2021-33 RIB Bijlage 3 woningbehoefteonderzoek corporaties ABF

260

8.910

5.450

1.100

180

6.730

0 50

0

0

0 20

Bovenstaande gegevens hebben betrekking op de aanbodraming, waarbij in de prognose van de bestaande capaciteit wordt uitgegaan. De vraagraming, die meer uitgaat van de lokale bevolkingsgroei, en waarbij de verhuizingen naar het intramurale aanbod over de gemeentegrens heen zijn uitgeschakeld, laat voor de hele MRE min of meer hetzelfde beeld zien. Op lokaal niveau kan er sprake zijn van grotere verschillen tussen vraag- en aanbodraming. Deze verschillen kunnen aanleiding zijn om in een gemeente nieuwe intramurale capaciteit te gaan aanbieden.

Het is duidelijk dat uitbreiding van de intramurale capaciteit in de MRE in de V&V-sector gewenst is. De uitbreiding hoeft echter niet gelijk te zijn aan de groei in de vraag naar intramurale zorg. Cliënten met een indicatie voor zorg met verblijf die niet binnen een zorginstelling willen wonen kunnen sinds 2007 – onder voorwaarden – ervoor kiezen de indicatie in te zetten in de eigen woonomgeving of in een geclusterde woonvorm binnen een kleinschalige setting van een zorginstelling. Het Volledig Pakket Thuis (VPT) is een concept op het scheidsvlak van extramuraal en intramuraal verblijf. Met een VPT wordt dezelfde zorg en begeleiding vanuit de Wlz verleend als in een zorginstelling maar dan aan huis in een zelfstandige woning. Het VPT sluit zo aan bij de trend zo lang mogelijk thuis te kunnen blijven wonen en is ook kostenbesparend in vergelijking met dure intramurale capaciteit. Steeds meer cliënten maken gebruik van dit pakket. In 2020 gaat het landelijk om 7 procent van de totale Wlz-populatie maar de verwachting is dat dit aandeel sterk blijft toenemen. In het Modulair Pakket Thuis (MPT), waarin niet alle maar delen van de intramurale zorg aan huis worden geleverd, wordt overigens in nog grotere getale door cliënten in de V&V afgenomen.

Naarmate meer huishoudens gebruik gaan maken van VPT, MPT en ook Pgb, neemt ook het belang van voor ouderen geschikte woningen toe. In deze woningen is het immers niet alleen prettiger wonen als oudere

50

r2021-0014WF

met beperkingen maar kan veelal ook makkelijker zorg worden verleend. Het gebruik van geïndiceerde zorg met verblijf in extramurale kleinschalige woonvormen, aan- en inleunwoningen of door anderszins thuiswonende cliënten, zijn allemaal voorbeelden van concepten die met VPT gefinancierd kunnen worden.

Woningmarktontwikkelingen MRE tot 2050

51

Opgave voor de corporaties in de MRE

6

De belangrijkste bevindingen en conclusies uit dit hoofdstuk: ■

Voor een goed begrip van de opgave voor corporaties is ook duiding van de geschetste ontwikkelingen nodig

■

In verkenning is rekening gehouden met mogelijke (demografische als economische) gevolgen van coronacrisis

■

Samenstelling van toekomstige migratiestroom uit buitenland wordt steeds belangrijker maar moeilijk te voorspellen, dus ook beroep op corporatiewoning: bij asielmigranten groot, bij kenniswerkers klein

■

Inkomensverschillen migrantenstromen zo goed mogelijk meegenomen (Eindhoven vs. Helmond)

■

Doorstroming vanuit de sociale huur naar vrijehuur- en koopsector is gebrekkig, mede door tekort middenhuur en goedkope koop

■

Opgave na 2030 vooral bepaald door afnemende huishoudensgroei, los van huidige krapte, met ook lagere nieuwbouwopgave corporaties

■

Ook rol voor commerciële verhuurders in opgave aan extra sociale huurwoningen

■

Tot 2025 nieuwbouw van 1.500 woningen gemiddeld per jaar door corporaties op basis van aandeel van 85%, daarna 1.300 woningen tot 2030 en 800 woningen tot 2040

■

Ook mogelijke bijdrage corporaties bij gewenste nieuwbouw in middenhuur

■

Opgave in sociale huur mogelijk groter bij achterblijven gewenste nieuwbouw in goedkope koop

■

Monitoring van nieuwbouw in andere segmenten wenselijk

■

Opgave corporaties verandert door wijzigingen Rijksbeleid

In de voorgaande hoofdstukken is cijfermatig in beeld gebracht welke ontwikkelingen op de woningmarkt corporaties kunnen verwachten en welke ontwikkeling van de woningvoorraad daarbij past. Maar daarmee is het verhaal nog niet af. Voor een goed begrip van de opgave is ook duiding nodig. Daarom vervolgen we het verhaal in dit hoofdstuk met het duiden van de opgave. Dat doen we door achtereenvolgens in te gaan op de volgende onderwerpen: de rol van corona en migratie in de uitkomsten, de tijdshorizon, de rol van commerciële verhuurders in het gereguleerde huursegment, de haalbaarheid van middenhuur en goedkope koop en tot slot de rol van het verander(en)de Rijksbeleid.

6.1

Onzekerheden corona en migranten

Hoewel hier ook al in hoofdstuk 1 op gewezen is, wordt hier nog eens aangegeven dat in dit onderzoek zowel in demografisch als in economisch opzicht rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis. Als gevolg van de coronacrisis viel de groei van bevolking en huishoudens in 2020 in Nederland als geheel en in de MRE aanzienlijk lager uit dan in de jaren daarvoor. Verwacht wordt, onder meer door CBS, dat als de reisbeperkingen eenmaal worden opgeheven en de economie zich herstelt, de demografische groei snel

r2021-0014WF | Woningmarktontwikkelingen MRE tot 2050

53

weer toeneemt tot het ‘oude’ niveau. In de prognose van Noord-Brabant, en dus in dit onderzoek, wordt dat ook verondersteld. Na een dip in 2020 loopt de eerstkomende jaren (tot 2025) het buitenlands migratiesaldo in de prognose stapsgewijs weer op tot circa 11 á 12,5 duizend personen per jaar. Het demografische effect van corona is daarmee in de prognose verwerkt. Ook met het economische effect is rekening gehouden: de gehanteerde inkomensontwikkeling in de eerste jaren is minder gunstig. Op de langere termijn worden geen effecten van corona verwacht die van invloed zijn op de opgaven voor corporaties.

Op de langere termijn neemt de onzekerheid over de ontwikkeling van bevolking en huishoudens toe. Vanwege de aansluiting met de prognose van Noord-Brabant is in dit onderzoek niet gevarieerd met deze ontwikkeling: in elk scenario is de demografische ontwikkeling gelijk. Een aanzienlijk hogere of lagere groei van het aantal huishoudens dan in de prognose en in dit onderzoek is gehanteerd, is goed mogelijk. De groei zal in de komende decennia steeds meer worden bepaald door het buitenlands migratiesaldo en juist die demografische component is het lastigst te voorspellen. Bij een hogere groei, neemt ook het aantal huishoudens in de corporatiedoelgroep toe en daarmee de opgave voor corporaties. Bij een kleinere groei geldt het omgekeerde. De mate waarin een lagere of hogere groei leidt tot een kleinere respectievelijk grotere opgave voor corporaties hangt af van de samenstelling van de groei. De samenstelling van de toekomstige migratiestroom uit het buitenland is daarbij in toenemende mate een belangrijke factor maar laat zich moeilijk voorspellen. De buitenlandse migratie is divers en bestaat uit kenniswerkers, overige arbeidsmigranten, gezinsmigranten, asielmigranten en studiemigranten. De inkomensverdeling en de mate waarin men een beroep doet op een corporatiewoning, verschilt tussen deze groepen.

Bij asielmigranten is het beroep op de sociale huursector groot, bij kenniswerkers juist klein. Overige arbeidsmigranten zijn vaak afkomstig uit Oost-Europa en zijn hier relatief vaak maar tijdelijk. Voor studiemigranten geldt dat ook maar die wonen wel regelmatig in (onzelfstandige) woningen van corporaties.

