Kloostertuin Bijlage 1 - Nota van uitgangspunten met wijzigingen - in roze

Masterplan Kloostertuin Nota van Uitgangspunten ter besluitvorming door de Gemeenteraad van Nuenen

studio voor stedenbouwkundig ontwerp

NvU opgesteld op 29 september 2023

Nota van Uitgangspunten voor het masterplan van de Kloostertuin te Nuenen ter besluitvorming door de gemeenteraad

Xi-ontwerp & Studio Scale in opdracht van de gemeente Nuenen 29 september 2023

Colofon

Deze Nota van Uitgangspunten moet in samenhang worden gelezen met het Plan van Aanpak en andere studies voor de Kloostertuin in kader van het masterplan (zie bijlage). In opdracht van: Gemeente Nuenen projectleider: Rick Godtschalk Uitgevoerd door: Jan Maurits van Linge Xi- Ontwerp i: www.xi-ontwerp.nl t: 06 129 65 760 e: janmaurits@xi-ontwerp.nl

&

Marjolein Peters – Studio Scale i: studio-scale.nl t: 06 484 936 31 e: marjolein@studio-scale.nl

studio voor stedenbouwkundig ontwerp

3D visualisaties : Cradle Media Architectonisch advies: Hilberink Bosch Architecten Ambtelijk begeleidingsteam gemeente Nuenen: Rick Godtschalk Daniel van Schijndel Gerard-Jan Andriessen Jessica de Vrees Cathelijne van den Eerenbeemt 29 september 2023 Reageren kan via Kloostertuin@nuenen.nl

Samenvatting In deze Nota van Uitgangspunten wordt aan de Gemeenteraad geadviseerd hoe met de thema’s die relevant zijn voor de ontwikkeling van de Kloostertuin omgegaan moet worden in het op te stellen Masterplan. Deze Nota van Uitgangspunten is gebaseerd en onderbouwd op basis van het planproces dat reeds doorlopen is. Het advies bestaat uit een reeks van uitgangspunten voor kwaliteit, programma, techniek en milieu. Belangrijkste uitgangspunten daarin zijn: • dorpse structuur • 100 tot maximaal 115 woningen • bouwen in 3 tot 5 lagen • groene parel en ontmoetingsplek • een parkeernorm met maatwerk • parkeren vrijwel geheel onder maaiveld • autovrij • aansluiten bij de woondeal en 30% sociale woningebouw • duurzaam en vrijwel energieneutraal Zo wordt prioriteit gegeven aan de bestaande groenstructuur en de historie van de Kloostertuin. Nieuwe bewoners wonen straks in een park, de Kloostertuin, dat kwaliteit heeft voor het hele dorp en nauw verbonden is met het Klooster. De uitgangspunten bieden een goede basis voor een integrale woonkwaliteit in de Kloostertuin en leiden tot een neutraal financieel saldo.

4 | Kloostertuin Nuenen

Het rapport bevat een inhoudelijk advies en een basisscenario met een neutrale grondexploitatie. Hiermee kunnen college en raad gefundeerd besluiten over de uitgangspunten voor het masterplan voor de Kloostertuin. De reacties van de raad uit de beeldvormende vergadering 7 september zijn verwerkt in deze definitieve Nota van Uitgangspunten, waarna de nota kaderstellend wordt voor het Masterplan en de te openen grondexploitatie.

Thema’s t.a.v. kwaliteit en programma a. Ambtitie historische kwaliteit: Versterken van de betekenis van de Kloostertuin als ontmoetingsplek voor alle inwoners van Nuenen. Behoud van bestaande elementen uit- en symbolische verwijzing naar het rijke verleden. b. Ambitie groene structuur: Ontwikkelen van de Kloostertuin tot een natuurlijke groene parel in Nuenen. Bestaande bomen geven waarde, sfeer en betekenis aan de plek en vormen de basis voor de planvorming. >> Advies/uitgangspunten: • Behoud van zoveel mogelijk ‘waardevolle’ bomen

•

(uit boomonderzoek van Van Helvoirt) mits levensvatbaar met speciale aandacht voor de boomgroepen die als cultuurhistorische en/of ecologisch waardevol zijn aangeduid. Behoud van de laanbeplanting in de omliggende straten.

•

Wanneer sprake is van kwantitatieve groencompensatie in m2 (conform omgevingsvisie) vindt dat buiten de Kloostertuin plaats en maakt geen onderdeel uit van de grex. Compensatie van gekapte bomen vindt plaats in de Kloostertuin. Er worden geen privétuinen ontwikkeld. Nieuwe bewoners en omwonenden kunnen worden betrokken bij beheer van de Kloostertuin. Het landschap van de Kloostertuin wordt zo heringericht dat ze geschikt is voor infiltratie van regenwater en tijdelijk bergen van piekenbuien. Dus minimale verhardingsoppervlakten.

halfverdiepte garage) waarbij de bovenste laag iets terugligt t.o.v de gevel of is voorzien van een kap. • Er is ruimte voor maximaal één gebouw van vijf bouwlagen in het midden van de Kloostertuin mits dat kwalitatief verantwoord kan worden in het masterplan met een 3D studie, stedenbouwkundige onderbouwing en programma. De vijfde laag ligt daarbij iets terug t.o.v de gevel of is onderdeel van een kap. Met deze uitgangspunten ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit concluderen we dat er ruimte is voor 100 tot maximaal 115 woningen.

>> Advies/uitgangspunten: • Programmaverdeling uit de regionale woondeal1:

c. Ambitie stedenbouwkundige opzet: Een speelse opzet van woongebouwen met wisselende hoogtes, vrij in de groene ruimte van de Kloostertuin >> Advies/uitgangspunten: • Een ruime afstand tussen de gebouwen waardoor

d. Ambitie Kloostertuin in omgeving: De nieuwe Kloostertuin, als natuurlijke parel en ontmoetingspunt in het centrum van Nuenen, is nauw verbonden met haar directe omgeving het Klooster, Park en omliggende straten en buurten. >> Advies/uitgangspunten: • Behoud laanbeplanting langs omliggende straten. • Relatie tussen Klooster en Kloostertuin wordt

f. Ambitie mobiliteit en parkeren: De Kloostertuin wordt een voorbeeld van een duurzame ontwikkeling met een vooruitstrevend mobiliteitsconcept.

• •

• •

bomen, zichtlijnen en verblijfsplekken kunnen worden gerealiseerd Wonen in een park. Er is in de toekomstige Kloostertuin geen sprake van nieuwe straten en private tuinen Het bebouwingspercentage vormt een afgeleide van de integrale kwaliteit

>> Advies/uitgangspunt t.a.v. bouwhoogte: • Gebouwen met wisselende bouwhoogtes, lager • •

aan de randen en wat hoger centraal in het gebied Maximale bouwhoogte aan de randen: drie lagen + eventueel een halfverdiepte parkeergarage Maximale bouwhoogte in de middenzone van de Kloostertuin: vier lagen (+ eventueel een

• •

verbeterd met zichtlijnen (aanpassing beplanting) en verwijderen van hekken Klooster krijgt twee nieuwe entrees aan Kloostertuinzijde. Zones aan alle zijden van het Klooster gebruiken om de relatie te versterken tussen Klooster, Kloostertuin en het Park

• •

•

minimum van 30% sociale huur en tweederde van het programma moet betaalbaar zijn Verdeling ouderen: jongeren is circa 50% : 50% Appartementen op maaiveld hebben een eigen voordeur en zijn zo grondgebonden. Appartementen op de verdieping delen een entree Appartementen hebben een balkon, loggia of terras met duidelijk begrenzing naar het openbare gebied (en geen tuin).

1 Regionale woondeal: ‘Regionaal spreken we af dat nieuwe projecten (gemiddeld) uit minimaal 30% sociale huur, minimaal 16% middenhuur en minimaal 20% betaalbare koopwoningen bestaan. Het minimum van 30% sociale huur en totaal twee derde betaalbaar in de nieuwbouwopgave geldt voor elke gemeente’ (regionale woondeal Zuidoost Brabant 9 maart 2023)

e. Ambitie woonprogramma: Aantrekkelijke en betaalbare/ levensloopbestendige (grondgebonden) appartementen voor senioren en starters

Kloostertuin Nuenen | 5

Samenvatting (vervolg) >> Advies/uitgangspunten:

transformatorhuis kan blijven bestaan als dat inpasbaar is.

•

b. Ambitie techniek: Zoveel mogelijk aantakken op bestaande kabels en leidingen in omliggende straten. Kabels en leidingen in de Kloostertuin kunnen waar nodig worden verwijderd of verlegd.

