.100 1.216 860 1.300 xxx 640 120 100 200 600 500 225 267 490 62 x.xxx

Start bouw 2024 Reeds gestart 2023 xxxx xxxx 2022 2024 2024 2024 2025 2027 2024 2026 2024 xxxx

2.2 Knelpunten voor de realisatie van deze sleutellocaties zijn in bijlage 3 opgenomen. We blijven via overleg op zowel lokaal (in het kader van de lokale prestatieafspraken) als regionaal niveau met elkaar het continue gesprek voeren om de gesignaleerde knelpunten ten behoeve van de realisatie aan te pakken.

KAART MET SLEUTELPROJECTEN EN TASTBARE RANDVOORWAARDEN EN BELEMMERINGEN

7

3. Plancapaciteit en tijdige vergunningverlening 3.1 De colleges van B&W zetten zich er de komende jaren voor in dat de optelsom van de gemeentelijke plancapaciteit voldoende is (minimaal 100%) voor de realisatie van de afgesproken kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave, waarbij ook rekening wordt gehouden met uitval van woningbouwplannen.3 Gemeenten zorgen er ook tijdig voor dat ‘zachte’ woningbouwplannen worden omgezet in ‘harde’ plannen, met daarbij specifieke aandacht voor het opharden van de plannen tot en met 2024. 3.2 De regio heeft een realisatievolume en een plancapaciteit die dicht bij elkaar in de buurt zitten. De zoektocht naar aanvullende plancapaciteit voor de middellange en ruimte voor groei op de lange termijn zien wij in samenhang met elkaar. We willen adaptief in kunnen spelen op vertragingen of uitval en tegelijkertijd een duurzaam perspectief op de groeiopgave te hebben. Daarbij is het uitgangspunt dat alle regiogemeenten hun fair share hierin pakken en aanvullende programmeerruimte in beeld brengen. Hiertoe maken we samen met de provincie -en in samenhang met de ruimtelijke puzzel- in de eerste helft van 2023 een plan om tot een integraal ruimtelijk beeld voor de regio Noord-Veluwe te komen met daarbij oog voor alle verstedelijkingsthema’s. Hierbij kijken we ook naar de wisselwerking met de gebiedsagenda’s EHZ en Kop van de Veluwe.

3.3 De colleges van B&W dragen -binnen hun mogelijkheden en mits ambtelijke capaciteit geborgd kan worden- zorg voor het afgeven van voldoende vergunningen voor de realisatie van de met de provincie afgesproken woningbouwopgave in de regio.

3

Dit percentage kan lager zijn dan de nationaal gebruikelijke 130% omdat de gemeenten en de regio adaptief programmeren en plannen naar voren kunnen halen indien nodig. Daarnaast kiest de regio ervoor om plannen alleen op te nemen als er sprake is van hoge waarschijnlijkheid van uitvoeren en dus weinig planuitval.

4. Betaalbaarheid en balans 4.1 Er is een grote behoefte aan betaalbare woningen in Nederland en zo ook in de regio Noord-Veluwe. Om aan te sluiten bij die behoefte streven we er gezamenlijk naar dat tenminste tweederde van de nieuwe woningen in onze regio betaalbaar is. Onder het betaalbare segment vallen4: § Sociale huurwoningen tot de sociale huurgrens van nu circa 763 euro per maand § Middenhuur vanaf de sociale huurgrens tot maximaal 1.000 euro per maand § Betaalbare koopwoningen met een aankoopprijs tot 355.000 euro De regio zet zich tot en met 2030 in voor de realisatie van in totaal 7.990 woningen in het betaalbare segment, dat is 63% van de totale regionale woningbouwopgave. 4.2 De provincie zet zich, samen met gemeenten in regionaal verband, in voor het toewerken naar meer balans in de woningvoorraad in de provincie en een evenwichtige verdeling van de opgave tussen gemeenten. Deze evenwichtige verdeling is gericht op het streven naar op termijn 30% sociale huurwoningen in de bestaande voorraad, zowel in regionaal verband als per gemeente. Dit streven is ook opgenomen in het nationale beleidsprogramma ‘Een thuis voor iedereen’. De colleges van B&W doen dit onder meer door zich in te zetten voor voldoende plancapaciteit voor de bouw van sociale huurwoningen.

De minister voor VRO zal in de in voorbereiding zijnde Wet versterking regie op de Volkshuisvesting zorgen voor versterking van het instrumentarium dat hiervoor nodig is voor gemeenten, provincies en Rijk. 4.3 Om te zorgen dat er voldoende woningen zijn voor starters en mensen met een middeninkomen zijn tot en met 2030 nationaal 350.000 betaalbare koop- en middenhuurwoningen nodig. In het beleidsprogramma ‘Betaalbaar wonen’ is daarom opgenomen dat circa 40% van de nieuwbouw dient plaats te vinden in deze segmenten. De regio zet zich in voor de realisatie van 1.145 middenhuurwoningen en 3.455 betaalbare koopwoningen. Dit is 42% van de regionale opgave. 4.4 In het beleidsprogramma ‘Een thuis voor iedereen’ is opgenomen dat via de regionale woningbouwprogrammering de nieuwbouw van sociale huurwoningen zo wordt gepland dat wordt toegewerkt naar een meer evenwichtige verdeling van de woningvoorraad, met een streven naar op termijn 30% sociale huurwoningen in de woonvoorraad. Dit betekent dat de gemeenten met minder dan 30% sociale huur in de bestaande woningvoorraad moeten bijdragen aan dit streven door in de programmering een hoger percentage sociale huurwoningen op te nemen dan zij nu in de voorraad hebben. Zo wordt regionaal gekomen tot een betere balans in de woningvoorraad.

Hierbij kan de provincie rekening houden met specifieke situaties in gemeenten of in de regio, waarbij het toegroeien naar 30% sociale huur evident niet logisch of haalbaar is. 4.5 In de Nationale Prestatieafspraken met de corporatiesector is opgenomen dat corporaties verantwoordelijk zijn voor de bouw van nationaal 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuurwoningen. De corporaties in de regio willen zich inzetten voor de realisatie van 3.200 sociale huurwoningen in de regio

4 Peildatum 1-1-2022

9

Noord-Veluwe (binnen de financiële ruimte die er is). Deze aantallen vormen, wat betreft de nieuwbouwopgave, het uitgangspunt voor de lokale prestatieafspraken die gemeenten, corporaties en huurders maken. 4.6 Gemeenten zetten, in lijn met de Nationale Prestatieafspraken, hun instrumentarium optimaal in en zoeken gezamenlijk met de woningcorporaties -als preferente partners- naar locaties om de afgesproken aantallen sociale huurwoningen daadwerkelijk te realiseren. 4.7 Voor het realiseren van deze doelstellingen is de verhuurderheffing afgeschaft en worden er geen andere maatregelen genomen die ten koste gaan van de investeringscapaciteit van corporaties. 4.8 Om provincies, gemeenten en corporaties te ondersteunen bij het realiseren van versnelling van de nieuwbouw van sociale woningen, kunnen de expertteams, de Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties en de Taskforce versnellen tijdelijke huisvesting worden ingezet. De Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties, die bestaat uit leden namens alle betrokken partijen, kan hulp bieden wanneer er belemmeringen worden geconstateerd bij het realiseren van de gemeentelijke bouwopgave voor sociale huurwoningen, waaronder flexwoningen.