Er zijn verschillen tussen gemeenten in de MRE als het gaat om het type migranten dat zich vestigt. Eindhoven trekt relatief veel kenniswerkers en Helmond juist veel arbeidsmigranten. Met deze verschillen is in de doorrekening in het Socrates-model geprobeerd zo goed als mogelijk rekening te houden. Zo is de inkomensverdeling van vestigers (waaronder migranten uit het buitenland) in een bepaalde gemeente in het model mede afhankelijk van de bestaande inkomensverdeling van huishoudens in die gemeente. Mocht de samenstelling van instroom uit het buitenland in de toekomst sterk afwijken van de huidige inkomensverdeling in een gemeente, dan kan dat een overschatting of onderschatting van de groep lage inkomens en dus van de opgaven voor corporaties opleveren. Belangrijk om daarbij te beseffen is dat inkomen lang niet het enige kenmerk is dat bepaalt of men vraag uitoefent naar een sociale huurwoning. Arbeidsmigranten uit de EU hebben vaak een laag inkomen maar verblijven hier ook relatief vaak tijdelijk waardoor ze minder vaak vraag uitoefenen naar reguliere corporatiewoningen. Een relatief grote instroom van arbeidsmigranten (niet zijnde kenniswerkers) betekent dus niet per definitie een relatief grote vraag naar sociale huur.

54

r2021-0014WF

6.2

Tijdshorizon

In dit onderzoek staat de middellange en langere termijn centraal. De ontwikkelingen en opgaven op die termijn, kunnen verschillen van de huidige situatie. Het actuele woningtekort in de MRE is aanzienlijk 1. Dat uit zich in de corporatiesector in lange en toenemende ‘wachtlijsten’. Overigens speelt hierbij ook de gebrekkige doorstroming vanuit de sociale huur naar het vrije huursegment en de koopsector een rol. In dit onderzoek wordt rekening gehouden met het huidige tekort: in de prognose van Noord-Brabant ligt gedurende de gehele prognoseperiode de netto uitbreiding van de woningvoorraad immers hoger dan de huishoudensgroei. Hiermee wordt het bestaande woningtekort teruggedrongen. Na 2035 is het ‘gat’ tussen de groei van de voorraad en de huishoudens in de provinciale prognose veel kleiner. Ook op de iets langere termijn, zo rond 2030, heeft het huidige tekort dus naar verwachting nog een impact op de bouwopgave. Belangrijker voor de omvang van de bouwopgave tegen die tijd is echter de afnemende huishoudensgroei. De groei van het aantal huishoudens zal, na het herstel van de coronadip, in de loop van dit decennium gaan afzwakken. Dat betekent dat de uitbreiding van de voorraad die nodig is om deze groei op te vangen, ook gaat afnemen. Daardoor neemt ook de nieuwbouwopgave voor corporaties in de MRE in de loop van de prognoseperiode af.

De huidige krapte moet dus los worden gezien van de opgave op langere termijn, zeker die na 2030.

6.3

Rol commerciële verhuurders in sociale segment

Ook commerciële verhuurders kunnen een deel van de opgave aan extra sociale huurwoningen opvangen. Deze verhuurders variëren van kleine particuliere beleggers tot bedrijfsmatige verhuurders en institutionele beleggers. Zowel via buy-to-let (kopen om te verhuren) als via transformaties en nieuwbouw kunnen commerciële verhuurders hun voorraad sociale huur uitbreiden. Onduidelijk is in hoeverre zij dat in de toekomst kunnen en willen doen. Dit is afhankelijk van verschillende factoren, waaronder macroeconomische ontwikkelingen (rente en rendementen op diverse soorten beleggingen) en beleid van Rijk en gemeenten, bijvoorbeeld ten aanzien van de mogelijkheden voor buy-to-let (opkoopbescherming) en verkamering/omzetting van woningen. Er zijn bovendien geen goede (integrale) gegevens beschikbaar die laten zien hoeveel gereguleerde huurwoningen commerciële verhuurders de laatste jaren aan de voorraad hebben toegevoegd. Het is dus lastig om in te schatten welk deel van de sociale opgave door andere partijen dan corporaties zou kunnen worden opgepakt. Dit zal waarschijnlijk ook verschillen per subregio binnen MRE. In Eindhoven en Helmond liggen nieuwbouw en transformaties in het sociale segment door commerciële partijen meer voor de hand dan in meer landelijke gemeenten.

Om corporaties toch enige houvast te bieden, vertalen we hier de totale nieuwbouwopgave in het sociale segment zoals die in hoofdstuk 4 is gepresenteerd naar een opgave voor specifiek corporaties. Daarvoor passen we een percentage van 85% toe op de daar weergegeven aantallen woningen. Dit aandeel is in overleg met opdrachtgevers bepaald, mede op basis van het huidige aandeel van corporaties in het totale bestaande gereguleerde huursegment in de MRE. In de totale gereguleerde huursector (huurprijs tot

1 Het totale woningtekort in 2021 in de MRE wordt geschat op bijna 16 duizend woningen. Dat komt neer op 4,5% van de bestaande woningvoorraad. In Nederland als geheel is dat percentage naar schatting ook 4,5% (bron: Primos 2020). Het woningtekort omvat alle segmenten op de woningmarkt: huur en koop.

Woningmarktontwikkelingen MRE tot 2050

55

liberalisatiegrens) hebben corporaties een marktaandeel van naar schatting 87% 2 (2018). Bij eengezinswoningen is dat aandeel aanzienlijk hoger (95%) dan bij meergezinswoningen (87%). Binnen het gereguleerde segment is het aandeel van commerciële verhuurders het grootst in de prijsklasse tussen de aftoppings- en liberalisatiegrens.

Figuur 6.1: Aandeel corporaties in totale huursector, naar prijsklasse*, 2018 ; bron: Lokale Monitor Wonen 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

92%

87%

84% 75%

71%

13% 5% % aandeel corporaties

< kwaliteitkortingsgrens Aftoppingsgrens - liberalisatiegrens > €950 Totaal huur

Kwal. kortingsgrens - aftoppingsgrens Liberalisatiegrens - < €950 Totaal gereguleerd

*Aftoppingsgrens betreft de voor het huishouden van toepassing zijnde grens

Toepassing van het aandeel van 85% op de gewenste nieuwbouw van huurwoningen in het sociale segment levert de onderstaande aantallen op. Voor corporaties komt het aantal nieuwbouwwoningen uit op 1.500 gemiddeld per jaar in de periode tot 2025. In de vijf jaar daarna daalt dat tot ruim 1.300 woningen per jaar. In het tijdvak 2030 t/m 2039 gaat het om circa 800 woningen per jaar. Ter vergelijking: in de periode 2016 t/m 2019 hebben corporaties in de MRE gemiddeld per jaar 1.040 zelfstandige huurwoningen tot de liberalisatiegrens opgeleverd3. De nieuwbouwopgave in de komende 10 jaar ligt hier dus aanzienlijk boven. Overigens hebben corporaties in de MRE in de afgelopen jaren relatief veel sociale nieuwbouw gerealiseerd: de nieuwbouw in 2016 t/m 2019 (4.150) bedroeg 4,5% van de totale sociale voorraad aan het begin van die periode. Het landelijke gemiddelde ligt op 2,4%.

2 Cijfers over de omvang van de particuliere huurvoorraad naar prijsklassen zijn afkomstig uit de Lokale Monitor Wonen (LMW) die ABF jaarlijks in opdracht van de VNG en in samenwerking met Aedes en Woonbond opstelt. De cijfers betreffen schattingen op basis van woningkenmerken zoals oppervlakte, type, WOZwaarde en locatie. Meer informatie is te vinden in de onderzoeksdocumentatie van de LMW.

3 Bron: de Verantwoordingsinformatie (dVi) 2016 t/m 2019.

56

r2021-0014WF

Tabel 6-1: Nieuwbouw in de huurvoorraad na toepassing 85% naar eigendom en prijsklasse in de MRE (2020-2040) Bron: Socrates MRE 2020 Midden

2020 t/m 2024 2025 t/m 2029 Gemiddeld per jaar Huur < lib.gr. tot kwal.k.gr. tot 1e aftop.gr. tot 2e aftop.gr. tot lib.gr.

