2023-03 Raadsinformatiebrief Kantorenbrief SGE - Bijlage 1 - Kantorenbrief SGE
Tekst van het document
S T E DE L I J K GE B I E D!
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED!
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED!
KANTORENBRIEF STEDELIJK GEBIED EINDHOVEN 2022
Eindhoven, 21 november 2022 1
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED!
KANTORENBRIEF STEDELIJK GEBIED EINDHOVEN, 2022 WA AROM DEZE K ANTORENBRIEF? De laatste regionale afspraken met betrekking tot
Bovengenoemde ontwikkelingen maken dat de
kantorenprogrammering dateren van 2013. Die
noodzaak tot regionale afstemming op het gebied
afspraken zijn toentertijd tot stand gekomen onder
van nieuwbouw kantoorlocaties, momenteel veel
aanvoering van het SRE (Samenwerkingsverband
minder aanwezig is dan in 2013. De toenmalige
Regio Eindhoven) en waren dan ook van toepassing
programmeringsafspraken hoeven dus niet een op
op het gehele SRE-gebied. Analoog aan de
een te worden geactualiseerd. Deze kantorenbrief
programmering bedrijventerreinen, is toen gewerkt
is met name bedoeld om de ontwikkelingen die
met een stoplichtmodel. Een groene aanduiding voor
zich op de regionale kantorenmarkt voordoen
locaties die ontwikkeld kunnen worden. Een oranje
onder de aandacht te brengen van bestuur en
aanduiding voor locaties die tot nader order ‘on hold’
betrokken ambtenaren. Bij het schetsen van deze
zijn gezet. Van de 20 onderscheiden kantoorlocaties
ontwikkelingen grijpen we voor een belangrijk deel
waren er 9 in Eindhoven gesitueerd en 11 in de
terug op de ‘Vastgoedmonitor SGE 2022’ die Savills
omliggende SGE-gemeenten. In totaal zijn toen 8
(in samenwerking met Verschuuren-Schreppers
van de 20 locaties op oranje gezet, waarvan 5 in
makelaars) juli jl. heeft afgerond in opdracht van het
Eindhoven. De aanleiding om destijds tot regionale
SGE. Voorts is deze kantorenbrief bedoeld om de
kantorenafspraken te komen, was vooral gelegen
uitkomsten van het STEC-onderzoek ‘Behoefteraming
in de toenmalige malaise op de kantorenmarkt. Er
kantoren Noord-Brabant (d.d. september 2022)
was veel leegstand in bestaande kantoorgebouwen.
te vertalen naar SGE-niveau en, tezamen met de
Bovendien; naast Eindhoven, had een flink aantal
gesignaleerde ontwikkelingen, om te zetten in
SGE-gemeenten plannen om nieuwe kantoren te
beleidsmatige aanbevelingen. Deze aanbevelingen
ontwikkelen. Om deze redenen was het toen nodig om
zijn tezamen met de conclusies terug te vinden in de
(ook) op regioniveau regulerende afspraken te maken
laatste paragraaf.
over de ontwikkeling van deze nieuwbouwlocaties. K AR AKTERISERING K ANTORENMARKT Inmiddels is de situatie flink gewijzigd. Aangespoord
STEDELIJK GEBIED EINDHOVEN
door regionale afspraken, maar ook door de
De regio Eindhoven wordt door de grotere makelaars
aanhoudende malaise op de kantorenmarkt, zijn op
(o.a. CBRE, JLL, Savills en Cushman & Wakefield)
meerdere locaties in Eindhoven (Flight Forum, Land
voor wat betreft haar vastgoedpotentie sinds
Forum, Strijp-S en Stadionkwartier) en verder op
enkele jaren gerekend tot de G5-gemeenten (naast
het merendeel van de locaties in de overige SGE-
Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag). Onze
gemeenten, de plannen gewijzigd. Op genoemde
regio heeft op kantorengebied duidelijk zijn eigen
locaties is het ooit bedachte kantorenprogramma
karakteristiek. Brainport is van oudsher een maak-
ingekrompen of zelfs helemaal gecanceld. In
regio, groot geworden dankzij DAF, Philips en alle
vergelijking tot 2013 is de planvoorraad nieuw te
(high tech) bedrijven en bijbehorende toeleveranciers
bouwen kantoren dus fors verminderd. Daarnaast
die daaruit zijn voortgekomen. Vandaar ook dat een
is de kantorenmarkt een stuk ‘gezonder’ geworden,
flink deel van de kantorenvoorraad is geconcentreerd
hetgeen onder meer blijkt uit de dalende
op campus- of ‘campusachtige’ locaties (o.a. HTCE,
leegstandscijfers. Momenteel is de gemiddelde
Automotive campus en ASML). Het gaat hierbij
leegstand in het SGE ca. 10%, terwijl dat in de
veelal om ‘kantoorachtige’ gebouwen; het ziet
slechtste jaren schommelde rond de 17%.
eruit als een kantoor, maar in veel gevallen is het
2
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED! gebouw niet als zodanig bestemd. Zeker in deze
getransformeerd naar andere functies (bijna 260.000
regio, is het onderscheid tussen een kantoor- en een
m²), is er veel kansarme kantoorruimte uit de markt
bedrijfsruimte dan ook vaak moeilijk te maken. Voor
genomen (bron: Gemeente Eindhoven, sector EC).
de toekomst is de verwachting dat dit onderscheid op
Door die transformatie zijn er in de loop der jaren
veel locaties nog verder gaat verdwijnen.
alleen al in Eindhoven zo’n 4.000 wooneenheden bij gekomen. In de overige SGE-gemeenten is er ook
Van de totale voorraad kantoorruimten in het SGE is
kantoorruimte aan de markt onttrokken, zij het in
ongeveer 70% gesitueerd in Eindhoven (bron: Savills
veel beperkter mate (volgens cijfers van Savills: ca.
Vastgoedmonitor SGE, 2022). Wanneer we kijken
45.000 m²). De onttrekkingen hebben ertoe geleid dat
naar de marktdynamiek (d.w.z. het jaarlijkse aantal
de kantorenvoorraad (= totaal aantal m² gebouwde
kantoortransacties, uitgedrukt in m²) dan zien we
oppervlakte kantoren en kantoorachtige gebouwen)
dat deze positie zelfs nog dominanter is. Over de
de afgelopen tien jaren met zo’n 9% is afgenomen
periode 2013 t/m 2021 vond ca. 84% van de opname
tot ruim 2.000.000 m² per ultimo 2021 (zie grafiek 1).
kantoorruimte plaats in Eindhoven. Omdat een
Voor de toekomst zit er nog een aantal substantiële
duidelijke trend zichtbaar is waarbij de vraag naar
kantoortransformaties in de pijplijn, waaronder het
kantoren zich steeds meer concentreert op locaties
voormalig Philips-hoofdkantoor aan de Boschdijk
nabij intercitystations en stedelijke voorzieningen, is
en het belastingkantoor aan de Karel de Grotelaan
de verwachting dat de dominantie van Eindhoven op
in Eindhoven. Globaal bezien is de verwachting dat
de regionale kantorenmarkt verder zal toenemen.
de komende jaren nog tenminste zo’n 100.000 m² kantoorruimte aan de voorraad wordt onttrokken als
In de periode 2008 - 2015 was de kantorenmarkt in
gevolg van transformatie naar andere functies (veelal
het hele SGE duidelijk in mineur. De ontwikkelingen
wonen).
werden in die jaren gedomineerd door enerzijds de conjuncturele gevolgen van de crisis en anderzijds
Vooral in de periode 1990 – 2008 zijn in het hele SGE
door structurele oorzaken waardoor de vraag naar
veel nieuwe kantoren gebouwd. De kantorenvoorraad
kantoren af nam, zoals de opkomst van het Nieuwe
groeide toen niet alleen in Eindhoven, maar juist ook
Werken en de afvlakkende ‘verkantorisering’1 van
in meerdere randgemeenten. Zo zijn er in die periode
de werkgelegenheid. Sinds 2015 is landelijk, en ook
op een aantal snelweglocaties in Son en Breugel
in deze regio, een duidelijke kentering te zien; het
(Science Park Ekkersrijt), Best (Breeven), Veldhoven
kantorenaanbod (= m² kantooroppervlak dat te huur
(De Run 1000) en Waalre (Diepenvoorde) nieuwe
wordt aangeboden) is sinds 2015 flink gedaald terwijl
kantoorparken ontwikkeld. In veel gevallen zijn deze
de opname een overwegend opgaande lijn vertoont
locaties opgezet vanuit een bepaald (veelal ‘high tech’)
(bron: Savills).
