AP 6a. Bijlage 1d. HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW Toelichting met Bijlagen pdf 07-09-2024

Hierbij zij aangetekend dat er door de initiatiefnemers in 2017/2018 twee bestaande en bestemde bouwkavels/woonkavels die het eigendom waren van Omnia Wonen, en die zijn gelegen nabij het Hospice De Regenboog (Potsgildewegje 3 te Nunspeet) aan de Harderwijkerweg met nummers 72c en 76 te Nunspeet, zijn gekocht om deze bouwkavels/woonkavels op een andere plaats binnen de gemeente Nunspeet te kunnen gebruiken. De gemeente Nunspeet heeft hiermee in 2016/2017/2018 ingestemd voor wat betreft de goede ruimtelijke ordening. Deze rechten op deze twee bouwkavels/woonkavels worden nu door de eigenaren van deze rechten gebruikt/ingezet bij het plan voor de Herontwikkeling van de Grote Bunte. Hieruit volgt dat er in wezen geen 14 nieuwe woonkavels te worden uitgegeven en behoeven te worden onderbouwd, maar 14 - 2 = 12 nieuwe woningen. Ondanks dit gegeven wordt bij de onderhavige ladderonderbouwing, in deze Paragraaf 2.1.4, voor de volledigheid en uit zorgvuldigheidsoverwegingen uitgegaan van een toename van 14 nieuwe woningen.

2.1.4.2 Onderbouwing van 14 nieuwe vrijstaande woningen in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking De Woonvisie "Goed wonen in de gemeente Nunspeet" is vastgesteld op 20 februari 2020. Met deze Woonvisie wilde het gemeentebestuur een nieuw fundament leggen voor voldoende aantrekkelijke woningen voor iedereen, een kwalitatief en energetisch hoogwaardige woningvoorraad, waar iedereen in elke levensfase, met of zonder zorgbehoefte, kan (blijven) wonen. In de woonvisie zijn daarom de volgende ambities opgenomen: Betaalbare en passende woningen voor de lokale behoefte. Een duurzaam huis. Zorgzame en inclusieve wijken. Het gemeentebestuur wil dat alle inwoners van de gemeente Nunspeet zo passend mogelijk wonen, en wil de vier kernen ''in balans'' houden. In deze woonvisie is zowel de kwantitatieve (de aantallen) woningbehoefte als de kwalitatieve woningbehoefte (de segmenten) opgenomen. Uit de woonvisie blijkt dat er een uitbreiding nodig is van de woningvoorraad om te kunnen voorzien in de woonbehoefte van de gemeente Nunspeet. In de woonvisie wordt een uitbreiding van de woningvoorraad met ongeveer 670 woningen voorzien in de periode 2020 tot 2025. Daarnaast wordt tot en met 2030 nog een uitbreiding voorzien van in totaal 950 woningen.

De voorgenomen herontwikkeling van Landgoed de Grote Bunte, die voorziet in de realisatie van 14 woningen, past binnen de kwantitatieve uitbreiding van de woningvoorraad in de gemeente Nunspeet. In Nunspeet zijn de landelijke ambities en normen voor verduurzaming ook vertaald naar het wonen in Nunspeet. Dit om een duurzame woningvoorraad te realiseren die zich kenmerkt door een zuinig energieverbruik of door energie neutrale woningen. De gemeente Nunspeet wil goed wonen voor mensen met een zorgbehoefte mogelijk maken. Dat vraagt om een integrale benadering van wonen, welzijn en zorg, samenwerking, mogelijkheden voor ontmoeting en geschikte woonvormen op de juiste plek. Mensen moeten zoveel mogelijk een wooncarrière in de eigen omgeving kunnen maken, zodat mensen goed wonen in een omgeving waar ze zich thuis voelen en waar zij een netwerk hebben of kunnen opbouwen. Voorafgaand aan het opstellen van de hiervoor genoemde Woonvisie is een woningbehoefteonderzoek uitgevoerd. In dit onderzoek is gekeken naar zowel de kwantitatieve woonbehoefte als naar de kwalitatieve woonbehoefte. De kwantitatieve woonbehoefte is gebaseerd op de huishoudensontwikkeling van de gemeente Nunspeet. Een

29

bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld) toename van het aantal huishoudens zorgt voor een toename van de woningvoorraad. Voor de periode 2020-2025 is berekend dat een uitbreiding van onze woningvoorraad met circa 665 woningen nodig is, en tot 2030 met in totaal 950 woningen. Deze uitbreiding zal zich vooral moeten richten op de groepen starters en senioren. Maar ook gezinnen blijven een stevige basis vormen in de gemeente Nunspeet. Dit zorgt ervoor dat de behoefte aan koopeengezinswoningen in Nunspeet ook in de toekomst groot blijft.

Tabel 2A:

Woningbehoefte vs Plancapaciteit in Nunspeet 2019-2040

De voorgenomen herontwikkeling van Landgoed de Grote Bunte, die voorziet in de realisatie van 14 woningen, maakt onderdeel uit van de bovenstaande tabel over de plancapaciteit van de gemeente Nunspeet. Deze tabel is opgenomen op pagina 31 van de woonvisie. Onderstaande lijst met woningbouwplannen ligt ten grondslag aan bovengenoemde tabel over de plancapaciteit (het plan voor de woningbouw voor de Grote Bunte is opgenomen in deze lijst).

Tabel 2.B.

Lijst met concrete woningbouwplannen binnen de gemeente Nunspeet

30

bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld)

Voor de kwalitatieve woonbehoefte baseert de gemeente Nunspeet zich op de uitkomsten van het landelijke woonbehoefteonderzoek (WoON 2018) waar de gemeente Nunspeet aan heeft deelgenomen. In dit onderzoek zijn de woonwensen meegenomen van de huishoudens in Nunspeet. Deze woonwensen zijn verbonden met de verwachte huishoudprognose waardoor inzichtelijk is gemaakt wat kansrijke en minder kansrijke segmenten zijn op de woningmarkt in Nunspeet. De gemeente Nunspeet kenmerkt zich als een echte kopersmarkt, waarvoor geldt dat zowel voor de korte termijn als voor de lange termijn er behoefte bestaat aan woningen in alle koopprijssegmenten. In de woonvisie "Goed wonen in de gemeente Nunspeet" is naast de kwantitatieve woonbehoefte ook de kwalitatieve woonbehoefte opgenomen. Er is onderzoek gedaan naar de verschillende prijssegmenten die kansrijk zijn binnen de gemeente Nunspeet. Onderstaande tabel is opgenomen op pagina 33 van de woonvisie. Uit deze tabel volgens Afbeelding 2.1 blijkt dat het segment dat wordt toegevoegd met de voorgenomen herontwikkeling van Landgoed de Grote Bunte, namelijk vrijstaande woningen met een koopsom die hoger ligt dan € 300.000, - past binnen de kwalitatieve uitbreiding van de woningvoorraad in de gemeente Nunspeet. Met het toevoegen van woningen aan de z.g.

bovenkant van de woningmarkt komt er een treintje op gang waardoor er uiteindelijk meerdere mensen worden geholpen aan een woning. In de huidige tijd waarin sprake is van een behoorlijk woningtekort draagt ook het toevoegen van woningen in een hogere prijscategorie bij aan het inlopen van het woningtekort. Op 8 maart 2022 heeft de gemeente Nunspeet haar handtekening gezet onder de woondeal regio Noord – Veluwe. In deze woondeal zijn de bestuurlijke afspraken vastgelegd tussen het Rijk, de provincie en de gemeenten op de Noord – Veluwe over de bijdragen die de genoemde partijen leveren om het woningtekort van op dat moment ongeveer 900.000 woningen in Nederland, terug te dringen.

Afbeelding 2.1:

Overzicht kansrijke en minder kansrijke segmenten woningbouw in Nunspeet tot 2025/2040 (Bro: Primos 1019, WoON 2018, bewerking Atrivé

Door de groeiende groep een- en tweepersoonshuishoudens van 75 jaar en ouder zal de behoefte naar appartementen met lift of geschikte grondgebonden seniorenwoningen op langere termijn toenemen. Maar zoals eerder genoemd blijft ook de behoefte aan eengezinswoningen naar de toekomst toe groot. De voorgenomen woningbouwontwikkeling op het Landgoed De Grote Bunte bestaat uit 10 zogenoemde "boswoningen" en uit 4 zogenoemde "poortwoningen". Dit zijn 14 vrijstaande woningen. Deze ontwikkeling past zowel binnen de kwantitatieve woningbehoefte als binnen de kwalitatieve woningbehoefte van de gemeente Nunspeet. Uit bovenstaande Afbeelding 2.1 blijkt dat de voorgenomen woningbouwontwikkeling als kansrijk wordt gezien. Kansrijk houdt in dit geval in dat het aansluit bij de woonwensen van de huishoudens uit Nunspeet.