1.500 190 860 220 230

1.330 180 760 170 210

2030 t/m 2039

780 120 460 100 110

Zoals vermeld is het onzeker welke bijdrage commerciële partijen in de MRE kunnen leveren aan de sociale nieuwbouwopgave. Eveneens onzeker is hoe de voorraad gereguleerde commerciële huurwoningen zich zal ontwikkelen. Ook hier geldt dat er, vanwege een gebrek aan data, geen goed zicht is op hoe deze voorraad zich de afgelopen jaren heeft ontwikkeld, zeker niet op laag schaalniveau (gemeenten). Als gevolg van huurverhogingen en liberalisaties (bij mutatie) worden woningen overgeheveld naar het particuliere vrije segment. De mate waarin dit gebeurt is afhankelijk van onder meer de krapte op de markt en van lokaal beleid en Rijksbeleid, bijvoorbeeld ten aanzien van het woningwaarderingsstelsel (maximering aandeel WOZ-waarde in WWS). Het is voor corporaties raadzaam om de ontwikkeling van het commerciële gereguleerde segment te monitoren. Als die voorraad sterk afneemt als gevolg van krapte op de markt, dan kan de opgave voor corporaties in het sociale segment groter zijn dan in het rapport is aangegeven. Zoals in paragraaf 1.2 toegelicht, wordt bij de berekening van de gewenste nieuwbouw per huurklasse in het Socrates-model rekening gehouden met het verschuiven van woningen tussen prijsklassen als gevolg van het huurprijsbeleid van verhuurders, inclusief commerciële verhuurders. Dat gebeurt op basis van trends in het recente verleden.

Als sterk van deze trends wordt afgeweken, verandert daarmee ook de nieuwbouwopgave voor corporaties. Bij gebrek aan goede data is nauwgezette monitoring niet mogelijk, maar op basis van bouw-, sloop- en verkoopplannen van commerciële partijen en informatie over de ontwikkeling van buy-to-let en liberalisaties kan dit wel op hoofdlijnen gebeuren.

6.4

Middenhuur

Middenhuur is al enkele jaren een prominent onderwerp binnen de woningmarkt. In veel stedelijke regio’s is een gebrek aan middenhuurwoningen. De nieuwbouw is de laatste jaren (te) beperkt geweest en door huurverhogingen groeien veel middenhuurwoningen door naar het dure huursegment. Middenhuur is belangrijk voor het huisvesten van (lage) middeninkomens en nieuwkomers in de stad die net een te hoog inkomen hebben voor sociale huur of vanwege de wachttijden niet snel genoeg in de sociale corporatievoorraad terecht kunnen. Met de scheiding DAEB/niet-DAEB is investeren in middenhuur voor corporaties lastiger geworden. Tegelijkertijd constateren veel corporaties, met name in de steden met een hoge druk op de markt, dat marktpartijen onvoldoende middenhuur ontwikkelen en behouden. Recent enquêteonderzoek4 onder corporaties laat daarom zien dat een groeiend deel van de corporaties het nietDAEB-bezit wil uitbreiden of handhaven. Hiermee kunnen ze een bijdrage leveren aan het tekort aan middenhuur. De uitkomsten in hoofdstuk 4 laten zien dat ook in de MRE een aanzienlijke nieuwbouw van

4

Woningmarktontwikkelingen MRE tot 2050

57

middenhuur (tussen liberalisatiegrens en 969 euro, prijspeil 2019) gewenst is. In de periode tot 2025 gaat het om 3 duizend woningen, in de vijf jaar daarna om 2,5 duizend woningen. De behoefte is er met name in de stedelijke gemeenten. In eerste instantie zijn commerciële partijen in dit segment aan zet. De markttoets voor niet-DAEB-investeringen is drie jaar (2021 t/m 2023) opgeschort. Hierdoor worden onder meer investeringen vanuit niet-DAEB in middenhuur gestimuleerd. Ook in de MRE zouden corporaties een (groeiend) deel van de gewenste nieuwbouw in de middenhuur – ook in de vorm van gemengde projecten (sociaal en middenhuur) – voor hun rekening kunnen nemen. Het lijkt immers onwaarschijnlijk dat marktpartijen de volledige opgave aan middenhuur op korte termijn kunnen realiseren. De opschorting van de markttoets maakt overigens ook het investeren in sociale koopwoningen eenvoudiger (zie ook par. 6.5). Voldoende aanbod van middenhuur stimuleert ook de doorstroming vanuit het sociale segment, waardoor het vrijkomend aanbod in die sector toeneemt.

6.5

Goedkope koop

De uitkomsten in hoofdstuk 4 laten zien dat er in de MRE behoefte is aan een aanzienlijk aantal nieuwbouwwoningen in het goedkope koopsegment (tot 290.000 euro, prijspeil 2019). In de periode tot 2025 gaat het om 4,3 duizend woningen. In de vijf jaar daarna om een nagenoeg gelijk aantal. Bij deze berekening is rekening gehouden met de verkopen van corporaties die vaak in het lagere koopsegment terechtkomen. Het is de vraag of marktpartijen aan de volledige behoefte tegemoet kunnen komen. De laatste jaren zijn de nieuwbouwprijzen van koopwoningen sterk gestegen, als gevolg van onder andere krapte op de markt en duurzaamheidseisen. De landelijke prijs van een gemiddelde nieuwbouwwoning lag in het vierde kwartaal van 2020 op 421.000 euro. In veel regio’s komt nieuwbouw in het goedkope koopsegment slechts beperkt en onvoldoende tot stand. Als de huidige sterke prijsstijgingen in de bestaande koopvoorraad doorzetten – en op korte termijn lijkt het daar wel op – neemt bovendien het aanbod uit de bestaande voorraad in het lage prijssegment af. Corporaties kunnen met sociale koopconstructies (Koopgarant en andere MGEconstructies) mogelijk voorzien in een klein deel van de behoefte aan extra goedkope koop. Op de totale behoefte zal dit echter slechts beperkt zijn.

Als de gewenste nieuwbouw van goedkope koop door marktpartijen niet tot stand komt, zal een deel van de vraag naar dit segment verschuiven naar andere segmenten, waaronder middenhuur en de hoogste prijsklasse van de sociale huur. Hierdoor kan de vraag naar sociale huur dus toenemen en de opgave voor corporaties groter worden. Het verdient aanbeveling om de ontwikkeling van (nieuwbouw in) het goedkope koopsegment te monitoren en rekening te houden met een mogelijke extra vraag naar huur als de nieuwbouw van goedkope koop onvoldoende is.

Sinds het herstel van de koopwoningmarkt, ingezet in 2013, zijn de prijzen van koopwoningen sterk gestegen. In het woningmarktmodel worden de grenzen van de koopprijsklassen elk jaar met inflatie aangepast. In het model wordt verondersteld dat de koopprijzen zich met inflatie ontwikkelen. Er wordt dus geen rekening gehouden met koopprijzen die structureel (op langere termijn) boven inflatie stijgen. Op dit moment stijgen de huizenprijzen natuurlijk aanzienlijk sterker dan de consumentenprijsindex. Het is echter onmogelijk om een verwachting van de ontwikkeling van de huizenprijzen op langere termijn te maken. Door de sterke stijging van de woningprijzen neemt het aantal woningen in de lagere prijsklassen af. De vraag naar deze woningen is er echter wel, zo lieten de uitkomsten in hoofdstuk 4 ook zien. Er kan ter compensatie van het slinkende bestaande aanbod dan ook meer nieuwbouw van koop in de lagere prijsklassen gewenst

58

r2021-0014WF

zijn. Instrumenten voor het beheersen van de prijsstijgingen in de bestaande koopvoorraad hebben lokale overheden immers niet.

6.6

Rijksbeleid

Tot slot staan we stil bij de betekenis van het verander(en)de Rijksbeleid voor de uitkomsten en opgave voor corporaties.

