Berg 62 - Bijlage 1 Toelichting

Bestemmingsplan - Toelichting -

Berg 62 Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten

BESTEMMINGSPLAN - Toelichting -

Berg 62 Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten

IDN-nummer:

NL.IMRO.0820.BPBerg62-D001

Status:

vastgesteld

Datum:

juni 2024

Locatie Nijmegen Wijchenseweg 102 6538 SX Nijmegen 024 - 322 45 79 info@pouderoyentonnaer.nl www.pouderoyentonnaer.nl

Locatie Rosmalen Berlicumseweg 6D 5248 NT Rosmalen

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding

5

1.1 1.2 1.3 1.4

5 5 7 8

Aanleiding en doel Ligging plangebied Geldend bestemmingsplan Leeswijzer

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

9

2.1 2.2

9 11

Plangebied en omgeving Planvoornemen

Hoofdstuk 3 Beleid

17

3.1 3.2 3.3 3.4

17 19 23 25

Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

29

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12

Bedrijven- en milieuzonering Bodem Geluid Luchtkwaliteit Geur Gezondheid Externe veiligheid Natuur Water Archeologie en Cultuurhistorie Leidingen Vormvrije m.e.r.-beoordeling

29 30 31 31 34 35 36 37 40 45 49 49

Hoofdstuk 5 Juridische plantoelichting

51

5.1 5.2 5.3

51 51 51

Algemeen Verbeelding Planregels

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

53

6.1 6.2

53 53

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 7 Procedure

55

bestemmingsplan Berg 62

3

Toelichting

4

bestemmingsplan Berg 62

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding en doel

In de kern Nuenen van de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten is de locatie Berg 62 gelegen. Op deze planlocatie bevindt zich een karakteristieke vrijstaande woonboerderij. De locatie is in het verleden in gebruik geweest voor detailhandel (houthandel), maar is op dit moment leegstaand. Het voornemen bestaat om de planlocatie te herontwikkelen naar een gevarieerde woonlocatie met in totaal 16 appartementen binnen de bestaande bebouwing (en een kleinschalige uitbouw aan de achterzijde van het pand), waarbij een gezonde mix tussen sociale en vrije huurwoningen voor jong en oud wordt beoogd. Op basis van het geldende bestemmingsplan is de herontwikkeling niet direct mogelijk. Het is immers niet toegestaan om een bestaande woning te splitsen in meerdere appartementen, terwijl de ontwikkeling hier wel in voorziet. Bovendien is het niet toegestaan op buiten het bouwvlak bebouwing op te richten, wat met de beoogde ontwikkeling in beperkte mate wel noodzakelijk is. Op basis van het derhalve opgestelde principeverzoek van 20 mei 2022 heeft de gemeente op 11 mei 2023 per brief haar principemedewerking aan onderhavig initiatief verleend. De gemeente heeft hierbij een vroegtijdige participatie van omwonenden en goede inpassing als belangrijkste uitgangspunten voor de ontwikkeling.

Daarnaast is specifiek aandacht gevraagd voor het behoud van bomen op het perceel en zal in het vervolgtraject aangetoond moeten worden dat parkeren op eigen terrein op een goede manier kan worden ingepast. Met het planvoornemen zal met een bestemmingsplanwijziging binnen de bestaande woonbestemming de bouw van maximaal 16 appartementen mogelijk worden gemaakt. Daarnaast zal de functieaanduiding 'detailhandel' worden verwijderd om een eventueel toekomstige hervestiging van een detailhandel binnen het plangebied uit te sluiten.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen ten noorden van het centrum van de kern Nuenen. Nuenen betreft veruit de grootste kern binnen de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten. De planlocatie is gelegen aan de Berg, op de kruising met de Jonkheer Hugo van Berckellaan. De Berg vormt een gebiedsontsluitingsweg van het centrum van Nuenen met de kernen Gerwen en Nederwetten. Ten noorden van de planlocatie bevindt zich de Jonkheer Hugo van Berckellaan. Dit betreft een rustige zijstraat van de Berg. Ten noordoosten van het plangebied is het Baron van Hardenbroekpark met daarbinnen een bomentuin gelegen. Het park vormt een overgang van de kern Nuenen naar het aanliggende buitengebied. De directe omgeving van het plangebied bestaat uit de aangrenzende woonpercelen Berg 60 en Jonkheer Hugo van Berckellaan 2, de woningen Berg 55, 57 en 59 zijn aan de overzijde van de Berg gelegen en aan de overzijde van de Jonkheer Hugo van Berckellaan een tankstation. Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Nuenen, sectie E, perceelnummer 4476 en heeft een oppervlakte van 2.328 m².

bestemmingsplan Berg 62

5

Ligging plangebied in breder verband

Ligging plangebied in directe omgeving

6

bestemmingsplan Berg 62

1.3

Geldend bestemmingsplan

Op basis van het geldende bestemmingsplan 'Nuenen Centrum 2012' (vastgesteld 27 juni 2013), inclusief een partiele herziening in 2017 is de planlocatie bestemd als 'Wonen' en daarnaast voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologisch Waardevol'. Tevens is op het hele perceel de functieaanduiding 'detailhandel' van toepassing, ter plaatse is de exploitatie van detailhandel toegestaan. Binnen het aangeduide bouwvlak is tevens de bouwaanduiding 'vrijstaand' opgenomen en geldt qua maatvoering een maximum goot- en bouwhoogte van respectievelijk 7 en 10 meter. Buiten het bouwvlak geldt deels de bouwaanduiding 'bijgebouwen'. Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mogen uitsluitend binnen deze bouwaanduiding gebouwd worden. Hiervoor geldt een maximale goot- en bouwhoogte van 3,3 respectievelijk 6,5 meter.

Geldend bestemmingsplan 'Nuenen Centrum 2012' met ligging plangebied rood omlijnd Op basis van het huidige bestemmingsplan is het niet direct mogelijk om binnen de geldende woonbestemming 16 appartementen mogelijk te maken. Om de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken is een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk. In deze herziening van het bestemmingsplan wordt met behulp van onderhavige toelichting onderbouwd dat de ontwikkeling voldoet aan de eis van een goede ruimtelijke ordening.

bestemmingsplan Berg 62

7

1.4

Leeswijzer

In Hoofdstuk 1 wordt de aanleiding en doel van het planvoornemen, de ligging van het plangebied en het geldend bestemmingsplan beschreven. In Hoofdstuk 2 wordt de huidige situatie van het plangebied in relatie tot de omgeving en het planvoornemen toegelicht. De toetsing van het planvoornemen aan het geldende Rijksprovinciaal- en gemeentelijk beleid vindt plaats in Hoofdstuk 3. In Hoofdstuk 4 wordt het planvoornemen getoetst aan alle relevante omgevingsaspecten. De juridische plantoelichting is opgenomen in Hoofdstuk 5. In Hoofdstuk 6 en Hoofdstuk 7 wordt respectievelijk de uitvoerbaarheid van het plan en de procedure omschreven.

8

bestemmingsplan Berg 62

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Plangebied en omgeving

Het plangebied wordt omsloten door verschillende grote woonpercelen, met daarop grote woningen met een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 7 en 10 meter. Deze maatvoering geldt tevens binnen het plangebied. De twee-aaneengebouwde woningen Berg 55 en 57 en de vrijstaande woning Berg 59 aan de overzijde van de weg hebben een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 5 en 8 meter. In de huidige situatie is er binnen het plangebied een karakteristieke vrijstaande woonboerderij gelegen, die in 1936 is opgericht en als gemeentelijk monument staat geregistreerd. Het gebouw heeft cultuurhistorische waarde vanwege de betekenis ervan in het kader van de wijziging in leef- en woonomstandigheden van boeren. Het is een voorbeeld van een ‘moderne’ boerderij (c.q. burgerwoning), zoals die is ontstaan na het traditionele boerderijtype. De woonboerderij heeft een inhoud van circa 3.800 m³, met een oppervlakte van ca. 625 m² en een hoogte van 7-10 m. Het boerderijpand heeft een T-vormig grondplan met de ‘poot’ naar het westen, waarbij de ‘balk’ aan de noordkant verder uitsteekt dan aan de zuidkant. Het pand heeft één bouwlaag en wolfsdaken. Het pand is onder te verdelen in een woongedeelte (westzijde), dat is georiënteerd op de Berg en een achterliggend bedrijfsgedeelte.