2.1.4.3 Onderbouwing van een maatschappelijke voorziening, met 36 zorgappartementen, in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking Onderbouwing van het plan "Herontwikkeling van Het Landhuis De Grote Bunte": onderdeel Wonen & Zorg In de gemeente Nunspeet maken we goed wonen voor onze inwoners met een zorgbehoefte mogelijk. Wij streven ernaar dat de zorgbehoeftige senioren zoveel als mogelijk in de vertrouwde omgeving kunnen blijven

31

bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld) wonen. We willen deze mensen een mogelijkheid bieden om te wonen en te kunnen blijven wonen in de voor hen vertrouwde omgeving, ook voor diegene die een (veranderende) zorgvraag heeft. We willen dat onze woningbouwontwikkelingen bijdragen aan deze mogelijkheid. De uitdaging is het bestaande (veelal sociale) vastgoed en de welzijn- en zorginfrastructuur zo optimaal mogelijk te gebruiken, in te spelen op de veranderingen en waar nodig kleine of grote aanpassingen te doen. In 2020-2021 heeft de gemeente Nunspeet een onderzoek laten uitvoeren om zowel een afwegingskader op te stellen voor nieuwe huisvestingsinitiatieven alsmede de huidige woonzorg situatie als de woonzorg opgave voor de komende jaren in kaart te brengen. De aanleiding voor het onderzoek was een toenemend aantal verzoeken met betrekking tot nieuwe huisvestingsinitiatieven in de gemeente Nunspeet, gericht op mensen met een zorgvraag. Om deze initiatieven te kunnen beoordelen en om na te gaan in welke mate deze initiatieven bijdragen aan het voorzien in de lokale behoeften, of dat het een aantrekkende werking heeft van mensen met een woon-zorgvraag van buiten de gemeente, ontstond er de behoefte aan een afwegingskader.

Een afwegingskader dat een houvast biedt voor het maken van afwegingen om dergelijke huisvestingsinitiatieven wel of niet toe te staan. Een van de conclusies uit het onderzoek is dat voor de doelgroep ouderen er een transformatie opgave is om vastgoed te ontwikkelen richting kleinschalig extramuraal wonen. Er is behoefte aan verschillende vormen van geclusterd wonen voor mensen met en voor mensen zonder zorgvraag. De gemeente Nunspeet werkt op het terrein van volkshuisvesting samen met vijf andere gemeenten en vier woningcorporaties in het verband Noord-Veluwe. In opdracht van deze gemeenten en woningcorporaties is in 2022 een woningmarktonderzoek uitgevoerd. De vraag naar wonen met zorg is in dit onderzoek meegenomen. De belangrijkste conclusie uit dit onderzoek sluit aan bij de eerdere bevindingen uit het onderzoek dat in opdracht van de gemeente is uitgevoerd. Namelijk dat er bij ouderen, maar ook andere groepen met een zorgvraag, behoefte is aan vormen van beschut wonen. Als gevolg van het scheiden van wonen en zorg is de vraag naar beschutte woonvormen toegenomen. Het gaat hierbij om woonvormen waar men zelfstandig kan wonen, maar waar zorg binnen handbereik is of waar de zorg op afroep beschikbaar is.

Vooral ouderen die door het aanscherpen van regels rondom de indicatieverstrekking niet langer in aanmerking komen voor een plek in het verpleeghuis hebben behoefte aan een beschutte woonplek. Een andere uitkomst van het regionale woningmarktonderzoek is dat het aanbod aan intramurale verpleeghuisplekken naar alle waarschijnlijkheid stabiel blijft als gevolg van rijksbeleid, terwijl de groep ouderen die zorg nodig heeft juist groter wordt. De trend is dat steeds meer ouderen met een Wlz-indicatie straks thuis zorg ontvangen of in een kleinschalige particuliere woonvorm. Door de initiatiefnemers van het plan is het volgende rapport aangeleverd als onderbouwing van de behoefte aan de 36 zorgappartementen ten behoeve dementerende zorgbehoevende ouderen, namelijk het rapport van CBRE / Thuismakelaars "Demographic and Competition Analysis" (d.d. 11.11.2021), zie Bijlage 3 bij deze Toelichting). In dit rapport zijn demografische gegevens onderzocht van de gemeente Nunspeet en van de Regio. Hierbij is ook geprogrammeerd hoeveel mensen in Nunspeet en in de regio aan dementie zullen lijden (met een doorkijk tot 2050). Er is verder een overzicht gegeven van verpleeghuizen / woon-zorgcentra te Nunspeet.

Hieruit volgt dat er behoefte is aan een maatschappelijke voorziening van 36 zorgappartementen (woon-zorgcomplex) voor dementerende / zorgbehoevende ouderen, aan de Grote Bunteweg 11 te Nunspeet.

2.1.4.4 Conclusie toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking De conclusie is dat de behoefte van 14 nieuwe woningen is aangetoond in Paragraaf 2.1.4.2. Tevens is in Paragraaf 2.1.4.3 aangetoond dat er behoefte is aan een Maatschappelijke voorziening van 36 zorgappartementen (woon-zorgcomplex) voor dementerende / zorgbehoevende ouderen.

De conclusie luidt dat de behoefte van 14 nieuwe woningen is aangetoond in Paragraaf 2.1.4.2. Hierbij wordt ook verwezen naar Paragraaf 2.3.2 Woonvisie "Goed wonen in Nunspeet". Tevens is in Paragraaf 2.1.4.3 aangetoond dat er behoefte is aan een maatschappelijke voorziening van 36 zorgappartementen (woon-zorgcomplex) voor dementerende / zorgbehoevende ouderen.

Voor het Rapport van CBRE / Thuismakelaars "Demographic and Competion Analysis Nunspeet" d.d. 11.11.2021, zie Bijlage 3 bij deze Toelichting.

32

bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld)

2.2

Provinciaal beleid

2.2.1

Omgevingsvisie Gaaf Gelderland en de Omgevingsverordening

In de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland (december 2018) staan de hoofdlijnen van het provinciale ruimtelijk beleid verwoord. Dit is verder uitgewerkt in de provinciale Omgevingsverordening. In de Omgevingsvisie is het ruimtelijk-maatschappelijk beleid uiteengezet, in de Omgevingsverordening wordt de juridische borging van het beleid geregeld om op die manier de provinciale belangen veilig te stellen. Vrijwel elke ontwikkeling in Gelderland heeft van doen met de inhoud van de Omgevingsvisie en met de bepalingen uit de Omgevingsverordening. In de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland (vastgesteld d.d. 19 december 2018) staan de hoofdlijnen van het provinciale ruimtelijk beleid verwoord. De Omgevingsvisie is in principe uitsluitend bindend voor de provincie. In deze provinciale "visie op de toekomst"' schetst de provincie de gewenste ontwikkelingsrichtingen voor gebieden en te beschermen kwaliteiten (milieu, natuur, et cetera). Dit "toekomstbeeld" van het provinciale grondgebied wordt geborgd door de Omgevingsverordening. De Omgevingsverordening is juridisch bindend voor alle ontwikkelingen binnen de provincie Gelderland (die middels uitgebreide afwijkingprocedures voor omgevingsvergunningen en middels bestemmingsplannen) mogelijk worden gemaakt. De Omgevingsverordening biedt regels voor ontwikkelingen ten einde het toekomstbeeld uit de Omgevingsvisie te realiseren en/of te beschermen.

Om deze reden (en gezien de aard van het onderhavige plan) wordt het bestemmingsplan aan de regels uit de Omgevingsverordening getoetst.

