Kloostertuin Bijlage 1 - Nota van uitgangspunten met wijzigingen - in roze

Wadi’s voor infiltratie Kloostertuin Nuenen | 31

3f Duurzaamheid en energie nieuwbouw Ambitie:

We zetten hoog in qua duurzaamheid van de nieuwe bebouwing. De woningbouw is duurzaam en vrijwel energieneutraal.

Uitgangspunten:

Relevant voor een duurzame ontwikkeling van de nieuwbouw in de Kloostertuin is: • tijdloos en toekomstbestendig • natuurinclusief (o.a. bijdrage aan biodiversiteit) • zoveel mogelijk circulair in materiaalgebruik (zie ook Woondeal) • optimaal geïsoleerd • innovatief t.a.v. waterbesparing (o.a. vacuumtoiletten en gebruik regenwater en grijswatercircuit) • BENG. Voor alle woningbouw geldt de wettelijk beleid BENG1. Bij de aanbesteding van woningbouw worden ontwikkelaars gestimuleerd om zoveel mogelijk energieneutraal (ENG) te bouwen door dit op te nemen als een van de selectiecritera bij de aanbesteding (uitgangspunt programma Wonen Nuenen en regionale visie wonen). Om een neutraal financieel saldo te bereiken is vooralsnog met de BENG norm gerekend voor alle woningbouw. 1 BENG staat voor Bijna Energie Neutraal Bouwen en is al sinds 2021 wettelijk beleid voor vergunningsaanvragen van alle nieuwbouw. N.B. per juli 2018 zijn alle nieuwbouwwoningen

wettelijk verplicht gasloos. 32 | Kloostertuin Nuenen

Toelichting:

In het Masterplan voor de Kloostertuin verdiepen we dit thema duurzaamheid en energie. Innovatieve energiesystemen hebben onze specifieke aandacht: • •

•

•

Zonne-energie op daken maar ook in gevels Geothermie. Dat is duurzame warmte uit de ondergrond waarmee je huizen verwarmt. Diep in de ondergrond bevindt zich warm water in (poreuze) zand- en gesteentelagen. Geothermie ofwel aardwarmte, wordt gewonnen uit heet water in deze lagen. In Nederland wordt aardwarmte doorgaans gewonnen op een diepte van tussen de 2 á 3 km (geothermie.nl) Warmte Koude Opslag (WKO). Dat is een duurzame energievoorziening waarbij warmte en koude via een warmtewisselaar (tegenstroomapparaat, TSA) worden opgeslagen in een watervoerend zandpakket 90 meter diep in de grond. ‘s Zomers wordt een gebouw gekoeld met water uit de koude bronnen (WUR). Andere systemen als een ‘ijskelder/tank’. Deze worden ingraven in de ondergrond en slaan op die wijze warmte en koude op.

Aansluiting op electriciteitsnetwerk blijft noodzakelijk voor terugleveren bij positief saldo.

Natuurinclusief bouwen

4. Thema’s ten aanzien van realisatie 4a. Ontwikkelstrategie Uitgangspunt:

De gemeente onderzoekt welke ontwikkelstrategie het beste aansluit bij de ambities voor de Kloostertuin. Beslissingen ten aanzien van de ontwikkelstrategie zijn pas in de volgende stap (ontwikkeling Masterplan) noodzakelijk. Het masterplan biedt de basis voor de selectie van ontwikkelende partijen. Vervolgens worden de bouwblokken architectonisch uitgewerkt in een bouwplan. Ook is er nog een planologischjuridische procedure noodzakelijk.

