2021-33 RIB Bijlage 1 Hoofdrapportage Woningbehoefteonderzoek SGE
Tekst van het document
Regionaal Woningbehoefteonderzoek voor Stedelijk Gebied Eindhoven Stec Groep aan Gemeente Eindhoven namens Stedelijk Gebied Eindhoven
Luuk Lentferink, Bouke Timmen, Esther Geuting en Beer Janssens 9 juni 2021
2
Regionaal Woningbehoefte-onderzoek voor Stedelijk Gebied Eindhoven 20.208
Inhoudsopgave 1
Inleiding
4
2
Demografische ontwikkeling
6
2.1 2.2 2.3
3
Bestaande woningvoorraad 3.1 3.2
4
4.2 4.3 4.4
5.2 5.2.1 5.2.2 5.3
6
6.2
Bijlagen
25
Wonen en zorg: tot 2040 behoefte aan vrijwel alle vormen van wonen met zorg ..................................................................................... 25 Arbeidsmigranten en expats: groot aandeel Expats wil voor een langere periode (langer dan 3 jaar) in SGE wonen ............................. 32 Belangrijkste uitkomsten enquête ........................................................ 32 Arbeidsmigranten ondervertegenwoordigd in de enquête................ 35 Aantal uitwonende studenten groeit tot 2028 met maximaal 660 studenten. ............................................................................................... 37
Plancapaciteit 6.1
15
Uitbreidingsbehoefte Stedelijk Gebied Eindhoven tot 2040: circa 53.900 woningen .................................................................................... 15 Grondig data-gedreven beeld ontwikkeling kwalitatieve woningbehoefte ..................................................................................... 15 Woningbehoefte Stedelijk Gebied Eindhoven tot 2040 op basis van twee scenario’s ............................................................................... 17 Circa 80% kwalitatieve woningbehoefte Stedelijk Gebied Eindhoven is robuust, ongeacht mate van doorstroming .................. 20
Verdieping specifieke doelgroepen 5.1
12
Opbouw bestaande voorraad: leeuwendeel van de toekomstige voorraad staat er al ................................................................................ 12 Naast uitbreiding aandacht nodig voor toekomstbestendigheid bestaande woningvoorraad .................................................................. 13
Vertaling naar woningbehoefte 4.1
5
Aantal huishoudens in het SGE is sinds 2010 met ruim 24.000 sterk gestegen .......................................................................................... 6 Migratie is belangrijke variabele voor bevolkingsontwikkeling SGE, Eindhoven als ‘spin in het web’..................................................... 6 Tot 2040 groeit het SGE naar verwachting met circa 48.700 huishoudens, daarnaast opgave om woningtekort in te lopen ........... 9
39
In SGE woningbouwopgave van circa 53.900 woningen tussen 2020 en 2040 ........................................................................................... 39 Plancapaciteit SGE: plannen voor toevoeging van circa 46.150 woningen tussen 2021 en 2040............................................................. 39
44
A1: Verhuisbewegingen ..................................................................................... 44
Regionaal Woningbehoefte-onderzoek voor Stedelijk Gebied Eindhoven 20.208
A2: Stec-doelgroepen en leefstijlen .................................................................. 45 A3: Kwetsbaarheidsanalyse bestaande woningvoorraad ............................... 55 A4: woonwensen, verhuisgedrag en input voor doorstroommodel .............. 63 A5: woningopgave SGE in 5-jaarsperioden ...................................................... 69 A6: Overige uitkomsten enquête arbeidsmigranten en expats....................... 73
3
Regionaal Woningbehoefte-onderzoek voor Stedelijk Gebied Eindhoven 20.208
4
1 Inleiding Aanleiding Het Stedelijk Gebied Eindhoven (hierna SGE) werkt regionaal samen aan wonen. De regiogemeenten signaleren tekorten op de woningmarkt. Ook groeit het aantal huishoudens de komende jaren sterk. De druk op de woningmarkt in Eindhoven en de regio is dan ook groot. De gezamenlijke opgave wordt breed gevoeld. In de Woondeal zet u daarom als regio samen met provincie en Rijk in op het versnellen en vergroten van de woningbouwproductie. In SGE verband en in verschillende regiogemeenten ontbrak het aan een gezamenlijk actueel en scherp onderbouwd inzicht in de woningbehoefte. Het gaat om de woningbehoefte op regionaal en veelal ook op lokaal niveau: zowel kwantitatief als kwalitatief. Om werk te maken van voldoende en passende woningbouw is dit inzicht essentieel en urgent. Dit om zowel (regionaal) te kunnen sturen op aantallen en kwaliteit als ook om de woningbouw te versnellen. Regionaal woningbehoefteonderzoek Om dit inzicht te krijgen voerden wij voorliggend regionaal woningbehoefteonderzoek uit. Feitelijk is hiermee de basis gelegd voor de onderbouwing en de actualisatie van het woningbouwprogramma’s, mede om de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwambities in de regio te versterken en versneld te kunnen realiseren.
Dit onderzoek geeft inzicht in de: Kwantitatieve ontwikkeling van de woningbehoefte tot 2040 • woningbehoefte in 2020, 2025, 2030, 2035 en 2040; • op SGE-niveau (voor 2020, 2025, 2030, 2035 en 2040); • op gemeenteniveau (voor 2020, 2025, 2030, 2035 en 2040); • op wijk- en kernniveau (voor 2020, 2025, 2030, 2035 en 2040). Kwalitatieve behoefte (met aandacht specifieke doelgroepen en roltrapregio) • uitgesplitst naar sector en vervolgens koop en huur; • uitgesplitst naar huishoudenstypen en levensfases; • uitgesplitst naar woonmilieu, woningtype en leefstijl. Het woningbehoefteonderzoek is beleidsneutraal De woningvraag in het Stedelijk Gebied is afgeleid van de demografische ontwikkeling in iedere gemeente (op basis van de provinciale prognose). Ook is rekening gehouden met de extra vraag naar woningen door het inlopen van het woningtekort in de regio. Regionale afspraken, ambities en woningbouwplannen maken geen onderdeel uit van de vraagraming. Daarmee resulteert het woningbehoefteonderzoek in de beleidsneutrale vraag naar woningen in het Stedelijk Gebied Eindhoven tot 2040. Het onderzoek geeft duiding van de ontwikkeling van de kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag in relatie tot de bestaande voorraad en woonmilieus op een laag schaalniveau (gemeenten, kernen en wijken). Hiermee wordt het kwadrantenmodel van SGE verder gevoed.
Daarnaast is in het onderzoek aandacht voor onzekerheden die van invloed zijn op de demografische ontwikkeling, zoals corona, conjunctuur en de innovatiekracht van het Stedelijk Gebied (in relatie tot migratie). Leeswijzer In dit hoofdrapport geven we de uitkomsten zoveel mogelijk weer op het niveau van SGE als geheel. Hierin zijn de uitgebreide analyses en duiding van alle cijfers op regionaal niveau uitgewerkt. We starten met de analyse over de demografische ontwikkeling tot 2040 (hoofdstuk 2 en gaan we in op de bestaande woningvoorraad en de kwetsbaarheid van de bestaande woningvoorraad (hoofdstuk 3). Dit vormt de input voor de woningbehoefte tot 2040 (hoofdstuk 4). De specifieke woningbehoefte naar wonen en zorg en
Regionaal Woningbehoefte-onderzoek voor Stedelijk Gebied Eindhoven 20.208
vanuit internationale kenniswerkers en arbeidsmigranten en studenten in het SGE zijn terug te vinden in hoofdstuk 5. Tot slot confronteren we de woningbehoefte met de plancapaciteit tot 2040 (hoofdstuk 6). De belangrijkste analyses en conclusies op gemeenteniveau zijn uitgewerkt in separate factsheets (per gemeente). Daarnaast is in een separate oplegnotitie de koppeling gemaakt het onderzoek dat ABF Research in opdracht van de corporaties in de MRE heeft uitgevoerd. Daarin is aangegeven hoe de uitkomsten van de onderzoeken zich tot elkaar verhouden en is de koppeling gelegd met mogelijke vervolgstappen.