•

•

•

•

•

Zuinig ruimtegebruik door aansluiting op bestaande infrastructuur Binnen de Kloostertuin absolute prioriteit aan de voetganger Toepassing deelmobiliteit waar mogelijk De gemiddelde Crow-normering is uitgangspunt in de ruimte-reservering parkeerplaatsen voor de ontwikkeling van de Kloostertuin. De locatie en de doelgroepen zijn echter aanleiding om een maatwerk parkeernorm op te stellen (zie aanpak in toelichting). Het aantal parkeerplaatsen conform de maatwerk parkeernorm wordt fysiek gerealiseerd, de extra parkeerplaatsen die nodig zijn voor een gemiddelde (hogere) CROW parkeernorm worden gereserveerd in de openbare ruimte en kunnen indien nodig later nog aangelegd worden. Uitgangspunt is (geheel)verdiept bewoners parkeren onder het maaiveld/gebouwen in de Kloostertuin. Als terugvaloptie kan (een deel van) de parkeerbehoefte voor sociale woningbouw in kleine clusters op het maaiveld die met groen aan het zicht onttrokken worden. Het uitgangspunt is de overcapaciteit maaiveldparkeren in de omgeving optimaal te benutten voor m.n. bezoekersparkeren wat ruimtelijk en financieel gunstig is.

Thema’s t.a.v. techniek en milieu a. Ambtitie bestaande bebouwing: De gymzaal wordt op termijn gesloopt, tijdelijk voortgezet gebruik moet mogelijk zijn. Het

6 | Kloostertuin Nuenen

c. Ambitie hindercirkels: Het onderdeel ‘industrielawaai’ is deels bepalend voor de inrichting van het plangebied. Rekening dient te worden gehouden met de geluidsbelasting van de activiteiten van het Klooster, bevoorrading van de supermarkt en het gebruik van de gymzaal. d. Ambitie archeologie: Op de bouwkavels in de Kloostertuin moet voorafgaand aan de bouw nader onderzoek plaatsvinden gezien de hoge archeologische (verwachtings)waarde. e. Ambitie klimaatadaptatie, biodiversiteit, water en duurzaamheid landschap: De Kloostertuin is straks klimaatadaptief (t.a.v. o.a. water en hittestress) en draagt bij aan de verhoging van de biodiversiteit. >> Advies/uitgangspunten: Relevant voor een duurzame klimaatadapatieve ontwikkeling van de Kloostertuin zijn: • Bodem en water sturend • Behoud van voldoende bestaande beplanting om hittestress te voorkomen • Bestaande en nieuwe gebiedseigenbeplanting draagt bij aan vergroten van de biodiversiteit met diversiteit aan inheemse soorten en behoud

•

•

bestaande soorten Regenwater vasthouden op de locatie en infiltreren naar het grondwater (droogtebestrijding) door minimaal te verharden en wadi’s en andere infiltratievoorzieningen aan te leggen. Zorgen voor voldoende bergingscapaciteit voor piekbuien om overlast te voorkomen. Mogelijk kan de Kloostertuin ook een rol hebben in het bergen van piekbuien die in de directe omgeving vallen

f. Ambitie duurzaamheid en energie nieuwbouw: We zetten hoog in qua duurzaamheid van de nieuwe bebouwing. De woningbouw is duurzaam en vrijwel energieneutraal. >> Advies/uitgangspunten:

Relevant voor een duurzame ontwikkeling van de nieuwbouw in de Kloostertuin is: • tijdloos en toekomstbestendig (geen flexwonen – ontwikkeling voor ‘komende 100 jaar’) • natuurinclusief (o.a. bijdrage aan biodiversiteit)

Samenvatting (vervolg) • • •

•

zoveel mogelijk circulair in materiaalgebruik (zie ook Woondeal) optimaal geïsoleerd innovatief t.a.v. waterbesparing (o.a. vacuumtoiletten en gebruik regenwater en grijswatercircuit) BENG. Voor alle woningbouw geldt het wettelijk beleid BENG2. Bij de aanbesteding van woningbouw worden ontwikkelaars gestimuleerd om zoveel mogelijk energieneutraal (ENG) te bouwen door dit op te nemen als een van de selectiecriteria bij de aanbesteding (uitgangspunt programma Wonen Nuenen en regionale visie wonen). Om een neutraal financieel saldo te bereiken is vooralsnog met de BENG norm gerekend voor alle woningbouw.

Thema’s t.a.v. realisatie a. Ambitie ontwikkelstrategie: De gemeente onderzoekt welke ontwikkelstrategie het beste aansluit bij de ambities voor de Kloostertuin. Beslissingen ten aanzien van de ontwikkelstrategie zijn pas in de volgende stap (ontwikkeling Masterplan) noodzakelijk. b. Ambitie financiën: Een hoogwaardige en financieel haalbare ontwikkeling met betaalbaar programma en minimaal een neutraal saldo

>> Advies/uitgangspunten: Er zijn berekeningen uitgevoerd op basis van het gemeentelijke grondbeleid. Dat wil zeggen dat wordt uitgegaan van een residuele benadering en fondsafdrachten. Het financiële saldo is de resultante van een aantal variabelen. De opbrengsten voor de programma’s worden berekend op basis van categorieën voor verkoop en verhuur, inclusief prijsstijgingen. De kosten betreffen bouw- en inrichtingskosten (kencijfers) met kostenstijging, planontwikkelingskosten, boekwaarden, rente etc. Op basis van geadviseerde uitgangspunten is een ontwikkeling met een neutraal financieel saldo mogelijk. De belangrijkste uitgangspunten voor de berekening zijn: • Woningbouwprogramma conform Woondeal • Parkeernorm gemiddeld ca. 1,2 per woning • Parkeren voor bewoners grotendeels verdiept in garage • 115 woningen3, in 4 tot 5 bouwblokken Extra ambities kunnen leiden tot een negatief saldo. Minimaal een neutraal saldo is leidend waarbij in het masterplan gerekend zal worden met een ‘worst case scenario’ zodat er geen sprake kan zijn van een onverwacht tekort.

2 BENG staat voor Bijna Energie Neutraal Bouwen en is al sinds 2021 wettelijk beleid voor vergunningsaanvragen van alle nieuwbouw. N.B. per juli 2018 zijn alle nieuwbouwwoningen

wettelijk verplicht gasloos.

3 115 woningen is de absolute bovengrens van het stedenbouwkundig laadvermogen van de Kloostertuin. Kloostertuin Nuenen | 7

Wev erstr aat

Mgr. Cuytenlaan gym zaal KLOOSTERTUIN park

trafo Klooster

Klooste

rstraat

Smidse

8 | Kloostertuin Nuenen

Inhoudsopgave Colofon 3 Samenvatting 4 1. Inleiding / aanleiding 10 2. Thema’s kwaliteit & programma

12

3. Thema’s techniek en milieu

27

a) b) c) d) e) f)

a) b) c) d) e) f)

Historische kwaliteit 12 Groene structuur 13 Stedenbouwkundige structuur 16 Kloostertuin in omgeving 20 Woonprogramma 24 Mobiliteit en parkeernormen en vormen 25

Bestaande bebouwing 27 Techniek (kabels en leidingen) 28 Hindercirkels 29 Archeologie 30 Klimaatadaptatie, biodiversiteit, water en duurzaamheid landschap 31 Duurzaamheid en energie nieuwbouw 32

4. Realisatie a) b)

33

Ontwikkelstrategie 33 Financiën 34

5. vervolg planvorming 36

•

tussenstap Kloostertuin (t.a.v. coalitieprogramma) – januari 23 besproken door agendacommissie van de Raad

De volgende bijlagen worden separaat meegestuurd aan de Raad: • atlas van de Kloostertuin - mei 22 • uitgangspunten notitie Kloostertuin - juni 22 • rapportage 4 concept scenario’s Kloostertuin - juli 22 • verslag TRK overleg inzake Kloostertuin • participatieverslag (samenvatting) en atelierverslagen klankbordgroepen Kloostertuin

Bijlagen:

Kloostertuin Nuenen | 9

1. Inleiding & aanleiding In overleg met de Raad en het College is in het begin van 2023 geconcludeerd dat een tussenstap nodig is in de planvorming rond de Kloostertuin. In deze tussenstap stellen we een Nota van Uitgangspunten op.

Echter over enkele zaken was onduidelijkheid wat de aanleiding was voor het rapport: ‘Tussenstap Kloostertuin t.a.v. het coalitieprogramma’ (januari 2023).

