9.2 Marktruimteverkenning.pdf

Seinpost

Marktruimteverkenning stadshart Emmeloord

Waalwijk, oktober 2016

ADVIESBUREAU

BV

Marktruimteverkenning stadshart Emmeloord

Uitgebracht aan: Gemeente Noordoostpolder Seinpost Adviesbureau BV Drs. J.W. Speetjens Drs. R Romijn

Projectnummer: 36082

Waalwijk, oktober 2016 © Seinpost Adviesbureau BV. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, op enigerlei wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.

Inhoudsopgave 1

2

3

4

Inleiding

1

1.1

Aanleiding

1

1.2

Vraagstelling: verzoek om actualisatie

1

Marktruimte detailhandel en dienstverlening

3

2.1

Algemene en functionele uitgangspunten

3

2.2

Distributieplanologische berekening dagelijks 2016

4

2.3

Distributieplanologische berekening dagelijks, 2026

5

2.4

Distributieplanologische berekening niet-dagelijkse sector, 2016 en 2026

8

Marktruimte horeca en dienstverlening Emmeloordcentrum

11

3.1

Algemene trends in de horeca

11

3.2

Omzetontwikkeling en prognoses

12

3.3

Omvang en ontwikkeling Horeca in Emmeloord

13

3.4

Marktruimte bepaling horeca Emmeloord

15

3.5

Advies horeca

17

3.6

Consumentgerichte dienstverlening

18

Kwalitatief advies centrumplan

19

4.1

Dubbelfunctie Emmeloord-centrum

19

4.2

Huidige opbouw Emmeloord-centrum en deelgebieden

20

4.3

Advies gewenste opbouw Emmeloord-centrum

20

4.4

Beoordeling kwaliteit en vitaliteit Emmeloord-centrum huidig

22

4.5

Beoordeling kwaliteit en vitaliteit Emmeloord-centrumtoekomstig

23

1

4.6

Huidige situatie of centrumplan?

26

Bijlagen

2

Bijlage 1

Concurrentiepositie centrum Emmeloord

27

Bijlage 2

Horeaca, toelichting per sector

29

Bijlage 3

Kwalitatieve horeca trends

31

Bijlage 4

Belang van horeca

33

Bijlage 5

Omschrijving deelsectoren horeca

35

1

Inleiding

1.1

Aanleiding

In 2015 is een open planproces gestart waarin 3 scenario's werden voorgelegd aan belanghebbenden en burgers in Emmeloord. Er is in de zomer van 2016 gekozen voor scenario 3, genaamd 'compact centrum', waarmee in een ruimtelijk compacter centrumgebied wordt voorzien. Hiertoe krijgt een gedeelte van de langgerekte Lange Nering (het oostelijke uiteinde) een andere functie, worden enkele winkels die vlak buiten het centrum liggen verplaatst naar het centrum en wordt in een uitbreiding voorzien. Voor wat betreft deze verplaatsingen en uitbreiding: er is, verspreid over het centrum gelegen, een aantal ontwikkellocaties in dit scenario opgenomen, die hieronder worden beschreven: » De Deel: ontwikkeling horecaplein van ongeveer van 800 m2 bvo horeca en dagwinkels » Kettingplein: herontwikkeling winkelstrip » Locatie flats: ontwikkeling woongebouw met winkels eronder, » Kanslocaties: herontwikkeling van kantoorgebouwen tbv andere functies waaronder winkels, woningen en cultuur

ontwikkellocaties het beste kunnen worden gerealiseerd ten faveure van een compact centrum. Seinpost heeft in februari 2013 voor het eerst gekeken naar de marktmogelijkheden in Emmeloord-centrum, meer specifiek voor de nietdagelijkse sectoren en deze geconfronteerd met het voorgenomen nieuw te realiseren metrage in het centrumplan van destijds. Dit resulteerde in de rapportage 'DPO centrumplan Emmeloord'. Hieruit bleek dat er niet voldoende marktruimte was om het masterplan in te vullen met nieuw aanbod en de verwachting was dat er leegstand zou optreden. In 2015 is door Seinpost het DPO uit 2013 herijkt op basis van nieuwe ontwikkelingen in de detailhandel. Uit de marktruimtebeoordeling van 2015 kwam naar voren dat er tot 2025 in het Stadshart van Emmeloord ruimte is om een metrage van 4.450 - 4.600 m2 wvo toe te voegen. Dit is omgerekend in metrage bvo (op basis van 80/100): 5.500-5.750 m2 bvo. Seinpost formuleert samengevat de volgende onderzoeksvragen voor het onderhavige onderzoek: »

1.2

Vraagstelling: verzoek om actualisatie

De gemeente vraagt om een actualisatie van de marktruimteberekening van 2015 voor de ontwikkeling van scenario 'compact centrum' om daarmee de marktpotentie voor toe te voegen metrage in Emmeloordcentrum aan dagelijkse sector (supermarkt, versspeciaal en drogist), niet-dagelijkse sector, horeca/ dienstverlening scherp te krijgen. Tevens wordt een advies gevraagd over wat er nodig is voor een goed functioneren van scenario 'compact centrum' en welke functies op welke

» »

Actualiseer (voor zover mogelijk en relevant) de in 2015 berekende marktmogelijkheden voor dagelijkse en niet-dagelijkse detailhandel in Emmeloord-centrum o.b.v. reële en actuele uitgangspunten; Bepaal de marktmogelijkheden voor horeca en dienstverlening in Emmeloord-centrum; Confronteer de marktmogelijkheden voor dagelijkse en nietdagelijkse detailhandel alsmede horeca en dienstverlening in Emmeloord-centrum met het voorziene metrage dagelijkse en nietdagelijkse detailhandel, horeca en diensten in het nieuwe centrumplan (model 'compact centrum');

1

»

Voer een korte kwalitatieve beoordeling uit van het plan wat nu voorligt op basis van het model 'compact centrum'. Geef daarbij aan welke functies op welke ontwikkellocaties dienen te worden gerealiseerd ten faveure van een compact centrum, binnen de kaders van de berekende marktruimte.

Een indruk van de ligging en concurrentie van Emmeloord geeft het kaartje in bijlage 1.

2

2

Marktruimte detailhandel en dienstverlening

2.1

Algemene en functionele uitgangspunten

Binnen de fijnmazige Nederlandse voorzieningenstructuur zijn verschillende niveaus te onderscheiden. Winkelcentra van grotere en kleinere steden hebben een boven-regionale resp. regionale functie waarbij het begrip 'winkelen' van belang is. Het aanbod in de nietdagelijkse sector omvat mode, schoeisel, luxe en vrije tijdsartikelen aangevuld met een warenhuis en trekt zodoende consumenten uit een wijde omgeving. Op het niveau van de Noordoostpolder vervult Emmeloord-centrum de regionale functie van een kleine stad. Detailhandel in dorpen van minder dan 5.000 inwoners (zoals die in de Noordoostpolder) heeft een zuiver lokale functie. De dorpsinwoners kopen hier de frequent benodigde artikelen zoals levensmiddelen. Van de omliggende kernen hebben slechts enkele dorpen (zoals Marknesse en Ens) een kleine supermarkt en enig aanvullend dagelijks aanbod. Ook voor wat betreft dagelijkse detailhandel vervult Emmeloord een regionale functie met meerdere grotere supermarkten in of vlakbij het centrum. Om naar de toekomst te bepalen welke ontwikkelingsmogelijkheden er zijn voor Emmeloord-centrum, wordt in dit hoofdstuk een actualisatie van de eerder uitgevoerde distributieplanologische analyse uitgevoerd. In een DPO-analyse wordt een berekening gemaakt van de marktruimte naar dagelijks en niet-dagelijks winkelaanbod.

Deze marktruimte wordt vervolgens afgezet tegen het reeds aanwezige winkelaanbod, waardoor inzichtelijk wordt of er sprake is van evenwicht tussen vraag en aanbod. Voor de aanbodgegevens hebben we gebruik gemaakt van de meest recente meetgegevens van Locatus (maart 2016). Het oppervlakte aan

detailhandel in de gemeente Noordoostpolder is 87.342 m2 wvo, verdeeld over 237 verkooppunten. De leegstand in de hele gemeente bedraagt 4.271 m2 vvo of 4,8 /. Dit is voor een gemeente als Emmeloord een prima score. Hiervan is 74.811 m2 wvo in Emmeloord gevestigd, verspreid over hoofdcentrum, nevencentra en verspreide bewinkeling. Circa een derde van dit metrage (26.166 m2 wvo) bevindt zich in Emmeloord centrum. Het aanbod exclusief leegstand is 23.805 m2 wvo. Er staat in Emmeloord-centrum dus 2.361 m2 of 9/ leeg. Bij de berekeningen hanteren wij de volgende algemene uitgangspunten voor de situatie in Noordoostpolder: » Alle bedragen zijn exclusief BTW; » De dagelijkse sector bestaat uit de branches Levensmiddelen (supermarkten, foodspeciaalzaken) en persoonlijke verzorging (drogisterij, apotheek) » De niet-dagelijkse sector bestaat uit de branches Mode en Luxe (warenhuis, kleding mode, Schoenen Ä. Lederwaren, Huishoudelijk Ä. Luxe), Vrije Tijd (Sport Spel, Hobby, Media), In/Om Huis (Bruin- en Witgoed, Auto Fiets, Plant Dier, Wonen) en Detailhandel overig; » In het kader van de actualisatie zijn de meest actuele inputgegevens achterhaald en gebruikt.

Er is een distributie planologische berekening uitgevoerd voor de huidige situatie (2016) en de toekomstige situatie (2026), eerst voor de dagelijkse sector (paragraaf 2.2 en 2.3) en daarna voor de nietdagelijkse sector (paragraaf 2.4). Bij de berekening voor de toekomstige situatie zijn planvoorraden en ambities ten aanzien van de koopstromen meegenomen. Er is een doorkijk gemaakt voor een periode van 10 jaar (dit is de gebruikelijk investeringstermijn).

3

2.2

Distributieplanologische berekening dagelijks 2016

Onderstaand wordt een berekening gemaakt voor de dagelijkse sector, uitgesplitst naar supermarkt, vers-speciaal en persoonlijke verzorging. De berekening wordt uitgevoerd op het niveau van de gemeente Noordoostpolder. Aanbod en omzetclaim Hierbij is onderscheid gemaakt wordt tussen de branchegroepen 'dagelijks' en 'niet-dagelijks'. Bij de branchegroep niet-dagelijks wordt verder ingezoomd op de branches mode-luxe, vrije tijd, woninginrichting, doe-het-zelf en plant en dier. Voor de aanbodgegevens hebben we gebruik gemaakt van de meetgegevens van Locatus, die dateren van maart 2016. In totaal 26.166 m2 wvo is in Emmeloord centrum aanwezig. Van dit metrage valt 5.452 m2 onder dagelijkse artikelen. Het afgelopen jaar is er in het centrum geen nieuw metrage bijgekomen. Gegevens over normopzet per m2 komen voort uit de rapportage omzetgetallen 2015, opgesteld door Panteia en Detailhandel.info. Evenals in 2015 zijn de cijfers aangepast aan de lokale situatie: wij hanteren een neerwaartse correctie van 100Zo, kijkende naar het grote aantal kleine/marginale supermarkten. De omzetclaim wordt berekend door het aanbod te vermenigvuldigen met de normomzet per vierkante meter. Vraag en potentiële bestedingen In de gemeente Noordoostpolder wonen 45.699 inwoners per 1 januari 2016. Inclusief de geregistreerde inwoners van het AZC gaat het om 46.443 inwoners.

4

De cijfers omtrent binding en toevloeiing voor de branchegroepen (dagelijks en niet-dagelijks) komen voort uit de Koopstromenmonitor Noordoostpolder opgesteld door de Rabobank (Rabo Research, 2016). Rabobank baseert zich op gemeten pintransacties aangevuld met incassotransacties (waarmee consumenten een omvangrijk deel van de aankopen van met name duurzame goederen betalen), metingen van geldopnames bij geldautomaten en chartale transacties. Rabobank geeft aan dat de koopstroomcijfers uit de monitor gebaseerd zijn op een vrijwel volledige dekking van het betalingsverkeer in Nederland. In de dagelijkse sector zien we dat de binding met 830Zo voor dagelijkse artikelen gelijk is gebleven ten opzichte van 2009. De toevloeiing is gedaald van 150Zo naar 130Zo. Wij kunnen deze cijfers niet vergelijken met andere bronnen, zoals het KSO Oost Nederland wat in 2015 is gehouden, aangezien gemeente Noordoostpolder daarin niet heeft geparticipeerd. Bestedingscijfers geven de gemiddelde besteding per persoon per sector weer. Deze cijfers zijn afkomstig van de rapportage Omzetgetallen 2015, opgesteld door Panteia en Detailhandel.info (juni 2016). Het welvaartsniveau van de inwoners van Noordoostpolder ligt 12Z lager dan het Nederlands gemiddelde. Waar het besteedbaar inkomen per persoon in NOP op 03.024 ligt, is dit landelijk gemiddeld 04.800.

De gemiddelde bestedingscijfers zijn gecorrigeerd naar het welvaartsniveau van de inwoners van gemeente Noordoostpolder. Potentiële uitbreidingsruimte Om de uitbreidingsruimte te kunnen bepalen is de vraag afgezet tegen het bestaande aanbod (potentie t.o.v. omzetclaim), zie tabel 1. Conclusie is dat de markt redelijk in evenwicht is. De eerder vastgestelde theoretische uitbreidingruimte in de supermarktsector is echter niet meer aan de orde. Hierbij signaleren wij wel dat binnen de gemeente sprake is van een groot aantal kleine supermarkten, waarvan bij een aantal op termijn de levensvatbaarheid betwijfeld kan worden.

Door al deze metrages mee te nemen in de berekening, wordt de uitbreidingsruimte negatief beïnvloed. Tot slot onze definitie van een supermarkt: een gebouw of ruimte in een gebouw dat door zijn inrichting bedoeld is voor detailhandel in (hoofdzakelijk) een grote verscheidenheid aan levensmiddelen door middel van zelfbediening. Onder supermarkt worden niet begrepen gespecialiseerde supermarkten (zoals Pools, Turks, Surinaams, natuurof ecologisch etc.). Tabel 1: marktruimteberekening dagelijkse sector 2016 Marktruimteberekening dagelijkse sector gemeente NOP, jaar 2016 Super markten

Overig levensmiddele n

Persoonlijke verzorging

Aantal inwoners

46.443

46.443

46.443

Detailhandelsbestedingen per hoofd (ex BTW, met inkomenscorrectie)

e 1.898

e 235

e 209

830Zo

830/0

83/

Gebonden bestedingen

e 73,16

e 9,06

e 8,05

Koopkrachttoevloeiing

130Zo

13/

13/

Omzet door toevloeiing

e 10,93

e 1,35

e 1,2

Totale bestedingen

e 84,09

e 10,41

e 9,25

Vloerproductiviteit

e 7.300

e 5.328

e 4.957

Haalbaar aanbod in m2 wvo

11.519

1.953

1.866

Gevestigd aanbod in m2 wvo

11.798

1.876

1.840

Uitbreidingsruimte in m2 wvo

-279

77

26

Koopkrachtbinding

2.3

Distributieplanologische berekening dagelijks, 2026

Onderstaand wordt een toekomstige marktruimteberekening gemaakt voor de dagelijkse sector in 2026, wederom op het niveau van gemeente Emmeloord. Aanbod en omzetclaim Voor de aanbodgegevens hebben we gebruik gemaakt van de meetgegevens van Locatus, die dateren van maart 2016. In totaal 26.166 m2 wvo is in Emmeloord centrum aanwezig. Van dit metrage valt 5.452 m2 onder dagelijkse artikelen. Het afgelopen jaar is er in het centrum geen nieuw metrage bijgekomen. Aanname is dat de plannen zoals opgenomen in het voorkeursscenario compact centrum, in 2016 zullen zijn gerealiseerd, wat gevolgen heeft voor de attractiviteit. In dit centrumplan is een aantal ontwikkellocaties opgenomen, deze worden hier opgesomd : » De Deel: ontwikkeling van horecaplein » Kanslocaties: herontwikkeling/sloop-nieuwbouw van kantoorgebouwen ten behoeve van winkels, woningen, cultuur » Kettingplein: herontwikkeling van winkelstrip » Locatie flats: ontwikkeling van gebouw met winkels en daarboven appartementen Het is de verwachting dat er sprake is van zowel verplaatsing als toevoeging van meters. Bij verplaatsing is het de bedoeling om op de locatie die achtergelaten wordt, de centrum-/ detailhandelsfunctie planologisch te beëindigen. Dit geldt naar verwachting vooral voor de locaties 'locatie flats' en 'kanslocaties'.

Op deze manier ontstaat daadwerkelijk een compacter centrumgebied en wordt (netto) niet teveel metrage toegevoegd. 5

Vloerproductiviteit Gegevens over normopzet per m2 komen voort uit de rapportage omzetgetallen 2015, opgesteld door Panteia en Detailhandel.info. Wel zijn cijfers aangepast aan de lokale situatie. Evenals in onze berekening van 2015 passen wij een neerwaartse correctie toe van 107. De omzetclaim wordt berekend door het aanbod te vermenigvuldigen met de normomzet per vierkante meter.

van lagere inflatie, hogere loongroei en stijgende werkgelegenheid. Ook het relatief hoge consumentenvertrouwen is een positieve factor voor de huishoudconsumptie. De indicatoren consumentenvertrouwen, economisch klimaat en koopbereidheid zijn goede voorspellers van de toekomstige consumptie en deze ontwikkelen zich al sinds 2013 in opwaartse richting zoals in onderstaand figuur duidelijk wordt. Figuur 1: ontwikkeling consumentenvertrouwen, economisch klimaat, koopbereidheid, 2000-2015

Vraag en potentiële bestedingen Aantal inwoners Volgens de gemeentelijke Bevolkingsprognose Noordoostpolder 2016­ 2041 (april 2016) zal het aantal inwoners van Noordoostpolder (incl. AZC) op de lange termijn afnemen van 46.443 (begin 2016) naar ruim 43.000 in 2041, een krimp van 77. De eerste jaren zal de bevolking nog stabiel blijven, maar vanaf 2020 is sprake van krimp. De afname wordt veroorzaakt door een negatief migratiesaldo in combinatie met een afnemende natuurlijke bevolkingsgroei. Voor 2026 wordt volgens de meest recente prognose een bevolkingsomvang van 46.232 inwoners verwacht. In 2015 werd nog uitgegaan van een groei naar ca. 48.200. Bestedingen De bestedingscijfers zijn afkomstig van de rapportage Omzetgetallen 2015, opgesteld door Panteia en Detailhandel.info (juni 2016) en zijn gecorrigeerd voor het welvaartsniveau van de inwoners van NOP. Het laatste decennium is de consumptie van huishoudens telkens verder gedaald onder invloed van omvangrijke bezuinigingen, forse lastenverzwaringen en het geringe consumentenvertrouwen. Sinds vorig jaar zien we weer positieve ontwikkelingen: zo neemt het reëel besteedbare huishoudinkomen relatief sterk toe door een combinatie

6

De supermarktbestedingen lieten over 2015 een stijging zien van meer dan 47 en bevestigen het positieve beeld. Het is echter lastig te voorspellen hoe de bestedingscijfers zich richting 2025 (over zo'n lange termijn) zullen ontwikkelen. Om die reden gaan wij uit van de bestedingen in 2016, waarbij economisch goede en slechte tijden elkaar min of meer uitmiddelen. Eventuele meeromzet als gevolg van hogere bestedingsbedragen is buiten beschouwing gelaten, en wordt als extra investeringsruimte gezien voor ondernemers. Koopkrachtbinding Richting 2025 is de verwachte online-ontwikkeling voor de food-sector

even cruciaal als onzeker. Het online aandeel in de food-sector is tot nu toe relatief laag. De meeste dagelijkse boodschappen worden nog gewoon in de supermarkt of verswinkel gedaan. De verwachting is echter dat het internetaandeel van de foodbestedingen komende jaren sterk gaat toenemen. In haar studie 'Supermarkten: zelfde snelheid, andere koers' (december 2015) verwacht ING Economisch Bureau dat het online omzetaandeel in dagelijkse boodschappen zal toenemen tot 10-1570 in 2025. Nu is dat aandeel 2,77o. Enerzijds bieden bestaande supermarkten meer mogelijkheden om boodschappen online te doen, anderzijds komen nieuwe pure online aanbieders op (zoals online supermarkt Picnic, maaltijdaanbieder Hello Fresh of drogisterij.net in de persoonlijke verzorging). Daarnaast wordt online ingezet door supermarkten om marktaandeel te veroveren in regio's ondanks het ontbreken van fysieke aanwezigheid in die regio. Groei van het online kanaal met 10-157 betekent niet dat de koopkrachtbinding met eenzelfde percentage van 10-157 zal afnemen, aangezien de online bestedingen grotendeels terecht zullen blijven komen bij bestaande supermarkten in Noordoostpolder (die de boodschappen klaar zet bij het pick up point dan wel bij de klant thuis bezorgt).

Seinpost verwacht echter wel een verdere groei en opkomst van nieuwe online aanbieders in de dagelijkse sector waardoor een deel van die bestedingen niet meer langs fysieke winkels in Emmeloord lopen; vanwege dit effect wordt een neerwaartse correctie op de bindings- en toevloeiingscijfers van 1-27o voor 2025 aangehouden. Anderzijds wordt het supermarktaanbod in Emmeloord volgens de plannen versterkt en kwalitatief verbeterd, waardoor weer een lichte toename (1-27o) van de koopkrachtbinding en -toevloeiing verwacht mag worden. Beide effecten middelen elkaar naar verwachting (ongeveer) uit en door Seinpost wordt in 2025 met gelijkblijvende

binding en -toevloeiing gerekend. Potentiële uitbreidingsruimte In 2016 is de markt nog ongeveer in evenwicht. In 2026 ontstaat geen extra uitbreidingsruimte, hetgeen vooral wordt veroorzaakt door de gewijzigde bevolkingsprognose. Wanneer er nieuwe (supermarkt-) meters worden gerealiseerd, ontstaat in theorie een overschot aan m2 in de dagelijkse sector , meer specifiek in het supermarktaanbod. Het is dus zaak om verbeteringen in het supermarktaanbod vooral middels verplaatsingen tot stand te laten komen. Afhankelijk van de onttrekkingen (als er locaties ontwikkeld worden en formules verplaatsen, waarbij de winkelfunctie op de locatie die achtergelaten beëindigd wordt) mogen de aldaar wegbestemde (dagelijkse) winkelmeters bij het uitbreidingsmetrage worden opgeteld. Seinpost plaatst bovendien een kanttekening bij de hantering van de uitkomst. Opgemerkt moet worden dat in de berekening alle supermarkten binnen de gemeente zijn meegenomen, waarbij de vraag is in hoeverre alle kleine supermarkt-vestigingen in de dorpen en de wijken in de toekomst bestaansrecht behouden. In totaal zijn 7 van de 16 supermarkten kleiner dan 600 m2, een maatvoering die nauwelijks meer voldoet aan huidige maatstaven. Tegelijk zien we dat het supermarktaanbod in Emmeloord-centrum kwalitatief tekort schiet.

Met het oog op een optimaal functioneren van het centrum is het gewenst om een volledig en volwaardig supermarktaanbod te bieden. Dat houdt in ruimte geven aan daar gevestigde supermarkten om te groeien naar volwaardige supermarkten. En daarnaast supermarkten naar het centrum te laten verplaatsen. Samengevat: in onze optiek dienen niet alle bestaande supermarktmeters binnen de gemeente 'heilig verklaard' te worden en dient vooral ingezet te worden op optimalisatie van het supermarktaanbod in 7

Emmeloord-centrum, wat zoals eerder geconstateerd een functie vervult voor de hele gemeente. Dit houdt in dat in het centrum gevestigde (of daarheen te verplaatsen) supermarkten kunnen worden uitgebreid naar een actuele en marktconforme omvang.

2.4

Onderstaand wordt een berekening gemaakt voor de niet-dagelijkse sector. Deze berekening wordt uitgevoerd op het niveau van Emmeloord-centrum. Voor zover de input dezelfde is als in de berekening voor dagelijks, wordt deze hieronder verkort weergegeven.

Tabel 2: Distributieplanologische berekening dagelijks, 2026 Marktruimteberekening dagelijkse sector gemeente NOP, jaar 2026 Supermarkten

Overig levensmiddelen

Persoonlijk e verzorging

Aantal inwoners

46.232

46.232

46.232

Detailhandelsbestedingen per hoofd (ex BTW; met inkomenscorrectie)

C 1.898

C 235

C 209

830Zo

830/0

83/

Gebonden bestedingen

C 72,83

C 9,02

C 8,02

Koopkrachttoevloeiing

130Zo

13/

13/

Omzet door toevloeiing

C 10,88

C 1,34

C 1,2

Totale bestedingen

C 83,71

C 10,36

C 9,22

Vloerproductiviteit

C 7.300

C 5.328

C 4.957

Haalbaar aanbod in m2 wvo

11.467

1.944

Koopkrachtbinding

1.860 Gevestigd aanbod in m2 wvo

11.798

1.876

1.840

Uitbreidingsruimte in m2 wvo

-330

68

20

(*) Hierin is mogelijke verplaatsing/onttrekking van supermarktmeters niet meegenomen

8

Distributieplanologische berekening niet-dagelijkse sector, 2016 en 2026

Aanbod en omzetclaim Voor de aanbodgegevens voor Emmeloord-centrum hebben we gebruik gemaakt van de meetgegevens van Locatus, die dateren van maart 2016. Emmeloord-centrum kent een dagelijks aanbod van 5.452 m2 en een niet-dagelijks aanbod van 18.353 m2. In 2013 bedroeg het nietdagelijkse aanbod nog 18.892 m2 en in 2014 18.189 m2. Gegevens over normomzet per m2 komen voort uit de rapportage omzetgetallen 2015, opgesteld door Panteia en Detailhandel.info. Gemiddeld bedraagt de vloerproductiviteit niet-dagelijks C 2.168, maar dit is een landelijk gemiddelde voor alle branches (inclusief tuincentra, doe-het-zelf ed. welke niet in het centrumgebied voorkomen). Onderstaand benaderen wij de vloerproductiviteit van Emmeloordcentrum. De vloerproductiviteit per branches zijn (ex BTW): » Mode en Luxe C 2.339 per m2 wvo (13.123 m2 wvo); » Vrije Tijd C 1.935 per m2 wvo (2.636 m2 wvo); » Bruin en Witgoed C 3.967 per m2 wvo (890 m2 wvo);

» »

In/Om Huis Overig

C 1.279 per m2 wvo (450 m2 wvo)1. C 1.604 per m wvo (936 m wvo)

De gemiddeld gewogen vloerproductiviteit voor de niet-dagelijkse sector komt dan op circa C 2.300 per m2 wvo. Dit is echter berekend op basis van landelijk gemiddelde vloerproductiviteiten. Wij veronderstellen mede gezien de relatief hoge huurprijsniveaus en de sterke centrumfunctie van Emmeloord-centrum - dat de vloerproductiviteit in het centrum van Emmeloord circa 10Zo boven het landelijk gemiddelde is. Er wordt gerekend met (afgerond) C 2.500. Voor nieuw aanbod geldt bovendien dat vanwege de kosten een hogere vloerproductiviteit nodig is om rendabel te kunnen exploiteren. Voor nieuw aanbod rekenen wij met een normatieve vloerproductiviteit van circa 10Zo bovengemiddeld. De omzetclaim wordt berekend door het aanbod te vermenigvuldigen met de normomzet per vierkante meter. Vraag en potentiële bestedingen In de gemeente Noordoostpolder 45.699 wonen inwoners per 1 januari 2016. Inclusief de geregistreerde inwoners van het AZC gaat het om 46.443 inwoners. In 2026 is dit aantal naar verwachting 46.232. De cijfers omtrent binding en toevloeiing voor de branchegroepen (dagelijks en niet-dagelijks) komen voort uit de koopstromenmonitor Noordoostpolder opgesteld door de Rabobank (Rabo Research, 2016).

In de niet-dagelijkse sector zien we dat de binding op Noordoostpolder in 2014 (meest recent) 650Zo bedraagt en daarmee zeer fors is gedaald ten opzichte van 2009, toen de binding nog 790Zo bedroeg. De toevloeiing is daarentegen nauwelijks gedaald: van 25Z naar 24Z. In

2011 bedroeg de binding nog meer dan 85Z. Wij kunnen deze cijfers niet vergelijken met andere bronnen, zoals het KSO Oost Nederland wat in 2015 is gehouden, aangezien gemeente Noordoostpolder daarin niet heeft geparticipeerd. Rabobank heeft bovendien geen bindingscijfer voor Emmeloordcentrum. Een deel van de gebonden bestedingen worden buiten het centrum gedaan, zoals op de woonboulevard, verspreide bewinkeling (oa. Intratuin), winkelcentrum Zuiderkade (Action, Wibra) en elders in Emmeloord. In de (kleine) groendorpen is het aanbod niet-dagelijks overigens zeer beperkt. In 2014 en 2015 is door Seinpost ingeschat dat de binding op Emmeloord-centrum ca. 62Z bedroeg. Uitgaande van deze verhouding (binding gemeente/binding centrum is 79/62 oftewel 0,78) zou de binding op Emmeloord-centrum thans ca. 51Z bedragen. Seinpost is van mening dat dit een wel zeer forse afname is in een jaar tijd terwijl er weinig tot niets is veranderd in dat jaar. Voor de huidige situatie zal niettemin met dit cijfer gerekend worden. Richting 2026 zal de binding verder afnemen als er niets gebeurt (ervan uitgaande dat de concurrentie zich wel blijft ontwikkelen). Als het centrum een impuls krijgt zal de binding kunnen toenemen, waarbij wordt uitgegaan van een bij dit type centrum 'passende' binding van iets onder 60Z (58Z).

Dit is overigens nog lager dan vorig jaar nog werd ingeschat voor het 'niets doen' scenario. Voor wat betreft de toevloeiing (24Z) zijn Steenwijk, Urk, Lemsterland, Dronten en Kampende belangrijkste herkomstgemeenten. Ook komt nog een aanzienlijk deel van de toevloeiing uit overig Nederland. Richting 2026 zal de toevloeiing afnemen als er niets gebeurt (22Z); als

1 Exclusief PDV-branches Doe-Het-Zelf, Tuincentra en Wonen

9

het centrum een impuls krijgt zal de toevloeiing licht stijgen (260Zo), aangezien de impuls vooral kwalitatief (en minder kwantitatief) zal zijn. Bestedingscijfers geven de gemiddelde besteding per persoon per sector weer. Deze cijfers zijn afkomstig van de rapportage Omzetgetallen 2015, opgesteld door Panteia en Detailhandel.info (juni 2016). Hier wordt het cijfer gehanteerd voor de niet-dagelijkse sector, evenals in eerdere onderzoeken gecorrigeerd voor de branches doe-het-zelf, tuincentra en deels wonen, aangezien deze branches niet/ nauwelijks voorkomen in het centrum van Emmeloord. Het welvaartsniveau van de inwoners van Noordoostpolder ligt 120Zo lager dan het Nederlands gemiddelde. De gemiddelde bestedingscijfers zijn gecorrigeerd naar het welvaartsniveau van de inwoners van de gemeente. Richting 2026 zullen de detailhandelsbestedingen verder afnemen door verdere groei van online bestedingen. De algemene verwachting is dat dit vooral in de niet dagelijkse sector het geval zal zijn. De mate en het tempo waarin zich deze ontwikkeling zal voltrekken is de grote onzekere factor en verschilt bovendien sterk per branche. In eerdere rapporten werd uitgegaan van een toename van de consumentenbestedingen naar pure online webshops van 6,00Zo (van 3,80Zo tot 9,8Z). Dit is exclusief de onlinebestedingen bij winkels die een fysieke winkel combineren met een webshop.

Er zijn geen nieuwe omstandigheden die leiden tot een sterk afwijkende voorspelling. Met dit percentage corrigeren wij de bestedingscijfers. Potentiële uitbreidingsruimte Hierbij is de vraag afgezet tegen het bestaande aanbod (potentie t.o.v. omzetclaim) en blijkt: » In de huidige situatie is er sprake van ruim 1.700 m2 uitbreidingsruimte. » In 2026 is er met centrumplan ruimte voor krap 1.600 m2 wvo;

10

»

afhankelijk van de onttrekkingen (als er locaties ontwikkeld worden en formules verplaatst waarbij de winkelfunctie op de locatie die achtergelaten beëindigd wordt) mogen de aldaar wegbestemde (niet-dagelijkse) winkelmeters bij het uitbreidingsmetrage worden opgeteld In 2026 is er zonder centrumplan (niets doen) een overschot van ruim 1.100 m2 wvo

Tabel 3: marktruimteberekening niet dagelijkse sector Marktruimteberekening niet-dagelijkse sector gemeente NOP, jaar 2016 en 2026 2016

2026, met centrumplan

2026,zonder centrumplan

Aantal inwoners

46.443

46.232

46.232

Detailhandelsbestedingen per hoofd (ex BTW, met inkomenscorrectie)

C 1.610

C 1.513

C 1.513

51Z

58Z

50Z

Gebonden bestedingen

C 38,13

C 40,57

C 34,97

Koopkrachttoevloeiing

24Z

26Z

22Z

Omzet door toevloeiing

C 12,04

C 14,25

C 9,86

Totale bestedingen

C 50,17

C 54,82

C 43,04

Vloerproductiviteit

C 2.500

C 2.750

C 2.500

Haalbaar aanbod in m2 wvo

20.068

19.934

17.216

Gevestigd aanbod in m2 wvo

18.353

18.353

18.353

Uitbreidingsruimte in m2 wvo (*)

1.715

1.581

-1.137

Koopkrachtbinding

(*) Hierin is mogelijke verplaatsing/onttrekking van bestaande meters niet meegenomen

3

Marktruimte horeca en dienstverlening Emmeloordcentrum

In dit hoofdstuk belichten we eerst een aantal belangrijke trends die in de horeca-sector spelen. Vervolgens zoomen we in op de omvang en ontwikkeling van de horeca in Noordoostpolder, algemeen en per sector. Vervolgens voeren we een horeca-DPO uit, wat een kwantitatief beeld schetst van (on)mogelijkheden. Tesamen leidt dit tot een beeld van wat op horeca-gebied mogelijk is in Emmeloord-centrum.

3.1

Algemene trends in de horeca

Er spelen allerlei trends die van invloed zijn op de horeca. Er is sprake van een grote dynamiek in het eet-, drink-, uitgaans- en vrije tijdsgedrag. Maatschappelijke veranderingen liggen hieraan ten grondslag, zoals de individualisering (kleine huishoudens), de vergrijzing, de multiculturele samenleving, de consument die altijd druk en onderweg is en veranderend vrije tijdsgedrag. De trends zijn sterk sector-overstijgend waardoor dranken, fastservice, restaurants en hotels steeds moeilijker van elkaar te scheiden zijn. De menukeuze wordt steeds breder, verdeeld over alle dagdelen en gekoppeld aan (verblijfs)arrangementen. Het terras is een belangrijke schakel om de klanten langer te binden waarbij de drankjes vanzelf overgaan in spijs (fastservice) of zelfs een maaltijd (restaurant). Het terras wint enorm aan belang. Hotels spelen ook in op de lokale en toeristische doelgroepen met restauratieve voorzieningen. De horeca anticipeert op de veranderingen, met enerzijds gemak & snelheid (prijs) en anderzijds luxe & vakmanschap (kwaliteit). Het belang van beleving & ervaring wordt steeds belangrijker, en de gunfactor voor de ondernemer, het personeel of de formule. Open

keukens (live-cooking experience) laten het ambacht zien van de ondernemer en bieden reuring en vermaak. Horeca speelt ook in op de zakelijke markt en evolueert naar een werkplek om zelfstandig te werken of voor zakelijke ontmoetingen en bedrijfsuitjes. Voor de recreatie en het toerisme speelt de horeca met haar directe consumptie in op de primaire levensbehoeften. De innerlijke mens wordt hiermee behaagd en er wordt een aangenaam verblijf geboden: de altijd-allesoveral-consument die iets wil consumeren wat, wanneer en waar hij / zij dat wil. Ook de opkomst van online speelt een (positieve) rol door de invloed van de sociale media en reviews, de groei van online kortingsacties en arrangementen. Een horecavestiging is onderdeel van de totale locatiestrategie off- en online, inclusief tijdelijke vestigingen bij evenementen, met bezorgen en afhalen, cateringfaciliteiten etc. Afhalen en bezorgen groeien snel, mede door sites als thuisbezorgd.nl. Dit is vaak gekoppeld aan een fysiek vestigingspunt van de horeca. Het is niet zo dat door de groei van de online aankopen er minder behoefte is aan m2 vvo horeca, een ontwikkeling die je wel terug ziet in de detailhandel. In het aanbod zien we specifieke ontwikkelingen.

We noemen de schaalvergroting met vaak als reden de omzeteisen (wereld, foodcourts), filialisering (Starbucks, Vapiano, Eataly, hotelketens etc.) en specialisatie (Nespresso, sappenbar). All you can eat concepten spelen in op de trend van gemak (je hoeft je menu niet te kiezen, met fixed price), groepsuitjes en beleving met vaak eigen vermaak voor de kinderen. Bijzondere vormen van horeca zijn fast-dining (Happy Italyachtig), 'on the move' en drive inn, of 'shared dining' (geen eenpersoonsgerechten maar kleine hapjes in groepsverband). In opkomst zijn Bed & Breakfast, online (AirBnB, AirDnD), en tijdelijkheid (pop-up, food-trucks, catering). De horecasector professionaliseert steeds verder, een mooi voorbeeld zijn de strandbedrijven die jaarrond open zijn met eigen belevingsconcepten. Buiten de sector speelt blurring in de detailhandel, de opkomst van 11

food-markets, para-commerciële activiteiten bij sportclubs, horeca in kantoren, op onderwijslocaties, ziekenhuizen en bij cultuur Z leisure etc. De rol van horeca in winkelgebieden is ook aan het veranderen (internationaal onderzoek CBRE 2015). De consument verandert, hij consumeert bewuster, wordt grilliger en minder trouw (zap-cultuur). Er is volledige markttransparantie op kwaliteit (recensies) en prijs (iens, Groupon etc.). Spaarzegelacties zoals van Albert Heijn of Shell stimuleren het bezoek aan de horeca, maar zullen wel eerst betekenen dat de prijzen onder druk staan omdat een tweede maaltijd gratis wordt aangeboden. De trends hebben hiermee effecten op de veranderende vraag naar horeca. De consument bepaalt steeds meer het succes en functioneren van een ondernemer, van een formule, een gehele branche of locatie.

Volgens de ranglijst Horeca Top 100 2016 was 2015 in alle opzichten een recordjaar voor veel bedrijven uit deze top 100, met ook nog hoge groeiverwachtingen voor 2016. In het tweede kwartaal van 2016 is volgens het CBS de omzet in de horeca met 4,80Zo gegroeid: 6,60Zo in de fastservice, 4,1Z in de cafés en restaurants en 5,2Z in de hotels. Tot nu toe hebben de restaurants onderstaande omzet- en volumeontwikkeling doorgemaakt. Figuur 3: Volume- en omzetontwikkeling restaurantsector Volume- en omzetontwikkeling restaurants %-mutatie t.o.v. jaar eerder 5 -

3.2

Omzetontwikkeling en prognoses

Het gaat de laatste jaren goed met de horeca door de groei van de buitenshuisconsumptie, met omzetstijgingen van soms 4-50Zo per jaar. In de crisisjaren 2008-2011 lag dat anders in de horeca: eten en logies zitten na 2015 weer op het niveau van voor de crisis, cafés scoren echter nog een min van ruim 250Zo.

n .

.

llll tl 120

iJ - . 1 /"-K___ ÍÎİ

- 100

-5 -

. ftO

.10 . 1 II III IV 1 II III IV 1 II III IV I II lil IV 1 II lil wf I II 2011

2012 Volume

Figuur 2: Omzetgroei horeca 2010-2015 per sector

Index, 2010s 100 r 140 - m . l

2013

2014

2015

Omzet (rechtera

'16

s)

Bron : CBS

De prognoses voor de horeca zijn positief (bron: ING, aug 2016, en Rabobank Cijfers en trends). Dit komt met name door het hogere consumentenvertrouwen, de hogere bestedingsruimte en de lage inflatie. De cafés zullen in omzet blijven stabiliseren (1Z omzetgroei in 2016), de fastservice zal 3,5Z groeien in 2016, de restaurants 4Z en de hotels 2,5Z. Na 2016 neemt het groeitempo af zo is de verwachting maar blijft positief, behalve voor de cafés. De gehele horeca blijft met 1Z per jaar groeien tot medio 2020-2025, zo is de verwachting van Seinpost Z ZKA: variërend van 1,5Z in de restaurantsector tot 0Z in de

12

Emmeloord

cafés.

Figuur 4: horecabedrijven per 10.000 inwoners

Tabel 4: Verwachte groeitempo horeca-omzet JAAR

2015

2016

2017

2018-2025

Figuur 5: index ontwikkeling metrage horeca

PER JAAR Horeca

4,0/

3,0/

1,50/0

1/

Hotels

3,20Zo

2,5/

1,5/

1/

index ontwikkeling m2 vvo horeca (1995 = 100) 200

Restaurants

6,30/0

4,0/

2,5/

1,5/

Cafetaria ŭ

3,70/0

3,5/

1,5/

1/

180

160

fastservice 140

0,5/

Cafés

1,0/

0,0/

0/

120

Bron: ING augustus 2016, cijfers 2015 CBS, prognoses 2016 en 2017. Prognose 2018-2025 is van Seinpost Z ZKA.

100 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2016

3.3

Omvang en ontwikkeling Horeca in

Horecabedrijven per 10.000

Noordoostpolder

Flevoland

0. Nederland

25.000 - 50.000 inw

^—50.000 - 100.000 inw

inwoners 1995-2016

Uit figuur 4 blijkt dat het aantal horecabedrijven per 10.000 inwoners over de laatste 20 jaar, in zowel provincie Flevoland als in gemeente Noordoostpolder behoorlijk achterblijft bij het Nederlandse gemiddelde en ook bij het gemiddelde van een stad met 25.000 - 50.000 inwoners.

30

20

10

Noordoostpolder

Flevoland

Nederland

25.000 - 50.000 inw

^—50.000 - 100.000 inw

Figuur 5 laat zien dat het metrage horeca over de laatste 20 jaar in Noordoostpolder aanvankelijk (tot 2010) boven het Nederlands gemiddelde lag, maar sindsdien iets onder Nederlands gemiddeld ligt. Sinds 2004 zien we een enorme stijging van het horeca-metrage in Flevoland C+ 50/, waarschijnlijk veroorzaakt door de groei van

13

Almere), terwijl Noordoostpolder blijft steken op het niveau van 2004.

Het aantal horeca bedrijven in de hele gemeente Noordoostpolder is afgelopen 10 jaar slechts beperkt toegenomen (van 72 naar 75 vestigingen). Het metrage bedraagt 15.340 m2 vvo.

Deelsectoren Wij belichten de relevante deelsectoren restaurants, fast-service en dranken (zie bijlage 5 voor omschrijving).

sectoren in Noordoostpolder afwijkt van het Nederlands gemiddelde en kunnen we per sector de volgende constateringen doen: » De restaurant-sector in Noordoostpolder blijft sterk achter ten opzichte van gemiddeld in Flevoland en Nederland » De fast-service sector in Noordoostpolder blijft iets achter ten opzichte van Nederland gemiddeld en is gelijk aan gemiddelde Flevoland » De dranken-sector in Noordoostpolder blijft iets achter ten opzichte van Nederlands gemiddeld maar is ten opzichte van Flevoland gemiddeld, goed vertegenwoordigd Restaurantsector: » Noordoostpolder telde in 2015 11 bedrijven in de restaurantsector (2012: 14). Vanaf 2008 is het aanbod in de restaurantsector jaarlijks met één bedrijf afgenomen; » Totale oppervlak bedraagt 2.820 m2. Verkoopoppervlakte in Noordoostpolder laatste jaren fors gedaald (in 2004/2005 piek met 5.279 m2) » Gemiddelde verkoopoppervlakte in Noordoostpolder komt uit op 256 m2 per bedrijf. Omvang per bedrijf in Noordoostpolder is daarmee relatief hoog ten opzichte van NL gemiddeld (166 m2)

Figuur 6: horeca-bedrijven per 10.000 inwoners, naar sector Bedrijven per 10.000 inwoners 2016

Hotels

Restaurants

Fast-service » Noordoostpolder telde in 2015 23 fast-service-bedrijven » Totale oppervlak bedroeg 1.436 m2 » Gemiddelde verkoopoppervlak per bedrijf in Noordoostpolder kwam op 62 m2 (NL gemiddeld 69 m2)

Fastservice

Dranken

0

2

4

B 50.000 - 100.000 inw B 25.000 - 50.000 inw

B Flevoland

6

8

10

B 0. Nederland

B Noordoostpolder

Uit bovenstaande figuur blijkt dat de verdeling van de horeca over de

14

Drankensector: » Noordoostpolder telt in 2015 31 (2012: 30) bedrijven in de drankensector. In 2003 telde de drankensector nog 37 bedrijven; » Totale verkoopoppervlakte komt uit op 9.294 m2. Na 2008 is het aantal m2 gestegen (circa 8.000 m2), in 2010 was het aantal m2 hoger met respectievelijk 9.645 m2 » Gemiddelde verkoopoppervlakte per bedrijf is met 300 m2 relatief

hoog ten opzichte van NL gemiddeld (221 m2)

3.4

Marktruimte bepaling horeca Emmeloord

Tabel 5: gemiddelde om vang per bedrijf naar sector Tabel 6: marktruimte consumptieve horeca, gemeente NOP Gem. m2 vvo per bedrijf

N.O.Polder

Nederland

Verschil

Dranken D1

221

134

1650Zo

Dranken D2

350

436

80^0

Fastservice

62

69

9oy0

Restaurants

256

166

154^0

Hotels

588

303

19407o

Leisure Globale analyse huidige aanbod » Basisvoorzieningen aanwezig: bioscoop, bowling, discotheek, casino/amusementscentrum » Deels in Emmeloord (Movieskoop bioscoop in Beursstraat, casino Fair Play Lange Nering), deels elders (discotheek Marknesse, Chez Marknesse, bowling Partyhouse de Ducdalf); Potenties leisure Functies als een bowlingcentrum, casino/amusementscentrum of een theater zijn reeds gevestigd in Noordoostpolder en derhalve weinig kansrijk. Op basis van de systematiek van 'leisure typologieën' zijn onderstaande functies op het eerste gezicht wel kansrijk (nadere marktanalyse per functie is echter noodzakelijk): » Pool/snookercentrum, eventueel in combinatie met horeca; » Fitnesscentrum, eventueel om kanslocatie(s) in te vullen

15

Marktruimte consumptieve horeca gemeente Noordoostpolder Dranken D1

Fastservice

Restaurants

2650

1436

2820

12

23

11

Omzet per bedrijf landelijk

350000

320000

500000

Correctie omzet op omvang

577500

288000

770000

Omzetclaim 2016

6930000

6624000

8470000

46480

46480

46480

Besteding per hoofd 2015

150

188

301

Besteding per hoofd 2020-2025

153

210

360

Bestedingspotentie inwoners

7111440

9760800

16732800

Saldo afvloeiing / toevloeiing

907

907

807

Aandeel zakelijk-toerist

107

107

107

Totale omzetpotentie 2020-2025

7111440

9760800

15.059.520

Potentie minus claim

181440

3136800

6.589.500

Marktruimte in aantal bedrijven

0,3

10,9

8,5

Gem. om vang per bedrijf landelijk

134

69

166

0

750

1420

m2 vvo Aantal bedrijven 2016

Inwoners 2015 / 2020-2025?

Marktruimte in m2 vvo

In bovenstaande tabel vindt een confrontatie plaats tussen aanbodzijde (omzetclaim gevestigde horeca) en vraagzijde (omzetpotentieel vanuit verzorgingsgebied). Hieronder volgt nadere toelichting op de werkwijze. Omzetclaim

16

De omzetclaim vanuit zittende horeca wordt bepaald door het aantal bedrijven te vermenigvuldigen met de landelijk gemiddelde omzet per bedrijf, verhoogd met een correctie op basis van de gemiddelde oppervlak per horecabedrijf. De oppervlakte ligt voor dranken en restaurants in Noordoostpolder duidelijk hoger dan gemiddeld. Omzetpotentie De omzetpotentie voor de horeca wordt bepaald door inwoneraantal te vermenigvuldigen met de bestedingen per hoofd, die naar verwachting in de toekomst een positieve ontwikkeling zullen doormaken. Dat levert de totale omzetpotentie. Een deel van deze bestedingen wordt gedaan binnen de eigen gemeente en wordt daarmee lokaal gebonden. Dit aandeel wordt voor de dranken en fast-service ingeschat op ca. 7070, dit type horeca heeft vooral een lokale functie. Voor restaurants is de binding naar verwachting lager, voor deze horeca zal de inwoner van Noordoostpolder eerder naar plaatsen als Kampen of Zwolle rijden (waar de keuze aanmerkelijk groter is). Wij stellen deze op 607. Een deel van de bestedingen vloeit af naar horeca buiten Noordoostpolder. Andersom vloeien ook horeca-bestedingen toe van buiten de gemeente naar Noordoostpolder. Wij schatten in dat de afvloeiing (ca 307) hoger is dan de toevloeiing (ca 107) . Het saldo afvloeiing/toevloeiing komt uit op ca. 207. Dit geldt voor zowel dranken, fast-service als restaurants.

Samen met de 707 gebonden bestedingen is de omzetpotentie 907 van C 7.111.440 voor dranken en fast-service. Samen met de 607 gebonden bestedingen is de omzetpotentie 807 van C 16.732.800 voor restaurants. Voor alle horeca wordt een aandeel zakelijk/toeristisch aangehouden, dus van mensen die met zakelijke of toeristisch doel in Emmeloord komen. Landelijk is dit percentage ca. 15-207 maar voor Emmeloord

hanteren wij 10oZo. Hiermee wordt de totale omzetpotentie opgehoogd. Tot slot vindt de confrontatie plaats tussen omzetclaim en omzetpotentieel: potentie minus claim. Voor dranken is er een ruimte van C 181.440. Wanneer we dit delen op de benodigde omzet per bedrijf van (voor NOP gecorrigeerd) C 577.500, dan is er een marktruime voor 0,3 bedrijven, 0,3 * 134 m2 = 40 m2, wat afgerond wordt naar nul (geen marktruimte). Voor fast-service is langs dezelfde weg een uitbreidingsruimte van ca. 10 bedrijven of 750 m2 berekend. Voor restaurants komen we op 8 bedrijven of 1.400 m2.

3.5

Advies horeca

Kwantitatief is er dus ruimte in theorie voor circa 2.150 m2 horeca. Kwalitatief geldt echter : » Geen historisch hart, marktplein of andere bijzondere assets; » Via A6 uitstekend bereikbaar, maar betekent tegelijkertijd dat de inwoners ook snel in Friesland of Lelystad/Almere zijn. » Draagvlak voor voorzieningen vooral vanuit eigen bevolking, dus bescheiden; » Weinig extra draagvlak vanuit regio (dunbevolkt, eigen centra, deels met meer eigen karakter); » Geen bijzondere assets vanuit kernkwaliteiten/DNA gebied

»

»

met name marktruimte in de restaurantsector en in de fastservice sector. In de drankensector is geen marktruimte; In de restaurant- en fast-servicesector is sprake van achterstand. Wij zien ruimte in de fast-servicesector voor 300-400 m2 verkoopoppervlakte. Dit komt overeen met 5 bedrijven. Voor de restaurantsector gaan wij uit van een marktruimte van 800-1.000 m2 (4-6 bedrijven); Op het eerste gezicht is het leisure aanbod in Emmeloord redelijk (bowling, casino, bioscoop). Op basis van een eerste analyse zijn er mogelijk potenties voor een pool/snookercentrum (eventueel in combinatie met horeca) en voor een fitnesscentrum.

Het ligt voor de hand de marktruimte toe te voegen in het nieuwe centrumgebied van Emmeloord omdat de doelgroepen zich hier bevinden en een concentratie van een uitgaansgebied met voldoende keuzemogelijkheden kan worden gerealiseerd. Vanuit de planlocatie in het centrum van Emmeloord adviseren wij om in de keuze van een horecaconcept aan te sluiten bij het winkelgebied. Daghoreca (terras, openstelling overdag tot circa 21.00 uur uur) ligt hierbij voor de hand. Vanuit het huidige aanbod denken wij aan de volgende typen horeca Z formules: » Eetcafé/Bistro, bijvoorbeeld de 'Beren-eetcafés' (reeds gevestigd in middelgrote gemeenten, zoals Oosterhout, Oud-Beijerland, Spijkenisse); » Actuele coffeeshop-formule; » Fastfood keten, zoals KFC, MacDonalds of BurgerKing; » Lunchrooms, zoals LaPlace en Subway; » Andere populaire horecaconcepten, zoals een steakhouse of een tapas-restaurant.

Op basis van het voorgaande concluderen wij: » Wanneer het verkoopoppervlakte in Noordoostpolder wordt vergeleken met het gemiddelde voor de referentiegemeenten lijkt

17

3.6

Consumentgerichte dienstverlening

Het is gebruikelijk om bij winkelprojecten enige ruimte te reserveren Benchmark consumentgerichte bedrijvigheid in verkooppunten Verkooppunten

Ambacht

Financiële Instelling

Particuliere Dienstverlening

NL 20.000-30.000 inw.

25

9

12

NL 30.000-50.000 inw.

45

13

20

Emmeloord

23

5

14

voor consumentgerichte, winkelondersteunende dienstverlening. Veelal zijn deze units gelegen aan de randen van een winkelproject, op locaties buiten de grotere passantenstromen, die voldoen voor meer doelgericht bezoek en waar de huurniveaus relatief laag zijn. Locatus maakt onderscheid in: » Ambachten: bijvoorbeeld drukkerijen, galeries, lijstenmakers, kapsalons, schoenreparatie en sleutelreparatie; » Particuliere dienstverlening: bijvoorbeeld reisbureaus en uitzendbureaus; » Financiële dienstverlening: bijvoorbeeld hypotheekshops, verzekeringskantoren en banken. In tabel 7 is een benchmark opgenomen van het aanbod in Emmeloord vergeleken met het aanbod in kernen van 20.000 tot 30.000 inwoners en 30.000 tot 50.000 inwoners.

18

Tabel 7: benchmark consumentgerichte dienstverlening Bron: Locatus Verkooppuntverkenner 2016

Er lijkt enige ruimte te zijn voor financiële instellingen en voor ambachten. Wij kunnen ons voorstellen dat 2 à 3 dienstverlenende functies worden toegevoegd. Uitgaande van een normomvang van 50 tot 75 m2 is indicatief ruimte voor circa 100 tot 225 m2 aan dienstverlening. Verder constateren wij dat er geen marktruimte is voor particuliere dienstverlening. Er is sprake van een vergelijkbaar aanbod met het landelijk gemiddelde voor beide categorieën inwoners. Deze functies zouden een plek kunnen krijgen aan de zijde van de Beursstraat of elders aan de randen van het centrum.

4

Kwalitatief advies centrumplan

In dit hoofdstuk worden enkele meer kwalitatieve adviezen gegeven mbt. het centrumplan. Als eerste wordt ingegaan op de specifieke functie die een centrumgebied als dat van Emmeloord vervult. In paragraaf 4.2 volgt een korte beschrijving van het centrumgebied en de deelgebieden. In paragraaf 4.3 resp. 4.4 wordt het centrum in de huidige resp. toekomstige situatie beoordeeld op 10 kwaliteitsaspecten.

4.1

Dubbelfunctie Emmeloord-centrum

Het centrum van Emmeloord heeft een functie voor zowel dagelijkse boodschappen als recreatief winkelen. Deze dubbelfunctie is kenmerkend voor winkelgebieden die een verzorgingsgebied van 25.000 tot 50.000 consumenten bedienen. Dagelijkse boodschappen In het centrum zijn de servicesupermarkten Albert Heijn (Smedingplein), Jumbo (Kettingplein) en Poiesz (Noordzijde) gevestigd. Daarnaast zijn in het centrum een aantal versspecialisten en drogisterijen gevestigd. Servicesupermarkten zorgen voor trekkracht en levendigheid. Versspecialisten en drogisterijen kunnen profiteren van de trekkracht van een supermarkt indien ze nabij gelegen zijn. Hierbij geldt: hoe dichter bij een supermarkt, hoe groter de kans is op combinatiebezoek. Dagelijkse winkelgebieden zijn daarom vaak compact van opzet. Aanvullend op supermarkt, verszaken en drogisten, behoren andere winkels in frequent benodigde artikelen als bloemen/planten, huishoudelijke artikelen (Blokker-achtige) en algemeen textiel (Zeeman­ achtige). Supermarkten worden steeds groter en zijn de trekkers in een winkelgebied voor dagelijkse boodschappen. Schaalvergroting vindt

plaats om aan de vraag naar keuze (ruim assortiment) en comfort (ruimte voor productpresentatie en ruime gangpaden) te kunnen voldoen. Onderstaande behoeften, die in het teken staan van gemak en efficiency, zijn van belang bij de keuze voor een dagelijkse boodschappen centrum: » Schaalgrootte supermarkten, voor moderne servicesupermarkten is 1.200 m2 wvo de ondergrens (voor discountsupermarkten is dit circa 1.000 m2 wvo vanwege een minder groot assortiment); » Clustering van dagelijks aanbod (one-stop-shopping); » Goede (auto)bereikbaarheid; » Ruime parkeermogelijkheden nabij de entree(s) van de supermarkt; » Scheiding verkeersstromen voor bevoorrading en bezoekersverkeer Recreatief winkelen Bij het 'recreatief winkelen' stellen consumenten andere eisen aan een winkelgebied dan bij 'boodschappen doen' (of 'doelgericht kopen'). Bij het boodschappen doen is functionaliteit van belang: men wil hier zo weinig mogelijk tijd voor uit trekken. Recreatief winkelen is (steeds meer) een vorm van vrijetijdsbesteding waarvoor men meer tijd uit trekt dan boodschappen doen. Naast efficiency (goede bereikbaarheid en parkeermogelijkheden), zijn ambiance, kwaliteit, prijs en service van belang bij de keuze voor een winkelgebied. Ook heel belangrijk is de entourage waarin wordt gewinkeld, het gaat om kijken, vergelijken en verblijven.

Voor de verblijfsfunctie is aanwezigheid van attractieve horeca van belang. Onderstaande behoeften, die in het teken staan van kijken-vergelijkenverblijven, zijn van belang bij de keuze voor een recreatief winkelgebied: 19

» »

» » »

Beleving: hang naar verrassing en prikkels, 'er moet iets te doen zijn'; Identiteit: authentieke locaties met bijzondere kwaliteiten, identificatie met stadshart, plekken waar men graag komt (niet alleen om te winkelen, maar ook voor andere motieven als ontmoeting en 'place to be'); Recreatief winkelaanbod: voldoende massa, goede branchemix landelijk filiaalbedrijf en eigen MKB, verrassing in aanbod; Ondersteunende horeca in winkelgebied, aanwezigheid terrassen en pleinen; Plezierige atmosfeer/prettig verblijfsklimaat: net, comfortabel en veilig ingericht openbaar gebied, goede uitstraling panden.

In het onderstaande wordt Emmeloord-centrum in de huidige en toekomstige situatie beoordeeld tegen de achtergrond van de beschreven dubbelfunctie en de bijbehorende consumentenbehoeften.

4.2

Huidige opbouw Emmeloord-centrum en deelgebieden

Korte historie Het kernwinkelgebied van Emmeloord loopt van de Deel tot het Smedingplein. Daartussen ligt de Lange Nering, de belangrijkste winkelstraat van Emmeloord. De winkelstraat is langgerekt - bijna 700 meter - en naar binnen gekeerd. Het centrumgebied is als relatief nieuw gebied - Emmeloord is planmatig gerealiseerd in de jaren '50 planmatig ontwikkeld en functioneel van karakter. Tussen 2007 en 2011 is het winkelgebied op de schop gegaan en zijn de voorpuien naar voren gebracht, de luifels vernieuwd en het straatmeubilair aangepast aan de huidige tijd. Deze ingrepen waren vooral cosmetisch van aard. In de kern zijn in de winkelstructuur geen aanpassingen gedaan. Wel zijn er in deze periode diverse wijzigingen in de branchering doorgevoerd. Zo zijn diverse winkelketens (inclusief

20

trekker C&A) toegevoegd aan het centrum van Emmeloord. Ondanks de up-grade is de algehele uitstraling van het centrumgebied enigszins verouderd/gedateerd. Er is al met al weinig vernieuwing doorgevoerd in aanbod en presentatie van het gebied. Deelgebieden Het centrum bestaat uit diverse deelmilieus. Wij maken op de schaal van Emmeloord onderscheid tussen : » A-milieu (Lange Nering west), 'hard core' winkelstraat met zware vertegenwoordiging van landelijk filiaalbedrijf, hoogste huurniveau » B-milieu (Lange Nering midden), winkelgebied grenzend aan Amilieu, mix filiaalbedrijf en MKB, lagere huurniveaus » C-milieu (Lange Nering oost en Korte Achterzijde), gemengd gebied met winkels, diensten, horeca » D-milieus (Achterom en Noordzijde), winkelgebied met nadruk op doelgericht bezochte winkels en dienstverlening In figuur 7 zijn deze deelmilieus ingetekend, inclusief de ligging van een aantal trekkers. De trekkers in de dagelijkse artikelen zijn de supermarkten Albert Heijn, Jumbo en Poiesz, trekkers in de niet dagelijkse winkels zijn Blokker, C&A en HEMA.

4.3

Advies gewenste opbouw Emmeloordcentrum

In deze paragraaf schetsen wij enkele belangrijke uitgangspunten die gelden mbt. een centrumgebied als dat van Emmeloord en geven tegelijk advies mbt. gewenste ontwikkelingsrichting in Emmeloordcentrum. Dubbelfunctie Als in paragraaf 4.1 beschreven is kenmerkend voor een centrum als dat van Emmeloord de dubbelfunctie van enerzijds dagelijkse boodschappen

en anderzijds recreatief winkelen. Om in de dagelijkse boodschappen functie te kunnen voorzien, dienen er voldoende supermarkten te zijn die gemakkelijk (auto-)bereikbaar zijn, dus enigszins aan de buitenrand van het centrumgebied zijn gelegen. In Emmeloord liggen de supermarkten op zich goed maar schiet de maatvoering tekort.

opzet te langgerekt en onvoldoende compact. De loopafstanden zijn voor het winkelende publiek te lang en het oostelijk deel heeft als winkelmilieu duidelijk onvoldoende te bieden. Als recreatief winkelgebied voldoen het beschreven A-milieu en B-milieu, de rest is aanloopgebied dan wel doelgericht bezocht gebied.

Om in de recreatieve winkelfunctie te kunnen voorzien, is voldoende aanbod in de meer keuzegevoelige branches van groot belang, evenals de nodige beleving in de vorm van een aantrekkelijke uitstraling van het winkelgebied en de nodige horeca die hieraan bijdraagt en verblijfsduur verlengend werkt. In Emmeloord is het aandeel keuzegevoelige branches redelijk op orde, maar schieten uitstraling en verblijfskwaliteit van het winkelgebied tekort.

Ankerpunten/trekkers Met betrekking tot de trekkers in de non-food geldt dat deze bij voorkeur aan de uiteinden liggen van een winkelgebied; tussen deze trekkers is het winkelgebied 'opgespannen'. In Emmeloord is in het westelijk deel (tussen trekkers C&A en HEMA) sprake van een dergelijk spanningsveld. De Lange Nering oostzijde valt hier buiten. Een formule als Action trekt in sterke mate en zou een zeer welkome aanvulling zijn in het centrumgebied.

Figuur 7: centrumstructuur Emmeloord

Met betrekking tot de trekkers in de food (supermarkten) vallen ons enkele zaken op: » De supermarkten in het centrum zijn aan de kleine kant, hetgeen zeker geldt voor de Poiesz; een grote (XL achtige) formule ontbreekt; » Het aanbod is niet evenwichtig, een discounter ontbreekt, hiervoor kan de consument althans niet binnen het centrum terecht; » Niet alle supermarktkracht is gebundeld; teveel supermarkten zitten buiten het centrum van Emmeloord. Het verdient aanbeveling de supermarkten naar een actuele maatvoering te laten groeien, een discounter toe te voegen en meer supermarktaanbod in het centrum te brengen en op de ankerpunten van het compact centrum te situeren.

Bron: Seinpost Adviesbureau BV

Opbouw Een compact en overzichtelijk centrumgebied wat zich goed laat belopen is een belangrijk vertrekpunt. Emmeloord-centrum is in zijn huidige 21

4.4

maar vooral functioneel: 'wat er moet zitten, zit er'. Als opgemerkt zijn de supermarkten aan de kleine kant en ontbreekt het discount-sement. Het aanbod (dag)horeca wat de winkelfunctie ondersteunt en de verblijfsduur verlengt, is zeer beperkt.

Beoordeling kwaliteit en vitaliteit Emmeloord-centrum huidig

In deze paragraaf wordt Emmeloord-centrum op 10 kwaliteitsaspecten beoordeeld die tezamen de vitaliteit van een winkelgebied bepalen. Eerst wordt de huidige situatie beschreven en beoordeeld, daarna de situatie na realisatie van scenario 3 Z compact centrum. Figuur 8: beoordeling Emmeloord-centrum huidig

kwalificatie Branchering

r

kwalificatie

□HU

Lay-out/loopafstanden: slecht/matig De lay-out van het centrum is sterk lineair, een winkelcircuit ontbreekt en de loopafstand (ca 700 meter) is te groot. Een loopafstand van ca. 400 meter is voor dit type centrum maximaal.

Trekkersbeeld, ankerpunten

Lay-out, loopafstanden

Functionele samenhang

Verblijfskwaliteit/ beleving

w

uu ►uuu uu

Functionele samenhang: matig De interne functionele samenhang is goed binnen het recreatief getint cluster aan de westzijde t/m Kettingplein, maar het oostelijke deel ligt verscholen en voelt niet als onderdeel van het centrum.

r

ŵ Oj

-ö, 4. 5?

Leegstand

V

□HU \

Branchering huidig: matig De branchering kenmerkt zich door de dubbelfunctie van dagelijks en niet-dagelijks aanbod. Het aanbod is weinig verrassend en vernieuwend,

22

Trekkerbeeld/ankerpunten: matig Het recreatieve winkelen speelt zich af over het gehele gebied, waarbij het oostelijke deel van de Lange Nering slecht functioneert en kampt met leegstand. Het dagelijkse aankopen is verspreid over drie super­ markten die aan de noord en oostrand van het centrumgebied liggen. Buiten het centrum ligt een winkelconcentratie met Action en Aldi, dit zijn winkels die het centrum zouden kunnen versterken. Voor zowel Poiesz als Albert Heijn geldt dat deze nogal perifeer binnen het centrum zijn gelegen en daardoor de verbinding met het centrum missen.

Verblijfskwaliteit/beleving: slecht Emmeloord-centrum is vooral planmatig en functioneel opgezet en een aantrekkelijk verblijfsgebied met horeca en terrassen ontbreekt. Het centrum doet bovendien vrij gedateerd en anoniem aan, de lokale touch ontbreekt. Commerciële presentatie/uitstraling ondernemers: matig Het kwaliteitsniveau van de meerderheid van de ondernemers (uitstraling pui, etalage) is op orde, dit geldt echter niet voor de uitstraling van de detailhandel in de garageboxen.

Inrichting openbare ruimte, schoon-heel-veilig: goed De openbare ruimte ziet er over het algemeen verzorgd en netjes uit. Er zijn geen grote problemen met sociale veiligheid.

»

» Bereikbaarheid/ontsluiting: goed De bereikbaarheid van Emmeloord-centrum is goed, de aanrijroutes zijn helder en er kan per auto 'om het centrum heen' worden gereden. Parkeren: goed Op diverse locaties rondom het centrum zijn parkeerterreinen aangelegd, op maaiveldniveau, met voldoende capaciteit en een vriendelijk parkeerregime. Loopafstanden naar de winkels zijn acceptabel. Leegstand: matig Thans bedraagt de winkelleegstand in het centrum 90Zo. Maar uitvoering van het eerdere centrumplan met veel grotere omvang had zeer waarschijnlijk geleid tot veel meer leegstand.

4.5

Advies kwaliteit en vitaliteit Emmeloordcentrum toekomstig

In deze paragraaf wordt een advies gegeven voor Emmeloord-centrum in de toekomstige situatie (scenario 3, plan compact centrum), waarbij dezelfde 10 kwaliteitsaspecten, die tezamen de vitaliteit van een winkelgebied bepalen, als 'kapstok' worden gebruikt. Branchering toekomstig: goed » Van belang is dat de beschreven dubbelfunctie blijft en wordt versterkt. Hiervan is in het plan sprake. » Voor wat betreft dagelijks biedt het plan ruimte voor grotere bestaande supermarkten; Seinpost adviseert om zoveel mogelijk supermarktmeters te verplaatsen richting centrum omdat de marktruimte voor nieuwe meters niet aanwezig is.