concept. In de loop der jaren is dit oorspronkelijke ‘label’ in veel gevallen verwaterd, waardoor er op
ONT WIKKELING K ANTORENVOORR A AD
dit moment (ook) ‘reguliere’ kantoorgebruikers op
Vooral omdat met name in Eindhoven de afgelopen
dit soort locaties zijn gehuisvest. Ook in Eindhoven
jaren veel kantoorruimte is gesloopt (ruim 110.000
is er in die periode relatief veel gebouwd, zowel in
m², waarvan een groot deel op de voormalige
het stationsgebied (o.a. het zogenaamde ‘Kennedy
Philips-locatie Vredeoord), dan wel herontwikkeld
Business Center’) alsook op snelweglocaties zoals
(ca. 50.000 m², waaronder westvleugel Rabobank en
Flight Forum en Poort van Metz.
voormalige kantoor van Eindhovens Dagblad), dan wel
Verkantorisering = het proces waarbij werkzaamheden in toenemende mate vanachter een computer worden uitgevoerd, veelal in een kantoor(achtig) gebouw 1
3
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED! Voorraad begin van jaar
Nieuwbouw
Onttrekkingen
Leegstand
2.300.000
18%
2.250.000
16%
2.200.000
14%
2.150.000
12%
2.100.000
10%
2.050.000
8%
2.000.000
6%
1.950.000
4%
1.900.000
2%
1.850.000
0% 2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Grafiek 1: ontwikkeling kantoorvoorraad (in m²) en leegstand (%) in SGE (bron: Savills)
Vanaf 2008 is de nieuwbouw van kantoren in de hele
ONT WIKKELINGEN PER K ANTOORLOCATIE
regio flink teruggevallen. Over de laatste 10 jaar
Als bijlage bij deze kantorenbrief is in de vorm van ‘fact
(periode 2012 – 2022) komt uit eigen inventarisatie
sheets’ een korte beschrijving weergegeven van de locaties
(Gemeente Eindhoven, sector EC) naar voren dat in
in het Stedelijk Gebied Eindhoven waar sprake is van een
Eindhoven circa 150.000 m² kantoor(achtige) ruimte
concentratie van kantoor(achtige) gebouwen binnen een
aan de voorraad is toegevoegd (nieuwbouw én
duidelijk af te bakenen gebied. Ook voor de gehanteerde
herontwikkeling). Dat is weinig in vergelijking tot de
definities van de begrippen ‘kantoor’ en ‘kantoorachtig’
voorgaande decennia. In de overige SGE-gemeenten
verwijzen we naar de bijlagen. Bij de afbakening van de
is er sindsdien evenmin veel nieuwe kantoorruimte
kantoor(achtige) gebieden is een ondergrens aangehouden
bij gekomen, met uitzondering van een aantal
van 15.000 m² verhuurbaar vloeroppervlak in alle gebouwen
campuslocaties (o.a. ASML in Veldhoven en de
tezamen die binnen het gebied zijn gesitueerd. De locaties
Automotive campus in Helmond). Ook in Eindhoven
die een formele ‘campus-status’2 hebben, zijn niet in het
was de nieuwbouwproductie in de periode 2012 –
overzicht meegenomen omdat deze vanuit beleidsmatig
2018 bescheiden van omvang. In 2019 en 2020 is
oogpunt niet tot de kantoorlocaties worden gerekend.
er helemaal geen nieuwbouw opgeleverd. In 2021
De informatie op de fact sheets dateert van ultimo 2021.
is daarentegen een start gemaakt met meerdere
De volgende kantoorlocaties worden beschreven:
projecten; twee nieuwe kantoren op Strijp-S (Bold en
•
Best
Breeven
Donna), één in het stationsgebied (herontwikkeling
•
Eindhoven
Stationsgebied
Bunker), één in het centrum (herontwikkeling
•
Eindhoven
Strijp-S
voormalige V&D) en één op het Campinaterrein
•
Eindhoven
Eindhoven Airport / Flight Forum
(herontwikkeling Koelhuis). Tezamen gaat het hier
•
Eindhoven
Poort van Metz
om een toevoeging van ca. 37.000 m², waarvan het
•
Helmond
Groot Schooten
grootste deel bij aanvang van de bouw is verhuurd.
•
Son & Breugel
Science Park Ekkersrijt
•
Veldhoven
De Run 1000
•
Waalre
Diepenvoorde
2
Tot de formele ‘campussen’ worden in SGE gerekend: HTCE, BIC en TU/e-campus in Eindhoven en Automotive-campus in Helmond. Daarnaast worden de ASML-campus in Veldhoven en de Philips-campus in Best als ‘single use-campus’ aangeduid
4
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED! GEREALISEERDE OPNAME, A ANBOD EN LEEGSTAND VAN K ANTOORRUIMTE De ontwikkeling van het kantorenaanbod in het SGE
wordt vooral toegeschreven aan het tekort aan
vertoonde de laatste jaren een dalende lijn; van ca.
courante kantoorruimten dat toen is ontstaan. In
323.000 m2 in 2014 tot ca. 188.000 m2 in 2018 / 2019.
het stationsgebied en op Strijp-S in Eindhoven is de
De Corona-situatie heeft er in 2020 toe geleid dat
opname van kantoor(achtige) ruimte de laatste jaren
aan deze dalende tendens een eind is gekomen. In
het grootst geweest. Daardoor zijn hier de kwalitatief
dat jaar nam het aanbod weer toe tot ruim 210.000
betere kantoorgebouwen vrijwel allemaal ingevuld.
m2. Net als bij de opnamecijfers, geldt ook bij voor
Kantoorgebruikers die geen passende kantoorruimte
aanbod dat deze niet evenredig is verdeeld over het
kunnen vinden in het centrum-/stationsgebied blijken
gebied. Onder andere in het Eindhovense centrum,
in de praktijk niet bereid te zijn om hun zoekvraag
stationsgebied en Strijp-S zijn de aanbodcijfers laag,
te verleggen naar andere typen locaties, zoals
terwijl op bijvoorbeeld Poort van Metz in Eindhoven of
bijvoorbeeld een kantoor aan de snelweg of aan de
op Breeven in Best het aanbod juist groot is.
rand van een bedrijventerrein. De oorzaak van de terugval naar ca. 75.000
Onderstaande grafiek 2 laat zien dat de opname
m² opname in 2020 is terug te voeren op de
van kantoorruimte in het SGE in 2017 een
Corona-situatie. Deze heeft ertoe geleid dat veel
hoogtepunt kende met ca. 147.000 m2. In 2018 en
kantoorgebruikers ‘pas op de plaats hebben gemaakt’
2019 bewoog de jaarlijkse opname zich rond de
bij hun beslissing over toekomstige huisvesting.
115.000 m2. Deze terugval ten opzichte van 2017
In 2021 is het opnameniveau weer gestegen naar ongeveer het pre-Coronaniveau (109.000 m²).
Opname / aanbod kantoor(achtige) ruimte in SGE in m², 2012 - 2021
350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0
2012
2013
2014
2015
2016 2017 opname aanbod
2018
2019
2020
2021
Grafiek 2: opname / aanbod kantoorruimte in SGE, 2012 – 2021 (bron: Savills)
5
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED! De verhouding tussen het aanbod en de opname
•
Inflatie
van kantoorruimte is bepalend voor de hoeveelheid
•
Stijging rente
leegstand die zich op de regionale kantorenmarkt
•
Stikstofcrisis
voordoet (zie grafiek 1). Dit leegstandspercentage is in het SGE afgenomen van gemiddeld zo’n 17%
Genoemde trends dragen er toe bij dat de kosten
in 2014 tot iets onder de 10% in 2019 (ca. 6% wordt
om nieuwbouw te realiseren sterk zijn toegenomen.
als ‘gezond’ beschouwd). Die leegstand is niet over
Bovendien is het onzeker hoe de prijzen zich in de
het hele gebied gelijk verdeeld; op de meest gewilde
nabije toekomst gaan ontwikkelen. Hierdoor is het
locaties is die een stuk lager dan op de minder
bijna onmogelijk om bouwkosten reëel in te schatten.
populaire locaties. Vooral als gevolg van de Corona-
Dit soort onzekerheid wordt nog eens versterkt door
situatie, is in 2020 en 2021 de gemiddelde leegstand
de oorlog in Oekraïne, waardoor ontwikkelaars en
weer iets toegenomen.
beleggers nauwelijks meer durven te investeren, dit ondanks de vraag naar nieuwbouw die nog steeds
L ANDELIJKE VR A AGTRENDS
boven de markt hangt.