Planvorming Kloostertuin tot op heden

Om onduidelijkheden weg te nemen en keuzes te kunnen maken stellen we in deze Nota van Uitgangspunten voor hoe we met de verschillende thema’s voor de Kloostertuin omgaan bij de ontwikkeling van het Masterplan. Deze Nota van Uitgangspunten wordt onderbouwd met de uitkomsten uit het planproces tot op heden (die o.a. resulteerde in vier scenario’s). Ook de bevindingen uit de ‘Tussenstap Kloostertuin t.a.v. het coalitieprogramma’ (notitie januari 2023) vormen onderbouwing bij deze Nota van Uitgangspunten (opgenomen in de bijlage). Dit rapport bevat een inhoudelijk advies gebaseerd op een basisscenario met een neutrale grondexploitatie.

Begin 2022 is gestart met de planvorming voor het project de Kloostertuin. In het voorjaar 2022 zijn de eerste verkennende stappen gezet. Er werd een atlas gemaakt met de belangrijkste kenmerken van de locatie. Tegelijkertijd is het traject met de klankbordgroep opgestart. Op basis hiervan zijn de eerste ingrediënten voor de ontwikkeling geformuleerd. Vervolgens zijn rond de zomer van 2022 vier scenario’s voor de Kloostertuin opgesteld, die als doel hadden de bandbreedte van ontwikkelmogelijkheden en de financiële consequenties daarvan in kaart te brengen1. Na de gemeenteraadsverkiezingen is in juni 2022 een coalitieprogramma opsteld met daarin een aantal kaders voor de Kloostertuin. De scenario’s, die toen reeds opgesteld waren, onderschrijven de hoofduitgangspunten voor ‘deze unieke locatie in het hart van Nuenen’ om te werken aan een ‘duurzame ontwikkeling die kwaliteit toevoegt aan het centrum van Nuenen’ met ‘duurzame bebouwing en hoogwaardige groenstructuur’ (coalitieprogramma).

1 Rapportage 4 concept scenario’s - juli 2022. Zie ook de bijlage voor alle rapporten uit dit project 10 | Kloostertuin Nuenen

Uitgangspunten en variabelen

Waarom een Nota van uitgangpunten?

Door deze uitgangspunten te bespreken en vast te laten stellen wordt duidelijk waar bestuurlijk draagvlak voor bestaat. Daardoor kan de uitwerking naar het Masterplan met breed vertrouwen worden vervolgd.

Integrale kwaliteit tussen de thema’s

Nuenen heeft de integrale kwaliteit van de ontwikkeling van de Kloostertuin en de woningbouwambitie hoog in het vaandel staan. Deze ambities laten zich niet vatten in

cijfers of in de sturing op één enkel thema. De thema’s hebben sterke onderlinge verbanden die gezamenlijk leiden tot integrale kwaliteit. Zo spreekt het bijvoorbeeld voor zich dat het behoud van een groot aantal bomen consequenties heeft voor het te bebouwen oppervlak en dat het aantal bouwlagen gerelateerd is aan het aantal te realiseren woningen. De integrale kwaliteit zal altijd moeten prevaleren boven sectorale en/of eenzijdige uitgangspunten. In het Masterplan worden alle thema’s geïntegreerd en wordt een optimum gezocht tussen de verschillende thema’s.

Interactie

Het eerste concept van deze Nota van Uitgangspunten is besproken met ambtelijke experts, de klankbordgroep en het TRK (februari/ maart 23). Dat leidde tot dit tweede concept dat in een (vormvrije) beeldvormende avond met de Raad is besproken (7 september 2023). Daarbij zijn specifiek zes variabelen besproken. De reacties van de raad zijn in overleg met het college verwerkt in deze definitieve Nota van Uitgangspunten2. Na vaststelling door de raad wordt de nota kaderstellend voor het Masterplan en de te openen grondexploitatie.

Leeswijzer

Aan het begin van deze rapportage zijn alle uitgangpunten en variabelen overzichtelijk op een rij gezet in de samenvatting. Hier vindt u ook het advies. In hoofdstuk 2, 3 en 4 worden de uitgangspunten onderbouwd en toegelicht waarbij een onderscheid gemaakt is tussen thema’s over kwaliteit en programma (hoofdstuk 2), thema’s over techniek en milieu (hoofdstuk 3) en thema’s ten aanzien van realisatie (hoofdstuk 4). In het laatste hoofdstuk wordt vooruitgeblikt op de planvorming naar het Masterplan. In de bijlage vindt u de tussenrapporten die gemaakt zijn in het planproces die de beschreven uitgangspunten onderbouwen.

In de volgende stap gaan we met de uitgangspunten een Masterplan ontwerpen dat aan de Raad ter besluitvorming wordt voorgelegd. 2 Wijzigingen t.o.v. de concept Nota van Uitgangspunten zijn met een roze kleur gemarkeerd. Verwijderde teksten zijn echter niet gemarkeerd. Kloostertuin Nuenen | 11

2. Thema’s ten aanzien van kwaliteit en programma 2a. Historische kwaliteit Ambitie:

Versterken van de betekenis van de Kloostertuin als ontmoetingsplek voor alle inwoners van Nuenen. Behoud van bestaande elementen uit- en symbolische verwijzing naar het rijke verleden.

Toelichting:

De Kloostertuin heeft een rijke historie die is opgetekend in de atlas van de Kloostertuin (zie bijlage). Voorheen waren het Klooster en de Kloostertuin het middelpunt van het spirituele en maatschappelijke leven met de zusters die zorgde voor de zieken en de schoolkinderen. Het scholenlandschap, met bijbehorende bebouwing, is de Kloostertuin in de loop der tijd steeds meer gaan domineren. De rust die de Kloostertuin nu uitstraalt is een kenmerk van de laatste decennia. Maar net als voorheen is de Kloostertuin ook nu nog een ontmoetingsplek (maar minder intensief). Het versterken van de betekenis als ontmoetingsplek is uitgangspunt. Elementen uit het verleden, zoals de muur rondom de tuin-/ schoolplein maar ook oude boomgroepen (mits in goede conditie), worden behouden en krijgen een nieuwe functie voor de toekomst. De historie biedt inspiratie en aanknopingspunten voor de ontwikkeling van de Kloostertuin. Maar een letterlijke restauratie vanuit het verleden, met schoolpleinen, een volledige invulling met nutstuinen en/of

boomgaarden binnen een ommuurde tuin, is niet aan de orde. Uit de scenariostudie blijkt dat een (al dan niet subtiele) verwijzing naar het verleden op draagvlak kan rekenen. Het symbolisch verwerken van de rijke historie is dan ook uitgangspunt. Dat kan op verschillende manieren waarbij de historie in meer of mindere mate het beeld bepaalt: symbolische verwijzing naar het verleden (Klooster, school etc.) in de vorm van specifieke inrichting buitenruimte, architectuur en/of kunst.

1952: sacramentsprocessie

Luchtfoto met schoolbebouwing in Kloostertuin 12 | Kloostertuin Nuenen

meisjesschool met bebouwing aan de Kloosterstraat

Schoolpleinmuur

2b. Groene structuur Ambitie:

Ontwikkelen van de Kloostertuin tot een natuurlijke groene parel in Nuenen. Bestaande bomen geven waarde, sfeer en betekenis aan de plek en vormen de basis voor de planvorming.

voetbalveldje

Uitgangspunten: •

• •

•

•

Behoud van zoveel mogelijk ‘waardevolle’ bomen (uit boomonderzoek van Van Helvoirt) mits levensvatbaar met speciale aandacht voor de boomgroepen die als cultuurhistorische en/of ecologisch waardevol zijn aangeduid. Behoud van de laanbeplanting in de omliggende straten. Wanneer sprake is van kwantitatieve groencompensatie in m2 (conform omgevingsvisie) vindt dat buiten de Kloostertuin plaats en maakt geen onderdeel uit van de grex. Compensatie van gekapte bomen vindt plaats in de Kloostertuin. Er worden geen privétuinen ontwikkeld. Nieuwe bewoners en omwonenden kunnen worden betrokken bij beheer van de Kloostertuin. Het landschap van de Kloostertuin wordt zo heringericht dat ze geschikt is voor infiltratie van regenwater en tijdelijk bergen van piekenbuien. Dus minimale verhardingsoppervlakten.

Nader onderzoek naar de verhouding tussen ecologische ontwikkeling versus specifieke gebruikswaarde ( als deze niet samengaan).

open ruimte vml school

(Beelden van Helvoirt gebruiken met die van private tuinen ext. historisch onderzoek. Referentiebeelden typologie groen / biodiversiteit / wadi’s Check op bruikbare beelden huidge.heemtuin uit de atlas)

parkzone Bernhardstraat

parkeerplaats als gat in Kloostertuin

voormalige schooltuin (ommuurd)

Tiny Forest

Park

Een Tiny Forest is een dichtbegroeid, inheems bos ter grootte van een tennisbaan. Dit bos is niet alleen een prettige plek voor vlinders, vogels, bijen en kleine zoogdieren, maar ook voor mensen. Kinderen leren en spelen er, buurtbew oners ontmoeten elkaar op een prettige en gezo nde plek. Studie flexwonen iov CRA door FAAM

arch.

