2022-54 RV Bijlage 04 - Toelichting vaststelling bestemmingsplan
Tekst van het document
Crijns Rentmeesters BV Witvrouwenbergweg 12 5711 CN Someren T: 0493 – 47 17 77 E: info@crijns-rentmeesters.nl
BESTEMMINGSPLAN BUITENGEBIED, HERZIENING SOETERBEEKSEWEG KRUISING BLEKERDIJK RUIMTE VOOR RUIMTE NUENEN
Crijns Rentmeesters bv April 2022
I: www.crijns-rentmeesters.nl
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening Soeterbeekseweg kruising Blekerdijk Ruimte voor Ruimte’ - Toelichting
PLANGEGEVENS Naam bestemmingsplan
‘Buitengebied,
herziening
Soeterbeekseweg
kruising Blekerdijk Ruimte voor Ruimte’ IMRO-idn
NL.IMRO.0820.BPBGSoeterBlekeRvR-D001
Contactpersoon
G. Bosmans
Voorontwerp
Maart 2021
Ontwerp
November 2021
Vastgesteld
Juni 2022
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
2
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening Soeterbeekseweg kruising Blekerdijk Ruimte voor Ruimte’ - Toelichting
INHOUD 1.
INLEIDING.............................................................................................................. 7
1.1
Aanleiding ............................................................................................................................. 7
1.2
Plangebied ............................................................................................................................. 7 1.2.1
Ligging van het plangebied ....................................................................................................... 7
1.2.2
Kadastrale situatie .................................................................................................................... 8
1.3
Vigerend bestemmingsplan ................................................................................................. 9
1.4
Doel van het bestemmingsplan ......................................................................................... 10
1.5
Leeswijzer ............................................................................................................................ 10
2.
INTEGRAAL GEBIEDSPROFIEL ......................................................................... 11
2.1
Landschappelijke structuur ............................................................................................... 11
2.2
Bebouwingsstructuur......................................................................................................... 12
2.3
Infrastructuur ...................................................................................................................... 14
2.4
Cultuurhistorische ontwikkeling ....................................................................................... 15
2.5
Bestaande planologische mogelijkheden en cultuurhistorische context .................... 17 2.5.1
Inleiding .................................................................................................................................. 17
2.5.2
Wat wordt er behouden, versterkt of nieuw ontwikkeld op cultuurhistorisch gebied? ............. 17
3.
PROJECTPROFIEL ............................................................................................. 19
3.1
Huidige situatie plangebied ............................................................................................... 19
3.2
3.3
3.1.1
Algemeen ............................................................................................................................... 19
3.1.2
Bebouwingsmogelijkheden ..................................................................................................... 20
3.1.3
Bebouwingsconcentratie ......................................................................................................... 20
3.1.1
Conclusie ................................................................................................................................ 24
Toekomstige situatie .......................................................................................................... 25 3.2.1
Inleiding .................................................................................................................................. 25
3.2.2
Ruimtelijke strategie ............................................................................................................... 25
3.2.3
Stedenbouwkundige inpassing ............................................................................................... 27
3.2.4
Erfensemble............................................................................................................................ 28
3.2.5
Planologische situatie ............................................................................................................. 29
Inrichting van het plangebied ............................................................................................ 30 3.3.1
Inrichtingsplan......................................................................................................................... 30
3.3.2
Landschappelijke inpassing .................................................................................................... 31
3.3.3
Beplanting ............................................................................................................................... 32
3.3.4
Duurzaamheid ........................................................................................................................ 35
3.3.5
Natuurinclusief bouwen .......................................................................................................... 36
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
3
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening Soeterbeekseweg kruising Blekerdijk Ruimte voor Ruimte’ - Toelichting
3.3.6
Ontsluiting en parkeren ........................................................................................................... 36
3.4
Beeldkwaliteit ...................................................................................................................... 36
4.
BELEIDSKADER .................................................................................................. 37
4.1
Rijksbeleid ........................................................................................................................... 37
4.2
4.3
4.1.1
Nationale Omgevingsvisie ...................................................................................................... 37
4.1.2
Ladder duurzame verstedelijking ............................................................................................ 37
Provinciaal beleid ............................................................................................................... 38 4.2.1
Structuurvisie Ruimtelijke Ordening ........................................................................................ 38
4.2.2
Brabantse Omgevingsvisie ..................................................................................................... 38
4.2.3
Interim omgevingsverordening Noord-Brabant ....................................................................... 39
Gemeentelijk beleid ............................................................................................................ 45 4.3.1
Structuurvisie Nuenen c.a. ...................................................................................................... 45
4.3.2
Intergemeentelijke structuurvisie Rijk van Dommel en Aa ...................................................... 46
4.3.3
Programma wonen 2020-2030 ............................................................................................... 48
4.3.4
Landschapsstudie Buitengebied Nuenen 2020 ...................................................................... 48
5.
MILIEUHYGIËNISCHE EN PLANOLOGISCHE ASPECTEN ............................... 51
5.1
M.e.r.-beoordeling............................................................................................................... 51
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.1.1
Inleiding .................................................................................................................................. 51
5.1.2
Toets initiatief.......................................................................................................................... 51
Water .................................................................................................................................... 52 5.2.1
Inleiding .................................................................................................................................. 52
5.2.2
Relevant beleid ....................................................................................................................... 52
5.2.3
Waterparagraaf ....................................................................................................................... 55
5.2.4
Kwaliteit van te lozen en infiltreren hemelwater ...................................................................... 56
Flora en fauna ..................................................................................................................... 57 5.3.1
Inleiding .................................................................................................................................. 57
5.3.2
Gebiedsbescherming .............................................................................................................. 57
5.3.3
Soortenbescherming ............................................................................................................... 58
Archeologie en cultuurhistorie ......................................................................................... 60 5.4.1
Beleidskader ........................................................................................................................... 60
5.4.2
Gemeentelijk archeologiebeleid .............................................................................................. 60
5.4.3
Proefsleuvenonderzoek .......................................................................................................... 62
Cultuurhistorie .................................................................................................................... 63 5.5.1
Regio ...................................................................................................................................... 63
5.5.2
Cultuurhistorisch vlak .............................................................................................................. 64
5.5.3
Soeterbeek en de Soeterbeekseweg ...................................................................................... 65
5.5.4
Team Ruimtelijke Kwaliteit ...................................................................................................... 65
Bedrijven en milieuzonering .............................................................................................. 66
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
4
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening Soeterbeekseweg kruising Blekerdijk Ruimte voor Ruimte’ - Toelichting
5.7
5.8
5.9
Geurhinder .......................................................................................................................... 66 5.7.1
Inleiding .................................................................................................................................. 66
5.7.2
Veehouderijbedrijven in de omgeving van het plangebied ...................................................... 66
5.7.3
Voorgrondbelasting................................................................................................................. 68
5.7.4
Achtergrondbelasting .............................................................................................................. 70
5.7.5
Ontwikkelingsmogelijkheden omliggende bedrijven ................................................................ 70
Gezondheid in relatie tot de veehouderij ......................................................................... 71 5.8.1
Inleiding .................................................................................................................................. 71
5.8.2
Toets van de ontwikkeling aan de handreiking ....................................................................... 71
Geluid ................................................................................................................................... 72
5.10 Luchtkwaliteit ...................................................................................................................... 74 5.10.1 Inleiding .................................................................................................................................. 74 5.10.2 Blootstelling aan verontreiniging ............................................................................................. 74
5.11 Bodemkwaliteit ................................................................................................................... 76 5.11.1 Inleiding .................................................................................................................................. 76 5.11.2 Verkennend bodemonderzoek ................................................................................................ 76
5.12 Externe veiligheid ............................................................................................................... 77 5.12.1 Inleiding .................................................................................................................................. 77 5.12.2 Bedrijven ................................................................................................................................. 77 5.12.3 Transport ................................................................................................................................ 78
6.
