AP 5c. Bijlage Nota Meerjarenperspectief grondexploitaties (MPG) 2025

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025

Datum: 7-4-2025 Versie: Definitief 1.0

-2-

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

3

2. Beleid en uitgangspunten Nota Grondbeleid Nota Grondprijzen Nota Reserves en Voorzieningen Nota Weerstandsvermogen en Risicomanagement Parameters

4 4 5 5 5 6

3.

Programmering

10

4.

Realisatie kosten en opbrengsten 2024

13

5.

Verschillenanalyse financiële uitkomst

16

6. Financiële stand van zaken per grondexploitatie Molenbeek Weversweg Bedrijventerrein De Kolk Kijktuinen Bedrijventerrein Elspeet ’t Hul Noord Hullerweg

17 18 20 22 24 26 28 30

7. Financiële positie grondexploitaties Reserve grondexploitatie Winstneming Verliesnemingen voorgaande jaren Voorziening risico’s grondexploitatie Financiële risico’s en relatie met paragraaf Weerstandsvermogen

32 32 33 34 35 36

8. Strategische gronden (MVA)

37

9. Samenvatting

38

10. Bijlage: vast te stellen grondexploitaties

39

-3-

1. Inleiding In dit hoofdstuk wordt ingegaan op welke wijze het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (verder: MPG) is opgebouwd en welke doelen met het MPG worden beoogd. Dit MPG bevat een volledige actualisatie van alle grondexploitaties en een geactualiseerde risicoanalyse. Peildatum voor de berekeningen is 1 januari 2025. Wijzigingen in het kader van dit MPG zijn enkel financieel-technisch van aard. Besluitvorming met betrekking tot de bijstelling van planinhoudelijke aspecten vindt plaats middels afzonderlijke besluitvorming per project. Het MPG wordt eenmaal per jaar opgesteld en de uitkomsten worden verwerkt in de jaarrekening. Het doel van dit MPG is om te informeren over de volgende onderwerpen: • Beleid en uitgangspunten ten aanzien van grondexploitaties • Programmering: de woningaantallen in de gemeentelijke plannen en de verhouding tot de woonbehoefte • Stand van zaken en toekomstverwachtingen grondexploitaties, waaronder: • Realisatie en prognose kosten en opbrengsten • Verschillenanalyse financiële uitkomst • Financieel overzicht grondexploitaties • Specifieke projectrisico’s • Financiële positie grondbedrijf • Strategische gronden In hoofdstuk 9 Samenvatting worden de verschillende voorstellen weergegeven.

-4-

2. Beleid en uitgangspunten Het beleid van de gemeente Nunspeet ten aanzien van de grondexploitaties ligt vast in de volgende beleidsdocumenten: • Nota Grondbeleid Nunspeet 2024 • Nota Grondprijzen 2024-2025 • Nota Reserves en Voorzieningen • Nota Weerstandsvermogen en Risicomanagement • Parameters die binnen de grondexploitaties gehanteerd worden

Nota Grondbeleid De Nota Grondbeleid Nunspeet 2024 is door de gemeenteraad vastgesteld op 28 november 2024 en vervangt de Nota Grondbeleid 2017-2020. Het grondbeleid heeft een grote invloed op en samenhang met de realisatie van beleidsdoelen en ambities op het gebied van volkshuisvesting, economie, gezondheid, natuur en landschap. Het voeren van een grondbeleid is geen doel op zich, maar het is een middel om de ambities vanuit de verschillende beleidsvelden te ondersteunen. Met het vaststellen van de Nota Grondbeleid Nunspeet 2024 is het beleid voortgezet om per project de keuze te maken voor een actief of een faciliterend grondbeleid. De gemeente Nunspeet stuurt vanuit een actieve regie om te zorgen dat de opgaven van verschillende beleidsvelden en ambities tot stand komen. Dat hoeft niet altijd met actief grondbeleid. De gemeente kan ook een actief faciliterende rol innemen, waarbij zij het initiatief overwegend bij de marktpartij laat en met beperkte risico’s regie voert op de uitkomst van het initiatief. Actief grondbeleid voert de gemeente op het moment dat zij met een grondpositie scherp wil sturen op de voorwaarden, kwaliteit en uitkomst van het ruimtelijk initiatief. Belangrijke (financiële) aandachtspunten die in deze nota zijn opgenomen met betrekking tot de grondexploitaties zijn: • De gemeente Nunspeet verwerft gronden onder marktconforme condities.

De prijsstelling wordt gewaarborgd met een taxatie van een onafhankelijke gecertificeerde taxateur. De strategische verwerving gebeurt met een voorafgaande risicoafweging en met een helder financieel kader en randvoorwaarden. • Gronduitgifte geschiedt transparant en met respect voor de eisen uit wet- en regelgeving en relevante jurisprudentie zoals het zogenaamde ‘Didam-arrest’. Het uitgangspunt is dat gronduitgifte plaatsvindt door middel van een openbare selectieprocedure waarin objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria aan de voorkant duidelijk zijn. Elke gronduitgifte geschiedt onder marktconforme voorwaarden en grond- en uitgifteprijzen. • Bij zowel actief als (actief) faciliterend grondbeleid gaat de gemeente financiële verplichtingen en risico’s aan. De beheersing hiervan vindt plaats binnen de planning-en-control-cyclus van de gemeente en binnen de kaders die de ‘Commissie besluit begroting en verantwoording’ (commissie BBV) voorschrijft. Als deze Commissie aanvullende richtlijnen voorschrijft of richtlijnen wijzigt dan past de gemeente deze toe. • De gemeente Nunspeet gebruikt de reserve grondexploitatie om risico’s af te dekken. Er wordt jaarlijks aan de raad ter besluitvorming een Meerjarenperspectief Grondexploitaties aangeboden.

In dit MPG wordt een prognose weergegeven van de toekomstige ontwikkeling van de reserve grondexploitatie in relatie tot de toekomstige ontwikkelingen. • De commissie BBV heeft in de notitie Grondexploitatie van juli 2019 aanbevolen om tussentijds winst te nemen als hier voldoende zekerheid over bestaat en de winstneming te berekenen volgens de Percentage of Completion (POC) methode. • Wanneer de boekwaarde van de strategische gronden hoger is dan de marktwaarde van de gronden waardeert de gemeente deze gronden af tot marktwaarde. Bij een verliesgevende grondexploitatie vormt de gemeente voor het tekort een verliesvoorziening ten laste van de reserve grondexploitatie.

-5-

Nota Grondprijzen De Nota Grondprijzen 2024-2025 bevat een herziening van het grondprijsbeleid, waarin naast geactualiseerde grondprijzen voor woningbouw ook de grondprijzen voor andere uitgiftecategorieën zijn opgenomen. De nota bevat ook algemene uitgangspunten voor de uitgifte van gronden. Het belangrijkste uitgangspunt is dat grond wordt verkocht tegen marktconforme prijzen. Hiermee wordt voorkomen dat er sprake is van ongeoorloofde staatssteun. De gemeente Nunspeet hanteert bij de uitgifte van grond verschillende prijzen voor een aantal woningbouwcategorieën (o.a. zoals gedefinieerd in de doelgroepenverordening sociale koop en middenhuur). Bij deze woningbouwcategorieën zijn referentiewoningen en -oppervlakten bepaald. Op basis hiervan zijn normatieve grondprijzen bepaald. Deze prijzen kunnen als basisprijs dienen in de grondexploitaties. In de regel volgt, zodra een plan concreet genoeg is uitgewerkt, een onafhankelijke taxatie en/of wordt de grondprijs bepaald door middel van een tender of prijsvraag. De Nota Grondprijzen 2024-2025 is in september 2024 door het college vastgesteld. Het college stelt elke twee jaar een Nota grondprijzen vast. In de Nota grondprijzen is vastgelegd dat het college gemotiveerd van de grondprijzen in deze nota mag afwijken.

Nota Reserves en Voorzieningen In de door de raad in juni 2024 vastgestelde Nota Reserves en Voorzieningen (herijking 2024) wordt ingegaan op de reserve grondexploitatie. Om nu en in de toekomst verzekerd te zijn van een gezonde basis voor grondexploitaties, is het op peil houden van de reserve van essentieel belang. Het weerstandsvermogen moet zodanig van omvang zijn dat (on)verwachte risico’s en (niet) kwantificeerbare verliezen kunnen worden opgevangen. Hierbij kan gedacht worden aan de in exploitatie genomen complexen, de nog niet in exploitatie genomen complexen, verevening tussen winstgevende en verliesgevende locaties, en risico’s als de looptijd van de exploitaties, procedurestagnaties, prijs- en rentestijgingen, actieve grondverwerving en de eventuele rol die een projectontwikkelaar speelt. Deze factoren laten zich niet in zijn geheel kwantificeren. Er is een bodem- en plafondbedrag vastgesteld. De berekening van deze bedragen is opgenomen in de Nota Reserves en Voorzieningen. Voor 2024 luidden deze bedragen als volgt: • Bodembedrag: € 1.091.410 • Plafondbedrag: € 12.008.410 In de Nota Reserves en Voorzieningen 2024 wordt ook ingegaan op de voorziening risico’s grondexploitatie. In deze voorziening zit per 31-12-2023 een bedrag van € 593.670.