De bouwkundige staat van de achterbouw (met name de noord- en oostelijk gelegen zij- en achterkant) zijn erg slecht, wat onder meer blijkt uit de diverse aanwezige scheuren in de gevels.

Uitsnede huidige situatie en onderscheid woon- en bedrijfsgedeelte (Bron: Bouwhistorische verkenning, BAAC) Het monumentale karakter van het pand betreft met name het woongedeelte in de “voorbeuk” van het pand. De achterbouw is in de loop der jaren zo vaak aangepast dat het monumentale karakter hierdoor te veel is aangetast.

bestemmingsplan Berg 62

9

De locatie wordt via twee bestaande inritten ontsloten op de gebiedsontsluitingsweg de Berg en de Jonkheer Hugo van Berckellaan. Het perceel is afgesloten met een groot gietijzeren poort. Het plangebied is voor een groot deel met klinkerbestrating verhard. Op het perceel bevinden zich diverse volwassen bomen, waaronder een solitaire zomereik en notenboom midden op het erf, een zestal waardevolle iepen afgewisseld met veldesdoorns aan de noordzijde (aan de Jonkheer Hugo van Berckellaan), alsmede een esdoorn, beuk en beukenhaag aan de zijde van de Berg.

Aanzicht planlocatie Het boerderij-pand heeft cultuurhistorische waarde als voorbeeld van de sociaal-economische ontwikkelingen op het gebied van de agrarische sector in het kader van de wijziging in leef- en woonomstandigheden van boeren. Het pand betreft een van de weinig goed en gaaf gebleven voorbeelden van 'moderne' boerderijen in Nuenen. De cultuurhistorische waarden van de woonboerderij worden in paragraaf 4.10.2 nader omschreven.

10

bestemmingsplan Berg 62

Impressie 'vervallen' achterbouw van woonboerderij Het gebruik van het pand ten behoeve van een voormalige houthandel is al enige tijd terug gestaakt. Op dit moment is het pand leegstaand.

2.2

Planvoornemen

2.2.1 Bebouwing Met het planvoornemen wordt de herstructurering van de bestaande woonboerderij mogelijk gemaakt, waarbij de stedenbouwkundige, architectonische en cultuurhistorische waarden van het pand behouden blijven. De hoofdmassa van het bestaande pand wordt zo veel mogelijk intact gehouden, behoudens enkele gevelopeningen in de nieuwe appartementen ten behoeve van daglicht. Hoog monumentale onderdelen van het woongedeelte zullen ook zoveel mogelijk behouden blijven, zoals bij de entree de centrale hal met ornamenten. De bestaande achteraanbouw aan de noord- en westzijde van het pand zal mede vanwege de slechte bouwkundige staat worden afgebroken en in vorm, materiaalgebruik en uitstraling gelijk aan het bestaande worden herbouwd. De bestaande bouw onder het lage lessenaarsdak aan de achterzijde van het pand (zonder monumentale waarde) zal eveneens worden afgebroken om plaats te maken voor een nieuwe achteruitbreiding. Voor deze uitbreiding (ca. 100 m2 ) wordt een lagere goot- en bouwhoogte (6,5 m) beoogd dan het hoofdgebouw, die qua vorm en massa past binnen de bouwregels van het huidige bestemmingsplan. Hierdoor zal de uitbreiding minder inbreuk op de omgeving maken. De erfafscheiding met de achterburen wordt voorgesteld als hoogwaardig bekleden houten schuurtjes (Zweeds potdekselwerk) met een plat dak.

Deze zullen niet hoger uitgevoerd worden dan 2m50 om zo min mogelijk afbreuk te doen aan de zichtlijnen van de achterliggende bewoners. Dit is met deze betreffende bewoners kortgesloten. Binnen het te verbouwen boerderij-pand worden in totaal 16 appartementen mogelijk gemaakt. Met het planvoornemen worden 5 sociale huurappartementen, 2 huurappartementen in het middensegment en 9 huurappartementen in de vrije sector gerealiseerd. Met deze appartementen wordt concreet invulling gegeven

bestemmingsplan Berg 62

11

aan de actuele woningbouwopgave binnen de kern Nuenen. Met het voornemen wordt beoogd om een mix van senioren en jongeren binnen het appartementencomplex mogelijk te maken Door appartementen te creëren met een bepaalde omvang wordt verwacht dat deze met name bezet zullen gaan worden door twee categorieën bewoners; ouderen en jongeren, die elkaar in gebruik en woonkwaliteit kunnen ondersteunen. De levensloopbestendige appartementen zullen in het algemeen gerealiseerd worden voor ouderen, aangezien het pand niet beschikt over een lift. De appartementen op de eerste verdieping zullen in het algemeen geschikt zijn voor jongeren.

Impressie planvoornemen met indeling begane grond (bron: Beeldkwaliteitsplan, Pauw Architectenburo)

12

bestemmingsplan Berg 62

Impressie linker zijgevel (boven), voorgevel en rechter zijgevel (midden) en achtergevel (onder) (bron: Beeldkwaliteitsplan, Pauw Architectenburo) 2.2.2 Beeldkwaliteitsplan Voor voorliggend plan is een beeldkwaliteitsplan (Pauw Architectenburo, rapportnummer 22.234) opgesteld, dat als Bijlage 1 bij de regels van dit bestemmingsplan is opgenomen. In het beeldkwaliteitsplan is op basis van de beoogde inrichtingsschets van de toekomstig gewenste situatie de stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing van de herontwikkeling, alsmede de nadere inrichting van de buitenruimte nader gemotiveerd en vastgelegd. Met het beeldkwaliteitsplan is aangesloten bij het gemeentelijk beleid, zoals in paragraaf 3.4.3 wordt toegelicht. De belangrijkste kwaliteiten van het perceel zijn de groene omzoming en diverse bestaande bomen. Hierdoor wordt het perceel opgenomen in haar omgeving die eveneens is voorzien van waardevolle bomen op gemeentegrond. Een ander belangrijke kwaliteit op het bestaande perceel is het pand wat als gemeentelijk monument staat omschreven. Middels een bouwhistorische verkenning (zie ook Bijlage 6) is aangetoond wat de belangrijke monumentale kenmerken zijn waar aandacht aan besteed moet worden. Via een voorwaardelijke verplichting is het beeldkwaliteitsplan nader in de juridische regeling geborgd.

bestemmingsplan Berg 62

13

Impressie-aanzicht toekomstige situatie vanaf de T-splitsing Jonkheer Hugo van Berckellaan met de Berg (Bron: Beeldkwaliteitsplan, Pauw Architectenburo) 2.2.3 Inrichting buitenruimte Voor de inrichting van de buitenruimte gelden navolgende uitgangspunten: • Het handhaven van het groene karakter van het erf is uitgangspunt voor het plan. Het erf wordt ingericht met een gemeenschappelijke parkachtige tuin voor de bewoners van de appartementen. De hoogwaardige inrichting draagt bij aan de monumentale status van het pand en de entree van Nuenen. • Door middel van het creëren van algemene ontmoetingsplaatsen of zitplekken en het plaatsen van diverse tuinbanken kunnen de bewoners gebruik maken van de gemeenschappelijke tuin. De buitenruimte moet geschikt zijn voor het gebruik voor bewoners, zonder dat dit overlast veroorzaakt voor omwonenden. Door de groene randen van het plangebied wordt het zicht op geparkeerde auto's zoveel als mogelijk weggenomen. • Buiten de geheel te handhaven bomenrij langs de Jonkheer Hugo van Berckellaan staan nog een tweetal waardevolle bomen op het erf. De Notenboom op het achterperceel zal ten dienste van de uitbreiding gekapt worden. Er wordt hiervoor in de plaats een nieuwe waardevolle boom geplant in de gemeenschappelijke tuin. Overige bomen op het erf blijven gehandhaafd.

