Schaarste-onderbouwing Holland-Rijnland 2024

In iedere gemeente in de regio reageren jaarlijkse enkele duizenden actief woningzoekenden. Regionaal lag het aantal actief woningzoekenden op 34.700 in 2023.

Rapport Schaarste in Holland Rijnland

37

•

• •

•

•

•

• •

• •

Deze omvang duidt op een grote vraag naar sociale huurwoningen. Daarnaast was er in periode 2020-2023 in de meeste gemeenten een toename van het aantal actief woningzoekenden (met uitzondering van Leiderdorp en Zoeterwoude). Een toename in het aantal actief woningzoekenden duidt op een groeiende vraag naar sociale huurwoningen. In alle gemeenten worden er op een advertentie in het inschrijftijdmodel gemiddeld enkele honderden reacties gegeven. Dat duidt op een substantiële vraag naar sociale huurwoningen. Het aantal reacties per advertentie is daarnaast in Leiden en Noordwijk jaar op jaar toegenomen. In andere gemeenten is geen consequente toe- of afname te zien (Hillegom, Kaag en Braassem, Leiderdorp, Nieuwkoop en Teylingen en in mindere mate in Alphen aan den Rijn, Lisse en Oegstgeest). In de laatste drie gemeenten lag de reactiegraad in 2023 wel hoger dan in de jaren ervoor. In Katwijk en Voorschoten is de reactiegraad ten opzichte van 2021 gedaald. In Zoeterwoude is het aantal reacties op advertenties in het aanbodmodel jaar op jaar stabiel. Met betrekking tot het lotingmodel worden met name bijzonder veel reacties geplaatst in Leiden: 2023 werden er gemiddeld 1.429 reacties geplaatst op een lotingadvertentie.

In een aantal gemeenten was in de periode 2021-2023 sprake van een toename van het aantal verhuringen en dus van het sociale huuraanbod (Hillegom, Kaag en Braassem, Oegstgeest, Nieuwkoop, Voorschoten en Alphen aan den Rijn), terwijl er in andere sprake is van een afname (Leiden en Leiderdorp). In andere gemeenten vond geen duidelijke toe- of afname plaats. Grotere woningen vanaf 80 m 2 worden in sommige gemeenten (bijvoorbeeld Leiderdorp, Hillegom, Voorschoten en Zoeterwoude) weinig aangeboden, wat het voor bijvoorbeeld grote gezinnen lastig kan maken om een passende woning te vinden. Aan hogere inkomens (met een inkomen boven de DAEB-grens, oftewel €48.625 in 2023) worden afhankelijk van de gemeente weinig tot vrijwel geen woningen verhuurd. Dat suggereert dat de sociale huur in de gemeenten in Holland Rijnland (zeer) beperkt ruimte biedt aan middeninkomens. De slaagkans in het inschrijftijdmodel is in alle gemeenten in Holland Rijnland relatief laag te noemen. In de kleinere gemeenten ligt de slaagkans (in sommige jaren) onder de 2 of 1 procent, wat betekent dat slechts een klein deel van de actief woningzoekenden slaagt in het vinden van een woning Ook in het lotingmodel zijn de slaagkansen laag. In de meeste gemeenten ligt de slaagkans op enkele tienden van procenten. De gemiddelde inschrijftijd in het inschrijfmodel ligt in de meeste gemeenten rond de 7 à 9 jaar.

In veel gemeenten is de gemiddelde inschrijftijd in 2023 gestegen ten opzichte van eerdere jaren (Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Leiderdorp, Lisse, Oegstgeest, Teylingen en Zoeterwoude). In Voorschoten is de gemiddelde inschrijftijd in de periode 2021-2023 als enige gedaald; in Leiden is deze stabiel gebleven. In een aantal (kleinere) gemeenten vond geen duidelijke stijging of daling, maar een schommeling plaats. De gemiddelde inschrijftijd in het lotingmodel ligt in 2023 meestal hoger dan in de jaren ervoor, op rond de 2 à 3 jaar. De gemiddelde zoektijd in het inschrijfmodel ligt in de meeste gemeenten in 2023 tussen de 3 en 4 jaar. In veel gemeenten is de gemiddelde zoektijd in 2023 gestegen ten opzichte van eerdere jaren (Alphen aan den Rijn, Hillegom, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Oegstgeest en Voorschoten). In Kaag en Braassem is de zoektijd stabiel gebleven; in Teylingen en Zoeterwoude schommelt de zoektijd in de geschetste periode. Dat kan te maken hebben met de specifieke aard van het aanbod in een bepaald jaar.

Rapport Schaarste in Holland Rijnland

38

•

De gemiddelde zoektijd in het lotingmodel ligt in 2023 in de meeste gemeenten hoger dan in de jaren ervoor, op rond de 1,5 à 2 jaar.

Schaarste in de middenhuur (gereguleerd middensegment) Over vraag en aanbod in de middenhuur (gereguleerd middensegment onder de Wet betaalbare huur) is relatief weinig informatie beschikbaar, maar op basis van de beschikbare gegevens kan gesteld worden dat er in de regio Holland Rijnland schaarste is aan woningen in dit segment. De belangrijkste bevindingen ten aanzien van schaarste in het middensegment zijn: •

•

•

•

Sinds 2016 is er een duidelijke stijgende lijn te zien in de gemiddelde vierkantemeterprijzen van via Pararius verhuurde huurwoningen in Zuid-Holland. In de gemeente Leiden namen de vierkantemeterprijzen kwartaal op kwartaal toe. Voor de andere gemeenten in Holland Rijnland zijn geen cijfers beschikbaar. Een analyse van het actuele aanbod aan huurwoningen op Pararius, Funda en Kamernet laat zien dat er in de maand september 303 woningen beschikbaar stonden, waarvan slechts 22 in het middenhuursegment. Daarvan heeft bijna de helft een oppervlakte kleiner dan 50 m². Een analyse van de betaalbaarheid van dit aanbod laat zien dat het aanbod voor lagere en middeninkomensgroepen weinig toegankelijk is. Een huishouden met een inkomen van €52.671 (DAEB-grens/lage middenhuurinkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens) kan 15 procent van het aanbod betalen. Ook voor huishoudens met een inkomen van tweemaal modaal (€88.000, prijspeil 2024) is bijna de helft van het aanbod niet toegankelijk. Een analyse van het actuele aanbod per gemeente laat zien dat er in iedere gemeente weinig betaalbaar aanbod is voor de meeste middengroepen. Daarbij komt dat er weinig tot vrijwel geen sociale huurwoningen aan huishoudens met een inkomen boven de DAEB-grens worden verhuurd (zie kopje Sociale huur), zodat de sociale huur geen alternatief vorm voor deze inkomensgroepen.

Via Huren in Holland Rijnland wordt jaarlijks een klein aantal middenhuurwoningen verhuurd (100 tot 190 per jaar). Gezien de lage slaagkansen in de sociale huur, zal een deel van de actief woningzoekenden aldaar zijn of haar toevlucht moeten zoeken in de middenhuur. In iedere gemeente slaagt een paar procent (0,5 tot 3%) van de (tien)duizenden actief woningzoekenden in het vinden van een woning. Afgezet tegen deze grote groep nietgeslaagde woningzoekenden, zijn deze aantallen middenhuur klein te noemen.

Verhuisbewegingen in de regio De belangrijkste bevindingen ten aanzien van verhuisbewegingen in de regio Holland Rijnland (in 2023) zijn: • •

•

•

Het grootste aandeel verhuizingen speelt zich af binnen de eigen gemeentegrenzen. Tussen buurgemeenten in de regio onderling wordt niet veel verhuisd . Belangrijkste uitzondering hierop vormen de gemeenten rondom Leiden. Daar is het aandeel verhuizers vanuit een regiogemeente – namelijk de gemeente Leiden – relatief hoog. In de meeste gemeenten komen er meer verhuizers van buiten de regio, dan vanuit regionale buurgemeenten. In een aantal gemeenten verhuizen er zelfs meer personen van buiten de regio dan er intern verhuizen. Deze bevindingen wijzen erop dat de gemeenten in de belangstelling staan bij woningzoekenden van buiten de regio Holland Rijnland. Als er specifiek wordt gekeken naar de verhuisbewegingen in de sociale huur, dan zijn er vergelijkbare patronen te zien. In alle gemeenten komt het aantal verhuizingen vanuit de gemeente en de regio samen uit boven de 50%. In een aantal gemeenten komen meer

Rapport Schaarste in Holland Rijnland

39

sociale huurders vanuit buurgemeenten dan vanuit de eigen gemeente, of komen relatief veel sociale huurders van buiten de regio.

Rapport Schaarste in Holland Rijnland

40

Appendix 1: verklaring prijsgrenzen WoON-analyse In de WoON-analyse (paragraaf 2.2) worden de volgende prijsgrenzen gehanteerd (prijspeil 2021):

Koop Sociale koopgrens Middeldure koopgrens Huur Sociale huurgrens (liberalisatiegrens) Middenhuurgrens

Prijsgrens (prijspeil 2021) € 181.000 € 325.000 € 752,33 € 1.060

Appendix 2: verklaring indicatieve middeninkomens Deze inkomensklassen worden gebruik in de analyse over de toegankelijkheid van het actuele particuliere huuraanbod (paragraaf 4.3).

Indicatieve middeninkomens (prijspeil 2024) Laag middeninkomen 1: €47.699 (DAEB-grens/lage middenhuurinkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens); Laag middeninkomen 2: € 52.671 (DAEB-grens/lage middenhuurinkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens); Middeninkomen: 66.000 (1,5 keer modaal); Hoog middeninkomen 1: €77.000 (1,75 keer modaal); Hoog middeninkomen 2: €88.000 (2 keer modaal).

Rapport Schaarste in Holland Rijnland

41

Rapport Schaarste in Holland Rijnland

42