9.1 Bestemmingsplan Emmeloord Dokter Jansenpark 13022023 VA_Deel1.pdf

-

+/-

+

Constructie bestaat uit ongelijke verdiepingen. Gebouw leent zich qua draagwanden niet voor het gewenste programma (voor een goed programma moeten de draagconstructies anders worden ingericht). Wenselijkheid en haalbaarheid zijn twijfelachtig

-

-

+

Een deel van het gebouw omzetten in appartementen is mogelijk (ca 25-30 middelgrote appartementen). Leidt wel tot onbalans t.o.v. andere clusters en andere wijze van inpassen parkeren. Het cluster gaat daarmee afwijken van andere clusters qua ontwikkelprincipes.

-

+/-

+/-

Uit sloopkostenraming blijkt weinig verschil tussen de kosten voor de sloop van het gehele gebouw en behoud van een deel van het gebouw, met name wegens de milieukundige kosten (verwijderen van asbest en chroom 6), plus risico’s tijdens de sloop welke de sloper zal afprijzen (kostenverhogend).

-

+/-

+

Via Swipocratie is de binding met het ziekenhuis gepeild. Geen duidelijke voorkeur voor behoud of (deels) sloop.

x

46% 54%

Via de Stentor een vergelijkbare poll, waar ook geen duidelijke voorkeur naar voren komt

39%

23%

38%

In het participatieproces met ontwikkelaars en een klankbordgroep van omwonenden en toekomstige bewoners, beide groepen waren van mening dat het behouden van gebouwdelen afbreuk zou doen aan het stedenbouwkundig plan. Volledig herontwikkelen en slopen van het gebouw had de voorkeur.

-

-

+

-

+/-

+

komt voor aanwijziging tot monument. Daarnaast is de stedenbouwkundige, programmatische en constructieve

Cultuurhistorische waarde Ziekenhuis was een van de drie Ziekenhuizen van Swinkels en Salemans. Het complex heeft

inpassing onderzocht en deze is niet optimaal voor behoud.

Cultuurhistorische betekenis van het gebouw voor Emmeloord en de stedenbouw / architectuur in het algemeen

Qua kosten is er weinig verschil tussen het behouden en het deels slopen van het ziekenhuis. Tot slot is er uit

cultuurhistorische en stedenbouwkundige waarden, maar komt door verbouwing, sloop en uitbreiding en aantasting van de oorspronkelijke architectuur niet in aanmerking voor aanwijzing als gemeentelijk monument. Het ziekenhuis was van regionale betekenis, landmarkfunctie van het markante gebouw was en is groot, de letters op het gebouw dragen daar aan bij.

de participatie geen voorkeur voor het behoud van het gebouw komen.

Het terrein is vooral functioneel ingericht, de groene omzoming van stevige bomenpartijen is kenmerkend voor de opzet van Emmeloord en de aanleg van het ziekenhuisterrein.

Het advies is daarom om het gebouw plaats te laten

(zie ook: ‘Cultuurhistorische waardestelling en aanbevelingen ontwikkeluitgangspunten van Dr. Jansenziekenhuis van Het Oversticht’)

maken voor een nieuwe stadsontwikkeling, waarbij er in de inrichting van het terrein herkenbare elementen uit het Dr. Jansencentrum terug worden gebracht (in afstemming met Bond Heemschut) op deze locatie of op het nieuwe Zorgplein, en dat grondstoffen van het gebouw worden hergebruikt in de ontwikkeling.

Stedenbouwkundige waarde Bouwkundige waarde Mate waarin het gebouw geschikt gemaakt kan worden voor een nieuwe functie

Functionele / programmatische waarde Milieukundig / slooptechnisch Kostenafweging voor sloop / nieuwbouw

Sentimentele waarde Emotionele betekenis van het ziekenhuis voor de inwoners van Emmeloord en daar buiten

Financieel / risico’s De onderzochte mogelijkheid voor de inpassing van het bestaande Ziekenhuisgebouw (zuidvleugel) binnen het stedenbouwkundig kader

Inpassing van de zuidvleugel in een verder nieuw cluster geeft een aantal risico’s die ook financieel zullen doorwerken. Afname van een bestaand gebouw vraagt een ander soort ontwikkelaar dan een ontwikkelaar voor nieuwbouw met bepaalde specialiteiten. Risico van slopen / behoud en de financiele gevolgen zijn benoemd bij milieukundig / slooptechnisch.

