Masterplan Kloostertuin - Concept Nota van Uitgangspunten

Masterplan Kloostertuin CONCEPT Nota van Uitgangspunten voor discussie in de Gemeenteraad van Nuenen op 7 september 2023

studio voor stedenbouwkundig ontwerp

NvU opgesteld op 9 augustus 2023

2 | Kloostertuin Nuenenmei 2022 Kloostertuin

Colofon

Deze notitie moet in samenhang worden gelezen met het Plan van Aanpak, de Atlas, de uitgangspuntennotitie en de scenariostudie voor de Kloostertuin van Nuenen. In opdracht van: Gemeente Nuenen projectleider: Rick Godtschalk Uitgevoerd door: Jan Maurits van Linge Xi- Ontwerp i: www.xi-ontwerp.nl t: 06 129 65 760 e: janmaurits@xi-ontwerp.nl

& Marjolein Peters – Studio Scale i: studio-scale.nl t: 06 484 936 31 e: marjolein@studio-scale.nl

studio voor stedenbouwkundig ontwerp

3D visualisaties : Cradle Media Architectonisch advies: Hilberink Bosch Architecten Ambtelijk begeleidingsteam gemeente Nuenen: Rick Godtschalk Daniel van Schijndel Gerard-Jan Andriessen Jessica de Vrees Cathelijne van den Eerenbeemt 9 augustus 2023 Reageren kan via Kloostertuin@nuenen.nl Kloostertuin Nuenen | 3

Advies In deze Nota van Uitgangspunten wordt aan de Gemeenteraad geadviseerd hoe met de thema’s voor de Kloostertuin omgegaan moet worden in het Masterplan. Dit wordt gebaseerd en onderbouwd op basis van het planproces dat reeds doorlopen is. Het advies bestaat uit een reeks van uitgangspunten voor kwaliteit, programma, techniek en milieu. Belangrijkste uitgangspunten daarin zijn: • dorpse structuur, • 100 tot maximaal 115 woningen, • bouwen in 3 tot 5 lagen, • groene parel en ontmoetingsplek • een parkeernorm met maatwerk, • parkeren vrijwel geheel onder maaiveld, • autovrij, • aansluiten bij de woondeal en 30% sociale woningebouw • duurzaam en energieneutraal.

Het advies is aan twee ‘knoppen te draaien’ ten opzichte van het basisscenario: • Voor parkeren is uitgangspunt in het basisscenario de gemiddelde kengetallen van het CROW. Het advies is ‘maatwerk’ voor doelgroepen jongeren en ouderen op centrumlocaties. Dit vooruitlopend op parkeerbeleid voor het centrum. Een kleiner aantal parkeerplaatsen brengt lagere kosten

Variabelen:

Vanzelfsprekend zijn er op bepaalde thema’s ook andere afwegingen te maken. Deze zijn

Woondeal

Percentage sociale woningbouw

40%

Variabelen:

Q /€ -/+

25% middensegment 45 % vrije sector

-/+

BENG

advi es

vrije sector ENG

sociale woningen BENG

40% middensegment 30% vrije sector

Q /€ +/-

alles ENG

Q /€

-/+

-/-

+/+

integrale kwaliteit Kloostertuin Parkeeroplossing bewoners

halfverdiept (m.u.v. sociaal )

CROW

s gemiddeld vie ad alles verdiept

CROW maatwerk

Q /€ -/+

Q /€ +/-

advies aan de raad wanneer dat afwijkt van basisscenario

Bouwhoogte

Parkeernorm

verdiept (m.u.v. sociaal )

basisscenario - neutrale grondexploita�e

4 | Kloostertuin Nuenen

Duurzaamheid

36% middensegment 33% vrije sector

30%

20%

Zo wordt prioriteit gegeven aan de bestaande groenstructuur en de historie van de Kloostertuin. Nieuwe bewoners wonen straks in een park, de Kloostertuin, dat kwaliteit heeft voor het hele dorp en nauw verbonden is met het Klooster. De uitgangspunten bieden een goede basis voor een integrale woonkwaliteit in de Kloostertuin en leiden tot een neutraal financieel saldo.

met zich mee (en een ‘groener’ plan) en is dus gunstig voor de grex. • Voor duurzaamheid is uitgangspunt in het basisscenario de wettelijke norm ‘Bijna Energie Neutraal’ (BENG) waar inhoudelijk het advies is een deel van de woningen energieneutraal (ENG) te ontwikkelen. Dit is zeer aan te bevelen, maar sterk ongunstig voor de grex (uitgaande dat de hogere stichtingskosten slechts gedeeltelijk terugverdiend worden bij verkoop/ verhuur). Indien college en raad een hogere ambitie hebben, kan dit ook meegegeven worden als gunningscriterium bij de selectie van marktpartijen. De ‘variabelen’ worden toegelicht in de verschillende thematische hoofdstukken.

inzichtelijk gemaakt in onderstaand schema als de ‘knoppen’ waaraan je kunt draaien, de variabelen. Essentieel is dat elke variabele direct van invloed is op de integrale kwaliteit en het financieel saldo van de Kloostertuin. De variabelen zijn dus onlosmakelijk met elkaar verbonden. De ‘groene stand’ is het basisscenario met een neutrale grondexploitatie.

+/+

-/-

1 gebouw tot 5 lagen ook alle bezoekersparkeren binnen plangebied

bouwhoogte tot 4 lagen

meer gebouwen tot 5 lagen

Q /€ -/-

+/+

Samenvatting In dit rapport (concept Nota van Uitgangspunten) worden de thema’s toegelicht en onderbouwd die relevant zijn voor de ontwikkeling van de Kloostertuin. De onderbouwing wordt is geformuleerd op basis van het planproces dat reeds doorlopen is. Per thema zijn ‘vaste’ en ‘variabele’ uitgangspunten benoemd. Een overzicht + van de variabelen uitgangspunten is te vinden op de vorige pagina (ook pagina 36). Het rapport bevat een inhoudelijk advies en een basisscenario met een neutrale grondexploitatie. Hiermee kunnen college en raad gefundeerde uitspraken doen over de variabele uitgangspunten, deze bijstellen en de bandbreedte inperken.

Thema’s t.a.v. kwaliteit en programma a. Ambtitie historische kwaliteit: Versterken van de betekenis van de Kloostertuin als ontmoetingsplek voor alle inwoners van Nuenen. Behoud van bestaande elementen uit- en symbolische verwijzing naar het rijke verleden.

Q /€

De reacties van de raad verwerken we in de definitieve Nota van Uitgangspunten, rekenen het nog eenmaal door, waarna de nota kaderstellend wordt voor het Masterplan en de te openen grondexploitatie.

b. Ambitie groene structuur: Ontwikkelen van de Kloostertuin tot een natuurlijke groene parel in Nuenen. Bestaande bomen geven waarde, sfeer en betekenis aan de plek en vormen de basis voor de planvorming. >> Advies/uitgangspunten: • Behoud van zoveel mogelijk ‘waardevolle’ bomen

• •

• •

(uit boomonderzoek van Van Helvoirt) mits levensvatbaar met speciale aandacht voor de boomgroepen die als cultuurhistorische en/of ecologisch waardevol zijn aangeduid. Behoud van de laanbeplanting in de omliggende straten. Wanneer sprake is van kwantitatieve groencompensatie in m2 (conform omgevingsvisie) vindt dat buiten de Kloostertuin plaats en maakt geen onderdeel uit van de grex. Compensatie van gekapte bomen vindt plaats in de Kloostertuin. Er worden geen privétuinen ontwikkeld. Nieuwe bewoners en omwonenden kunnen worden betrokken bij beheer van de Kloostertuin. Het landschap van de Kloostertuin wordt zo heringericht dat ze geschikt is voor infiltratie van regenwater en tijdelijk bergen van piekenbuien. Dus minimale verhardingsoppervlakten.

c. Ambitie stedenbouwkundige opzet: Een speelse opzet van woongebouwen met wisselende hoogtes, vrij in de groene ruimte van de Kloostertuin >> Advies/uitgangspunten: • Een ruime afstand tussen de gebouwen waardoor • •

bomen, zichtlijnen en verblijfsplekken kunnen worden gerealiseerd Wonen in een park. Er is in de toekomstige Kloostertuin geen sprake van nieuwe straten en private tuinen Het bebouwingspercentage vormt een afgeleide van de integrale kwaliteit

>> Advies/uitgangspunt t.a.v. bouwhoogte: • Gebouwen met wisselende

bouwhoogtes, lager aan de randen en Q /€ + wat hoger centraal in het gebied • Maximale bouwhoogte aan de randen: drie lagen + eventueel een halfverdiepte parkeergarage • Maximale bouwhoogte in de middenzone van de Kloostertuin: vier lagen (+ eventueel een halfverdiepte garage) waarbij de bovenste laag iets terugligt t.o.v de gevel of is voorzien van een kap. • Maximaal een gebouw van vijf bouwlagen in het midden van de Kloostertuin waarbij de bovenste laag iets terugligt t.o.v de gevel of is voorzien van een kap. Met deze uitgangspunten ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit concluderen we dat er ruimte is voor 100 tot maximaal 115 woningen.

