F jaarverslag 2021 HureninHollandRijnland
Tekst van het document
0,0%
1,0%
-0,5%
16,7%
100%
Katwijk
9,0%
5,3%
2,0%
16,3%
0,0%
2,0%
-0,2%
17,6%
100%
Leiden
6,5%
5,1%
4,1%
15,7%
3,2%
4,1%
-0,4%
25,6%
100%
Leiderdorp
6,6%
5,1%
3,6%
15,2%
2,5%
3,6%
-0,5%
23,4%
100%
Lisse
10,3%
4,1%
3,4%
17,8%
4,8%
3,4%
-0,7%
30,1%
100%
Nieuwkoop
7,5%
4,7%
1,9%
14,0%
0,9%
1,9%
-1,9%
20,6%
100%
Noordwijk
7,3%
3,2%
3,2%
13,7%
1,7%
3,2%
-0,3%
18,1%
100%
Oegstgeest
8,2%
5,9%
5,9%
20,0%
5,9%
5,9%
0,0%
32,9%
100%
Teylingen
16,1%
6,8%
0,6%
23,6%
0,6%
0,6%
-1,2%
29,2%
100%
Voorschoten
7,2%
6,2%
2,1%
15,5%
0,0%
2,1%
0,0%
16,5%
100%
Zoeterwoude
10,6%
4,3%
0,0%
14,9%
0,0%
0,0%
0,0%
19,1%
100%
Holland Rijnland
7,7%
5,0%
3,0%
15,7%
2,8%
3,0%
-0,6%
25,1%
100%
Uit deze tabel blijkt dat 75% van de verhuringen zonder voorrangs- of bemiddelingsreden is geweest. In 2020 was dit 72%. Opmerkelijk is dat ondanks de gestelde doelen om bijzondere doelgroepen en statushouders zo goed mogelijk te spreiden over de regio er toch behoorlijke verschillen zijn tussen de gemeenten. Bij de statushouders kan dit komen omdat de taakstelling in personen is uitgedrukt en niet in huishoudens. Als een gemeente veel alleenstaanden moet huisvesten betekent dit een groter aandeel van de verhuringen. Bij de contingentenregeling kunnen verschillen ontstaan door verschillen in mutatiegraad. Bij een lage mutatiegraad telt een contingent zwaarder mee. Hillegom, Leiden, Leiderdorp en Oegstgeest hebben relatief veel urgenten gehuisvest. Kaag en Braassem, Katwijk, Nieuwkoop, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude hadden dit jaar weinig urgenties. Het aandeel stadsvernieuwingsurgenten is sterk afhankelijk van de activiteiten op het gebied van sloop en nieuwbouw. In 2021 hebben Hillegom (ook in 2020) en Lisse een relatief grote opgave gehad. Een nieuwe waarde: de signaalwaarde (statushouders, contingenten en urgenten) Veel groepen woningzoekenden krijgen om uiteenlopende redenen voorrang boven andere woningzoekenden: vanwege hun leeftijd, hun inkomen, omdat ze een huurwoning achter laten.
Stadsvernieuwingsurgenten krijgen voorrang, maar voor de woning die zij achter laten komt uiteindelijk een nieuwe woning terug. In feite zijn er maar drie groepen waarvan het een politieke keuze is om ze voorrang te geven boven andere woningzoekenden. Dit zijn: - woningzoekenden met een urgentieverklaring; - cliënten van instellingen die met woonbegeleiding zelfstandig gaan wonen (kandidaten contingentenregeling); - statushouders. De signaalwaarde is in 2021 15,7% en is daarmee licht gestegen ten opzichte van 2020 (14,4%). In Leiden hebben de corporaties en de gemeente met elkaar afgesproken dat de Pagina 29 van 38
waarde niet hoger mag uitkomen dan 20%. Onduidelijk is welke maatregelen worden genomen als deze norm wordt overschreden. In de rest van de regio heef deze waarde nog geen betekenis.
contingentenregeling bijzondere doelgroepen De regio Holland Rijnland kent sinds 2005 een regeling voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen, ook wel bekend als de “Contingentenregeling bijzondere doelgroepen”, kortweg contingentenregeling. Deze regeling is benoemd in de huisvestingsverordening en wordt uitgevoerd door de woningcorporaties in de regio Holland Rijnland. Bijzondere doelgroepen zijn in dit verband cliënten van zorginstellingen die behoefte hebben aan woonruimte, waarbij meestal stevige en soms langdurige begeleiding nodig is als tussenfase naar volledig zelfstandig wonen. Daarnaast gaat het om zorgmijders die enkel met woonbegeleiding zelfstandig kunnen wonen en om cliënten waarvan het gezien hun problematiek niet wenselijk is dat ze zelfstandig woonruimte zoeken. Deze regeling is in de eerste plaats bedoeld om de stap naar volledig zelfstandig wonen te laten slagen op een manier die geen van de partijen (cliënt, zorginstelling, corporatie) nadeel of schade toebrengt. De contingentenregeling is bedoeld voor cliënten die dringend woonruimte nodig hebben en die niet op andere wijze daaraan kunnen komen, bijvoorbeeld omdat ze voldoende inschrijftijd hebben opgebouwd, ze op kamers kunnen wonen, of een urgentie kunnen krijgen.
In de afgelopen jaren lag het accent van de contingentenregeling nadrukkelijk op de huisvesting van cliënten die intramuraal verblijf achter zich laten. Dit was het gevolg van onder meer de sluiting van de opvang in Leiden, de sluiting van intramurale voorzieningen voor GGZ (beschermd wonen), de verstandelijk gehandicaptenzorg (VGZ) en jeugdzorg. In de komende jaren zal dit ook een rol spelen. In 2023 moet de decentralisatie van maatschappelijke opvang en beschermd wonen zijn beslag hebben gekregen. Verder zal de aandacht verschuiven naar preventie, zodat ook voorkomen kan worden dat mensen in de opvang terecht komen. Ook verwachten wij toenemende aandacht voor zorgmijders. De scheiding tussen cliënten die intramuraal verblijven en ambulant begeleid worden zal verder vervagen. Dit alles betekent dat er meer ruimte en aandacht binnen de contingentenregeling zal zijn voor groepen die niet uit een intramurale omgeving afkomstig zijn. Uitgangspunt voor 2021 was aantal van 194 te verdelen woningen. Dit zijn er 5 meer dan in 2019 en 2020. Deze 194 woningen zijn op basis van het Daeb-bezit eind 2020 verdeeld over de woningcorporaties. Een aantal woningen is nog niet verhuurd op het moment dat deze rapportage verschijnt. De verdeling van de contingenten over de instellingen gebeurt op basis van inschattingen van de instellingen in het laatste kwartaal voorafgaand aan het jaar.
In juni en september hebben herverdelingsrondes plaatsgevonden. Van de 194 plaatsen in 2021 zijn er in 178 benut. Zeven aanvragen voor kandidaten zijn ingetrokken en hebben niet tot een vervangende kandidaat geleid. Deze ingetrokken aanvragen tellen wel mee bij de quota van de woningcorporaties. De corporaties hebben een woning geleverd, maar de instelling kon niet op tijd een passende vervangende kandidaat leveren. 13 aanvragen betroffen extramurale cliënten, waarvan 4 van Tom in de Buurt, 3 van Exodus en 2 van Reclassering NL, 1 voor Cardea en 1 voor Leger de Heils. Voor vijf kandidaten is de aanvraag weer ingetrokken.
Pagina 30 van 38
Een steeds terugkerend knelpunt is de beschikbaarheid van woningen onder kwaliteitskortingsgrens (€ 442,46). Deze woningen zijn nodig voor jongeren onder de 23 jaar. Bij huren boven deze grens krijgen jongeren geen huurtoeslag. Er komen relatief weinig woningen in het goedkoopste segment beschikbaar en als ze vrij komen is dat niet altijd op het goede moment of de goede plek. Met de Wet tijdelijke huurkorting die in maart 2021 is ingegaan kan voor een deel van deze groep voor maximaal drie jaar een oplossing gevonden worden. Afgesproken is dat de corporaties ieder de huur van ten minste één woning verlagen voor deze doelgroep. In 2021 waren er 34 aanvragen voor contingentwoningen voor jongeren onder de 23 jaar.
contingent 2021
contingent na herverdeling
aangevraagde kandidaten
ingetrokken
gebruikt contingent
quotum 2021
gebruikt
overzicht contingenten en quota 2021, afgesproken en gebruikt
Alfa & zorg
0
0
0
0
0
Woondiensten Aarwoude
6
6
De Binnenvest
90
90
90
0
90
De Sleutels
23
22
Brijder
1
1
1
0
1
Dunavie
22
22
Cardea/werkhotel
12
10
10
0
10
Habeko Wonen
6
6
De Brug
4
4
4
0
4
MeerWonen Kaag en Braassem
6
4
Exodus
12
7
7
1
7
MeerWonen Oegstgeest
5
5
Gemiva/SVG
6
5
5
0
5
Wst. Nieuwkoop
3
3
De Haardstee
5
5
5
1
5
Ons Doel
8
8
De Hartekamp Groep
1
1
1
0
1
st Antonius van Padua
5
5
s Heerenloo
10
11
11
0
11
Portaal
24
24
Horizon
5
4
4
0
4
Rijnhart Wonen
11
11
Ipse de Bruggen
2
2
2
0
2
Stek Hillegom
7
7
Kocon
1
1
1
0
1
Stek Lisse
9
8
Kwintes
1
1
1
0
1
Stek Noordwijk
7
6
Leger des Heils
3
4
4
0
4
Stek Teylingen
10
10
Limor
0
6
6
0
6
Vestia
2
2
MEE
4
1
1
0
1
Woonforte Alphen
27
25
Philadelphia
1
0
0
0
0
Woonforte Boskoop
6
4
Prodeba
5
3
3
0
3
Woonzorg
7
7
Raamwerk
0
1
1
0
1
Ymere
0
0
Reclassering NL
2
2
2
2
2
GGZ\Rivierduinen
17
16
16
1
16
Rooyse Wissel
0
0
0
0
0
Silhouet Coaching
0
0
0
0
0
Soeverein
2
1
1
1
1
Steenrots
1
2
2
0
2
Stumass
4
3
3
0
3
TOM in de Buurt
3
4
4
1
4
Reserve
2
2
0
0
0
194
187
185
7
185
instelling
Pagina 31 van 38
corporatie/plaats
194 185
Een nieuwe instelling in 2021 is Limor. Deze instelling kwam in de loop van 2021 in beeld als gevolg van een aanbesteding in de regio. Limor werkt van uit het principe van Housing First - eerst het huis, dan de rest van het leven op orde – aan de begeleiding van mensen die steeds weer in de opvang terechtkomen. Voor deze instelling zijn nog zes contingentplaatsen gevonden. Voor deze groep is een apart contract afgesproken. Kandidaten van Limor krijgen eerst een tijdelijk contract in combinatie met woonbegeleiding. Daarna volgt een gewoon huurcontract met als dat nodig is een driepartijenovereenkomst.
Verhuur met beleidsregels nieuwbouwregels Corporaties mogen nieuwe sociale huurwoningen de eerste keer ook met lokaal maatwerk verhuren. De bedoeling van lokaal maatwerk nieuwbouw is dat woningcorporaties hun investering – met laag rendement in een duurzame nieuwbouwwoning van hoge kwaliteit vooral kunnen aanwenden voor het laten doorstromen van (eigen) huurders. De woning die deze huurders achterlaten wordt vervolgens verhuurd via het regionale woonruimtebemiddelingssysteem. Zo kan nieuwbouw gericht een rol vervullen bij het realiseren van bijvoorbeeld doelstellingen voor doorstroming. Woningcorporaties kunnen bijvoorbeeld met de nieuwbouw van levensloopgeschikte appartementen gericht grote eengezinswoningen leegmaken.
nieuwbouw Andere verhuurder, Alphen De Sleutels Dunavie Habeko Ons Doel Rijnhart Wonen Stek, Noordwijk MeerWonen Portaal wst. Nieuwkoop Ons Doel st. Antonius van Padua Woonforte
via via advertentie bemiddeling 24 16 9 76 1 6 4 42 60 28 26 3 11 2 43 59 330 74
Nieuwbouwregels dragen bij aan langere verhuisketens en helpen vooral lokale woningzoekenden aan een woning. lokaal maatwerk bestaande woningen In de huisvestingsverordening 2019 is geregeld dat gemeenten en woningcorporaties maximaal een kwart van het aantal te verwachten vrijkomende woningen kunnen inzetten voor lokale huisvestingsopgaven. De eisen waaraan lokaal maatwerk moet voldoen zijn: - Gemeente en de betrokken corporatie(s) maken vooraf afspraken over de inzet van lokale beleidsruimte. - De afspraken zijn gemotiveerd uit lokale volkshuisvestelijke doelstellingen die in een woonvisie zijn vastgelegd. Pagina 32 van 38
-
-
-
De lokale beleidsruimte geldt voor maximaal 25% van de vrijkomende bestaande woningen. De aantallen verhuringen van de afgelopen drie jaar vormen de basis voor de berekening met dit percentage. Voor de overige woningen gelden de regels van de huisvestingsverordening. Het is niet verplicht de 25% lokale beleidsruimte in te zetten, het is een keuze van de lokale partijen. De gemeente registreert via een monitor of de afspraken en doelstellingen zijn gehaald. De inzet van lokale beleidsruimte wordt achteraf regionaal verantwoord aan het Dagelijks Bestuur van Holland Rijnland. De huisvesting van urgenten inclusief stadsvernieuwingsurgenten, van bijzondere doelgroepen waarover regionale afspraken zijn gemaakt en van groepen op grond van een taakstelling van de provinciale of rijksoverheid (statushouders), valt niet onder het lokale maatwerk. Bij overschrijding van de overeengekomen ruimte, wordt het teveel in mindering gebracht op het jaar daarna.
lokaal maatwerk, berekening ruimte 2022 en besteed in 2021 aantallen verhuringen exclusief nieuwbouw Gemeente
Corporatie
Alphen a.d. Rijn
totaal
683
Habeko wonen
115
Overige Eigenaren Woonforte Woonzorg Nederland Hillegom
totaal Overige Eigenaren
Kaag en Braassem
Katwijk Leiden
Leiderdorp
Lisse Nieuwkoop
Pagina 33 van 38
ruimte voor maatwerk
2019 2020
2021
2020
2021 besteed 2022
644
572
164
164
81
158
104
90
24
26
17?
26
12
14
14
2
3
553
513
456
136
133
3
13
11
2
2
106
105
110
31
26
4
3 64
127
16
27
2
1
Stek
102
105
111
31
25
totaal
226
178
181
44
Stichting MeerWonen
162
107
105
28
Woondiensten Aarwoude
64
71
76
totaal
310
366
Dunavie
310
totaal De Sleutels
0 16*
26
46
46
49
30
23*
31
16
16
23
18
454
87
84
7
94
366
454
87
84
7
94
699
779
986
191
187
60
205
268
330
386
72
74
17*
82
Stichting Portaal
305
338
453
87
84
36*
91
Woningstichting Ons Doel
118
102
141
30
27
7
30
Woonzorg Nederland
8
9
6
2
2
totaal
97
162
163
36
31
33
35
2
Rijnhart Wonen
85
145
145
30
27
32*
31
Woonzorg Nederland
12
17
18
5
4
1
4
totaal
141
124
145
41
37
17
34
Stek
141
124
145
41
37
17*
34
totaal
107
119
106
35
29
5
28
Vestia
26
25
23
7
7
6
aantallen verhuringen exclusief nieuwbouw Gemeente
Noordwijk
Corporatie
Teylingen
Zoeterwoude
2021
2020
2021 besteed 2022
37
40
49
14
10
7
11
Woondiensten Aarwoude
44
54
34
14
12
3
11
totaal
183
156
334
47
42
35
56
2
3
3
0
0
Stek
122
81
194
26
25
22*
33
Wst. Sint Antonius van Padua
59
72
137
21
17
13*
22
totaal
82
85
85
27
20
16
21
Overige Eigenaren
1
6
8
2
1
Stichting MeerWonen
77
76
69
23
18
Stichting Portaal
4
3
8
2
1
156
193
161
41
41
1
1
24
1
0
Stek
155
192
137
40
41
18
40
totaal
90
113
97
27
26
0
25
De Sleutels
27
24
24
8
7
0
6
Woonzorg Nederland
63
89
73
19
19
totaal
21
35
40
8
6
21
35
40
8
6
2
8
2.901 3.059 3.434
779
739
336
783
totaal Overige Eigenaren
Voorschoten
2019 2020
Wst. Nieuwkoop
Overige Eigenaren
Oegstgeest
ruimte voor maatwerk
Rijnhart Wonen totaal *eigen opgave corporaties
1
1 16
1 18
43 2
19 2
Bovenstaande tabel geeft de ruimte voor 2022 aan en wat is besteed van de ruimte van 2021. In het woonruimtebemiddelingssysteem is de invoer van lokaal maatwerk soms niet goed gegaan. In aantal gevallen is het woonruimtemodel niet ingevoerd bij het opstellen van de advertentie. Soms is de verhuring ook niet goed verantwoord. Er zijn ook woningen geadverteerd met lokaal maatwerk maar uiteindelijk verhuurd aan gewone woningzoekenden die niet voldeden aan de voorrangsregel. Een aantal corporaties heeft daarom nog een eigen opgave gedaan. Die is met een * gemarkeerd. Volgens deze opgave zijn 336 woningen in het kader van lokaal maatwerk verhuurd. Van de 25% ruimte is 10,8% benut. Dit is 9,2% van het aantal verhuurde woningen. In Kaag en Braassem is de ruimte maximaal benut. Woondiensten Aarwoude heeft een groter aandeel gebruikt dan de ruimte die er was op basis van de verhuurgeschiedenis. In Leiderdorp is de ruimte van 2021 met twee woningen overschreden. overige beleidsregels In 2021 zijn 523 advertenties uitgebracht met één of meer beleidsregels. 394 woningen zijn ook volgens deze beleidsregels verhuurd. De beleidsregels hangen in de regels samen met lokaal maatwerk of nieuwbouwregels
Verhuisbewegingen Van alle verhuizingen was 63% binnengemeentelijk, 25% regionaal en 12% van buiten de regio. Iets meer mensen van buiten de regio slaagden dan voorgaande jaren. Van de woningzoekenden is bij Alphen aan den Rijn 82% afkomstig uit eigen gemeente, bij Oegstgeest is dit slechts 32%. Alphen heeft ook het grootste aandeel woningen verhuurd
Pagina 34 van 38
18
8
aan inwoners uit de eigen gemeente: 81%, terwijl Oegstgeest meer huurders uit Leiden heeft geholpen (36%) dan uit Oegstgeest (35%). Leiden heeft het grootste deel van de woningzoekenden van buiten de regio aan een woning geholpen, 28%. Het is een evenredig aandeel van deze groep. Nieuwkoop, Lisse, Teylingen, Katwijk en Voorschoten hebben een relatief groot aandeel van huurders van buiten de regio. De meeste verhuisbewegingen vinden plaats binnen de eigen subregio. Katwijk, Leiden en de omliggende gemeenten vormen één agglomeratie, subregio West. De gemeenten zijn in veel gevallen tegen elkaar aan gegroeid. De oude Rijn- en Veenstreek met Alphen aan den Rijn, Kaag en Braassem en Nieuwkoop (subregio Oost) maakt deel uit van het Groene Hart. De Bollenstreek (subregio Noord) heeft door haar ruimtelijke kenmerken ook een duidelijke identiteit.
3
5
Lisse
1
42
3
9
1
3
7
5
totaal
Hillegom
7
1
Zoeterwoude
56
7
4
Voorschoten
3
10
Oegstgeest
16
2
Leiderdorp
Nieuwkoop
Leiden
1
Katwijk
22
112
Teylingen
16
6
Noordwijk
Nieuwkoop
532
Kaag En Braassem
Lisse
Kaag en Braassem
Alphen Aan Den Rijn
Hillegom
Herkomst huurder↓
Alphen aan den Rijn
Gemeente woning→
5
3
3
4
653
2
2
5
1
1
3
6
1
1
80
21
6
71
10
5
3
10
2
8
239
13
27
11
2
1
Teylingen
2
3
1
5
13
15
71
9
23
2
3
Katwijk
1
6
1
1
2
18
8
261
33
2
7
Leiden
19
27
6
3
4
13
12
55
660
50
Leiderdorp
4
5
1
1
1
1
2
6
47
Oegstgeest
3
1
3
4
7
28
Voorschoten
1
2
1
2
1
Zoeterwoude
1
Buiten regio
83 1
133 109
Noordwijk
1
140
2
305 1
148
3
1
344
26
25
9
909
107
2
6
1
184
2
27
1
1
77
29
2
1
38
1
78
2
5
3
2
23
37 434
55
28
16
13
22
22
31
70
123
22
10
16
6
645
210 107
111
146
343
161
454 1.031
197
85
97
47 3.634
77% is verhuurd aan inwoners afkomstig uit de eigen subregio. 90% van de woningzoekenden afkomstig uit de Leidse regio vindt ook weer een woning in de deze regio. Voor de Duin- en Bollenstreek is dit 82% en voor de Rijn- en Veenstreek 87%. Tussen de subregio’s wordt er relatief weinig verhuisd. woning regio → herkomst regio↓ Rijn- en Veenstreek Duin- en Bollenstreek Leidse regio
Pagina 35 van 38
RijnDuinen en Leidse Veen- Bollen- regio streek streek
woning regio → totaal herkomst regio↓
764
25
87
876
21
571
103
695
78
77
1.474
1.629
Rijn- en Veenstreek Duin- en Bollenstreek Leidse regio
Rijn- Duinen en Leidse Veens Bollen regio treek streek
totaal
21%
1%
2%
24%
1%
16%
3%
19%
2%
2%
41%
45%
Buiten Holland Rijnland
99
88
247
434
962
761
1.911
3.634
Buiten Holland Rijnland
3%
2%
7%
12%
26%
21%
53%
100%
Bijlage 2 berekening inhaalvraag uit “Analyse met aanpak voor vervolg Woningbouw”, Holland Rijnland, februari 2022 Onderstaande tekst is afkomstig uit Analyse met aanpak voor vervolg Woningbouw, de tekst van bureau Companen die als basis gaat dienen voor de Regionale Woonagenda 2022. “Inhaalvraag Naast de toekomstige behoefte is een inschatting van het inhaaltekort aan sociale huurwoningen gemaakt. Voor deze berekening zijn de indicatoren en normen uit de huidige Woonagenda gebruikt. Op basis van het jaarverslag Holland Rijnland Wonen uit 2020 zijn de huidige scores berekend en is het verhoudingsgetal tot de norm berekend. indicatoren schaarste sociale huur Indicator Zuivere reactiegraad3 Grenswaarde 20 Score 2020 43 Verhoudingsgetal 0,5
Aandeel zonder bemiddeling 80% 72% 1,11
Regionale slaagkans 20% 12% 1,7
Elke norm is uitgedrukt in een afwijking ten opzichte van de gestelde norm. Bijvoorbeeld, bij gemiddeld 22 zuivere reacties zou dit tot uitdrukking komen in een getal 1,1 (22 gedeeld door de norm van 20). De optelling van de drie normen is gemiddeld, waardoor een gemiddelde score van spanning ontstaat. Deze bedroeg voor de regio 1,1. Bij een score van 1 zou er volgens de gestelde normen geen schaarste zijn. Op basis van het aantal vrijgekomen woningen kunnen we bepalen wat nodig zou zijn geweest om de score 1 te halen. Dat aantal vrij te komen woningen is via een gemiddelde mutatiegraad vertaald naar de totale woningvoorraad. Een vergelijking met de huidige voorraad laat het tekort zien. Het gemiddelde verhoudingsgetal voor de regio is 1,1. Er waren in 2020 3.464 toewijzingen in de bestaande voorraad. Om op een verhoudingsgetal van 1 uit te komen zouden dit er 3.780 moeten zijn. Bij een mutatiegraad van 5,2% vertalen 316 extra beschikbaar komende woningen zich naar ongeveer 6.100 woningen. schatting tekort sociale woningen gemiddelde verhouding tot normen aantal verhuurde woningen aantal benodigde woningen om op 1 uit te komen mutatiegraad aantal benodigde woningen
Schatting tekort 1,1 3.464 3.780 5,2% ca. 6.100
Dit leidt tot een opgave in de orde van grootte van 30% sociale huur in nieuwbouwplannen.”
3
Het gedrag tussen groepen woningzoekenden verschilt. Jongeren reageren vaker en minder gericht, terwijl senioren doorgaans zeer kritisch hun wens afwegen. Bovendien wordt het aantal reacties vertekend door weigeringen die er tegenover staan. De weigeringen geven ook inzicht in de druk op de markt. Door het gemiddelde aantal reacties te delen op de weigeringsgraad, ontstaat een ‘zuivere reactiegraad’.
Pagina 36 van 38
commentaar op deze berekening De hiervoor geschetste berekening is van invloed geweest op de berekening van het tekort aan sociale huurwoningen in de regionale woonagenda van 2018 en in de woningmarktanalyse die de basis vormt voor de woonagenda van 2022. De ‘zuivere reactiegraad’ is het gemiddeld aantal reacties gedeeld door de weigeringsgraad. Met de cijfers van 2021 zou deze uitkomen op 48 (278/5,8). Het aandeel zonder bemiddeling is 75%. De regionale slaagkans is 8%. Met deze cijfers is de gemiddelde verhouding tot de normen 1,33. Bij 3.634 verhuringen zijn 4.833, afgerond 1.200 woningen extra nodig. Bij een mutatiegraad van 6,2% is het tekort opgelopen naar 19.350 woningen. Dat is ineens wel erg veel. Een aantal veronderstellingen in deze berekening lijkt niet helemaal te kloppen. Het gemiddeld aantal reacties is deels een gevolg van de schaarste, maar is ook eigen aan deze vorm van woonruimtebemiddeling. Reageren is makkelijk, kost niets en helpt de woningzoekende in te schatten wat zijn kansen zijn. Ook de weigeringen houden maar deels verband met de marktdruk. De informatie op HureninHollandRijnland over de woningen is minder volledig dan bijvoorbeeld Funda, maar wat er staat wordt ook niet altijd goed gelezen of begrepen. Een afspraak voor een groepsbezichtiging afzeggen wordt geregistreerd als een weigering.
Er zijn tal van legitieme redenen waarom woningzoekenden woningen weigeren. Weigeren zegt dus betrekkelijk weinig over de mate schaarste. Ook het aandeel verhuringen zonder bemiddeling of urgenties zegt weinig over de marktdruk. De eerder in het verslag genoemde signaalwaarde (urgenten, contingenten en statushouders) geeft een beeld van de groepen waarvoor een politieke keuze is gemaakt ze voorrang te verlenen. Als deze groep in aandeel toeneemt vergroot de druk voor de gewone woningzoekende. De berekeningen van slaagkansen zijn gevoelig voor de rekenuitgangspunten. Het maakt uit welke periode je beschouwt of op welke schaal je kijkt. is er een alternatief? Een alternatieve berekening zal minder moeten leunen op reactie- en weigeringsgraad. En liever ook geen slaagkansen in deze vorm. Een mogelijk ander uitgangspunt zijn de actieve woningzoekenden en de signaalwaarde. De actieve woningzoekenden zijn de woningzoekenden die het afgelopen jaar ten minste één keer hebben gereageerd op een advertentie in HureninHollandRijnland.nl. Zij geven een indicatie van het aantal mensen dat daadwerkelijk op zoek is naar een woning. Nu zijn er bijna negen keer zo veel actieve woningzoekenden dan dat er woningen beschikbaar zijn. Na aftrek van de woningen voor de signaalwaardegroep is de omvang van de groep actief woningzoekenden zelfs 10,4 maal het beschikbare aanbod.
Stel dat we met elkaar vinden dat een actief woningzoekende in maximaal vijf jaar een woning moet kunnen bemachtigen. In dat geval moeten in vijf jaar evenveel woningen (na aftrek van de signaalwaardegroep) vrijkomen als dat er actief woningzoekenden zijn. Bij Pagina 37 van 38
afgerond 3.100 woningen, exclusief signaalgroep, beschikbaar in 2021 is dat 15.500 woningen over vijf jaar. Dit betekent een ‘tekort’ van afgerond 32.000 min 15.500 is 16.500 woningen. Dit is niet een op een het woningtekort. Dit getal moet worden gecorrigeerd met een factor met een waarde tussen 0 en 1. Woningen die worden toegevoegd aan de voorraad geven bij gericht doorstromingsbeleid extra leegkomende woningen in de bestaande voorraad. Ook de toegevoegde woningen komen na verloop van tijd weer leeg. Dat betekent ook extra mutaties. Ook aan de kant van de vraagzijde, het aantal actieve woningzoekenden, is een correctie nodig. Niet iedereen is dringend op zoek naar een woning. Voor deze correctiefactor is een pragmatische waarde gekozen: een waarde die een uitkomst geeft vergelijkbaar met de uitkomst van de hiervoor geciteerde berekening van 2020. Bij een waarde van 0,4 is het tekort in deze benadering in 2020 6.176 woningen. 2019
2020
2021
actieven
25.400
29.400
32.160
verhuringen
2.966
3.256
3.634
signaalgroep tekort bij factor = 0,4
471
464
539
5.170
6.176
6.674
De vuistregel voor het berekenen van het tekort met deze factor is: Woningtekort = actieven x 0,4 – verhuringen x 2 + signaalgroep x 2 4 Het woningtekort neemt toe als het aantal actieven en/of de signaalgroep toeneemt. Het tekort neemt af bij meer verhuringen. Het woningtekort is in 2021 per saldo met 500 woningen toegenomen.
4
afleiding van deze formule:
W A V S f
woningtekort aantal actieven aantal verhuringen omvang signaalgroep (urgenten + statushouders + bijzondere doelgroepen met woonbegeleiding) correctiefactor
Uitgangspunt evenwicht vraag en aanbod: A = (V - S) * 5 W = (A – (V – S) * 5) * f W=A*f–V*5*f+S*5*f bij f = 0,4: W = 0,4A - 2V + 2S Pagina 38 van 38