De Corona-situatie heeft ertoe bijgedragen dat de kantorenmarkt in zijn algemeenheid momenteel
De hiervoor geschetste ontwikkelingen zijn vooral
een stuk minder ‘presteert’ ten opzichte van de
kwantitatief van invloed op de vraag naar kantoren. Er
situatie van voor 2020. Wat in de toekomst mogelijk
doet zich ook een aantal trends voor dat in kwalitatief
de blijvende impact van Corona op (onder andere) de
opzicht gevolgen heeft voor de kantorenmarkt. Op
kantorenmarkt gaat zijn, is ongewis. Ondernemers
de eerste plaats is de afgelopen jaren duidelijk
maken veelal nog een pas op de plaats en stellen hun
geworden dat economische omstandigheden snel
huisvestingsbeslissing uit. Voor de komende jaren
kunnen veranderen. Bedrijven zullen daardoor
is de verwachting dat, mede als gevolg van Corona,
minder snel geneigd zijn om zich langjarig te binden
blijvend een andere manier van werken ontstaat. Het
aan verhuurders van kantoren. De behoefte aan
‘hybride werken’, dus meer vanuit huis, wordt naar
kortlopende c.q. flexibele huurcontracten neemt
verwachting een blijvertje, waardoor de bezetting
daardoor toe. Kantoren waarin flex-concepten
van kantoorgebouwen afneemt. Daardoor kunnen
worden aangeboden, profiteren hiervan.
bedrijven ervoor kiezen om in de toekomst minder meters kantoorruimte te huren. Dit effect zal nog niet
Daarnaast is een trend zichtbaar dat het kantoor in
zo zeer op de korte termijn zichtbaar zijn, maar pas
toenemende mate gaat dienen als ontmoetingsplek
op het moment dat een huurovereenkomst afloopt
waar collega’s en hun externe relaties naar toe gaan
en de huurder een beslissing moet nemen over de
op het moment dat ze elkaar fysiek willen ontmoeten.
toekomstig benodigde ruimte.
Dit maakt de nabijheid van goede OV-verbindingen (bij voorkeur een Intercitystation) en voorzieningen
Naast Corona, is er nog een aantal recente trends aan
mogelijk nog belangrijker dan ze nu al zijn.
te wijzen die niet zo zeer van invloed zijn op de vraag
Verder moeten kantoren kwalitatief van een hoog
naar kantoren, maar wel remmend kunnen werken op
niveau zijn, met extra aandacht voor een goede
de totstandkoming van nieuwbouw. Daarbij is onder
ventilatie / luchtkwaliteit in het gebouw. Ook ten
meer te denken aan:
aanzien van de technische voorzieningen en de
•
Stijging prijzen bouwmaterialen
inrichting van gebouwen worden andere eisen
•
Stijging energieprijzen
gesteld door toenemend gebruik van overleggen op
•
Schaarste aan bouwpersoneel
afstand (via teams, zoom, etc.). Daardoor hebben
6
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED! medewerkers op kantoor behoefte aan ‘belruimten’;
de opnamecijfers leiden. Overigens is deze vraag
afgescheiden ruimten waar ze collega’s niet storen
merendeels afkomstig van partijen die al in de regio
tijdens video-overleggen.
Eindhoven zijn gevestigd. Verhuizing naar nieuwbouw
Behalve aan de kwaliteit van een gebouw, stellen
betekent daarom vaak dat er elders in de regio
kantoorgebruikers ook steeds hogere eisen aan
(veelal minder courante) ruimte vrij komt. Omdat er
duurzaamheid, mede aangespoord door de ambities
momenteel onvoldoende kantoormeters voorhanden
van de overheid op dit gebied. Een nieuw gebouw dat
zijn die aan de huidige marktvraag voldoet, wordt
niet voldoet aan de huidige duurzaamheidsnormen is
de huisvestingsvraag in een aantal gevallen op de
onverhuurbaar en kan in de meeste gevallen niet eens
langere baan geschoven of op een andere manier
worden gebouwd omdat geldverstrekkers weigeren
ingevuld. Wat betreft dat laatste is het illustratief
om te investeren in gebouwen die niet voldoen aan de
dat de afgelopen tijd relatief veel transacties
hoogste normen op dit gebied.
plaatsvonden in kantoorachtige gebouwen. Voor
Tot slot kunnen we hier nog als trend benoemen
een deel had deze marktvraag ook in toekomstige
dat kantoorgebruikers er steeds vaker de voorkeur
nieuwbouw in bijvoorbeeld het Eindhovense
aan geven om zich in multifunctionele gebouwen
stationsgebied kunnen ‘landen’. Bij gebrek aan
c.q. gebieden te vestigen. Door meerdere functies
geschikt aanbod, is deze vraag een andere weg gaan
in een gebouw of gebied onder te brengen (naast
zoeken in stad c.q. regio.
kantoren bijvoorbeeld ook wonen, retail, horeca, etc.) ontstaat er meer levendigheid buiten kantooruren
De vraag naar kantoorachtige ruimte kan ook om
en is er meer menging van verschillende soorten
andere redenen nog een flinke boost krijgen. Dit is
publiek. Dat zijn kwaliteiten die bijdragen aan een
dan vooral het gevolg van de sterke groei die ASML
vestigingsklimaat waar de moderne kantoorgebruiker
de komende jaren verwacht te gaan realiseren (het
de voorkeur aan geeft.
bedrijf zelf gaat uit van een verdubbeling). Direct in het kielzog van ASML, zal naar verwachting
REGIONALE VR A AGTRENDS
een flink aantal regionale toeleveranciers uit de
Bovengenoemde trends die zich op de landelijke
HTSM-sector (High Tech Systems & Materials)
kantorenmarkt voordoen, doen zich ook in (regio)
een bovengemiddelde groei laten zien. Deze
Eindhoven voor. Zo is er op dit moment een groeiende
groei gaat veelal gepaard met een toenemende
vraag naar flexibel te huren kantoorruimte zichtbaar
ruimtebehoefte. Voor het grootste deel zal deze
waardoor er een toename is van het aantal concepten
toegenomen ruimtebehoefte zijn weg vinden buiten de
dat op deze vraag inspeelt. Ook concentreert de
kantorenmarkt om (zie o.a. Prodrive, NTS, Frencken,
vraag naar kantoren zich in toenemende mate op
VDL). Echter, een deel van de vraag zal wel degelijk
het Eindhovense centrum en stationsgebied. Omdat
neerslaan in een kantoor(achtige) ruimte, welke
de toevoeging van nieuwe kantoren in dit gebied
veelal zijn gelegen op de campussen (zoals ASML-
al jaren achterblijft bij de vraag, is de roep om
campus en HTCE) of campus-achtige locaties. Juist
nieuwe, kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte hier
hier kunnen de opnamecijfers dan ook flink worden
aanhoudend groot. Het ligt dan ook in de verwachting
opgestuwd.
dat de opname van (nieuwbouw) kantoorruimte flink wordt opgestuwd op het moment dat de partijen die
De laatste jaren wordt de vraag naar vooral
nu op zoek zijn naar kantoorruimte, kunnen gaan
kantoorachtige ruimte op (met name) campuslocaties
huren in een nieuwbouw kantoor dat aan de eisen
ook steeds nadrukkelijker aangejaagd door het
voldoet. Dit kan te zijner tijd tot een ‘boeggolf’ in
grote aantal startende en doorstartende bedrijven
7
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED! dat in deze regio van de grond komt. Het aanwezige
kantoren- en de bedrijventerreinenprognose”. Verder
ecosysteem op met name de campussen, opgeteld
stelt STEC dat “circa 50% …. van de ruimtevraag naar
bij de ruime aanwezigheid van onderwijs- en
het locatietype campus / innovatiedistrict kan bestaan
onderzoeksinstellingen zoals de TU/e, maken
uit kantoren”.
deze regio tot een vruchtbare bodem voor nieuwe
STEC heeft de plancapaciteit op de Automotive
bedrijven. Het gaat daarbij met name om starters die
Campus (Groot Schooten), HTCE Zuid in Waalre en BIC
behoren tot de HTSM-sector.
gekwalificeerd als ‘bedrijventerrein’. Deze is daarom meegenomen bij de prognose bedrijventerreinen.
STEC-ONDERZOEK; BEHOEFTER AMING
Omdat de resterende plancapaciteit op de TU/e-
K ANTOREN
campus en High Tech Campus Eindhoven grotendeels
STEC-groep heeft dit jaar (zomer 2022) in opdracht
is gelegen op het kantoorachtige deel van beide
van de Provincie een onderzoek uitgevoerd naar
campuslocaties, heeft STEC deze meegenomen bij
de toekomstige behoefte aan enerzijds kantoren
de kantorenprognose. Een en ander neemt niet weg
en anderzijds bedrijventerreinen in Brabant
dat we HTCE en TU/e-campus blijven kwalificeren
(beide in een separaat rapport weergegeven). Het
als ‘bedrijventerrein’ (als zodanig zijn ze terug
onderzoeksbureau onderscheidt daarbij vier regio’s,
te vinden in onze eigen ‘Programmering nieuwe
waar Zuidoost-Brabant (= MRE-regio) er één van is.
werklocaties SGE, 2021). Vandaar dat beide locaties
Specifieke cijfers voor de SGE-regio zijn niet in het
niet zijn meegenomen in de beschrijvingen van
behoefteonderzoek kantoren weergegeven. Echter,
kantoorlocaties (fact sheets) die als bijlage bij deze
omdat de kantorenmarkt zich (op basis van data van
kantorenbrief zijn opgenomen.