JURIDISCHE PLANBESCHRIJVING ................................................................... 80
6.1
Inleiding ............................................................................................................................... 80
6.2
Algemene toelichting verbeelding .................................................................................... 80
6.3
Algemene toelichting regels .............................................................................................. 80
6.4
Toelichting bestemmingen ................................................................................................ 81 6.4.1
Agrarisch met waarden - Groenblauwe mantel ....................................................................... 81
6.4.2
Wonen .................................................................................................................................... 81
6.4.3
Waarde - Archeologie 1 Archeologische waarde .................................................................... 81
6.4.4
Waarde - Archeologie 2 Archeologische waarde .................................................................... 81
6.4.5
Waarde - Archeologie 5 Lage verwachting ............................................................................. 81
6.4.6
Waarde - Cultuurhistorie historische verkaveling .................................................................... 81
6.4.7
Waarde - Cultuurhistorie akkerbouwcomplex ......................................................................... 81
7.
ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID................................................................ 82
7.1
Economische uitvoerbaarheid en Grondexploitatiewet ................................................. 82
7.2
Economische gevolgen bestemmingsplan ...................................................................... 82
8.
OVERLEG EN INSPRAAK ................................................................................... 83
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
5
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening Soeterbeekseweg kruising Blekerdijk Ruimte voor Ruimte’ - Toelichting
8.1
Inspraakprocedure ............................................................................................................. 83
8.2
Overleg ex artikel 1.3.1. Bro .............................................................................................. 83
8.3
Omgevingsdialoog ............................................................................................................. 83
8.4
Zienswijzen.......................................................................................................................... 83
BIJLAGEN: Bijlage 1: Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Bijlage 2: Verkennend bodemonderzoek Bijlage 3: Verkennend archeologisch onderzoek Bijlage 4: Certificaten bouwtitels Bijlage 5: Quickscan flora en fauna Bijlage 6: Rapportage proefsleuvenonderzoek Bijlage 7: Aeriusberekening Bijlage 8: Omgevingsdialoog Bijlage 9: Nota van zienswijzen Bijlage 10: Berekening magneetveldzones
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
6
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening Soeterbeekseweg kruising Blekerdijk Ruimte voor Ruimte’ - Toelichting
1. INLEIDING 1.1 Aanleiding Het doel van dit bestemmingsplan is de herontwikkeling van de locatie Soeterbeekseweg ongenummerd (ong.). Navolgend wordt gesproken over het plangebied. De initiatiefnemers zijn voornemens het perceel ten zuiden van de Blekerdijk
te herbestemmen naar een
woningbouwlocatie ten behoeve van de oprichting van twee Ruimte voor Ruimte woningen. De locatie kent een agrarische bestemming, deels met bouwvlak, en is momenteel ingericht als akkerland. Op de hoek Soeterbeekseweg/Blekerdijk is een oude veestal gelegen. De beoogde ontwikkeling betreft de oprichting van twee vrijstaande woningen in het kader van de regeling Ruimte voor Ruimte, de sanering van de oude veestal en een landschappelijke inpassing van het plangebied. De benodigde bouwtitels voor de Ruimte voor Ruimte ontwikkeling worden aangekocht. De beoogde herontwikkeling is binnen de regels van het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk. Herziening van het bestemmingsplan is dan ook noodzakelijk voor realisatie van de beoogde ontwikkeling. Bij collegebesluit van 10 oktober 2017 heeft het college in principe ingestemd met de realisatie van de twee Ruimte voor Ruimte woningen. Deze toelichting is opgesteld ten behoeve van de partiële herziening van het vigerende bestemmingsplan voor de beoogde herontwikkeling.
1.2 Plangebied 1.2.1 Ligging van het plangebied Het plangebied is gelegen tussen de kernen Nuenen, Eindhoven en Nederwetten in het buitengebied van de gemeente Nuenen. Navolgende figuur geeft een beeld van de ligging van het plangebied ten opzichte van de omgeving.
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
7
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening Soeterbeekseweg kruising Blekerdijk Ruimte voor Ruimte’ - Toelichting
Figuur 1: Ligging plangebied ten opzichte van de omgeving
1.2.2 Kadastrale situatie Het perceel aan Soeterbeekseweg ong. is kadastraal bekend als gemeente Nuenen, sectie A, nummer 4268 (gedeeltelijk) en 3606 (gedeeltelijk). Het perceel 4268 heeft een oppervlakte van circa 10.405 m², het plangebied heeft een oppervlakte van 4.821 m². Navolgende figuur geeft een uitsnede van de kadastrale situatie ter plaatse van het plangebied weer. Hierop is het plangebied omkaderd met een bolletjeslijn.
Figuur 2: Kadastrale kaart van het plangebied en omgeving, waarbij het plangebied is aangeduid
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
8
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening Soeterbeekseweg kruising Blekerdijk Ruimte voor Ruimte’ - Toelichting
1.3 Vigerend bestemmingsplan Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Buitengebied Nuenen’ van de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten. Dit bestemmingsplan is door de raad vastgesteld op 1 november 2018. Het plangebied is bestemd als ‘Agrarisch met waarden - Groenblauwe mantel’ met de dubbelbestemmingen ‘Waarde - Archeologie 2 Archeologische waarde’, ‘Waarde - Archeologie 5 lage verwachting’, ‘Waarde - Cultuurhistorie historische verkaveling’ en ‘Waarde - Cultuurhistorie akkerbouwcomplex’. Het plangebied kent tevens de gebiedsaanduiding ‘overige zone schuilstallen’. De noordwestelijke hoek van het plangebied heeft de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 2 archeologisch waarde’. Aan de noordelijke rand ligt een bouwvlak met de functieaanduiding ‘bedrijfswoning uitgesloten’. Het vigerende bouwvlak kent een oppervlakte van 1.430 m². Ter plaatse is thans een agrarisch bedrijf toegestaan. Dit bouwvlak mag volledig worden bebouwd en de bouwhoogte van de bedrijfsgebouwen bedraagt maximaal 10 meter. Daarnaast bevat het vigerende plan een binnenplanse wijzigingsbevoegdheid om het huidige bouwvlak te vergroten tot maximaal 1,5 hectare. Navolgende figuur geeft een uitsnede van dit bestemmingsplan weer met daarop het plangebied aangeduid met een bolletjeslijn.
Figuur 3: Uitsnede vigerend bestemmingsplan voor het plangebied en omgeving
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
9
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening Soeterbeekseweg kruising Blekerdijk Ruimte voor Ruimte’ - Toelichting
In het vigerende bestemmingsplan zijn er geen mogelijkheden voor de realisatie van de twee Ruimte voor Ruimte woningen ter plaatse van het plangebied. Deze toelichting ziet dan ook toe op de toekenning van een tweetal woonbestemmingen met bouwvlak met de bouwaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding - ruimte voor ruimte’ aan het plangebied. Tevens wordt het agrarische bouwvlak verwijderd.
