AP 12 St.t.i. Ruimtelijke onderbouwing Spoorlaan 12-16

Gemeente Nunspeet

Spoorlaan 12-16 Nunspeet

Ruimtelijke onderbouwing

17 mei 2022

Kenmerk 0302-08-T01 Projectnummer 0302-08

Inhoudsopgave 1.

Inleiding 1.1. Aanleiding 1.2. Ligging plangebied 1.3. Geldend bestemmingsplan 1.3.1. Nunspeet centrum 1.3.2. Parapluplan parkeren 1.4. Leeswijzer

1 1 2 2 2 3 3

2.

Beleidskader 2.1. Rijksbeleid 2.1.1. Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 2.1.2. Besluit ruimtelijke ordening 2.1.3. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening 2.1.4. Watertoets (2001, wettelijk verplicht sinds 2003) 2.2. Provinciaal beleid 2.2.1. Omgevingsvisie Gaaf Gelderland 2.2.2. Omgevingsverordening Gelderland 2.3. Regionaal beleid 2.3.1. Woonbeleid 2.4. Gemeentelijk beleid 2.4.1. Omgevingsvisie Nunspeet 2030 2.4.2. Woonvisie gemeente Nunspeet 2020-2025 2.4.3. Beleidsregel Woningbouw op Maat 2.4.4. Welstandsnota

4 4 4 5 6 6 6 6 8 8 8 9 9 10 12 13

3.

Planbeschrijving 3.1. Geschiedenis 3.2. Bestaande situatie 3.3. Ruimtelijke beschrijving van het plan 3.4. Duurzaam bouwen

14 14 14 16 17

4.

Randvoorwaarden 4.1. Waterhuishouding 4.1.1. Algemeen 4.1.2. Waterrelevant beleid 4.1.3. Proces 4.1.4. Waterkwantiteit 4.1.5. Grondwaterneutraal bouwen 4.1.6. Waterkwaliteit 4.2. Milieuaspecten 4.2.1. Bedrijven en milieuzonering

18 18 18 18 18 18 19 19 19 19

4.2.2. Geluid 4.2.3. Bodem 4.2.4. Externe veiligheid 4.2.5. Luchtkwaliteit Verkeer en parkeren 4.3.1. Verkeer 4.3.2. Parkeren Ecologie Archeologie en cultuurhistorie 4.5.1. Archeologie 4.5.2. Cultuurhistorie Vormvrije mer-beoordeling

20 21 22 23 23 23 24 25 27 27 28 29

Uitvoerbaarheid 5.1. Financiële uitvoerbaarheid 5.2. Maatschappelijke uitvoerbaarheid

31 31 31

4.3.

4.4. 4.5.

4.6. 5.

Bijlagen Bijlage 1 Watertoets Bijlage 2 Akoestisch onderzoek Bijlage 3 Verkennend bodemonderzoek Bijlage 4 Ecologische QuickScan Bijlage 5 Boom Effect Analyse

1.

Inleiding

1.1.

Aanleiding Aan de Spoorlaan 12-16 te Nunspeet bevindt zich hotel Het Jagershof. Als gevolg van de onzekerheid rondom corona en het oog op continuïteit is door de initiatiefnemer een nieuwe bestemming bedacht voor hotel Het Jagershof. Het voornemen is om het hotel om te bouwen tot een residentie voor senioren. De huidige horecafunctie wordt ingewisseld voor een woonfunctie. Om dit te realiseren moet een deel van de hotelbebouwing en de bijbehorende bedrijfswoning gesloopt worden om ruimte te maken voor nieuwe te bouwen residentiële appartementen. Afbeelding 1: Ligging plangebied.

Deze ontwikkeling past niet in het vigerende bestemmingsplan 'Nunspeet Centrum', omdat het perceel hierin de bestemming 'Horeca' heeft en het bouwvlak en de maximale goothoogte door het bouwplan wordt overschreden. Burgemeester en wethouders van Nunspeet hebben per brief van 31 mei 2021 positief gereageerd op het principeverzoek. Voor 31 maart 2022 dient de aanvraag voor een omgevingsvergunning bij de gemeente te zijn ingediend. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken, hebben burgemeester en wethouders van de Gemeente Nunspeet het voornemen om op grond van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) door middel van een omgevingsvergunning af te wijken van het vigerende bestemmingsplan. Deze rapportage omvat de ruimtelijke onderbouwing die nodig is voor deze procedure.

Gemeente Nunspeet- Ruimtelijke onderbouwing Spoorlaan 12-16 Nunspeet 1

1.2.

Ligging plangebied Het plangebied is gelegen aan de Spoorlaan 12-16 te Nunspeet. De Spoorlaan is een rustige straat op 50 meter afstand van het centrum van Nunspeet. De locatie staat kadastraal bekend als gemeente Nunspeet, sectie B, perceel 7933, perceel 7934 en perceel 2965. De percelen hebben een gezamenlijk oppervlakte van zo’n 3.600 m². In onderstaande figuur is de begrenzing van het plangebied weergegeven. Afbeelding 2: Ligging plangebied.

1.3.

Geldend bestemmingsplan

1.3.1. Nunspeet centrum Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Nunspeet centrum' dat op 29 maart 2012 door de gemeenteraad is vastgesteld. Het plangebied heeft daarin de bestemming 'Horeca'. Ter plaatse is maximaal één (bedrijfs)woning toegestaan op de aangegeven locatie, waarvan het hele bouwvlak bebouwd mag worden. Verder is door middel van een bouwvlak de plaats van de horecabebouwing aangegeven, met daarin deels een maximum goot- en bouwhoogte van 7 en 10 meter en deels een maximum goot- en bouwhoogte van 6 en 3 meter. Het bouwplan past niet in dat bouwvlak en ook de goothoogte van de bouwdelen met een dwarskap is hoger dan 7 meter. Het bouwplan past derhalve niet in het geldende bestemmingsplan.

Gemeente Nunspeet- Ruimtelijke onderbouwing Spoorlaan 12-16 Nunspeet 2

Daarnaast heeft het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde –Archeologie 3'. De ondergrens voor archeologisch onderzoek is 500 m² en 0,3 meter voor archeologisch onderzoek. Hierop wordt verder ingegaan in paragraaf 4.5. Tot slot kennen enkele waardevolle bomen de dubbelbestemming 'Waarde – Waardevolle bomen'. Deze dubbelbestemming is opgenomen om de conditie, levensverwachting, groeiplaats en (beeld)kwaliteit van de boom of bomen te beschermen. Hierop wordt ook dieper ingegaan in paragraaf 4.5. Afbeelding 3: Fragment bestemmingsplan ‘Nunspeet Centrum’.

1.3.2. Parapluplan parkeren Op 29 april 2021 heeft de gemeenteraad het paraplubestemmingsplan 'Parapluplan parkeren' vastgesteld. Dit paraplubestemmingsplan heeft tot doel om een omgevingsvergunning te kunnen toetsen aan de parkeernormen. Het voornemen dient dus in overeenstemming te zijn met de parkeernormen van de gemeente Nunspeet. Hierop wordt verder ingegaan in paragraaf 4.3.

1.4.

Leeswijzer Deze ruimtelijke onderbouwing bestaat uit vijf hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het relevante rijks-, provinciale en gemeentelijke beleid opgenomen. In hoofdstuk 3 wordt een planbeschrijving gegeven. Hoofdstuk 4 gaat in op het uitgevoerde onderzoek en de randvoorwaarden van het plan. Tot slot bevat hoofdstuk 5 de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Gemeente Nunspeet- Ruimtelijke onderbouwing Spoorlaan 12-16 Nunspeet 3

2.

Beleidskader

2.1.

