2023-03 Raadsinformatiebrief Kantorenbrief SGE - Bijlage 3 - STEC-rapport Behoefteraming kantoren Noord-Brabant

Hard

Zacht 50.320 0 0 2.550 0

Vraag EIB laag (COVID-19 als katalysator) -9.400 m² -7.400 m² 0 m² -3.000 m² -114.000 m²

Vraag EIB hoog (COVID-19 als katalysator) +700 m² -5.900 m² 0 m² -2.400 m² -98.800 m²

Centrummilieu/OV-knoop Overig centrummilieu Innovatie/campus Overig OV-knooppunt Snelweg en uitvalsweg (waaronder BT) Solitaire kantoren in woonmilieu Totaal

0 0 0 0 23.800 0

0

-11.900 m²

-9.500 m²

23.800

52.870

-145.700 m²

-115.900 m²

Bron: input gemeenten 2022.

Conclusies • Overall is er alleen in het business as usual-scenario vraag naar extra meters ten opzichte van de huidige voorraad in gebruik. In het meer waarschijnlijke scenario ‘COVID als katalysator’ is er een negatieve uitbreidingsvraag van bijna 116.000 m² (hoog). Dat betekent dus dat er zo’n 116.000 m² minder kantoormeters nodig zijn ten opzichte van de meters die nu in gebruik zijn. • De plancapaciteit is voor het grootste deel zacht. Dat betekent dat deze vraaggericht in ontwikkeling zou kunnen worden gebracht als vraag zich aandient. De harde plancapaciteit op snel- en uitvalswegen is nog vrij groot. Het is belangrijk dat de ontwikkeling op deze locaties niet te koste gaat van locaties waar kantoorontwikkeling gewenst is. En ervoor te zorgen dat op andere locaties incourante leegstand dreigt te ontstaan. Op die manier kan de markt op echt goede locaties (zoals Paleiskwartier en mogelijk een of enkele snelweglocaties met toekomstperspectief) ‘indikken’. • Kwalitatief zien we op centrummilieus/OV-knopen (Station Den Bosch en omgeving) nog wel enige uitbreidingsvraag. Toevoegen van meters in dit gebied gaat dus ten koste van meters op andere type locaties, met name snelweglocaties/kantoren op bedrijventerreinen.

Ten tijde van het opstellen van dit rapport werd de verhuizing van Ricoh vanuit het Paleiskwartier naar High Tech Park aangekondigd. Volgens de gemeente is mede onder invloed van nog meer recente transacties de leegstand inmiddels teruggelopen tot <6%.

12

24

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

3.5 Uitkomsten West-Brabant West-Brabant: huidige voorraad voldoende groot om in toekomstige vraag te voorzien In onderstaande figuur is de uitbreidingsvraag (incl. 5% frictieleegstand) voor de periode 2022-2031 voor de regio West-Brabant in drie scenario’s weergegeven. Het verschil tussen de totale voorraad (de zwarte stippellijn) en de lijnen per scenario in 2022 is de huidige leegstand in de regio. Voor West-Brabant geldt dat in alle scenario’s de huidige voorraad kantoren voldoende groot is om de toekomstige vraag te faciliteren. Figuur 10: Uitbreidingsvraag (incl. 5% frictieleegstand) 2022-2031 regio West-Brabant 1.300.000 1.250.000 1.200.000

Business as usual - laag Business as usual - hoog

1.150.000

Basis - laag

1.100.000

Basis - hoog

1.050.000

COVID als katalysator - laag COVID als katalysator - hoog

1.000.000

Totale voorraad

950.000 900.000 2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

Bron: Stec Groep, 2022.

In onderstaande tabel is de totale kantorenvraag voor de regio West-Brabant uitgesplitst naar locatietypen. In het COVID als katalysator scenario betekent deze prognose dat er circa 93.000 tot 125.000 m2 vvo extra kantorenleegstand ontstaat in de regio. Nagenoeg alle locatietypen krijgen te maken met een krimpende vraag. In het hoge COVID als katalysator scenario is er alleen een zéér beperkte uitbreidingsvraag van zo’n 600 m² vvo in centrummilieus/OV-knopen (in dit geval station Breda en directe omgeving). Tabel 14: Uitbreidingsvraag (incl. 5% frictieleegstand) 2022-2031 naar locatietype Locatietype Centrummilieu/OV-knoop Overig centrummilieu Innovatie/campus Overig OV-knooppunt Snelweg en uitvalsweg Solitaire kantoren in woonmilieu Totaal

Business as usual EIB laag EIB hoog +13.600 m² +17.800 m² +3.800 m² +13.300 m² 0 m² 0 m² +1.500 m² +5.300 m² +7.700 m² +26.500 m² +800 m² +2.700 m² +27.400 m² +65.600 m²

Basisscenario EIB laag EIB hoog +5.500 m² +9.400 m² -14.600 m² -5.900 m² 0 m² 0 m² -5.800 m² -2.400 m² -29.100 m² -11.800 m² -2.900 m² -1.200 m² -46.900 m² -11.900 m²

COVID-19 als katalysator EIB laag EIB hoog -3.000 m² +600 m² -33.800 m² -25.900 m² 0 m² 0 m² -13.500 m² -10.400 m² -67.600 m² -51.900 m² -6.800 m² -5.200 m² -124.700 m² -92.800 m²

Bron: Stec Groep, 2022. * Afgerond op 100-tallen.

Aanbod en plancapaciteit Aanbod De leegstand ligt op regioniveau op dit moment op zo’n 8%. De leegstand concentreert zich met name in Breda en Bergen op Zoom. Breda heeft in absolute zin de meeste leegstand, in totaal zo’n 70.000 m². In Bergen op Zoom is het leegstandspercentage het hoogst, zo’n 16%. In gemeenten als Bergen op Zoom is deze leegstand problematisch omdat we verwachten dat de vraag zich in toenemende mate zal

25

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

concentreren in de B4-steden. In Breda zien we dat de leegstand zich met name voordoet op de uitvalswegen, zoals bij de Heerbaan en de Stadionstraat. Plancapaciteit Er is in regio West-Brabant een zeer ruime harde plancapaciteit van zo’n 265.000 m² vvo. Dit zijn dus kantoormeters die nog kunnen worden toegevoegd aan de kantorenvoorraad op basis van onherroepelijke bestemmingsplannen. Er is geen zachte plancapaciteit in de regio. De harde plancapaciteit bevindt zich voor een groot deel op snelweg en uitvalswegen, goed voor circa 195.000 m². Op dit locatietype verwachten we de grootste afname van kantoormeters op basis van de uitbreidingsvraag. Wel is het zo dat voor het grootste deel van deze meters (zo’n 147.000 m²) al plannen zijn om deze te schrappen. In sommige gevallen zijn daar de bestemmingsplanprocedures al voor gestart. Dit is dus in lijn met het kwalitatieve beeld dat naar voren komt uit de prognose van de uitbreidingsvraag.

CONFRONTATIE VAN PLANCAPACITEIT EN VRAAG In onderstaande tabel confronteren we plancapaciteit met de vraag volgens het scenario ‘COVID-19 als katalysator’. Dit vinden we op dit moment het meest realistische scenario op provinciaal en subregionaal niveau. Dit wil niet zeggen dat voor elke individuele locatie de vraag zich volgens dit scenario zal ontwikkelen. Zie voor een uitgebreide toelichting ook paragraaf 3.2. Tabel 15: Plancapaciteit en confrontatie met ruimtevraag West-Brabant, naar locatietype Locatietype Centrummilieu/OV-knoop Overig centrummilieu Innovatie/campus Overig OV-knooppunt Snelweg en uitvalsweg (waaronder BT) Solitaire kantoren in woonmilieu Totaal

Hard

Zacht 0 0 0 0 0

Vraag EIB laag (COVID-19 als katalysator) -3.000 m² -33.800 m² 0 m² -13.500 m² -67.600 m²

Vraag EIB hoog (COVID-19 als katalysator) +600 m² -25.900 m² 0 m² -10.400 m² -51.900 m²

47.855 12.750 0 10.625 194.718 0

0

-6.800 m²

-5.200 m²

265.948

0

-124.700 m²

-92.800 m²

Bron: input gemeenten 2022.