1.4 Doel van het bestemmingsplan Dit bestemmingsplan heeft de herontwikkeling van het plangebied aan Soeterbeekseweg ong. en het opstellen van een eenduidige en uniforme juridische regeling voor het toegestane gebruik en de toegestane bebouwing binnen het plangebied tot doel. Dit bestemmingsplan bestaat uit regels, een verbeelding en deze toelichting. Deze toelichting dient als motivering bij de te volgen procedure.
1.5 Leeswijzer In hoofdstuk 2 van deze toelichting is het integraal gebiedsprofiel opgenomen. Hoofdstuk 3 van deze toelichting bevat het projectprofiel. Hoofdstuk 4 beeft betrekking op de beeldkwaliteit. In hoofdstuk 5 wordt een overzicht van de relevante beleidskaders bij de beoogde herontwikkeling uiteengezet. De relevante uitgangspunten van het Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid worden hierbij verwoord. In hoofdstuk 6 worden de relevante milieu- en planologische aspecten behandeld. In hoofdstuk 7 komt de juridische planbeschrijving aan de orde. Hoofdstuk 8 bevat de omschrijving van de economische uitvoerbaarheid van het plan en in hoofdstuk 9 komt overleg en inspraak aan bod.
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
10
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening Soeterbeekseweg kruising Blekerdijk Ruimte voor Ruimte’ - Toelichting
2. INTEGRAAL GEBIEDSPROFIEL 2.1 Landschappelijke structuur Het grondgebied van de gemeente Nuenen is gelegen binnen de grenzen van de Centrale Slenk, dit betreft een lager gelegen gebied met daarbinnen dekzandruggen. De gemeente Nuenen wordt in het westen begrensd door de Kleine Dommel en de Dommel, in het zuiden door het Eindhovens Kanaal en in het noorden van de gemeente is het Wilhelminakanaal gelegen. In de laagten tussen de dekzandruggen in de gemeente zijn beekafzettingen van de Dommel aanwezig. De in en om de gemeente aanwezige Collse- en Papenvoortsche Heide liggen op een dekzandrug en zijn hoger gelegen dan de omliggende gebieden. Een opvallend kenmerk van het landschap ten noorden van Nuenen zijn de oude akkers parallel aan de Dommel en de lagergelegen natte gebieden direct ten oosten daarvan. De Soeterbeekseweg volgt grotendeels de overgang van hogere akkers naar lagergelegen weidegronden. Navolgende figuur geeft een beeld van de landschappelijke structuur in de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten. Het plangebied is aangeduid met een zwarte cirkel.
Figuur 4: Landschappelijke structuur gemeente (Bron: Structuurvisie Nuenen c.a.)
Het plangebied aan de Soeterbeekseweg, vroeger bekend als Nederwettensche straat, valt landschappelijk gezien onder de kleinschalige zandontginningen. De locatie ligt tussen de droge hoge es van het vroegere buurtschap Einde aan de noordwestzijde van het plangebied en de nattere lagere broekontginningen aan de oostzijde. Het plangebied is aldus gelegen op de overgang van hoog naar laag. Het huidige landschappelijk karakter wordt gekenmerkt door een sterk veranderd patroon van wegen. De landschappelijke context vertoont een afwisselend en vaak onregelmatig beeld waarbij landbouwgronden, bomen(rijen) en bosjes elkaar afwisselen.
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
11
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening Soeterbeekseweg kruising Blekerdijk Ruimte voor Ruimte’ - Toelichting
2.2 Bebouwingsstructuur In de gemeente zijn drie kernen gelegen, te weten Nuenen, Gerwen en Nederwetten. Tevens zijn een aantal buurtschappen aanwezig, Opwetten, Boord, Eeneind, Stad van Gerwen en Olen. De eerste nederzettingen betroffen het huidige Nuenen en Gerwen en dateren van de vijfde tot de achtste eeuw. Op de topografische kaart uit 1880 is te zien dat ter plaatse van de planlocatie al een
gehucht/buurtschap ‘Einde’ aanwezig was. Dit buurtschap aan de uiterste punt van de
zogenoemde Heuvelakkers is met de aanleg van de huidige Soeterbeekseweg getransformeerd van een bebouwingscluster aan een T-splitsing naar onregelmatige bebouwing langs een doorgaande weg.
Op de topografische kaart van 1950 is die verandering goed te zien. De
benaming voor het gehucht is daarbij op de kaarten komen te vervallen.
Figuur 5: Historische topografische kaart uit ca. 1880 voor het plangebied en omgeving
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
12
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening Soeterbeekseweg kruising Blekerdijk Ruimte voor Ruimte’ - Toelichting
Figuur 6: Historische topografische kaart uit ca. 1950 voor het plangebied en omgeving
Er is een doorgaande weg van Eindhoven naar Nederwetten gemaakt middel een doorbraak vanaf een nieuwe brug ten zuiden van Soeterbeek, langs de Hoeve Achterbos naar Het Eindje. De bebouwing langs deze weg is sinds 1950 gegroeid, zowel in een tweede lijn als tussen de bestaande oudere erven. Langs de Soeterbeekseweg zijn verschillende erven op onregelmatige afstand van elkaar gelegen. Het plangebied is gelegen in de oksel van de (oorspronkelijke) kruising Soeterbeekseweg-Groenstraat/Blekerdijk. De nederzettingsstructuur vertoont vanouds een sterk verspreid bebouwingsbeeld; de afzonderlijke hoeven lagen op de overgang van de nattere beemdgronden naar de hoger gelegen akkers. Langs de Soeterbeekseweg zijn verschillende erven op onregelmatige afstand van elkaar gelegen. De onderstaande schets van de bebouwingsstructuur laat zien dat erven en open ruimten daartussen elkaar afwisselen. De beoogde locatie ligt aan het eind/begin van de bebouwingsconcentratie langs de Soeterbeekseweg. Deze bebouwingsconcentratie heeft nog altijd een agrarisch karakter. Navolgende figuur geeft een beeld van de bebouwingsconcentratie aan de Soeterbeekseweg. Een nadere verantwoording van de stedenbouwkundige inpassing is opgenomen in paragraaf 3.2.4.
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
13
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening Soeterbeekseweg kruising Blekerdijk Ruimte voor Ruimte’ - Toelichting
Figuur 7: Ruimtelijke opbouw huidige bebouwingsconcentratie Soeterbeekseweg (voorheen ’t Einde) De wegenstructuur is in rood aangeduid
2.3 Infrastructuur Op het grondgebied van de gemeente Nuenen is de snelweg A270 gelegen. Deze weg loopt in oost-westelijke richting en verbindt het noorden van Limburg met de regio Eindhoven. De A270 wordt via de Smits van Oyenlaan richting Nuenen en Gerwen ontsloten. Westelijk van Nuenen verbindt de Europalaan Nuenen via de Sterrenlaan met de Kennedylaan in Eindhoven. De Soeterbeekseweg verbindt Nederwetten met de Europalaan/Sterrenlaan. Het plangebied ligt even ten noorden van de Europalaan. Het plangebied is niet gelegen in de directe nabijheid van een spoorwegverbinding of een luchthaven.
