8.2 Eindrapport inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters.pdf

• Beperking woningaanpassingen: Aanbieders van koopconstructies kunnen ervoor kiezen om beperkingen op te leggen wat betreft het aanbrengen van uitgebreide aanpassingen aan de woning (zoals een dakkapel). Dit om ervoor te zorgen dat de woning niet teveel in waarde stijgt en de woning bij doorverkoop weer betaalbaar aangeboden kan worden. Dit betekent dat de eigenaar-bewoner minder vermogensontwikkeling kan creëren dan bij een reguliere koopwoning. • Terugtrekken financiers: Voor ‘kleine’ lokale koopinstrumenten geldt dat soms maar weinig financiers bereid zijn een lening te verstrekken. Een groot nadeel is dat de koper dan afhankelijk is van één of twee financiers. Als deze fina nciers zich onverhoopt terugtrekken, dan kan dit de werking van het koopinstrument belemmeren. Dit risico is een stuk kleiner bij gevestigde instrumenten.

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

23

Risicoverlagende factoren • Deling waardedaling: De koper van een woning loopt het risico dat zijn woning over de jaren heen in waarde daalt. Bij veel instrumenten is dit risico gelijk aan de reguliere situatie. Maar bij instrumenten waarbij ook waardedaling wordt gedeeld (zoals Koopgarant of Slimmer Kopen), is dit risico lager. De koper hoeft de waardedaling immers niet alleen te dragen. • Terugkoopgarantie: Hoewel dit de afgelopen jaren zeldzaam was, kan het (in andere woningmarktomstandigheden) gebeuren dat eigenaar-bewoners hun woning moeilijk kunnen doorverkopen. Met een terugkoopgarantie vanuit de aanbieder wordt dit risico ondervangen. • Betalingsproblemen: Een terugkoopgarantie kan ook voorkomen dat er langdurig betalingsproblemen ontstaan.

Conclusie Dit hoofdstuk gaf een overzicht van de werking van de archetype instrumenten vanuit het consumentenperspectief. Daarmee wordt een vraag van de Motie de Groot beantwoord. We geven daarbij geen oordeel over de werking van de instrumenten. Er moet wel altijd worden nagegaan of de risico’s voor de consument beheersbaar zijn, maar aan de voorkant is NHG veelal een goede poortwachter. Omdat banken bijna zonder uitzondering NHG eisen, moeten de instrumenten dan ook voldoen aan de toetsingscriteria van NHG. Een aandachtspunt blijft echter, ook al geldt er NHG op het instrument, of de consument zich altijd bewust is van eventuele risico’s.

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

24

Achtergrond koop- en financieringsinstrumenten In dit hoofdstuk gaan we in op de historische achtergrond van (decentrale) koopinstrumenten in Nederland, en geven een overzicht van de juridische en belastingtechnische inkadering van koopinstrumenten.

Historie decentrale koopinstrumenten Koopinstrumenten zijn niet nieuw. Op welke probleem koopinstrumenten zich richten is door de tijd heen wel veranderd. Ook zijn er verschillende maatschappelijke en economische redenen te onderscheiden waarom sommige instrumenten die in het verleden actief waren dat tegenwoordig niet meer zijn. Om meer context te geven aan de huidige koop instrumenten is een kleine geschiedenisles interessant.

5.1.1 Tot de jaren ’90 In de jaren vijftig raakte het streven in zwang om eigenwoningbezit in alle lagen van de bevolking te stimuleren. Dit vond aanvankelijk vooral zijn weerslag in maatregelen vanuit de nationale overheid, zoals het Beschut Eigenwoningbezit. In de jaren zeventig werd het Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) geïntroduceerd, wat kan worden gezien als de oervorm van de Nederlandse decentrale koopinstrumenten. Het werd door corporaties in Rotterdam ontwikkeld en heeft de basis gelegd voor het huidige KoopGarant. Aanleiding voor de ontwikkeling van het MGE was dat veel middeninkomens Rotterdam verlieten omdat er destijds weinig koopwoningen werden aangeboden voor deze huishoudens. Indertijd was de financieel aantrekkelijke premiekoop-A-regeling van het Rijk alleen beschikbaar voor nieuwbouwwoningen en die werden hoofdzakelijk op uitleglocaties gerealiseerd. Er waren ook beleggers die huurwoningen in de verkoop zetten, maar deze vielen veelal net buiten het financiële bereik van de middeninkomens en bovendien waren deze veelal matig onderhouden; de rekening voor het achterstallig onderhoud kon dus een probleem vormen voor deze kopers. Het Maatschappelijk Gebonden Eigendom richtte zich daarom allereerst op het bieden van een financieel bereikbare woning door deze onder de marktwaarde aan te bieden en bood ten tweede een onderhoudscontract.