Eenmalige huurverlaging voor lage inkomens boven aftoppingsgrens Dit jaar krijgen alle corporatiehuurders met een inkomen onder inkomensgrenzen van passend toewijzen indien nodig een eenmalige huurverlaging naar de voor hen geldende aftoppingsgrens. Hierdoor neemt het aantal ‘dure scheefwoners’ in één keer sterk af. In de loop van de jaren zal weer nieuwe dure scheefheid ontstaan door inkomensdalingen onder huurders en huurstijgingen bij zittende huurders. De opgave om dure scheefheid te verminderen, is de komende jaren in ieder geval minder groot. Mogelijk remt de huurverlaging van dit jaar de doorstroming van deze huishoudens enigszins. In het onderzoek is geen rekening gehouden met de (na de huurverlaging) gewijzigde woonsituatie van dure scheefwoners: de startsituatie van de woningmarktverkenning betreft die van vóór dit jaar. De huurverlaging zorgt voor een grotere voorraad tot de aftoppingsgrens. Als de in huur verlaagde woningen ook na een bewonerswissel in dat segment blijven, betekent dat mogelijk meer woningen in dat segment dan anders het geval zou zijn. In dat geval zou de gewenste uitbreiding in het segment tot de hoge aftoppingsgrens (zoals weergegeven in hoofdstuk 4) dus voor een groter deel al via huurprijsbeleid tot stand zijn gekomen en zou de benodigde nieuwbouw eventueel lager kunnen liggen.

In dat geval zou de nieuwbouw zich bijvoorbeeld meer kunnen richten op het segment tussen de aftoppings- en liberalisatiegrens.

De eenmalige verlaging dit jaar heeft geen gevolgen voor de onderliggende vraag van huishoudens per prijsklasse. Het inkomen en de woonvoorkeuren veranderen immers niet. Het heeft dan ook geen gevolgen voor de geschetste sociale opgave voor corporaties als geheel. Bovendien zal, zoals al vermeld, op termijn weer nieuwe dure scheefheid ontstaan.

Hogere DAEB-inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens Per

2022

zal

voor

de

meerpersoonshuishoudens

duur

van

(voorlopig)

drie

stijgen

van

€ 40.024

naar

jaar

de

€ 44.196

DAEB-inkomensgrens (prijspeil

2021).

voor Voor

eenpersoonshuishoudens blijft de grens ongewijzigd. De achtergrond van deze verhoging is dat meerpersoonshuishoudens, en dan met name gezinnen, met een inkomen rond de huidige inkomensgrens onvoldoende inkomen hebben om een huurwoning in de vrije sector te kunnen betalen. Door de wijziging groeit de DAEB-doelgroep en kunnen dus meer huishoudens een beroep doen op een sociale corporatiewoning. In dit onderzoek en alle uitkomsten is gewerkt met deze gewijzigde definitie van de corporatiedoelgroep.

Nieuwe systematiek voor inkomensafhankelijke huurverhogingen Per 2022 verandert de systematiek voor inkomensafhankelijke huurverhogingen voor huurders met een inkomen boven de DAEB-inkomensgrenzen. In de nieuwe systematiek moeten huurders een hoger inkomen hebben voor ze een hogere huurverhoging kunnen krijgen, maar kunnen ze dan wel hogere verhogingen

Woningmarktontwikkelingen MRE tot 2050

59

krijgen: van € 50 (hoge middeninkomens) of € 100 (hoge inkomens). De uitzonderingen voor AOWhuishoudens en grotere huishoudens (vanaf 4 personen) komen te vervallen. Corporaties in de MRE passen inkomensafhankelijke huurverhogingen nu nauwelijks toe. Met de hogere maximale verhogingen kan naar verwachting doorstroming door hoge (midden)inkomens effectiever worden bevorderd, mocht daar behoefte aan ontstaan. Of de doorstroming naar koop of vrijesectorhuur dan ook echt op gang komt is wel sterk afhankelijk van de druk op de markt en prijs-kwaliteitverhouding in die segmenten.

60

r2021-0014WF

Bijlage: Prognosemodellen ABF 1. Prognosemodel woningmarkt Socrates 2020 Om de woningmarktscenario’s te laten aansluiten op de bevolkings- en woningbehoefteprognose van de Provincie Noord-Brabant, is deze prognose doorgerekend in het prognosemodel Socrates van ABF. Het Socrates-model is een kwalitatief simulatiemodel voor de woningmarkt. Socrates is een model dat de woningmarkt zeer gedetailleerd simuleert en rekening houdt met de belangrijkste componenten van het verhuisgedrag. Het model simuleert verhuisprocessen, verhuisketens en doorstroming, zodat recht wordt gedaan aan het effect van deze dynamiek op de woningmarkt. Socrates wordt aangeduid als kwalitatief, omdat dit model vraag en aanbod op de woningmarkt specificeert naar belangrijke kwalitatieve aspecten als eigendom (huur of koop), vorm (een- of meergezins) en prijsniveau.

Huidige woonsituatie als startpunt De huidige woonsituatie van huishoudens vormt het startpunt van het woningmarktmodel. De basis hiervan wordt elk jaar door ABF geactualiseerd op basis van gekoppelde registraties van bijvoorbeeld BRP, BAG en de Belastingdienst. Hierdoor is de actuele verdeling van huishoudens over woningen tot op buurtniveau betrouwbaar in beeld. Bij de berekening van de toekomstige woningbehoefte wordt zo goed rekening gehouden met verschillen in de uitgangssituatie tussen gemeenten, kernen en buurten.

Nieuwbouwproductie en sloop Daarnaast zijn de omvang van de voorraaduitbreiding, vanuit de door de Provincie vermelde aantallen, en de sloop in het model vastgelegd. Bij het bepalen van de omvang van de sloop wordt rekening gehouden met de ouderdom van de voorraad en wordt aan de hand van regionale en landelijke trends een inschatting maakt van de sloopopgave per gemeente. Deze sloop is in eerste instantie cijfermatig bepaald. In de woningmarktsimulatie wordt deze kwalitatief ingevuld en vastgesteld welke woningen, gegeven ligging en populariteit, aan de voorraad onttrokken zouden kunnen worden. Hierbij wordt rekening gehouden met het type eigendom en prijsklasse: koopwoningen en huurwoningen in de vrije sector worden in de praktijk en derhalve in het model minder snel gesloopt dan gereguleerde huurwoningen. Voor wat betreft de onttrokken woningen gaan we ervan uit dat deze (in aantallen) allemaal worden teruggebouwd. De vervangende woningen hoeven niet van hetzelfde segment te zijn als de onttrokken woningen, maar sluiten wel aan bij de behoefte in die gemeente. Uit de optelling van de omvang van de sloop bij de omvang van de voorraaduitbreiding volgt de omvang van de nieuwbouw per gemeente. In de productiecijfers wordt ook rekening gehouden met zogenaamde ‘overige toevoegingen’ 1.

De laatste jaren zijn vooral via transformaties van niet-woningen (zoals kantoren en andere bedrijfsruimten) woningen aan de voorraad toegevoegd. Een kleiner deel van de toevoegingen komt voort uit het opsplitsen van

1

In de doorrekening wordt gewerkt met het cijfermatige saldo van overige toevoegingen en onttrekkingen.

r2021-0014WF | Woningmarktontwikkelingen MRE tot 2050

61

woningen. Tenzij anders vermeld wordt de term “nieuwbouw” gebruikt als verzamelnaam voor alle toevoegingen van woningen aan de woningvoorraad.

Bestaande woningvoorraad ook in beweging De woningvoorraad verandert niet alleen door nieuwbouw en sloop. Ook binnen de bestaande voorraad zullen woningen veranderen. Met fysieke aanpassingen zoals splitsingen en samenvoegingen wordt in de raming indirect rekening gehouden via het saldo van overige toevoegingen en overige onttrekkingen. Dit raakt jaarlijks maar een klein deel van de voorraad. Relevanter voor de opgave van woningcorporaties zijn prijsaanpassingen. Voor de koopsector gaan we bij de bestaande woningen voor de komende decennia uit van een inflatievolgende toename. De prijsontwikkeling van huurwoningen is dynamischer en van groot belang voor de behoefte aan (sociale) huur.

