Bijlage bij schaarste-onderbouwing Holland-Rijnland 2024

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 34

Figuur 32: Spanningsindicator per segment in Nieuwkoop. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO25

Samenvattend Een analyse van vraag en gerealiseerde verhuizingen op basis van de enquête Woononderzoek Nederland (WoON2021) laat een krapte zien voor zowel een- als meergezinswoningen in de koopsector en ook voor meergezinswoningen in de huursector in de gemeente Nieuwkoop. Ook laat de analyse enige druk zien op de sociale huur- en middenhuursector. Bij vrijesectorwoningen boven de middenhuurgrens lijken vraag en verhuizingen in balans. Hierbij past echter de kanttekening dat waar de koopmarkt krap is en de sociale huur voor veel huishoudens ontoegankelijk, woningzoekenden in de praktijk vaak aangewezen zijn op de overige huursegmenten. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor huur, maar het vult wel een gat in de markt. In het hoofdrapport gaan we dieper in op actuele schaarste in de sociale huur en de middenhuur.

25

Zie de appendix voor een verklaring van de gehanteerde prijsgrenzen.

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 35

10 Noordwijk Woningtypen In onderstaande figuur zijn de vraag26 naar woningen (per segment en woningtype) en de recent betrokken woningen27 tegen elkaar afgezet. In de figuur is te zien dat de vraag naar eengezinskoopwoningen op basis van woonwensen het grootst is. Het aantal recent betrokken eengezinskoopwoningen is lager. Het aanbodtekort aan eengezinskoopwoningen hangt samen met het feit dat bestaande bewoners van deze woningen geen verhuisplannen hebben, deze komen dus niet vrij, terwijl er wel veel doorstromers uit de huursector (alsook starters) naar een eengezinskoopwoning op zoek zijn. De vraag naar meergezinskoopwoningen is weliswaar lager dan naar eengezinswoningen, wel is deze vraag iets hoger dan het aantal daadwerkelijk recent betrokken. Ook in de huursector is de vraag naar eengezinswoningen groter dan het aantal recent betrokken. Dit type woning wordt in praktijk relatief weinig aangeboden. In het segment meergezinshuurwoningen lijkt het aanbod voor woningzoekenden groter te zijn, dan dat er vraag naar is. Deze woningen worden vaak (ook) betrokken door woningzoekenden die op zoek zijn naar een koopwoning of eengezinshuurwoning maar bij een gebrek aan aanbod daarvan tot huurappartementen zijn aangewezen. Figuur 33: Vraag en recent betrokken woningen naar eigendom en woningtype in Noordwijk. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

De vraag is gebaseerd op de woonwensen van deelnemers (huishoudens) aan de steekproef die in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek actief op zoek waren naar een woning. 26

De gerealiseerde verhuizingen zijn gebaseerd op de huishoudens die in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek verhuisden. 27

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 36

Prijsklassen In onderstaande figuur zijn vraag naar en recent betrokken woningen in de huursector naar prijsklasse te zien (prijspeil 2021). Vraag naar huurwoningen en gerealiseerde verhuizingen in de sociale sector zijn niet in balans. Het aantal gerealiseerde verhuizingen naar sociale huurwoningen ligt lager dan de vraag naar deze woningen. Voor de middenhuur- en vrijesectorwoningen geldt dat het gaat om kleinere aantallen woningen, zowel in vraag als recent betrokken. Vraag naar woningen tot de middenhuurgrens en de gerealiseerde verhuizingen in dit segment zijn redelijk in verhouding. In het segment boven de middenhuurgrens lijkt meer aanbod aan woningen dan vraag. Aan het aantal recent betrokken dure huurwoningen is te zien dat dit segment een alternatief vormt in de markt. Gezien het aanbodtekort aan koopwoningen zijn in de praktijk ook meer mensen langer aangewezen op de huursector. De vrije huursector vult met andere woorden een gat in de markt.

Figuur 34: Vraag en recent betrokken huurwoningen naar huurprijsklasse in Noordwijk, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

Spanningsindicator In deze paragraaf zoomen we verder in op de gerealiseerde verhuizingen. Een indicator van eventuele schaarste is de verhouding tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen. In onderstaande figuur is dit verschil tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen weergegeven naar type en eigendom. Ter referentie is ook de samenstelling van de voorraad vermeld. Naar eengezinskoopwoningen lijkt een net iets grotere vraag te bestaan dan de woningvoorraad biedt, terwijl voor huurappartementen en eengezinskoopwoningen het tegenovergestelde geldt. Bij de betrokken woningen zien we een sterke afwijking van de vraag. Eengezinskoopwoningen zijn ondervertegenwoordigd in de recent betrokken woningen ten opzichte van de woningvraag. Huurappartementen zijn juist oververtegenwoordigd, ook ten opzichte van de woningvoorraad.

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 37

Dit impliceert dat het relatief moeilijker is om aan een (andere) eengezinskoopwoning te komen en relatief gemakkelijker om een (ander) huurappartement te bemachtigen. Figuur 35: Gevraagde versus recent betrokken woningen naar type en eigendom in Noordwijk, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

In welke segmenten is de discrepantie tussen vraag en gerealiseerde verhuizingen het grootst? Om hier iets over te kunnen zeggen, berekenen we de verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen: de spanningsindicator. Spanningsindicator Een verhouding boven de 1 betekent meer vraag dan in realiteit gerealiseerde verhuizingen, en daarmee krapte op de markt. Een verhouding onder de 1 betekent dat meer woningen recent betrokken zijn dan dat er vraag is naar dit type woning. De spanningsindicator is weergegeven in de figuur op de volgende pagina. We zien vooral spanning onder eengezinswoningen, zowel in de koop als in de huur. Daarnaast is er in elk prijssegment krapte in de koopsector. Met name bij koopwoningen tot de sociale koopgrens en tot de middeldure koopgrens is er sprake van krapte: beiden 2,6 keer vaker gevraagd dan betrokken. Eengezinshuurwoningen worden 1,7 keer zo vaak gevraagd als betrokken, maar voor huurappartementen is de vraag kleiner dan het aantal recent betrokken woningen. Naar huurwoningen in de sociale huursector is meer vraag dan recent betrokken; 1,2 keer zo veel. Bij de middenhuur- en in grotere mate de vrijesectorhuurwoningen lijkt er geen sprake van krapte te zijn.

Hier past echter de kanttekening dat waar de koopmarkt krap is en de sociale huur voor huishoudens ontoegankelijk is, woningzoekenden in de praktijk vaak aangewezen zijn op de overige huursegmenten. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor huur, maar het vult wel een gat in de markt.

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 38

Figuur 36: Spanningsindicator per segment in Noordwijk. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO28

Samenvattend Een analyse van vraag en gerealiseerde verhuizingen op basis van de enquête Woononderzoek Nederland (WoON2021) laat een krapte zien voor eengezinswoningen in de koop- en huursector in de gemeente Noordwijk. Eengezinskoopwoningen zijn ondervertegenwoordigd in de recent betrokken woningen ten opzichte van de woningvraag; huurappartementen zijn juist oververtegenwoordigd. Dit impliceert dat het relatief moeilijker is om aan een (andere) eengezinskoopwoning te komen en relatief gemakkelijker om een (ander) huurappartement te bemachtigen. Bij de middenhuur- en in grotere mate de vrijesectorhuurwoningen lijkt het aantal verhuizingen in balans met de vraag of zelfs groter dan de vraag. Hier past echter de kanttekening dat waar de koopmarkt krap is en de sociale huur voor huishoudens ontoegankelijk is, woningzoekenden in de praktijk vaak aangewezen zijn op de overige huursegmenten. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor huur, maar het vult wel een gat in de markt. In de koopsector zien we wel nadrukkelijk krapte in alle prijsklassen. De krapte is het hoogste in de markt van woningen met een vraagprijs vanaf de sociale koopgrens maar tot de middeldure koopgrens. De vraag naar woningen tot aan de sociale koopgrens is ook een stuk groter dan het aantal recent betrokken woningen. Het gaat echter wel om een beperkt aantal woningen dat tot deze prijsklasse behoort.

Naar koopwoningen in het dure segment is wel veel vraag. Hiernaar is ook krapte, maar in mindere mate dan naar de andere prijsklassen. In het hoofdrapport gaan we dieper in op actuele schaarste in de sociale huur en de middenhuur.

28

Zie de appendix voor een verklaring van de gehanteerde prijsgrenzen.

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 39

11 Oegstgeest Woningtypen In onderstaande figuur zijn de vraag29 naar woningen (per segment en woningtype) en de recent betrokken woningen30 tegen elkaar afgezet. In de figuur is te zien dat de vraag naar eengezinskoopwoningen op basis van woonwensen het grootst is. Het aantal recent betrokken eengezinskoopwoningen is lager. Het aanbodtekort aan eengezinskoopwoningen hangt samen met het feit dat bestaande bewoners van deze woningen geen verhuisplannen hebben, deze komen dus niet vrij, terwijl er wel veel doorstromers uit de huursector (alsook starters) naar een eengezinskoopwoning op zoek zijn. De vraag naar meergezinskoopwoningen is stukken lager dan naar eengezinswoningen en in dit segment lijken de vraag en het aanbod in balans gezien het aantal recent betrokken en gevraagde woningen. In de huursector is de vraag naar eengezinswoningen ook groter dan het aantal recent betrokken. Dit type woning wordt in praktijk relatief weinig aangeboden. In het segment meergezinshuurwoningen lijkt het aanbod voor woningzoekenden groter te zijn, dan dat er vraag naar is. Deze woningen worden vaak (ook) betrokken door woningzoekenden die op zoek zijn naar een koopwoning of eengezinshuurwoning maar bij een gebrek aan aanbod daarvan tot huurappartementen zijn aangewezen. Figuur 37: Vraag en recent betrokken woningen naar eigendom en woningtype in Oegstgeest. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

De vraag is gebaseerd op de woonwensen van deelnemers (huishoudens) aan de steekproef die in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek actief op zoek waren naar een woning. 29

De gerealiseerde verhuizingen zijn gebaseerd op de huishoudens die in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek verhuisden. 30

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 40

Prijsklassen In onderstaande figuur zijn vraag naar en recent betrokken woningen in de huursector naar prijsklasse te zien (prijspeil 2021). De vraag naar huurwoningen en gerealiseerde verhuizingen in de sociale sector lijken min of meer in balans. Voor de middenhuur- en vrijesectorwoningen geldt dat het gaat om kleinere aantallen woningen, zowel in vraag als recent betrokken. Tot aan de middenhuurgrens is het verschil tussen vraag en betrekkingen niet erg groot. In de vrije huursector vanaf de middenhuurgrens is het verschil groter. Er zijn twee keer zoveel woningen in dit segment recent betrokken dan dat er vraag naar is. Dit segment vormt een alternatief in de markt. Gezien het aanbodtekort aan koopwoningen zijn in de praktijk meer mensen langer aangewezen op de huursector. De vrije huursector vult met andere woorden een gat in de markt.

Figuur 38: Vraag en recent betrokken huurwoningen naar huurprijsklasse in Oegstgeest, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

Spanningsindicator In deze paragraaf zoomen we verder in op de gerealiseerde verhuizingen. Een indicator van eventuele schaarste is de verhouding tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen. In onderstaande figuur is dit verschil tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen weergegeven naar type en eigendom. Ter referentie is ook de samenstelling van de voorraad vermeld. De aard van de vraag lijkt redelijk in balans met de aard van de woningvoorraad. Bij de betrokken woningen zien we echter een afwijking van de vraag. Eengezinskoopwoningen zijn ten opzichte van de vraag ondervertegenwoordigd in de recent betrokken woningen. Huurappartementen en in mindere mate koopappartementen zijn juist oververtegenwoordigd, ook ten opzichte van de woningvoorraad. Dit impliceert dat het relatief moeilijker is om aan een (andere) eengezinskoopwoning te komen en relatief gemakkelijker om een (ander) huurappartement te bemachtigen.

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 41

Figuur 39: Gevraagde versus recent betrokken woningen naar type en eigendom in Oegstgeest, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

In welke segmenten is de discrepantie tussen vraag en gerealiseerde verhuizingen het grootst? Om hier iets over te kunnen zeggen, berekenen we de verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen: de spanningsindicator. Spanningsindicator Een verhouding boven de 1 betekent meer vraag dan in realiteit gerealiseerde verhuizingen, en daarmee krapte op de markt. Een verhouding onder de 1 betekent dat meer woningen recent betrokken zijn dan dat er vraag is naar dit type woning. De spanningsindicator is weergegeven in de figuur op de volgende pagina. We zien vooral spanning onder eengezinswoningen, zowel in de koop als in de huur. Daarnaast is er in elk prijssegment krapte in de koopsector. Met name bij koopwoningen tot de sociale koopgrens en tot de middeldure koopgrens is er sprake van krapte: respectievelijk worden woningen uit dit segment 2,2 en 2,3 keer vaker gevraagd dan betrokken. Eengezinshuurwoningen worden 1,8 keer zo vaak gevraagd als betrokken, maar voor huurappartementen is de vraag kleiner dan het aantal recent betrokken woningen. Naar huurwoningen in de sociale huursector is de vraag net groter dan het aantal recent betrokken woningen. Middenhuur- en vrijesectorhuurwoningen lijken vaker te worden betrokken dan gevraagd.

Hier past echter de kanttekening dat waar de koopmarkt krap is en de sociale huur voor huishoudens ontoegankelijk, woningzoekenden in de praktijk vaak aangewezen zijn op de overige huursegmenten. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor huur, maar het vult wel een gat in de markt.

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 42

Figuur 40: Spanningsindicator per segment in Oegstgeest. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO31

Samenvattend Een analyse van vraag en gerealiseerde verhuizingen op basis van de enquête Woononderzoek Nederland (WoON2021) laat een krapte zien voor eengezinswoningen in de koop- en huursector in de gemeente Oegstgeest. Appartementen worden in de koopsector ongeveer even vaak gevraagd als recent betrokken, terwijl er meer huishoudens zijn verhuisd naar een huurappartement dan dat er vraag naar is. In de sociale huurwoningen lijken expliciete vraag en betrekkingen in balans. Middenhuur- en vrijesectorhuurwoningen lijken vaker te worden betrokken dan gevraagd. Hier past echter de kanttekening dat waar de koopmarkt krap is en de sociale huur voor huishoudens ontoegankelijk, woningzoekenden in de praktijk vaak aangewezen zijn op de overige huursegmenten. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor huur, maar het vult wel een gat in de markt. In de koopsector zien we wel nadrukkelijk krapte in alle prijsklassen. De krapte is het hoogste in de markt van woningen met een vraagprijs vanaf de sociale koopgrens maar tot de middeldure koopgrens. De vraag naar woningen tot aan de sociale koopgrens is ook een stuk groter dan het aantal recent betrokken woningen. Het gaat echter wel om een beperkt aantal woningen dat tot deze prijsklasse behoort. In het dure koopsegment is ook krapte, maar in mindere mate dan naar de andere prijsklassen.

In het hoofdrapport gaan we dieper in op actuele schaarste in de sociale huur en de middenhuur.

31

Zie de appendix voor een verklaring van de gehanteerde prijsgrenzen.

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 43

12 Teylingen Woningtypen In onderstaande figuur zijn de vraag32 naar woningen (per segment en woningtype) en de recent betrokken woningen33 tegen elkaar afgezet. In de figuur is te zien dat de vraag naar eengezinskoopwoningen op basis van woonwensen het grootst is. Het aantal recent betrokken eengezinskoopwoningen is lager. Het aanbodtekort aan eengezinskoopwoningen hangt samen met het feit dat bestaande bewoners van deze woningen geen verhuisplannen hebben, deze komen dus niet vrij, terwijl er wel veel doorstromers uit de huursector (alsook starters) naar een eengezinskoopwoning op zoek zijn. De vraag naar meergezinskoopwoningen is weliswaar lager dan naar eengezinswoningen, wel is deze vraag hoger dan het aantal daadwerkelijk recent betrokken. In de huursector is de vraag naar eengezinswoningen redelijk in balans met het aantal recent betrokken. Dit is ook het geval in het segment meergezinshuurwoningen. Naast de vraag naar deze woningen worden deze woningen vaak ook betrokken door woningzoekenden die op zoek zijn naar een koopwoning maar bij een gebrek aan aanbod daarvan tot de huursector zijn aangewezen. Ondanks dat in de gehele huursector vraag en aanbod op basis van het recent aantal betrokken woningen in balans lijkt kunnen woningzoekenden die op zoek zijn naar een huurwoning dus alsnog moeite ondervinden met het vinden van een huurwoning.

Figuur 41: Vraag en recent betrokken woningen naar eigendom en woningtype in Teylingen. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

De vraag is gebaseerd op de woonwensen van deelnemers (huishoudens) aan de steekproef die in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek actief op zoek waren naar een woning. 32

De gerealiseerde verhuizingen zijn gebaseerd op de huishoudens die in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek verhuisden. 33

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 44

Prijsklassen In onderstaande figuur zijn vraag naar en recent betrokken woningen in de huursector naar prijsklasse te zien (prijspeil 2021). Vraag naar huurwoningen en gerealiseerde verhuizingen in de sociale sector zijn niet in balans. Het aantal gerealiseerde verhuizingen naar sociale huurwoningen ligt lager dan de vraag naar deze woningen. Voor de middenhuur- en vrijesectorwoningen geldt dat het gaat om kleinere aantallen woningen, zowel in vraag als recent betrokken. In de vrije sector lijkt meer aanbod aan woningen dan vraag. Tot aan de middenhuurgrens worden er ongeveer 50 meer woningen betrokken dan gevraagd. In de vrije huursector vanaf de middenhuurgrens is het verschil in absolute aantallen ongeveer even groot, maar dit betekent wel dat er twee keer zoveel woningen in dit segment recent betrokken zijn dan dat er vraag naar is. Gezien het aanbodtekort aan koopwoningen zijn in de praktijk meer mensen langer aangewezen op de huursector. De vrije huursector vult met andere woorden een gat in de markt en vormt een alternatief in de markt. Figuur 42: Vraag en recent betrokken huurwoningen naar huurprijsklasse in Teylingen, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

Spanningsindicator In deze paragraaf zoomen we verder in op de gerealiseerde verhuizingen. Een indicator van eventuele schaarste is de verhouding tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen. In onderstaande figuur is dit verschil tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen weergegeven naar type en eigendom. Ter referentie is ook de samenstelling van de voorraad vermeld. De aard van de woningvraag lijkt in redelijke verhouding te staan tot die van de woningvoorraad, al is er een iets grotere vraag naar koopappartementen. Bij de betrokken woningen zien we een afwijking van de vraag. Eengezinskoopwoningen zijn ondervertegenwoordigd in de recent betrokken woningen ten opzichte van de vraag en dit geldt in mindere mate ook voor de koopappartementen. Eengezinshuurwoningen zijn juist oververtegenwoordigd, ook ten opzichte van de woningvoorraad. Dit impliceert dat het relatief moeilijker is om aan een Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 45

(andere) koopwoning te komen en relatief gemakkelijker om een (ander) huurwoning te bemachtigen. Figuur 43: Gevraagde versus recent betrokken woningen naar type en eigendom in Teylingen, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

In welke segmenten is de discrepantie tussen vraag en gerealiseerde verhuizingen het grootst? Om hier iets over te kunnen zeggen, berekenen we de verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen: de spanningsindicator. Spanningsindicator Een verhouding boven de 1 betekent meer vraag dan in realiteit gerealiseerde verhuizingen, en daarmee krapte op de markt. Een verhouding onder de 1 betekent dat meer woningen recent betrokken zijn dan dat er vraag is naar dit type woning. De spanningsindicator is weergegeven in de figuur op de volgende pagina. We zien vooral spanning onder koopwoningen. Met name bij koopwoningen tot de sociale koopgrens en tot de middeldure koopgrens is er sprake van krapte: respectievelijk 3,0 en 2,6 keer vaker gevraagd dan betrokken. De totale vraag naar huurappartementen en eengezinshuurwoningen ligt in balans met het aantal recent betrokken huurwoningen. Wanneer er naar het prijssegment wordt gekeken dan is er nog enige krapte van huurwoningen in de sociale huursector, maar bij de midden- en vrijehuursector lijken vraag en verhuizingen in balans of overstijgen de verhuizingen zelfs de vraag. Dat de krapte minder is in de huursector kan te maken hebben met de kwaliteit of de grootte van de woningen, waardoor deze minder in trek zijn.

Hier past echter de kanttekening dat waar de koopmarkt krap is huishoudens in de praktijk vaak aangewezen zijn op de overige huursegmenten. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor huur, maar het vult wel een gat in de markt.

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 46

Figuur 44: Spanningsindicator per segment in Teylingen. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO34

Samenvattend Een analyse van vraag en gerealiseerde verhuizingen op basis van de enquête Woononderzoek Nederland (WoON2021) laat een krapte zien voor een- en meergezinswoningen in de koopsector in de gemeente Teylingen. De vraag naar huurwoningen is in balans met het aantal recent betrokken huurwoningen. Ook zien we druk op de sociale huursector. Sociale huurwoningen worden in Teylingen vaker gevraagd dan dat er woningen worden betrokken. Er is daarmee enigszins sprake van een krapte in het sociale segment. Bij de midden- en vrijehuursector lijken vraag en verhuizingen in balans of overstijgen de verhuizingen zelfs de vraag. Dat de krapte minder is in de huursector kan te maken hebben met de kwaliteit of de grootte van de woningen, waardoor deze minder in trek zijn. Hier past echter de kanttekening dat waar de koopmarkt krap is huishoudens in de praktijk vaak aangewezen zijn op de overige huursegmenten. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor huur, maar het vult wel een gat in de markt. In de koopsector zien we nadrukkelijk krapte in alle prijsklassen. De krapte is het hoogst in de markt van woningen met een vraagprijs tot de sociale koopgrens. Tegelijkertijd gaat het hier wel om de kleinste vraag in absolute aantallen. De vraag naar woningen in het middensegment is een stuk groter en ook hier zien we een vergelijkbare krapte.

Naar koopwoningen in het dure segment is ook relatief veel vraag. Hiernaar is ook krapte, maar in mindere mate dan naar de andere prijsklassen. In het hoofdrapport gaan we dieper in op actuele schaarste in de sociale huur en de middenhuur.

34

Zie de appendix voor een verklaring van de gehanteerde prijsgrenzen.

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 47

13 Voorschoten Woningtypen In onderstaande figuur zijn de vraag35 naar woningen (per segment en woningtype) en de recent betrokken woningen36 tegen elkaar afgezet. In de figuur is te zien dat de vraag naar eengezinskoopwoningen op basis van woonwensen het grootst is. Het aantal recent betrokken eengezinskoopwoningen is lager. Het aanbodtekort aan eengezinskoopwoningen hangt samen met het feit dat bestaande bewoners van deze woningen geen verhuisplannen hebben, deze komen dus niet vrij, terwijl er wel veel doorstromers uit de huursector (alsook starters) naar een eengezinskoopwoning op zoek zijn. De vraag naar meergezinskoopwoningen is weliswaar lager dan naar eengezinswoningen, wel is deze vraag hoger dan het aantal daadwerkelijk recent betrokken. Ook in de huursector is de vraag naar eengezinswoningen groter dan het aantal recent betrokken woningen. Dit type woning wordt in praktijk relatief weinig aangeboden. In het segment meergezinshuurwoningen lijkt het aanbod voor woningzoekenden groter te zijn, dan dat er vraag naar is. Naast de vraag naar deze woningen worden deze woningen vaak ook betrokken door woningzoekenden die op zoek zijn naar een koopwoning of eengezinshuurwoning maar bij een gebrek aan aanbod daarvan tot huurappartementen zijn aangewezen.

Figuur 45: Vraag en recent betrokken woningen naar eigendom en woningtype in Voorschoten. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

De vraag is gebaseerd op de woonwensen van deelnemers (huishoudens) aan de steekproef die in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek actief op zoek waren naar een woning. 35

De gerealiseerde verhuizingen zijn gebaseerd op de huishoudens die in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek verhuisden. 36

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 48

Prijsklassen In onderstaande figuur zijn vraag naar en recent betrokken woningen in de huursector naar prijsklasse te zien (prijspeil 2021). Vraag naar huurwoningen en gerealiseerde verhuizingen in de sociale sector zijn net niet in balans. Het aantal gerealiseerde verhuizingen naar sociale huurwoningen ligt lager dan de vraag naar deze woningen. Voor de vrijesectorwoningen geldt dat het gaat om kleinere aantallen woningen, zowel in vraag als recent betrokken. In de vrije sector lijkt meer aanbod aan woningen dan vraag. Tot aan de middenhuurgrens worden er net iets meer woningen betrokken dan gevraagd. In de vrije huursector vanaf de middenhuurgrens is het verschil in groter. Er worden twee keer zoveel woningen in dit segment recent betrokken dan dat er vraag naar is. Gezien het aanbodtekort aan koopwoningen zijn in de praktijk meer mensen langer aangewezen op de huursector. De vrije huursector vult met andere woorden een gat in de markt en vormt een alternatief in de markt.

Figuur 46: Vraag en recent betrokken huurwoningen naar huurprijsklasse in Voorschoten, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

Spanningsindicator In deze paragraaf zoomen we verder in op de gerealiseerde verhuizingen. Een indicator van eventuele schaarste is de verhouding tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen. In onderstaande figuur is dit verschil tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen weergegeven naar type en eigendom. Ter referentie is ook de samenstelling van de voorraad vermeld. De aard van de woningvraag lijkt in redelijke verhouding te staan tot die van de woningvoorraad. Bij de betrokken woningen zien we een afwijking van de vraag. Eengezinskoopwoningen zijn ondervertegenwoordigd in de recent betrokken woningen. Huurappartementen zijn juist oververtegenwoordigd, ook ten opzichte van de woningvoorraad. Dit impliceert dat het relatief moeilijker is om aan een (andere) (eengezins)koopwoning te komen en relatief gemakkelijker om een (ander) huurappartement te bemachtigen. Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 49

Figuur 47: Gevraagde versus recent betrokken woningen naar type en eigendom in Voorschoten, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

In welke segmenten is de discrepantie tussen vraag en gerealiseerde verhuizingen het grootst? Om hier iets over te kunnen zeggen, berekenen we de verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen: de spanningsindicator. Spanningsindicator Een verhouding boven de 1 betekent meer vraag dan in realiteit gerealiseerde verhuizingen, en daarmee krapte op de markt. Een verhouding onder de 1 betekent dat meer woningen recent betrokken zijn dan dat er vraag is naar dit type woning. De spanningsindicator is weergegeven in de figuur op de volgende pagina. We zien vooral spanning onder eengezinswoningen, zowel in de koop als in de huur. Daarnaast is er in elk segment krapte in de koopsector. Met name bij koopwoningen tot de sociale koopgrens en tot de middeldure koopgrens is er sprake van krapte: respectievelijk worden woningen uit dit segment 2,7 en 2,9 keer vaker gevraagd dan betrokken. In de huur is het beeld gevarieerder. Eengezinshuurwoningen worden 1,6 keer zo vaak gevraagd als betrokken, maar voor huurappartementen is de vraag lager dan het aantal recent betrokken woningen. Naar huurwoningen in de sociale huursector is nog net meer vraag dan het aantal recent betrokken woningen. Bij de midden- en vrijehuursector lijken vraag en verhuizingen in balans of overstijgen de verhuizingen zelfs de vraag.

Dat de krapte minder is in de huursector kan te maken hebben met de kwaliteit of de grootte van de woningen, waardoor deze minder in trek zijn. Hier past echter de kanttekening dat waar de koopmarkt krap is huishoudens in de praktijk vaak aangewezen zijn op de overige huursegmenten. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor huur, maar het vult wel een gat in de markt.

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 50

Figuur 48: Spanningsindicator per segment in Voorschoten. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO37

Samenvattend Een analyse van vraag en gerealiseerde verhuizingen op basis van de enquête Woononderzoek Nederland (WoON2021) laat een krapte zien voor zowel een- als meergezinswoningen in de koopsector en ook voor eengezinswoningen in de huursector in de gemeente Voorschoten. Ook zien we enige druk op de sociale huursector. Sociale huurwoningen worden in Voorschoten net iets vaker expliciet gevraagd dan dat er woningen worden betrokken. Bij de midden- en vrijehuursector lijken vraag en verhuizingen in balans of overstijgen de verhuizingen zelfs de vraag. Dat de krapte minder is in de huursector kan te maken hebben met de kwaliteit of de grootte van de woningen, waardoor deze minder in trek zijn. Hier past echter de kanttekening dat waar de koopmarkt krap is huishoudens in de praktijk vaak aangewezen zijn op de overige huursegmenten. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor huur, maar het vult wel een gat in de markt. In de koopsector zien we nadrukkelijk krapte in alle prijsklassen. In de markt van woningen met een vraagprijs tot de sociale koopgrens worden ruim 2,5 keer zoveel woningen gevraagd dan recent betrokken. Tegelijkertijd gaat het hier wel om de kleinste vraag in absolute aantallen. De vraag naar woningen in het middensegment is een stuk groter en hier zien we een nog iets grotere krapte. Naar koopwoningen in het dure segment is ook relatief veel vraag.

Hiernaar is ook krapte, maar in mindere mate dan naar de andere prijsklassen. In het hoofdrapport gaan we dieper in op actuele schaarste in de sociale huur en de middenhuur.

37

Zie de appendix voor een verklaring van de gehanteerde prijsgrenzen.

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 51

14 Zoeterwoude Woningtypen In onderstaande figuur zijn de vraag38 naar woningen (per segment en woningtype) en de recent betrokken woningen39 tegen elkaar afgezet. In de figuur is te zien dat de vraag naar eengezinskoopwoningen op basis van woonwensen het grootst is. Het aantal recent betrokken eengezinskoopwoningen is lager. Het aanbodtekort aan eengezinskoopwoningen hangt samen met het feit dat bestaande bewoners van deze woningen geen verhuisplannen hebben, deze komen dus niet vrij, terwijl er wel veel doorstromers uit de huursector (alsook starters) naar een eengezinskoopwoning op zoek zijn. De vraag naar meergezinskoopwoningen is weliswaar lager dan naar eengezinswoningen, wel is deze vraag iets hoger dan het aantal daadwerkelijk recent betrokken. Ook in de huursector is de vraag naar eengezinswoningen groter dan het aantal recent betrokken woningen. Dit type woning wordt in praktijk relatief weinig aangeboden. In het segment meergezinshuurwoningen lijken aanbod en expliciete vraag in balans. Figuur 49: Vraag en recent betrokken woningen naar eigendom en woningtype in Zoeterwoude. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

Prijsklassen In onderstaande figuur zijn vraag naar en recent betrokken woningen in de huursector naar prijsklasse te zien (prijspeil 2021).

De vraag is gebaseerd op de woonwensen van deelnemers (huishoudens) aan de steekproef die in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek actief op zoek waren naar een woning. 38

De gerealiseerde verhuizingen zijn gebaseerd op de huishoudens die in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek verhuisden. 39

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 52

Vraag naar huurwoningen en gerealiseerde verhuizingen in de sociale sector zijn niet in balans. Het aantal gerealiseerde verhuizingen naar sociale huurwoningen ligt lager dan de vraag naar deze woningen. Voor de middenhuur en vrijesectorwoningen geldt dat het gaat om kleinere aantallen woningen, zowel bij de vraag als recent betrokken. In de vrije sector tot aan de middenhuurgrens is de vraag naar huurwoningen en het gerealiseerde aantal verhuizingen in balans. In de vrije huursector vanaf de middenhuurgrens is er wel een verschil. Er worden twee keer zoveel woningen in dit segment recent betrokken zijn dan dat er vraag naar is. Het dure huursegment vormt een alternatief in de markt. Gezien het aanbodtekort aan koopwoningen zijn in de praktijk meer mensen langer aangewezen op de huursector. De vrije huursector vult met andere woorden een gat in de markt. Figuur 50: Vraag en recent betrokken huurwoningen naar huurprijsklasse in Zoeterwoude, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

Spanningsindicator In deze paragraaf zoomen we verder in op de gerealiseerde verhuizingen. Een indicator van eventuele schaarste is de verhouding tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen. In onderstaande figuur is dit verschil tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen weergegeven naar type en eigendom. Ter referentie is ook de samenstelling van de voorraad vermeld. Naar huur- en koopappartementen lijkt een net iets grotere vraag te bestaan dan de woningvoorraad biedt, terwijl voor eengezinskoopwoningen het tegenovergestelde geldt. Bij de betrokken woningen zien we een afwijking van de vraag. Eengezinskoopwoningen zijn ondervertegenwoordigd in de recent betrokken woningen ten opzichte van de woningvraag. Huurappartementen zijn juist oververtegenwoordigd, ook ten opzichte van de woningvoorraad. Dit impliceert dat het relatief moeilijker is om aan een (andere) (eengezins)koopwoning te komen en relatief gemakkelijker om een (ander) huurappartement te bemachtigen.

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 53

Figuur 51: Gevraagde versus recent betrokken woningen naar type en eigendom in Zoeterwoude, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

In welke segmenten is de discrepantie tussen vraag en gerealiseerde verhuizingen het grootst? Om hier iets over te kunnen zeggen, berekenen we de verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen: de spanningsindicator. Spanningsindicator Een verhouding boven de 1 betekent meer vraag dan in realiteit gerealiseerde verhuizingen, en daarmee krapte op de markt. Een verhouding onder de 1 betekent dat meer woningen recent betrokken zijn dan dat er vraag is naar dit type woning. De spanningsindicator is weergegeven in de figuur op de volgende pagina. We zien enige spanning onder eengezinswoningen, zowel in de koop als in de huur. Daarnaast is er sprake van krapte bij koopwoningen tot de sociale koopgrens en tot de middeldure koopgrens: respectievelijk worden woningen uit deze segmenten 3,0 en 2,2 keer vaker gevraagd dan betrokken. In de huur is het beeld gevarieerder. Eengezinshuurwoningen worden 1,3 keer zo vaak gevraagd als betrokken, maar voor huurappartementen is de vraag lager dan het aantal recent betrokken woningen. Naar huurwoningen in de sociale huursector is de expliciete vraag net wat groter dan het aantal recent betrokken woningen. Bij de midden- en vrijehuursector lijken vraag en verhuizingen in balans of overstijgen de verhuizingen zelfs de vraag.

Dat de krapte minder is in de huursector kan te maken hebben met de kwaliteit of de grootte van de woningen, waardoor deze minder in trek zijn. Hier past echter de kanttekening dat waar de koopmarkt krap is huishoudens in de praktijk vaak aangewezen zijn op de overige huursegmenten. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor huur, maar het vult wel een gat in de markt.

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 54

Figuur 52: Spanningsindicator per segment in Zoeterwoude. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO40

Samenvattend Een analyse van vraag en gerealiseerde verhuizingen op basis van de enquête Woononderzoek Nederland (WoON2021) laat een krapte zien voor zowel een- als meergezinswoningen in de koopsector en ook voor eengezinswoningen in de huursector in de gemeente Zoeterwoude. Ook zien we enige druk op de sociale huursector. Sociale huurwoningen worden in Zoeterwoude net iets vaker gevraagd dan dat er woningen worden betrokken. Er is daarmee enigszins sprake van een krapte in het sociale segment. Bij de midden- en vrijehuursector lijken vraag en verhuizingen in balans of overstijgen de verhuizingen zelfs de vraag. Dat de krapte minder is in de huursector kan te maken hebben met de kwaliteit of de grootte van de woningen, waardoor deze minder in trek zijn. Hier past echter de kanttekening dat waar de koopmarkt krap is huishoudens in de praktijk vaak aangewezen zijn op de overige huursegmenten. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor huur, maar het vult wel een gat in de markt. In de koopsector zien we beduidend meer krapte. In de markt van woningen met een vraagprijs tot de sociale koopgrens worden ruim drie keer zoveel woningen gevraagd dan recent betrokken. Tegelijkertijd gaat het hier wel om de kleinste vraag in absolute aantallen. De vraag naar woningen in het middensegment is een stuk groter en hier zien we ook krapte.

Naar koopwoningen in het dure segment is ook relatief veel vraag. Hiernaar is echter net iets minder vraag dan dat deze woningen recent zijn betrokken. In het hoofdrapport gaan we dieper in op actuele schaarste in de sociale huur en de middenhuur.

40

Zie de appendix voor een verklaring van de gehanteerde prijsgrenzen.

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 55

Appendix: Verklaring prijsgrenzen In deze analyse worden de volgende prijsgrenzen gehanteerd (prijspeil 2021):

Koop Sociale koopgrens Middeldure koopgrens Huur Sociale huurgrens (liberalisatiegrens) Middenhuurgrens

Prijsgrens (prijspeil 2021) € 181.000 € 325.000 € 752,33 € 1.060

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 56

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 57