2023-03 Raadsinformatiebrief Kantorenbrief SGE - Bijlage 1 - Kantorenbrief SGE
Tekst van het document
STEDELIJK GEBIED! 50.000 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Aanbod
24
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED! EINDHOVEN, STRIJP-S
Strijp-S is een van de voormalige Philips fabrieksterreinen in Eindhoven. Sinds de beginjaren van dit millennium wordt Strijp-S herontwikkeld tot een campus-achtige locatie (het heeft overigens niet de formele status van een ‘campus’) waar o.a. wonen, werken, onderwijs en recreatie samen komen. Waar het de werkfuncties betreft, zijn deze merendeels gehuisvest in voormalige Philips-gebouwen. Deze oude panden hebben de afgelopen jaren grote aantrekkingskracht gehad op de – voor Strijp-S zo kenmerkende – creatieve sector. Voor een deel zijn deze creatieve bedrijven gevestigd in kantoor(achtige) ruimten, maar vaker nog in oude fabriekshallen. Een van de grootste kantoorgebruikers op Strijp-S is Bosch. De overige kantoorgebouwen worden merendeels multi tenant verhuurd, veelal aan kleinere bedrijven. In 2022 is het nieuw gerealiseerde kantoorgebouw Bold in gebruik genomen waar o.a. BDO accountants in is gevestigd. Er is op Strijp-S nog ruimte voor de realisatie van een beperkt aantal nieuwe kantoorgebouwen, tezamen ca. 15.000 m2. Vanwege de multifunctionele invulling van het gebied, de voorzieningen in de directe omgeving en de goede ontsluiting per auto én OV (station Strijp-S op een steenworp), is de vraag naar kantoren op Strijp-S erg groot. Dat komt onder andere tot uiting in de extreem lage kantoren-leegstand die het gebied al jaren kenmerkt.
Al met al is Strijp-S te kwalificeren als een kansrijke locatie waar nog beperkte mogelijkheden aanwezig zijn tot de realisatie van nieuwbouw kantoren. 25%
50.000 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0
20% 15% 10% 5% 0% 2012
2013
2014
2015
Voorraad begin van jaar
2016
2017
Nieuwbouw
2018
2019
2020
Onttrekkingen
2021 Leegstand
12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Aanbod
25
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED! HELMOND, BUSINESSPARK GROOT SCHOOTEN
Businesspark Groot Schooten biedt ruimte aan representatieve groothandels-, productie- en kantoor(achtige) bedrijven, merendeels met Helmondse ‘roots’. Door de breedte van de doelgroep, wisselen kantoor-, kantoorachtige en moderne bedrijfspanden elkaar af. De voorraad kantoor(achtige) gebouwen is ruim 56.000 m2 groot. Het businesspark Groot Schooten grenst aan de Automotive Campus. Door de ligging aan de N270 (verbinding Helmond – Eindhoven) is de autobereikbaarheid goed. Groot Schooten is ruim opgezet en heeft een groene uitstraling, mede omdat het gebied wordt doorsneden door het riviertje de Schootense Loop. Een groot deel van de gebouwen dateert uit de jaren ’90 en beginjaren 2000. Het terrein en de bebouwing tezamen maken een representatieve indruk. Op een paar kavels na, is Businesspark Groot Schooten volledig uitgegeven. Een belangrijk deel van de gevestigde bedrijven behoort tot de zakelijke dienstverlening. De grootste gebruiker op Groot Schooten is de Driessen Groep die in meerdere naast elkaar gelegen gebouwen de zogenaamde ‘Brainport Human Campus’ heeft ondergebracht. De leegstand van de kantoor(achtige) gebouwenvoorraad bewoog zich tot 2018 tussen de 15% en 20%. Daarna is de leegstand geleidelijk afgenomen tot ca.10% per ultimo 2021. Dat ligt weliswaar iets boven de gezond geachte 6% frictieleegstand, maar is niet verontrustend te noemen.
Omdat Businesspark Groot Schooten, naast het stadscentrum / stationsgebied, de enige kantoorlocatie is in Helmond, lijkt dit terrein minder last van zijn ‘snelweg-ligging’ te hebben dan vergelijkbare, andere snelweglocaties in de regio. Ook de dynamiek die de naastgelegen Automotive Campus en een snel groeiend bedrijf als de Driessen Groep met zich meebrengen, lijken positief bij te dragen aan de toekomstbestendigheid van Businesspark Groot Schooten. 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
57.000 56.800 56.600 56.400 56.200 56.000 55.800 55.600 55.400 55.200 2012
2013
2014
2015
Voorraad begin van jaar
2016
2017
Nieuwbouw
2018
2019
Onttrekkingen
2020
2021 Leegstand
12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Aanbod
26
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED! SON EN BREUGEL, SCIENCE PARK EKKERSRIJT
Het grootste deel van de oorspronkelijke bebouwing op Science Park Ekkersrijt dateert uit de jaren ’90 van de vorige eeuw. De totale kantoorvoorraad is op dit moment ongeveer 80.000 m2. Overigens gaat het niet in alle gevallen om solitaire kantoren. Op het terrein is ook een flink aantal ‘kantoorachtige’ gebouwen te vinden, voorzien van bijvoorbeeld labruimten, kleinschalige opslag of productie-/assemblage ruimten. Ten tijde van de uitgifte van de nieuwbouwkavels werden alle nieuw te vestigen bedrijven getoetst op hun ‘high tech-karakter’. Hoewel in de loop der jaren ook een aantal bedrijven op het Science Park is geland die minder aan deze voorwaarde voldeden, wordt de locatie nog steeds gedomineerd door bedrijven in de HTSM-sector (High Tech Systems & Materials). Verreweg de grootste gebruiker is Prodrive. Vanwege de snelle groei van dit bedrijf hebben zij meerdere panden in de nabije omgeving gekocht om deze vervolgens te renoveren of herontwikkelen voor eigen gebruik. De expansie van Prodrive is er mede de oorzaak van dat het Science Park zo ongeveer sinds 2017 een ‘gezond’ leegstandscijfer kent, dat schommelt rond de 6%. Naast Prodrive, zijn andere in het oog springende bedrijven o.a. Neways, MSI en de studio’s en kantoren van Omroep Brabant. In de beginjaren van 2000 zijn de laatste kavels op Science Park Ekkersrijt uitgegeven.