Huurprijsbeleid verhuurders In het onderzoek houden we rekening met de prijsontwikkeling van huurwoningen. Dit gebeurt door uit te gaan van het recente huurprijsbeleid van verhuurders en de afspraken uit het Sociaal Huurakkoord 2018. Voor het huurbeleid kijken we naar het gedrag van verhuurders: wanneer wordt geharmoniseerd, welke huurverhogingen worden (inkomensafhankelijk) doorgevoerd aan zittende huurders, van welke streefhuur wordt uitgegaan? Het huurbeleid raakt de raming van de opgaven en middelen op twee manieren. Enerzijds heeft het consequenties voor de prijsopbouw van de totale huurvoorraad en daarmee voor de betaalbaarheid en beschikbaarheid van huurwoningen voor de doelgroep sociale huur. Op die manier heeft het gevolgen voor de (toekomstige) opgave aan (extra) sociale huurwoningen voor de doelgroep en de ontwikkelingen in huurniveau in de particuliere huurmarkt.

Verkopen door corporaties Tot nu toe zijn we ingegaan op toevoegingen (vooral nieuwbouw) en onttrekkingen aan de voorraad (vooral sloop) en huurprijsveranderingen als gevolg van het huurprijsbeleid van verhuurders. Een andere belangrijke factor op de woningmarkt zijn de individuele verkopen van corporatiewoningen aan bewoners: zittende huurders en (vaker) nieuwe bewoners. Corporaties verkopen woningen als onderdeel van hun portefeuillestrategie. Verkopen vormen een belangrijke bron van inkomsten. Inkomsten die gebruikt worden om te investeren in opgaven zoals nieuwbouw. Op basis van de Prospectieve informatie (dPi) hebben we een inschatting gemaakt van het aantal huurwoningen dat als gevolg van verkoop door corporaties in de koopsector terecht komt. Als onderdeel van dPi geven corporaties jaarlijks op hoeveel woningen zij van plan zijn te verkopen. Hiermee ontstaat op regionaal niveau een inschatting. De dPi-gegevens zijn bekend voor de eerste vijf jaar. De trend die hieruit volgt wordt doorgetrokken in de jaren daarna.

Inkomens en doelgroepen Een belangrijk onderdeel van het berekenen van de kwalitatieve woningbehoefte is het ramen van de inkomens van huishoudens. Immers, het bedrag dat huishoudens te besteden hebben, bepaalt in belangrijke mate de woning die men kan betalen en wil bewonen. Voor een onderzoek naar de opgave van corporaties, is vooral inzicht in de ontwikkeling van het aantal huishoudens dat recht heeft op de toewijzing van een sociale huurwoning (EC-doelgroep) van belang. Bij het maken van de inkomensraming over een langere periode houden we rekening met drie bouwstenen.

62

r2021-0014WF

(1) Verschillen tussen huishoudens en demografische veranderingen Om de ontwikkeling van het huishoudinkomen te bepalen, is een eenvoudige, generieke aanpassing (verhoging of verlaging) niet toereikend. De samenstelling van Nederlandse huishoudens verandert namelijk continu, zowel in het verleden als naar de toekomst toe. Voor de inkomensraming betekent dit dat rekening gehouden moet worden met zaken als buitenlandse migratie, de trek van (hoger opgeleide) mensen naar de steden, het toenemend aandeel alleenstaanden en de vergrijzing van de bevolking. Sommige ontwikkelingen hebben een dubbel effect. Door de vergrijzing zullen bijvoorbeeld de komende jaren (nog) meer huishoudens stoppen met werken en met pensioen gaan. Die nieuwe generatie ouderen heeft wél een aanzienlijk betere oudedagsvoorziening dan de ouderen die komende (pakweg) tien jaren overlijden. Dit leidt ertoe dat ouderen gemiddeld genomen meer te besteden krijgen.

Naast demografische componenten zijn er ook andere structurele factoren die de inkomensontwikkeling van huishoudens beïnvloeden. Denk aan een stijgend opleidingsniveau en een hogere arbeidsproductiviteit. Tenslotte zijn er niet-structurele ontwikkelingen die vooral aan de conjunctuur zijn gekoppeld, zoals loonsverhogingen, belastingen en premies en de werkloosheid.

(2) Keuze voor inkomensbegrip De volgende bouwsteen is het hanteren van een inkomensbegrip dat relevant is voor de woningkeuze. Bij het kopen of in aanmerking komen van een (sociale) huurwoning wordt doorgaans gekeken naar het belastbaar of bruto inkomen. De keuze voor dit begrip hangt samen met de manier waarop het inkomen (eenvoudig) in de dagelijkse praktijk getoetst kan worden. Belastbaar of bruto inkomen staat op het loonstrookje en/of de aangifte inkomstenbelasting en is zodoende eenduidig te beoordelen door de betreffende instanties (hypotheekverstrekker of verhuurder). Bij de afweging of het zich de hypotheek of huur kan veroorloven, rekening houdend met andere noodzakelijke en gewenste uitgaven, kijkt een huishouden in de regel naar het besteedbaar inkomen. Richtlijnen als de (maximale) loan to income of de Nibud-voorbeeldbegrotingen, die een doorslaggevende rol spelen in het bepalen van de hypotheeknormen, zijn derhalve gebaseerd op het besteedbaar inkomen2. Vanwege die laatste reden werken wij ook in de verkenning bij het simuleren van de woningkeuze – en daarmee het afwegen van prijs en gewenste kwaliteit – met het besteedbaar inkomen. Voor de simulatie gaan we uit van een specifieke definitie waarbij het inkomen geschoond is van het fiscaal effect van de eigen woning en de huurtoeslag. Dit inkomensbegrip is daardoor vergelijkbaar voor huurders en kopers.

(3) Ontwikkeling van de economie De derde uitdaging bij het maken van een inkomensraming is dat er, impliciet of expliciet, aannames gedaan moeten worden over de ontwikkeling van de economie. Hoe hard groeit de economie? Wanneer is de volgende economische crisis? Welke huishoudens worden hierdoor geraakt? Deze vragen zijn vrijwel onmogelijk om nauwkeurig te beantwoorden. Historie wijst uit dat na een economische hausse een baisse volgt, en vice versa. Het moment en de impact voorspellen is echter nog niemand gelukt. Voor de korte

2

In de bepaling van het maximaal te lenen bedrag kijkt het Nibud naar de ruimte die een huishouden heeft voor woonuitgaven. Dit wordt bepaald door het

besteedbaar huishoudinkomen te verminderen met de overige kosten van levensonderhoud. Voor de Financieringslastnormen worden tabellen opgesteld met de maximale hypotheekbedragen voor uiteenlopende huishoudsituaties per bruto inkomensklasse. In de onderliggende methodiek (bepalen van maximale ruimte voor uitgaven aan hypotheek) wordt dus uitgegaan van besteedbaar inkomen, maar de uiteindelijke uitkomsten (financieringslastpercentages) hebben betrekking op het bruto inkomen.

Woningmarktontwikkelingen MRE tot 2050

63

termijn (komende 3 tot 5 jaren) zijn de onzekerheden kleiner, maar is het al zeer lastig. Voor de langere termijn stapelen onzekerheden zich op en is het handzamer om te werken met gemiddelden en bandbreedten.

Voor de korte termijn sluiten we aan bij de middellangetermijnverkenning van het CPB. Hierin wordt voor de komende jaren een doorkijk gemaakt van de economische (macro) ontwikkelingen en de koopkracht van huishoudens. Voor de lange termijn de langjarige, gemiddelde verandering van het besteedbaar inkomen wordt de gemiddelde verandering in de periode 1970-2018 gevolgd, die uitkomt op circa 0,4% boven inflatie. Door daarnaast uit te gaan van een lager c.q. hoger gemiddelde per jaar (de economische scenario’s), krijgen we inzicht in de effecten van een periode met respectievelijk lagere en hogere economische groei. Deze scenario’s verschillen tot 2030 ook nog in de mate waarin de economie

Inkomensontwikkeling: Statisch versus dynamisch In de inkomensraming maken we gebruik van de korte termijn verwachtingen van het CPB en het langjarig gemiddelde. Het langjarig gemiddelde zoals hier gehanteerd heeft betrekking op de zogenaamde ‘dynamische’ inkomensontwikkeling. Dit is koopkracht die verandert door persoonlijke omstandigheden: verandering van baan, verandering in het huishouden of verhuizen. Over een lange(re) termijn van tientallen jaren spelen ook meer structurele factoren een rol. Denk bijvoorbeeld aan (gemiddeld) opleidingsniveau, ander type werk of hogere arbeidsparticipatie. Deze ontwikkelingen zijn drijvers achter de welvaartsgroei van een ‘doorsnee’ Nederlands huishouden in de afgelopen halve eeuw. Voor de korte termijn zijn andere, meer conjuncturele aspecten doorslaggevend in de inkomensontwikkeling van huishouden. Vandaar dat we voor de eerstvolgende jaren de verwachtingen voor de statische koopkrachtontwikkeling van het CPB overnemen. In de statische benadering zijn externe invloeden bepalend, zoals de ontwikkeling van (CAO-)lonen, (nieuw) beleid van de overheid en de inflatie. De CPB verwachtingen worden verder niet gecorrigeerd voor dynamische koopkracht elementen, omdat de ontwikkeling daarvan op korte termijn onderschikt is aan de externe factoren. Bovendien doet het CPB daar geen uitspraken over.

