Bijlage C - Boekgrondbedrijf 2023 - Openbaar deel

Boek Grondbedrijf 2023 Openbaar

Colofon Zaaknummer Steller(s) Eigenaar(s) Herziening

Pagina 2 van 41

: 467550 : Grondbedrijf Gemeente Noordwijk : Kevin van Zaanen & Thea Bijlenga : Voorjaar 2023

Inhoud 1.

Inleiding

4

1.1

Aanleiding

4

1.2

Doel Boek Grondbedrijf

4

1.3

Aanbevelingen accountant 2022

4

1.4

Leeswijzer

4

2.

Grondbedrijf Noordwijk

5

2.1

Missie en doel

5

2.2

Marktomstandigheden

5

2.3

Boek Grondbedrijf versus jaarrekening

6

2.4

Risicomanagement

6

2.5

Commissie BBV

6

2.6

Vennootschapsbelasting

6

2.7

Status van projecten

7

3.

Grondexploitaties

3.1

Grondexploitaties: toelichting

8 8

3.1.1 Nieuwe grondexploitaties

8

3.1.2 Kosten en opbrengsten

8

3.2

Samenvatting grondexploitaties per 01-01-2023

10

3.3

Bouwgronden In Exploitatie (BIE)

12

3.3.1

Van de Mortelstraat (1.14)

12

3.3.2

Space Business Park (1.23)

14

3.3.3

Bronsgeest (1.25)

16

3.3.4

Offem-Zuid (1.51)

18

3.3.5

Duineveld (vh Centraal Park 1e fase) (1.61)

20

3.3.6

‘t Zilt (1.78)

22

3.3.7

Schippersvaartweg (1.79)

24

Programma Noordwijk aan zee

26

Maarten Kruytstraat (1.44)

27

3.5

Jaarlijks verwachte lasten en baten

29

3.6

Tussentijdse winstneming

29

3.7

Plankosten

30

3.8

Woningbouwprogramma

30

3.4 3.4.1

4

Voorraden grond

32

4.1

Aanleiding en doel

32

4.2

Warme gronden

32

4.3

Overzicht complexen warme grond en voorraden grond

33

Pagina 2 van 41

5

Particuliere projecten

34

5.1

Aanleiding en doel

34

5.2

Particuliere projecten

34

6

Meerjaren Prognose Grondbedrijf

35

7

Weerstandsvermogen

37

8

Conclusie

39

Bijlage 1 – Samenvatting grondexploitaties (GEHEIM) Bijlage 2 – Verschillenanalyse grondexploitaties 2023 - 2022 (GEHEIM)

Pagina 3 van 41

1. Inleiding 1.1

Aanleiding

Voor u ligt het Boek Grondbedrijf 2023 van de gemeente Noordwijk. De complexen, zowel de grondexploitaties, de voorraden grond als de warme gronden zijn hierin opgenomen. Conform de Nota Grondbeleid 2016-20181 worden de grondexploitaties van de Bouwgrond In Exploitatie (BIE) binnen het grondbedrijf ieder jaar herzien. Omdat de Nota Grondbeleid voor de nieuwe gemeente Noordwijk na de vaststelling van dit Boek Grondbedrijf aangeboden zal worden aan de gemeenteraad wordt hier de nota grondbeleid van de oude gemeente Noordwijk als zijnde vigerend beleid beschouwd. Het Boek Grondbedrijf 2023 bevat van alle complexen met een vastgestelde grondexploitatie (hierna genoemd Bouwgrond In Exploitatie: BIE), de herziening van de grondexploitaties per 01-01-2023 en de stand van zaken van de overige complexen, al dan niet onderdeel uitmakend van het grondbedrijf. De Meerjaren Prognose van het grondbedrijf (MPG), de risicoanalyses binnen het grondbedrijf en het benodigde weerstandsvermogen zijn hierin ook opgenomen. Een grondexploitatie is een begroting die wordt opgesteld om de grondkosten en – opbrengsten van een ruimtelijk project in beeld te brengen. De grondkosten betreffen kosten die nodig zijn om de grond te transformeren naar de nieuwe functie, zoals bijvoorbeeld woningbouw. De opbrengsten worden gerealiseerd door grondverkopen en door incidentele overige inkomsten zoals subsidies.

De herziening van een grondexploitatie betekent dat de daadwerkelijk gerealiseerde kosten en opbrengsten (de boekwaarde) van de budgetten worden gehaald en dat de restant budgetten eventueel worden bijgesteld op basis van de huidige inzichten om een actueel geprognosticeerd resultaat te krijgen.

1.2

Doel Boek Grondbedrijf

Het doel van het boek grondbedrijf is om één keer per jaar de actuele stand van zaken van het grondbedrijf inzichtelijk te maken en te communiceren met de gemeenteraad. Een onderdeel hiervan zijn de herzieningen van de grondexploitaties waarbij de kredieten worden vastgesteld door de gemeenteraad.

1.3

Aanbevelingen accountant 2022

In de Raadsletter van de accountant is geadviseerd het proces van kennisoverdracht van de projecten goed te analyseren om maatregelen in te regelen, waarmee wordt voorkomen dat hierboven genoemde late correctie door miscommunicatie zich in de toekomst opnieuw voordoen. Hier is het Grondbedrijf (onderdeel van team Onroerende Zaken) mee aan de slag gegaan, onder andere door samen met de projectleiders te bepalen hoe we de Planning & Control cyclus verder kunnen verbeteren.

1.4

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 staat een algemene toelichting op het grondbedrijf van gemeente Noordwijk. In hoofdstuk 3 worden de grondexploitaties toegelicht waarbij, op hoofdlijnen, een samenvatting van alle herziene grondexploitaties en een vergelijk wordt gemaakt met de vorige herziening. Ook staat in hoofdstuk 3 het geprognotiseerd bouwprogramma voor de periode 2021-2030. In hoofdstuk 4 staat de stand van zaken per complex voorraden grond. De particuliere projecten worden in hoofdstuk 5 beschreven. De MPG2 staat in hoofdstuk 6 en de berekening van het weerstandsvermogen in hoofdstuk 7. Hoofdstuk 8 wordt ten slotte een conclusie getrokken op basis van alle gepresenteerde financiële informatie. 1 Op dit moment wordt de Nota Grondbeleid 2016-2018 van de oude gemeente Noordwijk nog

gehanteerd. Op het moment van schrijven wordt de nota grondbeleid opgesteld voor de nieuwe gemeente. 2 MPG: Meerjaren Prognose Grondbedrijf Pagina 4 van 41

2. Grondbedrijf Noordwijk 2.1

Missie en doel

Het grondbedrijf van Noordwijk ontwikkelt en ondersteunt de maatschappelijk gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente Noordwijk. Het grondbedrijf draagt bij aan het feitelijke gebruik van grond in overeenstemming te brengen met het maatschappelijk gewenste ruimtelijk gebruik. Het grondbedrijf genereert financiële middelen door grondverkoop en hanteert, waar het kan, een actief grondbeleid. Daarnaast verleent het grondbedrijf deskundige financieel-economische en juridische begeleiding in projecten. Dit laatste met als doel om binnen het wenselijk geachte programma een optimaal financieel resultaat te bereiken binnen elk project. Zij ondersteunt de gemeentelijke planvorming door inzet van kennis en vaardigheden op het gebied van planfinanciering, grondverwerving, tijdelijk beheer, uitgifte van grond en door inzet van het geëigende juridische instrumentarium om ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken. Het grondbedrijf zorgt voor een gezonde financiële reserve die een voldoende risicobuffer vormt voor financiële risico’s in lopende en toekomstige projecten. Aan deze randvoorwaarde toetst het grondbedrijf ook de beleidsvoorstellen in lopende en toekomstige projecten.

De raad heeft het beleid vastgelegd in de Nota grondbeleid 2016-2018, waarin ook aangegeven is welke instrumenten op hoofdlijnen kunnen worden ingezet om effectief invulling te geven aan het actieve grondbeleid. Het grondbedrijf rapporteert over de lopende exploitaties door middel van het Boek Grondbedrijf.

2.2

Marktomstandigheden

De woningmarkt heeft recentelijk een kentering doorgemaakt, waarbij de verkoopprijzen vanaf de zomer 2022 voor het eerst sinds jaren zijn gedaald. Voor 2023 en 2024 wordt een verdere daling verwacht, waarbij er vanaf 2025 mogelijk weer een (lichte) stijging van de VON-prijzen te zien zal zijn. In de huursector is nog steeds een groot tekort aan woningen. Er vindt binnen

Pagina 5 van 41

de huursector steeds meer regulering plaats (op landelijk niveau), waarmee het op dit moment nog onzeker is welke impact dit heeft op de huurmarkt. Daarnaast wordt het afgelopen jaar gekenmerkt door de grote stijging van de kosten. De bouwkosten van woningen zijn het afgelopen jaar enorm gestegen waardoor de grondprijzen onder druk kunnen staan. Daarbij zijn ook de kosten van het bouw- en woonrijp maken gestegen hetgeen een negatief effect heeft op de resultaten van de grondexploitaties.

2.3

Boek Grondbedrijf versus jaarrekening

De jaarrekening kijkt terug. Het boek grondbedrijf kijkt enerzijds terug (via de gerealiseerde boekwaarde) en anderzijds met een prognose vooruit. Het Boek Grondbedrijf is daarom een essentiële sleutel om zowel de historie als de toekomst met elkaar te verbinden.

2.4

Risicomanagement

Risicobeleid en risicomanagement zijn een belangrijk onderdeel bij het grondbeleid. Binnen de complexen doen zich immers vele risico’s voor. In het proces van de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties heeft het risicomanagement een vaste plaats gekregen. Iedere herziening of nieuwe grondexploitatie bevat een risicoanalyse. Deze risicoanalyse is een samenvatting van het risicoregister, waarbij voor ieder complex volgens een vast format per risico de mogelijke financiële consequenties worden aangeven. Hierbij wordt ook aangegeven of er in het weerstandsvermogen een reservering moet worden gemaakt en/of er beheersmaatregelen kunnen worden getroffen. De uitkomsten zijn aangegeven in hoofdstuk 7. Per BIE is een kansen en risico gevoeligheidsanalyse gemaakt. Hiervoor zijn de volgende parameters gebruikt:

SCENARIO'S Parameter Kostenindex Opbrengstenindex Rentekosten Renteopbrengsten Looptijd

2.5

Risico's 6,00% -3,00% 3,00% 0,00% + 2 jaar

Kansen 3,00% 1,00% 0,00% 2,00% gelijk

Commissie BBV

De Gemeentewet en de Provinciewet schrijven voor dat elke gemeente en elke provincie jaarlijks begrotings- en verantwoordingsstukken moet opstellen. Het Besluit begroting en verantwoording (BBV) bevat de regelgeving daarvoor. In het BBV is opgenomen dat er een commissie voor het Besluit begroting en verantwoording (de landelijke commissie BBV) is met als taak zorg te dragen voor een eenduidige uitvoering en toepassing van het BBV. In het BBV zijn de richtlijnen opgenomen die de leidraad vormen voor de indeling van het grondbedrijf en de wijze van rapporteren. De notitie BBV (notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)’) schrijft voor op welke manier het grondbedrijf rente mag toerekenen: Rente = gemiddeld % leningenportefeuille * verhouding eigen vermogen/ vreemd vermogen.2014 2015 2016 De rente is op basis van deze formule 0,6956% voor de gemeente Noordwijk. Daarom is in de grondexploitaties rekening gehouden met rentekosten van 0,7%.

2.6

Vennootschapsbelasting

Per ingang van 1-1-2016 is de gemeente verplicht om vennootschapsbelasting (Vpb) te betalen over de activiteiten die gekenmerkt kunnen worden als activiteiten van een onderneming. De activiteiten binnen het grondbedrijf vallen hieronder. Samengevat komt het op het volgende neer: alle BIE’s zijn gewaardeerd. Deze waardering vormt per 1-1-2016 de zogenaamde ‘openingsbalans’. Vervolgens wordt per jaar bekeken of er – ten opzichte van deze openingsbalans – winst gerealiseerd is. Over deze winst moet Vpb worden betaald.

Pagina 6 van 41

Overigens geldt dit voor de winst op het totaal van de grondexploitaties; eventuele verliezen op projecten kunnen met winsten op andere projecten worden verrekend. De (verwachte) financiële consequenties zijn opgenomen in de Meerjaren Prognose Grondbedrijf (MPG) (hoofdstuk 6).

2.7

Status van projecten

Conform de commissie BBV heeft het grondbedrijf de categorie grond, bestemd voor concrete gebiedsontwikkeling op termijn door de gemeente, de zogenoemde ‘warme gronden’ woningbouw. Gronden die zijn verworven met het oog op concrete ontwikkeling door de gemeente, maar waarvoor nog geen operationele grondexploitatie is vastgesteld mogen, voor wat betreft de toepassing van artikel 65 lid 1 BBV, worden gewaardeerd tegen de waarde volgens de toekomstige bestemming, mits wordt voldaan aan een aantal voorwaarden. In hoofdstuk 4 worden de complexen beoordeeld en uitgesplitst in Warme gronden en Voorraden grond.

Pagina 7 van 41

3. Grondexploitaties 3.1

Grondexploitaties: toelichting

In dit hoofdstuk worden de herzieningen en de verschillende onderdelen van de vigerende grondexploitaties toegelicht.

3.1.1 Nieuwe grondexploitaties De eerste grondexploitatie van een complex wordt altijd separaat aangeboden aan de raad. Bij goedkeuring zal deze vervolgens worden herzien in het eerst volgende Boek Grondbedrijf.

3.1.2 Kosten en opbrengsten Een grondexploitatie is een berekening van de kosten en opbrengsten van alle kosten voor het bouw- en woonrijp maken van een bouwplan die benodigd zijn om grond te transformeren naar bouwrijpe grond geschikt voor de nieuwe bestemming. De raad stelt de grondexploitatie vast en accordeert de kredieten. Gedurende de looptijd van het project wordt er ieder jaar een herziening gemaakt en aangeboden via dit Boek Grondbedrijf. Hierin worden de daadwerkelijk gemaakte kosten en opbrengsten t/m 31-122022 uit de budgetten gehaald en verwerkt in de boekwaarde. De posten die hierdoor op ‘0’ komen zullen niet in de uitdraai van een exploitatie (zie bijlage 2 begrotingen per project) terugkomen in verband met de leesbaarheid van een grondexploitatie. Verplichtingen die aangegaan zijn maar nog niet betaald of ontvangen zijn worden uit de budgetten gehaald en verwerkt in de herziening onder “restant lopende verplichtingen”. Hoofdkostenlijst Hieronder volgt een korte omschrijving per hoofdkostensoort, die wordt onderscheiden voor de projecten. Hierbij wordt opgemerkt dat alle kosten en opbrengsten in de grondexploitaties exclusief BTW zijn. Tussen haakjes staat de nummering van het financieel administratieve systeem van de gemeente Noordwijk (SAP). De grondkosten (100) bestaan uit de verwervingskosten en bijkomende kosten zoals notariskosten, belastingen e.d.

Sloop en saneren (200) betreft het slopen van eventuele opstallen, het verwijderen van kunstwerken en het saneren van eventuele vervuilde grond. Ook het opruimen van het terrein zoals bijvoorbeeld het verwijderen van groen, verhardingen en hekwerken behoren hierbij. De voorbereidings-, toezichts- en uitvoeringskosten (VTU) (300) zijn de uren die nodig zijn om het project uit te voeren. Dit kunnen zowel uren zijn van interne medewerkers van de gemeente Noordwijk als uren van externen. De kosten voor het bouwrijp maken (400) bestaan onder andere uit kosten voor het aanleggen van een bouwweg en het aanleggen van riolering. Dit zijn kosten van werkzaamheden die nodig zijn om op de locatie te kunnen bouwen. Onder de kosten van het woonrijp maken (500) vallen de kosten voor de definitieve inrichting zoals bestrating, groen en straatmeubilair. Dit zijn dus kosten voor maatregelen die nodig zijn om op de locatie te kunnen wonen. De post financiering (600) bestaat uit de boekwaarde van de rente per 01-01-2023 die betaald is (dan is de boekwaarde groter dan 0) of die ontvangen is (dan is de boekwaarde kleiner dan 0). Ten slotte betreft de post planstructurele voorzieningen (700) alle kosten die niet tot één van de hierboven genoemde hoofdkosten behoren maar wel noodzakelijk zijn om het project te realiseren. Voorbeelden hiervan zijn planschade en voorzieningen buiten plangebied.

De opbrengsten bestaan uit de opbrengsten (900) door verkoop van bouwrijpe grond ten

Pagina 8 van 41

behoeve van woningbouw of niet-woningbouw (bijvoorbeeld bedrijventerrein of maatschappelijke voorzieningen) en het eventueel ontvangen van bijdragen en subsidies (800). Parameters Voor de berekening van de invloed van rente en kosten-/ opbrengstenstijgingen worden de parameters gehanteerd, zoals aangegeven in de volgende tabel. Per project zijn (met name voor de opbrengstenindex) afwijkingen mogelijk als er contractuele verplichtingen zijn vastgelegd.

PARAMETERS Kostenindex Opbrengstenindex Rentekosten Renteopbrengsten

2019

2020

2021

2022

2,50%

1,50%

1,50%

2,50%

2,00%

2,50%

2,50%

2,50%

0,60%

1,00%

1,00%

0,90%

0,60%

1,00%

1,00%

0,90%

2023 4,00% 0,00% 0,70% 0,70%

Het afgelopen jaar wordt gekenmerkt door een grote stijging in kosten (zowel bouwkosten als de kosten in de Grond-, Weg en Waterbouw (GWW)) en sinds medio 2022 een daling van de VON-prijzen. Voorstel is om de parameter voor de indexering van de kosten aan te passen naar 4,00%. Voor de indexering van de opbrengsten hanteren we 0,00% vanwege de negatieve verwachting voor 2023 en 2024 en het verwachte woningmarktherstel voor de langere termijn. De inflatiepercentages zijn ook conform de notitie van Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling, “Outlook Grondexploitaties 2023”. Indien er bij een project reeds een contract is gesloten, dan is de opbrengstenparameter hierop aangepast. Zo wordt de BDB-index wordt voor Offem Zuid gehanteerd conform de samenwerkingsovereenkomst. Voor van de Mortelstraat en Maarten Kruytstraat is een index van 0% aangehouden omdat opbrengsten als vast bedrag is opgenomen in de overeenkomst. De renteparameter is conform de regels van het BBV op 0,7% gesteld. Zie paragraaf 2.5 voor de verdere onderbouwing van dit percentage. Er is gekozen om ook de renteopbrengsten ook op 0,7% te zetten. Eindwaarde De grondexploitatie is een overzicht van kosten en opbrengsten. Deze kosten en opbrengsten worden gedurende een lange periode gerealiseerd. Als gevolg hiervan moet in een grondexploitatie rekening worden gehouden met inflatie en rente tijdens de looptijd van het project.

Voor deze parameters is een inschatting gemaakt. Het resultaat waarbij rekening is gehouden met rente en inflatie is het resultaat op eindwaarde.

Pagina 9 van 41

3.2

Samenvatting grondexploitaties per 01-01-2023

In onderstaande tabel staat een overzicht van de geprognosticeerde resultaten van de grondexploitaties per 01-01-2023 ten opzichte van de resultaten van de herzieningen van de grondexploitaties per 01-01-2022. RESULTAAT Nr. Project 1.14 1.23 1.25 1.44 1.51 1.61 1.78 1.79 Totaal

Van de Mortelstraat Space Business Park Bronsgeest Maarten Kruytstraat Offem Zuid Duineveld t Zilt Schippersvaartweg

Eindwaarde datum 2023 2027 2027 2025 2024 2024 2024 2023

Eindwaarde (x €1.000) 2022 2023 incl. TWN 144 233 4.203 3.003 913 -1.646 -2.300 -2.643 -5.211 -5.292 551 1.411 -329 114 -111 -3 -2.140 -4.823

TWN 2022 40 100

-820

-680

2023 Verschil 2023-2022 excl. TWN excl. TWN 273 129 3.106 -1.097 -1.646 -2.559 -2.643 -343 -5.292 -81 580 29 114 443 -3 108 -5.511 -3.371

N.b. eindwaardes met een verschillende einddatum kunnen formeel niet opgeteld worden, maar het geeft een beeld van het grondbedrijf.

Aan de hand van bovenstaande tabel worden geconcludeerd dat het resultaat van het totaal aan grondexploitaties in 2023 is verslechterd ten opzichte van 2022. De belangrijkste algemene redenen hiervoor zijn de verhoging van de kosten tussen 2022 en 2023, de (toekomstige) kostenindex en een verlaging van de opbrengstenindex. Dit heeft de meeste invloed op projecten die waarin nog veel kosten en/of opbrengsten worden verwacht en een lange looptijd hebben, te weten Space Business Park en Bronsgeest. Voor ’t Zilt geldt dat er een positieve aanpassing is gedaan op de grondopbrengsten, omdat in het verleden al een winstneming is gedaan conform de samenwerkingsovereenkomst met de ontwikkelaar. Dit is in de grondopbrengsten verwerkt.

Pagina 10 van 41

Verschillen t.o.v. de grafiek van vorig jaar: De woningen in Offem worden grotendeels ontwikkeld door de andere grondeigenaren. De planning hiervan hebben we niet in eigen hand. De woningen in ‘t Zilt hebben een jaar vertraging opgelopen door vertraging in de planologische procedure (nieuwe stikstofberekening). In 2023 en mogelijk 2024 worden de laatste woningen opgeleverd. De woningen in Bronsgeest hebben een jaar vertraging opgelopen door het nog niet vaststellen van een stedenbouwkundig plan. Maarten Kruytstraat heeft een jaar vertraging opgelopen. De ontwikkelaar kwam er niet uit met eerste aannemer en is nu in gesprek met een andere aannemer.

Woningbouw v.d. Mortelstraat Bronsgeest Offem Zuid t Zilt Duineveld Maarten Kruijtstraat Per jaar

2023 37

2024

2025

2026

97 2

175 18

185

175 83

136

42 235

185

258

2027 totaal 2022-2027 37 175 350 540 20 0 42 175 989

Dit is een momentopname. In de loop van het jaar kunnen de aantallen en het jaar van uitvoering van de woningen wijzigen

Pagina 11 van 41

3.3

Bouwgronden In Exploitatie (BIE)

3.3.1

Van de Mortelstraat (1.14)

In 2011 heeft de gemeenteraad besloten dat er op het gemeentelijk perceel woningen voor jongeren in het autistisch spectrum moeten komen. Een ontwikkelaar heeft de mogelijkheden onderzocht, zowel stedenbouwkundig als financieel. Dit heeft geleid tot een plan waarbij sociale huurappartementen, enkele (goedkope) vrije sector appartementen en appartementen voor autistische jongeren, inclusief gemeenschappelijke ruimte, zijn gecombineerd. In totaal betreft het programma 37 appartementen en één gemeenschappelijke ruimte. De grondoverdracht aan de ontwikkelaar heeft reeds plaatsgevonden.

1.14 Van de Mortelstraat Totaal plangebied Gehandhaafd Netto plangebied

m2 2.409 0 2.409

%

Uitgeefbaar

1.004

42%

Openbaar Verharding Groen Water

1.405 1.305 100 0

58% 54% 4% 0%

Uitgeefbare grond Reeds verkocht

1.004 1.004 per 1-1-23

Planning Verwachting is dat eind eerste helft 2023 de woningen worden opgeleverd. De grondopbrengsten zijn reeds ontvangen. De verwachting is dat het project in 2023 wordt afgesloten.

Geprognotiseerd resultaat Het beoogd resultaat is per 31-12-2023 circa €232.000 positief op de eindwaarde. Het beoogd resultaat van de vorige herziening was circa €144.000 per 31-12-2023.

Pagina 12 van 41

Boekwaarde De boekwaarde tot en met 31-122022 is €272.591 (meer opbrengsten dan kosten gerealiseerd).

Eindwaarden v.d. Mortelstraat 2020 - 2023 nr. Project Einddatum 1.14 vd Mortelstraat* 2023 1.14 vd Mortelstraat 2023 * inclusief winstneming

2020

2021 138 138

2022 104 144

2023 Verschil 233 129 273

Risico analyse • Er is nog een beperkt risico op tegenvallers tijdens de uitvoering van het woonrijp maken. Het project zal in derde kwartaal 2023 worden afgerond.

De belangrijkste nog te maken kosten betreffen de kosten voor de planontwikkeling en woonrijp maken. De opbrengsten betreffen de bijdragen voor het bouw- en woonrijp maken.

1.14

Scenario Analyse

Resultaat Risico's Kansen

232.594 196.774 237.671

Verschillenverklaring Het resultaat ten opzichte van de vastgestelde grondexploitatie is veranderd. Dit wordt met name veroorzaakt doordat: • Kostenindex is verhoogd van 2.5% naar 4%. • Kostenraming woonrijp maken geactualiseerd in 2023 dit geeft een verlaging in kosten. • Kosten projectbegeleiding zijn lager uitgevallen. Er was minder planbegeleiding nodig dan vooraf geraamd. • De uitvoering van de civieltechnische werkzaamheden zijn doorgeschoven naar 2023.

Tussentijdse winstneming Hieronder volgt een toetsing van de criteria die bepalend zijn of tussentijdse winstneming van toepassing is: ✓ het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én ✓ de grond of het deelperceel moet zijn verkocht; én ✓ de kosten zijn gerealiseerd (winst naar rato van de realisatie gerealiseerd) De voorgestelde formule (toelichting in paragraaf 3.1.2) die gehanteerd gaat worden om de hoogte van de winstneming te bepalen is als volgt (er wordt hierbij gerekend op basis van de eindwaarde van de BIE, exclusief eerdere winstnemingen): Winstneming = 61% * 81% * (100%-5%) * 272.874 = 127.872 Er is reeds € 40.000 winst genomen. Er wordt aanvullende winst genomen van € 80.000. Dit is het afgeronde bedrag van € 87.872.

Pagina 13 van 41

3.3.2

Space Business Park (1.23) Het Space Business Park is een bedrijvenpark met een omvang van circa 16 hectare en wordt begrensd door de Zwarteweg, de ’s-Gravendijckseweg en de grens met de gemeente Katwijk. Het Space Business Park is een uniek bedrijventhemapark, dat wil zeggen dat alleen hoogwaardige kennisintensieve bedrijven en “hightech” bedrijven, bijvoorbeeld uit de ruimte- en luchtvaartsector zich er mogen vestigen. Op 15 december 2020 heeft de gemeenteraad de gebiedsvisie, spelregels en de financiële strategie NL Space Campus (internationale kennis hub) vastgesteld. De ontwikkeling van het Space Business Park (een bedrijventerrein) wordt losgelaten en maakt plaats voor de ontwikkeling van de NL Space Campus. De Basecamp wordt uitgegeven in erfpacht om zo meer zeggenschap te hebben / houden over de gronden. De aanbesteding vindt in 2023 plaats waarmee meer duidelijkheid komt over de ontwikkelende partij en de grondoverdracht en grondverkoop.

Planning Gezien de uitgifte van bedrijfskavels met de betreffende bestemming is de uitgifte lastig en vergt het een lange adem. De twee reserveringsovereenkomsten die in 2020 zijn gesloten van totaal 8.774 m2, wordt naar verwachting één omgezet in kavelverkoop in 2023. De koopovereenkomst die gesloten is voor een grondoverdracht van 1.260 m2, heeft in 2022 plaatst gevonden. De overige gronden worden door middels van een aanbesteding mogelijk uitgegeven. De aanbesteding is inmiddels opgestart en neemt naar verwachting minimaal 6 maanden in beslag. In de fasering is een aanname gedaan dat de uitgifte plaatsvindt in de periode 2023-2027.

Geprognosticeerd resultaat Het beoogd resultaat is per 31-12-2027 circa € 3,0 miljoen op eindwaarde. Het beoogd resultaat van de vorige herziening was circa € 4,2 miljoen per 31-12-2025. Tot op heden is er in totaal € 2,35 miljoen tussentijdse winst geboekt.

Pagina 14 van 41

1.23 Space Business Park Totaal plangebied Gehandhaafd Netto plangebied

m2 161.342 0 161.342

%

Uitgeefbaar

118.944

74%

Openbaar Verharding Groen Water

42.398 14.185 25.705 2.508

26% 9% 16% 2%

Uitgeefbare grond Reeds verkocht

118.944 63.597 per 1-1-23

Boekwaarde De boekwaarde tot en met 31-122022 is € 10.330.995 (meer kosten dan inkomsten gerealiseerd).

Eindwaarden Space Business Park 2020 - 2023 nr. Project Einddatum 1.23 Space Business Park* 2025 1.23 Space Business Park 2025 * inclusief winstneming De belangrijkste nog te maken kosten zijn plankosten en kosten voor woonrijp maken. De opbrengsten betreft de verkoop de bedrijfskavels.

2020 4.215 6.339

2021 4.025 6.295

2022 4.203 6.535

1.23

2023 Verschil 3.003 -1.200 5.436

Scenario Analyse

Resultaat Risico's Kansen

3.002.545 1.025.268 3.554.895

Risico analyse • Het belangrijkste risico is de risico in de grondopbrengsten / aanbesteding. Uitgangspunt van de aanbesteding zijn de grondprijzen conform grondprijsbeleid. Verschillenverklaring Het verschil ten opzichte van de vastgestelde grondexploitatie is circa € 1,2 miljoen negatief. Dit wordt veroorzaakt door: • Inmeten van het gebied en definitieve kadering van het uitgeefbaar gebied (uitgeefbaar en talud), gebied Space Campus en openbaar gebied. Dit geeft een vermindering in de opbrengsten. • Het hanteren van de grondopbrengsten conform taxatierapport 2023 en een (toekomstige) opbrengstenindex van 0%. • Kostenindex is verhoogd van 2.5% naar 4% • Project is verlengd met twee jaar door bijstelling prognose verloop van uitgifte van gronden. • Minder plankosten dan geraamd. Dit komt door verdeling van kosten tussen de grondexploitatie en project Space Campus. • Er is een TWN gedaan van € 100.000 in 2022.

Tussentijdse winstneming Hieronder volgt een toetsing van de criteria die bepalend zijn of tussentijdse winstneming van toepassing is: ✓ ✓ ✓

het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én de grond of het deelperceel moet zijn verkocht; én de kosten zijn gerealiseerd (winst naar rato van de realisatie gerealiseerd)

De voorgestelde formule (toelichting in paragraaf 3.1.2) die gehanteerd gaat worden om de hoogte van de winstneming te bepalen is als volgt (er wordt hierbij gerekend op basis van de eindwaarde van de BIE, exclusief eerdere winstnemingen): Winstneming = 97% * 46% * (100%-10%) * 5.435.954 = 2.170.831 Er is reeds € 2.350.000 winst genomen. Er wordt een negatieve winst genomen van € 180.000. Dit is het afgeronde bedrag van € 179.169 negatief.

Pagina 15 van 41

3.3.3

Bronsgeest (1.25)

Het project Bronsgeest bestaat uit de herontwikkeling van het terrein Bronsgeest (voormalig bollengrond). Het plangebied ligt ten noordoosten van de dorpskern van Noordwijk Binnen en bestaat voor het grootste gedeelte uit bollenvelden. De plangrenzen zijn globaal: de Van Berckelweg (N444), de Gooweg en de bestaande watergangen. In het plangebied zit één andere grondeigenaar. Het plan bestaat in totaal uit de realisatie van (maximaal) 350 woningen.

1.25 Bronsgeest Totaal plangebied Gehandhaafd Netto plangebied

m2 83.000 0 83.000

%

Uitgeefbaar

33.800

41%

Openbaar Verharding Groen Water

49.200 21.600 19.600 8.000

59% 26% 24% 10%

Uitgeefbare grond Reeds verkocht

33.800 0 per 1-1-23

Planning Naar verwachting zal in 2025 en 2026 gestart worden met de bouw van de woningen.

Boekwaarde De boekwaarde tot en met 31-122022 is voor kosten €6.850.017 (meer kosten dan inkomsten gerealiseerd).

Geprognotiseerd resultaat Het beoogd resultaat is per 31-12-2027 circa 1,65 miljoen negatief op de eindwaarde. Het beoogd resultaat van de vorige herziening was circe € 0,91 miljoen positief per 31-12-2025.

Pagina 16 van 41

Eindwaarden Bronsgeest 2020 - 2023 nr. Project 1.25 Bronsgeest

Einddatum 2025

2020

2021 1.041

2022 913

2023 Verschil -1.646 -2.559

Risico analyse • Vanwege de verwachte invoering van de omgevingswet waarin geen uitwerkingsplan en exploitatieplan bestaat. Het uitwerkingsplan en exploitatieplan dient daarmee voor 1 januari 2024 te worden vastgesteld. • Vertraging door RO-procedures. • Lagere grondopbrengsten of hogere kosten bij nadere planuitwerking. • Verlaging van de grondopbrengst of kostenverhogingen door wijzigingen in het beleid.

De belangrijkste nog te maken kosten betreffen de kosten voor de bollencompensatie, planontwikkeling, het bouw-, woonrijp maken en plan structureel.

1.25

Resultaat Risico's Kansen

Scenario Analyse

-1.645.656 -8.078.561 -423.116

De opbrengsten betreft de uitgifte van de grond en de exploitatiebijdrage.

Verschillenverklaring Het resultaat ten opzichte van de vastgestelde grondexploitatie is veranderd. Dit wordt met name veroorzaakt doordat: • De opbrengstenindex is verlaagd van 2,5% naar 0% • De kostenindex is omhoog gegaan van 2,5% naar 4%. • De kostenstijging tussen 2022 en 2023 was 7,9% en daarmee hoger dan voorzien. • De vertraging van het stedenbouwkundig plan heeft geleid tot 1 verlenging van het project en tot extra plankosten geleid. • Vanuit het voorzichtigheidsprincipe is er in de grondexploitatie vanuit gegaan dat het project in 2027 wordt afgerond. De ambitie is om sneller te ontwikkelen en het project in 2026 te hebben gerealiseerd.

Tussentijdse winstneming Tussentijdse winstneming is niet van toepassing. Het geprognotiseerd resultaat is negatief.

Pagina 17 van 41

3.3.4

Offem-Zuid (1.51)

Het project Offem Zuid betreft een nieuwe wijk waar maximaal 750 woningen worden gerealiseerd. Het plangebied is 25,6 ha groot en er zijn naast de gemeente nog twee andere grondeigenaren binnen het plangebied. Begin is 2021 zijn tussen de gemeente en Thunnissen en tussen de gemeente en Campri posterieure overeenkomsten afgesloten en zijn de bijbehorende uitwerkingsplannen vastgesteld. Hierna is het exploitatieplan Offem Zuid ingetrokken. Campri heeft verzocht gebruik te maken van zelfrealisatie. Zij zullen het gebied zelf bouw- en woonrijp maken. Zij betalen de in de posterieure overeenkomst overeengekomen vergoedingen als bijdrage in de plankosten en de bovenwijkse kosten. Gezien de versnipperde eigendomspositie in een deel van het plangebied is samen met ONOZ (Van Rhijnbouw en BPD) en Thunnissen gekomen tot een integraal verkavelingsplan. Dit plan is vastgesteld. De gemeente zal de grond bouw- en woonrijp maken voor fase 5 en “enclave” binnen haar grondeigendom en het plandeel van Thunnissen. Deze kosten maken onderdeel uit van de grondexploitatie. ONOZ neemt fase 5 de enclave af tegen de in de grondprijs die is opgenomen in de Samenwerkingsovereenkomst en Thunnissen betaalt de vergoedingen zoals die zijn overeengekomen in de Posterieure overeenkomst

1.51 OZ Gem NWK Totaal plangebied Gehandhaafd Netto plangebied

m2 84.446 0 84.446

%

Uitgeefbaar

35.767

42%

Openbaar Verharding Groen Water

48.679 29.569 13.905 5.205

58% 35% 16% 6%

Uitgeefbare grond Reeds verkocht

35.767 35.767 per 1-1-23

Planning In 2023 zullen de laatste woningen worden opgeleverd. In 2023 en 2024 zal het laatste deel woonrijp worden gemaakt. NB. het gedeelte van Campri maakt geen onderdeel uit van de grondexploitatie dus de planning van dit gedeelte wordt niet benoemd.

Pagina 18 van 41

Boekwaarde De boekwaarde tot en met 31-122022 is 3,8 miljoen (meer kosten dan inkomsten gerealiseerd)

Geprognotiseerd resultaat Het beoogd resultaat is per 31-12-2024 circa 5,3 miljoen negatief op de eindwaarde. Het geprognotiseerd resultaat van de vorige herziening was circa €5,2 miljoen negatief per 31-12-2024

Eindwaarden Offem Zuid 2020 - 2023 nr. Project 1.51 Offem Zuid

Einddatum 2024

Risico analyse • Overschrijding op plankosten is niet te verhalen op de grondeigenaren door de posterieure overeenkomsten. • Samenwerking met andere grondeigenaren. • De grondproductiekosten (woonrijp maken) kunnen tegenvallen en kunnen niet worden verhaald op grondeigenaren.

2020 -5.233

2021 -4.942

2022 -5.211

1.51

Resultaat Risico's Kansen

2023 Verschil -5.292 -81

Scenario Analyse

-5.292.337 -6.181.911 -5.212.180

Verschillenverklaring Het verschil in resultaat ten opzichte van 2022 is circa €0,08 mio negatief. Dit is te verklaren door de volgende verschillen: • De kosten woonrijp maken vallen hoger uit door enkele wijzigingen in planuitwerking en prijsstijgingen. • In de grondexploitatie 2023 zijn de beschikbare budgetten voor het bouw- en woonrijp maken gebundeld. Dit geeft een beter beeld van het resterende budget per deelgebied en heeft geleid tot verschuiving van budgetten tussen bouw- en woonrijp maken en planstructurele voorzieningen. • Daarnaast is het budget plankosten voor 2023 en 2024 verlaagd, aangezien het project voorspoedig verloopt. • Een stukje grond van ca 250 m2 was nog in eigendom van gemeente en is verkocht aan Campri om de woningen te realiseren.

De belangrijkste nog te maken kosten betreffen de kosten van het woonrijp maken en de plankosten. De opbrengsten betreffen de bijdragen van Thunnissen en Campri.

Tussentijdse winstneming Tussentijdse winstneming is niet van toepassing. Het geprognotiseerd resultaat is negatief.

Pagina 19 van 41

3.3.5

Duineveld (vh Centraal Park 1e fase) (1.61)

Duineveld omvat het terrein tussen de Nieuwe Zeeweg , de prins Hendrikweg, het Dompad en de An van Gilsehof. Op het terrein van het Bollenbad en het voormalige tenniscomplex worden de komende jaren de plannen BloemenZee en BinnenZee gerealiseerd. Het plan BinnenZee betreft het zwembad en plan-ondersteunende voorzieningen. De bouw hiervan is afgerond. Het plan BloemenZee is inmiddels aangepast en vastgesteld in een allonge. Het nieuwe plan bevat voornamelijk grondgebonden woningen i.p.v. appartementen, waar het vorige plan voornamelijk uit bestond. Hiernaast zijn de gronden in het aangrenzende middengebied verworven en deze worden verpacht als bollengrond.

1.61 Duineveld Totaal plangebied Gehandhaafd Netto plangebied

m2 37.270 0 37.270

%

Uitgeefbaar

24.501

66%

Openbaar Verharding Groen Water

12.769 6.098 6.671 0

34% 16% 18% 0%

Uitgeefbare grond Reeds verkocht

24.501 24.501 per 1-1-23

Planning De start van het aanleggen van het landschapspark is begonnen in 2023. Voor het landschapspark moest een nieuwe stikstofberekening worden opgesteld waardoor de werkzaamheden tijdelijk stil zijn komen te liggen. Waarschijnlijk wordt in het tweede kwartaal de werkzaamheden weer opgepakt en mogelijk zal een deel van de aanleg als gevolg van het plantseizoen naar 2024 gaan.

Boekwaarde De boekwaarde tot en met 31-122022 is € 3.270.436 (meer inkomsten dan kosten gerealiseerd).

Geprognotiseerd resultaat Het beoogd resultaat is per 31-12-2024 ca € 1,4 miljoen op eindwaarde. Het beoogd resultaat van de vorige herziening was ca € 0,55 miljoen per 31-12-2023. Tot op heden is er in totaal € 9,89 miljoen tussentijdse winst geboekt.

Pagina 20 van 41

Eindwaarden Duineveld 2020 - 2023 nr. Project 1.61 Duineveld* 1.61 Duineveld * inclusief winstneming

Einddatum 2024 2024

2020 4.077 13.084

2021 1.209 12.343

2022 551 11.455

1.61 Risico analyse • Er bestaat nog een risico op extra kosten ten aanzien van het woonrijp maken van het landschapspark en het speeleiland.

Verschillenverklaring Het resultaat ten opzichte van de vastgestelde grondexploitatie is gedaald. Dit wordt met name veroorzaakt doordat: • De looptijd van het project is verlengd met een jaar, door het opnieuw moeten uitvoeren van een stikstofberekening. Door gebondenheid van het plantseizoen. Hierdoor zijn er meer kosten voor planontwikkeling door extra uren opgenomen. • Woonrijp kosten zijn lager uitgevallen door aanpassingen in het ontwerp en het gebruik van andere materialen. • Vorig jaar is een negatieve winstneming genomen van €820.000. • De bijdrage van Heijmans is lager uitgevallen door een meevaller bij het woonrijp maken waardoor deze kosten niet zijn doorbelast.

2023 Verschil 1.411 860 11.440

Scenario Analyse

Resultaat Risico's Kansen

1.411.020 1.179.243 1.483.045

De belangrijkste nog te maken kosten betreffen de kosten voor de planontwikkeling, het woonrijp maken en plan structureel (bollencompensatie). De opbrengsten betreft de bijdrage voor het woonrijp maken van de ontwikkelaar en de bijdrage voor het landschapspark en speeleiland.

Tussentijdse winstneming Hieronder volgt een toetsing van de criteria die bepalend zijn of tussentijdse winstneming van toepassing is: ✓ ✓ ✓

het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én de grond of het deelperceel moet zijn verkocht; én de kosten zijn gerealiseerd (winst naar rato van de realisatie gerealiseerd)

De voorgestelde formule (zie toelichting in paragraaf 3.1.2) die gehanteerd gaat worden om de hoogte van de winstneming te bepalen is als volgt (er wordt hierbij gerekend op basis van de eindwaarde van de BIE, exclusief eerdere winstnemingen): Winstneming 91% * 98% * (100%-1%) * € 11.439.965= € 10.160.408 Er is reeds € 9.890.000 winst genomen. Er wordt aanvullende winst genomen van € 270.000. Dit is het afgeronde bedrag van € 270.408.

De nieuwe berekening is de winstneming € 283.693 hoger dan de eerder genomen winst; Dit jaar moet de tussentijdse winstneming worden teruggedraaid met - € 820.000 (afronding naar beneden). Pagina 21 van 41

3.3.6

‘t Zilt (1.78)

Het Zilt is een gebied aan de noordwestkant van De Zilk. Het ligt naast de sportvelden. Op dit gebied komen in totaal 130 energiezuinige woningen en appartementen. Er is ruimte voor een supermarkt en een Gezondheidsvoorzieningen Onder een Dak (G.O.E.D). De gemeente is hierbij verantwoordelijk voor het opstellen van het bestemmingsplan en de planbegeleiding. De ontwikkelaar zal de gronden bouw- en woonrijp maken.

Planning De verwachting is dat het project per 31-122024 wordt afgesloten. Er wordt een natuurvergunning aangevraagd voor het kappen van bomen. Het is mogelijk dat dit vertraging in de planning geeft.

Boekwaarde De boekwaarde tot en met 31-122022 is € 79.526 (meer inkomsten dan kosten gerealiseerd)

Geprognotiseerd resultaat Het beoogd resultaat is per 31-12-2024 circa € 113.000 op eindwaarde. Het beoogd resultaat van de vorige herziening was ca - €329.000 per 31-12-2023.

Pagina 22 van 41

Eindwaarden 't Zilt 2020 - 2023 nr. Project 1.78 t Zilt

Einddatum 2023

2020 -748

2021 -336

2022 -329

2023 Verschil 114 443

Risico analyse: De belangrijkste risico’s betreffen: • Er wordt een kapvergunning aangevraagd. Hiervoor is een natuurvergunning benodigd. Er is kans op vertraging van het project, rekening houdend met het broedseizoen en seizoen van vestigen van vleermuizen. • Er vinden overleggen plaatst met de ontwikkelaar over de afgesproken grondprijs. Het aanpassen van het Addendum kan tot vertraging leiden. Daarnaast is er kans dat de grondprijs hoger kan uit vallen en hierdoor de grondopbrengsten kunnen stijgen.

De belangrijkste nog te maken kosten betreffen de plankosten voor de planbegeleiding De opbrengsten betreffen de grondverkoop aan de ontwikkelaar.

1.78

Scenario Analyse

Resultaat Risico's Kansen

113.583 41.134 119.619

Verschillenverklaring • In het verleden is een bedrag van 370.000 ontvangen als winstverdeling als onderdeel van de samenwerkingsovereenkomst. Dit bedrag was nog niet opgenomen als onderdeel van de grondopbrengsten. • Er zijn minder plankosten gemaakt dan vooraf verwacht en er zijn door ontwikkelaar minder civiele werkzaamheden uitgevoerd in 2022.

Tussentijdse winstneming Hieronder volgt een toetsing van de criteria die bepalend zijn of tussentijdse winstneming van toepassing is: ✓ ✓ ✓

het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én de grond of het deelperceel moet zijn verkocht; én de kosten zijn gerealiseerd (winst naar rato van de realisatie gerealiseerd)

De voorgestelde formule (zie toelichting in paragraaf 3.1.2) die gehanteerd gaat worden om de hoogte van de winstneming te bepalen is als volgt (er wordt hierbij gerekend op basis van de eindwaarde van de BIE, exclusief eerdere winstnemingen): Winstneming 95% * 96% * (100%-10%) * € 113.583 = € 93.011 Er wordt een winst genomen van € 90.000 omdat het bedrag naar beneden wordt afgerond.

Pagina 23 van 41

3.3.7

Schippersvaartweg (1.79)

Het project Schippersvaartweg 39 bestaat uit de herontwikkeling van het terrein van OudMunnekeweij Het plan bestaat uit de realisatie van ca. 45 sociale huurwoningen voor eenà tweepersoonshuishoudens. Woningstichting Sint Antonius van Padua zal de sociale woningen realiseren. De gemeente is verantwoordelijk voor de bestemmingsplanwijziging en het bouw- en woonrijp maken.

Planning De gemeente heeft is in afrondende fase van het woonrijp maken. Het project zal dit jaar worden afgesloten.

1.79 Schippersvaartweg Totaal plangebied Gehandhaafd Netto plangebied

m2 9.713 0 9.713

%

Uitgeefbaar

2.930

30%

Openbaar Verharding Groen Water

6.783 4.105 2.678 0

70% 42% 28% 0%

Uitgeefbare grond Reeds verkocht

2.930 2.930 per 1-1-23

Boekwaarde De boekwaarde tot en met 31-122022 is € 49.185 (meer inkomsten dan kosten gerealiseerd).

Geprognotiseerd resultaat Het beoogd resultaat is per 31-12-2023 -€ 3.498 eindwaarde. Het beoogd resultaat van de vorige herziening was €110.989 per 31-12-2022.

Pagina 24 van 41

Eindwaarden Schippersvaartweg 2020 - 2023 nr. Project Einddatum 1.79 Schippersvaartweg 2023

2020 -193

2021 -111

2022 -111

2023 Verschil -3 108

Risico analyse De risico’s zijn beperkt nu het project vrijwel is afgerond.

De belangrijkste nog te maken kosten betreffen de kosten voor de planontwikkeling en woonrijp maken. Voor dit project komen er geen opbrengsten meer binnen.

1.79

Scenario Analyse

Resultaat Risico's Kansen

Verschillenverklaring Het resultaat ten opzichte van de vastgestelde grondexploitatie is gelijk gebleven. Dit wordt met name veroorzaakt doordat: • Civieltechnische kosten zijn door minderwerk lager uitgevallen dan geraamd. Het minderwerk heeft betrekking op rioolwerkzaamheden. • De post onvoorziene kosten voor woonrijp maken is niet benodigd gebleken.

Tussentijdse winstneming Tussentijdse winstneming is niet van toepassing. Het geprognotiseerd resultaat is negatief.

Pagina 25 van 41

-3.498 -10.965 -2.604

3.4

Programma Noordwijk aan zee

Het programma Noordwijk aan zee betreft een aantal projecten in Noordwijk aan Zee en de herinrichting van de openbare ruimte. De oorspronkelijke gezamenlijke (financiële) doelstelling van de BIE’s en de investeringen is dat ze budgettair neutraal uitgevoerd moeten worden. Oftewel: de resultaten van de BIE’s kunnen gebruikt worden voor de dekking van de investeringen binnen het programma. Intussen is hiervan afgestapt en is aangegeven dat “de leefbaarheid in Noordwijk aan Zee de gemeente geld mag kosten”. De uitdaging binnen het programma Noordwijk aan zee bestaat uit het herontwikkelen van een aantal parkeerterreinen naar een nieuwe functie waarbij de huidige parkeercapaciteit ondergronds wordt teruggebracht, samen met de parkeerplaatsen die benodigd zijn voor de nieuwe functie. De oplossingsrichting voor dit (financiële) vraagstuk was de programmering van dure appartementen. Echter, zowel de markt als het politieke klimaat is veranderd. In de programma’s zijn aanpassingen gedaan en deze zijn verder uitgewerkt. De volgende complexen maken onderdeel uit van het programma Noordwijk aan zee, uitgesplitst naar status. Bij de BIE’s staat het geprognosticeerd resultaat.

Op de volgende bladzijden volgt een toelichting op de herziening van het complex Maarten Kruytstraat. In hoofdstuk 4 komen de Warme gronden en Voorraden Grond aan bod (Jan Kroonsplein, Wantveld, Palaceplein en Vuurtorenplein).

Pagina 26 van 41

3.4.1

Maarten Kruytstraat (1.44)

Het project Maarten Kruytstraat betreft de transformatie van een parkeerterrein in Noordwijk aan Zee. De grond wordt verkocht ten behoeve van de komst van een supermarkt, een ondergrondse parkeergarage en 42 appartementen. Het project maakt onderdeel uit van het programma Hoog Tij. Ook het traject van de bestuurlijke besluitvorming kostte in het verleden meer tijd. Intussen is de gemeenteraad akkoord, en zijn de overeenkomsten getekend. Vertraging is opgelopen door procedure via de Raad van State. De verwachting is dat er in de tweede helft van 2023 gestart kan worden met het bouwrijp maken.

1.44 Maarten Kruytstraat Totaal plangebied Gehandhaafd Netto plangebied

m2 5.355 0 5.355

%

Uitgeefbaar

2.350

44%

Openbaar Verharding Groen Water

3.005 3.005 0 0

56% 56% 0% 0%

Uitgeefbare grond Reeds verkocht

2.350 0 per 1-1-23

Planning De verwachting is dat er in 2023 kan worden gestart met het bouwrijp maken. De grondoverdracht is ook voor eind 2023 begroot. Het project is verlengd met één jaar tot en met 31-12-2025.

Boekwaarde De boekwaarde tot en met 31-122022 is € 5.917.445 (meer kosten dan inkomsten gerealiseerd).

Geprognotiseerd resultaat Het beoogd resultaat is per 31-12-2025 circa - € 2,64 miljoen op eindwaarde. Het beoogd resultaat van de vorige herziening was circa - € 2,30 miljoen per 31-12-2024.

Pagina 27 van 41

Eindwaarden Maarten Kruytstraat 2020 - 2023 nr. Project Einddatum 1.44 Maarten Kruytstraat 2025

2020 -1.913

2021 -2.022

2022 -2.300

2023 Verschil -2.643 -343

Risico analyse • Het belangrijkste risico is de vertraging door bezwaar / beroep tijdens de besluitvorming.

1.44 De belangrijkste nog te maken kosten betreffen de kosten voor het bouw- en woonrijp maken. De opbrengsten betreft de grondverkoop.

Resultaat Risico's Kansen

Scenario Analyse

-2.642.775 -3.773.082 -2.535.968

Verschillenverklaring Uit het bodemonderzoek is gekomen dat de ondergrond is verontreinigd en gesaneerd moet gaan worden hierdoor een raming opgenomen bij sloop en sanering. Een jaar vertraging waardoor extra rentelasten en plankosten gemaakt worden. De ontwikkelaar kwam er niet uit met eerste aannemer en is nu in gesprek met een andere aannemer. De kosten voor bouw- en woonrijp maken vallen hoger uit door een bijgestelde raming van de watercompensatie in het plan en prijsstijgingen. .

Tussentijdse winstneming Tussentijdse winstneming is niet van toepassing. Het geprognotiseerd resultaat is negatief.

Pagina 28 van 41

3.5

Jaarlijks verwachte lasten en baten

Om meer inzicht te verschaffen in de jaarlijks te verwachten baten en lasten, is een overzicht gemaakt waarin voor het totaal aan projecten (BIE’s) de baten en lasten zijn weergegeven. Voor de komende 2 jaren is dit per jaarschijf gedaan, daarna is een optelling voor de jaren 2025 en verder weergegeven. Dit omdat de verschuivingen in die jaren substantieel kunnen zijn en op dit moment niet altijd goed is in te schatten. Het overzicht geeft een beeld van de verwachte kasstromen. Deze kasstromen volgen uit de kasstromen die zijn opgenomen in de diverse grondexploitaties. Het saldo dat volgt uit de totale baten en lasten heeft invloed op de liquiditeitspositie en financieringsbehoefte van de gemeente (NB. enkele baten en lasten, zoals rentelasten of interne verrekeningen, hebben geen invloed op de gemeentelijke positie). De liquiditeitspositie geeft aan in hoeverre de gemeente in staat is aan korte termijn verplichtingen te voldoen. De financieringsbehoefte geeft aan of het nodig is om (aanvullende) leningen aan te gaan voor de investeringen die de gemeente wil doen in de aankomende periode. Uit het overzicht blijkt dat het saldo in totaal positief is, hetgeen betekent dat meer baten dan lasten worden verwacht. Op korte termijn is het saldo licht negatief (meer lasten dan baten).

Het positieve saldo wordt met name verwacht in de periode 2025-2027, als gevolg van grondverkoop Space Business Park en Bronsgeest. Dit positieve totaalsaldo heeft een gunstig effect op de liquiditeitspositie en financieringsbehoefte van de gemeente. Hierbij moet worden opgemerkt dat het grondbedrijf slechts een onderdeel vormt van de gemeente en de liquiditeitspositie en financieringsbehoefte gemeente breed wordt beoordeeld.

VERWACHTE BATEN EN LASTEN BIE's (x € 1.000) 2023 2024 2025 - 2027 Lasten 9.100 4.900 10.300 Baten 8.100 4.500 30.600 Saldo -1.000 -400 20.300

Totaal 24.300 43.200 18.900

De verwachte baten en lasten kunnen niet één op één gerelateerd worden aan het MPG, omdat in het MPG de boekwaarden zijn meegenomen in het resultaat, al winstnemingen zijn gedaan of voorzieningen zijn getroffen. Dit geeft daarmee een ander beeld van het resultaat van de projecten.

3.6

Tussentijdse winstneming

De notitie BBV Grondexploitaties 2016 heeft t.a.v. tussentijdse winstneming (TWN) het volgende opgenomen: 1. het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én 2. de grond of het deelperceel moet zijn verkocht; én 3. de kosten zijn gerealiseerd (winst naar rato van de realisatie gerealiseerd) De gemeente Noordwijk hanteert de volgende spelregels als gevolg van de aangepaste regels van de BBV: 1. percentage gerealiseerde kosten (BBV regel 3) * percentage gerealiseerde opbrengsten (BBV regel 2 & 3) 2. dit percentage * geprognotiseerde eindwaarde * (1- % risico) 3. TWN > 0, minimaal 10.000 en naar beneden afronden op 10.000 De tussentijdse winst wordt als volgt verwerkt: 1. In het boek grondbedrijf wordt op basis van bovenstaande BBV regels de tussentijdse winstneming berekend per complex. Dit betreft een winstneming over de gerealiseerde kosten en opbrengsten t/m 31-12-2022. 2. Na vaststelling van het boek grondbedrijf wordt de tussentijdse winst met terugwerkende kracht geboekt per 31-12 van het voorgaande jaar (2022). Op dit

Pagina 29 van 41

specifieke moment wordt de boekwaarde van het voorgaande jaar dus opgehoogd met het bedrag van de tussentijdse winstneming (aan de kostenkant). Op het moment dat een winstneming reeds begroot is, dan wordt deze winst in het jaar zelf genomen (2023). De winstneming komt ten gunste van de reserve Winst uit Grondbedrijf, maar wordt verwerkt als kosten in de grondexploitatie. Per saldo is het effect voor de gemeente dus neutraal. In onderstaande tabel wordt voor de lopende BIE’s de reeds gerealiseerde winstneming weergegeven en de te nemen winst per BIE van 01-01-20233. TUSSENTIJDSE WINSTNEMING nr. Project 1.14 Van de Mortelstraat 1.23 Space Business Park 1.61 Duinenveld 1.78 t Zilt Totaal

2017 € 2.160.000 € 8.210.000

2018

2019

2020

2021 € 90.000

€ 620.000

€ 1.880.000

€ 10.370.000 € 620.000

€ 0 € 1.880.000

€ 90.000

2022 € 40.000 € 100.000 -€ 820.000 -€ 680.000

2023 Totaal € 80.000 € 120.000 -€ 180.000 € 2.170.000 € 270.000 € 10.160.000 € 90.000 € 90.000 € 260.000 € 12.540.000

Uit tabel volgt dat er in 2023 sprake is van een totale tussentijdse winstneming van € 170.000. De winstneming is het gevolg van winstneming in het project Van de Mortelstraat en Duineveld, en het verlagen van de reeds genomen winst in project Space Business Park. Dit heeft als voornaamste reden dat de verwachte eindwaarde van het project lager uitvalt dan in 2022 werd voorzien. Conform de rekenmethodiek valt daardoor de winst die genomen moet worden lager uit. Het gevolg is dat deze lagere winstneming ten gunste komt van het resultaat van de grondexploitatie. Op een later moment zal er alsnog winst genomen kunnen worden. Het is dus uitstel van winstneming, die in zijn geheel lager uitvalt (zie hoofdstuk 3.2).

3.7

Plankosten

Een belangrijk onderdeel van de kosten zijn de plankosten. In de onderstaande tabel staat de raming van de plankosten op hoofdposten voor dit jaar en de volgende jaren. Plankostenraming project- en procesmanagement Communicatie grondbedrijf ruimtelijke ordening en stedenbouw civiel en verkeer milieu overig Totaal

Totaal € 1.186.430 € 69.212 € 184.900 € 230.150 € 1.015.586 € € 150.223 € 2.836.501

2023 € 503.878 € 21.416 € 69.350 € 169.613 € 410.717 € € 123.129 € 1.298.102

€ € € € € € € €

2024 321.432 21.167 54.550 42.538 259.232 13.647 712.565

2025 € 170.933 € 13.181 € 30.200 € 6.000 € 154.755 € € 4.483 € 379.551

2026 € 115.285 € 7.232 € 17.200 € 6.000 € 127.255 € € 4.483 € 277.454

2027 € 74.902 € 6.217 € 13.600 € 6.000 € 63.628 € € 4.483 € 168.830

Bovenstaande bedragen betreffen de ramingen die opgenomen zijn in de huidige grondexploitaties en niet de voor de voorraden grond en warme gronden.

3.8

Woningbouwprogramma

Ter voorkoming van discrepanties binnen de organisatie voor wat betreft de aantallen van geprognosticeerde bouwprogramma wordt er gewerkt met één moederbestand. Dit bestand wordt centraal bijgehouden. Vanuit hier kan data gedestilleerd worden voor verschillende doeleinden, zoals bijvoorbeeld: • Ramingen leges voor de komende periode. • Ten behoeve van de provincie in het kader van afspraken over woningcontingenten. • Ramingen woningbouwbehoefte in combinatie met het woningbehoefteonderzoek. • Onderbouwing van de MPG. Voor het Boek Grondbedrijf zijn in de tabel op de volgende bladzijde enkel de woningaantallen van de complexen met vastgestelde grondexploitaties opgenomen. Buiten beschouwing gelaten zijn de beoogde bouwprogramma’s van de overige complexen en particuliere projecten. Voor het grondbedrijf is het zeer belangrijk om het (woning)aanbod en (woning)vraag zo goed mogelijk op elkaar aan te laten sluiten. Op deze manier wordt zoveel mogelijk voorkomen dat

3 De winstneming per 31-12-2022 wordt later per BIE toegelicht en is nog niet verwerkt in de

grondexploitatieberekening. Dit wordt pas verwerkt bij vaststelling van het boek grondbedrijf door de raad. Pagina 30 van 41

gronden uiteindelijk niet worden afgenomen en de resultaten van de grondexploitaties onder druk komen te staan. BIE’s In 2021 zijn nieuwe ramingen door de Provincie opgesteld, de Woningbehoeftenraming (WBR) en de Trendraming. De WBR is de lokale behoefte. In de Trendraming wordt rekening gehouden met de druk van buitenaf en wordt opgesteld door de Provincie Zuid Holland. De raming met de hoogste uitkomst wordt door de provincie vastgesteld als uitgangspunt voor de (sub)regionale behoefte aan nieuwe woningen voor de komende 3 jaar. In de regio Holland Rijnland is de prognose van de gewenste woningvoorraadtoename in de periode 2021-2030 27.450 woningen. Uit de woningbouwlijst Draaitabel van dynamisch werkdocument woningbouwlijst Noordwijk, versie 18 april 2023 blijkt dat er potentie is voor woningbouw in de gemeente Noordwijk voor 2021 t/m 2030. De planlijst 2023 geeft een potentie t/m 2030 van 2.704 woningen (harde plancapaciteit), waarvan tot en met 2022 1.217 woningen zijn gerealiseerd. De provincie heeft voor 2022 de overcapaciteit van Noordwijk, hoger dan de 130%behoefteraming zoals afgesproken in Holland Rijnland verband, inmiddels geaccepteerd. De gemeente gaat op de volgende manieren om met deze programmatische overcapaciteit: We zetten volop in op realistische plannen die voldoen aan de segmentering zoals is opgenomen in de vastgestelde woonvisie.

De praktijk laat zien dat woningen in de planning niet automatisch leiden tot realisatie. Met de marktpartijen en woningcorporaties willen we bij de plancapaciteit een reality-check uitvoeren: zetten we in op dezelfde plannen? En waar is realisatie voor 2030 haalbaar? Door dit samen te doen, werken we aan dezelfde prioriteiten rond woningbouwontwikkeling; en daarmee aan versnelling van de productie. Het laat ook zien waar we in de fasering plannen moeten doorschuiven voor de periode na 2030. Voorraden grond/ Warme gronden Naast de BIE’s met een vastgestelde grondexploitatie is er ook een aantal complexen waar op dit moment de voorbereidende werkzaamheden worden gedaan om een grondexploitatie te openen. Een project dat op het moment van schrijven in de planning staat is bijvoorbeeld Jan Kroonsplein. Dit complex is niet meegenomen in de grafiek op de volgende bladzijde. Immers, voor dit complex geldt dat er nog geen (definitieve) besluitvorming over heeft plaatsgevonden en er zijn nog keuzemomenten aanwezig. Particuliere projecten Tot slot zijn er ook nog de woningen die door particulieren zullen worden gerealiseerd. De uitgifte van deze woningen is geen risico voor de gemeente omdat bij dergelijke projecten de gemeente geen grondeigenaar is. Echter, uiteraard heeft dit potentiële aanbod wel invloed op de Noordwijkse woningmarkt.

Kenmerkend voor deze projecten is de onzekerheid bij verschillende projecten en - in combinatie met het feit dat de gemeente beperkte sturing heeft op deze projecten – kan de gemeente hier slechts beperkt op inspelen. Alleen de projecten met een grondexploitatie zijn in de onderstaande grafiek meegenomen en dus niet de voorraden grond, warme gronden en de particuliere projecten. Immers bij deze projecten is nog veel onzekerheid en bij de particulieren projecten heeft de gemeente slechts beperkt invloed.

Pagina 31 van 41

4 Voorraden grond 4.1

Aanleiding en doel

Gezien de risico’s binnen het grondbedrijf is naast de BIE’s het beheren van voorraden grond (strategische aankopen) steeds belangrijker. Voorheen was het voldoende om aan te tonen dat de boekwaarde (en de nog te maken kosten) gedekt konden worden door de geprognosticeerde opbrengsten, die jaarlijks veel meer stegen dan de kosten. Mede doordat tijdens de crisis de grondprijzen niet meer automatisch stegen (door de achterblijvende vraag) zorgde deze werkwijze voor grote risico’s. Doordat in voorkomende gevallen de boekwaarden niet meer goed gemaakt konden worden, hebben grondbedrijven van gemeentes (grote) verliezen moeten inboeken. Om dit in de toekomst te voorkomen heeft het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) strengere regels opgesteld. De vraag die bij ieder complex centraal staat is: “Is er een reëel en stellig voornemen om het complex in de nabije toekomst te ontwikkelen?”. Zo ja, dan kunnen kosten op het complex geactiveerd worden, tot maximaal de toekomstige marktwaarde. Zo nee, dan mag enkel de verkrijgingswaarde (verwervings- en bijkomende kosten) geactiveerd worden tot maximaal de huidige marktwaarde.

4.2

Warme gronden

Conform de commissie BBV heeft het grondbedrijf de categorie grond, bestemd voor concrete gebiedsontwikkeling op termijn door de gemeente, de zogenoemde ‘warme gronden’ woningbouw. Gronden die zijn verworven met het oog op concrete ontwikkeling door de gemeente, maar waarvoor nog geen operationele grondexploitatie is vastgesteld mogen, voor wat betreft de toepassing van artikel 65 lid 1 BBV, worden gewaardeerd tegen de waarde volgens de toekomstige bestemming, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: I.

II. III. IV. V.

de gronden moeten deel uitmaken van een door de gemeenteraad vastgestelde visie of masterplan voor (een) concrete en binnen afzienbare tijd te starten grondexploitatie(s), waarin de gebiedsontwikkeling van totaalplan naar deelgrondexploitaties is vastgelegd; de (toekomstige) bestemming(en)/functies (ontwikkeling) betreffende het plangebied dien(en)t goed onderbouwd te worden; de gebiedsontwikkeling mag niet zodanig conflicteren met de uitkomst van de inventarisatie van bedreigingen die de ontwikkeling in de weg kunnen staan, bijvoorbeeld op het gebied van milieu of bereikbaarheid; de visie/het masterplan mag niet strijdig zijn met beleid van de provincie en/of rijk; periodiek (minimaal eens in de 2 jaar) worden de gronden getaxeerd tegen de waarde volgens de toekomstige bestemming, met inachtneming van de inherente onzekerheden van de ontwikkelmogelijkheden.

I.

II.

III.

IV.

V.

1.13 Achterweg 1.25 Bronsgeest (bollengrond)

√ √ Voorraad grond

√

√

√

1.45 Jan Kroonsplein 1.46 Vuurtorenplein

√ √ Voorraad grond

√

√

√

1.47 Palaceplein 1.48 Wantveld

Voorraad grond Voorraad grond

1.60 De Nes 1.71 Hoek Vinkeveld

√ √ Voorraad grond

√

√

√

1.73 Harlekijntje

Voorraad grond

Pagina 32 van 41

1.74 Vinkeveld-Zuid

1.80 Viaductweg

Voorraad grond Dit complex wordt gezien als investering tbv fietspad √ √ √ √ √

1.81 De Zeestroom 1.82 Schippersvaartweg 64

Voorraad grond Voorraad grond

1.83 Zeestraat 12a 1.84 Stakman Bossestraat

Voorraad grond Voorraad grond

1.77 Verlengde Voorstraat

4.3

Overzicht complexen warme grond en voorraden grond

Bovenstaande afweging resulteert van de complexen voorraden grond in de volgende complexen warme gronden woningbouw: Complex

Omvang (m2) Boekwaarde

1.13 1.45* 1.60 1.80*

Achterweg e.o. Jan Kroonsplein De Nes Viaductweg

115.843 3.935 15.120 3.624

*

Binnen 5 jaar start ontwikkeling of verkocht

Boekwaarde Huidig bestemmingsplan per m2

2.460.685 703.168 1.367.134 668.853

21,24 Agrarisch 178,70 Verkeer 90,42 Agrarisch/Wonen 184,56 Maatschappelijk