Conclusies • Overall is er alleen in het business as usual-scenario vraag naar extra meters ten opzichte van de huidige voorraad in gebruik. In het meer waarschijnlijke scenario ‘COVID als katalysator’ is er een negatieve uitbreidingsvraag van zo’n 93.000 m². Dat betekent dus dat er zo’n 93.000 m² minder kantoormeters nodig zijn ten opzichte van de meters die nu in gebruik zijn. • Er is vooral nog veel harde plancapaciteit op snel- en uitvalswegen en bedrijventerreinen. We voorzien juist op deze locatie de grootste vraaguitval. • Kwalitatief zien we op centrummilieus/OV-knopen (Station Breda en omgeving) nog wel enige uitbreidingsvraag. Toevoegen van meters in dit gebied gaat dus ten koste van meters op andere type locaties, met name snelweglocaties/kantoren op bedrijventerreinen. • De opgave voor de regio wordt in potentie nog groter als er nog kantoren worden toegevoegd, zeker op het locatietype snel- en uitvalswegen en bedrijventerreinen. Overigens zal het in veel gevallen gaan om kavels die in gebruik zijn als bedrijventerrein, of waar al plannen worden gemaakt voor het schrappen. Dat is belangrijk om vraag en aanbod zoveel als mogelijk met elkaar in balans te brengen.

26

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

3.6 Uitkomsten Zuidoost-Brabant Zuidoost-Brabant: huidige voorraad (in alle scenario’s op één na) voldoende groot om in toekomstige vraag te voorzien In onderstaande figuur is de uitbreidingsvraag (incl. 5% frictieleegstand) voor de periode 2022-2031 voor de regio Zuidoost-Brabant in drie scenario’s weergegeven. Het verschil tussen de totale voorraad (de zwarte stippellijn) en de lijnen per scenario in 2022 is de huidige leegstand in de regio. Voor ZuidoostBrabant geldt dat in het hoge business as usual scenario de totale kantorenvoorraad onvoldoende groot is om in de toekomstige vraag te voorzien. In de andere scenario is de huidige voorraad kantoren voldoende groot om in de toekomstige vraag te faciliteren. Figuur 11: Uitbreidingsvraag (incl. 5% frictieleegstand) 2022-2031 regio Zuidoost-Brabant 2.400.000 2.300.000 Business as usual - laag

2.200.000

Business as usual - hoog

2.100.000

Basis - laag Basis - hoog

2.000.000

COVID als catalysator - laag 1.900.000

COVID als catalysator - hoog

1.800.000

Totale voorraad

1.700.000 2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

Bron: Stec Groep, 2022.

In onderstaande tabel is de totale kantorenvraag voor de regio Zuidoost-Brabant uitgesplitst naar locatietypen. In het COVID als katalysator scenario betekent deze prognose dat er circa 103.000 tot 172.000 m2 vvo extra kantorenleegstand ontstaat in de regio. Vooral snelweglocaties en uitvalswegen krijgen te maken met een krimpende vraag (-210.000 tot -230.000 m²). In zowel het hoge als lage COVID als katalysator scenario bestaat er daarentegen in centrummilieus/OV-knooppunten (+60.000 tot +79.000 m²) en innovatie/campusmilieus (+22.000 tot +38.000 m²) juist nog uitbreidingsvraag. Tabel 16: Uitbreidingsvraag (incl. 5% frictieleegstand) 2022-2031 naar locatietype Locatietype Centrummilieu/OV-knoop Overig centrummilieu Innovatie/campus Overig OV-knooppunt Snelweg en uitvalsweg Solitaire kantoren in woonmilieu Totaal

Business as usual EIB laag EIB hoog +130.400 m² +151.900 m² +30.900 m² +43.800 m² +85.800 m² +105.100 m² +2.400 m² +4.400 m² -141.300 m² -117.100 m² +2.300 m² +4.400 m² +110.500 m² +192.500 m²

Basisscenario EIB laag EIB hoog +96.300 m² +116.100 m² +9.300 m² +21.200 m² +54.300 m² +72.200 m² -1.100 m² +800 m² -185.000 m² -162.900 m² -1.100 m² +800 m² -27.300 m² +48.200 m²

COVID-19 als katalysator EIB laag EIB hoog +60.500 m² +78.600 m² -13.200 m² -2.400 m² +21.500 m² +37.700 m² -4.600 m² -3.000 m² -230.700 m² -210.800 m² -4.700 m² -3.000 m² -171.200 m² -102.900 m²

Bron: Stec Groep, 2022. * Afgerond op 100-tallen.

Aanbod en plancapaciteit Aanbod De leegstand ligt op regioniveau op dit moment op zo’n 9%. Het grootste leegstaande kantoor in de regio is het VB Gebouw (voormalig Philips kantoor) aan de Boschdijk in Eindhoven. Dit pand is vorig jaar verkocht, waarbij gesproken wordt over mogelijke transformatie naar wonen of zorg. Dit pand is goed voor 13% van

27

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

de totale leegstand in de regio. Verder zien we met name wat grotere leegstand in kantoren op snel- en uitvalswegen rondom Eindhoven, zoals op Flight Forum en Poort van Metz. Plancapaciteit Er is in regio Zuidoost-Brabant een harde plancapaciteit van bijna 226.000 m² vvo. Dit zijn dus kantoormeters die nog kunnen worden toegevoegd aan de kantorenvoorraad op basis van onherroepelijke bestemmingsplannen. Er is daarnaast nog een zachte plancapaciteit van zo’n 226.500 m² vvo. Een groot deel van de harde plancapaciteit staat op campus en innovatiemilieus, waaronder High Tech Campus (97.750 m² vvo) en TU/e Campus (34.000 m² vvo). We zien vanuit de prognose ook een uitbreidingsvraag op dit soort locaties. Die vraag is kwantitatief niet voldoende om de volledige plancapaciteit in te vullen. Daarbij is het wel zo dat ruimtevraag op campussen zich minder goed laat voorspellen door dit soort prognosemodellen. Verder valt op dat er een forse zachte planvoorraad is rondom station Eindhoven. Hoewel we daar ook een groot deel van de vraag verwachten, lijkt de omvang van het zachte planaanbod ruim ten opzichte van de vraag. Het is daarom aan te raden dat deze plancapaciteit gefaseerd hard wordt gemaakt. CONFRONTATIE VAN PLANCAPACITEIT EN VRAAG In onderstaande tabel confronteren we plancapaciteit met de vraag volgens het scenario ‘COVID-19 als katalysator’.

Dit vinden we op dit moment het meest realistische scenario op provinciaal en subregionaal niveau. Dit wil niet zeggen dat voor elke individuele locatie de vraag zich volgens dit scenario zal ontwikkelen. Zie voor een uitgebreide toelichting ook paragraaf 3.2. Tabel 17: Plancapaciteit en confrontatie met ruimtevraag Zuidoost-Brabant naar locatietype in m² vvo Locatietype Centrummilieu/OV-knoop Overig centrummilieu Innovatie/campus Overig OV-knooppunt Snelweg en uitvalsweg (waaronder BT) Solitaire kantoren in woonmilieu Totaal

Hard

Zacht 184.025 0 0 0 42.500 13

Vraag EIB laag (COVID-19 als katalysator) +60.500 m² -13.200 m² +21.500 m² -4.600 m² -230.700 m²

Vraag EIB hoog (COVID-19 als katalysator) +78.600 m² -2.400 m² +37.700 m² -3.000 m² -210.800 m²

37.400 10.838 131.750 0 45.900 0

0

-4.700 m²

-3.000 m²

225.888

226.525

-171.200 m²

-102.900 m²

Bron: input gemeenten 2022.

Conclusies • Overall is er in het business as usual-scenario en het basisscenario (hoog) vraag naar extra meters ten opzichte van de huidige voorraad in gebruik. In het meer waarschijnlijke scenario ‘COVID als katalysator’ is er een negatieve uitbreidingsvraag van zo’n 103.000 m². Dat betekent dus dat er zo’n 103.000 m² minder kantoormeters nodig zijn ten opzichte van de meters die nu in gebruik zijn. • Kwalitatief zien we grote verschillen ontstaan in de regio. Er is een aanzienlijke uitbreidingsvraag op het centrummilieu/OV-knoop (Station Eindhoven en omgeving) en innovatie/campusmilieu (o.a. High Tech Campus). Dit gaat echter ten koste van voornamelijk snel- en uitvalswegen en kantoren op bedrijventerreinen. Toevoegen van meters in dit gebied gaat dus ten koste van meters op andere type locaties, met name snelweglocaties/kantoren op bedrijventerreinen. Dit soort locaties rondom Eindhoven gaan naar verwachting in meters krimpen, zoals kantorenpark Diepenvoorde in Waalre 14, Flight Forum, Poort van Metz en Croy in Eindhoven.