2.2.2

Omgevingsvisie

De Omgevingsvisie beschrijft hoe de provincie de komende jaren wil omgaan met ontwikkelingen en initiatieven. De provincie heeft twee doelen gedefinieerd die de rol en kerntaken van de provincie benadrukken. Deze doelen zijn: 1. een duurzame economische structuurversterking. 2. het borgen van de kwaliteit en de veiligheid van onze leefomgeving. De Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening integreren en verbinden het Waterplan, het Provinciaal Verkeer en Vervoerplan, het Streekplan (Structuurvisie), het Milieuplan en de Reconstructieplannen tot één plan en tot één verordening. Omgevingsvisie en Omgevingsverordening bevatten de hoofdlijnen voor de volgende maatschappelijke opgaven in Gelderland voor: water; natuur en landschap; cultuur en erfgoed; milieu; energietransitie; landbouw; verkeer en vervoer; ruimtelijke ordening. Met betrekking tot het wonen streeft de provincie er naar om vraag en aanbod op de woningmarkt met elkaar in balans te brengen en te houden. In de Regionale Agenda Wonen agenderen alle (relevante) partijen in een regio de regionale opgaven op het gebied van wonen. Zij maken afspraken over wat zij hieraan gaan doen. De provincie is één van de partijen. Als belangrijke doelgroepen van beleid zijn genoemd: ouderen; mensen met een zorgindicatie; jongeren; arbeidsmigranten; middeninkomens.

De provincie Gelderland streeft op de woningmarkt naar een vraaggerichte in plaats van een aanbodgerichte

33

bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld) benadering. De aangetoonde woningbehoefte (de vraag) zou moeten kunnen worden gefaciliteerd, in de vorm, op de plaats en op het moment dat die zich voordoet. Omgevingsvisie - Planspecifiek Er is sprake van een concrete plaatselijke vraag. Deze vraag past binnen het beleid zoals verwoord in de Omgevingsvisie Gelderland. Geconstateerd wordt daarom dat het plan in overeenstemming is met het provinciaal beleid zoals verwoord in de Omgevingsvisie Gelderland.

2.2.3

Omgevingsverordening

Er geldt heden (december 2023, het moment dat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage werd gelegd) de (geconsolideerde) Omgevingsverordening Gelderland. De Omgevingsverordening van de provincie Gelderland is gebaseerd op de bovengenoemde Omgevingsvisie. Op dit moment geldt de Geconsolideerde Omgevingsverordening Gelderland 2023 (deze geldt per 1 januari 2023). De Omgevingsverordening Gelderland is door Provinciale Staten van Gelderland vastgesteld (per 1 januari 2023, laatstelijk vastgesteld d.d. 21 december 2022). Een nieuw bestemmingsplan, zoals het onderhavige, moet worden getoetst aan de Regels van de Omgevingsverordening van de provincie. Volgens artikel 2.1, lid 1 (regionale woonagenda) stellen de gemeentebesturen een Regionale Woonagenda op. Volgens artikel 2.1, lid 2 zullen Gedeputeerde Staten de Regionale Woonagenda vaststellen. Volgens artikel 2 maakt een bestemmingsplan nieuwe woningen alleen mogelijk als die ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgesteld Regionale Woonagenda. Deze artikelen zijn van belang voor het onderhavige bestemmingsplan.

Omgevingsverordening - Planspecifiek Een nieuw bestemmingsplan moet voldoen aan de Instructieregels voor bestemmingsplannen zoals deze in de Omgevingsverordening zijn opgenomen. Het aantal nieuwe woningen dat wordt gebouwd volgens het onderhavige bestemmingsplan past in woningbouwbeleid van de provincie en van de gemeente (zie ook paragraaf 2.3.2 van deze Toelichting voor het gemeentelijke woningbouwbeleid), en zie ook de onderbouwing van de Ladder voor duurzame verstedelijking, Paragraaf 2.1.4 van deze Toelichting. In een bestemmingsplan worden nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Regionale Woonagenda. Ten behoeve van de flexibiliteit is het in uitzonderlijke gevallen mogelijk om van een regionale woonagenda af te wijken. In dat geval moet onder andere aantoonbaar sprake zijn van afstemming met de gemeenten in de regio, omdat de ontwikkeling vooruitlopend op de actualisatie van het afsprakenkader mogelijk wordt gemaakt. In afdeling 2.1 van de Provinciale Verordening zijn artikelen met (instructie)regels voor de regionale woonagenda opgenomen. Dit is van belang voor de onderbouwing van het onderhavige bestemmingsplan. Daarnaast is het beleid met betrekking tot "wonen" van belang voor het onderhavige bestemmingsplan. Zie de onderstaande artikelen van de Omgevingsverordening.

Hoofdstuk 2, Afdeling 2.1 Woonlocaties en recreatiewoningen

Artikel 2.1 (regionale woonagenda) 1. Per regio stellen de gemeentebesturen een regionale woonagenda op. 2. Gedeputeerde Staten stellen de regionale woonagenda vast, als de agenda in overeenstemming is met de regionale opgave en het meest recente provinciale beleid. 3. Als nog geen regionale woonagenda is vastgesteld of een noodzakelijke actualisatie van de vigerende regionale woonagenda nog niet heeft plaatsgevonden, beoordelen Gedeputeerde Staten, totdat die regionale woonagenda is vastgesteld of na actualisering opnieuw is vastgesteld een bestemmingsplan dat nieuwe woningen mogelijk maakt aan de volgende criteria: a. b.

er wordt voldaan aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking; de ontwikkeling past binnen het meest recente provinciale beleid;

34

bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld) c.

er heeft aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden over deze ontwikkeling.

Artikel 2.2 (instructieregel bestemmingsplan doorwerking regionale woonagenda) 1. Een bestemmingsplan maakt nieuwe woningen alleen mogelijk als die ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda. 2. Als een ontwikkeling niet past binnen de vigerende regionale woonagenda, kan een bestemmingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonagenda nieuwe woningen toch mogelijk maken onder de volgende voorwaarden: a. b. c. d.

er wordt voldaan aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking; de ontwikkeling past binnen het meest recente provinciale beleid; er heeft aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden over deze ontwikkeling, en Gedeputeerde Staten stemmen in met deze ontwikkeling.

Artikel 2.2a (monitoring woningbouw) (.....)

Conclusie Het aantal nieuwe woningen dat wordt gebouwd volgens het onderhavige bestemmingsplan past in woningbouwbeleid van de provincie en van de gemeente (zie ook Paragraaf 2.3.2 voor het gemeentelijke woningbouwbeleid, en zie ook de onderbouwing van de Ladder voor duurzame verstedelijking, Paragraaf 2.1.4). Er staan geen Regels in verband met wonen in de Omgevingsverordening die de vaststelling van het bestemmingsplan "Herontwikkeling Landgoed De Grote Bunte - Chw" te Nunspeet zouden kunnen belemmeren.

Er staan verder geen regels in de Omgevingsverordening die de vaststelling van het bestemmingsplan "Herontwikkeling Landgoed De Grote Bunte - Chw" belemmeren.

2.2.4

De Omgevingsverordening na 1 januari 2024

Op 1 januari 2024 is de nieuwe Omgevingsverordening van kracht geworden onder vigeur van de nieuwe Omgevingswet die op 1 januari 2024 van kracht is geworden. De voor dit bestemmingsplan van belang zijnde artikelen volgen hieronder:

Afdeling 5.3 Instructieregels omgevingsplan: landschap Artikel 5.32 (oogmerk instructieregels over landschap) Deze afdeling is opgenomen met het oog op de instandhouding en versterking van de landschappelijke diversiteit en kwaliteiten. Artikel 5.33 (bescherming landschap algemeen) 1.

2.

Als een omgevingsplan een activiteit of ontwikkeling toelaat, bevat de toelichting op het omgevingsplan een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met de in het plangebied aanwezige kernkwaliteiten, in het bijzonder de nationale landschappen. Als een activiteit of ontwikkeling leidt tot een aantasting van de kernkwaliteiten, laat het omgevingsplan die alleen toe als uit de toelichting op het omgevingsplan blijkt dat: a. per saldo sprake is van versterking van het landschap in lijn met de ontwikkeldoelen, bedoeld in de bijlage Kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen landschap die in de betreffende Gelderse streek van toepassing zijn; en b. de versterking en de uitvoering hiervan worden vastgelegd.

(.....)

Artikel 5.42 (beschermen landschap landschap Gelderse streken: Randmeerkust) Voor zover een omgevingsplan van toepassing is op locaties binnen de Gelderse streek Randmeerkust wordt bij een nieuwe activiteit of ontwikkeling rekening gehouden met de voor die streek vastgestelde kernkwaliteiten en

35

bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld) ontwikkeldoelen van het landschap als bedoeld in bijlage Kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen landschap Gelderse streek Randmeerkust.

