Document · PDF

Haalbaarheidsstudie woningbouw Gerwen en Nederwetten - Concept haalbaarheidsstudie

Beeldvormende raadsbijeenkomst 25 september 2024, gemeente NuenenBij agendapunt: Haalbaarheidsstudie woningbouw Gerwen en Nederwetten39.263 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

WONINGBOUW GERWEN EN NEDERWETTEN HAALBAARHEIDSSTUDIE WONINGBOUW 2

werp\Analyse\ondergronden\ACAD\NUE009_Totaal_Gerwen-ondergrond.dwg

1:2500

N 0

100m

1:2500

P:\prj100\NUE\009\2_Werk\Ontwerp\Analyse\ondergronden\ACAD\NUE009_Totaal_Nederwetten-ondergrond.dwg

Opdrachtgever: Gemeente Nuenen Projectnr: NUE009 Datum: Mei 2024

WONINGBOUW GERWEN EN NEDERWETTEN HAALBAARHEIDSSTUDIE WONINGBOUW Opdrachtgever: Gemeente Nuenen Projectnr: NUE009 Status: Concept Datum: Mei 2024

T 088 - 33 66 333 F 088 - 33 66 099 E info@kragten.nl

© 2024 Kragten Niets uit dit rapport mag worden verveelvoudigd en/ of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Kragten. Het is tevens verboden informatie en kennis verwerkt in dit rapport ter beschikking te stellen aan derden of op andere wijze toe te passen dan waaraan in de overeenkomst toestemming wordt verleend.

Opsteller: EVGE Verificatie: TME Validatie: EBE

INHOUDSOPGAVE 1

INLEIDING

1.1

DE OPGAVE

1.2

ONDERZOCHTE LOCATIES

GERWEN

2.1

VERSTEDELIJKINGSAKKOORD STEDELIJK GEBIED EINDHOVEN (2021)

2.2

PROGRAMMA WONEN 2020-2030 (GERWEN)

2.3

STRUCTUURVISIE GERWEN 2011

2.4

HINDERCONTOUREN

2.5

CULTUURHISTORIE

2.6

POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE GERWEN NOORD

2.7

POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE LIESHOUTSEWEG-RUITERWEG

2.8

POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE KERKAKKERS

2.9

POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE SMITS VAN OYENLAAN

2.10

CONCLUSIES VERSTEDELIJKINGSAKKOORD SGE, PROGRAMMA WONEN VS. ONTWERPSCHETSEN KERN GERWEN

2.11

OVERZICHT BELEID EN AANDACHTSPUNTEN

2.12

MOGELIJKHEDEN WONINGBOUWONTWIKKELING GERWEN

NEDERWETTEN

3.1

VERSTEDELIJKINGSAKKOORD STEDELIJK GEBIED EINDHOVEN (2021)

3.2

PROGRAMMA WONEN 2020-2030 (NEDERWETTEN)

3.3

STRUCTUURVISIE NEDERWETTEN 2014

3.4

HINDERCONTOUREN

3.5

POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE BLOEMHOEVE

3.6

POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE EIKELKAMPEN-HOEKSTRAAT

3.7

POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE HOEKSTRAAT

3.8

POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE SPORTPARK

3.9

POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE ZUIDWEST

3.10

CONCLUSIES VERSTEDELIJKINGSAKKOORD SGE, PROGRAMMA WONEN VS. ONTWERPSCHETSEN KERN NEDERWETTEN

3.11

OVERZICHT BELEID EN AANDACHTSPUNTEN

3.12

MOGELIJKHEDEN WONINGBOUWONTWIKKELINGEN NEDERWETTEN

Ligging Gerwen en Nederwetten

1 INLEIDING 1.1 DE OPGAVE Gemeente Nuenen is binnen de dorpskernen Gerwen en Nederwetten op zoek naar geschikte locaties voor woningbouwontwikkeling. In deze beide kernen zijn in totaal een negental locaties geïnventariseerd, zowel op gemeentelijke gronden als op private gronden. De gemeente is op de hoogte van een aantal private initiatieven en wil onderzoeken hoe en of deze plannen geïntegreerd kunnen worden in de gemeentelijke ontwikkelvisie. Verder staat de gemeente uitdrukkelijk open voor aanvullende initiatieven vanuit de samenleving en wil zij woningbouw actief stimuleren in de kernen. De gemeente ziet hier voor zichzelf een rol weggelegd als initiator en facilitator. Voorliggende haalbaarheidsstudie vormt een afwegingskader op basis waarvan de gemeente onderbouwde keuzes kan maken voor de ontwikkelingsrichting en eventuele uitwerking. Deze haalbaarheidsstudie is tot stand gekomen door middel van een beknopte analyse per locatie en een quickscan met betrekking tot de actuele planologische wetgeving en beleidsstukken. Hierbij is gekeken naar factoren die invloed hebben op de ontwikkeling van woningen, zowel binnen het plangebied als in de directe omgeving.

1.2 ONDERZOCHTE LOCATIES In totaal zijn er negen locaties geïnventariseerd in de beide dorpskernen samen. Vier van de locaties bevinden zich in Gerwen en vijf in Nederwetten. In de volgende hoofdstukken worden de locaties per dorpskern nader onderzocht en toegelicht. Onderzochte locaties Gerwen 1. locatie Noordrand Kerkakkers 2. locatie Lieshoutseweg 3. locatie Kerkakkers 4. locatie Smits van Oyenlaan Onderzochte locaties Nederwetten 1. locatie Bloemhoeve (oostelijke deel perceel) 2. locatie Eikelkampen-Hoekstraat 3. locatie Hoekstraat 4. locatie Sportpark 5. locatie Zuidoost

Ten slotte zijn op basis van deze inventarisatie voor elk van de negen locaties de ontwikkelingsmogelijkheden in kaart gebracht in de vorm van één of meerdere (soms gefaseerde) voorbeelduitwerkingen. Aan de voorbeelduitwerkingen in dit document kunnen geen rechten worden ontleend. Deze dienen uitsluitend ter inspiratie binnen de voorliggende rapportage en moeten niet gezien worden als een daadwerkelijk ontwerpplan op de betreffende locatie. Een deel van de onderzochte locaties waren in eerdere structuurvisies (Structuurvisie Gerwen 2011, Structuurvisie Nederwetten 2014) reeds in beeld als potentiële ontwikkellocatie. Enkele hiervan zijn inmiddels ontwikkeld, maar de meeste locaties zijn nu,10 jaar later, nog steeds relevant als mogelijke ontwikkellocatie. In de hoofdstukken 2.1 en 3.1 wordt dieper ingegaan op de bovengenoemde structuurvisies en de relevante locaties. Met het oog op de gevraagde woningbouwopgave voor Gerwen en Nederwetten zijn er daarnaast enkele potentiële ontwikkellocaties toegevoegd.

NB: Aan de voorbeelduitwerkingen in dit document kunnen geen rechten worden ontleend. Deze dienen uitsluitend ter inspiratie binnen de voorliggende rapportage en moeten niet gezien worden als een daadwerkelijk ontwerpplan op de betreffende locatie.

tsew

Li es ho u

1. NOORDRAND Optioneel C

2. LIESHOUTSEWEG - RUITERWEG

Rui

ter w

Laar G

Lie

Moorvensedijk

vel

Heu

kk Kerka

tse

3. KERKAKKERS

ers

der

ol eP

4. SMITS VAN n OYENLAAN enlaa

Ger wenseweg

its

100m 1:2500 Overzicht locaties Gerwen

P:\prj100\NUE\009\2_Werk\Ontwerp\Analyse\ondergronden\ACAD\NUE009_Totaal_Gerwen-ondergrond.dwg

O an

2 GERWEN In de kern Gerwen worden de volgende vier locaties onderzocht op de mogelijkheden voor woningbouwontwikkeling (zie kaart op pagina 8): 1. locatie Noordrand Kerkakkers 2. locatie Lieshoutseweg-Ruiterweg 3. locatie Kerkakkers 4. locatie Smits van Oyenlaan De te onderzoeken locaties volgen uit een eerste scan van onderstaande beleidsstukken: • Structuurvisie Gerwen 2011 • Programma Wonen 2020-2030 Gemeente Nuenen (kern Gerwen) • Omgevingsvisie Nuenen 2021 • Verstedelijkingsakkoord stedelijk gebied Eindhoven 2021 Per locatie wordt bekeken wat de mogelijkheden zijn. De hindercontouren worden daarbij in beeld gebracht, waarna een voorbeeldverkaveling in beeld brengt wat de locatie bij kan dragen aan de totale woningbouwopgave voor Gerwen. Hiervan afgeleid is het mogelijk een strategie te bepalen voor de korte en lange termijn.

