Document · PDF

Masterplan Kloostertuin - Concept Nota van Uitgangspunten

Beeldvormende raadsbijeenkomst 7 september 2023, gemeente NuenenBij agendapunt: Planontwikkeling Kloostertuin15.526 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

De gemeente kan als eigenaar kiezen het gebruik te stoppen zodat de milieucontour vervalt. Zo niet, dan nemen we t.z.t. in het omgevingsplan/ bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting op voor woonbebouwing binnen de hinderzone. Dit houdt in dat er een verbod tot bouwen van woningen geldt totdat het gebruik van de gymzaal is gestaakt. Daarnaast is het ook nog mogelijk maatwerkvoorschriften op te nemen zoals beperkingen in (avond) gebruik, maatregelen aan de zaal. Ook kan nog gekozen worden voor het opleggen van hogere grenswaarden op de gevels van de nieuwe woningen.

Sporthal De geluidsbelasting in de dag- en avondperiode als de maximale geluidsniveaus tijdens de dag- en avondperiode zijn maatgevend. De meest belemmerende factor voor de avondperiode is het stemgeluid van kinderen op het buitenterrein. Voor een fors gedeelte van het plangebied kan niet voldaan worden aan de geldende norm en een goede ruimtelijke ordening. Geluidsbelasting in de avondperiode

Hindercirkels van het Klooster na verbouwing (avond) 30 | Kloostertuin Nuenen

Hindercirkels bevoorrading supermarkt aan de Smidse (avond/nacht)

3 van 9

Hindercirkels huidige gymzaal (avondperiode) 6 van 9

5 van 9

16835

15292

11692

11693

4718

7 761

3d Archeologie

11695

11694 11698

11698

Uitgangpunt:

Op de bouwkavels in de Kloostertuin moet voorafgaand aan de bouw nader onderzoek plaatsvinden gezien de hoge archeologische (verwachtings)waarde.

5238

5239

5244

Toelichting:

11689

Vanwege de hoge verwachtingswaarde (oranje) en de hoge archeologische waarde (rood) is de kans op het aantreffen van archeologische resten in het plangebied hoog. Bij bodemingrepen in het plangebied dient een archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden in de vorm van waarderende proefsleuven (conform het protocol proefsleuven uit de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie - KNA versie 4.1), met eventueel een doorstart naar opgraven. (…) Op basis van de uitkomsten van dit vervolgonderzoek kan de gemeente in beginsel een beslissing nemen over de behoudenswaardigheid van archeologische resten binnen het plangebied en eventueel overgaan tot maatregelen voor behoud in situ (in de grond laten zitten en niet aantasten) of het veiligstellen van de archeologische informatie door middel van vervolgonderzoek en opgraven (bron: Tritium Advies 2022).

16832

5241

16832

15746 2289

2288

2284

2285

1037

15477

500

1.000

1.500

2.000

#© DKK Kadaster

Legenda Archeologische waarden

2.500 m

Esri Nederland, Community Map Contributors

Opdrachtgever: Archeologische verwachtingen

Mogelijke verstoringen

Archeologische rijksmonumenten

Hoge verwachting Historische kern

Esdekken

Terreinen van zeer hoge archeologische waarde

Hoge verwachting

Gemeentegrens

Terrein van (hoge) archeologische waarde

Middelhoge verwachting

Gemeente Nuenen

Projectnummer: 293123 Kaartnummer:

Datum:

december 2022

Auteur/CT:

RB/JdV

Formaat

Schaal:

1:12.500

Lage verwachting Verstoord - geen archeologische verwachting

Projectie:

Rijksdriehoekstelsel

Bron(nen):

Zie toelichting Erfgoedkaart

Kloostertuin Nuenen | 31

3e Klimaatadaptatie, biodiversiteit, water en duurzaamheid landschap Ambitie:

De Kloostertuin is straks klimaatadaptief (t.a.v. o.a. water en hittestress) en draagt bij verhoging van de biodiversiteit.

Uitgangspunten:

Relevant voor een duurzame klimaatadapatieve ontwikkeling van de Kloostertuin zijn: • Bodem en water sturend • Behoud van voldoende bestaande beplanting om hittestress te voorkomen • Bestaande en nieuwe gebiedseigenbeplanting draagt bij aan vergroten van de biodiversiteit met diversiteit aan inheemse soorten en behoud bestaande soorten • Regenwater vasthouden op de locatie en infiltreren naar het grondwater (droogtebestrijding) door minimaal te verharden en wadi’s en andere infiltratievoorzieningen aan te leggen. • Zorgen voor voldoende bergingscapaciteit voor piekbuien om overlast te voorkomen. Mogelijk kan de Kloostertuin ook een rol hebben in het bergen van piekbuien die in de directe omgeving vallen

plekken in de beleidsdocumenten (o.a. de omgevingsvisie) is hier aandacht voor (zie ook de beleidsanalyse in “atlas van de Kloostertuin”). Nuenen maakt onderdeel uit van de SGE (regio Eindhoven). Met de Brainport ambities wil men voorop lopen als regio, zeker als het gaat om thema’s als duurzaamheid, gezondheid en klimaatadaptatie (Regionale visie wonen 2019). Water heeft specifiek de aandacht in de Kloostertuin. Ook het water van de gebouwen wordt afgekoppeld en geinfiltreerd in de bodem. Deze aanpak kan ook voor de omliggende wijken aanleiding zijn om versneld af te koppelen en over te gaan op infiltratie van regenwater in de bodem.

Regeneratief ontwerpen is onderdeel van een integrale ontw erpstrategie. We beschouwen alle aspecten van duur zaamheid gezamenlijk, als één geheel, omdat ze interacterend zijn. Sociale duurzaamheid, ener gie, gezondheid, materiaalkeuze, water, ecologie reageren op en zijn afhankelijk van elkaar (...) Centraal staat wat voor impact gebr uikers en gebouwen hebben op hun omgeving . Zo kan een nieuw gebouw een verrijking zijn voor bijvoorbeeld biodiversiteit, CO2-redu ctie, het voorkomen van hittestress etc (...) We starten bij de basis, maar nemen daarbij ook meteen de hele levenscyclus - van bouw tot sloop - van een gebied en een gebouw in ogenschouw. Studie flexwonen iov CRA door FAAM

In het Masterplan voor de Kloostertuin verdiepen we dit thema klimaatrobuustheid en regeneratief ontwerpen.