AFWEGINGSKADER ZIEKENHUISGEBOUW - 17 -

RUIM TE LIJ K RAA MW ER K Het ruimtelijk raamwerk vormt de basis van de bouwenveloppe. Het plan heeft als basis een sterke landschappelijke onderlegger en de gebouwde omgeving volgt in feite de openbare ruimte en is daarmee ook ondergeschikt De centrale parkzone vormt de groene dooradering van het gebied en struikt zich uit tussen de Espelervaart, Kometenlaan en de bestaande bosschage en vormt een aaneenschakeling van brede en smalle ruimtes. Het park dient ook als verbindende ruimte: met het faciliteren van een aantal verbindingen van hoge schaal (fietsroutes) tot een fijnmazig voetpadennetwerk, krijgt het plan een fysieke verbinding met de omgeving. Het plan verweeft zich met de bestaande bosschage en de routes die daar door lopen. Een vijftal clusters met woningen ligt ingebed in de parkstructuur met een sterke wisselwerking tussen bebouwing en openbare ruimte. De geknikte structuur van de clusters zijn bepalend voor het beleven van open en besloten ruimtes. Zicht op het park geeft naast kwaliteit voor de bewoner ook een veiligheidsgevoel bij de parkbezoeker. De verschillende ruimtes worden allemaal anders gebruikt, met als doel ‘laagdrempelig’ naar buiten.

Contact met de buren vanaf het collectieve dek, waar informele en ongeplande ontmoetingen plaatsvinden draagt bij aan de sociale samenhang, terwijl het park de ruimte en groene allure binnen handbereik geeft om te recreëren, te ontspannen en voor sport en spel.

RUIMTELIJK RAAMWERK - 18 -

R UIMTELIJ KE P RIN CIPE S Het fundament van het plan wordt gevormdt door een parkachtig landschap met respect voor bestaand groen. Dit betekend dat groen de overhand krijgt in het plan en dat bestaande bomen zo veel mogelijk worden ingepast: de bebouwing volgt het groen. In het parkachtige landschap komen 5 clusters van bebouwing die gefaseerd kunnen worden aangelegd. Dit biedt flexibiliteit voor o.a. het perceel van de Zorggroep, maar ook het al dan niet behouden van (een deel van) het Ziekenhuisgebouw (dit bleek niet wenselijk, zie p 17). De ontsluiting vindt plaats via de randen om het binnengebied autoluw te houden en daarmee vol in te kunnen zetten op kwaliteit voor voetgangers, fietsers en voor verblijf. Het parkeren wordt integraal opgelost binnen de clusters en vormt een wezenlijk onderdeel van de kwaliteit van de bebouwde omgeving. De openbare ruimte wordt ingericht als klimaat- en natuurinclusieve plek met aandacht voor waterberging, vasthouden, infiltratie en vertraagd afvoeren, maar ook aandacht voor het voorkomen van de effecten van hittestress en voor verbetering van de biodiversiteit Centraal in het gebied ligt een route voor langzaamverkeer, die zowel de onderdelen van het plan verbindt, als ddeze ook aanhecht in de omgeving door aan te sluiten op bestaande routes.

RUIMTELIJK RAAMWERK - 19 -

RUIMTELIJK RAAMWERK - 20 -

SFEERIMPRESSIE PLAN - 21 -

O NTWIKKELP RIN CI P ES - GEB O U WD De bouwenveloppe bestaat uit een aantal spelregels welke de basis gaan vormen van de stedenbouwkundige uitwerking. Deze spelregels zeggen iets over de basiskwaliteit van het plan. Het eerste deel van de spelregels gaat in op de gebouwde omgeving en deze doen ook een aanzet, door middel van sfeerbeelden, voor de uitstraling van de architectuur en de overgang tussen gebouw en openbare ruimte. Het tweede deel gaat in op de kwaliteit en uitstraling van deze openbare ruimte.

B AS IS VORM C LU STERS Elk cluster heeft een nagenoeg zelfde opbouw zodat er op structuurniveau een samenhangend beeld ontstaat. Kleine variaties in op clusterniveau maakt dat de clusters elk iets van elkaar verschillen, ‘als een famillie’ maar toch uniek zijn. 1. Het cluster is een herkenbare eenheid van ca. 40-70 wo. 2. De hoofdmassa bestaat uit een gesloten bouwblok van drie tot vier lagen 3. Knikken van de bebouwingswand zorgt voor het ontstaan van ruimtes in het park 4. Het blok is minimaal op twee plaatsen toegankelijk vanaf het park zodat er informeel rondje kan worden gelopen. 5. Elk blok heeft een accent, hoogte afhankelijk van de positie in het geheel (4-8 lagen) 6. Binnenruimte wordt (deels) ingericht als semi-openbare collectieve binnentuin.