Hoe maken we de inkomensraming? We houden rekening met demografische veranderingen en verschillen in inkomensontwikkeling tussen (typen) huishoudens. Dat betekent dat we niet kunnen volstaan met een ‘simpele’ jaarlijkse verhoging van het inkomen per huishouden. Dat gemiddelde over alle huishoudens is namelijk een uitkomst over de onderliggende processen, niet een aanname die per huishouden hard opgelegd kan worden. Het jaarlijks na te streven gemiddelde inkomen, wordt gehaald door iteratief inkomens per huishoudtype aan te passen. Hierbij handhaven we de huidige verhoudingen in de inkomenstrends – van bepaalde type(n) huishoudens stijgt het inkomen gemiddeld genomen meer dan van andere3 – en houden we rekening met de demografische veranderingen van jaar op jaar.

In de woningmarktsimulatie bootsen we het woningkeuzegedrag van honderd verschillende huishoudtypen na. Bij de indeling van huishoudens naar type wordt onder andere onderscheid gemaakt naar vijf

3

We onderscheiden hierbij zes typen huishoudens, op basis van leeftijd (< 65 en > 65) en samenstelling. Uit onderzoek op basis van CBS-microdata is vastgesteld

dat de inkomensgroei van gezinnen tot 65 jaar in de periode 2011-2017 ruim boven het landelijk gemiddelde ligt. Voor alleenstaanden blijkt de inkomensgroei juist lager dan gemiddeld uit te vallen, zowel voor jonger als ouder dan 65 jaar. In overleg met de werkgroep is besloten om geconstateerde verschillen in inkomensgroei te handhaven in de prognose.

64

r2021-0014WF

inkomensklassen4, gebaseerd op het besteedbaar inkomen. De samenstelling van de Nederlandse huishoudens naar deze vijf inkomensklassen kan veranderen door twee processen: 1.

Huishoudens maken een inkomensverandering door: de afgelopen 40 jaar was er sprake van een gemiddelde reële groei van inkomens van 0,4% (jaar op jaar). Voor de lange termijn is uitgegaan van deze – over alle huishoudens gemiddelde – groei. Voor de korte termijn volgen we – als aangegeven – de CPB-verwachtingen.

2.

Door demografische processen treden nieuwe huishoudens toe tot de woningmarkt en verlaten huishoudens de woningmarkt. Tot de ‘toetreders’ behoren onder andere (semi-)starters op de woningmarkt (veelal jongeren, maar ook ouderen als gevolg van scheidingen), buitenlandse migranten en personen die een instelling verlaten en op zichzelf gaan wonen. De ‘verlaters’ zijn alleenstaanden die overlijden, emigranten en personen die in een instelling gaan wonen. Daarnaast veranderen ook de kenmerken van huishoudens door de tijd: gezinnen worden gevormd, leden worden ouder, kinderen verlaten het huis, paren scheiden, etc. Deze processen hebben direct en indirect een effect op de inkomensontwikkeling van een huishouden.

In de volgende figuur zijn beide processen schematisch afgebeeld. Dit is gedaan door de huishoudens in vijf klassen te veronderstellen. Ter illustratie van de impact zijn de stromen uitvergroot. Ze laten zien welke effecten de inkomensgroei en demografische verandering hebben. De inkomensgroei zorgt ervoor dat per saldo jaarlijks een deel van de huishoudens naar een hogere inkomensklasse opschuift. Demografische ontwikkelingen zorgen voor veranderingen over alle inkomensklassen. Maar doorgaans zullen door de aanwas van starters (veelal jongeren) en migranten (onder wie arbeidsmigranten uit Oost-Europa, studenten en statushouders) per saldo de lagere inkomensgroepen in omvang toenemen. Zolang deze aanwas voldoende groot is en in balans is met de omvang van de huishoudens die door de jaren heen naar een hogere inkomensklasse opschuiven zal naar verwachting de EC-doelgroep in aantal stabiel blijven.

Figuur B.6.2: Illustratie van effecten groei huishoudinkomens en demografische ontwikkeling op verdeling van huishoudens over inkomensklassen

Effect groei huishoudinkomens

Effect demografie Saldo (netto toename) toename

afname Lage inkomens

Lage Inkomens

Hoge inkomens

Hoge Inkomens

Lage inkomens

Lage Inkomens

Hoge inkomens

Hoge Inkomens

De ontwikkeling van de inkomens in een gemeente wordt bepaald door enerzijds de inkomensontwikkeling van bestaande inwoners, en anderzijds de inkomens van huishoudens die zich vestigen. Huishoudens op

4

Voor de indeling worden alle Nederlandse huishoudens ingedeeld in vijf in omvang gelijke klassen, ook wel kwintielen genaamd. De indeling is gebaseerd op

het netto besteedbaar huishoudinkomen, gecorrigeerd voor aan wonen gerelateerde toeslagen en financiële regelingen (huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek en eigen woning forfait). Dit geeft een inkomensbegrip dat voor huurders en eigenaren-bewoners vergelijkbaar is en het beste gebruikt kan worden om de woningkeuze tussen beide segmenten na te bootsen.

Woningmarktontwikkelingen MRE tot 2050

65

de woningmarkt zijn doorstromers, starters en vestigers. Doorstromers hebben natuurlijk al een inkomen. De inkomens van starters/vestigers op de woningmarkt zijn afhankelijk van hun leeftijd en huishoudentype. Deze afhankelijkheid wordt op regioniveau bepaald – dus niet specifiek voor gemeente. Deze huishoudens die zich op de (regionale) woningmarkt melden moeten nog wel een woning vinden, waardoor vestigers voor een bepaalde gemeente landen toch in een andere gemeente landen. De binnenlandse structurele vestigers en buitenlandse vestigers vormen daarbij één groep. Dus gemeenten met veel buitenlandse vestiging ontvangen geen andere inkomensverdeling van de vestigers dan een gemeente met veel binnenlandse vestigers. Ook voor de starters geldt dat de verdeling over de inkomensklassen NIET afhankelijk is van de gemeente. Mede afhankelijk van het inkomen zullen deze starters echter wellicht in een andere gemeente huisvesting vinden indien daar meer betaalbare woningen voor hen beschikbaar zijn.

Ontwikkeling EC-doelgroep Zoals eerder is aangegeven, is het besteedbaar inkomen leidend in de woningkeuze en daarmee ook in de simulatie van de woningmarkt. Omdat de EC-doelgroep gezien wordt als een van de maatstaven voor de benodigde omvang van gereguleerde huur, leiden we als aanvullende uitkomst van de raming ook de doelgroep af. Dit doen we door de groepen gebaseerd op het besteedbaar inkomen (kwintielen) om te zetten naar doelgroephuishoudens. Daarvoor gebruiken we de verhoudingen tussen het besteedbaar inkomen en de doelgroep uit het WoON 2018. Hieronder is per inkomenskwintiel het percentage doelgroep weergegeven; hoe hoger de inkomensklasse, hoe lager het percentage huishoudens binnen de klasse dat tot de doelgroep behoort5. Via een meer gedetailleerde omrekening, die rekening houdt met huishoudtype en woonsituatie, wordt de uiteindelijke omvang van de doelgroep jaarlijks bepaald.