Toelichting:

De Kloostertuin wordt een prettig en groen woongebied. Bij de ontwikkeling van het terrein wordt gezocht naar partijen die zich kunnen vinden in de genoemde hoge integrale ambities en uitgangspunten. Ook kan hierdoor specifiek worden gezocht naar potentiële kopers en huurders die specifiek kiezen voor wonen in de Kloostertuin, met bijbehorende keuzes voor de specifieke woningtypes, collectiviteit en mobiliteitsconcept. Binnen het gebied worden meerdere gebouwen gerealiseerd. Er zijn verschillende mogelijkheden om deze te ontwikkelen. De gemeente bouwt zelf niet en zal dus in een bepaalde fase de ontwikkeling uit handen geven. De uitgifte en ontwikkelingen moeten aansluiten op de gemeentelijke organisatie en de wensen van het

bestuur. Voor de openbare ruimte wordt er van uitgegaan dat deze door de gemeente apart zal worden aanbesteed, aangelegd en daarna beheerd. Aangezien een gedeelte van het woonprogramma bestaat uit sociale woningbouw en een gedeelte uit vrije sector woningen, zullen er zowel een corporatie als een of meerdere marktpartijen betrokken zijn. Ook wordt onderzocht of het mogelijk en wenselijk is ruimte te bieden aan een collectief dat gezamenlijk een bouwblok wil realiseren. Het Didam arrest maakt een selectie voor alle partijen noodzakelijk. Met prestatie-afspraken kan voor corporaties een uitzondering gelden. Bij de selectie van partijen door de gemeente zullen zowel financiële als kwalitatieve eisen worden gesteld.

Variabelen (nader te onderzoeken in volgende stap van Masterplan):

In de stap van het Masterplan wordt een ontwikkelstrategie opgesteld waarin de juiste samenwerking tussen de opdrachtgever (de gemeente Nuenen) en de opdrachtnemer (corporatie, ontwikkelaar eventueel een collectief) wordt benoemd. Dit om het maximale uit de ambities te halen. Opties hierbij zijn: • De uitgifte per bouwvlak/blok aan marktpartijen, corporatie en eventueel een collectief. • Een uitgifte van alle bouwvlakken aan een consortium van een marktpartij en een corporatie. Dit betekent dat de gemeente

•

een overeenkomst aangaat met één professionele partij die verantwoordelijk is voor de gehele ontwikkeling. Een tussenvorm is dat één blok wordt uitgegeven aan een collectief en de rest aan een consortium. Aanstellen van een coördinerend gebiedsontwikkelaar, als dienstverlenende gebiedsontwikkelaar naar de gemeente, met als doel om de opgaven die anderen partijen toegewezen krijgen in het gebied, te laten realiseren.

Enkele opties bieden ook de kans om doelgroepen te mengen in een bouwblok om zo te komen tot een hogere integrale gebiedskwaliteit, en de sociale cohesie tussen de bewoners te versterken. Kwaliteitsbewaking In alle gevallen wordt gewerkt met regels voor de beeldkwaliteit van de gebouwen die worden vastgesteld vóór de selectie van de uitvoerende partijen. Hierin wordt het ambitieniveau vastgesteld, het architectuurbeeld en de wijze waarop de samenhang tussen de verschillende gebouwen wordt geborgd. Het Team Ruimtelijke Kwaliteit (TRK) van de gemeente Nuenen adviseert om daarbij bovendien een bouwmeester/supervisor aan te stellen om de kwaliteit te bewaken samen met het TRK. Kosten hiervan moet worden opgenomen in de exploitatie.

Kloostertuin Nuenen | 33

4b. Financiën Ambitie:

Een hoogwaardige en financieel haalbare ontwikkeling met betaalbaar programma en minimaal een neutraal saldo

Uitgangspunten:

Er zijn berekeningen uitgevoerd op basis van het gemeentelijke grondbeleid. Dat wil zeggen dat wordt uitgegaan van een residuele benadering en fondsafdrachten. Het financiële saldo is de resultante van een aantal variabelen. De opbrengsten voor de programma’s worden berekend op basis van categorieën voor verkoop en verhuur, inclusief prijsstijgingen. De kosten betreffen bouw- en inrichtingskosten (kencijfers) met kostenstijging, planontwikkelingskosten, boekwaarden, rente etc. Op basis van geadviseerde uitgangspunten is een ontwikkeling met een neutraal financieel saldo mogelijk. De belangrijkste uitgangspunten voor de berekening zijn: • Woningbouwprogramma conform Woondeal • Parkeernorm gemiddeld ca. 1,2 per woning • Parkeren voor bewoners grotendeels verdiept in garage • 115 woningen1, in 4 tot 5 bouwblokken Extra ambities kunnen leiden tot een negatief saldo.

