Document · PDF

48. AP 6 Bijlage bij EP bijlage 20 - taxatierapport inbrengwaarden

Raadsvergadering 25 april 2024, gemeente NunspeetBij agendapunt: Vaststelling bestemmingsplan en exploitatieplan 't Hul Noord.23.445 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

Voor het waarderen van vastgoed zijn drie benaderingen toepasbaar: de marktbenadering, de inkomstenbenadering en de kostenbenadering. 1. Bij de marktbenadering, ook wel de comparatieve benadering genoemd, wordt de waarde bepaald aan de hand van gerealiseerde transactieprijzen, die door middel van het aanbrengen van correcties vergelijkbaar worden gemaakt met het te waarderen object (vergelijkingsmethode). 2. Bij de inkomstenbenadering wordt gekeken naar de netto-opbrengsten die uit de toekomstige exploitatie voortvloeien. Voorbeelden van deze benadering zijn de bruto- of netto-huurwaardekapitalisatiemethode (BAR/NAR), de discounted-cash-flowmethode (DCF) of de residuele waardemethode. 3. De kostenbenadering wordt onder andere gebruikt indien er onvoldoende referenties zijn om de vorenstaande benaderingen te hanteren doordat er geen markt is, of doordat het specifiek of uniek vastgoed betreft. Bij de kostenbenadering baseert men de waarde op herbouw- of vervangingskosten. Bij de waardering van de onroerende zaak hebben de deskundigen gebruikgemaakt van de vergelijkingsmethode en de residuele waardebepalingsmethode. Bij de vergelijkingsmethode wordt een parallel getrokken met de gerealiseerde koopprijzen die gehanteerd worden in de omgeving van de onroerende zaak.

Voor de waarde dient rekening te worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging, de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, het bestaande aanbod, et cetera. De residuele waardebepalingsmethode is een methode die in beginsel alleen van toepassing is bij waardebepaling van gronden met een mogelijkheid tot projectontwikkeling en/of bebouwing. De methode wordt in de economische theorie aangeduid als 'backward pricing'.

3 Strengths, Weaknesses, Opportunities & Threats

www.gloudemans.nl

2930.1-T4d1/bj/s

Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Nunspeet |’t Hul-Noord

Blad 29.

Door de productiekosten (stichtingskosten en indien van toepassing vervaardigingskosten voor bouwrijpe en uitgeefbare grond) in mindering te brengen op de te verwachten marktwaarde na realisatie van het gereed product, verkrijgt men de waarde van grond, althans de prijs die men maximaal zou kunnen besteden bij verwerving van de grond in geval van een neutraal resultaat van deze marktwaarde minus deze productiekosten. Van belang bij de residuele waardebepalingsmethode is te onderscheiden voor welke staat van onbebouwde grond de waardebepaling van de gronden wordt uitgevoerd: in ruwe staat of in bouwrijpe staat. Dit komt tot uitdrukking in de geraamde productiekosten. De productiekosten in de waardebepaling voor onbebouwde gronden in bouwrijpe staat bestaan uit stichtingskosten. De productiekosten in de waardebepaling voor onbebouwde gronden in ruwe staat bestaan uit stichtingskosten en uit vervaardigingskosten voor onder andere het wijzigen van het bestemmingsplan, bouwrijp maken van de gronden en woonrijp maken van het openbaar gebied. Bij de residuele waardebepalingsmethode worden derhalve drie bestanddelen onderscheiden: de waarde van de grond in onbebouwde staat (WG), de productiekosten (Po) en de waarde van het samenstel van grond en opstallen nadat het vastgoedobject gereed is (W).

De residuele waardebepalingsmethode kan vervolgens als volgt worden samengevat: W -/- Po = WG.

4.6.

Referentietransacties ruwe bouwgrond woningbouw

4.6.1.

Referentietransacties binnen het plangebied

Onderstaande referentietransacties betreffen in het Kadaster geregistreerde transacties met bijbehorende transactieprijzen.

De volgende referenties hebben taxateurs gevonden binnen de gemeente Nunspeet. Ten opzichte van het ontwerpexploitatieplan heeft er een aanvullende transactie plaatsgevonden binnen het plangebied. #

Datum (levering)

Kadastraal

Metrage

Transactieprijs

Prijs per m2

03-08-2020

Nunspeet, B 6328

01.43.25 ha

€ 429.720,00

€ 30,00

01-11-2022

Nunspeet, B, 31, 1490, 1810, 1812, 1814 en 1816

02.61.05 ha

€ 1.044.200,00

€ 40,00

04-12-2023

Nunspeet, B, 5457

01.45.30 ha

€ 726.500,00

€ 50,00

Referentietransactie 1 (Hyp4 78700/170) is gelegen in het plangebied ’t Hul-Noord en is tevens een nabetalingsverplichting (binnen 15 jaar) overeengekomen van € 10,00 per m². Hierbij uitgaande dat er een woningbouwontwikkeling plaatsvindt van minimaal 400 woningen. Referentietransactie 2 ligt binnen het plangebied, waarbij een nabetalingsregeling is overeengekomen (Hyp4 85312/159). Het bedrag van de nabetaling wordt te zijner tijd conform de bepalingen in de koopovereenkomst door middel van een taxatie vastgesteld en verplicht koper zich tot een nabetaling aan verkoper indien uit de taxatie blijkt dat de complexwaarde (van het complex waartoe het verkochte behoort), per vierkante meter alsdan op een hogere waarde wordt gewaardeerd dan de overeengekomen veertig euro (€ 40,00) per vierkante meter. Referentietransactie 3 betreft een ruiling (Hyp4 85312/159) waarin gronden binnen het plangebied (Nunspeet, B, 5457) worden geruild met gronden buiten het plangebied ( Nunspeet, L, 5657). In deze ruiling dient de gemeente een bijbetaling te voldoen. De gronden binnen het plangebied worden aangekocht door de gemeente voor een prijs van € 50,00 per m², terwijl de ruilgronden worden overgedragen voor € 7,20 per m² kavel.

www.gloudemans.nl

2930.1-T4d1/bj/s

Gemeente Nunspeet |’t Hul-Noord

4.6.2.

Blad 30.

Referentietransacties buiten de gemeente

Uit onderzoek zijn de volgende referenties gevonden voor uitbreidingslocaties in de provincie Gelderland. Ten opzichte van het ontwerpexploitatieplan, zijn geen aanvullende relevante referentietransacties gevonden in de provincie Gelderland in de laatste twee kwartalen van 2023. #

Datum (levering)

Kadastraal

Metrage

Transactieprijs

Prijs per m2

08-11-2022

Putten, N 5280 en 5848

05.02.50 ha

€ 3.385.000,00

€ 67,36

22-11-2022

Lunteren, C 2338

01.36.30 ha

€ 1.703.750,00

€ 125,00

29-11-2022

Maasdriel, L 1538

00.69.67 ha

€

210.510,00

€ 30,22 4

14-12-2022

Maasdriel, L 1364

00.70.40 ha

€

212.700,00

€ 30,21 5

30-12-2022

Vaassen, H 2388, 2392 en 2394

01.35.00 ha

€

742.500,00

€ 55,00

30-05-2023

Barneveld, C, 10095

02.50.00 ha

€ 1.375.000,00

€ 55,00 6

1. Putten, N 5280 en 5848

Deze referentietransactie omvat twee percelen cultuurgrond welke koper voornemens is te gaan ontwikkelen. De gronden zijn in het 4e kwartaal van 2022 verkocht voor een bedrag van € 3.385.000,00 oftewel € 67,36 per m2 kavel. In de akte van levering is vermeld dat de koopprijs in twee tranches zal worden voldaan. De eerste tranche bedraagt € 1.585.000,00 en de tweede tranche bedraagt € 1.800.000,00 en zal worden betaald uiterlijk op 1 januari 2028 of zoveel eerder als de bestemmingsplanwijziging definitief en onherroepelijk is vastgesteld. In de akte van levering zijn geen voorwaarden gekoppeld aan het al dan niet verkrijgen van de bestemmingswijziging. Zie akte van levering Hyp4 85364/124 voor meer informatie.

2. Lunteren, C 2338

Deze referentietransactie omvat een perceel cultuurgrond welke koper voornemens is te gaan ontwikkelen. De gronden zijn in het 4e kwartaal van 2022 verkocht voor een bedrag van € 1.703.750,00 oftewel € 125,00 per m² kavel. Ten tijde van de verkrijging was de vigerende bestemming “Agrarisch”. Zie akte van levering Hyp4 85439/68 voor meer informatie.

