2021-33 RIB Bijlage 3 woningbehoefteonderzoek corporaties ABF
Tekst van het document
Woningmarktontwikkelingen MRE tot 2050 Opgave in de sociale huursector
Woningmarktontwikkelingen MRE tot 2050 Opgave in de sociale huursector
Uitgevoerd in opdracht van de 13 corporaties in de MRE
Wim Faessen en Michael Stuart-Fox
mei 2021 | r2021-0014WF | 21119-WRG
ABF Research | Verwersdijk 8 | 2611 NH | Delft | 015 - 27 99 300
Copyright ABF Research 2021 De informatie in dit rapport is met de grootste zorg samengesteld. ABF Research aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele fouten, onnauwkeurigheden of onvolledigheden. Het gebruik van (onderdelen van) dit rapport is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld.
Inhoudsopgave Samenvatting .............................................................................................................................................. 1 1
Inleiding............................................................................................................................................... 9
1.1
Inleiding ....................................................................................................................................... 9
1.2
Uitgangspunten scenario’s ........................................................................................................ 10
1.3
Factoren van invloed op woonsituatie ....................................................................................... 16
1.4
Omgaan met onzekerheden ...................................................................................................... 17
1.5
Leeswijzer ................................................................................................................................. 18
2 2.1 2.2 3
Huishoudensontwikkeling ............................................................................................................... 21 Samenstelling huishoudens in de MRE ..................................................................................... 21 Doelgroepen en bandbreedte .................................................................................................... 23 Woonsituatie corporatiedoelgroep ................................................................................................. 27
3.1
Huidige woningvoorraad ............................................................................................................ 28
3.2
Ontwikkeling corporatiedoelgroep in een huurwoning ............................................................... 29
3.3
De vraag naar woningen onder jongeren en ouderen ............................................................... 32
3.3.1
Jonge huishoudens ................................................................................................................... 32
3.3.2
Oudere huishoudens ................................................................................................................. 34
4 4.1 4.2 5
Voorraadmutaties ............................................................................................................................. 37 Nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen .................................................................... 38 Bandbreedte nieuwbouw ........................................................................................................... 42 Wonen met zorg................................................................................................................................ 43
5.1
Vraag naar voor ouderen geschikte woningen .......................................................................... 44
5.2
Intramurale zorgvraag ............................................................................................................... 48
6
Opgave voor de corporaties in de MRE.......................................................................................... 53
6.1
Onzekerheden corona en migranten ......................................................................................... 53
6.2
Tijdshorizon ............................................................................................................................... 55
6.3
Rol commerciële verhuurders in sociale segment ..................................................................... 55
6.4
Middenhuur ............................................................................................................................... 57
6.5
Goedkope koop ......................................................................................................................... 58
6.6
Rijksbeleid ................................................................................................................................. 59
Bijlage: Prognosemodellen ABF ............................................................................................................. 61 1.
Prognosemodel woningmarkt Socrates 2020 ............................................................................ 61
2.
Prognosemodel wonen met zorg Fortuna 2020 ......................................................................... 67
r2021-0014WF | Woningmarktontwikkelingen MRE tot 2050
Samenvatting Inleiding In dit rapport wordt een schets gegeven van de toekomstige woningmarktontwikkelingen en de opgave in de sociale huursector, alsmede de ontwikkelingen op het vlak van wonen met zorg, voor de 21 gemeenten in de Metropoolregio Eindhoven (MRE). De 13 corporaties in de MRE hebben dit onderzoek gezamenlijk laten uitvoeren om zo meer zicht te krijgen op de woningbouwopgave in de verschillende gemeenten, niet alleen kwantitatief maar ook kwalitatief. De nieuwe bevolkings- en woningbehoefteprognose van de Provincie Noord-Brabant, uitgebracht in 2020, vormde de aanleiding voor en het startpunt van dit onderzoek.
Hoezeer de actuele problemen op de woningmarkt ook om snelle maatregelen en oplossingen vragen, dit onderzoek is gericht op de langere termijn. Daarbij worden de verwachte ontwikkelingen ook in aantallen uitgedrukt, zodat de corporaties op basis van concrete verwachtingen hun strategie kunnen bepalen. Dat wil niet zeggen dat deze toekomstverkenning als een nauwkeurige voorspelling kan worden beschouwd. Daarvoor is de toekomst te zeer ongewis en hebben teveel niet in een prognosemodel te vangen factoren invloed op het werkelijke gedrag. Bovendien kunnen – minder gewenste – ontwikkelingen die in dit rapport worden geschetst aanleiding geven tot bijsturing in het beleid van corporaties en andere betrokken partijen, waardoor de verwachtingen vanuit de nu gehanteerde uitgangspunten zonder meer niet meer worden bewaarheid. Het belang van deze verkenning vanuit de huidige trends gekoppeld aan een onontkoombare demografische ontwikkeling is juist gelegen in de spiegeling van verwachte aan gewenste ontwikkelingen op de woningmarkt en zo de koers al dan niet te verleggen.
In dit rapport wordt verslag gedaan van de belangrijkste uitkomsten van de verkenning voor de MRE als geheel en voor de vier subregio’s: Eindhoven, Helmond, Overig SGE en Overig MRE. In de monitor https://mre.databank.nl/ zijn alle resultaten opgenomen, niet alleen voor deze gebieden maar ook voor de afzonderlijke gemeenten, wijken of kernen. Via de monitor is ook per gebied een factsheet met enkele hoofdresultaten beschikbaar.
r2021-0014WF | Woningmarktontwikkelingen MRE tot 2050
1
Figuur 1: De 4 subregio’s van de Metropoolregio Eindhoven
Scenarioverkenningen De verkenningen zijn uitgevoerd op basis van de prognosemodellen voor de woningmarkt (Socrates) en wonen met zorg (Fortuna) van ABF Research. In deze modellen wordt gesimuleerd hoe de toekomst zich ontwikkelt indien bepaalde uitgangspunten worden aangehouden. In overleg met de corporaties zijn enkele van deze uitgangspunten van deze modellen opnieuw vastgesteld, zodat ze zo goed mogelijk aansluiten bij de praktijk en verwachtingen in de MRE. Het gaat dan om: ■
De provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose als startpunt
■
De verwachtingen van de Provincie Noord-Brabant over de uitbreiding van de woningvoorraad
■
Instellingen van op het huurbeleid gerichte modelparameters
■
Inkomensverschillen tussen gemeenten als gevolg van verschillende buitenlandse vestigingsstromen
Deze uitgangspunten zijn voor alle drie de scenario’s gelijk en zijn van toepassing op de hele prognoseperiode. De scenario’s verschillen alleen in inkomensontwikkeling, waarin rekening wordt gehouden met de duur in jaren van de negatieve effecten door de coronapandemie en het verwachte niveau van die effecten. In dit rapport zijn vooral de resultaten van het scenario Midden beschreven. De scenario’s Laag en Hoog bieden zicht op de bandbreedte bij een negatiever dan wel positiever inkomensontwikkeling. Vanaf 2029 is de inkomensontwikkeling in alle scenario’s gelijk en wordt uitgegaan van een jaarlijkse stijging met 0,4% (boven inflatie).
Routekeuzes Het gebruik van scenario’s geeft aan dat er ook andere keuzes mogelijk zijn en nog meer dat er in het beleid andere afslagen kunnen worden genomen, omdat de werkelijkheid verandert en niet meer past bij de gesimuleerde ontwikkeling of omdat de gesimuleerde ontwikkeling als niet gewenst wordt beschouwd. De
2
r2021-0014WF
kracht van de scenario-uitkomsten bestaat dan ook uit het bieden van een cijfermatig inzicht in de toekomstige ontwikkelingen vanuit de gegeven uitgangspunten zodat met meer onderbouwing kan worden bepaald of de gesimuleerde richting wenselijk is of dat bijsturing van beleid gewenst is. Daarbij zijn sommige ontwikkelingen, zoals de vergrijzing, onomkeerbaar maar kunnen andere verwachtingen, bijvoorbeeld ten aanzien van de woonsituatie, wel degelijk worden bijgestuurd door ander beleid, al dan niet gesteund door een verandering van wet- en regelgeving. De verschillen tussen de scenario’s bieden al zicht op de uitwerking van veranderende omstandigheden zoals een andere inkomensontwikkeling. .