Op dit moment zijn er geen uitgiftemogelijkheden meer aanwezig. Er zijn ook geen concrete plannen om het kantorenpark uit te breiden, wél om de bebouwing te intensiveren. 88.000 86.000 84.000 82.000 80.000 78.000 76.000 74.000 72.000
25% 20% 15% 10% 5% 0% 2012
2013
2014
2015
Voorraad begin van jaar
2016
2017
Nieuwbouw
2018
2019
2020
Onttrekkingen
2021 Leegstand
25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Aanbod
27
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED! VELDHOVEN, DE RUN 1000
De eerste bebouwing op De Run 1000 in Veldhoven dateert uit de jaren ’80 van de vorige eeuw. De totale kantoorvoorraad op deze locatie is op dit moment zo’n 32.000 m2, verdeeld over ongeveer 10 afzonderlijke gebouwen. Het terrein is sinds de jaren ’90 volledig uitgegeven. ASML was hier een van de eerste gevestigde bedrijven. Simac en Mikrocentrum zijn op dit moment andere grote kantoorgebruikers die hier zijn gevestigd. ASML heeft er een paar jaar geleden voor gekozen om De Run 1000 als ‘satellietvestiging’, naast de hoofdlocatie op De Run 6000 te gebruiken. Hier komen naar verwachting zo’n 4.000 ASML-mensen te werken. Door de terugkeer van ASML is de leegstand gedaald van een onrustbarende 25% in 2017, tot (bijna) 0% op dit moment. ASML heeft flink geïnvesteerd in haar panden op De Run 1000, waardoor het terrein een flinke upgrade heeft ondergaan en min of meer is ‘gered voor de toekomst’. Immers, dit soort kantoorlocaties aan de snelweg hebben het op de meeste plaatsen niet makkelijk. Er zijn plannen om de Run 1000 eenmalig uit te breiden, maar deze zijn nog niet concreet. Het gebied dat is gelegen tussen het huidige terrein Run 1.000 en de snelweg (ca. 4 ha.) is gemeentelijk eigendom en is gereserveerd voor de uitbreiding van ASML. 35.000
30%
30.000
25%
25.000
20%
20.000
15%
15.000
10%
10.000
5%
5.000
0%
0
-5% 2012
2013
2014
2015
Voorraad begin van jaar
2016
2017
Nieuwbouw
2018
2019
Onttrekkingen
2020
2021 Leegstand
9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Aanbod
28
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED! WAALRE, DIEPENVOORDE
Het grootste deel van de tien gebouwen op kantorenpark Diepenvoorde (in totaal ruim 21.000 m2 verhuurbaar oppervlak) is in de beginjaren 2000 in één bouwstroom gerealiseerd. De panden zijn allemaal conform dezelfde stedenbouwkundige uitgangspunten gebouwd en zijn daarom als het ware ‘familie van elkaar’. Diepenvoorde is zichtbaar gelegen aan de afslag van de snelweg A2/ N2 en kent daardoor een zeer goede autobereikbaarheid. Door zijn royale opzet heeft het park een representatieve en groene uitstraling, mede door de ligging naast het natuurgebied waar het beekje De Tongelreep doorheen stroomt. Op Diepenvoorde zijn vooral bedrijven gevestigd die actief zijn in de zakelijke dienstverlening. Het in 2017 gereed gekomen Bastion-hotel maakt een integraal onderdeel uit van het kantorenpark. Ondanks de kwaliteiten van de gebouwen en het gebied, heeft Diepenvoorde de laatste jaren te maken gehad met een forse leegstand. Per ultimo 2021 schommelde het leegstandscijfer nog rond de 30%. Dit heeft vooral te maken met de afnemende populariteit van dit soort snelweg-kantoorlocaties, hetgeen we op meer locaties in de regio (maar ook daarbuiten) terugzien. Begin 2022 zijn er weer diverse kantoorpanden verhuurd en is het leegstandspercentage substantieel gedaald. De vooruitzichten voor Diepenvoorde als solitaire kantoorlocatie zijn ongewis.
Vandaar dat de gemeente een transformatie van een of meer gebouwen naar wonen en/of maatschappelijke functies voorstelbaar acht, rekening houdend met omliggende bestaande bedrijven en hun bedrijfsvoering. Wanneer dat aan de orde is, zal per pand deze afweging worden gemaakt. 50%
22.000 21.500 21.000 20.500 20.000 19.500 19.000 18.500 18.000
40% 30% 20% 10% 0% 2012
2013
2014
2015
Voorraad begin van jaar
2016
2017
Nieuwbouw
2018
2019
2020
Onttrekkingen
2021 Leegstand
10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Aanbod
29