Vinkenhofjes - Bijlage Toelichting

bestemmingsplan

Vinkenhofjes Nuenen Nuenen, Gerwen En Nederwetten

DATUM IMRO IDN

NL.IMRO.0820.BPVinkenhofjes-D001

PROJECT PROJECTLEIDER

Vinkenhofjes Nuenen DvR

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

Woonstichting Helpt Elkander 20211091

AUTEUR STATUS

LdJ, TV, DvR vastgesteld

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

5 Inleiding

6

1.1

Aanleiding en doel

6

1.2

Ligging plangebied

6

1.3

Geldend bestemmingsplan

9

1.4

Leeswijzer

11

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

13

2.1

Huidige situatie

13

2.2

Toekomstige situatie

18

Beleidskader

30

3.1

Inleiding

30

3.2

Rijksbeleid

30

3.3

Provinciaal beleid

34

3.4

Regionaal beleid

37

3.5

Gemeentelijk beleid

41

Hoofdstuk 4

Omgevingsaspecten

49

4.1

Waterhuishouding

49

4.2

Verkeersaspecten

55

4.3

Archeologie

59

4.4

Cultuurhistorie

60

4.5

Bodemkwaliteit

63

4.6

Wegverkeerslawaai

64

4.7

Milieuhinder en bedrijven

67

4.8

Luchtkwaliteit

70

4.9

Gezondheid

72

4.10

Externe veiligheid

74

4.11

Lichthinder

77

4.12

Ecologie

78

4.13

Kabels en leidingen

82

4.14

Duurzaamheid, energie en klimaatadaptatie

83

4.15

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

84

Hoofdstuk 3

3/95

Hoofdstuk 5

Financiële uitvoerbaarheid

85

Hoofdstuk 6

Juridische uitvoerbaarheid

86

6.1

Wettelijk kader

86

6.2

Opzet van de bestemmingsregeling

86

6.3

Toelichting op de gehanteerde bestemmingen

87

6.4

Toelichting op de algemene regels

87

6.5

Toelichting op de overgangs- en slotbepalingen

88

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

89

7.1

Vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

89

7.2

Omgevingsdialoog

89

7.3

Zienswijzen

94

7.4

Beroep

95

Hoofdstuk 7

4/95

Toelichting

5/95

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding en doel

Ter plaatse van het terrein bekend als 'Vinkenhofjes' wordt beoogd om nieuwe woningen te ontwikkelen door middel van sloop-nieuwbouw. In de huidige situatie zijn ter plaatse in totaal 67 appartementen aanwezig in een seriebouw van 5 appartementencomplexen. Ieder gebouw bestaat uit 2 bouwlagen. In de huidige situatie wordt de wijk gekenmerkt door eengezinswoningen. Er is in de gemeente Nuenen c.a. een grote behoefte aan woningen voor senioren en overige één- en tweepersoonshuishoudens. De verhuizing van senioren bevordert de doorstroming op de Nuenense huizenmarkt. Met het voorgenomen bouwplan wordt beoogt om het aantal woningen geschikt voor senioren en overige éénen tweepersoonshuishoudesn uit te breiden op deze locatie. Van de huidige 67 appartementen worden er 61 gesloopt om 137 nieuwe sociale huurappartementen te realiseren in 3 woongebouwen met verspringende bouwhoogtes van 3 tot en met 5 bouwlagen. Doordat er meer ruimte tussen de woongebouwen ontstaat kunnen de woningen beter bij het groen van het aangrenzende park betrokken worden. Door het park meer verblijfskwaliteit te geven, ontstaan er meer mogelijkheden om te ontmoeten, recreëren en spelen. Bij de sloop-nieuwbouw zullen zo veel mogelijk volwassen bomen behouden blijven. Het beoogde bouwplan past niet binnen de regels van het huidig geldende bestemmingsplan 'Nuenen Zuidoost'.

Om het planvoornemen mogelijk te maken, is dit bestemmingsplan opgesteld.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied ligt midden in een woonwijk in Nuenen-Zuid ten zuiden van de Europalaan en tussen de Vallestap in westelijke richting en de Refeling in oostelijke richting. Direct ten westen van het plangebied ligt een park.

6/95

Figuur 1.1: Ligging plangebied in Nuenen-Zuid rood omrand Het plangebied bestaat uit de volgende percelen: NNN00-F-4009 (onbebouwd) NNN00-F-2895 (Bergvinkhof) NNN00-F-157 (Geelvinkhof) NNN00-F-158 (Goudvinkhof) NNN00-F-3128 (Goudvinkhof) NNN00-F-258 (Groenvinkhof) NNN00-F-2896 (Distelvinkhof) klein gedeelte NNN00-F-4492 (gemeente grond) Het plangebied heeft een totaal oppervlak van 12.506 m2 en ligt aan de Vinkenlaan. Aan de overzijde van de Vinkenlaan ligt het verzorgingstehuis Jo van Dijkhof.

7/95

Figuur 1.2: Uitreksel Kadastrale Kaart (bron: Kadastralekaart.nl)

8/95

Figuur 1.3: Demarcatie plangebied (bron: De Loods)

1.3

Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied gelden op dit moment de regels uit het bestemmingsplan 'Nuenen Zuidoost'. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van Nuenen, Gerwen en Nederwetten vastgesteld op 27 september 2018. Het bestemmingsplan is gedeeltelijk vernietigd, zie ECLI:NL:RVS:2020:2490 op 21 oktober 2020. De gedeeltelijke vernietiging heeft geen betrekking op het plangebied van de Vinkenhofjes. Het plangebied heeft volgens het geldende bestemmingsplan 'Nuenen Zuidoost' de bestemmingen 'Wonen', 'Maatschappelijk', 'Verkeer' en 'Groen'. De gebouwen staan ieder binnen een bouwvlak. Tevens geldt de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie middelhoog'. Wonen De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor woningen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een niet-publiekaantrekkend aan huis verbonden beroep of bedrijf, met daaraan ondergeschikt: aan huis verbonden beroepen of bedrijven, tuinen, erven en paden, groenvoorzieningen, verkeersvoorzieningen voor zover noodzakelijk voor de ontsluiting van aanliggende woningen; parkeervoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Per bouwvlak is maximaal het bestaande aantal woningen toegestaan en geldt een maximum bouwhoogte van 6,5 meter. Ook geldt de bouwaanduiding 'gestapeld'.

Maatschappelijk De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen met daaraan ondergeschikt: tuinen, paden, erven, parkeervoorzieningen, voorzieningen voor verkeer en verblijf, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, sport- en spelvoorzieningen, nutsvoorzieningen en beeldende kunstwerken. Ook hier geldt per bouwvlak een maximaal van het bestaande aantal woningen en een maximum bouwhoogte

9/95

van 6,5 meter. Verkeer De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor voorzieningen voor verkeer en verblijf, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, sport- en spelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, beeldende kunstwerken, gedenktekens, retentievoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd met uitzondering van nutsvoorzieningen. Groen De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor beplanting, voorzieningen voor verkeer en verblijf, sport- en spelvoorzieningen, extensive recreatieve voorzieningen, nutsvoorzieningen, beeldende kunstwerken, gedenktekens, retentievoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. Waarde - Archeologie middelhoog Ter plaatse van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie middelhoog' zijn de gronden mede bestemd voor de instandhouding en bescherming van oudheidkundig waardevolle elementen en terreinen.

10/95

Figuur 1.3. Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Nuenen Zuidoost' (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl) Het beoogde planvoornemen met 137 nieuwe sociale huurappartementen in 3 tot en met 5 bouwlagen past niet binnen de gebruiksfunctie van de bestemming 'Wonen', 'Maatschappelijk' en 'Verkeer'. Binnen de bestemming 'Wonen' en 'Maatschappelijk' zijn meer dan het bestaande aantal woningen en een bouwhoogte hoger dan 6,5 meter niet toegestaan. Daarbovenop zijn binnen de bestemming 'Verkeer' helemaal geen woningen toegestaan. Middels dit nieuwe bestemmingsplan kan de beoogde ontwikkeling toch mogelijk gemaakt worden.

