Schaarste-onderbouwing Holland-Rijnland 2024
Tekst van het document
Rapport
Schaarste in Holland Rijnland
Schaarste in Holland Rijnland
Datum
5 november 2024
Opdrachtgever:
Regio Holland Rijnland
Contactpersoon: Anoek Dekking
Nadere inlichtingen:
Pieter Kranenborg; pieter.kranenborg@rigo.nl; 06 516 174 24
Projectnummer:
P49050
RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO.NLI NFO@RIGO.NL
DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM
IBAN NL 14 INGB 0002903851 BTW NR NL 0092.84.461.B.01
T 020 522 11 11 KVK 33227618
Inhoud Inleiding
2
3
4
5
6
1
1.1
Over schaarste-onderzoek
1
1.2
Wel of geen sturing op middeldure huur
1
1.3
Leeswijzer
2
Context: fricties op de woningmarkt
3
2.1
Woningtekort in Nederland en Holland Rijnland
3
2.2
Mismatch tussen vraag en aanbod in Holland Rijnland en de 13 gemeenten
4
Sociale huursector (gereguleerd laagsegment)
9
3.1
Toegang en verdeling
9
3.2
Woningzoekenden en zoekgedrag
9
3.3
Verhuringen (aanbod)
12
3.4
Slaagkansen
16
3.5
Inschrijfduur
21
3.6
Zoekduur
23
Middenhuur (gereguleerd middensegment) en vrijehuur
25
4.1
Huurprijsontwikkelingen
25
4.2
Actueel aanbod
27
4.3
Toegankelijkheid
29
4.4
Middenhuur verhuurd via Huren in Holland Rijnland
32
Verhuisbewegingen
34
5.1
Alle woningmarksectoren
34
5.2
Sociale huur
35
Conclusie
37
Appendix 1: verklaring prijsgrenzen WoON-analyse
41
Appendix 2: verklaring indicatieve middeninkomens
41
Inleiding De dertien gemeenten in de regio Holland Rijnland hebben gezamenlijk de toewijzingsregels voor sociale huur (en middeldure huur) vastgelegd in een regionale huisvestingsverordening. Momenteel wordt deze verordening op een aantal thema’s geactualiseerd, ook met het oog op de gewijzigde Huisvestingswet 2014 en de Wet betaalbare huur die per 1 juli 2024 is ingegaan. Voor deze actualisering heeft de regio behoefte aan een nieuwe schaarste-onderbouwing.
1.1
Over schaarste-onderzoek
De Huisvestingswet 2014 biedt een gemeente publiekrechtelijke instrumenten om te sturen op woonruimteverdeling en wijzigingen in de woonruimtevoorraad. De gemeente grijpt slechts in de woonruimteverdeling als dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte voor groepen woningzoekenden. In veel woningmarktgebieden zullen niet alle woningen schaars zijn. Het is de bedoeling dat gemeentelijke regels alleen betrekking hebben op de categorieën woningen die schaars zijn. Daarom is het zaak een onderscheid te maken naar verschillende clusters van woningen, bijvoorbeeld op basis van woningtype en huurprijsklasse. De Huisvestingswet 2014 bevat echter geen uniforme definitie van schaarste. Het is aan de gemeente zelf om te bepalen wanneer er sprake is van schaarste en hoe zij deze schaarste aantonen. Wel moet de (schaarste)onderbouwing in zijn totaliteit uiteindelijk de juridische toets der kritiek kunnen doorstaan. In deze rapportage werken we dan ook toe naar redeneerlijnen op basis van het verzamelde onderzoeksmateriaal waarmee we de schaarste aantonen. Het is hierbij de bedoeling van de wetgever dat gemeentelijke regels alleen betrekking hebben op de categorieën woningen die schaars zijn.
De gemeenten in de regio Holland Rijnland sturen in de regionale verordening op woonruimteverdeling in de sociale huur en (deels) in de middeldure huur. Dat vraagt dus om een analyse van de actuele schaarste in deze twee segmenten. Daarbij moet worden opgemerkt dat (hoewel dit een regionaal onderzoek betreft) schaarste uiteindelijk moet worden aangetoond op het niveau van de gemeente. Daarmee is rekening gehouden in de opzet van de analyse. Het is de bedoeling dat de onderbouwing licht schijnt op de actuele schaarste. We onderzoeken dus niet de woningbehoefte in de toekomst.
1.2
Wel of geen sturing op middeldure huur
In de huidige regionale huisvestingsverordening van de regio zijn regels opgenomen over sturing op de woonruimteverdeling in de middeldure huur, maar deze zijn niet zonder meer regionaal van toepassing. In plaats daarvan is een bepaling opgenomen waarmee gemeenten in de regio zelf kunnen besluiten om (nieuwe en/of bestaande) middeldure huurwoningen vergunningplichtig te stellen. Dit mechanisme is ontstaan omdat bij vaststelling van de verordening van 2024 niet in alle gemeenten de behoefte bestond aan sturing op dit segment. De regio is voornemens om deze bepaling ook op te nemen in de nieuwe verordening. Sinds 1 juli 2024 is echter de Wet betaalbare huur van kracht, waarmee de huren in het middensegment worden gereguleerd. Gemeenten die een huisvestingsverordening gaan instellen en daarin niet sturen op de woningtoewijzing van middenhuurwoningen moeten in de woonvisie (of woonzorgvisievolkshuisvestingsprogramma) motiveren waarom ze middeldure huurwoonruimte niet aanwijzen als vergunningplichtige categorie. Voor deze motivering kan geput worden uit dit rapport. Rapport Schaarste in Holland Rijnland
1
1.3
Leeswijzer
In hoofdstuk 2 beschrijven we bij wijze van contextschets de fricties tussen vraag en aanbod in de landelijke en regionale woningmarkt. Daarbij maken we gebruik van cijfers over het woningtekort en een simulatie van vraag en verhuizingen op basis van het WoonOnderzoek Nederland 2021. (In de bijlage bij dit rapport zijn dezelfde WoON-analyses opgenomen voor de dertien gemeenten afzonderlijk.) Daarna onderzoeken we de twee verschillende huursegmenten. In hoofdstuk 3 analyseren we schaarste in de sociale huur, aan de hand van cijfers van de lokale woningcorporaties over de woonruimteverdeling. In hoofdstuk 4 onderzoeken we de midden- en vrijehuursector. Vervolgens gaan we in hoofdstuk 5 in op de verhuisbewegingen in de regio. Tot slot trekken we in hoofdstuk 6 conclusies over schaarste in de regio Holland Rijnland.
Rapport Schaarste in Holland Rijnland
2
2
Context: fricties op de woningmarkt Om de schaarste-analyses over de sociale huur (hoofdstuk 3) en de middenhuur (hoofdstuk 4) in hun context te kunnen plaatsen, onderzoeken we eerst de bredere woningmarkt. Daarbij kijken we naar het landelijke en regionale woningtekort, en naar de fricties tussen vraag en aanbod op de regionale en gemeentelijke woningmarkten (op basis van het WoonOnderzoek Nederland 2021). Deze gegevens geven een verdieping aan de analyses op segmentniveau in de latere hoofdstukken , en vormen het begin van het gesprek over schaarste.
2.1
Woningtekort in Nederland en Holland Rijnland
In Nederland is er een groeiend tekort aan woningen: de omvang ervan wordt geschat op 4,9 procent van de woningvoorraad in 2024, ofwel 400.530 woningen (bron: ABF Dashboard Woningtekort, 2024). De schatting van het tekort wordt gemaakt door de woningvraag – op basis van het aantal huishoudens in bijzondere woonoplossingen en de aanwas van nieuwe huishoudens – te vergelijken met het aantal beschikbare woningen. Het woningtekort in woningmarktregio Holland Rijnland wordt becijferd op 5,0 procent, ofwel 13.400 woningen. Daarmee ligt het woningtekort in de regio enigszins boven het gemiddelde. Holland Rijnland wordt omringd door drie regio’s met (nog) hogere woningtekorten (Metropoolregio Amsterdam, U16 en Haaglanden/MiddenHolland/Rotterdam). Figuur 1 Woningtekort per woningmarktregio, 2024. Bron: ABF; visualisatie RIGO.
Rapport Schaarste in Holland Rijnland
3
Ook uit het recente WoonOnderzoek Nederland 2021 2 komt naar voren dat meer verhuisgeneigde huishoudens actief op zoek zijn naar een woning. Ten opzichte van het onderzoek uit 2018 is een groei te zien van 16 procent. Volgens de onderzoekers is deze groei meer dan de groei van het aantal inwoners en huishoudens in deze periode. Ook is er een toename te zien in verhuisgeneigde jongeren. Er wordt daarnaast geconcludeerd dat hoge prijzen vaker een belemmering zijn voor het vinden van een woning. Ruim een derde van de actief woningzoekenden geeft dit als reden aan, terwijl dit percentage in 2018 op 17 procent lag. Tegelijkertijd observeren de onderzoekers ook dat het aantal huishoudens dat doorstroomde van huur naar koop daalde met 20 procent ten opzichte van 2018. Terwijl het aantal doorstromers binnen de koopsector juist toenam met 18 procent. Dat kan mogelijk verklaard worden door de sterke prijsstijgingen op de koopwoningmarkt in deze periode, wat de stap van huur naar koop moeilijker heeft gemaakt.
2.2
Mismatch tussen vraag en aanbod in Holland Rijnland en de 13 gemeenten
Niet alleen is er in Nederland een algeheel tekort aan woningen, ook kan er sprake zijn van een (kwalitatieve) mismatch tussen vraag en aanbod. Het WoonOnderzoek Nederland 2021 (WoON2021) kan inzicht bieden in deze mismatch. Het WoON2021 is een steekproef onder alle personen van 18 jaar en ouder en bevat gedetailleerde informatie over de woonsituatie van de Nederlandse bevolking en haar wensen en behoeften op het gebied van wonen. Het biedt een schat aan gegevens over de kenmerken van huishoudens en hun woonsituatie in alle segmenten. Door het betrekken van gegevens over de lokale woningvoorraad en bevolking kan met het WoON zo een simulatie worden gemaakt van de woningmarkt in de gemeenten in Holland Rijnland. In de analyse van het WoON2021 wordt een schatting gemaakt van de vraag naar woningen op basis van woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens. Naast inzichten over woonwensen, biedt het WooN2021 ook inzicht in recent verhuisgedrag van huishoudens, oftewel de gerealiseerde woonwensen in de praktijk. In een aparte bijlage bij deze rapportage zijn de WoON-analyse voor 13 gemeenten opgenomen. Deze bijlage bevat ook een uitgebreide toelichting op de gebruikte methode, de kanttekeningen bij deze methode, en hoe de resultaten het beste te lezen zijn. Individuele gemeenten kunnen uit deze bijlage putten voor een beeld van de spanningen op hun lokale woningmarkten.
In deze hoofdrapportage beperken we ons tot de resultaten die betrekking hebben op de gehele regio. De gepresenteerde cijfers in deze paragraaf geven een beeld van de verhoudingen tussen vraag en aanbod op de lokale woningmarkt. De kanttekeningen bij de methode (die in de aparte bijlage staan beschreven) kunnen ervoor zorgen dat de absolute aantallen niet volledig herkenbaar zijn uit de dagelijkse praktijk. Deze cijfers zijn dan ook met name geschikt om ‘door de oogharen’ te bekijken: waar zijn de verhoudingen uit balans? De analyse biedt bovenal context voor de schaarste-onderbouwing. Zie de bijlage voor een uitgebreidere toelichting op de methode.
2
Ministerie van BZK (2022) Kernpublicatie van het WoON2021-onderzoek.
Rapport Schaarste in Holland Rijnland
4
2.2.1 Woningtypen In Figuur 2 zijn de vraag3 naar woningen (per segment en woningtype) en de recent betrokken woningen4 tegen elkaar afgezet. In de figuur is te zien dat de vraag naar eengezinskoopwoningen op basis van woonwensen het grootst is. Het aantal recent betrokken eengezinskoopwoningen is echter lager. Het aanbodtekort aan eengezinskoopwoningen hangt samen met het feit dat weinig bestaande bewoners van deze woningen verhuisplannen hebben. Deze komen dus niet vrij, terwijl er wel veel doorstromers uit de huursector (alsook starters) naar een eengezinskoopwoning op zoek zijn. De vraag naar meergezinskoopwoningen is weliswaar drie keer lager dan naar eengezinswoningen, wel is deze vraag hoger dan het aantal daadwerkelijk recent betrokken woningen. In de huursector is de vraag naar eengezinswoningen groter dan het aantal recent betrokken woningen. Dit type woning wordt in praktijk relatief weinig aangeboden. Intussen lijkt in het segment meergezinshuurwoningen het aanbod voor woningzoekenden groter dan dat er vraag is. Desondanks betrekken woningzoekenden deze meergezinshuurwoningen wel, bij een gebrek aan meergezinskoopwoningen en eengezinswoningen in zowel de huur als koopsector. De meergezinshuurwoningen worden niet expliciet gewenst, maar wel betrokken; ze zijn een tweede keus.
Figuur 2 Vraag en recent betrokken woningen naar eigendom en woningtype in de regio Holland Rijnland. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
2.2.2 Prijsklassen In deze paragraaf zoomen we dieper in op de huursector. In Figuur 3 zijn de vraag naar en de recent betrokken woningen in de huursector naar prijsklasse te zien (prijspeil 2021). De vraag naar huurwoningen en de gerealiseerde verhuizingen zijn in de sociale sector niet in balans. Het aantal gerealiseerde verhuizingen naar sociale huurwoningen ligt lager dan de vraag naar deze woningen.
3
De vraag is gebaseerd op de woonwensen van deelnemers (huishoudens) aan de steekproef die in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek actief op zoek waren naar een woning. 4
De gerealiseerde verhuizingen zijn gebaseerd op de huishoudens die in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek verhuisden. Rapport Schaarste in Holland Rijnland
5
Voor de vrijesectorwoningen geldt dat het gaat om kleinere aantallen woningen, zowel qua vraag als aantallen recent betrokken. Vraag naar woningen tot de middenhuurgrens en de gerealiseerde verhuizingen in dit segment zijn net niet helemaal in verhouding. In het segment boven de middenhuurgrens lijkt meer aanbod aan woningen dan vraag. Aan het aantal recent betrokken dure huurwoningen is te zien dat dit segment een alternatief vormt in de markt. Gezien het aanbodtekort aan koopwoningen zijn in de praktijk ook meer mensen langer aangewezen op de huursector. De vrije huursector vult met andere woorden een gat in de markt. Figuur 3 Vraag en recent betrokken huurwoningen naar huurprijsklasse in de regio Holland Rijnland, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
2.2.3 Verhouding tussen woningvoorraad, wensen en daadwerkelijke verhuizingen In Figuur 4 is de verhouding weergegeven tussen het woningaanbod in de regio, de gewenste verhuizingen, en de gerealiseerde verhuizingen. Daarbij is een onderverdeling gemaakt naar woningtype en eigendom. Naar eengezinswoningen in de huur- en koopsector lijkt in de regio een iets grotere vraag te bestaan dan de woningvoorraad biedt, terwijl voor huurappartementen het tegenovergestelde geldt. Bij de betrokken woningen zien we een sterke afwijking van de vraag. Eengezinskoopwoningen zijn sterk ondervertegenwoordigd bij de recent betrokken woningen ten opzichte van de woningvraag en dit geldt ook voor de eengezinshuurwoningen. Huurappartementen zijn juist oververtegenwoordigd, ook ten opzichte van de woningvoorraad. Dit impliceert dat het relatief moeilijker is om aan een (andere) eengezinswoning te komen en relatief gemakkelijker om een (ander) huurappartement te bemachtigen. De vraag naar koopappartementen is in balans met het aantal koopappartementen dat recent is betrokken en daarnaast ook met het aandeel koopappartementen in de woningvoorraad van de gehele regio.
Rapport Schaarste in Holland Rijnland
6
Figuur 4 Gevraagde versus recent betrokken woningen naar type en eigendom in de regio Holland Rijnland, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
In welke segmenten is de discrepantie tussen vraag en gerealiseerde verhuizingen het grootst? Om hier iets over te kunnen zeggen, berekenen we de verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen: de spanningsindicator. 2.2.4 Spanningsindicator De resultaten van de spanningsindicator zijn weergegeven in Figuur 5. Een verhouding boven de 1 betekent meer vraag dan in realiteit gerealiseerde verhuizingen, en daarmee krapte op de markt. Een verhouding onder de 1 betekent dat meer woningen recent betrokken zijn dan dat er vraag is naar dit type woning. We zien vooral spanning in het segment eengezinswoningen, zowel in de koop als in de huur. Daarnaast is er in elk segment krapte in de koopsector; koopwoningen worden gemiddeld 2,5 keer meer gevraagd dan betrokken. Met name bij koopwoningen tot de sociale koopgrens en tot de middeldure koopgrens is er sprake van krapte: respectievelijk ruim 3,5 keer en bijna 3 keer vaker gevraagd dan betrokken. Ook koopwoningen boven de middeldure koopgrens worden 2 keer zo vaak gevraagd als betrokken. Zie de appendix voor een verklaring van de gehanteerde prijsgrenzen. In de huur is het beeld gevarieerder. Eengezinshuurwoningen worden wel vaker gevraagd dan betrokken, maar naar huurappartementen is er minder vraag dan dat deze woningen worden betrokken.
Naar huurwoningen in de sociale huursector en onder de middenhuurgrens van €1.060 is iets meer vraag dan dat deze woningen recent zijn betrokken. Vrijesectorwoningen boven de middenhuurgrens worden minder vaak gevraagd dan betrokken. Hierbij past echter de kanttekening dat waar de koopmarkt krap is huishoudens in de praktijk vaak aangewezen zijn op de vrije huur. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor huur, maar het vult wel een gat in de markt. Op een schaarse markt kan een tweede keus het verschil betekenen tussen wel of geen woning. Ook bij afwezigheid van expliciete vraag naar een bepaald segment, kan er zo toch sprake zijn van schaarste aan dat segment.
Rapport Schaarste in Holland Rijnland
7
Figuur 5 Spanningsindicator per segment in de regio Holland Rijnland. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO
2.2.5 Samenvattend Een analyse van vraag en gerealiseerde verhuizingen op basis van de enquête WoonOnderzoek Nederland (WoON2021) laat een krapte zien voor zowel een- als meergezinswoningen in de koopsector en ook voor eengezinswoningen in de huursector in de regio Holland Rijnland. Ook zien we druk op de sociale huursector. Daarnaast kunnen we constateren dat meergezinshuurwoningen en/of vrijehuursectorwoningen minder vaak worden gevraagd dan betrokken. Hierbij past echter de kanttekening dat waar de koopmarkt krap is en de sociale huur voor een deel van de huishoudens ontoegankelijk, woningzoekenden in de praktijk vaak aangewezen zijn op de overige huur. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor huur(appartementen), maar het vult wel een gat in de markt. Op een schaarse markt kan een tweede keus het verschil betekenen tussen wel of geen woning. Ook bij afwezigheid van expliciete vraag naar een bepaald segment, kan er zo toch sprake zijn van schaarste aan dat segment. In de bijlage is voor iedere gemeente in de regio apart eenzelfde analyse gemaakt als in dit hoofdstuk. In de volgende hoofdstukken onderzoeken we per woningmarktsegment in hoeverre woningzoekenden schaarste ervaren. We onderzoeken achtereenvolgens de sociale huursector en de vrijehuursector.
Per sector verzamelen we indicatoren waarmee we een aanvullend beeld schetsen van de vraag, de ontwikkeling van en het actuele aanbod in het segment. Daarmee onderzoeken we de mogelijkheden van woningzoekenden per segment en verkrijgen we een beeld waar sprake is van schaarste in Holland Rijnland.
Rapport Schaarste in Holland Rijnland
8
3
Sociale huursector (gereguleerd laagsegment) In hoeverre is het aanbod aan sociale huurwoningen in de 13 gemeenten in Holland Rijnland schaars? Voor het beantwoorden van deze vraag kijken we naar cijfers van Explica over de woonruimteverdeling van Huren in Holland Wonen, voor de jaren 2020 tot en met 2023. De schaarste in de sociale huursector (‘gereguleerd laagsegment’ onder de Wet betaalbare huur) wordt onderzocht aan de hand van drie aspecten: vraag, aanbod en slaagkansen. Allereerst wordt er ingezoomd op de vraag door te kijken naar het aantal actief woningzoekenden en het aantal reacties op aangeboden woningen. Het aanbod wordt onderzocht op basis van het aantal verhuringen en de gemiddelde inschrijf- en zoektijd die nodig zijn om een woningen te verkrijgen. Vervolgens worden vraag en aanbod gecombineerd voor een analyse van de gemiddelde slaagkansen van verschillende groepen woningzoekenden.
3.1
Toegang en verdeling
Sociale huurwoningen worden door corporaties en een deel van de particuliere verhuurders aangeboden via het platform Huren in Holland Rijnland. Daar kunnen ingeschreven woningzoekenden reageren op vrijkomend aanbod. In eerste instantie zijn sociale huurwoningen bedoeld voor woningzoekenden met een laag inkomen, de primaire en secundaire doelgroep, zoals hieronder gedefinieerd. Inkomensgrenzen Sociale doelgroep •
Doelgroep passend toewijzen: afhankelijk van leeftijd en huishoudensgrootte geldt een inkomensgrens waarbij het huishouden recht heeft op passend toewijzen (Bovengrens tot €37.625 (prijspeil 2024));
•
Doelgroep huurtoeslag: afhankelijk van leeftijd en huishoudensgrootte geldt een inkomensgrens waarbij het huishouden recht heeft op huurtoeslag (Bovengrens tot €51.022 (prijspeil 2024)).
Daarnaast mogen woningcorporaties een deel van de woningen vrij toewijzen. Aan de andere kant moeten woningcorporaties ook voorrang geven aan woningzoekenden die met urgentie een woning nodig hebben.
3.2
Woningzoekenden en zoekgedrag
Allereerst kijken we naar de vraag in de sociale huursector. Zo bekijken we de ontwikkelingen in het aantal woningzoekenden en de vraag naar woningen aan de hand van het gemiddeld aantal reacties per advertentie. Woningzoekenden In de onderstaande figuur staat per gemeente de ontwikkeling weergegeven van het aantal actief woningzoekenden. Een actief woningzoekende heeft minstens 1 keer in het betreffende jaar gereageerd op een woningadvertentie. Regionaal lag het aantal actief woningzoekenden op 34.700 in 2023.6
6
Actief woningzoekenden kunnen in meerdere gemeenten reageren. Een deel van de woningzoekenden zal dus in meerdere gemeenten worden meegeteld. Daarom is het regionaal Rapport Schaarste in Holland Rijnland
9
In de periode 2020-2023 zien we in de meeste gemeenten een toename van het aantal actief woningzoekenden. Uitzondering is Leiderdorp: daar is het aantal actief woningzoekenden niet toegenomen, maar gedaald. Wel schommelt het aantal per jaar. In Zoeterwoude lag het aantal actief woningzoekenden in 2023 relatief laag (1.820 huishoudens), terwijl er in de jaren 2020-2022 steeds sprake was van een toename. In ieder geval reageren er in iedere gemeente minstens enkele duizenden actief woningzoekenden per jaar. Een toename in het aantal actief woningzoekenden duidt op een groeiende vraag naar sociale huurwoningen. Als het aanbod intussen gelijk blijft of krimpt, is er sprake van een toenemende schaarste. Verderop onderzoeken we deze verhouding tussen vraag en aanbod.
Figuur 6 Actief woningzoekenden per gemeente, 2020-2023. Bron: Explica, 2024; bewerking RIGO.
aantal actief woningzoekenden niet gelijk aan de som van het aantal actief woningzoekenden in iedere gemeente. Rapport Schaarste in Holland Rijnland
10
Reacties In de figuren hieronder is het gemiddeld aantal reacties per advertentie weergegeven, eerst voor het aanbodmodel (waar woningzoekenden worden gerangschikt op basis van inschrijftijd) en vervolgens voor het lotingmodel. Een toename van deze ‘reactiegraad’ kan een indicatie zijn van toenemende schaarste. Voor alle gemeenten geldt dat er in het inschrijfduurmodel gemiddeld enkele honderden reacties per advertentie worden geplaatst. De meeste reacties per advertentie zien we in Leiden en Oegstgeest. Met betrekking tot de ontwikkelingen in het aantal reacties zien we verschillen per gemeente: • •
• •
In een aantal gemeenten is de ‘reactiegraad’ in de geschetste periode jaar op jaar toegenomen: namelijk in Leiden en Noordwijk. In een aantal gemeenten zien we jaarlijks schommelingen optreden en is er geen consequente toe- of afname te zien. Dat is zo in Hillegom, Kaag en Braassem, Leiderdorp, Nieuwkoop en Teylingen en in mindere mate in Alphen aan den Rijn, Lisse en Oegstgeest. In de laatste drie gemeenten lag de reactiegraad in 2023 wel hoger dan in de jaren ervoor. In Katwijk en Voorschoten zien we dat de reactiegraad ten opzichte van 2021 gedaald is. In Zoeterwoude is het aantal reacties op advertenties in het aanbodmodel jaar op jaar stabiel.
Figuur 7 Gemiddeld aantal reacties per advertentie, aanbodmodel, per gemeente, 2021-2023. Bron: Explica, 2024; bewerking RIGO.
Rapport Schaarste in Holland Rijnland
11
In Figuur 8 is opnieuw het gemiddeld aantal reacties per advertentie weergegeven, maar dan in het lotingmodel. Let op: alleen de gemeenten waarin gebruik wordt (werd) gemaakt van het lotingmodel staan hier weergegeven. We zien dat in Leiden de reactiegraad veruit het hoogst ligt: in 2023 werden er gemiddeld 1.429 reacties geplaatst op een lotingadvertentie. In alle gemeenten zien we dat de reactiegraad in 2023 hoger lag dan in voorgaande jaren. Behalve in Noordwijk: daar lag de reactiegraad net onder het niveau van 2021. Voor Lisse zijn geen cijfers bekend over 2022 en 2023. Figuur 8 Gemiddeld aantal reacties per advertentie, lotingmodel, per gemeente, 2021-2023. Bron: Explica, 2024; bewerking RIGO.
3.3
Verhuringen (aanbod)
In deze paragraaf analyseren we de verhuringen van sociale huurwoningen en daarmee het aanbod. Zien we een toe- of afname in het aantal verhuringen? Aantallen verhuringen In de vorige paragraaf zagen we dat het aantal actief woningzoekenden in de meeste gemeenten in de periode 2021-2023 is toegenomen. Dat hoeft niet te leiden tot meer schaarste, als het aanbod navenant toeneemt. De volgende stap is dus om het aantal verhuringen van sociale huurwoningen in kaart te brengen. Het overgrote deel van de sociale huurwoningen die via Huren in Holland Rijnland
Rapport Schaarste in Holland Rijnland
12
verhuurd wordt, is in handen van woningcorporaties. Een fractie van de woningen is in particuliere handen, zoals te zien in Tabel 3-1. Tabel 3-1 Verhuringen via Huren in Holland Rijnland van sociale huurwoningen, per type eigenaar, 2021-2023. Bron: Explica, 2024; bewerking RIGO.
jaar 2021
2022
2023
type eigenaar corporatie particulier totaal corporatie particulier totaal corporatie particulier totaal
aantal 3.685 49 3.734 3.520 25 3.545 3.744 24 3.768
In de onderstaande figuren is het aantal verhuringen weergegeven per gemeente, voor de periode 2021-2023. Let op: de schaal van de twee figuren verschilt; in de tweede figuur zijn relatief kleinere gemeenten opgenomen. Met betrekking tot de ontwikkeling in het aantal verhuringen kunnen we de volgende conclusies trekken: •
• •
In een aantal gemeenten zien we (in meer of mindere mate) een toename van het aantal verhuringen, en dus van het sociale huuraanbod. Dat zijn Hillegom, Kaag en Braassem, Oegstgeest, Nieuwkoop, Voorschoten en Alphen aan den Rijn. In deze laatste gemeente is het aanbod in 2023 met circa 50% toegenomen. In een aantal gemeenten zien we juist een afname. Dat zijn Leiden (waar het aanbod in 2023 20% lager lag dan in het jaar ervoor) en Leiderdorp. In een aantal gemeenten zien we geen consequente toe- of afname van het aanbod plaatsvinden, of een schommeling in de cijfers. Dat zijn Katwijk, Lisse, Noordwijk, Teylingen en Zoeterwoude.
Voor de vraag of er schaarste is in een gemeente, is de verhouding tussen vraag (actief woningzoekenden) en aanbod (verhuringen) van belang. Daarnaar kijken we in de paragraaf slaagkansen. Eerst analyseren we de kenmerken van de verhuurde woningen en de nieuwe huurders. Figuur 9 Aantallen verhuringen sociale huur via Huren in Holland Rijnland per gemeente, 2021-2023. Bron: Explica, 2024; bewerking RIGO.
Rapport Schaarste in Holland Rijnland
13
Kenmerken verhuurde woningen In Figuur 10 staan de verhuurde woningen weergegeven naar prijsklasse. •
In de meeste gemeenten is het aanbod tot aan lage aftoppingsgrens (€647,19 in 2023) het grootst. Daartussen zitten in een aantal gemeenten (met name Alphen aan den Rijn en Teylingen) ook relatief veel woningen met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens (€452,20).
Figuur 10 Verhuringen sociale huur via Huren in Holland Rijnland per gemeente naar prijsklasse, 2021-2023. Bron: Explica, 2024; bewerking RIGO.
Rapport Schaarste in Holland Rijnland
14
In Figuur 11 staan de verhuringen opnieuw weergegeven, dit keer naar oppervlakte. • Grotere woningen vanaf 80 m2 worden in sommige gemeenten weinig aangeboden, wat het voor bijvoorbeeld grote gezinnen lastig kan maken om een passende woning te vinden.7 Voorbeelden van gemeenten met weinig van deze grotere woningen zijn Leiderdorp, Hillegom, Voorschoten en Zoeterwoude. In Kaag en Braassem en in mindere mate Nieuwkoop worden relatief veel grotere woningen (meer dan 80 m2) aangeboden en in absolute aantallen zijn er ook in Leiden relatief veel grotere woningen te vinden. Figuur 11 Verhuringen sociale huur via Huren in Holland Rijnland per gemeente naar oppervlakte, 2021-2023. Bron: Explica, 2024; bewerking RIGO.
Kenmerken nieuwe huurders In Figuur 12 staan de verhuringen weergegeven naar de inkomensklasse van de nieuwe huurders. • •
7
We zien dat in alle gemeenten jaarlijks 60 tot 80% van het aanbod aan de primaire doelgroep verhuurd worden. Aan hogere inkomens (met een inkomen boven dat van de secundaire doelgroep, oftewel €48.625 in 2023) worden weinig woningen verhuurd. In sommige gemeenten gaat het om
Overigens geeft de gebruikte data helaas geen inzicht in de toewijzingen naar huishoudenstypes.
Rapport Schaarste in Holland Rijnland
15
enkele tientallen verhuringen per jaar (Alphen aan den Rijn, Leiden) maar in andere gemeenten gaat het om een handenvol toewijzingen, of wordt er nagenoeg geen woning toegewezen aan hogere inkomens (met name Lisse, Nieuwkoop en Zoeterwoude). Dat suggereert dat de sociale huur in de gemeenten in Holland Rijnland (zeer) beperkt ruimte biedt aan middeninkomens. Figuur 12 Verhuringen sociale huur via Huren in Holland Rijnland per gemeente naar inkomensklasse huishouden, 2021-2023. Bron: Explica, 2024; bewerking RIGO.
In de volgende paragraaf onderzoeken we meer kenmerken van huishoudens, wanneer we kijken nar de slaagkansen naar leeftijd en het onderscheid starter-doorstromer.
3.4
Slaagkansen
De hoogte van de slaagkans kan een indicatie zijn voor schaarste in de sociale huur. De slaagkans is gedefinieerd als de geslaagde woningzoekenden die zijn geslaagd via een reactie op een advertentie, gedeeld door het totale aantal zoekers dat heeft gezocht door te reageren op advertenties.
Rapport Schaarste in Holland Rijnland
16
Slaagkans algemeen De algehele slaagkansen in de verschillende gemeenten lopen uiteen. In de onderstaande figuren zijn de slaagkansen per gemeente weergegeven voor respectievelijk het inschrijftijd- en lotingmodel, voor de jaren 2021-2023. Eerst bekijken we de slaagkansen in het inschrijftijdmodel. •
•
•
De slaagkans in het inschrijftijdmodel is in alle gemeenten in Holland Rijnland relatief laag te noemen. In de kleinere gemeenten ligt de slaagkans (in sommige jaren) onder de 2 of 1 procent, wat betekent dat slechts een klein deel van de actief woningzoekenden slaagt in het vinden van een woning. In Oegstgeest en Noordwijk zien we dat de slaagkans bovendien afgenomen is in de geschetste periode. In een aantal gemeenten ligt de slaagkans slechts iets hoger, rond de 3 procent. Dat zijn Alphen aan den Rijn, Katwijk en Leiden. In Leiden is de slaagkans in de geschetste periode met een procent gedaald. In sommige kleinere gemeenten kan de slaagkans jaarlijks schommelen, afhankelijk van het aanbod in een jaar.
Figuur 13 Gemiddelde slaagkansen in het inschrijftijdmodel, 2021-2023. Bron: Explica, 2024; bewerking RIGO.
Ook in het lotingmodel zien we lage slaagkansen. In de meeste gemeenten ligt de slaagkans op enkele tienden van procenten. In Alphen aan den Rijn ligt de slaagkans in het lotingmodel rond de 1 procent. In Leiden, Lisse en Teylingen zijn de slaagkansen laag en is bovendien een daling te zien. In andere gemeenten schommelen de percentages jaar op jaar, afhankelijk van het aanbod.
Rapport Schaarste in Holland Rijnland
17
Figuur 14 Gemiddelde slaagkansen in het lotingmodel, 2021-2023. Bron: Explica, 2024; bewerking RIGO.
Slaagkans naar leeftijdsklasse Bekijken we de slaagkansen naar leeftijdsklasse, dan zien we dat de oudere leeftijdsgroepen de grootste slaagkans hebben in het inschrijfduurmodel. Dit speelt in meer of mindere mate in iedere gemeente. Jongere groepen hebben slaagkansen van enkele procenten, wat betekent dat per honderd actief woningzoekenden in die leeftijdsgroep twee à drie huishoudens in 2023 een woning vonden. In het lotingmodel zien we bij de leeftijdsgroepen weliswaar dat jongeren vaker een relatief hogere slaagkans hebben, maar het gaat hierbij om slaagkansen van tussen de 0,5% en 2%.
Rapport Schaarste in Holland Rijnland
18
Figuur 15 Gemiddelde slaagkans per leeftijdsgroep, 2023, per gemeente, inschrijftijdmodel. Bron: Explica, 2024; bewerking RIGO.
Figuur 16 Gemiddelde slaagkans per leeftijdsgroep, 2023, per gemeente, lotingmodel. Bron: Explica, 2024; bewerking RIGO.
Rapport Schaarste in Holland Rijnland
19
Slaagkansen van starters en doorstromers In de onderstaande figuren zijn de slaagkansen van starters en doorstromers onderscheiden. Een doorstromer is een huishouden dat een sociale huurwoning achterlaat van een van de woningcorporaties in Holland Rijnland, Stichting Huisvesting Werkende Jongeren (SHWJ) of van een particuliere verhuurder (die na 1 januari 2024 als nieuwbouwwoning is opgeleverd). Doorstromers hebben in vrijwel alle gemeenten een hogere slaagkans dan starters in het inschrijftijdmodel. De slaagkans van doorstromers is over het algemeen anderhalf à twee keer hoger. Uitzondering is Nieuwkoop, waar de kansen van starters en doorstromers in het inschrijftijdmodel gelijk zijn. In het lotingmodel zien we verschillen per gemeenten. In een aantal gemeenten (Katwijk, Lisse, Nieuwkoop, Teylingen) reageerden alleen starters op lootwoningen. Figuur 17 Gemiddelde slaagkans naar starter-doorstromer, 2023, per gemeente, inschrijftijdmodel. Bron: Explica, 2024; bewerking RIGO.
Rapport Schaarste in Holland Rijnland
20
Figuur 18 Gemiddelde slaagkans naar starter-doorstromer, 2023, per gemeente, lotingmodel. Bron: Explica, 2024; bewerking RIGO.
3.5
Inschrijfduur
Ook de gemiddelde inschrijfduur kan een indicatie geven van schaarste, omdat het een idee geeft van hoe lang een huishouden wacht (ingeschreven staat) voordat het een sociale huurwoning vindt. We kijken hierbij naar de gemiddelde inschrijfduur van huishoudens op het moment dat zij een woning toegewezen kregen. De gemiddelde inschrijfduur bij toewijzing is in alle gemeenten hoger in het inschrijftijdmodel dan in het lotingmodel. Dat is naar verwachting, omdat het lotingmodel doorgaans bedoeld is als uitvlucht voor huishoudens die niet genoeg inschrijftijd hebben opgebouwd om succesvol mee te dingen in het inschrijftijdmodel. Ten aanzien van de verschillende gemeenten zien we het volgende gebeuren in het inschrijftijdmodel: • •
• • •
De gemiddelde inschrijftijd bij verhuring ligt in de meeste gemeenten rond de 7 à 9 jaar. In veel gemeenten is de gemiddelde inschrijftijd in 2023 hoger dan in de jaren ervoor. Dat zijn Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Leiderdorp, Lisse, Oegstgeest, Teylingen en Zoeterwoude. In Lisse en Zoeterwoude zien we met name een sterk verschil tussen 2023 en voorgaande jaren als het gaat om de gemiddelde inschrijftijd. In Voorschoten is de gemiddelde inschrijftijd in de periode 2021-2023 als enige gedaald, van gemiddeld 7,8 jaar naar 6,7 jaar. In Leiden is de gemiddelde inschrijftijd stabiel gebleven, rond de 8,2 jaar. In een aantal (kleinere) gemeenten zien we geen duidelijke stijging of daling, maar een schommeling plaatsvinden. Dat kan te maken hebben met de specifieke aard van het aanbod in een bepaald jaar. Dit zijn Katwijk, Nieuwkoop en Noordwijk.
In het lotingmodel zien we dat de gemiddelde inschrijftijd in 2023 meestal hoger ligt dan in de jaren ervoor, op rond de 2 à 3 jaar. In Lisse lag de gemiddelde inschrijftijd in het lotingmodel in 2023 relatief hoog (5,3 jaar), in Katwijk relatief laag (0,8 jaar).
Rapport Schaarste in Holland Rijnland
21
Figuur 19 Gemiddelde inschrijfduur bij toewijzing, inschrijftijd- en lotingmodel, 2021-2023. Bron Explica, 2024; bewerking RIGO.
Rapport Schaarste in Holland Rijnland
22
3.6
Zoekduur
Een laatste indicator van schaarste in de sociale huur is de gemiddelde zoekduur. Veel huishoudens beginnen pas met zoeken wanneer ze denken dat ze een kans maken op een woning. De zoekduur geeft weer hoe lang ze over deze zoektocht doen. Het gaat om het aantal jaar tussen de eerste reactie en de uiteindelijke toewijzing. De gemiddelde zoekduur bij toewijzing is in alle gemeenten hoger in het inschrijftijdmodel dan in het lotingmodel. Ten aanzien van de verschillende gemeenten zien we het volgende gebeuren in het inschrijftijdmodel: • •
• •
De gemiddelde zoektijd bij verhuring ligt in de meeste gemeenten in 2023 tussen de 3 en 4 jaar. In veel gemeenten is de gemiddelde zoektijd in 2023 hoger dan in de jaren ervoor. Dat zijn Alphen aan den Rijn, Hillegom, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Oegstgeest en Voorschoten. In Kaag en Braassem is de gemiddelde zoektijd stabiel gebleven, rond de 3,8 jaar. In een aantal (kleinere) gemeenten zien we geen duidelijke stijging of daling, maar een schommeling plaatsvinden. Dat kan te maken hebben met de specifieke aard van het aanbod in een bepaald jaar. Dit zijn Teylingen en Zoeterwoude.
In het lotingmodel zien we dat de gemiddelde zoektijd in 2023 meestal hoger ligt dan in de jaren ervoor, op rond de 1,5 à 2 jaar. Figuur 20 Gemiddelde zoekduur bij toewijzing, inschrijftijd- en lotingmodel, 2021-2023. Bron Explica, 2024; bewerking RIGO.
Rapport Schaarste in Holland Rijnland
23
Rapport Schaarste in Holland Rijnland
24
4
Middenhuur (gereguleerd middensegment) en vrijehuur Huishoudens die geen toegang hebben tot de sociale huur zijn aangewezen op de midden- en vrijehuursector (evenals de koopsector). In hoeverre vormt de particuliere huursector, en met name het middenhuursegment (met een huur tot €1.166 op basis van het WWS), een alternatief voor de sociale huursector? Over schaarste in de particuliere huursector, waar de meeste middenhuurwoningen te vinden zijn, is doorgaans weinig concrete informatie bekend. In dit hoofdstuk onderzoeken we dit segment aan de hand van de gegevens die beschikbaar zijn. We analyseren de prijsontwikkelingen in de sector, het huidige aanbod en de toegankelijkheid van dit aanbod voor woningzoekenden. Deze gegevens komen van online verhuurplatforms Pararius, Funda en Kamernet. Ook wordt een klein deel aan middenhuur verhuurd via Huren in Holland Rijnland. Mogelijk worden er meer huurwoningen in de midden- en vrijehuursector buiten de genoemde kanalen aangeboden, en wisselen deze onderhands van huurder. Daardoor is het moeilijk een compleet beeld te krijgen van de druk op deze markt.
4.1
Huurprijsontwikkelingen
De verhuurderswebsite Pararius brengt eens per kwartaal een huurmonitor uit. In Figuur 21 is de ontwikkeling te zien van de gemiddelde vierkantemeterprijs van via Pararius verhuurde huurwoningen in de Randstad. In Zuid-Holland is hier, net als in de rest van de Randstad, een duidelijke stijgende lijn te zien. Tussen Q2 2021 en Q2 2024 is de gemiddelde vierkantemeterprijs met circa 20% toegenomen (van €16,04 naar €19,24).
Figuur 21 Gemiddelde vierkantemeterprijs in de Randstadprovincies, 2016-2024. Bron: Pararius.
Rapport Schaarste in Holland Rijnland
25
Pararius biedt ook gegevens voor enkele grote gemeenten in Nederland, waaronder de gemeente Leiden (Figuur 22). Sinds eind 2021 is de gemiddelde prijs vrijwel ieder kwartaal toegenomen met 4 à 12% per kwartaal (zie ook Figuur 23). Op de langere termijn zien we tussen Q2 2021 en Q2 2024 een gemiddelde prijsstijging van circa 16% (van €18,60 euro p/m 2 naar €21,65). Voor de andere gemeenten in Holland Rijnland zijn geen overzichten van Pararius beschikbaar. Figuur 22 Gemiddelde vierkantemeterprijs in Leiden, 2016-2024. Bron: Pararius.
Figuur 23 Gemiddelde procentuele prijsontwikkeling in Leiden, 2016-2024. Bron: Pararius.
Rapport Schaarste in Holland Rijnland
26
4.2
Actueel aanbod
Vervolgens onderzoeken we het actuele aanbod: hoeveel woningen worden er in de gemeente aangeboden en wat is de prijs-kwaliteitverhouding? Het middenhuursegment wordt in de regio Holland Rijnland gedefinieerd als huurwoningen tussen de liberalisatiegrens (€ 879,66, prijspeil 2024) en € 1.157,95. Woningen in de dure huur liggen boven de laatstgenoemde prijsgrens. Om het actuele aanbod in de particuliere huursector te analyseren, kijken we naar het de aangeboden huurwoningen op de platformen Pararius, Funda en Kamernet. Op drie peilmomenten (29 augustus 2024, 9 september 2024 en 25 september 2024) is dit beschikbare woningaanbod verzameld. In totaal werden er 303 unieke huurwoningen aangeboden op één of meerdere van deze peilmomenten (Tabel 4-1). De mediane huurprijs van het actuele aanbod was € 1.650 per maand. Dat is ruim boven de middenhuurprijsgrens van € 1.157,95. Van de 303 aangeboden woningen werden 34 woningen aangeboden in het sociale segment (gereguleerd laagsegment) en slechts 22 in het middenhuursegment (gereguleerd middensegment). De mediane oppervlakte van de aangeboden huurwoningen was 80 vierkante meter. De huurprijs per vierkante meter van het aanbod op het meetmoment is gemiddeld €20,44. Dat is iets lager dan de gemiddelde vierkantemeterprijs van €21,65 van de provincie Zuid-Holland in het tweede kwartaal van 2024 volgens de huurmonitor van Pararius.
Van deze 303 aangeboden woningen worden er ook 43 aangeboden op Kamernet.nl. Dit zijn grotendeels kamers en studio’s voor studenten. De mediane huurprijs ligt hiervan op de €790 en de mediane oppervlakte van deze kamers is 20,5 vierkante meter. Het aanbod aan huurwoningen exclusief de kamers op Kamernet.nl is beschreven in Tabel 4-2. Wat opvalt is dat de mediane huurprijs hoger is zonder de studentenkamers, maar dat de vierkantemeterprijs vergelijkbaar blijft. Dit komt doordat de mediane vierkantemeterprijs van de studentenkamers met €32,71 stukken hoger ligt dan voor het reguliere huuraanbod.
Tabel 4-1 Totaal aanbod van particuliere huurwoningen eind augustus en september 2024 in de regio Holland Rijnland. Bron: Pararius, Funda en Kamernet; 2024; bewerking RIGO.
Totaal aantal aangeboden woningen Mediane huurprijs Mediane oppervlakte Gemiddelde m2-prijs
303 € 1.648 80 m2 € 20,44
Tabel 4-2 Aanbod van particuliere huurwoningen exclusief kamers eind augustus en september 2024 in de regio Holland Rijnland. Bron: Pararius en Funda; 2024; bewerking RIGO.
Totaal aantal aangeboden woningen Mediane huurprijs Mediane oppervlakte Gemiddelde m2-prijs
Rapport Schaarste in Holland Rijnland
290 € 1.797 80 m2 € 20,61
27
In het onderstaande cirkeldiagram is het actueel aanbod weergegeven verdeeld naar prijsklasse. Hier is te zien dat het middensegment het kleinste is: 7 procent van het aanbod (22 woningen). Nog eens 11 procent (34 woningen) valt onder het laagsegment (sociale huur). De rest van de woningen heeft een prijs boven de middenhuurgrens.
Figuur 24 Actueel aanbod van particuliere huurwoningen naar prijsklasse. Bron: Pararius, Funda en Kamernet, eind augustus en september 2024; bewerking RIGO.
In Figuur 25 is weergegeven hoe de beschikbare 306 woningen zijn verdeeld naar prijsklasse en oppervlakte. Voor een huurprijs in het laagsegment (sociale huur) bestaat het beschikbare aanbod van 34 woningen grotendeels uit appartementen kleiner dan 50 vierkante meter. De 22 woningen in het middensegment hebben allen een oppervlakte onder de 100 vierkante meter, waarvan bijna de helft kleiner is dan 50 vierkante meter. In de prijsklasse van de middenhuurgrens tot €1.400 werden 73 huurwoningen aangeboden waarvan het overgrote deel met een oppervlakte van 75 tot 100 vierkante meter. 40 huurwoningen stonden te huur voor een huurprijs tussen €1.400 en €1.800. Tevens waren er nog 134 woningen die een huurprijs boven de €1.800 hadden. Huurwoningen groter dan 75 vierkante meter zijn voornamelijk beschikbaar vanaf deze hoogste prijsklasse. Figuur 25 Actueel aanbod van particuliere huurwoningen naar prijsklasse en oppervlakte. Bron: Pararius, Funda en Kamernet, eind augustus en september 2024; bewerking RIGO.
Rapport Schaarste in Holland Rijnland
28
Het aanbod concentreert zich in een aantal plaatsen. Zoals te zien in Tabel 4-3 stonden de meeste aangeboden woningen in Leiden. Hier worden ook veel studentenkamers via Kamernet aangeboden. Verder is het aanbod het grootst in Zoeterwoude en Noordwijk. Tabel 4-3 Aangeboden woningen naar plaats. Bron: Pararius, Funda en Kamernet; eind augustus en september 2024; bewerking RIGO.
Plaats Leiden Zoeterwoude Noordwijk Alphen aan den Rijn Katwijk
Aantal 100 62 37 19 17 13 11 10 9 9 7 6 3
Teylingen
Oegstgeest Lisse Voorschoten Kaag en Braassem Hillegom Leiderdorp Nieuwkoop
4.3
Toegankelijkheid
We gaan nu verder met het onderzoeken van de toegankelijkheid van de particuliere huursector voor lage en middeninkomens. In de particuliere huursector worden inkomenseisen gesteld aan huurders om ervoor te zorgen dat er geen problemen ontstaan bij het betalen van de huur. Veel particuliere verhuurders hanteren bijvoorbeeld als eis dat het bruto maandinkomen van een nieuwe huurder minstens vier keer de huurprijs moet zijn. Om te bepalen in hoeverre de particuliere huursector toegankelijk is, onderzoeken we de beschikbaarheid van acht verschillende inkomensgroepen, waaronder de primaire en secundaire doelgroepen, alsmede zes middeninkomensgroepen. Er is geen vaste definitie van een middeninkomen. We hanteren in deze analyse daarom zes indicatieve middeninkomens, van laag tot hoog. In de appendix worden deze toegelicht. Tabel 4-4 toont de maximale huurprijs die huishoudens kunnen betalen als de inkomensnorm van vier keer de brutohuur wordt gehanteerd. Bijvoorbeeld: een huishouden met een laag middeninkomen 1 kan een woning huren met een huurprijs van maximaal €994. Het kan echter in de praktijk moeilijker zijn voor lage en middeninkomens om financieel toegankelijke woningen te vinden in de particuliere huursector. De voorbeelden hieronder geven kale huurprijzen weer, terwijl er vaak ook servicekosten bovenop komen.
Bovendien wordt bij sommige huishoudens het inkomen van een partner slechts gedeeltelijk meegeteld. Daarnaast kan het maximale huurbedrag voor lage en middeninkomens dalen als strengere inkomenseisen worden gesteld, bijvoorbeeld door de inkomensnorm te verhogen naar 4,5 keer het bruto maandinkomen. Tabel 4-4 Maximale huurprijs in particuliere huursector volgens gangbare inkomensnorm particuliere verhuurders, prijspeil 2024.
Jaarinkomen € 27.725 (primaire doelgroep 1phh) € 37.625 (primaire doelgroep mphh) € 47.699 (laag middeninkomen 1) € 52.671 (laag middeninkomen 2)
Rapport Schaarste in Holland Rijnland
Groep A B C D
Maandinkomen
Bovengrens huur
€ 2.310 € 3.135 € 3.975 € 4.389
€ 578 € 784 € 994 € 1.097 29
€ 66.000 € 77.000 € 88.000
(middeninkomen) (hoog middeninkomen 1) (hoog middeninkomen 2)
E F G
€ 5.500 € 6.417 € 7.333
€ 1.375 € 1.604 € 1.833
In de onderstaande Figuur 26 is een overzicht gemaakt van de huurprijzen van het huidige aanbod van huurwoningen die geadverteerd worden op Pararius, Funda en Kamernet in de gehele regio. De blauwe lijn toont het percentage van de 303 aangeboden huurwoningen dat wordt aangeboden tot een bepaalde vraagprijs. Uit de figuur is bijvoorbeeld af te lezen dat circa 45 procent van het aanbod een huurprijs heeft van maximaal €1.500. De acht verticale lijnen geven de maximale huurprijzen van de gedefinieerde inkomensgroepen weer. Voor elke groep geldt dus dat zij het aanbod kunnen betalen wat links ligt van hun respectieve lijn. Voor de lagere inkomensgroepen biedt de particuliere huursector nauwelijks alternatief. Waar inkomensgroep D (€52.671, DAEB-grens voor meerpersoonshuishoudens) toegang heeft tot ca. 15 procent van het aanbod, is er voor de primaire doelgroepen (groep A en groep B) minder dan 10% betaalbaar. De hogere inkomensgroepen hebben wat meer te kiezen. Zo is voor groep E (€66.000) pakweg 40% van het aanbod toegankelijk en voor groep F (€77.000) circa 49%. Toch is zelfs voor groep G (€88.000, twee keer modaal) slechts 56% van het aanbod betaalbaar. Daarmee is een groot deel van het aanbod op de particuliere huurmarkt ontoegankelijk voor al deze indicatieve inkomensgroepen.
Figuur 26 Toegankelijkheid van actueel huuraanbod op Funda, Pararius en Kamernet, percentueel in regio Holland Rijnland voor verschillende inkomensgroepen. Bron: Funda, Pararius, Kamernet, eind augustus en september 2024; bewerking RIGO.8
In de onderstaande figuren is hetzelfde overzicht weergegeven voor de drie gemeenten met het grootste aandeel in het onderzochte aanbod: Leiden, Zoeterwoude en Noordwijk. Van de 100 woningen waren in Leiden voor groep C (€47.699) 16 woningen betaalbaar te noemen en voor groep D (€52.671) 19 woningen. Voor groep G (€88.000) gaat het om 45 woningen, maar dit is nog steeds minder dan de helft van het aanbod (Figuur 27).
8
Ten behoeve van de leesbaarheid geeft de figuur 80% van het aanbod weer; de grafiek loopt ‘buiten’ de figuur door tot de 100%. Rapport Schaarste in Holland Rijnland
30
Figuur 27 Toegankelijkheid van actueel huuraanbod op Funda, Pararius en Kamernet, in Leiden voor verschillende inkomensgroepen. Bron: Funda, Pararius, Kamernet, eind augustus en september 2024; bewerking RIGO.
In Zoeterwoude was van de 62 woningen slechts één woningen betaalbaar voor de groepen met een inkomen tot de lage middenhuurgrens (groepen C en D). Pas vanaf €1.250 was er meer aanbod beschikbaar op het moment van peilen.
Figuur 28 Toegankelijkheid van actueel huuraanbod op Funda, Pararius en Kamernet, in Zoeterwoude voor verschillende inkomensgroepen. Bron: Funda, Pararius, Kamernet, eind augustus en september 2024; bewerking RIGO.
In Noordwijk stonden 35 woningen te koop (Figuur 29). Ook hier zien we dat er voor de lagere middeninkomengroepen weinig aanbod betaalbaar was.
Rapport Schaarste in Holland Rijnland
31
Figuur 29 Toegankelijkheid van actueel huuraanbod op Funda, Pararius en Kamernet, in Noordwijk voor verschillende inkomensgroepen. Bron: Funda, Pararius, Kamernet, eind augustus en september 2024; bewerking RIGO.
In de overige gemeenten was het voor middengroepen betaalbare aanbod minimaal, zoals te zien in Figuur 30. Figuur 30 Actueel huuraanbod overige gemeenten naar prijs. Bron: Funda, Pararius, Kamernet, eind augustus en september 2024; bewerking RIGO.
4.4
Middenhuur verhuurd via Huren in Holland Rijnland
Via Huren in Holland Rijnland worden ook middenhuurwoningen verhuurd (zie Tabel 3-1). Het gaat om tussen de 100 en 190 woningen per jaar. Dit zijn vrijwel allemaal corporatiewoningen. 9 Gezien de lage slaagkansen in de sociale huur, zal een deel van de actief woningzoekenden aldaar zijn of haar toevlucht moeten zoeken in de middenhuur. In iedere gemeente slaagt een paar procent (0,5 tot 3%) van de (tien)duizenden actief woningzoekenden in het vinden van een woning, zoals we
9
Van de in de periode 2019-2023 aangeboden woningen werden er 13 aangeboden door een particuliere verhuurder. Rapport Schaarste in Holland Rijnland
32
eerder zagen (zie paragraaf 3.4). Afgezet tegen deze grote groep niet-geslaagde woningzoekenden, zijn deze aantallen middenhuur klein te noemen. Tabel 4-5 Verhuringen van vrijesectorwoningen via Huren in Holland Rijnland, 2019-2023. Bron: Explica.
Via Huren in Holland Rijnland worden vooral middenhuurwoningen verhuurd in Leiden, Katwijk en Noordwijk. Daarbij is overigens te zien dat het aanbod in Leiden in drie jaar tijd (2021-2023) is afgenomen. In de overige gemeenten gaat het jaarlijks om kleine aantallen.
Figuur 31 Verhuringen van vrijesectorwoningen via Huren in Holland Rijnland per gemeente, 2019-2023. Bron: Explica.
Rapport Schaarste in Holland Rijnland
33
Verhuisbewegingen Een tekort aan woningen kan het zoekgedrag van woningzoekenden beïnvloeden. Woningzoekenden zoeken vaak lokaal, maar kijken vanwege schaarste mogelijk verder dan de eigen gemeente om hun kansen te verhogen. In dit hoofdstuk nemen we de verhuizingen in de regio onder de loep en onderzoeken de mate waarin nieuwe inwoners vanuit de eigen gemeente verhuizen of van elders uit de regio of van buiten de regio komen.
5.1
Alle woningmarksectoren
In de onderstaande tabel zijn de verhuisbewegingen binnen, van en naar de regio Holland Rijnland weergegeven. Het gaat om de verhuizingen van personen in 2023 in alle woningmarktsectoren (bron CBS). In Figuur 32 is per gemeente overzichtelijk weergegeven welk aandeel van de vestigers per gemeente afkomstig is uit de eigen gemeente, een regiogemeente of van buiten de regio. Tabel 5-1 Verhuisbewegingen van personen in de regio Holland Rijnland, 2023, absolute aantallen. Bron: CBS, bewerking RIGO.
18 15
Katwijk
63
18
44 3.043
Leiden
382
36
233
Leiderdorp
157
8
64
Lisse
14
104
Nieuwkoop
260
Noordwijk Oegstgeest
227
54
27
34
19
48
2.855
9.083
116
6
60
22
43
1
1
642
1.875
12
39
32
18
20
8
5
548
2.200
28
25
4
219
152
131
27
18
970
5.044
8.027
597
47
44
200
541
237
351 202
5.538
16.804
453
604
2
15
16
68
24
34
95
528
2.114
17
63
6
659
10
76
10
120
14
-
492
1.622
47
8
68
7
10
771
3
2
4
4
-
643
1.831
59
27
174
148
14
81
12 2.186
45
222
16
5
890
3.916
9
24
151
530
57
7
11
85
587
123
35
25
773
2.460
34
79
56
64
253
25
136
15
225
75 1.052
7
5
757
2.783
50
1
17
38
378
28
5
6
7
611
15
846
2.031
25
3
122
54
3
2
1
4
2
16 220
141
644
769 1.093
7.587
562
523
619 1.069
945
656
Leiderdorp
14
Leiden
Totaal
21
19 1.173
Buiten regio
874
157
Zoeterwoude
18
Kaag en Braassem
Voorschoten
Hillegom
Teylingen
55
Oegstgeest
156
Noordwijk
Katwijk
22
Nieuwkoop
Kaag en Braassem
5.220
Plaats van vestiging →
Lisse
Hillegom
Alphen aan den Rijn
5
285
67
44
9
126
28
302
369 46
37
4
37 43
Teylingen Voorschoten
Plaats van vertrek ↓
Alphen aan den Rijn
15
14
Zoeterwoude
50
1
Buiten regio
3.078
930
Totaal
9.563 2.164 2.693 5.094 18.386 2.086 1.640 1.781 4.233 2.511 2.682 1.969 889 803.442 859.133
Rapport Schaarste in Holland Rijnland
826 250 787.819 806.726
34
Figuur 32 Herkomst van verhuisde personen in Holland Rijnland, 2023, per gemeente. Bron: CBS; bewerking RIGO.
Over het algemeen zien we dat het grootste aandeel verhuizingen binnen gemeenten zelf plaatsvindt. In de meeste gemeenten beslaan inwoners die al woonachtig waren in de gemeente het grootste aandeel verhuizers (30 tot 60 procent). Tussen buurgemeenten in de regio wordt niet veel verhuisd. Veel gemeenten ontvangen relatief weinig verhuizers van elders in de regio. Belangrijkste uitzondering hierop vormen de gemeenten rondom Leiden. Daar is het aandeel verhuizers vanuit een regiogemeente – namelijk de gemeente Leiden – relatief hoog. In Leiderdorp komt 29 procent van de verhuizingen vanuit Leiden, in Zoeterwoude 23 procent, in Oegstgeest 22 procent, en in Voorschoten 18 procent. In Leiden zelf is het aandeel verhuizers vanuit buurgemeenten echter relatief klein: 44 procent van de verhuizingen vond binnen de gemeente plaats, nog eens 41 procent kwam van buiten de regio. Als studentenstad staat de Leidse woningmarkt sterk in verbinding met de bredere Nederlandse woningmarkt. In Alphen aan den Rijn kwam daarnaast 13 procent van de verhuizers uit Nieuwkoop. In de meeste gemeenten komen er meer verhuizers van buiten de regio, dan van binnen. In een aantal gemeenten verhuizen er zelfs meer personen van buiten de regio dan intern in de gemeente. In Oegstgeest komt bijvoorbeeld 38 procent van de verhuizers van buiten de regio en 22 procent vanuit de gemeente.
Ook in Voorschoten (42 procent van buiten de regio, 31 procent van binnen de gemeente) en in mindere mate Zoeterwoude en Hillegom zien we dit spelen. Daarbij dient te worden opgemerkt dat Voorschoten en Zoeterwoude dicht in de buurt liggen van twee andere, dichtbevolkte regio’s (Haaglanden en Rijnmond). Hillegom ligt aan de rand van de Metropoolregio Amsterdam.
5.2
Sociale huur
De data van Huren in Holland Rijnland geeft ook inzicht in de verhuisbewegingen in enkel de sociale huur. Deze staan weergegeven in het overzicht hieronder. Let op: in de vorige paragraaf op basis van CBS-data ging het om verhuizingen van personen, in dit overzicht gaat het om verhuizingen van huishoudens.
Rapport Schaarste in Holland Rijnland
35
Leiden
Leiderdorp
Lisse
Nieuwkoop
Noordwijk
Oegstgeest
Teylingen
Voorschoten
7 79 4 7 5 1 5 1 7 37 153
23 159 5 34 4 6 5 3 6 5 1 1 42 294
8 3 2 218 44 3 3 22 9 7 7 81 407
27 3 6 22 570 33 5 7 13 20 13 20 9 126 874
8 2 1 1 37 43 2 1 4 1 3 18 121
5 7 3 6 48 1 7 12 2 32 123
25 2 5 1 8 3 2 48 1 2 1 22 120
4 7 3 13 12 1 6 219 4 11 1 1 50 332
1 1 4 14 3 2 41 3 1 41 111
1 6 1 4 17 1 2 1 2 11 77 2 37 162
6 1 1 2 39 3 2 1 8 39 2 26 130
1 1 2 3 1 6 8 22
Figuur 34 Herkomst van verhuisde huishoudens in de sociale huursector in Holland Rijnland, 2023, per gemeente. Bron: Explica, 2024; bewerking RIGO.
Net als bij de algehele verhuisbewegingen, zien we dat in de meeste gemeenten vooral wordt verhuisd binnen de gemeente zelf. In alle gemeenten komt het aantal verhuizingen vanuit de gemeente en de regio samen uit boven de 50%. In een aantal gemeenten komen meer sociale huurders vanuit buurgemeenten dan vanuit de eigen gemeente, namelijk in Voorschoten, Leiderdorp en (in mindere mate) Zoeterwoude. In sommige gemeenten komen relatief veel sociale huurders van buiten de regio, bijvoorbeeld in Oegstgeest en Zoeterwoude. In de laatste gemeente vormen de verhuizers uit de eigen gemeente de kleinste groep. Zoals opgemerkt ligt Zoeterwoude dichtbij de dichtbevolkte regio’s Haaglanden en Rijnmond.
Rapport Schaarste in Holland Rijnland
36
Totaal
Katwijk
710 12 2 16 5 3 14 2 5 1 149 919
Zoeterwoude
Kaag en Braassem
Plaats van vertrek ↓ Alphen aan den Rijn Hillegom Kaag en Braassem Katwijk Leiden Leiderdorp Lisse Nieuwkoop Noordwijk Oegstgeest Teylingen Voorschoten Zoeterwoude Buiten regio Totaal
Hillegom
Plaats van vestiging →
Alphen aan den Rijn
Figuur 33 Verhuisbewegingen van huishoudens in de sociale huursector in de regio Holland Rijnland, 2023, absolute aantallen. Bron: Huren in Holland Rijnland, bewerking RIGO.
826 110 195 276 806 102 86 77 275 105 143 75 23 669 3.768
6
Conclusie De Huisvestingswet 2014 biedt gemeenten het instrumentarium in te grijpen in de verdeling van woonruimte. Gebruikmaken van dit instrumentarium – door een Huisvestingsverordening vast te stellen – is niet vanzelfsprekend en dient periodiek onderbouwd en getoetst te worden. Het instrumentarium bestaat uit het vaststellen van een Huisvestingsverordening, die regels bevat met betrekking tot het in gebruik geven en nemen van woonruimte. Het uitgangspunt van de wet is de vrijheid van vestiging. Iedereen die rechtmatig in Nederland verblijft, heeft het recht om zich vrijelijk te verplaatsen en te vestigen. Dit grondrecht kan alleen worden beperkt indien noodzakelijk voor het algemeen belang in een democratische samenleving. Dat belang kan volgens de wet gelegen zijn in het tegengaan van de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. Als hier aantoonbaar sprake van is – en als het instrumentarium van de wet geschikt en proportioneel is om die effecten te bestrijden – kunnen gemeenten verdelingsregels stellen. De schaarste kan betrekking hebben op schaarste aan goedkope woonruimte in het algemeen, schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen of schaarste aan woonruimte voor de huidige inwoners van een gemeente.
Het bestaan van schaarste op zich is onvoldoende reden om van de wet gebruik te maken: er moet tevens sprake zijn van verdringing van kwetsbare groepen, als gevolg van die schaarste. Teneinde de rechten van woningzoekenden niet onnodig te beperkten, dient ingrijpen beperkt te blijven tot die delen van de woningmarkt waar de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste zich voordoen. De gemeente wijst zelf de schaarse voorraad aan en maakt deze daarmee vergunningplichtig. Fricties op de woningmarkt In Nederland is er een groeiend tekort aan woningen: de omvang ervan wordt geschat op 4,9 procent van de woningvoorraad in 2024, ofwel 400.530 woningen. Het woningtekort in woningmarktregio Holland Rijnland wordt becijferd op 5,0 procent, ofwel 13.400 woningen. Daarmee heeft de regio Holland Rijnland een enigszins bovengemiddeld tekort vergeleken met andere regio’s in het land. Een analyse van vraag en gerealiseerde verhuizingen op basis van de enquête WoonOnderzoek Nederland (WoON2021) laat een krapte zien voor zowel een- als meergezinswoningen in de koopsector en ook voor eengezinswoningen in de huursector in de regio Holland Rijnland. Ook zien we druk op de sociale huursector. Daarnaast laat de analyse zien dat meergezinshuurwoningen en/of vrijehuursectorwoningen minder vaak worden gevraagd dan betrokken.
Hierbij past echter de kanttekening dat waar de koopmarkt krap is en de sociale huur voor een deel van de huishoudens ontoegankelijk, woningzoekenden in de praktijk vaak aangewezen zijn op de overige huur. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor huur(appartementen), maar het vult wel een gat in de markt. Op een schaarse markt kan een tweede keus het verschil betekenen tussen wel of geen woning. Ook bij afwezigheid van expliciete vraag naar een bepaald segment, kan er zo toch sprake zijn van schaarste aan dat segment. Schaarste in de sociale huur (gereguleerd laagsegment) In alle gemeenten in de regio Holland Rijnland is sprake van (enige mate van) schaarste in de sociale huursector (‘gereguleerd laagsegment’ onder de Wet betaalbare huur). De belangrijkste bevindingen ten aanzien van schaarste in de sociale huursector zijn: •