Kloostertuin Nuenen | 5

Samenvatting (vervolg) d. Ambitie Kloostertuin in omgeving: De nieuwe Kloostertuin, als natuurlijke parel en ontmoetingspunt in het centrum van Nuenen, is nauw verbonden met haar directe omgeving het Klooster, Park en omliggende straten en buurten. >> Advies/uitgangspunten: • Behoud laanbeplanting langs omliggende straten. • Relatie tussen Klooster en Kloostertuin wordt • •

verbeterd met zichtlijnen (aanpassing beplanting) en verwijderen van hekken Klooster krijgt twee nieuwe entrees aan Kloostertuinzijde. Zones aan alle zijden van het Klooster gebruiken om de relatie te versterken tussen Klooster, Kloostertuin en het Park

e. Ambitie woonprogramma: Aantrekkelijke en betaalbare/ levensloopbestendige (grondgebonden) appartementen voor senioren en starters >> Advies/uitgangspunten: • Programmaverdeling uit de regionale

• •

Q /€ woondeal1: minimum van 30% sociale + huur en tweederde van het programma moet betaalbaar zijn Q /€ Verdeling ouderen: jongeren is + circa 50% : 50% Appartementen op maaiveld hebben een eigen voordeur en zijn zo grondgebonden. Appartementen op de verdieping delen een entree

1 Regionale woondeal: ‘Regionaal spreken we af dat nieuwe projecten (gemiddeld) uit minimaal 30% sociale huur, minimaal 16% middenhuur en minimaal 20% betaalbare koopwoningen bestaan. Het minimum van 30% sociale huur en totaal twee derde betaalbaar in de nieuwbouwopgave geldt voor elke gemeente’ (regionale woondeal Zuidoost Brabant 9 maart 2023) 6 | Kloostertuin Nuenen

•

Appartementen hebben een balkon, loggia of terras met duidelijk begrenzing naar het openbare gebied (en geen tuin).

f. Ambitie mobiliteit en parkeren: De Kloostertuin wordt een voorbeeld van een duurzame ontwikkeling met een vooruitstrevend mobiliteitsconcept. >> Advies/uitgangspunten: • Zuinig ruimtegebruik door aansluiting op • • •

•

•

bestaande infrastructuur Binnen de Kloostertuin absolute prioriteit aan de voetganger Toepassing deelmobiliteit waar mogelijk Het advies is om een maatwerk parkeernorm op te stellen, specifiek voor de Kloostertuin2. Een neutraal financieel saldo is mogelijk met een gemiddelde (hogere) CROW norm en Q / € + daarom opgenomen in het basisscenario. Bewoners parkeren (geheel) verdiept Q /€ onder de Kloostertuin m.u.v. de sociale + woningbouw. Bij grote uitzondering kan geparkeerd worden in kleine clusters op het maaiveld die met groen aan het zicht ontrokken worden. Het advies is de overcapaciteit maaiveldparkeren in de omgeving optimaal te benutten voor m.n. bezoekersparkeren wat ruimtelijk en financieel gunstig is.

2 Op twee punten, duurzaamheid en parkeernorm, wordt afwijkend geadviseerd t.o.v. basisscenario met een financieel neutraal soldo (grex = 0) om een hogere kwaliteit te bereiken. Het ene punt heeft een positief het andere punt een negatief effect op de grex.

Thema’s t.a.v. techniek en milieu a. Ambtitie bestaande bebouwing: De gymzaal wordt op termijn gesloopt, tijdelijk voortgezet gebruik moet mogelijk zijn. Het transformatorhuis kan blijven bestaan als dat inpasbaar is. b. Ambitie techniek: Zoveel mogelijk aantakken op bestaande kabels en leidingen in omliggende straten. Kabels en leidingen in de Kloostertuin kunnen waar nodig worden verwijderd of verlegd. c. Ambitie hindercirkels: Het onderdeel ‘industrielawaai’ is deels bepalend voor de inrichting van het plangebied. Rekening dient te worden gehouden met de geluidsbelasting van de activiteiten van het Klooster, bevoorrading van de supermarkt en het gebruik van de gymzaal. d. Ambitie archeologie: Op de bouwkavels in de Kloostertuin moet voorafgaand aan de bouw nader onderzoek plaatsvinden gezien de hoge archeologische (verwachtings)waarde. e. Ambitie klimaatadaptatie, biodiversiteit, water en duurzaamheid landschap: De Kloostertuin is straks klimaatadaptief (t.a.v. o.a. water en hittestress) en draagt bij aan de verhoging van de biodiversiteit.

Samenvatting (vervolg) >> Advies/uitgangspunten:

Relevant voor een duurzame klimaatadapatieve ontwikkeling van de Kloostertuin zijn: • Bodem en water sturend • Behoud van voldoende bestaande beplanting om hittestress te voorkomen • Bestaande en nieuwe gebiedseigenbeplanting draagt bij aan vergroten van de biodiversiteit met diversiteit aan inheemse soorten en behoud bestaande soorten • Regenwater vasthouden op de locatie en infiltreren naar het grondwater (droogtebestrijding) door minimaal te verharden en wadi’s en andere infiltratievoorzieningen aan te leggen. • Zorgen voor voldoende bergingscapaciteit voor piekbuien om overlast te voorkomen. Mogelijk kan de Kloostertuin ook een rol hebben in het bergen van piekbuien die in de directe omgeving vallen

f. Ambitie duurzaamheid en energie nieuwbouw: We zetten hoog in qua duurzaamheid van de nieuwe bebouwing. De woningbouw is duurzaam en energieneutraal (nul op de meter woningen). >> Advies/uitgangspunten:

Relevant voor een duurzame ontwikkeling van de nieuwbouw in de Kloostertuin is: • tijdloos en toekomstbestendig (geen flexwonen – ontwikkeling voor ‘komende 100 jaar’) • natuurinclusief (bijdrage aan biodiversiteit) • zoveel mogelijk circulair in materiaalgebruik (zie ook Woondeal) • energieneutraal voor zowel warmte als

• • •

elektriciteit alsmede gasloos (uitgangspunt programma Wonen Nuenen en regionale visie wonen) optimaal geïsoleerd innovatief t.a.v. waterbesparing (o.a. vacuümtoiletten en gebruik regenwater en grijswatercircuit) Voor sociale woningbouw werken Q /€ conform wettelijk beleid BENG3. Vrije + sector woningen zijn energieneutraal (ENG) 4. Echter om een neutraal financieel saldo te bereiken is vooralsnog met de BENG norm gerekend voor alle woningbouw.

Thema’s t.a.v. realisatie a. Ambitie ontwikkelstrategie: De gemeente onderzoekt welke ontwikkelstrategie het beste aansluit bij de ambities voor de Kloostertuin. Beslissingen ten aanzien van de ontwikkelstrategie zijn pas in de volgende stap (ontwikkeling Masterplan) noodzakelijk.

>> Advies/uitgangspunten:

Er zijn berekeningen uitgevoerd op basis van het gemeentelijke grondbeleid. Dat wil zeggen dat wordt uitgegaan van een residuele benadering en fondsafdrachten. Het financiële saldo is de resultante van een aantal variabelen. De opbrengsten voor de programma’s worden berekend op basis van categorieën voor verkoop en verhuur, inclusief prijsstijgingen. De kosten betreffen bouw- en inrichtingskosten (kencijfers) met kostenstijging, planontwikkelingskosten, boekwaarden, rente etc. Op basis van geadviseerde uitgangspunten is een ontwikkeling met een neutraal financieel saldo mogelijk. De belangrijkste uitgangspunten voor de berekening zijn: • Woningbouwprogramma conform Woondeal • Parkeernorm gemiddeld ca. 1,2 per woning • Parkeren voor bewoners grotendeels verdiept in garage • 115 woningen, in 4 tot 5 bouwblokken5 Extra ambities kunnen leiden tot een negatief saldo.

b. Ambitie financiën: een hoogwaardige en financieel haalbare ontwikkeling met betaalbaar programma

3 BENG staat voor Bijna Energie Neutraal Bouwen en is al sinds 2021 wettelijk beleid voor vergunningsaanvragen van alle nieuwbouw. 4 Op twee punten, duurzaamheid en parkeernorm, wordt afwijkend geadviseerd t.o.v. basisscenario met een financieel neutraal soldo (grex = 0) om een hogere kwaliteit te bereiken. Het ene punt heeft een positief het andere punt een negatief effect op de grex..