Savills en STEC-rapport, p.10) voor ongeveer 90% concentreert in het SGE én omdat het onderzoek
STEC heeft drie scenario’s ontwikkeld om de vraag
duidelijk maakt dat buiten de 9 SGE-gemeenten géén
naar kantoren in (o.a.) Zuidoost Brabant voor de
planvoorraad kantoren aanwezig is, gaan we er hier
periode 2022 – 2031 te prognosticeren. Van deze drie,
vanuit dat de uitkomsten voor Zuidoost-Brabant,
vindt STEC het ‘hoge Covid 19-scenario’ het meest
vrijwel een op een van toepassing zijn op het SGE.
voor de hand liggend. Hierbij is er vanuit gegaan dat de Corona-pandemie er blijvend toe zal leiden dat
Campussen evolueren steeds meer tot hybride
werknemers een substantieel deel van de tijd vanuit
werklocaties. Daardoor ‘communiceren’ ze zowel
huis gaat werken (het zogenaamde ‘hybride werken’).
met andere kantoorlocaties in de regio alsook met
Daardoor zal de behoefte aan kantoorruimten sterker
bedrijventerreinen3. Anderzijds is op de campussen
afnemen dan in de twee andere scenario’s. Omdat de
zelf te zien dat sommige bedrijven zich bij voorkeur
verwachte toekomstige vraag naar kantoren verschilt
vestigen in een kantoor(achtige) omgeving, terwijl
per deelgebied, heeft STEC een uitsplitsing gemaakt
andere activiteiten zich het beste ‘thuis voelen’ in
naar type locatie. Wanneer de drie vraagscenario’s
een bedrijfsruimte die op die campus is gelegen.
met elkaar worden vergeleken, wijzen de tendensen
Ook STEC constateert in zijn onderzoek dat de vraag
voor de verschillende locatietypen in dezelfde
naar kantoor(achtig) vastgoed op campuslocaties
richting: de uitbreidingsvraag concentreert zich met
zich beweegt op het snijvlak van bedrijventerrein en
name in het centrummilieu / OV-knooppunten en op
kantoor (zie ook p. 17 STEC-rapport). Daar wordt aan
innovatie / campuslocaties. De snelweglocaties zijn
toegevoegd dat “het onvermijdelijk is dat er enige
in alle gevallen de grootste verliezers en dat geldt in
overlap is tussen de vraag die we hier ramen vanuit de
wat mindere mate ook voor kantoren die zijn gelegen
3
Hiermee wordt bedoeld dat een ruimtevraag van een bedrijf zowel zou kunnen ‘landen’ op een campus, alsook op een ‘regulier’ bedrijventerrein of in een kantooromgeving
8
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED! in een woonmilieu en op ‘overige OV-knooppunten’
verwachte vraag van ca. 6.500 m² kantoorruimte per
(d.w.z. zonder intercitystation en hoogstedelijke
jaar op centrum-/OV Knooplocatie en 3.500 m² op
centrumvoorzieningen in de buurt).
campuslocaties. Door het uitvallen van de vraag op snelweglocaties (- 210.800 m²), verwacht STEC dat
Uitgaande van het door STEC aanbevolen ‘hoge Covid
de leegstand juist hier de komende jaren flink zal
19-scenario’ is de verwachting dat in 2031 per saldo
toenemen4.
in het SGE een overschot aan kantoorruimte zal ontstaan ter grootte van 102.900 m² (zie rechtsonder
Om inzicht te krijgen in de vraag op welke typen
in onderstaande tabel uit STEC-rapport). Dat betekent
locaties in het SGE de komende 10 jaar naar
dat er zo’n 103.000 m² minder kantoorruimte nodig
verwachting een overschot dan wel een tekort aan
is ten opzichte van de meters die nu in gebruik
nieuw te realiseren kantoorruimte gaat ontstaan,
zijn. Uitgesplitst naar locatietype, ontstaat een
moeten we de hierboven geprognosticeerde
gedifferentieerder beeld. In het hoge COVID-19
uitbreidingsvraag in relatie zien tot de (harde en
scenario gaat STEC er vanuit dat de komende 10
zachte) plancapaciteit die STEC begin 2022 bij alle
jaar in het hoogstedelijke centrummilieu en op
gemeenten heeft geïnventariseerd. In onderstaande
campuslocaties in Zuidoost Brabant een additionele
tabel is (geel gearceerd) de plancapaciteit5 in
behoefte bestaat aan resp. 78.600 en 37.700 m²
Zuidoost-Brabant weergegeven, uitgesplitst naar de
nieuwbouw kantoorruimte (tezamen: ruim 116.000
verschillende geplande vastgoedprojecten. Hierbij
m²). Dat komt per jaar neer op een gemiddelde
merken we op dat de 50.000 m² plancapaciteit op
behoefte van ongeveer 11.600 m² nieuw toe te voegen
de Run 1000 in Veldhoven exclusief is gelabeld voor
kantoor(achtige) ruimte. Uitgaande van de verhouding
uitbreiding van ASML en in feite dus niet meer vrij
tussen centrummilieu (ca. 2/3 deel) en campus /
beschikbaar is. Er is op deze locatie inmiddels een
innovatielocaties (ca. 1/3 deel) zoals STEC die in
start gemaakt met de nieuwbouw voor ASML.
onderstaande tabel benoemt, komt dit neer op een
Uitbreidingsvraag (incl. 5% frictieleegstand) 2022 - 2031 naar locatietype. Bron: STEC-rapport ‘Behoefteraming kantoren Noord-Brabant’, d.d. sept. 2022
We merken hierbij op dat STEC zelf de kanttekening maakt dat er een veelheid aan factoren van invloed is op het daadwerkelijke verloop van de ruimtevraag. De gepresenteerde cijfers moeten dan ook niet letterlijk worden geïnterpreteerd. Het gaat er meer om dat bij de planning van nieuwe kantoren rekening wordt gehouden met actuele trends en tendensen die uit de cijfers zijn af te leiden (bijv. v.w.b. hybride werken, locatievoorkeuren, etc.). 5 Onder ‘harde plancapaciteit’ worden te realiseren nieuwbouwplannen verstaan waarvoor de RO-procedure (zo goed als) afgerond is (bestemmingsplan onherroepelijk). ‘Zachte plancapaciteit’ betreft nieuwbouwplannen waarvoor de RO-procedure nog niet is afgerond. Overigens is in de praktijk het onderscheid tussen ‘hard’ en ‘zacht’ niet altijd even duidelijk. 4
9
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED!
Plancapaciteit kantoren in Zuidoost-Brabant in m² BVO (geel gearceerd) per 1 jan. 2022. Bron: STEC-rapport ‘Behoefteraming kantoren Noord-Brabant’, d.d. sept. 2022
Wanneer we bovenstaande harde en zachte plancapaciteit confronteren met de verwachte ruimtevraag 2022 – 2031 volgens het Covid-19 hoog-scenario (= meest rechtse kolom in onderstaande tabel), ontstaat een beeld zoals hieronder is af te lezen.
Harde en zachte plancapaciteit in Zuidoost-Brabant in m² VVO, afgezet tegen verwachte ruimtevraag 2022 – 2031. Bron: STEC-rapport ‘Behoefteraming kantoren Noord-Brabant’, d.d. sept. 2022
6
Hierbij wordt opgemerkt dat in deze tabel STEC uit is gegaan van harde en zachte plancapaciteit in m² VVO, terwijl in de daarboven staande tabel plancapaciteit, uitgesplitst naar projecten, is uitgegaan van m² BVO. Om van BVO (Bruto Vloer Oppervlak) naar VVO (Verhuurbaar Vloer Oppervlak) te komen, is een (veel gebruikte) factor 0,85 aangehouden.