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
14
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening Soeterbeekseweg kruising Blekerdijk Ruimte voor Ruimte’ - Toelichting
2.4 Cultuurhistorische ontwikkeling In het kader van de beoogde functiewijziging is een historische reconstructie van het landschap gemaakt. Deze is opgesteld op basis van oude kaarten in combinatie met de hoogtegegevens, bodemsoorten en veldnamen en is opgenomen in het beeldkwaliteitplan dat als bijlage bij de regels van dit bestemmingsplan is opgenomen. Het plangebied maakte deel uit van het nederzettingsareaal van Nederwetten. Een nog bestaande sloot tussen de projectlocatie en Soeterbeek vormde van oudsher de grens tussen Nederwetten en Opwetten. Het gehucht het Eindje vormde ook werkelijk de beëindiging van het nederzettingsareaal van Nederwetten. Dit Eindje vormt samen met de bebouwing aan de Kleine Akkers, aan de Scheerdonken, aan De Hoek en enkele losse hoeves een kransakkernederzetting met de oude kerk aan de Dommel als brandpunt. De toponiemen (veldnamen) ondersteunen de ligging en het historische landgebruik. Het Eindje lag op de overgang van een dekzandrug en een lagere dekzandvlakte. Het lag eveneens op de overgang van akker en weidegronden. Verder lag het op de overgang van open landschap (akker) en een halfopen landschap (broekland met houtwallen en bomenrijen). Zoals gebruikelijk volgden doorgaande routes zelden de kortste weg, maar rijgen ze hoger gelegen, droge plekken aaneen.
Tot ongeveer 1900 wordt het Huis Soeterbeek ontsloten middels een rechte oprijlaan (de Hooge Dijk) met een brug over de Dommel bij het koetshuis en bijgebouwen. Rond 1900 wordt een nieuwe brug aangelegd die afbuigt van deze oprijlaan en via het (Soeterbeeks) Eindje aansluit op het eind van de Blekerdijk, waardoor hier een kruispunt ontstaat. In de Jaren ’20 van de 20e eeuw wordt de doorgaande verbinding naar Nederwetten verder verbeterd met een nieuwe wegstuk vanaf de Blekerdijk langs het erf Achterbos richting het begin van de Nederwettensestraat. Het Eindje wordt hierdoor een kruispunt (wat het nog steeds is). Het plangebied is niet gelegen in een broekgebied, maar op de hogere gronden op overgang van akker naar broekgronden.
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
15
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening Soeterbeekseweg kruising Blekerdijk Ruimte voor Ruimte’ - Toelichting
Figuur 8: De historische reconstructie met het plangebied bij de rode ster en de gebiedsgrens tussen Op- en Nederwetten in rood. Het Eindje (1), Nederwetten (2), De Hoek (3), Hoeve Achterbos (4), Huis Soeterbeek (5), Soeterbeeks Eindje (6), Boord (7) en Bo - Boordse Velden, B – Bleek, Bv – Bleekvelden, M – Mortel, KA – Kleine Akkers, SD – Scheerdonken, K – Kerkhoef, D – Dommel, A – Aabroeken, BS – Bogtsteeg, R – Rietmussen, S – Stralingen. [bron BKP]
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
16
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening Soeterbeekseweg kruising Blekerdijk Ruimte voor Ruimte’ - Toelichting
2.5 Bestaande planologische mogelijkheden en cultuurhistorische context 2.5.1 Inleiding In de huidige situatie is sprake van een voormalige agrarische bedrijfslocatie (VAB). Naast de aanwezige opstal (een sterk verouderde varkensstal zonder cultuurhistorische waarde) biedt het bouwvlak in planologische zin direct mogelijkheden voor de bouw van een loods van 1.400m² met een goothoogte van 6 meter en een nokhoogte van 10 meter. Daarnaast biedt het vigerende bestemmingsplan binnenplanse mogelijkheden voor het vergroten van het agrarisch bouwvlak naar 15.000m². Dat zou betekenen dat het gehele perceel (dat ruimschoots groter is dan het plangebied) in potentie bebouwd kan worden met bedrijfsgebouwen en eventuele benodigde (teeltondersteunende) voorzieningen. Onderhavig plan voorziet in een herbestemming van de VAB-locatie waardoor de (potentieel toekomstige)bebouwingsmogelijkheden voor bouwwerken én bouwwerken geen gebouwen zijnde aanzienlijk afnemen. Een en ander is hieronder gevisualiseerd.
Vigerende bouwvlakken
Planologisch mogelijk
2.5.2 Wat wordt er behouden, cultuurhistorisch gebied?
versterkt
Beoogde situatie
of
nieuw
ontwikkeld
op
Door het planvoornemen wordt de huidige veestal gesloopt en het agrarisch bouwvlak gesaneerd. Door het planologisch schrappen van deze mogelijkheden versterkt het plan de ruimtelijke en cultuurhistorische kwaliteit van het lint en de bebouwingsconcentratie. De aanwezige waarden blijven hierdoor behouden en worden zelfs versterkt. Er vindt namelijk een aanzienlijke inkrimping van de binnenplanse planologische mogelijkheden plaats en ook de mogelijkheid tot bij het bouwvlak behorende teeltondersteunende voorzieningen komen te vervallen. Daarnaast wordt goed rekening gehouden met de aanwezige archeologische waarden. Deze zijn, na goed overleg met de regioarcheoloog, met dit plan ook beschermd en goed in het plan ingepast. Op basis van de planologische vergelijking wordt het lint niet opgerekt maar een verdere oprekking juist voorkomen. Met dit plan wordt de bebouwingsconcentratie ter plaatse duidelijk en kwalitatief
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
17
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening Soeterbeekseweg kruising Blekerdijk Ruimte voor Ruimte’ - Toelichting
afgebakend. Daarmee wordt de openheid van het landschap ten zuiden van de twee beoogde bouwkavels gewaarborgd. Zoals met onderhavig bestemmingsplan is aangetoond levert deze totaalontwikkeling op de verschillende aspecten een aanzienlijke bijdrage aan kwaliteitsverbetering. Cultuurhistorie maakt hier deel van uit en onderhavige toelichting toont aan dat cumulatief gezien sprake is van een goede ruimtelijke ontwikkeling zoals met de Interim omgevingsverordening (IOV) en de Cultuurhistorische waardenkaart wordt voorzien. Het planvoornemen past daarnaast in de ruimtelijke visie ‘Ruimte voor Ruimte’ die de gemeente Nuenen voor deze locatie heeft. Deze visie is thans in de afrondende fase, echter heeft ten behoeve deze ontwikkeling reeds uitvoerig overleg plaatsgevonden met de gemeente en het Team Ruimtelijke Kwaliteit (TRK). Ook is onder supervisie van het TRK van de gemeente Nuenen maatwerk geleverd voor de inpassing van het bouwplan als één ensemble in het landschap en de omgeving. In
het beeldkwaliteitsplan, als
bijlage opgenomen bij
de regels
van dit
bestemmingsplan, wordt na een uitgebreide historische verkenning en analyse niet alleen een zorgvuldige inpassing in het landschap voorgesteld, ook is zorgvuldig gekeken naar de ontstaansgeschiedenis, de situering aan de kruising met het zandpad, materiaalgebruik, inpassing en architectuur. Al deze randvoorwaarden worden op deze manier duurzaam juridisch geborgd zodat dit voor de lange termijn vast ligt en ongewenste ontwikkelingen zoals verrommeling, verdere verdichting door middel van het oprekken van het lint, het aantasten van de openheid, of een ongewenst precedent voorkomen wordt.