5. Kritische succesfactoren en ondersteuning 5.1 Realisatie van de woningbouwopgave is complex, met invloed en afhankelijkheid van veel direct en indirect betrokken (bouw)partijen en externe factoren, waaronder prijsontwikkelingen, de rente en de beschikbaarheid van locaties, bouwmaterialen, bouwpersoneel en energie-infrastructuur. Kritische succesfactoren dienen aangepakt te worden om de realisatie van de woningbouwopgave mogelijk te maken. Hiervoor is inzet vanuit het Rijk nodig en vanuit provincie en gemeenten. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen generieke en locatie-specifieke ondersteuning. 5.2 De generieke ondersteuning voor de regio Noord-Veluwe bestaat uit: § Rijksondersteuning bij het opstellen en uitvoeren van de regionale woondeal middels procesgeld. Dit geld kan onder meer gebruikt worden voor de inhuur van capaciteit om gemeenten en provincies te ondersteunen bij het opstellen en uitvoeren van de woondeal. Dit procesgeld wordt uitgekeerd via de provincies. De provincie is verantwoordelijk voor de verdeling van dit geld over de verschillende woondealregio’s. § Via het Actieplan Wonen ondersteunt de provincie gemeenten bij het realiseren van de woningbouwopgave. In bijlage 4 zijn diverse ondersteuningsmogelijkheden opgenomen. 5.3 Om te voldoen aan de afspraken in deze overeenkomst geldt voor de regio Noord-Veluwe een aantal randvoorwaarden.

Over deze randvoorwaarden gaan partijen verder in gesprek, om deze zodoende te concretiseren, verder te onderbouwen en in kaart te brengen wat de mogelijkheden voor steun er zijn. De belangrijkste randvoorwaarden zijn: § Bereikbaarheid De bereikbaarheid van de regio Noord-Veluwe staat onder druk en die druk neemt toe. Niet alleen door de groei in onze regio zelf (wonen, werken en recreëren), maar ook zeker door de forse groei in de verstedelijkingsregio’s om ons heen: Amersfoort, Foodvalley en Zwolle. Er zijn onvoldoende middelen voor lokale en regionale infrastructurele maatregelen die nieuwe woningbouwgebieden op een goede manier moeten ontsluiten. Zonder extra financiële middelen verslechtert de bereikbaarheid, raakt het wegennet overbelast en kan de regio Noord-Veluwe minder woningen realiseren dan er nodig zijn. Verdere verstedelijking vraagt om investeringen van de samenwerkende overheden in de hoofdwegen- en onderliggende structuur (inclusief fiets) en ook om investeringen in de bereikbaarheid per spoor. De regio als geheel, evenals de aangrenzende grotere steden zoals Amersfoort en Zwolle zijn gebaat bij een robuuste multimodale bereikbaarheid.

Elementen die bijdragen aan de randvoorwaardelijke bereikbaarheid zijn: Ø Station Harderwijk upgraden tot intercitystatus in Harderwijk en meer hoogfrequente treinverbindingen met Amersfoort en Zwolle; Ø Het aanleggen van een keerlusvoorziening in de gemeente Harderwijk ten behoeve van de duurzame bereikbaarheid van de regio en het faciliteren van de woningbouwontwikkeling in het stationsgebied van Harderwijk Ø Uitbreiding en optimalisering van snelfietsverbindingen langs de A28-corridor is wenselijk om de fiets tot volwaardig alternatief te maken;

11

Ø Verbeteren doorstroming op de A28, zeker met het oog op de leefbaarheid van de aangrenzende woonwijken. Het (gedeeltelijk) opheffen van de barrièrewerking van de A28 kan ook bijdragen aan de leefbaarheid van de aangrenzende wijken en kernen. Ø Verlenging van de opritten van de A28 om de filedruk te verminderen; Ø Ondertunneling van spoorwegovergangen om de woonomgeving veiliger te maken en doorstroming te verbeteren als het aantal woningen wordt uitgebreid. § Subsidiering onrendabele toppen Om de volumes en het aandeel betaalbaar waar te kunnen maken moet veel geïnvesteerd worden. Voor een belangrijk deel van de ontwikkelingen geldt dat er sprake is van publieke tekorten. Om de ambities te realiseren is ondersteuning nodig met betrekking tot deze onrendabele toppen. Voor onze regio komt het publieke tekort ongeveer neer op 92 miljoen euro (gebaseerd op een gemiddelde onrendabele top van 12.400 euro per woning, zoals becijferd door Rebel Groep in opdracht van het Ministerie van BZK). Met een opslag (stijgende kosten) van 15% komt dat bedrag op ca. 106 mln. euro uit. Vanuit de Rijkssystematiek (WBI) die uitgaat van lagere overheden die minimaal de helft van het publieke tekort dragen, komen we tot ca. 53 mln. benodigd vanuit Rijksmiddelen. § Ambtelijke capaciteit Het tekort aan ambtelijke capaciteit is een forse vertragingsfactor voor de woningbouw, ook in onze regio.

Dit tekort speelt op veel onderdelen binnen het proces: er is een gebrek aan projectleiders, aan medewerkers ruimtelijke ordening en aan vergunningverleners. Ook is er grote behoefte aan extra deskundigheid op gebieden zoals stikstof, mobiliteit, planeconomie, omgevingsmanagement en flora & fauna. Rijk en provincie ondersteunen de regio in de breedte en de diepte. § Stikstof Momenteel maakt de beperking qua stikstofruimte -en de barrières die het opwerpt voor bedrijfsverplaatsingen- een aantal (grootschalige) ontwikkelingen onmogelijk. Er is van Rijkszijde duidelijkheid nodig over het locatiegebonden kunnen benutten van stikstofruimte; stikstofruimte die gecreëerd wordt in onze regio, is nodig om onze opgaven het hoofd te kunnen bieden. § Netwerkcapaciteit De regio bouwt meer dan 11.000 woningen en onderzoekt additionele groei. Het huidige elektriciteitsnetwerk biedt daartoe te weinig ruimte Concreet komen er momenteel en op korte termijn al projecten in de knel. Uitbreiding van het onderstation in Harderwijk is nodig voor de realisatie van de regionale woningbouwopgave (en de hoognodige uitbreiding van bedrijventerrein Lorentz in Harderwijk). Voor uitbreiding van dit onderstation is stikstofruimte nodig. Dit moet in het kader van de (landelijke) stikstofaanpak met prioriteit worden opgepakt.

§ Grondposities Woningcorporaties en gemeenten nemen beide een actieve rol in het verwerven van locaties met het oog op het realiseren van sociale huur en gemeenten zetten hun instrumentarium in om corporaties te helpen in deze opgave.