Dit bedrag dient ter afdekking van verliezen in de grondexploitaties en is samengesteld uit de verliezen van Weversweg en Elspeterbosweg. De Nota Reserves en Voorzieningen, herijking 2025, zal in de raad van juni 2025 worden aangeboden.

Nota Weerstandsvermogen en Risicomanagement De Nota Weerstandsvermogen en Risicomanagement 2020 is op 20 februari 2020 door de raad vastgesteld. Deze nota zal in 2025 geëvalueerd en geactualiseerd worden. In de nota is de grondexploitatie als onderdeel genoemd voor de identificatie van de risico’s. Een belangrijke beheersingsmaatregel die onze gemeente hanteert is de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties, wat via het onderliggende MPG wordt toegelicht. Daarnaast wordt binnen de reserve grondexploitatie een bodembedrag (financiële buffer) aangehouden die varieert met de omvang van de risico’s die (kunnen) worden gelopen.

-6-

Parameters Parameters MPG 2024 (oud) Vorig jaar zijn voor het MPG 2024 de volgende uitgangspunten gehanteerd:

Parameter Opbrengstenstijgingen: -Woningbouw: sociale koop, middeldure huur en overig (vrije sector) -Woningbouw: sociale huur -Bedrijventerrein Kostenstijgingen: -GWW-kosten -Plankosten & VTU -Verwervingskosten Indexcijfers (indexatie kostenramingen van 1-1-2023 naar 1-1-2024): -GWW-kosten -Overige kosten Rentepercentage (over zowel positief als negatief projectsaldo in grex)

2024

2025-2026

2027 en verder

1,50% 0,00% 0,00%

2,00% 0,00% 0,00%

2,00% 2,00% 2,00%

3,00% 5,00% 0,00%

2,00% 4,00% 0,00%

2,00% 2,00% 2,00%

1,70% 1,20% 1,18%

Tabel 1: Parameters MPG 2024 (oud).

Parameters MPG 2025 (nieuw) Voor het huidige MPG 2025 worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:

Parameter Opbrengstenstijgingen: -Woningbouw: Vrije sector -Woningbouw: Sociale koop -Woningbouw: Middenhuur en sociale huur -Bedrijventerreinen Kostenstijgingen: -GWW-kosten -Plankosten & VTU -Verwervingskosten Indexcijfers (indexatie kostenramingen van 1-1-2024 naar 1-1-2025): -GWW-kosten -Overige kosten Rentepercentage (over zowel positief als negatief projectsaldo in grex)

2025

2026-2027

2028 en verder

9,50% 3,50% 0,00%

6,50% 3,00% 0,00%

2,00% 2,00% 2,00%

0,00%

0,00%

2,00%

4,50% 5,50% 0,00%

3,50% 3,50% 0,00%

2,00% 2,00% 2,00%

3,30% 4,10% 1,50%

Tabel 2: Parameters MPG 2025 (nieuw).

-7-

Opbrengstenstijgingen Woningbouw: Vrije sector In 2024 is het grondprijsbeleid van de gemeente Nunspeet geactualiseerd. De grondopbrengsten voor woningbouw binnen de grondexploitaties worden bepaald door het grondprijsbeleid van de gemeente Nunspeet zoals vastgesteld door het college op 24 september 2024 1. Het uitgangspunt is dat zodra het plan concreet genoeg is uitgewerkt alle te verkopen gronden nog worden getaxeerd of dat de grondwaarde bepaald wordt middels een tender of prijsvraag. Indien er een tender of een projectspecifieke taxatie is uitgevoerd dan geldt de grondwaarde die daar uit volgt als grondopbrengst in de grondexploitatie. De verwachting is dat de grondopbrengsten voor woningbouw aanzienlijk stijgen voor de jaren 2025 t/m 2027. Vanwege de sterke stijgingen in de vrij op naam prijzen van nieuwbouwwoningen en de relatief beperkte stijging van de bouwkosten is de verwachting dat de stijging van de grondwaarden de komende periode doorzet.2 De verwachte opbrengstenstijging is 9,5% voor 2025 en 6,5% voor de jaren 2026 en 2027. Dit geldt zowel voor projectmatige bouw als zelfbouw (particulier opdrachtgeverschap). De lange termijn is onzekerder en vanaf 2028 wordt er aangesloten bij het langjarige streefpercentage voor inflatie van de Europese Centrale Bank (2%). Deze parameters zijn gebaseerd op de Outlook Grondexploitaties van adviesbureau Metafoor.

De hogere grondprijzen voor woningbouw zoals vastgesteld in de Nota Grondprijzen 2024-2025 in combinatie met de aanzienlijk hogere opbrengstenstijging ten opzichte van vorig jaar voor woningen in de vrije sector zullen een positief effect hebben op grondexploitaties waar nog woningbouwgrond in de vrije sector is uit te geven. Woningbouw: Sociale koop Woningen in de categorie sociale koop hebben een maximale vrij op naam prijs zoals gedefinieerd in de gemeentelijke doelgroepenverordening.3 De gemeente Nunspeet hanteert de categorieën sociale koop laag (tot € 215.000 v.o.n.), sociale koop midden (tot € 265.000 v.o.n.) en sociale koop hoog (tot € 355.000 v.o.n.). Bij sociale koop is de ruimte om bouwkostenstijgingen door te rekenen in de vrij op naam prijzen gelimiteerd, omdat de aftoppingsgrenzen op de vrij op naam prijzen van toepassing zijn. Een trend die met name in dit segment zichtbaar is, is die van kleiner wordende woningen. Doordat de woningen kleiner worden is de absolute prijsstijging beperkt, al stijgt de vierkante meterprijs wel. Dit heeft een doorwerking in de grondwaarde. De grondwaarde stijgt wel, maar niet zo hard als in de categorie vrije sector woningbouw. Daarom is met ingang van dit jaar een aparte parameter toegepast voor de categorie sociale koop, gebaseerd op de Outlook van Metafoor.

Hetzelfde geldt voor de categorie Middenhuur, welke vorig jaar dezelfde parameter had als de vrije sector woningbouw, maar dit jaar gelijk is getrokken met de parameter voor sociale huur. Voor sociale koop wordt een stijging van de grondwaarde verwacht van 3,5% in 2025, 3% in 2026 en 2027 en 2% voor 2028 en verder.4 Woningbouw: Middenhuur en sociale huur De grondprijzen voor woningen in de categorie middenhuur en sociale huur zijn in 2024 opnieuw vastgesteld5 en deze prijzen gelden nog in 2025. De verwachting is dat voor 2026 en 2027 de sociale grondprijzen ongewijzigd blijven en de stijging is 0%. Voor de lange termijn (vanaf 2028) wordt aangesloten bij het langjarige streefgemiddelde voor inflatie van de ECB (2%).

1 Nota Grondprijzen 2024-2025 & Besluitenlijst B&W 24 september 2024 2 Outlook Grondexploitaties 2025 van Metafoor, onderdeel ‘Grondwaarde woningbouw’ 3 Verordening Doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur gemeente Nunspeet 2023 4 Outlook Grondexploitaties 2025 van Metafoor, onderdeel ‘Grondwaarde woningbouw’ 5 Nota Grondprijzen 2024-2025 & Besluitenlijst B&W 24 september 2024

-8-

Bedrijventerreinen De uitgifteprijzen voor bedrijventerrein De Kolk – Deelgebied GPS en Bedrijventerrein Elspeet zijn begin 2024 geactualiseerd6 en de verwachting voor dit type bedrijventerrein is dat de grondwaarde stabiel is en blijft de komende jaren.7 Voor 2025 t/m 2027 wordt geen opbrengstenstijging gerekend voor de bedrijfskavels in de grondexploitaties. Vanaf 2028 wordt er aangesloten bij het langjarige streefpercentage voor inflatie van de ECB (2%). Voor overige opbrengsten in de grondexploitaties (bijv. huur- of pachtinkomsten of subsidies) wordt per post bekeken welke parameters gehanteerd worden.