(.....)

Artikel 5.44 (beschermen landschap Gelderse streken: Veluwe) Voor zover een omgevingsplan van toepassing is op locaties binnen de Gelderse streek Veluwe wordt bij een nieuwe activiteit of ontwikkeling rekening gehouden met de voor die streek vastgestelde kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen van het landschap als bedoeld in bijlage Kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen landschap Gelderse streek Veluwe.

Conclusie m.b.t. Afdeling 5.3 Instructieregels omgevingsplan: landschap De Gelderse streek Randmeerkust valt binnen de Gelderse streek Veluwe, en is daarmee een verbijzondering van de Gelderse streek Veluwe. Dit betekent dat de kernkwaliteiten van de Gelderse streek Veluwe voor dit gebied verder zijn uitgewerkt in de kernkwaliteiten die gelden binnen de Gelderse streek Randmeerkust, zoals genoemd onder artikel 5.42, en in het bijzonder in de bijlage Kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen landschap Gelderse streek Randmeerkust. Het onderhavige bestemmingsplan tast de kernkwaliteiten zoals deze genoemd zijn in de bijlage Kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen landschap Gelderse streek Randmeerkust niet aan.

Kernkwaliteit 2 en bijbehorend ontwikkeldoel (Gelderse streek Randmeerkust): Kleinschalig half-open coulisselandschap langs de bosrand van de Veluwe met afwisseling van oude bouwlanden (open essen), houtwallen, buurtschappen, lanen, landgoederen, parkbossen en recreatievoorzieningen. Ontwikkeldoel: Behouden en versterken van het kleinschalig landschap door o.a. herstel, aanleg en beheer van groene landschapselementen en zorgvuldig openhouden van oude bouwlanden.

Kernkwaliteit 3 en bijbehorend ontwikkeldoel (Gelderse streek Randmeerkust): Historische Zuiderzeestraatweg van Amersfoort naar Zwolle: een dorpenweg op de flank van de Veluwe, inclusief historische steden Harderwijk en Elburg. Ontwikkeldoel: De Zuiderzeestraatweg is en blijft een historische ontwikkelings-as, waarbij het van belang is te voorkomen dat dit een aaneengesloten stedelijk lint wordt in de gradiënt door het versterken van groene ruimten tussen de dorpen. het monumentaal karakter van Harderwijk en Elburg bewaren, herstellen en beleefbaar maken.

Ligging binnen Nationaal Landschap Veluwe Landgoed De Grote Bunte ligt in Nationaal Landschap Veluwe, binnen het gebied Randmeerkust en binnen de Noordelijke Veluweflank (aldus de “Streekgids Randmeerkust, Ruimtelijke Kwaliteit en Landschap” van de Provincie Gelderland, d.d. februari 2022). Op 31 augustus 2009 is het bestemmingsplan "Molenbeek" vastgesteld, waarbinnen ook het Landgoed De Grote Bunte valt. Daarmee is dit gehele plangebied, inclusief Landgoed De Grote Bunte, tot de bebouwde kom gaan behoren (en het plangebied ligt ook binnen de komgrens van de Bomenverordening 2021). In de Omgevingsverordening geeft de provincie aan dat wat de regels voor het beschermen van het landschap betreft, het accent op het buitengebied ligt en dat verwacht wordt dat de gemeenten zelf de kwaliteiten van hun steden en dorpen beschrijven en daarmee rekening houden. Zoals hierboven is aangegeven, ligt Landgoed De Grote Bunte binnen de bebouwde kom. Naast de omstandigheid dat Landgoed De Grote Bunte binnen de bebouwde kom ligt, is beoordeeld dat de kernkwaliteiten van dit gebied (zoals bedoeld in artikel 5.42 van de Omgevingsverordening van de provincie Gelderland) niet worden aangetast.

De voor het landgoed bedoelde kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen binnen het gebied Randmeerkust, zoals verwoord in de bijlage “Kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen landschap Gelderse streek Randmeerkust”, behorende bij de Omgevingsverordening van de provincie Gelderland, zijn de volgende: Kernkwaliteit en ontwikkeldoel: Kleinschalig half-open coulisselandschap langs de bosrand van de Veluwe met afwisseling van oude bouwlanden (open essen), houtwallen, buurtschappen, lanen, landgoederen, parkbossen en recreatievoorzieningen. De bij deze

36

bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld) kernkwaliteit behorende ontwikkeldoelen zijn het “Behouden en versterken van het kleinschalig landschap door onder andere herstel, aanleg en beheer van groene landschapselementen en zorgvuldig openhouden van oude bouwlanden.” Het plan voor de Herontwikkeling van het Landgoed De Grote Bunte, zoals met het onderhavige bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, herstelt het historische Landgoed De Grote Bunte, overeenkomstig het opgestelde "Definitief Ontwerp-Inrichtingsplan Landgoed De Grote Bunte" d.d. 26 juli 2024 van Baljon Landschapsarchitecten.

Kernkwaliteit en ontwikkeldoel: Historische Zuiderzeestraatweg van Amersfoort naar Zwolle: een dorpenweg op de flank van de Veluwe, inclusief historische steden Harderwijk en Elburg. De bij deze kernkwaliteit behorende ontwikkeldoelen zijn “De Zuiderzeestraatweg is en blijft een historische ontwikkelings-as, waarbij het van belang is te voorkomen dat dit een aaneengesloten stedelijk lint wordt in de gradiënt door het versterken van groene ruimten tussen de dorpen. Het monumentaal karakter van Harderwijk en Elburg bewaren, herstellen en beleefbaar maken.” De openheid die van belang is langs dit stedelijke lint, langs de vroegere Zuiderzeestraatweg, blijft ook bewaard door de 'specifieke vorm van waarde – openheid' die binnen het plangebied ligt, te behouden. Binnen het gebied met deze aanduiding kan er niet gebouwd worden, ook niet volgens het onderhavige nieuwe bestemmingsplan "Herontwikkeling Landgoed De Grote Bunte - Chw".

'Specifieke vorm van waarde – openheid' In het bestemmingsplan "Molenbeek" lag op een gedeelte aan de voorzijde van het Landgoed De Grote Bunte de ´specifieke vorm van waarde – openheid´. Deze 'specifieke vorm van waarde – openheid' wordt niet aangetast en deze aanduiding 'specifieke vorm van waarde – openheid' blijft ook in dit nieuwe bestemmingsplan behouden. Wij zijn dan ook van mening dat ook deze kwaliteit niet wordt aangetast door het onderhavige bestemmingsplan. Conclusie Geconcludeerd wordt dat de kernkwaliteiten van dit gebied niet worden aangetast met het onderhavige plan.

Afdeling 5.7 Instructieregels en omgevingsplan: ruimtelijke inrichting, ontwikkeling van gebieden en regionale samenwerking

Paragraaf 5.7.1 Woonlocaties en recreatiewoningen

Artikel 5.62 (oogmerk instructieregels over woonlocaties en recreatiewoningen) Deze paragraaf is opgenomen met het oog op: a. b.

een evenwichtige en toekomstbestendige woningvoorraad in Gelderland; en een duurzame exploitatie van recreatieparken.

Artikel 5.63 (regionale woonagenda) 1. 2.

3.

Per regio stellen de gemeentebesturen samen met Gedeputeerde Staten een regionale woonagenda op. De regionale woonagenda bevat in ieder geval afspraken over: a. het versnellen van de woningbouw; b. het duurzaam bouwen van woningen; c. het bouwen van betaalbare woningen; d. het bouwen van flexibele woningen; en e. het toekomstbestendig maken bestaande woningvoorraad. De regionale woonagenda wordt ten minste eenmaal in de vier jaar geactualiseerd en wordt voorts tussentijds geactualiseerd zodra gewijzigde omstandigheden daartoe aanleiding geven.

Artikel 5.64 (doorwerking regionale woonagenda) 1. 2.

Een omgevingsplan laat nieuwe woningen alleen toe als die ontwikkeling past binnen de regionale woonagenda. Als een ontwikkeling niet past binnen de regionale woonagenda, kan een omgevingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonagenda die ontwikkeling toch toelaten als:

37

bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld) a. b.

de gemeentebesturen in de regio in de gelegenheid zijn gesteld een zienswijze daarover naar voren te brengen; en Gedeputeerde Staten met deze ontwikkeling instemmen.