ONTWIKKELPRINCIPES - GEBOUWD - 22 -

Vathorst, Amersfoort

Zwaluwpark, Arnhem

Veemarktkwartier, Utrecht

Waterrijk, Woerden

ONTWIKKELPRINCIPES - GEBOUWD - 23 -

D E P RES ENTATIE Elk individueel cluster is alzijdig georienteerd maar het plan als geheel heeft een duidelijke voorzijde aan de Urkerweg: hier is het waar het plan zich presenteert. De presentatie aan de Urkerweg vertaald zich door een stedelijke wand met een aantal accenten op de hoeken. De bouwhoogte kan hier sporadisch hoger zijn (4 lagen, accenten tot 8 lagen). De bebouwing heeft een duidelijk afleesbare plint.

ONTWIKKELPRINCIPES - GEBOUWD - 24 -

A AN H ET PA RK Aan de parkzijde van het gebied manifesteert zich de aaneenrijging van het openbare park met de bebouwing. De overgangen zijn zacht en functioneel vormgegeven zodat met vanuit de woning direct het landschap in loopt of kijkt, via een vlonder of uitstekend balkon. De woningen hebben geen private tuinen aan het groen, maar een buitenruimte die doorloopt vanaf de woning. De parkzijde krijgt daarmee een levendige rand, en hierdoor zijn individuele private erfafscheidingen ongewenst. Privacy wordt op een natuurlijke vormgegeven door middel van hoogteverschillen, afstand en beplanting. Zie hiervoor ook het onderdeel ‘overgangen privé-openbaar.’

ONTWIKKELPRINCIPES - GEBOUWD - 25 -

D E BINN EN ZIJ DE Het interieur van de cluster vormt de gezamenlijke toegangen tot de woningen. Een overgangszone tussen de bebouwing en het collectieve dek of de binnentuin werkt als de voortuin van de woningen: een zone met ruimte voor zitbankjes, bloempotten. Dit is de primaire ontmoetingsplek voor buurtbewoners met een stuk semi-openbare ruimte. Het parkeren zal deels aan de binnenzijde plaatsvinden, onder of naast de bebouwing en het collectieve dek. Uitgangspunt hierbij dat de ruimte voor het parkeren in balans is met gebruiks- en verblijfsruimte en niet domineert in het beeld. Bergingen worden binnen het cluster collectief in de open ruimte of binnen de bebouwing opgelost.

ONTWIKKELPRINCIPES - GEBOUWD - 26 -

8 lagen

B OUWH OOGTE EN AC CE NT E N De basishoogte van de bebouwingsclusters is 3 tot 4 lagen,

5 lagen

de zijde van de Urkerweg heeft een stedelijke uitstraling, aan de zijde van het park en Revelsant is de bebouwing met 3 lagen juist beperkt. Per ontwikkelveld is daarop één

6 lagen

4 lagen

basishoogte Urkerweg: 4 lagen

uitzondering, daar is ruimte voor een verbijzondering en het hoogteaccent. De presentatiezijde aan de Urkerweg kan

4 lagen

bebouwd worden tot vier lagen, met uitschieters naar 6 en 8 op de hoeken. De accenten van de clusters liggen verspreid aan het park of aan de Urkerweg. Onderlinge verschillen in bouwhoogte benadrukken deze positie. Aan de Urkerweg zijn de hoogtste accenten te vinden, 6 lagen in de noord-westhoek

basishoogte park: 3 lagen

tot 8 lagen tegenover ‘het Potlood.’ Aan het park trappen deze accenten af naar 5 of 4 lagen.

ONTWIKKELPRINCIPES - GEBOUWD - 27 -

C O MP OS ITIE EN SA ME NHANG Elk blok heeft zijn unieke configuratie door de positie van de openingen, knikken en afwisseling in programma. Toch kent elk blok de zelfde opbouw en deze herkenbaarheid vormt een wisselwerking tussen de individuele clusters. De invulling van blokken bepaalt uiteindelijk de ruimtebeleving van het park. Rondom de centrale ruimte staan de blokken verder uit elkaar en zorgen strategisch gepositioneerde knnikken voor een ruimtelijk effect: de ruime omlijsting van het park. Richting de Urkerweg zijn nauwere doorgangen: de knikken in de blokken openen zich richting de Urkerweg, maar de afstand blijft hierdoor gewaarborgd voor voldoende rust en beperkte geluidstoetreding. Vanuit de bestaande bosschage zorgt aanplant en sporadische kap voor een wisselwerking in belevingssfeer waardoor het plan een drieledige sfeer heeft: aan de Urkerweg, het centrale park, en aan het bos.