N.B. Een Tiny Forest is minimaal 200m 2 groot (10 x 20 m) en derhalve prima in te passe n (bron IVN)

Analyse uit de atlas voor de Kloostertuin Kloostertuin Nuenen | 13

Toelichting:

Het groene karakter van de Kloostertuin met de volwassen bomen zorgt voor een unieke kwaliteit in het historische centrum van Nuenen die we koesteren en ontwikkelen: • De Kloostertuin is een plek voor dorpsnatuur als aanvulling op de bestaande meer formeel ingerichte parkruimtes in het centrum. Diverse waarnemingen van bijzondere soorten door bewoners ondersteunen deze waarde. De waarde van de Kloostertuin wordt door de landelijke afname van biodiversiteit in de toekomst nog groter. • Uit aanvullend Fauna onderzoek blijkt dat er specifieke maatregelen genomen moeten worden t.a.v. verblijfplaatsen voor vleermuizen en de huidige vliegroute (langs de eiken van de Kloosterstraat). De route dient vrijgehouden te worden van bebouwing en verstorende verlichting moet worden voorkomen. • Wetenschappelijk is aangetoond dat volwassen groen van positieve invloed is op de gezondheid van bewoners • De Kloostertuin is ook van waarde als groene speel-, sport- en ontmoetingsplek voor omliggende wijken (o.a. Bernardstraat). Ruimte om te bewegen is ook in de toekomst essentieel voor een gezonde samenleving en moet in de Kloostertuin blijvend een plek krijgen voor alle leeftijden. Bovendien versterken de functies van het Klooster en de Kloostertuin elkaar tot een bruisend centrum van Nuenen.

• •

•

•

Volwassen bomen zijn ook van positieve invloed op de marktwaarde/huizenprijzen. De Kloostertuin is een van de grote koele en schaduwrijke plekken in het dorp. Die kwaliteit moet behouden blijven om de effecten van klimaatverandering tegen te gaan. In het zandlandschap van Nuenen is ruimte voor waterinfiltratie essentieel om zo de grondwaterstanden op peil te houden om lange periodes van droogte door te komen die in de toekomst met weerextremen vaker voor zullen komen. De schaduwwerking voorkomt ook een hoge mate van verdamping. Het behoud van beplanting en toevoegen van waterinfiltratie mogelijkheden (wadi’s en infiltratiebuizen) is dus uitgangspunt. De Kloostertuin biedt, mits goed ingericht, ook de ruimte om lokale extreme regenval tijdelijk te kunnen bergen. Door weerextremen in de toekomst moet ook Nuenen zich hier op voorbereiden. Zo houden Nuenenaren droge voeten en wordt schade voorkomen.

Natuurlijk spelen

Sport- en ontmoetingsplek

De groene waarden koesteren, om bovenstaande redenen, wil niet zeggen dat er geen ontwikkelingen mogelijk zijn. We moeten ook durven constateren dat niet al het groen in de Kloostertuin van hoge kwaliteit en levensvatbaar is. Dit komt door bijvoorbeeld verwildering, verdroging en exoten. Op sommige plekken zal groot onderhoud maar ook kap van bomen nodig zijn. Historische referenties

14 | Kloostertuin Nuenen

Tijdige herplant is uitgangspunt voor bomen die beperkte toekomstwaarde hebben, ook ter ondersteuning van bestaande boomgroepen. In het Masterplan gaan we dus enerzijds groen ontwikkelen tot natuurlijk groen, ten bate van biodiversiteit. Dat doen we onder andere door ontwikkeling van een boom-, struik- en kruidlaag met inheemse gebiedseigen soorten. Anderzijds wordt ruimte geboden voor divers gebruik zoals (natuurlijk) spelen en sporten (bijvoorbeeld trapveldje en/of fitness) in combinatie met enkele plekken waar tuin of parkachtige typologie wordt ontwikkeld met bijvoorbeeld een boomgaard, stilte-, ontmoetings- en/of een moestuin. Bestaande ecologische waarden zijn echter altijd leidend.

Diverse mogelijke gebruiksfuncties van de Kloostertuin in de toekomst Kloostertuin Nuenen | 15

2c. Stedenbouwkundige opzet

Uitgangspunt t.a.v. bouwhoogte:

Gebouwen met wisselende bouwhoogtes, lager aan de randen en wat hoger centraal in het gebied • Maximale bouwhoogte aan de randen: drie lagen + eventueel een halfverdiepte parkeergarage • Maximale bouwhoogte in de middenzone van de Kloostertuin: vier lagen (+ eventueel een halfverdiepte garage) waarbij de bovenste laag iets terugligt t.o.v de gevel of is voorzien van een kap. • Er is ruimte voor maximaal één gebouw van vijf bouwlagen in het midden van de Kloostertuin mits dat kwalitatief verantwoord kan worden in het masterplan met een 3D studie, stedenbouwkundige onderbouwing en programma. De vijfde laag ligt daarbij iets terug t.o.v de gevel of is onderdeel van een kap. Met deze uitgangspunten ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit concluderen we dat er ruimte is voor 100 tot maximaal 115 woningen.

Ambitie:

Een speelse opzet van woongebouwen met wisselende hoogtes, vrij in de groene ruimte van de Kloostertuin

Uitgangspunten: • • •

Toelichting:

•

Een ruime afstand tussen de gebouwen waardoor bomen, zichtlijnen en verblijfsplekken kunnen worden gerealiseerd Wonen in een park. Er is in de toekomstige Kloostertuin geen sprake van nieuwe straten en private tuinen Het bebouwingspercentage vormt een afgeleide van de integrale kwaliteit

De Kloostertuin is een unieke plek in het centrum van Nuenen. Niet alleen door de centrale ligging maar ook door de historische ontwikkeling en het aanwezige groen biedt de plek kansen voor een onderscheidend stedenbouwkundig concept. De Kloostertuin is geen leeg blad maar heeft een rijke geschiedenis en een grote rijkdom aan bestaand groen en bomen. Door deze kwaliteiten te koesteren en er nieuwe aan toe te voegen kan de Kloostertuin zich ontwikkelen tot een nieuwe unieke parel, een “special”, in het centrum van Nuenen.

Speelse volumes tussen de bomen

In de scenariostudie zijn vier ruimtelijke modellen voor de Kloostertuin verkend, zoals bouwblokken die meer aan de straat staan, een concentratie van bebouwing aan de zijde van het Klooster, een cluster van gebouwen aan de noordzijde, of een aantal bouwvolumes verspreid over het terrein en rondom de bestaande bomen. Hieruit kwam

Klooster 14 meter

appartementen zuid zorg

10,5 m

3m

woonhuis

gymzaal

P 4,5 m 2,5 m 4,5 m

3m 2m +P

5m

Breedte Kloostertuin van meter

100 tot 120

Kloosterstraat

De hoogte van de bebouwing is gerelateerd aan de plek in de Kloostertuin - maximaal 3,5 laag aan de randen van de Kloostertuin 16 | Kloostertuin Nuenen

2 onder 1 kapper

circa 12 m

2m 1

4m

2m 3,5m +P

Mgr. Cuytenlaan

naar voren dat de laatste opzet (scenario 4 zie bijlage) de meeste kwaliteit biedt. Door het behoud van een groot deel van de bestaande bomen krijgt de nieuwe ontwikkeling een vanzelfsprekend karakter en een hoge basiskwaliteit, alsof de woningen er altijd al stonden. Er wordt daarom uitgegaan van een informele/ speelse stedenbouwkundige opzet met verschillende bouwvolumes die vrij in de groene ruimte staan. Voor de bouwvolumes wordt uitgegaan van een dorpse maat en schaal, passend in een groene omgeving. Het streven is dat de maat tussen de gebouwen minimaal even groot als de hoogte van de gebouwen. De positionering van de gebouwen wordt bepaald door de positie van de bomen, de bestaande bebouwing, bestaande en mogelijke zichtlijnen en de relatie met nieuwe verblijfsplekken. Ook wordt de nieuwe bebouwing gekoppeld aan de nieuwe padenstructuur. Door goed zicht op de openbare ruimte en het creëren van verblijfsplekken

Scenario 1 - Open Kloostertuin nieuwe stijl (juli 22)

Scenario 3 - Besloten kloostertuinenreeks (juli 22)

Scenario 2 - Compacte Kloosterhof (juli 22)

Scenario 4 - Natuurlijk Kloosterlandschap (juli 22)

Klooster 14 meter

appartementen zuid zorg

15 m

3m

woonhuis

gymzaal

2 onder 1 kapper

P 4,5 m 2,5 m 4,5 m

3m 2m +P

Breedte Kloostertuin van meter

100 tot 120

Kloosterstraat

circa 12 m

2m 1

4m

2m 3,5m +P

Mgr. Cuytenlaan

De hoogte van de bebouwing is gerelateerd aan de plek in de Kloostertuin - tot maximaal 4 lagen in midden van de Kloostertuin en eenmalig 5 onder voorwaarden Kloostertuin Nuenen | 17

gekoppeld aan de gebouwen wordt ontmoeting gefaciliteerd en de sociale veiligheid geborgd. Ook worden er nieuwe doorzichten gerealiseerd tussen de gebouwen door, naar het groen of het Klooster.

Bouwhoogte

De speelse en dorpse opzet wordt versterkt door te variëren in de bouwhoogte van de gebouwen. Uit de variantenstudie blijkt dat bij toepassing van twee tot drie bouwlagen het aantal woningen substantieel vermindert, òf het bebouwd oppervlak moet toenemen ten koste van groen. Uit eerdere studies blijkt (zie doorsnedes blz 16 en 17) dat de dorpse inpassing van bouwhoogte ook gerelateerd is aan de plek in de Kloostertuin in relatie tot de omgeving. Een plek midden in de Kloostertuin leent zich goed voor wat hogere gebouwen, waarvan de hoogte overeenkomt met de hogere bomen binnen het plangebied. Dergelijke gebouwen kunnen goed ingepast worden met de bestaande groene randen van de Kloostertuin en hebben beperkt effect op het zicht vanaf de bestaande gebouwen. In dat kader is de hoogte van het Klooster van circa 14 meter ook relevant. Uitgangspunt is om te werken met vertrappende gebouwen waarbij de hogere verdiepingen iets terug liggen, waardoor deze minder zichtbaar zijn vanaf de omgeving en er ruimte ontstaat voor terrassen.

18 | Kloostertuin Nuenen

Scenario 4 laat zien dat hoger en compact bouwen zorgt voor behoud van bestaande bomen (juni 22)

speelse opzet van gebouwen aan een groene ruimte (Funenpark, Amsterdam)

Variantenstudie: 30% bebouwingsperscentage - gaat ten koste van veel groen en de openbaarheid (januari 23)

Discussie in de Klankbordgroep Over het aantal bouwlagen is verdeeldh eid in de Klankbordgroep. Enkele omwonen den geven aan dat 3 bouwlagen maximaal is voor het dorp Nuenen en dat zij bij meer lagen protest zullen aantekenen. Andere omwonen den herkennen zich niet in dit standpunt en kunnen zich wat hogere bebouwing in de Kloostertuin goed voorstellen als dat betekent dat er meer ruimte voor groen over blijft en dat zichtlijnen vrijgehouden kunnen word en. De juiste positionering is daarbij van groo t belang (niet aan de randen). Verschillende andere leden, van de klankbordgroep, waar onder de woningbouwcorperaties, beamen de behoefte aan woningbouw en vinden 4/5 lagen of hoger wenselijk.

nieuwbouw achter bestaande laanbeplanting: referentie Kloostertuin Brakkenstein Nijmegen

Variantenstudie: 50% bebouwingsperscentage - gaat ten koste van al het groen (januari 23)

Beeldkwaliteit en detaillering

De architectonische uitstraling en de detaillering zijn bepalend voor de aansluiting bij de dorpse kwaliteit van Nuenen. In het Masterplan komt een beeldkwaliteitsparagraaf waarin de uitgangspunten hiervoor worden vastgelegd.

Bebouwingspercentage

Voor wat betreft het bebouwingspercentage heeft de variantenstudie (in het rapport tussenstap n.a.v. coalitieprogramma, januari 2023) aangetoond dat wanneer het bebouwingspercentage toeneemt tot 30% en daarboven er minder bomen behouden kunnen worden en het oppervlak openbaar groen afneemt. Hiermee wordt niet alleen direct afbreuk gedaan aan de groene kwaliteiten van de plek maar neemt ook de openbaarheid van de Kloostertuin af en wordt geen recht gedaan aan de potentie van deze bijzondere locatie in het centrum van Nuenen, een ontmoetingsplek voor iedereen. Het bebouwingspercentage beschouwen we dan ook als een afgeleide van de integrale kwaliteit.

Scenario 4 laat zien dat hoger en compact bouwen zorgt voor behoud van bestaande bomen (vijfde laag gestippeld)

referentie Kloostertuin Brakkenstein (Nijmegen) Kloostertuin Nuenen | 19

2d. Kloostertuin in omgeving Ambitie:

De nieuwe Kloostertuin, als natuurlijke parel en ontmoetingspunt in het centrum van Nuenen, is nauw verbonden met haar directe omgeving het Klooster, Park en omliggende straten en buurten.

Uitgangspunten: •

Behoud laanbeplanting langs omliggende straten. • Relatie tussen Klooster en Kloostertuin wordt verbeterd met zichtlijnen (aanpassing beplanting) en verwijderen van hekken • Klooster krijgt twee nieuwe entrees aan Kloostertuinzijde. • Zones aan alle zijden van het Klooster gebruiken om de relatie te versterken tussen Klooster, Kloostertuin en het Park • Verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in de Kloosterstraat aan de zijde van de Smidse in functie en beeld In de vervolg planvorming van Klooster en Kloostertuin wordt uitgewerkt hoe de fysieke, visuele en functionele relatie tussen Klooster en Kloostertuin wordt versterkt

Toelichting:

De Kloostertuin moet nadrukkelijk beschouwd worden in haar context. In de Atlas van de Kloostertuin (zie bijlage) is deze uitgebreid geanalyseerd. In deze Nota van Uitgangspunten benoemen we de belangrijkste relaties die van belang zijn voor de ontwikkeling: Ambities voor de verbindingen en buitenruimtes rondom het Klooster 20 | Kloostertuin Nuenen

Woonstraten

Aan de omliggende straten van de Kloostertuin wordt gewoond en bevinden zich ook enkele kantoorgebouwen. De woonstraten hebben allemaal een karakteristieke laanbeplanting die uitgangspunt is voor de planvorming. Voor de kwaliteit van de laanbeplanting is het uitgangspunt dat nieuwe bebouwing buiten de kroonprojectie wordt gepland.

Relatie Kloostertuin – Klooster - Park

Het Klooster en de Kloostertuin zijn historisch nauw met elkaar verbonden en waren een historische eenheid in gebruik. Echter in de huidige situatie is deze relatie minimaal en liggen ze met ‘achterkanten’ naar elkaar toe. Ook het Park is van oudsher nauw verbonden geweest met de Kloostertuin. De verbinding is nu helaas minimaal. Er ligt nu een unieke kans om deze historische verbinding weer te herstellen en betekenis te geven voor de omgeving. In de scenariostudie (zie bijlage) zijn de mogelijkheden daarvoor onderzocht. Hieruit is geconcludeerd dat de ruimte rondom het Klooster als integraal onderdeel van het Klooster moeten worden beschouwd. We zien hier kansen op verschillende niveaus: 1. Het versterken van de groene verbinding tussen de ruimtes rondom het Klooster aansluitend op de Kloostertuin. Dit kan worden geborgd door het maken van een integraal parkontwerp voor alle (groene) ruimtes rond het

Laanbeplanting is uitgangspunt. Woningbouw buiten de kroonprojectie

Entree naar Kloostertuin via de huidige IVN tuin maken

Versmalde Kloosterstraat is nu de Kloostergang

Entree naar Kloostertuin via de huidige IVN tuin maken

Zijtuin, voormalig schoolplein, kans voor wandelverbinding

Zijtuin aan Kloostertuinzijde, kans voor wandelverbinding Kloostertuin Nuenen | 21

Klooster, zodat de Kloostertuin weer met het Park wordt verbonden. Alleen middels een integraal plan kan er een sterke eenheid ontstaan. Er kan worden gestart met het verwijderen van de hekken aan de achterzijde van het Klooster en het snoeien van de beplanting aan de achterzijde van het Klooster zodat er een zichtrelatie vanuit de Kloostertuin op het Klooster ontstaat. 2. Het versterken van de fysieke verbindingen aan weerszijden van het Klooster (tussen Kloostertuin en Park). Hierdoor worden de tuinen ook een verlengstuk van het Klooster. Dit kan aan de oostzijde worden gerealiseerd door een duidelijke route te creëren aan de zijde van de huidige (IVN) heemtuin. Aan de zuidzijde stellen we voor de zijtuin (voormalige speelplaats van de Kloosterkleuterschool) open te stellen voor voetgangers waardoor hier een nieuwe route ontstaat. Dit kan o.a. door de oude doorgang in de muur te openen (zie oude foto) en in de muren op een moderne manier ‘vensters’ te maken.

Smidse

Voor de locatie rondom de Smidse (winkelcomplex en parkeerterrein) worden de mogelijkheden voor transformatie verkend in een vlekkenplan (samen met stakeholders vastgoed). Hierbij wordt gedacht aan het verplaatsen van de winkels naar een locatie centraler in het dorp en het herontwikkelen van de locatie voor woningbouw. Hierbij dient naar samenhang te worden gezocht, zowel in programmatische zin als in ruimtelijk opzicht. Voor de zijde van de Kloosterstraat zou het een winst zijn als daar de laad- en losplek van de supermarkt kan verdwijnen. Dan kan deze zijde (nu een achterkant) een upgrade krijgt naar een representatieve voorzijde, bijvoorbeeld met een aantrekkelijke plint en entrees. Op kortere termijn vergroenen van de gevel aan de zijde van de Kloosterstraat is ook winst.

Gesloten Kloostermuur open maken (zoals vroeger)

Vroeger was er een deur in de Kloostermuur

3. Het versterken van de functionele connectie tussen Klooster, de Kloostertuin en Park: Aangezien het Klooster ook de ontmoetingsplek is voor nieuwe bewoners van de Kloostertuin, wordt aan deze zijde een entree gemaakt bij de verbouwing van het Klooster. Hierdoor wordt de uitstraling verbeterd, de toegankelijkheid vergroot en ontstaan er kansen voor intensiever gebruik. Een (klein) terras aan de Kloostertuinzijde versterkt de relatie. Terras aan Kloostertuinzijde (ref. Oosterpark) 22 | Kloostertuin Nuenen

2e. Woonprogramma Ambitie:

Aantrekkelijke en betaalbare/ levensloopbestendige (grondgebonden) appartementen voor senioren en starters

Uitgangspunt: •

• •

•

Programmaverdeling uit de regionale woondeal1: minimum van 30% sociale huur en twee derde van het programma moet betaalbaar zijn Verdeling ouderen: jongeren is circa 50% : 50% Appartementen op maaiveld hebben een eigen voordeur en zijn zo grondgebonden. Appartementen op de verdieping delen een entree Appartementen hebben een balkon, loggia of terras met duidelijk begrenzing naar het openbare gebied (en geen tuin).

Toelichting:

In de Kloostertuin wordt gebouwd voor de doelgroepen senioren en starters. Deze centrale locatie, op loopafstand van voorzieningen, leent zich uitstekend voor specifiek deze doelgroepen. Bouwen voor senioren heeft extra aandacht omdat hierdoor de doorstroming binnen Nuenen 1 * Regionale woondeal: ‘Regionaal spreken we af dat nieuwe projecten (gemiddeld) uit minimaal 30% sociale huur, minimaal 16% middenhuur en minimaal 20% betaalbare koopwoningen bestaan. Het minimum van 30% sociale huur en totaal twee derde betaalbaar in de nieuwbouwopgave geldt voor elke gemeente’ (regionale woondeal Zuidoost Brabant 9 maart 2023)

op gang kan komen. Bouwen voor starters biedt mogelijkheden om deze doelgroep te behouden in Nuenen en te zorgen voor jeugdige reuring in het centrum. De recent vastgestelde regionale woondeal Zuidoost Brabant vormt de basis voor de nadere invulling van het woonprogramma (zie quote in voetnoot bij uitgangspunten). De verdeling tussen middenhuur en betaalbare koopwoningen kan per gemeente verschillend zijn. In de coalitieafspraken wordt uitgegaan van een minimum van 30% sociale woningbouw voor ieder project in Nuenen en dit wordt overgenomen in de Kloostertuin. Minimaal 30% sociale woningbouw is ook het advies van de klankbordgroep.

(vooral bedoeld voor starters) en wat grotere appartementen die vooral aantrekkelijk zullen zijn voor senioren.

Mix en collectiviteit

De verschillende doelgroepen kunnen elkaar ontmoeten in de Kloostertuin, in de aantrekkelijke parkachtige ruimte die uitnodigt voor verblijven. Ook het Klooster heeft een functie voor activiteiten en ontmoeting. Toevoegen van extra zorg- en welzijnsprogramma is niet aan de orde in de Kloostertuin omdat deze voorzieningen ruim voor handen zijn in het centrum. Onderzocht wordt of doelgroepen in een woongebouw gecombineerd kunnen worden wat kan bijdragen aan ontmoeting en sociale cohesie.

In principe zijn alle woningen levensloopbestendig. Dit houdt in dat de woningen geschikt zijn (of eenvoudig geschikt te maken) voor bewoning tot op hoge leeftijd, ook in geval van fysieke handicaps of chronische ziekten van bewoners. De woning past in alle levensfasen bij de behoeften die de bewoner op dat moment heeft. Een levensloopbestendige woning voldoet aan de eisen van Woonkeur. Vanuit de scenariostudie is gebleken dat een invulling met gestapelde bouw het meest recht doet aan de locatie. Qua woningbouwtypologie wordt uitgegaan van kleine een- of tweepersoons studio-appartementen met waar mogelijk collectieve ruimtes zoals een huiskamer Senioren- en starterswoningen met ontmoetingsruimte Kloostertuin Nuenen | 23

2f. Mobiliteit en parkeren Ambitie:

De Kloostertuin wordt een voorbeeld van een duurzame ontwikkeling met een vooruitstrevend mobiliteitsconcept.

Uitgangspunten: • • • •

•

Zuinig ruimtegebruik door aansluiting op bestaande infrastructuur Binnen de Kloostertuin absolute prioriteit aan de voetganger Toepassing deelmobiliteit waar mogelijk De gemiddelde Crow-normering is uitgangspunt in de ruimte-reservering parkeerplaatsen voor de ontwikkeling van de Kloostertuin. De locatie en de doelgroepen zijn echter aanleiding om een maatwerk parkeernorm op te stellen (zie aanpak in toelichting). Het aantal parkeerplaatsen conform de maatwerk parkeernorm wordt fysiek gerealiseerd, de extra parkeerplaatsen die nodig zijn voor een gemiddelde (hogere) CROW parkeernorm worden gereserveerd in de openbare ruimte en kunnen indien nodig later nog aangelegd worden. Uitgangspunt is (geheel)verdiept bewoners parkeren onder het maaiveld/gebouwen in de Kloostertuin. Als terugvaloptie kan (een deel van) de parkeerbehoefte voor sociale woningbouw in kleine clusters op het maaiveld die met groen aan het zicht onttrokken worden.

•

Het uitgangspunt is de overcapaciteit maaiveldparkeren in de omgeving optimaal te benutten voor m.n. bezoekersparkeren wat ruimtelijk en financieel gunstig is.

Toelichting:

De Kloostertuin ligt op een gunstige plek in het centrum van Nuenen, op loopafstand van alle dorpse voorzieningen. De Kloostertuin wordt ingericht voor de wandelaar met ruime paden die het gebied doorkruisen. Binnen de Kloostertuin wordt gebouwd voor de doelgroepen senioren en starters, en dit gekoppeld aan specifieke woonfuncties en de potentie van de plek, biedt het project een uitgelezen kans om te fungeren als een pilot voor toekomstgerichte (deel-)mobiliteit. Met deze duurzame benadering kan de hoeveelheid nieuwe infrastructuur worden geminimaliseerd, kan het aantal parkeerplaatsen worden beperkt en de groene kwaliteit van de Kloostertuin behouden blijven.

Onsluiting

Deelauto’s sluiten goed aan bij de doelgroep jongeren

Oplaadpunten meenemen in aanleg

Voor de ontsluiting is er rondom het plangebied een goede structuur aanwezig. Vanuit de bestaande straten als Kloosterstraat en Monseigneur Cuytenlaan kan het plangebied direct worden ontsloten. Er komen geen nieuwe wegen en de hoeveelheid verharding in de Kloostertuin wordt zo tot een minimum beperkt tot enkele inritten. Ook is het gebied vanuit de bestaande straten goed toegankelijk voor de fiets. Halfverdiept parkeren

24 | Kloostertuin Nuenen

Er liggen kansen om het Kloosterpad (de nauwe doorgang tussen Park en de Kloosterstraat) te optimaliseren in samenhang met de planontwikkeling van de Smidse/Centrumplan.

Parkeernormen

De Kloostertuin leent zich dus voor een vooruitstrevend mobiliteitsconcept. Daarbij wordt ingezet op bewoners die zich aangetrokken voelen tot deze locatie en openstaan voor collectieve oplossingen. Mogelijkheden voor collectieve parkeeroplossingen worden zoveel mogelijk benut en er is in beperkte mate ruimte voor privé auto’s. Er is daardoor niet alleen sprake van een efficiënt ruimtegebruik, maar ook kunnen de projectkosten voor parkeren beperkt blijven en ontstaat er ruimte voor ontmoeting tussen de bewoners. De ontwikkeling van de Kloostertuin is een uniek project met bijzondere ambities en specifieke doelgroepen. Voor de parkeernormen is daarom maatwerk nodig. Daarom stellen we voor in de fase van het Masterplan een specifieke parkeernorm op te stellen. De specifieke parkeernorm wordt opgesteld door het doorlopen van de volgende stappen: • We kijken we naar de parkeerdruk in de omgeving, waarbij het parkeerdrukonderzoek (Exante 16 mei 2023) heeft aangetoond dat er een restcapaciteit is rondom het plangebied. • We beschouwen externe factoren die van invloed kunnen zijn om de norm verder omlaag te brengen, zoals deelmobiliteit en het

•

gebruik van parkeerplaatsen door de doelgroepen die we voor ogen hebben voor deze ontwikkeling. Uiteindelijk zetten we de CROW parkeernorm af tegen de parkeermeting en externe factoren en formuleren we een specifieke parkeernorm voor deze ontwikkeling.

We zetten in op een ambitieuze maar realistische parkeernorm die aansluit bij de doelgroepen en ambities voor de Kloostertuin en die niet leidt tot een onacceptabele parkeerdruk in de omgeving. Daarom wordt aanvullend op de maatwerkparkeernorm ruimte voor extra parkeerplaatsen gereserveerd (conform gemiddelde parkeernorm op basis van de CROW 381, matig stedelijk gebied, omgeving centrum, raakvlak Park) op maaiveld die pas gerealiseerd worden bij onacceptabele parkeerdruk. Aanvullend hierop worden ook de mogelijkheden onderzocht die de parkeergarage ‘t Oog, waar nu parkeerplaatsen niet benut worden, kan bieden (en voor welke specifieke doelgroepen).

Vorm van bewonersparkeren

Parkeerplaatsen op maaiveld nemen veel ruimte in en beperken de mogelijkheden voor een groene inrichting. Daarom is het uitgangspunt om het parkeren uit het zicht te realiseren, zoveel mogelijk onder de gebouwen. Voor de doelgroep senioren is het gewenst de benodigde parkeerplaatsen zo dicht mogelijk bij de woning te realiseren. Specifiek voor deze doelgroep is hier ook een goede toegankelijkheid aan de orde. De voorkeur gaat uit naar volledig

verdiepte garages zodat er geen/ beperkt niveauverschillen zijn bij de entrees en er zo min mogelijk impact is op de parkruimte. Halfverdiepte parkeergarages, hebben niet de voorkeur maar zijn wel goedkoper en wellicht denkbaar voor de doelgroep jongeren. Halfverdiepte parkeergarages midden in het plangebied hebben een negatieve impact op de inrichting en zichtlijnen in het park. Er is dan dus extra aandacht nodig voor een goede overgang van de hoogteverschillen in het maaiveld en de aansluiting met entrees en buitenruimtes. Bij uitzondering kunnen parkeerplaatsen, voor sociale woningbouw, op het maaiveld worden gerealiseerd, in kleine clusters en groen ingepast door middel van hagen en bomen omwille van de kwaliteit van de leefomgeving. In de berekening voor een neutraal financieel saldo is uitgegaan volledig verdiept parkeren.

Bezoekersparkeren

Ook zal er ruimte moeten worden gereserveerd voor bezoekersparkeren. Het parkeerdrukonderzoek uitgevoerd in voorjaar 2023 toont aan dat er in de omliggende straten overcapaciteit is en parkeerplaatsen beschikbaar zijn. Het onderzoek toont aan dat er op het piekmoment van de week (zaterdagmiddag) nog 137 plekken vrij zijn in het gebied rondom het Klooster. Wanneer de Smidse in de telling buiten beschouwing wordt gelaten zijn er 94 parkeerplaatsen beschikbaar op piekmomenten. In de berekening is uitgegaan van een maximale Kloostertuin Nuenen | 25

bezetting van 85% wat gangbaar is voor kort parkeren (Exante adviseurs in verkeer - 16 mei 2023). Er is dus voldoende ruimte voor bezoekers om in de directe omgeving van de Kloostertuin te parkeren, zonder dat dit direct leidt tot overlast voor de omwonenden. Om dit ook voor de lange termijn te borgen, reserveren we binnen het plangebied van de Kloostertuin ruimte om een deel van het bezoekersparkeren te realiseren. In eerste instantie krijgt dit een groene invulling, maar mocht het bezettingspercentage van de parkeerplaatsen in de omgeving onacceptabel hoog worden, dan kunnen deze plekken alsnog als parkeerplaats worden ingericht.

26 | Kloostertuin Nuenen

Ruimtebeslag parkeerplaatsen Het ruimtebeslag voor een parkeerpla ats inclusief manoeuvreerruimte is 25-30 m2. Hoe hoger de parkeernorm, hoe meer parkeerpla atsen er nodig zijn. Als voorbeeld van het ruim tebeslag is in een rekenmodel gekeken naar het aantal parkeerplaatsen dat nodig is bij 100 woningen en de gemiddelde CROW 381-norm en. Er is dan een vraag van 118 parkeerplaatsen (90 voor de bewoners en 28 voor bezoekers). Dit kost dan 3.540 m2 aan oppervlakte. Wanneer deze hele opgave binnen het plangebied op het maaiveld wordt gerealiseerd kost dit circa 20% van het plangebied. Daarnaast zijn er nog toeg angen naar de parkeerplaatsen nodig. Omdat dit ten koste gaat van de besta ande bomen en het groene karakter word t ondergrondsparkeren nadrukkelijk aanb evolen.

3. Thema’s ten aanzien van milieu en techniek 3a. Bestaande bebouwing Uitgangspunt:

De gymzaal wordt op termijn gesloopt, tijdelijk voortgezet gebruik moet mogelijk zijn. Het transformatorhuis kan blijven bestaan als dat inpasbaar is.

Toelichting:

In het begin van deze eeuw zijn de meeste (school)gebouwen in de Kloostertuin gesloopt. Wat er nu nog aan bebouwing staat is een gymzaal en een transformatorhuisje. De gymzaal bevindt zich in het noordoostelijke deel van de locatie, aan de Monseigneur Cuytenlaan. Behoud van de functie gymzaal is onderzocht. Met een nieuwe gymzaal in de Kloostertuin wordt het ontmoetingspunt in de centrum behouden wat zorgt voor extra reuring en betekenis in het woongebied. Het gaat echter ook ten koste van een aantal woningen wat negatief drukt op de grondexploitatie. Uitgangspunt is daarom dat deze functie op termijn wordt verplaatst naar een andere locatie buiten de Kloostertuin. Daarna wordt de gymzaal gesloopt. Het gebouw voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd en leent zich niet voor transformatie. Bij planvorming moet rekening gehouden worden dat de gymzaal nog enkele jaren in gebruik kan zijn.

Op het terrein bevindt zich een gemetseld transformatorhuisje (1950) aan de Kloosterstraat dat het Klooster en de telefooncentrale indertijd voorzag van stroom. Vanwege de verbondenheid met het Klooster wordt aan dit huisje een middelhoge cultuurhistorische waarde toegekend en verdient het de voorkeur het te behouden wanneer dat enigszins inpasbaar is met de locatie van de nieuwe woongebouwen.

gymzaal aan de Monseigneur Cuijtenlaan

transformatorhuisje aan de Kloosterstraat Kloostertuin Nuenen | 27

3b. Techniek Uitgangspunt:

Zoveel mogelijk aantakken op bestaande kabels en leidingen in omliggende straten. Kabels en leidingen in de Kloostertuin kunnen waar nodig worden verwijderd of verlegd.