Op basis van een uitgevoerde bomen effect analyse blijkt dat de voorgenomen werkzaamheden niet tot negatieve effecten op de bestaande bomen leiden, mits een aantal beschermingsmaatregelen in acht worden genomen, zie hiervoor navolgende paragraaf 2.2.4 van deze toelichting. • Tussen de bomen aan de Jonkheer Hugo van Berckellaan zal lage beplanting aangebracht worden in de vorm van beplanting die wintergroen is, afwisselend geplaatst en met verschillende bloeiperiodes. Hierdoor ontstaat het hele jaar door een groen aangezicht waarbij de verschillende bloeiperiodes kleur geven aan de tuin of het “park”. Deze beplanting is onderhoudsarm, geschikt voor onder bomen en voor schaduwrijke plekken. Te denken valt aan Hedra Helix (klimop), Sneeuwbes, Struikkamperfoelie en Mahoniestruik.

14

bestemmingsplan Berg 62

• Aan de voorzijde van het perceel zullen de beukenhagen behouden blijven evenals de bestaande Beuk en de Esdoorn. Daartussen zullen wintergroene grassen het perceel het groene karakter geven, grassen als Calamagrostis 'Karl Foerster', Molinia 'Moorhexe', Miscanthus sinensis 'Kleine Silberspinne', Pennisetum alp. 'Hameln' en Imperata cylincrica 'Red Baron'. • Aan de rechterzijkant van het perceel wordt voorgesteld de bestaande hoge haag op de erfgrens te behouden, waartegen hogere bomen geplaatst zullen worden die het zicht naar de tuin van de naastliggende bewoners beperken. Hierdoor zal privacy geboden worden voor de bewoners aan weerszijden van de haag op een manier waarbij het groene en landelijke karakter van het perceel wordt gewaarborgd. • Door het parkeren zoveel mogelijk aan de achterzijde te situeren en als langsparkeren langs de bestaande bomenrij wordt geprobeerd het groene gebied van het perceel zoveel mogelijk te vergroten. Ook zorgt deze opstelling ervoor dat bestaande wortels van bomen niet meer dan bestaand en niet meer dan nodig worden beschadigd. • Onder het parkeren dienen grasdallen bestrating het groene karakter van de tuin aan te vullen. De paden op het terrein zijn landelijk en parkachtig, zoveel mogelijk uitgevoerd in gravel. Deze halfverhardingen zorgen voor de juiste afwatering.

De groene randen zullen ervoor zorgen dat het zicht op geparkeerde auto's zoveel mogelijk wordt ontnomen. 2.2.4 Boom Effect Analyse Het uitgangspunt van het planvoornemen is om zo veel mogelijk bomen duurzaam te behouden. Dit om het groene en natuurlijke karakter van de omgeving in stand te houden. Met behulp van een boomeffectanalyse zijn de mogelijke effecten van de geplande werkzaamheden op de bestaande bomen ten behoeve van het realiseren van het inrichtingsplan in kaart gebracht. Deze rapportage (Bomen Effect Analyse, buro Jarno) is als Bijlage 3 bij de toelichting van dit bestemmingsplan opgenomen. Tijdens het onderzoek is de huidige kwaliteit van de bomen in beeld gebracht en is tevens de ondergrondse situatie (situering van de beworteling) onderzocht. Daarbij is ook gekeken naar eventuele kansen die de situatie van de boom verbeteren en knelpunten die de situatie kunnen verslechteren. Uit het onderzoek blijkt dat dat alle onderzochte bomen zich in de bovenste 30 tot 40 cm van de ondergrond ontwikkelen. De conditie van iets meer dan de helft (12 stuks) van de bestaande bomen is redelijk te noemen. Bijna de helft van de bomen (10 stuks) zijn als matig aangemerkt. Bij de helft van de bomen is een (tijdelijk) potentieel risico aangetroffen. In veel gevallen gaat het om afgestorven takken die uit kunnen breken.

Om de bomen langdurig duurzaam te behouden is het aan te raden de ondergrondse groeiplaats te verruimen en verbeteren en wordt geadviseerd een tweetal bomen flink te snoeien en/of uit te dunnen om ruimte te creëren voor de overige bomen. Uit de rapportage blijkt dat de beoogde werkzaamheden voor het merendeel van de bomen de toekomstverwachting van de bomen niet negatief zullen beïnvloeden. Ten behoeve van de realisering van het bouwplan dient de bestaande notenboom te worden verwijderd. Voor 4 van de bestaande bomen kunnen de voorgenomen werkzaamheden mede vanwege de huidige matige staat van de bomen leiden tot licht negatieve effecten als gevolg van het aan- en afvoeren van materialen, hijswerkzaamheden, bodemverdichting en/of beschadiging van oppervlakkige wortels. Deze bomen kunnen weliswaar behouden blijven zonder, maar dan dienen wel enkele algemene boombeschermingsmaatregelen en adviezen in acht te worden genomen. Om negatieve effecten van de voorgenomen werkzaamheden te voorkomen wordt hiertoe geadviseerd de werkzaamheden onder toezicht/begeleiding door een boomtechnisch specialist te laten uitvoeren. Daarnaast wordt geadviseerd de huidige verharding in stand te houden totdat de sloop en bouwwerkzaamheden volledig zijn afgerond. Bovendien is het ook aan te raden om de bouwlocatie met hekken te omheinen.

Tenslotte wordt geadviseerd rijplaten toe te passen op de plekken waar gemotoriseerde voertuigen kunnen komen.

bestemmingsplan Berg 62

15

Bij de voorgenomen werkzaamheden zullen bovenstaande adviezen en maatregelen in acht worden genomen. Ter nadere borging hiervan kunnen door de gemeente bij de verlening van de omgevingsvergunning voor realisatie van het voornemen nadere eisen/voorschriften worden gesteld. Daarnaast zal in plaats van de te kappen notenboom midden op het terrein een gelijkwaardige waardevolle boom worden teruggeplant in de gemeenschappelijke tuin. 2.2.5 Verkeer en parkeren Het plangebied is gelegen binnen de schil van het centrum van de kern Nuenen. Op locatie geldt een Omgevingsadressendichtheid (OAD) van 1434 (ligging binnen Nuenen-Noord) en hiermee is de stedelijkheidsgraad op locatie 'matig stedelijk'. Met voorliggend plan wordt in beginsel aangesloten bij kengetallen zoals opgenomen in de CROW Publicatie 381 (uitgave december 2018). Op basis van de CROW geldt op onderhavige locatie voor een sociaal én een huurappartement een parkeernorm van 1,2 parkeerplaatsen. Op basis van de CROW geldt op onderhavige locatie voor een huurappartement in de vrije sector een parkeernorm van 1,6 parkeerplaatsen. De gemiddelde parkeernorm per appartement komt hiermee uit op circa 1,4 parkeerplaatsen per appartement. Dit betekent dat er conform de generieke norm minimaal 23 parkeerplaatsen nodig zijn.