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
18
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening Soeterbeekseweg kruising Blekerdijk Ruimte voor Ruimte’ - Toelichting
3. PROJECTPROFIEL 3.1 Huidige situatie plangebied 3.1.1 Algemeen Het plangebied kent een agrarische bestemming en ter plaatse is gedeeltelijk agrarisch bouwvlak aanwezig met daarop een veestal met een oppervlakte van 230 m². Het bouwvlak bedraagt echter 1.430 m² en mag volledig worden bebouwd. Het overige deel van het plangebied is gebruik als grasland. Het perceel wordt van de Soeterbeekseweg gescheiden door een ondiepe sloot. Het plangebied heeft een frontbreedte van circa 105 meter, een diepte van circa 50 meter. Navolgende figuren geven een beeld van de huidige situatie ter plaatse.
Figuur 9: Plangebied in de huidige situatie, gezien op luchtfoto
Figuur 10: Plangebied in de huidige situatie vanaf de hoek Soeterbeekseweg/Blekerweg. Op de foto is de te saneren veestal te zien
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
19
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening Soeterbeekseweg kruising Blekerdijk Ruimte voor Ruimte’ - Toelichting
3.1.2 Bebouwingsmogelijkheden Hoewel het bouwvlak in de huidige situatie slechts deels is bebouwd, is het planologisch gezien mogelijk een veelvoud aan bebouwing op de richten met een significant groter bouwvolume. Op onderstaande luchtfoto is inzichtelijk wat de ruimtelijke impact is op de omgeving wanneer deze bouwmogelijkheden worden benut. Daarnaast biedt het vigerende bestemmingsplan de mogelijkheid middels een wijzigingsbevoegdheid de mogelijkheid het agrarisch bouwvlak te vergroten tot 1,5 hectare en de mogelijkheid tot (teelt)ondersteunende voorzieningen.
Figuur 11: Maximale planologische situatie oranje gearceerd met daarbij de bestaande bebouwingskorrel in rood, de gele arcering geeft de potentiële binnenplanse uitbreidingsmogelijkheid weer
3.1.3 Bebouwingsconcentratie Het plangebied bevindt zich aan de Soeterbeekseweg. Deze weg strekt zich vanuit Nederwetten zuidelijk richting Kasteel Soeterbeek. Op navolgende figuren is enerzijds de Soeterbeekseweg met aanliggende bestemmingen inzichtelijk gemaakt en anderzijds zijn de aanwezige bouwvlakken uitgelicht om de (bebouwings)structuur te visualiseren.
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
20
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening Soeterbeekseweg kruising Blekerdijk Ruimte voor Ruimte’ - Toelichting
Figuur 12: Uitsnede vigerende bestemmingsvlakken (l) en de bestemmingsvlakken uitgelicht (r) het plangebied is met markers aangeduid
Als we verder inzoomen valt het op dat er aan de Soeterbeekseweg sprake is van twee bebouwingsclusters rond kruispunten, waarvan het plangebied is gelegen in het zuidelijke cluster.
Plangebied
Plangebied
Figuur 13: twee vlakvormige clusters aan de Soeterbeekseweg
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
21
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening Soeterbeekseweg kruising Blekerdijk Ruimte voor Ruimte’ - Toelichting
Sprake is van een bebouwingscluster dat zich rond de kruising Soeterbeekseweg – Blekerdijk bevindt. Het betreft vlakvormige verzameling van hoofdzakelijk agrarische bebouwing. De woningen wordt opgericht in de oksel tussen de bebouwing direct ten westen van de Soeterbeekseweg en het agrarisch bedrijf ten noorden van het plangebied. Middels de realisatie van de twee woningen in erfmodel vindt een duurzame afronding van de zuidelijke kant van het bebouwingscluster plaats. Op navolgende figuren is de bebouwingskorrel in de bestaande situatie en in de toekomstige situatie weergegeven. In navolgende paragraaf wordt verder ingegaan op de toekomstige situatie.
Figuur 14: Bebouwingsconcentratie in de huidige situatie (l) en na herontwikkeling van het plangebied (r)
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
22
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening Soeterbeekseweg kruising Blekerdijk Ruimte voor Ruimte’ - Toelichting
Op navolgende figuur wordt de structuur van openheid en beslotenheid binnen het bebouwingscluster weergegeven in de beoogde situatie. De groene vlakken markeren openheid en zichtrelaties naar de achtergelegen gronden. Duidelijk is dat onderhavig initiatief duidelijk de zuidelijke begrenzing van het cluster vormt.
Figuur 15: Structuur van het cluster in de toekomstige situatie
Door de nieuwe woningen te situeren op enige afstand van de Blekerdijk ontstaat na het saneren van de stal weer openheid aan de kruising. In het kader van de historische context is dit een passende ontwikkeling. In het verleden was op deze plaats reeds bebouwing aanwezig, en deze lag destijds ook op enige afstand tot de t-splitsing. De Soeterbeekseweg liep destijds nog niet door. Op navolgende figuur is dit inzichtelijk gemaakt. Het plangebied is met het gele kader aangeduid.
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
23
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening Soeterbeekseweg kruising Blekerdijk Ruimte voor Ruimte’ - Toelichting
Figuur 16: Historische situatie omstreeks 1900 (Bron: Topotijdreis)
Resumerend kan worden gesteld dat onderhavige ontwikkeling een directe en indirecte kwaliteitswinst levert binnen het plangebied ende directe omgeving. Het plan voorziet in sloop van bebouwing en sluit verdere uitbreiding van agrarische activiteiten en toebehorende bouw en gebruiksmogelijkheden uit.
3.1.1 Conclusie De nieuwe bebouwing past zowel historisch gezien als landschappelijk binnen de structuur van de omgeving.
Een
nadere
beschrijving
hiervoor
is
op
genomen
in
het
bijbehorende
beeldkwaliteitplan.
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
24
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening Soeterbeekseweg kruising Blekerdijk Ruimte voor Ruimte’ - Toelichting
3.2 Toekomstige situatie 3.2.1 Inleiding Navolgend wordt de toekomstige situatie binnen het plangebied nader beschreven. De navolgende teksten zijn deels ontleend (paragraaf 3.2.3, 3.2.4, 3.2.5 en 3.2.6) aan het beeldkwaliteitplan dat als bijlage bij de regels onderdeel uitmaakt van dit bestemmingsplan.