Toelichting:

De kabels en leidingen die rondom de Kloostertuin lopen zijn uitgangspunt voor de planontwikkeling. Vanaf hier kunnen de tracés worden vertakt naar de nieuwe gebouwen. Enkele tracés lopen een stukje de Kloostertuin in, vermoedelijk waren deze gekoppeld aan de voormalige schoolbebouwing. Het enige kabeltracé dat dwars door de Kloostertuin loopt is dat van de verlichting langs het Zuster Celinepad (dit pad heeft een lage cultuurhistorische waarde). Dit pad en kabeltracé is geen uitgangspunt en kan eenvoudig verlegd worden. Het oude transformatorhuisje is nog altijd functioneel. Bij sloop van het transformatorhuisje dient er een nieuw transformatorstation op een vergelijkbare plek te worden teruggeplaatst. Vooralsnog heeft handhaven van het transformatorhuisje de voorkeur.

trafo

Kabels en leidingen in en rondom Kloostertuin 28 | Kloostertuin Nuenen

3c Hindercirkels Uitgangpunt:

Het onderdeel ‘industrielawaai’ is deels bepalend voor de inrichting van het plangebied. Rekening dient te worden gehouden met de geluidsbelasting van de activiteiten van het Klooster, bevoorrading van de supermarkt en het gebruik van de gymzaal.

Toelichting: Klooster

Het Klooster is nu akoestisch “lek”, dit betekent dat geluidsoverlast buiten het Klooster aan de orde is. Maar ook na de verbouwing moet rekening gehouden worden met een n.t.b. geluidscontour.

Jumbo

Bevoorrading Jumbo kan ook een beperking opleveren voor de Kloostertuin zolang eventuele verplaatsing in het kader van de centrumvisie niet concreet is. Volgens de richtlijn dient hier

een afstand van 10 meter voor geluidoverlast te worden aangehouden. Bij de herontwikkeling van de Smidse kan deze wijzigen maar gezien de onzekerheid van deze ontwikkeling is de huidige hinderzone uitgangspunt. Bij een herontwikkeling wordt een meerwaarde gezien in het inpandig laden en lossen.

Gymzaal

Om het plangebied in de Kloostertuin optimaal in te richten zal het gebruik van de gymzaal gestaakt en de zaal gesloopt moeten worden. Het gebouw en de functie komen dan ook niet terug in het Masterplan en t.z.t. in het omgevingsplan/ bestemmingsplan. Totdat herbouw elders (Hongerman) heeft plaatsgevonden wil de gemeente waarschijnlijk de gymzaal in de Kloostertuin blijven gebruiken. Er is dan sprake van een akoestische hinderzone. Deze is in beeld gebracht en betekent een tijdelijke fysieke beperking voor nieuwe bebouwing én door de milieucontour.

De gemeente kan als eigenaar kiezen het gebruik te stoppen zodat de milieucontour vervalt. Zo niet, dan nemen we t.z.t. in het omgevingsplan/ bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting op voor woonbebouwing binnen de hinderzone. Dit houdt in dat er een verbod tot bouwen van woningen geldt totdat het gebruik van de gymzaal is gestaakt. Daarnaast is het ook nog mogelijk maatwerkvoorschriften op te nemen zoals beperkingen in (avond) gebruik, maatregelen aan de zaal. Ook kan nog gekozen worden voor het opleggen van hogere grenswaarden op de gevels van de nieuwe woningen.

Sporthal De geluidsbelasting in de dag- en avondperiode als de maximale geluidsniveaus tijdens de dag- en avondperiode zijn maatgevend. De meest belemmerende factor voor de avondperiode is het stemgeluid van kinderen op het buitenterrein. Voor een fors gedeelte van het plangebied kan niet voldaan worden aan de geldende norm en een goede ruimtelijke ordening. Geluidsbelasting in de avondperiode

Hindercirkels van het Klooster na verbouwing (avond)

Hindercirkels bevoorrading supermarkt aan de Smidse (avond/nacht)

3 van 9

Hindercirkels huidige gymzaal (avondperiode) Kloostertuin Nuenen | 29 6 van 9

5 van 9

13

16835

15292

11692

11693

4718

7 761

8

7

3d Archeologie

11695

11694 11698

11698

Uitgangpunt:

Op de bouwkavels in de Kloostertuin moet voorafgaand aan de bouw nader onderzoek plaatsvinden gezien de hoge archeologische (verwachtings)waarde.

5238

5239

5244

Toelichting:

11689

Vanwege de hoge verwachtingswaarde (oranje) en de hoge archeologische waarde (rood) is de kans op het aantreffen van archeologische resten in het plangebied hoog. Bij bodemingrepen in het plangebied dient een archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden in de vorm van waarderende proefsleuven (conform het protocol proefsleuven uit de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie - KNA versie 4.1), met eventueel een doorstart naar opgraven. (…) Op basis van de uitkomsten van dit vervolgonderzoek kan de gemeente in beginsel een beslissing nemen over de behoudenswaardigheid van archeologische resten binnen het plangebied en eventueel overgaan tot maatregelen voor behoud in situ (in de grond laten zitten en niet aantasten) of het veiligstellen van de archeologische informatie door middel van vervolgonderzoek en opgraven (bron: Tritium Advies 2022).

16832

5241

16832

8

15746 2289

6

2288

2284

2285

1037

1037

15477

0

500

1.000

1.500

2.000

#© DKK Kadaster

Legenda Archeologische waarden

1

2.500 m

Esri Nederland, Community Map Contributors

Opdrachtgever: Archeologische verwachtingen

Mogelijke verstoringen

Archeologische rijksmonumenten

Hoge verwachting Historische kern

Esdekken

Terreinen van zeer hoge archeologische waarde

Hoge verwachting

Gemeentegrens

Terrein van (hoge) archeologische waarde

Middelhoge verwachting

Gemeente Nuenen

Projectnummer: 293123 Kaartnummer:

8

Datum:

december 2022

Auteur/CT:

RB/JdV

Formaat

A0

Schaal:

1:12.500

Lage verwachting Verstoord - geen archeologische verwachting

30 | Kloostertuin Nuenen

Projectie:

Rijksdriehoekstelsel

Bron(nen):

Zie toelichting Erfgoedkaart

3e Klimaatadaptatie, biodiversiteit, water en duurzaamheid landschap Ambitie:

De Kloostertuin is straks klimaatadaptief (t.a.v. o.a. water en hittestress) en draagt bij verhoging van de biodiversiteit.

Uitgangspunten:

Relevant voor een duurzame klimaatadapatieve ontwikkeling van de Kloostertuin zijn: • Bodem en water sturend • Behoud van voldoende bestaande beplanting om hittestress te voorkomen • Bestaande en nieuwe gebiedseigenbeplanting draagt bij aan vergroten van de biodiversiteit met diversiteit aan inheemse soorten en behoud bestaande soorten • Regenwater vasthouden op de locatie en infiltreren naar het grondwater (droogtebestrijding) door minimaal te verharden en wadi’s en andere infiltratievoorzieningen aan te leggen. • Zorgen voor voldoende bergingscapaciteit voor piekbuien om overlast te voorkomen. Mogelijk kan de Kloostertuin ook een rol hebben in het bergen van piekbuien die in de directe omgeving vallen

plekken in de beleidsdocumenten (o.a. de omgevingsvisie) is hier aandacht voor (zie ook de beleidsanalyse in “atlas van de Kloostertuin”). Nuenen maakt onderdeel uit van de SGE (regio Eindhoven). Met de Brainport ambities wil men voorop lopen als regio, zeker als het gaat om thema’s als duurzaamheid, gezondheid en klimaatadaptatie (Regionale visie wonen 2019). Water heeft specifiek de aandacht in de Kloostertuin. Ook het water van de gebouwen wordt afgekoppeld en geinfiltreerd in de bodem. Deze aanpak kan ook voor de omliggende wijken aanleiding zijn om versneld af te koppelen en over te gaan op infiltratie van regenwater in de bodem.

Regeneratief ontwerpen is onderdeel van een integrale ontw erpstrategie. We beschouwen alle aspecten van duur zaamheid gezamenlijk, als één geheel, omdat ze interacterend zijn. Sociale duurzaamheid, ener gie, gezondheid, materiaalkeuze, water, ecologie reageren op en zijn afhankelijk van elkaar (...) Centraal staat wat voor impact gebr uikers en gebouwen hebben op hun omgeving . Zo kan een nieuw gebouw een verrijking zijn voor bijvoorbeeld biodiversiteit, CO2-redu ctie, het voorkomen van hittestress etc (...) We starten bij de basis, maar nemen daarbij ook meteen de hele levenscyclus - van bouw tot sloop - van een gebied en een gebouw in ogenschouw. Studie flexwonen iov CRA door FAAM

arch.

In het Masterplan voor de Kloostertuin verdiepen we dit thema klimaatrobuustheid en regeneratief ontwerpen.

Toelichting:

De gemeente Nuenen beaamt het belang van klimaatadaptatie, energietransitie, duurzaamheid en het vergoten van de biodiversiteit. Op diverse Een koele plek in centrum van Nuenen