3. Maasdriel, L 1538

Deze referentietransactie omvat een perceel cultuurgrond welke koper voornemens is te gaan ontwikkelen. De gronden zijn in het 4e kwartaal van 2022 verkocht (juridisch geleverd) voor een bedrag van € 210.510,00 (exclusief btw) oftewel € 30,22 per m2 kavel. In de akte van levering is een nabetaling van € 278.680,00 (exclusief btw) oftewel € 40,00 per m² kavel vastgelegd welke koper dient te voldoen binnen 4 weken na onherroepelijke woningbouwbestemming. Indien deze nabetaling na 10 jaar contant wordt gemaakt met een percentage van 2,50% volgt een contante nabetaling van € 31,25 per m 2 kavel. Rekening houdend met deze contante nabetaling volgt een transactieprijs van € 30,22 + € 31,25 = € 61,47 per m² kavel. Zie akte van levering Hyp4 85469/141 voor meer informatie.

4 Nabetaling van toepassing van € 40,00 per m2 (zonder rentevergoeding). 5 Nabetaling van toepassing van € 32,00 per m2 (zonder rentevergoeding). 6

Nabetaling van toepassing van maximaal € 35,00 per m² (zie toelichting).

www.gloudemans.nl

2930.1-T4d1/bj/s

Gemeente Nunspeet |’t Hul-Noord

Blad 31.

4. Maasdriel, L 1364

Deze referentietransactie omvat een perceel cultuurgrond welke koper voornemens is te gaan ontwikkelen. De gronden zijn in het 4e kwartaal van 2022 verkocht (juridisch geleverd) voor een bedrag van € 212.700,00 (exclusief btw) oftewel € 30,21 per m2 kavel. In de akte van levering is een nabetaling van € 225.280,00 (exclusief btw) oftewel € 32,00 per m² kavel vastgelegd welke koper dient te voldoen binnen 4 weken na onherroepelijke woningbouwbestemming. Indien deze nabetaling na 10 jaar contant wordt gemaakt met een percentage van 2,50% volgt een contante nabetaling van € 25,00 per m² kavel. Rekening houdend met deze contante nabetaling volgt een transactieprijs van € 30,21 + € 25,00 = € 55,21 per m² kavel. Zie akte van levering Hyp4 85593/155 voor meer informatie.

5. Vaassen, H 2388, 2392 en 2394

Deze referentietransactie omvat drie percelen cultuurgrond welke koper voornemens is te gaan ontwikkelen. De gronden zijn in het 4e kwartaal van 2022 verkocht voor een bedrag van € 742.500,00 (kosten koper) oftewel € 55,00 per m2 kavel. Ten tijde van de verkrijging was de vigerende bestemming “Agrarisch”, wel is deze locatie opgenomen in de structuurvisie “Omgevingsvisie Epe” als beoogd woningbouwlocatie. Zie akte van levering Hyp4 85794/93 voor meer informatie.

6. Barneveld, C, 10095

Deze referentietransactie omvat een perceel cultuurgrond welke is aangekocht door KlokGrondexploitatie B.V. In aanvulling op de koopsom is daarnaast een nabetaling afgesproken: € 20,00 per m² indien het verkochte valt binnen een door de gemeente Barneveld aan te wijzen zoekgebied voor woningbouw en dit besluit onherroepelijk is geworden en derhalve niet meer vatbaar is voor bezwaar en beroep. Daarnaast nog een bedrag van € 15,00 per m² indien het verkochte een onherroepelijke bestemming Wonen heeft gekregen. Deze nabetalingsverplichting vervalt na 15 jaar. De genoemde koopprijs en nabetaling zijn gebaseerd op de realisatie van 25 grondgebonden woningen per hectare. Indien minder woningen kunnen worden gerealiseerd zal er een herberekening van de koopsom inclusief nabetaling plaatsvinden (gebaseerd op € 3,60 per woning per hectare). Ten tijde van de verkrijging was de vigerende bestemming “Agrarisch”. Zie akte van levering Hyp4 86605/25 voor meer informatie.

Conclusie referenties ruwe bouwgrond

De voorgaande referentietransacties hebben deskundigen gevonden in de periode 1 januari 2022 t/m heden. De transacties hebben alle plaatsgevonden in het laatste kwartaal van 2022. Op basis van de hiervoor gevonden referentietransacties van ruwe bouwgrond is een bandbreedte zichtbaar (inclusief contante nabetaling) tussen de € 55,00 en € 125,00 per m² kavel. Het gewogen gemiddelde (inclusief contante nabetaling) bedraagt € 65,00 per m² kavel indien geen rekening wordt gehouden met de nabetalingen. Inclusief nabetaling bedraagt het gewogen gemiddelde € 77,00 per m² kavel.

4.7.

Complexprijs

Het bestemmingsplan alsmede het exploitatieplan bevatten regels over woningbouwcategorieën sociale huur, sociale koop, middenhuur en particulier opdrachtgeverschap (instandhoudingstermijnen, doelgroepen, maximale aanvangshuren en maximale koopsommen). Bij de vergelijking met de gevonden kooptransacties, wordt voor onderhavige ontwikkeling rekening gehouden met het hoge aandeel sociale en goedkope woningbouw. Er is sprake van een relatief laag percentage uitgeefbaar gebied. Daarnaast spelen de recente marktontwikkelingen een rol bij het bepalen van de complexwaarde, denk aan de oplopende rentepercentages alsmede de hoge bouwkosten.

www.gloudemans.nl

2930.1-T4d1/bj/s

Gemeente Nunspeet |’t Hul-Noord

Blad 32.

Indien naar de comparatief gevonden referenties wordt gekeken blijkt dat deze een bandbreedte hebben van circa € 55,00 tot € 125,00 per m² met een gewogen gemiddelde van € 65,00 per m² kavel indien geen rekening wordt gehouden met de nabetalingen. Inclusief nabetaling bedraagt het gewogen gemiddelde € 77,00 per m² kavel. Er valt uit deze referenties op te maken dat hoe meer planologische zekerheid er is hoe meer er wordt betaald voor ruwe bouwgrond. Uit de openbare stukken blijkt dat, indien het plan tot ontwikkeling komt, er een ontwikkeling plaatsvindt waarbij sprake is van een lange looptijd van de gehele exploitatie. Wel geldt voor het gehele exploitatieplangebied een directe bouwtitel op grond van het bestemmingsplan. Het exploitatieplan bevat een koppelingsregeling voor de achtereenvolgens te ontwikkelen woonvelden. Er is geen sprake van een bindende fasering. De looptijd is tot en met eind 2036, waarbij het laatste jaar van uitgifte vooralsnog is voorzien in 2035. Het bestemmingsplan en het exploitatieplan gaat voorts uit van een integrale ontwikkeling van het gehele plangebied en derhalve één complexwaarde voor het gehele woningbouwgebied.

Vanwege de lage residuele grondwaarde op basis van de plankenmerken wordt een afslag gehanteerd ten opzichte van de gevonden referentietransacties van ruwe bouwgrond voor woningbouw buiten het plangebied, waarbij overigens in een aantal gevallen wel sprake is van een lagere basiswaarde met een nabetaling. Op basis van de huidige risico’s in de woningmarkt, de lage uitkomst van de residuele waardebepaling, comparatieve referentietransacties van ruwe bouwgrond, de totale oppervlakte en fasering van de beoogde ontwikkeling, alsmede de laatste referentietransactie welke binnen het plangebied heeft plaatsgevonden, hanteren taxateurs een complexwaarde van € 52,50 per m2. Deze waarde sluit ook aan bij de meest recente transactie in het plangebied. De inbrengwaarde is in onderhavige hertaxatie (met peildatum 1 januari 2024) niet gewijzigd ten opzichte van de taxatie inbrengwaarde zoals deze bij het ontwerpexploitatieplan ter inzage is gelegd.

Residuele waardebepaling

Deskundigen hebben de uitgangspunten uit de gemeentelijke grondexploitatie getoetst en geen aanleiding gezien om voor de kosten andere uitgangspunten te hanteren. De gemeentelijke grondexploitatie kent een tekort van circa 10 miljoen euro bij de door ons geraamde inbrengwaarde. De uitkomst van de residuele waarde ligt derhalve aanzienlijk lager in vergelijking met de gevonden referentietransacties van verkochte grondposities voor ruwe bouwgrond woningbouw. Bij een residuele berekening dient te worden opgemerkt dat deze in het algemeen gevoelig is voor de input. Een kleine nuancering in de parameters kan grote gevolgen hebben voor de uitkomst. Dit is dan ook de reden dat bijvoorbeeld het Gerechtshof Den Haag in haar uitspraak van 29 januari 2019 (C/10/428853/HA ZA 13-730) de uitkomst van deze methode niet geschikt vond om in de waardering te betrekken. Naar oordeel van taxateurs dient deze methode dan ook met de nodige voorzichtigheid te worden gehanteerd. De residuele grondwaardemethode resulteert voor onderhavige ontwikkeling echter in een veel lagere complexwaarde in vergelijking met de comparatieve waardebepaling. Gezien de onzekerheden aan de inputzijde van de residuele berekening, alsmede het feit dat veel hogere bedragen worden betaald voor ruwe bouwgrond van woningbouw, sluiten taxateurs aan de bij comparatief gevonden waarde.

www.gloudemans.nl

2930.1-T4d1/bj/s

Gemeente Nunspeet |’t Hul-Noord

4.8.