• Financiële haalbaarheid De woningcorporaties kunnen de bouw van de sociale huurwoningen zoals opgenomen in de woondeal financieren op basis van de huidige marktomstandigheden. Partijen gaan de in deze woondeal opgenomen verplichtingen aan onder het voorbehoud dat zij een haar conveniërende financiering voor de desbetreffende verplichting hebben verkregen. Voor de in deze woondeal opgenomen DAEB-investering geldt ook het voorbehoud dat corporaties een borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw voor de financiering van de desbetreffende DAEB-verplichting hebben gekregen. Woningcorporaties informeren de andere partijen als deze situatie zich voordoet. 5.4 In bijlage 3 wordt locatie-specifiek bij de sleutelprojecten aangegeven op welke wijze Rijk en provincie ondersteunen in de realisatie van de regionale woningbouwopgave. 5.5 Voor alle (afspraken over) kritische succesfactoren geldt dat deze periodiek besproken zullen worden in zowel lokale als regionale overleggen, om zo de voortgang te monitoren. De Woondeal, de uitvoering en de voortgang ervan worden structureel onderdeel van het bestuurlijk overleg Wonen waar zowel gemeenten als corporaties aan deelnemen.

13

6. Aanvullende afspraken 6.1 De minister voor VRO heeft de wens om met partijen aanvullend afspraken te maken over flexwoningen en transformatiewoningen, over bouwen voor aandachtsgroepen (waaronder ouderen), toekomstbestendige bouw, ruimtelijke ordeningsaspecten, de herstructureringsopgave, het aantal verpleegzorgplekken, studentenhuisvesting, vakantieparken en de doorvertaling van de woonzorgvisies. Hierover worden voor december 2023 afspraken gemaakt, die een uitbreiding vormen van deze regionale woondeal.5 6.2 Alle gemeenten stellen in lijn met het beleidsprogramma ‘Een thuis voor iedereen’ in 2023 lokaal een integrale woonzorgvisie op. Hierin wordt aandacht besteed aan zowel de woon-, zorg-, als ondersteuningsbehoefte van aandachtsgroepen. Op regionaal niveau vindt afstemming hierover plaats, waarbij de provincie een coördinerende rol vervult in het afstemmingsproces. Na het opstellen van de woonzorgvisies vinden bij de eerstvolgende herijking van de regionale woondeal (zie paragraaf 7.6) aanpassingen plaats naar aanleiding van deze woonzorgvisies. 6.3 De provincie Gelderland zet in op het realiseren van minimaal 3.000 flexwoningen tot medio 2025, waarvan 500 tot 1.000 in 2023.

Dit krijgt vorm door gemeenten te ondersteunen: § Begeleiding van individuele gemeenten bij de realisatie van flexwoonprojecten door het inschakelen van de Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting (bij grote projecten met minimaal 100 flexwoningen) of door het provinciale versnellingsteam. § Via een collectieve benadering middels een praktijkleerkring, waarbij gemeenten in vijf bijeenkomsten toewerken naar een haalbaar plan voor de oplevering van flexwoningen voor medio 2024. De provincie gaat in overleg met gemeenten en woonregio’s bepalen of en hoe het realiseren van flexwoningen vorm gaat krijgen. De provincie Gelderland gaat in 2023 met de gemeenten en de woningcorporaties in de regio Noord-Veluwe een verkenning doen naar de noodzaak en de mogelijkheden om flexwonen een plek te geven in de programmering. Deze verkenning richt zich op de opgave, de doelgroepen en mogelijke locaties. Hierbij worden de huurdersorganisaties ook betrokken. 6.4 De provincie Gelderland zet zich in voor de transformatie van leegstaand vastgoed naar woningen, onder andere via het programma Steengoed Benutten. In de periode van 2019 tot en oktober 2022 zijn via Steengoed Benutten ruim 1.600 woningen verder naar realisatie gebracht en de verwachting is in 2023 nog eens 1.500 woningen.

In de loop van 2023 wordt besloten of dit programma na 2023 gecontinueerd kan worden en op welke andere wijzen de provincie zich inzet voor transformatie.

5 Met daarbij specifieke aandacht voor de ondersteuning van de woonbehoeften van ouderen. Door de vergrijzing zijn er over twintig jaar naar schatting in heel Nederland 1,6 miljoen 80-plussers. Dat is twee

keer zoveel als op dit moment. In het beleidsprogramma ‘Wonen en zorg voor ouderen’ is geschetst dat er nationaal behoefte is aan 290.000 woningen geschikt voor ouderen. Deze opgave wordt in 2023 regionaal en lokaal verder uitgewerkt in het tweede deel van de woondeal.

6.5 We constateren dat de weersextremen toenemen en we ervaren steeds meer dat de inrichting van Nederland sterk verbonden is met water en bodem. We zien nu dat de grenzen van de maakbaarheid en de draagkracht in zicht komen. Partijen in deze woondeal willen daarom het water- en bodemsysteem sturend laten zijn bij gebiedsontwikkelingen en locatiekeuzes. Daarbij wordt gebruik gemaakt van het richtinggevend kader, dat door het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat in het programma ‘Water en Bodem Sturend’ wordt ontwikkeld. De waterschappen worden bij locatie- en inrichtingskeuzes vroegtijdig betrokken in het planvormingsproces. 6.6 Het realiseren van de in deze woondeal opgenomen woningen moet samengaan met andere grote ruimtelijke opgaven op het vlak van onder meer klimaat, landbouw, natuur en energie. Recent heeft de rijksoverheid aan de provincies gevraagd om de ‘ruimtelijke puzzel’ van de rijksopgaven en decentrale opgaven te leggen. In Gelderland krijgt dat onder andere vorm via het Ruimtelijk Perspectief en de verstedelijkingsstrategie. Woningbouw is een onderdeel van die ruimtelijke puzzel. In de zomer van 2023 dient de provincie hiervoor plannen in bij het Rijk, met oog voor de samenhang van alle ruimtelijke opgaven. Bij het bepalen van nieuwe locaties voor woningbouw gaat dit ruimtelijke aspect een grotere rol spelen in de afwegingen van provincie en gemeenten.

15

7. Samenwerking en sturing: governance 7.1 Een intensievere samenwerking, actieve sturing en monitoring van de uitvoering is noodzakelijk voor de realisatie van deze bestuurlijke afspraken. De colleges van B&W, het college van GS en de minister voor VRO maken daarom – naast afspraken over de woningbouwopgave – ook afspraken over gezamenlijk overleg, over het gezamenlijk volgen van de voortgang via monitoring en rapportage. Ook maken we afspraken over hoe we belemmeringen oplossen en besluiten nemen als de voortgang stokt. 7.2 Eén overheid: gemeenten, provincies, waterschappen en Rijk zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor de versterking van de regie op de woningbouw en het realiseren van de opgave. Alle overheidslagen dragen bij aan de woningbouwopgave vanuit hun specifieke rol in aansluiting op het huis van Thorbecke, en wet- en regelgeving zoals de Woningwet, de Huisvestingswet, de Wet Ruimtelijke Ordening en de Omgevingswet. In aansluiting daarop herbevestigen we het volgende: § De Colleges van B&W zijn als eerste bestuursorgaan verantwoordelijk voor de zorg voor de fysieke leefomgeving. In aansluiting daarop zetten de gemeenten zich in voor voldoende bouwlocaties in ruimtelijke plannen voor de realisatie van de woningbouwafspraken uit de regionale woondeals.