10
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED! Vertaald naar de diverse locatietypen, kunnen voor de
INNOVATIE / CAMPUS:
verschillende plangebieden in het SGE de volgende
De ruimtevraag op dit locatietype is ingeschat
conclusies worden getrokken:
op +37.700 m² VVO. De totale (overigens harde) planvoorraad die aan deze vraag voldoet is 131.750
CENTRUMMILIEU / OV-KNOOP:
m² groot, deels gelegen op de High Tech Campus
De geprognosticeerde ruimtevraag naar kantoren in
Eindhoven (97.750 m² VVO) en de TU/e-campus
het hoogstedelijk centrummilieu / OV-knooplocaties is
(34.000 m² VVO)7. ‘Op papier’ is er de komende tien
met +78.600 m² VVO het hoogst van alle locatietypen.
jaar dus voldoende planvoorraad beschikbaar om in
De harde planvoorraad die aan de vraag naar dit
de verwachte ruimtevraag te kunnen voorzien. In zijn
locatietype voldoet, is 37.400 m² VVO groot en bevindt
rapportage (p. 27) maakt STEC hier echter wel een
zich geheel in het stationsgebied van Eindhoven. In
kanttekening bij: “We zien vanuit de prognose ook een
eerste aanleg duidt dit erop dat de plancapaciteit
uitbreidingsvraag op dit soort campuslocaties. Die
hier tekort schiet. Echter, naast de 37.400 m² harde
vraag is kwantitatief niet voldoende om de volledige
planvoorraad, is er ook nog ruim 184.000 m² VVO
plancapaciteit in te vullen. Daarbij is het wel zo
zachte planvoorraad beschikbaar. STEC adviseert
dat ruimtevraag op campussen zich minder goed
hierover in zijn rapport (p. 27): “Het valt op dat er een
laat voorspellen door dit soort prognosemodellen”.
forse zachte planvoorraad aanwezig is rondom het
Verder stelt STEC ten aanzien van campuslocaties
station Eindhoven. Hoewel we daar ook een groot
(p.28) dat deze “voor HTSM-bedrijvigheid in Zuidoost-
deel van de vraag verwachten, lijkt de omvang van het
Brabant …. Een zeer goede uitgangspositie hebben
zachte planaanbod ruim ten opzichte van de vraag.
om additionele vraag aan te trekken. Door de
Het is daarom aan te raden dat deze plancapaciteit
magneetwerking die die deze campussen hebben
gefaseerd hard wordt gemaakt.”
is het realistisch dat er zich bedrijven van buiten de regio vestigen, of dat bedrijven harder groeien
OVERIG CENTRUMMILIEU:
dan het gemiddelde in de sector”. Al met al is de
De ruimtevraag op dit locatietype t/m 2031 is
conclusie die STEC zelf trekt, dat de specifieke vraag
negatief ingeschat op – 2.400 m² VVO (d.w.z. dat er
naar campuslocaties wel eens groter kan zijn dan
2.400 m² minder ruimte nodig is op dit type locatie
geprognosticeerd, waardoor het geen probleem hoeft
dan dat er nu in gebruik is). De totale planvoorraad
te zijn dat de huidige planvoorraad, de geraamde
die aan deze vraag voldoet is 10.838 m² VVO groot
behoefte overtreft.
en bevindt zich deels in Helmond (8.000 m² BVO op Suytkade) en deels in Nuenen (4.750 m² BVO aan
Bovengenoemde conclusies van STEC zijn in lijn
de Smits van Oyenlaan). Theoretisch beschouwd
met de verstedelijkingsopgave waar de regio
zou er in de markt geen behoefte aanwezig zijn om
momenteel voor staat. Deze opgave hangt voor een
deze twee projecten tot ontwikkeling te brengen.
belangrijk deel samen met de sterke groei die ASML
Echter, omdat het om een relatief beperkt metrage
de komende jaren verwacht te gaan realiseren (het
gaat, verdeeld over twee gemeenten waarvan ook
bedrijf zelf gaat uit van een verdubbeling). Direct
nog eens één centrumgemeente (Helmond), werkt
in het kielzog van ASML, zal naar verwachting
het naar verwachting niet marktverstorend wanneer
een flink aantal regionale toeleveranciers uit de
deze vastgoedontwikkelingen toch zouden worden
HTSM-sector (High Tech Systems & Materials)
gerealiseerd. Dit pleit ervoor om deze plancapaciteit
een bovengemiddelde groei laten zien. Deze
gewoon te behouden en het initiatief aan de ‘markt’
groei gaat veelal gepaard met een toenemende
over te laten.
ruimtebehoefte. Voor het grootste deel zal deze
7
ierin is de planvoorraad die mogelijk beschikbaar komt op Strijp-T in Eindhoven niet meegenomen omdat momenteel nog onduidelijk is óf H en zo ja hoeveel planologische ruimte hier kan ontstaan door intensivering van de bestaande bebouwing.
11
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED! toegenomen ruimtebehoefte zijn weg vinden buiten de
Het kantorencluster op Flight Forum is in het
kantorenmarkt om (zie o.a. Prodrive, NTS, Frenken,
kantorenbeleid van Eindhoven al jaren gelabeld als
VDL). Echter, een deel van de vraag zal wel degelijk
‘prioritaire locatie’. Desondanks vond de laatste
neerslaan in een kantoor(achtige) ruimte, welke
uitgifte van een kantoorkavel al weer bijna 15 jaar
veelal zijn gelegen op de campussen (HTCE en TU/e-
geleden plaats (in 2008). Vandaar dat de Flight
campus) of campus-achtige locaties (Strijp-S en
Forum-directie en aandeelhouders (waaronder
Strijp-T). Juist hier kunnen de opnamecijfers dan ook
Gemeente Eindhoven), als onderdeel van de
flink worden opgestuwd.
gebiedsvisie Eindhoven Airport District, een eigen plan hebben ontwikkeld dat erin voorziet om de
OVERIG OV-KNOOPPUNT:
doelgroep te verbreden naar niet-kantoorhoudende
De ruimtevraag naar dit type locatie is negatief
bedrijven. Daarbij wordt gedacht aan o.a. medische-
ingeschat op ongeveer – 3.000 m² VVO. Omdat er in
en onderwijsfuncties, lichte milieu categorieën
het SGE geen nieuw te bouwen vastgoedprojecten zijn
maakbedrijven en zelfs mogelijk short stay
gepland op dit type locaties, is er geen planvoorraad
wonen. Op deze manier is het de bedoeling dat het
beschikbaar. Derhalve behoeft de negatieve
kantorencluster Flight Forum zodanig verkleurt dat
ruimtevraag geen verdere actie.
de locatie beter gaat aansluiten bij de marktvraag.
SNELWEG EN UIT VALSWEG (WA ARONDER
In zijn algemeenheid meldt STEC in zijn rapport (p.
BEDRIJVENTERREINMILIEU):
27) over snelweglocaties dat “deze naar verwachting
De ruimtevraag naar dit type locatie is negatief
in meters gaan krimpen, zoals bijv. kantorenpark
ingeschat op ruim – 210.000 m² VVO. De totale
Diepenvoorde in Waalre, Flight Forum, Poort van Metz
planvoorraad die aan deze vraag voldoet is
en Croy in Eindhoven”. Doordat de plancapaciteit op
daarentegen bijna 90.000 m² VVO groot, verdeeld over
De Run 1.000 exclusief voor ASML beschikbaar komt
de locaties Bouvigne en Flight Forum in Eindhoven
en er een plan ligt om het kantorencluster op Flight
(50.000 m² BVO planvoorraad) en De Run 1.000 in
Forum te laten verkleuren, wordt er in het SGE al het
Veldhoven (50.000 m² planvoorraad). Wat betreft
nodige aan gedaan om dit niet marktconforme aanbod
laatstgenoemde locatie meldt het STEC-rapport dat
uit de markt te nemen. Verder is het van belang dat
deze exclusief is gelabeld voor de ontwikkeling van
op snelweglocaties in het SGE geen plannen voor
ASML. De realisatie van de nieuwbouw voor ASML is
nieuw te bouwen kantoren worden ontwikkeld. Een
hier inmiddels gestart waardoor er geen sprake meer
uitzondering zou kunnen gelden voor aantoonbaar
is van een eventuele marktverstorende werking op
snel groeiende bedrijven (zoals bijv. ASML) die op of
andere kantoorlocaties in de regio.
nabij hun huidige (snelweg)locatie willen uitbreiden.
Het project ‘Bouvigne’ betreft een relatief klein (4.000 m²) nieuw te bouwen kantoor nabij de snelweg A2. Het
SOLITAIRE K ANTOREN IN WOONMILIEU:
plan is al geruime tijd geleden positief bestemd en er
De ruimtevraag naar dit type locatie is negatief
is zelfs een bouwvergunning afgegeven ten behoeve
ingeschat op – 3.000 m² VVO. Omdat er in het SGE
van de realisatie van een kantoor voor bouwbedrijf
geen nieuw te bouwen vastgoedprojecten zijn
SDK. Dit bedrijf heeft zelf (nog) geen plannen om
gepland op dit type locaties, is er geen planvoorraad
hier naartoe te verhuizen. Zo lang dat niet het geval
beschikbaar. Derhalve behoeft de negatieve
is, blijft het plan op de plank liggen en gaat er geen
ruimtevraag geen verdere actie.
marktverstorende werking vanuit.