Gekozen is, ook in overleg met de gemeente en omwonenden, om op het erf gebruik te maken van 20 plaatsen voor bewoners zoveel mogelijk gelegen aan de zij- en achterkant van het perceel, en 3 parkeerplaatsen voor bezoekers aan de voorkant van het perceel. De parkeervakken krijgen een afmeting van 2,5m bij 6 m. Door rekening te houden met bewegingsruimte van 6m breed kunnen de auto’s makkelijk hun parkeerplaats indraaien. De bewegingsruimte wordt vergroot door het toepassen van grasdallen-bestrating langs de grasperken. Bovendien zorgen deze grasdallen ervoor dat de grasperken zo min mogelijk worden beschadigd door inrijdend verkeer. In de huidige situatie is er op locatie een vrijstaande woning en een detailhandel met een bvo van circa 650 m² (begane grond en op eerste verdieping) direct planologisch toegestaan. Voor de vrijstaande woning en de toegestane detailhandel op locatie geldt theoretisch een maximale verkeersgeneratie van 8,4 verkeersbewegingen voor de vrijstaande woning en 177,5 verkeersbewegingen ten gevolge van de detailhandel (bouwmarkt). Dit betreffen in totaal 186 verkeersbewegingen per etmaal die theoretisch kunnen volgen uit het toegestane gebruik van de locatie. Op basis van de CROW geldt op locatie voor een sociaal huurappartement een maximale verkeersgeneratie van 3,8 verkeersbewegingen per woning.

Op basis van de CROW geldt op locatie voor een huurappartement in de vrije sector een maximale verkeersgeneratie van 5,8 verkeersbewegingen per woning. Dit resulteert in een totale maximale verkeersgeneratie van 79 verkeersbewegingen. Hiermee leidt het voornemen tot een aanzienlijk lagere verkeersgeneratie, dan mogelijk is op basis van de bestaande situatie. De inrit van de locatie aan de Berg blijft met het planvoornemen behouden. De planlocatie wordt met een eenrichtingsweg via een bestaande inrit op de Jonkheer Hugo van Berckellaan ontsloten. Hierbij komt de verkeersveiligheid binnen en in de directe omgeving van het plangebied niet in het geding. Gezien de ruime opzet van het omliggende verkeersnetwerk kan het verkeer gemakkelijk afgewikkeld worden op de Berg.

16

bestemmingsplan Berg 62

Hoofdstuk 3 3.1

Beleid

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 vastgesteld. Deze visie is door het Rijk opgesteld in het kader van de nieuwe Omgevingswet, die op 1 januari 2024 in werking treedt. Aan de hand van een toekomstperspectief is hierin de lange termijnvisie in beeld gebracht. Op nationale belangen wil het Rijk (net als nu) sturen en richting geven. Hiervoor worden de volgende vier prioriteiten onderscheiden: 1. Ruimte voor klimaat adaptatie. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel. 3. Sterke en gezonde steden en regio's. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Om invulling te kunnen geven aan deze vier prioriteiten hanteert het Rijk de volgende drie afwegingsprincipes: 5. Combinaties van functies gaat voor enkelvoudige functies. 6. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. 7. Afwentelen wordt voorkomen. Met de NOVI wordt gebouwd aan sterke, aantrekkelijke en gezonde steden, waarbij wordt gestreefd naar de verdere ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. De wens is om daarnaartoe te groeien en een goed bereikbaar netwerk van steden en regio's te realiseren. De grote actuele woningbehoefte vraagt tegelijkertijd om oplossingen op korte termijn. Het kabinet heeft voor de korte termijn daarom een pakket aan maatregelen voorgesteld om de woningbouw een nieuwe, stevige impuls te geven.

Het planvoornemen vindt plaats in lijn met de ambities van de integrale verstedelijkingsstrategie door binnen bestaand stedelijk gebied woningen te realiseren. Een belangrijk aspect van de NOVI betreft het creëren van prettige woonmilieus (prioriteit 'Sterke en gezonde steden en regio's). Hierbij wordt vooral gestuurd op inbreiding in plaats van uitbreiding. Het planvoornemen past binnen dit beleid aangezien de ontwikkeling plaatsvindt binnen de bebouwde kom in een bebouwde omgeving. Het betreft de herontwikkeling van een bestaande woonboerderij naar een appartementencomplex bestaande uit 16 appartementen. De achterzijde van het bestaande pand verkeert in de huidige situatie in een slechte bouwkundige staat. Met het planvoornemen wordt rekening houdende met de aanwezige architectonische, cultuurhistorische en stedenbouwkundige waarden de achterzijde herbouwd. In de directe omgeving van het plangebied is wonen de hoofdfunctie. Op basis van het geldende bestemmingsplan is hervestiging van een detailhandelsfunctie binnen het plangebied mogelijk. Die mogelijkheid wordt met het planvoornemen weggenomen, waarmee de identiteit van de woonwijk versterkt wordt. Gelet op voorstaande is het planvoornemen in lijn met de NOVI. 3.1.2 Barro en Rarro Het Barro voorziet in de juridische borging van het nationale ruimtelijke beleid.

Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Navolgende onderwerpen met nationaal belang zijn opgenomen in het Barro en de eerste aanvulling (Stb. 2012, nr. 388): 1. 2. 3. 4.

project Mainportontwikkeling Rotterdam; kustfundament en de daarbuiten gelegen primaire waterkeringen; grote rivieren en rijksvaarwegen en de veiligheid daaromheen; toekomstige rivierverruiming van de Maastakken;

bestemmingsplan Berg 62

17

5. Waddenzee en Waddengebied, en IJsselmeergebied; 6. verstedelijking in het IJsselmeer; 7. defensie; 8. erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde; 9. hoofdwegen en landelijke spoorwegen; 10. Elektriciteitsvoorziening; 11. ecologische hoofdstructuur; 12. buisleidingen van nationaal belang; 13. Ruimtereservering voor parallelle Kaagbaan. Naast het Barro is ook de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) in werking getreden. In het Barro is bepaald dat bij ministeriële regeling verschillende militaire terreinen, gebieden, objecten en zones worden aangewezen, waar gemeenten bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening mee moeten houden. In de Rarro wordt daar uitvoering aan gegeven. Het plangebied is niet gelegen binnen een gebied waar het Rijk een nationaal belang heeft aangewezen. Het Barro en de Rarro hebben dan ook geen consequenties voor onderhavige ontwikkeling en vormen derhalve geen belemmering voor het planvoornemen. 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking In artikel 3.1.6 van het Bro is de 'motivering duurzame verstedelijking' opgenomen. Dit stelt eisen aan de onderbouwing in bestemmingsplannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. De motivering duurzame verstedelijking richt zich op substantiële veranderingen en bouwplannen, die qua aard en omvang zodanig zijn, dat voor mogelijke leegstand elders gevreesd zou kunnen worden.

Het doel is om overbodige bouwplannen (kantoren, woningen) te voorkomen en hergebruik te stimuleren. In het geval dat een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de toelichting een beschrijving te bevatten van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte tevens een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Daarbij kunnen de beschikbaarheid en geschiktheid van de ontwikkelingsmogelijkheden in bestaand stedelijk gebied een rol spelen. Het planvoornemen bestaat uit de herontwikkeling van een bestaande woonboerderij naar een appartementencomplex van maximaal 16 appartementen. De appartementen betreffen 5 sociale huurwoningen en 9 huurwoningen in de vrije sector. Met het planvoornemen wordt ingezet op een mix van jongeren en ouderen. Op de begane grond worden eenlaagse levensloopbestendige woningen mogelijk gemaakt voor de doelgroep ouderen en op de eerste verdieping worden huurwoningen voor de doelgroep jongeren gerealiseerd. Middels onderhavig plan worden 16 woningen (appartementen) gerealiseerd, waardoor sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

Hierom is nadere toetsing en motivering aan de Ladder voor duurzame verstedelijking benodigd. Deze wordt hieronder gegeven.

Behoefte Uit de omgevingsvisie Nuenen blijkt dat binnen de regio Eindhoven de bevolking fors toeneemt en dat in Nuenen tot 2040 een bevolkingsgroei van minimaal 10% verwacht wordt. Tevens worden huishoudens steeds kleiner. Volgens de omgevingsvisie Nuenen stijgt de vraag naar woonruimte en andere soorten woningen als gevolg van deze ontwikkelingen. Er wordt hierom ingezet op woningen die iets toevoegen voor de maatschappij. De nadruk ligt op de ontwikkeling van relatief kleine levensloopbestendige woningen zoals appartementen, waarmee zowel ouderen als jongeren geholpen zijn. Mengvormen (jong en oud) worden gestimuleerd. Het is daarom van belang dat een groot deel van de nieuwe woningen hierbij aansluit. Met voorliggend plan worden 16 1 tot 2-persoonshuishoudens voor een mix van jongeren en ouderen gerealiseerd. De appartementen voor de doelgroep ouderen en jongeren zijn gelijkvloers, wat in lijn is met de

18

bestemmingsplan Berg 62

behoefte volgend uit de omgevingsvisie. Conform de prognose van provincie Noord-Brabant (Bron: bevolkingsprognose.brabant.nl) geldt dat de groei van de Brabantse bevolking duidelijk hoger ligt in vergelijking met de vorige prognoses. Dit hangt vooral samen met hogere binnenlandse en (vooral) buitenlandse migratiesaldi. De woningvoorraad bereikt eveneens een grotere omvang. Naast de hogere bevolkingsgroei speelt hierbij – onder invloed van de vergrijzing en individualisering – ook de sterke huishoudensgroei een rol. Op basis van cijfers van de provincie vindt voornamelijk een toename van het aantal eenpersoonshuishoudens plaats. Tot 2050 komen er bijna 160.000 eenpersoonshuishoudens bij, waarmee de totale huishoudensgroei (van ruim 185.000) vrijwel volledig verklaard kan worden. Met voorliggend plan wordt invulling gegeven aan de concrete en groeiende vraag naar eenpersoonshuishoudens door 16 1 tot 2-persoonshuishoudens te realiseren in zowel het lage, midden als hogere segment. Door deze differentiatie draagt de ontwikkeling bij aan een evenwichtige woningvoorraad binnen de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten.

Binnen of buiten stedelijk gebied Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied dient gemotiveerd te worden of deze behoefte niet in stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Daarom is het van belang om te weten of het plangebied binnen of buiten stedelijk gebied is gelegen. In artikel 1.1.1 Bro wordt het stedelijk gebied als volgt gedefinieerd: 'Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Het plangebied is gelegen binnen de bebouwde kom van de kern Nuenen. Dit is aan te merken als bestaand stedelijk gebied. Aangezien de ontwikkeling plaatsvindt binnen bestaand stedelijk gebied dient er geen aanvullende motivering opgesteld te worden ten behoeve van de ligging van de ontwikkeling.

Het planvoornemen is in lijn met de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant' Op 14 december 2018 hebben de Provinciale Staten de Omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant' vastgesteld. Deze omgevingsvisie vervangt na het inwerking treden van de Omgevingswet de provinciale structuurvisie. Met de omgevingsvisie formuleert de provincie haar ambitie over hoe zij de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit wil laten zien. Daarbij stelt zij tussendoelen voor 2030, maar legt nu nog niet vast hoe zij die doelen wil bereiken. De provincie wil daarmee ruimte bieden voor inbreng vanuit partijen en disciplines. Om hiermee aan de slag te gaan is volgens de provincie een verdere uitwerking van de ambities nodig in de vorm van programma's. Met de visie geeft de provincie aan wat zij belangrijk vindt voor de verbetering en duurzame ontwikkeling van Brabant. Daarbij ligt de focus op vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn: werken aan energietransitie; een klimaatproof Brabant; de slimme netwerkstad, en een concurrerende duurzame economie. Deze vier hoofdopgaven staan ten dienste van de basis opgave: werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Met het planvoornemen wordt een bestaande woonlocatie met mogelijkheid tot detailhandel herontwikkeld

bestemmingsplan Berg 62

19

naar een woonlocatie met maximaal 16 appartementen. De appartementen bestaan uit 5 sociale huurwoningen en 9 huurwoningen in de vrije sector. Hiermee wordt voorzien in een gevarieerd woningaanbod voor jong en oud op een geschikte locatie nabij het centrum van de kern Nuenen. De appartementen worden geheel gasloos gerealiseerd, waarmee wordt bijgedragen aan de energietransitie in Noord-Brabant. De nieuwe appartementen voldoen tevens aan de geldende normen voor nieuwbouwwoningen waardoor de woningen goed geïsoleerd zijn, wat bijdraagt aan het verminderen van het energieverbruik. Hiermee wordt bijgedragen aan een klimaatproof Brabant. De achterzijde van de bestaande woonboerderij verkeert in een slechte bouwkundige staat. Met het planvoornemen wordt de achterzijde van de bestaande woonboerderij herbouwd en slechts beperkt uitgebreid, waarbij de stedenbouwkundige, architectonische en cultuurhistorische waarden van het pand behouden blijven. Het plan draagt hiermee bij aan het verbeteren van de omgevingskwaliteit op locatie. De bestaande bomen op locatie worden tevens zoveel als mogelijk behouden. Gelet op bovenstaande is het planvoornemen dan ook in lijn met de Omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant'. 3.2.2 Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant De Omgevingsvisie, zoals beschreven in voorgaande paragraaf, vormt het beleidskader voor het provinciaal ruimtelijk beleid.

Het juridische kader voor dit beleid is vastgelegd in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (IOV). De verordening vormt derhalve een belangrijk uitvoeringsinstrument voor de provincie om haar doelen te realiseren, en wordt regelmatig aangepast en aangevuld met wijzigingsbesluiten. In deze Interim Omgevingsverordening zijn de bestaande verordeningen samengevoegd. Deze vervangt de Provinciale milieuverordening, Verordening Natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening Ruimte, Verordening Water en Verordening Wegen. De Interim Omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er bij het vaststellen geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie. In principe zijn de huidige regels gehandhaafd met het huidige beschermingsniveau.

Uitsnede Interim omgevingsverordening Noord-Brabant met ligging plangebied

20

bestemmingsplan Berg 62

Op basis van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is het plangebied gelegen binnen het stedelijk gebied. Tevens is het plangebied aangewezen als een concentratiegebied. De realisatie van 16 appartementen binnen het stedelijk gebied is wenselijk. Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 3.1.2) Op basis van de interim omgevingsverordening dient een aantal basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies gehanteerd te worden om invulling te kunnen geven aan een goede omgevingskwaliteit en een veilige, gezonde leefomgeving. Er dient rekening gehouden te worden met de volgende basisprincipes: 1. 2. 3.

zorgvuldig ruimtegebruik; de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering; meerwaardecreatie.

AD 1 Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 3.6) Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, behalve in de gevallen dat nieuwvestiging mogelijk is op grond van de interim verordening en er feitelijke of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding al dan niet gelijktijdig met de vestiging van een functie op grond van de interim verordening is toegestaan. Bij een stedelijke ontwikkeling moet daarnaast toepassing gegeven zijn aan artikel 3.1.6., tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking). Het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Met het planvoornemen vindt de herontwikkeling plaats van de bestaande woonboerderij naar een appartementencomplex van 16 appartementen waarbij de planologische mogelijkheden voor de vestiging van een detailhandel weggenomen worden. In paragraaf 3.1.3 heeft de toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking reeds plaatsgevonden. Het appartementencomplex wordt grotendeels binnen het bestaande ruimtegebruik gesitueerd. Met de ontwikkeling vindt er binnen het plangebied een kwaliteitsverbetering plaats. Hiermee is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

AD 2 De lagenbenadering (artikel 3.7) De lagenbenadering omvat de effecten op: de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden; de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van personen- en goederenvervoer; de bovenste laag zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu. De toetsing van de gevolgen van het initiatief op bovengenoemde aspecten is uiteengezet in Hoofdstuk 4 van deze toelichting. Op basis van Hoofdstuk 4 wordt geconcludeerd dat alle relevante omgevingsaspecten geen belemmering vormen voor de uitvoering van het planvoornemen.