Kostenstijgingen GWW-kosten De grond-, weg- en waterbouwkosten (GWW) zijn de afgelopen jaren relatief hard gestegen vanwege een schaarste aan bouwmaterialen, personeelstekorten en hoge energiekosten. De GWWkosten zullen op korte en middellange termijn gestaag verder stijgen. De cao-loonsverhogingen zullen zeker op korte termijn leiden tot een stijging van de personeelskosten en ook voor de materiaalkosten is de verwachting dat deze in 2025 weer zullen gaan stijgen (na een afvlakking van de prijsstijgingen in 2024).8 Er wordt een kostenstijging verwacht van 4,5% in 2025, 3,5% in 2026 en 2027 en 2% vanaf 2028. Voor bouw- en woonrijp maken, sloop- en saneringskosten, grondwerken, civiele kosten en tijdelijke beheerskosten in de grondexploitaties worden deze parameters gehanteerd. Plankosten & VTU Voor de plankosten en kosten voor voorbereiding en toezicht wordt een relatief hoge stijging verwacht vanwege de krappe arbeidsmarkt en stijging van de loonkosten. Voor 2025 wordt uitgegaan van een stijging van 5,5%, voor 2026 en 2027 een stijging van 3,5% en vanaf 2028 een stijging van 2%. Voor verwervingskosten wordt bekeken wat de huidige bestemming is van de te verwerven gronden en wordt uitgegaan van de verwachte opbrengstenstijging van de betreffende categorie.

Ook voor de kostenstijgingen geldt dat als er overige kosten zijn opgenomen die niet onder bovengenoemde kosten vallen er per post bekeken wordt welke parameters realistisch zijn.

Indexatie De hierboven genoemde parameters voor de kostenstijgingen zijn inschattingen voor de komende jaren, oftewel deze zijn toekomstgericht. Het uitgangspunt in de grondexploitaties is om actuele kostenramingen te hebben op prijspeil 1-1-2025, maar indien er geen actuele raming is kan er worden uitgegaan van een eerder opgestelde kostenraming die geïndexeerd wordt naar het huidige prijspeil. Voor de indexatie van civiele kostenramingen van prijspeil 1-1-2024 naar 1-1-2025 wordt een percentage van 3,3% gebruikt, gebaseerd op het indexcijfer voor GWW-kosten volgens Bouwkostenkompas.9 Dit is hoger dan het percentage van vorig jaar (1,7%). Voor de indexatie van overige kostenramingen wordt een percentage van 4,1% gebruikt, gebaseerd op de Consumentenprijsindex van het CBS10. Dit was vorig jaar 1,2%.

6 Collegebesluit 7 februari 2024, Uitgifteprijzen bedrijventerreinen 7 Outlook Grondexploitaties 2025 van Metafoor, onderdeel ‘Bedrijfsruimte en logistiek’ 8 Outlook Grondexploitaties 2025 van Metafoor, onderdeel ‘Kosten’ 9 Indexcijfer voor GWW kosten op Bouwkostenkompas.nl, periode 1 januari 2024 tot 1 januari 2025 10 Consumentenprijsindex Alle Bestedingen volgens CBS Statline, periode december 2023 tot december 2024

-9-

Rente Volgens de BBV-notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023)’ dient voor de toerekening van rente aan de grondexploitaties gebruik te worden gemaakt van de reguliere gemeentelijke omslagrente. De toepassing van deze wijziging is verplicht met ingang van begrotingsjaar 2025. Voor de rentetoerekening over de boekwaarde van de grondexploitaties per 1-1-2024 is nog de gemiddelde rente over het vreemd vermogen en de verhouding tussen het eigen en het vreemd vermogen toegepast. Dit rentepercentage is 1,18%.11 In de meerjarenprognoses van de grondexploitaties in het MPG 2025 is voor de berekening van de rentekosten en -baten in de komende jaren de omslagrente per 1-1-2025 gehanteerd van 1,5%12, in lijn met de BBV-notitie.

Overige uitgangspunten: • •

Er wordt geen rente bijgeschreven op de strategische gronden en panden (MVA). De rente wordt direct ten laste van de jaarexploitatie gebracht. In projecten waar reeds specifieke prijsafspraken zijn gemaakt of al met bepaalde werkzaamheden is begonnen, kan worden afgeweken van de algemene parameters zoals genoemd in deze notitie.

11 Bestand ‘Renteberekening tbv grex 2025’ 12 Omslagrente per 1-1-2025: Programmabegroting 2025-28, paragraaf Financiering, Omslagrente

- 10 -

3. Programmering Wonen Een belangrijke opgave waar het gemeentelijke grondbeleid aan kan bijdragen is de grote behoefte aan nieuwbouwwoningen. In oktober 2024 is de woningbouwopgave voor Nunspeet geactualiseerd als onderdeel van de woondeal Noord-Veluwe. Er is een woningbouwopgave van meer dan 1.800 woningen t/m 2035. Er zijn een aantal plannen die, via een actieve gemeentelijke grondexploitatie, gaan bijdragen aan het invullen van deze behoefte en daarnaast zijn er een aantal plannen in ontwikkeling. In de gemeentelijke plannen zijn nog circa 800 te realiseren woningen opgenomen. Dit aantal wordt met name gerealiseerd in ’t Hul Noord. Hoewel er met de vaststelling van ’t Hul Noord in 2024 een grote stap is gemaakt in het voldoen aan de woningbouwbehoefte in Nunspeet, blijft de vraag naar woningen onverminderd groot. Mogelijk dat plannen die op dit moment door de gemeente in voorbereiding zijn (zoals Nieuw Feithenhof) verder zullen bijdragen aan de woningbouwbehoefte en dat de opgave ook deels wordt ingevuld door marktinitiatieven. Werken Op het bedrijventerrein De Kolk is in totaal nog 4,2 hectare aan bedrijfskavels uit te geven in het gemeentelijke deel van het bedrijventerrein (gronden GPS). Daarnaast wordt er in Elspeet een bedrijventerrein ontwikkeld met ongeveer 2,9 hectare aan bedrijfskavels.

Ook zijn kavels voor overige functies uit te geven, zoals voor de nutsvoorziening in project Hullerweg, een onderwijsvoorziening in ’t Hul Noord en buurt- en horecafuncties in ’t Hul Noord. Planning en realisatie 2024 Het aantal verkochte kavels woningen en hectares bedrijventerrein in 2024 zijn als volgt samen te vatten: Aantallen woningen Planning 2024 Realisatie 2024 Verschil Molenbeek 4 0 -4 Kijktuinen 17 17 0 Niet-woningbouw (aantal kavels) Bedrijventerrein De Kolk (GPS) 4 0 -4 Molenbeek (kantoor) 1 1 0 Tabel 3: Planning vs realisatie 2024.

• • • •

De verkoop van de laatste 4 woningen in Molenbeek is doorgeschoven naar 2025. De levering van de grond voor de 7 laag-ampère-woningen en voor de 10 CPO-woningen heeft in 2024 plaatsgevonden. In 2024 stond de uitgifte geraamd van de eerste kavels op bedrijventerrein De Kolk, maar deze zijn niet gerealiseerd. De verkoop van de kavel voor een kantoor is Molenbeek stond in 2024 gepland en is ook gerealiseerd.

- 11 -

Uitgifteprognose wonen In onderstaand overzicht is de huidige uitgifteprognose voor woningbouwkavels weergegeven, in vergelijking met de uitgifteprognoses in het MPG van voorgaande jaren:

Figuur 1: Uitgifteprognose woningbouw.

In het MPG van 2023 was de verwachting nog dat de laatste gemeentelijke kavels in 2024 zouden worden uitgegeven in Molenbeek. In de MPG 2024 zijn er woningen toegevoegd in de jaren 2024 t/m 2026 als gevolg van het vaststellen van de grondexploitatie Weversweg fase 2. In het MPG 2025 is de grondexploitatie ’t Hul Noord opgenomen, waarin 750 woningen worden voorzien in de periode t/m 2036. Per project ziet de planning voor de uitgifte van woningbouwkavels er als volgt uit:

Weversweg Sociale huur Middeldure koop (tot €355.000) Dure koop (vanaf €355.000) Molenbeek Betaalbare koop (tot €265.000) Kijktuinen Middeldure koop (tot €355.000) Dure koop (vanaf €355.000) t Hul Noord Woningen Totaal

2024 (gerealiseerd)

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

totaal nog te realiseren

0 0 0

0 0 0

12 6 2

2 6 9

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

14 12 11

0

4

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

4

10 7

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 17

0 4

62 82

62 79

95 95

80 80

46 46

85 85

39 39

83 83

96 96

52 52

52 52

0 0 0 750 791

Tabel 4: Woningbouwplanning per project.

- 12 -

Uitgifteprognose bedrijventerreinen In het volgende overzicht is de huidige uitgifteprognose voor de bedrijventerreinen De Kolk en Elspeet weergegeven in aantallen hectares, in vergelijking met de uitgifteprognose in het MPG van de voorgaande jaren. In 2024 zijn er nog geen kavels uitgegeven, wat wel de verwachting was in de vorige MPG’s. Daarnaast valt op dat de uitgifte van één van de kavels op bedrijventerrein Elspeet is doorgeschoven naar 2030 omdat deze tijdelijk wordt verhuurd (met de optie tot koop na 5 jaar).

Figuur 2: Uitgifteprognose niet-woningbouw.

- 13 -

4. Realisatie kosten en opbrengsten 2024 In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de realisatie van kosten en opbrengsten binnen de grondexploitaties gedurende 2024. Het gaat om de volgende aspecten: • Ontwikkeling boekwaarde kosten 2024 • Ontwikkeling boekwaarde opbrengsten 2024 • Gerealiseerde kosten 2024 • Gerealiseerde opbrengsten 2024 Ontwikkeling boekwaarde kosten 2024 Totaal zit er voor alle grondexploitaties ca. € 95,8 miljoen in de boekwaarde aan de kostenkant. Hiervan is ca. € 84,7 miljoen t/m 31-12-2023 gerealiseerd, waarvan ca. € 9,3 miljoen aan winstnemingen. Afgelopen jaar is er ca. € 11,2 miljoen aan de boekwaarde toegevoegd, waarvan € 0,2 miljoen bestaat uit teruggedraaide tussentijdse winstnemingen.

Molenbeek Weversweg De Kolk Kijktuinen Bedrijventerrein Elspeet t Hul Noord Hullerweg Totaal

Winstneming Overige kosten Winstneming t/m '23 t/m '23 '24 € 4.653.412 € 34.230.349 € 42.123 €0 € 4.706.468 €0 € 4.132.533 € 26.949.046 -€ 567.429 € 510.080 € 2.819.171 € 371.338 € 22.468 € 4.330.843 -€ 22.468 €0 €0 €0 €0 € 2.303.233 €0 € 9.318.493 € 75.339.110 -€ 176.436

Overige kosten '24 € 1.632.983 € 170.662 € 850.996 € 207.608 € 1.533.733 € 6.853.848 € 105.839 € 11.355.669

Totaal € 40.558.867 € 4.877.130 € 31.365.146 € 3.908.197 € 5.864.576 € 6.853.848 € 2.409.072 € 95.836.836

Tabel 5: Boekwaarde kosten.

Ontwikkeling boekwaarde opbrengsten 2024 Aan de opbrengstenkant zit er totaal ca. € 77,5 miljoen in de boekwaarde in de grondexploitaties. Hiervan is ca. € 75,3 miljoen t/m 31-12-2023 gerealiseerd, zoals bekend vanuit het vorige MPG. Afgelopen jaar is er ca. € 2,1 miljoen aan de geboekte opbrengsten toegevoegd.

Molenbeek Weversweg De Kolk Kijktuinen Bedrijventerrein Elspeet t Hul Noord Hullerweg Totaal

BW t/m '23 € 41.525.589 € 4.114.108 € 25.547.296 € 3.673.492 € 459.719 €0 € 10.000 € 75.330.204 Tabel 6: Boekwaarde opbrengsten.

BW '24 € 302.551 €0 € 214.469 € 1.375.280 € 7.500 € 235.898 €0 € 2.135.698

Totaal € 41.828.140 € 4.114.108 € 25.761.765 € 5.048.772 € 467.219 € 235.898 € 10.000 € 77.465.902

- 14 -

Gerealiseerde kosten 2024 De gerealiseerde kosten in vergelijking met de verwachting volgens het MPG voorgaand jaar zijn als volgt.

Figuur 3: Planning vs realisatie kosten 2024.

Op totaalniveau werd er in de grondexploitaties voor 2024 circa 10,9 miljoen aan kosten geraamd. De werkelijk gemaakte kosten zijn 11,4 miljoen. Dit is exclusief de winstnemingen in 2024. De belangrijkste verschillen in de gemaakte kosten ten opzichte van de geraamde kosten zijn als volgt: •

• • • •

• •

Molenbeek: Voor Molenbeek was € 0,9 miljoen aan kosten geraamd voor 2024 en er is voor € 1,6 miljoen aan kosten gemaakt. Deze afwijking komt met name door een overschrijding in de plankosten en doordat het woonrijp maken voorspoedig verloopt en er meer werkzaamheden zijn verricht dan was verwacht. Weversweg: De verwachting was dat er in 2024 zou zijn begonnen met het bouwrijp maken van Weversweg fase 2. Dat is niet het geval en dus zijn er minder kosten gemaakt dan was geraamd. De Kolk: Voor De Kolk is er geen grote afwijking in de gemaakte kosten ten opzichte van de raming voor 2024. De kosten hebben met name betrekking op het bouwrijp maken van deelgebied GPS. Kijktuinen: Er zijn minder kosten gemaakt dan geraamd was voor de Kijktuinen. Dit komt met name omdat nog niet alle kosten voor het woonrijp maken zijn gemaakt en ook zijn de gemaakte plankosten lager zijn uitgevallen. Bedrijventerrein Elspeet: Voor Bedrijventerrein Elspeet stond in 2024 een bedrag van € 0,4 miljoen aan kosten geraamd in 2024. Er is voor € 1,5 miljoen aan werkelijke kosten gemaakt. Er zijn overschrijdingen geweest in de plankosten, bodemsanering en het bouw- en woonrijpmaken. ’t Hul Noord: Bij de vaststelling van de grondexploitatie in april 2024 was de verwachting dat er in 2024 voor € 7,5 miljoen aan kosten zou worden gemaakt. Er is voor € 6,9 miljoen aan werkelijke kosten gemaakt.

Hullerweg: Voor het project Hullerweg is ca. € 300.000 aan kosten geraamd in 2024 en er is voor ca. € 100.000 aan kosten gerealiseerd. Er zijn minder kosten gerealiseerd omdat er nog niet begonnen is met de sanering van de grond voor de realisatie van het onderstation.

- 15 -

Gerealiseerde opbrengsten 2024 De gerealiseerde opbrengsten in vergelijking met de verwachting volgens het MPG van voorgaand jaar zijn als volgt:

Figuur 4: Planning vs realisatie opbrengsten 2024.

In totaal werd er in 2024 een bedrag van € 3,5 miljoen aan opbrengsten verwacht, maar is er daadwerkelijk € 2,1 miljoen ontvangen. De belangrijkste verschillen in de gerealiseerde opbrengsten zijn als volgt te verklaren: •

• • • • • •

Molenbeek: Voor Molenbeek stonden de grondopbrengsten voor het kantoor en de laatste 4 woningen gefaseerd in 2024. Alleen de opbrengsten voor het kantoor zijn gerealiseerd, maar wel voor een hogere opbrengst dan was verwacht. De opbrengsten voor de woningen zijn doorgeschoven naar 2025. Weversweg: Voor het project Weversweg werden geen opbrengsten verwacht in 2024 en er zijn ook geen opbrengsten ontvangen. De eerste grondopbrengsten worden verwacht in 2026. De Kolk: De kavelopbrengsten voor deelgebied GPS werden verwacht in 2024, maar zijn niet gerealiseerd. Dit verklaard het verschil is de geraamde en de gerealiseerde opbrengsten. De kavelopbrengsten zijn doorgeschoven naar 2025. Kijktuinen: De grondopbrengsten die nog verwacht werden voor de Kijktuinen in 2024 zijn gerealiseerd. Er volgen geen grondopbrengsten meer voor het project. Bedrijventerrein Elspeet: Voor het project Bedrijventerrein Elspeet werden nog geen opbrengsten verwacht in 2024. ’t Hul Noord: Voor ’t Hul Noord waren geen opbrengsten geraamd in 2024. Er is een opbrengst van de provincie ontvangen van € 216.000 (cofinanciering Woningbouwimpuls) en een bijdrage vanuit de Woondeal van € 20.000. Hullerweg: Voor het project Hullerweg werden geen opbrengsten verwacht in 2024. De grondopbrengsten zijn geraamd in 2026.

- 16 -

5. Verschillenanalyse financiële uitkomst In dit hoofdstuk wordt de financiële uitkomst op einddatum van de projecten (MPG 2025) vergeleken met de uitkomst zoals die was bij het vorige MPG (2024). Financiële uitkomst grondexploitaties De financiële uitkomsten van de grondexploitaties naar de huidige inzichten, in vergelijking met voorgaande MPG, zijn als volgt:

Figuur 5: Uitkomst grondexploitaties MPG 2024 vs MPG 2025.

Toelichting per complex: • Het resultaat van het project Molenbeek is verminderd ten opzichte van afgelopen jaar. Dit komt met name door een overschrijding van de plankosten, de toegenomen kosten voor het resterende woonrijp maken en de tussentijdse winstname uit het project. Het verwachte (positieve) eindresultaat voor Molenbeek is € 131.000. • De verliesvoorziening die is gevormd bij de vaststelling van Weversweg fase 2 in de loop van 2024 bedroeg € 842.000. Het actuele verwachte eindresultaat op het project Weversweg is €408.000 negatief. Dit komt met name door hogere grondopbrengsten. • Het resultaat voor bedrijventerrein De Kolk is iets verminderd ten opzichte van vorig jaar. Inclusief de genomen tussentijdse winstnemingen bedraagt het eindresultaat circa € 1,4 miljoen. • Ten opzichte van het vorige MPG is het positieve eindresultaat voor het project Kijktuinen van ca. € 500.000 naar ca. € 250.000 gegaan. Dit komt met name door een winstneming uit het project. • Bij de MPG 2024 was de grondexploitatie Bedrijventerrein Elspeet nog financieel sluitend. Vanwege vertragingen en daaruit voortkomende extra kosten is het resultaat verminderd naar ca. € 1,5 miljoen negatief. Dat betekent dat eerder genomen winst wordt teruggedraaid en een verliesvoorziening wordt gevormd voor het verwachte verlies.

• ’t Hul Noord maakte geen onderdeel uit van het MPG 2024 omdat het project in april 2024 is vastgesteld. Bij de vaststelling van het project was het verwachte tekort € 9,9 miljoen. Bij de actualisatie van de grondexploitatie als onderdeel van het MPG 2025 is het resultaat verbeterd. Het huidige verwachte tekort op eindwaarde is nu € 3,0 miljoen. • Het positieve resultaat voor het project Hullerweg wordt verwacht op € 142.000 positief, in vergelijking met € 248.000 bij het vorige MPG.

- 17 -

6. Financiële stand van zaken per grondexploitatie In dit hoofdstuk is de financiële stand van zaken per complex weergegeven. Hier wordt ingegaan op alle in exploitatie genomen gronden. Dit zijn: • • • • • • •

Molenbeek Weversweg De Kolk Kijktuinen Bedrijventerrein Elspeet ’t Hul Noord Hullerweg

Figuur 6: Overzichtskaart locaties grondexploitaties.

- 18 -

Molenbeek Kerninformatie project Voor het project Molenbeek zijn verschillende bestemmingsplannen vastgesteld. In 2016 is fase 1 vastgesteld, in 2018 fase 2 en in 2021 fase 3. Deze fases vallen onder dezelfde grondexploitatie. Bijna alle woningbouwkavels in het project Molenbeek zijn inmiddels verkocht en het project heeft nog een resterende looptijd van 1 jaar.

Programma Het totaalprogramma bestaat uit circa 485 woningen, de realisatie van een supermarkt en een kantoor. De verschillende woningtypen binnen het programma zijn appartementen, rijwoningen, tweekappers en vrijstaande woningen. Dit zijn zowel huur- als koopwoningen. Deze worden op diverse wijzen aangeboden; door ontwikkelaars, verhuurders, in CPO-vorm of door de gemeente rechtstreeks aan de eindbewoners in de vorm van particulier opdrachtgeverschap. Ontwikkelingen afgelopen jaar en komende jaren Molenbeek fase 1 en 2 zijn afgerond. In 2022 is begonnen met de kavelverkoop voor fase 3 en in 2023 is de laatste kavel voor fase 3 verkocht. Het woonrijp maken voor fase 3 is gaande en wordt afgerond in 2025. In 2024 is de kantoorkavel bij de rotonde verkocht (hoek Steenzolder-Elburgerweg) en in 2025 wordt de CPO-kavel naast de supermarkt verkocht voor de bouw van 4 kwadrantwoningen. De verwachting is dat alle werkzaamheden eind 2025 zijn afgerond en de grondexploitatie Molenbeek dan kan worden afgesloten. Resultaat Het resultaat is verminderd ten opzichte van vorig jaar. Dit komt met name door een overschrijding van de plankosten, de toegenomen kosten voor het resterende woonrijp maken en de tussentijdse winstname uit het project. Hier staat tegenover dat de grondopbrengst voor de kantoorkavel hoger was dan het bedrag dat geraamd stond in de grondexploitatie.

Het verwachte resultaat op eindwaarde is verminderd van € 325.000 naar € 131.000. Winst- en verliesneming In het verleden is voor het project een bedrag van € 2,8 miljoen aan verliezen genomen, maar is er ook winst genomen in de periode 2020 t/m 2023 voor een totaalbedrag van circa 4,6 miljoen. Dit jaar wordt er een beperkte tussentijdse winst genomen uit het project van € 42.123. Belangrijkste risico’s Het project Molenbeek bevindt zich in de laatste fase en de nog resterende risico’s worden steeds beperkter qua omvang. De grootste risico’s zitten nog in het afronden van het woonrijp maken, maar het restant budget hiervoor in de grondexploitatie is voldoende.

- 19 -

Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie Boekwaarde tm 31-12-2024

Nog te realiseren

Totaal

Kosten Verwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Financieringskosten Kostenstijging Winstnemingen Overig

€ 15.604.803 € 2.531.247 € 6.217.679 € 6.205.913 € 4.189.509 €0 € 4.695.535 € 1.114.181

€0 €0 € 389.774 € 100.000 -€ 19.040 € 28.466 €0 € 799.005

€ 15.604.803 € 2.531.247 € 6.607.453 € 6.305.913 € 4.170.469 € 28.466 € 4.695.535 € 1.913.186

Totaal kosten

€ 40.558.867

€ 1.298.205

€ 41.857.072

Opbrengstenstijging Woningbouw Niet-woningbouw Afwaarderingen Opbrengstenstijging Overige opbrengsten

€ 35.043.481 € 3.712.876 € 2.844.232 €0 € 227.550

€ 160.000 €0 €0 €0 €0

€ 35.203.481 € 3.712.876 € 2.844.232 €0 € 227.550

Totaal opbrengsten

€ 41.828.139

€ 160.000

€ 41.988.139 € 131.067

Saldo op eindwaarde Tabel 7: Financiële uitkomst Molenbeek.

- 20 -

Weversweg Kerninformatie project Fase 1 voor het plan Weversweg in Hulshorst is afgerond en begin 2024 is door de raad de grondexploitatie Weversweg fase 2 vastgesteld bestaande uit 37 woningen. De belangrijkste uitgangspunten voor deze uitbreiding zijn een ruim opgezette buurt te creëren met een groene en dorpse uitstraling en een afwisselend woningbouwprogramma passend bij de behoefte van Hulshorst.

Programma In Weversweg fase 1 zijn reeds 60 woningen gerealiseerd in de koop- en sociale huursector. Fase 2 bestaat uit 37 woningen, waarvan 10 sociale huurwoningen (rug-aan-rug), 12 sociale koopwoningen (rijwoningen, CPO), 5 rijwoningen (levensloopbestendig, vrije sector koop), 4 rijwoningen (levensloopbestendig, sociale huur) en 6 vrije sector koopwoningen (twee-onder-één-kap). Ontwikkelingen afgelopen jaar en komende jaren In maart 2024 is het bestemmingsplan definitief door de raad vastgesteld. In 2024 is verder gewerkt aan een TAM-omgevingsplan dat voorziet in een nadere uitwerking van het inrichtingsplan en het ontwerp, het vaststellen van het beeldkwaliteitsplan en het vastleggen van de doelgroepenverordening in het plan. Hiermee kan sturing worden gegeven aan de te bouwen woningen met bijbehorende prijscategorieën en gewenste beeldkwaliteit. In 2025 kan begonnen kan worden met het bouwrijp maken van deelgebied fase 2. De gronduitgifte voor de woningen vindt naar verwachting plaats in 2026 en 2027, waarna het woonrijp maken plaatsvindt en het project eind 2028 wordt afgerond. Resultaat Het resultaat voor Weversweg wordt verwacht op €408.000 negatief. De verliesvoorziening die is gevormd bij vaststelling van de grondexploitatie voor Weversweg fase 2 in de loop van 2024 bedroeg € 842.000. Het resultaat verbetert dus met €434.000,-.

Dit is met name het gevolg van hogere grondopbrengsten, conform de vastgestelde Nota Grondprijzen 2024-25, en de hogere opbrengstenstijging voor vrije sector koopwoningen in de komende jaren die worden toegepast in het MPG 2025. Winst- en verliesneming Naar aanleiding van de wijziging in het verwachte eindresultaat naar €408.000 negatief valt er €434.000 vrij uit de getroffen verliesvoorziening. In het verleden is er al circa € 678.000 aan verliezen genomen, dus het project is in werkelijkheid meer verliesgevend. Belangrijkste risico’s Het belangrijkste risico in het project is dat er vertraging optreedt in de gronduitgifte waardoor er meer kosten gemaakt worden.

- 21 -

Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie

Boekwaarde tm 31-12-2024

Nog te realiseren

Totaal

Kosten Verwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Financieringskosten Kostenstijging Winstnemingen Overig

€ 1.953.224 € 458.738 € 487.433 € 970.661 € 886.196 €0 €0 € 120.877

€0 € 338.767 € 508.150 € 440.577 € 44.742 € 127.377 €0 € 491.986

€ 1.953.224 € 797.505 € 995.583 € 1.411.238 € 930.938 € 127.377 €0 € 612.863

Totaal kosten

€ 4.877.130

€ 1.951.599

€ 6.828.728

Opbrengstenstijging Woningbouw Niet-woningbouw Afwaarderingen Opbrengstenstijging Overige opbrengsten

€ 3.435.956 €0 € 676.148 €0 € 2.004

€ 2.046.365 €0 €0 € 260.100 €0

€ 5.482.321 €0 € 676.148 € 260.100 € 2.004

Totaal opbrengsten

€ 4.114.108

€ 2.306.465

€ 6.420.573 -€ 408.157

Saldo op eindwaarde Tabel 8: Financiële uitkomst Weversweg.