1.4

Leeswijzer

De toelichting op het bestemmingsplan heeft de volgende opzet. In hoofdstuk 2 wordt het planvoornemen toegelicht. Direct daaropvolgend is aangegeven op welke wijze de

11/95

nieuwe situatie planologisch-juridisch is geregeld in voorliggend bestemmingsplan. In hoofdstuk 3 is de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan vastgesteld en voorgenomen beleid van verschillende overheden. In hoofdstuk 4 is het plan getoetst aan sectorale wetgeving en aspecten. In hoofdstuk 5, 6 en 7 wordt ingegaan op de financiële, juridische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

12/95

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Huidige situatie

Het plangebied aan Vinkenlaan is gelegen in de wijk Nuenen-Zuid. Deze wijk bestaat voornamelijk uit grondgebonden woningen met 2 bouwlagen en een kap. Het verzorgingstehuis aan de overkant van de Vinkenlaan bestaat uit maximaal 5 bouwlagen. Binnen het plangebied bevinden zich 67 woningen in 5 woongebouwen bestaande uit 2 bouwlagen. Aan de zijde van de Vinkenlaan zijn parkeerplaatsen tussen de woongebouwen gevestigd. De rest van de ruimte tussen de woongebouwen is parkachtig ingericht met groen, paden en bomen. De appartementen hebben aan de zuidzijde een balkon of patio op de begane grond. Bebouwing De 5 woongebouwen zijn in 1971 gebouwd. Op de kop van het meest noordelijke gebouw aan de Bergvinkhof staat een voormalige kantoorpand uit 1975, waar in 2019 6 appartementen in zijn gerealiseerd. Dit pand blijft gehandhaafd. In de bebouwing met het adres Goudvinkhof 1 zit het Steunpunt De Goudvink gevestigd. Hierin zit een huiskamerproject waarbinnen ondersteuning en dienstverlening wordt geboden aan ouderen. Dit gebouw komt uit 1990.

13/95

Figuur 2.1: Leeftijd gebouwen (bron: atlasleefomgeving.nl/kaart)

14/95

Figuur 2.2: Aanzicht vanaf kruising Vinkenlaan en Bergvinkhof (bron: De Loods)

Figuur 2.3: Zijaanzicht Geelvinkhof (bron: De Loods)

15/95

Figuur 2.4: Gallerij Distelvinkhof (bron: De Loods)

Figuur 2.5: Aanzicht Groenvinkhof en Distelvinkhof vanuit het park (bron: De Loods) De huidige bebouwing wordt gesloopt, omdat ze slechte prestaties hebben en doordat de gebouwen slechts uit twee bouwlagen bestaan, waardoor er relatief veel grondoppervlak per woning wordt gebruikt. Er kunnen in dit gebied veel meer woningen toegevoegd worden, wanneer er hoger en compacter kan worden gebouwd.

16/95

Figuur 2.6: Kansen en gebreken in de huidige situatie (bron: De Loods) Inrichting openbare ruimte De 5 woongebouwen zorgen dat het park vanaf de Vinkenlaan minder toegankelijk is en meer versnipperd, terwijl het park veel potentie heeft. Er staan verschillende hoge en oude bomen in het park. Het parkeren tussen de woongebouwen, evenwijdig aan de Vinkenlaan, wordt een barrière tussen de Vinkenlaan en het landschap.

Figuur 2.7: Constatering gebreken inrichting openbare ruimte (bron: Burobol)

17/95

Verkeer De Vinkenlaan is een 30 km/u weg met aan de oostzijde een trottoir voor voetgangers. Motorvoertuigen en fietsers maken gebruik van dezelfde rijbaan. Parkeren In de huidige situatie zijn er binnen het plangebied (9+11+11+11+6 =) 48 parkeerplaatsen aanwezig, waarvan 2 parkeerplaatsen voor mindervaliden. De parkeerplaatsen bevinden zich tussen de woongebouwen aan de zijde van en ontsloten op de Vinkenlaan.

2.2

Toekomstige situatie

Het planvoornemen voorziet in de sloop van de bestaande gebouwen, met uitzondering van het recentelijk gerenoveerde woonblok met de huisnummers 1 t/m 11 Distelvinkhof, en de realisatie van 137 sociale huurappartementen in 3 woongebouwen. In het noordelijke woongebouw komen 40 appartementen + de bestaande 6 appartementen, in het middengebouw komen 46 appartementen en in het zuidelijke gebouw komen 51 appartementen. Met de nieuwe ontwikkeling wordt het concept wonen in het park gerealiseerd. Dit verder uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan, zie bijlage 14. Daarnaast zijn in een beeldkwalitaitsplan, zie bijlage 15, richtlijnen voor de vormgeving van de bebouwing en de inrichting van de buitenruimte opgenomen. Hierna worden het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan samengevat beschreven. Voor een volledige beschrijving wordt verwezen naar de bijlagen. Bebouwing Het noordelijke en midden woongebouw bestaan uit 3 bouwlagen en het zuidelijke uit 4 bouwlagen aan de zijde van de Vinkenlaan en aan de zijde van het park bestaan ze alle 3 uit 5 bouwlagen. Tegelijk met dit hoogte verschil zit ook een horizontale verspringing in de gebouwen. De woongebouwen worden alzijdig uitgevoerd en staan op identieke afstand van elkaar.

18/95

Figuur 2.8: Vogelvlucht ontwerp vanuit zuidoosten (bron: De Loods)

19/95

Figuur 2.9: Inrichtingsplan (bron: Burobol)

20/95

Figuur 2.10: Gevelaanzichten (bron: De Loods)

Figuur 2.11: Sfeerimpressie vanaf kruising Vinkenlaan en Jo van Dijkhof (bron: De Loods)

21/95

Figuur 2.12: Sfeerimpressie vanuit het park (bron: De Loods) Doelgroep De wijk wordt gedomineerd door eengezinswoningen. Er is een grote behoefte aan woningen voor senioren en daarnaast voor overige 1- en 2-persoons-huishoudens. Verhuizing van senioren bevordert de doorstroming op de Nuenense huizenmarkt. Parkeren Het parkeren is verdeeld over 2 groene ‘koffers’ die worden ontsloten via de Vinkenlaan, aangevuld met langsparkeren aan de Wielewaallaan. In totaal worden hiermee 95 (half)verharde parkeerplaatsen gerealiseerd, waarvan 84 in de koffers en 11 als langsparkeren langs de Wielewaallaan. Basis 22 koffer + 22 koffer + 11 langs* = 55 verhard 26 koffer + 14 koffer = 40 graskei * vanaf de Wielewaallaan is een alternatieve parkeerkoffer getekend i.p.v. de 11 langsparkeervakken. Daarnaast worden in een koffer en langs de Vinkenlaan 34 parkeerplaatsen gereserveerd, waarvan 12 in de koffer en 22 als langsparkeren langs de Vinkenlaan. Voorts is langs de Wielewaallaan nog een alternatieve koffer gereserveerd i.p.v. de 11 langsparkeervakken. De reservering kan worden ingezet in geval de voorziene parkeerplaatsen niet kunnen worden gerealiseerd en/of wanneer de parkeerdruk te hoog blijkt. Fase 1 12 koffer = 12 reserveren Fase 2 10 haaks + 7 haaks + 4 haaks = 21 reserveren 1 overzijde jo van dijkhof i.p.v. containers = 1 reserveren

22/95

Totaal 95 basis + 12 fase 1 + 22 fase 2 = 129 parkeerplaatsen In de beoogde situatie is plaats voor 129 parkeerplaatsen, waarvan er 95 worden gerealiseerd en 34 worden gereserveerd. Dit is conform de conclusie van het parkeeronderzoek in Bijlage 3, beschreven in paragraaf 4.2.2.2.

Figuur 2.13: Overzicht parkeervakken met parkeren op grasbeton (foto links) en in 'groene koffers' (foto rechts), uit beeldkwaliteitsplan Groen en bomen Voor de ontwikkeling is door de gemeente een Nota Publiekrechtelijke Kaders (NPK) opgesteld. Hierin wordt onder meer vermeld dat in het 'Verstedelijkingsakkoord Stedelijk Gebied Eindhoven (Son en Breugel, Nuenen en Geldrop Mierlo) is afgesproken dat minimaal 8 m2 per woning aan groen toegevoegd moet worden. Bij de beoogde ontwikkeling gaat het in totaal om 76 woningen (de bestaande woningen mogen hierop in mindering worden gebracht). Totaal moet tenminste 608 m2 (76 x 8 m2 per woning) groen worden toegevoegd.

23/95

In de bestaande situatie is de totale hoeveelheid verhard oppervlakte (bebouwing, parkeren, voetpaden, terrassen e.d.) circa 7700 m2. In de nieuwe situatie is de totale hoeveelheid verhard oppervlakte (bebouwing, parkeren (verhard en half-verhard) en voetpaden (verhard en half-verhard) circa 6500m2. Per saldo wordt er dus circa 1200 m2 groen toegevoegd. Dat is ruim voldoende om aan deze afspraken te voldoen. Bovendien wordt een groot deel van de lage daken van groen ingericht met bijvoorbeeld sedum dakbedekking. Wat betreft de openbare ruimte wordt ingezet op de multifunctionaliteit van die buitenruimte en de toegankelijkheid voor iedereen. De nieuwe bomen zijn indicatief aangegeven in het inrichtingsplan. In de nadere uitwerking zullen de exacte boomtypen en diameters worden bepaald. Ook wordt te zijner tijd profielen van de Vinkenlaan definitief uitgewerkt. Zie ook de paragraaf 'landschap en openbare ruimte' in het beeldkwaliteitsplan (Bijlage 15). In augustus 2023 is door Pius Floris op basis van het Voorlopig Ontwerp een Boom Effect Analyse opgesteld (Bijlage 2). De BEA heeft betrekking tot 116 bomen staande ten westen van de Vinkenlaan, te Nuenen. De bomen staan ter hoogte van voorgenomen sloopwerkzaamheden en een nieuwbouwontwikkeling met herinrichting van de buitenruimte (parkeervakken, paden, groenvakken).

++ Geen 'noemenswaardige' maatregelen nodig voor een duurzame handhaving van de boom;

24/95

+ Beperkte maatregelen nodig voor een duurzame handhaving van de boom; - Specifieke maatregelen noodzakelijk voor een duurzame handhaving van de boom; - - Ingrijpende maatregelen noodzakelijk voor een duurzame handhaving van de boom; X Fatale belemmeringen voor een duurzame handhaving van de boom. Figuur 2.14: Overzichtskaart met eventuele knelpunten en belemmerende invloeden en BEA-advies tabel (bron: Pius Floris, Bijlage 2) Boombalans Op basis van het Voorlopig Ontwerp is een BEA-advies uitgebracht. Voorts is voor de bomen in de invloedssfeer van het project een boombalans opgenomen. Door het nemen van ingrijpende maatregelen zijn 5 bomen duurzaam te handhaven. Voor de duurzame handhaving van 4 bomen zijn specifieke maatregelen noodzakelijk. 30 bomen zijn niet te behouden als gevolg van ruimtelijk beslag.

Figuur 2.15: Overzichtskaart en -tabel boombalans met te handhaven bomen in de direct invloedssfeer van het project (bron: Pius Florus, Bijlage 2) Conclusie Ten behoeve van het planvoornemen zullen er in totaal 30 bomen gekapt moeten worden. Gedurende de sloop-

25/95

en nieuwbouwwerkzaamheden worden de bomen duurzaam beschermd conform de richtlijnen 'werken rond bomen', zoals benoemd in Bijlage 2. Waar nodig worden bomen in overleg met een bomenexpert gesnoeid. Het bouwplaatsinrichtingsplan t.a.v. bomen wordt ook anterieur vastgelegd. Landschap en openbare ruimte De locatie wordt gekenmerkt door het aangrenzende park en de veelheid bestaande volwassen bomen. Uitgangspunt is om de bomen zoveel mogelijk te behouden en het markante karakter van de bomen te versterken. Dat wordt gedaan door het landschap onder de bomen ingetogen te houden. Er wordt gekozen voor een inheems mengsel kruidenrijke vegetatie dat de bijen- en vlinderstand bevordert.

Figuur 2.16: Sfeerimpressie ingetogen beplanting onder bomen (uit beeldkwaliteitsplan)

26/95

Met de herontwikkeling van de Vinkenhofjes wordt het park op een vanzelfsprekende manier aan haar omgeving gehecht. Met een langzaamverkeernetwerk dat is gebaseerd op struinen en het maken van ommetjes wordt de parkomgeving landschappelijk aan zijn omgeving gekoppeld. Verlichting langs de paden zal zorgen voor een sfeervolle en veilige parkomgeving in de avonduren. De entrees van de appartementencomplexen worden aan elkaar verbonden door een doorlopend hoofdpad, de overige wandelpaden die aanhaken op de Lyndakkers zijn in halfverharding gedacht. Ontmoeten en natuurlijk spelen Er wordt ruimte geboden voor verschillende typen gebruik en een hoge verblijfskwaliteit. Waar de paden elkaar kruisen ontstaat een logische locatie om een verbijzondering in meubilair toe te passen. Een ontmoetingsplek in de vorm van een bijzondere bank. De zitplekken worden altijd aan een pad gesitueerd in verband met toegankelijkheid voor ouderen, rollators en kinderwagens. Er wordt gekozen voor natuurlijke speelelementen, gericht op ontdekken en uitdaging. De bomen die gekapt moeten worden, gebruiken we binnen het plan als spelaanleiding. Deze bomen, keien en zand vormen de basis voor het spel.

Figuur 2.17: Sfeerbeelden voor 'ontmoeten' en 'natuurlijke spelaanleiding', uit beeldkwaliteitsplan Duurzaamheid De vervangende nieuwbouw resulteert in 3 compacte woongebouwen met een totale bouwkundige footprint die 480 m2 minder groot is dan in de huidige situatie. De gebouwen kennen dankzij de corridor-ontsluiting een alzijdige oriëntatie met woonprogramma aan alle vier de zijden. Deze compacte bouwvorm zorgt voor een zeer gunstige verhouding tussen woonprogramma en de hoogwaardig geïsoleerde gebouwschil wat resulteert in een lage energierekening voor de nieuwe bewoners. De gebouwen zijn gasloos en energie wordt duurzaam

27/95

opgewekt door o.a. een warmtepomp en PV-cellen op de hoger gelegen dakvlakken. De lagere dakvlakken krijgen een sedumbegroeiing en een waterbergende functie gecombineerd met wadi's in het park tussen de gebouwen. De wijze waarop de woningen duurzaam verwarmd/gekoeld kunnen worden wordt nog nader uitgewerkt richting de uitvoering en voorafgaande vergunningsaanvraag voor het bouwen. Hierbij kan ook de toepassing van innovatieve maatregelen (zoals het 'ijskelder' principe / SolarEis) worden overwogen. Tenslotte worden een aantal laadpalen voor elektrische auto's op de parkeerterreinen gerealiseerd en inpandig worden oplaadvoorzieningen voor elektrische fietsen gemaakt.

Figuur 2.16: Duurzaamheidsaspecten in beoogde ontwikkeling (bron: De Loods) Bezonning Er is een bezonningsstudie uitgevoerd om de schaduwwerking van de nieuwe bebouwing op de omgeving te simuleren (Bijlage 1). Voor bezonning geldt geen wettelijk vastgestelde norm. Van belang is het breed gehanteeerde criterium van TNO dat de nieuwbouw zodanig moet zijn gesitueerd dat de zon op de eerste dag van de lente danwel de eerste dag van de herfst tussen 10.00 en 18.00 uur tenminste twee mogelijke bezonningsuren per dag op één gevel van een woning moet kunnen bereiken. Aan dit criterium zal worden voldaan. Bij de beoordeling van de schaduweffecten van de geplande nieuwbouw is de situatie weergegeven op 21 maart/september, 21 juni (hoogste zonnestand) en 21 december (laagste zonnestand). Op de toetsdagen is de schaduwwerking op verschillende tijdstippen vastgesteld (afhankelijk van de tijd in het jaar): 9.00 uur, 10.00 uur, 12.00 uur, 14.00 uur, 15.00 uur, 15.30 uur en 18 uur. Deze tijdstippen zijn gangbaar in bezonningsstudies. Er blijkt dat de nieuwe bebouwing een grotere schaduwwerking kent dan de bestaande bebouwing. Echter, wat de bestaande (en te behouden) bomen aan schaduw geven is in de bezonningsstudie niet weergegeven. Er is in de nabijheid naar verwachting nog meer schaduw als gevolg van de bomen in het park en tussen de gebouwen.

28/95

Geconcludeerd kan worden dat voldaan wordt aan de norm. Ook in zoverre sprake is van een verslechtering ten opzichte van de bestaande situatie wordt hieraan voldaan.

29/95

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Inleiding

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Paragraaf 3.2 behandelt het rijksbeleid. Het provinciaal beleid is opgenomen in paragraaf 3.3. Tot slot wordt in paragraaf 3.5 de beoogde ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijk beleid.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (2020) De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op Rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten: a. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie b. Duurzaam economisch groeipotentieel c. Sterke en gezonde steden en regio's d. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: a. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; b.

Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; c. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Toetsing De NOVI wordt gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. De nationale belangen die het relevantst zijn voor het planvoornemen zijn: Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving. Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit.

30/95

Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften. Waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving. De in de NOVI genoemde nationale belangen worden door de voorgenomen ontwikkelingen niet geschaad. 3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de NOVI wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainportontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament en defensie. Toetsing Op het plangebied zijn geen voorwaarden van toepassing op basis van het Barro. 3.2.3 De ladder voor duurzame verstedelijking De ladder is als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling.

Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, moet in de toelichting worden gemotiveerd waarom niet binnenstedelijk in de behoefte kan worden voorzien. Toetsing In dit geval worden 61 verouderde sociale huurappartementen vervangen door 137 sociale huurappartementen voor één- en tweepersoonshuishoudens. De nabijheid van het winkelcentrum Kernkwartier en de ontmoetingsruimte in de Jo van Dijkhof maken de locatie de Vinkenhofjes met name geschikt voor senioren. Het toevoegen van meer dan 11 woningen of een functiewijziging met een oppervlakte groter dan 500 m2 wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. Het geldende bestemmingsplan is vertrekpunt bij de beoordeling of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. In dit geval zijn 61 woningen planologisch mogelijk (bestaande aantal). Het toevoegen van 76 extra woningen wordt op deze plek gezien als stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Beschrijving behoefte De relevante regio voor wonen is Stedelijk gebied Eindhoven binnen de regio Zuidoost-Brabant.

31/95

Figuur 3.1 Woonregio's (bron: Brabantse Agenda Wonen, september 2017) De woningbehoefte in de gemeente Nuenen c.a. blijkt uit diverse onderzoeken. Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, Actualisering 2020 Doordat het aantal huishoudens de komende jaren nog sterk toeneemt, zijn er ook meer huizen nodig. Naar verwachting is in 2050 zo'n 43% van alle huishoudens een éénpersoonshuishouden. Vooral het aantal oudere alleenstaanden van 75 jaar en ouder neemt sterk toe. Vergeleken met de vorige prognose uit 2017 ligt de groei van de Brabantse bevolking duidelijk hoger. De indicatie voor de gemeente Nuenen c.a. is 720 woningen in de periode 2020-2030. De tabel in figuur 3.2 is richtinggevend voor het maken van nieuwe regionale afspraken. Versnelling van de woningbouw en (vervolgens) vasthouden van het bouwtempo is een belangrijke doelstelling van de Brabantse Agenda Wonen.

Figuur 3.2 Indicatie toename woningvoorraad Afsprakenkader Wonen SGE 2022 'Bouwen aan de toekomst' (2022) De negen gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven (hierna SGE) werken regionaal intensief samen op het thema 'wonen'. De druk op de woningmarkt is groot, met flinke woningtekorten en de gezamenlijke opgave om te komen tot een versnelling van de woningbouwplannen in de SGE-regio wordt breed gevoeld. Uit het monitoringsoverzicht blijkt dat er in de gemeente Nuenen c.a. behoefte is aan 665 woningen tot 2030 en dat er harde plannen zijn voor 219 woningen. Dat betekent dat er nieuwe harde plancapaciteit noodzakelijk is. Het project is een van de zachte plannen.

32/95

Figuur 3.4 Monitoringsoverzicht Afsprakenkader wonen SGE 2022 Regionale woondeal Zuidoost-Brabant (maart 2023) Er is sprake van een groot woningtekort. De regio zet zich, in samenwerking met corporaties en marktpartijen, in voor de realisatie van minimaal 45.135 woningen in de periode 2022 tot en met 2030. Elke gemeente neemt een fair share van de regionale opgave. Ze maken daarom afspraken over de minimale opgave per gemeente. Meer realiseren mag, dan wordt het woningtekort sneller ingelopen. In de regionale woondeal Zuidoost-Brabant staat voor gemeente Nuenen c.a. het te bouwen aantal van netto 760 woningen tot en met 2030, waarvan tweederde betaalbaar (30% sociaal, 16% middenhuur en 20% betaalbare koop). Kwalitatieve behoefte In het Regionaal Woningbehoefteonderzoek voor Stedelijk Gebied Eindhoven (2021) en de bijbehorende factsheet voor de gemeente is de kwalitatieve behoefte onderzocht. Hieruit blijkt dat er door de vergrijzing een grote behoefte is aan behoefte aan nultredenwoningen, vooral in het koopsegment en sociale huursegment. Omdat ook het aantal gezinnen in Nuenen groeit neemt de behoefte aan grondgebonden woningen nog licht toe. Er is sprake van een negatieve opgave voor grondgebonden sociale huur. Tegelijkertijd is er wel een constante opgave voor appartementen in de sociale huur.

De opgave in de sociale huur is daarmee voornamelijk kwalitatief en kan deels worden opgevangen door aanpassing van bestaande grondgebonden woningen. De krapte in de sociale huurmarkt is echter dusdanig groot (en zeker ook de vraag naar eengezinswoningen in de sociale huur) en de doorstroming zo laag, dat de gemeente een overschot aan dit segment niet herkent.

33/95

Figuur 3.5 Kwalitatieve woningbehoefte in 2 scenario's (bron: Regionaal Woningbehoefteonderzoek, factsheet Nuenen) Kwalitatief zijn in alle woningbouwplannen de 7 'Brainport principles' leidend: koesteren van identiteit, ruimte voor innovatie, invloed voor bewoners, aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus; de 'wauw-factor', vraaggericht ontwikkelen, benutting regionaal schaalniveau en gezonde verstedelijking. Door de druk op de woningmarkt en de gemaakte woondeal-afspraken wordt op allerlei manieren gewerkt aan het versnellen van de woningbouwproductie, waarbij ook kwaliteit en betaalbaarheid van belang zijn. Conclusie In het plan worden 137 sociale huurappartementen mogelijk gemaakt voor één- en tweepersoonshuishoudens (een toevoeging van 76 ten opzichte van de huidige situatie). Uit het afsprakenkader SGE 2022 blijkt dat er in de gemeente tot 2030 behoefte is aan 665 woningen tot 2030. Inmiddels is in de regiodeal afgesproken dat Nuenen zich inzet om netto 760 woningen toe te voegen aan de voorraad, waarvan een fors deel betaalbaar. Dit plan geeft daar mede invulling aan. De ontwikkeling past binnen de regionale verstedelijkingsafspraken. In het programma wonen (zie paragraaf 3.5.3) ligt de focus op gelijkvloers voor o.a. ouderen en inbreiding. Het plan geeft daar invulling aan. De behoefte aan sociale huurappartementen blijkt ook uit het regionaal woningbehoefteonderzoek.

Met dit plan is sprake van een herinvulling en betere benutting van een bestaande locatie binnen het bebouwd gebied van Nuenen. 3.2.4 Conclusie Rijksbeleid De beoogde ontwikkeling past binnen het Rijksbeleid.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zin vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen:

34/95

Werken aan de Brabantse energietransitie Werken aan een klimaatproof Brabant Werken aan de slimme netwerkstad Werken aan een concurrerende, duurzame economie Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt. Toetsing De beoogde ontwikkeling gaat uit van de sloop van vijf woongebouwen met in totaal 61 gestapelde woningen binnen bestaand stedelijk gebied, naar 137 sociale huurappartementen. Met de 6 te handhaven appartementen komt het totaal uit op 143 appartementen. Daarmee voorkomt de beoogde ontwikkeling uitbreiding van het stedelijk gebied en zorgt er voor dat inwoners van Nuenen kunnen blijven wonen in het dorp doordat het woningaanbod vergroot wordt. De beoogde ontwikkeling is daarmee in overeenstemming met Omgevingsvisie Noord-Brabant. 3.3.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant hebben op 25 oktober 2019 de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (hierna: Iov N-B) vastgesteld. Voorafgaand op de inwerkingtreding van de Omgevingswet moet de provincie haar regelsysteem aanpassen.

Straks heeft de provincie nog maar één verordening waarin alle regels zijn opgenomen over de fysieke leefomgeving. De Iov N-B is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening. Hierin worden de bestaande verordeningen over de fysieke leefomgeving samengevoegd tot één Interim omgevingsverordening, waaronder de huidige Verordening ruimte. De Iov N-B is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie. In beginsel zijn de huidige regels met het huidige beschermingsniveau gehandhaafd. In hoofdstuk 3 van Iov N-B zijn de instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun bestemmingsplannen. Hierin staan de regels die nu nog zijn opgenomen in de Verordening ruimte. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Tevens zijn een aantal algemene basisprincipes opgenomen. In de Iov N-B zijn regels voor ontwikkelingen gekoppeld aan werkgebieden (structuren) en aanduidingen.

Het plangebied ligt binnen het werkgebied 'stedelijk gebied', zie figuur 3.6

35/95

Figuur 3.6 Uitsnede kaart 3 stedelijke ontwikkeling en erfgoed in Interim omgevingsverordening (bron: ruimtelijkeplannen.nl) Het plangebied is aangeduid als 'Stedelijk gebied'. Het provinciale beleid is er al decennia lang op gericht om stedelijke ontwikkeling in stedelijke concentratiegebieden te bundelen. Het doel daarvan is om voldoende draagvlak voor de steden als economische en culturele motor te creëren en om het dichtslibben van het landelijk gebied tegen te gaan. Op provinciale schaal betekent dit dat het merendeel van de woningbouw, de bedrijventerreinen, voorzieningen en bijbehorende infrastructuur moet plaatsvinden in of aansluitend op de stedelijke concentratiegebieden. Binnen het bestaand stedelijke gebied is de gemeente in het algemeen vrij om te voorzien in stedelijke ontwikkeling. Op basis van artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling dient een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen binnen het Stedelijk gebied te liggen. Het bestemmingsplan dient daarbij te zijn voorzien van een onderbouwing dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken en dat het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Toetsing Voor het regionale beleid wordt verwezen naar paragraaf 3.3.3 Brabantse Agenda Wonen en 3.4 Regionaal beleid.

Uit de toelichting op de diverse functionele ontwikkelingen blijkt dat sprake is van een zorgvuldige belangenafweging en van een duurzame ruimtelijke verstedelijking die past binnen de hoofdlijnen van het provinciaal beleid.

36/95

3.3.3 Brabantse Agenda Wonen In het kader van een duurzaam verstedelijkingsbeleid en in lijn met (de principes van) de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is het van belang de mogelijkheden om het woningbouwprogramma in te zetten op binnenstedelijke (transformatie)locaties en voor het herbestemmen van leegstaand vastgoed optimaal te benutten. Of, zoals in het 'Bestuursakkoord Noord-Brabant 2015-2019' verwoord: “herbestemmen wordt meer en meer het nieuwe bouwen”. Vaak wordt in het licht van de transformatieopgaven gekeken naar wonen als nieuwe bestemming. Omdat er in veel andere vastgoedmarkten (per saldo) niet veel meer hoeft te worden toegevoegd aan vierkante meters of zelfs sprake is van krimp. Veelal zal het dan ook gaan om het transformeren van locaties naar een tweede leven, waarin wonen de boventoon voert. Hierbij zijn vooral de eerstkomende jaren (tot 2030) cruciaal. Urgentie is geboden. Samenhangend met de nog altijd flinke groei van het aantal huishoudens zal in deze periode immers het leeuwendeel van de benodigde woonruimte moeten worden gerealiseerd. Zoals uit onze actuele bevolkings- en woningbehoefteprognose blijkt, zal van de circa 160 duizend toe te voegen woningen tot 2050, maar liefst driekwart voor 2030 moeten worden gerealiseerd. Na 2030 neemt de groei van de woningbehoefte sterk af.

Toetsing Uit de Brabantse Agenda Wonen blijkt dat de provincie ruim baan wil geven bij herontwikkeling. Er moeten snel meer woningen worden gebouwd. Plannen voor herbestemming van leegstaande locaties of plannen voor inbreiding krijgen voorrang op uitbreidingslocaties. De sloop van 61 gestapelde woningen naar de realisatie van 137 sociale huurappartementen speelt in op de uitgangspunten uit de Brabantse Agenda Wonen. Inclusief de te handhaven 6 appartementen komt het totaal aantal woningen op 143 uit.

3.3.4 Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen het provinciale beleid.

3.4

Regionaal beleid

3.4.1 Visie op Wonen Stedelijk Gebied Eindhoven Het Stedelijk Gebied Eindhoven, hierna SGE, is een gebied met een economische groei hoger dan het landelijke gemiddelde. Sinds het kabinet Brainport Eindhoven in 2016 heeft erkend als derde economisch kerngebied van nationale betekenis en de benoeming tot slimste regio heeft de regio een extra impuls gekregen. De werkgelegenheid groeit en er is een positief migratiesaldo. Een toenemende vraag naar woningen is het gevolg. Alles wijst erop dat de vraag naar woningen in het SGE de komende decennia blijft groeien. Dit wordt mede versterkt doordat huishoudens, onder andere als gevolg van de vergrijzing, steeds kleiner worden. De uitdaging is meerledig. Een van de uitdaging is: er moet gezorgd worden voor voldoende kwalitatief goede woningen en voor voldoende betaalbare woningen, ook voor mensen met een krappe beurs. Hier op aansluitend wordt bij de ambities genoemd: inclusieve en gezonde verstedelijking door een spreiding van sociale huurwoningen door de wijken en op regionaal niveau; Betaalbaarheid door voldoende woningen in alle segmenten.

37/95

Toetsing De beoogde ontwikkeling van 137 sociale huurappartementen aan de Vinkenlaan in de wijk Nuenen-Zuid draagt bij aan de ambities die het Stedelijk Gebied Eindhoven zich heeft voorgenomen in haar Visie op Wonen. Doordat de ontwikkeling meer sociale huurwoningen in de wijk Nuenen-Zuid brengt, zodat inwoners van alle segmenten in deze wijk kunnen (blijven) wonen. 3.4.2 Brainport principes Hieronder worden de zeven Brainport Principes getoetst. De onderbouwing van deze principes komt deels uit andere onderdelen uit deze plantoelichting. Deze onderdelen worden benoemd en er wordt verwezen naar de betreffende paragraaf en worden niet integraal herhaald. 1. Koesteren van identiteit

Het plangebied kenmerkt zich voornamelijk door de nabijheid van het park. Door de beoogde ontwikkeling wordt het verhard oppervlak verkleind, worden de bestaande volwassen bomen zo veel mogelijk behouden en wordt extra groen toegevoegd. Daarnaast krijgt het park meer verblijfskwaliteit. Alle verblijfsruimten van de nieuwe woningen komen aan de buitenzijde van de woongebouwen te liggen, waardoor de woningen nog meer verbonden worden met het park. 2. Ruimte voor innovatie

Door het toepassen van nieuwe technieken en materialen wordt in het plan het woonklimaat geoptimaliseerd. Het plan zal tenminste voldoen aan de wettelijke BENG norm, waarmee hoge eisen worden gesteld aan duurzaamheid en energiegebruik. (zie ook paragraaf 4.14). Het dakoppervlak wordt multifunctioneel gebruikt voor zowel de opvang van hemelwater als voor de opwek van duurzame energie via zonnepanelen en voor de biodiversiteit en verkoeling door een vegetatiedak.

38/95

Duurzaam vervoer wordt gestimuleerd door oplaadpunten voor elektrische fietsen en (deel) auto's aan te bieden. In en rondom de nieuwe woongebouwen worden verblijfsmogelijkheden gecreëerd voor vogels en insecten. Dit draagt bij aan het versterken van de biodiversiteit. 3. Invloed voor bewoners

In overleg met alle stakeholders: huurders en omwonenden, gemeente Nuenen c.a. en Helpt-Elkander is het plan ontwikkeld. In paragraaf 7.2 staat de omgevingsdialoog beschreven. 4. Aantrekkelijk en gevarieerde woonmilieus

Het plan bestaat uit 137 nieuwe sociale huurappartementen en 6 bestaande appartementen in alzijdige woongebouwen. De woonruimtes van de woningen liggen allemaal aan de buitenzijde, waardoor de bewoners het gevoel krijgen dat ze in het park wonen. De woningen worden levensloopbestendig ingericht en zijn primair bedoeld voor senioren en daarnaast voor overige één- en tweepersoonshuishoudens. 5. Vraaggericht ontwikkelen: de wauw-factor

39/95

De wijk wordt gedomineerd door eengezinswoningen. Er is een grote behoefte aan woningen voor senioren en overige één- en tweepersoonshuishoudens. Verhuizing van senioren bevordert de doorstroming op de Nuenense huizenmarkt. De woningen worden zo veel mogelijk in het park getrokken. De woongebouwen zijn alzijdig, de woonvertrekken liggen allen aan de buitenkant en het park krijgt extra verblijfskwaliteit. 6. Benutting regionaal schaalniveau

Zowel het centrum van Nuenen als de A270 zijn goed en snel bereikbaar vanuit het plangebied. Het plangebied is voor alle vervoerstypen goed bereikbaar. Qua woonmilieu sluit het plan aan bij het centrum dorpse karakter van de omgeving. Zie verder ook paragraaf 4.2. 7. Gezonde verstedelijking

De ambitie is om het park meer verblijfskwaliteit mee te geven voor de toekomstige bewoners en de omwonenden om o.a. te spelen, recreëren en met de hond te gaan wandelen. De volwassen bomen blijven behouden in het park en nieuw groen wordt toegevoegd. Groen zorgt voor het tegengaan van hittestress en draagt positief bij aan het welzijn van bewoners en bezoekers. Advies coördinatieteam Wonen en POHO Wonen SGE Uit het advies van het gemeentelijk coördinatieteam Wonen (d.d. 28 september 2023) volgt dat het plan voldoet aan de Brainport principes. Daarnaast heeft het intergemeentelijk Portefeuillehoudersoverleg (POHO) Wonen SGE op basis van dit advies ingestemd met de planontwikkeling (brief d.d. 28 september 2023). Hiermee heeft regionale afstemming plaatsgevonden. 3.4.3 Conclusie Het planvoornemen past binnen het regionale beleid.

40/95

3.5

Gemeentelijk beleid

3.5.1 Omgevingsvisie Nuenen Op 30 september 2021 is de Omgevingsvisie Nuenen vastgesteld. In de omgevingsvisie staat het toekomstbeeld van de leefomgeving. Dit betreft de ruimte waarin men woon, werkt, elkaar ontmoet en vrije tijd doorbrengt: de dorpen, bedrijventerreinen, het centrum, de sportvelden en het buitengebied met haar natuur, agrarisch landschap en recreatie. De visie beschrijft de kernkwaliteiten van Nuenen, benoemt de opgaven voor de fysieke leefomgeving en hoe deze samenkomen. In de visie wordt op drie thema's gewerkt aan een hoogwaardige woon- en leefomgeving, namelijk: Wonen en ruimtelijke planvorming; Een nog aantrekkelijker centrum; Groene woon- en leefomgeving. Het plangebied ligt in de woonkern Nuenen. Wonen en ruimtelijke planvorming Nuenen is een aantrekkelijke gemeente voor gezinnen en blijft dat. Maar er zijn meer woningen voor andere groepen nodig. De gemeente richt zich op het inclusief bouwen: kleinere, betaalbare woningen. Voor iedereen en met name voor jongeren en ouderen. Deze zijn er te weinig in Nuenen. Voor ouderen wordt gezocht naar levensloopgeschikte woningen in de buurt van voorzieningen. Voor starters en jonge gezinnen moeten er betaalbare huur- en koopwoningen komen. Nuenen-Zuid krijgt als het gaat om leefbaarheid specifieke aandacht (behoud en versterken van voorzieningen en toekomstbestendig maken woningaanbod).

Randvoorwaarde bij de ruimtelijke ontwikkeling van Nuenen-Zuid is het groen en water in de wijk, samen met aantrekkelijke langzaam verkeersroutes en ruimte voor spelen, bewegen en ontmoeten. Voor de toevoeging van woningen wordt eerst gekeken naar herstructurering van (losse) bedrijfspercelen, winkelpanden en andere vrijkomende bebouwing. Daarna naar inbreidingslocaties. Uitbreidingslocaties zijn vooralsnog niet aan de orde Een groene woon- en leefomgeving Groen heeft een brede en belangrijke functie ook voor de gezondheid: het verkoelt, geeft ruimte voor sporten en spelen en inspireert. Daarom wil de gemeente het groen in de kernen behouden en de kwaliteit waar mogelijk verbeteren. Dit wordt gedaan volgens de volgende principes: 1. Kwaliteitsverbetering van groen heeft prioriteit boven kwantitatieve uitbreiding. Realiseren door: a. Toegankelijkheid: het groen wordt zoveel mogelijk ingezet om spelen en bewegen te bevorderen. b. Biodiversiteit: er worden meer verschillende soorten planten, struiken en bomen gepland (dit gaat ziekten en plagen tegen) en er komen kleurrijke en bloemrijke bermen (vormt leefruimte voor insecten en dergelijke). c. Verbinding: het groen in de kernen wordt nog beter verbonden met het robuuste landschap. 2. Slim ruimtegebruik: de ruimte is beperkt, daarom moet er gekeken worden naar meekoppelkansen, zoals

41/95

klimaatadaptatie en bevordering van beweging. 3. Het bestaande oppervlak aan groen wordt behouden en op bepaalde plekken kan er gericht groen worden toegevoegd en/of verbeterd. Door de woningbouwopgave kan het zijn dat groen op een plek moet verdwijnen. Dit mag alleen mits dit binnen de gemeente wordt gecompenseerd (bij voorkeur binnen het projectgebied zelf). Het toevoegen van groen kan ook door groene daken en gevels. Dit is dan wel als extra, naast het bestaande groen in de openbare ruimte (en geldt niet als compensatie).

Figuur 3.7 Omgevingsvisie Nuenen, plangebied aangeduid met gele ster (bron: Omgevingsvisie Nuenen) Toetsing Voor het plangebied zijn met name de thema's 'Wonen en ruimtelijke planvorming' en 'Groene woon- en leefomgeving' van toepassing. Het plangebied is een inbreidingslocatie in de wijk Nuenen-Zuid waar 137 sociale huurappartementen worden gerealiseerd naast de te handhaven 6 bestaande appartementen, voor ouderen en overige één- en tweepersoonshuishoudens. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de ambitie om in voldoende woningen te voorzien voor oudereren en jongeren (starters) en te bouwen in de buurt van voorzieningen. Het groen huidige groen blijft zo veel mogelijk behouden. Niet alle parkeerplaatsen zullen verhard worden aangebracht, waarmee ook de groene uitstraling gehandhaafd blijft. Op basis van een inrichtingsplan wordt meer

42/95

groen gerealiseerd, waaronder de aanplant van bomen. Zie voor nadere toelichting op deze aspecten paragraaf 2.2. Het planvoornemen past binnen deze uitgangspunten van de Omgevingsvisie. 3.5.2 Structuurvisie Nuenen Zuid Op 25 april 2019 is de Structuurvisie Nuenen-Zuid vastgesteld. In de wijk spelen een aantal ruimtelijke opgaven. Deze opgaven hangen met elkaar samen en dienen daarom in onderling verband beschouwd te worden. Aanleiding voor de structuurvisie is de behoefte van de gemeente Nuenen c.a. om deze integrale afweging te maken hoe om te gaan met de opgaven. De structuurvisie is de basis voor bestemmingsplannen, die nodig zijn om projecten te realiseren. Wonen De woningstichting Helpt Elkander is voornemens het aantal woningen geschikt voor senioren en een- en tweepersoonswoningen uit te breiden bij de herstructurering van omgeving Vinkenhofjes. Deze woningen zijn flexibel en ook inzetbaar voor andere doelgroepen, zoals jongeren. In deze omgeving worden mogelijkheden gezien om zorg te concentreren met kansen voor mensen met een (grotere) zorgbehoefte. Ruimtelijk Indien gekozen wordt voor nieuwbouw van woningen ter plaatse van de Vinkenhofjes (in plaats van verbouw) kan de westelijk gelegen groenstructuur nog verder versterkt worden. Hierbij kan gedacht worden aan een vorm waarin wonen meer als onderdeel van het groen wordt ontworpen.

In de westelijke zone is ruimte voor in het groen passende woon-, sport-, maatschappelijke-, sociaal-culturele-, of zorgvoorzieningen. Door een zorgvuldig ontwerp kan hier een wederzijdse versterking van groen en stedelijke functies ontstaan. De maximale bouwhoogte in het gebied is 2 lagen met een kap of 3 bouwlagen met de uitzondering van het gebied van de Vinkenhofjes. Daar zijn accenten tot 4 bouwlagen mogelijk. Duurzaamheid Het veilig stellen en versterken van de groen- en waterstructuren in het plangebied is een belangrijke maatregel, niet alleen voor de kwaliteit en beleving van het gebied, maar ook voor behoud van waterberging en tegengaan van hittestress, een fenomeen waar steeds meer aandacht voor is. Sociale duurzaamheid krijgt vorm door de aandacht voor beleving en ontmoeting, zowel in de groene delen van het gebied maar ook in en rondom de voorzieningen van winkels en zorg / welzijn. Bij de ontwikkeling van nieuwe gebouwen wordt in overleg met de betrokken partijen aandacht gevraagd worden voor duurzame maatregelen, op het vlak van energiebesparing, waterberging, materiaalgebruik et cetera.

43/95

Figuur 3.8 Structuurvisie, plangebied 'Vinkenhofjes' lichtblauw omcirkeld (bron: Structuurvisie Nuenen-Zuid) Toetsing Het planvoornemen realiseert de beoogde herontwikkeling van de Vinkenhofjes. Door het planvoornemen worden 137 sociale huurappartementen mogelijk gemaakt naast de 6 bestaande appartementen, voor senioren en overige één- of tweepersoonshuishoudens. De 137 nieuwe sociale huurappartementen worden in 3 bouwlagen met accenten tot 5 bouwlagen gerealiseerd (1 bouwlaag meer dan de structuurvisie). De beoogde ontwikkeling wijkt daarmee (beperkt) af van het bepaalde in de structuurvisie Nuenen Zuid. In samenspraak met stakeholders, waaronder omwonenden en gemeente (zowel ambtelijk, bestuurlijk als politiek) hebben gesprekken plaatsgevonden over de ruimtelijke inpassing van de nieuwe woongebouwen (zie paragraaf 7.2). Onder andere op basis van deze gesprekken is gekozen om af te wijken van de structuurvisie door 3 bouwlagen met accenten tot 5 bouwlagen toe te staan, in plaats van de 3 bouwlagen met accenten tot 4 bouwlagen. De afgelopen jaren hecht de gemeente Nuenen steeds meer waarde om betaalbare woningen voor starters en senioren beschikbaar te krijgen. Uit het rapport van 'Companen' over het programma wonen 2020-2030 van de

44/95

gemeente Nuenen blijkt dat een groot tekort is aan sociale woningen. Het streven is 30% sociale woningbouw (huur, koop) voor nieuwe woningen. In de komende 10 jaar moet in totaal 325 extra sociale huurwoningen worden gerealiseerd. Naast de marktanalyse is de ambitie voor de bouw van sociale woningen neergelegd in de Omgevingsvisie Nuenen. Om de productie omhoog te krijgen is hoger bouwen noodzakelijk. Op deze manier worden meer sociale huurwoningen gerealiseerd. In de Omgevingsvisie (vastgesteld 30 september 2021) is verder bepaald dat Nuenen streeft naar een hoogwaardige woon- en leefomgeving. Hierbij zijn onder andere de volgende uitgangspunten geformuleerd: Waardevolle groenstructuren worden beschermd. Het groen in de kernen van Nuenen wordt versterkt. Hierbij gaat het niet alleen om de kwantiteit, maar vooral ook om verbetering van de kwaliteit van het groen, zoals de gebruiksmogelijkheden en de biodiversiteit. Er wordt ingezet op de voorkeursvolgorde van transformatie, inbreiding en uitbreiding om woningen toe te kunnen voegen met behoud van het groene en dorpse karakter; We zetten in op het toevoegen van woningen die iets 'toevoegen' voor de maatschappij; ander soort woningen tegen een andere prijs. Niet meer van hetzelfde toevoegen.

De nadruk ligt op de ontwikkeling van relatief kleine levensloopbestendige woningen zoals appartementen, waarmee zowel ouderen als jongeren geholpen zijn. Ook mengvormen (jong en oud, regulier en zorg) worden gestimuleerd. In de Omgevingsvisie is verder bepaald dat het toevoegen van woningen kan betekenen dat we dichter en hoger moeten bouwen. Randvoorwaarde hierbij is dat het niet ten koste mag gaan van het dorpse karakter (zie pagina 45 Omgevingsvisie Nuenen). Door het toestaan van 5 bouwlagen kunnen meer woningen worden gerealiseerd op dezelfde grondoppervlakte. De binnen het plangebied beschikbare ruimte wordt zo efficiënt ingevuld, waarbij ook voldoende ruimte behouden blijft voor het groen en parkeren. Met de realisatie van extra woningen wordt verder tegemoet gekomen aan de toenemende woningnood en de gemeentelijke prestatieafspraken met betrekking tot sociale huur. De vervangende nieuwbouw resulteert in 3 compacte woongebouwen met een totale bouwkundige footprint die 480 m2 minder groot is dan in de huidige situatie. Daarmee ontstaat meer ruimte voor groen en parkeren. De woongebouwen verbijzonderen zich door hun typologie (appartementen) van hun omgeving die wordt gedomineerd door grondgebonden woningen van 2 lagen plus kap.

De appartementengebouwen kennen een getrapte opbouw in zowel de hoogte als in de langgevel dat zorgt voor afwisseling en geleding van de bouwmassa. Aan de Vinkenlaan wordt de nieuwbouw drie lagen hoog waarmee in hoogte aansluiting wordt gezocht met de noklijn van de tegenover gelegen grondgebonden woningen. Aan de parkzijde (richting Lyndakkers), waar de gebouwen vrij in het groen en op geruime afstand van belendende bebouwing staan, zijn de woongebouwen vijf lagen hoog. De bovenzijde van de woongebouwen vallen daarmee ruim onder de toppen van de volwassen bomen. Het naastgelegen Jo van Dijkhof bestaat eveneens uit gestapelde bouw en is vier lagen hoog met een hoekaccent in vijf lagen grenzend aan de planlocatie. Om die reden is het meest zuidelijke gebouw getrapt uitgevoerd van vier naar vijf bouwlagen. Aan de zuidzijde van het plan komt de nieuwbouw op bijna twee keer zo grote afstand van de grondgebonden woningen aan de Mantelmeeuwlaan, en Brouwersveld ten opzichte van de te slopen bebouwing. Hiertussen komt een

45/95

parkeerkoffer en de groenstructuur wordt verstevigd. Al met al voldoet de beoogde ontwikkeling aan de uitgangspunten van de Omgevingsvisie. De Omgevingsvisie is van recenter datum dan de structuurvisie 'Nuenen zuid'. Daarnaast is in de Omgevingsvisie opgenomen dat bij strijd tussen de Omgevingsvisie en eerder vastgesteld beleid, de Omgevingsvisie voor gaat. De gemeente is verder bezig met de ontwikkeling van de Bouwgids van Nuenen. Met de Bouwgids wil de gemeente Nuenen de bouwopgave aangrijpen om de ruimtelijke kwaliteit van de verschillende kernen te versterken. De bouwgids is bedoeld als instrument om initiatiefnemers te stimuleren en inspireren om het dorp nog mooier te maken. In de Bouwgids zijn algemene richtlijnen en richtlijnen voor verschillende gebiedstypen opgenomen. In de algemene richtlijnen is over bouwhoogte het volgende opgenomen: de maximale bouwhoogte van een gebouw hangt samen met de bouwhoogte in de omgeving, de afstand tot andere gebouwen en de maat van de bomen. Wanneer je bouwt op afstand van bestaande bebouwing, kan de bebouwing iets hoger zijn. Ook als je bouwt naast of achter grote bomen heeft een grotere bouwhoogte minder impact. Het appartementengebouw kent, zoals eerder vermeld, een getrapte opbouw waarbij het laagste deel aansluit bij de nokhoogte van de belendende woningen aan de Vinkenlaan.

Het hogere bouwdeel staat in het groen op geruime afstand van de belendende bebouwing. De bovenzijde van de woongebouwen vallen ruim onder de toppen van de volwassen bomen. Gelet hierop wordt voldaan aan de algemene richtlijn over bouwhoogte. Het plangebied valt binnen het gebiedstype woonverkavelingen zoals opgenomen in de Bouwgids. Bij de richtlijnen voor woonverkavelingen staat, onder andere, dat hogere gebouwen tot 4 of 5 bouwlagen in principe niet aan de orde zijn. In enkele gevallen zijn deze afweegbaar op basis van juiste ruimtelijke motivatie. Zoals bij de transformatie van een voorzieningenlocatie, of een vrijkomende locatie waarbij er tussen de bouwblokken veel ruimte is voor groen. In onderhavig geval is er sprake van een drietal bouwblokken met veel ruimte voor groen. Ook wordt voorzien in een goede ruimtelijke inpassing. Zie hiervoor het eerder geschrevene over de getrapte bouw en de relatie met de omgeving. Niet onbelangrijk is verder dat door de hogere bouw meer woningen gerealiseerd kunnen worden in een woningtype waar veel behoefte aan is en die in de omgeving weinig voorkomt. Hiermee wordt voldaan aan een van de andere richtlijnen voor woonverkavelingen (zie richtlijn woningtypologie).

Voorts wordt wat betreft de ruimtelijke opzet van het plan opgemerkt dat er in het voorjaar van 2023 een aantal ontwerpsessies zijn geweest met de Gemeente Nuenen, Verhoeven de Ruijter (verantwoordelijk voor de openbare ruimte Nuenen-Zuid), Helpt Elkander, De Loods (architect) en Burobol (landschapsarchitect). In deze sessies is in het bijzonder ingezoomd op de relatie tussen de bestaande bomen en de nieuwe gebouwen, de 'groene vingers' tussen de gebouwen en de parkeeroplossing. Bij de herinrichting van de openbare ruimte van Nuenen-Zuid doet zich de mogelijkheid voor om het straatprofiel van de Wielewaallaan (noordgrens plangebied) her in te richten. Door langsparkeervakken hier te situeren kan de noordzijde (ten noorden van het meest noordelijke bouwblok inclusief het voormalige kantoorgebouw) volledig groen worden ingericht zonder parkeerhof en met behoud van de karakteristieke bomen en aanleg van extra groen. De lagere parkeerbehoefte maakt het ook mogelijk om tussen het zuidelijke en middengebouw een volledig groene openbare ruimte aan te

46/95

leggen die het park aan de Lyndakkers direct verbindt met de Vinkenlaan. Deze groene doorsteek met zichtlijnen wordt door alle betrokkenen erg gewaardeerd en zorgt er tevens voor dat alle drie de gebouwen straks een volledig groene zijde krijgen en een zijde waaraan het parkeren wordt opgelost. Tenstotte, wat betreft duurzaamheid, wordt opgemerkt dat er rondom de nieuwe woongebouwen verblijfsmogelijkheden worden gecreëerd voor vogels en insecten. Dit draagt bij aan het versterken van de biodiversiteit. Voorts wordt het dakoppervlak multifunctioneel gebruikt voor zowel de opvang van hemelwater als voor de opwek van duurzame energie via zonnepanelen en voor de biodiversiteit en verkoeling door een vegetatiedak. Duurzaam vervoer wordt gestimuleerd door oplaadpunten voor elektrische fietsen en (deel) auto's aan te bieden. 3.5.3 Programma wonen 2020-2030 In dit programma dat in juli 2020 is vastgesteld, wordt onder andere aangegeven wat de woningvoorraad nodig heeft: Kleiner, betaalbaarder, levensloopgeschikter; Nieuwbouw zorgt voor doorstroming; Kwaliteit boven aantallen, wel versnellen; Nieuwbouw is levensloopgeschikt en energieneutraal.

Figuur 3.9 Toetsingskader nieuwe woningbouwplannen (bron: Programma wonen 2020-2030) Toetsing In Nuenen is slechts 16% van de woningvooraad sociale huur. De beoogde ontwikkeling van de Vinkenhofjes voorziet in de nieuwbouw van 137 sociale huurappartementen en zorgt ervoor dat het percentage social huurwoningen in Nuenen op peil blijft of wellicht zelfs toeneemt. De woningen worden levensloopgeschikt opgeleverd en zullen voldoen aan de geldende BENG-eisen met betrekking tot duurzaamheid. De boogde ontwikkeling is in paragraaf 3.3 Provinciaal beleid en 3.4 Regionaal beleid getoetst aan het provinciale en regionale beleid waaronder de Visie op Wonen van SGE.

47/95

De ontwikkeling past binnen de doelstellingen van Programma wonen 2020-2030. 3.5.4 Speelruimtebeleidsplan 2017-2020 Op 6 juli 2017 is het Speelruimtebeleidsplan 2017-2020 vastgesteld. Hierin wordt de visie op het gebied van spelen en bewegen geformuleerd. De gemeente Nuenen staat voor een openbare ruimte die algemeen geschikt is voor natuurlijk spelen en bewegen voor alle leeftijden. Met het aanleggen van kleinschalige voorzieningen krijgen plekken in de kernen en buurten een bijzondere functie. Multifunctionaliteit in zowel elementen als doelgroepen is het uitgangspunt. Aanvullend op de basisvoorzieningen in de buurt is een centraal gelegen veelzijdige voorziening met een aantrekkende werking opgenomen ‘het central park’ in Nuenen en kleine centrale speel- en beweegplekken in de overige kernen. Toetsing Wat betreft de openbare ruimte wordt ingezet op de multifunctionaliteit van die buitenruimte en de toegankelijkheid voor iedereen. Zie ook paragraaf 2.2. De ontwikkeling past binnen de gemeentelijke visie op spelen en bewegen. 3.5.5 Conclusie Het planvoornemen past binnen het gemeentelijk beleid. Alleen van de structuurvisie wordt afgeweken door 3 bouwlagen met accenten tot 5 bouwlagen toe te staan. Dit is in goed overleg met de stakeholders besloten.