Met inzet van de wettelijke instrumenten zorgen gemeenten voor de benodigde (harde) plancapaciteit in de verschillende prijssegmenten (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop) en voor verlening van omgevingsvergunningen. § De directeur-bestuurders van woningcorporaties zijn verantwoordelijk voor de realisatie en exploitatie van sociale huurwoningen zoals die in deze woondeal zijn geschetst. De woningcorporaties zijn toegelaten instellingen en daarmee vanzelfsprekende partners van gemeente voor sociale huurwoningen. Corporaties moeten blijvend in positie gebracht worden om hun sociale opgave waar te maken. Op gemeentelijk niveau zijn er door de toegelaten instellingen prestatie afspraken gemaakt over het op peil houden van de voorraad sociale huurwoningen. Waar de markt nalaat om middenhuur woningen toe te voegen zullen de woningcorporaties waar noodzakelijk en binnen hun mogelijkheden woningen realiseren. § Het Dagelijks Bestuur van het waterschap is verantwoordelijk voor een doelmatig waterbeheer. In het Omgevingsplan houdt de gemeenteraad rekening met het waterbelang met het oog op behoud van waterkwaliteit en het voorkomen van wateroverlast, droogte en overstromingen, om te komen tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, onder meer woningbouwlocaties. Daarbij geldt onder meer het uitgangspunt van ‘water en bodem sturend’.

De uitwerking daarvan vindt plaats in het programma water en bodem sturend. § De Provinciale Omgevingsvisie, omgevingsverordening en programma vormen het bovenliggende beleidskader en bevat de regels en voorwaarden voor de regionale woonvisies en regionale woningbouwprogramma's. Vanuit deze wettelijke bevoegdheid is het College van Gedeputeerde Staten van de provincie verantwoordelijk voor de gebiedsgerichte coördinatie van de (ruimtelijke) doorvertaling van de provinciale woningbouwopgave in regionaal verband met de gemeenten. Het college van Gedeputeerde Staten van de provincie stuurt actief op de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwprogrammering. Doel is het toewerken naar meer balans in de woningvoorraad, met een streven naar 30% sociale huurwoningen in de bestaande voorraad op provinciaal niveau, regionaal niveau en lokaal niveau. Provincies bevorderen door actieve sturing een evenwichtige verdeling tussen en in de woondealregio’s. Eventueel extra noodzakelijk juridisch instrumentarium zal onderdeel uitmaken van de wet regie volkshuisvesting. § De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening is verantwoordelijk voor realisatie van de nationale opgave en stelselverantwoordelijk voor de versterking van het wettelijk instrumentarium voor de medeoverheden om de woningbouwopgave te realiseren en voor ondersteuning van de uitvoering via

inzet van (financiële) middelen. De minister stuurt actief op realisatie van de nationale opgave door intensief en periodiek overleg met medeoverheden en monitoring van de woningbouw. Daarnaast coördineert de minister de opgaven die samenhangen met de woningbouw met de medeoverheden en andere departementen. Zo nodig hakt de minister voor VRO samen met collega-bewindspersonen knopen door. 7.3 De colleges van B&W, de directeur-bestuurders van woningcorporaties, het college van GS en de minister voor VRO werken samen vanuit hun eigen rol en verantwoordelijkheid en zetten gezamenlijk en gecoördineerd hun instrumenten en middelen in om de overeengekomen opgave te realiseren. A. Monitoring en intensivering overleg 7.4 De voortgang ten aanzien van woondeal wordt gemonitord met de interbestuurlijke landelijke monitor voortgang woningbouw. Daarover is bestuurlijk afgesproken dat het doel van de monitor is enerzijds het voorzien van de (semi)overheden in informatie over plancapaciteit (woningbouwplannen), de voortgang van de woningbouw en opgeleverde (gerealiseerde) woningen. Anderzijds draagt de monitor bij aan inzicht in eventuele knelpunten en in informatie in verband met voor de woningbouw noodzakelijke opgaven teneinde deze te kunnen oplossen.

Voor de monitoring is het relevant dat er overeenstemming is over de te gebruiken definities en dat (eenduidige en betrouwbare) data beschikbaar zijn voor relevante indicatoren (onder andere gerealiseerde sociale woningen). Het Ministerie van BZK zet zich hiervoor in, in afstemming met provincies en gemeenten. 7.5 Om gezamenlijk zicht te houden op de voortgang van de uitvoering van deze bestuurlijke afspraken vindt er minimaal één keer per jaar bestuurlijk overleg plaats tussen vertegenwoordigers van gemeenten, corporaties, de woonregio en van de provincie. Wanneer de opgave daarom vraagt sluiten ook vertegenwoordigers van het Ministerie van BZK aan bij dit overleg. Dit overleg wordt elk jaar voor de zomer georganiseerd door de provincie Gelderland. 7.6 Als dat inhoudelijk nodig is, worden deze afspraken jaarlijks herijkt. [Frequentie en formulering nog bespreken met BZK, lagere frequentie zeer gewenst.] Daarbij worden dan de nieuwste prognose van de woningbouwbehoefte betrokken. De richtinggevende doelstelling voor de woningbouwproductie per jaar tot en met 2030 wordt bijgewerkt op basis van deze prognose, de gerealiseerde bouwproductie en de ontwikkeling van de woningvoorraad. Een eerste herijking gepland na het beschikbaar komen van het provinciaal ruimtelijk arrangement en de volgende prognose van de woningbouwbehoefte. B.

Belemmeringen oplossen en besluiten nemen 7.7 Doel is door monitoring en intensief en kort-cyclisch ambtelijk en bestuurlijk overleg goed zicht te krijgen en te houden op de uitvoering. Hierdoor signaleren we vroegtijdig wanneer de voortgang van de woningbouw en de uitvoering van de bestuurlijke afspraken stokt. Wanneer (gezamenlijk) wordt geconstateerd dat de voortgang stokt, stellen we gezamenlijk vast wat de achterliggende oorzaken daarvan zijn (fact finding). Op basis daarvan worden de benodigde en gewenste acties in gang gezet. Hierbij kan ondersteuning worden ingeschakeld van de landelijke versnellingstafel, tafels van andere ministeries of via onder andere de taskforce nieuwbouw woningcorporaties of expertteams. Uitgangspunt is: ‘los het op, of schaal het op’. [PM nog wat extra tekst over versnellingstafels vanuit BZK.] Hierbij kunnen bestuurlijke of in het uiterste geval juridische interventies nodig zijn. Bestuurlijk overleg blijft het uitgangspunt. Juridische interventie vindt plaats door de naastgelegen overheid in aansluiting bij het huis van Thorbecke.

17

7.8 Via de woondeals kunnen alle partijen die in de keten zijn betrokken bij de woningbouw hun knelpunten agenderen. Hiertoe organiseren de regiogemeenten tweemaal per jaar een uitwisselingsmoment met marktpartijen waarbij de opgave uit deze woondeal centraal staat.

Ondertekening Ondertekend te xxx op 8 maart 2023. De provincie Gelderland, rechtsgeldig vertegenwoordigd door P.G.J. Kerris, gedeputeerde wonen, handelend ter uitvoering van een besluit van het college van Gedeputeerde Staten d.d. XXXX,

_____________________________

De minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Hugo de Jonge

_____________________________

Namens het college van burgemeester en Wethouders van XXXX, functie en naam

_____________________________

Namens het college van burgemeester en Wethouders van XXXX, functie en naam

19

_____________________________

Bijlage 1: Provinciale woningbouwopgave De woningbouwopgave 2022 zoals vastgesteld in de ‘Provinciale woningbouwafspraken 2022-2030 provincie Gelderland’ op 13 oktober 2022. Het gaat in totaal om 100.000 huizen, waarvan minimaal 60% betaalbaar en inclusief minimaal 28% sociale huurwoningen. Betaalbaarheid Netto Te realiseren planSociale Midden- Betaalbare Betaalbaar- Woningen door woningen bruto capaciteit huur6 huur7 koop8 heid totaal woningcorporaties 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

11.100 12.800 12.400 13.500 11.600 10.100 9.500 9.500 9.500

13.200 15.700 17.300 13.300 11.400 10.600 9.800 8.500 4.800

3.400 3.700 3.100 3.500 3.200 2.900 2.600 2.600 2.500

1.300 1.500 1.000 1.400 1.300 1.000 900 900 1.000

2.100 2.600 3.100 3.100 2.700 2.400 2.300 2.200 2.100

6.800 7.800 7.200 8.000 7.200 6.300 5.800 5.700 5.600

2.200 3.300 2.600 2.700 2.800 2.600 2.500 2.400 2.200

Totaal

100.000

104.600

27.500

10.300

22.600

60.400

23.300

100%

105%

28%

10%

23%

60%

23%

Het college van GS heeft in haar bod aan de minister van 29 september 2022 aangegeven dat het voor realisatie van de opgave nodig is dat het Rijk tegemoet komt aan vier randvoorwaarden: A. Investeringen in bereikbaarheid Grootschalige woningbouw vereist verbetering van de bereikbaarheid. Want als er meer mensen in een regio gaan wonen, gaan er meer mensen gebruik

6 Huurwoningen tot de sociale huurgrens van circa 763 euro per maand.

7 Huurwoningen van de sociale huurgrens van circa 763 euro tot maximaal 1.000 euro per maand. 8 Betaalbare koop zijn conform het beleid van de minister woningen tot de grens van de Nationale Hypotheek Garantie, te weten 355.000 euro. Diverse gemeenten vinden dit niet voldoende betaalbaar en

hanteren daarnaast ook een lagere prijsgrens.

21

maken van de trein, de bus, fietspaden en wegen. Om de woningbouwopgave verantwoord te realiseren, is steun nodig voor diverse bereikbaarheidsknelpunten in Gelderland. B. Financiering van onrendabele toppen Bij woningbouw is er vaak extra geld nodig om daadwerkelijk betaalbare woningen te realiseren. Cofinanciering vanuit de rijksoverheid van deze onrendabele toppen is een randvoorwaarde om betaalbare woningbouw in Gelderland mogelijk te maken. Er is waardering voor de Woningbouwimpuls, maar er is langjarig meer budget nodig en meer zekerheid over waar dit instrument daadwerkelijk gaat bijdragen aan de opgave. C. Voldoende goede ambtelijke capaciteit Voor de woningbouw is het belangrijk dat er structureel financiën beschikbaar komen om de ambtelijke capaciteit van gemeenten te vergroten. Onderzoeken laten zien dat hier een groot en reëel knelpunt ligt. Ook zijn nieuwe HR-instrumenten ten bate van instroom nodig en mensen moeten over voldoende competenties en doorzettingskracht beschikken. D. Voldoende stikstofruimte Zonder stikstofruimte kan voor veel woningen geen vergunning worden verleend. Omdat Gelderland bijna de helft van alle stikstofgevoelige Natura 2000 binnen haar grenzen heeft, is voldoende stikstofruimte onmisbaar. Dit speelt vooral rond de Veluwe: bij Arnhem, Ede, Harderwijk en Apeldoorn.

Het college van GS roept het kabinet op haar toezegging na te komen om te zorgen voor voldoende stikstofruimte voor de woningbouw. Daarbij is afgesproken dat de minister voor VRO de opgaven coördineert die samenhangen met woningbouw en zich maximaal inzet voor tegemoetkoming aan de randvoorwaarden.

Bijlage 2: Woningbouwopgave per gemeente

HATTEM 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Totaal

HATTEM 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Totaal 1134

Realisatie woningen bruto 104 65 278 219 100 80 105 105 78 1.134 100% Sociale huur totaal 60 24 47 127 50 38 40 60 40 486 43%

Sloop 0 0 96 0 0 41 0 0 0 135 12%

Realisatie woningen netto 104 65 182 219 100 39 105 105 78 999 88%

Sociale huur corporaties 60 24 42 127 50 38 40 60 40 481 42%

Totale plancapaciteit

Harde plancapaciteit

104 65 278 219 100 80 105 105 78 1.134 100%

104 41 98 0 0 0 0 0 0 243 21%

Middenhuur totaal 0 4 45 15 0 0 0 14 0 88 8%

23

Middenhuur corporaties 0 0 39 0 0 0 0 14 0 53 5%

Betaalbare koop 20 12 55 21 20 20 20 15 15 198 17%

Betaalbaar totaal 80 40 147 163 70 58 60 89 55 762 67%

HARDERWIJK 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Totaal

Realisatie woningen bruto 152 597 518 655 598 923 712 741 661 5.557 100%

Sociale huur totaal HARDERWIJK 2022 54 2023 103 2024 75 2025 154 2026 131 2027 242 2028 297 2029 195 2030 135 Totaal 1386 5557 25%

Sloop 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 100%

Realisatie woningen netto 152 597 518 655 598 923 712 741 661 5.557 100%

Totale plan- Harde plancapaciteit capaciteit 152 597 518 655 598 923 712 741 661 5.557 100%