13 Exclusief gelabeld voor ontwikkeling ASML, 50.000 m² bvo op De Run 1000. Concurrentie met andere locaties is daarom naar verwachting zeer laag. De bouw van dit project is inmiddels gestart en wordt naar verwachting in 2024 opgeleverd. 14 Waar de leegstand volgens de gemeente na jaren van veel leegstand nu op een relatief gezond niveau van circa 6-7% zit.

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

•

•

28

In de praktijk zien we dat de campuslocaties voor HTSM bedrijvigheid in Zuidoost Brabant zoals de HTCE een zeer goede uitgangspositie hebben om additionele vraag aan te trekken. Door de magneetwerking die deze campussen hebben is het realistisch dat er zich bedrijven van buiten de regio, Nederland of zelfs Europa vestigen of dat bedrijven harder groeien dan het ‘gemiddelde’ van de sector. In dat geval zal de vraag hoger uitpakken dan via de raming van de autonome uitbreidingsvraag mag worden verwacht. Zoals ook in het kader in paragraaf 2.4 over additionele vraag is uitgelegd is de autonome uitbreidingsvraag dus niet te allen tijde het totaalbeeld van de vraag naar kantoorruimte op een locatietype. Voor inzicht in de overlap tussen vraag naar kantoren en kantoorachtige bedrijven zie het kader in paragraaf 2.6.

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

29

4 Aanbevelingen 4.1 Hoe moeten de uitkomsten van de prognose worden gelezen? In elke prognose zit een (grote) mate van onzekerheid. Waar we in de bedrijventerreinprognose uitgaan van maar twee scenario’s (hoog en laag) geven we hier drie scenario’s met elk een hoge en lage variant. Anders dan bij de behoefteprognose bedrijventerreinen zien we hier wel duidelijker één van de scenario’s als meest realistisch: ‘COVID-19 als katalysator’. Dit betekent niet dat markt zich al direct langs de lijnen van dit scenario hoeft te ontwikkelen. Of dat de exacte kantorenvoorraad in gebruik in 2030 precies in de bandbreedte zit dat dit scenario als uitkomsten heeft. We vinden het wel verstandig om in beleid uit te gaan van de bandbreedte van dit scenario en daarop te sturen. Uiteraard moet bijsturen mogelijk blijven als de markt verandert. De langjarige prognoses zijn opgesteld om inzicht te bieden in de mogelijke ontwikkeling van de ruimtevraag naar kantoren in Brabant en de afzonderlijke regio’s op de langere termijn. Afwijkingen ten opzichte van het scenario, bijvoorbeeld enkele jaren van een groeiende kantorenmarkt, door nieuwe vestigers of uitbreidingen kunnen uiteraard voorkomen. Het is vooral belangrijk hoe gemeenten en regio’s samenwerken om hun kantorenlocaties toekomstbestendig te maken en houden.

In dit hoofdstuk doen we verschillende aanbevelingen hoe om te gaan met de (per definitie) onzekere uitkomsten van een prognose in de veranderende kantorenmarkt. Ten opzichte van de vorige prognose (uit 2018) komt de geraamde vraag een stuk lager uit. De belangrijkste verklaring daarvoor is het niet rekenen van vervangingsvraag (zie paragraaf 2.6 voor een nadere toelichting op vervangingsvraag) en de invloed van COVID-19 die naar verwachting als een katalysator zal werken voor veel trends en ontwikkelingen die in de markt al zichtbaar waren. In de prognose uit 2018 zagen we dat er al met zeer weinig uitbreidingsvraag rekening werd gehouden. De vraag die er was bestond voor het overgrote deel uit vervangingsvraag. In het lage scenario was er sprake van negatieve uitbreidingsvraag in alle regio’s (en bestond de totale vraag dus volledig uit vervangingsvraag), in het hoge scenario bestond de totale vraag op provinciaal niveau voor 17% uit uitbreidingsvraag. In deze raming gaan we uit van een daling van de kantoorquotiënt naar 90% tot 80% in 2030 t.o.v. 2015. In de vorige raming gingen we uit van een daling naar 90% in 2050 in het lage scenario en een gelijkblijvende kantoorquotiënt in het midden- en hoge scenario. De uitbreidingsvraag pakt daardoor over de hele linie lager uit dan in de vorige prognose.

4.2 Rekening houden met een grotere onzekerheid Adaptief zijn voor gezonde kantorenmarkt De kantorenmarkt verandert na COVID-19 waarschijnlijk blijvend. De manier waarop kantoorgebruikers in de toekomst omgaan met hun huisvesting leidt naar verwachting tot een forse daling van de kantoorquotiënt. In welke mate dit zich op de kantorenmarkten in Noord-Brabant gaat voordien is uiteraard omgeven met onzekerheden. Het is daarom belangrijk om met geschetste onzekerheden om te kunnen gaan. Adaptief programmeren is daarvoor een van de manieren. Voor Noord-Brabant verwachten we niet dat adaptief programmeren (directe) gevolgen heeft voor de hoogstedelijke centrummilieus/OV-knooppunten zoals de stations van de B4. De plancapaciteit op die locaties lijkt grotendeels intact te kunnen blijven, hoewel in Breda en Eindhoven relatief grote aantallen vierkante meters in zachte en harde plannen staan. De gevolgen zullen groter zijn voor de locaties die als gevolg van verdere concentratie op de centrummilieus/sterkste OV-knooppunten te maken krijgen met vraaguitval (snelweglocaties en kantoren op bedrijventerreinen 15). Door adaptief te programmeren en te werken met scenario’s voor mogelijke toekomstbeelden is het mogelijk flexibel te blijven, mee te bewegen met ontwikkelingen en in te spelen op kansen.

In plaats van de toekomst vast te leggen en te willen 15 Uitzonderingen zijn clusters van kantoren rond een of enkele sterke ‘ankers’ zoals ASML in Zuidoost. Dit soort locaties heeft in feite veel in zich om uit te groeien tot een campusmilieu.

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

30

beheersen, is adaptief programmeren van deze gebieden meer een werkwijze om het proces te beheersen. Belangrijk daarbij is om een goed gevoel te krijgen bij de omvang van het ‘robuuste’ deel van het kantorenprogramma (lokaal, regionaal) vanuit de samenhang tussen kantoren op hoogstedelijke OVknooppunten/centrummilieus en daarbuiten. Consequentie hiervan is dat op locaties waar leegstand oploopt door teruglopende vraag voldoende aantrekkelijk alternatief programma is. Veel kantoren die vanwege de geschiktheid van pand en omgeving geschikt waren om te transformeren naar wonen zijn al getransformeerd. Locaties die nu onder druk komen staan zullen zeker niet altijd voor woningbouw geschikt zijn. Denk daarom ook na, en geef de markt dat ook mee, dat er steeds meer behoefte is aan gemengde woon-werkmilieus en het toevoegen van bedrijfsruimte met een laag aandeel kantoorvloer op voormalige kantoorlocaties. Ook broedplaatsen en tijdelijke ruimte voor startende ondernemers kunnen deel uitmaken van (tijdelijke) gebiedsontwikkelingen. Dit is voor veel ontwikkelaars een nieuw vak en vraagt extra aandacht van beleidsmakers en private marktpartijen en om ondersteunend beleid. ADAPTIEF PROGRAMMEREN: HOE WERKT DAT IN DE PRAKTIJK? De term adaptief programmeren wordt in Nederland op dit moment in de praktijk veelal in de woningmarkt toegepast.

Interessant is de manier waarop adaptief programmeren in Maastricht plaatsvindt. Hierbij zijn verschillende scenario’s geformuleerd (bijvoorbeeld gekoppeld aan een economische ambitie, aan een hogere of lagere arbeidsmigratie en aan de ontwikkeling en het beter vasthouden van de studentenpopulatie als basis voor een grotere economische dynamiek. De scenario’s zijn vertaald in concrete kantelpunten om ex durante in beeld te brengen of het scenario zich in werkelijkheid laat zien of dat in de programmering van gebieden kwantitatief of kwalitatief bijgestuurd moet worden. Insteek daarbij is ook kwantitatief en kwalitatief een robuust deel van de programmering te hebben dat in alle scenario’s gerealiseerd moet worden om in de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte te voorzien. 16 Op regionaal niveau vormt de regio De Kop van Noord-Holland een voorbeeld van adaptief programmeren in de woningmarkt. Hier formuleerden de regiogemeenten spelregels om meer flexibel met de programmering om te gaan. Dit betekent concreet dat de gemeenten een gezamenlijke programmering opstelden aan de hand van kwantitatieve en kwalitatieve criteria en dat gemeenten het principe hebben afgesproken dat bestaande plannen op de programmering kunnen worden ingewisseld ten faveure van nieuwe plannen die beter scoren op de product-marktcombinatie en locatiekenmerken.

17 Instrumenten die hierin kunnen ondersteunen Als we nu naar de locaties met plancapaciteit kijken verwachten we daar geen grote problemen met overcapaciteit (een enkele uitzondering daargelaten, zoals Flight Forum in Eindhoven maar daarvoor wordt al nagedacht over een alternatieve invulling voor de nog te ontwikkelen bestemming kantoren). We verwachten niet dat het creëren van voorzienbaarheid nog op grote schaal nodig is om de kantoorprogrammering adaptiever te maken. De plancapaciteit op kansarme locaties is al grotendeels verdwenen. Wel blijft het belangrijk om vinger aan de pols te kunnen houden en eventuele ontwikkelingen in de toekomst alsnog te kunnen aanpassen. Dit kan bijvoorbeeld door het laten vastleggen dat het recht op de ontwikkeling van een kantorenprogramma X gebonden is aan een bepaalde bouwperiode of leegstandspercentage. 18 Ook zogenaamde ‘use it or lose it’-uitgangspunten (limitatieve plantitels) kunnen

Stec Groep in opdracht van gemeente Maastricht, 2019, zie ook: Adaptieve woningbouwprogrammering, Platform31, 2020. Stec Groep in opdracht van regio Kop van Noord-Holland, 2017, zie ook: Adaptieve woningbouwprogrammering, Platform31, 2020. 18 Bijvoorbeeld: wanneer de leegstand X boven frictieniveau is, gelden spelregels volgens het use it or lose it principe. Is de leegstand lager dan het frictieniveau dan kunnen deze spelregels buiten werking gesteld worden (op basis van een jaarlijkse monitor). 16 17

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

31

behulpzaam zijn: hiermee voorkomen gemeenten dat plannen die maar niet los komen blijven liggen, maar wel het hard maken van nieuwe plannen blokkeren. Voor nu is het belangrijkst dat de B4 ervoor zorgdragen dat er voldoende plancapaciteit op goede kantoorlocaties (hoogstedelijke OV-knooppunten, centrumlocaties en campusmilieus) blijft. In beginsel vinden we het ook logisch om geen nieuwbouw mogelijk maken zonder passende onttrekkingen wanneer de leegstand hoger is dan 5% 19. Dit betekent dat met name in Eindhoven (circa 11% leegstand) en Breda (circa 9% leegstand) nog wel een onttrekkingsopgave is. Voor alle gemeenten geldt dat ze scherp in beeld moeten hebben wat mogelijke alternatieven zijn voor te transformeren kantoren/locaties, zowel kwantitatief als kwalitatief. Ons advies is om dit vast te leggen in de Omgevingsvisie.

4.3 Planologisch aanbod op de beste plekken borgen, aansluitend bij de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte COVID-19 als katalysator van de bestaande concentratietendens naar grote OV-knooppunten COVID-19 versterkt naar verwachting het bestaande locatiepatroon van concentratie naar hoogstedelijke OV-knooppunten/centrummilieus. Niet alleen door COVID-19, maar als gevolg van alle in hoofdstuk 2 geschetste trends en het feit dat het welzijn van werknemers steeds belangrijker wordt voor werkgevers is het al langjarig aan de gang dat kantoorhoudende organisaties zich concentreren op hoogstedelijke OVknooppunten/centrummilieus. De nabijheid van openbaar vervoer, toegang tot een ruime, hooggekwalificeerde arbeidsmarkt (War on talent) en een aansprekend onderscheidend leefklimaat voor werknemers worden daardoor steeds belangrijkere vestigingseisen voor eindgebruikers. De voorkeur van eindgebruikers voor hoogstedelijke OV-knooppunten/centrummilieus met een mix van wonen, werken en voorzieningen neemt steeds meer toe. Het station en centrum van Eindhoven (inclusief de uitlopers Strijp-S en Strijp-T) voldoen in de toekomst het beste aan de kenmerken van het hoogstedelijke milieu. Ook het stationsgebied van Den Bosch kent voldoende massa en functiemix om nationale kantoorgebruikers te trekken.

Breda en Tilburg hebben een iets kleinere aantrekkingskracht, en hebben vooral een regionale kantorenfunctie. Omdat we verwachten dat er in alle steden vraaguitval zal gaan ontstaan op andere kantoorlocaties is het extra belangrijk om in de hoogstedelijke milieus voldoende ruimte te houden voor kantoren. Omdat de druk op de woningmarkt hoog is zal er vanuit ontwikkelaars en beleggers zeker druk zijn om te komen tot woningbouwontwikkeling, ook op en rond stations. Ons advies is om hierin vooral selectief te zijn en te blijven borgen dat er in gebieden met voldoende marktspanning voldoende ruimte voor een gemixt programma inclusief kantoren blijft. Ook als er tijdelijk sprake is van een mindere markt. De plek om dit goed te laten landen zijn de verstedelijkingsstrategieën. Komen tot de gewenste marktspanning en ruimte bieden aan middelgrote en grote groeiers Er moet dus geen (grote) schaarste ontstaan in aanbod. Maar tegelijk ook geen overaanbod waardoor marktspanning wegvalt. Monitor daarom steeds scherp de leegstand boven frictieniveau naar type locatiemilieu. Voor bepaalde doelgroepen, zoals innovatieve bedrijvigheid en ‘double digit’ groeiers moet altijd voldoende aanbod zijn. De ruimte voor deze bedrijven kan ook op campusmilieus liggen en ook buiten de B4 (denk aan de Automotive Campus en Pivot Park).

Bedrijven die daar per se gevestigd moeten zijn zouden altijd in een passend milieu moeten kunnen landen. Wees wel zeer kritisch en selectief. Een accountant hoeft niet op de High Tech Campus te landen want is geen versterking voor het ecosysteem. Maar een sterk groeiende startup die voortkomt uit of sterk gelieerd is aan Mindlabs zou altijd in de Spoorzone van Tilburg moeten kunnen landen. Het zijn namelijk juist dit soort spelers die de sleutel kunnen zijn in versterking van de lokale en regionale clusters en naast de directe werkgelegenheid ook veel Uiteraard zitten gemeenten of provincie lang niet altijd aan de knoppen om leegstand snel terug te dringen. Belangrijk is het besef dat leegstand of plancapaciteit op niet-toekomstbestendige locaties wordt teruggedrongen. Een initiatief tot transformatie kan in de praktijk lang duren. Het opstellen van een gebiedsvisie en de planologische uitwerking ervan ook. Als kantoren op niettoekomstbestendige locatie X tijdelijk worden verhuurd en transformatie over twee jaar start omdat het huurcontract van een partij in het gebied dan pas afloopt kan in de tussentijd uiteraard wel voorgesorteerd worden op een nieuwe, gewenste ontwikkeling elders.

19

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

32

indirecte werkgelegenheid genereren. Ruimte bieden aan deze bedrijvigheid kan bijvoorbeeld met een uitgifteprotocol, zie hiervoor het voorbeeld in de U16-gemeenten in het volgende kader. Dit alles betekent dat scherp moet worden gekeken naar de bestaande en toekomstige plancapaciteit op monofunctionele kantoorlocaties met een matige OV-bereikbaarheid. Specifiek voor locaties op snel- en uitvalswegen in Brabant is het nog belangrijk om te benadrukken dat hier uiteraard ook locaties tussen zitten die wél toekomstbestendig kunnen zijn. Netto verwachten we op dit soort locaties namelijk vraaguitval, maar dit betekent niet dat alle snelweglocaties zullen krimpen. Het totale aandeel van snelweglocaties ligt in Brabant hoog en zal dat, ondanks de verwachte netto afname, ook blijven. Nog belangrijker is het dus om goed zicht te hebben op de locaties die wel toekomstbestendig zijn (denk aan: waar is een aantrekkelijke functiemix al aanwezig of in de toekomst mogelijk, waar staan kantoren die relatief eenvoudig label A kunnen krijgen, et cetera). VOORBEELDEN VAN REGIONALE SAMENWERKING EN VOORKANTSAMENWERKING Provincie Utrecht is in 2020 gestart met een integrale benadering van de programmering van wonen en werken (in 2020 (nog) exclusief kantoren). Bij het opstellen van het programma is gebruik gemaakt van een nieuwe werkwijze: het regionaal programmeren.

Dit is een jaarlijks terugkerend proces waarbij gemeenten elk jaar nieuwe woon- en werklocaties kunnen aandragen. Per regio worden die locaties bekeken, in samenhang met elkaar en rekening houdend met bijvoorbeeld bereikbaarheid en bijzondere landschappelijke waarden. Daarbij is sprake van een intensivering van de voorkantsamenwerking tussen gemeenten, regio’s en provincie in vergelijking met de meer top-down werkwijze in de jaren daarvoor. Daarnaast worden verschillende belangen in de regionale processen besproken waarbij elk van de partijen handelt conform haar rol en verantwoordelijkheden. Mocht blijken dat één van de eerder vastgestelde locaties waar gebouwd zou worden door omstandigheden vertraging oploopt, dan kan een ander plan naar voren worden gehaald in de tijd. Zo helpt het programmeren ook bij het versnellen van de woningbouw. Daarnaast kunnen gemeenten vaker nieuwe locaties inbrengen die regionaal worden gewogen. In 2021 is het eerste regionale programma vastgesteld als startpunt van het meer adaptieve proces om te komen tot regionale programmering. 20 Mogelijk worden in de toekomst ook andere ruimtelijke functies zoals kantoren toegevoegd in deze integrale aanpak. De U16-gemeenten werken samen aan toekomstbestendige werklocaties binnen de regio.

Met dit doel wil de regio gaan werken met een gezamenlijk uitgifteprotocol voor economische functies, zodat het juiste bedrijf op de juiste locatie binnen de regio landt en gemeenten vanuit dezelfde ontwikkelfilosofie opereren. In het uitgifteprotocol kunnen ook eisen over dichtheid, circulariteit en toegevoegde waarde van het bedrijf worden meegenomen. 21 Instrumenten die hierin kunnen ondersteunen In algemene zin valt op dat in Noord-Brabant al veel plancapaciteit op locaties met slechte marktverwachtingen is wegbestemd. Het schrappen van plancapaciteit door middel van inpassingsplannen bijvoorbeeld is dus nauwelijks meer aan de orde. Het gaat daarom in onze ogen vooral om het inzetten van instrumenten die binnenstedelijke gebiedsontwikkeling vereenvoudigen in situaties van versnipperd eigendom of het mogelijk maken van het verplaatsen van ongewenste plancapaciteit naar locaties waar uitbreiding gewenst is. We lichten het instrument stedelijke kavelruil eruit.

20 21

Zie provincie Utrecht, regionaal programmeren, Stec Groep, 2021. Stec Groep in opdracht van U16, 2020 en 2021.

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

33

WAT IS STEDELIJKE KAVELRUIL EN WAT KAN HET BETEKENEN IN DE KANTORENMARKT? Bij stedelijke kavelruil (als nieuw instrument onder de Omgevingswet) is geen sprake van verwerving, maar juist van uitruil van eigendommen in een gebied om een nieuwe gewenste, bijvoorbeeld intensievere, ontwikkeling mogelijk te maken (bijvoorbeeld versterking van hoogstedelijke OV-knooppunten/centrummilieus als onderdeel van de verstedelijkingstrategie). Alle eigenaren in het gebied dragen tijdelijk hun grond- en vastgoedeigendomsrechten over aan een (op te richten) gebiedsontwikkelingsmaatschappij, tegen de waarde bij het huidige gebruik. De ontwikkelingsmaatschappij werkt vervolgens aan de herontwikkeling. Daarna krijgen de oorspronkelijke eigenaren weer eigendomsrechten toegewezen, gelijk aan hun oorspronkelijk aandeel in het gebied of ze worden gecompenseerd voor eventueel verlies van hun rechten. Alle eigenaren profiteren van de waardevermeerdering, maar dragen ook, naar rato van hun aandeel in de waardestijging, bij aan de herontwikkelingskosten voor de versterking van het centrumplan.

Stedelijke kavelruil kan als vrijwillig – door gebiedspartijen te kiezen– instrument aantrekkelijk zijn voor de transitieopgave in hoogstedelijke OV-knooppunten/centrummilieus, omdat de huidige waarde van het vastgoed vaak lager is dan de toekomstpotentie en omdat sprake is van een versnipperd eigendom met de diversiteit van eigenaren. Het geeft de mogelijkheid de kosten van transformatie of herontwikkeling te compenseren met de waarde die wordt gecreëerd. Dit systeem is alleen interessant als sprake is van positieve waardeontwikkeling, wat bij toevoeging van bebouwbaar vloeroppervlak eerder te garanderen is. Daarnaast kan een te groot aantal eigenaren (meer dan circa vijftien) de onderhandelingen compliceren. Het Rijk heeft in de Aanvullingswet Grondeigendom (conceptversie oktober 2021) een wettelijke regeling voor Stedelijke kavelruil opgenomen. In de wettelijke regeling zit echter geen doorzettingsmacht opgenomen (dat medewerking verplicht kan worden als meer dan bijvoorbeeld 70% van de eigenaren dat aantrekkelijk vindt). WERKEN MET PORTFOLIO’S OM OVERAANBOD OP TE LOSSEN In dit arrangement is het de bedoeling om overaanbod op te lossen door kansrijke plekken voor kantoren te versterken en minder kansrijke/onaantrekkelijke plekken langzaam te transformeren, herbestemmen of af te stoten.

Dit arrangement is toegepast op onder andere Brainpark in Rotterdam en in de gemeente Nieuwegein als basis gebruikt voor arrangementen. De waarde van commercieel vastgoed bestaat uit huuropbrengst, vastgoedwaarde en afschrijving. Door dit in een gezamenlijk fonds onder te brengen en hieruit aandelen te vergeven naar rato van inbreng ontstaat een speelveld waarin transformatie, herbestemming en versterking op gang kan komen. Uit het fonds worden huurders verleid om te verhuizen naar de meest aantrekkelijke locatie (waar op termijn een hogere huur mogelijk is), worden de kosten voor het verbeteren van de uitstraling en transformatie bekostigd en is beheer mogelijk. Een dergelijk arrangement kan goed werken op de kantorenmarkt. In delen van Noord-Brabant kan overaanbod ontstaan met leegstand en daardoor dalende huurprijzen. Naar de toekomst is de verwachting dat de vraag daalt gezien de veranderde marktomstandigheden. De veranderde marktpositie en toekomstverwachting heeft een negatief effect op de waardeontwikkeling. De voorraad en het aanbod moeten op sommige locaties krimpen om de markt beter te laten functioneren, prijzen en rendementen te laten stijgen en incourante locaties uit de markt te nemen, met inbegrip van de belangen van eigenaren. Een sterke en toekomstgerichte visie is nodig om binnen de kantorenmarkt transitie- en concentratiegebieden te identificeren.

Bovendien is samenwerking met marktpartijen essentieel om stappen vooruit te zetten. Er moet een sense of urgency gecreëerd worden waarbij inzichtelijk gemaakt wordt dat doorgaan op de huidige voet leidt tot kapitaalderving en lagere rendementen op lange termijn.

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

34

Huurders worden gebundeld op de meest kansrijke plekken. Ouder, minder aantrekkelijk vastgoed of gebieden worden (op termijn) uit de markt gehaald. Omdat het eigendom niet versnipperd is, maar ondergebracht in een fonds (inbreng naar rato, onafhankelijk bepaald) profiteren alle partijen van de ingreep. Hierdoor ontstaat een gezondere markt voor kantoorgebouwen en plekken met toekomstwaarde (goede bereikbaarheid OV en auto, voldoende parkeermogelijkheden, flexibiliteit, looproutes verbeteren, profiel, et cetera). Een alternatieve strategie is dat verschillende eigenaren een leegstaand kantoorpand gezamenlijk verwerven om dit vervolgens te slopen en daarmee de markt voor alle betrokken eigenaren te verbeteren.

4.4 Inzetten op transformatie en herontwikkeling buiten hoogstedelijke OVknooppunten/ centrummilieus en campussen De focus op stationsgebieden in de B4 en de campussen in Noord-Brabant in de vorige paragrafen laat onverlet dat er aandacht moet zijn voor de bestaande kantorenvoorraad en kantoorlocaties waar vraaguitval gaat zijn. Voor de M8 en overige gemeenten voorzien we dat deze vooral een lokale markt zullen (blijven) bedienen. In dit segment zal relatief weinig vraaguitval zijn omdat er altijd behoefte blijft aan enige kantoren met lokaal verzorgende dienstverlening zoals makelaars, accountants en andere dienstverlenende bedrijvigheid. Zoals gezegd zien we nog maar weinig locaties met veel plancapaciteit. Ook de voorraad in de gemeenten buiten de B4 is relatief beperkt. Bovendien is de druk op de woningmarkt in veel M8 steden ook van dien aard dat transformeren naar wonen daar een prima optie is. Met dit advies vragen we daarom aandacht voor de bestaande voorraad en locaties waar vraaguitval zal gaan plaatsvinden. We signaleren de communicerende vaten tussen de bestaande kantorenvoorraad en de nieuw toe te voegen kantoren op hoogstedelijke OV-knooppunten/centrummilieus.

In de bestaande kantorenvoorraad op snelweglocaties, bedrijventerreinen en mogelijk secundaire OV-knooppunten is verandering, herbestemming naar wonen, gemengd gebied en bedrijfsruimte met een laag aandeel kantoorvloer het leeuwendeel van de opgave, in plaats van ‘nieuwbouw om de nieuwbouw’. Welke kwalitatieve segmenten en werk- en woonmilieus ontbreken nog in het bestaande stedelijke weefsel, waar zijn kwalitatieve mismatches, wat zijn zo bezien de effecten van het toevoegen van het geplande kantoorprogramma op hoogstedelijke OV-knooppunten/centrummilieus? Hoe kan de kwalitatieve (niet-kantoren-)behoefte binnen de bestaande voorraad worden ingevuld (vrijwel altijd is hier aanpassing en/of herontwikkeling van deze kantoren voor nodig)? Nieuwbouw- toevoegingen op hoogstedelijke OV-knooppunten/centrummilieus moeten hand in hand te gaan met afwegingen over transformatie, (tijdelijk) hergebruik, adaptieve programmering. Steeds meer functies vragen om ruimte. Het bestaande ruimtebeslag is op veel plaatsen dermate groot dat vrijkomend kantorenvastgoed kan voorzien in de ruimtebehoefte aan andere functies. Herontwikkeling biedt mogelijkheden tot een grotere ruimte-productiviteit binnen het bestaande ruimtebeslag op deze locaties. • Op bedrijventerreinen met kantoorruimtegebruik gaat het om verdichten en meer mengen.

Voor mengbare bedrijven zit deze ruimtewinst bijvoorbeeld in het realiseren van gezamenlijke faciliteiten en meer stapelen in productieve wijken. Voor niet-mengbare bedrijven zit het vooral in efficiënt verkavelen, een optimalisering van de netto-bruto verhouding. • Op kantoorlocaties aan de snelweg kunnen nieuwe woon(-werk)gebieden worden ontwikkeld, waarbij de ontwikkeling van bedrijfsruimte een buffer kan vormen om hinder (ook van verkeer van de snelweg) voor wonen en gemengde milieus af te vangen.

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

•

35

Daarnaast biedt de transitie van kantoorruimte naar andersoortige functies (wonen, werken, telkens in een passende mix passend bij marktbehoefte en locatiekenmerken) mogelijkheden om de gebiedsidentiteit van secundaire OV-knooppunten, snelweglocaties en bestaande bedrijventerreinen te verbeteren. Verbetering van de gebiedskwaliteit draagt bij aan de (economische) vitaliteit van deze gebieden.

Belangrijk struikelblok bij dit soort herontwikkelingen is de onrendabele top. Op dit moment staan kantoren vaak nog ‘in de boeken’ voor hoge bedragen. Ook leegstaande kantoren op locaties waar naar verwachting weinig perspectief is op invulling van de meters. Denk aan een zelfstandig kantoor op een bedrijventerrein. Herontwikkeling naar bedrijfsruimte is voor een eigenaar financieel niet interessant (en niet haalbaar) ondanks het feit dat er op veel plaatsen in Noord-Brabant behoefte is aan bedrijfsruimte of bedrijfskavels. De waarde waarvoor kantoren in de boeken staan is echter een fictieve waarde die niet correspondeert met de daadwerkelijke waarde. Door een eigenaar zal ergens een keer pijn moeten worden geleden voordat herontwikkeling tot stand komt. Voldoende krapte op de markt voor bedrijfsruimte en -kavels werkt opbrengstverhogend. Een fonds binnenstedelijk transformeren kan ook helpen om projecten op gang te brengen 22. HERONTWIKKELING VAN BEDRIJVENTERREINEN DOOR EEN REVOLVEREND FONDS Provinciale Staten van Utrecht stemden in september 2021 in met een regeling op basis waarvan de Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht aan de slag kan met het herontwikkelen van kavels en benutten van restruimtes op bedrijventerreinen.

Daarmee wordt invulling gegeven aan het intensiever gebruiken van bestaande bedrijventerreinen in plaats van uitleglocaties in ontwikkeling nemen en wordt gewerkt aan verduurzaming van bedrijventerreinen, onder meer doordat er investeringen in vernieuwing van vastgoed worden gedaan. Hiervoor is een revolverend fonds is het leven geroepen om projecten van de grond te krijgen die door commerciële financiers (vanwege een te hoog risicoprofiel of te hoge aanloopkosten) niet worden gefinancierd. Na herontwikkeling van het project is er echter vaak wel degelijk opbrengstpotentie waardoor het fonds niet alleen leegstroomt, maar ook weer gevuld raakt. Ook het Fonds Ruimte en Economie Den Haag (FRED) is een revolverend fonds dat gebruikt kan worden voor verbouwing van bestaande ruimtes of nieuwbouw en aankoop van bedrijfspanden. Met aanpassingen zouden dit soort fondsen ook gebruikt kunnen worden voor het transformeren van kantoren naar bedrijfsruimte. Instrumenten die hierbij kunnen ondersteunen In feite gaat het hier om instrumenten die het zoet (goede, toekomstbestendige kantoorlocaties waar nog vraag naar toevoeging is) en het zuur (overige locaties waar vraaguitval gaat zijn) kunnen verevenen. Daar zijn verschillende mogelijkheden voor. In de kern gaat het om ingrijpen in de schaarse verdeling van ontwikkelrechten.

En zorgen dat deze rechten en plichten verhandelbaar zijn tussen private partijen. De verhandelbare rechten en plichten geven de mogelijkheid tot kostenverevening van investeringen in bijvoorbeeld de sloop van vastgoed, door zowel vanuit het nieuwe programma als vanuit een onttrekking van een bestemming een commerciële waarde te genereren. Immers zonder onttrekking geen nieuw recht en zonder dat nieuwe recht geen recht op ontwikkeling. VERHANDELBARE RECHTEN, HOE WERKT DAT? WAAR GEBEURT DAT AL IN DE PRAKTIJK? Het arrangement verhandelbare rechten komt in veel landen voor. Heel bekend zijn de verhandelbare rechten in de Verenigde Staten maar ook in Frankrijk, Groot Brittannië en Italië komen wettelijke arrangementen voor verhandelbare rechten voor. In Nederland is dit niet het geval, maar we werken er in Nederland in de praktijk incidenteel wel mee in de vorm van salderingsarrangementen. We verwachten dat deze arrangementen meer gebruikt gaan worden onder de Omgevingswet, omdat de Omgevingswet sterk aansluit bij de manier van denken die wordt toegepast in salderingsarrangementen. We spreken van saldering wanneer sprake kan zijn van een toevoeging en een onttrekking waarbij de aftreksom ruimtelijk relevant is binnen het afgebakende gebied. Deze verrekening duiden we aan met ‘salderen’. 22

Den Haag zet bijvoorbeeld EFRO subsidies in voor herontwikkeling van vastgoed naar gemengd wonen/werken.

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

36

De grondslag voor de saldering kan zijn: een toename of afname ten opzichte van een bepaald vastgesteld leegstandspercentage met een jaarlijkse peildatum of een andere geborgde indicator, zoals een oppervlakte in vierkante meters binnen een bepaald omgevingsplan of een omgevingsvisie. Bijvoorbeeld meters bruto vloeroppervlak kantoorruimte. Uitgangspunt in het kader van ruimtelijke saldering van bijvoorbeeld kantorenmeters is dat de verrekening van de toevoeging en de onttrekking binnen een bepaald geografisch gebied plaatsvindt. Denk bijvoorbeeld aan het grondgebied van de gemeente, het omgevingsplan, de omgevingsvisie of een regionaal geborgde afbakening. In de kantorenmarkt bijvoorbeeld het onttrekken van kantoormeters op een snelwegplek en het toevoegen van kantoormeters op een gewenst OV-knooppunt. Binnen deze geografische afbakening is sprake van een beschikbare hoeveelheid van een bepaalde parameter (in dit geval: meters kantoorvloer), die gemonitord wordt. In Nederland laait van tijd tot tijd discussie op over de meerwaarde van de introductie van salderingsarrangementen in de ruimtelijke ordening. Dit gaat volgens een ‘Voor-wat-hoort-wat’-principe of volgens het uitgangspunt: ‘Wat er niet aankomt, hoeft er ook niet af’.

In ruil voor het recht om een bepaalde toevoeging te kunnen doen, wordt een bepaalde compensatie gegeven waarbij de aftreksom een saldo = nul is, of soms een negatief of een positief saldo heeft. Saldering kan in Nederland op basis van de Wro en kan verankerd worden met het bestemmingsplan. Er is in Nederland beperkt ervaring met salderingsarrangementen. Salderingsarrangementen komen voor in verschillende werkvelden en worden met een breed scala aan doelen ingezet. 23 Salderingsarrangementen gezekerd in het bestemmingsplan worden echter niet veelvuldig toegepast. Dit hangt mogelijk samen met de situatie dat in het bestemmingsplan over het algemeen zeer gericht en sectoraal bestemd wordt, vanuit het uitgangspunt: wat kan waar? In de kantorenmarkt in de Amsterdamse regio is er van tijd tot tijd aandacht voor de vraag of verhandelbare ontwikkelingsrechten in regionaal verband kunnen bijdragen aan het verminderen van de toekomstige ontwikkelingslocaties voor kantoorruimte (Plabeka-overleg). Daarnaast is in de Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg (2017) een salderingsarrangement voor onder andere kantoren opgenomen ten faveure van kantoren op OV-knooppunten.

Salderen is echter een alternatieve benadering die aansluit bij een globalere manier van bestemmen zoals die in het omgevingsplan (Omgevingswet) mogelijk wordt, waarin bijvoorbeeld ontwikkellocaties en conserveringslocaties worden afgebakend. Aanvullend zouden gemeenten werk moeten maken van het reserveren van ruimte in programma’s voor (betaalbare) bedrijfsruimte en informele bedrijfsruimte, ook buiten bedrijventerreinen. Te transformeren kantoorlocaties vormen hiervoor een goede optie. Dit vraagt ook om juiste stedenbouwkundige inpassing en gebouwtypologie. Daarnaast mag van gemeenten in steeds meerdere mate verwacht worden dat ze Salderingsarrangementen worden beperkt toegepast in allerlei regionale en lokale vereveningsdiscussies. Bijvoorbeeld in de herstructurering van bedrijventerreinen (Stec Groep in opdracht van verschillende provincies, 2004-2018), bij woningbouw en bedrijventerreinen (Regio Groningen-Assen 2012) en als regionale compensatie voor de transformatie van bedrijventerreinen (Gooi en Vechtstreek). Privaatrechtelijk worden hierover soms afspraken gemaakt in regio’s waar de uitbreidingsruimte beperkt is. We kennen vooral voorbeelden in de woningmarkt.

23

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

37

inzetten op (verder) mengen met wonen, maar ook met andere functies zoals recreatie, groen, horeca en sporten op monofunctionele kantoorlocaties in de stad en regio om te komen tot levendige gebieden waar het prettig wonen, werken en verblijven is.

4.5 Wat betekent dit voor de rol van de provincie? We zien grosso modo (uitzonderingen daargelaten, zoals de snel- en uitvalswegen inclusief bedrijventerreinen in West-Brabant) dat de meeste plancapaciteit op locaties waar we het meeste vraaguitval verwachten in het verleden al is wegbestemd. De grootste opgave voor gemeenten bestaat uit het ‘indikken’ van de markt op de beste locaties. Hand in hand daarmee gaat het in beeld hebben van de opgave die ontstaat op locaties met veel vraaguitval, en daarvoor een aanpak ontwikkelen. Die aanpak kan bestaan uit transformeren, maar ook het aantrekkelijker maken van de kantoorlocaties die daarmee wel toekomstbestendig kunnen worden (bijvoorbeeld door een functiemix). Als provincie is het belangrijk dat u scherp blijft op een teveel aan plancapaciteit op locaties waar naar verwachting een negatieve uitbreidingsvraag is. Als hier toch nog meters worden opgenomen (nieuw ontwikkeld) gaat dat naar verwachting ten koste van ontwikkelingen op locaties waar nog wel enige vraag is. Veel van de kantoren die geschikt zijn voor transformatie naar woningen zijn de afgelopen 5-10 jaar al getransformeerd. Als leegstand gaat ontstaan langs snelwegen of op bedrijventerreinen ligt transformatie naar wonen niet altijd voor de hand. Andere functies, zoals bedrijfsruimte, kunnen dan logischer zijn.

Ook gelet op de krapte op de bedrijfsruimte- en bedrijventerreinmarkt. Financieel betekent dit voor gebouweigenaren echter vaak een grote afschrijving. Bij het herontwikkelen van te transformeren locaties kan ondersteuning van provincie (of zelfs rijk) welkom zijn, zo verwachten we. In eerste instantie door gemeenten te helpen hun locaties en de opgave die daar kan ontstaan in beeld te brengen. En daarnaast door inzetten van expertise (zoals transformatieteams), delen van best practices van geslaagde transformaties, meedenken bij het aanpassen van bestemmings- en omgevingsplannen, het leggen van de koppeling tussen aantrekkelijke kantoorlocaties in centra/op OV-knooppunten en minder toekomstbestendige locaties (zie bijvoorbeeld ook de kaders over portfolio-aanpak, verhandelbare rechten), et cetera.

38

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

Bijlagen Bijlage A: Trends en ontwikkelingen In onderstaande tabel omschrijven en duiden we acht belangrijke trends. De beschrijvingen zijn gebaseerd op verschillende onderzoeken, ontwikkelingen benoemd in de NOVI en onze bureauexpertise. Veel van deze trends waren al zichtbaar, maar kunnen door de COVID-19-pandemie zijn beïnvloed. We staan daarom ook stil bij het (eventuele) effect van de pandemie op deze trend. Onderstaand overzicht is voorspellend. Maar er is nog veel onzeker over de toekomst. Menselijk gedrag heeft een sterke invloed op de daadwerkelijke uitwerking van transities op de kantorenmarkt en moeten daarom steeds opnieuw in de tijd bezien worden. In de kantorenprognose die we opstellen spelen we daarop in door verschillende scenario’s te hanteren. Tabel: Ontwikkelingen op de kantorenmarkt Ontwikkeling

Thuiswerken & het hybride model

Omschrijving Het kantoor van de toekomst moet ruimte bieden om thuis en hybride te kunnen werken. Dit is een verschuiving van werken op kantoor naar fulltime of gedeeltelijk thuis. De lockdown maatregelen als reactie op het COVID-19-virus hebben deze trend versneld. Zo laten resultaten uit het NEA-COVID-19 onderzoek van TNO bijvoorbeeld zien dat in maart 2021 ongeveer de helft van de bevraagde werkenden thuiswerkt als gevolg van COVID-19. Hiervan werkt 35% volledig thuis en 14% in een hybride werkvorm. 24 De andere helft kan door het type werk of andere redenen niet thuiswerken en werkt daarom volledig op locatie. Een op de vier werkenden die (gedeeltelijk) thuiswerkt wil dit post-COVID-19 voortzetten, al dan niet in een hybride vorm. Samenwerken en ontmoetingen met collega’s zijn daarbij redenen om naar kantoor te gaan volgens de respondenten. Daarmee verandert het kantoor van een plek om te schrijven naar een plek om te ontmoeten. Deze voorkeur voor hybride werkvormen na COVID-19 blijkt ook uit andere onderzoeken, zoals onderzoek van McKinsey Global Institute (MGI), onderzoek van de Universiteit van Amsterdam en van het Kennisinstituut voor Mobiliteit. 25 Respondenten geven in de onderzoeken aan na COVID-19 deels thuis te willen werken. Hoeveel dagen thuisgewerkt wordt na de COVID-19-pandemie is onzeker.

Onderzoek van McKinsey Global Institute (MGI) laat een waardering voor thuiswerken zien onder 72% van de kenniswerkers. 26 Ook komen ze tot de conclusie dat mensen met een kantoorbaan zo’n drie tot vijf dagen thuis kunnen werken. Wel verwacht MGI dat dit gepaard gaat met veranderingen in stedelijke centra’s (afname mobiliteit en minder gebruik van horeca en retail). 27 Vijf dagen thuiswerken vinden veel Nederlandse werkenden niet wenselijk. De NS en TU Delft bevroegen hierover 23.000 reizigers waaronder forensen. Zij gaven aan dat ze gemiddeld drie dagen naar werk verwachten te gaan na de COVID-19-pandemie. 28 Vooral de dagen dinsdag en donderdag worden genoemd om naar het werk te reizen en daaropvolgend de maandag. In onderzoek van de Rabobank geven werkenden aan twee tot drie dagen thuis te willen werken in post-COVID-19tijden. 29 Voorspellingen liggen dus rond de twee tot drie dagen thuiswerken per week. Het uiteindelijke aantal dagen dat mensen thuis gaan werken en de dagen waarop is onzeker. Wel proberen bedrijven hierop in te spelen. Zo gaven sommige bedrijven aan kantoormeters te willen schrappen. KPMG benaderde 500 CEO’s van

Duiding Transitie: Trend: Mensen werken meer en meer thuis, al dan niet in een hybride werkvorm. Mogelijk gemaakt door de digitaliseringstransitie. COVID als katalysator? Pre-COVID-19 was deze trend al aanwezig. De komst van COVID-19 heeft deze trend versneld. We verwachten dat mensen (deels) thuis blijven werken wanneer kantoren weer opengesteld worden.

Bron: MGI, mei 2021. What executives are saying about the future of hybrid work; TNO, april 2021. NEA-COVID Onderzoek. Kantoor wordt ontmoetingsplaats, geconcentreerd werken doen we thuis. 25 Bron: Universiteit van Amsterdam, april 2021. Werken en leidinggeven in tijden van Corona; KiM, 2021. Update ontwikkelingen thuiswerken t/m januari 2021. 26 Bron: MGI, april 2021. The workplace will never be the same: Imperatives for real-estate owners and operators. 27 Bron: MGI, februari 2021. The future of work after COVID. 28 Bron: NS en TU Delft, januari 2021. Nieuwsartikel. Een op de zes reizigers verwacht na corona minder met de trein te reizen. 29 Bron: Rabobank, april 2021. Anders werken en lunchen na corona. Thuiswerken biedt uitdagingen en kansen. 24

39

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant 21.308

Digitalisering

Flexconcepten & mixed-use

bedrijven wereldwijd in augustus 2020 en circa 70% gaf aan kantoormeters te willen schrappen. Dit percentage was in maart 2021 gedaald naar 17%. 30 Een oorzaak kan zijn dat bedrijven al kantoormeters hebben afgestoten in de tussentijd, maar een belangrijke verklaring is volgens de onderzoekers dat het thuiswerken zijn tol eist van personeel. Fysieke ontmoetingen blijven dus belangrijk. Opvallend is dat bedrijven die aangeven thuis- en hybride werkvormen te faciliteren, tegelijkertijd grote huurcontracten ondertekenen en nieuwe hoofdkantoren bouwen. Transacties op de kantorenmarkt zetten (dus) ‘gewoon’ door wat het belang van fysieke kantoren benadrukt. 31 Digitale verbindingen zijn van toenemend belang voor bedrijven. Naast de noodzaak om data en informatie op te slaan en (online) te gebruiken, is het digitaal organiseren van interne en externe communicatie steeds belangrijker. Software wordt gebruiksvriendelijker en kan over afstand fysieke nabijheid onder werknemers steeds beter nagebootst worden met nieuwe communicatiekanalen. Door COVID-19 is het verbeteren van de digitale infrastructuur bij bedrijven in een stroomversnelling geraakt om thuiswerken en hybride werken te faciliteren. Vooral het verbeteren van AV (audiovisuele) kwaliteit en datamanagement. Ook gebouwen worden steeds slimmer (Smart Buildings).

Samenhangende ontwikkelingen met digitalisering zijn robotisering en automatisering. Deze zijn voor specifieke bedrijfstakken van invloed op de kantoorhoudende werkgelegenheid. Verschillende studies tonen een afnemende werkgelegenheid aan. Vooral bij administratieve banen. Tegelijkertijd komen er ook nieuwe banen op zoals banen in AI (artificial intelligence), dataonderzoek. En banen als appontwikkelaars en dronebestuurders. 32 Voor steeds meer diensten en producten is een verschuiving zichtbaar van bezit naar gebruik. De deeleconomie en Mobility as a Service zijn hiervan voorbeelden. Neem bijvoorbeeld de toename in het aantal deelauto’s in Nederland. 33 Op de kantorenmarkt zien we dit terug in de toenemende populariteit van flexkantoren. De toenemende behoefte aan flexibiliteit en servicegerichtheid zijn drijvende krachten. Ook de verregaande flexibilisering van de arbeidsmarkt zou hieraan bij kunnen dragen. Flexkantoren zijn al lang niet meer alleen bedoeld voor zzp’ers die een werkplek huren, maar ook voor grotere partijen die snel over honderden of duizenden meters extra willen kunnen beschikken om ze net zo snel weer af te kunnen stoten. Bij het grote aandeel flexibele arbeidskrachten past ook een flexibele kantorenvoorraad.

Als gevolg van het SER-akkoord kan het flexwerken naar de toekomst toe afnemen door nieuwe regels voor onder andere tijdelijke contracten en uitzendarbeid. 34 Flexconcepten bieden een goede invulling van bestaande kantoorgebouwen in de centrale zakendistricten (CBD’s) van grote steden, maar ook als (tijdelijke) ‘satellietlocatie’ in kleinere steden in de regio. PreCOVID-19 waren flexkantoren al een relatief stabiele markt met toenemende vraag. 35 Het flexibele karakter maakt dat er inkomsten zijn misgelopen door de COVID-19-pandemie (kwetsbaarheid van zzp’ers, tijdelijke huurcontracten en daling van het aantal boekingen van vergaderruimtes). Het beeld aan het begin van de COVID-19-pandemie werd verwoord door Colliers. Zij gaven de verwachting af dat het kaf van het koren onder flexaanbieders wordt gescheiden, overigens zonder daarbij ook cijfers te geven 36 Aanbieders die net tot de markt zijn toegetreden, snel zijn uitgebreid en/of voor een groot deel gefinancieerd zijn met extern vermogen zijn kwetsbaarder voor verliezen of zelfs faillissement. De factoren huurcontract, product, klant en financiering bepalen de veerkracht van flexkantoren tijdens een crisis. Ondanks dat Colliers verwacht dat bepaalde aanbieders daardoor zullen wegvallen, verwacht men dat de groeiende vraag die pre-COVID is ingezet verder doorzet. De flexibiliteit, vooral in huurcontracten,

Transitie: Digitalisering Trend: Toenemend belang van online communicatie, dataopslag en online datagebruik. COVID-19 als katalysator? Pre-COVID-19 was deze trend al aanwezig. COVID-19 versnelt deze trend. Transitie: Verschuiving in de samenleving van bezit naar gebruik (deeleconomie) Trend: Toenemend gebruik van en interesse in flexconcepten & mixeduse gebouwen bij kantoorhuurders en gebruikers. COVID als katalysator? Pre-COVID-19 was deze trend al in gang gezet. De komst van COVID-19 zorgde voor negatieve effecten bij kwetsbare flexaanbieders. Onze verwachting is dat deze negatieve effecten vooral tijdelijk zijn en het belang van flexconcepten en mixed-use na de pandemie weer

Bron: KPMG CEO outlook 2020 en 2021. Bron: MGI, april 2021. The workplace will never be the same: Imperatives for real-estate owners and operators. 32 Bron: World Economic Forum, 2018. The Future of Jobs; SER, 2019. Effecten van technologisering op de arbeidsmarkt; Rathenau Instituut, 2018. Robotisering en automatisering op de werkvloer – bedrijfskeuzes bij technologische innovaties. 33 Bron: Nationaal Verkeerskundig Congres 2020. Presentatie autodeelcijfers NVC. https://advier.nl/wpcontent/uploads/2020/10/Presentatie-autodeelcijfers-NVC-definitief.pdf 34 Bron: SER, juni 2021. Sociaal-Economisch beleid 2021-2025. Zekerheid voor mensen, een wendbare economie en herstel van de 30 31