3.2.2 Ruimtelijke strategie Nabij het kruispunt van de Groenstraat en Blekerdijk met de Soeterbeekseweg is veel bebouwing aanwezig. De bebouwing is verspreid en functioneel geclusterd gesitueerd aan beide zijden van de doorgaande weg. Plaatselijk is tussen de bebouwing zicht op het achtergelegen landschap mogelijk. Op de projectlocatie in de oksel van de Soeterbeekseweg en de Blekerdijk zal de bestaande veestal worden afgebroken. Deze zal worden vervangen door twee nieuwe woningen, die op subtiele wijze in dit historisch bepaalde landschap dienen te worden ingepast. Daarbij wordt niet ingezet op het herstel van een inmiddels verdwenen landschap. Wel biedt herontwikkeling van de projectlocatie de mogelijkheid de structuur en belevingswaarde plaatselijk te versterken. De gevolgde ruimtelijke strategie zet in op het versterken het eigen karakter van het gebied en het verbinden van al bestaande groenstructuren met nieuwe landschappelijke elementen. Een belangrijke beperkende factor voor de beoogde bouw van twee woningen is de hindercirkel (1) van de noordelijk gelegen veehouderij. De nieuwe woningen dienen hierbuiten gesitueerd te worden. De nieuwe woningen worden in de vorm van een nieuw erf langs de Soeterbeekseweg gesitueerd.
De wegbegeleidende beplanting langs de Soeterbeekseweg (2) en langs de Blekerdijk (3) Zijn belangrijke landschappelijke structuren buiten het plangebied waarop wordt aangesloten met de inpassing. Zo wordt er een zicht naar het achtergelegen landschap vrijgelaten bovenlangs de nieuwbouwcluster (4). De woonkavels worden ingepast middels telkens kortere bomenrijen (5). Aan de voorzijde van het nieuwe erf is een boomgaard (6) gedacht naast de inrit. De boomgaard is omhaagd, gelijk de tuinen waar deze direct aan het landschap grenzen. Deze landschapselementen vormen met een bosje aan de zuidzijde van het nieuwe erf (7) de landschappelijke inpassing van de nieuwe woningen. Het bosje met landschapsboom refereert aan een reeds bestaand bosje aan de zuidzijde van bestaand bebouwing aan de overzijde van de straat (8). Het nieuwe bosje benadrukt ook het zicht op de kopgevel van het meest zuidelijke gebouw in de erfcluster. Deze
ruimtelijke
strategie
is
uitgewerkt
in
een
inrichtingsschets
(zie
hiervoor
het
beeldkwaliteitplan) en in een nieuw planologische kader.
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
25
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening Soeterbeekseweg kruising Blekerdijk Ruimte voor Ruimte’ - Toelichting
Figuur 17: De ruimtelijke strategie voor woningbouw op de projectlocatie, geprojecteerd op de luchtfoto
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
26
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening Soeterbeekseweg kruising Blekerdijk Ruimte voor Ruimte’ - Toelichting
3.2.3 Stedenbouwkundige inpassing De stedenbouwkundige inpassing van de twee nieuwe woningen zoekt aansluiting bij de historische ontwikkeling van deze plek. Ooit lag hier een gehucht aan het eind van de weg van Nederwetten langs de akkers. Met de aanleg van de huidige Soeterbeekseweg is er sprake van bebouwing aan weerszijden van een doorgaande weg. Het oorspronkelijke kruispuntgehucht is uitgegroeid tot een losse lintbebouwing van geclusterde bebouwing langs de Soeterbeekseweg met als bijzonder kenmerk een kruising met twee landbouwwegen (Groenstraat en Blekerdijk). Alle bebouwing van na 1930 is georiënteerd op de doorgaande weg. Daarbij dient opgemerkt te worden dat de meeste gebouwen onder een kleine hoek staan ten opzichte van de weg. Langs de Soeterbeekseweg zijn meerdere clusters van bebouwing gelegen. Hieraan wordt een nieuw ensemble toegevoegd, waarbij langs dit cluster lange zichtlijnen naar het achterliggende landschap mogelijk blijven. Dit bouwplan is is uitgewerkt als een erfensemble met twee woningen en bijbehorende bijgebouwen, dat wordt ontsloten met een enkele, gedeelde inrit vanaf de doorgaande Soeterbeekseweg.
Figuur 18: Stedenbouwkundige inpassing nieuwbouw op de locatie in de veranderde context
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
27
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening Soeterbeekseweg kruising Blekerdijk Ruimte voor Ruimte’ - Toelichting
Figuur 19: Het nieuwe erfensemble met het centrale erf (E) aan de Soeterbeekseweg
3.2.4 Erfensemble De twee nieuwe Ruimte-voor-Ruimte-woningen met bijgebouwen worden centraal geclusterd op een nieuw erf. Deze gebouwen vormen tezamen het erfensemble. De hoofd en bijgebouwen worden informeel geplaatst rondom een centraal, (half) verhard erf. De opzet van het ensemble is geïnspireerd door de opzet van een klassiek boerenerf. Dit betekent dat de meest zuidelijke nieuwe woning analoog aan een boerderij min of meer parallel aan de weg wordt geplaatst en de andere woning analoog aan een grote (boeren)schuur min of meer haaks daarop verder naar achteren wordt gesitueerd. De bijgebouwen worden informeel aan het centrale erf gesitueerd analoog aan kleinere schuren of stallingen. Deze opzet levert beperkingen op voor de mogelijke architectonische
uitwerking.
Deze
worden
nader
benoemt
in
hoofdstuk
3
van
het
beeldkwaliteitplan behorende bij dit bestemmingsplan. Het erfensemble bestaat aldus uit twee los geplaatste woningen en twee (losse) bijgebouwen.
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
28
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening Soeterbeekseweg kruising Blekerdijk Ruimte voor Ruimte’ - Toelichting
De nieuwe woningen dienen zich naar de context te voegen, zonder direct een kopie te zijn van een bestaand of hier eerder aanwezig gebouw. Voor de woningen in het plangebied gelden volgende voorwaarden:
-
De oriëntatie conform de schets is limitatief; De goothoogte van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 3 meter; De nokhoogte van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 9 meter; De inhoud van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 1.000 m³; De afstand tot de perceelsgrenzen bedraagt minimaal 5 meter, behalve waar de woning van het schuurtype direct tegen de boomgaard staat;
-
De dakhelling moet tussen de 35° en 55° bedragen; De goothoogte van de bijgebouwen bedraagt maximaal 3 meter; De nokhoogte van de bijgebouwen bedraagt maximaal 6 meter; De totale oppervlakte van aan-, uit- en bijgebouwen bedraagt max. 90 m².
Deze bebouwingsvoorschriften zijn in de regels van dit bestemmingsplan verankerd.
3.2.5 Planologische situatie Met de beoogde herontwikkeling wordt de huidige agrarische bestemming ter plaatse van het plangebied herbestemd naar een woonbestemming ten behoeve van de oprichting van twee Ruimte voor Ruimte woningen. Het agrarische bouwvlak wordt verwijderd en de veestal wordt gesaneerd. De locatie wordt landschappelijk ingepast met als referentiebeeld het typisch Brabantse Kampenlandschap. Het beplantingsplan is in paragraaf 3.2.3.3 en in bijlage 1 bij de regels in het beeldkwaliteitplan opgenomen. Het gehele plangebied kent nu een agrarische bestemming. Een deel van het plangebied zal deze bestemming houden. Ter plaatse van de nieuwe woningen met de tuinen zal een bestemming ‘Wonen’ worden gerealiseerd. Er is voorzien in twee tuinkavels met ieder een hoofden bijgebouw. Ter plaatse wordt de bouwaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – dove gevel’ en een bouwvlak opgenomen. De voorgevels van beide woningen moeten uitgevoerd worden als ‘dove gevel’. Om een ongewenste situering van bijgebouwen te voorkomen is de aanduiding ‘bijgebouwen uitgesloten’ opgenomen. Ter plaatse zijn ter bescherming en veiligstelling van archeologische waarden de dubbelbestemmingen ‘Waarde - Archeologie 1 Archeologische waarde’, ‘Waarde - Archeologie 2 Archeologische waarde’ en ‘Waarde - Archeologie 5 Lage verwachting’ opgenomen. Hierna is de beoogde planologische situatie weergegeven.
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
29
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening Soeterbeekseweg kruising Blekerdijk Ruimte voor Ruimte’ - Toelichting
Figuur 20: Beoogde planologische situatie plangebied
3.3 Inrichting van het plangebied 3.3.1 Inrichtingsplan Op basis van de gekozen ruimtelijke strategie is een inrichtingsschets opgesteld. Deze schets geeft een beeld van de gekozen landschappelijke inpassing van de twee nieuwe woningen aan de Soeterbeekseweg. De volgende richtlijnen voor de inpassing van de kavels zijn daarbij gehanteerd:
-
Bouwvlakken voegen zich naar de bestaande kavelstructuur; De woningen zijn geclusterd gesitueerd op een nieuw erf. Iedere woning ken een eigen referentie;
-
De bijgebouwen bevinden zich op enige afstand achter de voorgevellijn binnen een
-
Tussen de bebouwing of clusters van bebouwing zijn zichtmogelijkheden op het
totaalcompositie; achtergelegen landschap;
-
Het nieuwe erf kent één aansluiting op de Soeterbeekseweg;
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
30
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening Soeterbeekseweg kruising Blekerdijk Ruimte voor Ruimte’ - Toelichting
-
De voorkant van het erf bestaat uit een tuin voor het parallelle volume en een kleine boomgaard voor het haakse volume;
-
Voortuin en boomgaard met gesneden haag (niet hoger dan 1,20 m). Soortkeuze passend bij het karakter van een traditionele boerentuin;
-
Bomenrijen verankeren het nieuwe erf in het landschap; Benadrukken zichtlijnen naar achterliggend landschap middels beplanting.
De gekozen inpassing van het nieuwe erf sluit aan op de bestaande landschapsstructuur en zal deze versterken. De historisch aanwezige bomenrij langs de Blekerdijk wordt in verkorte vorm herhaald om het nieuwe erf in de omgeving te verankeren. Aan de zuidzijde van het nieuwe erf markeert een bosje met een enkele landschapsboom de hoekpunt in het verder halfopen landschap analoog aan een bestaand bosje ten zuiden van de bebouwing aan de overzijde van de straat. Het nieuwe erf bestaat uit twee nieuwe Ruimte-voor-Ruimte-woningen met bijgebouwen die centraal worden geclusterd. Iedere woning wordt omgeven door een eigen tuin. Tussen de woningen en bijgebouwen bevindt zich een verhard erf dat toegang geeft tot hoofd- en bijgebouwen vanaf de Soeterbeekseweg. De nieuwe inrit, die aan de voorzijde een weggreppel kruist middels een duiker, is zo uitgelijnd dat deze tussen bestaande bomen uitkomt. De inrit geflankeerd door groen bepaalt het beeld van het nieuwe erf vanaf de straat. Aan weerszijde van het erf is er een breed doorzicht naar het achterliggende landschap. Op het erf is eveneens een zicht naar achteren mogelijk. De zichten worden versterkt door de nieuwe bomenrijen. Een lage haag vormt een verbindend element van de tuin ten zuiden en de kleine boomgaard ten noorden van de inrit.
Het erf dient aan alle kanten groen ingekaderd te zijn; daar waar de inkadering niet volgt uit de landschappelijke inpassing dient een haag of een rij struiken te worden toegepast. De tuininrichting is verder vrij. Het beginpunt van de historische Blekerdijk wordt benadrukt door de bestaande bomenrij aan te vullen. Daarmee wordt de weg haaks op de huidige doorgaande weg beter beleefbaar. Ten zuiden van de Blekerdijk is vrij uitzicht mogelijk naar het achterliggende landschap. Het nieuwe erf haakt zo aan bij bestaande landschappelijke structuren. Middels de realisatie van het nieuw erf worden tevens de nieuwe landschapselementen toegevoegd die de beleving van het landschap ter plaatse versterken.
3.3.2 Landschappelijke inpassing Een Kampenlandschap heeft van oudsher een onregelmatige en kleinschalige structuur. Het plangebied kent thans een grote mate van openheid. Tot de jaren ‘60 van de vorige eeuw was er aan deze zijde van de Soeterbeekseweg echter sprake van een kleinschalig landschap waarbij de afzonderlijke percelen waren afgescheiden door houtsingels, hagen en (knot)bomenrijen. De hoge akker aan de westzijde was open en kende geen beplanting. Zie ook de historische topografische kaarten (figuur 4 en figuur 5 van het beeldkwaliteitplan).
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
31
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening Soeterbeekseweg kruising Blekerdijk Ruimte voor Ruimte’ - Toelichting
De inrichting van het landschap was eertijds vooral praktisch ingestoken. De houtwallen en (knot)bomen dienden een doel als leverancier van geriefhout, bladvoer of gebruikshout. Verder hadden groensingels een functie als veekering. In de directe nabijheid van de boerderijen waren enkele fruitbomen of kleine hoogstamfruitboomgaarden omzoomd door hagen aanwezig. Wegen waren vaak voorzien van een begeleidende boombeplanting. Dit is nog enigszins aanwezig langs de Soeterbeekseweg en langs de onverharde paden. Zo is langs de Blekerdijk een onderbroken begeleidende beplanting aanwezig met Eik, Els, Berk en Populier. Langs de Soeterbeekseweg is de wegbeplanting eveneens onderbroken en plaatselijk onregelmatig. Sommige delen zijn ingeplant met eiken en andere delen met beuken. Historische boerderijen lagen oudtijds direct aan de weg. De huidige bebouwing is telkens op enige afstand gelegen met een smalle tot ruime voortuin, of in het geval van bedrijfsbebouwing een voorerf. De voortuinen kennen meestal een groene begrenzing in de vorm van een lage haag. De landschappelijke inpassing van de nieuwe woningen is een voortzetting van de omgevingskarakteristiek. Conform de ruimtelijke strategie wordt het nieuwe erf ingebed in het landschap middels groenstructuren die refereren aan bestaande landschapselementen.
Gaten in de begeleidende wegbeplanting langs de Soeterbeekseweg worden waar mogelijk aangevuld met extra bomen (ter plaatse van het plangebied). En aan de noordzijde wordt de beplanting langs de Blekerdijk versterkt door deze met extra bomen aan te vullen. De huidige veeschuur in de hoek van de Blekerdijk en de Soeterbeekseweg wordt afgebroken. De rondom deze schuur aanwezige beplanting zal eveneens worden verwijderd. De woningen worden gerealiseerd aan een nieuw erf. Een inrit geflankeerd door groen bepaalt het beeld van het nieuwe erf vanaf de straat. Aan weerszijde van het erf is er een doorzicht naar het achterliggende landschap. Een lage haag vormt een verbindend element van de tuin ten zuiden en de kleine boomgaard ten noorden van de inrit. Het nieuwe erf wordt in het landschap verankert middels twee bomenrijen die de historische verkaveling volgen. Aan de zuidzijde spiegelt een nieuw bosje met landschapsboom een bestaand bosje aan de overzijde van de straat. Het erf dient aan alle kanten groen ingekaderd te zijn; daar waar de inkadering niet volgt uit de landschappelijke inpassing dient een haag of struiken(rij) te worden toegepast.