ONTWIKKELPRINCIPES - GEBOUWD - 28 -

E ENH EID EN VA RIATIE Zowel op gebiedsniveau als op clusterniveau wordt er balans gezocht tussen eenheid en variatie. Teveel eenheid en de wijk zal ‘saai’ ogen, terwijl teveel variatie juist zorgt voor een rommelig beeld. De opbouw met 5 clusters, met eenzelfde basisopbouw zorgt op gebiedsniveau voor eenheid. De clusters zijn in samenhang herkenbaar doordat ze ontwikkelt zijn met de zelfde basis spelregels. De locatie bepaalt de precies hoek en draaiing van de gebouwen zodat alle clusters binnen het gebied toch een eigen signatuur hebben.

Variatie in individuele panden

Doorlopende plint zorgt voor eenheid, variatie in de bovenste lagen. Schermt ook de openingen tussen de woningen af

Eenheid in plint

Eenheid in binnenzijde vs. buitenzijde

Op clusterniveau heeft de eenheid de overhand. De laagbouw, met een goede plint met repeterende elementen zorgt op ooghoogte voor eenheid. De hoogte boven de plint kan verschillen per woning of per ‘tak’ van het cluster zodat de individuele gebouwen kunnen worden herkend. Deze variatie is aanwezig, maar ondergeschikt aan de eenheid van de plint. De appartementenblokken op de hoeken bieden juist ruimte voor expressie en verbijzondering. Hiermee krijgt elk blok een eigen signatuur binnen het geheel.

ONTWIKKELPRINCIPES - GEBOUWD - 29 -

T RA N S PA RA N TIE Informele doorwaadbaarheid van het gebied is een belangrijke factor voor de aantrekkelijkheid van het park. Naast de hoofdroutes voor algemeen gebruik moet het ook mogelijk zijn om in de blokken te komen, hier liggen immers de voordeuren. Deze informaliteit kan worden bereikt door ieder blok minstens twee openingen en verbindingen vanaf het park mee te geven. Door het schuiven met de openingen zijn alle collectieve binnengebieden onderdeel van een rondje, en vormen ze de eerste schakel in de overgang tussen voordeur (prive) collectieve ruimte - openbare ruimte.

ONTWIKKELPRINCIPES - GEBOUWD - 30 -

P R OG RA MMATIS C H E VE RD E LING Qua verdeling wordt aangesloten op de uitgangspunten die door de gemeente zijn opgesteld. Op basis van de parkeernorm en de huidige mix van typologiën (zie bijlage) wordt uitgegaan van circa 300 woningen, deels in de vorm van appartementen, maar ook ‘grondgebonden’ woningen. Waar welk type programma komt wordt in het vervolgproces vastgesteld. Uiteraard is er binnen deze verdeling nog een goede mix denkbaar aan soorten appartementen en woningen. Het schema onder geeft een aantal mogelijkheden weer, er is bijvoorbeeld een mix denkbaar tussen een aantal soorten appartementen (hoek, klein en groot), maar ook tweelaagse woningen op de begane grond en zelfs een vierlaags grondgebonden

Het programma biedt afwisseling tussen grondgebonden woningen en appartementen Nadere invulling door ontwikkelaars

woning. Dit laat tevens zien dat binnen een bepaalde massa ook meer of minder woningen denkbaar zijn. Een belangrijk uitgangspunt van de te kiezen typologie is wel het ‘voordeuren aan binnentuin’ principe. Het merendeel van de appartementen wordt ontsloten via een portiek en via het dek. Wanneer er een galerij wordt toegepast dan is deze onderdeel van de architectuur.

Eigen ontwikkeling ZONL met (deels) zorgwoningen

In het cluster van ZONL (eigen ontwikkeling) wordt aandacht besteed aan het realiseren van (deels) zorgwoningen (30 - 60 m2). In de twee noordelijke clusters, die door ontwikkelaars nader worden ingevuld komen ook sociale huurwoningen (maximaal 40).

