9.2 Marktruimteverkenning.pdf

»

Ook is ruimte voor aanvullende versspeciaalzaken ('dagwinkels') om zich nabij de nieuwe supermarkt te vestigen. Verswinkels kunnen profiteren van de trekkracht van de supermarkt. Voor wat betreft niet dagelijks zou extra aanbod in de sectoren mode/schoeisel alsmede een Action goede aanvullingen zijn. Het aanbod (dag)horeca wat de winkelfunctie ondersteunt en de verblijfsduur verlengt behoeft uitbreiding en daarin wordt voorzien door ontwikkeling van De Deel met paviljoenbebouwing voor horeca. Hiermee krijgt de belangrijke, thans sterk onder­ ontwikkelde verblijfsfunctie, een krachtige impuls. Langer verblijf is cruciaal omdat het samengaat met hogere besteding.

Trekkerbeeld /ankerpunten: redelijk/goed » Een beloopbaar recreatief winkelgebied met trekkers op de uiteinden en een recreatieve mix ertussenin (mode, schoeisel, vrije tijd, luxe artikelen, enige horeca) is wenselijk. » In het plan wordt het recreatieve winkelgebied compacter gemaakt en zal zich nadrukkelijker beperken tot de zone De Deel/ Lange Nering West Z Kettingplein, het gebied wat is opgespannen tussen C&A /De Deel (het toekomstige horecaplein) en HEMA/ Kettingplein (waar in het Jumbo-blok nieuwe winkels worden toegevoegd). In dit gebied dient het recreatieve winkelen zich af te spelen. » Het dagelijkse aanbod dient op goed bereikbare lokaties aan de rand van het centrumgebied gesitueerd te zijn. In het plan blijven supermarkten geconcentreerd aan de oost- en noordflanken van het centrum en kan in de toekomst versterkt door mogelijk de verplaatsing van de Aldi-supermarkt naar het centrum (Jumbo-blok) en de verhuizing van Jumbo en Action naar locatie flats. Mogelijk verhuist Poiesz naar kanslokatie 3, waar een grotere winkel kan worden gerealiseerd en bovendien op een goede plek aan de (west)rand van het centrumgebied, waardoor extra voeding vanuit die kant ontstaat en sterke ankerpunten ontstaan. » Seinpost plaatst wel een duidelijke kanttekening bij locatie flats' 23

als winkellocatie, immers door hier ook winkels te plaatsen, wordt het principe van compact centrumgebied juist weer grotendeels los gelaten. Voor zover hier winkels worden toegestaan, zou dit beperkt moeten blijven tot enkele dagwinkels die de supermarktfunctie versterken. Lay-out/loopafstanden: redelijk/goed » Een compact en beloopbaar kerngebied is het wensbeeld met supermarkten aan de randen. » De sterk lineaire opzet/lay-out van Emmeloord-centrum wordt met het plan op een goede wijze doorbroken, namelijk door een knip aan te brengen ter hoogte van het Kettingplein en de Lange Nering oostzijde niet langer te beschouwen als winkelgebied. Daarmee worden de loopafstanden binnen het winkelgebied teruggebracht tot een meer aanvaardbaar niveau. » Wel is het zaak een actief verplaatsingsbeleid te voeren om te bewerkstelligen dat dit gebied snel van kleur verschiet en niet te lang als aanhangsel overeind blijft. Ook dienen deze winkelmeters daadwerkelijk wegbestemd te worden. Functionele samenhang: goed » Een winkelgebied moet logisch opgebouwd zijn en zich makkelijk laten lezen door de bezoekers. » Door het aanbrengen van een knip ter hoogte van het Kettingplein ontstaat een heldere afbakening van het recreatieve winkelgebied aan de oostzijde.

» Aan de westzijde wordt De Deel als horecagebied ontwikkeld: door het realiseren van een horeca-paviljoen gecombineerd met afsluiten van de straat langs Rabobank, ontstaat een verblijfsplein en wordt De Deel naar verwachting veel meer onderdeel van het centrum. » Dit wordt nog versterkt door het slopen van de (tijdelijke) kiosk aan het begin van de Lange Nering, waardoor betere zichtlijnen over en weer ontstaan.

24

Verblijfskwaliteit/beleving: matig/goed » Een verblijfsgebied met accent op beleving is een absolute voorwaarde voor een centrumgebied anno 2016 en verder. » Door het realiseren van aantrekkelijk verblijfsgebied met horeca en terrassen, wordt iets geheel nieuws toegevoegd aan Emmeloord een nieuw bezoekdoel. Dit nieuwe plein leent zich in onze optiek goed om een 'lokaal accent' aan te brengen, iets wat nu nog ontbreekt. » Ook aan het Kettingplein ontstaat een betere beleving doordat aan de noordzijde een nieuwe winkelplint wordt gemaakt. Ook hier is de inbreng van enige horeca van belang om een levendiger plein te maken. Commerciële presentatie/uitstraling ondernemers: matig » De algehele commerciële presentatie van een centrumgebied wordt steeds meer een punt waarmee het verschil kan worden gemaakt » Het is zaak om het kwaliteitsniveau (uitstraling pui, etalage) van de meerderheid van de ondernemers op het goede niveau te houden (nieuwe of te verplaatsen huurders) of te brengen (functies in de garageboxen). Inrichting openbare ruimte, schoon-heel-veilig: goed » Schoon-heel-veilig is de basis van elk centrumgebied. Het is zaak om de inrichting van de openbare ruimte bij de tijd te houden en te zorgen dat het gebied zich altijd 'opgeruimd' presenteert.

» Voor Emmeloord dient vooral de kwaliteit van de randen (Cmilieu en D-milieu) een upgrade te krijgen Bereikbaarheid/ontsluiting: goed » Bereikbaarheid per auto is van groot belang omdat de autobezoeker veelal de veel-besteder is.

»

De bereikbaarheid van Emmeloord-centrum is en blijft ook in het plan goed, de aanrijroutes zijn helder en er kan per auto 'om het centrum heen' worden gereden. Het afsluiten van de straat langs de Rabobank zal de bereikbaarheid niet/nauwelijks nadelig beïnvloeden.

Parkeren: goed » Voldoende parkeerplaatsen, een gematigd tarief en parkeren op maaiveld zijn wenselijk in een plaats als Emmeloord, hiermee kan een winkelgebied van deze omvang/functie zich met name onderscheiden » Op diverse locaties rondom het centrum zijn parkeerterreinen (op maaiveld) aangelegd met voldoende capaciteit en een vriendelijk parkeerregime. Loopafstanden naar de winkels zijn acceptabel. Hierin zal met de plannen weinig veranderen.

Figuur 9: beoordeling Emmeloord-centrum toekomstig

Commerciële Branchering

Trekkersbeeld,

w

uitstraling

í

Inrichting OR, schoon-heel-veilig

ankerpunten

Bereikbaarheid,

JU Ui J

Lay-out, loopafstanden

Functionele samenhang

Verblijfskwalitei t/beleving

Leegstand: goed » Een frictie-leegstand van 2-40Zo is normaal in een winkelgebied, zodra het hoger wordt gaat de leegstamd in negatieve zin opvallen » De leegstand blijft met de uitvoering van de plannen naar verwachting op een acceptabel niveau. Het deel waar de meeste leegstand optreedt, en die in negatieve zin opvalt, Lange Nering Oost, wordt aan de voorraad onttrokken. » Mogelijk neemt de interesse van het winkelbedrijf door de uitvoering van de plannen bovendien weer toe en worden thans leegstaande units, weer ingevuld.

kwalificatie

kwalificatie

V

ontsluiting

ULI V.

Leegstand

\

25

4.6

Huidige situatie of centrumplan?

Het gevaar van voortzetting van de huidige situatie voor de (middel)lange termijn is dat - vanwege het ontbreken van intrinsieke kwaliteiten als een verrassend aanbod, een stadshart met ontmoetingsfunctie, voldoende ondersteunende horeca in het centrum de afvloeiing van koopkracht naar elders toeneemt en de toevloeiing van buiten de gemeente afneemt. In welke mate dat zal gebeuren is niet exact te voorspellen, maar wel dat de omzetten zullen afnemen. Ook is te voorspellen dat het onderscheidend vermogen van een centrum (authenticiteit, ontmoetingsfunctie) en kwaliteit (in branchering van het aanbod, beleving en verblijfsklimaat) voor de consument in de toekomst nog belangrijker wordt bij de keuze van een winkelgebied. Kleine, eenzijdig samengestelde en kleurloze gebieden zijn de verliezers

van de toekomst, het onderscheidend vermogen ten opzichte van internetwinkelen (prijs, gemak) is te gering.

Er ontstaat een meer compact centrum wat zich beter laat belopen. Er ontstaat een krachtig geconcentreerd supermarktaanbod. Er wordt nog enig nieuw recreatief winkelaanbod toegevoegd. En wellicht het belangrijkste, door de ingreep in De Deel ontstaat als onderdeel van het centrum, een aantrekkelijk verblijfsgebied met horeca. Aangezien het verantwoorde uitbreidingsmetrage beperkt is, is het vooral zaak de mogelijkheden te zoeken in verplaatsing van retailers die nu nog buiten het centrum zijn gesitueerd. Het verdient nadrukkelijk aanbeveling dat de geplande metrages passen binnen de berekende marktruimte. Daardoor zal leegstand naar verwachting beperkt blijven en steekt Emmeloord gunstig af tegen veel andere steden van deze omvang met zware leegstand-problematiek. Afsluitend geven wij per ontwikkellokatie nog kort aan welke invulling in onze optiek het meest passend is: » »

Het verdient in onze optiek zonder meer aanbeveling om te investeren in Emmeloord-centrum. Uit vergelijking van bovenstaande twee analyses komt duidelijk naar voren dat Emmeloord-centrum met uitvoering van het plan scenario 3, in veel opzichten aanmerkelijk beter gaat scoren op de 10 kwaliteitscriteria.

» » »

»

26

De Deel: dient zich te ontwikkelen als horeca-plein, ca 1.000 tot 1.500 m2; directe loop- en zichtrelatie met Lange Nering; Kanslocatie 1 leent zich voor horeca/leisure concept, eventueel supermarkt gezien ligging aan de centrumrand; Kanslocatie 3 leent zich voor supermarkt, extra bronpunt aan westzijde centrum; Kanslocatie 2 ligt te ver van het centrum voor een winkelfunctie, mogelijk horeca of cultuur; Kettingplein dient zich te ontwikkelen als winkelplein (levendige plint, daarachter supermarkt) met ondersteunende horeca, zodanig dat hier een levendiger stedelijke plein ontstaat; Locatie flats is vooral geschikt voor een supermarkt en hooguit enkele dagwinkels, zodat het winkelgebied compact blijft.

Bijlage 1

Concurrentiepositie centrum Emmeloord

In deze kaart staan de belangrijkste centra van gelijke orde als Emmeloord in de omgeving: Heerenveen, Steenwijk, Meppel, Kampen, Dronten en Lelystad. Deze winkelgebieden kunnen - afhankelijk van de winkelfunctie die ze hebben - betekenis hebben voor inwoners in Noordoostpolder. Zwolle is niet meegenomen aangezien deze stad een zeer ruim aanbod heeft en van een beduidend hogere orde is qua winkelfunctie.

Overzicht hoofdwinkelgebieden Emmeloord e.o.

Bron: google maps, bewerking Seinpost Adviesbureau BV

27

Bijlage 2

Horeaca, toelichting per sector

Z(A Restaurantsector * 2015: indicatieve omzet C 3,3 miljard incl. BTW * Groeit weer na 2014

* 2015; indicatieve omzet C 6,9 miljard incl. BTW

* Effect antirook- en alcohol-beleid, hoge prijzen en accijnzen thuis indrinken

- Groeit sinds 2013

* Daling cafés en dancings, groei eetcafés, koffiebars

Branches: pubs, buurtcafés, eetcafés, themacafės, koffiebars, discotheken (Dl) Dranken bij recreatie, sport, zalen-/ partycentra,strand (D2). Zit slechts deels in de bestedingen en omzet, wel volledig in aanbod HorecaONA

* Van fast (prijs, gemak) tot slow food (beleving, kwaliteit)

* Trends: ander uitgaans-gedrag, jeugd niet meer iedere week naar zelfde kroeg. Wel groei in uitgaan oudere leeftijdsgroepen (altijd jong blijven)

* kwaliteit / ambacht, specialiteit, healthy, local,

* Concurrentie van evenementen f festivals, optredens etc.

* Schaalvergroting en ketenvorming

* Opgave: beleving, interieur, belang van aantrekkelijke terrassen

doorgroei buitenlandse keukens

* Tegentrend: kleinschalig, particuliere exploitant zoals AirDnD

* 2015: indicatieve omzet C 3,5 miljard incl. BTW - Groeit vanaf 2013 * Nieuwe concepten, healthy, beleving

I niches, gemakĮ gezondheid, I to go, drive-thru, pop-up

* Specialisatie snelheid

* Afname kleine traditionele snackbar, groei

Branches: afhaal J bezorg, cafetaria, fast food, lunchroom, ijs, pannenkoek, shoarma J grill f kebab, food-kiosk f mobiel, zelfbediening

grotere fast food, lunchroom

I broodjes, ijs,

spijs, buitenlandse concepten * Invloed food-trucks,afhalen / bezorgen (s geen horeca) - Prijzen onder druk, de consument bepaalt

29

Bijlage 3

Kwalitatieve horeca trends

TRENDS: Bezorgrevolutie 3 Technologie 24/7 verse en gezonde maaltijden van restaurants afgeleverd bij

TREND: Branchevervaging

jou thuis na even invullen op je app. Hierdoor krijg je als klant

Grenzen vervagen: horeca, catering, retail alles begint door elkaar

service op maat.

heen te lopen.

FOTO: Deliveroo, bezorgt high quality maaltijden van

FOTO: Hutspot, Amsterdam: conceptstore en lunchroom

toprestaurants als fastfood

TREND:

Systeemgastronomie

Goede prijs/kwaliteitverhouding eten met een efficiënte achterkant FOTO: Vapiano, fast casual self-service restaurant TREND: Tijdelijkheid Experimenteerruimte voor ondernemers zorgt voor verrassing in een winkelgebied

FOTO: Eenmaal, Amsterdam: pop-up eenpersoonsrestaurant 31

TREND: Niche Steeds meer concepten richten zich op een specifieke niche, zoals

TREND: Hotelbar

espresso, halal of sapjes, met de bijbehorende doelgroep.

De hotelbar is zijn slechte imago kwijt en fungeert steeds vaker

FOTO: Dr.Blend, Amsterdam: Sapbar

als publiekstrekker. De hotelgast vindt er lokaal vertier en de local vindt er internationale contacten.

FOTO: Kevin Bacon Bar, Amsterdam: Hotelbar van Hotel not Hotel

TRENDS: Multifunctioneel N gezondheid Een horecazaak moet voldoen aan steeds meer behoeftes van de

TRENDS: Duurzaam N Luxe

bezoeker. Tegelijkertijd gaat de horeca een belangrijke rol spelen

Duurzaamheid is geen trend meer maar een lifestyle geworden.

qua gezondheid van de bezoekers

Tegelijkertijd worden het sobere design en de versleten

FOTO: Welldent Bar, Amsterdam: Tandarts en bar ineen.

vintagebanken van de afgelopen jaren vervangen door luxe en comfort.

FOTO: In de wulf, Dranouter België: Luxe duurzaam restaurant

32

Bijlage 4

Belang van horeca

"Het bedrijfsmatig - of in een omvang alsofzij bedrijfsmatig is - verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en/of dranken, bereiden voor directe consumptie van voedsel en/of dranken, exploiteren van zaalaccommodatie en het bieden van logies ” Bron: diverse bestemmingsplannen

Consumenten bezoeken de horeca daar waar ze wonen, werken, een studie volgen, hun vrije tijd besteden, gaan winkelen of andere voorzieningen bezoeken. Of gebruiken de horeca om tot rust te komen met een drankje, een maaltijd of voor een overnachting. Horeca heeft dus een belangrijke rol in ons 'daily urban system'; het gebied waarin de consument zijn dagelijkse, reguliere activiteiten onderneemt. In economisch opzicht betekent dit dat horeca de verblijfsduur van consumenten kan verlengen (vaak met hogere bestedingen tot gevolg) en zorgt voor ^eleving' bij consumenten Z gebruikers van een gebied. Goede horeca draagt dus bij aan de leefbaarheid en het voorzieningenniveau van een gebied en heeft een belangrijke sociale functie voor ontmoeting, vermaak, genieten van het leven etc. Horeca heeft ook een belangrijke verzorgingsfunctie in onze primaire levensbehoeften (voeding). Tegelijkertijd levert het laagdrempelige werkgelegenheid op (laaggeschoold, specialistisch, veel seizoensarbeid) en is ze een economische factor van betekenis. De horeca is een belangrijke factor voor bruisende steden en dorpen' en is een dynamische sector, Ze geeft gebieden smaak en kleur en verdient daarmee de aandacht en een visie op de toekomst. 33

Bijlage 5

Omschrijving deelsectoren horeca DRANKEN

RESTAURANTS

Deze bedrijfstypes hebben als

Dit bedrijfstype richt zich op de verkoop van

hoofdactiviteit dranken. Hier onder

eten en bijbehorende dranken. Hieronder

vallen de volgende types: café,

vallen o.a. bistro's, petitrestaurants, klassiek-

eetcafé, grandcafé, bruincafé,

restaurant, top-culinairrestaurants en

discocafé, coffeecorner, strand- en

wegrestaurants.

recreatiebedrijven en café/zalencentra.

FASTSERVICE Hoofdactiviteit van dit bedrijfstype is het verkopen van eten en drinken met het oog op snelle service. Hierbij kun je denken aan snackbars, cafetaria, lunchrooms, broodjeszaken en ijssalons. Formeel vallen afhaalcentra, kantines en catering hier dus niet onder.

HOTELS Dit bedrijfstype richt zich op het aanbieden van logies en overnachting. Dit is een sterk zakelijke en

Z of toeristische markt. Als sector

zijn hotels nauwelijks gerelateerd aan de bevolkingsomvang, behalve als er restaurant wordt gevoerd dat niet alleen voor de hotelgasten functioneert maar ook voor externe gasten. Daarnaast kan het als ontmoetingsplek met vergaderruimten , eigen zwembad etc. ook een functie hebben voor externe sasten. Denk hierbii aan

TENSLOTTE is er nog "Ondersteunende horeca" waarbij de hoofdfunctie niet horeca is maar bijv. detailhandel. Voorbeelden van ondersteunende horeca zijn kantines in sportaccommodaties, winkels met een zeer bescheiden horecaomvang, of ziekenhuizen met horeca-activiteiten.

35