Het onderhoud van de woning was en is vaak een bron van zorg bij het stimuleren van eigen woningbezit onder lagere inkomens. Een derde element was het terugkooprecht van de aanbieder met een deling van de waardeverandering. Hiermee beoogde men het vermogensrisico voor de bewoner te beperken . In de oorspronkelijke MGE nam de aanbieder (corporatie) overigens een fors deel van de waardeontwikkeling voor haar rekening; de eigenaar-bewoner ontving soms alleen een vergoeding ten hoogte van de (inflatie-)consumentenprijsindex.

5.1.2 De jaren ’90: snelle uitrol nieuwe instrumenten door corporaties In 1995 werd de Wet Balansverkorting Geldelijke Steun Volkshuisvesting ingevoerd, waardoor woningcorporaties financieel onafhankelijk werden. Ook nam de druk van de rijksoverheid op woningcorporaties toe om het eigenwoningbezit onder hun huurders te stimuleren. Woningcorporaties experimenteerden met betaalbare woonvormen buiten de

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

25

traditionele huur. Het gaf huurders de kans te profiteren van de voordelen van eigenwo ningbezit. Hierbij ging het om meer dan alleen woonvormen met een ‘koperskorting’. Zo was er gedeeld eigendom waarbij men een deel van de woning ko cht en het andere deel huurde. Vermeldenswaard zijn ook de ingroeiregelingen, waarbij men een klein deel van de woning kocht en vervolgens stapsgewijs kon bijkopen. Er was sprake van een context waarin veel nieuwe instrumenten werden ontwikkeld. 6 Daarbij zaten ook constructies die voor de consument nadelig waren en die de fiscale mogelijkheden handig benutten. Rond 1998 het Ministerie van Financiën zich af of het MGE in fiscaal opzicht was aan te merken als een eigen woning en zo niet, of er dan wel recht was op hypotheekrenteaftrek. De fiscus redeneerde dat een eigenaar-bewoner tenminste 50 procent van het risico van het eigen woningbezit zou moeten dragen om in aanmerking te komen voor de hypotheekrenteaftrek. Daarnaast stuurde het Ministerie van VROM aan op een hoger (eerlijker) aandeel van de waardeverandering van de woning voor de consument. De Rijksoverheid wilde bovendien meer eenduidigheid omtrent waardedeling van de woning bij de instrumenten. Met de invoering van de Wet inkomstenbelasting 2001 heeft de Belastingdienst de regels rondom eigenwoningbezit en hypotheekrenteaftrek aangescherpt .

Bij de invoering van de wet moest elke waardestijging, die gedeeld werd met de woningcorporatie, voo r minimaal 50% ten goede komen aan de huiseigenaar. Ook moest 50% van de woning eigendom zijn van de huiseigenaar. De zogeheten ingroeiregelingen, waarbij de bewoner instapt met de aankoopt van minder dan 50% en het andere deel huurt, werden hiermee verleden tijd. Voor wat betreft de deling van de waardeverandering beargumenteerden de corporaties dat een te royaal aandeel voor de eigenaar-bewoner zou leiden tot het wegvloeien van teveel maatschappelijk geld naar de koper. De Vereniging Eigen Huis wenste juist dat de eigenaarbewoner zo veel mogelijk zou moeten profiteren van de waardeontwikkeli ng van de woning. Uiteindelijk is onder leiding van Aedes en de Vereniging Eigen Huis het Fair Value model ontwikkeld dat deze verhoudingen vastlegt. Tot 2004 was de verhouding maximaal 1:2 maar vanaf 2005 werd dit 1:1,5. Dit houdt in dat woningaanbieders niet meer dan 33,34% ‘korting’ kunnen geven (33,34% * 1,5 = 50%). Fair Value wordt berekend op basis van onder meer de verwachtingen -ervaringen op de koopwoningmarkt en de rentestand. Mocht er bijvoorbeeld een sterke stijging zijn van de woningprijzen, dan kan overwogen worden dat de verhouding naar beneden wordt bijgesteld, omdat de corporaties bij een doorverkoop een ‘aanvaardbaar’ rendement realiseren op de woning.

