Bijlage bij schaarste-onderbouwing Holland-Rijnland 2024

Bijlage bij de schaarste-onderbouwing

WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau Regio Holland Rijnland

Bijlage bij de schaarste-onderbouwing

WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau Regio Holland Rijnland

Datum:

5 november 2024

Nadere inlichtingen:

Pieter Kranenborg; pieter.kranenborg@rigo.nl; 06 57 69 04 25

Projectnummer:

P49050

RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO .NLINFO@RI

DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM

IBAN NL 14 INGB 0002903851

T 020 522 11 11

Inhoud 1 2

3

4

5

6

7

8

Inleiding

2

Toelichting op de analyse

2

Alphen aan den Rijn

4

Woningtypen

4

Prijsklassen

4

Spanningsindicator

5

Samenvattend

7

Hillegom Woningtypen

8

Prijsklassen

9

Spanningsindicator

9

Samenvattend

11

Kaag en Braassem

12

Woningtypen

12

Prijsklassen

13

Spanningsindicator

13

Samenvattend

15

Katwijk

16 Woningtypen

16

Prijsklassen

17

Spanningsindicator

17

Samenvattend

19

Leiden

20 Woningtypen

20

Prijsklassen

21

Spanningsindicator

21

Samenvattend

23

Leiderdorp

Lisse

8

24

Woningtypen

24

Prijsklassen

25

Spanningsindicator

25

Samenvattend

27 28

9

Woningtypen

28

Prijsklassen

29

Spanningsindicator

29

Samenvattend

31

Nieuwkoop

32

Woningtypen

32

Prijsklassen

33

Spanningsindicator

33

Samenvattend

35

10 Noordwijk

36

Woningtypen

36

Prijsklassen

37

Spanningsindicator

37

Samenvattend

39

11 Oegstgeest

40

Woningtypen

40

Prijsklassen

41

Spanningsindicator

41

Samenvattend

43

12 Teylingen

44

Woningtypen

44

Prijsklassen

45

Spanningsindicator

45

Samenvattend

47

13 Voorschoten

48

Woningtypen

48

Prijsklassen

49

Spanningsindicator

49

Samenvattend

51

14 Zoeterwoude

52

Woningtypen

52

Prijsklassen

52

Spanningsindicator

53

Samenvattend

55

Appendix: Verklaring prijsgrenzen

56

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 1

1

Inleiding Deze bijlage bij de schaarste-onderbouwing voor de regio Holland Rijnland bevat een analyse van de fricties tussen vraag en aanbod op de woningmarkt van de 13 gemeenten in de regio. De analyse is gebaseerd op het WoonOnderzoek Nederland 2021 (WoON2021). In het hoofdrapport is deze analyse opgenomen voor de regio als geheel. De verschillende segmenten van de woningmarkt hangen in hoge mate samen: schaarste op de koopmarkt en hoge inschrijftijden in de sociale huur leiden bijvoorbeeld tot meer vraag in de particuliere huursector. Daarom onderzoeken we in deze bijlage de globale spanningen op de woningmarkt in de verschillende segmenten, om een eerste indruk te krijgen van de druk op de woningmarkt in de gemeenten van Holland Rijnland. Dit biedt context voor de bevindingen over schaarste in de sociale huur en de middenhuur die in het hoofdrapport aan bod komen.

Toelichting op de analyse Het WoON2021 is een steekproef onder alle personen van 18 jaar en ouder en bevat gedetailleerde informatie over de woonsituatie van de Nederlandse bevolking en haar wensen en behoeften op het gebied van wonen. Het biedt een schat aan gegevens over de kenmerken van huishoudens en hun woonsituatie in alle segmenten. Door het betrekken van gegevens over de lokale woningvoorraad en bevolking kan met het WoON zo een simulatie worden gemaakt van de woningmarkt in de gemeenten in Holland Rijnland. In de analyse van het WoON2021 wordt een schatting gemaakt van de vraag naar woningen op basis van woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens. Naast inzichten over woonwensen, biedt het WoON2021 ook inzicht in recent verhuisgedrag van huishoudens, oftewel de gerealiseerde woonwensen in de praktijk. Methode en kanttekeningen Op basis van woonwensen van huishoudens die in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek actief op zoek zijn geweest naar een woning, verkrijgen we een indruk van de vraag naar woningen. Daarnaast kijken we naar de daadwerkelijk betrokken woningen in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek.1 Door vervolgens de vraag naar woningen (uitgesplitst naar woningtypen of prijssegmenten) te vergelijken met de in praktijk betrokken woningen, wordt zichtbaar aan welke type woningen en segmenten een tekort is.

De vergelijking laat zien waar mogelijk verhuiswensen niet waargemaakt kunnen worden, waar er potentieel een mismatch is tussen vraag en aanbod of waar doorstroming stokt. Er zijn een paar kanttekeningen bij de analyse te plaatsen: • •

Niet alle vormen van vraag zijn met een enquête goed te meten. Denk aan acute woningvraag als gevolg van scheiding. Niet alle verhuisplannen zijn even hard. Daar kunnen tal van redenen voor zijn, zoals wanneer het aanbod niet goed aansluit op de vraag. Dat kan ervoor zorgen dat

Hierbij gaan we uit van de vraag van inwoners woonachtig in de betreffende gemeente. Deze vraag kan uitgaan naar zowel een woning in de eigen gemeente als naar een woning daarbuiten. De huishoudens die de recent betrokken woningen betrokken, kunnen ook van buiten de gemeente komen. 1

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 2

•

•

verhuisplannen niet worden gerealiseerd. Hoeveel huishoudens afzien van verhuizen vanwege een gebrek aan passend aanbod en dus door schaarste, is echter niet terug te zien in de cijfers. De analyse van de vraag gaat uit van de woonwensen van lokale bewoners. Daarbij maken we geen onderscheid in waar (in welke gemeente) deze gewenste woning staat. Tegelijk omvat de analyse van de recent betrokken woningen zowel huishoudens die van buiten de gemeente, als van binnen de gemeente komen. Anders dan de vraag weerspiegelt het aantal daadwerkelijk betrokken woningen wel de praktijk, al gaat het om een momentopname. Niet alleen de door doorstroming vrijgekomen woningen worden in de betrokken woningen meegenomen, maar ook andere vormen van aanbod in de afgelopen jaren, waaronder vrijgekomen woningen door overlijden en nieuw aanbod door nieuwbouw.

Hoe moeten we de resultaten lezen? Ondanks de genoemde kanttekeningen biedt deze analyse de mogelijkheid om de lokale woningmarkt in zijn totaliteit te onderzoeken. De gepresenteerde cijfers in dit hoofdstuk geven een beeld van de verhoudingen tussen vraag en aanbod op de lokale woningmarkt. De genoemde kanttekeningen kunnen ervoor zorgen dat de absolute aantallen niet volledig herkenbaar zijn uit de dagelijkse praktijk. Deze cijfers zijn dan ook met name geschikt om ‘door de oogharen’ te bekijken: waar zijn de verhoudingen uit balans? De analyse biedt bovenal context voor de schaarste-onderbouwing. Daarbij past de opmerking dat schaarste niet alleen volgt uit het niet kunnen realiseren van woonwensen. Zo zien we in veel gemeenten geen expliciete vraag naar middenhuurappartementen voortkomen uit het WoON. In veel gemeenten worden huurappartementen meer betrokken dan dat ze worden ‘gewenst’: ze zijn tweede keus voor huishouden die niet terechtkunnen in de sociale huur of in een (eengezins)koopwoning. Op een schaarse markt kan deze tweede keus echter het verschil betekenen tussen wel of geen woning. Ook bij afwezigheid van expliciete vraag naar een bepaald segment, kan er zo toch sprake zijn van schaarste aan dat segment. In het hoofdrapport wordt dieper ingegaan op schaarste in de sociale en middenhuur.

Bij het onderbouwen van schaarste voor de inzet van instrumenten uit de Huisvestingswet, is het de bedoeling dat de actuele schaarste op de woningmarkt onderzocht wordt. De huisvestingsverordening mag voor maximaal 4 jaar worden vastgesteld. In die periode is het de bedoeling dat een gemeente de structurele problemen op de woningmarkt aanpakt. Als dat niet of onvoldoende lukt, dan kan er een nieuwe huisvestingsverordening worden vastgesteld, mits er onderbouwd wordt dat er ook op dat moment nog sprake is van schaarste. Omdat de onderbouwing zich dus richt op de huidige situatie, gaan we in deze analyse niet uit van de toekomstige woningbehoefte. In het hoofdrapport gaan we in detail op de verschillende segmenten in en onderzoeken we aanvullende bronnen en indicatoren die kunnen duiden op schaarste.

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 3

2

Alphen aan den Rijn Woningtypen In Figuur 1 zijn de vraag2 naar woningen (per segment en woningtype) en de recent betrokken woningen3 tegen elkaar afgezet. In de figuur is te zien dat de vraag naar eengezinskoopwoningen op basis van woonwensen het grootst is. Het aantal recent betrokken eengezinskoopwoningen is lager. Het aanbodtekort aan eengezinskoopwoningen hangt samen met het feit dat bestaande bewoners van deze woningen geen verhuisplannen hebben, deze komen dus niet vrij, terwijl er wel veel doorstromers uit de huursector (alsook starters) naar een eengezinskoopwoning op zoek zijn. De vraag naar meergezinskoopwoningen is weliswaar lager dan naar eengezinswoningen, wel is deze vraag hoger dan het aantal daadwerkelijk recent betrokken woningen. In de huursector is de vraag naar eengezinswoningen groter dan het aantal recent betrokken. Dit type woning wordt in praktijk relatief weinig aangeboden. Intussen lijkt in het segment meergezinshuurwoningen het aanbod voor woningzoekenden groter dan dat er vraag is. Desondanks betrekken woningzoekenden deze meergezinshuurwoningen wel, bij een gebrek aan meergezinskoopwoningen en eengezinswoningen in zowel de huur als koopsector. Figuur 1: Vraag en recent betrokken woningen naar eigendom en woningtype in Alphen aan den Rijn. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

Prijsklassen In Figuur 2 zijn vraag naar en recent betrokken woningen in de huursector naar prijsklasse te zien (prijspeil 2021).

De vraag is gebaseerd op de woonwensen van deelnemers (huishoudens) aan de steekproef die in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek actief op zoek waren naar een woning. 2

De gerealiseerde verhuizingen zijn gebaseerd op de huishoudens die in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek verhuisden. 3

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 4

Vraag naar huurwoningen en gerealiseerde verhuizingen in de sociale sector zijn niet in balans. Het aantal gerealiseerde verhuizingen naar sociale huurwoningen ligt lager dan de vraag naar deze woningen. Vraag naar woningen tot de middenhuurgrens en de gerealiseerde verhuizingen in dit segment zijn redelijk in verhouding. Voor de vrijesectorwoningen geldt dat het gaat om kleinere aantallen woningen, zowel in vraag als recent betrokken. Figuur 2: Vraag en recent betrokken huurwoningen naar huurprijsklasse in Alphen aan den Rijn, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

Spanningsindicator In deze paragraaf zoomen we verder in op de gerealiseerde verhuizingen. Een indicator van eventuele schaarste is de verhouding tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen. In Figuur 3 is dit verschil tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen weergegeven naar type en eigendom. Ter referentie is ook de samenstelling van de voorraad vermeld. Naar eengezinshuurwoningen en meergezinskoopwoningen lijkt een net iets grotere vraag te bestaan dan de woningvoorraad biedt, terwijl voor huurappartementen en eengezinskoopwoningen het tegenovergestelde geldt. Bij de betrokken woningen zien we een sterke afwijking van de vraag. Eengezinskoopwoningen zijn ondervertegenwoordigd in de recent betrokken woningen in vergelijking tot de vraag. Huurappartementen zijn juist oververtegenwoordigd, ook ten opzichte van de woningvoorraad. Dit impliceert dat het relatief moeilijker is om aan een (andere) (eengezins)koopwoning te komen en relatief gemakkelijker om een (ander) huurappartement te bemachtigen.

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 5

Figuur 3: Gevraagde versus recent betrokken woningen naar type en eigendom in Alphen aan den Rijn, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

In welke segmenten is de discrepantie tussen vraag en gerealiseerde verhuizingen het grootst? Om hier iets over te kunnen zeggen, berekenen we de verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen: de spanningsindicator. Spanningsindicator Een verhouding boven de 1 betekent meer vraag dan in realiteit gerealiseerde verhuizingen, en daarmee krapte op de markt. Een verhouding onder de 1 betekent dat meer woningen recent betrokken zijn dan dat er vraag is naar dit type woning. De spanningsindicator is weergegeven in Figuur 4. We zien vooral spanning onder eengezinswoningen, zowel in de koop als in de huur. Daarnaast is er in elk segment krapte in de koopsector; koopwoningen worden gemiddeld 1,8 keer meer gevraagd dan betrokken. Met name bij koopwoningen tot de sociale koopgrens en tot de middeldure koopgrens is er sprake van krapte: respectievelijk bijna 3 keer en ruim 2,5 keer vaker gevraagd dan betrokken. In de huur is het beeld gevarieerder. Eengezinshuurwoningen worden wel vaker gevraagd dan betrokken, maar voor huurappartementen geldt dat er minder vraag is. Naar huurwoningen in de sociale huursector en onder de middenhuurgrens van €1.060 is iets meer vraag dan recent betrokken. Bij vrijesectorwoningen boven de middenhuurgrens lijken vraag en verhuizingen in balans.

De ogenschijnlijke balans in de huursector kan te maken hebben met de kwaliteit of de grootte van de woningen, waardoor deze minder in trek zijn. Hier past echter de kanttekening dat waar de koopmarkt krap is huishoudens in de praktijk vaak aangewezen zijn op de overige huursegmenten. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor huur, maar het vult wel een gat in de markt.

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 6

Figuur 4: Spanningsindicator per segment in Alphen aan den Rijn. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO4

Samenvattend Een analyse van vraag en gerealiseerde verhuizingen op basis van de enquête Woononderzoek Nederland (WoON2021) laat een krapte zien voor zowel een- als meergezinswoningen in de koopsector en ook voor eengezinswoningen in de huursector in de gemeente Alphen aan den Rijn. Ook zien we druk op de sociale huursector. Sociale huurwoningen worden in Alphen aan de Rijn een fractie meer gevraagd dan dat er woningen worden betrokken. De analyse wijst daarmee op enige krapte in het sociale segment. In het huursegment vanaf de middenhuurgrens zien we dat er meer woningen worden betrokken dan er vraag naar is. In de koopsector zien we nadrukkelijk krapte in alle prijsklassen. De krapte is het hoogste in de markt van woningen met een vraagprijs tot de sociale koopgrens. Tegelijkertijd gaat het hier wel om de kleinste vraag in absolute aantallen. De vraag naar woningen in het middensegment is een stuk groter en ook hier zien we een krapte. Naar koopwoningen in het dure segment is ook relatief veel vraag. Hiernaar is ook krapte, maar in mindere mate dan naar de andere prijsklassen. In het hoofdrapport gaan we dieper in op actuele schaarste in de sociale huur en de middenhuur.

4

Zie de appendix voor een verklaring van de gehanteerde prijsgrenzen.

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 7

3

Hillegom Woningtypen In onderstaande figuur zijn de vraag5 naar woningen (per segment en woningtype) en de recent betrokken woningen6 tegen elkaar afgezet. In de figuur is te zien dat de vraag naar eengezinskoopwoningen op basis van woonwensen het grootst is. Het aantal recent betrokken eengezinskoopwoningen is lager. Het aanbodtekort aan eengezinskoopwoningen hangt samen met het feit dat bestaande bewoners van deze woningen geen verhuisplannen hebben, deze komen dus niet vrij, terwijl er wel veel doorstromers uit de huursector (alsook starters) naar een eengezinskoopwoning op zoek zijn. De vraag naar meergezinskoopwoningen is weliswaar lager dan naar eengezinswoningen, wel is deze vraag hoger dan het aantal daadwerkelijk recent betrokken. In de huursector is de vraag naar eengezinswoningen groter dan het aantal recent betrokken woningen. Dit type woning wordt in praktijk relatief weinig aangeboden. Terwijl in het segment meergezinshuurwoningen het aanbod voor woningzoekenden net wat groter lijkt te zijn, dan dat er vraag is. Desondanks worden deze woningen wel betrokken bij een gebrek aan meergezinskoopwoningen en eengezinswoningen in zowel de huur als koopsector.

Figuur 5: Vraag en recent betrokken woningen naar eigendom en woningtype in Hillegom. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

De vraag is gebaseerd op de woonwensen van deelnemers (huishoudens) aan de steekproef die in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek actief op zoek waren naar een woning. 5

De gerealiseerde verhuizingen zijn gebaseerd op de huishoudens die in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek verhuisden. 6

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 8

Prijsklassen In onderstaande figuur zijn vraag naar en recent betrokken woningen in de huursector naar prijsklasse te zien (prijspeil 2021). Vraag naar huurwoningen en gerealiseerde verhuizingen in de sociale sector zijn niet in balans. Het aantal gerealiseerde verhuizingen naar sociale huurwoningen ligt lager dan de vraag naar deze woningen. De vraag naar woningen tot de middenhuurgrens ligt iets hoger dan het aantal gerealiseerde verhuizingen in dit segment. In het segment boven de middenhuurgrens lijkt het aanbod aan woningen gelijk te liggen met de vraag. Figuur 6: Vraag en recent betrokken huurwoningen naar huurprijsklasse in Hillegom, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

Spanningsindicator In deze paragraaf zoomen we verder in op de gerealiseerde verhuizingen. Een indicator van eventuele schaarste is de verhouding tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen. In onderstaande figuur is dit verschil tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen weergegeven naar type en eigendom. Ter referentie is ook de samenstelling van de voorraad vermeld. Naar meergezinswoningen lijkt een iets grotere vraag te bestaan dan de woningvoorraad biedt, terwijl voor eengezinskoopwoningen het tegenovergestelde geldt. Bij de betrokken woningen zien we een sterke afwijking van de vraag. Eengezinskoopwoningen zijn ondervertegenwoordigd in de recent betrokken woningen. Huurappartementen zijn juist oververtegenwoordigd, ook ten opzichte van de woningvoorraad. Dit impliceert dat het relatief moeilijker is om aan een (andere) (eengezins)koopwoning te komen en relatief gemakkelijker om een (ander) huurappartement te bemachtigen.

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 9

Figuur 7: Gevraagde versus recent betrokken woningen naar type en eigendom in Hillegom, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

In welke segmenten is de discrepantie tussen vraag en gerealiseerde verhuizingen het grootst? Om hier iets over te kunnen zeggen, berekenen we de verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen: de spanningsindicator. Spanningsindicator Een verhouding boven de 1 betekent meer vraag dan in realiteit gerealiseerde verhuizingen, en daarmee krapte op de markt. Een verhouding onder de 1 betekent dat meer woningen recent betrokken zijn dan dat er vraag is naar dit type woning. De spanningsindicator is weergegeven in de figuur op de volgende pagina. We zien vooral spanning onder eengezinswoningen, zowel in de koop als in de huur. Daarnaast is er in elk segment krapte in de koopsector; koopwoningen worden gemiddeld 1,7 keer meer gevraagd dan betrokken. Met name bij koopwoningen tot de sociale koopgrens en tot de middeldure koopgrens is er sprake van krapte: respectievelijk 2,3 en 2,2 keer vaker gevraagd dan betrokken. In de huur is het beeld gevarieerder. Eengezinshuurwoningen worden ruim anderhalf keer zo vaak gevraagd als betrokken, maar voor huurappartementen is het aantal recent betrokken woningen en de vraag nagenoeg gelijk. Naar huurwoningen in de sociale huursector en onder de middenhuurgrens van €1.060 is iets meer vraag dan recent betrokken. Bij vrijesectorwoningen boven de middenhuurgrens lijken vraag en verhuizingen in balans.

De ogenschijnlijke balans in de huursector kan te maken hebben met de kwaliteit of de grootte van de woningen, waardoor deze minder in trek zijn. Hier past echter de kanttekening dat waar de koopmarkt krap is huishoudens in de praktijk vaak aangewezen zijn op de overige huursegmenten. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor huur, maar het vult wel een gat in de markt.

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 10

Figuur 8: Spanningsindicator per segment in Hillegom. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO7

Samenvattend Een analyse van vraag en gerealiseerde verhuizingen op basis van de enquête Woononderzoek Nederland (WoON2021) laat een krapte zien voor zowel een- als meergezinswoningen in de koopsector en ook voor eengezinswoningen in de huursector in de gemeente Hillegom. Ook zien we druk op de sociale huursector. Sociale huurwoningen worden in Hillegom meer gevraagd dan dat er woningen worden betrokken. De analyse wijst daarmee op krapte in het sociale segment. Uit de analyse van het WoON2021 kunnen we ook constateren dat er enigszins sprake is van krapte in de middenhuur. In de koopsector zien we nadrukkelijk krapte in alle prijsklassen. De krapte is het hoogste in de markt van woningen met een vraagprijs tot de sociale koopgrens. Tegelijkertijd gaat het hier wel om de kleinste vraag in absolute aantallen. De vraag naar woningen in het middensegment is een stuk groter en ook hier zien we een vergelijkbare krapte. Naar koopwoningen in het dure segment is ook relatief veel vraag. Hiernaar is ook krapte, maar in mindere mate dan naar de andere prijsklassen. In het hoofdrapport gaan we dieper in op actuele schaarste in de sociale huur en de middenhuur.

7

Zie de appendix voor een verklaring van de gehanteerde prijsgrenzen.

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 11

4

Kaag en Braassem Woningtypen In onderstaande figuur zijn de vraag8 naar woningen (per segment en woningtype) en de recent betrokken woningen9 tegen elkaar afgezet. In de figuur is te zien dat de vraag naar eengezinskoopwoningen op basis van woonwensen het grootst is. Het aantal recent betrokken eengezinskoopwoningen is lager. Het aanbodtekort aan eengezinskoopwoningen hangt samen met het feit dat bestaande bewoners van deze woningen geen verhuisplannen hebben, deze komen dus niet vrij, terwijl er wel veel doorstromers uit de huursector (alsook starters) naar een eengezinskoopwoning op zoek zijn. De vraag naar meergezinskoopwoningen is weliswaar lager dan naar eengezinswoningen, wel is deze vraag meer dan twee keer zo hoog als het aantal daadwerkelijk recent betrokken meergezinskoopwoningen. In de huursector is de vraag naar eengezinswoningen in balans met het aantal recent betrokken eengezinswoningen terwijl de vraag naar meergezinshuurwoningen wat groter lijkt te zijn dan het aanbod. Naast de vraag naar deze woningen worden deze woningen vaak ook betrokken door woningzoekenden die op zoek zijn naar een koopwoning of eengezinshuurwoning maar bij een gebrek aan aanbod daarvan tot huurappartementen zijn aangewezen. Figuur 9: Vraag en recent betrokken woningen naar eigendom en woningtype in Kaag en Braassem. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

De vraag is gebaseerd op de woonwensen van deelnemers (huishoudens) aan de steekproef die in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek actief op zoek waren naar een woning. 8

De gerealiseerde verhuizingen zijn gebaseerd op de huishoudens die in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek verhuisden. 9

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 12

Prijsklassen In onderstaande figuur zijn vraag naar en recent betrokken woningen in de huursector naar prijsklasse te zien (prijspeil 2021). Vraag naar huurwoningen en gerealiseerde verhuizingen in de sociale sector zijn niet in balans. Het aantal gerealiseerde verhuizingen naar sociale huurwoningen ligt lager dan de vraag naar deze woningen. Voor de vrijesectorwoningen geldt dat het gaat om kleinere aantallen woningen, zowel in vraag als recent betrokken. De vraag naar woningen tot de middenhuurgrens ligt iets hoger dan het aantal gerealiseerde verhuizingen in dit segment. In het segment boven de middenhuurgrens lijkt het aanbod aan woningen gelijk te liggen met de vraag. Figuur 10: Vraag en recent betrokken huurwoningen naar huurprijsklasse in Kaag en Braassem, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

Spanningsindicator In deze paragraaf zoomen we verder in op de gerealiseerde verhuizingen. Een indicator van eventuele schaarste is de verhouding tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen. In onderstaande figuur is dit verschil tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen weergegeven naar type en eigendom. Ter referentie is ook de samenstelling van de voorraad vermeld. Naar appartementen in zowel de huur- als koopsector lijkt een grotere vraag te bestaan dan de woningvoorraad biedt, terwijl voor eengezinswoningen het tegenovergestelde geldt. Bij de betrokken woningen zien we ook een afwijking van de vraag. Koopappartementen zijn ondervertegenwoordigd in de recent betrokken woningen ten opzichte van de vraag. Huurwoningen zijn juist oververtegenwoordigd, ook ten opzichte van de woningvoorraad. De resultaten voor Kaag en Braassem wijken hiermee enigszins af van die van de meeste andere gemeenten in de regio.

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 13

Figuur 11: Gevraagde versus recent betrokken woningen naar type en eigendom in Kaag en Braassem, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

In welke segmenten is de discrepantie tussen vraag en gerealiseerde verhuizingen het grootst? Om hier iets over te kunnen zeggen, berekenen we de verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen: de spanningsindicator. Spanningsindicator Een verhouding boven de 1 betekent meer vraag dan in realiteit gerealiseerde verhuizingen, en daarmee krapte op de markt. Een verhouding onder de 1 betekent dat meer woningen recent betrokken zijn dan dat er vraag is naar dit type woning. De spanningsindicator is weergegeven in de figuur op de volgende pagina. We zien vooral spanning onder meergezinskoopwoningen; meergezinskoopwoningen worden gemiddeld 2,7 keer meer gevraagd dan betrokken. Daarnaast is er ook krapte van eengezinskoopwoningen. Met name bij koopwoningen tot de sociale koopgrens en tot de middeldure koopgrens is er sprake van krapte: respectievelijk 2,8 en 2,5 keer vaker gevraagd dan betrokken. Meergezinshuurwoningen worden bijna anderhalf keer zo vaak gevraagd als betrokken, maar voor eengezinshuurwoningen is het aantal recent betrokken woningen en de vraag nagenoeg gelijk. Naar huurwoningen in de sociale huursector en onder de middenhuurgrens van €1.060 is iets meer vraag dan recent betrokken. Bij vrijesectorwoningen boven de middenhuurgrens lijken vraag en verhuizingen in balans.

Hier past echter de kanttekening dat waar de koopmarkt krap is huishoudens in de praktijk vaak aangewezen zijn op de overige huursegmenten. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor huur, maar het vult wel een gat in de markt.

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 14

Figuur 12: Spanningsindicator per segment in Kaag en Braassem. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO10

Samenvattend Een analyse van vraag en gerealiseerde verhuizingen op basis van de enquête Woononderzoek Nederland (WoON2021) laat een krapte zien voor zowel een- als meergezinswoningen in de koopsector en ook voor meergezinswoningen in de huursector in de gemeente Kaag en Braassem. Ook zien we druk op de sociale huursector. Sociale huurwoningen worden in Kaag en Braassem meer gevraagd dan dat er woningen worden betrokken. Er is daarmee sprake van krapte in het sociale segment. Uit de analyse van het WoON2021 kunnen we ook constateren dat er enigszins sprake is van krapte in de vrije huursector tot aan de middenhuurgrens, terwijl er in het huursegment vanaf de middenhuurgrens meer woningen worden betrokken dan er expliciet worden gevraagd. In de koopsector zien we nadrukkelijk krapte in alle prijsklassen. De krapte is het hoogste in de markt van woningen met een vraagprijs tot de sociale koopgrens. Tegelijkertijd gaat het hier wel om de kleinste vraag in absolute aantallen. De vraag naar woningen in het middensegment is een stuk groter en ook hier zien we een vergelijkbare krapte. Naar koopwoningen in het dure segment is ook relatief veel vraag. Hiernaar is ook krapte, maar in mindere mate dan naar de andere prijsklassen. In het hoofdrapport gaan we dieper in op actuele schaarste in de sociale huur en de middenhuur.

10

Zie de appendix voor een verklaring van de gehanteerde prijsgrenzen.

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 15

5

Katwijk Woningtypen In onderstaande figuur zijn de vraag11 naar woningen (per segment en woningtype) en de recent betrokken woningen12 tegen elkaar afgezet. In de figuur is te zien dat de vraag naar eengezinskoopwoningen op basis van woonwensen het grootst is. Het aantal recent betrokken eengezinskoopwoningen is lager. Het aanbodtekort aan eengezinskoopwoningen hangt samen met het feit dat bestaande bewoners van deze woningen geen verhuisplannen hebben, deze komen dus niet vrij, terwijl er wel veel doorstromers uit de huursector (alsook starters) naar een eengezinskoopwoning op zoek zijn. De vraag naar meergezinskoopwoningen lijkt in balans met het aantal daadwerkelijk betrokken woningen. In de huursector is de vraag naar eengezinswoningen groter dan het aantal recent betrokken woningen. Dit type woning wordt in praktijk relatief weinig aangeboden. In het segment meergezinshuurwoningen zijn vraag en aanbod ongeveer gelijk voor woningzoekenden net wat groter dan dat er vraag naar is. Figuur 13: Vraag en recent betrokken woningen naar eigendom en woningtype in Katwijk. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

De vraag is gebaseerd op de woonwensen van deelnemers (huishoudens) aan de steekproef die in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek actief op zoek waren naar een woning. 11

De gerealiseerde verhuizingen zijn gebaseerd op de huishoudens die in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek verhuisden. 12

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 16

Prijsklassen In onderstaande figuur zijn vraag naar en recent betrokken woningen in de huursector naar prijsklasse te zien (prijspeil 2021). Vraag naar huurwoningen en gerealiseerde verhuizingen in de sociale sector zijn niet in balans. Het aantal gerealiseerde verhuizingen naar sociale huurwoningen ligt lager dan de vraag naar deze woningen. Ook in de middenhuur zien we krapte (meer vraag dan verhuizingen). In het hoogsegment lijkt het aanbod aan woningen gelijk te liggen met de vraag. Figuur 14: Vraag en recent betrokken huurwoningen naar huurprijsklasse in Katwijk, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

Spanningsindicator In deze paragraaf zoomen we verder in op de gerealiseerde verhuizingen. Een indicator van eventuele schaarste is de verhouding tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen. In onderstaande figuur is dit verschil tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen weergegeven naar type en eigendom. Ter referentie is ook de samenstelling van de voorraad vermeld. Vraag en voorraad lijken redelijk met elkaar in balans; de vraag naar eengezinshuurwoningen lijkt iets hoger dan de voorraad te bieden heeft, terwijl voor appartementen in de huur- en koopsector het tegenovergestelde geldt. Bij de betrokken woningen zien we een sterke afwijking van de vraag. Eengezinskoopwoningen zijn ondervertegenwoordigd in de recent betrokken woningen en dit geldt ook voor de eengezinshuurwoningen. Appartementen in de huur- en koopsector zijn juist oververtegenwoordigd, ook ten opzichte van de woningvoorraad. Dit impliceert dat het relatief moeilijker is om aan een (andere) eengezinswoning te komen en relatief gemakkelijker om een (ander) appartement te bemachtigen in Katwijk.

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 17

Figuur 15: Gevraagde versus recent betrokken woningen naar type en eigendom in Katwijk, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

In welke segmenten is de discrepantie tussen vraag en gerealiseerde verhuizingen het grootst? Om hier iets over te kunnen zeggen, berekenen we de verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen: de spanningsindicator. Spanningsindicator Een verhouding boven de 1 betekent meer vraag dan in realiteit gerealiseerde verhuizingen, en daarmee krapte op de markt. Een verhouding onder de 1 betekent dat meer woningen recent betrokken zijn dan dat er vraag is naar dit type woning. De spanningsindicator is weergegeven in de figuur hieronder. We zien daarin vooral spanning in het segment eengezinswoningen, in zowel de koop- als huursector; eengezinshuurwoningen worden gemiddeld 3 keer meer gevraagd dan betrokken en voor de eengezinskoopwoning is dit 2,2 keer zo vaak. Met name bij koopwoningen tot de sociale koopgrens en tot de middeldure koopgrens is er sprake van krapte: respectievelijk 2,4 en 2,2 keer vaker gevraagd dan betrokken. In de huur is de krapte minder. Huurwoningen in de sociale huursector en onder de middenhuurgrens van €1.060 worden respectievelijk 1,4 en 1,5 keer vaker gevraagd dan betrokken. Bij vrijesectorwoningen boven de middenhuurgrens lijken vraag en verhuizingen in balans. Hier past echter de kanttekening dat waar de koopmarkt krap is huishoudens in de praktijk vaak aangewezen zijn op de overige huursegmenten.

Er is niet altijd een uitgesproken wens voor huur, maar het vult wel een gat in de markt.

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 18

Figuur 16: Spanningsindicator per segment in Katwijk. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO13

Samenvattend Een analyse van vraag en gerealiseerde verhuizingen op basis van de enquête Woononderzoek Nederland (WoON2021) laat een krapte zien voor zowel eengezinswoningen in de koopsector als de huursector in de gemeente Katwijk. Ook zien we druk op de sociale huursector. Sociale huurwoningen worden in Katwijk meer gevraagd dan dat er woningen worden betrokken. Er is daarmee sprake van krapte in het sociale segment. Uit de analyse van het WoON2021 kunnen we ook constateren dat er sprake is van krapte in de vrije huursector tot aan de middenhuurgrens, terwijl het huursegment vanaf de middenhuurgrens vrijwel in balans is. Hier past echter de kanttekening dat waar de koopmarkt krap is huishoudens in de praktijk vaak aangewezen zijn op de overige huursegmenten. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor huur, maar het vult wel een gat in de markt. In de koopsector zien we nadrukkelijk krapte in alle prijsklassen. De krapte is het hoogste in de markt van woningen met een vraagprijs tot de sociale koopgrens. Tegelijkertijd gaat het hier wel om de kleinste vraag in absolute aantallen. De vraag naar woningen in het middensegment is een stuk groter en ook hier zien we een vergelijkbare krapte. Naar koopwoningen in het dure segment is ook relatief veel vraag. Hiernaar is ook krapte, maar in mindere mate dan naar de andere prijsklassen.

In het hoofdrapport gaan we dieper in op actuele schaarste in de sociale huur en de middenhuur.

13

Zie de appendix voor een verklaring van de gehanteerde prijsgrenzen.

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 19

6

Leiden Woningtypen In onderstaande figuur zijn de vraag14 naar woningen (per segment en woningtype) en de recent betrokken woningen15 tegen elkaar afgezet. In de figuur is te zien dat de vraag naar eengezinskoopwoningen op basis van woonwensen het grootst is. Het aantal recent betrokken eengezinskoopwoningen is lager. Het aanbodtekort aan eengezinskoopwoningen hangt samen met het feit dat bestaande bewoners van deze woningen geen verhuisplannen hebben, deze komen dus niet vrij, terwijl er wel veel doorstromers uit de huursector (alsook starters) naar een eengezinskoopwoning op zoek zijn. De vraag naar meergezinskoopwoningen is weliswaar lager dan naar eengezinswoningen, wel is deze vraag hoger dan het aantal daadwerkelijk recent betrokken. Ook In de huursector is de vraag naar eengezinswoningen groter dan het aantal recent betrokken woningen. Dit type woning wordt in praktijk relatief weinig aangeboden. In het segment meergezinshuurwoningen lijkt het aanbod voor woningzoekenden groter dan dat er vraag naar is. Desondanks worden deze woningen wel betrokken bij een gebrek aan meergezinskoopwoningen en eengezinswoningen in zowel de huur als koopsector. Waarschijnlijk vormen ze een ‘tweede keuze’.

Figuur 17: Vraag en recent betrokken woningen naar eigendom en woningtype in Leiden. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

De vraag is gebaseerd op de woonwensen van deelnemers (huishoudens) aan de steekproef die in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek actief op zoek waren naar een woning. 14

De gerealiseerde verhuizingen zijn gebaseerd op de huishoudens die in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek verhuisden. 15

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 20

Prijsklassen In onderstaande figuur zijn vraag naar en recent betrokken woningen in de huursector naar prijsklasse te zien (prijspeil 2021). In de gehele huursector lijkt er voldoende aanbod te zijn om aan de vraag te voldoen. Vraag naar huurwoningen en gerealiseerde verhuizingen in de sociale sector liggen enigszins uit elkaar. Relatief gezien zit het grootste verschil tussen de vraag naar huurwoningen en gerealiseerde verhuizingen in de vrije sector vanaf de middenhuurgrens. In dit segment zijn er ongeveer twee keer zoveel woningen recent betrokken als dat er vraag naar is. Vaak vormt het dure huursegment een alternatief in de markt. Gezien het aanbodtekort aan koopwoningen zijn in de praktijk ook meer mensen langer aangewezen op de huursector. De vrije huursector vult met andere woorden een gat in de markt. Figuur 18: Vraag en recent betrokken huurwoningen naar huurprijsklasse in Leiden, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

Spanningsindicator In deze paragraaf zoomen we verder in op de gerealiseerde verhuizingen. Een indicator van eventuele schaarste is de verhouding tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen. In onderstaande figuur is dit verschil tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen weergegeven naar type en eigendom. Ter referentie is ook de samenstelling van de voorraad vermeld. Naar eengezinshuurwoningen en eengezinskoopwoningen lijkt een grotere vraag te bestaan dan de woningvoorraad biedt. Dit geldt in mindere mate ook voor de koopappartementen, terwijl voor huurappartementen het tegenovergestelde geldt. Bij de betrokken woningen zien we een sterke afwijking van de vraag. Eengezinskoopwoningen zijn ten opzichte van de vraag sterk ondervertegenwoordigd in de recent betrokken woningen en dit geldt in mindere mate ook voor de eengezinshuurwoningen en koopappartementen. Huurappartementen zijn juist oververtegenwoordigd, ook ten opzichte van de woningvoorraad. Dit impliceert dat het relatief moeilijker is om aan een (andere) (eengezins)koopwoning te komen en relatief gemakkelijker om een (ander) huurappartement te bemachtigen.

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 21

Figuur 19: Gevraagde versus recent betrokken woningen naar type en eigendom in Leiden, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

In welke segmenten is de discrepantie tussen vraag en gerealiseerde verhuizingen het grootst? Om hier iets over te kunnen zeggen, berekenen we de verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen: de spanningsindicator. Spanningsindicator Een verhouding boven de 1 betekent meer vraag dan in realiteit gerealiseerde verhuizingen, en daarmee krapte op de markt. Een verhouding onder de 1 betekent dat meer woningen recent betrokken zijn dan dat er vraag is naar dit type woning. De spanningsindicator is weergegeven in de figuur op de volgende pagina. We zien vooral spanning onder eengezinswoningen, in zowel de koop- als huursector; eengezinskoopwoningen worden gemiddeld bijna 4 keer meer gevraagd dan betrokken en voor de eengezinshuurwoning is dit bijna 3,5 keer zo vaak. Met name bij koopwoningen tot de sociale koopgrens en tot de middeldure koopgrens is er sprake van krapte: respectievelijk 3,8 en 4,3 keer vaker gevraagd dan betrokken. In de huur is de frictie tussen vraag en betrekkingen minder. De expliciete vraag naar huurappartementen is zelfs lager dan het aantal recent betrokken huurappartementen. Doordat de woningvoorraad voor 49% bestaat uit huurappartementen is deze discrepantie ook niet aanwezig als er gekeken wordt naar de verschillende huurprijsklassen.

Hier past echter de kanttekening dat waar de koopmarkt krap is huishoudens in de praktijk vaak aangewezen zijn op de huur en daarbij (als ze geen toegang hebben tot de sociale huur) vaak op de midden- en vrijehuur. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor huur, maar het vult wel een gat in de markt.

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 22

Figuur 20: Spanningsindicator per segment in Leiden. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO16

Samenvattend Een analyse van vraag en gerealiseerde verhuizingen op basis van de enquête Woononderzoek Nederland (WoON2021) laat een krapte zien voor zowel een- als meergezinswoningen in de koopsector en ook voor eengezinswoningen in de huursector in de gemeente Leiden. Het aantal verhuizingen naar huurappartementen is intussen groter dan de expliciete vraag naar dit segment. Hier past echter de kanttekening dat waar de koopmarkt krap is huishoudens in de praktijk vaak aangewezen zijn op de huur en daarbij (als ze geen toegang hebben tot de sociale huur) vaak op de midden- en vrijehuur. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor huur, maar het vult wel een gat in de markt. In de koopsector zien we wel krapte. Er worden bijna vier keer zoveel koopwoningen tot aan de sociale koopgrens gevraagd dan betrokken. Tegelijkertijd gaat het hier wel om de kleinste vraag in absolute aantallen. De vraag naar woningen in het middensegment is een stuk groter en hier is de krapte zelfs iets groter. Naar koopwoningen in het dure segment is ook relatief veel vraag. Hier is ook krapte, maar in mindere mate dan in de andere prijsklassen. In het hoofdrapport gaan we dieper in op actuele schaarste in de sociale huur en de middenhuur.

16

Zie de appendix voor een verklaring van de gehanteerde prijsgrenzen.

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 23

7

Leiderdorp Woningtypen In onderstaande figuur zijn de vraag17 naar woningen (per segment en woningtype) en de recent betrokken woningen18 tegen elkaar afgezet. In de figuur is te zien dat de vraag naar eengezinskoopwoningen op basis van woonwensen het grootst is. Het aantal recent betrokken eengezinskoopwoningen is lager. Het aanbodtekort aan eengezinskoopwoningen hangt samen met het feit dat bestaande bewoners van deze woningen geen verhuisplannen hebben, deze komen dus niet vrij, terwijl er wel veel doorstromers uit de huursector (alsook starters) naar een eengezinskoopwoning op zoek zijn. De vraag naar meergezinskoopwoningen is weliswaar lager dan naar eengezinswoningen, wel is deze vraag iets hoger dan het aantal daadwerkelijk recent betrokken. Ook in de huursector is de vraag naar eengezinswoningen groter dan het aantal recent betrokken woningen. Dit type woning wordt in praktijk relatief weinig aangeboden. Intussen lijkt het aanbod in het segment meergezinshuurwoningen groter dan dat er vraag naar is. Desondanks worden deze woningen wel betrokken bij een gebrek aan meergezinskoopwoningen en eengezinswoningen in zowel de huur- als de koopsector.

Figuur 21: Vraag en recent betrokken woningen naar eigendom en woningtype in Leiderdorp. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

De vraag is gebaseerd op de woonwensen van deelnemers (huishoudens) aan de steekproef die in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek actief op zoek waren naar een woning. 17

De gerealiseerde verhuizingen zijn gebaseerd op de huishoudens die in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek verhuisden. 18

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 24

Prijsklassen In onderstaande figuur zijn vraag naar en recent betrokken woningen in de huursector naar prijsklasse te zien (prijspeil 2021). Vraag naar huurwoningen en gerealiseerde verhuizingen in de sociale sector is ongeveer in balans. Het aantal gerealiseerde verhuizingen naar sociale huurwoningen ligt hoger dan de vraag naar deze woningen. Dat is vergelijkbaar in het huursegment tot de middenhuurgrens. Voor de middenhuur- en vrijehuursectorwoningen geldt dat het gaat om kleinere aantallen woningen, zowel in vraag als recent betrokken. De vraag naar woningen vanaf de middenhuurgrens ligt iets hoger dan het aantal gerealiseerde verhuizingen in dit segment. Vaak vormt het vrijesectorhuursegment een alternatief in de markt. Gezien het aanbodtekort aan koopwoningen zijn in de praktijk meer mensen langer aangewezen op de huursector. De vrije huursector vult met andere woorden een gat in de markt. Figuur 22: Vraag en recent betrokken huurwoningen naar huurprijsklasse in Leiderdorp, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

Spanningsindicator In deze paragraaf zoomen we verder in op de gerealiseerde verhuizingen. Een indicator van eventuele schaarste is de verhouding tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen. In onderstaande figuur is dit verschil tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen weergegeven naar type en eigendom. Ter referentie is ook de samenstelling van de voorraad vermeld. Naar eengezinswoningen in zowel de koop- als de huursector lijkt een grotere vraag te bestaan dan de woningvoorraad biedt, terwijl voor huur- en koopappartementen het tegenovergestelde geldt. Bij de betrokken woningen zien we een sterke afwijking van de vraag. Eengezinskoopwoningen zijn ondervertegenwoordigd in de recent betrokken woningen en dit geldt in mindere mate ook voor de eengezinshuurwoningen. Huurappartementen zijn juist sterk oververtegenwoordigd, ook ten opzichte van de woningvoorraad. Voor de koopappartementen geldt hetzelfde maar dan zijn de verschillen minder groot. Dit impliceert dat het relatief moeilijker is om aan een (andere) eengezinswoning te komen en relatief gemakkelijker om een (ander) appartement te bemachtigen. Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 25

Figuur 23: Gevraagde versus recent betrokken woningen naar type en eigendom in Leiderdorp, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

In welke segmenten is de discrepantie tussen vraag en gerealiseerde verhuizingen het grootst? Om hier iets over te kunnen zeggen, berekenen we de verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen: de spanningsindicator. Spanningsindicator Een verhouding boven de 1 betekent meer vraag dan in realiteit gerealiseerde verhuizingen, en daarmee krapte op de markt. Een verhouding onder de 1 betekent dat meer woningen recent betrokken zijn dan dat er vraag is naar dit type woning. De spanningsindicator is weergegeven in de figuur op de volgende pagina. We zien vooral spanning onder eengezinswoningen, in zowel de koop- als huursector; eengezinswoningen worden gemiddeld 2 keer meer gevraagd dan betrokken. Met name bij koopwoningen tot de sociale koopgrens en tot de middeldure koopgrens is er sprake van krapte. Boven de middeldure koopgrens worden woningen ongeveer gelijk zo vaak gevraagd als betrokken. In de huur is de krapte minder. De vraag naar huurappartementen is zelfs lager dan het aantal recent betrokken huurappartementen. Hier past echter de kanttekening dat waar de koopmarkt krap is huishoudens in de praktijk vaak aangewezen zijn op de overige huursegmenten. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor huur, maar het vult wel een gat in de markt.

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 26

Figuur 24: Spanningsindicator per segment in Leiderdorp. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO19

Samenvattend Een analyse van vraag en gerealiseerde verhuizingen op basis van de enquête Woononderzoek Nederland (WoON2021) laat een krapte zien voor zowel een- als meergezinswoningen in de koopsector en ook voor eengezinswoningen in de huursector in de gemeente Leiderdorp. De vraag naar huurappartementen is lager dan het aantal recent betrokken huurappartementen. Hier past echter de kanttekening dat waar de koopmarkt krap is huishoudens in de praktijk vaak aangewezen zijn op de overige huursegmenten. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor huur, maar het vult wel een gat in de markt. In de koopsector zien we nadrukkelijk krapte in alle prijsklassen. Er worden veel meer koopwoningen tot aan de sociale koopgrens gevraagd dan betrokken. Tegelijkertijd gaat het hier wel om de kleinste vraag in absolute aantallen. De vraag naar woningen in het middensegment is een stuk groter en hier is de krapte zelfs iets groter. Naar koopwoningen in het dure segment is ook relatief veel vraag, maar is er in mindere mate sprake van tekorten. In het hoofdrapport gaan we dieper in op actuele schaarste in de sociale huur en de middenhuur.

19

Zie de appendix voor een verklaring van de gehanteerde prijsgrenzen.

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 27

8

Lisse Woningtypen In onderstaande figuur zijn de vraag20 naar woningen (per segment en woningtype) en de recent betrokken woningen21 tegen elkaar afgezet. In de figuur is te zien dat de vraag naar eengezinskoopwoningen op basis van woonwensen het grootst is. Het aantal recent betrokken eengezinskoopwoningen is lager. Het aanbodtekort aan eengezinskoopwoningen hangt samen met het feit dat bestaande bewoners van deze woningen geen verhuisplannen hebben, deze komen dus niet vrij, terwijl er wel veel doorstromers uit de huursector (alsook starters) naar een eengezinskoopwoning op zoek zijn. De vraag naar meergezinskoopwoningen is weliswaar lager dan naar eengezinswoningen, wel is deze vraag hoger dan het aantal daadwerkelijk recent betrokken woningen. Ook in de huursector is de vraag naar eengezinswoningen groter dan het aantal recent betrokken. Dit type woning wordt in praktijk relatief weinig aangeboden. Intussen lijkt in het segment meergezinshuurwoningen het aanbod voor woningzoekenden net iets groter te zijn dan dat er vraag naar is. Deze woningen worden vaak ook betrokken door woningzoekenden die op zoek zijn naar een koopwoning of eengezinshuurwoning maar bij een gebrek aan aanbod daarvan tot huurappartementen zijn aangewezen. Figuur 25: Vraag en recent betrokken woningen naar eigendom en woningtype in Lisse. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

De vraag is gebaseerd op de woonwensen van deelnemers (huishoudens) aan de steekproef die in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek actief op zoek waren naar een woning. 20

De gerealiseerde verhuizingen zijn gebaseerd op de huishoudens die in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek verhuisden. 21

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 28

Prijsklassen In onderstaande figuur zijn vraag naar en recent betrokken woningen in de huursector naar prijsklasse te zien (prijspeil 2021). De vraag naar huurwoningen en gerealiseerde verhuizingen in de sociale sector zijn niet in balans. Het aantal gerealiseerde verhuizingen naar sociale huurwoningen ligt lager dan de vraag naar deze woningen. Voor de midden- en vrijesectorhuurwoningen geldt dat het gaat om kleinere aantallen woningen, zowel in vraag als recent betrokken. De vraag naar woningen tot de middenhuurgrens ligt iets hoger dan het aantal gerealiseerde verhuizingen in dit segment. In het segment boven de middenhuurgrens lijkt het aanbod aan woningen iets groter te zijn dan de vraag. Vaak vormt het dure huursegment een alternatief in de markt. Gezien het aanbodtekort aan koopwoningen zijn in de praktijk meer mensen langer aangewezen op de huursector. De vrije huursector vult met andere woorden een gat in de markt. Figuur 26: Vraag en recent betrokken huurwoningen naar huurprijsklasse in Lisse, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

Spanningsindicator In deze paragraaf zoomen we verder in op de gerealiseerde verhuizingen. Een indicator van eventuele schaarste is de verhouding tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen. In onderstaande figuur is dit verschil tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen weergegeven naar type en eigendom. Ter referentie is ook de samenstelling van de voorraad vermeld. De aard van de woningvraag lijkt in redelijke verhouding te staan tot de woningvoorraad. Bij de betrokken woningen zien we echter een afwijking van de vraag. Eengezinskoopwoningen zijn ondervertegenwoordigd in de recent betrokken woningen. Huurappartementen zijn juist oververtegenwoordigd, ook ten opzichte van de woningvoorraad. Dit impliceert dat het relatief moeilijker is om aan een (andere) eengezinskoopwoning te komen en relatief gemakkelijker om een (ander) huurappartement te bemachtigen.

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 29

Figuur 27: Gevraagde versus recent betrokken woningen naar type en eigendom in Lisse, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

In welke segmenten is de discrepantie tussen vraag en gerealiseerde verhuizingen het grootst? Om hier iets over te kunnen zeggen, berekenen we de verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen: de spanningsindicator. Spanningsindicator Een verhouding boven de 1 betekent meer vraag dan in realiteit gerealiseerde verhuizingen, en daarmee krapte op de markt. Een verhouding onder de 1 betekent dat meer woningen recent betrokken zijn dan dat er vraag is naar dit type woning. De spanningsindicator is weergegeven in de figuur op de volgende pagina. We zien vooral spanning onder koopwoningen; eengezinskoopwoningen worden gemiddeld 1,9 keer meer gevraagd dan betrokken en voor de koopappartementen is dit 1,6 keer zo vaak. Met name bij koopwoningen tot de sociale koopgrens en tot de middeldure koopgrens is er sprake van krapte: respectievelijk 2,5 en 2,4 keer vaker gevraagd dan betrokken. Boven de middeldure koopgrens worden woningen ook nog 1,3 keer zo vaak gevraagd als betrokken. Eengezinshuurwoningen worden anderhalf keer vaker gevraagd dan betrokken, maar de vraag naar huurappartementen is in balans met het aantal recent betrokken. In de sociale huur en middenhuur is ook krapte te zien, terwijl in de vrijehuursector de vraag lager ligt dan het aantal recent betrokken woningen.

Hier past echter de kanttekening dat waar de koopmarkt krap en de sociale huur ontoegankelijk huishoudens in de praktijk vaak aangewezen zijn op de overige huursegmenten. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor huur, maar het vult wel een gat in de markt.

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 30

Figuur 28: Spanningsindicator per segment in Lisse. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO22

Samenvattend Een analyse van vraag en gerealiseerde verhuizingen op basis van de enquête Woononderzoek Nederland (WoON2021) laat een krapte zien voor zowel een- als meergezinswoningen in de koopsector en ook voor eengezinswoningen in de huursector in de gemeente Lisse. Ook laat de analyse enige druk zien op de sociale huur- en middenhuursectoren. In de vrijehuursector ligt de vraag lager dan het aantal recent betrokken woningen. Hier past echter de kanttekening dat waar de koopmarkt krap en de sociale huur ontoegankelijk huishoudens in de praktijk vaak aangewezen zijn op de overige huursegmenten. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor huur, maar het vult wel een gat in de markt. In de koopsector zien we nadrukkelijk krapte in alle prijsklassen. De krapte is het hoogste in de markt van woningen met een vraagprijs tot de sociale koopgrens. Tegelijkertijd gaat het hier wel om de kleinste vraag in absolute aantallen. De vraag naar woningen in het middensegment is een stuk groter en ook hier zien we een krapte. Naar koopwoningen in het dure segment is ook relatief veel vraag. Hiernaar is ook krapte, maar in mindere mate dan naar de andere prijsklassen. In het hoofdrapport gaan we dieper in op actuele schaarste in de sociale huur en de middenhuur.

22

Zie de appendix voor een verklaring van de gehanteerde prijsgrenzen.

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 31

9

Nieuwkoop Woningtypen In onderstaande figuur zijn de vraag23 naar woningen (per segment en woningtype) en de recent betrokken woningen24 tegen elkaar afgezet. In de figuur is te zien dat de vraag naar eengezinskoopwoningen op basis van woonwensen het grootst is. Het aantal recent betrokken eengezinskoopwoningen is lager. Het aanbodtekort aan eengezinskoopwoningen hangt samen met het feit dat bestaande bewoners van deze woningen geen verhuisplannen hebben, deze komen dus niet vrij, terwijl er wel veel doorstromers uit de huursector (alsook starters) naar een eengezinskoopwoning op zoek zijn. De vraag naar meergezinskoopwoningen is weliswaar lager dan naar eengezinswoningen, wel is deze vraag hoger dan het aantal daadwerkelijk recent betrokken. In de huursector is de vraag naar eengezinswoningen in balans met het aantal recent betrokken. Intussen is in het segment meergezinshuurwoningen de vraag ruim twee keer zo groot als het aantal recent betrokken woningen. Naast de vraag naar deze woningen worden deze woningen vaak ook betrokken door woningzoekenden die op zoek zijn naar een koopwoning maar bij een gebrek aan aanbod daarvan tot huurappartementen zijn aangewezen. Figuur 29: Vraag en recent betrokken woningen naar eigendom en woningtype in Nieuwkoop. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

De vraag is gebaseerd op de woonwensen van deelnemers (huishoudens) aan de steekproef die in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek actief op zoek waren naar een woning. 23

De gerealiseerde verhuizingen zijn gebaseerd op de huishoudens die in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek verhuisden. 24

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 32

Prijsklassen In onderstaande figuur zijn vraag naar en recent betrokken woningen in de huursector naar prijsklasse te zien (prijspeil 2021). Vraag naar huurwoningen en gerealiseerde verhuizingen in de sociale sector zijn niet in balans. Het aantal gerealiseerde verhuizingen naar sociale huurwoningen ligt lager dan de vraag naar deze woningen. Voor de overige huurwoningen geldt dat het gaat om kleinere aantallen woningen, zowel in vraag als recent betrokken. De vraag naar woningen tot de middenhuurgrens ligt hoger dan het aantal gerealiseerde verhuizingen in dit segment. In het segment boven de middenhuurgrens lijkt het aanbod aan woningen gelijk te liggen met de expliciete vraag.

Figuur 30: Vraag en recent betrokken huurwoningen naar huurprijsklasse in Nieuwkoop, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

Spanningsindicator In deze paragraaf zoomen we verder in op de gerealiseerde verhuizingen. Een indicator van eventuele schaarste is de verhouding tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen. In onderstaande figuur is dit verschil tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen weergegeven naar type en eigendom. Ter referentie is ook de samenstelling van de voorraad vermeld. Naar appartementen in de koop- en huursector lijkt een grotere vraag te bestaan dan de woningvoorraad biedt, terwijl voor eengezinswoningen in beide sectoren het tegenovergestelde geldt. Bij de betrokken woningen zien we een afwijking van de vraag. Eengezinskoop- en huurwoningen worden verhoudingsgewijs vaker betrokken dan gevraagd; koop- en huurappartementen juist minder. Daarmee wijkt Nieuwkoop af van andere gemeenten in de regio, waar we meestal een tegenovergesteld patroon zien.

Rapport WoON-analyses vraag en aanbod op gemeenteniveau 33

Figuur 31: Gevraagde versus recent betrokken woningen naar type en eigendom in Nieuwkoop, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

In welke segmenten is de discrepantie tussen vraag en gerealiseerde verhuizingen het grootst? Om hier iets over te kunnen zeggen, berekenen we de verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen: de spanningsindicator. Spanningsindicator Een verhouding boven de 1 betekent meer vraag dan in realiteit gerealiseerde verhuizingen, en daarmee krapte op de markt. Een verhouding onder de 1 betekent dat meer woningen recent betrokken zijn dan dat er vraag is naar dit type woning. De spanningsindicator is weergegeven in de figuur op de volgende pagina. We zien vooral spanning in het segment appartementen, zowel in de koop als in de huur. Daarnaast is er in elk prijssegment krapte in de koopsector. Met name bij koopwoningen tot de sociale koopgrens en tot de middeldure koopgrens is er sprake van krapte: respectievelijk 2,8 en 2,3 keer vaker gevraagd dan betrokken. Huurappartementen worden 1,3 keer zo vaak gevraagd als betrokken, maar voor eengezinshuurwoningen is het aantal recent betrokken woningen en de vraag nagenoeg gelijk. Naar huurwoningen in de sociale huursector en onder de middenhuurgrens van €1.060 is de vraag groter dan het aantal verhuizingen; beiden 1,6 keer zo veel. Bij vrijesectorwoningen boven de middenhuurgrens lijken vraag en verhuizingen in balans.

Hierbij past echter de kanttekening dat waar de koopmarkt krap is en de sociale huur voor veel huishoudens ontoegankelijk, woningzoekenden in de praktijk vaak aangewezen zijn op de duurdere huursegmenten. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor huur, maar het vult wel een gat in de markt.