Tabel 6-2: Percentage EC-doelgroep per inkomenskwintiel, 2020, 2035 en 2050; bron: WoON, CBS, CPB, en ABF (prognose)

Lage inkomens

Hoge inkomens

Kwintiel 1 Kwintiel 2 Kwintiel 3 Kwintiel 4 Kwintiel 5

Bovengrens € 19.700 € 28.700 € 40.600 € 57.300 -

2020 99% 85% 27% 8% 3%

2035 99% 94% 32% 8% 3%

2050 99% 92% 28% 6% 2%

43%

46%

45%

Totaal

Met deze doorvertaling van besteedbaar inkomen(sklasse) naar doelgroep veronderstellen we dat de verhouding tussen beide constant blijft. Daarmee nemen we impliciet aan dat het fiscale traject tussen belastbaar en besteedbaar inkomen vrijwel gelijk blijft én dat de inkomensgrens voor sociale huurwoningen geïndexeerd wordt met inflatie. De eerste aanname sluit aan bij de keuze om vast te houden aan staand beleid, zowel qua woningmarkt, fiscaal en anderszins.

Omdat de EC-inkomensgrens in de praktijk gecorrigeerd wordt met inflatie, kan het gebeuren dat bij een (gemiddelde) groei van de dynamische koopkracht een huishouden in de doelgroep deze doelgroep

5 Opvallend zijn de (kleine) aandelen bij de hogere inkomenskwintielen. Op voorhand is de verwachting dat in de hoogste 40% inkomens zich geen of nauwelijks doelgroephuishoudens bevinden. Uit het WoON blijkt dit wel degelijk mogelijk. Dit wordt vooral veroorzaakt door de verschillen in inkomensbegrippen (besteedbaar versus belastbaar) en welke leden van het huishouden meetellen bij het bepalen van het inkomen.

66

r2021-0014WF

‘ontgroeit’. Achter de gemiddelde groei gaan individuele ontwikkelingen van huishoudens schuil. Door de gesegmenteerde aanpak naar huishoudtype houden we daar zo goed mogelijk rekening mee en zal niet elk type even snel de doelgroep ontgroeien. Dit verschil tussen statische en dynamische koopkracht is de voornaamste oorzaak achter het ‘ontgroeien’. Verder zorgt de demografische component in het model ervoor dat er ook aanwas is van huishoudgroepen met een doorgaans lager inkomen (zoals starters, alleenstaanden en migranten).

Simulatie van jaar op jaar Vervolgens wordt in de simulatie de (toekomstige) woonsituatie van huishoudens van jaar op jaar doorgerekend, binnen de randen van de demografische ontwikkeling van elk woningmarktgebied. De woningmarkt houdt immers niet op bij gemeentegrenzen. Dat betekent ook dat er verschillen kunnen ontstaan tussen de huishoudensprognose per gemeente van de Provincie en Socrates.

Met behulp van dit model is zo de kwalitatieve woningbehoefte en gewenste ontwikkeling van de voorraad bepaald. Hierbij wordt rekening gehouden met factoren die vraag en aanbod op de woningmarkt bepalen: naast de demografische ontwikkeling zijn dat de woonvoorkeuren en financiële mogelijkheden van huishoudens, de inkomensontwikkeling, de verwachte woningbouw (kwantitatief) en het huurprijsbeleid van verhuurders. Door de demografische prognose te koppelen aan de huisvesting en woonwensen van huishoudens worden cohorteffecten (bijvoorbeeld het toenemend woningbezit onder oudere huishoudens) meegenomen. Ook als het gaat om de woonvoorkeuren van huishoudens sluit Socrates zo goed mogelijk aan bij de realiteit van de woningmarkt. Huishoudens verhuizen lang niet altijd naar de woning van hun eerste voorkeur. Die woning is immers niet altijd op het juiste moment en op de juiste plek beschikbaar. Huishoudens substitueren vaak hun voorkeuren: ze verhuizen naar een andere woning die niet helemaal aan de voorkeuren voldoet maar wel grotendeels. Socrates houdt rekening met dit substitutiegedrag door bij gebrek aan gewenst aanbod volgens de eerste voorkeur ook verhuizingen naar woningen van een tweede voorkeur te simuleren. Dit maakt het verhuisgedrag realistischer en zorgt voor meer differentiatie en een hoger realiteitsgehalte van de opgave.

Door met al deze factoren rekening te houden, onderscheidt deze methodiek zich van andere benaderingen die gebruikt worden om voor corporaties en gemeenten de (kwalitatieve) woningbehoefte te berekenen. Een aantal van deze uitgangspunten kan bovendien anders worden ingesteld. Ook voor de MRE is in overleg tot andere instellingen besloten, zodat deze uitgangspunten van de prognose (nog) meer in overeenstemming zijn met de gangbare praktijk en/of de verwachtingen in de MRE.

2. Prognosemodel wonen met zorg Fortuna 2020 Met de informatie uit het prognosemodel Wonen met zorg (Fortuna) brengt ABF Research de huidige situatie en toekomstige vraag naar wonen en zorg op lokaal niveau in kaart. Het Fortuna-model maakt gebruik van verwachtingen die ABF jaarlijks op basis van diverse prognosemodellen opstelt. Het gaat daarbij om de bevolkingsontwikkeling (Primos-prognose), de inkomensontwikkeling (Hera-prognose) en de woningmarktontwikkelingen (Socrates-prognose). Daaraan worden in het Fortuna-model de trends binnen het themaveld van wonen en zorg toegevoegd.

Woningmarktontwikkelingen MRE tot 2050

67

Het Fortuna-model brengt zowel de vraag van oudere huishoudens naar een voor hen geschikte woning in beeld als de ontwikkeling van het aantal personen met intramurale zorg gefinancierd vanuit de Wlz. De huidige situatie vormt daarbij het startpunt. Deze wordt onder andere ‘gemeten’ via registraties en gekoppelde databestanden. Zo worden voor een beeld van de reguliere woningmarkt bronnen als BRP, BAG en WOZ geraadpleegd en is voor de intramurale huisvesting het CAK de belangrijkste bron. Woonwensen worden gemeten in het WoON Koppeling van woonwensen en intramurale prevalenties (gebruik) aan de verwachte demografische ontwikkeling biedt zicht op de toekomstige behoefte aan huisvesting voor wonen met zorg. De huidige voorraad en huisvestingssituatie, een voor de eerste 5 à 10 jaar in omvang vastgesteld woningbouwprogramma, het beleid van de overheid (bijvoorbeeld het extramuraliseringsbeleid), het beleid van verhuurders (bijvoorbeeld de mate waarin huren worden verhoogd en huurplafonds worden ingesteld) en het feitelijke verhuisgedrag van huishoudens perken daarbij de woonen verhuismogelijkheden in en daarom worden ook deze elementen in de prognoses meegenomen, evenals de gemiddelde inkomensontwikkeling.

Vraag naar voor ouderen geschikte woningen In de opzet van Fortuna Extramuraal, dat ingaat op het langer zelfstandig thuiswonen, is gekozen voor een benadering vanuit gezondheid en mobiliteitsbeperkingen, waaraan feitelijk woongedrag gekoppeld wordt. De uitwerking sluit aan bij de systematiek van het Socratesmodel. Via de simulatie van vraag, aanbod en dynamiek op de woningmarkt waarbij kwalitatieve aspecten als eigendomsverhouding en prijsniveau centraal staan, maakt Fortuna een inschatting van de toekomstige behoefte aan voor ouderen geschikte huisvesting voor wonen met zorg. De woonbehoefte van ouderen is met deze nieuwe opzet te relateren aan o.a. inkomen, doelgroepen en marktsegmenten, waardoor meer expliciet kan worden gemaakt wie verantwoordelijk is voor de toekomstige opgave.

Er is een logisch verband zichtbaar in de wijze waarop huishoudens naar mate van beperkingen gehuisvest zijn: huishoudens met een zware mobiliteitsbeperking wonen vaker in een geschikte woning en geschikte vormen van huisvesting worden vaker bewoond door huishoudens met mobiliteitsbeperkingen. Aan de andere kant wonen ook huishoudens zonder mobiliteitsbeperkingen in een als voor wonen met zorg aangemerkte geschikte woning. Hoe huishoudens wonen is immers een vrije keuze. Zo wonen relatief veel huishoudens zonder mobiliteitsbeperkingen met plezier in een nultredenwoning (bijvoorbeeld een flat met lift). Ook zijn er huishoudens met mobiliteitsbeperkingen die (nog) in een gewone woning wonen, of worden geclusterde ouderenwoningen bewoond door ouderen zonder mobiliteitsbeperkingen. In de prognose worden deze verhoudingen meegenomen.