Blad 33.

Toelichting waardering

In bijlage 2 wordt een toelichting per eigenaar gegeven, met daarin de feiten en omstandigheden per eigenaar alsmede een toelichting op de waardering. In bijlage 3 zijn de rekenbladen opgenomen met de ramingen van de werkelijke waarde (en indien van toepassing bijkomende schaden) per eigenaar. Voor de gronden benodigd voor de woningbouwontwikkeling wordt vooralsnog alleen uitgegaan van de werkelijke waarde per eigenaar. De eigendommen welke benodigd zijn voor de realisatie van de Bovenweg worden gewaardeerd op basis van een volledige schadeloosstelling. De gemeente heeft aangegeven dat de gemeente zal overgaan tot het nemen van een onteigeningsbesluit wanneer geen minnelijke overeenstemming wordt bereikt. De gronden onder de toekomstige Bovenweg kunnen niet zelf worden ontwikkeld. Derhalve zullen deze op onteigeningsbasis worden verworven dan wel onteigend. Voor de gronden waar het woongebied wordt gerealiseerd is dit per peildatum niet het geval, omdat allereerst de Bovenweg moet worden gerealiseerd. Derhalve is de inbrengwaarde voor het overige gedeelte van het exploitatieplangebied geraamd met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b t/m 40f van de Onteigeningswet.

4.9.

Raming sloopkosten

4.10.

Back-testing

De sloopkosten van de nog aanwezige opstallen zijn geraamd door Nimas B.V. met prijspeil 1 januari 2024 en de datum van de raming betreft 26 februari 2024. De totale sloopkosten zijn hierin geraamd op een bedrag van € 200.801,23. Voor een totaal aan 3.576,48 m² bvo aan opstallen worden de totale sloopkosten (direct inclusief bijkomende kosten) derhalve geraamd op gemiddeld € 56,15 per m² bvo. Dit bedrag wordt door deskundigen als marktconform beoordeeld en zijn tevens opgenomen in de raming van de totale inbrengwaarde. De totale civieltechnische raming, inclusief de raming van de sloopkosten, is opgenomen in bijlage 11.2 van het exploitatieplan. De raming van de sloopkosten is bij deze rapportage gevoegd als bijlage 4.

Gloudemans heeft de inbrengwaarde eerder geraamd. In het voorgaande advies (behorende bij het in procedure gebrachte ontwerp bestemmingsplan en exploitatieplan), met als peildatum 1 juli 2023, is de complexwaarde geraamd op € 52,50 per m². Daarnaast is in 2021 een eerdere raming van de inbrengwaarde opgesteld, waarbij uit is gegaan van een ontwikkeling in twee fases. In deze raming is complexwaarde voor fase 1 geraamd op € 50,00 per m² en de complexwaarde voor fase 2 geraamd op € 37,50 per m². Dit verschil is naar het oordeel van deskundigen te verklaren als gevolg van de gewijzigde marktomstandigheden alsmede het feit dat onderhavige ontwikkeling verder is in de procesvorming en derhalve op een kortere termijn zal worden gerealiseerd.

www.gloudemans.nl

2930.1-T4d1/bj/s

Gemeente Nunspeet |’t Hul-Noord

4.11.

Blad 34.

Onzekerheden waardering

Bij het taxeren van vastgoed is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid, zo ook in onderhavig geval. Een taxatie blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van het vastgoed. Deze schattingsonzekerheid kan onder andere het gevolg zijn van: • Onzekere marktomstandigheden. De coronapandemie is op de peildatum op zijn retour en de verwachting is dat er de komende winter geen nieuwe beperkingen nodig zijn. Daarmee zijn de onzekerheden door de coronapandemie die er de afgelopen jaren waren ten einde gekomen. Hiervoor in de plaats zijn echter nieuwe onzekerheden gekomen zoals de sterk gestegen energiekosten door de oorlog in de Oekraïne. Deze gestegen kosten hebben een grote invloed op de inflatie en de rente en daarmee op het besteedbaar inkomen. Hiermee is er enerzijds sprake van een grote woningnood en is anderzijds een groot deel van de woningen niet bereikbaar voor de woningzoekende. Hierdoor heeft de woningmarkt na jaren van hoge stijgingen een omslagpunt bereikt. Naast woningen treft deze crisis ook andere typen vastgoed. Zo dalen de huurprijzen voor winkels en speelt duurzaamheid een steeds belangrijkere rol. De impact van deze veranderingen op de vastgoedmarkt zijn door gebrek aan referenties op dit moment nog slecht in te schatten en zullen mede afhankelijk zijn van de duur en heftigheid van de crisis.

• Gebrekkige informatievoorziening door de eigenaar/opdrachtgever; • Gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere c.q. exact vergelijkbare referentietransacties; • Gevoeligheden van de gehanteerde taxatiemethodiek. Als gevolg van bovenstaande onzekerheden dient bij iedere taxatie rekening gehouden te worden met een marge. Deze marge zal per object en locatie afwijken en ontstaat door de inefficiëntie van de vastgoedmarkt (marktonzekerheid) en de afwijking die eigen is aan de menselijke schatting. Voor het onderhavige object wordt door de deskundigen opgemerkt dat de schattingsonzekerheid als gevolg van onzekerheden met betrekking tot de toekomstige invulling van het plangebied en de te behalen opbrengsten alsmede de te maken kosten, bovengemiddeld is.

4.12.

Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering

In onderhavig advies zijn geen bijzondere uitgangspunten gehanteerd.

www.gloudemans.nl

2930.1-T4d1/bj/s

Gemeente Nunspeet |’t Hul-Noord

4.13.

Blad 35.

Finale waardering

Met inachtneming van alle in dit advies genoemde uitgangspunten en informatie is de inbrengwaarde per eigenaar als volgt geraamd: Inbrengwaarde per eigenaar Oppervlakte

Bedrag

Sloopkosten Totaal

Nummering Eigendommenk aart

Eigenaar

1.1 t/m 1.6

Gemeente Nunspeet

7.23.94 ha complex

€

3.247.494

Heer M. van de Brake

17.02.10 ha complex

€

9.428.525 € 159.358

Mevrouw L. Rens

1.40.00 ha complex

€

735.000

Heer D. van Norel

3.35.10 ha complex

€

1.759.275

Heer H. Vos en Mevr. R. Eibrink

1.96.20 ha complex

€

1.030.050

Mevr. J. Vos

1.96.40 ha complex

€

1.031.100

Mevr. L. van Beekhuizen en Heer E. ten Brink

1.87.60 ha complex

€

984.900 €

7.909

Mevr. C.R.H. Westerink, Mevr. J.A.N. Westerink en Mevr. A.H.J. Westerink

2.94.60 ha complex

€

1.596.650 €

33.534

Liander N.V.

0.00.15 ha complex

€

10.000

Heer C.G.J. Willemsen

0.10.55 ha complex

€

55.388

Heer R. van Klompenburg en Mevr. M.F. Westhuis

1.54.47 ha complex

€

810.968

13 14

Mevr. B.J. den Besten Mevr. A. Rekers

1.00.00 ha complex 0.46.80 ha complex

€ €

525.000 245.700 € 21.660.850

Subtotaal Inbrengwaarde totaal Inbrengwaarde afgerond

€ 21.660.850

40.87.91 ha

Volledige schadeloosstelling per eigenaar Verwerving t.b.v. Bovenweg

Oppervlakte

Bedrag

Totaal

Eigenaar 15

Waterschap Vallei en Veluwe

0.00.62 ha complex

€

5.755

16.1 en 16.2

Heer M. Kok en Mevr. M. Polinder

0.09.23 ha complex

€

160.000

Heer I.D. de Vrieze en Mevr. J. ter Horst

0.14.91 ha complex

€

325.000

Heer W. de Boer

0.03.60 ha complex

€

28.900

Heer R. Kroneman

0.02.46 ha complex

€

22.915

Heer J. Krooneman en Mevr. R.J. Polinder

0.27.26 ha complex

€

159.591

Heer G. Karsten en Mevr. A. Karsten

0.60.78 ha complex

€

343.923 € 1.046.084

Subtotaal Volledige schadeloosstelling totaal Volledige schadeloosstelling afgerond

€ 1.046.084

1.18.86 ha

Nuland, 11 maart 2024

De deskundigen,

T.A. te Winkel

B.P. Joris

www.gloudemans.nl

2930.1-T4d1/bj/s

Gemeente Nunspeet |’t Hul-Noord

Blad 36.