ONTWIKKELPRINCIPES - GEBOUWD - 31 -

D U URZA A MH EID Duurzaamheid is een belangrijk thema dat met name iets

E LE CT RIS C H RIJ D EN

zegt over het gebouw, in deze bouwenveloppe spreken

In de collectieve parkeergarages moet voldoende

we dan ook met name de ambitie uit, in een vervolgproces

capaciteit worden opgenomen om te voorzien in

wordt hier meer vorm aan gegeven. Belangrijk

het opladen van electrische auto’s. In de collectieve

uitgangspunt is dat een woning een fijne plek is om in te

fietsenbergingen wordt ruimte gereserveerd voor

verblijven, waarbij geen onderscheid wordt gemaakt tussen

oplaadpunten voor de fiets.

de sociale huur en de vrije sector woningen. Woningen worden goed geventileerd en ontvangen genoeg daglicht.

GE S LOT E N GRO ND BA L A NS

Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt het

Alle afgegraven grond komt terug in het plangebied. Deze

plan getoetst aan de op dat moment geldende regelgeving.

grond wordt gebruikt om hoogteverschillen aan te brengen in het plangebied, waarmee het de uitstraling krijgt van een

E N ER GI E EN WAR M TE

samenhangend geheel.

Elk cluster zorgt voor de eigen warmtevoorziening, bijvoorbeeld met een collectief warmtenet voor het

S OCIALE D U U RZ A A M HEID

gehele cluster. De daken kunnen worden ingezet voor de

Duurzaamheid houdt niet op bij oplevering, maar is juist iets

opwekking van zonne-energie.

van de lange termijn. Om dit te bereiken is betrokkenheid van de bewoners van essentieel belang. Mede hierom

C I RC ULAR I TEI T

wordt het sterk ingezet op informeel ontmoeten, verblijf

Circulariteit gaat over zowel het ontwikkel- als het

en groen. Ook de biodiversiteit speelt hier een rol.

bouwproces; van zo weinig mogelijk afval na sloop van

Bewustwording begint bij het zichtbaar maken van de

de bestaande gebouwen, tot de juiste keuzes in het

positieve gevolgen van de maatregelen die getroffen zijn.

ontwerpproces als het gaat over duurzame en recyclebare materialen. Het streven is bijvoorbeeld om een deel van

D U U RZ AME M ATERIA L EN

de al aanwezige grondstoffen opnieuw te gebruiken in het

Het gebied als ‘stadsdeel van de toekomst’ kent een

plan - zoals het hergebruik van het ziekenhuisgebouw als

voorbeeldrol in het gebruik van duurzame materialen.

fundering voor nieuwe paden, het hergebruik van gekapte

De zichtbaarheid van duurzame bouwmaterialen en

bomen in bijvoorbeeld een houten speelelement, of de

constructies zoals CLT of andere houtconstructies zijn

herkenbare trappen van het ziekenhuis als toegang tot de

wenselijk in het gebied, maar (combinaties met) traditionele

woondeks in het plan.

bouwvormen met bijv. baksteen zijn ook toegestaan.

ONTWIKKELPRINCIPES - GEBOUWD - 32 -

FAS ERING De voorgestelde fasering van het plan. Op de volgende pagina’s is dit uitgewerkt per stap.

fase 1 fase 4 fase 5

fase 3 fase 2

ONTWIKKELPRINCIPES - GEBOUWD - 33 -

minimaal 1 seizoen overlap met bestaand ziekenhuis i.v.m. vleermuizen sloop trafo bouw fase 1

bouw fase 2

H U ID IG E SITUATIE

FASE 1

FASE 2

Bestaande bebouwing van het Dr. Jansencentrum. Ter

Fase 1 moet als een van de eerste fases worden gebouwd omdat

Gelijktijdig kan ook fase 2 al worden ontwikkeld aan

voorbereiding voor de ontwikkeling van de eerste fase op het

er minimaal 1 (winter) seizoen overlap moet zijn tussen de nieuwe

de achterzijde van het Ziekenhuisterrein en kunnen de

parkeerterrein moet het transformatorhuisje worden gesloopt.

toren met voorzieningen voor het massawinterverblijf en het

voorbereidingen worden getroffen voor de sloop van de twee

bestaande ziekenhuisgebouw.

rechter vleugels/gebouwen van het ziekenhuis.

ONTWIKKELPRINCIPES - GEBOUWD - 34 -

bouw fase 4 bouw fase 5

bouw fase 3

FAS E 3

FASE 4

FASE 5

Bouw van fase 3 op de plek van de rechter twee vleugels/

Bouw van fase 4 op de plek van het Ziekenhuisgebouw.

Ontwikkeling van de ZONL locatie

gebouwen. Rest van het Dr. Jansencentrum kan worden gesloopt nadat het gebouw minimaal 1 seizoen heeft overlapt met fase 1.

ONTWIKKELPRINCIPES - GEBOUWD - 35 -