Conclusie m.b.t. paragraaf 5.7.1 Woonlocaties en recreatiewoningen Het aantal nieuwe woningen dat wordt gebouwd volgens het onderhavige bestemmingsplan past in woningbouwbeleid van de provincie en van de gemeente (zie ook Paragraaf 2.3.2 voor het gemeentelijke woningbouwbeleid, en zie ook de onderbouwing van de Ladder voor duurzame verstedelijking, Paragraaf 2.1.4). Er staan geen regels in de Omgevingsverordening met betrekking tot de regionale woonagenda die de vaststelling van het bestemmingsplan "Herontwikkeling Landgoed De Grote Bunte - Chw" te Nunspeet belemmeren.

Algehele conclusie m.b.t. de provinciale Omgevingsverordening Geconcludeerd wordt dat er geen regels in de Omgevingsverordening staan die de vaststelling van het bestemmingsplan "Herontwikkeling Landgoed De Grote Bunte - Chw" belemmeren.

Na de beoordeling van de van toepassing zijnde regels van de provinciale Omgevingsverordening wordt geconcludeerd dat er geen regels in de Omgevingsverordening staan die de vaststelling van het bestemmingsplan "Herontwikkeling Landgoed De Grote Bunte - Chw" in de weg staan.

2.3

Gemeentelijk beleid

2.3.1

Omgevingsvisie Nunspeet 2030

De gemeenteraad van Nunspeet heeft op 20 november 2018 de Omgevingsvisie Nunspeet 2030 vastgesteld. De Omgevingsvisie loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet die is gepland op 1 januari 2024. In deze Omgevingsvisie kijkt de gemeente met haar beleid vooruit tot circa 2030. De Omgevingsvisie vormt de beleidsmatige basis voor het toekomstige Omgevingsplan van de gemeente. In de Omgevingsvisie wordt een strategische ontwikkelrichting voor de gemeente neergelegd. De Omgevingsvisie is opgesteld in NEO-verband, dus door de drie gemeenten Nunspeet, Elburg, en Oldebroek gezamenlijk. In deel 2, onderdeel B, van de Omgevingsvisie is de centrale koers voor de drie NEO-gemeente uitgezet. Er zijn voor de gezamenlijke NEO-Omgevingsvisie de volgende overkoepelende thema's en opgaven uitgewerkt. 1. 2. 3. 4. 5.

Leefbare dorpen met een actieve samenleving! Aantrekkelijke omgevingskwaliteit en identiteit. Een vitaal economisch klimaat. Duurzaam, energieneutraal, en klimaatbestendig. Bereikbaar, nabij- en toegankelijk.

In deel 2, Onderdeel C, van de Omgevingsvisie volgt een Gebiedsgerichte uitwerking voor de drie NEO-gemeenten. De volgende vijf deelgebieden worden hierbij onderscheiden: Deelgebied 1: Grootschalig open landschap / Randmerengebied. Deelgebied 2: Gemengd kleinschalig overgangsgebied. Deelgebied 3: Natura 2000-gebied Veluwe. Deelgebied 4: Agrarische enclaves. Deelgebied 5: Kernen.

In deel 3 van de Omgevingsvisie is de visie voor de gemeente Nunspeet gegeven. De Thematische uitwerking

38

bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld) (speerpunten) voor de gemeente Nunspeet zijn volgens deel 3, onderdeel B: Thema 1: Versterken sociaal-economische positionering. Thema 2: Een duurzame ontwikkeling van het (agrarische) buitengebied. Thema 3: Een vitale toeristisch-recreatieve sector bereiken. Thema 4: Ruimtelijk inpassen van duurzame energieopwekking. Thema 5: Ontwikkeling stationsomgeving als levendig knooppunt in Nunspeet. Thema 6: Milieu- en gezondheidsbeleid initiëren en accommoderen. Thema 7: Behouden en versterken van de rijke cultuurhistorie van Nunspeet.

De gebiedsgerichte uitwerking voor de gemeente Nunspeet vindt plaats in Ideekaarten in deel 3, onderdeel C, namelijk: Deelgebied 1: Grootschalig open landschap / Randmerengebied. Deelgebied 2: Gemengd kleinschalig overgangsgebied. Deelgebied 3: Natura 2000-gebied Veluwe. Deelgebied 4: Kern Nunspeet. Deelgebied 5: Kern Hulshorst. Deelgebied 6: Kern en agrarische enclave Vierhouten. Deelgebied 7: Kern en agrarische enclave Elspeet.

2.3.1.1 Omgevingsvisie - Planspecifiek. Deelgebied 4: Kern Nunspeet Ambitie: Nunspeet is en blijft de centrumkern van onze gemeente. We ambiëren het minimaal behoud en zo mogelijk versterken van het voorzieningenniveau, zowel commercieel als niet-commercieel. De levendigheid en uitstraling van het centrumgebied vormt een belangrijke toeristisch-recreatieve aantrekkingskracht, welke we graag verder uitbouwen met de betrokken ondernemers. Op dit moment vormt echter de bereikbaarheid aan de zuidzijde van de kern vanuit het natuurgebied een belangrijk aandachtspunt, welke remmend kan werken op de vitaliteit van Nunspeet. De komende periode gaan we daarom met betrokkenen aan de slag met de stationsomgeving. Ook naar de toekomst toe heeft Nunspeet een belangrijke opvangfunctie voor de behoefte aan woningen en locaties voor bedrijvigheid. We gaan aan de slag met het in beeld brengen van de (on)mogelijkheden voor nieuwe ontwikkelingen gezien de vele waarden in en om de kern Nunspeet.

Uitgangspunten kwaliteit: Veilige, stedenbouwkundig en landschappelijk goed ingepaste spoorkruisingen en een betere verkeersafwikkeling zowel voor snel als langzaam verkeer. Aanpak van de stationsomgeving (Dorpse karakteristiek herstellen). Groene structuren versterken en indien mogelijk weer terugbrengen in de kern. Autoluw centrum, parkeren aan de randen, fietsvriendelijke kern. Met het plan voor de Herontwikkeling van het Landgoed de Grote Bunte wordt een belangrijk groen structuurelement in het centrum van Nunspeet hersteld. Bovendien wordt met het project een maatschappelijke voorziening voor een woon-zorg functie ten behoeve van dementerende ouderen gerealiseerd. Verder wordt met het plan een woningbouwontwikkeling van 14 nieuwe vrijstaande woningen gerealiseerd. In Thema 7 van het thematische deel van de Omgevingsvisie wordt gesproken over het behouden en het versterken van de rijke cultuurhistorie van de gemeente Nunspeet. Het herstel en de herontwikkeling van het Landgoed De Grote Bunte, met de restauratie van het Landhuis, past in dit beleid.

39

bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld)

2.3.2

Woonvisie "Goed wonen in Nunspeet"

2.3.2.1 Woonvisie "Goed wonen in Nunspeet" - Algemeen De woonvisie "Goed wonen in de gemeente Nunspeet" is vastgesteld op 20 februari 2020. Met deze woonvisie wil het gemeentebestuur een nieuw fundament leggen voor voldoende aantrekkelijke woningen voor iedereen, een kwalitatief en energetisch hoogwaardige woningvoorraad, waar iedereen in elke levensfase, met of zonder zorgbehoefte, kan (blijven) wonen. In de woonvisie zijn daarom de volgende ambities opgenomen: Betaalbare en passende woningen voor de lokale behoefte. Een duurzaam huis. Zorgzame en inclusieve wijken. Het gemeentebestuur wil dat alle inwoners van de gemeente Nunspeet zo passend mogelijk wonen, en wil de vier kernen 'in balans' houden. Daarvoor is een uitbreiding van de woningvoorraad met circa 670 woningen nodig in de periode 2020 tot 2025, en tot 2030 met in totaal 950 woningen. Voor starters bestaat de grootste urgentie, maar ook het passend wonen voor senioren is een grote opgave. Dit vraagt vooral om meer betaalbare woningen: sociale huur en betaalbare koop. In de periode 2020-2025 wil het gemeentebestuur ten minste 135 sociale huurwoningen toevoegen en een vergelijkbaar aantal betaalbare koopwoningen. In Nunspeet zijn de landelijke ambities en normen voor verduurzaming ook vertaald naar het wonen in Nunspeet.

Dit om een duurzame woningvoorraad te realiseren die zich kenmerkt door een zuinig energieverbruik of door energie neutrale woningen. De gemeente Nunspeet wil goed wonen voor mensen met een zorgbehoefte mogelijk maken. Dat vraagt om een integrale benadering van wonen, welzijn en zorg, samenwerking, mogelijkheden voor ontmoeting en geschikte woonvormen op de juiste plek. Mensen moeten zoveel mogelijk een wooncarrière in de eigen omgeving kunnen maken, zodat mensen goed wonen in een omgeving waar ze zich thuis voelen en waar zij een netwerk hebben of kunnen opbouwen. Voorafgaand aan het opstellen van de Woonvisie is een woningbehoefteonderzoek uitgevoerd. In dit onderzoek is gekeken naar zowel de kwantitatieve woonbehoefte als naar de kwalitatieve woonbehoefte. De kwantitatieve woonbehoefte is gebaseerd op de huishoudensontwikkeling van de gemeente Nunspeet. Een toename van het aantal huishoudens zorgt voor een toename van de woningvoorraad. Voor de periode 2020-2025 is berekend dat een uitbreiding van onze woningvoorraad met circa 665 woningen nodig is. Deze uitbreiding zal zich vooral moeten richten op de groepen starters en senioren. Maar ook gezinnen blijven een stevige basis vormen in de gemeente Nunspeet. Dit zorgt ervoor dat de behoefte aan koopeengezinswoningen in Nunspeet ook in de toekomst groot blijft.

De voorgenomen woningbouwontwikkeling voor het plan voor de Herontwikkeling van het Landgoed De Grote Bunte, Grote Bunteweg 11 te Nunspeet van 14 nieuwe vrijstaande woningen is opgenomen in de plancapaciteit van de gemeente om in de verwachte woningbehoefte te kunnen voorzien. Voor de kwalitatieve woonbehoefte baseren wij ons op de uitkomsten van het landelijke woonbehoefteonderzoek (WoON 2018) waar de gemeente Nunspeet aan heeft deelgenomen. In dit onderzoek zijn de woonwensen meegenomen van de huishoudens in Nunspeet. Deze woonwensen zijn verbonden met de verwachte huishoudprognose waardoor inzichtelijk gemaakt is wat kansrijke en minder kansrijke segmenten zijn op de woningmarkt in Nunspeet. De gemeente Nunspeet kenmerkt zich als een echte kopersmarkt, waarvoor geldt dat zowel voor de korte termijn als voor de lange termijn er behoefte bestaat aan woningen in alle koopprijssegmenten. In de Woonvisie is zowel de kwantitatieve (de aantallen) woningbehoefte als de kwalitatieve woningbehoefte (de segmenten) opgenomen. Uit de woonvisie blijkt dat er een uitbreiding nodig is van de woningvoorraad om te kunnen voorzien in de woonbehoefte van de gemeente Nunspeet. In de woonvisie wordt een uitbreiding van de woningvoorraad met ongeveer 670 woningen voorzien in de periode 2020 tot 2025. Daarnaast wordt tot en met 2030 nog een uitbreiding voorzien van in totaal 950 woningen.

De voorgenomen herontwikkeling van Landgoed de Grote Bunte, die voorziet in de realisatie van 14 woningen, past binnen de kwantitatieve uitbreiding van de woningvoorraad in de gemeente Nunspeet.

40

bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld)

Tabel 2.C.

Woningbehoefte vs Plancapaciteit in Nunspeet 2019-2040

De voorgenomen herontwikkeling van Landgoed de Grote Bunte, die voorziet in de realisatie van 14 woningen, maakt onderdeel uit van de tabel over de plancapaciteit van de gemeente Nunspeet. Deze tabel is opgenomen op pagina 31 van de woonvisie. Onderstaande lijst met woningbouwplannen ligt ten grondslag aan bovengenoemde tabel over de plancapaciteit.

Tabel 2.D

Lijst met concrete woningbouwplannen binnen de gemeente Nunspeet

In de woonvisie "Goed wonen in de gemeente Nunspeet" is naast de kwantitatieve woonbehoefte ook de

41

bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld) kwalitatieve woonbehoefte opgenomen. Er is onderzoek gedaan naar de verschillende prijssegmenten die kansrijk zijn binnen de gemeente Nunspeet. Onderstaande tabel, volgens Afbeelding 2.2., is opgenomen op pagina 33 van de Woonvisie. Uit deze tabel blijkt dat het segment dat wordt toegevoegd met de voorgenomen herontwikkeling van Landgoed de Grote Bunte, namelijk vrijstaande woningen met een koopsom die hoger ligt dan € 300.000, - past binnen de kwalitatieve uitbreiding van de woningvoorraad in de gemeente Nunspeet. Met het toevoegen van woningen aan de zogenoemde bovenkant van de woningmarkt komt er een "treintje op gang" waardoor er uiteindelijk meerdere mensen worden geholpen aan een woning. In de huidige tijd waarin sprake is van een behoorlijk woningtekort draagt ook het toevoegen van woningen in een hogere prijscategorie bij aan het inlopen van het woningtekort. Op 8 maart 2022 heeft de gemeente Nunspeet haar handtekening gezet onder de woondeal regio Noord – Veluwe. In deze woondeal zijn de bestuurlijke afspraken vastgelegd tussen het Rijk, de provincie en de gemeenten op de Noord – Veluwe over de bijdragen die de genoemde partijen leveren om het woningtekort van op dat moment ongeveer 900.000 woningen in Nederland, terug te dringen.

Afbeelding 2.2:

Overzicht Kansrijke en minder kansrijke segmenten woningbouw in Nunspeet tot 2025/2040 Bron: Primos 2019, WoON 2018, bewerking Atrivé (zie ook Afbeelding 2.1).

Door de groeiende groep een- en tweepersoonshuishoudens van 75 jaar en ouder zal de behoefte naar appartementen met lift of geschikte grondgebonden seniorenwoning op langere termijn toenemen. Maar zoals eerder genoemd blijft ook de behoefte aan eengezinswoningen ook naar de toekomst toe groot.

2.3.2.2 Woonvisie "Goed wonen in Nunspeet" - Planspecifiek Met het voorliggende bestemmingsplan wordt de bouw van 14 vrijstaande woningen mogelijk gemaakt, namelijk 10 zogenoemde "boswoningen" en 4 zogenoemde "poortwoningen". De voorgenomen woningbouwontwikkeling op het Landgoed De Grote Bunte bestaat derhalve uit 10 zogenoemde "boswoningen" en uit 4 zogenoemde "poortwoningen", in totaal 14 eengezinswoningen. Dit zijn vrijstaande woningen. Deze ontwikkeling past zowel binnen de kwantitatieve woningbehoefte als binnen de kwalitatieve woningbehoefte van de gemeente Nunspeet. Uit bovenstaande Afbeelding 2.2 blijkt dat de voorgenomen woningbouwontwikkeling als kansrijk wordt gezien. Kansrijk houdt in dit geval in dat het aansluit bij de woonwensen van de huishoudens uit Nunspeet. Verder wordt er een appartementengebouw als een maatschappelijke voorziening mogelijk gemaakt. Dit ten behoeve van de huisvesting van dementerende en zorgbehoevende ouderen.

Zie voor de onderbouwing van de behoefte van de 14 nieuwe woningen Paragraaf 2.1.4 waar het plan is getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. In deze Paragraaf 2.1.4 is ook de behoefte aan de woon-zorg voorziening voor de huisvesting van dementerende/zorgbehoevende bejaarden onderbouwd.

42

bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld)

2.3.3

Geldend bestemmingsplan

Het geldende, vigerende bestemmingsplan, voor het grootste deel van het plangebied is het bestemmingsplan "Molenbeek" (vastgesteld d.d. 25 juni 2009). Voor een klein deel van het nieuwe bestemmingsplangebied, de zuidwestelijke punt van het plangebied, met de bestemmingen "Groen" is gelegen in het plangebied van het bestemmingsplan "Nunspeet Noord en Oost" (vastgesteld d.d. 25 april 2013).

2.3.4

Welstandsbeleid gemeente Nunspeet

2.3.4.1 Welstandsnota gemeente Nunspeet Welstandstoetsing is gericht op architectuur in relatie tot de ruimtelijke context. De ruimtelijke context zelf wordt vastgelegd in bestemmingsplannen, stedenbouwkundige plannen en in de structuurvisie. Het bestemmingsplan vormt het ruimtelijke kader. De Welstandsnota en de Beeldkwaliteitplannen (die vaak onderdeel zullen uitmaken van de Welstandsnota) schetsen vervolgens de kaders voor de welstandsadvisering. Thema's die te maken hebben met de context van een bouwwerk, zoals plaatsing op het erf, kunnen zowel in het bestemmingsplan als in de Welstandsnota zijn gereguleerd. De gemeente Nunspeet heeft in 2015 een Welstandsnota vastgesteld waarop aan elk woon- of werkgebied binnen de gemeente een bepaald welstandsniveau is toegekend. Ook kan een welstandsniveau gelden voor een bepaalde groep van bouwwerken of een ruimtelijke structuur. In de gemeente Nunspeet worden drie welstandsniveaus onderscheiden: welstandsniveau uitgebreide toets. welstandniveau eenvoudige toets. welstandsniveau geen toets. Binnen het plangebied geldt het welstandsniveau "uitgebreide toets". Bij de aanvragen omgevingsvergunningen voor het bouwen zullen de bouwplannen op dat moment worden getoetst aan dat welstandsniveau. In Paragraaf 3.9.3 van de Welstandsnota 2015 wordt het Landgoed De Grote Bunte beschreven.

In het stedenbouwkundige plan voor de Herontwikkeling van het Landgoed De Grote Bunte is rekening gehouden met de Welstandsnota 2015, en wel met het welstandsniveau "uitgebreide toets". Het stedenbouwkundige plan is daaraan reeds getoetst. Ook het opgestelde "Beeldkwaliteitplan met Kavelpaspoorten De Grote Bunte d.d. 26 april 2024 is aan de Welstandsnota getoetst.

2.3.4.2 Conclusies Welstandsbeleid gemeente Nunspeet Voor buitenplaats de Grote Bunte geldt de uitgebreide toets. Voor ontwikkelgerichte plannen kan aanvullend welstandsbeleid gelden. Om deze laatste reden is er voor het onderhavige project een "Beeldkwaliteitplan met Kavelpaspoorten De Grote Bunte" d.d. 26 juli 2024 opgesteld. Dit beeldkwaliteitplan dient, nadat het als ontwerp ter inzage heeft gelegen, door de gemeenteraad te worden vastgesteld. De conclusies met betrekking tot het welstandsbeleid van de gemeente Nunspeet zijn dat er voor het onderhavige project een Beeldkwaliteitplan (BKP) als een wijziging van de Welstandsnota 2015 noodzakelijk is. Hiervoor wordt ook verwezen naar Paragraaf 3.16 "Beeldkwaliteit" van deze Toelichting. Gekozen is voor het opstellen en het door de gemeenteraad laten vaststellen van een "Beeldkwaliteitplan met Kavelpaspoorten De Grote Bunte" d.d. 26 juli 2024.

De conclusies met betrekking tot het welstandsbeleid van de gemeente Nunspeet zijn dat er een Beeldkwaliteitplan (BKP) als een wijziging van de Welstandsnota 2015 noodzakelijk is. Hiervoor wordt verwezen naar Paragraaf 3.14 "Beeldkwaliteit" van deze Toelichting. Gekozen is voor het opstellen en het door de gemeenteraad laten vaststellen van "Beeldkwaliteitplan met Kavelpaspoorten De Grote Bunte" d.d. 26 juli 2024. Verwezen wordt verder naar Paragraaf 3.14 "Beeldkwaliteit" van deze Toelichting.

43

bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld)

Voor het "Beeldkwaliteitplan met Kavelpaspoorten De Grote Bunte" d.d. 26 juli 2024, zie de Bijlage 15 bij deze Toelichting. Het "Beeldkwaliteitplan met Kavelpaspoorten De Grote Bunte" d.d. 26 juli 2024 is ook als Bijlage 5 bij de Regels van het onderhavige bestemmingsplan opgenomen.

2.4

Conclusie beleid

Het initiatief dat met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, sluit aan bij het geschetste beleid van het Rijk, van de provincie Gelderland, en van de gemeente. Wat dit betreft kan het onderhavige bestemmingsplan "Herontwikkeling Landgoed De Grote Bunte - Chw" worden vastgesteld en daarna kan het plan / het project worden uitgevoerd.

44

bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld)

Hoofdstuk 3

Het Initiatief / Het Plan

In dit hoofdstuk komt het initiatief aan bod. Daartoe wordt eerst inzicht gegeven in de huidige functie(s) en in de huidige bebouwing binnen het plangebied. Daarbij wordt mede de relatie met de omgeving betrokken. Daarna wordt concreet ingezoomd op het beoogde initiatief.

3.1

Huidige situatie

3.1.1

Locatie Landgoed De Grote Bunte, met adres Grote Bunteweg 11 te Nunspeet

In de huidige situatie is er het Landgoed De Grote Bunte op het perceel met het adres Grote Bunteweg 11 te Nunspeet, aanwezig. Op het Landgoed bevindt zich het Landhuis De Grote Bunte. Naar aanleiding van de bouwaanvraag hiervoor is er op 19 april 2022 een omgevingsvergunning verleend voor de verbouwing, restauratie, en uitbreiding van het Landhuis De Grote Bunte (zie Paragraaf 1.11 en zie Paragraaf 3.15 van deze Toelichting). Het adres is Grote Bunteweg 11 te Nunspeet. Het Landgoed De Grote Bunte ligt aan de Elburgerweg te Nunspeet (het adres is Grote Bunteweg 11) en wordt begrensd door de Molenweg in het westen, de woonwijk Molenbeek in het noorden en het noordoosten, en de Aldi supermarkt met bijbehorend parkeerterrein aan de oostzijde. Het huidige Landgoed dateert uit circa 1818, en de huidige bebouwing dateert uit circa 1882. Het Landgoed was oorspronkelijk veel groter dan nu en het strekte zich uit tot aan de Molenbeek. De vroegere boerderij ten oosten van het huidige Landgoed behoorde er oorspronkelijk ook toe. Deze is nu particulier eigendom. In de afgelopen decennia is het Landgoed in gebruik geweest als groepsaccommodatie voor jongeren. Voor deze functie werden er gebouwen bijgebouwd.

Sinds 2019 staat het Landgoed leeg en recent is een deel van de niet oorspronkelijke gebouwen gesloopt en alleen het Koetshuis en het hoofdgebouw, het Landhuis (gemeentelijk monument) zijn behouden. De aanleg aan de voorzijde met een weiland, entreelaan en solitaire bomen rond en in een keerlus die zichtlijnen sturen, zijn waardevol en zijn kenmerkend voor de Engelse Landschapsstijl. Het Landgoed bestaat verder hoofdzakelijk uit bos waarin relicten van elementen van verschillende periodes te vinden zijn: greppels, paden en lanen. Er staan diverse monumentale bomen van meer dan 80 jaar oud. Het bos kent achterstallig onderhoud.

3.2 Het nieuwe Inrichtingsplan voor de Herontwikkeling van het Landgoed De Grote Bunte 3.2.1

Herontwikkeling van het Landgoed De Grote Bunte

Het landgoed krijgt een nieuwe toekomst. Het wordt herontwikkeld tot een woon-zorgcomplex voor demente ouderen / zorgbehoevende ouderen, gekoppeld aan het Landhuis. Het hoofdgebouw en het koetshuis worden gerenoveerd. Het koetshuis zal worden gebruikt als kantoor (en als beheerderswoning). Een deel van het bos achter en naast het hoofdgebouw wordt ingericht als bostuin behorend bij het woon-zorgcomplex. Voor het functioneren van het complex is ook een parkeerterrein nodig. Om de bouw van het woon-zorgcomplex financieel mogelijk te maken is het nodig dat een deel van het Landgoed wordt uitgegeven als kavels voor vrijstaande woningen. Er worden 10 boskavels ("boswoningen") uitgegeven in de westkant van het bos, en 4 kavels ten zuiden van de boerderij aan de entreelaan, "poortwoningen" genoemd. De woningen, de "boswoningen" worden, op de meest zuidelijke woning na, ontsloten vanaf een bospad waarvan de toegang aan de Molenweg ligt. De meest zuidelijke woning wordt direct ontsloten vanaf de Molenweg. De vrijstaande boswoningen worden gebouwd in het bos en de bouwvlakken waarop deze woningen gebouwd mogen worden zijn met zorg gekozen. De bouwvlakken zijn zo gelegen dat: het de open of meest open plekken betreft. monumentale bomen behouden blijven. er zo weinig mogelijk bomen gekapt worden.

Om te komen tot een optimale positie van zowel het zorgcomplex, de nieuwe boswoningen aan de westzijde van

45

bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld) het landgoed en de nieuwe ontsluitingsweg is gebruik gemaakt van twee cultuurhistorische onderzoeken en een analyse van de cultuurhistorische waardevolle elementen (zie pagina 10 t/m 12) van het "Definitief Ontwerp-Inrichtingsplan Landgoed De Grote Bunte" d.d. 26 juli 2024). Dit heeft ertoe geleid dat: gebouwen en wegen zo veel mogelijk gepositioneerd zijn op plekken waar geen sprake is van oude bosgrond, namelijk plekken waar in de geschiedenis van het landgoed open plekken, sier- of nutstuinen voorkwamen. oude structuren als greppels rond voormalige moestuinen een natuurlijke grens vormen en ervaarbaar blijven in het terrein. zo weinig mogelijk bomen gekapt hoeven worden. De nieuwe eigenaren van zowel het woonzorgcomplex als de boswoningen zijn verplicht het bos in stand te houden.

46

bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld)

Afbeelding 3.1:

De bovenstaande tekening d.d. 26 juli 2024 geeft het laatste inrichtingsplan, het Definitief Ontwerp-Inrichtingsplan Landgoed De Grote Bunte d.d. 26 juli 2024, opgesteld door Baljon Landschapsarchitecten, weer (plankaart LB NGB 2024-07-26 plankaart in kleur.pdf)

47

bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld)

3.2.2

Integrale opgave landschapsontwerp

De functiewijziging vraagt om een landschapsontwerp dat met aandacht voor de historische en ecologische waarden enerzijds, en de behoeften van de nieuwe gebruikers anderzijds, invulling geeft aan de toekomst van het Landgoed De Grote Bunte. Het woon-zorgcomplex krijgt een omheinde tuin met een terras voor de twee woongroepen waar de bewoners zich veilig kunnen bewegen. Er moeten voldoende parkeerplaatsen zijn voor auto's en fietsen en er moet een rolstoel toegankelijke route worden gerealiseerd naar de entrees van het woon-zorgcomplex. De woningen en het woon-zorgcomplex moeten bereikbaar zijn voor nood- en hulpdiensten en moeten voldoende parkeerplaatsen hebben voor bewoners en bezoekers. Voorafgaand aan het opstellen van het landschapsontwerp door Baljon Landschapsarchitecten zijn er onderzoeken uitgevoerd en adviezen uitgebracht ten aanzien van de staat van het bos en de bomen, de ecologische waarden van het terrein, de tuinhistorische waarden et cetera. Zie het onderzoek "Cultuurhistorische Parkanalyse Landgoed De Grote Bunte door B4o Landschapsarchitecten Stedenbouw Recreatieontwikkeling d.d. 2 maart 2019 (zie Bijlage 5 bij deze Toelichting), en zie voor het onderzoek naar de tuinhistorische waarden het rapport "Tuinhistorisch onderzoek De Grote Bunte" van het Adviesbureau Groene Monumenten d.d. april 2020, zie Bijlage 6 bij deze Toelichting.

Voor het onderzoek naar de bomen zie onder meer het rapport "Advies Bosbeheer De Grote Bunte Nunspeet" van Buiting Advies Natuur en Landschap (juli 2021), zie Bijlage 7 bij deze Toelichting. Voor de toekomst van het bos is het van belang dat het terrein een gezonde waterhuishouding heeft waarbij een teveel aan water wordt afgevoerd en zoveel mogelijk hemelwater lokaal infiltreert en dat er een advies klaar ligt voor de vervanging van beeldbepalende bomen en lanen voor als deze dood gaan. Het door Baljon Landschapsarchitecten opgestelde landschapsontwerp is een integraal ontwerp waarin al deze aspecten zijn samengebracht. Het ontwerp beoogt de nieuwe functies en bebouwing als een nieuwe laag in te voegen in de bestaande situatie en tegelijkertijd het bos en en de landschappelijke aanleg een nieuwe impuls te geven met nieuw aan te planten bomen en beplantingen. Bij de start ven het ontwerp is er een memo opgesteld waarin de deelopgaven zijn benoemd aan de hand van de diverse onderzoeken en adviezen. Dit memo is genoemd "Baljon Startmemo water- en inrichtingsplan Landgoed de Grote Bunte 2022-12-22.pdf" (zie Bijlage 49 bij deze Toelichting).

3.2.3

Tuinhistorisch onderzoek adviesburo Groene Monumenten

In de analyse van de cultuurhistorische waarde van de huidige situatie heeft adviesburo Groene Monumenten onderscheid gemaakt tussen 4 onderdelen van de buitenplaats: 1. 2. 3. 4.

Voortuin. Tuinaanleg bij hoofd- en koetshuis. Nutstuin of Hof. Parkbos.

Zie het rapport van het adviesburo Groene Monumenten "Tuinhistorisch onderzoek De Grote Bunte" d.d. april 2020, Bijlage 6 bij de Toelichting. Op elk van deze onderdelen is het park geanalyseerd op niveau van waarde. Dit is in beeld gebracht op een waardenkaart, waarbij 3 kleuren gehanteerd worden. Deze waardering volgt de Richtlijnen voor Tuinhistorisch Onderzoek zoals in 2012 was opgesteld door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. blauw: hoge monumentwaarde (van cruciaal belang voor de structuur en/of betekenis van de aanleg). groen: positieve monumentwaarde (van belang voor de structuur en/of betekenis van de aanleg). geel: indifferente monumentwaarde (van relatief weinig belang voor de structuur en/of betekenis van de aanleg).

48

bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld)

Afbeelding 3.2:

Tekening Waardestelling huidige situatie, ontleend aan het rapport van adviesburo Groene Monumenten, "Tuinhistorisch onderzoek De Grote Bunte" d.d. april 2020 (zie Bijlage 6 bij deze Toelichting). Zie blz. 7 van het Definitief Ontwerp-Inrichtingsplan Landgoed De Grote Bunte d.d. 26 juli 2024 van Baljon Landschapsarchitecten

49

bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld)

Deze waardestelling leidt tot de volgende conclusies per onderdeel van het landgoed. 1.

Elementen met hoge monumentwaarde Voorterrein: de oostelijke oprijlaan met voorplein in landschapsstijl. Nutstuin of Hof: de aanwezige watergangen als contouren van de nutstuin. Parkbos: aanwezige watergangen en wandelpaden als eerste aanleg in een formele stijl + aanwezige monumentale bomen langs wandelpaden in landschapsstijl.

2.

Elementen met positieve monumentwaarde Voorterrein: openheid met doorzichten in landschapsstijl + aanwezige deel van westelijke oprijlaan in landschapsstijl. Parkbos: aanwezige restant wandelpaden begeleid door laanbomen in landschapsstijl + gesloten kronendak van bomen en enkele monumentale bomen in landschapsstijl.

3.

Elementen met indifferente monumentwaarde De strook tussen Molenweg en westelijke oprijlaan (vele wijzigingen in inrichting). De zone direct achter het woonhuis en rond de aanwezige bijgebouwen / parkeerplaats. (De oorspronkelijke aanleg is teveel verstoord en onherkenbaar). De invulling en functie van de Nutstuin (enkel de contouren zijn nog gedeeltelijk aanwezig).

Uitgangspunten voor het Inrichtingsplan behorend bij de herontwikkeling: 1.

2. 3.

aanwezige landschapsstijl-structuren zoveel mogelijk behouden, verwerken en/of versterken in nieuwe inrichting (cultuurhistorische oprijlanen, wandelpaden, begeleidende bomen, monumentale bomen, bomenlanen, openheid met doorzichten voorterrein en watergangen nutstuinen). gesloten boomkronen en bosbomen in parkbos zoveel mogelijk behouden. elementen met indifferente monumentwaarde, open plekken in het bos en plekken waar veel wijzigingen of verstoringen in de oorspronkelijke aanleg hebben plaatsgevonden benutten voor nieuwe functies zoals het zorgcomplex, woningen, nieuwe ontsluitingen en nieuwe groenstructuren zoals zorgtuinen, privétuinen en het versterken van groenstructuren in landschapsstijl.