Rijksbeleid

2.1.1. Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 vastgesteld. De NOVI vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld. In de NOVI geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk. De NOVI geeft weer voor welke uitdagingen Nederland staat, wat daarbij de nationale belangen zijn, welke prioriteiten de Rijksoverheid stelt bij de inrichting van Nederland en hoe het Rijk keuzes maakt in de uitvoering daarvan. Keuzes die samenhangen met toekomstbeelden over de fysieke leefomgeving, maatschappelijke opgaven en bijbehorende economische perspectieven.

Steeds duidelijker wordt dat de opgaven alleen goed aangepakt kunnen worden als dat in samenhang gebeurt, het ontwikkelpotentieel van heel Nederland optimaal wordt benut en gezorgd wordt voor een duurzame verbinding van alle delen van Nederland en met de landen om ons heen. Het beleid in de leefomgeving is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de betrokken overheden. De NOVI geeft aan waar het Rijk zich op nationale schaal aan bindt, waar het regie voert richting medeoverheden of waar het juist aan de medeoverheden is om keuzes te maken. Provincies en (samenwerkende) gemeenten zullen in hun omgevingsvisies uiting geven aan hun eigen verantwoordelijkheid en keuzes in de fysieke leefomgeving. Met de NOVI wordt in beeld gebracht waar kansen liggen. Kansen om de kwaliteit van onze leefomgeving te verbeteren. Kansen om sociale samenhang, gezondheid en economisch herstel te bevorderen en kansen om schone, veilige en duurzame technieken, die bijdragen aan de beoogde transitie naar een circulaire samenleving – stevig te verankeren in onze manier van leven en werken. Daartoe zijn 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen.

Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: ▪ ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; ▪ een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel; ▪ sterke en gezonde steden en regio's; ▪ toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Gemeente Nunspeet- Ruimtelijke onderbouwing Spoorlaan 12-16 Nunspeet 4

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond. Ten behoeve van die afweging gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: ▪ combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; ▪ kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; ▪ afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Planspecifiek De voorgenomen ontwikkeling is van een dusdanig kleine schaal dat deze geen belangen raakt uit de Nationale Omgevingsvisie. Het plan is om maximaal 21 nieuwe woningen op te richten.

Dit past binnen het vijfde nationale belang uit de NOVI, namelijk: ▪ Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften Doordat Nederland steeds verder vergrijst ontstaat er steeds meer behoefte aan levensloopbestendige woningen. Dit plan voorziet in de toevoeging van maximaal 21 levensloopbestendige woningen aan de woningvoorraad wat een bijdrage levert aan het vijfde nationale belang. De planontwikkeling is verder niet in strijd met de uitgangspunten van de NOVI. 2.1.2. Besluit ruimtelijke ordening In artikel 3.1.6 van het Bro is de 'toets voor duurzame verstedelijking' opgenomen. Deze toets stelt eisen aan de onderbouwing in bestemmingsplannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. In gevallen waarbij een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient in de toelichting: Gemotiveerd te worden dat een voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte; (Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied) gemotiveerd te worden waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

De eerste vraag is echter: is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? Het begrip stedelijke ontwikkeling is als volgt gedefinieerd: "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen”. Het begrip woningbouwlocatie dat wordt gebruikt in de omschrijving van het begrip stedelijke ontwikkeling is niet nader gedefinieerd in het Bro. Uit jurisprudentie blijkt dat 11 woningen niet wordt aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling. Het planvoornemen omvat het realiseren van maximaal 21 woningen en is daarmee in de zin van

Gemeente Nunspeet- Ruimtelijke onderbouwing Spoorlaan 12-16 Nunspeet 5

de Ladder van duurzame verstedelijking een stedelijke ontwikkeling. Daarom is een beperkte motiveringsplicht van toepassing, waarbij moet worden aangetoond of er een behoefte is voor de ontwikkeling. Behoefte In paragraaf 2.3. en 2.4 is de behoefte voor het woningbouwplan aangetoond. Bestaand stedelijk gebied Het planvoornemen is in lijn met de Ladder voor duurzame verstedelijking en past bij het beginsel dat ten grondslag ligt aan de Ladder voor duurzame verstedelijking; binnenstedelijke uitbreidingen gaan voor buitenstedelijke uitbreidingen. Ook is met het voorgaande de behoefte voor woningbouw op deze locatie aangetoond. Het voornemen is in overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking. 2.1.3. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is eind december 2011 met uitzondering van enkele onderdelen in werking getreden. Het Barro omvat regels waar bestemmingsplannen aan moeten voldoen voor alle ruimtelijke rijksbelangen die een juridische vertaling dienen te krijgen in bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee.

In het Barro zijn geen rijksbelangen genoemd die betrekking hebben op het onderhavige plangebied. 2.1.4. Watertoets (2001, wettelijk verplicht sinds 2003) De Watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten en een direct gevolg van de afspraken uit de Startovereenkomst "Waterbeleid 21e eeuw". Vanaf 14 februari 2001 is afgesproken dat de Watertoets wordt toegepast. Dit is dus ook van toepassing voor de herontwikkeling van het perceel Spoorlaan 12-14. In een zogenaamde waterparagraaf in het bestemmingsplan (zie paragraaf 4.1) wordt het proces beschreven en wordt het advies verwoord. De uitgangspunten van het Waterschap Vallei en Veluwe zijn in de watertoets meegenomen.

2.2.

Provinciaal beleid

2.2.1. Omgevingsvisie Gaaf Gelderland Op 19 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland vastgesteld, die op 1 maart 2019 in werking is getreden. In de Omgevingsvisie beschrijft de provincie het beeld op de toekomst. Dit beeld is het resultaat van vele vruchtbare gesprekken met partners: inwoners, ondernemers, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties, overheden.

Gemeente Nunspeet- Ruimtelijke onderbouwing Spoorlaan 12-16 Nunspeet 6

Een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland staat daarbij centraal. De provincie doet dit door bij de uitoefening van haar taken de focus te leggen op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. Met behulp van zeven ambities – op het terrein van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, economisch vestigingsklimaat en op het woon- en leefklimaat – geeft de provincie hier richting aan. En door vier 'spelregels' of 'Doe-principes' –doen, laten, zelf en samen – geeft de provincie hier werking aan. Tezamen vormen zij het kader waar binnen de provincie werkt en afwegingen maakt. Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang. Goed wonen hoort daarbij. Woonwensen veranderen door de tijd en met de leeftijd. Mensen worden ouder, wonen steeds langer alleen en zelfstandig, worden steeds meer energiebewust en zijn mobieler dan vroeger, waardoor ze ook meer en makkelijker verhuizen. De dynamiek op de woningmarkt is groot, ook als gevolg van ontwikkelingen in de Randstad. Het grootste deel van de woningen die in 2050 in Gelderland nodig zijn, staat er al. Voor nieuwe ontwikkelingen geldt dat pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, uitbreiding aan de randen van onze steden of dorpen acceptabel is.

Daarbij staat een goede balans tussen de vraag en aanbod van woningen in verschillende prijscategorieën voorop, ook voor specifieke doelgroepen. Voor wonen en werken geldt een regionale aanpak die gericht is op een gezonde en veilige woonomgeving, waarin mensen zich met elkaar verbonden voelen en die goed bereikbaar is en goede voorzieningen heeft. Duurzaam is voor de provincie geen keuze. De manier van wonen, werken, verplaatsen, leven moet echt anders. Het roer moet om, om het gave Gelderland dat is opgebouwd ook vast te kunnen houden in de toekomst. Dit is een ambitieuze, maar onvermijdelijke opgave. Duurzaam is minder zeggen en meer doen! De provincie zet zich daarbij in voor vitale steden en dorpen en voor een duurzame verstedelijking, gericht op versterking van de stedelijke netwerken, gecombineerd met aandacht voor de vitaliteit van kleine kernen en dorpen. De kwalitatieve regionale opgave voor wonen is van provinciaal belang. Het beleid voorziet in provinciale kaders voor het terugdringen van leegstand en overcapaciteit in gemeentelijke plannen en voor zorgvuldige locatie-afwegingen op regionaal niveau, waarbij de ladder voor duurzame verstedelijking wordt ingezet. Zoals aangetoond in paragraaf 2.1.2. past de ontwikkeling binnen de uitgangspunten van de ladder van duurzame verstedelijking.