Toelichting:

De gemeente Nuenen beaamt het belang van klimaatadaptatie, energietransitie, duurzaamheid en het vergoten van de biodiversiteit. Op diverse Een koele plek in centrum van Nuenen 32 | Kloostertuin Nuenen

Wadi’s voor infiltratie

arch.

3f Duurzaamheid en energie Woondeal nieuwbouw

ntage ningbouw

Ambitie: 40%

€

VARIABELE

Duurzaamheid

36% middensegment 33% vrije sector

BENG

We zetten hoog in qua duurzaamheid van de nieuwe bebouwing. De woningbouw is duurzaam 40% midden25% middensegment segment en energieneutraal (nul op de meter woningen). 45 % vrije sector

Uitgangspunten:

Q /€

1 BENG staat voor Bijna Energie Neutraal Bouwen en is al sinds 2021 wettelijk beleid voor vergunningsaanvragen van alle o - neutrale grondexploita�e nieuwbouw. 2 Op twee punten, duurzaamheid en parkeernorm, wordt geadviseerd t.o.v. basisscenario met een financieel neue raad wanneer dat afwijkt vanafwijkend basisscenario traal soldo (grex = 0) om een hogere kwaliteit te bereiken. Het ene punt heeft een positief het andere punt een negatief effect op de grex.

vrije sector ENG

sociale woningen BENG

30% vrije sector

Relevant voor een duurzame ontwikkeling van de nieuwbouw in de Kloostertuin is: -/+ -/+ +/• tijdloos en toekomstbestendig (geen flexwonen – ontwikkeling voor ‘komende 100 jaar’) • natuurinclusief (bijdrage aan biodiversiteit) • zoveel mogelijk circulair in materiaalgebruik (zie ook Woondeal) • energieneutraal voor zowel warmte als elektriciteit alsmede gasloos (uitgangspunt ng bewoners programma WonenParkeernorm Nuenen en regionale CROW visie wonen) .v. sociaal ) s gemiddeld vie • optimaal geïsoleerd d a ook alle • innovatief t.a.v. waterbesparing (o.a. bezoekersCROW vacuumtoiletten parkeren alles maatwerk en gebruik regenwater en binnen verdiept grijswatercircuit) plangebied • Voor sociale woningbouw werken conform € Q /€ wettelijk beleid BENG1. Vrije sector woningen zijn energieneutraal (ENG) 2. Echter om +/+/+ saldo-/een neutraal financieel te bereiken is

advi es

alles ENG

Q /€ -/-

•

+/+

Energieneutraal bouwen is een variabele. Goed voorstelbaar is dat sociale woningbouw bijna (BENG) en andere woningen volledig energieneutraal (ENG) worden ontwikkeld. Dit is technisch uitvoerbaar maar brengt hogere kosten met zich mee. Ook alle woningen ENG uitvoeren Bouwhoogte is mogelijk maar kostbaar. 1 gebouw tot 5 lagen

bouw-

•

ondergrond waarmee je huizen verwarmt. Diep in de ondergrond bevindt zich warm water in (poreuze) zand- en gesteentelagen. Geothermie ofwel aardwarmte, wordt gewonnen uit heet water in deze lagen. In Nederland wordt aardwarmte doorgaans gewonnen op een diepte van tussen de 2 á 3 km (geothermie.nl) Warmte Koude Opslag (WKO). Dat is een duurzame energievoorziening waarbij warmte en koude via een warmtewisselaar (tegenstroomapparaat, TSA) worden opgeslagen in een watervoerend zandpakket 90 meter diep in de grond. ‘s Zomers wordt een gebouw gekoeld met water uit de koude bronnen (WUR). Andere systemen als een ‘ijskelder/tank’. Deze worden ingraven in de ondergrond en slaan op die wijze warmte en koude op.

Aansluiting op electriciteitsnetwerk blijft noodzakelijk voor terugleveren bij positief saldo.

meer

hoogte gebouwen vooralsnog met de BENG norm gerekend tot 4 lagen tot 5 lagen voor alle woningbouw.

Q /€

Toelichting:

-/- de Kloostertuin +/+ In het Masterplan voor verdiepen we dit thema duurzaamheid en energie. Innovatieve energiesystemen hebben onze specifieke aandacht:

• •

Zonne-energie op daken maar ook in gevels Geothermie. Dat is duurzame warmte uit de

Natuurinclusief bouwen Kloostertuin Nuenen | 33

4. Thema’s ten aanzien van realisatie 4a. Ontwikkelstrategie Uitgangspunt:

De gemeente onderzoekt welke ontwikkelstrategie het beste aansluit bij de ambities voor de Kloostertuin. Beslissingen ten aanzien van de ontwikkelstrategie zijn pas in de volgende stap (ontwikkeling Masterplan) noodzakelijk.

Toelichting:

De Kloostertuin wordt een prettig en groen woongebied. Bij de ontwikkeling van het terrein wordt gezocht naar partijen die zich kunnen vinden in de genoemde hoge integrale ambities en uitgangspunten. Ook kan hierdoor specifiek worden gezocht naar potentiële kopers en huurders die specifiek kiezen voor wonen in de Kloostertuin, met bijbehorende keuzes voor de specifieke woningtypes, collectiviteit en mobiliteitsconcept. Binnen het gebied zullen meerdere gebouwen worden gerealiseerd. Er zijn verschillende mogelijkheden om deze te ontwikkelen. De gemeente bouwt zelf niet en zal dus in een bepaalde fase de ontwikkeling uit handen geven. De uitgifte en ontwikkelingen moeten aansluiten op de gemeentelijke organisatie en de wensen van het bestuur. Voor de openbare ruimte wordt ervan uitgegaan dat deze door de gemeente apart zal worden aanbesteed, aangelegd en daarna beheerd.

34 | Kloostertuin Nuenen

Aangezien een gedeelte van het woonprogramma bestaat uit sociale woningbouw en een gedeelte uit vrije sector woningen, zullen er zowel een corporatie als een of meerdere marktpartijen betrokken zijn. Ook wordt onderzocht of het mogelijk en wenselijk is ruimte te bieden aan een collectief dat gezamenlijk een bouwblok wil realiseren. Het Didam arrest maakt een selectie voor alle partijen noodzakelijk. Met prestatie-afspraken kan voor corporaties een uitzondering gelden. Bij de selectie van partijen door de gemeente zullen zowel financiële als kwalitatieve eisen worden gesteld.