Figuur 2: De rotonde als metafoor om andere afslagen in uitgangspunten en in beleid te nemen omdat de geschetste richting niet de gewenste richting is
Onzekerheden Het uitvoeren van scenarioverkenningen gaat per definitie gepaard met onzekerheden. Niet alleen is de werkelijkheid nooit volledig te vangen in een prognosemodel, ook de feitelijke geldigheidsduur van de gekozen uitgangspunten leidt tot onzekerheden. In het algemeen is de onzekerheid van de uitkomsten groter naarmate de tijdshorizon verder weg ligt en/of de gebieden waarover uitspraken worden gedaan kleiner zijn. Voor dit onderzoek geldt de inkomensontwikkeling als belangrijkste onzekerheid, omdat deze direct van invloed is op de omvang van de corporatiedoelgroep en daarmee ook op de kwalitatieve woningvraag. Via de verschillende scenario’s is deze onzekerheid gekwantificeerd. Een andere onzekerheid is de bevolkingsontwikkeling. Als gevolg van de coronapandemie is de buitenlandse migratie het afgelopen jaar sterk gedaald. De verwachte sterke bevolkingsgroei is mede het gevolg van een permanent hoog migratiesaldo maar zeker op dit punt is de toekomst ongewis. Voorlopig wordt ervan uitgegaan dat de buitenlandse migratie weer snel op het (eerder) verwachte niveau zal uitkomen. Om die reden vormt dezelfde – provinciale – bevolkingsprognose het startpunt voor alle drie de scenario’s en is niet gevarieerd in bevolkingsontwikkeling.
Zowel in demografisch als in economisch opzicht is in dit onderzoek rekening gehouden met de mogelijke (demografische als economische) gevolgen van de coronacrisis. De samenstelling van de toekomstige migratiestroom uit het buitenland is in toenemende mate een belangrijke factor maar laat zich moeilijk voorspellen. De buitenlandse migratie is divers en bestaat uit kenniswerkers, overige arbeidsmigranten, gezinsmigranten, asielmigranten en studiemigranten. De inkomensverdeling en de mate waarin men een
Woningmarktontwikkelingen MRE tot 2050
3
beroep doet op een corporatiewoning, verschilt tussen deze groepen. Bij asielmigranten is het beroep op de sociale huursector groot, bij kenniswerkers juist klein. Er zijn verschillen tussen gemeenten in de MRE als het gaat om het type migranten dat zich vestigt. Eindhoven trekt relatief veel kenniswerkers en Helmond juist veel (overige) arbeidsmigranten. Met deze verschillen is in de verkenning zo goed als mogelijk is rekening gehouden.
Ontwikkeling huishoudens In 2020 telt de MRE bijna 360 duizend huishoudens. In de komende decennia zal dit aantal sterk toenemen, tot 393 duizend in 2030, 414 duizend in 2040 en mogelijk tot 428 duizend in 2050. De groei is het sterkst in het eerste decennium. Eindhoven laat de sterkste groei zien (+24% tot 2040), gevolgd door Helmond (+19% tot 2040). De stijging in Overig SGE en Overig MRE is met circa 10% tot 2040 minder groot. Na 2040 groeit alleen Eindhoven nog substantieel door. Figuur 3: Prognose ontwikkeling huishoudens MRE (2020-2050)
Huishoudensontwikkeling in de MRE 180.000
160.000 140.000
120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000
1 2 3 4 5 6 7
1 2 3 4 5 6 7
1 2 3 4 5 6 7
1 2 3 4 5 6 7
Eindhoven
Helmond
Overig SGE
Overig MRE
0
1-2020
2-2025
3-2030
4-2035
5-2040
6-2045
7-2050
In de komende decennia gaat de samenstelling van de huishoudens veranderen. Het aantal oudere huishoudens gaat flink toenemen, en dan vooral de groep van huishoudens 75+. De meeste huishoudens in de MRE bevatten slechts één persoon. Ook de komende decennia stijgt het aantal alleenstaanden sterk, terwijl de groei van andere huishoudenstypen daarbij achterblijft. De sterke stijging van het aantal alleenstaanden is mede het gevolg van de toename van huishoudens 75+. Een andere groep waarvan het aantal huishoudens sterk toeneemt is die van de hoge inkomens (met een besteedbaar inkomen van minimaal 54.800 duizend euro), ook nu al de grootste groep in de MRE. Door de jaarlijkse gemiddelde inkomensgroei van 0,4% boven inflatie vanaf 2027 neemt het aantal huishoudens met een hoog inkomen verder toe.
Deze ontwikkelingen hebben ook gevolgen voor de omvang van de groep huishoudens die puur gelet op hun inkomen tot de corporatiedoelgroep behoren. Naar verwachting zal deze doelgroep tot 2030 in omvang toenemen, met de sterkste toename in Eindhoven. Na 2030 wordt een daling van de corporatiedoelgroep in Helmond, Overig SGE en Overig MRE verwacht maar wordt voor Eindhoven nog een verdere stijging
4
r2021-0014WF
verwacht. De echte doelgroep van de corporaties zijn de huishoudens die ook in een sociale huurwoning (willen) wonen; dat zijn er gemiddeld 6 van de 10 binnen de totale corporatiedoelgroep.
Woonsituatie corporatiedoelgroep De woningmarkt is een voorraadmarkt, waarin de jaarlijkse veranderingen doorgaans slechts een klein deel vormen. Veranderingen in woningkenmerken en huisvesting zijn dan ook vaak pas na een aantal jaren zichtbaar in de vorm van verschuivingen in verdelingen. De huidige woningvoorraad en huisvesting vormt het startpunt voor de mutaties in het woningmarktmodel. Daarom is het goed te beseffen dat de eengezinskoopwoning zeer dominant is in de woningvoorraad van de MRE. Eengezinskoopwoningen vormen 55% van alle woningen. De huursector in de MRE heeft een aandeel van 40%, gelijk verdeeld over eengezinswoningen en meergezinswoningen. Alleen in Eindhoven zijn er meer huurwoningen dan koopwoningen, maar ook hier vormt het eengezinskoopsegment het grootste segment. In lijn met het feit dat het merendeel van de huurwoningen in bezit is van een corporatie heeft het grootste deel van de huurvoorraad (57%) in de MRE een huur tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens. In Helmond is dit segment met 63% groter. Wat de koopsector betreft zijn er in Eindhoven en Helmond duidelijk meer koopwoningen in de goedkopere klasse tot 290.000 euro en minder duurdere koopwoningen dan in Overig SGE en Overig MRE.
De toekomstige woonsituatie van doelgroepen is in het prognosemodel het resultaat van een samenspel van factoren die de samenstelling van huishoudens, woningvoorraad en verdeling van huishoudens over woningen beïnvloeden. De schets van de veranderingen in de woonsituatie geeft de context van de opgaven voor corporaties weer maar is niet per definitie gelijk aan de opgave zelf. Van de hele corporatiedoelgroep van 167 duizend huishoudens in de MRE wonen ruim 97 duizend huishoudens (bijna 60%) in een huurwoning. De overige huishoudens in deze doelgroep bezitten een koopwoning
of
wonen
anders
(meestal
onzelfstandig
zoals
op
kamers).
Ook
het
aantal
doelgroephuishoudens in een huurwoning zal de komende jaren gaan toenemen, vooral in de eerstvolgende jaren tot 2025, maar minder sterk dan het totaal aantal huishoudens. In 2025 wonen er in de MRE bijna 104 duizend huishoudens uit de corporatiedoelgroep in een huurwoning, 7 duizend meer dan nu. Het scenario Laag komt voor dat jaar op 107 duizend uit, het scenario Hoog op 100 duizend. Vanaf 2030 blijft de omvang van de corporatiedoelgroep in een huurwoning in de MRE min of meer gelijk, met alleen nog een beperkte groei in Eindhoven.
De woonsituatie in de huursector wordt beïnvloed door de veranderingen in de voorraad, waaronder sloop en prijsstijgingen. Het aantal huurwoningen tot de kwaliteitskortingsgrens neemt af waardoor huishoudens aangewezen zijn op een duurdere huurwoning of andere woonruimte. Het ‘klemt’ op dit moment met name bij twee groepen in de regio waardoor doorstroming stagneert: jonge huishoudens (waaronder ook starters) en ouderen. Beide groepen richten zich meer op een huurwoning dan een koopwoning, waarbij ouderen vaker een voorkeur hebben voor een duurdere woning.