- 22 -

Bedrijventerrein De Kolk Kerninformatie project Aan de oostkant van Nunspeet ligt bedrijventerrein De Kolk. Dit bedrijventerrein is te bereiken via de rondweg die het verkeer van de Eperweg naar de Elburgerweg leidt. De bedrijfskavels op de Kolk zijn voor bedrijven die een band hebben met Nunspeet. Het bestemmingsplan van het bedrijventerrein De Kolk is in 2008 vastgesteld. In 2012 zijn de eerste gronden verkocht en in 2022 zijn de laatste kavels van het oorspronkelijke deel verkocht. In 2021 is het deel gronden GPS toegevoegd aan de grondexploitatie De Kolk. Programma Het totale exploitatiegebied betreft een terrein van 34,9 hectare. Hiervan is uiteindelijk 22,4 hectare als uitgeefbaar bedrijventerrein bestemd. Van de overige delen van het terrein blijft een deel gehandhaafd en zijn delen bedoeld als retentiegebied, groen, waterafvoer en verkeer. Een onderdeel van de exploitatie is het faciliterende deel dat voor een derde wordt uitgevoerd. Zowel de inkomsten (exploitatiebijdrage) als de uitgaven (openbare voorzieningen) van dit deel zijn in de grondexploitatie verwerkt. Ontwikkelingen afgelopen jaar en komende jaren In 2022 heeft het laatste deel van de uitgifte van de totaal 14 hectare bedrijfskavels in het oorspronkelijke deel plaatsgevonden. De laatste werkzaamheden voor het inrichten van de openbare ruimte zijn in 2023 afgerond.

Daarmee is dit deel van de ontwikkeling gereed. Voor het deel gronden GPS zijn de eerste werkzaamheden in 2021 gestart. In 2023 is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden en begin 2024 zijn de uitgiftecriteria en grondprijzen voor de kavels vastgesteld. Het grootste deel van de werkzaamheden zal in 2025 afgerond worden, waarna de grondopbrengsten voor de kavels zijn voorzien in de periode 2025 t/m 2027. De inschrijving voor de eerste 10 kavels die worden uitgegeven is inmiddels gesloten. Voor het facilitaire deel zijn de geplande opbrengsten ontvangen. In dit deel van het bedrijventerrein wordt de Oosteinderweg nog heringericht. Een deel van deze kosten komt ten laste van de grondexploitatie Bedrijventerrein De Kolk.

- 23 -

Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie Boekwaarde tm 31-12-2024

Nog te realiseren

Totaal

Kosten Verwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Financieringskosten Kostenstijging Winstnemingen Overig

€ 13.802.876 € 4.079.797 € 1.968.564 € 3.477.664 € 3.512.642 €0 € 3.565.104 € 958.499

€0 € 392.999 € 836.953 € 213.525 € 186.843 € 39.661 €0 €0

€ 13.802.876 € 4.472.796 € 2.805.517 € 3.691.189 € 3.699.485 € 39.661 € 3.565.104 € 958.499

Totaal kosten

€ 31.365.146

€ 1.669.981

€ 33.035.127

Opbrengstenstijging Woningbouw Niet-woningbouw Afwaarderingen Opbrengstenstijging Overige opbrengsten

€0 € 23.227.474 € 1.781.654 €0 € 752.638

€0 € 8.700.575 €0 €0 €0

€0 € 31.928.049 € 1.781.654 €0 € 752.638

Totaal opbrengsten

€ 25.761.766

€ 8.700.575

€ 34.462.341 € 1.427.214

Saldo op eindwaarde Tabel 9: Financiële uitkomst De Kolk.

Resultaat Bovenstaande financiële opzet betreft de samengevoegde grondexploitatie voor het oorspronkelijke gemeentelijke deel, het deel gronden GPS en het faciliterende deel. Inclusief de genomen tussentijdse winstnemingen bedraagt het eindresultaat € 1.427.214. In vergelijking met vorig MPG is het eindresultaat verminderd. Dit komt met name doordat er een bijdrage aan de reconstructie Oosteinderweg is opgenomen in de grondexploitatie, de kosten voor het bouwrijp maken van het deel GPS hoger uitvallen dan was geraamd en er meer plankosten worden gemaakt dan was geraamd. Winst- en verliesneming Het eindresultaat van de Kolk is nog altijd positief nadat in eerste instantie (vóór 2017) op de grondpositie is afgewaardeerd voor € 1,7 miljoen en er al een aantal keer winst is genomen uit het project. In de periode tot en met 2023 hebben er tussentijdse winstnemingen plaatsgevonden van in totaal € 4,1 miljoen. Voor het jaar 2024 is de tussentijdse winstneming opnieuw berekend volgens de vaste methodiek (conform BBV) en de uitkomst is dat er een deel van de eerder genomen winst teruggestort moet worden in het project vanwege een vermindering van het eindresultaat. Het gaat om een terugstorting van de winstname voor een bedrag van € 567.429. De winstneming wordt berekend over de gemeentelijke grondexploitatie (exclusief faciliterende deel).

Belangrijkste risico’s Het belangrijkste risico is dat er vertraging optreedt in de kaveluitgifte van het gemeentelijke deel.

- 24 -

Kijktuinen Kerninformatie project De gemeente Nunspeet ontwikkelt woningbouwkavels op de locatie van de voormalige Kijktuinen. De locatie is gelegen aan de westelijke rand van de bebouwde kom van Nunspeet. Het gebied wordt ontwikkeld tot een aantrekkelijk woongebied met relatief veel betaalbare woningen. De gemeente heeft een stedenbouwkundig plan en een beeldkwaliteitsplan vastgesteld in 2019. Inmiddels is alle grond voor de realisatie van de woningen verkocht. Programma De focus van het woningbouwprogramma ligt op betaalbare woningen. In het plan worden 84 woningen gerealiseerd voor sociale huur, middenhuur, laag-ampèrewoningen en sociale koopwoningen. De gemeente Nunspeet biedt ontwikkelaars de mogelijkheid om de kavels te kopen en voor eigen rekening en risico woningen voor de doelgroep sociale koop te ontwikkelen. Ontwikkelingen afgelopen jaar en komende jaren De levering van de grond voor de 7 laag-ampère-woningen heeft plaatsgevonden in 2024, nadat eerder de biedprocedure voor deze grond succesvol is verlopen in 2023. Daarnaast heeft ook de levering van de grond voor de 10 CPO-woningen plaatsgevonden in 2024. Dit betekent dat alle grondopbrengsten nu zijn gerealiseerd. Het woonrijp maken van het gebied kan nu worden afgerond in de periode tot en met 2026 waarna het project Kijktuinen wordt afgesloten.

Resultaat Ten opzichte van het vorige MPG is het positieve eindresultaat op het project van circa € 500.000 naar € 250.000 gegaan. Dit komt met name door de tussentijdse winstneming die dit jaar uit het project wordt genomen. De verwachting is dat de resterende bedragen die geraamd staan voor de plankosten en voor het woonrijp maken voldoende zullen zijn om het project tot afronding te brengen. Winst- en verliesneming In totaal is er tot en met 2023 voor circa € 510.000 aan winst genomen uit het project Kijktuinen. De tussentijdse winstneming over 2024 is berekend op € 371.000. De totale winstneming komt dus uit op € 881.000. Belangrijkste risico’s De looptijd van het project is nog t/m 2026 en de resterende risico’s zijn minimaal. Het grootste risico zit in de nog te maken kosten voor het woonrijp maken, maar het restant budget dat hier voor staat in de grondexploitatie is voldoende.

- 25 -

Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie Boekwaarde tm 31-12-2024

Nog te realiseren

Totaal

Kosten Verwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Financieringskosten Kostenstijging Winstnemingen Overig

€ 1.064.202 € 688.795 € 221.938 € 867.008 € 31.482 €0 € 881.418 € 153.353

€0 €0 € 779.482 € 100.000 -€ 24.294 € 29.341 €0 € 5.000

€ 1.064.202 € 688.795 € 1.001.420 € 967.008 € 7.188 € 29.341 € 881.418 € 158.353

Totaal kosten

€ 3.908.196

€ 889.529

€ 4.797.725

Opbrengstenstijging Woningbouw Niet-woningbouw Afwaarderingen Opbrengstenstijging Overige opbrengsten

€ 4.373.772 €0 €0 €0 € 675.000

€0 €0 €0 €0 €0

€ 4.373.772 €0 €0 €0 € 675.000

Totaal opbrengsten

€ 5.048.772

€0

€ 5.048.772 € 251.047

Saldo op eindwaarde Tabel 10: Financiële uitkomst Kijktuinen.