12
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED! CONCLUSIES EN A ANBEVELINGEN
niveau van de specifieke kantoorlocaties hoeven te
De afgelopen tien jaar heeft de kantorenmarkt in
worden gemaakt. In plaats daarvan sluiten we aan
heel Nederland (dus ook in deze regio) een flinke
bij de conclusies die STEC per locatietype heeft
metamorfose doorgemaakt. Zo zien we onder andere
getrokken en hebben we onderstaand een vertaling
dat kantoorgebruikers er steeds vaker de voorkeur
gemaakt naar de situatie in het SGE. Het gaat hierbij
aan geven om zich te vestigen in een hoogstedelijk
om richtinggevende aanbevelingen die worden
centrummilieu. Ten tijde van de laatste regionale
bewaakt en getoetst door het Ambtelijk Overleg
kantorenprogrammering (2013) ging de voorkeur
Economie (AOE). Wanneer zich substantiële8 nieuwe
nog nadrukkelijk uit naar een goed bereikbare
ontwikkelingsinitiatieven voor kantoor(achtige)
snelweglocatie. Anderzijds zien we dat het thuis
gebouwen aandienen die nog niet (dan wel met een
werken, mede door Corona, een grote vlucht heeft
kleiner aantal vierkante meters) zijn opgenomen
genomen. Daardoor ligt het voor de hand dat de
in de planvoorraad-lijst van STEC (zie p. 8 van
totale ruimtebehoefte van kantoorgebruikers de
deze kantorenbrief), dienen deze te worden
komende jaren substantieel gaat afnemen. Daarmee
besproken in het AOE. Vervolgens legt het AOE
samenhangend, krijgen kantoren steeds meer de
hierover een advies ter besluitvorming voor aan het
functie van ontmoetingsplek voor werknemers. Zo’n
Portefeuillehoudersoverleg (PoHo) Economie.
plek moet vooral goed bereikbaar zijn met een snelle OV-verbinding. Dat neemt niet weg dat er (in ieder
CENTRUMMILIEU / OV-KNOOP:
geval voorlopig) een categorie kantoorgebruikers
Op basis van het door STEC geadviseerde ‘hoge
overblijft die de voorkeur geeft aan een locatie
Covid 19-scenario, wordt tot 2031 de grootste
met een goede autobereikbaarheid. Bestaande
ruimtevraag in het SGE verwacht in het hoogstedelijk
kantoorgebouwen die aan de snelweg zijn gelegen
centrummilieu (+78.600 m² VVO) Voor dit locatietype
en liefst ook (redelijk) goed bereikbaar met het OV
is de harde planvoorraad 37.400 m² VVO groot. Deze
én beschikken over de nodige voorzieningen, kunnen
is geheel gelegen in het Eindhovense stationsgebied.
daarom nog wel degelijk toekomstperspectief hebben.
Naast de harde planvoorraad, is hier ook nog ruim 184.000 m² zachte planvoorraad aanwezig. STEC ziet
De laatste regionale afspraken kantoren-
zeker kansen om deze plancapaciteit te ontwikkelen,
programmering dateren van 2013. Analoog aan
maar adviseert wel om deze gefaseerd op de markt te
de bedrijventerreinenprogrammering, zijn die
brengen teneinde overaanbod te voorkomen.
afspraken toen gemaakt om te voorkomen dat in het SGE te veel kantoorlocaties tegelijkertijd op
OVERIG CENTRUMMILIEU:
de markt zouden komen. In deze kantorenbrief
De ruimtevraag naar ‘overig centrummilieu’ is
hebben we het onderzoek dat STEC onlangs (sept.
t/m 2031 negatief ingeschat op – 2.400 m² VVO. De
2022) heeft uitgevoerd in opdracht van de Provincie
totale planvoorraad is 10.838 m² VVO groot (deels
Brabant, als uitgangspunt genomen om te komen
gelegen in Helmond, deels in Nuenen). De voorraad
tot aanbevelingen. STEC concludeert in zijn
is dus groter dan de geraamde (negatieve) behoefte.
algemeenheid dat de plancapaciteit op kansarme
Echter, omdat het om een relatief beperkt metrage
kantoorlocaties in het SGE (het ging daarbij
gaat, is er nauwelijks sprake van marktverstoring.
merendeels om snelweglocaties) de afgelopen jaren
Dit rechtvaardigt om deze plancapaciteit gewoon te
grotendeels is verdwenen. Dat rechtvaardigt dat de
behouden, waarbij het initiatief aan de markt wordt
afspraken in deze kantorenbrief niet langer op het
overgelaten.
8
nder ‘substantieel’ verstaan we hier initiatieven voor de realisatie van kantoorruimte, groter dan 750 m². Van initiatieven die kleiner zijn dan O genoemde 750 m², is er vanuit gegaan dat deze slechts voorzien in een lokale behoefte. Hierover hoeft daarom geen regionale afstemming plaats te vinden.
13
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED! INNOVATIE / CAMPUS:
kan worden gemaakt voor bedrijven (zoals bijv. ASML)
De ruimtevraag op dit locatietype is ingeschat op
die op of nabij hun huidige (snelweg)locatie willen
+37.700 m² VVO. De totale planvoorraad is 131.750
uitbreiden.
m² VVO (gelegen op High Tech Campus Eindhoven en de TU/e-campus). ‘Op papier’ is er de komende tien
SOLITAIRE K ANTOREN IN WOONMILIEU:
jaar dus voldoende planvoorraad beschikbaar. Echter,
De ruimtevraag naar dit type locatie is negatief
STEC maakt daarbij de kanttekening dat de specifieke
ingeschat op – 3.000 m² VVO. Omdat er in het SGE
vraag naar campuslocaties wel eens groter kan
geen nieuw te bouwen vastgoedprojecten zijn
zijn dan de geprognosticeerde 37.700 m², waardoor
gepland op dit type locaties, is er geen planvoorraad
het geen probleem hoeft te zijn dat de huidige
beschikbaar. Derhalve behoeft de negatieve
planvoorraad, de geraamde behoefte overtreft.
ruimtevraag geen verdere actie.
OVERIG OV-KNOOPPUNT:
In aansluiting op bovenstaande locatie-gebonden
De ruimtevraag naar dit type locatie is negatief
aanbevelingen, is onderstaand een interpretatie
ingeschat op ongeveer – 3.000 m² VVO. Omdat er in
gegeven van een aantal meer algemene
het SGE geen nieuw te bouwen vastgoedprojecten zijn
aanbevelingen die STEC in zijn rapportage heeft
gepland op dit type locaties, is er geen planvoorraad
gedaan:
beschikbaar. Derhalve behoeft de negatieve ruimtevraag geen verdere actie.
• De kantorenmarkt in een gemeente staat niet op zich zelf. Het is daarom van belang om als regio
SNELWEG EN UIT VALSWEG (WA ARONDER
samen te werken aan een kantorenvoorraad
BEDRIJVENTERREINMILIEU):
die kwantitatief in balans is, bestaande
De ruimtevraag naar dit type locatie is negatief
uit kantoorlocaties die in kwalitatieve zin
ingeschat op circa – 210.000 m² VVO. De totale
toekomstbestendig zijn.
planvoorraad die aan deze vraag voldoet is
• Nieuwe, substantiële (d.w.z. groter dan 750 m²)
daarentegen bijna 90.000 m² VVO groot. Deze is
ontwikkelingsinitiatieven van kantoor(achtige)
verdeeld over de locaties Bouvigne en Flight Forum
gebouwen die nog niet - dan wel met een kleiner
in Eindhoven en De Run 1.000 in Veldhoven. Op
aantal vierkante meters - zijn opgenomen in de
laatstgenoemde locatie is ASML inmiddels gestart
planvoorraad-lijst van STEC (zie p.10 van deze
met nieuwbouw voor eigen gebruik waardoor hier
brief), worden besproken in het Ambtelijk Overleg
geen sprake meer is van overcapaciteit die de
Economie en met een advies ter besluitvorming
markt mogelijk verstoort. Daarentegen stelt STEC
voorgelegd aan het PoHo Economie.
dat de marktperspectieven voor de 50.000 m² BVO
• Door deze kantorenbrief in beginsel tweejaarlijks
planvoorraad op het kantorencluster Flight Forum
– c.q. op het moment dat de situatie daarom
wél problematisch kunnen zijn. STEC moedigt daarom
vraagt – door het PoHo Economie vast te laten
de huidige plannen van Flight Forum aan om te
stellen (op voordracht van het Ambtelijk Overleg
komen tot een alternatieve invulling van het gebied.