Voorraadmutaties Dit rapport beschrijft mutaties in de woningvoorraad die passen bij elk van de scenario’s. Het gaat om nieuwbouw, sloop, verkopen van huurwoningen en huurprijsaanpassingen. De geschetste mutaties naar
Woningmarktontwikkelingen MRE tot 2050
5
2030/2040 zijn echter niet in steen gebeiteld. Omdat de mutaties onderling samenhangen, zijn ook andere keuzes mogelijk. De weergegeven mutaties per segment helpen de corporaties in de MRE wel op weg om een route naar de wensvoorraad uit te stippelen.
Tot 2040 komen er 75 duizend woningen bij in de MRE, waarvan het grootste deel in Eindhoven. In de komende jaren tot 2025 is meer nieuwbouw in de huursector dan in de koopsector gewenst, 12,2 versus 11,7 duizend woningen. Vanaf 2030 worden duidelijk meer koopwoningen gebouwd. Circa 70% van de nieuwbouw in de huursector moet op het sociale segment zijn gericht. De subregio’s verschillen hierin onderling niet; tussen gemeenten zijn de verschillen groter. Meer dan de helft van de nieuwbouw in de huur moet worden gebouwd in de prijsklasse tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens, waarvan een vijfde tussen 1e en 2e aftoppingsgrens. Nieuwbouw van huurwoningen tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens is minder noodzakelijk omdat deze prijsklasse ook al groeit door huuraanpassingen. Meer dan een kwart van de nieuwbouw van huurwoningen is nodig in de vrije sector, voor het grootste gedeelte middenhuur. Alleen in Eindhoven is rekening gehouden met nieuwbouw van huurwoningen tot de kwaliteitskortingsgrens. In de koopsector ligt het accent van de uitbreiding op de goedkopere koopvoorraad.
Figuur 4: Consumentgericht nieuwbouwprogramma in de huursector voor de MRE (2020-2030)
Corporaties bouwen vooral woningen in de sociale huursector. Tot 2025 gaat het dan om gemiddeld 1.770 woningen per jaar en tussen 2025 en 2030 om 1.560 woningen. Tussen 2030 en 2040 kan de jaarlijkse productie omlaag naar gemiddeld 920 huurwoningen beneden de liberalisatiegrens.
Bij een lagere inkomensontwikkeling (en een grotere corporatiedoelgroep) is de behoefte aan huurwoningen groter dan bij een hogere inkomensontwikkeling (en een kleinere corporatiedoelgroep). Tussen de scenario’s Laag en Hoog is er tot 2030 een verschil van ruim 6 duizend huurwoningen in de nieuwbouw, verdeeld over alle prijsklassen.
Wonen met zorg Nederland vergrijst in hoog tempo en dat is in de MRE niet anders, getuige de sterke toename van het aantal huishoudens 75+ (blauwe lijn) in de regio (index) ten opzichte van andere leeftijdsgroepen.
6
r2021-0014WF
Figuur 5: Prognose ontwikkeling huishoudens naar leeftijd in de MRE (2020-2050)
Om het langer thuiswonen zoveel mogelijk te ondersteunen zijn aanpassingen nodig in de woningvoorraad. Ouderen met mobiliteits- en andere beperkingen zijn immers gebaat bij goed toe- en doorgankelijke woningen, eventueel voorzien van de noodzakelijke hulpmiddelen en ondersteuning. Met een aangepaste en op ouderen toegesneden woningvoorraad en woonomgeving kunnen veel en meer ouderen worden geholpen maar niet allemaal. Voor ouderen met bepaalde beperkingen en/of aandoeningen blijft zorg en wonen binnen de muren van een instelling de beste oplossing. Ook deze vraag naar intramurale zorg zal door de vergrijzing sterk gaan toenemen.
Als in de vraag van huishoudens 65+ wordt voorzien moeten er in de hele MRE tot 2040 bijna 23 duizend voor ouderen geschikte woningen extra beschikbaar komen: bijna 13 duizend nultredenwoningen, tegen de 6 duizend geclusterde ouderenwoningen en ruim 4 duizend aangepaste woningen. Om dit te bereiken zijn er verschillende mogelijkheden. Nieuwbouw is er hier slechts één van. Transformatie van bestaande gebouwen en een andere labeling en/of toewijzing van bestaande woningen aan de doelgroep kunnen eveneens worden ingezet. Ook verbouw of het plaatsen van hulpmiddelen zoals een traplift in een woning kunnen ervoor zorgen dat de voorraad nultredenwoningen wordt uitgebreid. De genoemde aantallen voor ouderen geschikte woningen komen niet bovenop de eerder genoemde nieuwbouwopgave, maar maken daar (voor zover het nieuwbouw betreft) onderdeel van uit.
Figuur 6: Gewenste uitbreiding voor ouderen geschikte voorraad in de MRE (2020-2040)
De corporaties in de MRE hebben vooral een opgave in de uitbreiding van geclusterde woningen en van nultredenwoningen. Zowel bij de uitbreiding van nultredenwoningen als bij die van aangepaste woningen
Woningmarktontwikkelingen MRE tot 2050
7
komt het grootste deel van de opgave in de koopsector terecht. Voor het aanpassen van woningen zijn woningbezitters in grote mate zelf verantwoordelijk.
Met de sterke stijging van het aantal 75-plussers zal ook de intramurale zorgvraag, vooral in de V&V-sector, sterk gaan toenemen, ook in de MRE. Het aantal cliënten beschermd wonen gaat door de vergrijzing meer dan verdubbelen, van 4,4 duizend in 2020 naar 9,6 duizend in 2040. De totale opgave ligt in 2040 zo’n 75 procent hoger dan de huidige capaciteit. In de sectoren GHZ en GGZ is de toename geringer en gaat het ook om beduidend kleinere aantallen.
Het is duidelijk dat uitbreiding van de intramurale capaciteit in de MRE in de V&V-sector gewenst is. De uitbreiding hoeft echter niet gelijk te zijn aan de groei in de vraag naar intramurale zorg. Via VPT en MPT is tegenwoordig ook intramurale zorg thuis mogelijk en van deze pakketten wordt steeds meer gebruikgemaakt. Naarmate meer huishoudens gebruik gaan maken van VPT, MPT en ook Pgb, neemt ook het belang van voor ouderen geschikte woningen toe.
Opgave corporaties Het actuele woningtekort in de MRE is aanzienlijk. Dat uit zich in de corporatiesector in lange en toenemende ‘wachtlijsten’. Ook de gebrekkige doorstroming vanuit de sociale huur naar het vrije huursegment en de koopsector speelt hierin een rol. Los van de huidige krapte wordt de geschetste opgave op de langere termijn vooral beïnvloed door de mate van huishoudensgroei en de verwachte inkomensontwikkeling.
Tot 2030 neemt de omvang van de corporatiedoelgroep sterk toe en hebben de corporaties een grote nieuwbouwopgave om deze doelgroep te kunnen huisvesten in een sociale huurvoorraad die voldoende groot is. Ook commerciële verhuurders kunnen een deel van de opgave aan extra sociale huurwoningen opvangen, via buy-to-let (kopen om te verhuren), transformaties of nieuwbouw. Met een aandeel van 85% voor nieuwbouw onder de liberalisatiegrens voor de corporaties komt het aantal nieuwbouwwoningen voor de corporaties in de MRE uit op 1.500 gemiddeld per jaar in de periode tot 2025, daarna 1.300 woningen tot 2030 en 800 woningen tot 2040. In alle subregio’s behalve Eindhoven wordt vanaf 2035 een minder sterke huishoudensgroei verwacht en in combinatie met een positieve inkomensontwikkeling neemt de nieuwbouwopgave voor corporaties dan af.
Deze aantallen zijn echter niet in beton gegoten. Als het gehanteerde aandeel van 85% in de sociale opgave voor corporaties in de praktijk niet klopt en groter is, bijvoorbeeld in de meer landelijke gemeenten, dan is daar de opgave ook wat groter. Daarnaast is het ook mogelijk dat corporaties ook in de middenhuur een deel van de nieuwbouw voor hun rekening nemen, bijvoorbeeld in de vorm van gemengde projecten (sociaal en middenhuur). Ook kan de opgave in de sociale huur voor corporaties mogelijk nog groter worden als de gewenste nieuwbouw in het goedkope koopsegment achterblijft, waardoor de doorstroming vanuit de sociale huur stokt en de vraag naar sociale huurwoningen gaat toenemen. Monitoring van nieuwbouw in andere segmenten is dus wenselijk. Tot slot kan de opgave voor de corporaties ook nog veranderen door wijzigingen in het Rijksbeleid.