5 115 woningen is de absolute bovengrens van het stedenbouwkundig laadvermogen van de Kloostertuin. Kloostertuin Nuenen | 7

Wev erstr aat

Mgr. Cuytenlaan gym zaal KLOOSTERTUIN park

trafo Klooster

Klooste

rstraat

Smidse

8 | Kloostertuin Nuenen

Inhoudsopgave Colofon 3 Advies 4 Samenvatting 5 1. Inleiding / aanleiding 10 2. Thema’s kwaliteit & programma

12

3. Thema’s techniek en milieu

28

a) b) c) d) e) f)

a) b) c) d) e) f)

Historische kwaliteit Groene structuur Stedenbouwkundige structuur Kloostertuin in omgeving Woonprogramma Mobiliteit en parkeernormen en vormen

Bestaande bebouwing Techniek (kabels en leidingen) Hindercirkels Archeologie Klimaatadaptatie, biodiversiteit, water en duurzaamheid landschap Duurzaamheid en energie nieuwbouw

4. Realisatie a) b)

Ontwikkelstrategie Financiën

12 13 16 20 23 25

28 29 30 31 32 33

34 34 35

5. vervolg planvorming 38

Bijlagen:

•

tussenstap Kloostertuin (t.a.v. coalitieprogramma) – januari 23 besproken door agendacommissie van de Raad

De volgende bijlagen worden separaat meegestuurd aan de Raad: • atlas van de Kloostertuin - mei 22 • uitgangspunten notitie Kloostertuin - juni 22 • rapportage 4 concept scenario’s Kloostertuin - juli 22 • verslag TRK overleg inzake Kloostertuin • participatieverslag (samenvatting) en atelierverslagen klankbordgroepen Kloostertuin

Kloostertuin Nuenen | 9

1. Inleiding & aanleiding In overleg met de Raad en het College is in het begin van 2023 geconcludeerd dat een tussenstap nodig is in de planvorming rond de Kloostertuin. In deze tussenstap stellen we een Nota van Uitgangspunten op.

Planvorming Kloostertuin tot op heden

Begin 2022 is gestart met de planvorming voor het project de Kloostertuin. In het voorjaar 2022 zijn de eerste verkennende stappen gezet. Er werd een atlas gemaakt met de belangrijkste kenmerken van de locatie. Tegelijkertijd is het traject met de klankbordgroep opgestart. Op basis hiervan zijn de eerste ingrediënten voor de ontwikkeling geformuleerd. Vervolgens zijn rond de zomer van 2022 vier scenario’s voor de Kloostertuin opgesteld, die als doel hadden de bandbreedte van ontwikkelmogelijkheden en de financiële consequenties daarvan in kaart te brengen1. Na de gemeenteraadsverkiezingen is in juni 2022 een coalitieprogramma opsteld met daarin een aantal kaders voor de Kloostertuin. De scenario’s, die toen reeds opgesteld waren, onderschrijven de hoofduitgangspunten voor ‘deze unieke locatie in het hart van Nuenen’ om te werken aan een ‘duurzame ontwikkeling die kwaliteit toevoegt aan het centrum van Nuenen’ met ‘duurzame bebouwing en hoogwaardige groenstructuur’ (coalitieprogramma). Echter over enkele zaken was onduidelijkheid wat de aanleiding was voor een tussenstap. 1 Rapportage 4 concept scenario’s - juli 2022. Zie ook de bijlage voor alle rapporten uit dit project 10 | Kloostertuin Nuenen

Uitgangspunten en variabelen

Om onduidelijkheden weg te nemen en keuzes te kunnen maken stellen we in deze concept Nota van Uitgangspunten voor hoe we met de verschillende thema’s voor de Kloostertuin omgaan bij de ontwikkeling van het Masterplan. Deze Nota van Uitgangspunten wordt onderbouwd met de uitkomsten uit het planproces tot op heden (die o.a. resulteerde in vier scenario’s). Ook de bevindingen uit de ‘Tussenstap Kloostertuin t.a.v. het coalitieprogramma’ (notitie januari 2023) vormen onderbouwing bij deze Nota van Uitgangspunten (opgenomen in de bijlage). Het rapport bevat een inhoudelijk advies en een basisscenario met een neutrale grondexploitatie. In zes gevallen is bij een uitgangspunt een variabele benoemd. Hiermee kunnen college en raad gefundeerde uitspraken doen over de variabele uitgangspunten, deze bijstellen en de bandbreedte inperken.

Waarom een Nota van uitgangpunten?

Door deze uitgangspunten te bespreken en vast te laten stellen wordt duidelijk waar bestuurlijk draagvlak voor bestaat. Daardoor kan de uitwerking naar het Masterplan met breed vertrouwen worden vervolgd.

Integrale kwaliteit tussen de thema’s

Nuenen heeft de integrale kwaliteit van de ontwikkeling van de Kloostertuin en de woningbouwambitie hoog in het vaandel staan. Deze ambities laten zich niet vatten in

cijfers of in de sturing op één enkel thema. De thema’s hebben sterke onderlinge verbanden die gezamenlijk leiden tot integrale kwaliteit. Zo spreekt het bijvoorbeeld voor zich dat het behoud van een groot aantal bomen consequenties heeft voor het te bebouwen oppervlak en dat het aantal bouwlagen gerelateerd is aan het aantal te realiseren woningen. De integrale kwaliteit zal altijd moeten prevaleren boven sectorale en/of eenzijdige uitgangspunten. In het Masterplan worden alle thema’s geïntegreerd en wordt een optimum gezocht tussen de verschillende thema’s.

Interactie

Het eerste concept van deze Nota van Uitgangspunten is besproken met ambtelijke experts, de klankbordgroep en het TRK (februari/ maart 23). Dat leidt tot dit tweede concept dat in een interactieve avond met de Raad wordt besproken (september 2023). Centrale vraag aan de Raad is of men zich achter de opgesomde uitgangspunten kan scharen en of men zich kan vinden in de variabelen of dat deze aanscherping behoeven. De reacties van de raad verwerken we in de definitieve Nota van Uitgangspunten, rekenen het nog eenmaal door, waarna de nota kaderstellend wordt voor het Masterplan en de te openen grondexploitatie.

Leeswijzer

Aan het begin van deze rapportage zijn alle uitgangpunten en variabelen overzichtelijk op een rij gezet in de samenvatting. Hier vindt u ook ons advies. In hoofdstuk 2, 3 en 4 worden de uitgangspunten onderbouwd en toegelicht waarbij een onderscheid gemaakt is tussen thema’s over kwaliteit en programma (hoofdstuk 2), thema’s over techniek en milieu (hoofdstuk 3) en thema’s ten aanzien van realisatie (hoofdstuk 4). In het laatste hoofdstuk wordt vooruitgeblikt op de planvorming naar het Masterplan. In de bijlage vindt u de tussenrapporten die gemaakt zijn in het planproces die de beschreven uitgangspunten onderbouwen.

In de volgende stap gaan we met de uitgangspunten een Masterplan ontwerpen dat aan de Raad ter besluitvorming wordt voorgelegd. Kloostertuin Nuenen | 11

2. Thema’s ten aanzien van kwaliteit en programma 2a. Historische kwaliteit Ambitie:

Versterken van de betekenis van de Kloostertuin als ontmoetingsplek voor alle inwoners van Nuenen. Behoud van bestaande elementen uit- en symbolische verwijzing naar het rijke verleden.

Toelichting:

De Kloostertuin heeft een rijke historie die is opgetekend in de atlas van de Kloostertuin (zie bijlage). Voorheen waren het Klooster en de Kloostertuin het middelpunt van het spirituele en maatschappelijke leven met de zusters die zorgde voor de zieken en de schoolkinderen. Het scholenlandschap, met bijbehorende bebouwing, is de Kloostertuin in de loop der tijd steeds meer gaan domineren. De rust die de Kloostertuin nu uitstraalt is een kenmerk van de laatste decennia. Maar net als voorheen is de Kloostertuin ook nu nog een ontmoetingsplek (maar minder intensief). Het versterken van de betekenis als ontmoetingsplek is uitgangspunt. Elementen uit het verleden, zoals de muur rondom de tuin-/ schoolplein maar ook oude boomgroepen (mits in goede conditie), worden behouden en krijgen een nieuwe functie voor de toekomst. De historie biedt inspiratie en aanknopingspunten voor de ontwikkeling van de Kloostertuin. Maar een letterlijke restauratie vanuit het verleden, met schoolpleinen, een volledige invulling met nutstuinen en/of

boomgaarden binnen een ommuurde tuin, is niet aan de orde. Uit de scenariostudie blijkt dat een (al dan niet subtiele) verwijzing naar het verleden op draagvlak kan rekenen. Het symbolisch verwerken van de rijke historie is dan ook uitgangspunt. Dat kan op verschillende manieren waarbij de historie in meer of mindere mate het beeld bepaalt: symbolische verwijzing naar het verleden (Klooster, school etc.) in de vorm van specifieke inrichting buitenruimte, architectuur en/of kunst.