5
6
Regionaal Woningbehoefte-onderzoek voor Stedelijk Gebied Eindhoven 20.208
2 Demografische ontwikkeling 2.1 Aantal huishoudens in het SGE is sinds 2010 met ruim 24.000 sterk gestegen Het aantal huishoudens in het SGE regio groeide tussen 2010 en 2020 van ruim 221.000 tot 245.000 huishoudens (+0,99% per jaar). De vergelijking met inwonerstoename in dezelfde periode wijst op huishoudensverdunning. Het aantal inwoners groeide minder snel, met 0,65% per jaar. De gemiddelde huishoudensgrootte in het SGE is afgenomen van circa 2,35 in 2010 tot 2,25 in 2020. Dit komt overeen met de landelijke gemiddelde krimp van de gemiddelde huishoudensgrootte. De doelgroepen 65- en 80-plussers namen de afgelopen jaren het sterkste toe, met respectievelijk 22 en 38%. In 2010 besloeg deze groep circa 16% van het totaal aantal huishoudens. In 2019 is het aandeel van deze groep circa 19% van het totaal aantal huishoudens. Het aandeel huishoudens tot 45 jaar nam in die periode juist licht af, van 57% tot 54%. Het aandeel huishoudens tussen de 45 en 65 jaar bleef min of meer stabiel. Figuur 1: Historische ontwikkeling huishoudens in verschillende leeftijdsgroepen in SGE 250.000 245.000 240.000 235.000 230.000 225.000 220.000 215.000 210.000 205.000
530.000 520.000 510.000 500.000 490.000 480.000 470.000
Inwoners (linker as)
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
460.000
Huishoudens (rechter as)
100% 80% 60% 40% 20% 0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 tot 25 jaar
25 - 45 jaar
65 - 80 jaar
vanaf 80 jaar
45 - 65 jaar
Bron: CBS (2020), bewerking Stec Groep (2021).
2.2 Migratie is belangrijke variabele voor bevolkingsontwikkeling SGE, Eindhoven als ‘spin in het web’ De afgelopen jaren was er sprake van een jaarlijkse bevolkingstoename in het SGE. Een hoog positief buitenlands migratiesaldo draagt hieraan bij. Opvallend is het relatief lage saldo binnenlandse verhuizingen. Figuur 2 laat het buitenlands- en binnenlandsmigratiesaldo en de natuurlijke bevolkingsgroei zien voor het SGE in totaal. Het buitenlands- en binnenlandsmigratiesaldo en de natuurlijke bevolkingsgroei per gemeente staan in bijlage A.
7
Regionaal Woningbehoefte-onderzoek voor Stedelijk Gebied Eindhoven 20.208
Figuur 2: Buitenlands- en binnenlands migratiesaldo en natuurlijk bevolkingsgroei per jaar in SGE 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 -1.000 -2.000 2010
2011 2012 2013 2014 Buitenlandse migratie (saldo) Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte)
2015
2016 2017 2018 Binnenlandse verhuizingen (saldo) Totaal personen
2019
Bron: CBS (2020), bewerking Stec Groep (2021).
Eindhoven belangrijke magneet binnen SGE voor buitenlandse vestigers Zoals genoemd laat figuur 2 het migratiesaldo en natuurlijke groei in het SGE zien. Hierbij valt het positieve buitenlands migratiesaldo op. Figuur 3 laat de buitenlandse immigratie, buitenlandse emigratie, binnenlandse en buitenlandse verhuizingen, geboortecijfer en sterftecijfer zien. De binnenlandse verhuizingen, zowel vestiging als vertrek, zorgen voor de meeste dynamiek in het SGE. Tussen 2011 en 2018 was deze dynamiek positief. In 2019 waren er meer vertrekkende binnenlandse verhuizingen dan vestigende binnenlandse verhuizingen. Eindhoven fungeert voor de SGE als belangrijke magneet voor buitenlandse vestigers. De afgelopen 5 jaar kent Eindhoven een positief migratiesaldo van buitenlandse vestigers van circa 2.000 tot 4.000 vestigers per jaar. Figuur 3: Buitenlandse en binnenlandse migratie en natuurlijke bevolkingsgroei per jaar in SGE 30000
-10000
Buitenlandse immigratie (vestiging) Buitenlandse migratie (vertrek) Binnenlandse verhuizingen (vestiging) Binnenlandse verhuizingen (vertrek) Natuurlijke groei (geboorte)
-20000
Natuurlijke groei (sterfte)
20000 10000 0
Totaal personen
-30000 2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Bron: CBS (2020), bewerking Stec Groep (2021).
Roltrap van Eindhoven naar SGE-gemeenten, 74% inkomende binnenlandse verhuizingen binnen SGE Kijken we naar de verhuisbewegingen van de gemeenten in het SGE in de periode 2010 tot 2019 dan zien we duidelijke onderlinge verhuisrelaties. Opgeteld zijn 74% van de totale inkomende binnenlandse verhuizingen in het Stedelijk Gebied Eindhoven afkomstig van gemeenten binnen het SGE. Hierin komt duidelijk de verhuisrelatie van de gemeente Eindhoven met de andere gemeenten in het SGE naar voren. Er zijn meer verhuizingen vanuit Eindhoven naar Best, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen, Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre dan personen die uit deze gemeenten naar de gemeente Eindhoven verhuizen. Per saldo stromen er meer personen vanuit Eindhoven naar andere SGE-gemeenten dan andersom. Dit laat de roltrapfunctie van de gemeente Eindhoven in het Stedelijk Gebied Eindhoven zien.
8
Regionaal Woningbehoefte-onderzoek voor Stedelijk Gebied Eindhoven 20.208
Tabel 1: Inkomende en uitgaande binnenlandse verhuizingen in het SGE (lezen van links naar rechts) Inkomende verhuizingen 1
Best
Eindhoven
GeldropMierlo
Helmond
Nuenen
Oirschot
Son en Breugel
Veldhoven
Waalre
Buiten SGE
Totaal
Best Eindhoven Geldrop-Mierlo Helmond Nuenen Oirschot Son en Breugel Veldhoven Waalre
56% 1% 1% 0% 1% 6% 2% 1% 1%
15% 62% 20% 7% 25% 7% 26% 24% 28%
1% 2% 46% 3% 3% 0% 1% 1% 1%
1% 2% 8% 67% 4% 0% 2% 1% 1%
1% 1% 2% 1% 44% 0% 2% 0% 0%
3% 0% 0% 0% 0% 53% 1% 0% 0%
1% 1% 0% 0% 1% 0% 41% 0% 0%
2% 2% 1% 1% 1% 2% 1% 50% 5%
0% 1% 1% 0% 0% 0% 0% 1% 36%
20% 28% 21% 22% 21% 30% 23% 21% 26%
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Uitgaande verhuizingen 2
Best
Eindhoven
GeldropMierlo
Helmond
Nuenen
Oirschot
Son en Breugel
Veldhoven
Waalre
Buiten SGE
Totaal
56% 13% 1% 1% 1% 3% 1% 62% 2% 2% 1% 0% 1% 16% 48% 8% 2% 0% 0% 5% 3% 67% 1% 0% 1% 18% 4% 5% 46% 0% 5% 6% 0% 1% 0% 56% 2% 17% 1% 2% 2% 1% 1% 19% 1% 1% 1% 1% 1% 20% 1% 1% 1% 0% Bron: CBS (2020), bewerking Stec Groep (2021), afgerond op hele procenten.
1% 1% 1% 0% 2% 1% 47% 0% 0%
1% 3% 1% 0% 1% 1% 1% 52% 4%
0% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 2% 39%
22% 25% 24% 23% 23% 30% 27% 23% 32%
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Best Eindhoven Geldrop-Mierlo Helmond Nuenen Oirschot Son en Breugel Veldhoven Waalre
Figuur 4: Saldo inkomende en uitgaande verhuisbewegingen per gemeente -10.000
-8.000
-6.000
-4.000
-2.000
-
2.000
4.000
6.000
8.000
Best Eindhoven Geldrop-Mierlo Helmond Nuenen Oirschot Son en Breugel Veldhoven Waalre Best
Eindhoven
Geldrop-Mierlo
Helmond
Nuenen
Oirschot
Son en Breugel
Veldhoven
Waalre
Buiten SGE
Bron: CBS (2020), bewerking Stec Groep (2021), afgerond op hele procenten.
BIJ STERKE VERHUISRELATIE MEER POTENTIE OM BEHOEFTE ‘UIT TE WISSELEN’ In provinciale prognoses - in de volgende hoofdstukken - is reguliere migratie zoals weergegeven in bovenstaande tabellen en bijlage onderdeel de ‘lokale’ behoefte per gemeente. Daarmee is het een beleid neutrale raming. In de programmering van nieuwe woonplannen zijn de verhuisrelaties tussen gemeenten in SGE van belang. Hoe sterker een relatie hoe meer potentie om een deel van de behoefte uit andere SGE-gemeenten kan worden opgevangen.
1 2
Vestiging in verticale gemeente, afkomstig uit horizontale gemeente. Vertrek uit verticale gemeente, vestiging in horizontale gemeente.
Regionaal Woningbehoefte-onderzoek voor Stedelijk Gebied Eindhoven 20.208
9
2.3 Tot 2040 groeit het SGE naar verwachting met circa 48.700 huishoudens, daarnaast opgave om woningtekort in te lopen Aantal huishoudens neemt sneller toe dan het aantal inwoners, circa 48.700 erbij in 20 jaar De groei van het aantal inwoners in het SGE tot 2040 is geprognosticeerd op zo’n 10% (Brabant Prognose), van circa 518.900 tot zo’n 570.500 in 2040. Tegelijkertijd groeit het aantal huishoudens in het SGE sterk. In 2020 zijn er circa 246.000 huishoudens in het SGE. Tot 2025 zal het aantal huishoudens groeien tot circa 261.100 en tot 2030 zelfs naar circa 274.800. Dit is een toename van circa 15.100 huishoudens tussen 2020 en 2025, en 28.800 huishoudens tussen 2020 en 2030. Naar verwachting zijn er in 2040 circa 294.700 huishoudens, daarmee groeit het SGE tussen 2030 en 2040 met nog eens 19.900 huishoudens. Het SGE groeit tussen 2020 en 2040 met ongeveer 48.700 huishoudens op basis van de Brabantse Prognose 2020. De huishoudensprognose op basis van de Brabant Prognose valt daarmee hoger uit dan de meest recente Primos prognose (2020). Dit is uiteengezet in figuur 5. Extra opgave vanuit voorraadprognose: inlopen tekort met circa 5.200 woningen in 20 jaar De ontwikkeling van het aantal huishoudens en de woningvoorraad hangt sterk samen. In figuur 5 is daarom ook de woningvoorraadprognose van de provincie Noord-Brabant opgenomen.
De vergelijking van beide prognoses laat zien dat het SGE medio 2020 ruim 8.000 tot 9.000 meer huishoudens dan woningen in de woningvoorraad telt. Dit duidt op een mogelijk woningtekort in de regio. Dit gaat bijvoorbeeld om (onzelfstandige) huishoudens die anders langer thuis blijven, samenwonen met vrienden en langer in onzelfstandige woonruimte blijven wonen. De geprognotiseerde ontwikkeling van de woningvoorraad maakt tot 2040 een snellere groei door dan de huishoudensontwikkeling, ervan uitgaande dat het woningtekort op termijn wordt ingelopen. De totale woonopgave voor het SGE komt daarmee uit op 53.900 woningen tot 2040. Figuur 5: Huishoudensontwikkeling in het Stedelijk Gebied Eindhoven 300.000 280.000 260.000 240.000 220.000 200.000 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 '20 '21 '22 '23 '24 '25 '26 '27 '28 '29 '30 '31 '32 '33 '34 '35 '36 '37 '38 '39 '40 Huishoudens (historisch
Prognose huishoudens (Brabantse prognose 2020)
Woningvoorraadprognose (Brabantse prognose 2020)
Prognose huishoudens (Primos 2020)
Prognose huishoudens (Primos 2019) Bron: Primos (2020), Primos (2019), Provincie Noord-Brabant, bewerking Stec Groep (2021)
Groei huishoudens voornamelijk in doelgroep 65+ huishoudens Het aantal huishoudens in het SGE groeit tot 2040 met circa 20%. Tabel 2 laat de ontwikkeling van de verschillende huishoudenstypen zien. De huishoudensontwikkeling per gemeente is weergegeven in de factsheets. Wat opvalt: • •
Volgens de prognose is de groep alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar in 2040 met bijna 50% toegenomen. Daarmee groeit deze doelgroep met circa 29.000 huishoudens in 20 jaar tijd. In 2020 is het grootste gedeelte van de huishoudens een gezin. Door de sterke stijging in oudere huishoudens tegenover de gematigde stijging in gezinshuishoudens bestaat in 2040 het grootste gedeelte van de huishoudens uit alleenstaanden en stellen van 65 jaar of ouder.
10
Regionaal Woningbehoefte-onderzoek voor Stedelijk Gebied Eindhoven 20.208
• •
•
De groei van de groep alleenstaanden en stellen tot 35 jaar groeit de eerste 5 tot 10 jaar beperkt waarbij de groei afvlakt. In 2040 is er sprake van een (zeer) lichte daling ten opzichte van 2020. Gezinnen en alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 65 jaar blijven geleidelijk toenemen volgens de prognose. Deze groepen nemen respectievelijk met 11.400 en 7.400 huishoudens toe in de periode tussen 2020 en 2040. Het aantal overige huishoudens groeit volgens de prognose het sterkst maar blijft in omvang relatief gezien klein. In 2040 zullen deze huishoudens met ruim 80% zijn toegenomen. Hieronder vallen mensen in instellingen, zoals bijvoorbeeld verzorgingstehuizen en psychiatrische instellingen.
De ontwikkeling van het aantal huishoudens is het resultaat van natuurlijk verloop (geboorte en sterfte) en migratie. Buitenlandse migratie speelt een belangrijke factor in de bevolkingsontwikkeling en daarmee ook in de huishoudensontwikkeling in het SGE, zie ook paragraaf 2.2. In de afgelopen jaren was er in het SGE sprake van een toenemend aantal personen dat vanuit het buitenland instroomde. Deze migratie is vooral zichtbaar in jonge huishoudensgroepen. Het betreft voornamelijk jongere alleenstaanden en stellen tot 65 jaar die vanwege studie of werk naar het SGE Eindhoven verhuizen. Buitenlandse migratie is (qua saldo) een component die zich lastig laat voorspellen. Daarom is het vooral ten aanzien van de verwachtte ontwikkeling van het aantal huishoudens tot 65 jaar sprake enige onzekerheid wanneer we verder vooruitkijken in de tijd. Het is van belang de ontwikkeling van de (buitenlandse) migratiestromen goed te monitoren om het effect op de (toekomstige) huishoudensontwikkeling te kunnen bepalen. De toename van het aantal oudere huishoudens van 65 jaar en ouder is niet het resultaat van migratie, maar van natuurlijk verloop. Omdat bestaande huishoudens in het SGE steeds ouder worden neemt het aantal huishoudens van 65 jaar en ouder toe. Tabel 2: Huishoudensontwikkeling SGE 2020 – 2040 Ontw. 20202025
Huishoudens 2040
Ontw. 20202040
Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
44.520
47.190
6%
46.810
5%
45.510
2%
44.290
-1%
Gezinnen
76.510
79.130
3%
82.140
7%
85.270
11%
87.890
15%
Alleenstaanden & stellen 3565 jaar
61.540
64.480
5%
67.170
9%
67.840
10%
68.990
12%
Alleenstaanden & stellen 65+
62.160
68.630
10%
76.640
23%
84.880
37%
91.160
47%
Overig*
1.310
1.700
30%
2.040
56%
2.190
67%
2.390
82%
Totaal
246.040
261.130
6%
274.800
12%
285.690
16%
294.720
20%
+28.760
Huishoudens 2035
Ontw. 20202035
Huishoudens 2025
+15.090
Huishoudens 2030
Ontw. 20202030
Huishoudens 2020
Huishoudenstype
+39.650
+48.680
Bron: Brabant Prognose (2020), Primos (2020), berwerking Stec Groep (2021). Afgerond op tientallen, hierdoor kunnen optellingen afwijken. *Onder de groep ‘overig’ worden samenwonenden, niet zijnde partners of ouder/kind, zoals samenwonende vrienden, familieleden of woongroepen verstaan.
Huishoudensontwikkeling volgens de provinciale prognose is beleidsneutraal De woningvraag in SGE is afgeleid van bovenstaande provinciale prognose. De huishoudensontwikkeling in de provinciale prognose is beleidsneutraal. Regionale afspraken, ambities en woningbouwplannen maken geen onderdeel uit van deze geraamde huishoudensontwikkeling. Indeling huishoudens op basis van kwalitatieve kenmerken en leefstijlen Om de verschillende huishoudens in het SGE verder te duiden maken we gebruik van onze StecDoelgroepen indeling. In deze indeling onderscheiden we 25 huishoudenstypen op basis van kwalitatieve kenmerken zoals samenstelling, leeftijd, inkomen en leefstijl. Een overzicht met beschrijving van de verschillende doelgroepen is opgenomen in de bijlage.
Regionaal Woningbehoefte-onderzoek voor Stedelijk Gebied Eindhoven 20.208
11
Inlopen woningtekort heeft primair effect op opgave vanuit alleenstaanden en stellen tot 35 jaar Om het woningtekort in te lopen gaat de woningvoorraadprognose uit van een extra opgave van circa 5.200 woningen in 20 jaar tijd. Deze extra opgave plussen we op de woningbehoefte op basis van de huishoudensontwikkeling. Uitgangspunt daarbij is een gelijkmatige inloop van dit tekort in 20 jaar. Het geconstateerde tekort is niet in één keer op te lossen, maar zal stap voor stap worden ingelopen. Over een langere periode zullen er daarom extra woningen toegevoegd moeten worden. Dit sluit ook aan bij de ontwikkelingen in de woningvoorraadprognose. Het inlopen van het woningtekort heeft primair effect op jongere alleenstaanden en stellen tot 35 jaar die hiermee een plek krijgen op de reguliere woningmarkt. Voor deze jongere doelgroep is het lastig een zelfstandige woning te vinden. Vooral op het moment dat de doorstroming in de woningmarkt stokt en er geen woningen beschikbaar komen is het voor hen moeilijk om een stap te zetten. Denk bijvoorbeeld aan jongere huishoudens die anders langer thuis wonen, samenwonen met vrienden en langer in onzelfstandige woonruimten blijven wonen. De extra opgave op basis van het woningtekort is bij de vertaling naar de woningbehoefte naar rato van het aantal huishoudens binnen deze doelgroep verdeeld over de verschillende gemeenten.
PROGNOSES GAAN GEPAARD MET ONZEKERHEDEN, MONITOR HUISHOUDENSONTWIKKELING EN STEL VERWACHTINGEN INDIEN NODIG BIJ De ontwikkeling van het aantal huishoudens in het SGE en de onderliggende gemeenten zoals geprognosticeerd in de verschillende prognoses, is afhankelijk van de achterliggende uitgangspunten voor de variabelen vergrijzing, huishoudensverdunning en migratie. Hoe verder we vooruit kijken in de toekomst, hoe groter de periode waarin onvoorzienbare ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. De prognose wordt daarmee onzekerder naarmate we verder vooruit kijken. Ook het schaalniveau waarop gegevens beschikbaar zijn heeft hier invloed op, waarbij gegevens op lager schaalniveau (buurten en wijken) omgeven worden door meer onzekerheid dan gegevens op een hoger schaalniveau. Daar waar geboorte- en sterftecijfers op basis van historische trends relatief goed te voorspellen zijn, is de factor migratie relatief lastiger te voorspellen. Vooral de buitenlandse migratie, voor de binnenlandse migratie geldt dit in mindere mate. Daarnaast hangt de daadwerkelijke huishoudensontwikkeling ook samen met de kwaliteit van het woningaanbod. Hierbij is niet alleen de kwaliteit van nieuwbouw, maar ook die van de bestaande voorraad bepalend in het aantrekken of behouden van huishoudens. Het is belangrijk om bij de interpretatie van de prognosecijfers rekening te houden met deze onzekerheden.
Door goed te monitoren kunnen verwachtingen indien nodig worden bijgesteld.
Een nadere uitwerking van de voorgaande analyses op gemeenteniveau en wijkniveau is opgenomen in de factsheets (per gemeente).
12
Regionaal Woningbehoefte-onderzoek voor Stedelijk Gebied Eindhoven 20.208
3 Bestaande woningvoorraad 3.1 Opbouw bestaande voorraad: leeuwendeel van de toekomstige voorraad staat er al Een groot deel van de toekomstige woningvoorraad staat er nu al. Van groot belang is dus dat de woningen in de bestaande woningvoorraad voldoen aan de wensen en eisen van (toekomstige) bewoners. In dit hoofdstuk gaan we in hoofdlijnen in op de bestaande woningvoorraad van het SGE. In de factsheets wordt per gemeente in detail de woningvoorraad doorgenomen. Woningvoorraad Stedelijk Gebied Eindhoven: circa 56% koop en 72% eengezinswoning In onderstaande figuren is de verdeling van de bestaande woningvoorraad onderverdeeld naar eigendom (figuur links). In het Stedelijk Gebied Eindhoven is circa 56% van de woningen een koopwoning. Circa 31% van de woningvoorraad bevindt zich in de corporatie huursector en zo’n 13% van de totale woningvoorraad is een particuliere huurwoning. Als we de woningvoorraad onderverdelen op basis van eigendom en type (figuur rechts) dan zien we dat de helft van de woningen in het Stedelijk Gebied Eindhoven een koopeengezinswoning is. Dat is iets hoger dan het Nederlands gemiddelde van circa 48% koopeengezinswoningen. De woningvoorraad bestaat uit circa 6% koopmeergezinswoningen, relatief minder dan het Nederlands gemiddelde van zo’n 9%. Daarnaast is circa 31% van de woningen in het Stedelijk Gebied Eindhoven een corporatie huurwoning.
Zo’n 17% is een corporatiehuur eengezinswoning en zo’n 14% is een corporatiehuur meergezinswoning. Deze verdeling wijkt licht af van het Nederlands gemiddelde van 13% corporatiehuur eengezinswoningen en circa 17% corporatiehuur meergezinswoningen. Ten slotte is circa 13% van de woningen een particuliere huurwoning. Van de totale woningvoorraad is zo’n 5% een eengezinswoning in de particuliere huursector en zo’n 8% is een meergezinswoning in de particuliere huursector. Dit komt overeen met het Nederlandse gemiddelde. Figuur 6: Verdeling woningvoorraad Stedelijk Gebied Eindhoven naar eigendom (figuur links) en eigendom en type (figuur rechts: buitenste ring SGE, binnenste ring Nederland)
13% Koop Corporatie huur 31%
8%
5%
56%
5%
14% 17%
Particuliere huur
Koop mgw 48%
50%
Corp. huur egw Corp. huur mgw
13% 17%
Bron: Lokale Monitor Wonen (2018), bewerking Stec Groep (2021).
Koop egw 8%
9%
Part. huur egw
6%
Part. huur mgw
13
Regionaal Woningbehoefte-onderzoek voor Stedelijk Gebied Eindhoven 20.208
Ruim de helft van de woningen WOZ-waarde tot € 250.000 en meer dan de helft is na 1970 gebouwd Zo’n 31% van de woningen in het Stedelijk Gebied Eindhoven heeft een WOZ-waarde tot € 200.000. Circa 23% van de totale woningvoorraad heeft een WOZ-waarde tussen € 200.000 en € 250.000 en circa 15% heeft een WOZ-waarde tussen € 250.000 en € 300.000. Zo’n 16% van de totale woningvoorraad in het SGE heeft een WOZ-waarde tussen € 300.000 en € 400.000. Circa 7% van de woningvoorraad heeft een WOZwaarde tussen € 400.000 en € 500.000 en ten slotte heeft circa 8% van de woningen een WOZ-waarde van € 500.000 of meer. Zie ook onderstaand figuur. Het figuur is gebaseerd op de WOZ-waarde van alle woningen in de regiogemeenten. Het gaat daarbij ook om de woningwaarde van het corporatiebezit, particulier verhuurde woningen, woningen in bezit van institutionele beleggers en recreatiewoningen. Dat de woningen in de bestaande woningvoorraad aanwezig zijn betekent niet dat deze woningen ook beschikbaar zijn / komen. Hier gaan we in hoofdstuk 4 (vertaling naar woningbehoefte) verder op in. Van de totale woningvoorraad in het Stedelijk Gebied Eindhoven is bijna de helft van de woningen (circa 46%) is gebouwd in de periode 1970 tot 2000. Zo’n 10% van de woningen is gebouwd voor 1945. Circa 29% van de totale woningvoorraad heeft een bouwjaar tussen 1945 en 1970.
Ten slotte is zo’n 15% van de woningen in het Stedelijk Gebied Eindhoven gebouwen na 2000. Zie ook onderstaand figuur. Figuur 7: Verdeling woningvoorraad Stedelijk Gebied Eindhoven naar WOZ-waarde (links) en bouwjaarklasse (rechts)
7%
8%
Tot € 150.000
12%
€ 150.000 tot € 200.000
19%
16%
15%
10% Tot 1945
€ 200.000 tot € 250.000
1945 tot 1970
€ 250.000 tot € 300.000
29%
€ 300.000 tot € 400.000
15%
23%
€ 400.000 tot € 500.000
1970 tot 2000 Na 2000
46%
€ 500.000 of meer
Bron: WOZ-gegevens gemeenten Stedelijk Gebied Eindhoven (2020), Syswov (2019), bewerking Stec Groep (2021).
3.2 Naast uitbreiding aandacht nodig voor toekomstbestendigheid bestaande woningvoorraad Naast de opgaven vanuit groei is er aandacht nodig voor de toekomstbestendigheid van de bestaande woningvoorraad in het SGE. Met behulp van onze Monitor toekomstwaarde woningvoorraad geven we inzicht in de kwantitatieve en kwalitatieve opgave in uw bestaande voorraad. De monitor zet objectieve woninggegevens om naar een prestatiescore. Om tot een prestatiescore voor iedere woning te komen, kijken we naar woningkenmerken en omgevingskenmerken (minstens net zo belangrijk voor de aantrekkelijkheid en waarde van een woning). Dit vertalen we in een relatieve benchmark op SGE-niveau. Een toelichting op de methodiek en indicatoren is opgenomen in bijlage A3. Alle SGE-gemeenten kennen kwetsbare woningen, opgave het grootst in Eindhoven en Helmond In onderstaand figuur zoomen we in op het aantal en de spreiding van de kwetsbare woningvoorraad in het SGE (woningen met een relatieve score 1 of 2 op een schaal tot 5). Het betreft dus een benchmark. Wanneer we het hebben over kwetsbare woningen gaat het dus om woningen die op basis van woningkenmerken én omgevingskenmerken relatief gezien kwetsbaar zijn, afgezet tegen alle andere woningen in het SGE. Hieruit volgt dat zich in alle SGE-gemeenten kwetsbare woningen bevinden.
In absolute aantallen is zijn de kwetsbare delen van de voorraad het sterkst vertegenwoordigd in Eindhoven en Helmond.
14
Regionaal Woningbehoefte-onderzoek voor Stedelijk Gebied Eindhoven 20.208
Omdat de analyse een relatieve vergelijking is waarin alle woningen vergeleken worden op basis van een 5-puntsschaal zal altijd circa 40% van de woningvoorraad aangemerkt worden als ‘kwetsbaar’. Het gaat per definitie niet om kwalitatief slechte woningen, maar om woningen die ten opzichte van andere woningen in de bestaande woningvoorraad relatief minder goed scoren op basis van woningkenmerken en omgevingskenmerken. Figuur 8: Aantal woningen dat als ‘kwetsbaar’ gedefinieerde is (totaalscore score 1 en 2) Best
20.000
40.000
140.000
21.800 5.600 4.300
Son en Breugel
3.500
Waalre
120.000
56.400
Oirschot Veldhoven
100.000
9.600
Helmond Nuenen, Gerwen en Nederwetten
80.000
5.600
Eindhoven Geldrop-Mierlo
60.000
11.400 3.800
SGE
122.000 Kwetsbaar (score 1-2)
Bron: analyses Stec Groep (2021).
Ook in SGE aandacht vereist voor kwetsbaarheidsrisico’s bestaande voorraad Woningen waar op termijn naar verwachting overschotten van ontstaan (type, soort en prijsklasse) én die relatief kwetsbaar uit onze kwetsbaarheidsbenchmark bestaande woningvoorraad komen, zijn het meest risicovol. Het Stedelijk Gebied Eindhoven kent een hoge marktdruk en een woningtekort, waardoor problemen in de bestaande voorraad minder snel zullen resulteren in leegstand. Wel zijn delen van de bestaande woningvoorraad kwetsbaar, bijvoorbeeld omdat de energieprestatie laag is, al dan niet in combinatie met een relatief minder sterk presterende omgeving van de woning. In het volgende hoofdstuk verdiepen we ons op de segmenten waar in de komende jaren naar verwachting tekorten of mogelijke overschotten ontstaan. Geef bestaande voorraad nadrukkelijk aandacht in woon- en voorraadbeleid De hiervoor beschreven kwetsbaarheidsanalyses van de bestaande voorraad tonen aan dat er naast een opgave voor nieuwbouw ook een opgave ligt binnen de bestaande woningvoorraad in het SGE. Daarbij is het belangrijk om te realiseren dat niet ingrijpen in de bestaande voorraad uiteindelijk vaak meer geld kost dan wel ingrijpen. Locaties en woningtypen die kwetsbaar zijn en waarvoor de marktdruk als gevolg van de demografische veranderingen naar verwachting als eerste daalt zijn het meest kwetsbaar.
Zet bij het actief aanpakken van de bestaande voorraad daarom eerst in op deze locaties: de kans dat negatieve effecten ontstaan is hier het grootst, en de kans dat de markt het zelf oplost is hier het kleinst. De monitor toekomstwaarde kan daarbij sterk helpen om een passende strategie per locatie te bepalen. Een nadere uitwerking van de voorgaande analyses op gemeenteniveau en wijkniveau is opgenomen in de factsheets (per gemeente).
Regionaal Woningbehoefte-onderzoek voor Stedelijk Gebied Eindhoven 20.208
15
4 Vertaling naar woningbehoefte In dit hoofdstuk vertalen we de huishoudensontwikkeling in het SGE naar een kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte. We maken hierbij gebruik van het Stec-Doorstroommodel. In dit model gebruiken we meerdere databronnen (Brabantse Prognose, CBS microdata, WoON en Syswov). Op basis van de doelgroepenontwikkeling schetsen we een beeld van de woningvraag voor de komende jaren.
4.1 Uitbreidingsbehoefte Stedelijk Gebied Eindhoven tot 2040: circa 53.900 woningen Uitbreidingsbehoefte op basis van woningbehoefte reguliere huishoudens en inlopen tekort In hoofdstuk 3 concludeerden we dat tot 2040 er naar verwachting circa 48.680 huishoudens bij zullen komen in het SGE. In deze paragraaf verdiepen we ons op de woningbehoefte van deze huishoudenstypen. Uitgangspunt is dat voor ieder huishouden dat er bij komt in de periode tot 2040 een woning nodig is. Daarnaast rekenen we met de opgave om het woningtekort in te lopen. Uit de woningvoorraadprognose volgt dat dit gaat om een additionele opgave van circa 5.200 woningen tot 2040. De totale uitbreidingsbehoefte bedraagt daarmee circa 53.900 woningen tot 2040 voor het SGE als geheel. In de factsheets is voor iedere gemeente is de woningbehoefte op gemeenteniveau uitgewerkt.
4.2 Grondig data-gedreven beeld ontwikkeling kwalitatieve woningbehoefte We gebruiken het Stec-Doorstroommodel om de kwalitatieve woningbehoefte in beeld te brengen Op basis van de huishoudensontwikkeling, woonvoorkeuren en gerealiseerde verhuisbewegingen schetsen we een beeld van uitbreidingsbehoefte in het SGE. Door verhuisdynamiek (microdata CBS, 2018-2020), woonvoorkeuren van doelgroepen (op basis van WoON2015 en WoON2018) te combineren met doelgroepenontwikkeling simuleren we de jaarlijkse vraag naar woningtypen in iedere regiogemeente en daarmee de regio. Het model toont van jaar-op-jaar de ‘tekorten en overschotten’ die ontstaan door verhuizingen, instroom en de ontwikkeling van doelgroepen. Een overschot in een bepaald segment leidt daarbij niet direct tot leegstand, maar impliceert dat bijbouwen zorgt voor verruiming van de markt wanneer voor de kwalitatieve vraag gebouwd wordt. Omgekeerd geldt dat tekorten er niet direct toe leiden dat mensen geen dak boven hun hoofd hebben maar er ontstaat wel krapte in het desbetreffende segment (en dat vertaalt zich doorgaans in prijsopdrijving). Woonvoorkeuren op basis van WoON onderzoek Om woonvoorkeuren van huishoudens in beeld te brengen maken we gebruik van WoON. In opdracht van het ministerie van BZK voert het CBS hiervoor een grootschalige enquête uit.
We maken daarbij gebruik van de verzamelde data op lokaal en regionaal niveau voor het Stedelijk Gebied Eindhoven. We gebruiken hiervoor een combinatie van WoON2015 en WoON2018 om conjuncturele schommelingen – en het effect hiervan op woonvoorkeuren – uit te vlakken voor een robuust beeld. Voor de woonvoorkeuren per doelgroep naar woningtype zie bijlage A4. Vergelijking primaire woonvoorkeuren WoON met primaire woonvoorkeuren woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2017 In de Metropoolregio Eindhoven is in 2017 een woonwensenonderzoek uitgevoerd onder de inwoners van de 21 gemeenten in Zuidoost-Brabant. In de hoofdrapportage van dit onderzoek worden de woonwensen onder andere uitgesplitst voor de gemeente Eindhoven, Helmond en het overige Stedelijk Gebied. In onderstaande tabel zijn deze uitkomsten uiteengezet. Wat valt op wanneer we woonvoorkeuren op basis van WoON en de woonvoorkeuren uit het woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2017 vergelijken:
16
Regionaal Woningbehoefte-onderzoek voor Stedelijk Gebied Eindhoven 20.208
Tabel 3: vergelijking primaire woonvoorkeuren huishoudens in het Stedelijk Gebied Primaire woonvoorkeuren huishoudens Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2017
Woningbehoefteonderzoek SGE
Eengezinswoning / grondgebonden Koop Huur 36% 19% 39% 28% 57% 14%
Meergezinswoning / appartement Koop Huur 12% 32% 5% 27% 10% 19%
SGE (gemiddeld)
44%
20%
9%
26%
SGE
54%
16%
10%
21%
Eindhoven Helmond Overig SGE
Bron: Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2017, WoON2015, WoON2018, bewerking Stec Groep (2021). Cijfers afgerond op tientallen.
Beide onderzoeken tonen een overtuigende voorkeur voor een eengezinswoning aan. Uit het WoON onderzoek komt een licht sterkere voorkeur van huishoudens in het Stedelijk Gebied Eindhoven voor eengezinswoningen naar voren (70%) dan uit het woningmarktonderzoek van Zuidoost-Brabant blijkt (64%). Ook komt in beide onderzoeken de grote gemiddelde voorkeur voor een koopwoning naar voren. Wel laat het WoON onderzoek een sterkere voorkeur zien voor een koopwoning (64%) dan het gemiddelde voor het Stedelijk Gebied Eindhoven uit het regionale woningmarktonderzoek (53%). Beide onderzoeken tonen aan dat de primaire woonvoorkeur voor een koopwoning of een eengezinswoning afneemt naarmate huishoudens ouder worden. CBS-microdata voor gerealiseerd verhuisgedrag Daarnaast maken we gebruik van CBS microdata om het daadwerkelijk verhuisgedrag van huishoudens in de verschillende gemeenten in het SGE in beeld te brengen. We kijken hiervoor naar verhuisbewegingen in de periode 2018 tot 2020. Deze data maakt het mogelijk om uitspraken te doen over het daadwerkelijke verhuisgedrag van huishoudens, binnen de huidige marktomstandigheden. We onderscheiden het type huishouden dat is verhuisd en in welke type woning en segment van de woningmarkt deze huishoudens terecht zijn gekomen. Voor het werkelijk verhuisgedrag naar woningtype per doelgroep zie bijlage A4.
Stec doorstroommodel gaat uit van doorstroming in de woningmarkt Het Stec-Doorstroommodel is primair vraaggericht en gaat uit van optimale huisvesting van doelgroepen. Het doorstroommodel houdt rekening met het vrijkomen van woningen in de bestaande woningvoorraad door doorstroming in de woningmarkt. Dit op basis van daadwerkelijk verhuisgedrag van huishoudens in het Stedelijk Gebied Eindhoven (bron: CBS-microdata verhuisbewegingen, WoON2018, WoON2015). Hierdoor ontstaat een robuuste raming die vraaggericht is, maar daarbij rekening houdt met daadwerkelijk verhuisgedrag en doorstroming. In bijlage A4 hebben we zowel de woonvoorkeuren, het verhuisgedrag en de input voor het doorstroommodel weergegeven. Hiermee is duidelijk waar de elasticiteit tussen voorkeuren en gedrag en daarmee de woningvraag in het SGE zit. Woningbehoefte wanneer doorstroming in de woningmarkt niet op gang komt De woningmarkt wordt medio 2021 gekenmerkt door hoge prijzen en een beperkt (betaalbaar) aanbod. Het beschikbare aanbod heeft daarmee invloed op het wel of niet door kunnen stromen in de woningmarkt: de keuzemogelijkheden zijn beperkt. Vooral in het sociale huursegment komen woningen slechts beperkt beschikbaar. Daarnaast zijn er huishoudens die in de sociale voorraad ‘scheef’ wonen, zowel goedkoop als duur.
Hierdoor zijn huishoudens niet passend gehuisvest en zijn andere woningen niet beschikbaar voor de aangewezen doelgroep. Ook zijn er huishoudens die momenteel een sociaal huurappartement huren, maar willen doorstromen naar een grondgebonden koop- of huurwoning in de vrije sector. Indien dit aanbod niet aanwezig is, stokt de doorstroming vanuit de sociale voorraad en blijft de druk op het sociale huursegment groot. Als huishoudens niet kunnen wonen in hun eerste keus (bijvoorbeeld een grondgebonden koopwoning), landen ze in hun tweede keus (bijvoorbeeld een grondgebonden vrijesectorhuurwoning). Vooral voor sociale huurders met een middeninkomen en een verhuiswens, is doorstromen naar een middeldure woning vaak lastig door onvoldoende betaalbaar en vrijkomend aanbod. Dit heeft bijvoorbeeld effect op de vraag naar sociale huur (scheefwonen) en het effect van de doorstroming van ouderen op de woningmarkt.
17
Regionaal Woningbehoefte-onderzoek voor Stedelijk Gebied Eindhoven 20.208
Figuur 9: visualisatie werking Stec-Doorstroommodel Jaarlijkse ontwikkeling huishoudens + inhaalvraag op basis van inlopen woningtekort in SGE. Bron: provinciale prognose Noord-Brabant (2020).
Primaire woonvoorkeuren en verhuisgeneigdheid huishoudens Bron: WoON2015, WoON2018 Daadwerkelijk verhuisgedrag huishoudens in SGE Microdata verhuisbewegingen over periode 2018-2020 in gemeenten in SGE. Bron: CBS microdata, 2021
Vertaling huishoudens naar Stec-Doelgroepen op basis van kwalitatieve kenmerken huishoudens • Samenstelling • Leeftijd • Inkomen • Stedelijkheid Bron: WoON2015, WoON2018, CBS, LWM
Gecorrigeerde woonvoorkeuren huishoudens in SGE (50% primaire woonvoorkeur en 50% daadwerkelijk verhuisgedrag.
Jaarlijkse woningvraag Stec Doelgroepen
Aanbod in bestaande woningvoorraad (WoON2015, WoON2018, CBS microdata, LWM, Syswof)
Uitkomst doorstroommodel: additionele woningbehoefte (jaar op jaar)
4.3 Woningbehoefte Stedelijk Gebied Eindhoven tot 2040 op basis van twee scenario’s Om het effect van doorstroming op de woningvraag te duiden hanteren we voor de woningbehoefte in het Stedelijk Gebied Eindhoven twee scenario’s: (1) op basis van het doorstroommodel en het faciliteren van de doorstroming in de woningmarkt; (2) op basis van het doorstroommodel rekening houdend met beperkte doorstroming. Het eerste scenario is primair vraaggericht en toont de woningbehoefte wanneer ingezet word op het faciliteren van doorstroming in de woningmarkt (zie voorgaande paragraaf). Input voor de mate van doorstroming zijn onder andere de in recente jaren gerealiseerde verhuisbewegingen. Het tweede scenario gaat uit van een lagere mate van doorstroming. Het tweede scenario schetst daarmee de woningbehoefte wanneer de druk op de woningmarkt groot is en het aanbod om door te stromen ontbreekt. Dit sluit aan op de situatie medio 2021 waarin de woningmarkt gekenmerkt wordt door hoge prijzen, een beperkt (betaalbaar) aanbod en daardoor beperkte keuzemogelijkheden en doorstroming. Hieronder hebben we de woningopgave tot 2040 voor de twee hiervoor benoemde scenario’s uitgewerkt. We splitsen de woningbehoefte uit naar type, segment en levensloopbestendigheid voor het Stedelijk Gebied Eindhoven als geheel.
Regionaal Woningbehoefte-onderzoek voor Stedelijk Gebied Eindhoven 20.208
18
ONDERSCHEID REGULIERE WONINGEN EN NULTREDENWONINGEN In deze rapportage maken we onderscheid tussen reguliere (niet-nultreden) woningen en nultredenwoningen. Nultredenwoningen zijn geschikt (te maken) voor bewoning door minder mobiele huishoudens zoals senioren. Brede deurposten, geen drempels en gemakkelijk toe te voegen ruimtes (zoals een slaapkamer) op de begane grond maken de woning geschikt voor ouderen. Onder grondgebonden nultredenwoningen verstaan we levensloopbestendige grondgebonden woningen zoals patio-/bungalowwoningen. Onder nultredenappartementen verstaan we appartementen met lift of benedenwoningen. Er is sprake van een grote uitwisselbaarheid tussen appartementen en nultreden appartementen. Reguliere appartementen zijn vaak door de aanwezigheid van een lift en het gelijkvloerse karakter al nultreden / levensloopgeschikt van opzet. De indicatieve behoefte die uit het doorstroommodel blijkt kan ook deels worden ingevuld door het aanpassen van de bestaande woningvoorraad, bijvoorbeeld door een reguliere grondgebonden woning aan te passen naar een nultredenwoning (traplift installeren).
Voorbeelden verschijningsvormen nultredenwoningen
Links: beneden-bovenwoningen met gelijkvloerse entrée benedenwoningen. Midden: kleinschalig appartementencomplex met levensloopbestendige woningen. Rechts: grondgebonden nultredenwoningen.
Woningbehoefte scenario 1: inzet op het faciliteren van doorstroming in de woningmarkt Dit scenario zet in op het faciliteren van doorstroming in de woningmarkt. Het laat zien hoe de kwalitatieve woningbehoefte in SGE zich ontwikkelt als huishoudens kunnen verhuizen naar de woning waarnaartoe ze willen verhuizen. Hiervoor maken we gebruik van het daadwerkelijk verhuisgedrag van de huishoudens in het Stedelijk Gebied Eindhoven. Het scenario houdt daarbij ook rekening met huishoudens die een secondbest keuze maken. Daarmee is het een reëel maar sterk vraaggericht scenario. De woningbehoefte tot 2040 op basis van een scenario dat zich richt op het faciliteren van de doorstroming is uiteengezet in onderstaand figuur.
19
Regionaal Woningbehoefte-onderzoek voor Stedelijk Gebied Eindhoven 20.208
Figuur 10: Uitbreidingsbehoefte SGE 2020-2040 in scenario 1 (faciliteren doorstroming) op basis van doorstroommodel
Appartement Grondgebonden
-5.000 Sociale huur
-520
Vrijesectorhuur
5.000
4.190
Grondgebonden
20.000
25.000
1.200 17.000
6.230
Vrijesectorhuur Koop
15.000
-2.170
Koop Sociale huur
10.000
3.540 10.780
4.250
2.100
4.560
2.740
Grondgebonden nultreden
Appartement
Appartement nultreden
Bron: Brabant Prognose (2020), CBS (2021), WoON2015, WoON2018, bewerking Stec Groep (2021). Cijfers afgerond op tientallen.
Wat valt op in scenario 1 – faciliteren doorstroming: • De totale woningbehoefte in het eerste scenario komt overeen met de uitbreidingsbehoefte tot 2040: circa 53.900 woningen. • De uitbreidingsbehoefte tot 2040 voor appartementen is groter dan de uitbreidingsbehoefte voor grondgebonden woningen. Circa 55% van de totale behoefte gaat uit naar een appartement (zo’n 29.410 appartementen). Circa 45% van de totale behoefte gaat uit naar een grondgebonden woning. Dit betreft zo’n 24.490 grondgebonden woningen. • In het scenario dat inzet op het faciliteren van doorstroming constateren we een behoefte voor circa 7.080 sociale huurwoning (circa 13% van de totale opgave). Dit betreft vooral een kwalitatieve opgave: er is een negatieve opgave voor grondgebonden sociale huur en een uitbreidingsbehoefte voor appartementen (zowel nultreden als niet-nultreden). • Circa 38% van de opgave landt in het vrijesectorhuursegment. Dit betreft zo’n 20.730 woningen. Het gaat voornamelijk om appartementen (15.340). • Bijna de helft van de totale woningbehoefte (49%) gaat uit naar een koopwoning. Er is tot 2040 behoefte aan circa 26.100 koopwoningen in het SGE. Daarbij gaat de vraag voornamelijk uit naar reguliere grondgebonden woningen. Circa 32% van de totale woningbehoefte in scenario 1 (17.000 woningen) gaat uit naar dit type woning.
• We zien tot 2040 een behoefte voor in totaal circa 14.140 nultredenwoningen. Daarmee landt ruim een kwart van de totale woningbehoefte tot 2040 in het nultredensegment. We zien in het eerste scenario binnen het sociale huursegment een behoefte aan circa 9.780 appartementen tot 2040. Tegelijkertijd constateren we een theoretisch overschot van circa 2.690 grondgebonden sociale huurwoningen tot 2040. Een theoretisch overschot leidt niet gelijk tot leegstand in de voorraad, maar duidt op een kwalitatieve opgave in het sociale huursegment. Een deel van de opgave voor appartementen en nultredenwoningen kan binnen de bestaande voorraad worden opgevangen door aanpassing van grondgebonden sociale huurwoningen. Het gaat daarbij dus niet altijd om sloop en nieuwbouw. Woningbehoefte scenario 2: woningbehoefte bij beperkte doorstroming in de woningmarkt Het tweede scenario gaat uit van een zeer beperkte doorstroming in de woningmarkt. Het scenario laat zien hoe de woningbehoefte in het Stedelijk Gebied Eindhoven zich ontwikkelt als doorstroming maar beperkt op gang komt. Sociale huurwoningen blijven dan bijvoorbeeld vaker bezet. Om dan in de behoefte te voorzien is – naast andere verschuivingen - een grotere uitbreiding van sociale huurwoningvoorraad nodig dan wanneer doorstroming wel op gang komt.
Uitgangspunt in het scenario is dat de doorstroming gemiddeld 75% lager is dan de doorstroming in scenario 1. Daarbij is rekening gehouden met een hogere
20
Regionaal Woningbehoefte-onderzoek voor Stedelijk Gebied Eindhoven 20.208
of lagere verhuisgeneigdheid van huishoudens. Zo verhuizen jongeren relatief vaker dan gezinnen en oudere huishoudens. Voor de verhuisgeneigdheid van huishoudens in ieder scenario zie bijlage A4. Figuur 11: Uitbreidingsbehoefte SGE 2020-2040 in scenario 2 (beperkte doorstroming) op basis van doorstroommodel
Appartement Grondgebonden
-
5.000
Sociale huur
5.230
Vrijesectorhuur
2.280 640
10.000
19.770
Sociale huur
Koop
6.190
Grondgebonden
25.000
2.520
3.470
5.140 3.190
20.000
1.220
Koop
Vrijesectorhuur
15.000
2.210 2.050
Grondgebonden nultreden
Appartement
Appartement nultreden
Bron: Brabant Prognose (2020), CBS (2021), WoON2015, WoON2018, bewerking Stec Groep (2021). Cijfers afgerond op tientallen.
Wat valt op in scenario 2 – beperkte doorstroming: • De totale woningbehoefte in het tweede scenario komt overeen met het eerste scenario en de uitbreidingsbehoefte tot 2040: circa 53.900 woningen. • In het tweede scenario is de uitbreidingsbehoefte tot 2040 voor appartementen kleiner dan de uitbreidingsbehoefte voor grondgebonden woningen. Circa 41% van de totale behoefte gaat uit naar een appartement (zo’n 22.240 appartementen). Circa 59% van de totale behoefte gaat uit naar een grondgebonden woning. Dit betreft zo’n 31.660 grondgebonden woningen. • We constateren een behoefte voor circa 16.110 sociale huurwoning (circa 30% van de totale opgave). Er is zowel een opgave voor grondgebonden woningen als appartementen in de sociale huur. • Circa 19% van de opgave landt in het vrijesectorhuursegment. Dit betreft zo’n 10.270 woningen. Het gaat voornamelijk om een behoefte aan appartementen in de vrijesectorhuur (7.350). • In het tweede scenario gaat ruim de helft van de totale woningbehoefte (51%) uit naar een koopwoning. Er is tot 2040 behoefte aan circa 27.530 koopwoningen in het SGE. Daarbij gaat de vraag voornamelijk uit naar reguliere grondgebonden woningen. Circa 37% van de totale woningbehoefte in scenario 2 (19.770 woningen) gaat uit naar dit type woning. • We zien tot 2040 een behoefte voor in totaal circa 12.110 nultredenwoningen.
Daarmee landt ruim 22% van de totale woningbehoefte tot 2040 in het nultredensegment.
4.4 Circa 80% kwalitatieve woningbehoefte Stedelijk Gebied Eindhoven is robuust, ongeacht mate van doorstroming Tot 2040 structureel behoefte naar appartementen, vraag grondgebonden wonen neemt op termijn af Tussen 2020 en 2040 is de totale woningbehoefte van reguliere huishoudens in het SGE circa 53.900 woningen. Afhankelijk van de mate van doorstroming in de woningmarkt gaat 41% tot 55% van de woningbehoefte uit naar een appartement. De vraag naar appartementen is op lange termijn structureel hoog. Het overige deel van de vraag gaat uit naar grondgebonden woningen. Vooral in de eerst komende jaren is de vraag naar grondgebonden woningen groot. Op lange termijn neemt deze opgave naar verwachting wel af. Het zijn vooral de 65-plussers in het SGE die een sterke voorkeur hebben voor een appartementen (of een grondgebonden nultredenwoning). Zowel qua woonvoorkeuren als verhuisgedrag tekent zich hier een duidelijke vraag af. Een andere belangrijke doelgroep binnen dit segment zijn stedelijke alleenstaanden en stellen tot 35 jaar. Hoewel het overgrote deel van deze doelgroepen in een (betaalbare) grondgebonden
21
Regionaal Woningbehoefte-onderzoek voor Stedelijk Gebied Eindhoven 20.208
koopwoningen wil wonen verhuizen ze in de praktijk vaker naar een appartement, zowel in de sociale als vrijesectorhuur. De vraag naar grondgebonden woningen zien we vanuit de stedelijke doelgroepen voor het overgrote deel vanuit gezinnen komen. De doelgroepen alleenstaanden en stellen tot 35 jaar met een midden en hoog inkomen hebben vaak een sterke voorkeur voor een grondgebonden koopwoning, maar in de huidige markt kunnen zij daar vaak niet naartoe verhuizen. Dit zorgt voor een toename van de vraag vanuit deze groep naar een grondgebonden vrijesectorhuurwoning of appartement. Voor stedelijke doelgroepen zien we dit tot en met de hoge inkomens. Voor de suburbane en landelijke doelgroepen geldt dit primair voor de midden- inkomens. De kwalitatieve behoefte voor circa 44.270 woningen in SGE is robuust Wanneer we de uitkomsten van de twee scenario’s uit de voorgaande paragraaf vergelijken valt op dat in beide scenario’s circa 80% van de woningbehoefte (circa 44.270 woningen) hetzelfde is. Dit robuuste deel van de behoefte is het deel van de woningvraag dat niet wordt beïnvloed door de mate van doorstroming in de woningmarkt. Het robuuste deel van de woningbehoefte tot 2040 is uiteengezet in onderstaande tabel. Opvallend is dat vooral de behoefte aan koopwoningen robuust is in beide scenario’s.
Circa 55% van het robuuste deel van de vraag gaat uit naar een koopwoning (24.340 woningen). Het gaat om 48% (scenario 1) tot 51% (scenario 2) van de totale woningbouwopgave in het Stedelijk Gebied Eindhoven tot 2040. Tabel 4: Robuust deel van de woningbehoefte tot 2040 ongeacht mate van doorstroming Type segment Robuust aantal woningen
Grondgebonden Sociale huur Vrijesectorhuur 2.920
Koop 19.100
Appartement Sociale huur 9.660
Vrijesectorhuur 7.350
Koop 5.240
Totaal robuust 44.270
Bron: Brabant Prognose (2020), CBS (2021), WoON2015, WoON2018, bewerking Stec Groep (2021). Cijfers afgerond op tientallen.
Keuzes in uw woonprogrammering beïnvloeden de overige 20% van de woningbehoefte De grote verschuiving tussen beide scenario’s zit op de behoefte aan sociale huur vs. vrijesectorhuur en betaalbare koop. Bij beperkte doorstroming neemt de uitbreidingsbehoefte voor woningen in de sociale huur toe. Het gaat daarbij vooral om een behoefte aan grondgebonden sociale huurwoningen die niet vrijkomen. Tegelijkertijd daalt de behoefte aan vrijesectorhuur wanneer de doorstroming beperkt op gang komt. Deze segmenten sociale huur, vrijesectorhuur en betaalbare koop vormen samen de ‘gouden driehoek’ en hebben een sleutelrol in de keuzes die u maakt in de woonprogrammering. De grootste elasticiteit tussen voorkeuren en gedrag zien we hier – wederom – bij de jongere en alleenstaanden tot 35 jaar. De overlap tussen voorkeuren en gedrag zit voor een groot deel tussen het koopsegment en de vrijesectorhuur zelf. De voorkeur voor koop is substantieel hoger dan het gedrag laat zien. Voor vrijesectorhuur zien we het tegenovergestelde. Daar verhuizen juist meer huishoudens naartoe dan er een voorkeur voor hebben. In dit segment vinden daardoor relatief veel verhuisbewegingen plaats in vergelijking met de sociale huur en het koopsegment. De elasticiteit is voor de stedelijke doelgroepen groter dan voor de suburbane en landelijke doelgroepen. Opvallend is verder de doelgroep 65-plussers.
Afgezet tegen de woonvoorkeuren verhuizen er in het SGE relatief minder huishoudens uit deze doelgroep naar een appartement in de koop en vrijesectorhuur. Deze doelgroep komt terecht in appartement in de sociale huur wat resulteert in een grotere druk op het sociale huursegment vanuit de doelgroep 65-plussers. Het gaat daarbij naar verwachting vooral om de huishoudens met een kleiner AOW of Pensioen. Circa 30% van de woningbehoefte tot 2040 landt in de periode 2020-2025 Wanneer we de woningopgave jaar-op-jaar uiteenzetten dan is te zien dat er voor de gehele periode tot 2040 sprake is van een uitbreidingsbehoefte. Deze behoefte is vooral fors in de periode 2020-2025. In de
22
Regionaal Woningbehoefte-onderzoek voor Stedelijk Gebied Eindhoven 20.208
eerst komende 5 jaar is er een uitbreidingsbehoefte van circa 16.400 woningen. Circa 30% van de woningbehoefte tot 2040 landt daarmee in de eerst komende 5 jaar, een forse opgave. Wel verschuift de kwalitatieve woningbehoefte in loop der jaren. In de periode 2020-2025 is er nog een forse behoefte aan grondgebonden koopwoningen, maar deze behoefte neemt vervolgens iedere 5 jaar verder af. Dit geldt voor beide scenario’s. Tegelijkertijd neemt de relatieve behoefte aan appartementen iedere 5 jaar toe. Wat valt verder op: • Het aantal alleenstaanden en stellen tot 65 jaar neemt toe. Deze huishoudens hebben een voorkeur voor een grondgebonden koopwoning, maar landen vaker in een appartement in de vrijesectorhuur vanwege de flexibiliteit en relatieve betaalbaarheid van een middenhuurappartement. Dit zien we terug in de behoefte aan appartementen en nultredenwoningen in het vrijehuursegment. • Het aantal gezinnen groeit. Dit resulteert in een behoefte aan toevoeging van grondgebonden koopwoningen (eengezinswoningen). Deze vraag vlakt wel af naarmate doorstroming op gang komt en ouderen hun bestaande grondgebonden koopwoning verruilen voor een gelijkvloerse, levensloopgeschikte woning. • De vergrijzing zorgt voor een structurele vraag naar appartementen en nultredenwoningen vanuit de 65+ huishoudens. Het gaat vooral om levensloopgeschikte woningen in het huursegment.
Naast sociale huur gaat het om vrijesectorhuur. Vrijesectorhuur sluit goed aan bij oudere huishoudens die de waarde van hun huidige koopwoning contant willen maken en doorstromen naar een onderhoudsvrij appartement of nultredenwoning in de vrijesectorhuur. Ook landen de oudere huishoudens relatief vaker dan andere huishoudenstypen in appartementen en nultredenwoningen in het koopsegment. Figuur 12: Uitbreidingsbehoefte SGE 2020-2040 op basis van doorstroommodel per 5 jaar (scenario 1 boven, scenario 2 onder) 8.000 Grondgebonden Sociale huur
6.000
Grondgebonden Vrijesectorhuur
4.000
Grondgebonden Koop
2.000
Appartement Sociale huur
-
Appartement Vrijesectorhuur Appartement Koop
-2.000 2020-2025
2025-2030
2030-2035
2035-2040
8.000 Grondgebonden Sociale huur
6.000
Grondgebonden Vrijesectorhuur
4.000
Grondgebonden Koop
2.000
Appartement Sociale huur
-
Appartement Vrijesectorhuur Appartement Koop
-2.000 2020-2025
2025-2030
2030-2035
2035-2040
Bron: Brabant Prognose (2020), CBS (2021), WoON2015, WoON2018, bewerking Stec Groep (2021). Cijfers afgerond op tientallen.
Regionaal Woningbehoefte-onderzoek voor Stedelijk Gebied Eindhoven 20.208
23
Indicatief: overschotten en tekorten per product-marktcombinatie in ieder scenario We gaan dieper in op de kwalitatieve behoefte in het SGE. De toekomstige opgave is verdeeld naar product-marktcombinaties (PMC’s), zie figuur 16. Hierin zijn soort en type woning gecombineerd met prijsen oppervlakteklassen. De aantallen in onderstaande figuur zijn indicatief, maar geven wel een duidelijk beeld van binnen welke PMC’s op termijn overschotten en tekorten ontstaan in ieder scenario. Wat valt op: • De behoefte voor grondgebonden woningen in het sociale huursegment in het SGE is sterk afhankelijk van de doorstroming. Wanneer huishoudens kunnen doorstromen op de woningmarkt verwachten we dat er een overschot ontstaat door relatief veel grondgebonden sociale huur in de bestaande voorraad. Naarmate de doorstroming afneemt neemt de behoefte voor grondgebonden sociale huur toe tot circa 6.450 woningen tot 2040. • In beide scenario’s is er sprake van een uitbreidingsbehoefte voor appartementen in het sociale huursegment. Door de vergrijzing is er behoefte aan kwalitatief goede sociale huurappartementen (met lift), geschikt voor ouderen en/of huishoudens met een lichte mobiliteitsbeperking. Het gaat hier afhankelijk van de doorstroming ook deels om een aanpassings-/ vervangingsvraag.
De behoefte loopt uiteen van 9.660 sociale huur appartementen in scenario 2 tot 9.780 sociale huur appartementen in scenario 1. De verschillen tussen de beide scenario’s zijn daarmee beperkt. • Voor de sociale koop (tot € 200.000) zien we tot 2040 een opgave voor circa 6.520 woningen in scenario 1 tot 7.820 woningen in scenario 2. • De behoefte aan vrijesectorhuur richt zich voornamelijk op woningen in de (lage) middenhuur tot € 1.000. Van de vraag naar vrijesectorhuur gaat circa 60% uit naar een woning in de lage middenhuur (liberalisatiegrens tot € 850), circa 25 tot 30% naar hoge middenhuur (€ 850 tot € 1.000) en circa 15% naar een woning in de dure huur (+€ 1.000). Het betreft vooral een vraag afkomstig van alleenstaanden en stellen die vanwege de betaalbaarheid en de flexibiliteit kiezen voor een appartement in de vrijesectorhuur. • De behoefte aan vrijesectorhuur richt zich voornamelijk op appartementen. In beide scenario’s gaat circa 25 tot 30% van de vraag naar woningen in de vrijesectorhuur uit naar (nultreden) appartementen (circa 7.300 appartementen in scenario 2 tot circa 15.300 appartementen in scenario 1). • Daarnaast is er een uitbreidingsbehoefte voor grondgebonden woningen in de vrijesectorhuur. Het is vooral een vraag afkomstig van jonge stellen en gezinnen die een flexibele en betaalbare gezinswoning zoeken.