5.1.3 Wildgroei tot nu toe? Bovenstaande laat zien dat een situatie kan ontstaan waarin een veelheid aan instrumenten op de markt komt. Het Rijk trad uiteindelijk op omdat veel instrumenten als nadelig voor de consument werden beschouwd of producten (creatief) gebruikmaakten van wetgeving op een manier die volgens de overheid niet passend was. De indruk van een ‘wildgroei’ aan 6

Er zijn geen volledige overzichten van de groei van het aantal nieuwe koopinstrumenten d oor corporaties. Een overzicht van Van den Bos meldt dat in de tweede helft van de jaren ’90 zes nieuwe koopvarianten het licht zagen (zie Van den Bos, 2020). Een studie van Elsinga uit 2004 vermeldt daarnaast nog (tenminste) acht andere koopvarianten die eveneens in de jaren 90 zijn geïntroduceerd (zie Elsinga, 2004).

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

26

producten bestond dus ook twintig jaar geleden, maar we merken op dat er niet alleen sprake was van een sterke kwantitatieve groei aan producten, maar er ook kwalitatief iets op de producten was aan te merken, wat het Rijk uiteindelijk noopte tot ingrijpen.

Achtergrond startersleningen Speciale leningen die voor koopstarters de financieringsruimte vergroten zijn geen onbekende in Nederland. Concreet betreft het veelal een aanvullende lening bovenop de maximale lening die men op basis van het inkomen kan krijgen. Om de woonlasten toch bet aalbaar te houden, hoeft de koper geen rente en aflossing te betalen totdat hij/zij een toereikend inkomen heeft om dat wel te doen. Elsinga (2004) meldt dat er voor de eeuwwisseling diverse gemeenten en corporaties waren die dit type leningen aanboden. Daarbij werd flexibel met de aflossing omgegaan en kon de bewoner zelf grotendeels bepalen wanneer hij/zij afloste. Natuurlijk moest bij een doorverkoop van de woning de uitstaande schuld volledig worden voldaan. Dergelijke leningen zoals de Stimuleringsregeling werden bij enkele gemeenten aangeboden. Enkele corporaties boden ook speciale leningen aan, maar dit werd met argwaan ontvangen door het Ministerie van VROM, dat besloot dat corporaties geen bancaire activiteiten mogen uitvoeren (zie Elsinga, 2004). Daarmee kwamen deze activiteiten ook ten einde. Verder heeft de gemeente Amsterdam enige tijd de Amsterdamse Middensegment Hypotheek (AMH) gehad, met als doelgroep de mensen in de zogeheten sleutelberoepen, voor wie het noodzakelijk is om in de nabijheid van het werk te wonen (politieagenten, zorgmedewerkers, leerkrachten et cetera).

In 1996 werd het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn) opgericht. Het betreft een stichting die feitelijk als platform dient voor het aanbieden van leningen aan ingezetenen. De bekendste lening is de Starterslening. Gemeenten verstrekken budget voor de Starterslening en kunnen hier ook bepaalde voorwaarden aan stellen. Vermeldenswaardig is ook het initiatief van enkele woningcorporaties en het bedrijf Social Finance met de Starters Rente Regeling in 2010. Dit betrof een aanvullende lening waarbij in de eerste jaren de rente werd opgeteld bij de uitstaande schuld en er pas werd afgelost zodra het inkomen dit toeliet. Dit product bestaat inmiddels niet meer door veran deringen van de fiscale behandeling van het eigen woningbezit.

Conclusie In Nederland waren vooral de corporaties betrokken waren bij de ontwikkeling van koopinstrumenten zoals het Maatschappelijk Gebonden Eigendom. De gemeenten, vooral via de oprichting van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting, zijn belangrijk bij de ontwikkeling van de Starterslening. Er zijn in het verleden weliswaar andere financiële instrumenten ontwikkeld die de financiële mogelijkheden verruimen voor koopstarters, maar deze zijn ni et meer beschikbaar, mede vanwege de fiscale regelgeving. Deze regels zi jn ook de revue gepasseerd in dit hoofdstuk. Belangrijk daarbij zijn, zoals we ook in de beschouwing op onze bevindingen zullen terugzien: • De regeling eigen woningbezit • De balansverplichting voor de instrumenten met een terugkoopregeling

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

27

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

28

Referenties • Dol, K. & P. Kranenborg (2021a) Onderzoek betaalbare koop in Katwijk: Mogelijkheden voor koop- en erfpachtinstrumenten. RIGO research & Advies, Amsterdam. • Dol, K. & P. Kranenborg (2021b) Evaluatie Primeurfonds Heerhugowaard. RIGO research & Advies, Amsterdam. •

Dol, K. & P. Kranenborg (2021c) Verkenning Fonds betaalbare koop provincie Noord-Holland. RIGO research & Advies, Amsterdam

• Dol, K. & H. van der Heijden (2013) Bouwsparen bij de buren: Ervaringen met bouwsparen in enkele West-Europese landen. Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft. • Dol, K., Hoekstra, J. & M. Elsinga (2012) Atlas koop -en financieringsvarianten. Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft. • ING (2021) Hypotheken Acceptatiebeleid, januari 2021 Versie 2021-1 (v2) • Elsinga, M., Hoekstra, J. & K. Dol (2014) Financial implications of affordable home ownership products: four Dutch products in international perspective. Journal of Housing and the Built Environment 30, p. 237-255. • Elsinga, M. (2004) Betaalbare en risicoarme koopwoningen. Ontwikkelingen in Nederland en enkele buitenlandse ervaringen. DGW/NETHUR Partnership, no. 26. • Elsinga, M. (1996) Evaluatie koopwoningen en groeiend eigendom in de Schilderswijk . Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft. • Van den Bosch, V. (2020) Bridging the affordability gap. An exploratory study into the potential enhancement of the Dutch intermediate housing sector. Master’s thesis, TU Delft. • Whitehead, C., & Yates, J. (2010). What is intermediate housing? In S. Monk & C. Whitehead (Eds.), In: Making housing more affordable: The role of intermediate tenures . Oxford: Wiley.

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

29

Bijlagen Bijlage 1 Totaallijst inventarisatie instrumenten Instrument

Archetype

Aanbieder

1

Brederode Koopregeling

1. Koopinstrumenten

Brederode Wonen

2

Koop Voordeel

1. Koopinstrumenten

Woonservice Meander

3

Koopgarant

1. Koopinstrumenten

Stichting OpMaat

4

Koopinstapregeling

1. Koopinstrumenten

TN Woningbeleggingen BV

5

Koopstart

1. Koopinstrumenten

Stichting Opmaat

6

Kopen naar Wens

1. Koopinstrumenten

Kooplab

7

Koperskorting

1. Koopinstrumenten

DNGB

8

Omnia Kopen met Korting

1. Koopinstrumenten

Omnia Wonen

9

Pré Koopregeling

1. Koopinstrumenten

Pré Wonen

10

Primeurfonds Heerhugowaard

1. Koopinstrumenten

Gemeente Heerhugowaard

11

Slimmer kopen

1. Koopinstrumenten

Sint Trudo

12

Starterskorting DNGB

1. Koopinstrumenten

DNGB

13

2. Erfpachtinstrumenten

Stichting Walang

14

Erfpachtconstructie Stichting Walang Duokoop

2. Erfpachtinstrumenten

DNGB

15

Grondvermogen

2. Erfpachtinstrumenten

Finquiddity Grondvermogen

16

Koop Goedkoop

2. Erfpachtinstrumenten

Dudok Wonen

17

Koop Smarter

2. Erfpachtinstrumenten

Stichting Opmaat / Brink

18

Meerwaardebeding Zwolle

2. Erfpachtinstrumenten

Gemeente Zwolle

19

Woonfonds Westland

2. Erfpachtinstrumenten

Gemeente Westland

20

BKZ Starterswoning

3. Mengvorm

21

Ibb (Ik bouw betaalbaar)

4. Financiering

Betaalbare Koopwoning Zaanstad Ik bouw betaalbaar

22

Starterslening

4. Financiering

SVn

23

Cokopen

Stichting Cokopen

24

Hamsterhuren

25

Kolat (koop later)

26 27

Klus-huur-koopconstructie Steenvlinder Koopcomfort

5. Huur met koopoptie of vermogensopbouw 5. Huur met koopoptie of vermogensopbouw 5. Huur met koopoptie of vermogensopbouw Overige instrumenten Overige instrumenten

Stichting OpMaat

28

MVE-D

Overige instrumenten

Woonstad Rotterdam

29

Pay it forward

Overige instrumenten

ERA Contour en Stadkwadraat

30

Aankoopregeling BM van Houwelingen Regionaal Grondbezit

Onbekend

BM Projectontwikkeling B.V

Onbekend

Regionaal Grondbezit BV

31

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

Gilen Immobiliën NV Kolat Wonen Steenvlinder INC

30

Bijlage 2 Omschrijving representatieve gevonden instrumenten In dit onderdeel worden enkele instrumenten die binnen de vijf archetypes valle n nader omschreven. Doel is om de verschillen tussen enkele in de praktijk gebruikte instrumenten te duiden. Uiteraard is een selectie gemaakt om te voorkomen dat we alle instrumenten onder een archetype de revue laten passeren. We hebben vooral geselecteerd op enkele belangrijke instrumenten die lang bestaan en daarmee ook bekend zijn. Daarnaast zijn de geselecteerde instrumenten qua werking representatief voor de verschillende archetypen. Verder zijn er een paar nieuwe (of nog in ontwikkeling zijnde) instrumenten geselecteerd, met als belangrijkste criterium dat ze een werking-systematiek hebben die verschilt van reeds bestaande instrumenten. Andere ons bekende instrumenten worden genoemd in bijlage 2 met een korte omschrijving.

Koopinstrumenten Koop Garant Bij Koop Garant worden woningen aangeboden onder de marktwaarde. Het verschil tussen de marktwaarde en de aankoopprijs wordt aangeduid als de koperskorting. De ‘koperskorting’, feitelijk een uitgestelde betaling, bedraagt minimaal 10% en maximaal 33,3%. Bij een doorverhuizing verkoopt de eigenaar-bewoner de woning weer aan de aanbieder (woningcorporatie). Als de huidige bewoner wil verhuizen dan wordt de woning altijd weer binnen 3 maanden teruggekocht door de oorspronkelijke aanbieder (terugkoopplicht). Di t kan voordelig zijn voor de eigenaar ten tijden van slechte verkoopbaarheid van woningen. De eigenaar ontvangt bij terugverkoop de oorspronkelijke aankoopprijs, plus een aandeel in de waardeverandering van de woning. Op dit moment ontvangt de oorspronkeli jke aanbieder 1,5X het kortingspercentage van de waardeverandering. Waardestijging door aanpassingen van de eigenaar-bewoner is voor de eigenaar-bewoner, dit wordt getaxeerd bij terugkoop. Het doel van KoopGarant is om de aanbieder de woning telkens weer te laten terugkopen en opnieuw onder Koopgarant aan te bieden aan een koopstarter. Zo wordt er een zogenaamde revolverende voorraad van betaalbare woningen gehanteerd.

Slimmer Kopen Qua systematiek vertoonde Slimmer Kopen tot 1 september 2021 grote gelijkenis met KoopGarant, met als groot verschil dat onder Slimmer Kopen een terugkooprecht geldt in plaats van een terugkoopplicht. Indien er niet wordt teruggekocht dan wordt de woning op de vrije markt verkocht en vindt een afrekening plaats van de verleende uitgestelde betaling en eventuele waardedeling. Sinds 1 september 2021 geldt Slimmer Kopen Next Step, waarbij het bereik van het instrument is uitgebreid tot woningen met een marktwaarde tot € 500.000. De motivatie is dat veel woningen in de regio Eindhoven (waar het instrument wordt aangeboden) buiten het bereik van middeninkomens vielen, zelfs met een korting van 33,3%. Men kan tot hooguit 50% van de marktwaarde kopen, waarbij de waardedeling in principe 1,5X het kortingspercentage bedraagt, maar wordt afgetopt op 50%. Er is ruimte voor de koper om zelf de korting te bepalen, maar deze is altijd minimaal 10% en heeft een maximum bij een bepaald inkomen.

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

31

In de praktijk heeft de aanbieder van Slimmer Kopen hetzelfde doel als KoopGarant, dus een revolverende voorraad van betaalbare koopwoningen. De aanbieder van Slimmer Kopen maakt op enkele uitzonderingen na altijd gebruik van het terugkooprecht. Slimmer Kopen biedt echter de mogelijkheid om van de terugkoop af te zien. In dat geval vindt er een afrekening plaats. Koopstart Koopstart is ontwikkeld vanuit de systematiek van KoopGarant , echter is hier in principe geen terugkoop door de oorspronkelijke aanbieder. Koopstart is daarmee een instrument dat is toegesneden op partijen die woningen eenmaal onder de marktwaarde wensen aan te bieden en niet willen terugkopen. Koopstart wordt daarom regelmatig gebruikt door projectontwikkelaars die geen doelstelling hebben om deze woningen langdurig binnen een portefeuille van ‘sociale’ koopwoningen te behouden. Het kan ook gebruikt worden door corporaties die woningen willen afstoten maar daarbij eenmalig een koopstarter in staat willen stellen een betaalbare woning te kopen. Bij een doorverhuizing van de eigenaar-bewoner wordt afgerekend volgens dezelfde systematiek van KoopGarant als het om een corporatiewoning gaat. Het aandeel waardevermeerdering is 1,5X de koperskorting. Voor projectontwikkelaars geldt 1,0X het percentage van de koperskorting.

De eigenaar mag na 3 jaar bewoning de koperskorting afkopen zodat deze het volledig eigendom van de woning verkrijgt. Kopen naar Wens (wijziging per 2023) Bij Kopen naar Wens geldt het principe dat de woning volledig wordt gekocht, maar dat maximaal 50% van de koopprijs later mag worden voldaan: een uitgestelde betaling. Bij Kopen naar Wens geldt er in principe geen terugkoop door de oorspronkelijke aanbieder. De eigenaar-bewoner mag daarnaast in principe zelf bepalen welk aandeel van de marktwaarde onder de uitgestelde betaling valt, zolang dit maar maximaal 50% is. Hier wordt gesproken over een instapbedrag: men betaalt bijvoorbeeld 65% van de marktwaarde ineens en de overige 35% geldt dan als uitgestelde betaling. Bij een doorverkoop wordt de uitgestelde betaling afgerekend. Over de waardeverandering van de woning ontvangt de eigenaar een percentage dat gelijkstaat aan het instapbedrag. (In het voorbeeld 65%) Dit instrument is ontwikkeld voor woningcorporaties die woningen volledig willen afstoten, maar in principe wel een koopstarter in staat willen stellen een woning te kopen. Vergelijking op hoofdlijnen vier koopinstrumenten In de onderstaande Tabel 7 zijn de belangrijkste kenmerken voor de koper samengevat. Daarnaast zijn er ook een paar rekenvoorbeelden weergegeven van de financiële afhandeling bij een doorverhuizing.

Daarin verschillen KoopGarant, Slimmer Kopen en Koopstart niet van elkaar dus hier geldt een voorbeeld. (Voor Koopstart gaan we daarmee uit van een voorbeeld waarin de eigenaar de koperskorting niet tussentijds afkoopt.) In de tweede Tabel 8 is een voorbeeld gegeven van de afrekening van de woning na een eventuele doorverhuizing. Daarbij wordt duidelijk dat in een stijgende woningmarkt Kopen naar Wens voordeliger uitpakt dan de andere drie koopinstrumenten, maar juist niet bij een dalende markt. Dit heeft te maken met het feit dat juist Kopen naar Wens te allen tijden de uitgestelde betaling terugeist. De andere drie koopinstrumenten delen juist in waardeverlies op de woning.