Het plan draagt bij aan een dynamische, diverse en duurzame woon- en leefomgeving wat één van de zeven ambities is uit de omgevingsvisie. Het plan betreft de sloop van een voormalig hotel in het centrum van Nunspeet. Het centrum van Nunspeet wordt gekenmerkt door de functies wonen, kleine bedrijvigheid en enkele maatschappelijke voorzieningen . In ruil voor de sloop van het voormalige hotel worden er 17 appartementen nieuw gebouwd en 4 appartementen in het bestaande monumentale deel ingepast. Middels het verwijderen van de horeca bestemming worden agrarische bedrijfsactiviteiten uitgesloten. Dit is een positieve ontwikkeling voor het woon- en leefklimaat in de omgeving. Middels het plan wordt langdurige leegstand en

Gemeente Nunspeet- Ruimtelijke onderbouwing Spoorlaan 12-16 Nunspeet 7

verpaupering van een voormalige hotel en daarmee aantasting van de kern van Nunspeet voorkomen. Er is sprake van een passende nieuwe invulling van het plangebied dat een bijdrage levert aan een vitale dorpskern. In het kader van duurzaamheid worden de nieuwe woningen gasloos opgeleverd en geïsoleerd conform de huidige bouweisen van het Bouwbesluit. Met betrekking tot de verdere duurzaamheid wordt hier verder op ingegaan in paragraaf 3.4. De ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de omgevingsvisie. 2.2.2. Omgevingsverordening Gelderland De Omgevingsverordening Gelderland die op 24 september 2014 door Provinciale Staten is vastgesteld, is op 18 oktober 2014 in werking is getreden. Op 19 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsverordening Gelderland voor het laatst gewijzigd vastgesteld. In artikel 2.2, lid 1 van de Omgevingsverordening Gelderland is bepaald dat in een bestemmingsplan nieuwe woningen alleen mogelijk gemaakt kunnen worden als die ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma. Het Kwalitatief Woonprogramma is vertaald in het beleid met betrekking tot wonen van de regio NoordVeluwe en de gemeente Nunspeet. In paragraaf 2.3 en 2.4 wordt inzichtelijk gemaakt dat voldaan wordt aan de kwalitatief en kwantitatieve opgaven van de regio en gemeente, passend binnen provinciaal beleid.

In de omgevingsverordening is de herijkte Ecologische Hoofdstructuur (EHS) ruimtelijk vastgelegd en gaat het in Gelderland verder onder een andere naam. Voor de EHS komen twee nieuwe natuurcategorieën in de plaats: het Gelders Natuurnetwerk (GNN) en de Gelderse Groene Ontwikkelingszone (GO). Het onderhavige plangebied maakt geen onderdeel uit van het GNN en de GO.

2.3.

Regionaal beleid

2.3.1. Woonbeleid De gemeenten in de regio Noord-Veluwe werken samen op het terrein van wonen. Regio Noord-Veluwe (RNV) heeft een regionale woonvisie opgesteld die als uitgangspunt dient voor de lokale woonvisies. Doel van deze woonvisie is om vraag en aanbod op de woningmarkt zo goed mogelijk op elkaar aan te sluiten. Eén van de conclusies is dat een kwaliteitsslag in de huur- en koopvoorraad voor wat betreft levensloopbestendigheid en energetische kwaliteit noodzakelijk is. Een ander belangrijk onderdeel van het regionale woonbeleid is de verdeling van de regionale woningbouwopgave. In 2014 heeft de provincie de totale kwantitatieve opgave voor de regio Noord-Veluwe vastgesteld op 8.880 woningen voor de periode 2013-2025. De regiogemeenten hebben een verdeling afgesproken volgens onderstaand schema. In december 2016 is de ingecalculeerde reserve naar rato verdeeld.

Gemeente Nunspeet- Ruimtelijke onderbouwing Spoorlaan 12-16 Nunspeet 8

Afbeelding 4: Regionale woonopgave (bron: Regio Noord-Veluwe). Bandbreedte lokale Eerdere verdeling behoefte (2014/2015) 580 - 790 1.030 - 1.350 2.170 - 3.060 430 - 520 620 - 750 830 - 940 560 - 850 650 - 1.010

Elburg Ermelo Harderwijk Hattem Heerde Nunspeet Oldebroek Putten Reserve Totaal

6.870 - 9.270

Laatste verdeling (december 2016) 685 1.190 2.615 475 685 885 705 830 810

754 1.309 2.877 523 754 974 776 913

8.880

8.880

Begin 2017 heeft de provincie een nieuwe bevolkings- en huishoudensprognose vastgesteld. Voor de regio Noord-Veluwe wijkt de daaruit resulterende kwantitatieve woningbehoefte nauwelijks af van de eerder vastgestelde opgave. In het portefeuillehoudersoverleg van 2 mei 2017 is daarom besloten om de hierboven genoemde aantallen aan te houden. Kwalitatief is de nieuwe bevolkings- en huishoudensprognose aanleiding om kritisch te kijken naar woningbouwplannen die niet meer aansluiten bij de huidige en toekomstige vraag. Aansluitend bij de veranderende woonwensen gaan de regiogemeenten de komende periode inzetten op flexibele woonvormen en transformatie van bestaand vastgoed. Uit de regionale woonvisie blijkt dat er een duidelijke behoefte blijft in de regio aan extra woningen. Met onderhavig plan kan aan deze behoefte invulling worden gegeven. Voornamelijk de roep om een kwaliteitsslag in de huur- en koopvoorraad voor wat betreft levensloopbestendigheid en energetische kwaliteit is relevant, omdat dit kaders meegeeft voor type woningbouw.

2.4.

Gemeentelijk beleid

2.4.1. Omgevingsvisie Nunspeet 2030 Op 29 november 2018 heeft de gemeenteraad van Nunspeet de Omgevingsvisie Nunspeet 2030 heeft vastgesteld. Dit is een integrale toekomstvisie voor de gehele gemeente voor de periode tot 2030. Het gemeentebestuur streeft ernaar om te bouwen aan een krachtige en vitale gemeente, waar het goed wonen, werken en recreëren is. De gemeenten Nunspeet, Elburg en Oldebroek (NEO) hebben de gezamenlijke opgaven gedefinieerd die grensoverschrijdend zijn. Dit heeft geleid tot de Gebiedsagenda NEO. In de inhoud van de Omgevingsvisie is de gezamenlijk samenwerking tussen de NEO-gemeenten terug te vinden. Een vijftal integrale thema's zijn benoemd op NEO niveau. In deze thema's komen zowel ruimtelijke-, sociale-, gezondheids-, economische- als milieuaspecten aan de orde. Het gaat over de volgende thema's: ▪ leefbare dorpen met een actieve samenleving; ▪ aantrekkelijke omgevingskwaliteit en identiteit; ▪ een vitaal economisch klimaat;

Gemeente Nunspeet- Ruimtelijke onderbouwing Spoorlaan 12-16 Nunspeet 9

▪ duurzaam, energieneutraal en klimaatbestendig; ▪ bereikbaar, nabij en toegankelijk. Vervolgens zijn ook voor de gemeente Nunspeet specifiek een aantal thema's benoemd. Concreet gaat het dan om: ▪ versterken van de sociaal-economische positionering van de gemeente; ▪ een duurzame ontwikkeling van het (agrarisch) buitengebied; ▪ een vitale toeristisch/recreatieve sector; ▪ ruimtelijk inpassen van duurzame energie opwekking; ▪ ontwikkeling stationsomgeving als levendig knooppunt binnen de gemeente; ▪ gebiedsgericht milieu- en gezondheidsbeleid initiëren en accommoderen; ▪ behouden en versterken van de rijke cultuurhistorie van Nunspeet. Met betrekking tot wonen wordt gesteld dat Nunspeet een aantrekkelijk, dorps, groen en rustig woon- en leefklimaat heeft. Nunspeet moet een oase van rust zijn in een hectische wereld. De gemeente wil dat iedereen die dat wil, in Nunspeet moet kunnen blijven wonen in een woning en op een plek waar men zich thuis voelt. Dat geldt ook voor degenen die zich vanwege werk of om andere redenen in onze gemeente willen vestigen. Dit betekent dat nieuwbouw en herontwikkeling zo goed mogelijk voldoen aan de uitbreidingsbehoefte, zowel in aantallen, woningtypen als woningprijzen. De gemeente wil aantrekkelijke woonmilieus behouden en toevoegen. De ligging van de kernen te midden van vele natuurwaarden levert daarbij zowel kansen als uitdagingen op.

Toevoegingen van woonlocaties zijn in balans met de uitbreidingsbehoefte. Er is geen sprake van een grote herstructureringsopgave, zodat dergelijke projecten kleinschalig van karakter zijn en een kwaliteitsimpuls moeten vormen voor de (woon)omgeving. Kernwoorden zijn duurzaam, energieneutraal en levensloopbestendig. Op basis van het bovenstaande is te concluderen dat woningbouw in de vorm van levensloopbestendige woningen op een inbreidingslocatie dichtbij bestaande voorzieningen voor eigen bewoners aansluit bij de beleidsambities uit de gemeentelijke omgevingsvisie. 2.4.2. Woonvisie gemeente Nunspeet 2020-2025 Op 20 februari 2020 heeft de gemeenteraad van Nunspeet de Woonvisie gemeente Nunspeet 2020-2025 vastgesteld. In de woonvisie worden drie ambities omschreven, namelijk: ▪ een gezonde woningmarkt met passende woningen, voor nu en later; ▪ ambitieus in energietransitie; ▪ evenwichtige en zorgzame wijken. Een gezonde woningmarkt met passende woningen, voor nu en later De gemeente wil dat alle inwoners van Nunspeet zo passend mogelijk wonen en zo alle kernen mooi in balans houden. Daarvoor is een uitbreiding van onze woningvoorraad met circa 670 woningen nodig in de periode 2019 tot 2025 (en in totaal tot 2030 950 woningen). Voor starters zien geldt de grootste urgentie. Daarnaast is passend wonen voor senioren een grote opgave.

Dit vraagt vooral om meer betaalbare woningen: sociale huur en betaalbare koop. Nunspeet wil

Gemeente Nunspeet- Ruimtelijke onderbouwing Spoorlaan 12-16 Nunspeet 10

in de periode 2020-2025 ten minste 135 sociale huurwoningen toevoegen, evenals een vergelijkbaar aantal betaalbare koopwoningen. Ambitieus in energietransitie De gemeente wil slim en duurzaam zijn. Dat betekent uiteindelijk geheel fossielvrij en circulair. De ambitie is om per jaar 2% energie te besparen, in 2025 50% duurzame energie op te wekken en 30% reductie van uitstoot van broeikasgassen te bewerkstelligen. In 2050 wil de gemeente voor wat betreft het energiegebruik klimaatneutraal zijn. Hiervoor doet de gemeente zelf duurzaamheidsinvesteringen in de overheidsgebouwen, maar er is ook hulp nodig van woningeigenaren en de corporatie om de bestaande voorraad aan deze ambities te laten voldoen. Evenwichtige en zorgzame wijken. In de gemeente Nunspeet wordt gestreefd naar goede woonvoorzieningen voor de inwoners met een zorgbehoefte. Dat vraagt om een integrale benadering van wonen, welzijn en zorg. Ook vraagt het om een goede samenwerking tussen partijen die zorg aanbieden, de gemeente en de woningcorporatie. De gemeente zorgt ervoor dat er ontmoetingsmogelijkheden zijn en er word gewerkt aan het creëren van geschikte woonvormen op de juiste plek. Gestreefd wordt om de zorgbehoeftige van senioren zoveel als mogelijk in de vertrouwde omgeving te realiseren.

Zo wordt voorkomen dat zij zich door een verhuizing ontheemd kunnen voelen en in een omgeving blijven wonen waar zij de buren kennen en een netwerk hebben Uit de woonopgave blijkt dat er ondanks de verhoogde woningproductie, er nog steeds sprake is van druk op de woningmarkt. Daarnaast zal het aantal huishoudens van 75 jaar en ouder naar verwachting meer dan verdubbelen tot 2040. Doordat deze groep in de toekomst in dusdanige omvang toeneemt, wordt dit een steeds belangrijkere factor op de woningmarkt. Ouderen willen doorgaans graag in hun eigen buurt blijven wonen vanwege hun (zorg)netwerk. Door het tekort aan passende woningen voor vitale ouderen wordt dit bemoeilijkt. Met behulp van flexibel bouwen wordt aan deze vraag beantwoord en wordt er rekening gehouden met de behoefteverandering op de lange termijn. Uit de ambities van de gemeente Nunspeet blijkt dat zij nieuwe woonvormen voor vitale senioren positief tegemoet treden. Doelstelling is bij elk plan na te gaan of er wordt ingespeeld op de behoefte. De gemeente Nunspeet wil deze woningen realiseren door nieuwe initiatieven (op daarvoor geschikte locaties) voorrang te geven. Woningtypen die hierop aansluiten zijn: nultredenappartementen, maar ook grondgebondenwoningen met een (gemeenschappelijke) tuin, met wonen, slapen en sanitair op begane grond, ontwerp dat uitnodigt tot contact.

Nabijheid van voorzieningen als een supermarkt, de apotheek en de huisarts is hierbij belangrijk. De gewenste ontwikkeling is in lijn met de woonvisie van de gemeente Nunspeet. Er worden nultredenappartementen gerealiseerd ten behoeve van de groeiende groep senioren in de gemeente. Deze ontwikkeling voorziet daarmee in de behoefte aan de genoemde grote opgave ten aanzien van de bouw van woningen voor senioren Daarnaast biedt de groene gemeenschappelijke voortuin een ontmoetingsplaats voor senioren, die uitnodigt tot contact. Verder is

Gemeente Nunspeet- Ruimtelijke onderbouwing Spoorlaan 12-16 Nunspeet 11

de planlocatie gelegen op 50 meter van het centrum van Nunspeet, waardoor alle benodigde voorzieningen op loopafstand liggen. Ook wordt er rekening gehouden met de behoefteverandering op lange termijn, doordat de ruimtes op zodanige wijze worden ontworpen dat er in de toekomst makkelijk aanpassingen aan kunnen worden gedaan. Daarnaast sluit de ontwikkeling aan op de energieambitie die de gemeente heeft. Hier wordt verder op ingegaan in paragraaf 3.4. Tot slot betreft dit plan een inbreidingslocatie waarover wordt gezegd dat deze prioriteit hebben als ontwikkellocaties. De voorgenomen ontwikkeling daarom in lijn met de woonvisie. 2.4.3. Beleidsregel Woningbouw op Maat De beleidsregel Woningbouw op Maat vormt het afwegingskader voor nieuwe woningbouwinitiatieven en is vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders in 2015. Het doel van deze beleidsregel is het realiseren van de juiste woning op het juiste moment op de juiste plek en dat zuinig wordt omgegaan met de beschikbare capaciteit. Deze beleidsregel geeft een afwegingskader waarmee de gemeente gericht sturing kan geven aan nieuwe initiatieven voor woningbouw in de gemeente.