8
r2021-0014WF
Inleiding
1 1.1
Inleiding
De woningmarkt staat volop in de belangstelling. De bouwopgave is enorm. De afgelopen jaren is het woningtekort verder opgelopen. Daarbij blijft het aantal huishoudens in Nederland fors toenemen, met meer dan een miljoen tot 2040. Zowel de koopsector als de huursector staan onder grote druk. In de koopsector is het beschikbaar aanbod gering, zijn de omlooptijden kort en is het prijsniveau hoog. Veel woningen worden boven de vraagprijs verkocht. Ook in de huursector is er sprake van te weinig aanbod, met lange wachtlijsten en lange wachttijden tot gevolg. Er zijn onvoldoende sociale huurwoningen en onvoldoende woningen in het middenhuursegment. Behalve de bouwopgave ligt er ook een verduurzamingsopgave van de woningvoorraad. De inzet is gericht op een aardgasvrije en energieneutrale woningvoorraad in 2050. Daarbij veranderen de wensen van de toekomstige woonconsumenten. Nederland vergrijst en het aantal huishoudens van 75-plussers zal sterk toenemen de komende decennia, waarmee ook de vraag naar voor ouderen geschikte woningen gaat stijgen.
Ook in de Metropoolregio Eindhoven (MRE) wordt nog een forse bevolkings- en huishoudensgroei verwacht en moet de geschetste opgave op verschillende terreinen worden opgepakt. In de MRE werken 13 woningcorporaties1, die werkzaam zijn in 21 gemeenten2, aan deze opgave. De 13 corporaties bezitten samen 100 duizend huurwoningen en bieden ongeveer 250 duizend inwoners in de MRE een betaalbaar huis. De corporaties werken steeds meer en intensiever samen om meer te kunnen bereiken.
Om meer zicht te krijgen op de woningbouwopgave in de verschillende gemeenten van de MRE, niet alleen kwantitatief maar ook kwalitatief, hebben de 13 corporaties ABF Research gezamenlijk opdracht gegeven de woningmarktontwikkelingen en de opgave in de sociale huursector, alsmede de ontwikkelingen op het vlak van wonen met zorg, voor de 21 gemeenten in kaart te brengen. Het perspectief is daarbij gericht op 2040, met een verdere doorkijk naar 2050. Aanleiding en basis voor deze opdracht is de nieuwe bevolkingsen woningbehoefteprognose van de Provincie Noord-Brabant3.
De actuele problemen op de woningmarkt vragen om snelle maatregelen en oplossingen, vooral ook in de huursector. In de regio Eindhoven-Helmond wordt dit beeld bevestigd door cijfers van en ervaringen met het woonruimteverdeelsysteem Wooniezie. Toch is dit onderzoek gericht op de langere termijn. Door alleen naar de huidige mismatch tussen vraag en aanbod te kijken kan het zicht op de gewenste ontwikkeling in
1 Bergopwaarts, Compaen, GoedWonen Gemert, Trudo, Thuis, Volksbelang, woCom, Woningbelang, Woonbedrijf, Wooninc., Woonpartners, Woningstichting de Zaligheden, Woningstichting helpt elkander
2 Asten, Bergeijk, Best, Bladel, Cranendonck, Deurne, Eersel, Eindhoven, Geldrop-Mierlo, Gemert-Bakel, Heeze-Leende, Helmond, Laarbeek, Nuenen c.a., Oirschot, Reusel-De Mierden, Someren, Son en Breugel, Valkenswaard, Veldhoven, Waalre
3 https://bevolkingsprognose.brabant.nl/
r2021-0014WF | Woningmarktontwikkelingen MRE tot 2050
9
de toekomst ondersneeuwen. In deze scenarioverkenningen is de aandacht gericht op de toekomstige trends en krijgt dus de opgave op de langere termijn de volle aandacht. Om deze verwachte ontwikkelingen cijfermatig in beeld te brengen maakt ABF gebruik van haar prognosemodellen, Primos voor bevolking en huishoudens, Socrates voor de woningmarkt en Fortuna voor wonen met zorg. Voor een beknopte beschrijving van de opzet van deze laatste twee modellen wordt verwezen naar de bijlage van dit rapport.
In dit rapport wordt verslag gedaan van de belangrijkste uitkomsten van de verkenning voor de MRE als geheel en voor vier onderscheiden subregio’s daarbinnen, te weten de steden Eindhoven (1) en Helmond (2), Overig SGE4 (3) en Overig MRE5 (4). De laatste twee subregio’s bestaan uit meer landelijke gemeenten. Met het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE), oftewel de subregio’s 1 t/m 3, heeft het Rijk een Woondeal afgesloten. De focus in de beschrijving ligt op de subregio’s, zodat de verschillen tussen de gebieden duidelijk naar voren komen. Bij ontwikkelingen die in alle vier de subregio’s hetzelfde beeld bieden wordt dit aangegeven en worden de uitkomsten voor de hele MRE toegelicht. Uitkomsten voor de landelijke gemeenten afzonderlijk zijn in deze rapportage alleen in overzichten in tabelvorm opgenomen.
In de monitor https://mre.databank.nl/ zijn alle resultaten opgenomen, niet alleen voor de MRE en de vier subregio’s maar ook voor alle afzonderlijke gemeenten, wijken of kernen. Deze monitor is online bereikbaar voor alle betrokken corporaties. In de monitor kunnen uitkomsten tot op detailniveau eenvoudig worden opgezocht, vergeleken en gedeeld. Aan de monitor is een dashboard toegevoegd dat direct toegang biedt tot de verschillende thema’s: kenmerken van huishoudens, doelgroepen en hun woonsituatie, de ontwikkeling van de woningvoorraad, extramuraal wonen met zorg (de vraag naar voor ouderen geschikte woningen) en intramuraal wonen met zorg (de intramurale zorgvraag). Via de monitor is ook voor elk te selecteren gebied een factsheet met enkele hoofdresultaten beschikbaar. In de toekomst kan de monitor eventueel verder worden uitgebreid met andere gegevens of prognoses of onderzoeken die in komende jaren op vergelijkbare wijze worden uitgevoerd.
1.2
Uitgangspunten scenario’s
In de vorige paragraaf is reeds aangegeven dat de nieuwe bevolkings- en woningbehoefteprognose van de Provincie Noord-Brabant uit 2020 de basis vormt voor de woningmarktverkenning. Om dit te bewerkstelligen en tevens aan te sluiten bij de praktijk en verwachtingen van de corporaties in de MRE zijn de verschillende scenario’s in overleg vormgegeven.
Startpunt prognose Provincie Noord-Brabant 2020 Voor het opstellen van de bevolkings- en woningbehoefteprognose van de Provincie Noord-Brabant maakt de Provincie gebruik van het prognosemodel Primos van ABF Research, waarmee de gebruiker zelf enkele uitgangspunten bij de prognose kan instellen. Knoppen waaraan kan worden gedraaid zijn het saldo van de natuurlijke aanwas, de saldi van de binnenlandse en buitenlandse migratie, de omvang van nieuwbouw en
4 Best, Eindhoven, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen c.a., Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven, Waalre 5 Asten, Bergeijk, Bladel, Cranendonck, Deurne, Eersel, Gemert-Bakel, Heeze-Leende, Laarbeek, Reusel-De Mierden, Someren, Valkenswaard
10
r2021-0014WF
sloop en tot slot de mate van individualisering. In de provinciale raming zijn de recente migratietrends leidend. De Provincie heeft daarmee een zogenaamde migratiegestuurde prognose gemaakt. Deze wijkt af van de standaard bevolkings- en huishoudensprognose die ABF jaarlijks uitbrengt omdat hierin de omvang van de verwachte woningbouw per gemeente, in elk geval tot 2030, ook een belangrijke rol speelt.
