Bijlage Boek Grondbedrijf 2022
Tekst van het document
Boek Grondbedrijf 2022 Openbaar
Colofon Zaaknummer Steller(s) Eigenaar(s) Herziening
Pagina 2 van 50
: 218666 : Grondbedrijf Gemeente Noordwijk : Kevin van Zaanen : Voorjaar 2022
Inhoud 1.
Inleiding
4
1.1
Aanleiding
4
1.2
Doel Boek Grondbedrijf
4
1.3
Aanbevelingen accountant 2021
4
1.4
Leeswijzer
4
2.
Grondbedrijf Noordwijk
6
2.1
Missie en doel
6
2.2
Marktomstandigheden
6
2.3
Boek Grondbedrijf versus jaarrekening
7
2.4
Risicomanagement
7
2.5
Commissie BBV
7
2.6
Vennootschapsbelasting
7
2.7
Status van projecten
8
3.
Grondexploitaties
3.1
Grondexploitaties: toelichting
9 9
3.1.1 Nieuwe grondexploitaties
9
3.1.2 Kosten en opbrengsten
9
3.2
Samenvatting grondexploitaties per 01-01-2022
11
3.3
Tussentijdse winstneming
11
3.4
Plankosten
12
3.5
Woningbouwprogramma
12
3.6
Bouwgronden In Exploitatie (BIE)
15
3.6.1
Van de Mortelstraat (1.14)
15
3.6.2
Space Business Park (1.23)
17
3.6.3
Bronsgeest (1.25)
19
3.6.4
Offem-Zuid (1.51)
21
3.6.5
Restgronden Boechorst (1.56)
23
3.6.6
Duineveld (vh Centraal Park 1e fase) (1.61)
25
3.6.7
Joh. van Hoornstraat e.o. (vh Nortghohal e.o.)(1.75)
27
3.6.8
‘t Zilt (1.78)
29
3.6.9
Schippersvaartweg (1.79)
31
Programma Noordwijk aan zee
33
Maarten Kruytstraat (1.44)
34
3.7 3.7.1 4.
Voorraden grond
36
4.1
Aanleiding en doel
36
4.2
Warme gronden
36
Pagina 2 van 50
4.3 5.
Overzicht complexen warme grond en voorraden grond
37
Particuliere projecten
38
5.1
Aanleiding en doel
38
5.2
Particuliere projecten
38
6.
Meerjaren Prognose Grondbedrijf
39
7.
Weerstandsvermogen
41
8.
Conclusie
43
Bijlage 1 – Samenvatting grondexploitaties (GEHEIM) Bijlage 2 – Verschillenanalyse grondexploitaties 2022 - 2021 (GEHEIM)
Pagina 3 van 50
1. Inleiding 1.1
Aanleiding
Voor u ligt het Boek Grondbedrijf 2022 van de gemeente Noordwijk. De complexen, zowel de grondexploitaties, de voorraden grond als de warme gronden zijn hierin opgenomen. Conform de Nota Grondbeleid1 worden de grondexploitaties van de Bouwgrond In Exploitatie (BIE) binnen het grondbedrijf ieder jaar herzien. Omdat de Nota Grondbeleid voor de nieuwe gemeente Noordwijk na de vaststelling van dit Boek Grondbedrijf aangeboden zal worden aan de gemeenteraad wordt hier de nota grondbeleid van de oude gemeente Noordwijk als zijnde vigerend beleid beschouwd. Het Boek Grondbedrijf 2022 bevat van alle complexen met een vastgestelde grondexploitatie (hierna genoemd Bouwgrond In Exploitatie: BIE), de herziening van de grondexploitaties per 01-01-2022 en de stand van zaken van de overige complexen, al dan onderdeel uitmakend van het grondbedrijf. De Meerjaren Prognose van het grondbedrijf (MPG), de risicoanalyses binnen het grondbedrijf en het benodigde weerstandsvermogen zijn hierin ook opgenomen. Een grondexploitatie is een begroting die wordt opgesteld om de grondkosten en – opbrengsten van een ruimtelijk project in beeld te brengen. De grondkosten betreffen kosten die nodig zijn om de grond te transformeren naar de nieuwe functie, zoals bijvoorbeeld woningbouw. De opbrengsten worden gerealiseerd door grondverkopen en door incidentele overige inkomsten zoals subsidies.
De herziening van een grondexploitatie betekent dat de daadwerkelijk gerealiseerde kosten en opbrengsten (de boekwaarde) van de budgetten worden gehaald en dat de restant budgetten eventueel worden bijgesteld op basis van de huidige inzichten om een actueel geprognosticeerd resultaat te krijgen.
1.2
Doel Boek Grondbedrijf
Het doel van het boek grondbedrijf is om één keer per jaar de actuele stand van zaken van het grondbedrijf inzichtelijk te maken en te communiceren met de gemeenteraad. Een onderdeel hiervan zijn de herzieningen van de grondexploitaties waarbij de kredieten worden vastgesteld door de gemeenteraad.
1.3
Aanbevelingen accountant 2021
In de Raadsletter van de accountant werd geadviseerd om de dossiervorming verdere aandacht te geven en een analyse uit te voeren de op de geactiveerde voorbereidingskosten op grondexploitaties. Hier is het Grondbedrijf (onderdeel van team Onroerende Zaken) mee aan de slag gegaan.
1.4
Leeswijzer
In hoofdstuk 2 staat een algemene toelichting op het grondbedrijf van gemeente Noordwijk. In hoofdstuk 3 worden de grondexploitaties toegelicht waarbij, op hoofdlijnen, een samenvatting van alle herziene grondexploitaties en een vergelijk wordt gemaakt met de vorige herziening. Ook staat in hoofdstuk 3 het geprognotiseerd bouwprogramma voor de periode 2016-2030. In hoofdstuk 4 staat de stand van zaken per complex voorraden grond. De particuliere projecten worden in hoofdstuk 5 beschreven. De MPG2 staat in hoofdstuk 6 en de berekening van het Op dit moment wordt de Nota Grondbeleid 2016-2018 van de oude gemeente Noordwijk nog gehanteerd. Op het moment van schrijven wordt de nota grondbeleid opgesteld voor de nieuwe gemeente. 2 MPG: Meerjaren Prognose Grondbedrijf 1
Pagina 4 van 50
weerstandsvermogen in hoofdstuk 7. Hoofdstuk 8 wordt ten slotte een conclusie getrokken op basis van alle gepresenteerde financiële informatie.
Pagina 5 van 50
2. Grondbedrijf Noordwijk 2.1
Missie en doel
Het grondbedrijf van Noordwijk ontwikkelt en ondersteunt de maatschappelijk gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente Noordwijk. Het grondbedrijf draagt bij aan het feitelijke gebruik van grond in overeenstemming te brengen met het maatschappelijk gewenste ruimtelijk gebruik. Het grondbedrijf genereert financiële middelen door grondverkoop en hanteert, waar het kan, een actief grondbeleid. Daarnaast verleent het grondbedrijf deskundige financieel-economische en juridische begeleiding in projecten. Dit laatste met als doel om binnen het wenselijk geachte programma een optimaal financieel resultaat te bereiken binnen elk project. Zij ondersteunt de gemeentelijke planvorming door inzet van kennis en vaardigheden op het gebied van planfinanciering, grondverwerving, tijdelijk beheer, uitgifte van grond en door inzet van het geëigende juridische instrumentarium om ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken. Het grondbedrijf zorgt voor een gezonde financiële reserve die een voldoende risicobuffer vormt voor financiële risico’s in lopende en toekomstige projecten. Aan deze randvoorwaarde toetst het grondbedrijf ook de beleidsvoorstellen in lopende en toekomstige projecten. De raad heeft het beleid vastgelegd in de Nota grondbeleid, waarin ook aangegeven is welke instrumenten op hoofdlijnen kunnen worden ingezet om effectief invulling te geven aan het actieve grondbeleid.
Het grondbedrijf rapporteert over de lopende exploitaties door middel van het Boek Grondbedrijf.
2.2
Marktomstandigheden
Het aantrekken van de woningmarkt van de afgelopen jaren heeft zich het afgelopen jaar voortgezet. De nieuwbouwprojecten die afgelopen jaar in verkoop zijn gegaan hadden een grote belangstelling en de vraag was veel groter dan het aanbod.
Pagina 6 van 50
De keerzijde van de grote vraag is de stijging van de kosten. De bouwkosten van woningen zijn het afgelopen jaar enorm gestegen waardoor de grondprijzen onder druk kunnen staan. Hiernaast zijn ook de kosten van het bouw- en woonrijp maken gestegen waardoor de resultaten van de grondexploitaties onder druk staan ondanks de goede woningmarkt. De onzekerheid door gebeurtenissen op wereldschaal heeft zeer waarschijnlijk ook gevolgen voor de grondexploitaties van de gemeente (onzekerheid voor ondernemers en consumenten, bestedingsruimte, rente, inflatie, uitstelgedrag en dergelijke), hoewel van een negatief sentiment tot op heden nog geen sprake is op de woningmarkt. De impact op langere termijn is op dit moment nog onvoldoende duidelijk.
2.3
Boek Grondbedrijf versus jaarrekening
De jaarrekening kijkt terug. Het boek grondbedrijf kijkt enerzijds terug (via de gerealiseerde boekwaarde) en anderzijds met een prognose vooruit. Het Boek Grondbedrijf is daarom een essentiële sleutel om zowel de historie als de toekomst met elkaar te verbinden.
2.4
Risicomanagement
Risicobeleid en risicomanagement zijn een belangrijk onderdeel bij het grondbeleid. Binnen de complexen doen zich immers vele risico’s voor. In het proces van de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties heeft het risicomanagement een vaste plaats gekregen. Iedere herziening of nieuwe grondexploitatie bevat een risicoanalyse. Deze risicoanalyse is een samenvatting van het risicoregister, waarbij voor ieder complex volgens een vast format per risico de mogelijke financiële consequenties worden aangeven. Hierbij wordt ook aangegeven of er in het weerstandsvermogen een reservering moet worden gemaakt en/of er beheersmaatregelen kunnen worden getroffen. De uitkomsten zijn aangegeven in hoofdstuk 7. Per BIE is een kansen en risico gevoeligheidsanalyse gemaakt. Hiervoor zijn de volgende parameters gebruikt: SCENARIO'S Parameter Kostenindex Opbrengstenindex Rentekosten Renteopbrengsten Looptijd
2.5
Risico's 4,50% 0,50% 3,00% 0,00% + 2 jaar
Kansen 1,00% 4,50% 0,00% 2,00% gelijk
Commissie BBV
De Gemeentewet en de Provinciewet schrijven voor dat elke gemeente en elke provincie jaarlijks begrotings- en verantwoordingsstukken moet opstellen. Het Besluit begroting en verantwoording (BBV) bevat de regelgeving daarvoor. In het BBV is opgenomen dat er een commissie voor het Besluit begroting en verantwoording (de landelijke commissie BBV) is met als taak zorg te dragen voor een eenduidige uitvoering en toepassing van het BBV. In het BBV zijn de richtlijnen opgenomen die de leidraad vormen voor de indeling van het grondbedrijf en de wijze van rapporteren. De notitie BBV (notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)’) schrijft voor op welke manier het grondbedrijf rente mag toerekenen: Rente = gemiddeld % leningenportefeuille * verhouding eigen vermogen/ vreemd vermogen.2014 2015 2016 De rente is op basis van deze formule 0,894% voor de gemeente Noordwijk. Daarom is in de grondexploitaties rekening gehouden met rentekosten van 0,9%.
2.6
Vennootschapsbelasting
Per ingang van 1-1-2016 is de gemeente verplicht om vennootschapsbelasting (Vpb) te betalen over de activiteiten die gekenmerkt kunnen worden als activiteiten van een onderneming. De activiteiten binnen het grondbedrijf vallen hieronder. Samengevat komt het
Pagina 7 van 50
op het volgende neer: alle BIE’s zijn gewaardeerd. Deze waardering vormt per 1-1-2016 de zogenaamde ‘openingsbalans’. Vervolgens wordt per jaar bekeken of er – ten opzichte van deze openingsbalans – winst gerealiseerd is. Over deze winst moet Vpb worden betaald. Overigens geldt dit voor de winst op het totaal van de grondexploitaties; eventuele verliezen op projecten kunnen met winsten op andere projecten worden verrekend. De (verwachte) financiële consequenties zijn opgenomen in de Meerjaren Prognose Grondbedrijf (MPG) (hoofdstuk 6).
2.7
Status van projecten
Conform de commissie BBV heeft het grondbedrijf de categorie grond, bestemd voor concrete gebiedsontwikkeling op termijn door de gemeente, de zogenoemde ‘warme gronden’ woningbouw. Gronden die zijn verworven met het oog op concrete ontwikkeling door de gemeente, maar waarvoor nog geen operationele grondexploitatie is vastgesteld mogen, voor wat betreft de toepassing van artikel 65 lid 1 BBV, worden gewaardeerd tegen de waarde volgens de toekomstige bestemming, mits wordt voldaan aan een aantal voorwaarden. In hoofdstuk 4 worden de complexen beoordeeld en uitgesplitst in Warme gronden en Voorraden grond.
Pagina 8 van 50
3. Grondexploitaties 3.1
Grondexploitaties: toelichting
In dit hoofdstuk worden de herzieningen en de verschillende onderdelen van de vigerende grondexploitaties toegelicht.
3.1.1 Nieuwe grondexploitaties De eerste grondexploitatie van een complex wordt altijd separaat aangeboden aan de raad. Bij goedkeuring zal deze vervolgens worden herzien in het eerst volgende Boek Grondbedrijf.
3.1.2 Kosten en opbrengsten Een grondexploitatie is een berekening van de kosten en opbrengsten van alle kosten voor het bouw- en woonrijp maken van een bouwplan die benodigd zijn om grond te transformeren naar bouwrijpe grond geschikt voor de nieuwe bestemming. De raad stelt de grondexploitatie vast en accordeert de kredieten. Gedurende de looptijd van het project wordt er ieder jaar een herziening gemaakt en aangeboden via dit Boek Grondbedrijf. Hierin worden de daadwerkelijk gemaakte kosten en opbrengsten t/m 31-122021 uit de budgetten gehaald en verwerkt in de boekwaarde. De posten die hierdoor op ‘0’ komen zullen niet in de uitdraai van een exploitatie (zie bijlage 2 begrotingen per project) terugkomen in verband met de leesbaarheid van een grondexploitatie. Verplichtingen die aangegaan zijn maar nog niet betaald of ontvangen zijn worden uit de budgetten gehaald en verwerkt in de herziening onder “restant lopende verplichtingen”. Hoofdkostenlijst Hieronder volgt een korte omschrijving per hoofdkostensoort, die wordt onderscheiden voor de projecten. Hierbij wordt opgemerkt dat alle kosten en opbrengsten in de grondexploitaties exclusief BTW zijn. Tussen haakjes staat de nummering van het financieel administratieve systeem van de gemeente Noordwijk (SAP). De grondkosten (100) bestaan uit de verwervingskosten en bijkomende kosten zoals notariskosten, belastingen e.d.
Sloop en saneren (200) betreft het slopen van eventuele opstallen, het verwijderen van kunstwerken en het saneren van eventuele vervuilde grond. Ook het opruimen van het terrein zoals bijvoorbeeld het verwijderen van groen, verhardingen en hekwerken behoren hierbij. De voorbereidings-, toezichts- en uitvoeringskosten (VTU) (300) zijn de uren die nodig zijn om het project uit te voeren. Dit kunnen zowel uren zijn van interne medewerkers van de gemeente Noordwijk als uren van externen. De kosten voor het bouwrijp maken (400) bestaan onder andere uit kosten voor het aanleggen van een bouwweg en het aanleggen van riolering. Dit zijn kosten van werkzaamheden die nodig zijn om op de locatie te kunnen bouwen. Onder de kosten van het woonrijp maken (500) vallen de kosten voor de definitieve inrichting zoals bestrating, groen en straatmeubilair. Dit zijn dus kosten voor maatregelen die nodig zijn om op de locatie te kunnen wonen. De post financiering (600) bestaat uit de boekwaarde van de rente per 01-01-2022 die betaald is (dan is de boekwaarde groter dan 0) of die ontvangen is (dan is de boekwaarde kleiner dan 0). Ten slotte betreft de post planstructurele voorzieningen (700) alle kosten die niet tot één van de hierboven genoemde hoofdkosten behoren maar wel noodzakelijk zijn om het project te realiseren. Voorbeelden hiervan zijn planschade en voorzieningen buiten plangebied.
De opbrengsten bestaan uit de opbrengsten (900) door verkoop van bouwrijpe grond ten
Pagina 9 van 50
behoeve van woningbouw of niet-woningbouw (bijvoorbeeld bedrijventerrein of maatschappelijke voorzieningen) en het eventueel ontvangen van bijdragen en subsidies (800). Parameters Voor de berekening van de invloed van rente en kosten-/ opbrengstenstijgingen worden de parameters gehanteerd, zoals aangegeven in de volgende tabel. Per project zijn (met name voor de opbrengstenindex) afwijkingen mogelijk als er contractuele verplichtingen zijn vastgelegd.
PARAMETERS Kostenindex Opbrengstenindex Rentekosten Renteopbrengsten
2018 2,50% 2,25% 1,00% 1,00%
2019 2,50% 2,00% 0,60% 0,60%
2020 1,50% 2,50% 1,00% 1,00%
2021 1,50% 2,50% 1,00% 1,00%
2022 2,50% 2,50% 0,90% 0,90%
Het afgelopen jaar hebben zowel de kosten als opbrengsten een stijgende trend aangehouden, zoals ook het geval was in de voorgaande jaren. In de regio zien we prijsstijgingen van woningen tussen de 18 en 21 procent. De bouwkosten stijgen door de hogere eisen die aan woningen worden gesteld, onzekerheid in de markt, prijsstijgingen en lange levertijden van materialen. De prijzen van het bouw- en woonrijp maken stijgen ook. De verwachting is dat deze stijging zal afvlakken als de onzekerheid in de markt afneemt. Voorstel is om de parameter voor de indexering van de kosten aan te passen naar 2,50%. De indexering van de opbrengsten blijft 2,50% vanwege de positieve ontwikkelingen van het afgelopen jaar en de verwachte (woning)marktomstandigheden voor de komende jaren. Indien er bij een project reeds een contract is gesloten kan het zijn dat de opbrengstenparameter hier op is aangepast. De inflatiepercentages zijn ook conform de notitie van Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling, “Outlook Grondexploitaties 2022”. De opbrengstenindexen voor Offem Zuid, Space Business Park, Duineveld (vh CP 1 e fase), Schippervaartsweg en Maarten Kruytstraat zijn afwijkend. De index voor Offem Zuid is 2% conform de samenwerkingsovereenkomst.
Voor Duineveld, Schippersvaartweg en Van de Mortelstraat is een index van 0% aangehouden omdat opbrengsten, inclusief indexatie, als vast bedrag is opgenomen in de overeenkomst. Project Maarten Kruytstraat heeft een index van 0% vanwege contractuele afspraken. De renteparameter is conform de regels van het BBV op 0,9% gesteld. Zie paragraaf 2.5 voor de verdere onderbouwing van dit percentage. Er is gekozen om ook de renteopbrengsten ook op 0,9% te zetten. Eindwaarde De grondexploitatie is een overzicht van kosten en opbrengsten. Deze kosten en opbrengsten worden gedurende een lange periode gerealiseerd. Als gevolg hiervan moet in een grondexploitatie rekening worden gehouden met inflatie en rente tijdens de looptijd van het project. Voor deze parameters is een inschatting gemaakt. Het resultaat waarbij rekening is gehouden met rente en inflatie is het resultaat op eindwaarde.
Pagina 10 van 50
3.2
Samenvatting grondexploitaties per 01-01-2022
In onderstaande tabel staat een overzicht van de geprognosticeerde resultaten van de grondexploitaties per 01-01-2022 ten opzichte van de resultaten van de herzieningen van de grondexploitaties per 01-01-2021. RESULTAAT Nr. Project 1.14 1.23 1.25 1.44 1.51 1.56 1.61 1.75 1.78 1.79 Totaal
Van de Mortelstraat Space Business Park Bronsgeest Maarten Kruytstraat Offem Zuid Restgronden Boechorst Duineveld Johanna van Hoornstraat e.o. t Zilt Schippersvaartweg
Eindwaarde datum 2023 2025 2025 2023 2024 2022 2023 2022 2023 2022
Eindwaarde (x €1.000) 2021 2022 incl. TWN 138 144 4.025 4.203 1.041 913 -2.022 -2.300 -4.942 -5.211 85 372 1.209 551 97 -133 -336 -329 -111 -111 -816 -1.901
TWN (2021) 90
90
2022 Verschil 2022-2021 excl. TWN excl. TWN 144 6 4.296 271 913 -128 -2.300 -278 -5.211 -269 372 287 551 -658 -133 -230 -329 7 -111 0 -1.808 -992
N.b. eindwaardes met een verschillende einddatum kunnen formeel niet opgeteld worden, maar het geeft een beeld van het grondbedrijf.
Aan de hand van bovenstaande tabel worden geconcludeerd dat het resultaat van het totaal aan grondexploitaties in 2022 is verslechterd ten opzichte van 2021. De belangrijkste algemene redenen hiervoor zijn de verhoging van de kostenindex (hogere prijzen, onzekerheid markt) en hogere budgetten plankosten, omdat enkele projecten meer inzet vragen dan vorig jaar werd voorzien. Voor Duineveld geldt dat een vergoeding ten aanzien van indexatie op de grondprijs niet zal worden ontvangen, omdat is geconstateerd dat deze vergoeding reeds ontvangen is. Voor Space Business Park geldt dat de grondprijs hoger is conform het grondprijsbeleid dat in 2022 is vastgesteld. In het project Restgronden Boechorst zijn de kosten voor het woonrijp maken meegevallen. In hoofdstuk 3.6 worden de verschillen per project nader toegelicht.
3.3
Tussentijdse winstneming
De notitie BBV Grondexploitaties 2016 heeft t.a.v. tussentijdse winstneming (TWN) het volgende opgenomen: 1. het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én 2. de grond of het deelperceel moet zijn verkocht; én 3. de kosten zijn gerealiseerd (winst naar rato van de realisatie gerealiseerd) De gemeente Noordwijk hanteert de volgende spelregels als gevolg van de aangepaste regels van de BBV: 1. percentage gerealiseerde kosten (BBV regel 3) * percentage gerealiseerde opbrengsten (BBV regel 2 & 3) 2. dit percentage * geprognotiseerde eindwaarde * (1- % risico) 3. TWN > 0, minimaal 10.000 en naar beneden afronden op 10.000 De tussentijdse winst wordt als volgt verwerkt: 1. In het boek grondbedrijf wordt op basis van bovenstaande BBV regels de tussentijdse winstneming berekend per complex. Dit betreft een winstneming over de gerealiseerde kosten en opbrengsten t/m 31-12-2021. 2. Na vaststelling van het boek grondbedrijf wordt de tussentijdse winst met terugwerkende kracht geboekt per 31-12 van het voorgaande jaar (2021). Op dit specifieke moment wordt de boekwaarde van het voorgaande jaar dus opgehoogd met het bedrag van de tussentijdse winstneming (aan de kostenkant). Op het moment dat een winstneming reeds begroot is, dan wordt deze winst in het jaar zelf genomen (2022).
De winstneming komt ten gunste van de reserve Winst uit Grondbedrijf, maar wordt verwerkt als kosten in de grondexploitatie. Per saldo is het effect voor de gemeente dus neutraal.
Pagina 11 van 50
In onderstaande tabel wordt voor de lopende BIE’s de reeds gerealiseerde winstneming weergegeven en de te nemen winst per BIE van 01-01-20223. TUSSENTIJDSE WINSTNEMING nr. Project 1.14 Van de Mortelstraat 1.23 Space Business Park 1.25 Bronsgeest 1.44 Maarten Kruytstraat 1.51 Offem Zuid 1.56 Restgronden Boechorst 1.61 Duinenveld 1.75 Johan van Hoornstraat e.o. 1.78 t Zilt 1.79 Schippersvaartweg Totaal
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2.160.000
-
90.000
8.210.000
620.000
10.370.000
620.000
1.060.000 1.880.000
-
2.940.000
90.000
2022 40.000 100.000
Totaal 40.000 2.350.000
370.000 -820.000
1.430.000 9.890.000
-310.000
13.710.000
Uit tabel volgt dat er in 2022 sprake is van een negatieve winstneming. Dit betekent dat dit resultaat ten laste komt van de Reserve Winst uit Grondbedrijf. De negatieve winstneming is het gevolg van het verlagen van de reeds genomen winst in project Duineveld. Dit heeft als voornaamste reden dat de verwachte eindwaarde van het project lager uitvalt dan in 2021 werd voorzien. Conform de rekenmethodiek valt daardoor de winst die genomen moet worden lager uit. Het gevolg is dat deze lagere winstneming ten gunste komt van het resultaat van de grondexploitatie. Op een later moment zal er alsnog winst genomen kunnen worden. Het is dus uitstel van winstneming, die in zijn geheel lager uitvalt (zie hoofdstuk 3.2).
3.4
Plankosten
Een belangrijk onderdeel van de kosten zijn de plankosten. In de onderstaande tabel staat de raming van de plankosten op hoofdposten voor dit jaar en de volgende jaren. Plankostenraming project- en procesmanagement Communicatie grondbedrijf ruimtelijke ordening en stedenbouw civiel en verkeer milieu overig Totaal
Totaal € 1.826.274 € 68.331 € 143.704 € 270.083 € 1.179.641 € € 216.231 € 3.704.264
2022 € 835.968 € 26.310 € 57.052 € 202.917 € 429.224 € € 200.708 € 1.752.179
2023 € 646.567 € 24.037 € 51.429 € 67.166 € 403.203 € € 8.399 € 1.200.801
2024 € 253.861 € 11.894 € 24.862 € € 184.636 € € 3.562 € 478.815
2025 € 89.878 € 6.090 € 10.361 € € 162.578 € € 3.562 € 272.469
€ € € € € € € €
2026 -
Bovenstaande bedragen betreffen de ramingen die opgenomen zijn in de huidige grondexploitaties en niet de voor de voorraden grond en warme gronden.
3.5
Woningbouwprogramma
Ter voorkoming van discrepanties binnen de organisatie voor wat betreft de aantallen van geprognosticeerde bouwprogramma wordt er gewerkt met één moederbestand. Dit bestand wordt centraal bijgehouden. Vanuit hier kan data gedestilleerd worden voor verschillende doeleinden, zoals bijvoorbeeld: • Ramingen leges voor de komende periode. • Ten behoeve van de provincie in het kader van afspraken over woningcontingenten. • Ramingen woningbouwbehoefte in combinatie met het woningbehoefteonderzoek. • Onderbouwing van de MPG. Voor het Boek Grondbedrijf zijn in de tabel op de volgende bladzijde enkel de woningaantallen van de complexen met vastgestelde grondexploitaties opgenomen. Buiten beschouwing gelaten zijn de beoogde bouwprogramma’s van de overige complexen en particuliere projecten. Voor het grondbedrijf is het zeer belangrijk om het (woning)aanbod en (woning)vraag zo goed mogelijk op elkaar aan te laten sluiten. Op deze manier wordt zoveel mogelijk voorkomen dat gronden uiteindelijk niet worden afgenomen en de resultaten van de grondexploitaties onder druk komen te staan. BIE’s De winstneming per 31-12-2021 wordt later per BIE toegelicht en is nog niet verwerkt in de grondexploitatieberekening. Dit wordt pas verwerkt bij vaststelling van het boek grondbedrijf door de raad. 3
Pagina 12 van 50
In 2019 zijn nieuwe ramingen door de Provincie opgesteld, de Woningbehoeftenraming (WBR) en de Trendraming. De WBR is de lokale behoefte. In de Trendraming wordt rekening gehouden met de druk van buitenaf en wordt opgesteld door de Provincie Zuid Holland. De raming met de hoogste uitkomst wordt door de provincie vastgesteld als uitgangspunt voor de (sub)regionale behoefte aan nieuwe woningen voor de komende 3 jaar. In de regio Holland Rijnland is de prognose van de gewenste woningvoorraadtoename in de periode 2019-2030 27.560 woningen. Uit de woningbouwlijst Draaitabel van dynamisch werkdocument woningbouwlijst Noordwijk, versie 27 oktober 2020 (bijlage 5 van de vastgestelde woonvisie d.d. 26 januari 2021 ) blijkt dat er potentie is voor woningbouw in de gemeente Noordwijk voor 2019 t/m 2029. De planlijst 2019 geeft een potentie t/m 2029 van 3.745 woningen (harde plancapaciteit), waarvan tot en met 2021 590 woningen zijn gerealiseerd. De provincie heeft voor 2021 de overcapaciteit van Noordwijk, hoger dan de 130%behoefteraming zoals afgesproken in Holland Rijnland verband, inmiddels geaccepteerd. De gemeente gaat op de volgende manieren om met deze programmatische overcapaciteit: We zetten volop in op realistische plannen die voldoen aan de segmentering zoals is opgenomen in de vastgestelde woonvisie.
De praktijk laat zien dat woningen in de planning niet automatisch leiden tot realisatie. Met de marktpartijen en woningcorporaties willen we bij de plancapaciteit een reality-check uitvoeren: zetten we in op dezelfde plannen? En waar is realisatie voor 2030 haalbaar? Door dit samen te doen, werken we aan dezelfde prioriteiten rond woningbouwontwikkeling; en daarmee aan versnelling van de productie. Het laat ook zien waar we in de fasering plannen moeten doorschuiven voor de periode na 2030. Voorraden grond/ Warme gronden Naast de BIE’s met een vastgestelde grondexploitatie is er ook een aantal complexen waar op dit moment de voorbereidende werkzaamheden worden gedaan om een grondexploitatie te openen. Een project dat op het moment van schrijven in de planning staat is bijvoorbeeld Jan Kroonsplein. Dit complex is niet meegenomen in de grafiek op de volgende bladzijde. Immers, voor dit complex geldt dat er nog geen (definitieve) besluitvorming over heeft plaatsgevonden en er zijn nog keuzemomenten aanwezig. Particuliere projecten Tot slot zijn er ook nog de woningen die door particulieren zullen worden gerealiseerd. De uitgifte van deze woningen is geen risico voor de gemeente omdat bij dergelijke projecten de gemeente geen grondeigenaar is. Echter, uiteraard heeft dit potentiële aanbod wel invloed op de Noordwijkse woningmarkt.
Kenmerkend voor deze projecten is de onzekerheid bij verschillende projecten en - in combinatie met het feit dat de gemeente beperkte sturing heeft op deze projecten – kan de gemeente hier slechts beperkt op inspelen. Alleen de projecten met een grondexploitatie zijn in de onderstaande grafiek meegenomen en dus niet de voorraden grond, warme gronden en de particuliere projecten. Immers bij deze projecten is nog veel onzekerheid en bij de particulieren projecten heeft de gemeente slechts beperkt invloed.
Pagina 13 van 50
Verschillen t.o.v. de grafiek van vorig jaar: De woningen in Offem worden grotendeels ontwikkeld door de andere grondeigenaren. De planning hiervan hebben we niet in eigen hand. De woningen in ‘t Zilt hebben een jaar vertraging opgelopen door vertraging in de planologische procedure. In 2022 en 2023 worden de laatste delen opgeleverd. Project Schippersvaartweg heeft vertraging opgelopen door het wachten van de ontwikkelaar op een onherroepelijke omgevingsvergunning. In het tweede kwartaal van 2022 worden de woningen opgeleverd. Maarten Kruytstraat is vertraagd door het vernietigen van de omgevingsvergunning door de Raad van State. In 2021 is er een nieuwe planologische procedure gestart. In 2024 worden de woningen opgeleverd. De projecten van de Mortelstraat en Bronsgeest zijn toegevoegd aan de BIE’s.
Woningbouw v.d. Mortelstraat Bronsgeest Offem Zuid t Zilt Schippersvaartweg Maarten Kruijtstraat Per jaar
2022
2023 37
68 16 45
198 18
129
253
2024
2025
175 274
175
42 491
175
Dit is een momentopname. In de loop van het jaar kunnen de aantallen en het jaar van uitvoering van de woningen wijzigen
Pagina 14 van 50
2026 totaal 2022-2026 37 350 540 34 45 42 0 1048
3.6
Bouwgronden In Exploitatie (BIE)
3.6.1
Van de Mortelstraat (1.14)
In 2011 heeft de gemeenteraad besloten dat er op het gemeentelijk perceel woningen voor jongeren in het autistisch spectrum moeten komen. Een ontwikkelaar heeft de mogelijkheden onderzocht, zowel stedenbouwkundig als financieel. Dit heeft geleid tot een plan waarbij sociale huurappartementen, enkele (goedkope) vrije sector appartementen en appartementen voor autistische jongeren, inclusief gemeenschappelijke ruimte, zijn gecombineerd. In totaal betreft het programma 37 appartementen en één gemeenschappelijke ruimte. De grondoverdracht aan de ontwikkelaar heeft reeds plaatsgevonden.
1.44 Van de Mortelstraat Totaal plangebied Gehandhaafd Netto plangebied
m2 2.409 0 2.409
%
Uitgeefbaar
1.004
42%
Openbaar Verharding Groen Water
1.405 1.305 100 0
58% 54% 4% 0%
Uitgeefbare grond Reeds verkocht
1.004 1.004 per 1-1-22
Planning Verwacht is dat in de eerste helft van 2022 gestart wordt met de bouw. De grondopbrengsten zijn reeds ontvangen.
Boekwaarde De boekwaarde tot en met 31-122021 is €329.671 (meer opbrengsten dan kosten gerealiseerd).
Geprognotiseerd resultaat Het beoogd resultaat is per 31-12-2023 circa € 144.000 op eindwaarde. Het beoogd resultaat bij het opstellen van de grondexploitatie in 2021 was circa € 138.000 per 31-12-2023.
Pagina 15 van 50
Eindwaarden v.d. Mortelstraat 2019 - 2022 nr. Project Einddatum 1.14 vd Mortelstraat 2022
2019
2020
2021 138
2022 Verschil 144 6
Risico analyse • Door prijsstijgingen kan het woonrijp maken duurder uitvallen.
De belangrijkste nog te maken kosten betreffen de kosten voor de planontwikkeling en woonrijp maken. De opbrengsten betreffen de bijdragen voor het bouw- en woonrijp maken en grondverkoop.
1.79
Resultaat Risico's Kansen
Scenario Analyse
143.785 131.113 165.706
Verschillenverklaring Het resultaat ten opzichte van de vastgestelde grondexploitatie is veranderd. Dit wordt met name veroorzaakt doordat: • De kostenindex is omhoog gegaan van 1,5% naar 2,5%. • De post onvoorzien is verlaagd omdat de bodemsanering is afgerond. • De bijdrage van de ontwikkelaar voor het graven van de bouwkuip is verlaagd, doordat de kosten voor het graven beperkt waren.
Pagina 16 van 50
3.6.2
Space Business Park (1.23) Het Space Business Park is een bedrijvenpark met een omvang van circa 16 hectare en wordt begrensd door de Zwarteweg, de ’s-Gravendijckseweg en de grens met de gemeente Katwijk. Het Space Business Park is een uniek bedrijventhemapark, dat wil zeggen dat alleen hoogwaardige kennisintensieve bedrijven en “hightech” bedrijven, bijvoorbeeld uit de ruimte- en luchtvaartsector zich er mogen vestigen. In december 2020 is besloten tot het oprichten van het Space Campus, samen met de provincie Zuid-Holland en het Rijk. In de aanbesteding die in 2022 wordt gehouden, zal blijken in hoeverre dit invloed heeft op de grondexploitatie van de gemeente.
Planning Gezien de uitgifte van bedrijfskavels met de betreffende bestemming is de uitgifte lastig en vergt het een lange adem. In 2020 zijn twee reserveringsovereenkomsten gesloten van totaal 8.774 m2, waarvan één naar verwachting wordt omgezet in kavelverkoop in 2022. Er is een koopovereenkomst gesloten voor een grondoverdracht van 1.260 m2, die naar verwachting in 2022 zal plaatsvinden. De overige gronden (ruim 4 ha) worden door middel van een aanbesteding uitgegeven. De aanbesteding start mei 2022 en neemt naar verwachting minimaal 6 maanden in beslag. In de fasering is een aanname gedaan dat de uitgifte plaatsvindt in de periode 20232024.
Pagina 17 van 50
1.23 Space Business Park Totaal plangebied Gehandhaafd Netto plangebied
m2 161.043 0 161.043
%
Uitgeefbaar
118.645
74%
Openbaar Verharding Groen Water
42.398 14.185 25.705 2.508
26% 9% 22% 2%
Uitgeefbare grond Reeds verkocht
118.645 62.337 per 1-1-22
Boekwaarde De boekwaarde tot en met 31-122021 is € 10.462.320 (meer kosten dan inkomsten gerealiseerd).
Geprognosticeerd resultaat Het beoogd resultaat is per 31-12-2025 circa € 4,2 miljoen op eindwaarde. Het beoogd resultaat van de vorige herziening was circa € 4,0 miljoen per 31-122025. Tot op heden is er in totaal € 2,25 miljoen tussentijdse winst geboekt.
Eindwaarden Space Business Park 2019 - 2022 nr. Project Einddatum 1.23 Space Business Park* 2025 1.23 Space Business Park 2025 * inclusief winstneming
2019 4.381 6.335
2020 4.215 6.339
2021 4.025 6.295
2022 Verschil 4.203 178 6.535
Risico analyse • Het belangrijkste risico is de risico in de aanbesteding. Uitgangspunt van de aanbesteding zijn de grondprijzen conform grondprijsbeleid. Dit moet wel haalbaar zijn voor de ontwikkelende partijen anders kan de aanbesteding mislukken.
De belangrijkste nog te maken kosten zijn plankosten en kosten voor woonrijp maken. De opbrengsten betreft de verkoop de bedrijfskavels.
1.23
Resultaat Risico's Kansen
Scenario Analyse
4.202.501 3.671.208 4.456.090
Verschillenverklaring Het verschil ten opzichte van de vastgestelde grondexploitatie is circa € 0,2 miljoen positief. Dit wordt veroorzaakt door: • Het verschil wordt grotendeels verklaard door een herziening van de grondprijzenbrief en daarmee een stijging in de verwachte verkoopprijs van de gronden. • aanpassing in fasering van verkopen. • Er is een winstneming van € 90.000 gedaan in 2021.
Tussentijdse winstneming Hieronder volgt een toetsing van de criteria die bepalend zijn of tussentijdse winstneming van toepassing is: ✓ ✓ ✓
het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én de grond of het deelperceel moet zijn verkocht; én de kosten zijn gerealiseerd (winst naar rato van de realisatie gerealiseerd)
De voorgestelde formule (toelichting in paragraaf 3.1.2) die gehanteerd gaat worden om de hoogte van de winstneming te bepalen is als volgt (er wordt hierbij gerekend op basis van de eindwaarde van de BIE, exclusief eerdere winstnemingen): Winstneming = 97% * 44% * (100%-15%) * 6.534.601= 2.351.115 Er is reeds € 2.250.000 winst genomen. Er wordt aanvullende winst genomen van € 100.000. Dit is het afgeronde bedrag van € 101.115
Pagina 18 van 50
3.6.3
Bronsgeest (1.25)
Het project Bronsgeest bestaat uit de herontwikkeling van het terrein Bronsgeest (voormalig bollengrond). Het plangebied ligt ten noordoosten van de dorpskern van Noordwijk Binnen en bestaat voor het grootste gedeelte uit bollenvelden. De plangrenzen zijn globaal: de Van Berckelweg (N444), de Gooweg en de bestaande watergangen. In het plangebied zit één andere grondeigenaar. Het plan bestaat in totaal uit de realisatie van (maximaal) 350 woningen.
1.25 Bronsgeest Totaal plangebied Gehandhaafd Netto plangebied
m2 83.000 0 83.000
%
Uitgeefbaar
33.800
41%
Openbaar Verharding Groen Water
49.200 21.600 19.600 8.000
59% 26% 24% 10%
Uitgeefbare grond Reeds verkocht
33.800 0 per 1-1-22
Planning Naar verwachting zal in 2023 en 2024 gestart worden met de bouw van de woningen.
Boekwaarde De boekwaarde tot en met 31-122021 is voor kosten € 6.414.464 (meer kosten dan inkomsten gerealiseerd).
Geprognotiseerd resultaat Het beoogd resultaat is per 31-12-2025 circa € 0,91 miljoen op eindwaarde.
Pagina 19 van 50
Eindwaarden Bronsgeest 2019 - 2022 nr. Project 1.25 Bronsgeest
Einddatum 2025
2019
2020
2021 1.041
2022 Verschil 913 -128
Risico analyse • De bouwclaim van 180 woningen moet uiterlijk voor 2025 zijn ingevuld conform de overeenkomst. • Vertraging door RO-procedures. • Lagere grondopbrengsten of hogere kosten bij nadere planuitwerking. • Verlaging van de grondopbrengst door wijzigingen in het beleid.
De belangrijkste nog te maken kosten betreffen de kosten voor de bollencompensatie, planontwikkeling, het bouw-, woonrijp maken en plan structureel.
1.79
Resultaat Risico's Kansen
Scenario Analyse
913.112 -2.396.656 2.252.902
De opbrengsten betreft de uitgifte van de grond en de exploitatiebijdrage.
Verschillenverklaring Het resultaat ten opzichte van de vastgestelde grondexploitatie is veranderd. Dit wordt met name veroorzaakt doordat: • De kostenindex is omhoog gegaan van 1,5% naar 2,5%. • Er is geen rente aan de grondexploitatie toegerekend over 2021 doordat deze binnen dat jaar is vastgesteld.
Tussentijdse winstneming Hieronder volgt een toetsing van de criteria die bepalend zijn of tussentijdse winstneming van toepassing is: ✓ ✓ ✓
het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én de grond of het deelperceel moet zijn verkocht; én de kosten zijn gerealiseerd (winst naar rato van de realisatie gerealiseerd)
De voorgestelde formule (zie toelichting in paragraaf 3.1.2) die gehanteerd gaat worden om de hoogte van de winstneming te bepalen is als volgt (er wordt hierbij gerekend op basis van de eindwaarde van de BIE, exclusief eerdere winstnemingen): Winstneming 33% * 3% * (100%-30%) * € 913.112= € 5.484 Dit jaar is er geen tussentijdse winstneming van toepassing omdat het naar beneden wordt afgerond.
Pagina 20 van 50
3.6.4
Offem-Zuid (1.51)
Het project Offem Zuid betreft een nieuwe wijk waar maximaal 750 woningen worden gerealiseerd. Het plangebied is 25,6 ha groot en er zijn naast de gemeente nog twee andere grondeigenaren binnen het plangebied. Begin is 2021 zijn tussen de gemeente en Thunnissen en tussen de gemeente en Campri posterieure overeenkomsten afgesloten en zijn de bijbehorende uitwerkingsplannen vastgesteld. Hierna is het exploitatieplan Offem Zuid ingetrokken. Campri heeft verzocht gebruik te maken van zelfrealisatie. Zij zullen het gebied zelf bouw- en woonrijp maken. Zij betalen de in de posterieure overeenkomst overeengekomen vergoedingen als bijdrage in de plankosten en de bovenwijkse kosten. Gezien de versnipperde eigendomspositie in een deel van het plangebied is samen met ONOZ (Van Rhijnbouw en BPD) en Thunnissen gekomen tot een integraal verkavelingsplan. Dit plan is vastgesteld. De gemeente zal de grond bouw- en woonrijp maken voor fase 5 en “enclave” binnen haar grondeigendom en het plandeel van Thunnissen. Deze kosten maken onderdeel uit van de grondexploitatie. ONOZ neemt fase 5 de enclave af tegen de in de grondprijs die is opgenomen in de Samenwerkingsovereenkomst en Thunnissen betaalt de vergoedingen zoals die zijn overeengekomen in de Posterieure overeenkomst
1.51 OZ Gem NWK Totaal plangebied Gehandhaafd Netto plangebied
m2 84.446 0 84.446
%
Uitgeefbaar
35.767
42%
Openbaar Verharding Groen Water
48.679 29.569 13.905 5.205
58% 35% 16% 6%
Uitgeefbare grond Reeds verkocht
35.767 35.767 per 1-1-22
Planning In 2022 worden fase 3 en 4 afgerond en wordt gestart met het bouw- en woonrijp maken van Fase 5 en plandeel Thunnissen. In 2023 zullen de laatste woningen worden opgeleverd. Begin 2024 zal het laatste deel woonrijp worden gemaakt. NB. het gedeelte van Campri maakt geen onderdeel uit van de grondexploitatie dus de planning van dit gedeelte wordt niet benoemd.
Boekwaarde De boekwaarde tot en met 31-122021 is 3,7 miljoen (meer kosten dan inkomsten gerealiseerd)
Geprognotiseerd resultaat Het beoogd resultaat is per 31-12-2024 circa 5,2 miljoen negatief op eindwaarde. Het geprognotiseerd resultaat van de vorige herziening was circa €4,9 miljoen negatief per 31-12-2022.
Pagina 21 van 50
Eindwaarden Offem Zuid 2019 - 2022 nr. Project Einddatum 1.51 Offem Zuid 2024
Risico analyse • Overschrijding op plankosten is mogelijk niet te verhalen op de grondeigenaren door de posterieure overeenkomsten. • Samenwerking met andere grondeigenaren. • De grondproductiekosten (woonrijp maken) kunnen tegenvallen.
2019 -5.246
2020 -5.233
2021 -4.942
1.51
Resultaat Risico's Kansen
2022 Verschil -5.211 -269
Scenario Analyse
-5.210.947 - 5.937.525 - 4.990.478
Verschillenverklaring Het verschil in resultaat ten opzichte van 2021 is circa € 0,3 mio negatief. Dit is te verklaren door de volgende verschillen: • In de grondexploitatie 2022 zijn de beschikbare budgetten voor het bouw- en woonrijp maken gebundeld. Dit geeft een beter beeld van het resterende budget per deelgebied en heeft geleid tot verschuiving van budgetten tussen bouw- en woonrijp maken en planstructurele voorzieningen. • De kosten bouwrijp maken vallen hoger uit. Deze kosten worden deels gemaakt en behoeve van ontwikkelende partijen en daarom worden afspraken gemaakt over vergoeding van deze kosten. • Project is verlengd tot 2024, aangezien er tot (begin) 2024 kosten gemaakt zullen worden. Voor 2023 en 2024 zijn er aanvullende plankosten opgenomen in de Grex. • Daarnaast is het budget plankosten voor 2022 verhoogd, aangezien de afgelopen jaren is gebleken dat er meer afstemming benodigd was dan voorzien. • Er wordt een lager resultaat verwacht vanuit het complex 1.01.29 waarop de bijdrage van Campri wordt ontvangen, omdat hier ook interne plankosten op worden geboekt. • Er wordt een onderhoudsbijdrage voor de Achterweg ontvangen vanuit de Provincie.
De belangrijkste nog te maken kosten betreffen de kosten van het bouw- en woonrijp maken en de plankosten.
De opbrengsten betreffen de bijdragen van Thunnissen en Campri
Tussentijdse winstneming Tussentijdse winstneming is niet van toepassing. Het geprognotiseerd resultaat is negatief.
Pagina 22 van 50
3.6.5
Restgronden Boechorst (1.56)
Het oorspronkelijke project Boechorst is in 2016 afgesloten. Echter een kavel was nog niet Risico analyse bebouwd. Voor de ontwikkeling van deze laatste kavel op deelplan de Voorhof is het complex De risico’s zijn nihil. Allegeopend. gronden Hier zijn verkocht het project is in afrondingsfase. Restgronden Boechorst waren 60en appartementen gepland. Mede door de crisis heeft de ontwikkelaar, ondanks een geldige bouwvergunning voor de appartementen, om een planaanpassing gevraagd. Het plan voorziet in 31 grondgebonden woningen
1.56 Boechorst Totaal plangebied Gehandhaafd Netto plangebied
m2 8.248 0 8.248
%
Uitgeefbaar
4.497
55%
Openbaar Verharding Groen Water
3.751 3.751 0 0
45% 45% 0% 0%
Uitgeefbare grond Reeds verkocht
4.497 4.497 per 1-1-22
Planning In 2022 wordt het project afgesloten. Er worden vrijwel geen kosten meer verwacht.
Boekwaarde De boekwaarde tot en met 31-122021 is € 376.325 positief (meer opbrengsten dan kosten gerealiseerd).
Geprognotiseerd resultaat Het beoogd resultaat is per 31-12-2022 ca € 372.000 op eindwaarde (31-12-2022). Het beoogd resultaat van de vorige herziening was ca € 85.000 op eindwaarde (31-12-2021). Tot op heden is een tussentijdse winst geboekt van € 1.060.000.
Pagina 23 van 50
Eindwaarden Restgronden Boechorst 2019 - 2022 nr. Project Einddatum 1.56 Restgronden Boechorst* 2022 1.56 Restgronden Boechorst 2022 * inclusief winstneming
Er worden vrijwel geen kosten meer verwacht, en er worden geen opbrengsten meer verwacht.
2019 1.320 1.320
2020 1.452 1.452
1.56
2021 85 1.156
2022 Verschil 372 287 1.441
Scenario Analyse
Resultaat Risico's Kansen
371.696 368.231 375.894
Verschillenverklaring Kosten voor woonrijp maken zijn lager uitgevallen dan verwacht.
Tussentijdse winstneming Hieronder volgt een toetsing van de criteria die bepalend zijn of tussentijdse winstneming van toepassing is: ✓ ✓ ✓
het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én de grond of het deelperceel moet zijn verkocht; én de kosten zijn gerealiseerd (winst naar rato van de realisatie gerealiseerd)
De voorgestelde formule (toelichting in paragraaf 3.1.2) die gehanteerd gaat worden om de hoogte van de winstneming te bepalen is als volgt (er wordt hierbij gerekend op basis van de eindwaarde van de BIE, exclusief eerdere winstnemingen): Winstneming = 100% * 100% * (100%-0%) * 1.441.236= 1.435.521 Inmiddels is een tussentijdse winstneming genomen van € 1.060.000. Tussentijdse winstneming wordt afgerond naar beneden op € 10.000. Dit betekent dat er dit jaar een tussentijdse winstneming van € 370.000 kan worden genomen.
Pagina 24 van 50
3.6.6
Duineveld (vh Centraal Park 1e fase) (1.61)
Duineveld omvat het terrein tussen de Nieuwe Zeeweg , de prins Hendrikweg, het Dompad en de An van Gilsehof. Op het terrein van het Bollenbad en het voormalige tenniscomplex worden de komende jaren de plannen BloemenZee en BinnenZee gerealiseerd. Het plan BinnenZee betreft het zwembad en plan-ondersteunende voorzieningen. De bouw hiervan is afgerond. Het plan BloemenZee is inmiddels aangepast en vastgesteld in een allonge. Het nieuwe plan bevat voornamelijk grondgebonden woningen i.p.v. appartementen, waar het vorige plan voornamelijk uit bestond. Hiernaast zijn de gronden in het aangrenzende middengebied verworven en deze worden verpacht als bollengrond.
1.61 Duineveld Totaal plangebied Gehandhaafd Netto plangebied
m2 37.270 0 37.270
%
Uitgeefbaar
24.501
66%
Openbaar Verharding Groen Water
12.769 6.098 6.671 0
34% 16% 18% 0%
Uitgeefbare grond Reeds verkocht
24.501 24.501 per 1-1-22
Planning De laatste woningen zijn opgeleverd in december 2021. Voor het landschapspark loopt de bestemmingsplan procedure en de participatieprocedure. De start van het aanleggen van het landschapspark zal in 2022 zijn, mogelijk zal een deel van de aanleg als gevolg van het plantseizoen naar 2023 gaan.
Boekwaarde De boekwaarde tot en met 31-122021 is € 2.736.924 (meer inkomsten dan kosten gerealiseerd).
Geprognotiseerd resultaat Het beoogd resultaat is per 31-12-2023 ca € 0,55 miljoen op eindwaarde. Het beoogd resultaat van de vorige herziening was ca € 1,2 miljoen per 31-12-2023. Tot op heden is er in totaal € 10,71 miljoen tussentijdse winst geboekt.
Pagina 25 van 50
Eindwaarden Duineveld 2019 - 2022 nr. Project Einddatum 1.61 Duineveld* 2023 1.61 Duineveld 2023 * inclusief winstneming
2019 3.095 11.454
Risico analyse • Er bestaat nog een risico op extra kosten ten aanzien van het woonrijp maken.
Verschillenverklaring Het resultaat ten opzichte van de vastgestelde grondexploitatie is gedaald. Dit wordt met name veroorzaakt doordat : • Het termijn voor het opleveren van de woonwijk stond gepland op eind 2020 dit is eind 2021 geworden. Hierdoor loopt het woonrijp maken door in 2022 (meer kosten woonrijp maken en voor planontwikkeling door extra uren). • Te behandelen bezwaren en participatie procedure Landschapspark met speeleiland hierdoor meer kosten voor planontwikkeling door extra uren. • Een verwachte opbrengst à circa € 0,9 mio ten aanzien van indexering bovenop de grondprijs komt niet meer binnen, omdat is geconstateerd dat deze vergoeding reeds ontvangen is. • De RIF-subsidie à € 0,6 mio ten behoeve van het speeleiland is toegevoegd.
2020 4.077 13.084
2021 1.209 12.243
1.61
2022 Verschil 551 -658 11.455
Scenario Analyse
Resultaat Risico's Kansen
551.276 219.199 631.060
De belangrijkste nog te maken kosten betreffen de kosten voor de planontwikkeling, het woonrijp maken en plan structureel (bollencompensatie). De opbrengsten betreft de bijdrage voor het bouw- en woonrijp maken van de ontwikkelaar en de bijdrage voor het landschapspark en speeleiland.
Tussentijdse winstneming Hieronder volgt een toetsing van de criteria die bepalend zijn of tussentijdse winstneming van toepassing is: ✓ ✓ ✓
het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én de grond of het deelperceel moet zijn verkocht; én de kosten zijn gerealiseerd (winst naar rato van de realisatie gerealiseerd)
De voorgestelde formule (zie toelichting in paragraaf 3.1.2) die gehanteerd gaat worden om de hoogte van de winstneming te bepalen is als volgt (er wordt hierbij gerekend op basis van de eindwaarde van de BIE, exclusief eerdere winstnemingen): Winstneming 89% * 98% * (100%-1%) * € 11.454.923= € 9.894.444 Er is reeds € 10.710.000 winst genomen. De nieuwe berekening is de winstneming € 815.556 lager dan de eerder genomen winst; Dit jaar moet de tussentijdse winstneming worden teruggedraaid met - € 820.000 (afronding naar beneden).
Pagina 26 van 50
3.6.7
Joh. van Hoornstraat e.o. (vh Nortghohal e.o.)(1.75)
De locatie diende voorheen als sportaccommodatie met parkeerterrein. De sporthal is reeds gesloopt en de Noordwijkse Woningstichting (NWS) is voornemens 62 sociale woningen te realiseren op dit terrein. Het grootste deel van het plangebied is het perceel waar de voormalige sporthal heeft gestaan inclusief het parkeerterrein. Het andere deel is waar de schietvereniging zich nu nog steeds bevindt. De NWS zal op de locatie van de voormalige sporthal sociale woningen realiseren. De schietvereniging blijft op zijn huidige locatie gevestigd. Het te ontwikkelen perceel is circa 0,9 ha groot en is gelegen tussen de Duinwetering, de Susanna van Ettenstraat en de Johanna van Hoornstraat.
1.75 Johanna v Hoornst Totaal plangebied Gehandhaafd Netto plangebied
m2 8.842 0 8.842
%
Uitgeefbaar
3.704
42%
Openbaar Verharding Groen Water
5.138 4.052 770 316
58% 46% 9% 4%
Uitgeefbare grond Reeds verkocht
3.704 3.704 per 1-1-22
Planning De verkoop van de grond voor de woningen door de gemeente aan de NWS (Stek) is gerealiseerd in januari 2021. In 2022 wordt het woonrijp maken afgerond.
Boekwaarde De boekwaarde tot en met 31-122021 is € 18.722 (meer opbrengsten dan kosten gerealiseerd).
Geprognotiseerd resultaat Het beoogd resultaat is per 31-12-2022 circa -€ 132.513 op eindwaarde. Het beoogd resultaat van de vorige herziening was circa € 97.058 per 31-12-2022
Pagina 27 van 50
Eindwaarden Joh. Van Hoornstraat 2019 - 2022 nr. Project Einddatum 1.75 Johanna v. Hoornstraat 2022
2019 84
2020 97
2021 97
2022 Verschil -133 -230
Risico analyse De risico’s zijn beperkt aangezien het project vrijwel afgerond is. • De gemeente behoudt het openbaar gebied en maakt deze woonrijp. Een deel van het woonrijp maken bestaat uit de aanleg van watercompensatie voor het project van de NWS (Stek) aan het Rederijkersplein; de kosten daarvan brengt de gemeente bij de NWS (Stek) in rekening.
De belangrijkste nog te maken kosten betreffen de kosten voor het woonrijp maken. De opbrengsten betreffen de bijdrage voor het bouw- en woonrijp maken van de ontwikkelaar
1.75
Resultaat Risico's Kansen
Scenario Analyse
-132.513 -150.659 -126.156
Verschillenverklaring • In 2021 zijn meer plankosten gemaakt dan vooraf geraamd is. Deze kosten zijn hoger uitgevallen aangezien er meer uren zijn gemaakt door projectbegeleiding dan vorig jaar verwacht is. • Voor 2022 is het budget voor project- en procesmanagement kosten verhoogd. • Het budget voor het reguliere woonrijp maken en de watercompensatie was niet toereikend voor de werkzaamheden die verricht zijn/worden.
Tussentijdse winstneming Tussentijdse winstneming is niet van toepassing. Het geprognotiseerd resultaat is negatief.
Pagina 28 van 50
3.6.8
‘t Zilt (1.78)
Het Zilt is een gebied aan de noordwestkant van De Zilk. Het ligt naast de sportvelden. Op dit gebied komen in totaal 130 energiezuinige woningen en appartementen. Er is ruimte voor een supermarkt en een Gezondheidsvoorzieningen Onder een Dak (G.O.E.D). De gemeente is hierbij verantwoordelijk voor het opstellen van het bestemmingsplan en de planbegeleiding. De ontwikkelaar zal de gronden bouw- en woonrijp maken.
1.78 't Zilt Totaal plangebied Gehandhaafd
m2
%
34.401 0
Netto plangebied
34.401
Uitgeefbaar
14.622
43%
Openbaar
19.779
57%
Verharding
14.495
42%
Groen
5.284
15%
Water
0
0%
Uitgeefbare grond
34.400
Reeds verkocht
26.968 per 1-1-22
Planning Het project is met één jaar verlengd. De verwachting is dat het project per 31-12-2023 wordt afgesloten.
Boekwaarde De boekwaarde tot en met 31-122021 is € 802.184 (meer kosten dan inkomsten gerealiseerd)
Geprognotiseerd resultaat Het beoogd resultaat is per 31-12-2023 circa - € 0,3 miljoen op eindwaarde. Dit is vrijwel gelijk aan de eindwaardeprognose van 2021.
Pagina 29 van 50
Eindwaarden 't Zilt 2019 - 2022 nr. Project 1.78 t Zilt
Einddatum 2023
2019 -740
2020 -748
2021 -336
2022 Verschil -329 7
Risico analyse: De belangrijkste risico’s betreffen: • Er vindt momenteel overleg plaats met de ontwikkelaar over de afgesproken grondprijs. Het aanpassen van het Addendum kan tot vertraging leiden, maar het betreft tegelijkertijd ook een kans aangezien de grondprijs hoger kan komen uit te vallen en de grondopbrengsten stijgen. • De indiening van zienswijzen op het bestemmingsplan kan leiden tot een langere doorlooptijd, met hogere rentekosten als gevolg.
De belangrijkste nog te maken kosten betreffen de plankosten voor de planbegeleiding De opbrengsten betreffen de grondverkoop aan de ontwikkelaar.
1.78
Resultaat Risico's Kansen
Scenario Analyse
-329.448 -389.181 - 306.240
Verschillenverklaring - Er is ca € 2.000 uitgave geweest aan extra sloopkosten naar aanleiding van het afbranden van de zoutloods op het terrein. In 2021 is een bedrag ca € 40.000 ontvangen aan schadevergoeding. Plankosten zijn verhoogd met ongeveer € 20.000,- in verband met te verwachten kosten in 2022 en 2023.
Tussentijdse winstneming Tussentijdse winstneming is niet van toepassing. Het geprognotiseerd resultaat is negatief.
Pagina 30 van 50
3.6.9
Schippersvaartweg (1.79)
Het project Schippersvaartweg 39 bestaat uit de herontwikkeling van het terrein van OudMunnekeweij Het plan bestaat uit de realisatie van ca. 45 sociale huurwoningen voor een- à tweepersoonshuishoudens. Woningstichting Sint Antonius van Padua zal de sociale woningen realiseren. De gemeente is verantwoordelijk voor de bestemmingsplanwijziging en het bouw- en woonrijp maken.
1.79 Schippersvaartweg Totaal plangebied Gehandhaafd Netto plangebied
m2 9.713 0 9.713
%
Uitgeefbaar
2.930
30%
Openbaar Verharding Groen Water
6.783 4.105 2.678 0
70% 42% 28% 0%
Uitgeefbare grond Reeds verkocht
2.930 2.930 per 1-1-22
Planning De grond is uitgegeven in de eerste helft 2021. De gemeente zal de gronden woonrijp maken. Naar verwachting zullen de woningen worden opgeleverd in het tweede kwartaal 2022. Het project is met één jaar verlengd tot 31-12-2022.
Boekwaarde De boekwaarde tot en met 31-122021 is € 483.396 (meer inkomsten dan kosten gerealiseerd). Vorig jaar was de boek waarde tot en met 31-122020 € 152.464 (meer kosten dan opbrengsten gerealiseerd).
Geprognotiseerd resultaat Het beoogd resultaat is per 31-12-2022 circa - € 0,11 miljoen op eindwaarde. Dit is gelijk aan het resultaat van de vorige herziening.
Pagina 31 van 50
Eindwaarden Schippersvaartweg 2019 - 2022 nr. Project Einddatum 1.79 Schippersvaartweg 2022
2019 -229
2020 -193
2021 -111
2022 Verschil -111 0
Risico analyse De risico’s zijn beperkt nu het project vrijwel is afgerond.
De belangrijkste nog te maken kosten betreffen de kosten voor de planontwikkeling en woonrijp maken. De opbrengsten betreft de uitgifte van de grond aan de woningstichting deze bedragen zijn ontvangen in 2021. Voor dit project komen er geen opbrengsten meer binnen.
1.79
Resultaat Risico's Kansen
Scenario Analyse
-110.989 -145.415 -103.522
Verschillenverklaring Het resultaat ten opzichte van de vastgestelde grondexploitatie is gelijk gebleven. Dit wordt met name veroorzaakt doordat: • De kosten voor het bouwrijp maken en de planontwikkeling zijn lager uitgevallen dan geraamd. • Voor de aankoop van de grond zijn extra kosten gemaakt welke door de woningcorporatie is vergoed. • De opbrengsten op basis van de bijdrage derden komen niet meer binnen dit komt omdat er geen sloopwerkzaamheden uitgevoerd hoeven te worden.
Tussentijdse winstneming Tussentijdse winstneming is niet van toepassing. Het geprognotiseerd resultaat is negatief.
Pagina 32 van 50
3.7
Programma Noordwijk aan zee
Het programma Noordwijk aan zee betreft een aantal projecten in Noordwijk aan Zee en de herinrichting van de openbare ruimte. De oorspronkelijke gezamenlijke (financiële) doelstelling van de BIE’s en de investeringen is dat ze budgettair neutraal uitgevoerd moeten worden. Oftewel: de resultaten van de BIE’s kunnen gebruikt worden voor de dekking van de investeringen binnen het programma. Intussen is hiervan afgestapt en is aangegeven dat “de leefbaarheid in Noordwijk aan Zee de gemeente geld mag kosten”. De uitdaging binnen het programma Noordwijk aan zee bestaat uit het herontwikkelen van een aantal parkeerterreinen naar een nieuwe functie waarbij de huidige parkeercapaciteit ondergronds wordt teruggebracht, samen met de parkeerplaatsen die benodigd zijn voor de nieuwe functie. De oplossingsrichting voor dit (financiële) vraagstuk was de programmering van dure appartementen. Echter, zowel de markt als het politieke klimaat is veranderd. In de programma’s zijn aanpassingen gedaan en deze zijn verder uitgewerkt. De volgende complexen maken onderdeel uit van het programma Noordwijk aan zee, uitgesplitst naar status. Bij de BIE’s staat het geprognosticeerd resultaat.
Project Witte Mavo (afgerond) Maarten Kruytstraat Jan Kroonsplein Vuurtorenplein Palaceplein Schoolstraat
Gepr. resultaat x € 1.000
Wantveld Schoolstraat (tijdelijk) Benzinestation Wantveld (tijdelijk) Maarten Kruytstraat (tijdelijk) Abel Tasmanstraat Nic. Barnhoornweg Oude zeeweg
Sociale woningen Saldo gerealiseerd/ Parkeren benodigd te realiseren saldo (p.plaatsen) 257 12 12 0 5 -2.300 13 13 0 -2 n.n.b. n.n.b. n.n.b. n.n.b. n.n.b. n.n.b. n.n.b. n.n.b. n.n.b. n.n.b. n.n.b. n.n.b. n.n.b. n.n.b. n.n.b. n.n.b. n.n.b. n.n.b. n.n.b. n.n.b. n.n.b.
n.n.b.
n.n.b.
n.n.b.
0
-1.000 0 n.n.b.
Totaal programma Noordwijk aan-3.043 zee
n.n.b. 150 9 48
4 0 n.n.b.
13 0 n.n.b.
9 0 n.n.b.
20 17 180
9
427
Gerealiseerd/ in uitvoering Concrete plannen Globale plannen Nog niet bekend Cursief = tijdelijk
Op de volgende bladzijden volgt een toelichting op de herziening van het complex Maarten Kruytstraat. In hoofdstuk 4 komen de Warme gronden en Voorraden Grond aan bod (Jan Kroonsplein, Wantveld, Palaceplein en Vuurtorenplein).
Pagina 33 van 50
3.7.1
Maarten Kruytstraat (1.44)
Het project Maarten Kruytstraat betreft de transformatie van een parkeerterrein in Noordwijk aan Zee. De grond wordt verkocht ten behoeve van de komst van een supermarkt, een ondergrondse parkeergarage en 42 appartementen. Het project maakt onderdeel uit van het programma Hoog Tij. Ook het traject van de bestuurlijke besluitvorming kostte in het verleden meer tijd. Intussen is de gemeenteraad akkoord, en zijn de overeenkomsten getekend. Vertraging is opgelopen door procedure via de Raad van State. De verwachting is dat er in de tweede helft van 2022 gestart kan worden met het bouwrijp maken.
1.44 Maarten Kruytstraat Totaal plangebied Gehandhaafd Netto plangebied
m2 5.355 0 5.355
%
Uitgeefbaar
2.350
44%
Openbaar Verharding Groen Water
3.005 3.005 0 0
56% 56% 0% 0%
Uitgeefbare grond Reeds verkocht
2.350 0 per 1-1-22
Planning De verwachting is dat er in 2022 kan worden gestart met het bouwrijp maken. De grondoverdracht is ook voor eind 2022 begroot. Het project is verlengd met één jaar tot en met 31-12-2024.
Boekwaarde De boekwaarde tot en met 31-122021 is € 5.805.574 (meer kosten dan inkomsten gerealiseerd).
Geprognotiseerd resultaat Het beoogd resultaat is per 31-12-2024 circa - € 2,3 miljoen op eindwaarde. Het beoogd resultaat van de vorige herziening was circa - € 2,0 miljoen per 31-12-2023.
Pagina 34 van 50
Eindwaarden Maarten Kruytstraat 2019 - 2022 nr. Project Einddatum 1.44 Maarten Kruytstraat 2024
2019 -1.915
2020 -1.913
2021 -2.022
2022 Verschil -2.300 -278
Risico analyse • Het belangrijkste risico is de vertraging door bezwaar / beroep tijdens de besluitvorming.
De belangrijkste nog te maken kosten betreffen de kosten voor het bouw- en woonrijp maken. De opbrengsten betreft de grondverkoop.
1.44
Resultaat Risico's Kansen
Scenario Analyse
-2.299.780 -2.989.340 -2.195.369
Verschillenverklaring • Extra plankosten door een nieuwe omgevingsvergunning en bezwaar / beroep tijdens de besluitvorming. • Een jaar vertraging waardoor extra rentelasten en plankosten gemaakt worden.
Tussentijdse winstneming Tussentijdse winstneming is niet van toepassing. Het geprognotiseerd resultaat is negatief.
Pagina 35 van 50
4. Voorraden grond 4.1
Aanleiding en doel
Gezien de risico’s binnen het grondbedrijf is naast de BIE’s het beheren van voorraden grond (strategische aankopen) steeds belangrijker. Voorheen was het voldoende om aan te tonen dat de boekwaarde (en de nog te maken kosten) gedekt konden worden door de geprognosticeerde opbrengsten, die jaarlijks veel meer stegen dan de kosten. Mede doordat tijdens de crisis de grondprijzen niet meer automatisch stegen (door de achterblijvende vraag) zorgde deze werkwijze voor grote risico’s. Doordat in voorkomende gevallen de boekwaarden niet meer goed gemaakt konden worden, hebben grondbedrijven van gemeentes (grote) verliezen moeten inboeken. Om dit in de toekomst te voorkomen heeft het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) strengere regels opgesteld. De vraag die bij ieder complex centraal staat is: “Is er een reëel en stellig voornemen om het complex in de nabije toekomst te ontwikkelen?”. Zo ja, dan kunnen kosten op het complex geactiveerd worden, tot maximaal de toekomstige marktwaarde. Zo nee, dan mag enkel de verkrijgingswaarde (verwervings- en bijkomende kosten) geactiveerd worden tot maximaal de huidige marktwaarde.