3.3.3 Beplanting De toe te passen beplanting is van grote invloed op de beleving en uitstraling van een plek. Er zijn daarom, binnen het kader van dit Beeldkwaliteitplan, bijlage 1 bij de regels, richtlijnen opgesteld voor de beplanting. Het betreft dan telkens de groenelementen die samen de landschappelijke inpassing van het nieuwe erf in het landschap vormen. De beplanting van de tuinen wordt niet voorgeschreven. De bomenrijen die het nieuwe erf landschappelijk verankeren kunnen worden ingeplant met Canadapopulier (Populus x canadensis CV), Grauwe abeel (Poppulus x canescens). Omdat het zuidgerichte bomenrijen betreft wordt de aanplant van Zomereik afgeraden in verband met de
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
32
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening Soeterbeekseweg kruising Blekerdijk Ruimte voor Ruimte’ - Toelichting
Eiken-processierups. Als alternatief voor de snelgroeiende soorten kan ook gekozen worden voor resistente Iep (Ulmus CV), Haagbeuk (Carpinus betulus) of Es (Fraxinus excelsior). De bomenrijen die het nieuwe erf landschappelijk verankeren kunnen worden ingeplant met Canadapopulier of Grauwe abeel. Omdat het zuidgerichte bomenrijen betreft wordt de aanplant van Zomereik afgeraden in verband met de Eikenprocessierups. Als alternatief voor de snelgroeiende soorten kan ook gekozen worden voor boomvormde Veldesdoorn (Acer campestre ‘Elsrijk’). Haagbeuk (Carpinus betulus) of Kriek (Prunus cerasus CV). De boomgaard kan worden ingeplant met een mengeling van verschillende fruitbomen zoals Pruim, Kers, Appel, Peer, Kweepeer en eventueel Tamme kastanje. Het toepassen van walnoten in een gemengde boomgaard wordt ten sterkste afgeraden. Walnoten produceren namelijk stoffen in de bladeren die de groei van omringende bomen sterk remmen. De fruitbomen worden als hoogstam of halfhoogstam (Pruim, Kers en Kastanje) geplant in gras. Afhankelijk van het beheer kan zich onder fruitbomen een aantrekkelijke bloemrijke grasvegetatie ontwikkelen. Het meezaaien van Witte klaver wordt sowieso aangeraden onder fruitbomen, omdat dit extra bemesting overbodig maakt. In de tekening is nu uitgegaan van een variabele onderlinge plantafstand van ten minste 6 meter.
Deze plantafstand is ideaal voor halfstambomen (stamlengte 1,2 meter) van Zoete kers, Zure kers, Kweepeer, Kwets en Pruim. Ook de op halfstam geënte klein blijvende Tamme kastanje (Castanea sativa ‘Lyon’) past in deze boomgaard op deze bodemsoort. In verband met de archeologische waarden ter plaatse van een deel van de boomgaard dient er extra zorg te worden gegeven aan het planten van deze bomen. De plantgaten mogen niet dieper zijn dan 45 cm. Ook kan de boom alleen met een drietal lage palen gezekerd worden over de kluit. Een traditionele boompaal is niet toegestaan om het archeologisch bodemarchief te behouden. Een en ander is conform de opmerkingen van de regioarcheoloog naar aanleiding van het verkennend archeologisch onderzoek en de daarin vastgelegde vondsten. Wat betreft de haag aan de voorzijde van de tuin, die tevens doorloopt boven de inrit rondom de boomgaard zijn er meerdere mogelijkheden. Deze haag hoeft niet overal hetzelfde te zijn. Er kan natuurlijk gekozen worden voor een haag van een enkele soort wat een rustig en samenhangend beeld oplevert. Een beuken- of haagbeukenhaag (Fagus of Carpinus) wordt hier als minder passend gezien. Een mooie, strakke haag op voedselrijke vochthoudende grond kan gemaakt worden van: Meidoorn (Crataegus monogyna), Veldesdoorn (Acer campestre), Gele Kornoelje (Cornus mas) en Liguster (Ligustrum ovalifolium).
Deze soorten kunnen gemengd worden toegepast, eventueel aangevuld met Haagbeuk (Carpinus betulus – maximaal 20%) en/of Hulst (Ilex aquifolium). Het is ook mogelijk een haag van een enkele soort in te planten, bij voorkeur van Meidoorn of Veldesdoorn. De keus voor een haag aan de achterzijde is vrij. Er kan gekozen worden voor een van bovengenoemde soorten of een mengsel. Het kan ook aantrekkelijk zijn aan de achterzijde van de tuinen een struikenrij in te planten in plaats van een haag. Denk dan aan typische
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
33
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening Soeterbeekseweg kruising Blekerdijk Ruimte voor Ruimte’ - Toelichting
boerentuinplanten als Sering, Boerenjasmijn, Spierstruik, Roos, Hortensia, Alpenbes, Sneeuwbal, enzovoorts.
Figuur 21: De boomgaard aan de noordzijde van het nieuwe erf kent een duidelijk voorjaarsaspect met rijke bloesemdracht in de lente, eventueel aangevuld met bloembollen zoals de Dichtersnarcis (midden). Het is bij groeikrachtige soorten vaak beter om te kiezen voor een halfstamboom in plaats van een hoogstamfruitboom. De haag in de foto is een meidoornhaag, waarvan ook mooie strakke hagen gemaakt kunnen worden. Meidoorn groeit goed op vochtige gronden in tegenstelling tot bijvoorbeeld Beuk. (foto’s P15)
Het nieuwe bosje op de hoek van het erf dient te worden ingeplant met inheemse soorten als Hazelaar (Corylus avellana), Rode kornoelje (Cornus sanguinea), Geoorde wilg (Salix aurita), Gelderse roos (Viburnum opulus) en Vlier (Sambucus nigra) Voor de landschapsboom kan gedacht worden aan een Zomereik of Abeel, maar een Winterlinde (Tilia cordata), Hollandse linde (Tilia x europaea), Walnoot (Juglans regia) of Es (Fraxinus excelsior) is ook mogelijk. Navolgende figuur geeft de beplanting na herontwikkeling weer.
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
34
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening Soeterbeekseweg kruising Blekerdijk Ruimte voor Ruimte’ - Toelichting
Figuur 22: inrichtingsschets met twee nieuwe Ruimte-voor-Ruimte-woningen, inclusief de ruimtelijke context, geprojecteerd op de luchtfoto (P15)
3.3.4 Duurzaamheid Bij nieuwbouw van kantoren en woningen worden binnen het Bouwbesluit eisen gesteld aan de energiezuinigheid. De Energie Prestatie Norm (EPN) is daarbij de richtlijn. Met de EPN wordt de energieprestatie van een gebouw of woning berekend. De uitkomst van een EPN-berekening is de maat voor de energie-efficiëntie: het Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Met de oprichting van de Ruimte voor Ruimte woningen zal hieraan worden voldaan.