Bij de planvoorbereiding en de beoordeling van nieuwe woningbouwplannen wordt uitgegaan van het volgende kwalitatief afwegingskader: Afbeelding 5: Tabel kwalitatief afwegingskader nieuwe initiatieven woningbouw Kwalitatief afwegingskader nieuwe initiatieven woningbouw Toetsingscriteria A1 Het plan betreft een inbreidingslocatie, of: A2 er is sprake van een individuele locatie in het buitengebied, waarbij het plan past binnen het bestaande beleid of het gaat om een innovatief woonconcept B Het plan levert een bijdrage aan een verbeterde ruimtelijke kwaliteit C Het plan past binnen de beschikbare regionale en gemeentelijke kwantitatieve woningbouwcapaciteiten D Het woningbouwprogramma sluit aan op de kwalitatieve behoefte zoals is omschreven in de Woonvisie E Het plan is voldoende flexibel / er is sprake van een realistische fasering

Toelichting Zie uitgangspunt 1 (en 4) Zie uitgangspunt 3

Zie uitgangspunt 2 Zie uitgangspunt 5

Zie uitgangspunt 6

Zie uitgangspunt 7

De gewenste ontwikkeling sluit aan op het afwegingskader en is in lijn met de beleidsregel Woningbouw op Maat. Het plan betreft een inbreidingslocatie, levert een bijdrage aan een verbeterde ruimtelijke kwaliteit en past binnen de beschikbare regionale en gemeentelijke kwantitatieve woningbouwcapaciteiten. Daarnaast sluit het plan aan op de kwalitatieve behoefte zoals beschreven in paragraaf 2.3 en 2.4. en is het plan voldoende flexibel. Burgemeester en wethouders van Nunspeet hebben per brief van 31 mei 2021 positief gereageerd op het principeverzoek dat de initiatiefnemer heeft ingediend. De gemeente heeft in die brief aangegeven dat het initiatief is getoetst aan het beoordelingskader uit de beleidsregel Wo-

Gemeente Nunspeet- Ruimtelijke onderbouwing Spoorlaan 12-16 Nunspeet 12

ningbouw op Maat en is afgezet tegen de overige initiatieven. Op grond daarvan heeft de gemeente besloten het initiatief op te nemen op de lijst 'Dynamische programma woningbouw 2021/2022'. Daarmee is het particulieren initiatief door de gemeente vastgelegd in het woningbouwprogramma. 2.4.4. Welstandsnota Op 9 december 2015 heeft de gemeenteraad van Nunspeet de nieuwe Welstandsnota gemeente Nunspeet vastgesteld om transparant welstandsbeleid te kunnen voeren. Het welstandsbeleid is bedoeld om te zorgen dat bij bouwen en verbouwen de omgeving niet visueel wordt aangetast. De nota staat vol inspirerende voorbeelden, kaartmateriaal en gebiedsbeschrijvingen. Om mensen die een vergunning aanvragen te ondersteunen bij het indienen van een kwalitatief goed plan, zijn proces en inhoud van de welstandsbeoordeling duidelijk beschreven. Het gemeentelijk grondgebied is onderverdeeld in een aantal deelgebieden. Voor elk van deze gebieden dient bij de toetsing de bijbehorende gebiedsbeschrijving betrokken te worden. Het plangebied is gelegen in deelgebied: 'centrumgebied'. Stedenbouwkundige kenmerken Straten als de Dorpsstraat, Stationslaan, Spoorlaan, Harderwijkerweg en Laan maken van oudsher deel uit van de hoofdstructuur van het dorp. De lanen zijn min of meer gebogen en omzoomd met bomen, waaraan zich karakteristieke bebouwing bevindt.

De bomenrijen dragen bij aan het groene karakter van het dorp, terwijl aan het bebouwingsbeeld verschillende fasen uit de geschiedenis af te lezen zijn. Het beeld van het dorpscentrum is sterk veranderd door individuele ingrepen in de bebouwing. Door de verharding van tuinen en het verdwijnen van erfafscheidingen is het onderscheid tussen privé en openbare ruimte vervaagd. Aan de Dorpsstraat is alleen op verdiepingsniveau nog het karakter van het oude Veluwedorp te herkennen. Het straatprofiel en de geleding van de straten zijn echter nog op de oude situatie afgestemd. Rondom het station is een concentratie van functies ontstaan met supermarkten en horeca. Deze functies zijn gesitueerd in grote panden, met hier en daar appartementen op de verdieping. Het gebied heeft een stedelijk karakter, met grote ruimtes en drukke straten. Het gebied tussen het station en de Dorpsstraat heeft meer een dorps karakter, waar - afgezien van de Stationslaan – de woonfunctie overheerst. Beleid De veranderingen van de laatste jaren hebben het centrum in zijn ruimtelijke hoofdopzet sterk verbeterd en een evenwichtiger karakter gegeven. Het beleid is erop gericht de aanwezige kwaliteiten te behouden en waar mogelijk te versterken. Wijze van toetsing Voor het gehele Deelgebied Centrum geldt een uitgebreide welstandstoets. Voor ontwikkelgerichte plannen kan aanvullend welstandsbeleid gelden.

Gemeente Nunspeet- Ruimtelijke onderbouwing Spoorlaan 12-16 Nunspeet 13

3.

Planbeschrijving

3.1.

Geschiedenis Het ontstaan van hotel Het Jagershof gaat terug tot juni 1989. Toen kochten de ouders van de huidige eigenaren twee pensions aan de Spoorlaan te Nunspeet: “de Veldhorst” en “de Hoop”. Na een aantal jaren hebben zij van de twee panden één hotel gemaakt, Het Jagershof. Vanaf 2006 exploiteren de huidige eigenaren het hotel. In de aanloopfase naar de overname, brak er een enorme brand uit, waarna Het Jagershof opnieuw is opgebouwd. In 2006 werd het hotel weer heropend en is het tot op heden in gebruik. Afbeelding 6: Historische foto pension de Veldhorst.

3.2.

Bestaande situatie De spoorlaan is één van de straten die van oudsher deel uitmaakt van de hoofdstructuur van het dorp Nunspeet. De Spoorlaan heeft nog een oorspronkelijk karakter. Aan deze laan bevinden zich van oudsher meerdere hotel-pensions. Momenteel zijn er hiervan nog enkele aanwezig wat bijdraagt aan een beeld van het toeristische Nunspeet aan het begin van de vorige eeuw.

Gemeente Nunspeet- Ruimtelijke onderbouwing Spoorlaan 12-16 Nunspeet 14

In de bestaande situatie bevindt zich op de planlocatie hotel Het Jagershof. Het Jagershof is een hotel met bijbehorende eetgelegenheid en staat aan het begin van de Spoorlaan nabij het centrum van Nunspeet. Inmiddels is het hotel enigszins verouderd waardoor er verschillende investeringen nodig zijn om Het Jagershof voor de toekomst geschikt te maken. Afbeelding 7: Impressie bestaande situatie.

Afbeelding 8: Bestaande bebouwing.

Gemeente Nunspeet- Ruimtelijke onderbouwing Spoorlaan 12-16 Nunspeet 15

3.3.

Ruimtelijke beschrijving van het plan In de toekomstige situatie wordt het hotel omgebouwd tot een residentie voor senioren, waardoor de huidige horecabestemming ingewisseld dient te worden voor een woonbestemming voor senioren. Om dit te realiseren moet een deel van de hotelbebouwing en de bijbehorende bedrijfswoning ruimte maken voor nieuwe te bouwen residentiële appartementen, die wat betreft architectuur maximaal aansluiten op het gemeentelijk monument villa Veldhorst. In totaal worden er 21 nieuwe appartementen gerealiseerd, waarvan 17 appartementen worden gebouwd. De overige vier appartementen worden in het bestaande monumentale deel ingepast. De appartementen zijn verdeeld over twee woonlagen en een kapverdieping. De villa wordt aan de achterzijde met een glazen tussengang verbonden aan het nieuwe gedeelte. In dit tussengedeelte komt tevens de hoofdingang met een lift waarmee alle appartementen kunnen worden bereikt. De bewonersparkeerplaatsen bevinden zich aan de rechterachterzijde en zijn bereikbaar via een onderdoorgang. Hiermee wordt de groene voortuin met bestaande bomen behouden en zelfs iets vergroot. Afbeelding 9: Toekomstige bebouwing.

Het vroegere monumentale Villa Veldhorst blijft dus staan en sluit aan op de nieuwe aanbouw. De statige sfeer van de Spoorlaan is stijlbepalend voor de aanblik van de residentie. Door het vele groen en bomen is De Spoorlaan een buitengewoon lommerrijke laan. In de nieuwe bouwplannen is het behoud van dit aanzicht als een vereiste meegenomen. Om de architectuur maximaal te laten aansluiten op Villa Veldhorst is gekozen voor karakteristieke bakstenen en een van de straatzijde zichtbare kap. Centraal in de kap staan twee tuitgevels die met een witte afwerking het accent vormen van het plan. Hiermee wordt verwezen naar de stijl van het monument. De gelaagdheid wordt versterkt door verspringende voorgevels, waarin de overdekte balkons zijn opgenomen.

Gemeente Nunspeet- Ruimtelijke onderbouwing Spoorlaan 12-16 Nunspeet 16

Afbeelding 10: Impressie toekomstige situatie.

3.4.

Duurzaam bouwen Gelet op de recente regelgeving zullen de woningen in het plangebied gasloos zijn. Er worden zonnepanelen aangebracht en het regenwater zal zoveel mogelijk worden afgekoppeld en indien mogelijk geïnfiltreerd in het gebied. Daarnaast is er sprake van een inbreidingslocatie, inbreiding voorkomt verdere verstening van het groende (buiten)gebied.

Gemeente Nunspeet- Ruimtelijke onderbouwing Spoorlaan 12-16 Nunspeet 17

4.

Randvoorwaarden

4.1.

Waterhuishouding

4.1.1. Algemeen Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Waterschap Vallei en Veluwe. Dit waterschap is in dit gebied verantwoordelijk voor de waterhuishouding: het waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheer en de zorg voor de waterkeringen. Sinds 1 november 2003 is de watertoets verplicht bij ruimtelijke plannen. Deze watertoets1 is daarom voor dit voornemen uitgevoerd. 4.1.2. Waterrelevant beleid Bij het tot stand komen van een ruimtelijke ontwikkeling wordt het waterschap betrokken voor advisering ten aanzien van de waterhuishouding. Voor bestemmingsplannen is dit wettelijk vastgelegd in de Wet ruimtelijke ordening en resulteert het overleg met het waterschap in een wateradvies. Dit wateradvies wordt schriftelijk weergegeven in de waterparagraaf van het bestemmingsplan. Het plangebied ligt binnen het beheergebied van het Waterschap Vallei en Veluwe. In het kader van het uitvoeren van een watertoets ten aanzien van stedelijke uitbreiding heeft het waterschap de Uitgangspuntennotitie (Beleidskaders bij stedelijke uitbreiding). opgesteld Daarnaast zijn de volgende beleidsstukken van belang: ▪ de Keur en Algemene regels van Waterschap Vallei en Veluwe 2013; ▪ de beleidsregels behorende bij de Keur; ▪ de legger Gelderse Vallei. 4.1.3. Proces Op 24 augustus 2021 is de digitale watertoets doorlopen.

Voor de verdere uitwerking en concretisering van de beoogde ontwikkeling, geeft het waterschap aan dat er in het plangebied geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A- watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging liggen. Dit betekent dat dit plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan wordt door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven. 4.1.4. Waterkwantiteit Een belangrijk principe is dat zo veel mogelijk hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet of niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) worden voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap. In de toekomstige situatie neemt de verharding niet toe. Het hemelwater zal zoveel mogelijk worden geïnfiltreerd, waarvoor voldoende ruimte op het terrein beschikbaar is.

1

Waterschap Vallei en Veluwe, Digitale watertoets Spoorlaan 12-14, Nunspeet, 20210824-10-27437, Apeldoorn, 24 augustus 2021

Gemeente Nunspeet- Ruimtelijke onderbouwing Spoorlaan 12-16 Nunspeet 18

4.1.5. Grondwaterneutraal bouwen Op basis van de grondwaterkaart van Nederland, heeft de regionale grondwaterstroming een noordwestelijke richting. Uit de bodemkaart blijkt dat er binnen het plangebied sprake is van grondwatertrap VII. Binnen deze grondwatertrap ligt de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) dieper dan 120 cm beneden maaiveld. Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. De gemeente hanteert voor nieuwbouw een ontwateringsnorm van 90 cm (gemeten tussen de GHG en de onderkant van de vloer). Gelet op de bestaande GHG is dat goed mogelijk. 4.1.6. Waterkwaliteit Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen of randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen. In het bouwplan zullen geen uitlogende materialen worden toegepast.

4.2.

Milieuaspecten

4.2.1. Bedrijven en milieuzonering In het kader van de Wet milieubeheer dient in nieuwe situaties rekening te worden gehouden met (wenselijke) afstanden tussen bepaalde milieubelastende functies en milieugevoelige functies. In de VNG-handreiking Bedrijven en Milieuzonering (2009) is een richtafstandenlijst opgenomen. In de lijst is voor allerlei soorten 'milieubelastende activiteiten' aangegeven welke richtafstanden vanwege geur, stof, geluid en gevaar bij voorkeur aangehouden moeten worden ten opzichte van 'milieugevoelige activiteiten'. De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. De richtafstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd, dan kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden). Benadrukt moet worden dat de richtafstanden zijn afgestemd op het omgevingstype rustige woonwijk (of een vergelijkbaar omgevingstype) en dat de richtafstanden bij een omgevingstype gemengd gebied (een gebied met een matige tot sterke functiemenging) met 1 stap kunnen worden verlaagd zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat.

Het waar nodig scheiden van milieubelastende activiteiten en milieugevoelige gebieden en functies bij nieuwe ontwikkelingen dient twee doelen: ▪ het reeds in het ruimtelijke spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies; ▪ het tegelijk daarmee aan de bedrijven voldoende zekerheid bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Gemeente Nunspeet- Ruimtelijke onderbouwing Spoorlaan 12-16 Nunspeet 19

Afbeelding 11: Omgevingstype. Milieucategorie 1 2 3.1 3.2 4.1 4.2 5.1 5.2

Richtafstand tot omgevingstype rustige woonRichtafstand tot omgevingstype gemengd wijk en rustig buitengebied gebied 10 meter 0 meter 30 meter 10 meter 50 meter 30 meter 100 meter 50 meter 200 meter 100 meter 300 meter 200 meter 500 meter 300 meter 700 meter 500 meter

Het bestemmingsplan en de milieuregelgeving vormen elkaars complement. Voor zover met behulp van een zonering eventuele overlast voor de omgeving niet voldoende kan worden beperkt, kan de toepassing van milieuregelgeving uitkomst bieden. Het plangebied kan worden getypeerd als onderdeel van een 'rustige woonwijk'. In de omgeving van het plangebied bevinden zich voornamelijk woningen. In de directe nabijheid van het plangebied bevinden zich voornamelijk woningen. Enkel zijn er in de omgeving een aantal gemengde bestemmingen te vinden waarbij het kantoorgebouw aan de Bergakkerweg 11a de dichtstbijzijnde is. Dit betreft een administratiekantoor. Een kantoor heeft in een rustige woonwijk een richtafstand van 10 meter. Aan deze afstand kan worden voldaan. Verde bevindt zich in de omgeving een drukkerij (circa 90 meter afstand), een autogarage inclusief showroom (circa 70 meter afstand) en een loodgietersbedrijf (circa 90 meter afstand). Het plangebied ligt op voldoende afstand van deze bedrijven, waardoor mag worden uitgegaan van een goed woon en leefklimaat. Daarnaast vormt het realiseren van de appartementen geen (extra) beperking voor de bedrijfsvoering, omdat er bestaande woningen dichterbij de betreffende bedrijven gesitueerd zijn. Tot slot is wonen geen milieubelastende functie en milieuhinder vanuit het plangebied op de omgeving is daarmee niet aan de orde.

Conclusie Er zijn van uit het oogpunt van milieuzonering geen belemmeringen voor de planontwikkeling. 4.2.2. Geluid In het kader van de Wet geluidhinder (Wgh) is bij de vaststelling of wijziging van een bestemmingsplan een akoestisch onderzoek vereist naar de geluidsbelasting op geluidsgevoelige bestemmingen vanwege industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai. Dit geldt alleen voor (geplande) geluidsgevoelige bestemmingen die binnen de zone van een weg, spoorweg of industrieterrein liggen. In de nabijheid van het plangebied is geen gezoneerd industrieterrein aanwezig. Het onderhavig plangebied ligt evenmin in de geluidszone van een spoorlijn, immers ligt de dichtstbijzijnde spoorlijn om meer dan 300 meter afstand van het plangebied. Volgens artikel 77 van de Wet geluidhinder is het nodig akoestisch onderzoek te verrichten naar (nieuwe) woningen die in een geluidszone vallen. Op grond van artikel 74 van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen geluidszones, met uitzondering van:

Gemeente Nunspeet- Ruimtelijke onderbouwing Spoorlaan 12-16 Nunspeet 20

▪ woonerven; ▪ 30 km/uur-gebieden. De wegen rondom het plangebied vormen onderdeel van 30 km/uur-gebied. Echter is besloten om in het kader van een 'goede ruimtelijke ordening' toch akoestisch onderzoek2 uit te voeren. De wegen rond het plangebied zijn 30 km-wegen en hebben geen wettelijke geluidzone. Het betreft de Spoorlaan en de Driestweg. De geluidbelasting op de 6 noordelijkste appartementen is berekend op Lden=49 dB op de oostgevel (Hw=4.5 en 7.5m) vanwege de Spoorlaan en incl. aftrek ex. art. 110g Wgh van 5 dB voor het stiller worden van het verkeer (GES score Redelijk). Op de overige appartementen en waarneempunten wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van Lden=48 dB. Omdat het geen gezoneerde wegen betreft is vaststellen van een hogere grenswaarde niet nodig. Initiatiefnemer heeft geen invloed op de verkeersintensiteit. Het aanbrengen van geluid reducerend asfalt is geen optie voor een dergelijk klein project. Voor opschuiven van de appartementen is geen ruimte. Ook afscherming is hier niet reëel. Het gaat hier slechts om een marginale overschrijding van 1 dB. Alle appartementen hebben een geluidluwe gevel. Daarmee is het plan vanuit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening en binnen het gemeentelijke geluidbeleid realiseerbaar. Dit is ter beoordeling aan het bevoegd gezag.

De benodigde karakteristieke geluidwering van de gevels conform het Bouwbesluit bedraagt GA;k=20-21 dB. Dit is in een nieuwbouwsituatie eenvoudig realiseerbaar. Conclusie Geluid vormt geen belemmering voor de planontwikkeling. 4.2.3. Bodem In artikel 2.4.1, lid 1 van de Bouwverordening is bepaald dat een omgevingsvergunningsplichtig bouwwerk niet mag worden gebouwd op een zodanig verontreinigd terrein, dat schade of gevaar is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers of het milieu Voor het plangebied is daarom een bodemonderzoek3, uitgevoerd. Uit het verkennend bodemonderzoek blijkt dat enkele parameters licht verhoogd zijn aangetoond. De vastgestelde milieuhygiënische bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de voorgenomen herontwikkeling van de locatie en de mogelijke aanvraag van een omgevingsvergunning. De onderzoeksresultaten geven geen aanleiding voor een aanvullend of nader bodemonderzoek (inclusief asbest in grond).

2

3

AWG Geluidadvies, Akoestisch onderzoek wegverkeer transformatie Spoorlaan 12-16 te Nunspeet, 2021-123, Ermelo, 30 november 2021 PJ Milieu BV, Verkennend bodemonderzoek Herontwikkeling hotel Jagershof Spoorlaan 12-16 Nunspeet, 21062601A, Nijkerk, 01 oktober 2021

Gemeente Nunspeet- Ruimtelijke onderbouwing Spoorlaan 12-16 Nunspeet 21

Conclusie De milieuhygiënische bodemkwaliteit levert geen beperkingen op voor de realisatie van de woningen. Wel zal er een beperking zijn voor grondverzet vanwege de te hoge gehalten aan lood in de vaste bodem. Dit komt ook terug als voorwaarde bij de omgevingsvergunning. 4.2.4. Externe veiligheid Bij externe veiligheid gaat het onder meer om productie, opslag, transport en gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten leggen beperkingen op aan de omgeving. Door voldoende afstand aan te houden tussen deze activiteiten en 'gevoelige objecten' wordt voldaan aan de wettelijke normen. Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van 27 oktober 2004 en de hierin opgenomen Regeling externe veiligheid inrichtingen, geeft aan welke activiteiten/bedrijven risicocontouren kennen, waarmee rekening dient te worden gehouden bij het verlenen van vergunningen in het kader van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Het Bevi heeft tot doel de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen in bedrijven tot het aanvaarde maximum te beperken. Het gaat daarbij om het beperken van de kans op en effect van een ernstig ongeval vanwege activiteiten met gevaarlijke stoffen binnen inrichtingen.

Op vergelijkbare wijze zijn de aanvaardbare risico's, verbonden aan transport van gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor en het transport door buisleidingen, vastgelegd in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de daarbij behorende regelingen. Het doel wordt in Bevi, Bevt en Bevb vertaald naar de begrippen plaatsgebonden risico en groepsrisico: ▪ Plaatsgebonden risico (PR): Risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als een kans per jaar dat een persoon onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen een inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. ▪ Groepsrisico (GR): Cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen de inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. In Bevi, Bevt en Bevb zijn de risiconormen (plaatsgebonden risicoafstanden) wettelijk vastgelegd. Binnen deze afstanden mogen geen kwetsbare objecten worden opgericht. Beperkt kwetsbare objecten mogen alleen onder zwaarwegende motieven binnen deze risicoafstanden. Er is in Bevi, Bevt en Bevb geen harde norm voor het groepsrisico vastgesteld.

Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht. Op basis van www.risicokaart.nl blijkt dat er in de omgeving geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. Evenmin is er sprake van routes en/of buisleidingen voor gevaarlijke stoffen.

Gemeente Nunspeet- Ruimtelijke onderbouwing Spoorlaan 12-16 Nunspeet 22

Conclusie Uit het oogpunt van externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor de planontwikkeling.. 4.2.5. Luchtkwaliteit Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit samen met de AMvB Niet in betekenende mate bijdragen (NIBM), de ministeriële regeling NIBM, de ministeriële regeling Projectsaldering en de ministeriële regeling Beoordeling luchtkwaliteit in werking getreden. Projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging, hoeven volgens de nieuwe wet niet meer afzonderlijk getoetst te worden aan de grenswaarden voor de buitenlucht. Het Besluit NIBM omschrijft het begrip nader: een project dat minder dan 3% van de grenswaarden bijdraagt is NIBM. Dit komt overeen met 1,2 microgram/m³ voor fijn stof en NO 2. Voor woningbouw ligt de 3%-grens op 1.500 woningen. De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van 21 appartementen en blijft daarmee ver onder de 1.500 waarmee het plan niet in betekenende mate bijdraagt tot verslechtering van de luchtkwaliteit. Op basis van artikel 5.16, lid 1 onder a van de Wet milieubeheer (Wm) kan gesteld worden dat de luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling. Conclusie Luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de planontwikkeling.

4.3.

Verkeer en parkeren

4.3.1. Verkeer Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur. De gemeente Nunspeet is een 'weinig stedelijke' gemeente en de gemeente Nunspeet ondervangt ziet alle locatie binnen de bebouwde kom van Nunspeet als 'schil centrum' conform de publicatie 317 van de CROW. De gemeente maakt geen onderscheid in geografische ligging: centrum, schil en rest bebouwde kom. In de huidige situatie is er sprake van een hotel met 31 kamers. Voor een 3-sterrenhotel geldt per 10 kamers een verkeersaantrekkende werking van 11,2 motorverkeersbewegingen per etmaal. Daarnaast bevindt zich in het plangebied een vrijstaande woning die een verkeersaantrekkende werking van 7,7 motorverkeersbewegingen per etmaal heeft. In totaliteit is in de huidige situatie dus sprake van 42,4 motorverkeersbewegingen per etmaal (3 x 11,2 + 1 x 7,7). In de toekomstige situatie worden er 21 appartementen gerealiseerd waarvan 10 in het dure segment en 11 in het middensegment. Voor de dure appartementen geldt een verkeersgeneratie van 7,7 motorverkeersbewegingen per etmaal en voor de midden dure woningen geldt een verkeersgeneratie van 6,3 motorverkeersbewegingen per etmaal. In totaliteit is er in de toekomstige situatie dus sprake van 146,3 motorverkeersbewegingen per etmaal (10 x 7,7 + 11 x 6,3).

Gemeente Nunspeet- Ruimtelijke onderbouwing Spoorlaan 12-16 Nunspeet 23

In de toekomstige situatie neemt de verkeersgenaratiedus toe met circa 104 (146,3 – 42,4) motorverkeersbewegingen per etmaal ten opzichte van de huidige situatie. Het planplangebied wordt ontsloten door een in-/uitrit op de Spoorlaan net als in de huidige situatie. De Spoorlaan is een relatief rustige weg die deze toename in principe goed moet kunne verwerken. De voorgenomen ontwikkeling zal niet leiden tot verkeerstechnische problemen op de Spoorlaan. Conclusie Vanuit het aspect verkeer zijn er geen belemmeringen voor de planontwikkeling. 4.3.2. Parkeren De parkeernota van gemeente Nunspeet is vastgesteld door de gemeente Nunspeet op 21 juli 2014. Met het ‘Paraplubestemmingsplan Parkeren’ is toetsing aan dit beleid verplicht gesteld bij nieuwe ontwikkelingen. In de huidige situatie is er sprake van een driesterrenhotel en een vrijstaande woning. Voor vrijstaande woningen geldt een parkeernorm van 2,5 parkeerplaatsen per woning. Voor een driesterrenhotel geldt een parkeernorm van 11,8 parkeerplaatsen inclusief 10% parkeerplaatsen voor bezoekers per 10 kamers. In totaal zouden er dus 37,9 (1 x 2,5 + 11,8 x 3) parkeerplaatsen aanwezig moeten zijn. Afbeelding 12: Parkeernormen huidige situatie. Type woning

Parkeernorm

Koop, vrijstaand Koop, etage, midden Totaal

2,5 (waarvan 0,3 voor bezoekers) 11,8 per 10 kamers (inclusief 10% voor bezoekers)

Aantal woningen/kamers 1 woning 31 kamers

Aantal parkeerplaatsen 2,5 (waarvan 0,3 voor bezoekers) 35,4 (waarvan 10% voor bezoekers) 37,9 (waarvan 6,54 voor bezoekers)

In de huidige situatie zijn er echter maar 24 parkeerplaatsen aanwezig en is er dus een parkeertekort van 13,9 parkeerplaatsen. Er zijn echter ook 3 parkeerplaatsen aan de openbare weg aanwezig waarmee het parkeertekort 10,9 parkeerplaatsen bedraagt. In de toekomstige situatie worden er 21 appartementen gerealiseerd waarvan 10 in het dure segment en 11 in het middensegment. Voor de dure appartementen geldt een parkeernorm van 2,3 per woning en voor de midden dure woningen geldt een parkeernorm van 2,1 parkeerplaatsen per woning. In totaal zouden er dus 46,1 (10 x 2,3 + 11 x 2,1) parkeerplaatsen moeten worden aangelegd. Dat aantal is inclusief het parkeren voor bezoekers. Afbeelding 13: Parkeernormen toekomstige situatie. Type woning Koop, etage, duur Koop, etage, midden Totaal

Parkeernorm 2,3 (waarvan 0,3 voor bezoekers)

Aantal woningen 10

Aantal parkeerplaatsen 23 (waarvan 3 voor bezoekers)

2,1 (waarvan 0,3 voor bezoekers)

11

23,1 (waarvan 3,3 voor bezoekers) 46,1 (waarvan 6,3 voor bezoekers)

Gemeente Nunspeet- Ruimtelijke onderbouwing Spoorlaan 12-16 Nunspeet 24

Met toepassing van de aanwezigheidspercentages uit CROW 381 ‘Toekomstbestendig parkeren’ is de daadwerkelijke behoefte aan parkeergelegenheid lager. Op het maatgevend moment geldt een aanwezigheidspercentage van 90% voor bewoners en 80% voor bezoekers. Dit betekent dat er 40,8 (39,8 x 90% + 6,3 x 80%) parkeerplaatsen waarvan 5 (6,3 x 80%) voor bezoekers moeten worden aangelegd. In het plangebied bevinden zich in de toekomstige situatie 34 parkeerplaatsen. Volgens de parkeernormen zouden er dan 6,8 (40,8 – 34) parkeerplaatsen te weinig worden aangelegd. Aan de Spoorlaan bevinden zich echter ook al 3 openbare parkeerplaatsen die veelal worden gebruikt voor het hotel en deze zullen gehandhaafd blijven. Als deze 3 parkeerplaatsen ook worden meegerekend dan is er in totaliteit nog een tekort van 3,8 parkeerplaatsen (6,8 - 3). In de huidige situatie is er sprake is van een parkeertekort van 10,9 parkeerplaatsen en dit wordt met 4,1 parkeerplaatsen teruggebracht naar een tekort van 6,8 parkeerplaatsen. Daarnaast is het zo dat uit verschillende studies blijkt dat de parkeerbehoefte bij seniorenwoningen over het algemeen lager uitvalt. De appartementen in dit plan zijn expliciet bestemd voor senioren, waarmee de parkeerbehoefte dus in feite ook lager is.

Om het tekort toch op te kunnen lossen is de initiatiefnemer bezig om een aanliggend perceel aan te kopen waarop het tekort kan worden opgelost. Er kan daarmee worden geconcludeerd dat er voldoende parkeerplaatsen kunnen worden aangelegd. Verder hanteert de gemeente Nunspeet een fietsparkeernormenbeleid. Voor appartementen zonder fietsenberging geldt een fietsparkeernorm van 1 per woning. Het totaal moeten er 21 fietsparkeerplaatsen worden gerealiseerd voor 21 appartementen. Op het te ontwikkelen terrein wordt ruimte gereserveerd voor voldoende fietsparkeerplaatsen. Conclusie Vanuit het aspect parkeren zijn er geen belemmeringen voor de planontwikkeling.