Economie), kan het SGE zorgdragen voor de
Ten aanzien van snelweglocaties in zijn algemeenheid
gewenste toekomstbestendige kantoorlocaties.
meldt STEC dat deze naar verwachting in meters
• De kantorenbrief stelt de regio in staat om mee
gaan krimpen. Daarom is het dringende advies om op
te bewegen met ontwikkelingen die zich op de
snelweglocaties geen plannen voor nieuw te bouwen
kantorenmarkt voordoen en – waar nodig –
kantoren te ontwikkelen. Een mogelijke uitzondering
adaptief te sturen op de kantorenvoorraad.
14
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED! • Een van de ontwikkelingen die zich kunnen voordoen, is de mogelijkheid om incourante kantoorgebouwen te transformeren naar andere functies. Houd als regio zicht op deze transformatiekansen, niet alleen door te transformeren naar woningen maar ook naar andere, bijvoorbeeld bedrijfsmatige functies. • Om actueel zicht te houden op relevante ontwikkelingen, leegstand en opnamecijfers, is het van belang om de kantorenmarkt te blijven monitoren. De ‘Vastgoedmonitor Stedelijk Gebied Eindhoven’ die jaarlijks in opdracht van het SGE wordt opgesteld, voorziet daarin.
15
S T E DE L I J K GE B I E D!
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED!
BIJLAGEN •
Gehanteerde definities
•
Factsheets kantoorlocaties SGE
16
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED! BIJLAGE 1 GEHANTEERDE DEFINITIES IN
ruimte géén stoffelijk product vervaardigd. Normaliter
K ANTORENBRIEF SGE, 2022
heeft het (gedeelte van het) gebouw de bestemming
Nog maar een paar decennia geleden was
‘kantoorruimte’. We spreken hier ook wel over
het onderscheid tussen ‘kantoorruimte’ en
‘zelfstandige kantoren’ (dit i.t.t. ‘ondersteunende
‘bedrijfsruimte’ vrij duidelijk; in een bedrijfsruimte
kantoorruimte’).
worden ‘stoffelijke’ goederen geproduceerd, terwijl in een kantoorruimte ‘administratieve processen’
K ANTOOR ACHTIGE RUIMTE
plaatsvinden. Tegenwoordig gaat ‘productie’ niet
Ruimte in een gebouw die door zijn verschijnings-
per definitie gepaard met ‘stoffelijke goederen’,
vorm, indeling en inrichting voor 50% of meer
maar vindt deze veelal plaats vanachter de
van het totale oppervlak (gemeten in m² BVO) kan
computer, in een kantooromgeving. Door dit soort
worden gebruikt als kantoorruimte. In de praktijk
ontwikkelingen is er steeds nadrukkelijker een grijs
zal de ruimte veelal worden gebruikt voor R&D,
gebied ontstaan tussen de van oudsher bekende
laboratorium-onderzoek, testen van producten,
‘kantoorruimte’ versus ‘bedrijfsruimte‘. In dat
‘creatieve processen’ of andere vergelijkbare
grijze gebied heeft de zogenaamde ‘kantoorachtige
activiteiten. Gebruikers van een kantoorachtige
ruimte’ een positie ingenomen. In dergelijke ruimten
ruimte behoren dan ook tot een categorie
kan R&D (research & development) plaatsvinden,
bedrijfsactiviteiten (met bijbehorende SBI-code)
laboratorium-onderzoek, het testen van producten,
die zich niet bezighoudt met werkzaamheden van
creatieve processen of andere vergelijkbare
hoofdzakelijk administratieve aard. Het (gedeelte van
activiteiten. Dit soort werkzaamheden zien we
het) gebouw heeft normaliter niet de bestemming
vooral terug bij HTSM-bedrijven (High Tech Systems
‘kantoorruimte’.
& Materials). Omdat juist de HTSM-sector in deze regio zo sterk is vertegenwoordigd, zien we hier ook
BEDRIJFSRUIMTE
een oververtegenwoordiging van kantoorachtige
Ruimte die is bedoeld voor productie en/of opslag
bebouwing. Dat is onder andere het geval op een
van goederen. In het bestemmingsplan is het
groot deel van de campussen in deze regio, maar
(gedeelte van het) gebouw waar de ruimte deel van
ook op ‘reguliere’ werklocaties zien we steeds vaker
uit maakt, normaliter bestemd met de aanduiding
kantoorachtige gebouwen staan. In de praktijk is het
‘bedrijfsdoeleinden’, ‘bedrijf’ of woorden van gelijke
lastig om de drie genoemde typen vastgoed precies
strekking. Een bedrijfsruimte kan in combinatie
af te bakenen. Met onderstaande definities is daar
voorkomen met ondersteunende kantoorruimte
evenwel een poging toe gedaan:
die ten dienste staat van de activiteiten die in de bedrijfsruimte worden ondernomen. Zo lang de
K ANTOORRUIMTE
ondersteunende kantoorruimte minder dan 50%
Een gebouw, dan wel een ruimte in een gebouw die
van het totale bebouwde oppervlakte beslaat
door zijn aard, indeling en inrichting in zijn geheel is
(= ‘kantoorcomponent’, gemeten in m² BVO), wordt
bedoeld voor het verrichten van werkzaamheden van
het gehele gebouw met de term ‘bedrijfsruimte’
hoofdzakelijk administratieve aard. Er wordt in de
aangeduid.
17
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED! BIJLAGE 2 FACT SHEETS K ANTOORLOCATIES SGE
In deze bijlage bij de Kantorenbrief Stedelijk Gebied Eindhoven 2022 is een korte beschrijving weergegeven van de locaties in het SGE waar sprake is van een concentratie van kantoor(achtige) gebouwen binnen een duidelijk af te bakenen gebied. Er is een ondergrens aangehouden van 15.000 m² verhuurbaar vloeroppervlak in alle gebouwen tezamen die binnen dat afgebakende gebied zijn gesitueerd. De getoonde grafieken zijn afkomstig uit de Vastgoedmonitor SGE (d.d. ultimo 2021) die Savills in opdracht van het SGE vervaardigt. Fact sheets van de volgende kantoorlocaties zijn opgenomen: Best Breeven Eindhoven Eindhoven Airport / Flight Forum Eindhoven Poort van Metz Eindhoven Stationsgebied Eindhoven Strijp-S Helmond Businesspark Groot Schooten Son & Breugel Science Park Ekkersrijt Veldhoven De Run 1000 Waalre Diepenvoorde
18
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED! BEST, BREEVEN
Het kantorenpark Breeven maakt deel uit van het grotere, gelijknamige bedrijventerrein. Hier is onder andere ook de Philips Health Campus gelegen. Dankzij de ligging nabij de snelweg, is de autobereikbaarheid goed. De meeste kantoorgebouwen op Breeven zijn gelegen aan de straten De Waal en De Rijn. De hier gesitueerde kantoren zijn samen goed voor een kleine 30.000 m2 oppervlak, verdeeld over zo’n 14 gebouwen. Er zijn geen kavels meer beschikbaar voor uitgifte. Van oudsher zijn op Breeven altijd veel bedrijven gevestigd die in de high tech sector actief zijn. De meeste gebouwen zijn gerealiseerd in de periode 1990 – 2002. Een deel daarvan ziet er nog representatief uit, maar er zijn ook gebouwen bij die inmiddels zichtbaar verouderd zijn. Omdat tussen de kantoorgebouwen ook enkele ‘reguliere bedrijven’ zijn gevestigd (o.a. autogarage, koeriersbedrijf, diverse productiebedrijven) maakt het terrein een wat rommelige indruk. Dit kan er mede de oorzaak van zijn dat de leegstand op het kantorencluster Breeven de laatste 10 jaar maar liefst rond de 25% schommelt. Omdat de populariteit van dit soort snelweg-kantoorlocaties de laatste jaren flink is afgenomen, zijn de vooruitzichten voor Breeven als solitaire kantoorlocatie niet heel gunstig.