PLAUSIBILITEITSVERKLARING

Ondergetekende, Bedrijfsnaam

Gloudemans

Naam

ir. F.C.L.G. Schavemaker RT, vastgoedadviseur / taxateur RT279307710 (NRVT, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Groot Zakelijk Vastgoed) en NVM

Adres

Postbus 5044

Woonplaats

5201 GA ‘s-HERTOGENBOSCH

Verder hierna te noemen: “toetsend taxateur”, Verklaart: 1.

2. 3. 4.

5. 6. 7. 8.

Toetsend taxateur heeft onderhavig taxatierapport dat is opgesteld door ir.ing. T.A. te Winkel MRICS RT en B.P. Joris MSc met kenmerk 2930.1-T4d1/bj/s beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde. Toetsend taxateur heeft het taxatierapport d.d. 11 maart 2024 beoordeeld. Toetsend taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan. Toetsend taxateur heeft het complete taxatierapport met alle bijbehorende bijlagen bekeken en beoordeeld. Dit houdt geen garantie in op de volledigheid van de uitgevoerde onderzoeken en de verstrekte bijlagen. Toetsend taxateur is niet of niet recent zelf betrokken geweest bij het object of de opdrachtgever op zodanige wijze dat dit de objectiviteit en onafhankelijkheid in de weg kan staan. De onder 1 genoemde taxateur(s) is/zijn verantwoordelijk voor de opname ter plaatse, het onderzoek en de analyse van de gegevens. Toetsend taxateur heeft zelf geen interne of externe inspectie van het object gedaan. De in het taxatierapport opgenomen taxatiemethodiek, gegevens en conclusies zijn getoetst. Tevens is beoordeeld of de inhoud van het taxatierapport in overeenstemming is met de geldende taxatiestandaarden.

Op basis van de beoordeelde stukken is toetsend taxateur van mening dat de getaxeerde waarde in het taxatierapport plausibel is en dat het taxatierapport voldoende navolgbaar, aannemelijk en geloofwaardig is.

Aldus door toetsend taxateur, Nuland, 11 maart 2024

F.C.L.G. Schavemaker

www.gloudemans.nl

2930.1-T4d1/bj/s

Gemeente Nunspeet |’t Hul-Noord

6. 1. 2. 3. 4.

Blad 37.

BIJLAGEN Waarderingsoverzicht totaal Toelichting per eigenaar Rekenbladen per eigenaar Raming sloopkosten Nimas

www.gloudemans.nl

2930.1-T4d1/bj/s

BIJLAGE 1

Waarderingsoverzicht inbrengwaarde exploitatieplan 't Hul, gemeente Nunspeet

bewerkingsdatum: 26 februari 2024, peildatum eigendomsgegevens 1 januari 2024

Nr.

1.1

Kadastraal perceel

GEMEENTE NUNSPEET

NST01A 03303G0000 NST01A 03601G0000

640 5.720

77 2.356

Nee Nee

NST01A 03602G0000 NST01A 03603G0000 NST01A 05168G0000 NST01A 05169G0000 NST01A 05328G0000 NST01A 05706G0000

1.010 12.690 425 615 655 2.055

64 9.263 77 6 40 887

Nee Nee Nee Nee Nee Nee

NST01A 06262G0000 NST01A 06838G0000 NST01B 06328G0000 NST01B 03927G0000 NST01B 09402G0000 NST01B 00031G0000 NST01B 01490G0000 NST01B 01810G0000 NST01B 01812G0000 NST01B 01814G0000 NST01B 01816G0000 NST01B 05456G0000 NST01B 05457G0000 NST01A 03303G0000 NST01A 05313G0000 NST01B 03929G0000 NST01B 05630G0000 NST01B 05631G0000 NST01B 05828G0000 NST01B 06329G0000 NST01B 06666G0000 NST01B 06667G0000 NST01B 07509G0000 NST01B 03750G0000 NST01B 01487G0000 NST01B 01811G0000 NST01B 01813G0000 NST01B 01815G0000 NST01B 01817G0000 NST01B 06673G0000 NST01B 06674G0000 NST01B 07686G0000 NST01B 04169G0000 NST01B 06374G0000 NST01B 06373G0000 NST01B 06375G0000 NST01B 03205G0000 NST01B 09215G0000 NST01B 09216G0000 NST01B 05829G0000 NST01B 05830G0000 NST01A 05607G0000 NST01A 05608G0000 NST01A 05608G0000 NST01A 03304G0000 NST01A 05982G0000 NST01A 05984G0000 NST01A 06536G0000 NST01A 06637G0000 NST01A 06639G0000 NST01A 06641G0000 NST01A 06923G0000 NST01A 05116G0000

8.439 42.283 14.325 2.065 1.850 1.070 1.080 17.860 205 5.590 300 140 14.530 640 1.570 24.265 12.510 24.460 50.800 13.395 10.490 29.290 5.000 14.000 910 19.110 4.990 6.490 2.010 19.620 19.640 18.760 29.460 15 8 1.047 9.180 4.620 6.320 10.000 4.680 145 8.475 8.475 8.030 1.058 4.075 7.595 25 13.516 30 33.449 10.710

374 143 14.022 2.002 1.916 1.082 1.082 18.037 178 5.519 331 135 14.205 84 8 24.612 12.694 24.193 50.798 13.218 10.316 29.160 4.866 13.738 1.001 19.147 4.984 6.499 2.077 19.976 19.735 18.860 29.306 17 9 1.224 9.213 4.650 1.647 10.068 4.766 62 248 675 1.491 1 359 246 11 2.704 9 2 6.078

Nee Nee Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Nee Nee Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Nee Ja Ja Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee

GEMEENTE NUNSPEET GEMEENTE NUNSPEET

1.4

GEMEENTE NUNSPEET

1.5

GEMEENTE NUNSPEET

1.6

GEMEENTE NUNSPEET

BRAKE, dhr. M. VAN DE

3 4

RENS, mevr. L. NOREL, dhr. D. VAN

5 6 7 8 9 10

EIBRINK, mevr. R.; VOS, dhr. H. VOS, mevr. J. BEEKHUIZEN, mevr. L. VAN; BRINK, dhr. E. TEN WESTERINK, mevr. A.H.J.; WESTERINK, mevr. C.R.H.; WESTERINK, mevr. J.A.N. LIANDER N.V. WILLEMSEN, dhr. C.G.J.

KLOMPENBURG, dhr. R. VAN; WESTHUIS, mevr. M.F.

13 14 15 16.1 16.2 17 19

BESTEN, mevr. B.J. DEN Erven van mevr. A. REKERS WATERSCHAP VALLEI EN VELUWE KOK, dhr. M.; POLINDER, mevr. M. KOK, dhr. M.; POLINDER, mevr. M. HORST, mevr. J. TER; VRIEZE, dhr. I.D. DE BOER, dhr. W. DE

20 21

KRONEMAN, dhr. R. KROONEMAN, dhr. J.; POLINDER, mevr. R.J.

KARSTEN, dhr. G.; KARSTEN, dhr. A.