152 597 518 483 165 129 64 104 0 2.212 40%

Sociale huur corporaties

Middenhuur totaal

Middenhuur corporaties

Betaalbare koop

Betaalbaar totaal

40 103 75 154 110 237 292 190 130 1331 24%

98 187 34 154 95 69 69 69 44 819 15%

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0%

0 146 181 165 311 202 213 196 176 1590 29%

152 436 290 473 537 513 579 130 355 3465 62%

NUNSPEET 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Totaal

NUNSPEET 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Totaal 1380

Realisatie woningen bruto 111 358 277 124 100 100 100 100 110 1.380 100%

Sociale huur totaal 53 71 10 40 40 40 40 40 40 374 27%

Sloop 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0%

Sociale huur corporaties 0 51 0 34 33 33 33 33 33 250 18%

Realisatie woningen netto 111 358 277 124 100 100 100 100 110 1380 100%

Totale plan- Harde plancapaciteit capaciteit

Middenhuur totaal 0 32 0 0 0 0 0 0 0 32 2%

25

111 358 277 124 100 100 100 100 110 1.380 100%

Middenhuur corporaties 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0%

xx%

Betaalbare koop 0 123 84 38 30 30 30 30 33 398 29%

Betaalbaar totaal 53 226 94 78 70 70 70 70 73 804 58%

ELBURG 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Totaal

ELBURG 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Totaal 764

Realisatie woningen bruto 38 168 160 159 89 60 30 30 30 764 100%

Sloop 0 0 4 0 0 0 0 0 0 4 1%

Realisatie woningen netto 38 168 156 159 89 60 30 30 30 760 99%

Totale plancapaciteit

Harde plancapaciteit

38 168 160 159 89 60 30 30 30 764 100%

38 82 71 0 0 0 0 0 0 221 25%

Sociale huur totaal

Sociale huur corporaties

Middenhuur totaal

Middenhuur corporaties

Betaalbare koop

Betaalbaar totaal

0 31 47 36 21 11 30 30 30 146 31%

0 31 44 28 21 11 30 30 30 135 29%

0 4 7 12 17 4 0 0 0 44 6%

0 0 4 12 10 0 0 0 0 26 3%

16 54 59 57 31 26 0 0 0 243 32%

16 89 113 105 69 41 30 30 30 523 68%

OLDEBROEK 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Totaal

Realisatie woningen bruto 66 86 79 247 220 71 75 75 75 994 100%

Sociale huur totaal OLDEBROEK 2022 31 2023 9 2024 46 2025 46 2026 71 2027 20 2028 20 2029 20 2030 20 Totaal 283 994 28%

Sloop 0 1 0 3 30 1 2 2 2 41 4%

Realisatie woningen netto 66 85 79 244 190 70 73 73 73 953 96%

Totale plan- Harde plancapaciteit capaciteit 66 85 79 244 190 70 73 73 73 994 100%

66 85 79 0 27 1 0 0 0 258 26%

Sociale huur corporaties

Middenhuur totaal

Middenhuur corporaties

Betaalbare koop

Betaalbaar totaal

20 0 46 30 24 20 20 20 20 200 20%

29 0 0 5 28 0 0 0 0 62 6%

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0%

2 46 14 43 0 18 15 15 15 168 16,90%

82 55 106 124 123 58 55 55 55 713 72%

27

ERMELO 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Totaal

ERMELO 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Totaal 1508

Realisatie woningen bruto 200 203 178 104 164 164 165 165 165 1.508 100%

Sloop 0 20 2 0 0 0 0 0 0 22 2%

Realisatie woningen netto 200 183 176 104 164 164 165 165 165 1486 99%

Totale plan- Harde plancapaciteit capaciteit 200 203 178 104 273 250 240 241 241 1.930 128%

200 150 81 42 40 40 33 0 0 586 30%

Sociale huur totaal

Sociale huur corporaties

Middenhuur totaal

Middenhuur corporaties

Betaalbare koop

Betaalbaar totaal

102 81 44 37 48 48 48 48 49 505 34%

65 25 15 26 21 21 21 22 22 238 16%

4 14 14 11 16 16 17 17 17 126 8%

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0%

52 44 38 7 18 18 18 18 19 232 15,40%

158 139 96 55 82 82 83 83 85 863 57%

PUTTEN 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Totaal

Realisatie woningen bruto

1.391 100%%

Sociale huur totaal

PUTTEN 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Totaal 1391

Sloop

39 33 73 48 39 39 39 39 39 388 28%

Realisatie woningen netto

Totale plancapaciteit

1391

1.391

Harde plancapaciteit

Sociale huur Middenhuur Middenhuur corporaties totaal corporaties 38 20 34 48 39 39 39 39 39 335 24%