Toename van de woningvoorraad in de MRE Met de huishoudensprognose per gemeente heeft de Provincie ook de woningbehoefte in elke gemeente aangegeven. De netto uitbreiding van de woningvoorraad in de gemeenten die de Provincie laat zien overstijgt echter de huishoudensgroei. Met deze sterkere groei van de woningvoorraad wil de Provincie het bestaande woningtekort terugdringen. Vermindering van het woningtekort vindt overigens ook in de standaard prognose van ABF plaats maar met een langer tijdpad. Voor een maximale aansluiting op de provinciale raming is in deze woningmarktverkenning van de voorraaduitbreiding per gemeente uitgegaan zoals die door de Provincie Noord-Brabant is gepubliceerd. De (bruto) nieuwbouw per gemeente en per jaar is in het woningmarktmodel berekend door de voorraaduitbreiding volgens de Provincie te vermeerderen met de omvang van de ook in het model opgenomen sloop6. In Tabel 1-1 is aangegeven tot welke nieuwbouwaantallen dit heeft geleid. De kolom met “uitbreiding” correspondeert met de ‘indicatie’ van de voorraaduitbreiding zoals de Provincie die heeft aangegeven7. Overigens worden hier – en in het vervolg van deze rapportage – onder de nieuwbouw ook overige toevoegingen, zoals transformaties en woningsplitsingen, gerekend. Voor de periode na 2040 is de voorraaduitbreiding zoveel mogelijk afgestemd op de huishoudensontwikkeling.
Uit het overzicht wordt duidelijk dat veruit de meeste woningen in Eindhoven worden toegevoegd. Tot 2030 komt iets minder dan de helft van de totale voorraaduitbreiding in de MRE voor rekening van Eindhoven, een aandeel dat in de perioden 2030-2040 en 2040-2050 nog toeneemt tot ver boven de helft. In dit eerste decennium wordt de woningvoorraad in Eindhoven per saldo uitgebreid met bijna 20 duizend woningen. In Helmond worden in deze periode netto 5,5 duizend woningen toegevoegd. Ook in de meer landelijke gebieden wordt de woningvoorraad tot 2030 nog sterk uitgebreid, met 7,4 duizend woningen in Overig SGE en 8,7 duizend in Overig MRE. Over heel de MRE gaat het om een voorraaduitbreiding van ruim 41 duizend woningen tussen 2020 en 2030. In de volgende twee decennia worden er telkens veel minder woningen aan de voorraad toegevoegd. In de periode 2030-2040 gaat het om bijna 24 duizend woningen, in de periode 2040-2050 hoeft de voorraad met niet meer dan 13 duizend woningen te worden uitgebreid.
6 De omvang hiervan wordt trendmatig bepaald, waarbij rekening wordt gehouden met kenmerken van de woningvoorraad zoals bouwperiode, woningtype en eigendom.
7 Voor Eindhoven is de nieuwbouw tot 2030 gecorrigeerd met de niet gerealiseerde nieuwbouw uit 2019, zijnde 420 woningen. Dit aantal is opgeteld bij de voorraaduitbreiding volgens de Provincie in de periode 2020 t/m 2024.
Woningmarktontwikkelingen MRE tot 2050
11
Tabel 1-1: Uitbreiding, sloop en nieuwbouw per subregio en gemeente in de MRE (2020-2050) Bron: Provincie Noord-Brabant / Socrates MRE 2020 2020 t/m 2029 Uitbreiding Sloop x 1.000
Nieuwbouw
2030 t/m 2039 Uitbreiding Sloop
Nieuwbouw
2040 t/m 2049 Uitbreiding Sloop
Nieuwbouw
Eindhoven
19,7
2,1
21,8
15,3
2,4
17,6
7,4
2,5
9,8
Helmond
5,5
0,5
6,0
3,6
0,6
4,3
1,3
0,7
2,0
Best Geldrop-Mierlo Nuenen c.a. Oirschot Son en Breugel Veldhoven Waalre Overig SGE
1,7 1,4 0,7 0,7 0,6 1,7 0,6 7,4
0,1 0,1 0,1 0,1 0,0 0,2 0,1 0,6
1,8 1,5 0,8 0,8 0,7 1,9 0,7 8,0
0,8 0,7 0,2 0,1 0,1 0,7 0,3 2,9
0,2 0,2 0,1 0,1 0,2 0,2 0,1 1,0
0,9 0,9 0,3 0,2 0,3 0,9 0,4 3,9
0,9 0,5 0,5 0,1 0,2 0,6 0,2 2,9
0,2 0,2 0,1 0,1 0,1 0,2 0,1 0,9
1,0 0,7 0,6 0,2 0,3 0,8 0,3 3,8
Asten Bergeijk Bladel Cranendonck Deurne Eerssel Gemert-Bakel Heeze-Leende Laarbeek Reusel-De Mierden Someren Valkenswaard Overig MRE
0,6 0,6 0,8 0,6 0,9 0,5 1,3 0,4 0,8 0,6 0,8 1,1 8,7
0,1 0,0 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,0 0,1 0,0 0,1 0,2 0,8
0,6 0,6 0,8 0,6 1,0 0,6 1,4 0,4 0,8 0,6 0,9 1,2 9,5
0,3 0,0 0,3 0,1 0,1 0,0 0,8 -0,2 -0,1 0,3 0,3 0,3 2,1
0,0 0,1 0,1 0,1 0,2 0,2 0,1 0,3 0,2 0,0 0,1 0,2 1,7
0,3 0,2 0,3 0,2 0,3 0,2 0,9 0,1 0,1 0,4 0,3 0,5 3,8
0,1 0,1 0,1 0,2 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,2 0,1 0,1 1,3
0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,0 0,1 0,0 0,1 0,2 1,0
0,1 0,1 0,2 0,2 0,3 0,1 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,3 2,3
MRE
41,2
4,1
45,3
23,9
5,6
29,5
12,8
5,0
17,8
0
Verschillen in huishoudensontwikkeling De aantallen nieuw te bouwen en te slopen woningen liggen daarmee voor het woningmarktmodel vast. De kwalitatieve invulling hiervan (de verdeling naar eigendom, woningtype, prijsklasse en woonmilieu) wordt door het woningmarktmodel zelf bepaald, zoveel mogelijk volgens de vraag van de woonconsument. Huishoudens die een woning zoeken beperken hun zoektocht vaak niet tot één gemeente maar richten zich op de beschikbare voorraad in de regio. Dat is meteen de reden waarom de huishoudensontwikkeling per gemeente volgens het Socrates-model kan afwijken van de verwachte huishoudensontwikkeling die de Provincie heeft geschetst. De kwaliteiten van de bestaande en nieuwe woningvoorraad zorgen voor een dynamiek in de verdeling van huishoudens over de gemeenten binnen de regio die tot andere aantallen kan leiden dan een prognose die vanuit een ander gezichtspunt, namelijk de recente migratietrends, is gemaakt.
Scenario-instellingen voor de MRE Voor de scenarioverkenningen voor de MRE zijn in overleg met de corporaties de volgende – op het huurbeleid gerichte – parameters ingesteld in het Socrates-model: ■
Boveninflatoire huurverhogingen bij huishoudens boven de inkomensgrens in de gereguleerde huursector: 0,2% per jaar (standaard in model: 1,5%) De corporaties in de MRE passen deze huurverhogingen nauwelijks toe. Als gevolg van weging met de particuliere verhuurders wordt voor het gemiddelde in de hele huursector 0,2% genomen.
■
Aandeel huurharmonisatie bij nieuwe verhuring: 62% (standaard: 65%) De corporaties in de MRE gaan (gemiddeld) uit van een aandeel van 60% van de woningen waarvan bij mutatie de huur wordt verhoogd. Na weging met de particuliere huursector komt het percentage voor de hele huursector op 62% uit.
12
r2021-0014WF
■
Huurharmonisatie tot percentage van de maximale huur (nieuw WWS): 82% (standaard in model: 80%) De corporaties in de MRE verhogen de huur bij mutatie tot gemiddeld circa 71% van de streefhuur. Omdat voor de particuliere sector wordt uitgegaan van een aandeel van 100% komt het gemiddelde uit op 82%.
■
Huurplafond bij 6% WOZ: “nee” (standaard in model: “ja”) In een relatief krappe woningmarktregio als de MRE wordt bij nieuwe verhuringen, met name in het particuliere segment, regelmatig een huur gevraagd die hoger ligt dan 6% van de WOZ-waarde. Daarom is het huurplafond van 6% van de WOZ-waarde uitgeschakeld.
■
Aandeel huurwoningen dat bij mutatie onder de aftoppingsgrens wordt gebracht: 12% (standaard in model: 28%) De corporaties in de MRE verlagen bij 15% van de woningen bij mutatie een huur van boven de aftoppingsgrens tot onder de aftoppingsgrens. Gewogen met de particuliere huursector betekent dat een aandeel van 12%.