Ook wordt in het Fortuna-model voor de gewone woningvoorraad aangesloten op de prognose van het woningmarktmodel Socrates, zodat de uitkomsten in lijn blijven met de veranderingen in de woningvoorraad zoals ze daar zijn aangegeven en er ook een onderverdeling in segmenten (drie prijsklassen in de huursector en twee in de koopsector) kan worden gemaakt. Dit laatste is van belang om aan te kunnen aangeven bij welke partij de geschetste opgave op het vlak van geschikte ouderenwoningen voornamelijk terechtkomt. Net zoals dat in het Socrates-model gebeurt komt de vraag naar geschikte ouderenwoningen ook tot uiting in de opgave. Anders dan in het Socrates-model is de gewenste verandering volgens het Fortuna-model,

68

r2021-0014WF

de opgave, niet eenduidig in voorraadmutaties uit te drukken. Ten eerste zijn er meerdere oplossingsrichtingen beschikbaar, niet alleen nieuwbouw maar ook aanpassingen en labeling van de bestaande voorraad, en ten tweede is het ook niet mogelijk de gewenste situatie te bereiken binnen de kaders van de gegeven voorraadmutaties. De groei van het aantal ouderenhuishoudens en de vraag naar geschikte ouderenwoningen overstijgen de totale vraag. Dat maakt het belang van goede afwegingen ten aanzien van de realisatie van geschikte woningen voor ouderen nog groter.

Vraag naar intramurale zorg Via Fortuna Intramuraal wordt de verwachte vraag naar intramurale woonvormen met zorg geschetst in de sectoren verpleging en verzorging (V&V), gehandicaptenzorg (GHZ) en geestelijke gezondheidszorg (GGZ). De uitkomsten zijn gebaseerd op zowel beleidseffecten (extramuralisering in alle drie de sectoren) die met name op de korte termijn doorwerken als demografische effecten (vergrijzing) die ook op langere termijn van invloed zijn. In het model is naast de aanbodraming, waarbij wordt uitgegaan van de nu bekende zorglocaties, ook een vraagraming opgenomen, waarin de demografische samenstelling van de bevolking in een gemeente bepalend is voor de zorgvraag. Meer informatie over de diverse categorieën is opgenomen in de landelijke rapportage Verkenning wonen met zorg 2020-20406.

De intramurale huisvesting voor ouderen en andere zorgbehoevenden in de sector V&V valt uiteen in drie hoofdgroepen: ■

Beschut wonen omvat alle plaatsen in intramurale instellingen die worden bewoond door personen met een ZZP1-4. Deze cliëntengroep betreft als gevolg van de extramuralisering in toenemende mate nagenoeg uitsluitend personen met een ZZP4 en een relatief lichte zorgvraag.

■

Beschermd wonen betreft woon- en verblijfsvormen met 24-uurs nabije zorg en bescherming. Met 'nabij' wordt gedoeld op zorg die permanent aanwezig is. In het algemeen betreft het onzelfstandig wonen. Concreet betekent dit dat alle plaatsen in intramurale instellingen voor zover bewoond door personen met een ZZP5-8 tot het beschermd wonen worden gerekend.

■

Intramuraal overig omvat alle plaatsen in intramurale instellingen voor zover bewoond door personen met een ZZP9. Deze cliëntengroep verblijft relatief kortdurend in een intramurale omgeving. Ook de zogenaamde sectorvreemde ZZP’s zijn aan deze categorie toegedeeld. Dit betreft de in V&Vinstellingen verblijvende personen met een ZZP in de GGZ of Gehandicaptensector.

Verreweg het grootste deel van de cliënten met verblijf in de V&V-sector woont beschermd (77%). Hierbinnen wordt een nader onderscheid gemaakt naar personen met een ZZP5 of 7 (overwegend grondslag psychogeriatrisch) en personen met een ZZP6 of 8 (overwegend grondslag somatiek). Dit in verband met een sterk uiteenlopende zorgvraag van de desbetreffende cliënten en de direct daaraan gelieerde vastgoedvraag.

6 https://www.abfresearch.nl/publicaties/verkenning-wonen-met-zorg-2020-2040/

Woningmarktontwikkelingen MRE tot 2050

69

Verandering van financieringsvorm (overheveling naar de Wmo), gewenste afbouw van capaciteit (ambulantisering) en een veranderende visie (van institutioneel naar inclusief wonen) zijn samen aanleiding geweest om voor het Beschermd Wonen GGZ een aparte prognose op te stellen. Aanvullend op een prognose op basis van demografische verwachtingen wordt aan de hand van een aantal scenario’s voorzien in een bandbreedte op basis van verschillende aannames inzake ambulantisering en inclusief wonen. Daarbij wordt voor beide ramingen (vraagraming en aanbodraming) per scenario geschetst hoe groot de extra vraag zal zijn naar aanbod beschut wonen respectievelijk thuis wonen als gevolg van ambulantisering en hoe groot de uitstroom uit intramuraal beschermd wonen zal zijn. De raming Volledig Pakket Thuis (VPT) schetst aan de hand van scenario’s een bandbreedte van de vraag naar deze leveringsvorm van Wlz-zorg. De flexibiliteit in wonen die de VPT-regeling faciliteert maakt deze financieringsvorm erg aantrekkelijk, waardoor in de afgelopen jaren het aantal VPT-cliënten sterk is gestegen. Dit toenemend gebruik is aanleiding geweest om voor de sector V&V een prognose van deze doelgroep op te stellen.

Hierbij geven de demografische ontwikkelingen enerzijds en de autonome groei anderzijds samen een bandbreedte ten aanzien van de mogelijke toekomstige ontwikkelingen van het aantal cliënten met een VPT.

Voor het Modulair Pakket Thuis (MPT) en Persoonsgebonden budget (Pgb) zijn nog geen prognoses beschikbaar maar kan wel -op gemeenteniveau- inzicht in het huidig gebruik worden aangegeven.

Een overzicht van de verschillende onderdelen maar ook van de samenhang daartussen is in onderstaand schema te zien. Het schema laat zien hoe de bevolking van een gebied is verdeeld over particuliere en institutionele huishoudens en welke vraag naar diverse typen wonen met zorg er binnen deze hoofdcategorieën wordt uitgeoefend. In de prognose wordt voor deze onderscheiden typen aangegeven hoe de vraag zich in de toekomst ontwikkelt, onder invloed van de vergrijzing. Binnen maar ook tussen de verschillende groepen is sprake van instroom, doorstroom en uitstroom. Het blauw gearceerde vlak heeft betrekking op de extramurale vraag naar geschikte woningen, het geel gearceerde vlak heeft betrekking op de intramurale vraag naar wonen met zorg.

De groep die buiten het zicht van de verstrekte uitkomsten blijft is in het schema in het grijze vlak opgenomen. Het betreft de particuliere huishoudens die niet zelfstandig in een woning maar bijvoorbeeld als inwonend huishouden of in een andere, onzelfstandige woonruimte wonen zonder eigen voordeur of keuken, toilet of badkamer of in een woonruimte die geen gebouw vormt, zoals een woonwagen of woonboot. Dit betreft de zogenaamde BAR-huishoudens uiterst links in het overzicht.

70

r2021-0014WF

Schema: Onderdelen van de prognose wonen met zorg (Fortuna)

Bevolking

Extramuraal (particuliere huishoudens)

BAR

Bewoonde Andere Ruimte

Woningen Huur

Overig

Intramuraal (institutionele huishoudens)

Clienten Wlz

Koop

Geschikt Geclusterde ouderenwoning Aangepaste woning Nultredenwoning

Ouderenhuishoudens (65+)

Volledig Pakket Thuis

Verpleging & Verzorging (clienten Wlz) Gehandicaptenzorg (clienten Wlz)

Inclusief wonen Zelfstandig thuis met begeleiding

Beschut wonen

Beschermd Wonen GGZ (clienten Wmo)

Geestelijke gezondheidszorg (clienten Wlz)

Woningmarktontwikkelingen MRE tot 2050

71