2.1 VERSTEDELIJKINGSAKKOORD STEDELIJK GEBIED EINDHOVEN (2021) In het verstedelijkingsakkoord SGE zijn voor de kernen in het gebied afspraken gemaakt over de aantallen en de wijze waarop er gebouwd mag worden. Voor de gemeente Nuenen betekent dit het volgende: tot 2030, 2050 woningen en in totaal tot 2040, 2900 woningen.

De voorkeur gaat uit naar bouwen binnen het bestaand stedelijk gebied. Voor nieuwe woningbouwinitiatieven met meer dan 12 woningen buiten bestaand stedelijk gebied geldt het principe “Nee, tenzij…”. Vastgelegd is dat dorpen zich moeten kunnen blijven ontwikkelen en onderscheiden. Bewust groeien in kwalitatief hoogwaardige plannen en lokaal maatwerk, wat betekent een impuls geven aan zowel het landschap als de dorpsgemeenschap. Onderdeel van de voorgestane ontwikkeling zijn inpassing en versterking van het groenblauwe landschap, klimaatadaptatie, energietransitie en gezondheid.

2.2 PROGRAMMA WONEN 2020-2030 (GERWEN) In 2020 is er voor de gemeente Nuenen een Programma Wonen opgesteld. In dit programma is een doorkijk gegeven naar de toekomstige woningbouwontwikkeling voor de afzonderlijke kernen, waaronder Gerwen. De woningbouwontwikkeling is uitgesplitst naar periode, prijsklasse, typologie en status. Als de status hard is, dan is er al een bestemmingsplan aanwezig, de tegenstelling tot de zachte voorraad, waarbij de mogelijke ontwikkelingen geduid zijn, maar de procedures nog doorlopen moeten worden. Voor Gerwen betekent dit (aangegeven in 2020) dat er vanaf de huidige periode, 2024 en verder, nog 80 woningen gerealiseerd dienen te worden. Tot 2030 zo’n 20 woningen en na 2030 zo’n 60 woningen. Tussentijdse veranderingen in de woningmarkt en eventuele vraag van na 2020 zijn hierbij niet in beschouwing genomen. Onderstaande tabel is de uitsnede specifiek voor Gerwen vanuit de Woonvisie 2020-2030.

Voor de kernen Gerwen en Nederwetten betekent dit dat er van dat aantal in totaal 250 woningen gebouwd mogen worden tot 2040.

2.3 STRUCTUURVISIE GERWEN 2011 Om de mogelijke ontwikkelingen voor de dorpskern Gerwen te duiden, is het van belang om te bekijken welke gebieden reeds eerder in het beleid benoemd en vastgelegd zijn, maar nog niet zijn ontwikkeld. De structuurvisie Gerwen 2011 geeft hierop het eerste antwoord. In 2011 zijn er voor de kern Gerwen een drietal gebieden weergegeven als mogelijke projectlocatie. Het gaat hierbij om de volgende locaties: • • •

Omgeving Kerkakkers De Noordrand Locatie Zuid-west

Naast deze mogelijk te ontwikkelen gebieden ten behoeve van woningbouw, zijn er in de structuurvisie nog een aantal informele dorpsranden aangegeven. Hier zou je kunnen denken aan versterking en afronding van de dorpsrandzone door een groen-blauwe ontwikkeling (water en groen) ter versterking van de landschappelijke overgang naar het buitengebied, met

Structuurvisie Gerwen 2011

daarin opgenomen enkele bebouwingsontwikkelingen. De ontwikkeling moet dan als geheel een bijdrage leveren aan de versterking van de overgang tussen de kern Gerwen en het omringende landschap. Als gekeken wordt naar de voorgestelde locaties in de kern Gerwen, valt op dat maar enkele gebieden in de afgelopen tien jaar zijn ontwikkeld. Het gaat hierbij om een gedeelte van de locatie Zuid-west, waarbij enkele grote percelen zijn ontwikkeld en de garage buiten beschouwing is gebleven. Op de locatie Kerkakkers aan de Smits van Oyenlaan – Ter Warden, is één van de voormalige voetbalvelden en daarnaast enkele agrarische percelen tot ontwikkeling gebracht. In deze uitbreiding tot woningbouwlocatie is een gemengd woningbouwprogramma tot uitvoering gebracht. In de overige gebieden geduid in de structuurvisie Gerwen 2011, hebben geen ontwikkelingen plaatsgevonden.

2.4 HINDERCONTOUREN

In en rondom de kern van Gerwen bevinden zich verschillende objecten die hinder kunnen veroorzaken voor de directe omgeving, zoals geur-, stof-, of geluidsoverlast, of die op andere G wijze voor overlast of een risico kunnen vormen voor de omgeving. In onderstaande kaart zijn de verschillende hinderobjecten aangegeven met de bijbehorende hindercontouren. Deze hindercontouren geven de richtafstanden weer die de VNG hanteert in de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' ten opzichte van gevoelige objecten. H 5

16 A

F 0

100m

hindercountouren behorend bij hinderobjecten

specificatie hinderobjecten:

11 12 13 veehouderij - varkens geurhindercontour: 200 m

hoveniersbedrijf (b.o. > 500 m2) geluidhindercontour: 50 m

buurt-/clubhuis geluidhindercontour: 30 m

tuinbouw spuitcirkel: 50 m

veehouderij - rundvee geurhindercontour: 100 m

metaalconstructiewerkplaats geluidhindercontour: 100 m

veldsportcomplex laats erkp tiew 100m truc ons r geluid geluidhindercontour: 50 alcm u ta to e m rcon

verlichting sportveld hindercontour: 30 m

tennisbanen 0m id 3 m geluidhindercontour: 50 el r gelu nd u

100m

a nto oh aut derco in

10 11

tuincentrum geluidhindercontour: 30 m

1:2500

Hindercontouren Gerwen

P:\prj100\NUE\009\2_Werk\Ontwerp\Analyse\ondergronden\ACAD\NUE009_Totaal_Gerwen-ondergrond.dwg

nisb ten e d hin

h autohandel geluidhindercontour: 30 m

11 N

cht

rli t ve (me 0m 5 lex mp luid rtco ur ge o p s to veld ercon d hin

hind

tuinbouw spuitzone 5

1:2500

P:\prj100\NUE\009\2_Werk\Ontwerp\Analyse\ondergronden\ACAD\NUE009_Totaal_Gerwen-ondergrond.dwg

2 > 500m rijf b.o. 50m ersbed hoveni ntour geluid co hinder buurt- en clubhuizen 30m hindercontour geluid

hinder veroorzakende objecten

Legenda

elu id

In de navolgende paragrafen zal per locatie dieper worden ingegaan op de voor de betreffende locatie relevante hindercontouren.

tuin hin cen de tru rco m nto ur g

Indien er meerdere hindercontouren van toepassing zijn, wordt er uitgegaan van de grootste afstand.

100m

1:2500

P:\prj100\NUE\009\2_Werk\Ontwerp\Analyse\ondergronden\ACAD\NUE009_Totaal_Gerwen-ondergrond.dwg

2.5 CULTUURHISTORIE Aan de westzijde van Gerwen grenst een cultuurhistorisch waardevol gebied van provinciaal cultuurhistorisch belang. Het betreft het Broekgebied tussen Breugel en Nuenen. Dit is een kleinschalig landschap met een grote afwisseling aan graslanden, broekbossen (natte boscomplexen) en geïsoleerde oude akkers. Deze waarden en kenmerken worden planologisch beschermd. De toegekende waarden en kenmerken van het broekgebied tussen Breugel en Nuenen bestaan uit de volgende elementen: • De samenhang van de oude akkercomplexen met de percelering en de landschapselementen in het beekdal; • De historische boerderijen;

• • • • • •

De kleinschalige strookvormige percelen in het gebied; De kleine akkercomplexen met bolle ligging en het esdek; De broekbossen; De bossen op rabatten, langwerpige ophogingen die gelegen zijn tussen greppels; De populierenbossen; De zandpaden

Op de mogelijk toekomstige uitbreiding van de potentiële ontwikkellocatie Noordrand na, bevinden zich geen percelen van de potentiële ontwikkellocatie binnen het cultuurhistorisch waardevol gebied.

Cultuurhistorisch waardevol gebied Cultuurhistorische waarden Gerwen met geprojecteerde potentiële ontwikkellocaties

2.6 POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE GERWEN NOORD 2.6.1

ANALYSE ONDERGROND GEOMORFOLOGIE Gerwen ligt op een relatief laag gelegen reliëf, tussen de beekdalbodems van de Dommel bij Eindhoven en de Aa bij Helmond. De locatie bestaat uit geïsoleerde heuvels en heuvelruggen, die ontstaan zijn door erosie of afzetting van materiaal door de wind en wordt doorsneden door een dalvormige laagte. Het is een vrij vlak, laaggelegen reliëf, met een lokaal maximaal hoogteverschil van 0,5 tot 1,5 m. Aan de noordzijde is nog minder reliëf in het landschap aanwezig, met een maximaal hoogteverschil van 0,5 m.

BODEM De locatie bestaat volledig uit hoge zwarte enkeerdgronden. Dit is een bodemtype dat kenmerkend is voor oude akkercomplexen met eeuwenlange bemesting via het potstalsysteem. De bemesting van de akkers vond hierbij plaats door heideplaggen vermengd met de mest van de schapen en koeien op de akkers aan te brengen. Het zijn dikke eerdgronden met een esdek (opgebrachte, bemeste grond, humusrijk) van ten minste 50 centimeter dik en hebben een hoge ligging ten opzichte van het grondwater. De bovenlaag bestaat uit lemig fijn zand.

Geïsoleerde heuvels en heuvelruggen

Hoge zwarte enkeerdgronden; lemig fijn zand

Dalvormige laagte

Lage enkeerdgronden; leemarm en zwak lemig fijn zand

Vlakte Geomorfologische kaart met geprojecteerde potentiële ontwikkellocatie Gerwen Noord

Bodemkaart met geprojecteerde potentiële ontwikkellocatie Gerwen Noord

HOOGTE

GRONDWATERTRAPPEN

De noordelijke helft van de locatie wordt doorsneden door een sloot. Verder is de locatie vrij vlak en bedraagt de hoogte ca. +15,5 tot +16,0 m boven NAP. Daar waar de locatie aan de bedrijfspercelen grenst, bevindt zich een hoogtesprong van ongeveer 0,5 m. Ook aan de noordoostzijde wordt het omliggende terrein wat hoger. Ten westen van de potentiële ontwikkellocatie loopt het terrein juist verder af ter plaatse van de mogelijke uitbreiding van de potentiële ontwikkellocatie Gerwen Noord naar +15.0 NAP met daarin een duidlijk zichtbaar slotenpatroon.

De gemiddeld hoogste grondwaterstand binnen de locatie Gerwen Noord ligt voor het grootste gedeelte tussen de 25 en 40 cm beneden het maaiveld. De gemiddeld laagste grondwaterstand ligt tussen 50 en 80 cm beneden het maaiveld voor het zuidwestelijke gedeelte van de locatie en boven de 120 cm voor het noordoostelijke gedeelte. Verder naar het noordwesten liggen de grondwaterstanden dichter onder het maaiveld en is de bodem natter.

ca. 14,60 m

I - GHG n.v.t. - GLG 0-50 cm

ca. 15,00 m

IIb - GHG 25-40 cm - GLG 50-80 cm

ca. 16,00 m

Vb - GHG 25-40 cm - GLG meer dan120 cm

ca. 16,60 m ca. 17,60 m Hoogtekaart met geprojecteerde potentiële ontwikkellocatie Gerwen Noord

Grondwatertrappenkaart met geprojecteerde potentiële ontwikkellocatie Gerwen Noord

2.6.2

HISTORISCHE ONTWIKKELING POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE GERWEN NOORD E.O. 1905 In 1905 bestaat de locatie en de directe omgeving uit akkeren grasland. De kern Gerwen is nog erg klein en concentreert zich voornamelijk in een paar straten direct rond de kerk. Ten westen van de geprojecteerde ontwikkellocatie is een kleinschalige, herkenbare strokenverkaveling aanwezig.

1975

1985

Ten opzichte van 1905 is er weinig veranderd voor de locatie en de directe omgeving. De kern Gerwen is inmiddels wel al flink gegroeid, voornamelijk in westelijke richting.

Nog steeds weinig verandering voor de locatie. De kern Gerwen blijft flink uitbreiden, vooral in noordelijke richting.

1995

2005

2020

Direct aangrenzend aan de locatie wordt clubhuis 't Huysven gebouwd. Gerwen breidt zich verder uit totdat er nog maar een kleine groenstook overblijft tussen onze locatie en de woonbebouwing van de kern Gerwen.

Gerwen breidt zich kleinschalig uit tot aan de watergang in noordelijke richting. Deze watergang vormt de huidige zuidelijke grens van de potentiële uitbredingslocatie Gerwen Noord. In de oostelijke hoek vestigd zich het huidge hoveniersbedrijf.

Op de locatie is er weinig verandering. Uitbreiding van Gerwen beperkt zich voornamelijk tot verdichting in het zuidelijke gedeelte van de kern. Ten westen van de potentiële ontwikkellocatie Gerwen Noord (mogelijk extra uitbreidingsgebied) zijn de restanten van het oude slotenpatroon herkenbaar.

INVENTARISATIE

10 P

P P

2.6.3

1 P

P P

De potentiële ontwikkellocatie Gerwen Noord bestaat uit een kerngebied van vier percelen met een totale oppervlakte van ca. 5,9 ha. De percelen zijn geheel in gemeentelijk bezit en bestaan in de huidige situatie uit akkerland. Het gebied wordt doorkruist door een greppel die onderdeel uitmaakt van een grotere structuur. P Naast het geduide gebied uit de structuurvisie gerwen 2011, is er een mogelijk scenario B onderzocht waarbij een gedeelte van het aangrenzende perceel van het hoveniersbedrijf mee wordt genomen in de ontwikkeling. Dit deelperceel is ca. 0,3 ha groot en bevindt zich in privé-bezit. Ook een mogelijke uitbreiding aan de westzijde van de locatie is onderzocht, bestaande uit nog eens vier percelen van in totaal 2,4 ha. Deze percelen bestaan uit akkerland en zijn in privé-bezit.

P P

De locatie bevindt zich op de overgang van de noordelijke dorpsrand C van Gerwen naar het buitengebied. Aan de zuidkant grenst de locatie direct aan bij het woongebied van de P dorpskern, begrenst door een watergang. Aan de zuidoostkant sluit de locatie aan op enkele P gedeeltelijk bebouwde, grote percelen, waarop een een club-/buurthuis (gemeentelijke grond) en een hoveniersbedrijf met bedrijfswoning zijn gevestigd (privaat).

P P

Het club-/buurthuis en het hoveniersbedrijf projecteren momenteel een geluidshindercontour van 30m (buurthuis) resp. 50m (hovenier) op de onderzochte locatie.DIn het scenario waarin KaartViewer print het hoveniersperceel gedeeltelijk wordt mee-ontwikkeld, verkleint zich de hindercontour na de wijziging van het omgevingsplan voor de betreffende locatie.

P P P P P

P P

Luchtfoto locatie plangebied potentiële ontwikkellocatie Gerwen Noord P

In het omgevingsplan is de locatie Gerwen Noord aangeduid als enkelbestemming agrarisch met dubbelbestemming archeologische waarde. P

P P

KaartViewer print P

P P P

P P

P P P

P P

Eigendomskaart gemeente percelen potentiële ontwikkellocatie Gerwen Noord (overig privaat)

P P

Gemeentelijk eigendom

P P

Oblieke luchtfoto potentiële ontwikkellocatie Gerwen Noord

P P

Optioneel

2.6.4

2 3

Legenda:

1 2 3

veehouderij - varkens geurhindercontour: 200 m hoveniersbedrijf (b.o. > 500 m2) geluidhindercontour: 50 m buurt-/clubhuis geluidhindercontour: 30 m

Hindercontouren op potentiële ontwikkellocatie Gerwen Noord

VOORBEELDUITWERKING GERWEN NOORD

De voorbeelduitwerking op de potentiële ontwikkellocatie Gerwen Noord, in de vorm van het voorliggende schetsplan, gaat uit van een stapsgewijze ontwikkeling. De basis begint bij de ontwikkeling van de gemeentelijke gronden. vervolgens vindt er een doorkijkplaats met ontwikkeling van de gronden van het hoveniersbedrijf. Eventueel is het nog mogelijk om op de naastgelegen, ingeklemde agrarische gronden op de lange termijn een aansluitende ontwikkeling te realiseren. De voorbeelduitwerking(en) geven dus een doorkijk naar een totale ontwikkeling van de geduide percelen. Gefaseerd van korte naar lange termijn. De basis van de uitwerking wordt gevormd door de landelijke omgeving, de aansluiting op de bestaande woonwijk (wegen Geestakker en Sellesakker) en de bestaande, kenmerkende lagen aanwezig in het plangebied. De herkenbare slotenstructuur en het hoogteverloop in het plangebied geven daarbij een duidelijke richting. Het omringende landschap is waardevol. Ten noorden van het plangebied bevindt zich een waardevolle agrarische bebouwingsconcentratie Rullen, met een open agrarisch tussengebied. Aan de westzijde zijn de oorspronkelijke bebouwingsconcentraties Laar en Hool nog herkenbaar, maar reeds vastgegroeid aan de kern Gerwen. Aan de noordzijde van de geschetste ontwikkeling is een overgangszone gecreëerd, gevrijwaard van bebouwing.

De zone zorgt voor behoud van de openheid naar de bebouwingsconcentratie op de rand van de akkers. Het vormt de groen afronding van de kern in het gebied, waar waterberging vanuit de wijk, ecologie en avontuurlijk spelen een plek hebben. Doordat het een doorlopende structuur vormt vanuit de huidige, bestaande aangrenzende wijk, is het tevens een mooi uitloopgebied vanuit de bestaande woonwijk, voor het maken van een ommetje. Het aangrenzende agrarische perceel aan de westzijde is ingeklemd tussen de bebouwingsconcentratie Laar en Hool en de 'nieuwe wijk'. De diepe percelen aan de Laar met een stevige beplanting op de achterzijde van de percelen, zorgen voor een nog verdere versteviging van de inklemming en zorgt voor een visuele afstand tot het mogelijke plangebied vanuit de bebouwingsconcentratie. De zuidelijke grens en aansluiting op de bestaande wijk, wordt gevormd door het doorzetten van de woonstraten Geestakker en Sellesakker. De overgang bestaat verder uit de hier aanwezig waterloop met bijbehorende groene zone, wat er voor zorgt dat de ontwikkeling enigzins los komt te liggen (op zichzelf staat) ten opzichte van de bestaande wijk.

De bebouwingstypologie in het plangebied gaat uit van het dorpse bouwen. Een gewenste mix aan woningtypes maakt hier onderdeel van uit. In het Programma Wonen van de gemeente Nuenen is daarnaast aangegeven dat 30% van de woningen moet bestaan uit de klasse sociale koop / huur bij nieuwbouw.

Omgevingsplan, bestemmingen potentiële ontwikkellocatie Gerwen Noord

De locatie Gerwen Noord is reeds geduid in de structuurvisie Gerwen als uitbreidingsgebied. Op de locatie rusten een tweetal hindercontouren die van invloed zijn op de ontwikkeling. Aan te raden is om deze twee eigenaren / bestemmingen mee te nemen in de ontwikkeling van het gebied.

Afhankelijk van de te ontwikkelen, beschikbare, kavels zijn woningaantallen tussen de 90 en 150 woningen haalbaar. De te ontwikkelen woningaantallen, 80 woningen, uit het Programma Wonen 2020-2030 voor 2024 en verder voor de kern Gerwen, kunnen hier dus worden ingevuld. 17

Locatie: Gerwen Noord

Potentiële ontwikkellocatie Gerwen Noord ontwikkelscenario 1: ontwikkeling uitsluitend op gemeentelijke gronden

Locatie: Gerwen Noord

Potentiële ontwikkellocatie Gerwen Noord ontwikkelscenario 2: ontwikkeling op gemeentelijke gronden én deel van het private perceel hoveniersbedrijf

NB: Aan de voorbeelduitwerkingen in dit document kunnen geen rechten worden ontleend. Deze dienen uitsluitend ter inspiratie binnen de voorliggende rapportage en moeten niet 19 gezien worden als een daadwerkelijk ontwerpplan op de betreffende locatie.

Locatie: Gerwen Noord

Potentiële ontwikkellocatie Gerwen Noord ontwikkelscenario 3: ontwikkeling gemeentelijke gronden, deel private perceel hoveniersbedrijf, met doorkijk eventuele westelijke uitbreiding op private gronden

P P

De onderzochte potentiële ontwikkellocatie Lieshoutseweg-Ruiterweg bestaat uit twee (deel) P percelen met een totale oppervlakte van ca. 1,3 hectare. De percelen zijn in privaat bezit en behoren toe aan één eigenaar. De locatieP wordt aan drie zijden omzoomd door een greppel P en bestaat voornamelijk uit grasland. De locatie bevindt zich aan de oostrand van Gerwen en sluit hier direct aan op het woongebied van de dorpskern. PAan de westkant grenst de locatie aan de Lieshouseweg met P aan de overzijde van de weg een grootschalig tuinbouwgebied, kwekerij. P P Het tuinbouwgebied, de kwekerij zorgt voor eenP hindercontour op potentiële ontwikkellocatie Lieshoutseweg-Ruiterweg. Er dient eenP zone van 50m te wordenP aangehouden vanaf de P grens van het tuinbouwperceel naar een mogelijke woningbouwontwikkeling op de potentiële P P P ontwikkellocatie aan de Lieshoutseweg.

P P P P P

P P

KaartViewer print

INVENTARISATIE

2.7.1

P P

2.7 POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE LIESHOUTSEWEG-RUITERWEG P

P P

In het verkeerskundige Voorkeursscenario multimodaliteit van de gemeente Nuenen is P de locatie aangeduid ten behoeve vanP de ontwikkeling van een mogelijke toekomstige mobiliteitshub. Een centrale locatie waar verschillende vormen van vervoer samenkomen. P Het doel is om het openbaar vervoer te bevorderen, de mobiliteit te verbeteren en duurzame P vervoersopties te stimuleren. P

P P

P In het OmgevingsplanP is het perceel aangeduid als agrarisch randgebied.

P P

KaartViewer print

PP P

P P

Gemeentelijk eigendom

P Eigendomskaart gemeente percelen potentiële ontwikkellocatie Lieshoutseweg-Ruiterweg (overig privaat) P

P P

Oblieke luchtfoto potentiële ontwikkellocatie Lieshoutseweg-Ruiterweg

P PP

P P

Luchtfoto potentiële ontwikkellocatie Lieshoutseweg

2.7.2

VOORBEELDUITWERKING LIESHOUTSEWEG-RUITERWEG

De locatie Lieshoutseweg-Ruiterweg is een locatie gelegen aan een gebiedsontsluitingsweg buiten de bebouwde kom met een snelheidsregime van 80 km/u. Daarnaast is aan de overzijde van de Lieshoutseweg een kwekerij aanwezig met een bijbehorende spuitzone waarin niet gebouwd mag worden. Het huidige agrarische perceel vormt de overgang tussen D de achterzijde van woonpercelen met vrijstaande bebouwing aan de Ruiterweg naar de Lieshoutseweg. De gronden zijn van private eigenaren en zijn in de structuurvisie Gerwen 2011aangeduid als informele dorpsrand waarin de osamenhangende ontwikkeling van wonen en landschap een versterking kunnen betekenen van deze dorpsrand. Een belangrijk uitgangspunt in de voorbeelduitwerking van de locatie is het vrijhouden F van de spuitvrije zone van bebouwing en het behoud van een groene aansluiting op de Lieshoutseweg. De nieuwe overgangszone wordt daarom als groen-blauwe, landschappelijke structuur ingevuld. In het gebied is ruimte voor groen, water en ecologie en vormt een mooie, klimaatrobuuste overgang, wat de informele overgang versterkt.

Legenda:

tuinbouw spuitcirkel: 50 m

Hindercontouren op potentiële ontwikkellocatie Lieshoutseweg-Ruiterweg

Buiten de spuitzone wordt een woningbouwprogramma voorgesteld passend binnen de context van de plek, met dorpse, 'agrarische' (beeldkwaliteit) woonvormen. Een gemixt G woningprogramma wordt voorgesteld. Aan de Ruiterweg wordt de entree gevormd door een blok met patiowoningen in de vorm van een samengestelde 'hoeve'. Het blok bestaat uit een ‘hoofdgebouw’, de moderne boerderij, met bijbehorende schuurwoning. In het achtergelegen gebied van de mogelijke ontwikkellocatie, wordt het plan gevormd door een agrarisch hof bestaande uit een samenstelling van een korte rij geschakelde en twee-onder-een-kap woningen (levensloopbestendig), in het beeld van een moderne ‘langgevelboerderij’. De H gezamenlijke agrarische afzonderlijke woonblokken zijn daarbij gepositioneerd rondom een voorruimte, wat zorgt voor een intiem en karakteristiek karakter. In het plangebied is in de voorbeelduitwerking ruimte voor 14 woningen. De haalbaarheid van het gewenste percentage sociale koop of sociale huur (30 procent) in het plangebied is de vraag. Dit vanwege de typologie en de waarschijnlijk gewenste beeldkwaliteit op de zichtlocatie aan een van de entrees tot Gerwen. J

Omgevingsplan, bestemmingen potentiële ontwikkellocatie Lieshoutseweg-Ruiterweg

Voorbeelduitwerking potentiële ontwikkellocatie Lieshoutseweg-Ruiterweg

2.8 POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE KERKAKKERS 2.8.1

ANALYSE ONDERGROND GEOMORFOLOGIE

BODEM

Gerwen ligt op een relatief laag gelegen reliëf, tussen de beekdalbodems van de Dommel bij Eindhoven en de Aa bij Helmond. De locatie bestaat uit geïsoleerde heuvels en heuvelruggen, die ontstaan zijn door erosie of afzetting van materiaal door de wind en wordt doorsneden door een dalvormige laagte. Het is een vrij vlak, laaggelegen reliëf, met een lokaal maximaal hoogteverschil van 0,5 tot 1,5 m. Aan de noordzijde is nog minder reliëf in het landschap aanwezig, met een maximaal hoogteverschil van 0,5 m.

De locatie bestaat nagenoeg volledig uit hoge zwarte enkeerdgronden. Dit is een bodemtype dat kenmerkend is voor oude akkercomplexen met eeuwenlange bemesting via het potstalsysteem. De bemesting van de akkers vond hierbij plaats door heideplaggen vermengd met de mest van de schapen en koeien op de akkers aan te brengen. Het zijn dikke eerdgronden met een esdek (opgebrachte, bemeste grond, humusrijk) van ten minste 50 centimeter dik en hebben een hoge ligging ten opzichte van het grondwater. De bovenlaag bestaat uit lemig fijn zand.

Heuvels, ruggen en welvingen met bijbehorende vlakten en laagten

Hoge zwarte enkeerdgronden; lemig fijn zand

Geïsoleerde heuvels en heuvelruggen

Laarpodzolgronden; leemarm en zwak lemig fijn zand

Geomorfologische kaart met geprojecteerde potentiële ontwikkellocatie Kerkakkers

Bodemkaart met geprojecteerde potentiële ontwikkellocatie Kerkakkers

HOOGTE

GRONDWATERTRAPPEN

Er bevinden zich verschillende hoogte-sprongen op de locatie, meestal op de grenzen tussen de onderlinge percelen. Dit heeft onder andere te maken met de aanwezigheid van greppels, de afwatering de percelen en de ophoging van de terreinen om ze geschikt te maken voor het gewenste gebruik. Het centrale, groen geduide perceel is met een hoogte van ca. +16 m NAP het laagstgelegen gedeelte van de beschouwde locatie. De zuidelijker gelegen sportvelden liggen ongeveer een meter hoger. Verder richting het westen loopt de hoogte van de percelen verder op naar ca. + 17,60 m NAP.

De gemiddeld hoogste grondwaterstand binnen de locatie ligt tussen de 25 en 40 cm beneden het maaiveld. De gemiddeld laagste grondwaterstand ligt tussen de 50 en 80 cm beneden het maaiveld voor het noordelijke en oostelijke gedeelte van de locatie en boven de 120 cm voor een klein gedeelte in de zuidwestelijke rand.

ca. 16,00 m

I - GHG n.v.t. - GLG 0-50 cm

ca. 16,60 m

IIb - GHG 25-40 cm - GLG 50-80 cm

ca. 17,00 m

Vb - GHG 25-40 cm - GLG meer dan120 cm

ca. 17,60 m Hoogtekaart met geprojecteerde potentiële ontwikkellocatie Kerkakkers

Grondwatertrappenkaart met geprojecteerde potentiële ontwikkellocatie Kerkakkers

2.8.2

HISTORISCHE ONTWIKKELING POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE KERKAKKERS E.O. 1905 In 1905 bestaat de locatie grotendeels uit akker- en grasland. De oostelijke hoek is wel al bebouwd. De locatie grenst direct aan het hart (kerk) en de kern van Gerwen, die dan nog erg klein is.

1955

1985

Gerwen groeit en breidt zich uit langs de linten Gerwenseweg en Moorvensedijk. De randen van de locatie raken onderverdeeld in kleinere percelen, maar het grootste gedeelte blijft akker-/grasland.

Gerwen groeit verder. Langs Kerkakkers is lintbebouwing ontstaan en op de achterpercelen van de voormalige agrarische percelen zijn bedrijfspanden ontwikkeld. de agrarische linten ontwikkellen zich tot woonwerklinten. De tennisbanen en sportvelden zijn aangelegd en akkercomplexen en oorspronkelijke graslanden zijn inmiddels nagenoeg verdwenen.

1995

2005

2020

Aan de zuidkant van de locatie wordt de Smits van Oyenlaan aangelegd. De oorspronkelijke ontsluiting naar de sportvelden komt hiermee te vervallen en vindt nu plaats via deze nieuwe weg.

Aan de noordzijde van de locatie wordt het bebouwingslint verdicht waardoor de locatie vanaf de Moorvensedijk minder zichtbaar wordt. De bedrijfspanden aan Kerkakkers worden verder uitgebreid.

Gerwen blijft groeien en verder verdichten. Direct ten oosten an de locatie is een uitbreidingslocatie toegevoegd en zijn de straten Goudhoeksland en Frits Bakershof aangelegd.

P P

De onderzochte locatie Kerkakkers bestaat uit een 40-tal (deel)percelen met een totale P oppervlakte van circa 8,6 hectare. Hiervan bevindt zich circa 5,2 hectare in gemeentelijk P eigendom en circa P3,4 hectare inP privaat eigendom. Het privaat eigendom is over meerdere P eigenaren verdeeld. P

INVENTARISATIE

P P

2.8.3

P P

Het noordelijke deel van de gemeentelijke percelen (circa 1,4 hectare) is momenteel in gebruik Pals paardenwei en vormt de kern van hetP onderzoeksgebied. De omliggende percelen, van private eigenaren die interesse getoond hebben in ontwikkeling, kunnen P P hierbij aanhaken. Op de overige gemeentelijke gronden, ten zuiden van de paardenwei, bevindt zich onder andere een Psportcomplex met twee voetbalvelden, tennisbanen en een sportkantine. Deze sportvoorzieningen Pzouden mogelijk in de toekomst, in samenspraak, P P verplaatst kunnen worden naar een andere locatie binnen de gemeente om ruimte te maken P P voor een totale ontwikkeling van de locatie. Het aanhaken van privé-eigenaren van de overige omliggende percelen van het het sportpark is in dat geval ook denkbaar. Bij de P P P P onderzochte ontwikkelingsmogelijkheden op deP percelen is daarom uitgegaan van een P P gefaseerde P ontwikkeling met verschillende mogelijke ontwikkelscenario's die uiteindelijk P kunnen Pleiden tot Peen totale ontwikkeling van het gebied Kerkakkers. P P

P P

KaartViewer print

Luchtfoto potentiële ontwikkellocatie Kerkakkers

P P

P PP

P P

In het Omgevingsplan een vlak aangewezen met enkelbestemming groen en P P P Pis op de locatie dubbelbestemming archeologische waarde. Verder is er in het zuid westelijkeP deel van het P plangebied een vlak aangewezen voor woningbouw welke in ontwikkeling is. P

P P

P In de huidige situatie Pprojecteren de sportvelden en tennisbanen een geluidshindercontour van P P 50 meter op de onderzochte locatie, daarnast hebben de verlichtingsmasten ook hun impact. P Deze komt te vervallen als het sportcomplex verplaatst wordt. De in de nabijheid gelegen P P P metaalconstructiewerkplaats projecteert een hindercontour van 100 meter op de locatie. P

P P

P:\prj100\NUE\009\2_Werk\Ontwerp\Analyse\ondergronden\ACAD\NUE009_Totaal_Gerwen-ondergrond.dwg

Gemeentelijk eigendom Oblieke luchtfoto potentiële ontwikkellocatie Kerkakkers

1:2500

100m

Eigendomskaart potentiële ontwikkellocatie gemeentelijke percelen, privaat

2.8.4

VOORBEELDUITWERKING POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE KERKAKKERS (GERWEN ZUIDOOST) Het gebied Kerkakkers is gelegen binnen de bebouwde kom Gerwen. In hetHrecente verleden is reeds een eerste fase nieuwbouw uitgevoerd op de naastgelegen percelen. In het gebied spelen vele belangen en diverse eigenaren hebben percelen in bezit. De gemeente Nuenen is eveneens eigenaar in het gebied, van het perceel wat in de volksmond de ‘paardenwei’ wordt genoemd. De diverse partijen in het gebied hebben een eigen wens om te ontwikkelen, of om aan J te sluiten als de gemeente aan de slag gaat met het gebied. Door al deze afzonderlijke belangen, eigendommen en bijbehorende hindercontouren, is het van groot belang om in de voorbeelduitwerking reeds te kijken naar al deze afzonderlijke belangen. Deze zijn daarbij verwerkt in een allesomvattende voorbeelduitwerking. Een integraal plan, om het gebied uiteindelijk in zijn geheel tot ontwikkeling te laten komen. De afzonderlijke ontwikkelingen mogen elkaar in de tijd daarbij niet in de weg zitten, maar moeten voortborduren op de ingezette weg en daarop aansluiten. Participeren is dan ook een belangrijk thema om K gezamenlijk te komen tot de juiste integrale keuzes en mogelijkheden.

7 6

Legenda:

6 7 8 9

metaalconstructiewerkplaats geluidhindercontour: 100 m veldsportcomplex geluidhindercontour: 50 m verlichting sportveld hindercontour: 30 m tennisbanen geluidhindercontour: 50 m

Het gebied is reeds geduid in de structuurvisie Gerwen als ontwikkellocatie.

In de voorbeelduitwerking Kerkakkers is uitgegaan van de diverse belangen en mogelijkheden om in de toekomst te komen tot een mogelijk volledige ontwikkeling van het gebied. In L het voorbeeldplan is er ook vanuit gegaan dat zonder uiteindelijke participatie van de afzonderlijke eigenaren of belanghebbenden (sportvoorziening) er een haalbaar en maakbaar plan is. Voor wat de opzet en woningtypologie is aangesloten bij de reeds ontwikkelde eerste fase van het gebied. Dit betekent een grote mix aan woningen met de haalbaarheid van 30% in de betaalbare klasse.

Hindercontouren op potentiële ontwikkellocatie Kerkakkers

In de ontwikkeling en realisatie van het plan is het van groot belang om de toegankelijkheid M van het plan nader te beschouwen, door de fases heen en dit op de juiste manier te bestemmen. De locatie ‘paardenwei’ is als afzonderlijke ontwikkeling slechts, vanuit Kerkakkers fase 1, op één manier toegankelijk.

Omgevingsplan potentiële ontwikkellocatie Kerkakkers

In het plangebied is in de voorbeelduitwerking van het totale plan, dus inclusief de voetbalterreinen, ruimte voor ongeveer 165 woningen, waarvan ongeveer 80 woningen op N de terreinen van partijen met mogelijke initiatieven. Er zijn 37 woningen haalbaar op alleen de 13 paardenwei. 14 15 16

Potentiële ontwikkellocatie Kerkakkers ontwikkelscenario 1: (voorlopig) behoud sportcomplex, ontwikkeling van uitsluitend gemeentelijke gronden

NB: Aan de voorbeelduitwerkingen in dit document kunnen geen rechten worden ontleend. Deze dienen uitsluitend ter inspiratie binnen de voorliggende rapportage en moeten niet 29 gezien worden als een daadwerkelijk ontwerpplan op de betreffende locatie.

Kerkakkers ontwikkelscenario 2: (voorlopig) behoud sportcomplex, ontwikkeling van gemeentegrond én privé-grondstukken

Potentiële ontwikkellocatie Kerkakkers ontwikkelscenario 3A: verplaatsing sportcomplex, ontwikkeling gemeentegronden, mogelijke privé-gronden, doorkijk integrale totaalontwikkeling

NB: Aan de voorbeelduitwerkingen in dit document kunnen geen rechten worden ontleend. Deze dienen uitsluitend ter inspiratie binnen de voorliggende rapportage en moeten niet 31 gezien worden als een daadwerkelijk ontwerpplan op de betreffende locatie.

Potentiële ontwikkellocatie Kerkakkers ontwikkelscenario 3A: verplaatsing sportcomplex, ontwikkeling gemeentegronden, mogelijke privé-gronden, doorkijk integrale totaalontwikkeling, alternatieve variant niet grondgebonden woningen

P P

P:\prj100\NUE\009\2_Werk\Ontwerp\Analyse\ondergronden\ACAD\NUE009_Totaal_Gerwen-ondergrond.dwg

6 7 Luchtfoto locatie Smits van Oyenlaan

KaartViewer print

Gemeentelijk eigendom Oblieke luchtfoto locatie Smits van Oyenlaan

Eigendomskaart gemeentelijke percelen

P P

1:2500

P P

100m

In het omgevingsplan is de locatie grotendeels aangewezen als buitengebied. Aan het P P P gebied is geen bijzondere waarde toegekend. Direct ten noordoosten van de locatie is in het P P omgevingsplan een woningbouwontwikkeling aangewezen. 50

P PP

De locatie bevindt M zich net buiten de geluidshindercontour van de autohandelaar zodat hier P geen rekening mee hoeft te Pworden gehouden. P P

P P

De locatie bevindt zich aan de zuidkant van de kern Gerwen en sluit direct aan op de P zuidelijke dorpsrand. Aan de zuidkant wordt de locatie begrensd door de Smits van Oyenlaan.

De onderzochte locatie Smits van Oyenlaan bestaat uit een 10-tal (deel)percelen met een P P totale oppervlakte van circa 3,0 hectare. Daarvan is circa 0,8 hectare in gemeentelijk bezit P P P P eigenaren. en de overige 2,2 hectare in eigendom van verschillende private Het grootste L percelen bestaat uitP grasland. gedeelte van de

P P

2.9 POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE SMITS VAN OYENLAAN

P P

INVENTARISATIE

2.9.1

PP P

P P

2.9.2

De locatie Smits van Oyenlaan is in de structuurvisie aangeduid als een informele dorpsrand als afronding van de kern. Het gebied wordt omsloten door diverse wegen, waarbij de Smits van Oyenlaan een 80 km/u weg betreft.

Een informele dorpsrand vraagt om een dorpsrand zonder harde overgang van wonen naar naar het landschap. Wonen en bijzondere woonvormen worden daarbij geïntegreerd in het landschap. In de zone zijn reeds aan de achterzijde van de kavels aan de Gerwenseweg bebouwingsontwikkelingen in uitvoering of gerealiseerd. Op de overige, diepe kavels zijn hierbij eveneens ontwikkelingen denkbaar in de vorm van tweekappers of vrijstaande woningen op ruim bemeten kavels.

10 11

Aan de rand, in aansluiting op de Laan van Gherwin, op de gemeentelijke percelen zijn eveneens kavels denkbaar. Een groene kadering met geluidswerende maatregelen zijn daarbij noodzakelijk. Dit zal zijn in de ontwikkeling op de achterzijde van de percelen. De ontsluiting van het plangebied zal zijn vanaf de Gerwenseweg. In de entreezone wordt een mix voorgesteld van een korte rij aan eengezinswoningen, twee-onder-één-kappers en enkele vrijstaande woningen.

Legenda:

6 10 11

6 7 8 Oyenlaan Hindercontouren op potentiële ontwikkellocatie Smits van

VOORBEELDUITWERKING POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE SMITS VAN OIJENLAAN

metaalconstructiewerkplaats geluidhindercontour: 100 m autohandel geluidhindercontour: 30 m tuincentrum geluidhindercontour: 30 m

Om de hoofdgroenstructuur van de kern Gerwen te behouden, blijft de rest van de locatie, huidige maisveld, grotendeels onbebouwd en wordt de groenstructuur hier robuuster, biodivers en klimaat adaptief gemaakt. Het gebied zal omgevormd worden tot een landschappelijk park, als uitloopgebied vanuit13de kern. In deze informele groenzone zijn 12 14 15 enkele bijzondere, 16 natuur inclusieve woonvormen denkbaar ontwikkeld vanuit een collectief. Te denken valt aan een groepswoning of in de vorm van tiny houses. Beide varianten bieden de mogelijkheid om vanuit deze collectiviteit eventueel de landschappelijke buitenruimte mee te nemen in de ontwikkeling en onderhoud. Een duidelijke woonvorm vanuit een overtuiging. In het plangebied is in de voorbeelduitwerking, dus inclusief de eventuele bijzondere woonvormen, ruimte voor ongeveer 34 woningen. Dit is gedeeltelijk op gemeentelijke grond, private agrarische gronden en door de splitsing van grote private kavels.

Omgevingsplan potentiële ontwikkellocatie Smits van Oyenlaan

Potentiële ontwikkellocatie Smits van Oyenlaan ontwikkelscenario 1: ontwikkeling privé-grondstukken - variant met groepswoningen

NB: Aan de voorbeelduitwerkingen in dit document kunnen geen rechten worden ontleend. Deze dienen uitsluitend ter inspiratie binnen de voorliggende rapportage en moeten niet 35 gezien worden als een daadwerkelijk ontwerpplan op de betreffende locatie.

Potentiële ontwikkellocatie Smits van Oyenlaan ontwikkelscenario 2: ontwikkeling privé-grondstukken - variant met tiny houses

2.10 CONCLUSIES VERSTEDELIJKINGSAKKOORD SGE, PROGRAMMA WONEN VS. ONTWERPSCHETSEN KERN GERWEN Het Programma Wonen 2020-2030 geeft voor Gerwen aan dat er in de periode 2024 en verder, met de doorkijk na 2030, 80 woningen nodig zijn. In de geschetste plannen is een veelvoud van 309 woningen geschetst, wat de mogelijkheid geeft tot een duidelijke sturing in mogelijkheden, wens en beschikbaarheid. De gemeente Nuenen kent hierbij geen actief grondbeleid. Het verstedelijkingsakkoord SGE biedt tot 2040 nog extra ruimte als gekeken wordt naar de gezamenlijke aantallen voor Gerwen en Nederwetten van 250 woningen tot 2040. -

Gerwen Noord 96 woningen, - Waarvan op gemeentelijke gronden 86 woningen. - Maximaal 146 woningen, inclusief private gronden en gronden niet geduid in structuurvisie.

Lieshoutseweg - Ruiterweg 14 woningen - Alle woningen op private gronden.

Kerkakkers / Zuid-Oost 165 woningen - Waarvan op gemeentelijke gronden 37 woningen op locatie ‘Paardenwei’. - Waarvan 49 woningen op gronden van partijen met initiatieven. - Overige woningen op sportvelden en op gronden overige partijen.

Smits van Oyenlaan 34 woningen - Waarvan op gemeentelijke gronden 9 woningen. - Overige woningen op private terreinen.

Totaal in geschetste plannen 309 woningen - Waarvan op gemeentelijk gronden 132 woningen. - Woningen op private gronden, 177 woningen.

P P

P P P P P

PP P P

P P

P P P P P

PP P

P P

P P P

P P

P P P

P P

P P P P

P P

P P P

P P

9 10 11 12 13 14 16 Op de locatie is een geluidshindercontour van toepassing van15 het verkeer op de Lieshoutseweg (80 km/u). Woningbouw is niet mogelijk zonder aanvullende akoestische M maatregelen en een geluidshinderonderzoek is een vereiste. Het oostelijke deel van de locatie valt binnen de 50m spuitcirkel van het naastgelegen tuinbouwperceel waardoor bebouwing op dit gedeelte uitgesloten is. N De locatie is volledig in privaat eigendom. In het voorkeursscenario Multimodaliteit wordt de locatie aangewezen als ontwikkelocatie voor een mobiliteitshub. In het voorkeursscenario van de tracéstudie naar de toekomstige snelfietsroute Eindhoven - Gemert grenst de locatie aan de oostkant direct aan het tracé. P

\prj100\NUE\009\2_Werk\Ontwerp\Analyse\ondergronden\ACAD\NUE009_Totaal_Gerwen-ondergrond.dwg

1:2500

P P

OVERIGE AANDACHTSPUNTEN

P P

P PP

P P

1:2500

100m

P P

L - In de Structuurvisie Gerwen wordt de locatie geduid als Informele dorpsrand. De locatie bevindt zich reeds binnen het Stedelijk gebied van Gerwen met de Lieshoutseweg als begrenzing. K M - In het Omgevingsplan is er geen bijzondere bestemming toegekend aan de locatie.

P P:\prj100\NUE\009\2_Werk\Ontwerp\Analyse\ondergronden\ACAD\NUE009_Totaal_Gerwen-ondergrond.dwg

100m

P P

Op de locatie zijn geluidshindercontouren van toepassing van omliggende bedrijven, te weten een hoveniersbedrijf (geluidshindercontour: 50m) en een club-/buurthuis (geluidshindercontour: 30m). Het kerngebied van de locatie is geheel in gemeentelijk eigendom. Mogelijke 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 uitbreidingspercelen aan de westkant en het hoveniersperceel zijn in privaat eigendom. P

P P

GEMEENTELIJK BELEID

P P

P PP

P P

OVERIGE AANDACHTSPUNTEN P

- In de Omgevingsverordening wordt de locatie aangemerkt als Stedelijk gebied en maakt hetH deel uit van de Landelijke kern.

P P

P PP P

PROVINCIAAL BELEID

P P

In de Structuurvisie Gerwen wordt de locatie reeds als uitbreidingslocatie geduid. M Ook in de Omgevingsvisie Nuenen is de locatie nog steeds actueel als ontwikkellocatie. In het Omgevingsplan is de locatie de enkelbestemming agrarisch toegekend en de dubbelbestemming archeologische waarde (hoge verwachting met esdek). P

P P

GEMEENTELIJK BELEID P

P P

P P P

P P

In de Omgevingsverordening wordt de locatie aangemerkt als Landelijk gebied. Verder maakt de locatie deel uit van de Groenblauwe waarden. K Het westelijke uitbreidingsgebied van de locatie is van Cultuurhistorische waarde, namelijk als Broekgebied tussen Breugel en Nuenen. P

P P

PROVINCIAAL BELEID -

P P

P P P P

P P

P P P

P P

POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE LIESHOUTSEWEG - RUITERWEG P

P P

P P P

P P

10 P

P P

POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE GERWEN NOORD

P P P

P P

10 P

P P

4 P

2.11 OVERZICHT BELEID EN AANDACHTSPUNTEN

P P

P P P

P P

P P P

P P

P P P

P P

P P P

P P P P

P P P

P P

P P P

P P

P P P

P P P P P

P P

GEMEENTELIJK BELEID - In de Structuurvisie Gerwen wordt de locatie reeds als uitbreidingslocatie geduid. - Ook in de Omgevingsvisie Nuenen is de locatie nog steeds actueel als ontwikkellocatie. - In het Omgevingsplan is aan de oostelijke strook van de locatie de enkelbestemming groen toegekend en de dubbelbestemming archeologische waarde (verwachtingswaarde niet nader toegelicht). Het zuidwestelijke gedeelte van de locatie is de enkelbestemming wonen toegekend en de dubbelbestemming archeologische waarde (hoge verwachtingswaarde).

OVERIGE AANDACHTSPUNTEN - Op de locatie is een geluidshindercontour van toepassing van het aangrenzende metaalconstructiebedrijf (geluidshindercontour: 50m). Dit is alleen van belang voor de ontwikkelscenario's waarin dit bedrijf niet geamoveerd wordt. - Op de locatie is een geluidshindercontour van toepassing van het aangrenzende veldsportcomplex (met verlichting) (geluidshindercontour: 50m). Dit is alleen van belang voor de ontwikkelscenario's waarin de voetbalvelden niet geamoveerd worden. - Op de locatie is een geluidshindercontour van toepassing van de aangrenzende tennisbanen (met verlichting) (geluidshindercontour: 50m). - Op de locatie is een geluidshindercontour van toepassing van het verkeer op de Smits van Oyenlaan (80 km/u). Woningbouw is niet mogelijk zonder aanvullende akoestische maatregelen en een geluidshinderonderzoek is een vereiste. - Het kerngebied van de locatie ('paardenwei') is in gemeentelijk eigendom. De aangrenzende percelen voor mogelijke uitbreidingsscenario's zijn deels gemeentelijk en deels privaat eigendom. - Op een deelperceel van ca. 300 m2 in het oostelijke gedeelte van de locatie bestaat een optierecht voor GerwenZO. - In het voorkeursscenario van de tracéstudie naar de toekomstige snelfietsroute Eindhoven - Gemert grenst de locatie aan de zuidkant direct aan het tracé.

P P

PROVINCIAAL BELEID

P P

1:2500

P P

100m

P P

N - In de Omgevingsverordening wordt het noordelijke gedeelte van de locatie aangemerkt 8 9 10 11 12 14 15 16 als Stedelijk gebied en maakt het deel uit van 13de Landelijke kern. Het zuidelijke gedeelte van de locatie wordt aangemerkt als Landelijk gebied en Gemengd landelijk gebied waarin Verstedelijking afweegbaar is. P

P P

P:\prj100\NUE\009\2_Werk\Ontwerp\Analyse\ondergronden\ACAD\NUE009_Totaal_Gerwen-ondergrond.dwg

P P

P PP

PROVINCIAAL BELEID

P P

P P P

P P

1:2500

100m

P P

9\2_Werk\Ontwerp\Analyse\ondergronden\ACAD\NUE009_Totaal_Gerwen-ondergrond.dwg

P P P

P P

P PP

P P

P P P

P P

J P

P P

PP P

P P

P PP

P P

POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE SMITS VAN OYENLAAN

P P

POTENTIELE ONTWIKKELLOCATIE KERKAKKERS, ZUID OOST P

P P

G P

P P

- In de Omgevingsverordening wordt de locatie aangemerkt als Landelijk gebied en

Gemengd landelijk gebied waarin Verstedelijking afweegbaar is.

GEMEENTELIJK BELEID - In de Structuurvisie Gerwen wordt de locatie geduid als Informele dorpsrand. De locatie bevindt zich reeds binnen het Stedelijk gebied van Gerwen met de Smits van Oyenlaan en Laan van Gherwin als begrenzing. - In het Omgevingsplan is er geen bijzondere bestemming toegekend aan de locatie.

OVERIGE AANDACHTSPUNTEN - In de uiterst noordoostelijke hoek van de locatie is een geluidshindercontour van toepassing van het metaalconstructiebedrijf (geluidshindercontour: 50m). - Op de locatie is een geluidshindercontour van toepassing van het verkeer op de Smits van Oyenlaan (80 km/u) en de Laan van Gherwin (50 km/u). - Woningbouw is niet mogelijk zonder aanvullende akoestische maatregelen en een geluidshinderonderzoek is een vereiste. - Het meest westelijke deel van de locatie is in gemeentelijk eigendom. De overige percelen zijn in privaat eigendom. - In het voorkeursscenario van de tracéstudie naar de toekomstige snelfietsroute Eindhoven - Gemert grenst de locatie aan de zuidkant direct aan het tracé.

2.12 MOGELIJKHEDEN WONINGBOUWONTWIKKELING GERWEN Iedere ontwikkeling vraagt om een visie of een standpunt aangaande de sportaccommodatie op de Kerkakkers (Gerwen Zuid-Oost). In het mogelijke beleid zijn hiervoor verschillende opties: • • •

Behoud van het huidige sportpark aan de Kerkakkers. Verplaatsing van het sportpark naar Gerwen Noord. Verplaatsing naar een nader te bepalen locatie.

Iedere keuze zorgt voor andere mogelijkheden in de ontwikkeling van de grote, beschikbare locaties. De keuze zorgt niet alleen voor mogelijkheden, maar heeft ook ander financiële consequenties, vraagt om andere processen en procedures en beleid. Hiervoor dienen politieke afwegingen en keuzes te worden gemaakt. Ieder van de bovengenoemde opties zorgen voor grenzen en uitdagingen aan de ontwikkeling van de overige gebieden en hebben een duidelijke invloed op de ontwikkelingen in de tijd gezien. De keuze voor de omgang met het sportpark in Gerwen, vormt dus de basis voor elke ontwikkelstrategie om te komen tot realisatie van de woningbouwopgave op de korte en lange termijn.

MOGELIJKHEID 1: ONTWIKKELING GERWEN NOORD ALS UITBREIDINGSLOCATIE WONINGBOUW Op zichzelf staand te ontwikkelen, GEEN ruimte meer voor eventuele verplaatsing sportpark De ontwikkeling van Gerwen Noord biedt vele kansen en mogelijkheden. De bouwopgave voor Gerwen is groot en de beschouwde locatie heeft de nodige oppervlakte om in deze opgave te voorzien. Door de omvang is het ook goed mogelijk om een gemengde woningdifferentiatie toe te passen. Een ander voordeel van de locatie, is dat de gronden reeds in het bezit zijn van de gemeente. Het gebied is reeds aangeduid als uitbreidingslocatie in de structuurvisie Gerwen en als potentiële ontwikkellocatie in de omgevingsvisie Nuenen. Op redelijk korte termijn kan de locatie in de volledige opgave voor Gerwen voorzien (86 woningen te realiseren ten opzichte van de gevraagde 80 woningen), indien alle reguliere procedures en de planvorming met succes worden doorlopen. Eventueel zijn er in deze noordrand nog meer mogelijkheden, als ook de private gronden worden meegenomen, eventueel op de lange termijn. Ongeveer 150 woningen kunnen hier in dat geval gerealiseerd worden.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14522070/2