1 115 woningen is de absolute bovengrens van het stedenbouwkundig laadvermogen van de Kloostertuin. 34 | Kloostertuin Nuenen

Minimaal een neutraal saldo is leidend waarbij in het masterplan gerekend zal worden met een ‘worst case scenario’ zodat er geen sprake kan zijn van een onverwacht tekort. In de uitwerking tot het masterplan is het mogelijk aanpassingen ten aanzien van de parkeernorm, parkeeroplossing en desnoods percentage sociale woningbouw te doen als dat nodig is om op een neutraal saldo uit te komen. Het is echter verstandig hierop niet vooruit te lopen. We adviseren om het saldo niet te beïnvloeden door middel van het toevoegen van woningen die leiden tot een hogere bebouwingsdichtheid. Dat gaat ten koste van de ruimtelijke kwaliteit en openbaarheid van de kloostertuin.

Toelichting:

Er zijn verschillende factoren van invloed op het financiële resultaat. Deze zijn niet los van elkaar te beschouwen en hebben vaak een ruimtelijke impact. Daarom moeten ze altijd integraal tegen elkaar worden afgewogen. De variabelen, in de beeldvormende raadsvergadering van 7 september benoemd en besproken, hebben een grote invloed op het financiële saldo en kunnen beschouwd worden als “knoppen” waaraan gedraaid kan worden: a. percentage sociale woningbouw b. woondeal / differentiatie van het woningbouwprogramma c. maatregelen ten aanzien van duurzaamheid d. parkeeroplossingen bewoners e. parkeernorm f. bouwhoogte

De “knoppen”/variabelen zijn nu vastgezet en benoemd als uitgangspunt in hoofdstukken 2 & 3 onder de beschreven thema’s.

Integrale afweging noodzakelijk

De gemeente heeft veel ambities voor de Kloostertuin: een substantieel aantal woningen, een hoge kwaliteit, een groene omgeving en een betaalbare ontwikkeling. De nieuwbouw in de Kloostertuin moet niet alleen voor de korte termijn de Nuenense woningnood oplossen maar ook een antwoord geven op de opgaves van de toekomst. Zoals klimaatadaptatie inclusief zorgvuldig omgaan met water, behoud van biodiversiteit en versnelling van de energietransitie. Ook het behoud van de dorpse identiteit van Nuenen op de lange termijn wordt breed gedragen.

Stedelijke regio Eindhoven Het plan voor de Kloostertuin zal door het regionaal coördinatieteam Wonen van de SGE worden beoordeeld. Dit regionaal coördinati eteam zal in z’n totaliteit kijken naar het plan en hoe de brainport principes hierin zijn verwekt. Het idee is dat een plan op 2 of 3 principes uitbl inkt. De principes zijn: • Koesteren van identiteit • Ruimte voor innovatie • Invloed voor bewoners • Vraaggericht ontwikkelen • Aantrekkelijke en gevarieerde woon milieus (de wauw factor) • Benutting regionaal schaalniveau • Gezonde verstedelijking. Afspraak bekrachtigd afsprakenkade r SGE 2022.

Het financiële eindsaldo is een afgeleide van verschillende factoren, zo is ook uit de scenariostudie gebleken. De studie ‘tussenstap t.a.v. coalitieprogramma’ (januari 23) laat deze afhankelijkheid nadrukkelijk zien. Zo toont de studie aan dat beperking van de bouwhoogte van grote invloed is op het financiële saldo. Vergroten van het bebouwingsoppervlak (footprint) kan een oplossing zijn maar gaat direct ten koste van de groene kwaliteit. Door de uitgangspunten van de Woondeal wordt een groter aandeel van de woningen betaalbaar (meer dan in de scenariostudie was voorzien) en zijn er meer woningen nodig om op een neutraal saldo te komen dan in de scenario’s. Een duurzame en toekomstgerichte ontwikkeling van de Kloostertuin met integrale kwaliteit voor de hele gemeente is essentieel. Vanuit dat perspectief willen we – op basis van de uit de in deze studie genoemde uitgangspunten – een vervolgstap zetten in de uitwerking naar het Masterplan voor een duurzame Kloostertuin. N.B. De exploitatieberekeningen voor de scenariostudie werden gemaakt voor het afsluiten van de woondeal. Daarmee zijn deze berekeningen achterhaald.

Variabelen: Woondeal

Percentage sociale woningbouw 30%

20%

40%

25% middensegment 45 % vrije sector

Q /€ saldo +€*

-/+

Duurzaamheid

36% middensegment 33% vrije sector

saldo -€*

-/+

saldo +€€*

vrije sector ENG

sociale woningen BENG

40% middensegment 30% vrije sector

Q /€ +/-

BENG

saldo -€€ alles ENG saldo -€€€€

Q /€

saldo -€

-/+

-/-

+/+

integrale kwaliteit Kloostertuin

*Uitkomsten kunnen niet zomaar worden verrekend. Een kleine wijziging hee� effect op de volledige achterliggende berekening.

Parkeeroplossing bewoners

€ 0 -200 | €€ 201 - 400 | €€€ 401 - 600 | €€€€ 601++ Parkeernorm

verdiept (m.u.v. sociaal )

halfverdiept (m.u.v. sociaal ) saldo +€€€*

CROW maatwerk saldo +€€* CROW gemiddeld

alles verdiept

Q /€ -/+

Q /€ +/-

saldo -€€€€ *

basisscenario - neutrale grondexploita�e

+/+

Bouwhoogte 1 gebouw tot 5 lagen (o.v.)

-/-

CROW maatwerk: gerekend met een norm tussen gemiddeld en laag in

bouwhoogte tot 4 lagen

8 woningen minder saldo - €€

meer gebouwen tot 5 lagen

Q /€ -/-

+/+

8 woningen meer saldo + €€

advies aan de raad wanneer dat afwijkt van basisscenario

variabelen ook gepresenteerd in de beeldvormende raadsvergadering 7 september met indicatief aangegeven de gevolgen voor het saldo: - € saldo negatief | + € saldo positief | aantal € geeft indicatie van de hoogte kosten Kloostertuin Nuenen | 35

5. vervolg planvorming

BIJLAGEN

Een eerder concept van deze Nota van Uitgangspunten werd achtereenvolgens besproken met de Klankbordgroep Kloostertuin, het Team Ruimtelijk Kwaliteit van Nuenen en het College van Nuenen (feb/maart 2023). Na aanscherpingen van de Nota van Uitgangspunten werd er een interactieve beeldvormende bijeenkomst met de Gemeenteraad gehouden waarin over de uitgangspunten en variabelen werd gesproken (7 september 2023). Vervolgens is de Nota van Uitgangspunten aangepast tot deze definitieve versie en kan deze worden vastgesteld door de Raad.

De volgende bijlagen worden separaat meegestuurd aan de Raad: • atlas van de Kloostertuin - mei 22 • uitgangspunten notitie Kloostertuin - juni 22 • rapportage 4 concept scenario’s Kloostertuin - juli 22 • verslag TRK overleg inzake Kloostertuin - juli 22 • Participatieverslag (samenvatting) en atelierverslagen klankbordgroepen Kloostertuin • tussenstap Kloostertuin (t.a.v. coalitieprogramma) – januari 23

Met de vastgestelde uitgangspunten kan het Masterplan voor de Kloostertuin worden opgesteld. Het concept Masterplan wordt besproken met de Klankbordgroep Kloostertuin en het Team Ruimtelijk Kwaliteit alvorens het ter besluitvorming wordt aangeboden het College en de Gemeenteraad.

36 | Kloostertuin Nuenen