1952: sacramentsprocessie

Luchtfoto met schoolbebouwing in Kloostertuin 12 | Kloostertuin Nuenen

meisjesschool met bebouwing aan de Kloosterstraat

Schoolpleinmuur

2b. Groene structuur Ambitie:

Ontwikkelen van de Kloostertuin tot een natuurlijke groene parel in Nuenen. Bestaande bomen geven waarde, sfeer en betekenis aan de plek en vormen de basis voor de planvorming.

voetbalveldje

Uitgangspunten: •

• •

•

•

Behoud van zoveel mogelijk ‘waardevolle’ bomen (uit boomonderzoek van Van Helvoirt) mits levensvatbaar met speciale aandacht voor de boomgroepen die als cultuurhistorische en/of ecologisch waardevol zijn aangeduid. Behoud van de laanbeplanting in de omliggende straten. Wanneer sprake is van kwantitatieve groencompensatie in m2 (conform omgevingsvisie) vindt dat buiten de Kloostertuin plaats en maakt geen onderdeel uit van de grex. Compensatie van gekapte bomen vindt plaats in de Kloostertuin. Er worden geen privétuinen ontwikkeld. Nieuwe bewoners en omwonenden kunnen worden betrokken bij beheer van de Kloostertuin. Het landschap van de Kloostertuin wordt zo heringericht dat ze geschikt is voor infiltratie van regenwater en tijdelijk bergen van piekenbuien. Dus minimale verhardingsoppervlakten.

N.t.b. verhouding tussen ecologische ontwikkeling versus specifieke gebruikswaarde (in het geval deze niet samengaan).

open ruimte vml school

(Beelden van Helvoirt gebruiken met die van private tuinen ext. historisch onderzoek. Referentiebeelden typologie groen / biodiversiteit / wadi’s Check op bruikbare beelden huidge.heemtuin uit de atlas)

parkzone Bernhardstraat

parkeerplaats als gat in Kloostertuin

voormalige schooltuin (ommuurd)

Tiny Forest

Park

Een Tiny Forest is een dichtbegroeid, inheems bos ter grootte van een tennisbaan. Dit bos is niet alleen een prettige plek voor vlinders, vogels, bijen en kleine zoogdieren, maar ook voor mensen. Kinderen leren en spelen er, buurtbew oners ontmoeten elkaar op een prettige en gezo nde plek. Studie flexwonen iov CRA door FAAM

arch.

N.B. Een Tiny Forest is minimaal 200m 2 groot (10 x 20 m) en derhalve prima in te passe n (bron IVN)

Analyse uit de atlas voor de Kloostertuin Kloostertuin Nuenen | 13

Toelichting:

Het groene karakter van de Kloostertuin met de volwassen bomen zorgt voor een unieke kwaliteit in het historische centrum van Nuenen die we koesteren en ontwikkelen: • De Kloostertuin is een plek voor dorpsnatuur als aanvulling op de bestaande meer formeel ingerichte parkruimtes in het centrum. Diverse waarnemingen van bijzondere soorten door bewoners ondersteunen deze waarde. De waarde van de Kloostertuin wordt door de landelijke afname van biodiversiteit in de toekomst nog groter. • Uit aanvullend Fauna onderzoek blijkt dat er specifieke maatregelen genomen moeten worden t.a.v. verblijfplaatsen voor vleermuizen en de huidige vliegroute (langs de eiken van de Kloosterstraat). De route dient vrijgehouden te worden van bebouwing en verstorende verlichting moet worden voorkomen. • Wetenschappelijk is aangetoond dat volwassen groen van positieve invloed is op de gezondheid van bewoners • De Kloostertuin is ook van waarde als groene speel-, sport- en ontmoetingsplek voor omliggende wijken (o.a. Bernardstraat). Ruimte om te bewegen is ook in de toekomst essentieel voor een gezonde samenleving en moet in de Kloostertuin blijvend een plek krijgen voor alle leeftijden. Bovendien versterken de functies van het Klooster en de Kloostertuin elkaar tot een bruisend centrum van Nuenen.

• •

•

•

Volwassen bomen zijn ook van positieve invloed op de marktwaarde/huizenprijzen. De Kloostertuin is een van de grote koele en schaduwrijke plekken in het dorp. Die kwaliteit moet behouden blijven om de effecten van klimaatverandering tegen te gaan. In het zandlandschap van Nuenen is ruimte voor waterinfiltratie essentieel om zo de grondwaterstanden op peil te houden om lange periodes van droogte door te komen die in de toekomst met weerextremen vaker voor zullen komen. De schaduwwerking voorkomt ook een hoge mate van verdamping. Het behoud van beplanting en toevoegen van waterinfiltratie mogelijkheden (wadi’s en infiltratiebuizen) is dus uitgangspunt. De Kloostertuin biedt, mits goed ingericht, ook de ruimte om lokale extreme regenval tijdelijk te kunnen bergen. Door weerextremen in de toekomst moet ook Nuenen zich hier op voorbereiden. Zo houden Nuenenaren droge voeten en wordt schade voorkomen.

Natuurlijk spelen

Sport- en ontmoetingsplek

De groene waarden koesteren, om bovenstaande redenen, wil niet zeggen dat er geen ontwikkelingen mogelijk zijn. We moeten ook durven constateren dat niet al het groen in de Kloostertuin van hoge kwaliteit en levensvatbaar is. Dit komt door bijvoorbeeld verwildering, verdroging en exoten. Op sommige plekken zal groot onderhoud maar ook kap van bomen nodig zijn. Historische referenties

14 | Kloostertuin Nuenen

Tijdige herplant is uitgangspunt voor bomen die beperkte toekomstwaarde hebben, ook ter ondersteuning van bestaande boomgroepen. In het Masterplan gaan we dus enerzijds groen ontwikkelen tot natuurlijk groen, ten bate van biodiversiteit. Dat doen we onder andere door ontwikkeling van een boom-, struik- en kruidlaag met inheemse gebiedseigen soorten. Anderzijds wordt ruimte geboden voor divers gebruik zoals (natuurlijk) spelen en sporten (bijvoorbeeld trapveldje en/of fitness) in combinatie met enkele plekken waar tuin of parkachtige typologie wordt ontwikkeld met bijvoorbeeld een boomgaard, stilte-, ontmoetings- en/of een moestuin. Bestaande ecologische waarden zijn echter altijd leidend.

Diverse mogelijke gebruiksfuncties van de Kloostertuin in de toekomst Kloostertuin Nuenen | 15

2c. Stedenbouwkundige opzet

Uitgangspunt t.a.v. bouwhoogte:

Gebouwen met wisselende bouwhoogtes, Parkeernorm CROW lager aan de randen en wat hoger centraal in Ambitie: verdiept (m.u.v. sociaal ) gemiddeld het gebied s Een speelse opzet van woongebouwen met vie ad • Maximale bouwhoogte aan de randen: ook alle wisselende hoogtes, vrij in de groene ruimte van CROW drie lagen + eventueel een halfverdieptebezoekersde Kloostertuin parkeren halfverdiept alles maatwerk parkeergarage binnen (m.u.v. verdiept • Maximale bouwhoogte in de middenzone plangebied sociaal ) Uitgangspunten: van de Kloostertuin: vier Q /€ Q lagen / € (+ eventueel • Een ruime afstand tussen de gebouwen een halfverdiepte garage) waarbij de waardoor bomen, zichtlijnen en bovenste laag iets terugligt t.o.v de gevel of is -/+ +/verblijfsplekken kunnen worden gerealiseerd +/+ -/voorzien van een kap. • Wonen in een park. Er is in de toekomstige • Maximaal een gebouw van vijf bouwlagen in Kloostertuin geen sprake van nieuwe straten het midden van de Kloostertuin waarbij de basisscenario - neutrale grondexploita�e en private tuinen bovenste laag iets terugligt t.o.v de gevel of is adviesvormt aan de raad wanneer dat afwijkt van basisscenario • Het bebouwingspercentage een voorzien van een kap. afgeleide van de integrale kwaliteit

VARIABELE

•

Parkeeroplossing bewoners

Met deze uitgangspunten ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit concluderen we dat er ruimte is voor 100 tot maximaal 115 woningen.

Bouwhoogte 1 gebouw tot 5 lagen

bouwhoogte tot 4 lagen

meer gebouwen tot 5 lagen

Q /€ -/-

+/+

Bouwhoogte is een van de variabelen. Het beperken van de bouwhoogte gaat ten koste van het aantal woningen en is negatief van invloed op het financiële saldo. Voor het toestaan van meer en/of hogere gebouwen geldt het omgekeerde. In de masterplanfase kunnen we de mogelijkheden onderzoeken voor een tweede gebouw in vijf bouwlagen.

Klooster 14 meter

appartementen zuid zorg

10,5 m

3m

woonhuis

gymzaal

P 4,5 m 2,5 m 4,5 m

3m 2m +P

5m

Breedte Kloostertuin van meter

100 tot 120

Kloosterstraat

De hoogte van de bebouwing is gerelateerd aan de plek in de Kloostertuin - maximaal 3,5 laag aan de randen van de Kloostertuin 16 | Kloostertuin Nuenen

2 onder 1 kapper

circa 12 m

2m 1

4m

2m 3,5m +P

Mgr. Cuytenlaan

Toelichting:

De Kloostertuin is een unieke plek in het centrum van Nuenen. Niet alleen door de centrale ligging maar ook door de historische ontwikkeling en het aanwezige groen biedt de plek kansen voor een onderscheidend stedenbouwkundig concept. De Kloostertuin is geen leeg blad maar heeft een rijke geschiedenis en een grote rijkdom aan bestaand groen en bomen. Door deze kwaliteiten te koesteren en er nieuwe aan toe te voegen kan de Kloostertuin zich ontwikkelen tot een nieuwe unieke parel, een “special”, in het centrum van Nuenen.

Speelse volumes tussen de bomen

In de scenariostudie zijn vier ruimtelijke modellen voor de Kloostertuin verkend, zoals bouwblokken die meer aan de straat staan, een concentratie van bebouwing aan de zijde van het Klooster, een cluster van gebouwen aan de noordzijde, of een aantal bouwvolumes verspreid over het terrein en rondom de bestaande bomen. Hieruit kwam

naar voren dat de laatste opzet (scenario 4 zie bijlage) de meeste kwaliteit biedt. Door het behoud van een groot deel van de bestaande bomen krijgt de nieuwe ontwikkeling een vanzelfsprekend karakter en een hoge basiskwaliteit, alsof de woningen er altijd al stonden. Er wordt daarom uitgegaan van een informele/ speelse stedenbouwkundige opzet met verschillende bouwvolumes die vrij in de groene ruimte staan. Voor de bouwvolumes wordt uitgegaan van een dorpse maat en schaal, passend in een groene omgeving. Het streven is dat de maat tussen de gebouwen minimaal even groot als de hoogte van de gebouwen. De positionering van de gebouwen wordt bepaald door de positie van de bomen, de bestaande bebouwing, bestaande en mogelijke zichtlijnen en de relatie met nieuwe verblijfsplekken. Ook wordt de nieuwe bebouwing gekoppeld aan de nieuwe padenstructuur. Door goed zicht op de openbare ruimte en het creëren van verblijfsplekken

nieuwbouw achter bestaande laanbeplanting: referentie Kloostertuin Brakkenstein Nijmegen

speelse opzet van gebouwen aan een groene ruimte (Funenpark, Amsterdam)

Klooster 14 meter

appartementen zuid zorg

15 m

3m

woonhuis

gymzaal

2 onder 1 kapper

P 4,5 m 2,5 m 4,5 m

3m 2m +P

Breedte Kloostertuin van meter

100 tot 120

Kloosterstraat

circa 12 m

2m 1

4m

2m 3,5m +P

Mgr. Cuytenlaan

De hoogte van de bebouwing is gerelateerd aan de plek in de Kloostertuin - tot maximaal 5 lagen in midden van de Kloostertuin Kloostertuin Nuenen | 17

gekoppeld aan de gebouwen wordt ontmoeting gefaciliteerd en de sociale veiligheid geborgd. Ook worden er nieuwe doorzichten gerealiseerd tussen de gebouwen door, naar het groen of het Klooster.

Bouwhoogte

De speelse en dorpse opzet wordt versterkt door te variëren in de bouwhoogte van de gebouwen. Uit de variantenstudie blijkt dat bij toepassing van twee tot drie bouwlagen het aantal woningen substantieel vermindert, òf het bebouwd oppervlak moet toenemen ten koste van groen. Uit eerdere studies blijkt (zie doorsnedes blz 15 en 16) dat de dorpse inpassing van bouwhoogte ook gerelateerd is aan de plek in de Kloostertuin in relatie tot de omgeving. Een plek midden in de Kloostertuin leent zich goed voor wat hogere gebouwen, waarvan de hoogte overeenkomt met de hogere bomen binnen het plangebied. Dergelijke gebouwen kunnen goed ingepast worden met de bestaande groene randen van de Kloostertuin en hebben beperkt effect op het zicht vanaf de bestaande gebouwen. In dat kader is de hoogte van het Klooster van circa 14 meter ook relevant. Uitgangspunt is om te werken met vertrappende gebouwen waarbij de hogere verdiepingen iets terug liggen, waardoor deze minder zichtbaar zijn vanaf de omgeving en er ruimte ontstaat voor terrassen.

Scenario 1 - Open Kloostertuin nieuwe stijl (juli 22)

Scenario 2 - Compacte Kloosterhof (juli 22)

Scenario 3 - Besloten kloostertuinenreeks (juli 22) 18 | Kloostertuin Nuenen

Scenario 4 - Natuurlijk Kloosterlandschap (juli 22)

Discussie in de Klankbordgroep Over het aantal bouwlagen is verdeeldheid in de Klankbordgroep. Enkele omwonenden geven aan dat 3 bouwlagen maximaal is voor het dorp Nuenen en dat zij bij meer lagen protest zullen aantekenen. Andere omwonenden herkennen zich niet in dit standpunt en kunnen zich wat hogere bebouwing in de Kloostertuin goed voorstellen als dat betekent dat er meer ruimte voor groen overblijft en dat zichtlijnen vrijgehouden kunnen worden. De juiste positionering is daarbij van groot belang (niet aan de randen). Verschillende andere leden, van de klankbordgroep, waaronder de woningbouwcorperaties, beamen de behoefte aan woningbouw en vinden 4/5 lagen of hoger wenselijk.

Beeldkwaliteit en detaillering

De architectonische uitstraling en de detaillering zijn bepalend voor de aansluiting bij de dorpse kwaliteit van Nuenen. In het Masterplan komt een beeldkwaliteitsparagraaf waarin de uitgangspunten hiervoor worden vastgelegd.

Bebouwingspercentage

Voor wat betreft het bebouwingspercentage heeft de variantenstudie (tussenstap n.a.v. coalitieprogramma, januari 2023) aangetoond dat wanneer het bebouwingspercentage toeneemt tot 30% en daarboven er minder bomen behouden kunnen worden en het oppervlak openbaar groen afneemt. Hiermee wordt niet alleen direct afbreuk gedaan aan de groene kwaliteiten van de plek maar neemt ook de openbaarheid van de Kloostertuin af en wordt geen recht gedaan aan de potentie van deze bijzondere locatie in het centrum van Nuenen, een ontmoetingsplek voor iedereen. Het bebouwingspercentage beschouwen we dan ook als een afgeleide van de integrale kwaliteit.

Variantenstudie: 50% bebouwingsperscentage - gaat ten koste van al het groen

Variantenstudie: 30% bebouwingsperscentage - gaat ten koste van veel groen en de openbaarheid

referentie Kloostertuin Brakkenstein (Nijmegen) Kloostertuin Nuenen | 19

2d. Kloostertuin in omgeving Ambitie:

De nieuwe Kloostertuin, als natuurlijke parel en ontmoetingspunt in het centrum van Nuenen, is nauw verbonden met haar directe omgeving het Klooster, Park en omliggende straten en buurten.

Uitgangspunten: •

Behoud laanbeplanting langs omliggende straten. • Relatie tussen Klooster en Kloostertuin wordt verbeterd met zichtlijnen (aanpassing beplanting) en verwijderen van hekken • Klooster krijgt twee nieuwe entrees aan Kloostertuinzijde. • Zones aan alle zijden van het Klooster gebruiken om de relatie te versterken tussen Klooster, Kloostertuin en het Park • Verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in de Kloosterstraat aan de zijde van de Smidse in functie en beeld In de vervolg planvorming van Klooster en Kloostertuin wordt uitgewerkt hoe de fysieke, visuele en functionele relatie tussen Klooster en Kloostertuin wordt versterkt

Toelichting:

De Kloostertuin moet nadrukkelijk beschouwd worden in haar context. In de Atlas van de Kloostertuin is deze uitgebreid geanalyseerd. In deze Nota van Uitgangspunten benoemen we de belangrijkste relaties die van belang zijn voor de ontwikkeling: Ambities voor de verbindingen en buitenruimtes rondom het Klooster 20 | Kloostertuin Nuenen

Woonstraten

Aan de omliggende straten van de Kloostertuin wordt gewoond en bevinden zich ook enkele kantoorgebouwen. De woonstraten hebben allemaal een karakteristieke laanbeplanting die uitgangspunt is voor de planvorming. Voor de kwaliteit van de laanbeplanting is het uitgangspunt dat nieuwe bebouwing buiten de kroonprojectie wordt gepland.

Relatie Kloostertuin – Klooster - Park

Het Klooster en de Kloostertuin zijn historisch nauw met elkaar verbonden en waren een historische eenheid in gebruik. Echter in de huidige situatie is deze relatie minimaal en liggen ze met ‘achterkanten’ naar elkaar toe. Ook het Park is van oudsher nauw verbonden geweest met de Kloostertuin. De verbinding is nu helaas minimaal. Er ligt nu een unieke kans om deze historische verbinding weer te herstellen en betekenis te geven voor de omgeving. In de scenariostudie zijn de mogelijkheden daarvoor onderzocht. Hieruit is geconcludeerd dat de ruimte rondom het Klooster als integraal onderdeel van het Klooster zou moeten worden beschouwd. We zien hier kansen op verschillende niveaus: 1. Het versterken van de groene verbinding tussen de ruimtes rondom het Klooster aansluitend op de Kloostertuin. Dit kan worden geborgd door het maken van een integraal parkontwerp voor alle (groene) ruimtes rond het Klooster, zodat de Kloostertuin weer met het

Laanbeplanting is uitgangspunt. Woningbouw buiten de kroonprojectie

Entree naar Kloostertuin via de huidige IVN tuin maken

Versmalde Kloosterstraat is nu de Kloostergang

Entree naar Kloostertuin via de huidige IVN tuin maken

Zijtuin, voormalig schoolplein, kans voor wandelverbinding

Zijtuin aan Kloostertuinzijde, kans voor wandelverbinding Kloostertuin Nuenen | 21

Park wordt verbonden. Er kan worden gestart met het verwijderen van de hekken aan de achterzijde van het Klooster en het snoeien van de beplanting aan de achterzijde van het Klooster zodat er een zichtrelatie ontstaat. Echter alleen middels een integraal plan kan er een sterke eenheid ontstaan. 2. Het versterken van de fysieke verbindingen aan weerszijden van het Klooster (tussen Kloostertuin en Park). Hierdoor worden de tuinen ook een verlengstuk van het Klooster. Dit kan aan de oostzijde worden gerealiseerd door een duidelijke route te creëren aan de zijde van de huidige heemtuin. Aan de zuidzijde stellen we voor de zijtuin (voormalige speelplaats van de Kloosterkleuterschool) open te stellen voor voetgangers waardoor hier een nieuwe route ontstaat. Dit kan o.a. door de oude doorgang in de muur te openen (zie oude foto) en in de muren op een moderne manier ‘gaten’ te maken. 3. Het versterken van de functionele connectie tussen Klooster, de Kloostertuin en Park: Aangezien het Klooster ook de ontmoetingsplek is voor nieuwe bewoners van de Kloostertuin, wordt aan deze zijde een entree gemaakt bij de verbouwing van het Klooster. Hierdoor wordt de uitstraling verbeterd, de toegankelijkheid vergroot en ontstaan er kansen voor intensiever gebruik. Een (klein) terras aan de Kloostertuinzijde versterkt de relatie.

Smidse

Voor de locatie rondom de Smidse (winkelcomplex en parkeerterrein) worden de mogelijkheden voor transformatie verkend in een vlekkenplan (samen met stakeholders vastgoed). Hierbij wordt gedacht aan het verplaatsen van de winkels naar een locatie centraler in het dorp en het herontwikkelen van de locatie voor woningbouw. Hierbij dient naar samenhang te worden gezocht, zowel in programmatische zin als in ruimtelijk opzicht. Voor de zijde van de Kloosterstraat zou het een winst zijn als daar de laad- en losplek kan verdwijnen. Dan kan deze zijde (nu een achterkant) een upgrade krijgt naar een representatieve voorzijde, bijvoorbeeld met een aantrekkelijke plint en entrees. Op kortere termijn vergroenen van de gevel aan de zijde van de Kloosterstraat is ook winst.

Gesloten Kloostermuur open maken (zoals vroeger)

Vroeger was er een deur in de Kloostermuur

Terras aan Kloostertuinzijde (ref. Oosterpark) 22 | Kloostertuin Nuenen

2e. Woonprogramma

VARIABELE

Percentage Percentage sociale woningbouw sociale woningbouw

Ambitie:

Aantrekkelijke en betaalbare/ levensloopbestendige (grondgebonden) appartementen voor senioren en starters

30% 30%

20% 20%

40% 40%

Uitgangspunt: •

• •

•

Programmaverdeling uit de regionale woondeal1: minimum van 30% sociale huur en twee derde van het programma moet betaalbaar zijn Verdeling ouderen: jongeren is circa 50% : 50% Appartementen op maaiveld hebben een eigen voordeur en zijn zo grondgebonden. Appartementen op de verdieping delen een entree Appartementen hebben een balkon, loggia of terras met duidelijk begrenzing naar het openbare gebied (en geen tuin).

De wijze waarop de woondeal wordt gevolgd is een variabele. Er kan voor gekozen worden om de percentages uit de woondeal niet per locatie maar voor de hele gemeente op te vatten. Dat leidt tot twee variabelen.

1 * Regionale woondeal: ‘Regionaal spreken we af dat nieuwe projecten (gemiddeld) uit minimaal 30% sociale huur, minimaal 16% middenhuur en minimaal 20% betaalbare koopwoningen bestaan. Het minimum van 30% sociale huur en totaal twee derde betaalbaar in de nieuwbouwopgave geldt voor elke gemeente’ (regionale woondeal Zuidoost Brabant 9 maart 2023)

Q / €Q / € -/+

-/+ -/+

-/+

Het vergroten van dit precentage sociale woningbouw (om het tekort in Nuenen in te lopen) is negatief van invloed op het financiële saldo. Voor het verlagen van het percentage (en elders in Nuenen meer sociale woningen bouwen conform woondeal) geldt het omgekeerde.

Parkeeroplossing bewoners Parkeeroplossing bewoners verdiept (m.u.v.(m.u.v. sociaalsociaal ) verdiept )

Toelichting:

VARIABELE

Woondeal Woondeal

36% middensegment 36% middensegment 33% vrije 33%sector vrije sector

25% midden25% middensegment segment 45 % vrije 45 % vrije sector sector

40% midden40% middensegment segment 30% vrije 30% vrije sector sector

Q / €Q / € +/-

+/- -/+

-/+

Het middensegment in de Kloostertuin vergroten heeft een negatief effect op het financieel saldo. Het verkleinen van het middensegment is ook mogelijk (mits er elders in Nuenen dan meer middensegment gebouwd wordt) wat het financieel saldo verhoogt.

Parkeernorm Parkeernorm

CROWCROW gemiddeld s s gemiddeld vie dvie d a a

ook alle ook alle

De recent vastgestelde regionale bezoekerswoondeal bezoekersCROW CROW parkeren parkeren halfverdiept alles halfverdiept alles maatwerk maatwerk Zuidoost Brabant vormt de basis voor de nadere bouw-bouw In de Kloostertuin wordt gebouwd voor de hoogtehoogt binnenbinnen (m.u.v.(m.u.v. verdiept verdiept invulling van het woonprogramma (zie quote tot 4 lagen doelgroepen senioren en starters. Deze centrale plangebied tot 4 la plangebied sociaalsociaal ) ) in voetnoot bij uitgangspunten). De verdeling locatie, op loopafstandQvan voorzieningen, leent Q / €Q / € / €Q /€ tussen middenhuur en betaalbare koopwoningen zich uitstekend voor specifiek deze doelgroepen. kan per gemeente verschillend zijn. Bouwen voor senioren heeft extra aandacht -/+ -/+ +/- +/+/+ +/+ -/-/-uitgegaan van In de coalitieafspraken wordt omdat hierdoor de doorstroming binnen Nuenen een minimum van 30% sociale woningbouw op gang kan komen. Bouwen voor starters biedt voor ieder project in Nuenen. Het is echter ook mogelijkheden ombasisscenario dezebasisscenario doelgroep te behouden - neutrale- neutrale grondexploita�e grondexploita�e mogelijk dit percentage op te hogen waardoor in Nuenen en te zorgen voor jeugdige reuring in advies aan de raad dat afwijkt basisscenario advies aan wanneer de raad wanneer datvan afwijkt van basisscenario er meer sociale woningbouw gerealiseerd kan het centrum.

worden om het tekort aan sociale woningbouw Kloostertuin Nuenen | 23

in te lopen conform rijksbeleid. Dit heeft vanzelfsprekend consequenties voor het financiële saldo van de ontwikkeling. In principe zijn alle woningen levensloopbestendig. Dit houdt in dat de woningen geschikt zijn (of eenvoudig geschikt te maken) voor bewoning tot op hoge leeftijd, ook in geval van fysieke handicaps of chronische ziekten van bewoners. De woning past in alle levensfasen bij de behoeften die de bewoner op dat moment heeft. Een levensloopbestendige woning voldoet aan de eisen van Woonkeur.