Variabelen (nader te onderzoeken in volgende stap van Masterplan):

In de stap van het Masterplan wordt een ontwikkelstrategie opgesteld waarin de juiste samenwerking tussen de opdrachtgever (de gemeente Nuenen) en de opdrachtnemer (corporatie, ontwikkelaar eventueel een collectief) wordt benoemd. Dit om het maximale uit de ambities te halen. Opties hierbij zijn: • De uitgifte per bouwvlak/blok aan marktpartijen, corporatie en eventueel een collectief. • Een uitgifte van alle bouwvlakken aan een consortium van marktpartij en corporatie. Dit betekent dat de gemeente een overeenkomst aangaat met één professionele partij die verantwoordelijk is voor de gehele ontwikkeling. Een tussenvorm is dat één blok wordt uitgegeven aan een collectief en de rest aan een consortium.

•

Aanstellen van een coördinerend gebiedsontwikkelaar, als dienstverlenende gebiedsontwikkelaar naar de gemeente, met als doel om de opgaven die anderen partijen toegewezen krijgen in het gebied, te laten realiseren. Enkele opties bieden ook de kans om doelgroepen te mengen in een bouwblok om zo te komen tot een hogere integrale gebiedskwaliteit, en de sociale cohesie tussen de bewoners te versterken. Kwaliteitsbewaking In alle gevallen wordt gewerkt met regels voor de beeldkwaliteit van de gebouwen die worden vastgesteld vóór de selectie van de uitvoerende partijen. Hierin wordt het ambitieniveau vastgesteld, het architectuurbeeld en de wijze waarop de samenhang tussen de verschillende gebouwen wordt geborgd. Het TRK adviseert om daarbij bovendien een bouwmeester/supervisor aan te stellen om de kwaliteit te bewaken samen met het TRK. Kosten hiervan moet worden opgenomen in de exploitatie.

4b. Financiën Ambitie:

Een hoogwaardige en financieel haalbare ontwikkeling met betaalbaar programma

Uitgangspunten:

Er zijn berekeningen uitgevoerd op basis van het gemeentelijke grondbeleid. Dat wil zeggen dat wordt uitgegaan van een residuele benadering en fondsafdrachten. Het financiële saldo is de resultante van een aantal variabelen. De opbrengsten voor de programma’s worden berekend op basis van categorieën voor verkoop en verhuur, inclusief prijsstijgingen. De kosten betreffen bouw- en inrichtingskosten (kencijfers) met kostenstijging, planontwikkelingskosten, boekwaarden, rente etc. Op basis van geadviseerde uitgangspunten, het basisscenario, is een ontwikkeling met een neutraal financieel saldo mogelijk. De belangrijkste uitgangspunten voor de berekening zijn: • Woningbouwprogramma conform Woondeal • Parkeernorm gemiddeld ca. 1,2 per woning • Parkeren voor bewoners grotendeels verdiept in garage • 115 woningen1, in 4 tot 5 bouwblokken Extra ambities kunnen leiden tot een negatief saldo.

1 115 woningen is de absolute bovengrens van het stedenbouwkundig laadvermogen van de Kloostertuin.

Variabelen:

Op twee punten, wordt afwijkend geadviseerd t.o.v. basisscenario om een hogere kwaliteit te bereiken. • Voor parkeren is uitgangspunt in het basisscenario de gemiddelde kengetallen van het CROW. Het advies is ‘maatwerk’ voor doelgroepen jongeren en ouderen op centrumlocaties. Dit vooruitlopend op parkeerbeleid voor het centrum. Een kleiner aantal parkeerplaatsen brengt lagere kosten met zich mee (en een ‘groener’ plan) en is dus gunstig voor de grex. • Voor duurzaamheid is uitgangspunt in het basisscenario de wettelijke norm ‘Bijna Energie Neutraal’ (BENG) waar inhoudelijk het advies is een deel van de woningen energieneutraal (ENG) te ontwikkelen. Dit is zeer aan te bevelen, maar sterk ongunstig voor de grex (uitgaande dat de hogere stichtingskosten slechts gedeeltelijk terugverdiend worden bij verkoop/ verhuur). Indien college en raad een hogere ambitie hebben, kan dit ook meegegeven worden als gunningscriterium bij de selectie van marktpartijen. Hoewel ontwikkelen met neutraal grondexploitatie (grex) is opgenomen als uitgangspunt kan er ook gekozen worden om te ontwikkelen met deels eigen bijdrage van de gemeente ten behoeve van kwaliteit, duurzaamheid en/of specifieke doelgroepen.

Toelichting:

Er zijn verschillende factoren van invloed op het financiële resultaat. Deze zijn niet los van elkaar te beschouwen en hebben vaak een ruimtelijke impact. Daarom moeten ze altijd integraal tegen elkaar worden afgewogen. De volgende variabelen, in de vorige hoofdstukken benoemd, hebben een grote invloed op het financiële saldo en kunnen beschouwd worden als “knoppen” waaraan gedraaid kan worden: a. percentage sociale woningbouw b. woondeal / differentiatie van het woningbouwprogramma c. maatregelen ten aanzien van duurzaamheid d. parkeeroplossingen bewoners e. parkeernorm f. bouwhoogte

Integrale afweging noodzakelijk

Variabelen:

Woondeal

Percentage sociale woningbouw 30%

40%

20%

25% middensegment 45 % vrije sector

Q /€ saldo +€*

-/+

Duurzaamheid

36% middensegment 33% vrije sector

saldo -€*

-/+

saldo +€€*

-/+

advi es

vrije sector ENG

sociale woningen BENG

40% middensegment 30% vrije sector

Q /€ +/-

BENG

saldo -€€ alles ENG saldo -€€€€

Q /€

saldo -€

-/-

+/+

integrale kwaliteit Kloostertuin

*Uitkomsten kunnen niet zomaar worden verrekend. Een kleine wijziging hee� eﬀect op de volledige achterliggende berekening.

Parkeeroplossing bewoners

€ 0 -200 | €€ 201 - 400 | €€€ 401 - 600 | €€€€ 601++ Parkeernorm CROW gemiddeld s vie ad

verdiept (m.u.v. sociaal )

halfverdiept (m.u.v. sociaal ) saldo +€€€*

CROW maatwerk

alles verdiept

Q /€ -/+

Q /€ +/-

saldo -€€€€ *

saldo +€€*

basisscenario - neutrale grondexploita�e

+/+

-/-

1 gebouw tot 5 lagen ook alle bezoekersparkeren binnen plangebied saldo = 0 Q=--

CROW maatwerk: gerekend met een norm tussen gemiddeld en laag in

advies aan de raad wanneer dat afwijkt van basisscenario

variabelen met indicatief aangegeven de gevolgen voor het saldo: - € saldo negatief | + € saldo positief | aantal € geeft indicatie van de hoogte 36 | Kloostertuin Nuenen

Bouwhoogte

bouwhoogte tot 4 lagen

8 woningen minder saldo - €€

meer gebouwen tot 5 lagen

Q /€ -/-

+/+

8 woningen meer saldo + €€

Het financiële eindsaldo is een afgeleide van verschillende factoren, zo is ook uit de scenariostudie gebleken. De studie ‘tussenstap t.a.v. coalitieprogramma’ (januari 23) laat deze afhankelijkheid nadrukkelijk zien. Zo toont de studie aan dat beperking van de bouwhoogte van grote invloed is op het financiële saldo. Vergroten van het bebouwingsoppervlak (footprint) kan een oplossing zijn maar gaat direct ten koste van de groene kwaliteit. Door de uitgangspunten van de Woondeal wordt een groter aandeel van de woningen betaalbaar (meer dan in de scenariostudie was voorzien) en zijn er meer woningen nodig om op een neutraal saldo te komen.

Stedelijke regio Eindhoven Het plan voor de Kloostertuin zal door het regionaal coördinatieteam Wonen van de SGE worden beoordeeld. Dit regionaal coördinati eteam zal in z’n totaliteit kijken naar het plan en hoe de brainport principes hierin zijn verwekt. Het idee is dat een plan op 2 of 3 principes uitbl inkt. De principes zijn: • Koesteren van identiteit • Ruimte voor innovatie • Invloed voor bewoners • Vraaggericht ontwikkelen • Aantrekkelijke en gevarieerde woon milieus (de wauw factor) • Benutting regionaal schaalniveau • Gezonde verstedelijking. Afspraak bekrachtigd afsprakenkade r SGE 2022.

Een duurzame en toekomstgerichte ontwikkeling van de Kloostertuin met integrale kwaliteit voor de hele gemeente is essentieel. Vanuit dat perspectief willen we – op basis van de uit de in deze studie genoemde uitgangspunten – een vervolgstap zetten in de uitwerking naar het Masterplan voor een duurzame Kloostertuin. N.B. De exploitatieberekeningen voor de scenariostudie werden gemaakt voor het afsluiten van de woondeal. Daarmee zijn deze berekeningen achterhaald.

Kloostertuin Nuenen | 37

5. vervolg planvorming

BIJLAGEN

Een eerder concept van deze Nota van Uitgangspunten werd achtereenvolgens besproken met de Klankbordgroep Kloostertuin, het Team Ruimtelijk Kwaliteit van Nuenen en het College van Nuenen (feb/maart 2023). Na aanscherpingen van de Nota van Uitgangspunten wordt er een interactieve bijeenkomst met de Gemeenteraad gehouden waarin over de uitgangspunten wordt gediscussieerd (september 2023). Vervolgens wordt de Nota van Uitgangspunten aangepast tot een definitieve versie en kan deze worden vastgesteld door het College en/of de Raad.

De volgende bijlagen worden separaat meegestuurd aan de Raad: • atlas van de Kloostertuin - mei 22 • uitgangspunten notitie Kloostertuin - juni 22 • rapportage 4 concept scenario’s Kloostertuin - juli 22 • verslag TRK overleg inzake Kloostertuin - juli 22 • Participatieverslag (samenvatting) en atelierverslagen klankbordgroepen Kloostertuin

Met de vastgestelde uitgangspunten kan het Masterplan voor de Kloostertuin worden opgesteld. Het concept Masterplan wordt besproken met de Klankbordgroep Kloostertuin en het Team Ruimtelijk Kwaliteit alvorens het ter besluitvorming wordt aangeboden het College en de Gemeenteraad.

38 | Kloostertuin Nuenen

•

tussenstap Kloostertuin (t.a.v. coalitieprogramma) – januari 23

BIJLAGE: Masterplan Kloostertuin tussenstap 10 januari 2023

Inleiding en definities Aanleiding: Waarom deze tussenstap? Planvorming Kloostertuin

Begin 2022 is gestart met de planvorming voor het project de Kloostertuin. In het voorjaar zijn de eerste verkennende stappen gezet. Er is een atlas gemaakt met de belangrijkste kenmerken van de locatie, en tegelijkertijd is het traject met de klankbordgroep opgestart. Op basis hiervan zijn de eerste uitgangspunten voor de ontwikkeling geformuleerd en zijn vier verschillende scenario’s voor de Kloostertuin opgesteld1. Na de gemeenteraadsverkiezingen is in juni 2022 een coalitieprogramma opgesteld waarin een aantal kaders zijn opgesteld voor de Kloostertuin (zie kader). De scenario’s onderschrijven de hoofduitgangspunten voor ‘deze unieke locatie in het hart van Nuenen’ om te werken aan een ‘duurzame ontwikkeling die kwaliteit toevoegd aan het centrum van Nuenen’ met ‘duurzame bebouwing en hoogwaardige groenstructuur’. De opgestelde scenario’s zijn - aangezien deze zijn opgesteld vóór het coalitieprogramma - niet volledig in lijn met het coalitieprogramma, voor wat betreft de onderwerpen bouwhoogte, bebouwingspercentage en de toepassing van grondgebonden woningen. In deze notitie gaan we specifiek in op deze onderwerpen en laten we zien wat de consequenties zijn voor een van de scenario’s wanneer deze wèl voldoet aan het coalitieprogramma.

De getekende varianten op scenario 4 moeten nadrukkelijk niet worden gezien als een nieuwe ontwerpslag maar dienen slechts ter verbeelding van de uitgangspunten van het coalitieprogramma. De varianten worden geillustreerd met voorbeeldprojecten om een helder ruimtelijk beeld te scheppen. Deze projecten komen in bebouwingspercentage zoveel mogelijk overeen met de getekende variant.

1 atlas van de Kloostertuin - mei 22, uitgangspunten notitie - juni 22, rapportage 4 concept scenario’s - juli 22, atelierverslagen klankbordgroepen, verslagen TRK overleggen, diverse presentaties

Coalitieprogramma t.a.v. Kloostertuin

“In de raadsagenda staat … • Onderzoek doen naar woningbouwprogrammering in relatie met grondopbrengsten en (exploitatie)kosten. • Besluit nemen over de kaders voor de ontwikkeling van de Kloostertuin. De coalitiepartijen willen op deze unieke locatie in het hart van Nuenen een duurzame ontwikkeling die kwaliteit toevoegt aan het centrum en voorziet in meerdere functies waaronder wonen en groen.

De coalitiepartijen geven de volgende kaders mee voor de ontwikkelscenario’s voor de Kloostertuin: • Werken in de scenario’s met een bebouwingspercentage van 30%; om een goed beeld te krijgen van de ontwikkelmogelijkheden mag in enkele scenario’s uitgegaan worden van een bebouwingspercentage van 50%; • Minimaal 30% van het woningbouwprogramma wordt gerealiseerd in de sociale prijsklasse; • Werken in de scenario’s met een bouwhoogte van 3 bouwlagen; om een goed beeld te krijgen van de ontwikkelmogelijkheden mag in enkele scenario’s uitgegaan worden van 4 bouwlagen op een enkele locatie; • Werken in de scenario’s met een mix van grondgebonden woningen en appartementen en in één van de scenario kan bijvoorbeeld een wooncomplex voor jonge en oudere inwoners opgenomen worden; • Uitgangspunt is hoge kwaliteit en duurzame bebouwing en hoogwaardige groenstructuur. De coalitiepartijen bespreken met de gemeenteraad de mogelijke ontwikkelscenario’s en de daarbij behorende grondexploitaties, waarna de gemeenteraad een besluit neemt over de definitieve kaders voor de ontwikkeling van de Kloostertuin. Op basis daarvan vindt verdere planontwikkeling plaats.” Kloostertuin Nuenen | 3

Definities

Om helder in beeld te brengen wat de consequenties zijn van het coalitieakkoord, lichten we eerst toe wat we verstaan onder de begrippen bouwhoogte, plangebied en bebouwingspercentage. Zodat daarover geen misverstand kan bestaan.

Bouwhoogte

In het coalitieprogramma wordt de bouwhoogte beschreven aan de hand van het aantal bouwlagen. Wij interpreteren dit als het aantal bouwlagen boven het aangrenzende maaiveld. Binnen de bouwlagen kunnen zich verschillende functies bevinden zoals wonen of parkeren. De verdiepingshoogte van de bouwlagen kan variëren, afhankelijk van de functie en de gewenste flexibiliteit. Wanneer een parkeergarage halfverdiept wordt aangelegd met daarboven 2 woonlagen, dan spreken we van een bouwhoogte van 2,5 bouwlaag. Wanneer de bovenste laag terugligt ten opzichte van de onderste lagen of het een kap betreft, benoemen we dit specifiek.

Plangebied

Het plangebied voor het Masterplan omvat het gebied waar we een visie voor maken en waarvoor we ontwerpvoorstellen doen. Het gebied waar wordt gedacht aan nieuwbouw bevindt zich ten noorden van het Klooster. Dit zou kunnen worden beschouwd als netto plangebied. Dit heeft een oppervlakte van 1,78 hectare. Het Klooster en de kloostertuin zijn van oudsher een geheel. Het Klooster staat in het ensemble van de kloostertuin. Door dit als uitgangspunt te nemen zal de ontwikkeling van de kloostertuin deze relatie tussen Klooster en tuin herstellen en ook de relatie tussen de kloostertuin en het Park verbeteren. Daarom beschouwen we de kloostertuin inclusief het Klooster en omliggende ruimtes tot het bruto plangebied. Dit heeft een oppervlak van 2,32 hectare. Bij de berekeningen van het bebouwingspercentages maken we het percentage voor zowel de bruto als het netto plangebied inzichtelijk.

netto

bruto

Bouwhoogte volledig verdiept parkeren 4 | Kloostertuin Nuenen

Bouwhoogte half verdiept parkeren

Netto en bruto plangebied

Bebouwingspercentage

Voor het bebouwingspercentage rekenen we het totaal aan bebouwd grondoppervlak ten opzichte van het netto of bruto plangebied. Ondergrondse parkeergarages rekenen we hierin niet mee. Het totaal bebouwd grondoppervlak gedeeld door het totaal netto of bruto plangebied geeft het bebouwingspercentage weer. Het bebouwingspercentage moet niet verward of gecombineerd worden met: • Percentage verharding: dit is het verhard oppervlak in een gebied zoals woningen, wegen, parkeerplaatsen, wandelpaden etc gedeeld door het totaal plangebied. Sommige verharding ligt daarbij in de openbare en andere in de private ruimte. Het percentage verharding is derhalve altijd hoger dan het bebouwingspercentage. • Percentage uitgeefbaar: dit is het gebied dat verkocht wordt aan particuliere en collectieve (in geval van huurwoningen) eigenaren. Wanneer er sprake is van tuinen (evt. geamenlijk) zijn deze onderdeel van uitgeefbaar gebied.

Bebouwingspercentage

Percentage verharding

Rondom appartementen wordt een zone van 2 meter gerekend die uitgegeven wordt als terras of tuin. Het percentage uitgeefbaar is derhalve altijd hoger dan het bebouwingspercentage. Percentage uitgeefbaar

woningen tuin/ terras rondom

woning binnen tuin

appartementen

tuin

Percentage uitgeefbaar (van links naar rechts: eengezinswoningen (zonder voortuin) / hofjes/ appartementen)

Kloostertuin Nuenen | 5

4 Scenario’s en 4 varianten

1. open kloostertuin nwe stijl

2. compacte kloosterhof

3. besloten kloostertuinenreeks

4. natuurlijk kloosterlandschap

We hebben voor de Kloostertuin vier scenario’s ontwikkeldmet als doel de bandbreedte van ontwikkelmogelijkheden en de financiële consequenties daarvan in kaart brengen. We hebben dit gedaan op basis van eerder geformuleerde uitgangspunten en onderzoek (zie eerdere rapportages) en in interactie met ambtenaren, klankbordgroep en TRK. In deze notitie bespreken we de vier scenario’s niet en verwijzen daarvoor naar eerdere rapportages en presentaties. Voor de doorwerking wordt gekozen om scenario 4, het Natuurlijk Kloosterlandschap’ als startpunt te nemen omdat veel betrokkenen enthousiast waren over diverse basisprincipes van dit scenario. Dit waren het natuurlijke karakter, het behoud van bomen, het beperkte bebouwd oppervlakte en het grotendeels behoud van uitzicht van omwonenden.

Enkele verbeter punten die genoemd zijn (door TRK, ambtenaren en klankbordgroep) zijn: • Toevoegen van enkele zichtlijnen voor een betere de verbinding met het klooster (zoals in scenario 1) • Aansluiten bij de dorpse korrel in detaillering en uitwerking • Woningbouw ‘vrij’ in de ruimte zetten en niet parallel aan de omliggende straten • Zoeken naar ruimte voor een vierde appartementen blokje • Verwerk waar mogelijk parkeren onder de grond / uit het zicht • Aandacht voor zichtlijnen vanuit omliggende bebouwing ten opzichte van de bouwhoogte Alvorens de varianten te bespreken herhalen we op de volgende bladzijde de uitgangspunten van scenario 4 zoals eerder gepresenteerd. De woningbouw ontwikkeling in Brasschaat van de Prinskavelhof is daarbij als referentie benoemd waar ook het bestaande landschap al uitgangspunt is genomen wat leidt tot een vergelijkbaar bebouwingspercentage. Vervolgens worden de varianten gepresenteerd die de consequenties van het toepassen van specifieke onderdelen van het coalitieakoord in beeld brengen. In alle tekening zijn de paden naar de entrees van de woningen nog niet verwerkt wat extra verharding in het beeld zal opleveren. 6 | Kloostertuin Nuenen

De legenda voor alle kaarten in deze notitie staat op

bladzijde 18

Scenario 4

Ruimtelijke opbouw:

Bestaande bomen vormen de basis voor een natuurlijk biodivers parklandschap. Drie bouwblokken met een minimale footprint worden gebouwd op de open plekken.

Concept bebouwing:

alzijdige appartementenblokken in een natuurlijk landschap, kleine footprint, natuurlijk inclusief bouwen met natuurlijke materialen. Extra aandacht aan energieopwekking en isolatie

Concept groen: • •

•

Specificaties: • • • • •

• • • • • De

•

Aantal woningen: 80 Aantal app/ 95 m2 gbo: 45 Aantal studio’s/ 50 m2 gbo: 36 45 % sociaal 4 Bouwlagen met tweemaal een terugliggende 5e laag netto 10 % (bruto 18%) bebouwd netto 13 % (br. 10%) uitgeefbaar netto 68 % (br. 61%) groen Parkeren: 73 pp Parkeeroplossing; gedeeltelijk in garage Oog, rest op maaiveld legenda

voor

alle

kaarten

•

Openbaar landschapspark Behoud van alle bomen m.u.v. de zogenaamde ‘exoten’ die niet in het natuurlijk systeem horen. Bestaande groenstructuren aanvullen tot een natuurlijk systeem (struik- en kruidlaag) dat de biodiversiteit vergroot Wadi’s infiltreren water uit de kloostertuin en de buurt Optioneel herinneringstuin te nagedachtenis aan zusters Natuurlijk spelen is de basis

3d impressie in

deze

notitie

staat

bladzijde

Kloostertuin Nuenen | 7

Weverstraat naar zuid

referentie beelden scenario 4 8 | Kloostertuin Nuenen

vanuit midden naar noord

Scenario 4 - voorbeeldproject Prins Kavelhof Plaats: Brasschaat, België Architects: Polo architecten Oppervlakte: 3.2 hectare Bebouwingspercentage: 15% Verharding: 30% Aantal woningen: 190 assistentiewoningen Bouwlagen: 4-7 verdiepingen

Kloostertuin Nuenen | 9

Variant 4a - voorbeeldproject Funenpark Plaats: Amsterdam, Nederland Architect: Frits van Dongen Oppervlakte: 3.6 hectare Bebouwingspercentage: 26% Verharding: 39% Aantal woningen: 260 appartementen Bouwlagen: 3-7 verdiepingen

10 | Kloostertuin Nuenen

Variant 4a: appartementen (30% bebouwd)

In deze variant is het bebouwingspercentage opgehoogd tot circa 30%. Woningen zijn zo geprojecteerd dat er nog enigzins een groenstructuur blijft bestaan, maar er zal een flink een aantal bomen moeten worden gekapt. Woningen komen ook onvermijdelijk meer aan de randen van het park te staan in het uitzicht van omwonenden. In deze variant is gewerkt met appartementen gebouwen vergelijkbaar met het originele scenario (met een terras rondom). De appartementengebouwen bestaan echter uit drie lagen waardoor er het aantal woningen maar beperkt toeeneemt t.o.v. scenario 4. Onder vrije sector appartementen wordt half verdiept geparkeerd (witte lijn geeft parkeergarage aan). Sociale woningbouw parkeert op maaiveld. Door behoud van een deel van de groenstructuur heeft deze variant een redelijke stedenbouwkundige kwaliteit en belevingswaarde. Behoud van meer opgaand groen en een open ruimte komt de belevingswaarde van de variant ten goede.

Specificaties • • • • • • • • • • De

Aantal woningen: 138 Aantal app/ 95 m2 gbo: 90 Aantal studio’s/ 50 m2 gbo: 54 39 % sociaal Aantal bouwlagen; 3 netto 28% (bruto 32%) bebouwd netto 37% (br. 29%) uitgeefbaar netto 42% (br. 41%) groen Parkeren: 139 pp Parkeeroplossing; half verdiept, op maaiveld legenda

voor

alle

kaarten

3d impressie in

deze

notitie

staat

bladzijde

Kloostertuin Nuenen | 11

Variant 4b - voorbeeldproject Polderhofje Plaats: Anna Paulowna, Nederland Architect: André Rijnders, Hollands Kroon Architectuur Oppervlakte: 0.24 hectare Bebouwingspercentage: 71% Verharding: 83% Aantal woningen: 22 ouderenwoningen Bouwlagen: 2 verdiepingen

12 | Kloostertuin Nuenen

Variant 4b - hofjes (40% bebouwd)

In deze variant is gewerkt met grondgebonden woningen in zes gesloten hofjes rond een (gemeenschappelijke) tuin. Woningen aan de straat hebben geen voortuin. Voor andere woningen is dat optioneel mogelijk. De sociale woningen zijn tussen de vrije sector woningen ingevoegd. De variant laat zien wat de (on)mogelijkheden zijn van grondgebonden woningen voor de doelgroepen jongeren en ouderen in de Kloostertuin. Door met een bebouwingspercentage van 40% te werken kan er een vergelijkbaar aantal woningen worden gerealiseerd als in scenario 4. Dat gaat echter ten koste van vrijwel alle bomen in de kloostertuin, ook de bestaande laanbeplanting. De openbare ruimte beperkt zich tot de padenstructuur en een enkel plantsoentje. Parkeren moet in deze optie verdiept worden uitgevoerd om nog (enigzins) het groene karakter van de Kloostertuin te behouden. In de tekening zijn de entrees van de woningen nog niet verwerkt wat extra verharding in het beeld zal opleveren (vergelijkbaar met de referentie). De stedenbouwkundige kwaliteit van deze variant is beperkt door hoge bebouwingsdichtheid die geen ruimte laat voor openbare functies.

Specificaties • • • • • • • • • • • De

Aantal woningen: 88 Aantal woningen/ 135 m2 gbo: 18 Aantal woningen/ 105 m2 gbo: 52 Aantal woningen/ 75 m2 gbo: 30 34 % sociaal Aantal bouwlagen; 1 + kap netto 40% (bruto 41%) bebouwd netto 55 % (br. 42%) uitgeefbaar netto 9% (br. 15%) groen Parkeren: 68 pp Parkeeroplossing; verdiept legenda

voor

alle

kaarten

3d impressie in

deze

notitie

staat

bladzijde

Kloostertuin Nuenen | 13

Variant 4c - voorbeeldproject Pandreitje Plaats: Brugge, België Architect: Haverlans Heylen Architecten Oppervlakte: 1.2 hectare Bebouwingspercentage: 58% Verharding: 97% Aantal woningen: 80 eengezingswoningen Bouwlagen: 2-4 verdiepingen

14 | Kloostertuin Nuenen

Variant 4c - appartementen (50% bebouwd)

In deze variant wordt in beeld gebracht wat 50% bebouwingspercentage betekent. In de praktijk komt dit vrijwel nooit voor en zeker niet in een dorpse omgeving. Dit betekent dat de blokken erg dicht op elkaar staan (tot 5 meter) en de ruimte tussen de gebouwen grotendeels zal bestaan uit verharding/ paden. In deze variant is gewerkt met appartement gebouwen vergelijkbaar met het originele scenario, zonder tuin of terras. De appartementengebouwen bestaan uit drie lagen wat met dit bebouwingspercentage een grote hoeveelheid woningen oplevert. Een grote verdiepte parkeergarage onder minimaal de helft van de kloostertuin in onvermijdelijk. In de tekening zijn de entrees van de woningen nog niet verwerkt wat extra verharding in het beeld zal opleveren. Vrijwel alle bomen zullen gekapt moeten worden voor deze ontwikkeling, ook de bestaande laanbeplanting. De openbare ruimte beperkt zich tot de padenstructuur en een enkel plantsoentje. Deze variant heeft een lage stedenbouwkundige waarde door de ondorpse dichtheid die geen ruimte laat voor groen en openbare functies.

Specificaties • • • • • • • • • • De

Aantal woningen: 249 Aantal app/ 95 m2 gbo: 180 Aantal studio’s/ 50 m2 gbo: 81 33 % sociaal Aantal bouwlagen; 3 netto 52% (br. 50%) bebouwd netto 70% (br. 54%) uitgeefbaar netto 9% (br. 15%) groen Parkeren: 266 pp Parkeeroplossing; verdiept legenda

voor

alle

kaarten

3d impressie in

deze

notitie

staat

bladzijde

Kloostertuin Nuenen | 15

Variant 4d - voorbeeldproject Luistruik Plaats: Nuenen, Nederland Architect: Jan Bloemendal Architecten i.s.m. Inbo en Wissing Oppervlakte: 0.7 hectare Bebouwingspercentage: 22% Verharding: 84% Aantal woningen: 28 eengezingswoningen Bouwlagen: 3 verdiepingen

16 | Kloostertuin Nuenen

Variant 4d - grondgebonden (gezins)woningen

In deze variant zijn de mogelijkheden van grondgebonden woningen met tuin, een herkenbaar woningtype voor Nuenen, verkend. Dit type woning is met name geschikt voor gezinnen en sluit niet direct aan op de doelgroep die men voor ogen heeft op deze locatie. De rijwoningen worden rond een gemeenschappelijk parkeerhof geprojecteerd waardoor rondom het groene karakter van de Kloostertuin deels terug kan komen. Om het groene karakter van de Kloostertuin te behouden is het bebouwingspercentage 20% met ‘slechts’ 66 woningen. Desalniettemin worden vrijwel alle bomen gekapt voor deze ontwikkeling en zal een nieuwe groenstructuur moeten worden aangelegd. De stedenbouwkundige kwaliteit van deze variant is laag door het verwijderen van de groenstructuur en een zeer algemene invulling van de plek waardoor de voorheen unieke plek in de variant weinig onderscheidend meer is.

Specificaties • • • • • • • • • De

Aantal woningen: 66 Aantal woningen/ 140 m2 gbo: 66 30 % sociaal Aantal bouwlagen; 2 + kap netto 21% (bruto 26%) bebouwd netto 39% (br. 30%) uitgeefbaar netto 30% (br. 31%) groen Parkeren: 64 Parkeeroplossing; op maaiveld legenda

voor

alle

kaarten

3d impressie in

deze

notitie

staat

bladzijde

Kloostertuin Nuenen | 17

Legenda alle tekeningen

Coalitieprogramma t.a.v. Kloostertuin

Conclusie en advies Unieke plek; duurzame ontwikkeling met hoge kwaliteit

Het coalitieprogramma benadrukt terecht de uniciteit van de Kloostertuin in het hart van Nuenen. De ontwikkeling moet derhalve recht doen aan deze uniciteit met een ‘duurzame ontwikkeling die kwaliteit toevoegt aan het centrum van Nuenen’ met ‘duurzame bebouwing en hoogwaardige groenstructuur’. Hieruit blijkt nadrukkelijk dat de coalitie de integrale kwaliteit van de ontwikkeling hoog in het vaandel heeft staan en daarnaast een woningbouwambitie heeft. Deze ambities zijn concreet gemaakt in de genoemde kaders waarin concrete en kwantitatieve uitgangspunten zijn vastgelegd. Integrale kwaliteit laat zich echter niet in in cijfers vangen. Wij willen de raad adviseren de integrale kwaliteit leidend te laten zijn bij de uitwerking van het plan en de verschillende uitgangspunten als bebouwingspercentage, bouwhoogte en grondgebonden wonen te beschouwen als richtlijn en afgeleide van het gezamenlijk doorlopen proces.

Bebouwingspercentage

In de getekende varianten en voorbeeldprojecten zien we dat naarmate het bebouwingspercentage toeneemt tot 30% en daarboven er minder bomen kunnen behouden worden en het oppervlak openbaar groen afneemt. Hiermee wordt niet alleen direct afbreuk gedaan aan de groene kwaliteiten van de plek maar neemt de openbaarheid van de Kloostertuin af en wordt geen recht gedaan aan de potentie van deze bijzondere locatie in het centrum van Nuenen, een plek voor iedereen. Zoals hierboven onderbouwd, beschouwen we het bebouwingspercentage als een afgeleide van de integrale kwaliteit. Als we op basis van ons onderzoek voor de Kloostertuin en voorbeeldprojecten van woningbouwontwikkelingen toch een bandbreedte moeten adviseren dan zou dat tussen de 15 en de 30% zijn, uitgaande van het bruto plangebied.