■
Harmonisatie over liberalisatiegrens heen: “nee” (standaard in model: “ja”) De corporaties in de MRE verhogen de huur van hun woningen bij mutatie niet tot boven de liberalisatiegrens. Particuliere verhuurders doen dit weliswaar wel, maar er is in het model slechts één instelling mogelijk. Omdat corporaties het merendeel van de gereguleerde huurwoningen in bezit hebben, is voor de optie “nee” gekozen.
Tot slot zijn na overleg ook nog de volgende instellingen in het model opgenomen: ■
Verkoop van huurwoningen tot de kwaliteitskortingsgrens: geblokkeerd voor de MRE. De verkoop van woningen in de goedkoopste huurklasse die door het model standaard wordt toegestaan is voor de MRE geblokkeerd. In de praktijk komt dit volgens de corporaties niet voor.
■
Inkomen van starters en vestigers in een gemeente: correctie van inkomensverdeling. Voor starters en vestigers in een gemeente werd de inkomensverdeling van de regio gebruikt maar vanwege grote verschillen tussen gemeenten is deze op verzoek van de corporaties gecorrigeerd naar de gemeentelijke verdelingen. Daarmee komt de toestroom naar gemeenten qua inkomensverdeling meer overeen met de huidige inkomensverdeling.
Deze instellingen gelden voor alle scenario’s.
Inkomensontwikkeling In het woningmarktmodel vormt de inkomensontwikkeling van huishoudens een belangrijk uitgangspunt. Het inkomen van huishoudens bepaalt immers mede het gedrag en de mogelijkheden van een huishouden op de woningmarkt. Het is van belang voor de (mogelijke) bestedingen van huishoudens voor wonen en voor de toegang tot de sociale huursector. Ook de indeling van huishoudens in voor de corporaties relevante doelgroepen is afgeleid van het inkomen van huishoudens. Om te bepalen welke inkomensontwikkeling het beste bij de MRE past is onder andere gekeken naar de ontwikkeling van het inkomen van huishoudens in de MRE ten opzichte van de nationale ontwikkeling. Sinds 2011 is de procentuele groei van het mediane huishoudinkomen in de MRE gelijk aan het Nederlands gemiddelde. Ook komt de ontwikkeling van het aantal respectievelijk aandeel huishoudens met een inkomen tot 150% van het sociaal minimum 8 (als
8 Naar deze groep is gekeken omdat cijfers over deze groep via CBS Statline makkelijk toegankelijk zijn.
Woningmarktontwikkelingen MRE tot 2050
13
benadering van de doelgroep huurtoeslag) vrijwel overeen met het landelijke beeld. Vanuit deze cijfers is geconcludeerd dat de bovengemiddelde economische groei in Brainport Eindhoven niet duidelijk heeft geleid tot een positievere inkomensontwikkeling dan landelijk. Daarom is besloten uit te gaan van de standaard inkomensontwikkeling zoals die in Socrates 2020 voor de verschillende scenario’s is opgenomen, zoals weergegeven in Tabel 1-2.
Tabel 1-2: Overzicht inkomensontwikkeling (boven inflatie) per scenario in Socrates 2020 (2019-2029) Bron: ABF
Inkomens per jaar 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 e.v.
BASIS
RECESSIE
CRISIS
1,20% 1,00% 0% 0% 0,75% 0,75% 0,40% 0,40% 0,40% 0,40% 0,40%
1,20% 1,00% -0,75% -0,75% -0,75% 0,75% 0,75% 0,75% 0,40% 0,40% 0,40%
1,20% 1,00% -1,50% -1,50% -1,50% -1,50% -1,50% 0,75% 0,75% 0,75% 0,40%
Dal
Inhaaleffect
Langjarig gemiddelde
Het scenario Recessie is daarbij gekozen als referentie- en middenscenario, omdat dit het beste lijkt aan te sluiten op de economische gevolgen van de huidige coronacrisis. Het scenario Basis wordt dan als “Hoog” aangeduid, vanwege het sneller herstel naar de gemiddelde jaarlijkse inkomensontwikkeling en het scenario Crisis als “Laag” vanwege een langzamer herstel. De gemiddelde inkomensontwikkeling wordt hier gepresenteerd als één cijfer over alle huishoudens maar in de bepaling hiervan is rekening gehouden met zes verschillende typen huishoudens, onderscheiden naar samenstelling en leeftijd (< 65 / 65+). Voor meer achtergrondinformatie over de inkomensontwikkeling wordt verwezen naar de bijlage.
In één overzicht samengevat zijn voor de MRE de volgende instellingen voor de doorrekeningen met Socrates gebruikt:
14
r2021-0014WF
Tabel 1-3: Uitgangspunten doorrekeningen MRE per scenario in Socrates 2020 Bron: ABF Laag
Midden
Hoog
Prognose PNB 2020
Prognose PNB 2020
Prognose PNB 2020
Demografische ontwikkeling Bevolkings- en woningbehoefteprognose Provincie Noord-Brabant 2020 Inkomens per jaar 2019, 2020
1,2% (2019), 1,0% (2020)
Dal
-1,5%, 5 Jaar
-0,75%, 3 jaar
0,0%, 2 jaar
Inhaaleffect
0,75%, 3 jaar
0,75%, 3 jaar
0,75%, 2 jaar
0,40%
0,40%
0,40%
Langjarig gemiddelde, alle scenario's Woonvoorkeuren Woningtype/woonmilieu, alle scenario's
WoON 2018
Voorkeur koop t.o.v. WoON (procentpunt)
-6,8%
-4,90%
-
Verhuisgeneigdheid t.o.v. WoON
-15,0%
-10%
-
- Nieuwbouw incl productie anderszins
23.900
23.900
23.900
- Sloop
2.000
2.000
2.000
- Toename voorraad
21.900
21.900
21.900
- Verkoop huurwoningen
2.300
2.300
2.300
- Nieuwbouw incl productie anderszins
21.400
21.400
21.400
- Sloop
2.100
2.100
2.100
- Toename voorraad
19.300
19.300
19.300
- Verkoop huurwoningen
2.300
2.300
2.300
S
S
S
Gereguleerde sector, onder inkomensgrens
0,0%
0,0%
0,0%
Gereguleerde sector, boven inkomensgrens
0,2%
0,2%
0,2%
Geliberaliseerde sector
0,5%
0,5%
0,5%
Huurverhoging over de liberalisatiegrens heen
nee
nee
nee
Aandeel huurharmonisatie bij nieuwe verhuring
62%
62%
62%
Huurharmonisatie tot x% max huur (nieuw WWS)
82%
82%
82%
Huurplafond bij 6% WOZ
nee
nee
nee
Aandeel van prijsklasse 3 waarvan bij mutatie een overgang over aftoppingsgrens naar prijsklasse 4 wordt tegengehouden
25%
25%
25%
Aandeel dat onder aftoppinsgrens gebracht wordt
12%
12%
12%
Harmonisatie over liberalisatiegrens heen
nee
nee
nee
Dure scheefheid voorkomen (Alleenstaan Q1; samenwonend Q1-2); aanpassing voorkeuren boven aftoppingsgrens
ja
ja
ja
Goedkope scheefheid voorkomen (Q4-5); aanpassing voorkeuren onder liberalisatiegrens
ja
ja
ja
Woningproductie 2020-2024 per jaar
2025-2030
Kwalitatief bouwprogramma Bouwvariant om woningtekort te verkleinen: Doorstromers (D), Starters (S); of Trend (T) Boveninflatoire huurverhogingen Periode 2019-2024,
Nieuwe verhuringen in gereguleerd segment
Toewijzing gereguleerde huursector
In de volgende figuur is het woningmarktmodel met de ingrediënten (input) en uitkomsten (output) voor de MRE beknopt weergegeven.
Woningmarktontwikkelingen MRE tot 2050
15
Figuur 1.1: Toepassing woningmarktmodel voor de MRE (2021)
1.3
Factoren van invloed op woonsituatie
In hoofdstuk 3 gaan we in op de huidige en de in de toekomst verwachte woonsituatie van de corporatiedoelgroep. Zoals in bovenstaand schema is weergegeven, is de toekomstige woonsituatie een uitkomst van het woningmarktmodel. Het is het resultaat (de uitkomst) van een samenspel van factoren die de (1) samenstelling van huishoudens, (2) samenstelling van de woningvoorraad en (3) verdeling van huishoudens over woningen beïnvloeden. Hieronder lichten we toe welke factoren dit zijn. (1) Samenstelling huishoudens: ontwikkeling van demografie en inkomens (2) Samenstelling woningvoorraad: ontwikkeling van de woningvoorraad (nieuwbouw, sloop, verkopen en huurprijsaanpassingen) precies zoals die in het woningmarktmodel wordt weergegeven. De toekomstige ontwikkeling van de voorraad per segment in het model is echter geen prognose die de meest waarschijnlijke ontwikkeling weergeeft maar een consumentgerichte ontwikkeling, oftewel een ontwikkeling die binnen de randvoorwaarden en uitgangspunten van het scenario het best bij de woningvraag (demografie, inkomens, woonvoorkeuren) past. Lastig hierbij is dat sommige voorraadmutaties (sloop, verkopen en huuraanpassingen) wel degelijk een soort prognose zijn (qua totale ‘kale’ aantallen) omdat ze trendmatig zijn ingestoken.
Kortom, als de voorraad zich anders ontwikkelt dan het model aangeeft, dan veranderen ook de cijfers over de woonsituatie van doelgroepen. (3) Verdeling huishoudens over woningen (wie woont waar): ■
Cohorteffecten: er zijn verschillen in woonsituatie (zoals het aandeel eigenwoningbezit) tussen generaties (cohorten) op de woningmarkt. Naarmate een nieuwe generatie een oudere generatie ‘vervangt’ binnen een bepaalde leeftijdsgroep (bijvoorbeeld 60-70 jaar), verandert ook de woonsituatie van die leeftijdsgroep. Een tekenend voorbeeld is het stijgend aandeel eigenwoningbezit onder nieuwe generaties ouderen: zij hebben vaker dan de huidige ouderen een woning gekocht in de loop van hun leven en wonen ook op latere leeftijd nog daarin. Deze verschuivingen in woonsituatie tussen generaties zijn van invloed op de (ontwikkeling van de) woonsituatie van groepen huishoudens.
16
r2021-0014WF
■
Verhuizingen: huishoudens verhuizen en veranderen daarmee hun woonsituatie. In het prognosemodel wordt dit verhuisproces gesimuleerd maar daarmee vormt het geen voorspelling voor het daadwerkelijke toekomstige verhuisgedrag.
Bovenstaande punten zijn belangrijk bij het interpreteren van cijfers over de (ontwikkeling van de) woonsituatie van huishoudens. Cijfers over de woonsituatie kunnen het best worden gezien als beeld van de ontwikkelingen die op corporaties afkomen – welke groepen zullen meer of minder een beroep doen op sociale huur? – maar niet als zijnde uitkomsten die direct de opgaven voor corporaties weergeven. De cijfers geven dus meer de context van de opgaven weer. De concrete opgaven zelf zijn beter af te lezen uit de tabellen en figuren waarin de voorraadmutaties zijn weergegeven (hoofdstuk 4).
1.4
Omgaan met onzekerheden
Prognoses en scenarioverkenningen gaan per definitie gepaard met onzekerheden. Niet alleen is de werkelijkheid nooit volledig te vangen in een prognosemodel, ook de feitelijke geldigheidsduur van de gekozen uitgangspunten leidt tot onzekerheden.
Ook in dit onderzoek is, vanwege de complexiteit van de woningmarkt en de lange prognosetermijn, sprake van een in de tijd toenemende onzekerheid. Hoe zal de bevolking zich ontwikkelen? Wat gebeurt er met de inkomens? Zullen de bouwkosten stijgen, en zo ja, wat is de invloed hiervan op de woningproductie? Welke nieuwe problemen kunnen de geplande bouwproductie in de weg staan? Dit is slechts een kleine greep uit een breed scala aan onzekere factoren die invloed kunnen hebben op de opgaven voor de corporaties en de bijbehorende kosten. Het is nodig om bepaalde aannames te hanteren, maar het is evenzeer van belang om voor de belangrijke onzekerheden verschillende mogelijkheden in kaart te brengen.
Voor dit onderzoek geldt de inkomensontwikkeling als belangrijkste onzekerheid. Zoals aangegeven wordt in dit rapport vooral ingegaan op de uitkomsten van het middenscenario. Indien de economie en inkomensontwikkeling de eerstkomende jaren echter achterblijven bij de verwachtingen volgens dit middenscenario en het herstel langer op zich laat wachten, dan heeft dat ook gevolgen voor de omvang van de corporatiedoelgroep en daarmee op de vraag naar sociale huurwoningen. In het lage scenario zullen beide dan groter zijn dan in het middenscenario. Aan de andere kant zal een sneller herstel volgens het hoge scenario gepaard gaan met een geringere corporatiedoelgroep en kleinere vraag naar sociale huur.
Een andere onzekerheid is de bevolkingsontwikkeling. Als gevolg van de coronapandemie en de ingevoerde reisbeperkingen is de buitenlandse migratie het afgelopen jaar sterk gedaald. De sterke bevolkings- en huishoudensgroei die wordt verwacht, zowel landelijk als in de MRE, is mede het gevolg van een permanent hoog migratiesaldo maar zeker op dit punt is de toekomst moeilijk in te schatten. Voorlopig wordt ervan uitgegaan dat, zodra de coronacrisis voorbij is, de buitenlandse migratie weer snel op het (eerder) verwachte niveau zal uitkomen. In de scenario’s voor de MRE wordt daarom, en vanwege de gezochte aansluiting met de provinciale bevolkingsprognose, niet gevarieerd in de bevolkingsontwikkeling. Daarmee komen de verschillen tussen de inkomensscenario’s nog duidelijker naar voren.
Woningmarktontwikkelingen MRE tot 2050
17
Ook in de keuze van de instellingen voor het huurbeleid zit per definitie een onzekerheid. Deze instellingen gelden voor de hele prognoseperiode maar kunnen in de praktijd in de loop der jaren worden aangepast. Hoe en wanneer veranderingen in de praktijk plaatsvinden is nu nog onduidelijk. Toch geeft dit ook meteen de waarde aan van een verkenning op basis van scenario’s. De uitkomsten van de scenario’s bieden de gebruikers inzichten aan, over wat de toekomst zal bieden bij ongewijzigde uitgangspunten, en juist deze inzichten kunnen betrokken partijen aanleiding geven tot (overwegingen voor) beleidswijzigingen. Bijvoorbeeld omdat de geschetste toekomst minder gewenst is, bepaalde groepen huishoudens onvoldoende in hun woonwensen worden bediend of meer evenwicht op de woningmarkt niet voldoende wordt bereikt.
In het algemeen is de onzekerheid van de uitkomsten groter naarmate de tijdshorizon verder weg ligt en/of de gebieden waarover uitspraken worden gedaan kleiner zijn. Een verkennend beeld van de woonsituatie in 2050 is met een grotere onzekerheid omgeven dan een beeld van de woonsituatie in 2040, dat op zijn beurt weer onzekerder is dan dat in 2030. Deze onzekerheid hangt mede samen met de keuze van instellingen zoals aangegeven in de vorige alinea maar ook met de invloed van allerlei andere factoren buiten het model die in werkelijkheid de ontwikkelingen beïnvloeden. Ook zijn prognose-uitkomsten voor wijken en kernen minder betrouwbaar dan die voor gemeenten en voor de MRE als geheel. Dit heeft onder andere te maken met de aard van het model waarin keuzes worden gemaakt die in detail kunnen afwijken van de werkelijke ontwikkeling, zoals bijvoorbeeld de toewijzing van de nieuwbouw aan buurten, of de mate waarin de werkelijke verhuisstromen per kern of wijk afwijken van de verwachtingen in het prognosemodel met een andere samenstelling van de huishoudens en huisvesting tot gevolg.
1.5
Leeswijzer
In het eerste deel van deze leeswijzer wordt toegelicht hoe de uitkomsten van deze verkenning moeten worden gelezen, ofwel in welke context de uitkomsten moeten worden geplaatst om als uitgangspunt voor het beleid van de corporaties in de MRE te kunnen dienen. Het tweede deel gaat kort in op de inhoud van de volgende hoofdstukken van dit rapport.
Context uitkomsten Deze woningmarktverkenning voor de MRE biedt de corporaties cijfers en inzichten over de toekomstige ontwikkeling van huishoudens en hun woonsituatie in de MRE. Hoe moeten deze worden gelezen?
In de eerste plaats is het goed om te beseffen dat de uitkomsten van deze woningmarktsimulatie het gevolg zijn van een – geavanceerde – doorrekening van de huidige bevolking, huishoudens en woonsituatie, rekening houdend met demografische verwachtingen (geboorte, sterfte, relatievorming- en ontbinding, verhuizingen binnen Nederland en over de landsgrenzen heen), economische verwachtingen (inkomensontwikkeling) en op basis van huurprijsbeleidsinstellingen die zoveel mogelijk aansluiten bij de huidige praktijk. Bij de doorrekening wordt het zoek- en verhuisgedrag van huishoudens, op basis van woonwensen gemeten in het WoonOnderzoek Nederland 2018, gesimuleerd. Daarmee bieden de resultaten een realistisch beeld van de toekomst, op basis van de meegenomen inzichten en instellingen, en met het uitgangspunt dat de woonwensen leidend zijn voor de kwalitatieve invulling van de nieuwbouw. Er wordt dus
18
r2021-0014WF
geen rekening gehouden met financiële of beleidsmatige overwegingen van gemeenten, corporaties of projectontwikkelaars. Zo wordt ook een realistisch beeld van de opgave van de corporaties geschetst.
Zoals
aangegeven
hebben
de
gemaakte
keuzes
voor
de
aannamen
en
instellingen
geen
eeuwigheidswaarde. Ze laten echter wel zien waartoe deze keuzes leiden, zodat de afweging kan worden gemaakt of de geschetste toekomst wenselijk is of niet. In het laatste geval kan aan de knoppen worden gedraaid, modelmatig maar zeker ook in de praktijk. Als dat gebeurt zullen de uitkomsten of de toekomstige situatie deels veranderen. Deels, omdat sommige ontwikkelingen onomkeerbaar zijn. Mensen worden ouder, leven langer en de vergrijzing treedt hoe dan ook op. Waar het echter wél mogelijk is andere afslagen te nemen zal dat in het rapport worden aangegeven, voor de herkenbaarheid ook met het teken van de rotonde.
Wat de verkenning niet pretendeert, en met een prognose ook niet mogelijk is, is tot op de eenheid nauwkeurig de toekomstige aantallen huishoudens en woningen te kunnen voorspellen. Het niveau en de richting zijn belangrijker meetpunten dan de exacte omvang. Dat in de toekomstscenario’s toch – min of meer exacte – getallen (kunnen) worden weergegeven is uit gebruiksgemak. De bandbreedte van de uitkomsten, weergegeven door de verschillen tussen de scenario’s Laag en Hoog, laat zien dat uitkomsten anders uitvallen als de omstandigheden of instellingen zich wijzigen of worden veranderd. Tevens bieden deze een houvast van aantallen waarbinnen de ontwikkelingen zich waarschijnlijk zullen bewegen, nog steeds echter vanuit de gegeven instellingen!
Vervolg hoofdstukken In hoofdstuk 2 wordt gestart met de verwachte ontwikkeling van het aantal huishoudens in de MRE. De kwantitatieve ontwikkeling van het aantal huishoudens bepaalt immers in belangrijke mate de behoefte aan uitbreiding van de woningvoorraad. In paragraaf 2.1 wordt ingegaan op de veranderingen in de samenstelling van huishoudens, die van invloed zijn op de kwalitatieve woningvraag. Paragraaf 2.2 biedt zicht op de ontwikkeling van de doelgroepen, waaronder die van de corporaties, en de bandbreedte vanuit de verschillende scenario’s daarin. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 de huidige en toekomstige woonsituatie van de corporatiedoelgroep geschetst. Vergelijking van de toekomstige woonsituatie met de huidige woonsituatie biedt zicht op de woningbehoefte en de veranderingen in woningvoorraad en huisvesting. Daarbij vormt de bestaande woningvoorraad een belangrijk gegeven. De huidige voorraad wordt beschreven in paragraaf 3.1. Daarna wordt in paragraaf 3.2 ingegaan op de ontwikkeling van de corporatiedoelgroep in een huurwoning en tot slot wordt in paragraaf 3.3 aandacht besteed aan de woningvraag van twee groepen waarvoor momenteel weinig woningen beschikbaar zijn: jongeren (3.3.1) en ouderen (3.3.2). In hoofdstuk 4 wordt daarna aangegeven op welke wijze de gewenste veranderingen in de woningvoorraad kunnen worden gerealiseerd.
Paragraaf 4.1 gaat in op nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen maar laat ook de wijzigingen in de voorraad door huuraanpassingen zien. Deze mutaties in de voorraad tezamen passen bij het in hoofdstuk 3 geschetste beeld van de ontwikkeling van de woonsituatie van huishoudens. In paragraaf 4.2 vormt de bandbreedte in de verdeling van de nieuwbouw vanuit de drie scenario’s het onderwerp.
Woningmarktontwikkelingen MRE tot 2050
19
In aansluiting op paragraaf 3.3.2 behandelt hoofdstuk 5 de toekomstverwachtingen voor wonen met zorg. Nog sterker dan bij de gewone woningmarkt worden de gewenste veranderingen bij wonen met zorg beïnvloed door de demografische ontwikkeling en dan met name de vergrijzing. In paragraaf 5.1 wordt eerst de vraag naar voor ouderen geschikte woningen behandeld, waarna in paragraaf 5.2 wordt ingegaan op de intramurale zorgvraag. Bijzonder aan de verkenning van wonen met zorg is dat er geen blauwdruk wordt geven van hoe de gewenste veranderingen kunnen worden bereikt. De reden hiervoor is dat het antwoord voor een belangrijk deel in de bestaande woningvoorraad (woningaanpassingen) en in de huisvesting van huishoudens 65+ (toewijzingen) ligt en dat nieuwbouw slechts een deel van de oplossing vormt. In hoofdstuk 6 wordt aangegeven wat de geschetste ontwikkelingen betekenen voor de opgave van de corporaties. Hier komen resultaten, keuzepaden en aanbevelingen bijeen.
Elk hoofdstuk begint met een korte opsomming van de belangrijkste bevindingen, weergegeven in een blauw kader.
De bijlage tot slot bevat een korte beschrijving van de prognosemodellen Socrates, met een uitweiding over de inkomensontwikkeling, en Fortuna.
Prijsgrenzen Het woningmarktmodel bevat 6 prijsklassen in de huursector. Vanwege de beperkte omvang van het segment tussen eerste en tweede aftoppingsgrens is het niet mogelijk de lage aftoppingsgrens ook in het model te hanteren, maar is ervoor gekozen alleen de hoge aftoppingsgrens (651 euro, prijspeil 2019) te hanteren. Daar waar in het rapport wordt gesproken over “aftoppingsgrens”, wordt de hoge/tweede aftoppingsgrens bedoeld. Voor de nieuwbouw in de MRE zijn 1e en 2e aftoppingsgrens wel onderscheiden, op basis van analyse van registerdata. Het huursegment boven de liberalisatiegrens is nog onderscheiden in huurklasse 5 en huurklasse 6. In Socrates 2020 wordt als grensbedrag daartussen 969 euro aangehouden. Huurklasse 5 wordt vaak als ‘middenhuur’ beschouwd.
De koopsector is in het model eveneens verdeeld in 6 prijsklassen. De koopklassen in het Socrates-model worden afgeleid van de WOZ-waarde, voor Socrates 2020 geïndexeerd naar 2019. In tabellen en figuren kan er natuurlijk maar één label aan de cijfers worden gehangen, ook al ‘groeien’ de grenzen van zowel de huur- als de koopprijzen in de toekomst mee door indexatie (en niet meer dan inflatie). In de rapportage worden de geldende waarden voor het (eigenlijke) startjaar 2019 gebruikt.
1 2 3 4 5 6
20
Huur < 424 424-542 542-651 651-720 720-969 ≥ 969
r2021-0014WF
Koop ≤ 200 dzd 200-290 dzd 290-360 dzd 360-460 dzd 460-600 dzd ≥ 600 dzd
Huishoudensontwikkeling
2
De belangrijkste bevindingen en conclusies uit dit hoofdstuk: ■
Sterke toename van het aantal huishoudens in de MRE tot 2040 (+15%); daarna vermindering groei.
■
Sterkste groei in Eindhoven (tot 2040 +24%), gevolgd door Helmond (+19%)