Kadastrale opp geheel perceel

Waardering gronden binnen het exploitatieplangebied

Eigenaar en eigendom

1.2 1.3

TOTAAL

Complexwaarde €

572.410

Oppervlakte digitale inmeting

420.548

Geheel perc in EP? (keuze)

Som te gebruiken kad oppv

77 1.956 400 64 9.263 77 6 40 794 93 374 143 14.325 2.065 1.850 1.070 1.080 17.860 205 5.590 300 140 14.530 84 8 24.265 12.510 24.460 50.800 13.395 10.490 29.290 5.000 14.000 910 19.110 4.990 6.490 2.010 19.620 19.640 18.760 29.460 15 8 1.047 9.180 4.620 1.647 10.000 4.680 62 248 675 1.491 1 359 246 11 2.704 9 2 6.078

420.677

Totaal te gebruiken oppv

Waarde opstallen met grond (Bro 6.2.3.b)

13.287 14.325 3.915

26.105 14.670 92

170.210 14.000

33.510 19.620 19.640 18.760 29.460 15

€ €

€

9.428.525,00

€ €

1.596.650,00 10.000,00

€ € € € € € € € € € €

40.303,36 109.696,64 300.000,00 -

1.055 15.447 10.000 4.680 62 248 675 1.491 360 246

2.726 6.078

420.677

€

=INVOERCEL

52,50 per m² grondoppervlak

Waarde ruwe bouwgrond (Bro 6.2.3.a) €

102.690,00

€

41.685,00

€ € € € € € € € € € € € € €

1,00 752.062,50 108.412,50 97.125,00 56.175,00 56.700,00 937.650,00 10.762,50 293.475,00 15.750,00 7.350,00 762.825,00 4.410,00 420,00

€ € € € € € € € €

665.000,00 47.775,00 1.003.275,00 261.975,00 340.725,00 105.525,00 1.030.050,00 1.031.100,00 984.900,00

€ € € € € € € €

420,00 54.967,50 481.950,00 242.550,00 86.467,50 525.000,00 245.700,00 3.255,00

€ € € € € € € €

52,50 18.847,50 12.915,00 577,50 141.960,00 472,50 105,00 319.095,00

11.485.175 €

Vrijmaken persoonlijke rechten CS (Bro 6.2.3.c)

€ €

€

10.852.154 €

bijkomende schadeloostelling

€ €

sloop (Bro 6.2.3.d)

70.000,00

€ € € € € € € € € € € €

70.000 €

2.500,00 10.000,00 25.000,00 10.000,00 10.000,00 16.476,00 24.828,00

Inbrengwaarde totaal

€ €

€

159.358

€ €

7.909 33.534

€ € € € € € € € € € €

98.804 €

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

200.801 €

102.690,00 41.685,00 1,00 752.062,50 108.412,50 97.125,00 56.175,00 56.700,00 937.650,00 10.762,50 293.475,00 15.750,00 7.350,00 762.825,00 4.410,00 420,00 9.587.883,40 735.000,00 47.775,00 1.003.275,00 261.975,00 340.725,00 105.525,00 1.030.050,00 1.031.100,00 992.809,14 1.630.183,68 10.000,00 420,00 54.967,50 481.950,00 242.550,00 86.467,50 525.000,00 245.700,00 5.755,00 40.303,36 119.696,64 325.000,00 52,50 28.847,50 22.915,00 577,50 141.960,00 472,50 16.581,00 343.923,00

22.706.934

BIJLAGE 2

2930.1-T4 - Bijlage 1

Toelichting per perceel 1. 1.1.

Eigenaar eigendommen 1.1 t/m 1.6 Eigendom: Gemeente Nunspeet Markt 1 8071 GJ NUNSPEET

1.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het exploitatieplangebied sectie

nummer

grootte

Nunspeet

3303

0.06.40 ha

te taxeren gedeelte 0.01.61 ha

Nunspeet

3601

0.57.20 ha

0.23.56 ha

Nunspeet

3602

0.10.10 ha

0.00.64 ha

Nunspeet

3603

01.26.90 ha

0.92.63 ha

Nunspeet

5168

0.04.25 ha

0.00.77 ha

Nunspeet

5169

0.06.15 ha

0.00.06 ha

Nunspeet

5313

0.15.70 ha

0.00.08 ha

Nunspeet

5328

0.06.55 ha

0.00.40 ha

Nunspeet

5706

0.20.55 ha

0.08.87 ha

Nunspeet

6262

0.84.39 ha

0.03.74 ha

Nunspeet

6838

04.22.83 ha

0.01.43 ha

Nunspeet

0.10.70 ha

Nunspeet

1490

0.10.80 ha

Nunspeet

1810

01.78.60 ha

Nunspeet

1812

0.02.05 ha

Nunspeet

1814

0.55.90 ha

Nunspeet

1816

0.03.00 ha

Nunspeet

3927

0.20.65 ha

Nunspeet

5456

0.01.40 ha

Nunspeet

5457

01.45.30 ha

Nunspeet

6328

01.43.25 ha

Nunspeet

9402

0.18.50 ha

gemeente

Totaal

07.23.94 ha

Blad 2. 2930.1-T4 - Bijlage 1

Uitsnede Eigendommenkaart

1.3.

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat diverse percelen grasland.

Foto’s van onroerende zaak

1.4.

Zakelijke rechten Blijkens informatie van het Kadaster zijn de percelen niet belast met zakelijke rechten die een wezenlijk zware belasting betekenen.

Blad 3. 2930.1-T4 - Bijlage 1

1.5.

Publiekrechtelijke beperkingen Blijkens informatie van het Kadaster zijn er op de onroerende zaak de volgende beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie behoudens: a.

Aanwijzing van gronden, Wet voorkeursrecht gemeenten

1.6.

Vigerende bestemming van de onroerende zaken Op basis van het bestemmingsplan “Buitengebied 2018” is de onroerende zaak bestemd met de enkelbestemmingen “Agrarisch” en “Natuur – Landschap” en dubbelbestemmingen “Waarde – Archeologie 3”, “Waarde – Randmeerkust” en “Waarde – Overgangszone”. De volgende gebiedsaanduidingen zijn van kracht namelijk “reconstructiewetzone – verwevingsgebied” en “vrijwaringszone – molenbiotoop”.

1.7.

Toebedachte bestemming van de onroerende zaken Het toebedachte bestemmingsplan voorziet in woningbouw met landschappelijke waarden alsmede de realisatie van de Bovenweg.

1.8.

Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling De percelen zijn gunstig gelegen in een landelijke omgeving. De ontsluiting is geregeld via de Hullerweg, Molenweg, Bovenweg en vervolgens de provinciale weg N310. Objectbeoordeling De onroerende zaak omvat onbebouwde percelen grasland. Zowel voor het huidige gebruik alsmede voor het toekomstige gebruik als woningbouw, worden de percelen als courant beoordeeld. Mate van verhuur-/verkoopbaarheid/gebruik Taxateurs schatten de verhuur-/verkoopbaarheid/gebruik als goed.

1.9.

Voorgaande verkrijging Nunspeet, B, 5457 De gemeente heeft deze grond op 4 december 2023 in eigendom verkregen middels een ruiling van gronden. Het betreft een ruiling (Hyp4 85312/159) waarin gronden binnen het plangebied (Nunspeet, B, 5457) worden geruild met gronden buiten het plangebied (Nunspeet, L, 5657). In deze ruiling dient de gemeente een bijbetaling te voldoen. De gronden binnen het plangebied worden aangekocht door de gemeente voor een prijs van € 50,00 per m², terwijl de ruilgronden worden overgedragen voor € 7,20 per m² kavel. Nunspeet, B, 31, 1490, 1810, 1812, 1814 en 1816 De gemeente heeft de percelen kadastraal bekend gemeente Nunspeet, sectie B, nummers 31, 1490, 1810, 1812, 1814 en 1816 (totaal 02.61.05 ha) aangekocht op 1 november 2022. De totale koopsom bedraagt € 1.044.200,00, derhalve € 40,00 per m² kavel. Daarnaast is een nabetalingsregeling overeengekomen: “Het bedrag van de nabetaling wordt te zijner tijd conform de bepalingen in de koopovereenkomst door middel van een taxatie vastgesteld en verplicht koper zich tot een nabetaling aan verkoper indien uit de taxatie blijkt dat de complexwaarde (van het complex waartoe het verkochte behoort), per vierkante meter alsdan op een hogere waarde wordt gewaardeerd dan de overeengekomen veertig euro (€ 40,00) per vierkante meter.”

Blad 4. 2930.1-T4 - Bijlage 1

Voor de voorwaarden en bedingen met betrekking tot deze nabetalingsregeling wordt te dezen verwezen naar artikel 9 van de koopovereenkomst Nunspeet, B, 6328 De gemeente heeft het perceel kadastraal bekend gemeente Nunspeet, sectie B, nummer 6328 (groot 01.43.25 ha) aangekocht op 3 augustus 2020. De koopsom bedraagt € 429.750,00, derhalve € 30,00 per m² kavel. Daarnaast is een nabetalingsregeling overeengekomen van € 10,00 per m² indien de bouw van ten minste 400 woningen in plangebied ’t Hul-Noord wordt toegestaan. Nunspeet, B, 3927 De gemeente heeft het perceel kadastraal bekend gemeente Nunspeet, sectie B, nummer 3927 (groot 0.20.65 ha) verkregen op 21 december 2020 middels een ruiling. De waarde wordt gesteld op € 60.000,00, derhalve € 29,06 per m² kavel. De koopsom bedraagt € 429.750,00, derhalve € 30,00 per m² kavel. Daarnaast is een nabetalingsregeling overeengekomen van € 10,00 per m² indien de bouw van ten minste 400 woningen in plangebied ’t Hul-Noord wordt toegestaan.

1.10.