3 2 7 8 7 7 7 7 7 55 4%

29

0 0%

Betaalbare koop

Betaalbaar totaal

24 73 100 80 66 66 66 66 66 607 43,64%

66 108 180 136 112 112 112 112 112 1050 75%

TOTAAL 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Totaal

TOTAAL 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Totaal 12.728

Te realiseren woningen bruto

Sloop

Te realiseren woningen netto

12.728 100%%

202 2%

12526 98%

13.150 103%

Sociale huur totaal

Sociale huur corporaties

Middenhuur totaal

Middenhuur corporaties

Betaalbare koop

Betaalbaar totaal

339 352 342 488 400 438 514 432 353 3.658 29%

223 254 256 447 298 399 475 394 314 3.060 24%

134 243 107 205 163 96 93 107 68 1216 10%

0 0 43 12 10 0 0 14 0 79 1%

114 498 531 411 476 380 362 340 324 3.436 27%

587 1093 980 1104 1039 914 969 879 745 8.310 65%

Totale bruto Harde planplancapaciteit capaciteit

3.490 27%

Bijlage 3: Sleutelprojecten en kritische succesfactoren Kritische succesfactoren

Projectkenmerken

Start bouw

Bereikbaarheid

Onrendabele top

Nieuw Weiburg

Harderwijk

1.100

2024

√

√

Waterfront

Harderwijk

1.216

Reeds gestart

√

Harderweide

Harderwijk

860

2023

√

Halvinkhuizen

Putten

1.300

Sligroterrein

Putten

xxx

‘t Veen

Hattem

640

2022

√

√

WZC Geldersedijk

Hattem

120

2024

√

√

Oldebroek centrum

Oldebroek

100

2024

OW3

Oldebroek

200

2024

Horstkamp

Elburg

225

2024

’t Hul Noord

Nunspeet

600

2025

Feithenhof

Nunspeet

500

2027

Horsterhoeve

Ermelo

267

2026

Veldwijk

Ermelo

490

2024

Hart van Horst

Ermelo

62

xxxx

Andere knelpunten

Aantal woningen

Stikstofruimte

Gemeente

Capaciteit en kennis

Naam project

√

√

√

√

√

31

√

√

√

√

√

√

√

√

√

√

√ √

√

√

√

√

√

√

√

√

√

√

√

√

√

√ √

Gemeente Elburg Horstkamp 225 woningen, verwachte start bouw in 2024 Voor de locatie Horstkamp is in 2010 een moederplan vastgesteld met uitwerkingsregels die de bouw van 180 woningen en een maatschappelijke voorziening mogelijk maakt. Ook zijn uitwerkingsregels opgenomen ten aanzien van het woningbouwprogramma. Omdat deze uitwerkingsregels ten aanzien van het woningbouwprogramma niet meer aansluiten op het vigerende woonbeleid, en er voor een sluitende grondexploitatie meer dan 180 woningen nodig zijn, heeft de gemeenteraad in 2022 nieuwe uitgangspunten vastgesteld voor het op te stellen stedenbouwkundig plan en in procedure te brengen nieuwe bestemmingsplan (geen uitwerkingsplan). Deze uitgangspunten schrijven de realisatie van maximaal 225 woningen (uitgaande van een divers en betaalbaar woningbouwprogramma) en een maatschappelijke voorziening voor. Momenteel wordt nog onderzocht aan welke maatschappelijke voorziening behoefte is, maar de interesse is groot (gekeken wordt onder andere naar een basisschool, kinderopvang, IKC en praktijkruimten voor huisartsen). Het grootste knelpunt voor de ontwikkeling van Horstkamp is gelegen in stikstof. Uit de berekeningen blijkt in de exploitatiefase een stikstofdepositie op de Veluwe (en een minimale overschrijding op de Rijntakken). De aanlegfase was vanwege de bouwvrijstelling nog niet meegenomen in de berekening.

Als gevolg van het vervallen van de bouwvrijstelling moet de berekening van de stikstofdepositie nog worden uitgebreid met de aanlegfase. Adviesbureau Ecogroen heeft de verschillende opties op het aspect stikstof onderzocht en heeft geconcludeerd dat het instrument 'extern salderen' het meest kansrijk is, in ieder geval voor de Veluwe. Mogelijk is de kleine overschrijding op de Rijntakken ecologisch te beoordelen in een passende beoordeling. Voor het extern salderen is in ieder geval medewerking van de provincie Gelderland nodig om te onderbouwen dat de (gedeeltelijke) intrekking van een natuur- of milieutoestemming van het saldogevend bedrijf niet de enige maatregel is om de relevante stikstofgevoelige natuurwaarden te behouden of te herstellen. Maar daarnaast is het tot op heden nog niet gelukt om een toereikend saldogevend bedrijf in de omgeving te vinden waarmee het extern salderen verder vorm gegeven kan worden. De concrete ondersteuningsvraag ligt dus op het aspect 'stikstof'. Indien het aspect stikstof op dit project niet wordt opgelost, kan een groot deel van de woningbouwopgave voorlopig niet worden gerealiseerd. De locatie Horstkamp voorziet namelijk in circa 1/3 deel van de woningbouwopgave tot 2030 voor de hele gemeente. Ook de maatschappelijke voorziening waaraan behoefte is aan de oostkant van de Oostelijke Rondweg wordt dan niet gerealiseerd.

Gemeente Nunspeet Sleutelproject ’t Hul Noord Locatie ’t Hul Noord is een uitleglocatie van 600 woningen waarvan conform coalitieakkoord minimaal 55 % in de betaalbare categorie gerealiseerd dient te worden. Op het gebied is WVG gelegd een aantal percelen in het gebied zijn aangekocht. In 2023 moet bestemmingsplan in procedure, de start bouw wordt verwacht in 2025. Er is een ingewikkelde opgave wat betreft ontsluiting. § §

§ § §

Knelpunten: Wanneer deze locatie niet tot ontwikkeling komt kunnen we niet voldoen aan onze lokale woningbouwopgave. Er is een ingewikkelde opgave wat betreft de verkeersontsluiting. Om de wijk goed te kunnen ontsluiten is een aanpassing van de wegenstructuur noodzakelijk. Deze aanpassing houdt onder andere in verbreding van een tweetal wegen, inclusief de aanleg van een vrij liggend fietspad. Aanvullend worden er nog verkeersmaatregelen genomen waarmee voorkomen dient te worden voorkomen dat het buitengebied, de bestaande wijken en/of het centrum met extra verkeer wordt belast. Stikstof, de gevolgen van de recente uitspraak waarmee de vrijstelling voor het maken van een berekening tijdens de bouwfase is komen te vervallen, is voor dit project nog niet duidelijk. Wellicht ontstaat er door deze nieuwe situatie mogelijk een probleem. Op dit moment is dat nog niet duidelijk. Onrendabele top, naast de ambitie die de gemeenteraad heeft vastgelegd gelden de landelijke ambities waaronder de realisatie van 30% sociale huur. Capaciteit en kennis

Wat gaan ons helpen? - Voldoende en structurele rijksmiddelen om de woondeal te kunnen uitvoeren. De investeringen die nodig zijn om woningbouw te kunnen realiseren kunnen gemeenten niet altijd zelf opbrengen of verhalen op ontwikkelaars. Het gaat dan om investeringen in onder andere de infrastructuur en de leefomgeving dit in combinatie met de doelstelling om betaalbaar te bouwen vraagt om financiële ondersteuning. Dit te voorkomen dat om die reden woningbouwprojecten niet van de grond komen of dat doelstellingen om betaal te bouwen losgelaten dient te worden. - Inzet van capaciteit en kennis Het tekort aan ambtelijke capaciteit kan zorgen voor vertraging/uitstel van de woningbouw. We kennen een tekort van medewerkers op het gebied van ruimtelijke ordening, civiele techniek. Daarnaast ontbreekt het aan deskundigheid op het gebied van financieringsmogelijkheden (WBI, subsidies). Sleutelproject Feithenhof Locatie Feithenhof is een deel van een bedrijventerrein in Nunspeet, waar als gevolg van het vertrek van het bedrijf Shimano WVG op is gevestigd. Het gaat om een locatie van ca 8 a 10 hectare voor mogelijk 500 woningen, waaronder een substantieel deel betaalbare woningen in de vorm van hoogbouw. De locatie grenst aan de Stationsomgeving van Nunspeet waar ook ondertunneling en verbetering stationsomgeving plaatsvindt.

Op dit moment wordt ambtelijk de haalbaarheid van de locatie als mogelijke woningbouwlocatie onderzocht. De ligging van deze locatie tussen het centrum en het station biedt mogelijkheden om in de lokale woningbehoefte voor de langere termijn (na 2030) te kunnen voorzien.