- 26 -

Bedrijventerrein Elspeet Kerninformatie project De grondexploitatie voor bedrijventerrein Elspeet is in 2020 vastgesteld. In juni 2021 er een nieuw deel aan de grondexploitatie toegevoegd en is het bestemmingsplan vastgesteld door de raad. Programma Het totale exploitatiegebied betreft een terrein van circa 5 hectare. Hiervan is uiteindelijk circa 2,5 hectare bestemd als uitgeefbaar bedrijventerrein. Van de overige delen van het terrein wordt een deel gehandhaafd in zijn huidige bestemming en zijn delen bedoeld als groen, waterberging en verkeer. Ontwikkelingen afgelopen jaar en komende jaren In 2023 is begonnen met de bodemsanering en sloop van de opstallen aan de Apeldoornseweg, de aanleg van de rotonde aan de Uddelerweg en aanleg van een deel van de toegangsweg van het bedrijventerrein en ontsluiting van de supermarkt. Deze werkzaamheden zijn afgerond. De aanleg van fase 2 van het bedrijventerrein heeft vertraging opgelopen. Het bouw- en woonrijp maken wordt afgerond wordt in 2025 en 2026. De uitgifte van de kavels staat gepland in 2025 (fase 1) en 2026/27 (fase 2). Eén kavel in fase 1 wordt tijdelijk verhuurd voor een huisartsenunit. De verkoop van deze kavel is doorgeschoven naar 2030, waarna het project wordt afgerond. Resultaat De actuele grondexploitatieberekening komt uit op een tekort van € 1,5 miljoen euro, terwijl deze vorig jaar nog financieel sluitend was.

De verklaring hiervoor is dat er verschillende overschrijdingen zijn geweest dankzij de vertraging. De kosten voor de bodemsanering en het bouw- en woonrijp maken van het gebied vallen hoger uit vanwege kostenstijgingen en het nemen van extra maatregelen zoals de aanleg van een dassentunnel en verbreding van een groenstrook. Ook de planontwikkelingskosten laten een overschrijding zien vanwege de extra uren, onderzoekskosten en (juridische) advieskosten. Winst- en verliesneming Vorig jaar is een verplichte tussentijdse winst genomen van € 22.468. Dit kwam met name doordat de (hogere) grondopbrengsten vorig jaar verwerkt zijn in de grondexploitatie. Omdat het resultaat nu negatief uitkomt wordt deze winstneming teruggedraaid. Daarnaast wordt een verliesvoorziening getroffen voor het verwachte negatieve resultaat op eindwaarde van € 1.494.649. Belangrijkste risico’s De netbeheerder heeft aangegeven dat voor de realisatie van de gewenste kleinverbruik-aansluitingen voorlopig nog capaciteit beschikbaar is. De gereserveerde capaciteit voor kleinverbruikaansluitingen is echter niet eindeloos. Dit kan tot gevolg hebben dat de uitgifte mogelijk vertraging oploopt. Een verdere vertraging in het bouwrijp maken met als gevolg vertraging in de uitgifte en een gebrek aan belangstelling voor de kavels zijn een risico.

- 27 -

Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie Boekwaarde tm 31-12-2024

Nog te realiseren

Totaal

Kosten Verwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Financieringskosten Kostenstijging Winstnemingen Overig

€ 2.300.182 € 1.797.510 € 58.725 € 809.433 € 136.894 €0 €0 € 761.832

€ 12.450 €0 € 600.000 € 400.000 € 280.750 € 56.483 €0 € 107.841

€ 2.312.632 € 1.797.510 € 658.725 € 1.209.433 € 417.644 € 56.483 €0 € 869.673

Totaal kosten

€ 5.864.576

€ 1.457.524

€ 7.322.100

Opbrengstenstijging Woningbouw Niet-woningbouw Afwaarderingen Opbrengstenstijging Overige opbrengsten

€0 € 353.875 €0 €0 € 113.344

€0 € 5.236.270 €0 € 12.596 € 111.366

€0 € 5.590.145 €0 € 12.596 € 224.710

Totaal opbrengsten

€ 467.219

€ 5.360.232

€ 5.827.451 -€ 1.494.649

Saldo op eindwaarde Tabel 11: Financiële uitkomst Bedrijventerrein Elspeet.

- 28 -

’t Hul Noord Kerninformatie project ’t Hul Noord ligt ten westen van de wijk Molenbeek. Het gaat om het gebied tussen de Hullerweg, Oude Zeeweg, Kolmansweg en de Molenweg. Het doel is dat ’t Hul Noord een nieuwe groene, veilige en vitale Nunspeetse woonwijk wordt. In april 2024 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan en het bijbehorende exploitatieplan en grondexploitatie vastgesteld. Met dit besluit is de planologischjuridische en financiële basis gelegd voor het ontwikkelen van de woningbouwlocatie ’t Hul Noord en de reconstructie van de Bovenweg. Programma Het bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid om maximaal 750 woningen en een onderwijsvoorziening te realiseren in het plangebied. De verschillende woningtypen binnen het programma zijn appartementen, rijwoningen, tweekappers en vrijstaande woningen. Dit zijn zowel huur- als koopwoningen. Deze worden op diverse wijzen aangeboden; door ontwikkelaars, verhuurders, in CPO-vorm of door de gemeente rechtstreeks aan de eindbewoners in de vorm van particulier opdrachtgeverschap. Ontwikkelingen afgelopen jaar en komende jaren De afgelopen jaren is gewerkt aan de planontwikkeling voor ’t Hul Noord en zijn diverse gronden in plangebied aangekocht. Er is gekozen voor een actieve grondpolitiek, waarbij de insteek is dat de gemeente de gronden aankoopt en deze ontwikkelt tot bouwrijpe grond voor woningbouw.

Er is beroep ingediend tegen de plannen bij de Raad van State en we zijn in afwachting van de behandeling hiervan. Resultaat Bij de vaststelling van de grondexploitatie in april 2024 was het tekort € 9,9 miljoen. De actuele grondexploitatie per 1-1-2025 laat een tekort zien van € 3 miljoen. Deze vermindering van het tekort heeft een aantal oorzaken, waarvan de voornaamste oorzaak de toekenning is van een subsidie vanuit de landelijke regeling Woningbouwimpuls van € 5,2 miljoen en daaraan gekoppeld cofinanciering van de provincie van € 750.000. Winst- en verliesneming Uit de verliesvoorziening van € 9,9 miljoen die in april 2024 is gevormd valt een bedrag van € 6,9 miljoen vrij. Hiervan vloeit € 2,9 miljoen terug naar de Algemene Reserve, € 1 miljoen terug naar de Reserve Grote Projecten en € 3 miljoen naar de Reserve Grondexploitatie. Belangrijkste risico’s Het project ’t Hul Noord is van een grote (financiële) omvang, heeft een lange looptijd en de gemeente kiest voor een actieve rol in de gebiedsontwikkeling. Hierdoor zijn de risico’s die de gemeente loopt in dit project relatief groot. Voor ’t Hul Noord is een risicodossier opgesteld welke minimaal 1x per jaar wordt geactualiseerd. Hierin worden risico’s en de mogelijke effecten hiervan in kaart gebracht en beheersmaatregelen benoemd.

Daarnaast wordt binnen de Reserve Grondexploitatie rekening gehouden met de omvang van de risico’s in ’t Hul Noord zodat eventuele risico’s die zich voordoen zoveel mogelijk eerst door de Reserve Grondexploitatie kunnen worden opgevangen.

- 29 -

Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie Boekwaarde tm 31-12-2024

Nog te realiseren

Totaal

Kosten Verwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Financieringskosten Kostenstijging Winstnemingen Overig

€ 4.667.813 €0 €0 € 2.100.049 €0 €0 €0 € 85.986

€ 20.043.488 € 10.422.790 € 22.818.418 € 5.340.649 € 3.324.108 € 7.223.993 €0 € 1.931.537

€ 24.711.301 € 10.422.790 € 22.818.418 € 7.440.698 € 3.324.108 € 7.223.993 €0 € 2.017.523

Totaal kosten

€ 6.853.848

€ 71.104.983

€ 77.958.831

Opbrengstenstijging Woningbouw Niet-woningbouw Afwaarderingen Opbrengstenstijging Overige opbrengsten

€0 €0 €0 €0 € 235.898

€ 54.847.362 €0 €0 € 14.143.305 € 5.737.482

€ 54.847.362 €0 €0 € 14.143.305 € 5.973.380

Totaal opbrengsten

€ 235.898

€ 74.728.149

€ 74.964.047 € -2.994.784

Saldo op eindwaarde Tabel 12: Financiële uitkomst ’t Hul Noord.