Toelichting waardebepaling De gronden worden gewaardeerd op basis van de in het hoofdrapport geraamde complexwaarde. Bij het eigendom van de gemeente wordt onderscheid gemaakt tussen de volgende onderdelen: - gronden behorend tot de woningbouwontwikkeling; - gronden behorend tot de Bovenweg (reeds bestaande infrastructuur); - gronden behorend tot de Bovenweg (nog geen bestaande infrastructuur).

Blad 5. 2930.1-T4 - Bijlage 1

2. 2.1.

Eigenaar eigendom 2 Eigendom: De heer M. van de Brake Oude Zeeweg 4 8071 TM NUNSPEET

2.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het exploitatieplangebied sectie

nummer

grootte

Nunspeet

3929

02.42.65 ha

te taxeren gedeelte 02.42.65 ha

Nunspeet

5630

01.25.10 ha

Nunspeet

5631

02.44.60 ha

Nunspeet

5828

05.08.00 ha

Nunspeet

6329

01.33.95 ha

Nunspeet

6666

01.04.90 ha

Nunspeet

6667

02.92.90 ha

Nunspeet

7509

0.50.00 ha

gemeente

Totaal

Uitsnede Eigendommenkaart

17.02.10 ha

Blad 6. 2930.1-T4 - Bijlage 1

Het perceel kadastraal bekend gemeente Nunspeet, sectie B, nummer 5828 is belast met gebruik en bewoning. Rechthebbenden zijn: De heer K. van de Brake Oude Zeeweg 4 8071 TM NUNSPEET Mevrouw H. van Loo Oude Zeeweg 4 8071 TM NUNSPEET

2.3.

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat een melkveehouderij inclusief bijbehorende cultuurgrond. De melkveehouderij omvat onder andere een bedrijfswoning welke geschikt is voor dubbele bewoning (Oude Zeeweg 2 en 4) met een totale oppervlakte van 148 m² GBO en bouwjaar 1970 (cf. de BAG-Viewer). Op het agrarisch erf is daarnaast een ligboxenstal gesitueerd uit 1996 met een totale oppervlakte van circa 2.000 m² bvo. Ook is er een jongveestal gesitueerd (bouwjaar 2011) met een oppervlakte van circa 750 m² bvo. Daarnaast zijn er twee schuren op het perceel gesitueerd (bouwjaren 1970 en 1977).

Foto’s van onroerende zaak

Uit het WOZ-waardeloket blijkt informatie over het woongedeelte aan de Oude Zeeweg 4. Dit betreft de WOZ-waarde per peildatum 1 januari 2022:

Blad 7. 2930.1-T4 - Bijlage 1

Uit het KRD Gelderland / Twente blijkt het volgende met betrekking tot de vergunning van de melkveehouderij van Van de Brake:

Blad 8. 2930.1-T4 - Bijlage 1

2.4.

Zakelijke rechten Blijkens informatie van het Kadaster is het perceel niet belast met zakelijke rechten die een wezenlijk zware belasting betekenen. Perceel kadastraal bekend als gemeente Nunspeet, sectie B nummer 5828, is belast met een recht van “Gebruik en bewoning”.

2.5.

Aanwijzing van gronden, Wet voorkeursrecht gemeenten

2.6.

Vigerende bestemming van de onroerende zaken Op basis van het bestemmingsplan “Buitengebied 2018” is de onroerende zaak bestemd met de enkelbestemming “Agrarisch – Agrarisch bedrijf” en dubbelbestemmingen “Waarde – Archeologie 2” en “Waarde – Randmeerkust”. De volgende gebiedsaanduiding is van kracht namelijk “reconstructiewetzone – verwevingsgebied”.

2.7.

Toebedachte bestemming van de onroerende zaken Het toebedachte bestemmingsplan voorziet in woningbouw met aan de noordzijde een landschapszone.

2.8.

Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling Het is gunstig gelegen in een landelijke omgeving. De ontsluiting is geregeld via de Noordzijde via de Kolmansweg, Bovenweg en vervolgens de provinciale weg N310. Via de Zuidzijde is de ontsluiting geregeld via de Hullerweg, Molenweg, Bovenweg en vervolgens de provinciale weg N310. Voor het huidige agrarische gebruik is de melkveehouderij gesitueerd in de buurt van twee Natura 2000-gebieden. Aan de zuidzijde, op circa 1,5 kilometer ligt de Veluwe. Aan de noordzijde, op circa 2,5 kilometer afstand ligt het natuurgebied Veluwerandmeren. Objectbeoordeling De melkveehouderij is, vanwege de ligging nabij Natura 2000-gebieden, matig courant voor het voortgezet gebruik en mogelijke marktpartijen die het object als melkveehouderij willen gebruiken. Gezien de ligging in het woningbouwplan alsmede de omvang van het totale object is de locatie wel courant voor mogelijke ontwikkelaars. Mate van verhuur-/verkoopbaarheid/gebruik Taxateurs schatten de verhuur-/verkoopbaarheid/gebruik als redelijk tot goed.

2.9.

Referentietransacties agrarische bedrijfsobjecten Bandijk 49-51, Lathum (Hyp4 deel 84679 nummer 112) Op 1 juli 2022 heeft een particulier de boerderij met schuren, ondergrond, toebehoren en weiland aan de Bandijk aangekocht. Het totaal omvat 03.01.29 hectare. Het object omvat een boerderij welke dubbel wordt bewoond en een melkveehouderij welke tot voor kort in gebruik is geweest.

Blad 9. 2930.1-T4 - Bijlage 1

Het melkveebedrijf bestaat uit de volgende opstallen: Woning nummer 49 (1997); Woning nummer 51 (oorspronkelijk 1700); Aan de woning (nummer 51) is een deel aangebouwd, in gebruik geweest als kalverstalling (van 22 x 11 meter); Oude stal van 22 x 9 meter met betonvloeren, betonroosters en mestput; Ligboxenstal (1972) van 35 x 25 meter met twee schuifdeuren, twee keer twee-rijige libxoen, voergang en melkstal, melkkamer en afkalfstal. De melkstal is in 1990 gerenoveerd en de betonroosters zijn in 2011 vervangen; Drie sleufsilo’s, circa 1.500 m² verharding. Het object heeft een agrarische bestemming, maar bij sloop van de agrarische bebouwing staat het bestemmingsplan 2 nieuwe woongebouwen toe. De koopsom bedraagt € 1.455.000,00 en is als volgt opgesplitst: voor de woningen: € 535.000,00; voor de ondergrond woningen circa 0.14.00 ha à € 210.000,00 (€ 150,00 per m² kavel); voor de bedrijfsgebouwen met aanhorigheden: € 200.000,00; ondergrond en erf: € 310.000,00 (voor 0.77.50 ha komt dit neer op € 40,00 per m² kavel); cultuurgronden 02.09.79 ha: € 200.000,00 (€ 9,53 per m² kavel). Zaaibroek 2, Hall (Hyp4 deel 84123 nummer 92) Op 29 april 2022 hebben twee particulieren (met reeds een boerderij in eigendom in Stoutenburg-Noord) de woning met bedrijfsgebouwen, ondergrond, erf en cultuurgronden aangekocht. Het totaal omvat 40.05.72 hectare.

Het object omvat een modern melkveebedrijf, op circa 3,5 kilometer afstand van het centrum van Eerbeek en op circa 5 km afstand van het centrum van Brummen.

Blad 10. 2930.1-T4 - Bijlage 1

Het melkveebedrijf bestaat uit de volgende opstallen: Woonboerderij uit 1887 (in 1951 gerenoveerd en daarna meermaals gemoderniseerd) met een woonoppervlakte van 143 m² gbo en een inhoud van circa 395 m³; Ligboxenstal (1972 en 2015) bestaande uit twee delen. Het nieuwe deel heeft 100 diepstrooiselboxen en 100 voerplekken, volledig onderkelderd. Het bijgebouw met de 2 x 10 visgraat rapid-exit melkstal (WestfaliaSurge) met automatisch afnamesysteem. In het bijgebouw bevindt zich onder andere de (huur)melktank van circa 15.000 liter. Het oorpsronkelijke deel uit 1972 heeft 51 ligboxen met rubbermatten en 50 voerplekken; Jongveestal (1991) met een oppervlakte van circa 750 m² bvo bestaande uit een machineberging en autogarage en 2 inpandige sleufsilo’s’; 5 sleufsilo’s, voersilo, jongvee voersilo, natte bijproducten silo en kunstmest silo; Mestopslag van in totaal 2.350 m³ (1.000 m³ in mestsilo, 1.150 m³ onder de ligboxenstal en 200 m³ onder de jongveestal. De cultuurgrond omvat veldpodzolgronden; grof zand en beekeerdgronden; lemig fijn zand. Er is een NB-vergunning en milieuvergunning aanwezig. Bij de koop zijn geen fosfaatrechten inbegrepen.

De koopsom bedraagt € 3.600.000,00 en is als volgt opgesplitst: voor de woning met 325 m² ondergrond: € 300.000,00; voor de bedrijfsgebouwen met aanhorigheden: € 400.000,00; ondergrond en erf: € 150.000,00 (voor 01.05.37 ha komt dit neer op € 14,24 per m² kavel); cultuurgronden 38.97.10 ha: € 2.750.000,00 (€ 7,06 per m² kavel). Middenweg 4, Dalfsen (€ 3.282.500,00 k.k.) – d.d. 30 april 2021 Op 30 april 2021 is het navolgende agrarische bedrijf verkocht. Melkveehouderij bestaande uit een woonhuis, melkveehouderij, zorgboerderij, machines en inventaris, ondergrond en cultuurgrond met in totaal 32.62.70 ha.

De woning is gerealiseerd in 1955 en in 1998 is de woning aangebouwd. De woning heeft een inhoud van circa 630 m³. Naast de woning omvat het agrarisch bedrijf de volgende opstallen: Zorgboerderij (2006, met uitbreiding in 2010) voor circa 20 zorgcliënten; Ligboxenstal (1992, verlengd in 2000): 2+1-rijige stal is ingericht voor de huisvesting van 23 stuks jongvee en 40 stuks melkkoeien met inpandig 2x6 visgraat melkstal, tanklokaal en afkalf/ziekenstal. De mestkelder heeft een inhoud van 800 m³. Op het dak zijn in 2014 zonnepanelen geplaatst. Stal heeft een oppervlakte van circa 39 x 20 m¹; Potstal (2016) biedt samen met de ligboxenstal huisvesting voor circa 80 melkkoeien. Stal heeft een oppervlakte van 39 x 24 m¹; Jongveestal (2008) met een oppervlakte van 21,5 x 12,5 m¹ en is ingericht met een groepshok met 8 ligboxen en twee strohokken voor de huisvesting van jongvee; Werktuigenberging (2016) van 19 x 16 m¹; Werktuigenberging met plattelandskamer (2018) van 19 x 16 m¹; Twee sleufsilo’s van 40 x 9 m¹ (2019); Tuinderij van circa 5.000 – 6.000 m² met twee tunnelkassen.

Blad 11. 2930.1-T4 - Bijlage 1

De onroerende zaak is bestemd tot “Agrarisch” met de specifieke aanduiding – agrarisch bedrijf - a waardoor de oppervlakte van het bouwperceel niet meer dan 15.000 m² mag bedragen. De koopsom is in de akte van levering als volgt opgesplitst: Woonhuis met 0.10.13 ha ondergrond: € 250.000,00; Agrarische bedrijfsgebouwen: € 285.750,00 (circa € 105,00 per m² opstal); Erf en ondergrond bedrijfsgebouwen ca. 0.80.00 ha: € 120.000,00 (€ 15,00 /m² kavel); Bedrijfsgebouwen zorgboerderij: € 31.750,00; Erf en ondergrond zorgboerderij ca. 0.21.60 ha: € 32.500,00 (€ 15,05 /m² kavel); Cultuurgrond ca. 31.50.00 ha: € 2.140.000,00 (€ 6,79 /m² kavel); Machines en werktuigen: € 75.000,00; Inventaris en installaties: € 15.000,00; Meeverkochte vee: € 75.000,00; Fosfaatrechten: € 250.000,00; Betalingsrechten: € 7.500,00. Sieverdinkweg 14, Winterswijk Kotten (€ 801.000,00) – d.d. 20 januari 2021 Voormalige pachthoeve met een oppervlakte van in totaal 07.25.43 ha. De voormalige hoeve bestaat uit een karakteristiek voor- en achterhuis, bedrijfsgebouwen, erf, ondergrond en cultuurgrond. De meeste gebouwen zijn verouderd en beperkt functioneel voor de landbouw. De locatie beschikt niet over een Nb-vergunning.

Op de locatie zijn de volgende opstallen gesitueerd: Woonhuis (1900) met een inhoud van 500 m³; Achterhuis; Rundveestal (1979): geïsoleerd met Dupanel platen en in gebruik geweest als grupstal voor melkvee en jongvee, 40 stuks; Paardenschuur (1985) met 2 paardenboxen en aangebouwde machineberging; Wagenberging; Jongveestal, thans niet meer in gebruik; Erfverharding bestaande uit betonklinkers; Vaste mestopslag. De onroerende zaak is bestemd tot “Agrarisch - Cultuurlandschap” en is aangeduid als bouwvlak (circa 8.500 m²) met de functieaanduiding “specifieke vorm van agrarisch met waarden – hoogteverschillen” en de gebiedsaanduidingen “waardevol landschap” en “reconstructiewetzone - verwevingsgebied”.

Blad 12. 2930.1-T4 - Bijlage 1

De koopsom is als volgt opgesplitst: Opstallen bedrijfswoning à € 120.000,00; Ondergrond bedrijfswoning circa 1.000 m² à € 72.000,00 (€ 72,00 per m² kavel); Opstallen voormalig bedrijf à € 24.000,00; Ondergrond bedrijfsopstallen circa 7.500 m² à € 125.000,00 (€ 16,67 per m² kavel); Percelen cultuurgrond circa 06.40.00 ha à € 431.000,00 (± € 6,73 /m²).

prijs bouwblok gecorrigeerd (€)

01-07-22

Bandijk 49-51, Lathum

03.01.29 ha

€ 1.455.000,00

€ 1.255.000,00 met 0.91.50 ha*

29-04-22

Zaaibroek 2, Hall

40.05.72 ha

€ 3.600.000,00

€ 850.000,00 met 01.08.62 ha

30-04-21

Middenweg 4, Dalfsen

32.62.70 ha

€ 3.282.500,00

€ 720.000,00 met 01.11.73 ha

20-01-21

Sieverdinkweg 14, Winterswijk Kotten

07.25.43 ha

€ 801.000,00

€ 341.000,00 met 0.85.00 ha

datum

plaatselijk bekend

transactieprijs

oppervlakte (ha)

Het referentieobject is niet vergelijkbaar, veel minder centraal gelegen en betreft een andere regio.

* Met twee wooneenheden

2.10. Toelichting waardebepaling Onderhavig te taxeren object is voor wat betreft het agrarisch bouwvlak met bedrijfswoning en bedrijfsopstallen vergeleken met bovenstaande referentietransacties. Taxateurs hebben het object vervolgens gecorrigeerd op basis van onder andere ligging, bedrijfscapaciteit, doelmatigheid, functionaliteit, leeftijd, (bouwkundige) kwaliteit en gebruiksmogelijkheden. In onderhavig geval is sprake van een melkveehouderij welke in gebruik is. Een eventuele koper zou rekening houden met de ligging van de huidige bedrijfslocatie, nabij een Natura-2000 gebied. De huidige bedrijfsopzet is efficiënt. Bij de waardering van de bedrijfswoning wordt rekening gehouden met de uitstraling, met de grootte van het woonoppervlakte en de inhoud van de woning alsmede de ligging. Daarnaast is sprake van de mogelijkheid tot dubbele bewoning. Wel is de bedrijfswoning relatief klein in vergelijking met de verkochte woningen. De waarde van de agrarische bedrijfslocatie, inclusief bedrijfswoning en agrarisch bouwblok van 1,5 hectare wordt gewaardeerd aan de bovenkant van de betaalde prijzen voor agrarische bedrijfslocaties zoals in bovenstaande tabel weergegeven. Deze waarde is daarnaast getoetst in vergelijking met de geraamde complexwaarde. Het totale bouwblok van 1,5 hectare inclusief bedrijfswoning en bedrijfsmatige opstallen wordt gewaardeerd op € 1.280.000,00.

Voor 1,5 hectare komt dit neer op een bedrag van € 85,00 per m² kavel. De overige cultuurgronden binnen de huiskavel (exclusief agrarisch bouwblok) worden gewaardeerd op basis van de complexwaarde zoals deze is vastgesteld. De sloopkosten van de nog aanwezige opstallen zijn geraamd door Nimas B.V. met prijspeil 1 januari 2024 en de datum van de raming betreft 26 februari 2024. De sloopkosten voor de eigendommen van de heer Van de Brake zijn geraamd op een bedrag van € 159.358,00.

Blad 13. 2930.1-T4 - Bijlage 1

3. 3.1.

Eigenaar eigendom 3 Eigendom: Mevrouw L. Rens Hullerweg 13 8071 RM NUNSPEET

3.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het exploitatieplangebied gemeente Nunspeet

sectie

nummer

grootte

3750

01.40.00 ha

te taxeren gedeelte 01.40.00 ha

Uitsnede Eigendommenkaart

3.3.

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat een stuk grasland. Conform opgave van de gemeente worden deze gronden momenteel verpacht.

3.4.

Zakelijke rechten Blijkens informatie van het Kadaster is het perceel niet belast met zakelijke rechten die een wezenlijk zware belasting betekenen.

Blad 14. 2930.1-T4 - Bijlage 1

3.5.

Aanwijzing van gronden, Wet voorkeursrecht gemeenten

3.6.

Vigerende bestemming van de onroerende zaken Op basis van het bestemmingsplan “Buitengebied 2018” is de onroerende zaak bestemd met de enkelbestemmingen “Agrarisch” en “Natuur – Landschap” en dubbelbestemming “Waarde – Overgangszone”. De volgende gebiedsaanduiding is van kracht namelijk “reconstructiewetzone – verwevingsgebied”.

3.7.

Toebedachte bestemming van de onroerende zaken Het toebedachte bestemmingsplan voorziet in woningbouw met landschappelijke waarden.

3.8.

Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling Het perceel is niet bereikbaar zonder andermans perceel te betreden Objectbeoordeling Het betreft een onbebouwd perceel. Mate van verhuur-/verkoopbaarheid/gebruik Taxateurs schatten de verhuur-/verkoopbaarheid/gebruik als redelijk tot goed.

3.9.

Toelichting waardebepaling De gronden derhalve gewaardeerd op basis van de in het hoofdrapport geraamde complexwaarde. Bij het waarderen van de werkelijke waarde wordt een afslag gehanteerd vanwege het feit dat de gronden momenteel worden verpacht. Deze kosten maken wel onderdeel uit van de inbrengwaarde onder de post vrijmaken van de gronden van persoonlijke rechten en lasten.

Blad 15. 2930.1-T4 - Bijlage 1

4. 4.1.

Eigenaar eigendom 4 Eigendom: De heer D. van Norel Mezenbergerweg 32 8085 SV DOORNSPIJK

4.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het exploitatieplangebied sectie

nummer

grootte

Nunspeet

1487

0.09.10 ha

te taxeren gedeelte 0.09.10 ha

Nunspeet

1811

01.91.10 ha

Nunspeet

1813

0.49.90 ha

Nunspeet

1815

0.64.90 ha

Nunspeet

1817

0.20.10 ha

gemeente

Totaal

Uitsnede Eigendommenkaart

4.3.

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat een stuk grasland.

03.35.10 ha

Blad 16. 2930.1-T4 - Bijlage 1

Foto’s van onroerende zaak

4.4.

Zakelijke rechten Blijkens informatie van het Kadaster zijn de percelen niet belast met zakelijke rechten die een wezenlijk zware belasting betekenen.

4.5.

Aanwijzing van gronden, Wet voorkeursrecht gemeenten

4.6.

Vigerende bestemming van de onroerende zaken Op basis van het bestemmingsplan “Buitengebied 2018” is de onroerende zaak bestemd met de enkelbestemmingen “Agrarisch” en “Natuur – Landschap” en dubbelbestemmingen “Waarde – Randmeerkust”, “Waarde – Overgangszone” en “Waarde – Archeologie 3”. De volgende gebiedsaanduidingen zijn van kracht namelijk “reconstructiewetzone – verwevingsgebied” en “vrijwaringszone – molenbiotoop”.

4.7.

Toebedachte bestemming van de onroerende zaken Het toebedachte bestemmingsplan voorziet in woningbouw.

4.8.

Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling Het is gunstig gelegen in een landelijke omgeving. De ontsluiting is geregeld via de Hullerweg, Molenweg, Bovenweg en vervolgens de provinciale weg N310. Objectbeoordeling Het betreft een onbebouwd perceel. Mate van verhuur-/verkoopbaarheid/gebruik Taxateurs schatten de verhuur-/verkoopbaarheid/gebruik als redelijk tot goed.

4.9.

Toelichting waardebepaling De gronden derhalve gewaardeerd op basis van de in het hoofdrapport geraamde complexwaarde.

Blad 17. 2930.1-T4 - Bijlage 1

5. 5.1.

Eigenaar eigendom 5 Eigendom (1/2e): De heer H. Vos Zwolsewegje 74 8071 RX NUNSPEET Eigendom (1/2e): Mevrouw R. Eibrink Zwolsewegje 74 8071 RX NUNSPEET

5.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het exploitatieplangebied gemeente Nunspeet

sectie

nummer

grootte

6673

01.96.20 ha

te taxeren gedeelte 01.96.20 ha

Uitsnede Eigendommenkaart

5.3.

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat een stuk grasland.

5.4.

Zakelijke rechten Blijkens informatie van het Kadaster is het perceel niet belast met zakelijke rechten die een wezenlijk zware belasting betekenen.

Blad 18. 2930.1-T4 - Bijlage 1

5.5.

Aanwijzing van gronden, Wet voorkeursrecht gemeenten

5.6.

Vigerende bestemming van de onroerende zaken Op basis van het bestemmingsplan “Buitengebied 2018” is de onroerende zaak bestemd met de enkelbestemming “Agrarisch” en dubbelbestemming “Waarde – Randmeerkust”. De volgende gebiedsaanduidingen zijn van kracht namelijk “reconstructiewetzone – verwevingsgebied” en “vrijwaringszone – molenbiotoop”.

5.7.

Toebedachte bestemming van de onroerende zaken Het toebedachte bestemmingsplan voorziet in woningbouw.

5.8.

Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling Het perceel is niet bereikbaar zonder andermans perceel te betreden. Objectbeoordeling Het betreft een onbebouwd perceel. Mate van verhuur-/verkoopbaarheid/gebruik Taxateurs schatten de verhuur-/verkoopbaarheid/gebruik als redelijk tot goed.

5.9.

Toelichting waardebepaling De gronden derhalve gewaardeerd op basis van de in het hoofdrapport geraamde complexwaarde.

Blad 19. 2930.1-T4 - Bijlage 1

6. 6.1.

Eigenaar eigendom 6 Eigendom: Mevrouw J. Vos Oosteinderweg 114 8072 PD NUNSPEET

6.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het exploitatieplangebied gemeente Nunspeet

sectie

nummer

grootte

6674

01.96.40 ha

te taxeren gedeelte 01.96.40 ha

Uitsnede Eigendommenkaart

6.3.

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat een stuk grasland. Gelet op de ligging was het voor taxateurs niet mogelijk foto’s te maken van de onroerende zaak.

6.4.

Zakelijke rechten Blijkens informatie van het Kadaster is het perceel niet belast met zakelijke rechten die een wezenlijk zware belasting betekenen.

Blad 20. 2930.1-T4 - Bijlage 1

6.5.

Aanwijzing van gronden, Wet voorkeursrecht gemeenten

6.6.

Vigerende bestemming van de onroerende zaken Op basis van het bestemmingsplan “Buitengebied 2018” is de onroerende zaak bestemd met de enkelbestemmingen “Agrarisch” en “Natuur – Landschap” en dubbelbestemmingen “Waarde – Randmeerkust”, “Waarde – Overgangszone”, “Waarde – Archeologie 2” en “Waarde – Archeologie 3”. De volgende gebiedsaanduidingen zijn van kracht namelijk “reconstructiewetzone – verwevingsgebied” en “vrijwaringszone – molenbiotoop”.

6.7.

Toebedachte bestemming van de onroerende zaken Het toebedachte bestemmingsplan voorziet in woningbouw.

6.8.

6.9.

Toelichting waardebepaling De gronden derhalve gewaardeerd op basis van de in het hoofdrapport geraamde complexwaarde.

Blad 21. 2930.1-T4 - Bijlage 1

7. 7.1.

Eigenaar eigendom 7 Eigendom (1/2e): Mevrouw L. van Beekhuizen Zuiderzeestraatweg West 160A 8085 AK DOORNSPIJK Eigendom (1/2e): De heer E. ten Brink Zuiderzeestraatweg West 160A 8085 AK DOORNSPIJK

7.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het exploitatieplangebied gemeente Nunspeet

sectie

nummer

grootte

7686

01.87.60 ha

te taxeren gedeelte 01.87.60 ha

Uitsnede Eigendommenkaart

7.3.

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat een stuk grasland. Aan de achterzijde van de woning aan de Hullerweg 22 is nog een schuur gesitueerd (bouwjaar 1960).

Blad 22. 2930.1-T4 - Bijlage 1

Foto’s van onroerende zaak

7.4.

Zakelijke rechten Blijkens informatie van het Kadaster is het perceel niet belast met zakelijke rechten die een wezenlijk zware belasting betekenen.

7.5.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14055493/1