AD 3 Meerwaardecreatie (artikel 3.8) Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat; de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn.

bestemmingsplan Berg 62

21

Met voorliggend plan wordt meerwaarde gecreëerd door binnen bestaand stedelijk gebied een vervallen woonboerderij te herontwikkelen naar een appartementencomplex van maximaal 16 appartementen waarbij tevens de mogelijkheid om een detailhandel te vestigen op locatie (middenin de woonwijk) wordt weggenomen. Door de toevoeging van 5 sociale huurwoningen, 2 huurwoningen in het middensegment en 9 huurwoningen in de vrije sector wordt nadere invulling gegeven aan de huidige woningbouwopgave en wordt door het mogelijk maken van een gedifferentieerd aanbod aan woningen meerwaarde gecreëerd binnen de kern Nuenen. Door appartementen te creëren met een bepaalde omvang wordt verwacht dat deze voornamelijk bezet zullen gaan worden door twee categorieën bewoners; ouderen en jongeren, waarbij ze in gebruik en woonkwaliteit elkaar kunnen ondersteunen. Daarnaast vindt door een einde te maken aan de verrommelde situatie op locatie een kwaliteitsverbetering plaats. Met het planvoornemen wordt met de toetsing aan omgevingsaspecten in Hoofdstuk 4 een goed woon- en leefklimaat binnen het plangebied en directe omgeving gegarandeerd. De toevoeging van 16 appartementen op loopafstand van het centrum van Nuenen betreft de toevoeging van een passende functie op een passende locatie ofwel er is met het plan sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Gelet op bovenstaande is sprake van meerwaardecreatie.

Kwaliteitsverbetering (artikel 3.9) Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling in Landelijk gebied mogelijk maakt, bepaalt daarnaast dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of omgeving. Het bestemmingsplan motiveert dat de verbetering past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied én op welke wijze de uitvoering is geborgd door dat: dit financieel, juridisch en feitelijk geborgd is in het plan; of de afspraken uit het regionaal overleg worden nagekomen. Het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied en niet in het landelijk gebied. Hiermee is artikel 3.9 niet van toepassing voor voorliggend plan.

Duurzame stedelijke ontwikkeling (artikel 3.42) In artikel 3.42 zijn voorwaarden opgenomen voor een duurzame stedelijke ontwikkeling. De voorwaarden hebben betrekking op een goede omgevingskwaliteit, zorgvuldig ruimtegebruik, duurzame energie, klimaatverandering, duurzame mobiliteit en een duurzame en concurrerende economie. Het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling draagt, zoals eerder gemotiveerd, bij aan een toename van de omgevingskwaliteit op locatie. Met het planvoornemen is tevens, zoals eerder gemotiveerd, sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. De appartementen worden volledig gasloos uitgevoerd. Met het plan wordt zo mogelijk invulling gegeven voor productie en gebruik van duurzame energie. Op de bijgebouwen bestaat bijvoorbeeld de mogelijkheid tot het realiseren van zonnepanelen. Door met het planvoornemen bestaande bomen zoveel als mogelijk te behouden en binnen het plangebied waar mogelijk groenstroken aan te leggen, wordt rekening gehouden met klimaatverandering en kan hemelwater zo goed als mogelijk infiltreren binnen het plangebied. Op het parkeerterrein bestaat tevens de mogelijkheid om duurzame mobiliteit toe te passen (bv laadpalen). Gelet op bovenstaande is de ontwikkeling wenselijk op onderhavige locatie. Het planvoornemen is hiermee in lijn met de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

22

bestemmingsplan Berg 62

3.3

Regionaal beleid

3.3.1 Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant De woondeal is opgesteld om samen de volkshuisvesting te versterken in regio Zuidoost-Brabant. Hierin is het woningbouwprogramma per regio en gemeente vastgelegd. De woondeal is een start van een langjarige samenwerking om de woningbouwproductie in de regio te vergroten. In gemeente Nuenen ligt een opgave om circa 760 woning tot en met 2030 bij te bouwen. Hiermee ligt er een grote urgentie die nodig is dat woningen sneller worden gerealiseerd dan de gemiddelde 10 jaar die nu landelijk gebruikelijk is. Herstructurering is van belang wanneer een woning zeer slecht is onderhouden of een onaantrekkelijke uitstraling geeft aan de woonomgeving. Deze woningen sluiten niet aan op de lokale behoefte. In deze herstructureringsopgave wordt onderscheidt gemaakt in drie categorieën: vervangende nieuwbouw, sloop en grootschalige renovatie. Het huidige pand staat momenteel leeg, dit geeft per definitie een onaantrekkelijke uitstraling aan de woonomgeving en sluit niet aan op de lokale behoefte. Met de herontwikkeling van 16 appartementen worden er woonruimtes gecreëerd voor jong en oud in verschillende huurprijsklassen. Er worden niet alleen woonruimten voorzien, maar het beeldkwaliteit wordt ook versterkt. 3.3.2 Brainport principes De Brainport principes zijn op 5 maart 2020 door (Portefeuillehoudersoverleg Wonen SGE) vastgesteld.

De zeven Brainport principes zijn in deze paragraaf schuingedrukt toegelicht. De toetsing van het planvoornemen aan de Brainport principes vindt daaronder plaats. 3.3.2.1 Koesteren van identiteit Veel nieuwbouwplannen zijn anoniem. Ze missen een identiteit, een ziel. Vaak zijn bewoners trots op elementen uit de wijk die van 'vroeger' zijn, van voor dat de wijk werd ontwikkeld. We willen dat de nieuwe bewoners, of zelfs alle inwoners van onze Brainport-regio, trots zijn op de nieuwe wijken. Daarom kiezen we als vertrekpunt het uitbouwen van de kwaliteit die je aantreft vanuit een besef van de (bijzondere) plek waar je woont. Dit kunnen fysieke elementen zijn, maar ook bestaande sociale structuren. Dit versterkt de identiteit en de binding met een gebied. Binnen het plangebied is een verouderde woonboerderij gelegen. Met voorliggend plan wordt de bestaande woonboerderij binnen het plangebied herontwikkeld naar een appartementencomplex bestaande uit maximaal 16 appartementen, waarbij de bestaande stedenbouwkundige, architectonische en cultuurhistorische waarden van de woonboerderij duurzaam in stand worden gehouden. De identiteit van 'vroeger' blijft hiermee behouden. Tevens vindt er met het planvoornemen een kwaliteitsverbetering op locatie plaats. Met het planvoornemen wordt de identiteit binnen het plangebied versterkt.

3.3.2.2 Ruimte voor innovatie Gelet op de ambities van Brainport en de verworven mainport status 'past het ons' om voorop te lopen als regio, zeker als het gaat om thema's als duurzaamheid, gezondheid en klimaatadaptatie en dienen we klaar te zijn voor de techniek van morgen. De uitdaging zit hem daarbij niet alleen in de harde kant (het bouwen) maar ook in het enthousiasmeren van de toekomstige bewoners. Voor hen hoeft het wellicht (nog) niet, maar ze krijgen er wel een meer toekomstbestendige en meer comfortabele woning en woonomgeving voor. Wat betreft energieneutraal / nul-op-de-meter moet de focus liggen op de ontwikkeling als geheel (integraliteit) en niet op de individuele woningen. De nieuwe appartementen worden geheel gasloos gerealiseerd. Daarnaast voldoen de appartementen aan de meest recente normen voor nieuwbouwwoningen en zullen de appartementen goed geïsoleerd zijn, wat

bestemmingsplan Berg 62

23

bijdraagt aan het verminderen van het energiegebruik. Tevens wordt voor het plan gekeken of deelauto's binnen het plangebied gesitueerd kunnen worden. Binnen het plan is ruimte voor innovatie. 3.3.2.3 Invloed voor bewoners We geven (toekomstige) bewoners invloed op het plan. We handelen vanuit het principe 'vraag het aan de gebruiker'. Dit kan zijn door mee te laten ontwerpen, maar ook door ze fysiek of financieel ruimte te bieden voor eigen (deel)projecten. Er moet ruimte zijn om te experimenteren. We moeten de kanteling van de bouw faciliteren, daardoor ontstaan aansprekende kleinschalige bouwinitiatieven, die een woonomgeving karakter geven. Daarbij gaat het ook om de sociale aspecten zoals: Saamhorigheid, gemeenschapszin, thuis voelen, veiligheid, meedoen en erbij horen. Op het niveau van de wijk is er ruimte voor functiemenging, bijv. wonen-werken. Dat vraagt om het niet vooraf exact bepalen waar alles komt. Bestem een deel van de wijk nog niet. Creëer ruimte voor de uitzondering die we nog niet kennen. Voor voorliggend plan is zijn omwonenden in een vroeg stadium bij de planontwikkeling betrokken. Dit wordt nader toegelicht in paragraaf 6.2. Het planvoornemen is voorgelegd aan omwonenden en waar nodig in overleg aangepast. 3.3.2.4 Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus De woonomgeving heeft een publieke/openbare ruimte die faciliteert, adaptief is en maat heeft.

De publieke ruimte stimuleert of maakt eigenaarschap / ondernemerschap mogelijk, biedt ruimte voor ontmoeting, rust en ruimte. De woonomgeving moet een sfeer hebben die aanspreekt en moet identiteit en gevoel uitstralen. Dit vraagt om een samenhangende beeldkwaliteit, aantrekkelijke woonmilieus, bij de doelgroep of bewoners passende voorzieningen; goed bereikbaar en ontsloten. De verouderde woonboerderij wordt met het planvoornemen herontwikkeld naar een appartementencomplex bestaande uit maximaal 16 appartementen, waarbij de stedenbouwkundige, architectonische en cultuurhistorische waarden van het pand blijven behouden. Door appartementen te creëren met een bepaalde omvang wordt verwacht dat deze v.n. bezet zullen gaan worden door twee categorieën bewoners; ouderen en jongeren, waarbij ze in gebruik en woonkwaliteit elkaar kunnen ondersteunen. Met het planvoornemen wordt de verrommelde uitstraling van het perceel ongedaan gemaakt door omgevingskwaliteit toe te voegen. Binnen het plangebied wordt waar mogelijk groen toegevoegd. Aan de zijde van de Berg wordt binnen het plangebied een groenstrook vrijgehouden om het plangebied van een groene uitstraling te voorzien. Het plangebied is via een inrit te bereiken vanaf de Berg en het verkeer wordt via een inrit op de Jonkheer Hugo van Berckellaan ontsloten.

Met het planvoornemen wordt een aantrekkelijk en gevarieerd woonmilieu gerealiseerd. 3.3.2.5 Vraaggericht ontwikkelen: de wauw-factor De woning moet passen bij de vraag. Het gaat dan o.a. over de omvang van de woning, woningtypologieën, flexibiliteit, doelgroepen en de betaalbaarheid van de woning. De gebruiker stellen we centraal. Er is ruimte voor variatie en diversiteit binnen een plan. Projecten bieden ruimte voor wonen met de wauw-factor. Dat houdt in dat (soms) 'meer dan een gemiddelde' kwaliteit wordt verlangd, of een verbijzondering op een markante plek. En dat houdt wellicht ook in dat niet elke individuele woning 'wauw' hoeft te zijn, maar wel de nieuwe (gebouwde) woonomgeving als geheel. Met het planvoornemen worden 16 appartementen gerealiseerd. Dit betreffen 5 sociale huurwoningen, 2 huurappartementen in het middensegment en 9 huurappartementen in de vrije sector. In paragraaf 3.1.3 heeft de toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking reeds plaatsgevonden. Hiermee is de behoefte aan de appartementen binnen de kern Nuenen reeds aangetoond. Met het planvoornemen is sprake van vraaggericht ontwikkelen en wordt invulling gegeven aan de gevraagde 'wauw-factor'.

24

bestemmingsplan Berg 62

3.3.2.6 Benutting regionaal schaalniveau Wonen in het SGE betekent het combineren van de functies stad en dorp. In de zin dat sprake is van 'best of both worlds'. Daarom beginnen we bijvoorbeeld met denken over voorzieningen op niveau van de stad en de regio en niet op het niveau van de wijk. Vanuit bestaand aanbod kijken we kritisch wat aanvullend nodig en passend is op project-niveau. Daarbij is de bereikbaarheid van locaties en de ontwikkelingen op het gebied van mobiliteit een belangrijke randvoorwaarde. Met het planvoornemen worden 16 appartementen gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied. De woningen vallen binnen het voorzieningsniveau van winkels in de kern van Nuenen. Met het planvoornemen wordt bijgedragen om het voorzieningsniveau van deze winkels in stand te houden. Het plangebied is via een inrit vanaf de doorgaande weg Berg bereikbaar en wordt via een uitrit op de Jonkheer Hugo van Berckellaan ontsloten. Met het planvoornemen wordt bijgedragen aan de benutting van een regionaal schaalniveau. 3.3.2.7 Gezonde verstedelijking Woongebieden worden duurzaam ingericht met een omgeving waarin gezondheid wordt beschermd, wordt bevorderd, en waarvoor gezondheid en welzijn duurzame uitgangswaarden zijn. Een gezonde omgeving levert namelijk niet alleen gezondere inwoners op, maar kan ook op sociaaleconomisch gebied concurrerend zijn.

En bovendien … een gezonde leefomgeving is ook aantrekkelijk om in te wonen. Met het planvoornemen vindt een kwaliteitsverbetering op locatie plaats. Het planvoornemen voorziet in het zoveel als mogelijk behouden van bestaande bomen en waar mogelijk wordt een groenvoorziening aangelegd. Hiermee wordt een gezonde leefomgeving gecreëerd waarbinnen het ook aantrekkelijk is om te wonen.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1 Omgevingsvisie Nuenen Op 30 september 2021 is de omgevingsvisie Nuenen vastgesteld. Hierin wordt de ruimtelijke ambitie geschetst van de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten. Het betreft hier een ambitie op het wonen, werken en recreëren. Om een initiatief mogelijk te maken binnen de gemeente Nuenen die niet past binnen het bestemmingsplan, is er door de gemeente een lijst opgesteld waaraan het voornemen getoetst kan worden. De volgende punten worden hieronder benoemd en direct getoetst aan het planvoornemen: 1. Het initiatief draagt bij aan de Nuenense ambities/ keuzes en opgaven; Het planvoornemen draagt in positieve zin bij aan deelgebied Berg, de nadruk ligt hier op behoud en versterking van cultuurhistorie, met accent op cultuur en wonen. Met voorliggend plan worden er 16 appartementen toegevoegd op een passende locatie. Tevens blijven de cultuurhistorische waarden van het bestaande pand behouden. 2.

Het initiatief doet geen afbreuk aan de kernkwaliteiten en levert waar mogelijk een bijdrage aan het versterken van de kernkwaliteiten; Het planvoornemen doet geen afbreuk aan de kernkwaliteiten van de gemeente Nuenen waar 'Dorps en gezellig' centraal staan. Door de realisatie van het planvoornemen zal niet alleen de monumentale status van het pand behouden blijven en de cultuurhistorische waarden versterkt worden, maar zal ook de sociale samenhang toenemen met de aanleg van een appartementencomplex waar jong en oud samenwonen op korte afstand van het centrum.

bestemmingsplan Berg 62

25

3.

Het initiatief levert een positieve bijdrage aan de gezondheid. Het initiatief moet ten minste voldoen aan de wettelijke normen en regels. Hierbij is de initiatiefnemer verantwoordelijk om te onderbouwen dat het initiatief hieraan voldoet; Door deze herbestemming zal er een transformatie en inbreiding zijn met respect voor het groene en dorpse karakter. Gezondheid speelt een verbindende factor, daarom is gezonde huisvesting een belangrijk aspect van deze herontwikkeling. Door het realiseren van 16 nieuwbouwappartementen wordt er aan de hand van de geldende bouweisen conform het Bouwbesluit een gezond binnenklimaat gecreëerd voor de toekomstige bewoners. In Hoofdstuk 4 wordt gemotiveerd dat het planvoornemen voldoet aan de wettelijke normen en regels van relevante omgevingsaspecten. 4.

Als het initiatief niet past binnen de regels van het omgevingsplan dan overleggen de initiatiefnemers in een zo vroeg mogelijk stadium met de omgeving over hun plannen. De aanleiding van het schrijven van voorliggende bestemmingsplanwijziging is dat het planvoornemen niet past binnen het huidige bestemmingsplan. Om de omwonenden in een zo vroeg mogelijk stadium bij de planontwikkeling te betrekken is een omgevingsdialoog op 4 augustus 2023 uitgevoerd. Tijdens deze omgevingsdialoog is het planvoornemen door initiatiefnemers De heer P.Wijtman en architect M. Pauw aan de omwonenden toegelicht. Een verslag hiervan is in paragraaf 6.2 nader toegelicht.

Uitsnede omgevingsvisie Nuenen met globale ligging plangebied rood omlijnd Op basis van de omgevingsvisie Nuenen is het plangebied gelegen binnen de zonering 'Woonkern' en 'Versterken woon- en leefomgeving Nuenen, Gerwen, Nederwetten en Eeneind'. Binnen de zonering 'Versterken woon- en leefomgeving geldt conform de opgave 'Hoogwaardige woon- en leefomgeving' het volgende: Voor alle kernen geldt dat de kernkwaliteiten worden gekoesterd en versterkt; Leefbaarheid staat in alle kernen hoog op de agenda. Met het begrip leefbaarheid wordt bedoeld hoe

26

bestemmingsplan Berg 62

aantrekkelijk en/of geschikt de kern is om er te wonen en te leven; In alle kernen wordt gebouwd voor de verschillende doelgroepen; Bescherming, behoud en beleving van het erfgoed; Overal staat kwaliteit (o.a. groen en duurzaamheid) voorop bij de (her)ontwikkeling van locaties. Aanvullend hierop geldt voor de kern Nuenen: Voor de toevoeging van woningen wordt eerst gekeken naar herstructurering van (losse) bedrijfspercelen, winkelpanden en andere vrijkomende bebouwing. Daarna naar inbreidingslocaties. Uitbreidingslocaties zijn vooralsnog niet aan de orde. Met het planvoornemen vindt de herontwikkeling van de bestaande woonboerderij naar een appartementencomplex van 16 appartementen plaats, waarbij de stedenbouwkundige, architectonische en cultuurhistorische waarden van het pad behouden blijven. Het voornemen voorziet in het mogelijk maken van sociale huurwoningen en huurwoningen in de vrije sector voor de doelgroepen jongeren en ouderen. Met het planvoornemen wordt zoveel als mogelijk ruimte gemaakt voor de aanleg van groenvoorzieningen. Tevens vindt de toevoegingen van de woningen (appartementen) plaats binnen vrijkomende bebouwing, conform uitgangspunt in de omgevingsvisie Nuenen. Gelet op bovenstaande is het planvoornemen in lijn met de omgevingsvisie Nuenen.

3.4.2 Programma wonen 2020 - 2030 De gemeenteraad van Nuenen heeft op 9 juli 2020 het Programma Wonen 2020-2030 vastgesteld. Hierin heeft de gemeente de gemeentelijke opgaven en ambities voor de woningmarkt voor de komende jaren verwoord. De huidige woningmarkt is zeer dynamisch. Woonwensen veranderen snel en mensen zoeken naar alternatieven om in een krappe markt toch een geschikte woonoplossing te vinden. Er ontstaan nieuwe, vaak meer flexibele woonvormen. Daarnaast constateert de gemeente dat woonbeleid een steeds integraler karakter krijgt. Om tot een aantrekkelijke woonomgeving te komen, zijn niet alleen de juiste woningen nodig, maar bijvoorbeeld ook een goede bereikbaarheid, goede voorzieningen, aantrekkelijke natuur en voldoende werkgelegenheid. Het woonbeleid moet daarom goed afgestemd zijn op de totale ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Nuenen. In het Programma Wonen wordt aangegeven welke doelgroepen de gemeente de komende jaren voornamelijk wil voorzien van passende woningen en hoe de gemeente de bestaande voorraad beter kan afstemmen op hun wensen. Daarnaast wordt op hoofdlijnen aangegeven welke aandachtspunten van belang zijn om tot een woonomgeving te komen die aantrekkelijk is voor de inwoners en voldoende is toegerust op belangrijke ontwikkelingen zoals het langer zelfstandig wonen en de energietransitie.

Het programma is ook doelgroepsgericht, met de focus op kleine, betaalbare en levensloopbestendige woningen. Bij de zoektocht naar nieuwe woonlocaties wordt gekeken naar inbreidingslocaties. Met de focus op inbreiding wil de gemeente voorkomen dat de dorpen aan elkaar groeien. De woningen van onderhavig bestemmingsplan zijn specifiek gericht op jongeren en ouderen. Het initiatief voorziet in inbreiden in bestaande woonkernen binnen de ruimtelijke strategie van de gemeente. Onderhavig initiatief is hiermee een inbreidingsinitiatief. Bovendien zal rekening worden gehouden met de eisen van duurzaamheid. De woningen dienen uiteraard te voldoende aan de duurzaamheidsvereisten die gelden ten tijde van de aanvraag voor omgevingsvergunning voor de bouw van de appartementen. Bij de realisatie van de nieuwe woningen wordt voldaan aan alle op dat moment geldende eisen voor wat betreft duurzaamheid. Het betreft een particulier initiatief, waarmee wordt ingespeeld op andere ambities van de gemeente Nuenen zoals gesteld in het Programma Wonen 2020-2030. Nieuwe woningen dienen conform regionaal woonbeleid energieneutraal te zijn, dit wil zeggen dat zowel het appartementencomplex in zijn totaliteit energieneutraal gerealiseerd moet worden dan wel de appartementen individueel. Voorliggend plan voorziet in het de realisatie van 16 energie neutrale appartementen.

bestemmingsplan Berg 62

27

3.4.3 Welstandsnota Het beeldkwaliteitsplan dient als leidraad voor het bereiken van de een gewenste stedenbouwkundige ruimtelijke samenhang en kwaliteit. Het beeldkwaliteitsplan wordt afzonderlijk vastgesteld door de gemeenteraad conform artikel 12a van de Woningwet en vormt daarmee een verplichte leidraad voor de welstandstoetsing. Het beeldkwaliteitsplan betreft in alle gevallen een bindende aanvulling op de gemeentelijke welstandsnota. De inhoud van het beeldkwaliteitsplan krijgt een juridische doorwerking in de planregels (nadere eisen). Voor voorliggend plan is een beeldkwaliteitsplan (Pauw Architectenburo, rapportnummer 22.234) opgesteld, dat als Bijlage 1 bij de regels van dit bestemmingsplan is opgenomen. In het beeldkwaliteitsplan is op basis van de beoogde inrichtingsschets van de toekomstig gewenste situatie de stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing van de herontwikkeling, alsmede de nadere inrichting van de buitenruimte nader gemotiveerd en vastgelegd. Het beeldkwaliteitsplan is met een voorwaardelijke verplichting nader geborgd in de regels. De belangrijkste kwaliteiten van het perceel zijn de groene omzoming en diverse bestaande bomen. Hierdoor wordt het perceel opgenomen in haar omgeving die eveneens is voorzien van waardevolle bomen op gemeentegrond.