- 30 -

Hullerweg Kerninformatie project Met het project Hullerweg (omgeving nabij Hullerweg 126) wordt een belangrijke stap gezet in het vergroten van de netcapaciteit voor de levering van elektriciteit. Op het terrein van de autosloperij en het achtergelegen agrarische grasland worden de mogelijkheden onderzocht om een onderstation te realiseren, waardoor de netcapaciteit uitgebreid kan worden en nieuwe woningen en bedrijven aangesloten kunnen worden op het net. Het onderstation Hullerweg wordt onderdeel van de netstructuur van Liander, waarbij het station door middel van de bestaande bovengrondse hoogspanningslijn wordt verbonden met het station in Harderwijk. Programma In het plan wordt circa 2,4 hectare grond verkocht aan Liander voor de realisatie van een onderstation en schakeltuin. De resterende grond kan worden ingezet voor de aanleg van een nieuw gemeentedepot. De aanlegkosten voor een nieuw gemeentedepot maken geen onderdeel uit van de grondexploitatie, maar hiervoor is een apart krediet vastgesteld. Ontwikkelingen afgelopen jaar en komende jaren In 2023 is de grondexploitatie vastgesteld, een deel van de autosloperij aangekocht en begonnen met de voorbereidingen voor het wijzigen van het omgevingsplan. In 2024 zijn er gesprekken gevoerd met Liander over de verkoop van de grond en dit heeft geleid tot een koopovereenkomst.

De gronden kunnen in 2025/2026 worden gesaneerd en bouwrijp gemaakt, waarna de levering van de grond aan Liander in 2026 plaatsvindt. Resultaat Het resultaat voor de grondexploitatie Hullerweg wordt verwacht op € 142.000 positief, in vergelijking met € 248.000 positief bij de vorige versie van de grondexploitatie in het MPG 2024. Het resultaat is verminderd omdat de geraamde kosten van de bodemsanering zijn toegenomen op basis van een actuele kostenraming. Dit wordt deels gecompenseerd door een hogere verkoopprijs aan Liander in vergelijking met het vorige MPG. Belangrijkste risico’s Het risico van de verkoop van de grond is zo goed als verdwenen omdat er in 2024 een koopovereenkomst gesloten is. Het belangrijkste risico in het project is een tegenvaller in de kosten van de bodemsanering. Daarnaast is het een risico dat door stikstofwetgeving extra maatregelen genomen moeten worden, extra kosten worden gemaakt of vertraging optreedt.

- 31 -

Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie Boekwaarde tm 31-12-2024

Nog te realiseren

Totaal

Kosten Verwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Financieringskosten Kostenstijging Winstnemingen Overig

€ 2.279.626 € 22.271 €0 € 79.189 € 27.060 €0 €0 € 927

€0 € 1.280.805 €0 € 170.811 € 78.210 € 71.762 €0 € 3.073

€ 2.279.626 € 1.303.076 €0 € 250.000 € 105.270 € 71.762 €0 € 4.000

Totaal kosten

€ 2.409.073

€ 1.604.662

€ 4.013.734

Opbrengstenstijging Woningbouw Niet-woningbouw Afwaarderingen Opbrengstenstijging Overige opbrengsten

€0 €0 €0 €0 € 10.000

€0 € 4.145.575 €0 €0 €0

€0 € 4.145.575 €0 €0 € 10.000

Totaal opbrengsten

€ 10.000

€ 4.145.575

€ 4.155.575 € 141.841

Saldo op eindwaarde Tabel 13: Financiële uitkomst Hullerweg.

- 32 -

7. Financiële positie grondexploitaties Reserve grondexploitatie In de Nota Reserves en Voorzieningen is aangegeven dat een reserve grondexploitatie noodzakelijk is. Het weerstandsvermogen moet zodanig van omvang zijn dat (on)verwachte risico’s en (niet) kwantificeerbare verliezen worden opgevangen. Hierbij kan gedacht worden aan de in exploitatie genomen complexen, de nog niet in exploitatie genomen complexen, verevening tussen winstgevende en verliesgevende locaties, en risico’s als de looptijd van de exploitaties, procedurestagnaties, prijs- en rentestijgingen, actieve grondverwerving en de eventuele rol die een projectontwikkelaar speelt. Voor het bepalen van de hoogte van de reserve grondexploitatie zijn volgens deze nota een aantal elementen van belang: • Als uitgangspunt wordt 10% van de boekwaarde van de nog niet in exploitatie genomen complexen gereserveerd. Dit is inclusief de te lopen risico’s voor de looptijd van de exploitaties, procedurestagnaties en prijs- en rentestijgingen. • Daarnaast wordt 50% van het verschil tussen de boekwaarde en de economische waarde, gebaseerd op de huidige bestemming, van ruwe gronden (dat wil zeggen strategische aankopen en ruilgronden) meegenomen in de berekening van het bodembedrag. • Verliesgevende complexen worden gedekt door een onttrekking uit de reserve.

Exploitatiewinsten worden eerst na afsluiting van het complex toegevoegd aan de reserve. Dit is gebaseerd op het bedrijfseconomisch principe dat verliezen direct worden genomen en winsten pas na realisatie. • Voor projecten met significante risico’s (>1 mio) wordt een risicoanalyse uitgevoerd, zie onderdeel c. Als het geprognosticeerde resultaat van het project ontoereikend is om deze risico’s mee af te dekken, dan wordt dit deel van de risico’s gedekt in de reserve grondexploitatie. • De vrijkomende locaties na de bouw van de MFA zijn geprognosticeerd op een bepaalde opbrengst. Onvoorziene omstandigheden kunnen een invloed hebben op de te verkopen objecten. Momenteel wordt er een tekort geraamd van ongeveer € 400.000. Dit zal moeten worden afgedekt vanuit de reserve grondexploitatie. In de Nota Reserves en Voorzieningen is een bodem- en plafondbedrag afgesproken voor de reserve grondexploitatie. Het bodembedrag is gebaseerd op een in de nota opgenomen berekeningswijze. Het plafondbedrag is berekend om een buffer te hebben voor mogelijke strategische aankopen en om de voorlopige winstnemingen mee op te kunnen vangen totdat projecten definitief worden afgesloten. Vorig jaar waren deze bedragen als volgt (vanuit de herijking 2024): • Bodembedrag: € 1.091.410.

• Plafondbedrag: € 12.008.410 (bodembedrag 1,1 miljoen euro + winstneming 9,3 miljoen euro + buffer voor strategische aankopen 1,6 miljoen euro). De stand van de reserve grondexploitatie per 1-1-2024 was € 11.517.413.

- 33 -

Het verloop van de reserve grondexploitatie gedurende 2024 is als volgt weer te geven: Stand per 1 januari 2024:

11.517.413

Mutaties in 2024: -Af: Verliesvoorziening Weversweg fase 2 (maart 2024) -Af: Verliesvoorziening 't Hul Noord (april 2024)

-556.784 -6.000.000

Stand per 31 december 2024:

4.960.629

Bij: -Inflatiecorrectie -Vrijval verliesvoorziening 't Hul Noord -Vrijval verliesvoorziening Weversweg -Vrijval verliesvoorziening Elspeterbosweg -Winstneming Kijktuinen 2024 -Winstneming Molenbeek 2024 Totaal bij:

287.935 3.005.216 433.800 23.178 371.338 42.123 4.163.590

Af: -Verliesvoorziening Bedrijventerrein Elspeet -Correctie winstneming Bedrijventerrein Elspeet 2024 -Correctie winstneming De Kolk 2024 -Afwikkeling Elspeet Noord-West -Kapitaallasten aankoop Nunspeterweg 18 Totaal af:

-1.494.649 -22.468 -567.429 -27.442 -21.875 -2.133.863

Stand per 1 januari 2025

6.990.356

Beslagen op deze reserve: -Voorbereidingskrediet Feithenhof -Voorbereidingskrediet Piersonstraat

-380.000 -75.000

Feitelijk beschikbaar 6.535.356 Tabel 14: Verloop reserve grondexploitatie 2025.

De stand van de reserve grondexploitatie per 1 januari 2025 is afgerond € 7 miljoen. Het benodigde bodembedrag is berekend op € 1,6 miljoen en het plafondbedrag op € 9,4 miljoen.

Winstneming In de Notitie Grondexploitatie uit juli 2019 is door de commissie BBV de aanbeveling gedaan om winst te nemen als hierover voldoende zekerheid bestaat. Hierin wordt een uitleg gegeven over het tussentijds winstnemen bij grondexploitaties. Dit wordt gedaan door middel van de POC-methode (= Percentage of Completion). Hierbij wordt de voortgang van het project berekend en naar rato daarvan een deel van de berekende winst tussentijds genomen. De voortgang van het project wordt als volgt bepaald: • POC = % gerealiseerde kosten x % gerealiseerde opbrengsten. Dit percentage wordt vermenigvuldigd met het resultaat op eindwaarde (exclusief eerdere winstnemingen). De voortgangspercentages en de voorgestelde winstnemingen volgens het MPG 2025 staan hieronder weergeven: