E - Concept Beleidsnotitie Gebruik Woningen Gemeente Noordwijk 20200302 (inspraakversie)

Gebruik Woningen

Beleidsnotitie

2020

Zaaknummer

: 1283

Onderwerp

:Beleidsnotitie - Gebruik Woningen -2020

Datum

: 2 maart 2020

Steller

: M.C. van der Plas

3

INHOUDSOPGAVE

Samenvatting ........................................................................................................................................ 5 Inleiding ................................................................................................................................................ 6 Aanleiding.............................................................................................................................................. 6 Doel en kaderstelling ............................................................................................................................. 6 Leeswijzer ............................................................................................................................................. 6 1

Huidige situatie ....................................................................................................................... 7 1.1 Inleiding ........................................................................................................................................... 7 1.2 Publiekrechtelijke regelgeving ......................................................................................................... 7 1.4 Belastingen en gebruik (tweede) woningen ..................................................................................... 9 1.5 Privaatrechtelijke aspecten ............................................................................................................. 9 1.6 Huidig gebruik, vormen en functies van woningen ......................................................................... 10 1.7 Effecten van het gebruik ................................................................................................................ 12

2

Beleid gebruik woningen ......................................................................................................... 13 2.1 Inleiding ......................................................................................................................................... 13 2.2 Doel en effecten van het beleid ...................................................................................................... 13 2.3 Woonvormen en nevenfuncties ...................................................................................................... 14

3

Persoonsgebonden overgangsregeling voormalige onttrekkingsvrije zone ................................... 18 3.1 Inleiding ......................................................................................................................................... 18 3.2 Overgangsregeling en onttrekkingsvrije zone ................................................................................ 18 3.4 Overgangsrecht.............................................................................................................................. 20

4

Toezicht en handhaving .......................................................................................................... 21 4.1 Inleiding ......................................................................................................................................... 21 4.2

Toezicht en handhaving ........................................................................................................... 21

4.3 Handhavingsmiddelen en inzet ...................................................................................................... 21 4.4 Uitvoeringsplan aanpak woonoverlast ........................................................................................... 21 BIJLAGE 1:

UITVOERINGSPARAGRAAF ......................................................................................... 23

BIJLAGE 2:

DOELEN EN EFFECTEN VAN HET BELEID ...................................................................... 25

BIJLAGE 3:

ZONE RECREATIEWONING VOOR EIGEN GEBRUIK ......................................................... 29

BIJLAGE 4:

PERSOONSGEBONDEN OVERGANGSREGELING ............................................................. 30

4

Samenvatting In deze notitie ‘Gebruik Woningen’ zijn de beleidsuitgangspunten en het juridisch instrumentarium voor het gebruik van woningen vastgelegd. Dit heeft als doel het oneigenlijk gebruik van woningen en onrechtmatige woningonttrekking tegen te gaan. Het uitgangspunt is en blijft namelijk: woningen zijn bedoeld om in te wonen. Het beleid legt enerzijds de wildgroei van toeristische verhuur, bewoning door meerdere huishoudens, onrechtmatige splitsing en verkamering aan banden. Anderzijds wordt een aantal verruimingen voorgesteld, zoals het mogelijk maken van Bed & Breakfast (B&B) in alle kernen en landelijk gebied van Noordwijk, kamerverhuur (inwoning) tot twee personen, vakantieverhuur van de eigen woning tijdens vakantie van de hoofdbewoner tot maximaal dertig dagen per kalenderjaar en eigen recreatief gebruik van een tweede woning in een hiertoe aangewezen zone in de kern Noordwijk Zee. De aanleiding voor het opstellen van de notitie is de ontwikkeling dat in toenemende mate woningen worden onttrokken aan de woningvoorraad doordat ze toeristisch worden verhuurd in plaats van bewoond. Dit zien we met name in toeristische gebieden. Naast het feit dat dit onrechtmatig is, heeft het een negatief effect op de woningmarkt (schaarste, prijsopdrijving). Daarnaast is er voor de hotelsector sprake van een ‘ongelijk speelveld’.

Verder zijn soms meerdere huishoudens in één woning woonachtig, in plaats van één huishouden. Ook zien we dat woningen onrechtmatig worden gesplitst/verkamerd. Deze ontwikkeling heeft gevolgen voor de Noordwijkse woningvoorraad: woningen zijn niet beschikbaar voor woningzoekenden , starters worden uit de markt gedrukt en het beperkt de doorstroming. Ook heeft het ook gevolgen voor de leefbaarheid, parkeerdruk en sociale cohesie in woonwijken en complexen. De uitgangspunten in de beleidsnotitie zijn als volgt: Hoofdverblijf (woning wordt permanent bewoond en bewoner staat ingeschreven in GBA):     

Permanente bewoning van een woning door maximaal één huishouden. Bed & breakfast tot vier personen in alle kernen, mits wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden. Bed & breakfast tot acht personen en maximaal vier kamers in het agrarisch/landelijk gebied, mits wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden. Kamerverhuur (inwoning) aan maximaal twee personen, mits wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden Vakantieverhuur uitsluitend tot maximaal dertig dagen per kalenderjaar, mits wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden.

Geen hoofdverblijf (woning wordt niet permanent bewoond, er is geen inschr ijving in GBA, dan wel de ingeschrevene verblijft niet in de woning): 

Tweede woning voor eigen gebruik binnen een hiertoe aangewezen zone in Noordwijk aan Zee. Aanvullend geldt dat vakantieverhuur in deze zone, tot maximaal dertig dagen per kalenderjaar, en indien wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden, mogelijk wordt gemaakt.

In de uitvoeringsparagraaf (bijlage 1 beleidsnotitie) wordt aangegeven op welke wijze de regelgeving wordt vastgelegd. Dit in de te actualiseren Verordening Beheer woningvoorraad Noordwijk 2016 en planologisch via het paraplubestemmingsplan Wonen. De aangewezen zone ‘recreatiewoning voor eigen gebruik’ is opgenomen in bijlage 3. Voor de voormalige onttrekkingsvrije zone zal een persoonsgebonden overgangsregeling worden opgesteld, indien in ieder geval voor de peildatum (1 juli 2015) is gestart en sindsdien ongewijzigd is voortgezet. Bij de overgangsregeling zal ook een termijn worden bepaald waarbinnen uiterlijk een beroep moet worden gedaan op de regeling. De vorm van de persoonsg ebonden overgangsregeling (persoonsgebonden gedoogbeschikking of anderszins) zal nog nader worden uitgewerkt.

5

Inleiding Aanleiding Recreatieve verhuur van woningen met een woonbestemming is de laatste jaren erg in trek. Met name in toeristische gebieden zoals in grote steden en kustplaatsen heeft deze vorm van recreatieve verhuur een grote vlucht genomen. Ook in Noordwijk is deze ontwikkeling merkbaar. Steeds vaker worden woningen recreatief gebruikt of verhuurd. Dit heeft effect op de woningmarkt. Woningen die recreatief (toeristisch) worden gebruikt worden onttrokken aan de woningvoorraad, zijn niet beschikbaar voor woningzoekenden en beperken de doorstroming. De vastgoedmarkt speelt daarop in; woningen worden door particuliere investeerders voor toeristische doeleinden aangekocht en voor korte periodes toeristisch verhuurd. Door het ‘verdienmodel’ worden woningen veelal tegen prijzen boven de reële marktwaarde aangekocht. Starters worden uit de markt gedrukt. Door de bedrijfsmatige logiesverstrekkers kan dit worden ervaren als een ‘ongelijk speelveld’. Zij moeten aan regels voldoen zoals op het gebied van (brand)veiligheid. Voor particuliere recreatieve verhuurders gelden deze regels niet of worden deze omzeild. Naast de overlast als gevolg van de toeristische verhuur van woningen worden ook (overlast)situaties in woonwijken gemeld over woningen die worden (onder)verhuurd (via kamerve rhuur) dan wel over woningen waarin meerdere huishoudens woonachtig zijn.

De situatie verschilt per kern. Zo speelt de toeristische verhuur vooral in de kernen Noordwijk aan Zee en in Noordwijk Binnen. Bewoning van woningen door meerdere huishoudens doet zich vooral voor in de kernen Noordwijkerhout, Noordwijk aan Zee en Noordwijk Binnen. Er is dus sprake van een bredere problematiek, waarbij het niet alleen een illegale woonsituatie betreft, maar ook sprake is van ander strijdig gebruik.

Doel en kaderstelling Bovenstaande ontwikkelingen en signalen zijn aanleiding geweest voor een beleidsnotitie over het gebruik van woningen in Noordwijk. Heldere regelgeving om zo al het gebruik anders dan waarvoor de woning is bestemd tegen te gaan. Hierbij gaat het niet alleen om structurele toeristische verhuur en gebruik van woningen maar ook om andere (tijdelijk) verblijfsvormen zoals shortstay en het verblijf van meerdere personen, niet zijnde één huishouden, in een woning. Op een aantal punten zijn de regels verruimd. Zo wordt vakantieverhuur van de eigen woning (tot een beperkt aantal dagen per kalenderjaar) toegestaan en wordt een zone aangewezen waar een tweede woning voor eigen gebruik wordt toegestaan. Eenduidige en transparante regelgeving met als doel de negatieve bijverschijnselen te voorkomen en het onrechtmatig gebruik van woningen nodig aan te pakken. Deze notitie gaat over het gebruik van ‘gewone’ burgerwoningen in Noordwijk. Bedrijfswoningen, zomerhuisjes, bijgebouwen bij woningen, pensions en hotels worden hierin buiten beschouwing gelaten. Ook woningen gelegen op de recreatieparken met de bestemming ‘recreatie’ worden hierbij niet meegenomen. Het beleid is op een integrale wijze tot stand gekomen en in samenspraak met de disciplines Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening, Toerisme, Bestuurszaken, Brand weer en Belastingen opgesteld.

Leeswijzer In hoofdstuk 1 wordt de huidige situatie in beeld gebracht en wordt het huidige gebruik, de vormen en nevenfuncties van woningen toegelicht. Het beleid is beschreven in hoofdstuk 2. In hoofdstuk 3 worden de beleidskaders en overgangsregeling toegelicht. In het laatste hoofdstuk wordt in gegaan op de aspecten toezicht en handhaving.

6

1

Huidige situatie

1.1 Inleiding De badplaats Noordwijk aan Zee kent een ruim 150 jarige geschiedenis. Ooit begonnen met ruime villa’s aan zee en inmiddels uitgegroeid tot een volwaardige badplaats met een ruim aanbod van (congres)hotels in het luxe en middensegment, recreatieparken, pensions en campings. Toerisme is één van de economische pijlers van Noordwijk. Echter, het streven de economie van Noordwijk bloeiend te houden mag niet ten koste gaan van de woonaantrekkelijkheid. Met name in de woonkernen van Noordwijk ontstaat door de ontwikkelingen op het gebied van toeristische verhuurmogelijkheden een spanningsveld en wordt hinder ondervonden. De toeristische verhuur van woningen via verhuurplatforms als Airbnb, Booking en Home Away of lokale verhuurbureaus is de laatste jaren in Ne derland erg in trek. Steeds meer toeristen kiezen ervoor hun vakantiewoning of -kamer op deze manier te huren. Vooral de verhuur via het platform Airbnb is de afgelopen jaren in Nederland explosief gegroeid. De vastgoedmarkt speelt daarop in met als gevolg dat steeds meer woningen uitsluitend voor toeristische doeleinden aangekocht en verhuurd worden. Ook in Noordwijk is deze ontwikkeling merkb aar.

1.2 Publiekrechtelijke regelgeving Ten aanzien van het gebruik van woningen is verschillende wet - en regelgeving van toepassing, die een (meer of mindere) rol spelen. De Wet ruimtelijke ordening (Wro), de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en de diverse bestemmingsplannen binnen de gemeente: op grond van de Wro stelt de gemeenteraad de diverse bestemmingplannen binnen de gemeente vast waarin wordt geregeld welk gebruik waar is toegestaan. Indien een perceel de bestemming “Wonen” heeft dan is daarin elke vorm van permanente bewoning mogelijk, hetgeen wil zeggen dat één of meerdere personen daar duurzaa m hun hoofdverblijf dienen te hebben. Het is vaste rechtspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) dat indien het gebruik van de woning niet langer gericht is op duurzame bewoning, er sprake is van gebruik in strijd met de bestemming “Wonen”. Voor zover daarover in een bestemmingsplan niets anders is geregeld, volgt daaruit dat vakantieverhuur waarbij de hoofdbewoner het hoofdverblijf houdt (bijvoorbeeld verhuur van de woning via Airbnb voor de duur van een vakantie) of het verhuur van een kamer in de vorm van een bed & breakfast mogelijk is.

Indien echter het zwaartepunt van het gebruik van de woning verschuift naar toeristische verhuur en geen sprake meer is van incidentele verhuur (de hoofdbewoner verlaat gedurende lange tijd of permanent de woning, de verhuur neemt zodanige vormen aan dat deze het hoofdgebruik van de woning gaat vormen en de hoofdbewoner aldaar niet langer zijn hoofdverblijf heeft) dan is dat gebruik in strijd met de bestemming “Wonen”. Regionale Huisvestingsverordening: deze regelt, op basis van de Huisvestingswet 2014, de woningtoewijzing voor sociale huurwoningen voor het w erkingsgebied Holland Rijnland. Verordening Beheer Woningvoorraad Noordwijk 2016: regelt, op basis van de Huisvestingswet 2014, welk deel van de schaarse woningvoorraad wordt beschermd en stelt regels ten aanzien van het onttrekken, samenvoegen, splitsen van woningen in het schaarse segment. Dit betekent dat voor het onttrekken van een woning, in de zin van het gebruiken van de woonruimte voor een ander doel dan permanente bewoning, (zoals recreatieve (toeristische) verhuur, kamerverhuur, kantoor, sloop of samenvoeging) voor alle woningen met een WOZ-waarde tot €350.000,- , huurwoningen tot €1.050.,- en alle levensloopbestendige woningen een onttrekkingsvergunning nodig is. 1Voor andere segmenten is dus geen vergunning nodig. Uit de toelichting op de Huisvestingswet 2014 blijkt dat het instrumentarium van

1

Bij de verdere uitwerking in hoofdstuk 2 en 3 geldt dat dit van toepassing is voor zover dit binnen het werkingsgebied van de verordening valt.

7

die wet niet alleen gericht is op de verdeling van woonruimten in de gemeente, maar ook tot op zekere hoogte beoogt de leefbaarheid van de woningen en woongebieden te reguleren. Het is vaste rechtspraak van de ABRvS dat het enkele gebruik van een woning door toeristen , ook indien dit eenmalig is, met zich mee brengt dat deze niet beschikbaar is voor duurzame bewoning en er dus sprake is van woningonttrekking die zonder vergunning verboden is. Weliswaar werd in lagere rechtspraak al aangenomen dat dit betekent dat ook als de hoofdbewoner het hoofdverblijf in de woning heeft, verhuur aan toeristen ook als onttrekking van de woonruimte gezien wordt. Die interpretatie leek eerder nog niet expliciet bevestigd door de ABRvS. Uit een zeer recente uitspraak van de ABRvS lijkt nu wel te volgen dat er ook sprake is van woningonttrekking wanneer de hoofdbewoner zijn hoofdverblijf in de woning houdt. Uit deze uitspraak volgt in elk geval dat vakantieverhuur zonder een onttrekkingsvergunning strijdig is met de Huisvestigingswet 2014 en dat de Huisvestigingswet 2014 geen wettelijke basis biedt voor uitzonderingen op dit verbod. APV: regelt openbare orde en veiligheid, zoals overlast. Woningwet en Bouwbesluit 2012: regelt onder meer de brandveiligheid van gebouwen; voor logiesfuncties zijn die eisen over het algemeen strenger dan voor woningen.

Het Bouwbesluit 2012 schrijft daarnaast voor in welke gevallen een gebruiksmelding nodig is en het Besluit omgevingsrecht schrijft voor in welke gevallen een omgevingsvergunning brandveilig gebruik nodig is. Ook is in het Bo uwbesluit het maximaal aantal personen per verblijfsgebied opgenomen. Wet basisregistratie personen: iedere inwoner moet ingeschreven staan op zijn hoofdverblijf. Belangrijk als basisgegeven in verband met allerlei zaken, zoals belastingen en handhaving , maar ook in geval van calamiteiten (zoals brand). Artikel 438 Wetboek van Strafrecht: de verplichting tot het bijhouden van een nachtregister, welke verplichting geldt voor een ieder die zich beroepsmatig (commercieel) bezighoudt met het verschaffen van nachtverblijf aan personen.

1.3 Huisvestingsverordening en onttrekkingsvrije zone In het verleden is voor een bepaald gebied in (voormalig) Noordwijk een onttrekkingsvrije zone aangewezen in de Huisvestingsverordening. Dit betekende dat voor het gebruik van een woning als tweede woning in dat gebied geen onttrekkingsvergunning nodig was. Overigens was dat gebruik in vrijwel alle gevallen strijdig met het vigerende bestemmingsplan, maar de gemeente heeft daarop geen concreet handhavingsbeleid geformuleerd. Per 1 juli 2015 is de gewijzigde Huisvestingsverordening Noordwijk 2005 (waarin de onttrekkingsvrije zone was opgenomen) van rechtswege komen te vervallen. Met het in werking treden van de Verordening Beheer Woningvoorraad Noordwijk 2016 is de onttrekkingsvrije zone niet teruggekeerd. Naar blijkt worden er nog steeds woningen als tweede woning in de voormalige onttrekkingsvrijezone (en in de gebieden daarbuiten) aangekocht en recreatief gebruikt of verhuurd. Ook worden woningen aangekocht en ingezet voor (permanente) recreatieve verhuur aan toeristen of gebruikt voor huisvesting van meerdere personen in één woning. Zowel op grond van de Verordening Beheer Woningvoorraad Noordwijk 2016 2 als op grond van de functie Wonen in bestemmingsplannen is het niet toegestaan woningen te onttrekken aan de woningvoorraad dan wel recreatief te gebruiken voor een ander doel dan permanente bewoning.

Deze verordening is nog

Het onttrekkingsverbod in de Verordening is van toepassing op woonruimten met een huurprijs beneden € 1.050,00 of koopwoningen met een WOZ-waarde beneden € 350.000,00, alsmede op levensloopbestendige woningen in voormalig Noordwijk. De verordening dient per 1 januari 2021, als gevolg van de gemeentelijke fusie, geharmoniseerd te worden. Voor alle woningen in Noordwijk in alle prijssegmenten geldt dat het gebruik in overeenstemming moet zijn met het bestemmingsplan. 2

8

steeds van toepassing voor de kernen Noordwijk Zee en Noordwijk Binnen. Op dit moment kent de gemeente geen actief handhavingsbeleid.

1.4 Belastingen en gebruik (tweede) woningen De eigenaar van een tweede woning wordt aangeslagen voor de onroerende -zaakbelastingen en de rioolheffing. Als de eigenaar de woning zelf gebruikt ontvangt hij ook een aanslag afvalstoffenheffing. Houdt hij de woning meer dan 90 dagen voor zichzelf of zijn gezin beschikbaar, dan ontvangt hij een aanslag forensenbelasting. De hoogte van de aanslag forensenbelasting is afhankelijk van de waarde die voor de woning is vastgesteld. Bij verhuur voor permanente bewoning ontvangt de huurder de aanslag afvalstoffenheffing. Bij verhuur van de woning aan toeristen, wordt de eigenaar aangeslagen voor de toeristenbelasting. De hoogte van de aanslag toeristenbelasting is afhankelijk van het aantal overnachtingen. Als een eigenaar de woning meer dan 90 dagen in het jaar voor zichzelf of zijn gezin beschikbaar houdt en daarnaast verhuurt aan toeristen, is hi j zowel forensen- als toeristenbelasting verschuldigd.

1.5 Privaatrechtelijke aspecten Naast de publiekrechtelijke regelgeving kan toeristische verhuur van woningen ook aangepakt worden via de privaatrechtelijke weg. Zo kan een vereniging van eigenaren op treden indien het reglement aangeeft dat de woning gebruikt moet worden om in te wonen. Ook zijn er mogelijkheden via het burenrecht of met een onrechtmatige daadsactie (inbreuk op ongestoord woongenot). Deze instrumenten kunnen ingezet worden door een gemeente zelf, maar indien de gemeente hierover voorlichting geeft aan eigenaren en bewoners kan dit tot gevolg hebben dat niet toegestane toeristische verhuur minder voorkomt 3.

3

Handreiking Toeristische verhuur (VNG en Ministerie van BZK)

9

1.6 Huidig gebruik, vormen en functies van woningen De verschillende vormen van gebruik van een woning zijn in twee categorieën te verdelen: in de woning hebben één of meer personen hun hoofdverblijf (in welke vorm dan ook) , óf de woning wordt niet als hoofdverblijf gebruikt. In beide gevallen kunnen verschillende vormen van nevengebruik plaatsvinden. HOOFDVERBLIJF De woning wordt door een gebruiker (eigenaar of huurder) bewoond. De gebruiker heeft hier zijn hoofdverblijf en woont permanent (> 6 maanden, of in ieder geval is de intentie van de gebruiker gericht op verblijf van tenminste een dergelijke termijn) in de woning. Een in de jurisprudentie algemene aanvaarde definitie van ’hoofdverblijf’ is: "de plaats die fungeert als het centrum van de sociale en maatschappelijke activiteiten van betrokkene en welke een voor permanente bewoning geschikte verblijfplaats is, dat tenminste bestaat uit een keuken, woon -, was- en slaapgelegenheid". Een persoon die zijn hoofdverblijf heeft in een woning zal zich in de Basisregistratie Personen moeten inschrijven op dat adres. Volgens vaste jurisprudentie van de ABRvS is echter de feitelijke situatie bepalend voor de vraag of iemand ergens zijn hoofdverblijf heeft; de inschrijving (of het ontbreken daarvan) is niet meer dan een bewijsvermoeden.

Dit wil zeggen dat iemand niet enkel door zich in te schrijven zijn hoofdverblijf krijgt in de betreffende woning; hij of zij zal daar ook feitelijk moeten gaan wonen. Afhankelijk van de definitie van het begrip ’woning’ of ’wonen’ in bestemmingsplannen zijn verschillende vormen van huishouden mogelijk. Denk daarbij aan een woon(zorg)groep of andere samenstelling (’friends’ contracten). Het kan ook gaan om een zelfstandige woning w aarbij kamers worden verhuurd. Nevengebruik De gebruiker die zijn hoofdverblijf in de woning heeft kan een aantal activiteiten uitvoeren, die ondergeschikt zijn aan het gebruik als woning. In de praktijk komen de volgende vormen voor: 

Bed & breakfast Het verzorgen van logies / ontbijt. Op basis van de definitie in de bestemmingsplannen is dit voor elke zelfstandige woning in de kernen Noordwijk aan Zee en Noordwijk Binnen toegestaan, mits tot maximaal vier personen en mits de hoofdbewoner ook verblijft in de woning 4. In de kernen Noordwijkerhout en De Zilk is dit op dit moment nog niet toegestaan.



Kamergewijze verhuur De woning wordt gedeeltelijk in onzelfstandige (woon)eenheden gesplitst en bewoond. De gebruikers van de woning delen bepaalde voorzieningen, zoals keuken of badkamer en maken gebruik van één voordeur. Dit is niet hetzelfde als de situatie waarin de woning g eheel wordt omgezet in uitsluitend onzelfstandige woningen. Er is dan geen sprake van een nevenfunctie want in elk van die onzelfstandige woningen hebben de gebruikers dan ieder hun hoofdverblijf. De omzetting levert wel onttrekking van (zelfstandige) woonruimte aan de woningvoorraad op en voor een dergelijke omzetting dient op basis van de ‘Verordening Beheer Woningvoorraad Noordwijk 2016’ (van toepassing voor de kernen Noordwijk Zee en Noordwijk Binnen ) een vergunning te worden aangevraagd. Deze verordening is op dit moment nog niet van toepassing voor de kernen Noordwijkerhout en De Zilk. Hier geldt de regel dat maximaal één huishouden in een woning mag wonen.



Vakantieverhuur Vakantieverhuur is (incidentele) verhuur van een woning waarbij de gebruiker d e woning tijdens zijn afwezigheid voor een aantal nachten/weken verhuurt. De bewoner is ingeschreven in de woning en gebruikt de woning het merendeel van het jaar zelf. Vakantieverhuur is strijdig met het gebruik ‘Wonen’ in het bestemmingsplan en ook is er bij dit gebruik sprake van

In het landelijk gebied van de kernen Noordwijk aan Zee en Noordwijk Binnen geldt als regel: maximaal vier kamers tot een maximum van acht personen. 4

10

woningonttrekking in de zin van de Huisvestingswet 2014. Hierbij moet wel opgemerkt worden dat, aangezien de woning gedurende het grootste gedeelte van het jaar (permanent) wordt bewoond, er sprake is van een incidenteel karakter. De implicatie van de recente uitspraak van de ABRvS lijkt te zijn dat vakantieverhuur zonder een onttrekkingsvergunning – ook indien dit incidenteel is en de hoofdbewoner zijn hoofdverblijf in de woning behoudt – strijdig is met de Huisvestigingswet 2014 en dat de wet geen grondslag biedt voor uitzonderingen op dit verbod neergelegd in de gemeentelijke verordening. GEEN HOOFDVERBLIJF De woning wordt niet permanent bewoond maar wordt in meerdere of mindere mate gebruikt voor andere doeleinden. Er is geen sprake van permanente bewoning waarbij één of meerdere personen daar duurzaam hun hoofdverblijf hebben. Deze vormen van gebruik zijn niet toegestaan en in strijd met de regelgeving. 

Tweede woning voor eigen gebruik De zelfstandige woning wordt, naast het hoofdverblijf elders, uitsluitend gebruikt door de eigenaar. Dit is recreatief gebruik dus wanneer het bestemmingsplan uitsluitend het gebruik ‘Wonen’ toestaat is dit strijdig met het bestemmingsplan. Daarnaast zal dit gebruik onttrekking in de zin van de Huisvestingswet 2014 opleveren. Aanvullend: hoewel een tweede woning voor eigen gebruik niet is toegestaan, wordt aan de eigenaar ook in deze gevallen een aanslag forensenbelasting opgelegd. Hierbij geldt het adagium dat bij het heffen van belasting wordt gekeken naar de feitelijke situatie en dat belastingheffing over illegale activiteiten niet leidt tot legalisering of toestaan door de gemeente.



Shortstay Shortstay is een vorm van verblijf tussen hotel en wonen (verblijf van ten minste zeve n nachten en maximaal zes maanden) in de zin van de Huisvestingswet (waarvoor minimaal zes maanden wordt aangehouden). Veelal gaat het hierbij om (buitenlandse) werknemers (zoals expats en arbeidsmigranten) die in verband met werk in de woning verblijven ( waarbij zij in de meeste gevallen elders hoofdverblijf hebben). Shortstay wordt niet beschouwd als ‘Wonen’ omdat het niet gericht is op duurzaamheid. Als het bestemmingsplan uitsluitend de functie ‘Wonen’ toestaat is er bij shortstay dus sprake van strijdigheid met het bestemmingsplan. Daarnaast zal dit gebruik onttrekking in de zin van de Huisvestingswet 2014 opleveren. Wanneer shortstay plaats vindt in woningen in de schaarste categorieën (woningen met een WOZ waarde tot €350.000,- (prijspeil 2015) en alle levensloopbestendige woningen) is er sprake van onttrekking van een woning aan de woonruimtevoorraad, welke niet is toegestaan zonder onttrekkingsvergunning.



Toeristische verhuur De woning wordt niet permanent bewoond maar uitsluitend recreatief gebruikt en gedurende het hele jaar verhuurd aan toeristen. Als het bestemmingsplan uitsluitend het gebruik ‘Wonen’ toestaat is er ook in dit geval sprake van strijdigheid met het bestemmingsplan. Daarnaast zal dit gebruik onttrekking in de zin van de Huisvestigingswet 2014 en de daarop gebaseerde Verordening beheer woningvoorraad Noordwijk 2016 opleveren. Aanvullend: hoewel deze vorm van verhuur niet is toegestaan, wordt aan de verhuurder ook in deze gevallen een aanslag toeristenbelasting opgelegd. Hierbij geldt het adagium dat bij het heffen van belasting wordt gekeken naar de feitelijke situatie. Die levert een plicht tot belastingheffing op. Deze belastingheffing over illegale activiteiten leidt echter niet tot legaliseren, toestaan of gedogen door de gemeente.

11

1.7 Effecten van het gebruik De effecten die bovenstaande vormen van strijdig gebruik van woningen met zich meebrengen zijn divers. De verschillende aspecten zijn in meer of mindere mate van belang om de re gels ten aanzien van de verschillende vormen van gebruik aan te scherpen. Volkshuisvestelijk In Noordwijk is sprake van schaarste van woningen in het sociale en betaalbare segment. Een woning die structureel verhuurd wordt aan toeristen of anderszins dan v oor reguliere bewoning wordt ingezet, is niet beschikbaar voor de (Noordwijkse) woningzoekenden. Hetzelfde geldt bij een onttrekking van een woning voor shortstay gebruik of omzetting van een woning in onzelfstandige woonruimte. Ook kan dit, wanneer het in grote concentraties in bepaalde straten of wijken voorkomt, effect hebben op de leefbaarheid. Ruimtelijke ordening en leefbaarheid De leefbaarheid en het voorkomen van overlast is ook een ruimtelijke ordeningsaspect. Door toeristische verhuur en regelmatige leegstand van woningen vindt ongewenste versnippering plaats en kan overlast ontstaan. Als effect van toeristische verhuur, shortstay of bewoning door meerdere huishoudens, kan de leefbaarheid in de woonwijken of het complex in het geding komen en neemt hiermee de sociale cohesie in de wijk af. Men voelt zich minder betrokken en verbonden met elkaar.

Ook voelen toeristen niet altijd dezelfde verantwoordelijkheid voor het netjes achterlaten van de openbare ruimte. Uiteindelijk kan dit leiden tot onvrede over de leefomgeving en daardoor tot een vermindering van draagvlak onder de bewoners; het wonen in een badplaats brengt enerzijds veel l evendigheid met zich mee en zorgt voor een ruim aanbod aan faciliteiten en evenementen en biedt woonplezier. Het blijft wel van belang hier een balans in te vinden. Parkeren De toeristische verhuur van woningen kan leiden tot een toename van de parkeerdru k. Aan kamerverhuurbedrijven worden in veel gevallen extra parkeervergunningen verstrekt waardoor de parkeerdruk in het gebied toeneemt. Daarbij komt dat in geval van verhuur van grotere woningen de bezoekers veelal met meerdere auto’s komen. (Brand-)veiligheid Een veilige verhuur van woningen moet gegarandeerd worden. Het huisvesten van meerdere huishoudens in een woning kan leiden tot overbewoning waardoor de veiligheid niet gegarandeerd kan worden. Level playing field Het toeristisch verhuren en gebruiken van een woning zorgt voor ongelijk speelveld met de bedrijfsmatige verhuursector. De bedrijfsmatige verhuursector moet aan wet - en regelgeving en aan diverse veiligheidseisen voldoen, waar de woningeigenaar die overnachting biedt geen rekening mee hoeft te houden.

Dit geldt niet alleen voor een correcte inning van toeristenbelasting en voor de verplichting tot het bijhouden van een nachtregister, maar ook voor de verplichting om maatregelen te treffen op het gebied van (brand)veiligheid en hygiëne en volksgezondheid zoals aanbieding van afval etc. Verstorende marktwerking Recreatieve verhuur levert significant hogere huuropbrengsten op dan huur bij permanente bewoning. Investeren in woningen is aantrekkelijker mede gezien de lage rente. Daarbij zorgen de hoge opbrengsten uit toeristische verhuur en stijgende huizenprijzen voor hoge rendementen en lage risico's. Het verdienmodel heeft veelal tot gevolg dat voor de aanschaf van de woning hoge re prijzen kunnen worden betaald, waardoor woningzoekenden (starters en doorstromers) uit de markt worden gedrukt.

12

2

Beleid gebruik woningen

2.1 Inleiding In de vorige hoofdstukken is de huidige situatie rondom het gebruik van woningen geschetst en zijn de woonvormen en functies in beeld gebracht. Zowel op grond van de Verordening Beheer Woningvoorraad Noordwijk 2016 5 als op grond van de functie Wonen in bestemmingsplannen is het niet toegestaan woningen te onttrekken aan de woningvoorraad dan wel recreatief te gebruiken voor een ander doel dan permanente bewoning. Op dit moment is in geen enkele kern recreatief gebruik of verhuur van woningen toegestaan. Op een aantal punten wordt verruiming voorgesteld en vakantieverhuur tot 30 dagen, bed & breakfast, kamerverhuur en eigen recreatief gebruik van een tweede woning onder voorwaarden mogelijk gemaakt. Uitgangspunt is en blijft echter dat in een woning permanent gewoond moet worden. In een bepaalde zone in de kern Noordwijk aan Zee wordt hiervoor een uitzondering mogelijk gemaakt en kan men een tweede woning voor eigen (recreatief) gebruik hebben. Ook wordt in deze zone, zoals zal gelden voor alle woningen in Noordwijk, vakantieverhuur tot maximaal 30 dagen per kalenderjaar mogelijk. Het gebruik van zelfstandige wooneenheden als tweede woning of vakantieverhuur past in bepaalde mate en onder voorwaarden bij de diversiteit in aanbod van een badplaats als Noordwijk.

Echter de ontwikkeling waarbij steeds meer woningen voor recreatieve doeleinden worden onttrokken aan de woningvoorraad is een ongewenste ontwikkeling. Daarom zal aan recreatief gebruik van woningen regels en voorwaarden moeten worden gesteld. Deze regels zijn ook nodig om de veiligheid en leefbaarheid in de wijken te borgen en om een gelijker . speelveld met de professionele verhuurders te krijgen.

2.2 Doel en effecten van het beleid In bijlage 1 zijn voorgestelde beleidsrichtingen bij de woonvormen en nevenfuncties geschetst en de effecten die worden beoogd. In hoofdlijnen resulteert bovenst aande in de volgende uitgangspunten: - Wonen waar gewoond moet worden; - Toeristische verhuur van een woning niet toegestaan; - Bed & Breakfast tot een max.aantal personen en max. gebruiksoppervlak - Vakantieverhuur van eigen woning (hoofdverblijf) max. 30 dagen per kalenderjaar; - Recreatief gebruik van een woning alleen voor eigen gebruik in een hiertoe aangewezen zone; - Kamerverhuur (inwoning) tot max. 2 personen; - Consequent uitvoeren van het handhavingsbeleid. Schaarse woningvoorraad beschermen

Het onttrekkingsverbod in de Verordening is van toepassing op woonruimten met e en huurprijs beneden € 1.050,00 of koopwoningen met een WOZ -waarde beneden € 350.000,00, alsmede op levensloopbestendige woningen in voormalig Noordwijk. De verordening dient per 1 januari 2021, als gevolg van de gemeentelijke fusie, geharmoniseerd te worden. Voor alle woningen in Noordwijk in alle prijssegmenten geldt dat het gebruik in overeenstemming moet zijn met het bestemmingsplan. 5

13

Het voorgestelde beleid zorgt voor regels omtrent vakantieverhuur en het gebruik van woningen. In de voorgestelde beleidsrichtingen mag een bewoner zijn eigen woning af en toe (tot 30 dagen per kalenderjaar) verhuren aan toeristen, mits dit veilig, eer lijk en rustig gebeurt. Op deze manier blijven woonwijken en complexen leefbaar en wordt de woningvoorraad in Noordwijk beschermd. De voorraad sociale (huur)woningen (prijssegment tot €200.000, - en huur tot € 710,- ) en het betaalbare segment (prijssegment 200.000,- tot €350.000,- en huur tussen € 710,- tot € 1.050,-) is schaars. Bescherming en regulering van deze voorraad is daarom noodzakelijk en met het beleid wordt voorkomen dat woningen in dit prijssegment aan de schaarse voorraad worden onttrokken en ingezet worden voor ander gebruik dan wonen. Het uitgangspunt daarbij is dat een woning primair bedoeld is om in te wonen en niet bedoeld voor recreatief (toeristisch) gebruik. Door beperkte vakantieverhuur tot een maximum aantal dagen per kalenderjaar kunnen bewoners hun eigen woning delen met toeristen maar blijft de woning primair beschikbaar om zelf in te wonen. Toerisme In een badplaats als Noordwijk aan Zee is toerisme onderdeel van het DNA.

Het levert inkomsten op, brengt werkgelegenheid met zich mee en dankzij de extra bezoekers heeft Noordwijk zich kunnen ontwikkelen en uitbreiden met allerlei faciliteiten die een vergelijkbare gemeente van deze omvang niet heeft. De inwoners van Noordwijk zijn gewend aan bezoekers en iedereen kent nog de periode waarin ‘Zimmer mit Frühstuck’ werd aangeboden. Naast het bestaande aanbod aan hotels en recreatiewoningen is een gevarieerd aanbod van belang. Ook vakantieverhuur van de eigen woning kan hier een bijdrage aan leveren. Door de regulering van vakantieverhuur tot een maximaal aantal dagen per kalenderjaar wordt toeristen ook een moderne vorm van verblijf (Airbnb) geboden. Dit gebeurt dan wel op beperkte schaal, onder toezicht van en door de bewoners die hier hun hoofdverblijf hebben, met respect voor de leefomgeving waarbij illegaal recreatief gebruik en recreatieve verhuur wordt teruggedrongen. Dit is noodzakelijk om het draagvlak onder bewoners te behouden en de gewenste gastvrijheid van de badplaats in stand te kunnen houden. Level playing field Het toeristisch verhuren en gebruiken van een woning zorgt voor ongelijk speelveld met de bedrijfsmatige verhuursector. De bedrijfsmatige verhuursector moet aan wet - en regelgeving en aan diverse veiligheidseisen voldoen waar de woningeigenaar die overnachting biedt geen rekening mee hoeft te houden.

Met het stellen van regels voor de particuliere vakantieverhuur worden voorwaarden gesteld voor het particuliere segment. Door het handhaven op het oneigenlijk gebruik van een woning zoals toeristische verhuur wordt aan het ongelijk speelveld een einde gemaakt. Leefbaarheid Op basis van de beleidsrichtingen mag een bewoner zijn woning tot maximaal dertig dagen per kalenderjaar verhuren aan toeristen, mits dit veilig, transparant en met de nodige zorg voor de omgeving gebeurt. Op deze manier blijven woonwijken en complexen leefbaar. Vakantieverhuur mag niet ten koste gaan van de leefbaarheid en daarom worden aanvullende regels gesteld en er wordt een meldplicht ingesteld. Consequent handhavingsbeleid Het doel is te bewerkstelligen dat de regels worden nageleefd. Een consequent handhavingsbeleid is een middel om dit doel te bereiken.

2.3 Woonvormen en nevenfuncties Op basis van bovenstaande uitgangspunten zijn – onder de gestelde voorwaarden - de volgende woonvormen en functies mogelijk 6:

6

Bij ‘gewone’ woningen, niet zijnde recreatiewoningen en bedrijfswoningen

14

HOOFDVERBLIJF IN DE WONING 1. P ERMANENTE BEWONING VAN EEN WONING DOOR MAXIMAAL ÉÉN HUISHOUDEN De eigenaar of huurder heeft hier het permanent hoofdverblijf en staat op dit adres ingeschreven in de gemeentelijke basisregistratie personen (BRP) van de gemeente Noordwijk. Onder bepaalde voorwaarden worden, naast permanente bewoning door de hoofdbewoner, de volgende nevenfuncties bij het Wonen toegestaan. 7

2. B ED & BREAKFAST TOT MAXIMAAL VIER PERSONEN Bed & breakfast tot maximaal vier personen is in alle kernen van Noordwijk toegestaan onder de volgende voorwaarden: o o o o o

o o

De hoofdbewoner woont permanent in de woning en staat ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie van de gemeente Noordwijk; een B&B is gevestigd in een woonhuis of een bijhuis en wordt gerund door de eigenaren, zijnde de hoofdgebruikers, van het betreffende huis; Voor de woonkernen geldt dat er aan maximaal vier personen B&B wordt verzorgd; In het landelijk gebied/buitengebied geldt een maximum van acht personen en vier kamers; Een ondergeschikt deel van de woning (maximaal 1/3e deel van het totale oppervlak van de woning, inclusief bijbehorende bouwwerken), wordt gebruikt ten behoeve van de bedrijfs / beroepsactiviteiten, met een maximum van 50 m²; B&B wordt gemeld en er wordt toeristenbelasting geheven; B&B in combinatie met kamerverhuur is niet toegestaan.

Deze voorwaarden zullen na inwerkingtreding van de Wet toeristische verhuur van woonruimte aangevuld kunnen worden, onder meer op het punt van een registratieplicht. Daarnaast is voorzienbaar dat op basis van die wet een specifieke vergunning voor gebruik van een woning voor een bed & breakfast wordt geïntroduceerd, waarbij zo nodig zal worden aangesloten.

3. V AKANTIEVERHUUR TOT MAXIMAAL 30 DAGEN Voor vakantieverhuur (als nevenfunctie bij permanente bewoning) wordt in Noordwijk binnen de woonbestemming aan de eigenaar een onttrekkingsvergunning verleend onder de volgende voorwaarden: o o o o o o

De verhuurder is de eigenaar én hoofdbewoner van de woning en staat permanent ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie (BRP) van de gemeente Noordwijk. De woning wordt uitsluitend voor maximaal 30 dagen per kalenderjaar onttrokken aan de woningvoorraad t.b.v. verhuur aan toeristen; De woning wordt aan maximaal één huishouden of maximaal vier personen verhuurd; De woning moet voldoen aan de eisen van brandveiligheid als bedoeld in het Bouwbesluit; Vakantieverhuur wordt gemeld en er wordt toeristenbelasting geheven. De woning wordt verder conform de bestemming als bedoeld in het ter plaatse geldende bestemmingsplan gebruikt.

Deze voorwaarden zullen na inwerkingtreding van de Wet toeristische verhuur van woonruimte aangevuld kunnen worden, onder meer op het punt van een registratieplicht. Daarnaast is voorzienbaar dat op basis van die wet een specifieke vergunning voor vakantieverhuur wordt geïntroduceerd die in de plaats zal treden voor de hiervoor genoemde onttrekkingsvergunning.

Voor het gebruik van een woning door andere huishoudensvormen (zoals bewoning van een woning door een woon(zorg)groep, inwoning van mantelzorgers, etc.) moet een ontheffing worden aangevraagd. 7

15

4. K AMERGEWIJZE VERHUUR TOT MAXIMAAL TWEE PERSONEN ( INWONING ) Kamerverhuur (als nevenfunctie bij permanente bewoning) wordt in Noordwijk binnen de woonbestemming toegestaan en niet beschouwd als onttrekking van de woning onder de volgende voorwaarden: o o o o o o

De verhuurder is eigenaar van de woning en heeft zelf het hoofdverblijf in de woning en staat op dit adres ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie ; Er is sprake is inwoning van maximaal twee personen; De verhuurder heeft het exclusieve gebruiksrecht op minimaal 50% van het gebruiksop pervlak (GBO) van de woonruimte; De kamerhuurder woont permanent in de woning en staat op dit adres ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie; Kamerverhuur wordt gemeld en er wordt toeristenbelasting geheven; Kamerverhuur in combinatie met B&B is niet toegestaan.

GEEN HOOFDVERBLIJF IN DE WONING 1. T WEEDE WONING VOOR EIGEN GEBRUIK BINNEN AANGEWEZEN ZONE 8 Een onttrekkingsvergunning voor een tweede woning voor eigen gebruik wordt verleend mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: o o o

De gebruiker is eigenaar van de woning en heeft zelf het hoofdverblijf elders; De woning valt binnen de ’zone recreatiewoning voor eigen gebruik toegestaan ’ (zie bijlage 2); De eigenaar betaalt toeristenbelasting en forensenbelasting.

2. S HORTSTAY ONDER VOORWAARDEN Shortstay is het tijdelijk wonen in een zelfstandige woning voor een periode van tenminste zeven nachten tot maximaal zes maanden. Shortstay is bedoeld voor tijdelijk verblijf van expats en internationals. Shortstay is uitdrukkelijk niet bedoeld voor het onderbrengen van toeristen. De gemeente kan medewerking verlenen aan shortstay (omgevingsvergunning en onttrekkingsvergunning), mits wordt voldaan aan de hiertoe gestelde voorwaarden: o o o o

Er is een duidelijke relatie met de reden van het verblijf (werk) en er wordt een werkgeversverklaring aan de gemeente overhandigd; Verhuur aan maximaal één huishouden; De duur van de verhuur bedraagt zeven dagen tot maximaal zes maanden; De verhuurder dient te zorgen voor een duidelijk aanspreekpunt voor omwonenden. In onderstaand figuur zijn de verschillende vormen van gebruik en nevenfuncties weergegeven.

8

als uitzondering op het gebruik kan een woning in deze zone maximaal 30 dagen per kalenderjaar aan toeristen worden verhuurd (aan maximaal één huishouden of maximaal vier personen).

16

17

3 Persoonsgebonden overgangsregeling voormalige onttrekkingsvrije zone 3.1 Inleiding De gemeente heeft de bevoegdheid om handhavend op te treden tegen toeristische verhuur en oneigenlijk gebruik van woningen. In de volgende paragrafen wordt het juridisch kader geschetst.

3.2 Overgangsregeling en onttrekkingsvrije zone In de gewijzigde Huisvestingsverordening Noordwijk 2005 was voorzien in een zogeheten onttrekkingsvrije zone. De gemeente heeft destijds het beleid gehanteerd dat onttrekking van woningen in die zone was toegestaan om zo het gebruik van die woning als tweede woning mogelijk te maken. Het gebruik van dergelijke woningen anders dan voor reguliere bewoning bleef wel strijdig met de be palingen in de diverse bestemmingsplannen, waarin deze woningen uitsluitend bestemd waren voor bewoning (en dus niet voor gebruik als tweede woning). In de praktijk is daarop niet handhavend opgetreden en zijn er ook weinig tot geen omgevingsvergunningen aangevraagd om dat gebruik te legaliseren. In de praktijk zijn veel van deze woningen niet alleen onttrokken ten behoeve van het gebruik als tweede woning (ten behoeve van de eigenaar en zijn gezin), maar meer en meer kwam het voor dat deze woningen grotendeels of uitsluitend werden gebruikt voor toeristische verhuur. In bijlage 4 is de

persoonsgebonden overgangsregeling voor de voormalige onttrekkingsvrije zone in een schematisch overzicht weergegeven. Tabel: gebruik woning anders dan als woning voor hoofd verblijf toegestaan? Binnen onttrekkingsvrije zone Vervallen

Verordening Beheer

Huisvestingsverordening

Woningvoorraad

Huisvestingswet + verordening

@ 2005- 1 juli 2015

Bestemmingsplan

NEE

1 juli 2015 – 25

25 augustus 2016 –

augustus 2016

heden

NVT

NEE

NEE

NEE

JA

Tabel: gebruik woning anders dan als woning voor hoofdverblijf toegestaan? Buiten onttrekkingsvrije zone Vervallen

Verordening Beheer

Huisvestingsverordening

Woningvoorraad

Huisvestingswet + verordening

@ 2005- 1 juli 2015

Bestemmingsplan

NEE

NEE

1 juli 2015 – 25

25 augustus 2016 –

augustus 2016

heden

NVT

NEE

NEE

NEE

Vanaf 1 juli 2015 tot aan het vaststellen van de Verordening Beheer Woningvoorraad Noordwijk 2016 op

18

25 augustus 2016 is er geen verordening geldend geweest op het onttrekken van woonruimte. Als er geen verordening is, volgt hieruit automatisch dat er geen verbodsbepaling is. Dit brengt met zich mee dat woonruimte die vóór 25 augustus 2016 is onttrokken, rechtmatig is onttrokken aan de woningvoorraad. Dat geldt dus zowel voor de woningen die in het kader van de regeling van de onttrekkingsvrije zone zijn onttrokken aan de woningvoorraad, als voor woningen buiten de onttrekkingsvrije zone. Dit laat onverlet dat in al deze gevallen sprake was van strijdig gebruik van de woning in planologische zin, waarvoor – voor zover bekend – geen aanvragen voor legalisatie (door middel van een omgevingsvergunning voor afwijkend gebruik) zijn aangevraagd en geen omgevings vergunningen zijn verleend. Betrokkenen dienden vooraf te toetsen aan het bestemmingsplan dan wel te informeren of het gebruik toegestaan was op basis van het bestemmingsplan. Op 25 augustus 2016 is de verordening Beheer Woningvoorraad Noordwijk 2016 vast gesteld. Hiermee was vanaf het moment van de inwerkingtreding van de verordening, naast ontheffing, ook een vergunning nodig voor het onttrekken van een woning aan de woningvoorraad.

Bovenstaande brengt zich mee dat op basis van de te actualiseren Verorden ing Beheer Woningvoorraad Noordwijk 2016 geen regels meer kunnen worden gesteld ten aanzien van wonin gen die reeds onttrokken zijn. In planologisch opzicht zijn twee sporen van belang: - er dient daadwerkelijk handhavend te worden opgetreden bij geconstateerde strijdigheid; - er dient te worden afgewogen hoe wordt omgegaan met eigenaren die op grond van de op de Huisvestingswet gebaseerde regelgeving zijn overgegaan tot onttrekking, maar daarvoor in planologische zin geen medewerking hebben gevraagd. Met het hernieuwd instellen van een ’zone recreatiewoning voor eigen gebruik toegestaan ’ zal de planologische strijdigheid (te weten: het gebruik van een woning als tweede woning voor eigen gebruik) worden weggenomen. Voor deze zone zal de Verordening Beheer Woningvoorraad Noordwijk 2016 zodanig worden aangepast dat geen onttrekkingsvergunning noodzakelijk zal zijn voor het gebruik van een woning als tweede woning voor eigen gebruik in deze zone, ofwel zal beleidsmatig worden vastgelegd dat voor deze zone onttrekkingsvergunningen worden verleend. De situatie wordt dan als volgt.

Positief bestemmen gebruik tweede woning in “zone recreatiewoning voor eigen gebruik toegestaan” In het gebied ‘recreatiewoning voor eigen gebruik toegestaan’ (zie bijlage 3) zal middels een paraplubestemmingsplan worden toegestaan dat woningen worden gebruikt als tweede woning (voor eigen gebruik). Woningen die rechtmatig zijn onttrokken in de zin van de Huisvestingswet kunnen vanaf dat moment legaal worden gebruikt in planologische zin. De lasten voor betrokken burgers blijven daardoor beperkt omdat geen omgevingsvergunning hoeft te worden aangevraagd voor de legalisatie van hun voorheen strijdig gebruik. In de ’’zone recreatiewoning toegestaan’ mogen tweede woningen ook worden gebruikt voor vakantieverhuur (onder de voorwaarden als omschreven onder 2.3). Toeristische verhuur blijft zowel binnen als buiten de ’zone recreatiewoning toegestaan’ verboden, welke verbodsbepaling ook expliciet wordt verduidelijkt in het paraplubestemmingsplan. Handhaving en overgangsregeling Voor woningen buiten de ’zone recreatiewoning toegestaan ’ zal vanaf een vast te stellen en duidelijk te communiceren ingangsdatum handhavend worden opgetreden op basis van strijdigheid met het bestemmingsplan en/of verboden onttrekking, voor zover van toepassing.

Dit betekent dat ook aan eigenaren van woningen buiten die zone, die na het vervallen van de Huisvestingsverordening Noordwijk 2015 hun woning onttrokken hebben, géén planologische medewerking wordt verle end waardoor zij eventueel strijdig gebruik dienen te beëindigen.

19

3.4 Overgangsrecht In uitzonderingsgevallen kan sprake zijn van planologisch overgangsrecht. Als een gebruik ooit illegaal begonnen is, en lange tijd onafgebroken heeft voortgeduurd, kan het zijn dat in een oud bestemmingsplan het illegale gebruik onder overgangsrecht toegestaa n is. Dit overgangsrecht verschilt per bestemmingsplan en moet dus bij elke locatie afzonderlijk bekeken worden. Het gaat dan meestal om bestemmingsplannen uit de jaren ’70 , ’80 en ’90. Om een beroep te doen op dit overgangsrecht moet de eigenaar aantonen dat het gebruik vóór het inwerking treden van dat bestemmingsplan al bestond én sindsdien onafgebroken heeft voortgeduurd.

20

4

Toezicht en handhaving

4.1 Inleiding In dit laatste hoofdstuk wordt ingegaan op het toezicht- en handhavingsinstrumentarium en de aangekondigde wetswijziging om een uniform registratiesysteem in te voeren nader toegelicht.

4.2 Toezicht en handhaving Uit het juridisch kader volgt dat er verschillende ingangen zijn wat betreft het toezicht op en de handhaving van de gestelde regels. Dat kan dus zijn de huisvestingsregelgeving, maar ook de regelgeving met betrekking tot openbare orde en veiligheid en met betrekking tot ruimtelijke ordening. Bij toezicht gaat het om het constateren of een situatie in overeenstemming met de geldende regelgeving en het daaraan gekoppelde beleid is. Als na constatering van een afwijkende situatie gesprekken over het weer in overeenstemming met de regelgeving op niets uitlopen, gaat toezicht over op handhaving. Dat laatste ziet op het inzetten van bestuursrechtelijke middelen om het gewenste gedrag af te dwingen. De uitvoering van de huisvestingsregels en de regelgeving met be trekking tot openbare orde en veiligheid, dus ook toezicht en handhaving, is belegd binnen de ambtelijke organisatie van de gemeente. Het toezicht op naleving van bepalingen van het bestemmingsplan is onderdeel van het takenpakket dat is gemandateerd aan de Omgevingsdienst West-Holland. Het handhaven van bestemmingsplanvoorschriften maakt onderdeel uit van de bouwtaken waarvoor de raad een VTH beleidsplan heeft vastgesteld met strategische en operationele beleidskaders die de uitvoering van deze taken in acht moeten worden genomen.

Afhankelijk van de problematiek die aan de orde is, kan de situatie worden benaderd vanuit één van deze beleidsvelden, maar ook, wanneer dat effectiever is, vanuit meerdere beleidsvelden tegelijk.

4.3 Handhavingsmiddelen en inzet Handhaving kan dus plaatsvinden op basis van de bestemmingsplannen of verordeningen. Wanneer het gebruik planologisch niet is toegestaan binnen de bestemming Wonen (of niet als aparte bestemming benoemd is) kan hierop gehandhaafd worden door het opleggen v an een last onder dwangsom. Wanneer het gebruik plaatsvindt in een woning met een WOZ-waarde tot €350.000,- of een levensloopbestendige woning kan ook een bestuurlijke boete worden opgelegd. In het op te stellen uitvoeringsplan zal de handhaving integraal plaatsvinden, dat wil zeggen zowel volkshuisvestelijk en ruimtelijk. Ook kan handhavend worden opgetreden wanneer het gebruik van woningen leidt tot overlast en klachten over geluid, gedrag, afval etc. Hiertoe is in de APV van voormalig Noordwijk een bepaling opgenomen. Ook in de nieuwe APV wordt dit artikel waarschijnlijk opgenomen. Op grond van de afvalstoffenverordening Noordwijk wordt gehandhaafd tegen afvaloverlast. Uiteraard zal ook moeten worden opgetreden in gevallen waar het maximaal aantal dagen vakantieverhuur wordt overschreden.

4.4 Uitvoeringsplan aanpak woonoverlast De hiervoor beschreven ontwikkelingen brengen een handhaafopgave met zich mee, die te omvangrijk is om met de huidige capaciteit en middelen het hoofd te bieden. Er zal daarom extra inzet gepleegd moeten worden. In het uitvoeringsplan bepalen we aan de hand van inventarisaties van te onderzoeken locaties welke (extra) handhaafcapaciteit waar wordt ingezet. De handhaafstrategie kan in de prioriteitsstelling rekening houden met urgentie, een aanpak per wijk/gebied of per probleemsector.

21

Daarnaast worden flankerende maatregelen, denk aan het reguleren van parkeervergunningen van verhuurbedrijven, ingezet. Ook zal er een speciaal meldpunt voor overlastsituaties worden ingericht. Verder zal er aandacht zijn voor nazorg en nacontroles. Met name het inzetten op naleving van bestemmingsplanvoorschriften is een effectief middel gebleken om ongewenste situaties aan te pakken. De uitvoering van het plan zal daarom grotendeels in handen van de Omgevingsdienst West-Holland (ODWH) komen te liggen.

4.5 Tot slot De gemeente vervult op dit gebied de rol van beleidsmaker, vergunningverlener, toezichthouder en handhaver. Er ligt echter ook een rol voor de samenleving en er zijn mogelijkheden om via de VvE van het appartementengebouw een aantal zaken in de splitsingsakte te regelen en op de naleving van hun regels toe te zien. In dat kader kunnen VvE’s, binnen de wettelijke regelgeving, ook privaatrechtelijk optreden. De communicatie en wijze hoe om te gaan met de regelgeving omtrent het gebruik van woningen in Noordwijk, de geldende verordeningen en aanvullende regels op dit gebied worden gepubliceerd op de website van de gemeente. De regels met betrekking tot het gebruik van woningen alsmede het handhavingsbeleid moeten eenduidig, helder en transparant zijn. Via diverse kanalen zal het beleid breed gecommuniceerd worden. Daar waar sprake is van een overgangsregeling (gezien de voormalige onttrekkingsvrije zone) zal dit ook via de website kenbaar gemaakt worden. Tot slot verdient het aandacht dat Minister Ollongren in april 2018 reeds heeft aangekondigd de mogelijkheden te onderzoeken om te komen tot een uniform registratiesysteem voor vakantieverhuur en een overkoepelend instrumentarium met het oog op handhaving.

In 2019 heeft de Minister aangekondigd dat zij voornemens is een wetswijziging door te voeren op basis waarvan een registratiesysteem voor vakantieverhuur kan worden ingevoerd. Daarmee krijgt de gemeente de mogelijkheid om bij aanbieders als Airbnb en Booking.com gegevens over illegaal aangeboden woningen op te vragen, op straffe van een dwangsom. Op dit moment is het wetsvoorstel toeristische verhuur van woonruimte klaar voor behandeling in de Tweede Kamer. Noordwijk zal de ontwikkelingen met betrekking tot dit wetsvoorstel volgen en zodra er aanvullende handhavingsmiddelen beschikbaar worden daarvan uiteraard gebruik maken. .

22

BIJLAGE 1:

UITVOERINGSPARAGRAAF

Beleid

Waar vastleggen?

Hoofdverblijf in de woning Permanente bewoning van een woning door maximaal één huishouden Bed & Breakfast in alle kernen tot maximaal vier personen als nevenfunctie bij permanente bewoning

Vakantieverhuur uitsluitend tot maximaal 30 dagen per kalenderjaar t.b.v. toeristische verhuur

Kamergewijze verhuur door de eigenaar tot maximaal twee personen(als nevenfunctie bij permanente bewoning)

Beleid

 De begrippen ‘Wonen’, Woning en ‘Huishouden’ planologisch vastleggen in de regels van paraplubestemmingsplan Gebruik Woningen.  Planologisch vastleggen in de regels van paraplubestemmingsplan Gebruik Woningen. Mogelijk een vergunningstelsel op basis van de nog inwerking te treden Wet toeristische verhuur woningen.  Planologisch vastleggen in de regels van paraplubestemmingsplan Gebruik Woningen. Een onttrekkingsvergunning is nodig voor vakantieverhuur van de eigen woning. De voorwaarden worden vastgelegd in de verordening Beheer Woningvoorraad. Hiermee wordt ook koppeling gemaakt met toeristenbelasting. De voorwaarden worden nog afgestemd op de nog in werking te treden Wet toeristische verhuur woningen.  Planologisch vastleggen in de regels van paraplubestemmingsplan Gebruik Woningen (nevenactiviteit).  In de verordening opnemen dat meldplicht vereist is.  In de verordening beheer Woningvoorraad opnemen dat geen vergunning nodig is indien voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: o De verhuurder is eigenaar van de woning en heeft zelf het hoofdverblijf in de woning; o Er is sprake is van verhuur aan of inwoning aan maximaal twee personen; o De verhuurder heeft het exclusieve gebruiksrecht op minimaal 50% van het gebruiksoppervlak (GBO) van de woonruimte; o Kamerverhuur in combinatie met B&B is niet toegestaan.

Waar vastgelegd?

Geen hoofdverblijf in de woning Een tweede woning voor eigen gebruik is in

De zone ’recreatiewoning voor eigen gebruik

een hiertoe aangewezen gebied in Noordwijk

toegestaan’ wordt opgenomen in een paraplubestemmingsplan.

aan Zee toegestaan

Onttrekkingsvergunningen voor gebruik als tweede woning zullen uitsluitend worden verleend in de zone en uitsluitend t.b.v. recreatief gebruik door de eigenaar zelf én t.b.v. vakantieverhuur (zelfde voorwaarden als onder ‘vakantieverhuur’).

23

 ’recreatiewoning voor eigen gebruik toegestaan’ .  Op basis van de verordening Beheer Woningvoorraad zal voor woningen in de schaarste categorieën een onttrekkingsvergunning moeten worden aangevraagd, voor zover deze woningen in het verleden niet al rechtmatig zijn onttrokken aan de woningvoorraad. Onttrekkingsvergunningen zullen uitsluitend worden verleend in de zone ’recreatiewoning voor eigen gebruik toegestaan’.

Shortstay geldt als woningonttrekking en niet toegestaan. Voor een kortdurend verblijf tussen 7 nachten en 6 maanden is een vergunning vereist.

 Toeristische verhuur tot maximaal 30 dagen binnen zone “recreatiewoning voor eigen gebruik toegestaan” wordt opgenomen in een paraplubestemmingsplan.  De gemeente kan medewerking verlenen aan shortstay door het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan en het verlenen van een onttrekkingsvergunning, mits wordt voldaan aan de hiertoe gestelde voorwaarden: o

o o o

Er is een duidelijke relatie met de reden van het verblijf (werk) en er wordt een werkgeversverklaring aan de gemeente overhandigd; Verhuur aan maximaal één huishouden; De duur van de verhuur bedraagt zeven dagen tot maximaal zes maanden; De verhuurder dient te zorgen voor duidelijk aanspreekpunt voor omwonenden.