Bouwhoogte

De bouwhoogte moet worden beschouwd in relatie tot de directe omgeving. Samen met de detaillering en de footprint van de gebouwen is dit bepalend voor de aansluiting bij de dorpse kwaliteit van Nuenen. Van belang is derhalve om straks in een goed beeldkwaliteitsplan de detaillering vast te leggen. Uit de varianten studie blijkt dat bij toepassing van twee tot drie bouwlagen het aantal woningen substantieel vermindert, òf het bebouwd oppervlak moet toenemen ten koste van groen. Uit eerdere studies blijkt (zie afbeelding) dat de dorpse inpassing van bouwhoogte ook gerelateerd is aan de plek in de Kloostertuin in relatie tot de omgeving. Een plek midden in de Kloostertuin leent zich goed voor vier of zelfs vijf bouwlagen, met een kap of terugliggende bovenste laag die vanaf maaiveld niet wordt waargenomen. Dergelijke gebouwen kunnen goed ingepast worden met de bestaande groene randen van de Kloostertuin en hebben beperkt effect op de het zicht vanaf de bestaande gebouwen. In dat kader is de hoogte van het Klooster van 13,86 meter ook relevant (vergelijkbaar met voier bouwlagen). We adviseren u daarom om om uit te gaan van gebouwen met wisselende bouwhoogtes met maximaal vier bouwlagen en incidenteel een vijfde terugliggende laag of kap in het midden van de Kloostertuin.

Als er sprake is van woningen aan de randen van de Kloostertuin adviseren we u om vast te houden aan maximaal drie lagen en een halfverdiepte parkeergarage (in totaal 3,5 bouwlaag). 15 m

4,5 m

2,5 m 4,5 m

3m +P

50 m MIDDEN VAN DE KOOSTGERUIN

10,5 m

4,5 m

2,5 m 4,5 m

3m +P

50 m MIDDEN VAN DE KOOSTGERUIN

Kloostertuin Nuenen | 19

Grondgebonden wonen

De varianten laten zien dat authentieke grondgebonden woningen, zoals hofjes of eengezinswoningen, veel oppervlak vragen en leiden tot relatief geringe woningaantallen. Bovendien is er in Nuenen al een groot aanbod van grondgebonden eengezinswoningen en wordt in de Kloostertuin ingezet op andere doelgroepen zoals senioren en starters waarbij meer behoefte is aan gelijkvloerse woningtypes. Bijkomend voordeel van appartementen is dat deze eenvoudiger geschikt zijn voor collectieve energiesystemen dan eengezisnswoningen een daarmee een grotere bijdrage kunnen leveren aan de energieopgave van Nuenen. We adviseren u dan ook om het uitgangspunt van grondgebonden woningen te interpreteren als grondgebonden appartementen. De onderste laag van deze appartementen hebben dan een voordeur op maaiveld, waar bovengelegen appartementen een gezamenlijke entree kennen. Dit woningtype sluit bij uitstek aan bij de gewenste doelgroepen.

Advies: wonen in een toekomstbestendige Kloostertuin

De gemeente heeft veel ambities voor de Kloostertuin: een substantieel aantal woningen, een hoge kwaliteit, een groene omgeving en een betaalbare ontwikkeling. De nieuwbouw in de Kloostertuin moet niet alleen voor de korte termijn de Nuenense woningnood oplossen maar ook een antwoord geven op de opgaves van de toekomst. Zoals klimaatadaptatie inclusief zorgvuldig omgaan met water, behoud van biodiversiteit en versnelling van de energietransitie. Ook het behoud van de dorpse identiteit van Nuenen op de lange termijn wordt breed gedragen. Dat vraagt dat de overheid verder kijkt dan de problemen van vandaag. Een duurzame en toekomstgerichte ontwikkeling van de Kloostertuin met integrale kwaliteit voor de hele gemeente is hierbij essentieel. Vanuit dat perspectief willen we – met de ambities uit het coalitieprogramma als leidraad – een vervolgstap zetten in de uitwerking naar het Masterplan voor een duurzame Kloostertuin.

20 | Kloostertuin Nuenen

Ambities uit participatieproces

Begin 2022 werd het planproces voor de Kloostertuin gestart. Een interactief proces waarin nadrukkelijk werd samengewerkt met de vakambtenaren, het Team Ruimtelijke Kwaliteit en de speciaal samengestelde klankbordgroep. In presentaties en rapportages hebt u de bevindingen kunnen lezen. Op deze plek vatten we de conclusies uit dit proces samen in een reeks van ambities voor de Kloostertuin in de toekomst: • • • • • • • • • •

Ontwikkel de Kloostertuin met unieke (bestaande en nieuwe) kwaliteiten van de plek voor het dorp: vanuit de historie, gezamenlijkheid en gebruik De Kloostertuin wordt in de toekomst bewoond door een mix van jongeren en ouderen, een mix die elkaar versterkt en helpt De Kloostertuin vernieuwt haar historische relatie met het Klooster In de Kloostertuin zijn de oudste en waardevolste bomen uitgangspunt voor elke ontwikkeling De Kloostertuin ontwikkelt zich tot de dorpsnatuurtuin voor alle inwoners van Nuenen De Kloostertuin blijft de koelste plek van Nuenen in een toekomst van onvermijdelijke klimaatverandering. Bomen en schaduw zijn essentieel voor de toekomst De Kloostertuin blijft in balans met haar directe omgeving en een plek van bewoners en omwonenden De nieuwe bebouwing in de Kloostertuin zoekt de balans tussen het dorpse karakter en een eigentijdse unieke invulling in Nuenen De Kloostertuin wordt de pilot voor toekomstgerichte mobiliteit In de Kloostertuin wordt gewerkt aan de integrale kwaliteit en iedereen durft het aantal woningen daarvan het afgeleide te laten zijn

Overzicht varianten

Scenario 4: natuurlijk kloosterlandschap

Variant 4a: 30% bebouwd appartmenten

Variant 4b: hofjes (40% bebouwd)

Kloostertuin Nuenen | 21

Overzicht varianten (vervolg)

Variant 4c: appartementen 50% bebouwd

22 | Kloostertuin Nuenen

Variant 4d: grondgebonden 1 gezinsw.

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13064592/5