Mix en collectiviteit

De verschillende doelgroepen kunnen elkaar ontmoeten in de Kloostertuin, in de aantrekkelijke parkachtige ruimte die uitnodigt voor verblijven. Ook het Klooster heeft een functie voor activiteiten en ontmoeting. Toevoegen van extra zorg- en welzijnsprogramma is niet aan de orde in de Kloostertuin omdat deze voorzieningen ruim voor handen zijn in het centrum. Onderzocht wordt of doelgroepen in een woongebouw gecombineerd kunnen worden wat kan bijdragen aan ontmoeting en sociale cohesie.

Vanuit de scenariostudie is gebleken dat een invulling met gestapelde bouw het meest recht doet aan de locatie. Qua woningbouwtypologie wordt uitgegaan van kleine een- of tweepersoons studio-appartementen met waar mogelijk collectieve ruimtes zoals een huiskamer (vooral bedoeld voor starters) en wat grotere appartementen die vooral aantrekkelijk zullen zijn voor senioren. Senioren- en starterswoningen met ontmoetingsruimte

24 | Kloostertuin Nuenen

2f. Mobiliteit en parkeren Ambitie:

VARIABELE

Parkeeroplossing bewoners

(m.u.v. sociaal ) Uitgangspunten:

verdiept

Bouwhoogte bewoners Parkeeroplossing

Parkeernorm

CROW gemiddeld s vie ad

verdiept (m.u.v. sociaal )

De Kloostertuin wordt een voorbeeld van een duurzame ontwikkeling met een vooruitstrevend mobiliteitsconcept. halfverdiept alles

VARIABELE

CROW maatwerk

verdiept 1 gebouw tot (m.u.v. 5 lagensociaal ) ook alle bezoekersparkeren binnen plangebied

Q /€ Q /€ Zuinig ruimtegebruik door aansluiting op bestaande infrastructuur -/+ absolute +/- prioriteit • Binnen de Kloostertuin +/+ -/aan de voetganger • Toepassing deelmobiliteit waar mogelijk basisscenario - neutrale grondexploita�e • Het advies is om een maatwerk parkeernorm De parkeernorm is een variabele. Het werken met een lagere parkeernorm, maatwerk voor de adviesvoor aan de de raad Kloostertuin wanneer dat afwijkt2van op te stellen, specifiek . basisscenario Kloostertuin, draagt niet alleen bij aan positief Een neutraal financieel saldo is mogelijk met saldo maar ook aan een groenere Kloostertuin (zie een gemiddelde (hogere) CROW norm en ook toelichting). Een hogere parkeernorm en/of daarom opgenomen in het basisscenario. het faciliteren van al het bezoekersparkeren in het • Bewoners parkeren (geheel) verdiept plangebied brengt extra kosten met zich mee en onder de Kloostertuin m.u.v. de sociale gaat ten koste van groen. In de grex berekening is woningbouw. Bij grote uitzondering kan uitgegaan van een CROW gemiddelde perkeernorm. geparkeerd worden in kleine clusters op het maaiveld die met groen aan het zicht onttrokken worden. • Het advies is de overcapaciteit Toelichting: maaiveldparkeren in de omgeving optimaal De Kloostertuin ligt op een gunstige plek in het te benutten voor m.n.

bezoekersparkeren centrum van Nuenen, op loopafstand van alle wat ruimtelijk en financieel gunstig is. dorpse voorzieningen. De Kloostertuin wordt ingericht voor de wandelaar met ruime paden die het gebied doorkruisen. Binnen de Kloostertuin wordt gebouwd voor 2 Op twee punten, duurzaamheid en parkeernorm, wordt de doelgroepen senioren en starters, en dit afwijkend geadviseerd t.o.v. basisscenario met een financieel neugekoppeld aan specifieke woonfuncties en de traal soldo (grex = 0) om een hogere kwaliteit te bereiken. Het ene potentie van de plek, biedt het project een punt heeft een positief het andere punt een negatief effect op de

bouwhalfverdiept hoogte (m.u.v. tot 4 lagen sociaal )

Q / €Q / €

•

grex.

meer alles gebouwen verdiept tot 5 lagen

-/-

-/+ +/+ +/-

basisscenario - neutrale grondexploita�e De parkeeroplossing voor bewoners van de Kloostertuin in een variabele. Wanneer parkeren advies aan de raad wanneer dat afwijkt van basisscenario half verdiept plaatsvindt komt dat ten goede aan het financiële saldo, maar is negatief voor de bereikbaarheid van de woningen voor minder validen. De keuze om ook voor de sociale woningbouw verdiept parkeren toe te passen komt ten goede aan de groene kwaliteit, maar gaat ten koste van het financiële saldo.

uitgelezen kans om te fungeren als een pilot voor toekomstgerichte (deel-)mobiliteit. Met deze duurzame benadering kan de hoeveelheid nieuwe infrastructuur worden geminimaliseerd, kan het aantal parkeerplaatsen worden beperkt en de groene kwaliteit van de Kloostertuin behouden blijven.

Onsluiting

Voor de ontsluiting is er rondom het plangebied Kloostertuin Nuenen | 25

CRO maat

een goede structuur aanwezig. Vanuit de bestaande straten als Kloosterstraat en Monseigneur Cuytenlaan kan het plangebied direct worden ontsloten. Er komen geen nieuwe wegen, de hoeveelheid verharding in de Kloostertuin wordt zo tot een minimum beperkt tot enkele inritten. Ook is het gebied vanuit de bestaande straten goed toegankelijk voor de fiets. Er liggen kansen om het Kloosterpad (de nauwe doorgang tussen Park en de Kloosterstraat) te optimaliseren in samenhang met de planontwikkeling van de Smidse/Centrumplan.

Parkeernormen

De Kloostertuin leent zich dus voor een vooruitstrevend mobiliteitsconcept. Daarbij wordt ingezet op bewoners die zich aangetrokken voelen tot deze locatie en openstaan voor collectieve oplossingen. Mogelijkheden voor collectieve parkeeroplossingen worden zoveel mogelijk benut en er is in beperkte mate ruimte voor privé auto’s. Er is daardoor niet alleen sprake van een efficiënt ruimtegebruik, maar ook kunnen de projectkosten voor parkeren beperkt blijven en ontstaat er ruimte voor ontmoeting tussen de bewoners. De ontwikkeling van de Kloostertuin is een uniek project met bijzondere ambities en specifieke doelgroepen. Voor de parkeernormen is daarom maatwerk nodig. Daarom stellen we voor in de fase van het Masterplan een specifieke parkeernorm op te stellen. De specifieke parkeernorm wordt opgesteld door het doorlopen van de 26 | Kloostertuin Nuenen

volgende stappen: • We kijken we naar de parkeerdruk in de omgeving, waarbij het parkeerdrukonderzoek (Exante 16 mei 2023) heeft aangetoond dat er een restcapaciteit is rondom het plangebied. • We beschouwen externe factoren die van invloed kunnen zijn om de norm verder omlaag te brengen, zoals deelmobiliteit en het gebruik van parkeerplaatsen door de doelgroepen die we voor ogen hebben voor deze ontwikkeling. • Uiteindelijk zetten we de CROW parkeernorm af tegen de parkeermeting en externe factoren en formuleren we een specifieke parkeernorm voor deze ontwikkeling.

Deelauto’s sluiten goed aan bij de doelgroep jongeren

We zetten in op een ambitieuze maar realistische parkeernorm die aansluit bij de doelgroepen en ambities voor de Kloostertuin en die niet leidt tot een onacceptabele parkeerdruk in de omgeving. Alternatief is om uit te gaan van de gemiddelde parkeernorm op basis van de CROW 381 (matig stedelijk gebied, omgeving centrum, raakvlak Park). We verwachten echter dat hier nog een optimalisatie mogelijk is. Aanvullend hierop worden ook de mogelijkheden onderzocht die de parkeergarage ‘t Oog, waar nu parkeerplaatsen niet benut worden, kan bieden (en voor welke specifieke doelgroepen).

Oplaadpunten meenemen in aanleg

Vorm van bewonersparkeren

Parkeerplaatsen op maaiveld nemen veel ruimte in en beperken de mogelijkheden voor een

Halfverdiept parkeren

groene inrichting. Daarom is het uitgangspunt om het parkeren uit het zicht te realiseren, zoveel mogelijk onder de gebouwen. Voor de doelgroep senioren is het gewenst de benodigde parkeerplaatsen zo dicht mogelijk bij de woning te realiseren. De voorkeur gaat uit naar volledig verdiepte garages zodat er geen/ beperkt niveauverschillen zijn bij de entrees en er zo min mogelijk impact is op de parkruimte. Halfverdiepte parkeergarages midden in het plangebied hebben een negatieve impact op de inrichting en zichtlijnen in het park. Bij halfverdiepte parkeergarages is er extra aandacht nodig voor een goede overgang van de hoogteverschillen in het maaiveld en de aansluiting met entrees en buitenruimtes. Specifiek voor de doelgroep ouderen is hier ook een goede toegankelijkheid aan de orde. Bij uitzondering kunnen parkeerplaatsen op het maaiveld worden gerealiseerd, in kleine clusters en groen ingepast door middel van hagen en bomen omwille van de kwaliteit van de leefomgeving. Wanneer niet kan worden voorzien in de theoretische parkeerbehoefte, moet er een bijdrage worden geleverd aan het Parkeerfonds van de gemeente Nuenen c.a.

Het onderzoek toont aan dat er op het piekmoment van de week (zaterdagmiddag) nog 137 plekken vrij zijn in het gebied rondom het Klooster. Wanneer de Smidse in de telling buiten beschouwing wordt gelaten zijn er 94 parkeerplaatsen beschikbaar op piekmomenten. In de berekening is uitgegaan van een maximale bezetting van 85% wat gangbaar is voor kort parkeren (Exante adviseurs in verkeer - 16 mei 2023). Er is dus voldoende ruimte voor bezoekers om in de directe omgeving van de Kloostertuin te parkeren, zonder dat dit direct leidt tot overlast voor de omwonenden. Om dit ook voor de lange termijn te borgen, reserveren we binnen het plangebied van

de Kloostertuin ruimte om een deel van het bezoekersparkeren te realiseren. In eerste instantie krijgt dit een groene invulling, maar mocht het bezettingspercentage van de parkeerplaatsen in de omgeving onacceptabel hoog worden, dan kunnen deze plekken alsnog als parkeerplaats worden ingericht. Als variabele is opgenomen dat al het bezoekersparkeren opgenomen kan worden binnen het plangebied. Dat brengt extra kosten met zich mee, gaat ten koste van groen en is bovendien niet nodig. Ruimtebeslag parkeerplaatsen Het ruimtebeslag voor een parkeerpla ats inclusief manoeuvreerruimte is 25-30 m2. Hoe hoger de parkeernorm, hoe meer parkeerpla atsen er nodig zijn. Als voorbeeld van het ruim tebeslag is in een rekenmodel gekeken naar het aantal parkeerplaatsen dat nodig is bij 100 woningen en de gemiddelde CROW 381-norm en. Er is dan een vraag van 118 parkeerplaatsen (90 voor de bewoners en 28 voor bezoekers). Dit kost dan 3.540 m2 aan oppervlakte. Wanneer deze hele opgave binnen het plangebied op het maaiveld wordt gerealiseerd kost dit circa 20% van het plangebied. Daarnaast zijn er nog toeg angen naar de parkeerplaatsen nodig. Omdat dit ten koste gaat van de besta ande bomen en het groene karakter word t ondergrondsparkeren nadrukkelijk aanb evolen.

Bezoekersparkeren

Ook zal er ruimte moeten worden gereserveerd voor bezoekersparkeren. Het parkeerdrukonderzoek uitgevoerd in voorjaar 2023 toont aan dat er in de omliggende straten overcapaciteit is en parkeerplaatsen beschikbaar zijn. Kloostertuin Nuenen | 27

3. Thema’s ten aanzien van milieu en techniek 3a. Bestaande bebouwing Uitgangspunt:

De gymzaal wordt op termijn gesloopt, tijdelijk voortgezet gebruik moet mogelijk zijn. Het transformatorhuis kan blijven bestaan als dat inpasbaar is.

Toelichting:

In het begin van deze eeuw zijn de meeste (school)gebouwen in de Kloostertuin gesloopt. Wat er nu nog aan bebouwing staat is een gymzaal en een transformatorhuisje. De gymzaal bevindt zich in het noordoostelijke deel van de locatie, aan de Monseigneur Cuytenlaan. Behoud van de functie gymzaal is onderzocht. Met een nieuwe gymzaal in de Kloostertuin wordt het ontmoetingspunt in de centrum behouden wat zorgt voor extra reuring en betekenis in het woongebied. Het gaat echter ook ten koste van een aantal woningen wat negatief drukt op de grondexploitatie. Uitgangspunt is daarom dat deze functie op termijn wordt verplaatst naar een andere locatie buiten de Kloostertuin. Daarna wordt de gymzaal gesloopt. Het gebouw voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd en leent zich niet voor transformatie. Bij planvorming moet rekening gehouden worden dat de gymzaal nog enkele jaren in gebruik kan zijn.

Op het terrein bevindt zich een gemetseld transformatorhuisje (1950) aan de Kloosterstraat dat het Klooster en de telefooncentrale indertijd voorzag van stroom. Vanwege de verbondenheid met het Klooster wordt aan dit huisje een middelhoge cultuurhistorische waarde toegekend en verdient het de voorkeur het te behouden wanneer dat enigszins inpasbaar is met de locatie van de nieuwe woongebouwen.

gymzaal aan de Monseigneur Cuijtenlaan

transformatorhuisje aan de Kloosterstraat 28 | Kloostertuin Nuenen

3b. Techniek Uitgangspunt:

Zoveel mogelijk aantakken op bestaande kabels en leidingen in omliggende straten. Kabels en leidingen in de Kloostertuin kunnen waar nodig worden verwijderd of verlegd.

Toelichting:

De kabels en leidingen die rondom de Kloostertuin lopen zijn uitgangspunt voor de planontwikkeling. Vanaf hier kunnen de tracés worden vertakt naar de nieuwe gebouwen. Enkele tracés lopen een stukje de Kloostertuin in, vermoedelijk waren deze gekoppeld aan de voormalige schoolbebouwing. Het enige kabeltracé dat dwars door de Kloostertuin loopt is dat van de verlichting langs het Zuster Celinepad (dit pad heeft een lage cultuurhistorische waarde). Dit pad en kabeltracé is geen uitgangspunt en kan eenvoudig verlegd worden. Het oude transformatorhuisje is nog altijd functioneel. Bij sloop van het transformatorhuisje dient er een nieuw transformatorstation op een vergelijkbare plek te worden teruggeplaatst. Vooralsnog heeft handhaven van het transformatorhuisje de voorkeur.

trafo

Kabels en leidingen in en rondom Kloostertuin Kloostertuin Nuenen | 29

3c Hindercirkels Uitgangpunt:

Het onderdeel ‘industrielawaai’ is deels bepalend voor de inrichting van het plangebied. Rekening dient te worden gehouden met de geluidsbelasting van de activiteiten van het Klooster, bevoorrading van de supermarkt en het gebruik van de gymzaal.

Toelichting: Klooster

Het Klooster is nu akoestisch “lek”, dit betekent dat geluidsoverlast buiten het Klooster aan de orde is. Maar ook na de verbouwing moet rekening gehouden worden met een n.t.b. geluidscontour.

Jumbo

Bevoorrading Jumbo kan ook een beperking opleveren voor de Kloostertuin zolang eventuele verplaatsing in het kader van de centrumvisie niet concreet is. Volgens de richtlijn dient hier

een afstand van 10 meter voor geluidoverlast te worden aangehouden. Bij de herontwikkeling van de Smidse kan deze wijzigen maar gezien de onzekerheid van deze ontwikkeling is de huidige hinderzone uitgangspunt. Bij een herontwikkeling wordt een meerwaarde gezien in het inpandig laden en lossen.

Gymzaal

Om het plangebied in de Kloostertuin optimaal in te richten zal het gebruik van de gymzaal gestaakt en de zaal gesloopt moeten worden. Het gebouw en de functie komen dan ook niet terug in het Masterplan en t.z.t. in het omgevingsplan/ bestemmingsplan. Totdat herbouw elders (Hongerman) heeft plaatsgevonden wil de gemeente waarschijnlijk de gymzaal in de Kloostertuin blijven gebruiken. Er is dan sprake van een akoestische hinderzone. Deze is in beeld gebracht en betekent een tijdelijke fysieke beperking voor nieuwe bebouwing én door de milieucontour.