33

§ § §

Knelpunten: Onrendabele top, om deze locatie te kunnen ontwikkelen voor woningbouw dienen in eerste instantie bedrijven te worden uitgekocht/aangekocht. Van het aantal woningen dat wordt gerealiseerd valt een behoorlijk deel in de betaalbare categorie. Stikstof, de gevolgen van de recente uitspraak waarmee de vrijstelling voor het maken van een berekening tijdens de bouwfase is komen te vervallen, is voor dit project nog niet duidelijk. Wellicht ontstaat er door deze nieuwe situatie mogelijk een probleem. Op dit moment is dat nog niet duidelijk. Capaciteit en kennis

Wat gaan ons helpen? Voldoende en structurele rijksmiddelen om de woondeal te kunnen uitvoeren. De investeringen die nodig zijn om woningbouw te kunnen realiseren kunnen gemeenten niet altijd zelf opbrengen of verhalen op ontwikkelaars. Voor de locatie Feithenhof gaat het om forse investeringen, aan- en uitkoop van bedrijven en dat in combinatie met de doelstelling om betaalbaar te bouwen vraagt om een behoorlijke financiële ondersteuning. Inzet van capaciteit en kennis Het tekort aan ambtelijke capaciteit kan zorgen voor vertraging/uitstel van de woningbouw. We kennen een tekort van medewerkers op het gebied van ruimtelijke ordening, civiele techniek. Daarnaast ontbreekt het aan deskundigheid op het gebied van financieringsmogelijkheden (WBI, subsidies

Gemeente Ermelo Horsterhoeve 267 woningen, verwachte start bouw eind 2026 Mogelijke knelpunten: • Geluid: vanwege de ligging dichtbij de snelweg vormt geluid een belemmering. We zijn met de initiatiefnemer overeengekomen dat er een geluidsscherm moet komen, hier worden afspraken over gemaakt en nog overleg gevoerd met Rijkswaterstaat. • Stikstof: de berekeningen hiervoor moeten worden aangepast aan de nieuwe situatie. De gevolgend hiervan zijn nog onduidelijk. • Ontsluiting: er moet een rotonde worden aangelegd. In principe is hierover al overeenstemming over bereikt. • Invulling sociale huur: de verordening sociale woningbouw is van toepassing op dit project. Dit betekent dat er tenminste 50% sociale woningen gebouwd moet worden (huur en koop). Het is op dit moment niet duidelijk of woningcorporatie UWOON voldoende in positie is om de sociale huur hier te realiseren. Veldwijk 490 woningen, verwachte start bouw begin 2024 Voor het project is een masterplan opgesteld, waarbij belemmering vroegtijdig in beeld zijn gebracht en waarbij ook oplossingen zijn bedacht. Zaken als de ontsluiting van het gebied, geluid, etc. zijn daardoor goed in beeld. Mogelijke knelpunten: • Ecologie: in het gebied zijn diverse diersoorten aanwezig, waarvoor een oplossing moet worden gezocht.

Er staat reeds een gesprek met de provincie gepland over hier mee om te gaan, mogelijk met een provinciale ontheffing. • Invulling sociale huur: in de intentieovereenkomst is opgenomen dat er een aanzienlijk deel sociale huur en sociale koopwoningen moet worden gerealiseerd. Er zijn echter geen afspraken over wie deze sociale huur invult. Reeds contact hierover met de provincie. • Stikstof: gezien de nieuwe situatie ontstaat hier mogelijk een probleem. Op dit moment is het effect nog niet geheel te overzien. Hart van Horst 62 woningen, start bouw onbekend Mogelijke knelpunten: • Ecologie: er is een bijburcht van een das in de buurt van het plan aanwezig. Een Quick Scan Flora fauna moet duidelijkheid geven of er een ontheffing moet worden aangevraagd en of nadere onderzoek nodig is. • Milieucontouren: het nabij gelegen veehandelsbedrijf (incl. milieurechten kalkoenen) kan, indien er geen alternatieve locatie wordt gevonden, het plan voor een groot deel blokkeren waardoor het financieel moeilijk uitvoerbaar wordt. • Bodem: er bestaat een kans dat er bodemverontreiniging op één van de terreinen wordt geconstateerd naar aanleiding van eerder aanwezige bedrijvigheid. • Financieel: de financieel haalbaarheid is een zorgpunt indien er conform het beleid sociale woningbouw wordt gebouwd. • Verkeer: het huidige kruispunt moet aangepast worden.

Een oplossing is voor handen, maar heeft effect op de financiële haalbaarheid.

35

Gemeente Harderwijk De gemeente Harderwijk ziet kans om tot en met 2030 de woningvoorraad uit te breiden met ruim 5.500 woningen. Dit kan alleen als aan de in deze Woondeal opgenomen randvoorwaarden wordt voldaan. Zonder investeringen in bereikbaarheid, het elektriciteitsnet en zonder voldoende financiële stimulans om onrendabele toppen te dempen en te investeren in mensen en middelen bij betrokken partijen (gemeente, woningcorporaties) kunnen de benoemde woningaantallen niet gerealiseerd worden. Harderwijk kan en wil een belangrijke rol spelen in het aanpakken van de woningbouwopgave maar kan dat niet zonder ondersteuning en wegnemen van knelpunten zoals: -

Het huidige elektriciteitsnetwerk biedt te weinig ruimte. Uitbreiding van het onderstation in Harderwijk is nodig voor de realisatie van de woningbouwopgave én de hoognodige uitbreiding van bedrijventerrein Lorentz in Harderwijk. Concreet komen er op korte termijn al projecten in de knel. Voor uitbreiding van dit onderstation is stikstofruimte nodig. Dit moet in het kader van de (landelijke) stikstofaanpak met prioriteit worden opgepakt.

-

De bereikbaarheid in Harderwijk staat onder grote druk. De centrumroute binnen de stad voldoet in de huidige vorm niet meer en moet, door de stevige groei die Harderwijk heeft doorgemaakt en gaat doormaken, worden opgewaardeerd. De realisatie van de woningbouwopgave, grotendeels binnenstedelijk, zal de druk op het onderliggende wegennet extra verhogen. De stad Harderwijk bevat een aantal voorzieningen, zoals een ziekenhuis alsmede voortgezet- en middelbaar beroepsonderwijs met bovenregionaal belang, waarvan een goede bereikbaarheid van groot belang is. De realisatie van de woningbouwopgave, grotendeels binnenstedelijk, zal de druk op het onderliggende wegennet extra verhogen.

-

De bereikbaarheid van Harderwijk is door dichtslibbing van de A28 en capaciteitsproblemen op het spoor verslechterd. Het opwaarderen van station Harderwijk als intercitystation en het realiseren van een keerlus draagt bij aan het ontlasten van de A28, dient een regionaal belang en is ook van belang voor een succesvolle ontwikkeling van het stationsgebied tot stedelijke woon- en werkmilieu. De knelpunten op de A28 zijn dagelijks zichtbaar, de filedruk neemt toe in de richting van Amersfoort. Ook hier zijn oplossingen gewenst.

-

Het realiseren van woningen in de categorie betaalbaar staat enorm onder druk door stijgende bouwkosten en stijgende rente. Bouwkosten voor een kwalitatief goede woning worden te hoog ten opzichte van de verkoopwaarde van de woning. Vooralsnog kan dit worden beperkt door kleinere woningen te bouwen en/of de eisen ten aanzien van kwaliteit bij te stellen. Dit is echter geen wenselijke ontwikkeling en brengt het risico met zich mee dat er woningen worden toegevoegd die in een veranderende markt geen aantrekkelijk product meer zijn en die dus op de langer termijn niet bijdragen aan het oplossen van de opgaven op de woningmarkt. Zonder maatregelen is een herziening van het begrip ‘betaalbaarheid’ mogelijk nodig om de stijgende kosten in verhouding te kunnen laten staan tot de verkoopwaarde.