Mede daarom denkt de gemeente Best na over een verbreding van de doelgroep zodat niet alleen solitaire kantoorgebruikers, maar ook andere bedrijven op dit gedeelte van Breeven terecht kunnen. Het kan daarbij bijvoorbeeld gaan om bedrijven die naast een kantoor, ook een stukje opslag- of showroomruimte nodig hebben. Daarnaast is hier ook al een aantal medische dienstverleners neergestreken, waaronder een tandheelkundig centrum en een beauty-clinic. Zo lang het andere bedrijfsactiviteiten niet in de weg staat, wil de gemeente meedenken over alternatief gebruik van de kantoorruimten. 60.000
35%
50.000
30% 25%
40.000
20%
30.000
15%
20.000
10%
10.000
5%
0
0% 2012
2013
2014
2015
Voorraad begin van jaar
2016
2017
Nieuwbouw
2018
2019
2020
Onttrekkingen
2021 Leegstand
18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Aanbod
19
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED! EINDHOVEN, EINDHOVEN AIRPORT / FLIGHT FORUM
Eindhoven Airport en Flight Forum zijn in het verlengde van elkaar gelegen en maken deel uit van het Eindhoven Airport District. Het bedrijventerrein Eindhoven Airport grenst aan de gelijknamige luchthaven en biedt ruimte aan zowel solitaire kantoorpanden, alsook aan bedrijfsgebouwen. Vrijwel alle kantoren zijn gesitueerd aan de Luchthavenweg, de doorgaande weg die het bedrijventerrein doorsnijdt. De totale kantoorvoorraad bedraagt ongeveer 63.000 m2. De eerste kantoren zijn medio jaren ’80 gerealiseerd, maar het grootste deel dateert uit de jaren ’90. Er zijn geen kavels meer voor uitgifte beschikbaar. Een deel van de bebouwing maakt een gedateerde indruk. Dit, in combinatie met gedaalde vraag naar perifeer gelegen kantoorlocaties, zorgt ervoor dat de leegstand op Eindhoven Airport per ultimo 2021 bijna 27% bedraagt. Mede daarom, heeft een aantal eigenaren plannen gemaakt om hun pand op te waarderen. Daarnaast heeft een aantal stakeholders eind 2021, onder aanvoering van de gemeente, een visie voor het gehele Eindhoven Airport District opgesteld. Deze visie is hard nodig om de benodigde upgrade voor Eindhoven Airport aan te jagen en richting te geven. De visie voorziet o.a. in een doorbreking van de monofunctionaliteit, een verbetering van de verkeersdoorstroming en een verduurzaming van het gebied.
Het aan Eindhoven Airport grenzende Flight Forum bestaat uit vijf bedrijvenclusters, een facilitair cluster en een kantorencluster. Op het kantorencluster is ruimte voor maximaal ca.110.000 m² bebouwing. Hiervan is in de periode 2000 – 2010 ongeveer 60.000 m2 kantoorruimte gerealiseerd, verdeeld over elf gebouwen. Sindsdien is er geen kantoorpand meer gebouwd. Er is daardoor momenteel nog ruimte voor ruim 50.000 m2 nieuwbouw. Naast kantoren, zijn op het cluster o.a. een hotel en een facilitair centrum (‘Luchtruim’) gesitueerd. Op Flight Forum zijn meerdere grote kantoorgebruikers gehuisvest, waaronder Deloitte-AKD, Van Gansewinkel en ASML. Daarnaast zijn er meerdere multi tenant gebouwen. De leegstand op Flight Forum lag per ultimo 2021 iets boven de gezond geachte frictieleegstand (= 6%). Omdat een belangrijk deel van de grotere gebruikers kortlopende huurcontracten heeft, dan wel omdat bekend is dat ze binnen enkele jaren gaan verhuizen, ligt het gevaar op de loer dat de leegstand in de toekomst gaat toenemen. Bovendien heeft (ook) Flight Forum te lijden onder de afgenomen vraag naar perifere kantoorlocaties. Dit heeft de directie ertoe gebracht om een ontwikkelvisie op te stellen die het mogelijk maakt om, naast kantoren, ook de vestiging van andere functies op het kantorencluster toe te laten.
Daarbij geldt het mogelijk maken van een experiment met short stay-huisvesting als de meest in het oog springende verbreding van de doelgroep. 160.000
30%
140.000
25%
120.000
20%
100.000 80.000
15%
60.000
10%
40.000
5%
20.000 0
0% 2012
2013
2014
Voorraad begin van jaar
2015
2016
2017
Nieuwbouw
2018
2019
Onttrekkingen
2020
2021 Leegstand
20
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED! Aanbod 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
21
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED! EINDHOVEN, POORT VAN METZ
Poort van Metz is de enige kantoorlocatie in Eindhoven die zichtbaar is vanaf de snelweg (Randweg Eindhoven; A2 / N2). De autobereikbaarheid is daardoor goed. Vanwege de ligging aan de HOV-lijn, is de locatie ook met het openbaar vervoer zeer goed te bereiken. Poort van Metz is gelegen aan de doodlopende straat Dr. Holtroplaan, waarlangs in totaal 11 gebouwen zijn gelegen. De totale kantoorvoorraad bedraagt ruim 27.000 m2. De meeste gebouwen zijn in de tweede helft van de jaren ’90 gerealiseerd en kunnen nog steeds als ‘representatief’ worden gekwalificeerd. Er zijn geen kavels meer voor uitgifte beschikbaar. De meeste gebruikers zijn actief in de zakelijke dienstverlening en ICT-sector. Met de komst van Velthuis-kliniek / Xpert clinics in 2014 is het monofunctionele karakter van deze kantoorlocatie doorbroken. Desondanks is het leegstandspercentage met name de laatste jaren enorm gestegen tot zo’n 35% per ultimo 2021. Voor een deel is dit terug te voeren op incidenten (o.a. verhuizing van twee grote accountants: BDO en Joanknecht & Van Zelst). Er is ook een meer structurele oorzaak aan te wijzen; de populariteit van dit soort snelweg-kantoorlocaties is de laatste jaren flink achteruit gegaan. Mede daarom zijn de vooruitzichten voor Poort van Metz als solitaire kantoorlocatie niet heel gunstig.
32.000
40%
31.000
35% 30%
30.000
25%
29.000
20%
28.000
15%
27.000
10%
26.000
5%
25.000
0% 2012
2013
2014
2015
Voorraad begin van jaar
2016
2017
Nieuwbouw
2018
2019
2020
Onttrekkingen
2021 Leegstand
10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Aanbod
22
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED! EINDHOVEN, STATIONSGEBIED
Het Eindhovense stationsgebied biedt ruimte aan een flink aantal kantoren, waaronder het Rabo hoofdkantoor en het Kennedy Business Center, beide gelegen aan de noordkant van het Centraal Station. De kantoorvoorraad in het stationsgebied heeft een totale omvang van ongeveer 180.000 m2. Sinds 2014 is de leegstand gestaag afgenomen tot zo’n 8% per ultimo 2021. Dit relatief lage leegstandspercentage en het terug lopende aanbodcijfer is een gevolg van het feit dat veel bedrijven zich in toenemende mate graag in grotere steden willen vestigen, bij voorkeur in de buurt van goede OV-verbindingen en voorzieningen. Door de sterke economische groei van de Brainport-regio is de verwachting reëel dat de vraag naar courante kantoren in het Eindhovense stationsgebied de komende jaren zich op een vrij hoog niveau zal blijven bewegen. Enerzijds gaat het daarbij om een inhaalvraag van bedrijven die hun slag slaan op het moment dat er courante nieuwbouw op de markt beschikbaar komt. Anderzijds is de verwachting dat de vraag een meer structureel karakter zal hebben omdat het Eindhovense stationsgebied ook op de langere termijn beschikt over kwaliteiten waar veel moderne kantoorgebruikers naar op zoek zijn. In de nabije toekomst staat in het stationsgebied een groot aantal projecten op stapel, ook wel bekend onder de werknaam ‘Knoop XL’.
Aan de zuidoost-zijde is onder meer de ontwikkeling van ‘the Edge’ gepland waarin ongeveer 28.000 m2 kantoren is opgenomen. Daarnaast biedt Edge ruimte aan een groot aantal woningen en ondersteunende voorzieningen. In datzelfde gebied (tussen het Student hotel en het spoor) verrijst komende jaren ook het project Lichthoven dat onder andere voorziet in de realisatie van een 50 meter hoog kantoorgebouw ter grootte van circa 14.000 m2. Aan de zuidwest-zijde van het station is District-E gepland. Dit project omvat de realisatie van drie torens met vooral appartementen, maar waarin ook ruimte is gereserveerd voor circa 12.500 m2 kantoren. Aan de noordzijde van het Centraal Station gaat de grootste herontwikkeling in Knoop XL plaatsvinden. Onder andere gaat het busstation volledig op de schop en wordt de Fellenoord versmald waardoor ruimte ontstaat om een flinke hoeveelheid bebouwing aan het gebied toe te voegen. Net als aan de zuidzijde van het station, wordt dit een multifunctionele invulling met veel appartementen, short stay, hotels en voorzieningen. Daarnaast is er ruimte gereserveerd voor zo’n 100.000 m2 werkfuncties die de Eindhovense ‘kleur en smaak’ aan het gebied moeten geven. Voor een belangrijk deel gaat het daarbij om kantoor(achtige) gebouwen. 30%
195.000 190.000 185.000 180.000 175.000 170.000 165.000 160.000 155.000 150.000 145.000
25% 20% 15% 10% 5% 0% 2012
2013
2014
Voorraad begin van jaar
2015
2016
2017
Nieuwbouw
2018
2019
Onttrekkingen
2020
2021 Leegstand
23
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE