Document · PDF

48. AP 6 Bijlage bij EP bijlage 20 - taxatierapport inbrengwaarden

Raadsvergadering 25 april 2024, gemeente NunspeetBij agendapunt: Vaststelling bestemmingsplan en exploitatieplan 't Hul Noord.23.445 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Bijlage 20 Taxatierapport inbrengwaarden

DESKUNDIGENADVIES INBRENGWAARDE

Object ’t Hul-Noord

Status Definitief

www.gloudemans.nl

2930.1-T4d1/bj/s

Gemeente Nunspeet |’t Hul-Noord

Blad 2.

Nederland mooier, beter en duurzamer maken, met oog voor economie, mens en natuur. Dat drijft ons. Met onze waardebepalingen en adviezen op maat geven we mede vorm aan een toekomstbestendig Nederland en helpen wij uw ambities waar te maken. Net even dat stapje verder denken en doen, om tot die Gloudemans-oplossing te komen die werkt. Simpel, eenvoudig en met beide benen op de grond. Hoe complex de opgave ook is. Gloudemans voor Het Land van Morgen

Titel

Deskundigenadvies inbrengwaarde | ’t Hul-Noord

Opdrachtgever

Gemeente Nunspeet

Kenmerk

2930.1-T4d1/bj/s

Deskundigen

ir.ing. T.A. te Winkel MRICS RT B.P. Joris MSc

Status

Definitief

Datum

11 maart 2024

Gloudemans

Postbus 5044 5201 GA ’s-Hertogenbosch Dorpstraat 28 5391 AW Nuland, gemeente ‘s-Hertogenbosch 073 641 33 12 www.gloudemans.nl

Versie 18.2

www.gloudemans.nl

2930.1-T4d1/bj/s

Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Nunspeet |’t Hul-Noord

Blad 3.

INHOUDSOPGAVE 1.

OPDRACHT .................................................................................................................................................................... 5

ALGEMENE EN BIJZONDERE UITGANGSPUNTEN .......................................................................................................... 11

OMSCHRIJVING PLANGEBIED ...................................................................................................................................... 13

WAARDERING .............................................................................................................................................................. 25

PLAUSIBILITEITSVERKLARING .................................................................................................................................... 36

1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 1.6. 1.7. 1.8. 1.9. 1.10. 1.11. 1.12. 1.13. 1.14. 1.15. 1.16. 1.17. 1.18. 1.19. 1.20. 1.21. 2.1. 2.2. 3.1. 3.2. 3.3. 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 4.8. 4.9. 4.10. 4.11. 4.12. 4.13.

Opdrachtgever ......................................................................................................................................... 5 Opdrachtnemer ....................................................................................................................................... 5 Deskundigen............................................................................................................................................. 5 Opdrachtverstrekking ............................................................................................................................. 5 Onafhankelijkheid.................................................................................................................................... 6 Doel van de raming ................................................................................................................................. 6 Exploitatieplangebied .............................................................................................................................. 6 Type advies ............................................................................................................................................... 7 Te waarderen belang...............................................................................................................................

7 Waarderingsgrondslag ............................................................................................................................ 7 Stukken...................................................................................................................................................... 8 Opname .................................................................................................................................................... 8 Mate van inspectie ................................................................................................................................... 9 Peildatum .................................................................................................................................................. 9 Reactie van opdrachtgever ..................................................................................................................... 9 Versies ....................................................................................................................................................... 9 Aansprakelijkheid .................................................................................................................................... 9 Conformiteit RICS/EVS/NRVT ..................................................................................................................

9 Publicatie................................................................................................................................................. 10 Van toepassing zijnde tuchtrecht ........................................................................................................ 10 Algemene voorwaarden ........................................................................................................................ 10 Algemene uitgangspunten ................................................................................................................... 11 Bijzondere uitgangspunten .................................................................................................................. 12 Omschrijving per eigenaar ................................................................................................................... 13 Ligging van het plangebied ................................................................................................................... 13 Planologie van de onroerende zaak .................................................................................................... 15 Inleiding...................................................................................................................................................

25 Wettelijk kader ....................................................................................................................................... 25 Complex .................................................................................................................................................. 25 Overwegingen bij de waardering ......................................................................................................... 28 Gebruikte methode ............................................................................................................................... 28 Referentietransacties ruwe bouwgrond woningbouw ..................................................................... 29 Complexprijs........................................................................................................................................... 31 Toelichting waardering.......................................................................................................................... 33 Raming sloopkosten .............................................................................................................................. 33 Back-testing ............................................................................................................................................

33 Onzekerheden waardering ................................................................................................................... 34 Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering ........................................................................ 34 Finale waardering .................................................................................................................................. 35

www.gloudemans.nl

2930.1-T4d1/bj/s

Gemeente Nunspeet |’t Hul-Noord

Blad 4.

BIJLAGEN .................................................................................................................................................................... 37

www.gloudemans.nl

2930.1-T4d1/bj/s

Gemeente Nunspeet |’t Hul-Noord

OPDRACHT

1.1.

Opdrachtgever

Gemeente Nunspeet

Adres

Postbus 79

Postcode

8070 AB

Plaats

NUNSPEET

Telefoon

0341 259 911

1.2.

Opdrachtnemer

Gloudemans

Contactpersoon

De heer T.A. te Winkel

Adres

Postbus 5044

Postcode

5201 GA

Plaats

‘s-HERTOGENBOSCH

Telefoon

073 641 33 12

E-mail

btewinkel@gloudemans.nl

1.3.

Blad 5.

Deskundigen

ir.ing. T.A. te Winkel MRICS RT, beëdigd rentmeester NVR / taxateur 6207912 (RICS Valuation Scheme, registered valuer), RT586908102 (NRVT, Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Groot Zakelijk Vastgoed), D0223 (LRGD), NVM en Register DOBS B.P. Joris MSc, vastgoedadviseur MG984834587 (NRVT, Gezel Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed / Landelijk en Agrarisch Vastgoed)

De deskundigen verklaren over voldoende kennis, ervaring en lokale bekendheid te beschikken om de onderhavige opdracht te kunnen verrichten.

1.4.

Opdrachtverstrekking

Op 3 augustus 2023 heeft opdrachtgever per e-mail opdracht verstrekt tot het uitvoeren van onderhavige opdracht.

www.gloudemans.nl

2930.1-T4d1/bj/s

Gemeente Nunspeet |’t Hul-Noord

Blad 6.

Opdrachtgever heeft opdracht gegeven om een raming te maken van de inbrengwaarde van de gronden ten behoeve van een exploitatieopzet als bedoeld in artikel 6.13 van de Wet ruimtelijke ordening. Deze exploitatieopzet maakte deel uit van het exploitatieplan dat behoort bij het bestemmingsplan en had betrekking op een peildatum van 1 juli 2023. Deze raming is verwerkt in het ontwerpexploitatieplan ’t Hul Noord dat ter visie is gelegd. Aanvullend heeft de gemeente op 9 januari 2024 opdracht verstrekt tot het uitvoeren van een hertaxatie naar een nieuwe peildatum, 1 januari 2024. Opdrachtgever is voornemens het exploitatieplan gewijzigd vast te stellen met actualisatie van de peildatum naar 1 januari 2024.

1.5.

Onafhankelijkheid

Deskundigen verklaren dat zij geheel onafhankelijk zijn van de opdrachtgever en dat er geen banden bestaan tussen de opdrachtgever en de deskundigen die de schijn kunnen opwekken dat de onafhankelijkheid van de deskundigen in twijfel moet worden getrokken.

Deskundigen verklaren niet betrokken te zijn bij aan- of verkoop van de onroerende zaak, dan wel ander advieswerk met betrekking tot de onroerende zaken te hebben verricht op basis waarvan hun onafhankelijkheid in twijfel kan worden getrokken.

Deskundigen verklaren dat het honorarium voor onderhavige opdracht niet afhankelijk is van de uitkomst van de waarde van onderhavige onroerende zaak en dat het totale honorarium dat Gloudemans het afgelopen jaar van opdrachtgever heeft ontvangen minder dan 25%1 vertegenwoordigt in de totale inkomsten uit honoraria, waardoor Gloudemans niet financieel afhankelijk is van opdrachtgever.

1.6.

Doel van de raming

1.7.

Exploitatieplangebied

Opdrachtgever heeft de deskundigen verzocht een raming te maken van de inbrengwaarde van de gronden ten behoeve van een exploitatieopzet als bedoeld in artikel 6.13 van de Wet ruimtelijke ordening. Deze exploitatieopzet maakt deel uit van het exploitatieplan dat behoort bij het bestemmingsplan ’t Hul Noord.

In onderstaande verbeelding is het exploitatieplangebied weergegeven. Aan de oostzijde is de toekomstige Bovenweg gesitueerd. In het westelijke deel van de verbeelding is de toekomstige woningbouw gepland. De raming is eerder uitgevoerd voor een in procedure zijnde exploitatieplan. Het exploitatieplangebied is verkleind ten opzichte van het ontwerp exploitatieplan en daarmee tevens de eerdere taxatie. Dit is het gevolg van de verkleining van het bestemmingsplangebied.

Dit percentage is opgenomen in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT 2020

www.gloudemans.nl

2930.1-T4d1/bj/s

Gemeente Nunspeet |’t Hul-Noord

Blad 7.

Uitsnede exploitatieplangebied; opgesteld door Rogeo d.d. 8 februari 2024

1.8.

Type advies

1.9.

Te waarderen belang

1.10.

Waarderingsgrondslag

Het advies betreft een raming waarbij een gevelopname heeft plaatsgevonden. Tevens heeft een volledig juridisch en planologisch onderzoek plaatsgevonden naar de feiten en omstandigheden die relevant zijn voor de waardering, behoudens daar waar anders in dit advies is vermeld.

Het te ramen belang omvat de volledige eigendom van de onroerende zaak. Aangezien de eigenaren van de onroerende zaak niet zijn gesproken en er geen informatie bekend is over de gebruikssituatie, is aangenomen dat de onroerende zaak vrij van huur, gebruik en/of pacht is, behoudens daar waar dit in het rapport wordt vermeld.

Aangezien het deskundigenadvies is gebaseerd op een wettelijke grondslag, kan bij de waardering niet worden aangesloten bij de reguliere waardebegrippen, zoals bijvoorbeeld zijn opgenomen in het Red Book van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Op basis van het wettelijke kader waarbinnen deze raming plaatsvindt, hanteren de deskundigen als taxatiebasis voor de raming het begrip werkelijke waarde. De definitie van de werkelijke waarde ligt verscholen in artikel 40b tot en met 40f Ow en bijbehorende jurisprudentie.

www.gloudemans.nl

2930.1-T4d1/bj/s

Gemeente Nunspeet |’t Hul-Noord

Blad 8.

Ingevolge artikel 6.13 lid 5 Wro is de waarderingsgrondslag art 40b-40f ow, tenzij is onteigend voor gronden een onteigeningsbesluit is genomen gronden op basis van onteigeningsbasis zijn of worden verworven. In deze gevallen is de raming van de inbrengwaarde gebaseerd op een onteigeningsschadeloosstelling. In onderhavig advies, worden de eigendommen welke benodigd zijn voor de realisatie van de Bovenweg gewaardeerd op basis van een volledige schadeloosstelling. De gemeente heeft aangegeven dat de gemeente zal overgaan tot het nemen van een onteigeningsbesluit wanneer geen minnelijke overeenstemming wordt bereikt. De gronden onder de toekomstige Bovenweg kunnen niet zelf worden ontwikkeld. Derhalve zullen deze op onteigeningsbasis worden verworven dan wel onteigend. Voor de gronden waar het woongebied wordt gerealiseerd is dit per peildatum niet het geval, omdat allereerst de Bovenweg moet worden gerealiseerd. Derhalve is de inbrengwaarde voor het overige gedeelte van het exploitatieplangebied geraamd met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b t/m 40f van de Onteigeningswet.

1.11.

Stukken

kadastrale uittreksels en kaarten

ruimtelijke plannen zoals beschreven in § 3.3 van dit rapport

informatie op bagviewer.kadaster.nl

verwervingskaart Bovenweg tekeningnummer 05-S-103 d.d. 25 april 2023

bouwtekening vergunde schuur d.d. 3 maart 1999

overzicht percelen in- en uit Wvg en verworven d.d. 8 november 2023

overzicht percelen en toelichting Bovenweg d.d. 8 juni 2023

eigendommenkaart exploitatieplan ’t Hul-Noord d.d. 1 februari 2024

kaart exploitatieplangebied d.d. 8 februari 2024

informatie vergunde situatie Kernregistratie Dierverblijven

1.12.

Opname

De deskundigen hebben kennisgenomen en zijn uitgegaan van de volgende stukken:

De deskundigen hebben de onroerende zaak op 8 augustus 2023 bezocht en opgenomen. De opnamedatum ligt eerder dan de peildatum van onderhavig advies. Begin 2024 is een aanvullende opdracht verstrekt tot het uitvoeren van een hertaxatie van de oorspronkelijke opdracht met een nieuwe peildatum. In het kader van deze hertaxatie heeft geen nieuwe opname plaatsgevonden. Sommige delen van het plangebied waren niet optimaal zichtbaar vanaf de openbare weg. Wanneer dit het geval was, zal dit worden vermeld in bijlage 1.

www.gloudemans.nl

2930.1-T4d1/bj/s

Gemeente Nunspeet |’t Hul-Noord

1.13.

Mate van inspectie

1.14.

Peildatum

Blad 9.

De onroerende zaken zijn middels een gevelopname opgenomen. Verder is onderzoek gedaan binnen de kernregistratie dierenverblijven waarbij per locatie de vergunningsdatum en de soort vergunning of melding wordt geregistreerd. Op stalniveau worden de diersoorten, dieraantallen en stalsystemen ingevuld. Gelet op de aard van de te taxeren opstallen (agrarisch en schuren) is het niet aannemelijk dat er sprake is van voorzieningen die een objectief vast te stellen waardeverlagend dan wel waardeverhogend effect hebben dat de gebruikelijke taxatieonzekerheden overtreft. Voorts zijn geen concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de bruikbaarheid van de geveltaxatie naar voren gebracht.

De peildatum is de datum die relevant is voor de feitelijke toestand en het tijdstip voor de waarde. De peildatum van onderhavig advies ligt later in de tijd dan de datum van opname, derhalve wordt ervan uitgegaan dat er tussen deze data geen veranderingen zijn opgetreden die de waarde kunnen beïnvloeden. In het kader van de hertaxatie heeft geen aanvullende opname plaatsgevonden. De peildatum die van belang is voor dit advies is 1 januari 2024. De opinie van de waarde is alleen geldig op de voornoemde peildatum. Gebeurtenissen die na de inspectiedatum en peildatum hebben plaatsgevonden zijn niet in dit advies betrokken.

1.15.

Reactie van opdrachtgever

1.16.

Versies

Op 9 januari 2024 heeft opdrachtgever gevraagd om een hertaxatie van de raming van de inbrengwaarde van december 2023 met een gewijzigde peildatum 1 januari 2024. Op 26 februari 2024 is het nieuwe taxatierapport toegestuurd aan opdrachtgever. Op 5 maart 2024 is door opdrachtgever een reactie gegeven op het taxatierapport. De opdrachtgever heeft geen opmerkingen aan de deskundigen geuit die van invloed zijn geweest op de waardering. De reactie is verwerkt in onderhavig definitief advies.

Aantal uitgebrachte versies: 2 Is de afwijking in totaal meer dan 5%: nee Toelichting bij afwijking van meer dan 5%: n.v.t. Naar aanleiding van het ontwerpexploitatieplan zijn zienswijzen ingediend, onder andere met betrekking tot de taxatie inbrengwaarde. Deskundigen hebben hierop separaat gereageerd in de opgestelde zienwijzennota. De ingediende zienswijzen zijn geen aanleiding geweest om de taxatie te herzien.

1.17.

Aansprakelijkheid

1.18.

Conformiteit RICS/EVS/NRVT

Door Gloudemans wordt geen aansprakelijkheid aanvaard jegens anderen dan opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht, zoals overeengekomen in de opdrachtbevestiging.

Dit deskundigenadvies voldoet aan de RICS-taxatiestandaarden zoals zijn opgenomen in het Red Book d.d. 31 juli 2020, alsmede de EVS. De deskundigen verklaren dat zij op de hoogte zijn van en dat zij hebben gehandeld overeenkomstig deze taxatiestandaard. Daarnaast zijn de fundamentele beginselen, zoals opgenomen in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT van toepassing. Bij tegenstrijdigheden tussen

www.gloudemans.nl

2930.1-T4d1/bj/s

Gemeente Nunspeet |’t Hul-Noord

Blad 10.

de regelgeving prevaleert de EVS.

1.19.

Publicatie

1.20.

Van toepassing zijnde tuchtrecht

1.21.

Algemene voorwaarden

Publicatie van (gedeelten van) dit deskundigenadvies dan wel het delen van het advies is slechts toegestaan na voorafgaande schriftelijke toestemming van Gloudemans. Deskundigen zijn wel ermee bekend dat het taxatierapport inbrengwaarde onderdeel vormt voor het vast te stellen exploitatieplan en dat het rapport daarbij openbaar wordt gemaakt. Het eerdere taxatierapport in het kader van het ontwerpexploitaiteplan is tevens openbaar gemaakt bij de publicatie. Daarbij dient opdrachtgever te voorkomen dat door het verstrekken dan wel delen van het deskundigenadvies concurrentiegevoelige informatie wordt verstrekt aan een derde die daarover anders geen beschikking had gekregen. Opdrachtgever is ermee bekend dat het advies tevens in het kader van interne en externe controle door het NRVT kan worden ingezien.

Op het handelen van de deskundigen is het Tuchtrecht van het Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs van toepassing, alsmede van de branche- en beroepsorganisaties waarbij de deskundigen zijn aangesloten (zie hiervoor de certificeringen zoals genoemd in § 1.3).

Op de dienstverlening door Gloudemans is de Regeling van Rentmeesters 2020 van toepassing.

www.gloudemans.nl

2930.1-T4d1/bj/s

Gemeente Nunspeet |’t Hul-Noord

ALGEMENE EN BIJZONDERE UITGANGSPUNTEN

2.1.

Algemene uitgangspunten

Blad 11.

Titelonderzoek

In artikel 6.13, lid 1, sub c onder 1 Wro staat aangegeven dat voor zover nodig een raming van de inbrengwaarde in het exploitatieplan dient te worden opgenomen. Aangezien het een raming betreft heeft er geen titelonderzoek plaatsgevonden. Aangenomen is dat geen eventuele met de onroerende zaak verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen zijn gevestigd die een wezenlijk zware belasting betekenen. De gemeente heeft aanvullende informatie verstrekt over de pachtsituatie zoals deze bij gemeente bekend is.

Toestand van bodem en grondwater

In het kader van deze raming is geen onderzoek verricht naar de milieuhygiënische toestand van bodem en/of grondwater, die naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid. Als uitgangspunt voor de raming geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik conform de vigerende bestemming en/of het huidige gebruik in de weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen.

Bestemmingsplaninformatie

In het kader van deze opdracht is het bestemmingsplan alsmede het ontwerp bestemmingsplan geraadpleegd op www.ruimtelijkeplannen.nl. Als uitgangspunt voor deze opdracht geldt dat deze informatie actueel en volledig is. Voor de voorgenomen ontwikkeling en (ontwerp)bestemmingsplannen is uitgegaan van de door opdrachtgever beschikbaar gestelde informatie.

Publiekrechtelijke beperkingen

De deskundigen hebben in het kader van deze opdracht kadastrale uittreksels geraadpleegd. Als uitgangspunt voor dit advies geldt dat de publiekrechtelijke beperkingen, zoals weergegeven op de kadastrale uittreksels, actueel en volledig zijn.

Valuta en omzetbelasting

Alle in het advies genoemde bedragen zijn in euro’s exclusief omzetbelasting, tenzij anders vermeld en/of wettelijk niet belast met omzetbelasting.

Maatvoering onroerende zaken

De oppervlakten van onroerende zaken zijn globaal geraamd op basis van kadastrale gegevens en gegevens zoals zijn opgenomen in de bagviewer. Gelet op de geformuleerde opdracht heeft geen inmeting plaatsgevonden conform de NEN 2580. In de NEN 2580 worden onder andere de volgende definities voor de oppervlakten onderscheiden: • de gebruiksoppervlakte (gbo) voor woningen; • de verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) voor commerciële ruimten; • de bruto vloeropperlvlakte (bvo) voor zowel woningen als commerciële ruimten.

www.gloudemans.nl

2930.1-T4d1/bj/s

Gemeente Nunspeet |’t Hul-Noord

Blad 12.

In onderstaand schema worden de belangrijkste verschillen tussen de definities weergegeven: Omschrijving

gbo

vvo

bvo

Woon-/werkoppervlakte

wel

Sanitair/bergruimte

wel

Horizontale verkeersoppervlakte

wel

Niet dragende scheidingswanden

wel

Vloeren onder trappen, hellingbanen en dergelijke

wel

niet

wel

Installatieruimte

wel

niet

wel

Verticale verkeersoppervlakte

wel

niet

wel

Liftschacht

niet

wel

Trapgat groter dan 4 m²

niet

wel

Niet vrijstaande leidingschacht ≥ 0,5 m²

niet

wel

Vide groter dan 4 m²

niet

Delen vloeren met hoogte < 1,5 m¹

niet

wel

Opgaande scheidingsconstructies

niet2

niet

wel

In de bagviewer, te vinden op https://bagviewer.kadaster.nl/, wordt het aantal m² vvo danwegl gbo aangegeven.

Asbest

In het kader van onderhavige opdracht is geen onderzoek verricht naar de aanwezigheid van asbest en parasieten.

Energielabels

Deskundigen hebben geen energielabels ingezien.

Bouwvergunningen

Aangenomen is dat alle bebouwing is gerealiseerd met bouwvergunning/omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen.

2.2.

Bijzondere uitgangspunten

In het kader van de opdracht zijn behoudens het wettelijke kader waarbinnen de raming dient plaats te vinden, geen bijzondere uitgangspunten overeengekomen, waarmee bij onderhavig advies rekening dient te worden gehouden. Het wettelijke kader wordt in dit geval dan ook niet gezien als een bijzonder uitgangspunt, maar als een afwijkende waarderingsgrondslag.

2 Bij woningen worden in afwijking van de NEN 2580 dragende binnenwanden wel meegenomen.

www.gloudemans.nl

2930.1-T4d1/bj/s

Gemeente Nunspeet |’t Hul-Noord

OMSCHRIJVING PLANGEBIED

3.1.

Omschrijving per eigenaar

Blad 13.

Taxateurs hebben de volledige kadastrale omschrijving uitgewerkt in bijlage 1. Hierin zijn per grondeigenaar in het gebied ’t Hul-Noord diverse eigenschappen van de betreffende kadastrale percelen weergegeven.

Uitsnede exploitatieplangebied; opgesteld door Rogeo d.d. 8 februari 2024

3.2.

Ligging van het plangebied

Het plangebied is gelegen tussen de Kolmansweg, Oude Zeeweg, Molenweg en Hullerweg in Nunspeet. Het plangebied is goed bereikbaar via de Bovenweg (welke ook uitmaakt van het exploitatieplangebied) en vervolgens de provinciale weg N310. In de omgeving worden voornamelijk agrarische percelen, (bedrijfs-)woningen en een vakantiepark aangetroffen.

www.gloudemans.nl

2930.1-T4d1/bj/s

Gemeente Nunspeet |’t Hul-Noord

Overzichtsfoto (bron: www.maps.google.nl)

www.gloudemans.nl

Blad 14.

Uitsnede woongedeelte excl. Bovenweg (bron: www.maps.google.nl)

2930.1-T4d1/bj/s

Gemeente Nunspeet |’t Hul-Noord

3.3.

Blad 15.

Planologie van de onroerende zaak

Taxateurs zullen voor het beoordelen van de planologische mogelijkheden kijken naar de regels in het omgevingsplan die voor alle gemeenten in Nederland in werking zijn getreden op 1 januari 2024. Indien er geen specifieke regels aanwezig zijn voor een locatie zullen taxateurs in hetzelfde omgevingsloket kijken naar het vigerende bestemmingsplan.

Vigerend omgevingsplan

De onroerende zaak is gelegen in het omgevingsplan “gemeente Nunspeet” van de gemeente Nunspeet, gepubliceerd in werking getreden op 1 januari 2024. In dit omgevingsplan zijn voor de onroerende zaak geen specifieke regels van toepassing. Voor de voorgaande bestemming, hebben taxateurs onderzoek gedaan naar het voorgaande bestemmingsplan (zie volgende paragraaf) dat tevens raadpleegbaar is via het omgevingsloket. Voor een nadere omschrijving van de algemene regels en aanduidingen van het omgevingsplan wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te raadplegen zijn via omgevingswet.overheid.nl (referentie /akn/nl/act/gm0302/2020/omgevingsplan).

Bestemmingsplan

De onroerende zaak is gelegen in het bestemmingsplan “Buitengebied 2018” van de gemeente Nunspeet, onherroepelijk vastgesteld door de raad van deze gemeente op 27 september 2018. Onderhavig bestemmingsplan is van rechtswege op 1 januari 2024 opgegaan in het omgevingsplan Nunspeet. De gronden met de bestemming “Agrarisch” zijn bestemd voor: a. de uitoefening van het agrarisch bedrijf; b. het weiden van vee, anders dan in het kader van de uitoefening van het agrarisch bedrijf; c. bos- en/of natuurelementen met een Fragment verbeelding oppervlakte van minder dan 2 hectare; d. bestaande wegen, wandel-, fiets- en ruiterpaden, toegangswegen; e. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van vasthouden, bergen, aan- en afvoeren van water, niet zijnde voorzieningen ten behoeve van ijsbanen of siervijvers; f. t/m i. niet van toepassing; j. teeltondersteunende voorzieningen; k. t/m p. niet van toepassing; met de daarbij behorende veldschuren, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en andere werken. De gronden met de bestemming “Agrarisch – Agrarisch bedrijf” zijn bestemd voor: a. de uitoefening van het agrarisch bedrijf; b. t/m d. niet van toepassing; e. het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de landschappelijke inpassing van en/of erfbeplanting op agrarische bouwpercelen; f. t/m j. niet van toepassing;

www.gloudemans.nl

2930.1-T4d1/bj/s

Gemeente Nunspeet |’t Hul-Noord

Blad 16.

met de daarbij behorende bedrijfsgebouwen, waaronder teeltondersteunende kassen, bedrijfswoningen al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep en/of kleinschalige bedrijfsmatige activiteit, bijbehorende bouwwerken bij een bedrijfswoning, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, andere werken, tuinen, erven en agrarische gronden. De gronden met de bestemming “Natuur – Landschap” zijn bestemd voor: a. bos, houtwallen, solitaire bomen, heide, zandverstuivingen, vennen en houtproductie; b. natuurlijk beheerde graslanden; c. het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de natuurlijke waarde en de landschappelijke waarden; d. niet van toepassing; e. bestaande wegen, wandel-, fiets- en ruiterpaden; f. voorzieningen ten behoeve van waterhuishouding, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden, bergen, aan- en afvoeren van water; g. voorzieningen ten behoeve van extensief recreatief medegebruik, zoals parkeervoorzieningen ten behoeve van toeristische overstappunten; h. t/m o. niet van toepassing; met de daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, andere werken en terreinen. De voor “Waarde – Archeologie 2” en “Waarde – Archeologie 3” aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, de bestemming en/of het herstel van de voorkomende archeologische waarden.

De voor “Waarde – Randmeerkust” aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van de natuurlijke, landschappelijke, natuurlijke en cultuurhistorische waarden zoals deze tot uitdrukking komen in de openheid en de bestaande houtwallenstructuur en zoals deze zijn vastgelegd in paragraaf 3.2.2. in bijlage 6 bij de toelichting (zie bestemmingsplan). De voor “Waarde – Overgangszone” aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van de natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden zoals deze tot uitdrukking komen in vorm van landgoederen, de bestaande houtwallenstructuur en de doorzichten en zoals deze zijn vastgesteld in paragraaf 3.3.1. in bijlage 6 bij de toelichting (zie bestemmingsplan). Ter plaatse van de aanduiding “vrijwaringszone – molenbiotoop” geldt dat die gronden – naast de andere aangewezen bestemming(en) – mede bestemd zijn voor het behoud, het herstel en de bescherming van de windvang van de molen. Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van het bestemmingsplan wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te raadplegen zijn via www.ruimtelijkeplannen.nl (referentie NL.IMRO.0302.BP01153-vg03).

De gronden welke benodigd zijn voor de renovatie en uitbreiding van de Bovenweg zijn grotendeels gesitueerd in de bestemmingsplannen “Buitengebied 2019” van de gemeente Nunspeet, onherroepelijk vastgesteld door de raad van deze gemeente op 25 juni 2020 en “Molenbeek” van de gemeente Nunspeet, onherroepelijk vastgesteld door de raad van deze gemeente op 31 augustus 2009.

www.gloudemans.nl

2930.1-T4d1/bj/s

Gemeente Nunspeet |’t Hul-Noord

Blad 17.

De gronden zijn hierin voornamelijk bestemd tot “Verkeer”, “Agrarisch”, “Tuin” en “Wonen”. In het bestemmingsplan “Molenbeek” van de gemeente Nunspeet zijn de volgende bestemmingsplanregels opgenomen. De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. het wonen en in samenhang daarmee voor de uitoefening van aan huis verbonden beroepen; b. tuinen en erven; c. per bouwvlak is één woning toegestaan dan wel het aangegeven aantal. De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen en erven behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen woningen. De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. de uitoefening van het agrarisch bedrijf met in hoofdzaak grondgebonden agrarische bedrijfsvoering; b. ter plaatse van de aanduiding 'landschapswaarden', behoud, herstel en bescherming van het waardevolle landschap; c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - openheid', behoud, herstel en bescherming van openheid van het landschap; d. recreatief medegebruik; e. wegen en paden; f. waterhuishoudkundige voorzieningen; g. sloten, beken en daarmee gelijk te stellen waterlopen. De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wegen, straten en paden; b. voet- en fietspaden; c. groenvoorzieningen, waaronder tevens kunstobjecten zijn begrepen; d. water. In het bestemmingsplan “Buitengebied bestemmingsplanregels opgenomen.

2019”

van

gemeente

Nunspeet

zijn

De voor ' Verkeer ' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. verkeer en het vervoer over de weg; b. bermen; c. watergangen; d. het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de cultuurhistorische waarde, ter plaatse van de aanduiding "cultuurhistorische waarden"; e. het parkeren van een vrachtwagen ten behoeve van Elburgerweg 86, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - vrachtwagen parkeren ten behoeve van Elburgerweg 86'; f. kunstwerken; met daarbijbehorende gebouwen, zoals bushaltes, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, andere werken en voorzieningen, zoals fietspaden, taluds, ongelijkvloerse kruisingen, faunapassages, carpoolplaatsen, parkeeren groenvoorzieningen, met dien verstande dat: g. de verkoop van motorbrandstoffen niet is toegestaan.

www.gloudemans.nl

2930.1-T4d1/bj/s

Gemeente Nunspeet |’t Hul-Noord

Blad 18.

De voor ' Agrarisch ' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. de uitoefening van het agrarisch bedrijf; b. het weiden van vee, anders dan in het kader van de uitoefening van het agrarisch bedrijf; c. bos- en/of natuurelementen met een oppervlakte van minder dan 2 hectare; d. bestaande wegen, wandel-, fiets- en ruiterpaden, toegangswegen; e. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden, bergen, aan- en afvoeren van water, niet zijnde voorzieningen ten behoeve van ijsbanen of siervijvers; f. een parkeerterrein, ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein'; g. een paardenbak, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - paardenbak'; h. een mestsilo, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - mestsilo'; i. een kleinschalig kampeerterrein, landschappelijk ingepast, ter plaatse van de aanduiding 'kampeerterrein'; j. teeltondersteunende voorzieningen; k. het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de natuurlijke waarde en de landschappelijke waarde van de gronden; l. het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de cultuurhistorische waarde, ter plaatse van de aanduiding "cultuurhistorische waarden"; m. een ijsbaan, ter plaatse van de aanduiding "ijsbaan"; n. opslag ten behoeve van een hoveniersbedrijf, ter plaatse van de aanduiding "opslag"; o.

caravanstalling, ter plaatse van de aanduiding "caravanstalling"; p. houtopslag uitsluitend ten behoeve van het naastgelegen houthandelsbedrijf op het perceel Bergweg 109, ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van bedrijf - houtopslag"; q. een boogschietbaan inclusief kantine, ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van bedrijf boogschietbaan"; r. opslag van hout, hooi en stro ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - opslag 1', waarbij geldt dat de oppervlakte die mag worden aangewend voor opslag ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - opslag 1' niet meer mag bedragen dan de bestaande oppervlakte; met daarbijbehorende veldschuren, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en andere werken. De voor ' Wonen ' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. het wonen in een woning of een woonhuis al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep en/of een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit; b. het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de cultuurhistorische waarde, ter plaatse van de aanduiding "cultuurhistorische waarden"; c. een geluidwal, ter plaatse van de aanduiding 'geluidwal'; d. de gronden mede zijn bestemd voor landschappelijke inpassing en/of erfbeplanting; met daarbijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, andere werken, tuinen en erven.

Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van deze bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te raadplegen zijn via www.ruimtelijkeplannen.nl (referenties NL.IMRO.0302.BP01024-vg01 en NL.IMRO.0302.BP01167-vg02). Daarnaast gelden op dit moment nog de volgende aanvullende bestemmingsplannen: Recreatieterreinen 2010; De Kolk; Buitengeibed 1990 (herzien met bestemmingsplan buitengebied 1996) Welstand Nunspeet 2015;

www.gloudemans.nl

2930.1-T4d1/bj/s

Gemeente Nunspeet |’t Hul-Noord

Blad 19.

Parapluplan parkeren; Parapluplan bed en breakfast; Parapluplan onzelfstandige bewoning en logies arbeidsmigranten / seizoensarbeiders.

Ontwerpbestemmingsplan

Op 1 november 2023 heeft de gemeente Nunspeet een ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. In dit ontwerpbestemmingsplan heeft de onroerende zaak de volgende bestemmingen: “Woongebied” “Groen” “Maatschappelijk” “Verkeer” “Water”. Daarnaast is sprake van de dubbelbestemmingen “Waarde – Archeologie 2” en “Waarde – Archeologie 3”.

Fragment verbeelding

Het programma voor het plan is als volgt: 750 woningen met een menging van woningtypologieën (vrijstaand, halfvrijstaand, rijwoningen, beneden-bovenwoningen, rug-aan-rugwoningen, appartementen). Het woningaantal is groter dan in de Structuurvisie 't Hul Noord, omdat de woningbehoefte sindsdien is gegroeid. Ook zijn er verhoudingsgewijs meer kleinere betaalbare woningen dan grote vrijstaande woningen, waardoor het aantal woningen ook is toegenomen. Woningen krijgen grotendeels maximaal 2 lagen met een kap. Een school met dagopvang en ondersteunde functies voor circa 600 leerlingen; Twee woonvelden met buurtvoorzieningen van 150 - 500 m² bvo. Gedacht kan worden aan kleinschalig kantoor/bedrijfsruimte, een koffiecorner, een buurtcentrum of een zorgsteunpunt. Binnen de woonvelden is bebouwing in drie lagen met een kap toegestaan, zodat ook appartementen gerealiseerd kunnen worden. Een kleinschalig horecapunt nabij de rotonde. Op basis van de woningbehoefte in Nunspeet is een verdeling in prijscategorieën gemaakt voor de woningen van 't Hul Noord. Deze verdeling is in navolgende tabel opgenomen. In de regels van het bestemmingsplan zijn onderstaande percentages voor sociale huur, sociale koop (laag, midden en hoog) en middeldure huur als percentages minimum te realiseren aandeel van de woningen opgenomen.

Omdat de gemeente particulier opdrachtgeverschap wil steunen, is in de regels bepaald dat minimaal 15% van de woningen in particulier opdrachtgeverschap wordt ontwikkeld.

www.gloudemans.nl

2930.1-T4d1/bj/s

Gemeente Nunspeet |’t Hul-Noord

Blad 20.

Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van het ontwerpbestemmingsplan wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te raadplegen zijn via www.ruimtelijkeplannen.nl (referentie NL.IMRO.0302.BP01218-OW01). In het bestemmingsplan (gewijzigde vaststelling) wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen in relatie tot stikstof en het stoppen van de activiteit van Van de Brake. Dit staat daarmee niet in het ontwerpbestemmingsplan, maar wordt nu wel toegevoegd.

www.gloudemans.nl

2930.1-T4d1/bj/s

Gemeente Nunspeet |’t Hul-Noord

Blad 21.

Ontwerpexploitatieplan

In het exploitatieplan, ter inzage gelegd vanaf 22 december 2023, wordt daarnaast het volgende vermeld: Hierna wordt de ruimtegebruikskaart in verkleinde vorm weergegeven.

Om te kunnen komen tot de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen van gebouwen voor een bouwperceel binnen het uitgeefbaar gebied van ontwikkelvelden is van belang dat: a. de aanleg van de Bovenweg (in het gebied dat in de ruimtegebruikskaart is aangeduid met de functie ‘bovenweg’) in definitieve vorm is aangelegd. De Bovenweg geldt als hoofdontsluiting van de toekomstige woonlocatie en wordt verbonden met de N310/Noordelijke Randweg en: b. de aanleg van de wijkverbindingsweg (in het gebied dat in de ruimtegebruikskaart is aangeduid met de functie ‘hoofdweg’) zodanig is gevorderd, dat wordt beschikt over een bruikbare bouwweg die verbonden is met de Bovenweg en met het aansluitpunt voor de ontsluiting van het ontwikkelveld waarbinnen het bouwperceel is gelegen waarvoor de verlening van de omgevingsvergunning is voorzien. Binnen de functie ‘hoofdweg’ is voorzien in de aanleg van de wijkverbindingsweg binnen de woonlocatie, die de verbinding vormt van de ontwikkelvelden met de Bovenweg en: c. de aanleg van waterbergingsvoorzieningen (te realiseren in de gebieden die in de ruimtegebruikskaart zijn aangeduid met de functies ‘water(berging)’ en ‘groen-waterretentie’) zodanig is gevorderd, dat steeds tijdig wordt beschikt over voldoende bergingscapaciteit voor de afvoer van hemelwater vanuit het bouwperceel waarop de vergunningverlening is voorzien; en d.

binnen het ontwikkelveld waarin de ontwikkeling van de bouwplannen is voorzien, de woonstraat (te realiseren in het de gebieden die in de ruimtegebruikskaart zijn aangeduid met de functie ‘woonstraat’) als bouwweg is gerealiseerd. Zoals uit de bestemmingsplanregels volgt, dienen de bouwpercelen binnen de ontwikkelvelden te worden ontsloten naar de binnen een ontwikkelveld aan

www.gloudemans.nl

2930.1-T4d1/bj/s

Gemeente Nunspeet |’t Hul-Noord

Blad 22.

te leggen woonstraat en: het bouwperceel waarop de bouwplanontwikkeling plaatsvindt, beschikt over een aansluitpunt voor vuilwaterriolering, waarbij de aan te leggen vuilwaterriolering is aangesloten op de bestaande riolering.

De eisen ten aanzien van de aanleg van de onder a tot en met e genoemde werken/werkzaamheden en voorzieningen passen in de voorgestane fasegewijze ontwikkeling van het exploitatieplangebied. Zo behoeft de hoofdwegenstructuur (zoals bedoeld onder b) en de aanleg van waterbergingsvoorzieningen (zie hiervoor onder c) niet ineens volledig te worden aangelegd, maar kan de aanleg fasegewijs, gekoppeld aan de voortgang van de ontwikkeling van ontwikkelvelden, plaatsvinden. Voorts is eerst bij de ontwikkeling van bouwplannen in ontwikkelveld 2 en verder de aanleg van de woonstraat in het ontwikkelveld waarbinnen de ontwikkeling van bouwplannen is voorzien, aan de orde (zie hiervoor onder d). Om te komen tot een borging van deze gestructureerde gefaseerde ontwikkeling van het exploitatieplangebied is voorzien in regels over koppelingen tussen uit te voeren werken/werkzaamheden en de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen. Daarvoor zijn de ontwikkelvelden ingedeeld naar zes clusters. De clusterindeling is opgenomen in de kaart clusters ontwikkelvelden, die als bijlage 5 bij het exploitatieplan is opgenomen. Deze kaart is hieronder in verkleinde vorm ingevoegd.

www.gloudemans.nl

2930.1-T4d1/bj/s

Gemeente Nunspeet |’t Hul-Noord

Blad 23.

In het bestemmingsplan is een plancapaciteit opgenomen van maximaal 750 nieuw te bouwen woningen (inclusief appartementen). In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de inhoud van de percentageregeling in het bestemmingsplan en de wijze van uitwerking in het exploitatieplan.

De situering van de te realiseren woningbouwcategorieën is per ontwikkelveld bindend vastgelegd op de kaart woningbouwcategorieën. Ingevolge artikel 8.1 mogen de daartoe aangewezen gronden uitsluitend worden gebruikt voor de bouw en het gebruik van de op de kaart woningbouwcategorieën bedoelde woningen in de aangewezen woningbouwcategorie. Over de instandhouding van het gebruik voor de te bouwen sociale huur-, sociale koopwoningen laag, sociale koopwoningen midden, sociale koopwoningen hoog en geliberaliseerde woningen voor middenhuur zijn regels vastgelegd in de vastgestelde Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur gemeente Nunspeet 2023. Prijsvorming bouwpercelen particulier opdrachtgeverschap Voorts is de toepassing van de regeling over de prijsvorming van bouwpercelen beperkt tot het moment waarop de omgevingsvergunning voor het bouwen van een in particulier opdrachtgeverschap te realiseren woning is verleend. In de opgenomen regeling voor de prijsvorming is voorzien in een keuzeregeling voor de verkopende eigenaar om voor de wijze van prijsvorming van de verkoopprijs te opteren voor: a. een maximumverkoopprijs, die voortvloeit uit een taxatie uitgebracht door een onafhankelijk taxateur, waarbij de uitkomst van die taxatie door zowel de eigenaar als de gemeente is aanvaard, dan wel b. een veiling onder toezicht van een notaris.

Voor een nadere omschrijving van de regels en de toelichting op het ontwerpexploitatieplan wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te raadplegen zijn via www.ruimtelijkeplannen.nl (referentie NL.IMRO.0302.BP01218-ex01).

www.gloudemans.nl

2930.1-T4d1/bj/s

Gemeente Nunspeet |’t Hul-Noord

Blad 24.

Structuurvisie

Op 27 mei 2021 heeft de gemeente Nunspeet de Structuurvisie ’t Hul-Noord vastgesteld. Hierin is de ontwikkeling van het woongebied ’t Hul-Noord opgenomen, waarbij het donkere gedeelte is aangeduid als fase 1 en het lichtere deel als fase 2. Het groen aan de zuidzijde van het plangebied is aangewezen voor het behouden en versterken van de huidige groen- en bebouwingsstructuur. Aan de noordwestzijde is een mogelijke uitbreiding van recreatiepark De Hofstee opgenomen en aan de noordzijde is het realiseren van een groenblauwe zone voorzien als overgang naar open landschap.

In de structuurvisie zijn diverse ontsluitingsopties opgenomen. Uiteindelijk is gekozen voor de ontsluitingsoptie via de Bovenweg. Hierover is in de structuurvisie het volgende opgenomen:

“Aan de oostzijde van Nunspeet is enkele jaren geleden langs bedrijventerrein De Kolk een nieuwe rondweg aangelegd. Dit vormt een goede ontsluiting voor het oostelijk deel van Nunspeet. Deze ontsluitingsweg heeft voldoende capaciteit om extra verkeer af te wikkelen. De rondweg zorgt ervoor dat het verkeer om Nunspeet wordt geleid en niet door het drukke centrum en de woonwijken hoeft te rijden. Deze rondweg loopt echter tot aan de Elburgerweg; via de relatief smalle Bovenweg kan dan het plangebied van ‘t Hul-Noord bereikt worden. Verbreding van de Bovenweg in combinatie met een veilige fietsvoorziening (gescheiden van de rijbaan) is noodzakelijk om deze als hoofdontsluitingsweg te gebruiken voor de nieuwbouwwijk.” Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van de structuurvisie wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te raadplegen zijn via www.ruimtelijkeplannen.nl (referentie NL.IMRO.0302.SV00003-vg01).

www.gloudemans.nl

2930.1-T4d1/bj/s

Gemeente Nunspeet |’t Hul-Noord

WAARDERING

4.1.

Inleiding

4.2.

Wettelijk kader

Blad 25.

De opdracht omvat het ramen van de inbrengwaarde. Hieronder wordt een toelichting op de uitgangspunten gegeven die zijn gehanteerd voor het vaststellen van de inbrengwaarde van de gronden.

Volgens artikel 6.13 van de Wro moet in de exploitatieopzet voor zover nodig een raming van de inbrengwaarde van de gronden worden gemaakt. Deze inbrengwaarden worden beschouwd als kosten in verband met de exploitatie van die gronden. Volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) worden tot de kosten, die redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, gerekend de ramingen van: de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; de kosten voor het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkte en zakelijke lasten; de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied (deze kosten zijn vooralsnog niet in de inbrengwaarde verrekend). In de Memorie van Toelichting op het wetsvoorstel wordt aangegeven dat de inbrengwaarde gebaseerd dient te worden op de verkeerswaarde van de grond. Hierbij zijn net als bij de Wet voorkeursrecht gemeenten, artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet van toepassing verklaard.

Bij percelen die zijn onteigend, waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen of die op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet.

4.3.

Complex

Om te bepalen of de ontwikkelingen tot één of meerdere complexen behoren, is zowel de ruimtelijke als functionele samenhang tussen de ontwikkelingen van belang, alsook de ter plaatse geldende regels en gebruiken betreffende lasten en baten, die uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend koper en verkoper hiermee rekening plegen te houden. In onderstaande paragraaf zal eerst kort worden ingegaan op de planologische geschiedenis van deze locatie, waarna de functionele en ruimtelijke samenhang zal worden beoordeeld. Vervolgens zal de link worden gelegd naar het exploitatieplan. In de structuurvisie zijn diverse ontsluitingsopties opgenomen. Uiteindelijk is gekozen voor de ontsluitingsoptie via de Bovenweg. Hierover is in de structuurvisie het volgende opgenomen:

www.gloudemans.nl

2930.1-T4d1/bj/s

Gemeente Nunspeet |’t Hul-Noord

Blad 26.

In de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan is het navolgende vermeld over de reconstructie van de Bovenweg.

“Herstructuring Bovenweg Het plan voorziet in een verlegging van het tracé van de Bovenweg. Dit is nodig om het extra verkeer vanwege de nieuwe woonwijk goed te kunnen afwikkelen. De ligging van de weg verandert maar beperkt, waarmee er sprake blijft van een verwijzing naar de historische weg. Vanaf de westkant, bij de kruising van de Bovenweg met de Molenweg, ligt het nieuwe tracé iets zuidelijker dan het bestaande tracé. Ter hoogte van de Bovenweg 2 wordt ten zuiden van het nieuwe tracé een nieuw fietspad aangelegd. Dit fietspad loopt grotendeels parallel aan het nieuwe tracé van de Bovenweg tot aan de te realiseren rotonde ter hoogte van de Bovenweg 17. Het Plakkewegje (ten noorden van het oude tracé) en de Wezenland (ten zuiden van het huidige tracé) worden niet meer via de bestaande kruisingen aangesloten op de Bovenweg. Bij de te realiseren rotonde komen deze wegen samen met de Bovenweg. Het noordelijke deel van de Wezenland wordt afgesloten voor autoverkeer. Fietsers kunnen van dit stuk weg gebruik blijven maken. Het plan voorziet in diverse oversteekplaatsen voor fietsers bij de rotonde. Onderstaande verbeeldingen zijn in de toelichting op het bestemmingsplan aangepast in relatie tot de gewijzigde vaststelling.

Impressie plangebied, west (concept ontwerp: Royal HaskoningDHV)

www.gloudemans.nl

2930.1-T4d1/bj/s

Gemeente Nunspeet |’t Hul-Noord

Blad 27.

Impressie plangebied, oost (concept ontwerp: Royal HaskoningDHV) Ter hoogte van de Bovenweg 24 loopt het fietspad over in een parallelweg langs het nieuwe tracé. Deze parallelweg wordt iets ten oosten van de Bovenweg 26a aangesloten op het nieuwe tracé. Vanaf dit punt gaat het fietspad in oostelijke richting verder. De Veelhorsterweg wordt niet meer op dezelfde locatie aangesloten op de Bovenweg. Deze wordt parallel aan het nieuwe tracé doorgetrokken. Het nieuwe tracé wordt aangesloten op de bestaande Noordelijke Randweg. Tussen de parallelweg en de rotonde komt een fietspad. Tussen het nieuwe tracé van de Bovenweg en de parallelwegen/fietspaden is ruimte voor groen en enkele solitaire bomen. Navolgende afbeelding geeft een impressie van de toekomstige situatie. Op basis van de beschikbare informatie wordt uitgegaan van een ruimtelijke samenhang tussen enerzijds de woningbouwontwikkeling en anderzijds de reconstructie van de Bovenweg. Daarnaast is zowel het woningbouwplan alsmede de Bovenweg in één exploitatie opgenomen, waardoor er tevens sprake is van financiële samenhang. De toekomstige verbreding van de Bovenweg wordt gefinancierd binnen de exploitatie van het toekomstige woningbouwproject. Daarnaast is besloten dat allereerst de Bovenweg gerealiseerd dient te worden, alvorens gestart mag worden met de ontwikkeling van de woningbouw.

Dit is tevens onderdeel van de koppelingsregeling in het exploitatieplan. Om deze reden wordt het gebied gewaardeerd als één complex (woningbouw inclusief Bovenweg) vanwege de ruimtelijke en functionele samenhang tussen de verschillende delen binnen het plangebied conform de toepassing van afdeling 6.4 Wro.

www.gloudemans.nl

2930.1-T4d1/bj/s

Gemeente Nunspeet |’t Hul-Noord

4.4.

Blad 28.

Overwegingen bij de waardering

Op basis van de in de vorige hoofdstukken vermelde informatie hebben de deskundigen een swot-analyse3 opgesteld van de belangrijkste zaken die een redelijk handelend en denkend koper in zijn overwegingen bij de waardering van de onroerende zaak zal meenemen. Op basis van de eerder genoemde feiten en omstandigheden komen deskundigen tot de volgende analyse. Strengths • • •

Weaknesses

Groene en open omgeving; Grenzend aan de noordzijde van Nunspeet; Dagelijkse voorzieningen in de nabije omgeving.

Opportunities • • •

4.5.

Hoge woningbehoefte in de omgeving; Vastgestelde structuurvisie ’t Hul-Noord (d.d. 27 mei 2021)’ Ontwerpbestemmingsplan en exploitatieplan.

• •

De gronden zijn nog niet positief bestemd voor woningbouw; Versnipperd grondeigendom.

Threats •

Algemene economische ontwikkelingen kunnen ervoor zorgen dat de vraag naar woningen afneemt, de financiering lastiger wordt of dat de bouwkosten stijgen.

Gebruikte methode

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14055493/1