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

32

Tabel 7 Belangrijkste systematiek geselecteerde koopinstrumenten

Koop Garant

Slimmer Kopen

Koopstart

Kopen naar wens

Percentage ‘koperskorting’ bij aankoop

Koperskorting minimaal 10% en maximaal 33,3%. In de praktijk ligt het veelal tussen de 10% en de 25%.

Koperskorting minimaal 10% en maximaal 50%.

Koperskorting bij projectontwikkelaars maximaal 50% en bij corporaties maximaal 33,3%

Het instapbedrag is minimaal 50% van de marktwaarde.

Deling waardeverandering woning

Aandeel waardeontwikkeling voor aanbieder (corporatie) = 1,5 keer het verleende koperskortingpercentage (Fair Value Model).

Aandeel waardeontwikkeling voor aanbieder (corporatie) = 1,5 keer het verleende koperskortingpercentage (Fair Value Model

Aandeel waardeontwikkeling projectontwikkelaar minimaal gelijk aan het verleende koperskortingpercentage. Voor een corporatie geldt 1,5 keer het verleende kortingspercentage (Fair Value Model).

Uitgestelde betaling voldoen

Terugkoopregeling

Terugkoopplicht

Terugkooprecht, maar in slechts enkele gevallen wordt niet teruggekocht

Geen terugkoopregeling. (Wel als optie mogelijk.)

In principe geen terugkoopregeling, is wel een optie.

Tabel 8 Voorbeelden afrekening koopinstrumenten bij een verhuizing

Voorbeeld 1 Waardestijging

KoopGarant, Slimmer Kopen

Kopen naar Wens (2023), Koopstart

Marktwaarde aankoop

300.000

300.000

Uitgestelde betaling 25%

75.000

75.000

Aankoopwaarde

225.000

225.000

Marktwaarde bij terugkoop + 10%

330.000

330.000

Waardeontwikkeling

30.000

30.000

Deel waardeontwikkeling eigenaar

18.750

22.500

(= 62,5%)

(= 75%)

243.750

247.500

Eigenaar ontvangt

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

33

Voorbeeld 2 Waardedaling

KoopGarant, Slimmer Kopen

Kopen naar Wens (2023)

en Koopstart Marktwaarde aankoop

300.000

300.000

Uitgestelde betaling 25%

75.000

75.000

Aankoopwaarde

225.000

225.000

Marktwaarde bij terugkoop -/- 10%

270.000

270.000

-/- 30.000

-/- 30.000

Waardeontwikkeling Deel waardeontwikkeling eigenaar

Eigenaar ontvangt

-/-18.750

-/-22.500

(= 62,5%)

(= 75%)

207.250

202.500

Erfpachtinstrumenten Algemeen Een woning kan bereikbaarder worden gemaakt door middel van een scheiding van de grond en de opstal. De koper hoeft dan de grond niet te kopen, maar betaalt wel een vergoeding voor het gebruik van de grond, de zogeheten erfpachtcanon. Vanuit het investeringsperspectief zal de grondeigenaar een rendement willen halen dat vergelijkbaar is met andere vastgoedinvesteringen, maar er zijn geen vaste regels. Bij het aanbieden van betaalbare koop kan worden gekozen voor hetzelfde canonpercentage als de geldende hypotheekrente, maar bij particuliere erfpacht kan het al snel 50 basispunten hoger zijn: dus bij een hypotheekrente van 4, 5% komt de canon dan uit op 5,0% van de grondwaarde. Koop Goedkoop De eigenaar-bewoner koopt enkel de woning, de grond blijft van de woningcorporatie. Initieel is er sprake van een korting op de canon, die neemt wel per jaar af. Na tien jaar wordt er volledige canon betaald. De canon wordt overigens jaarlijks geindexeerd met de CPI. Bij verkoop wordt de woning eerst tegen marktwaarde aan de woningcorporatie aangeboden. Wil de corporatie de woning niet kopen, dan zal de woning op de vrije markt verkocht worden. Koopt de corporatie de woning terug, dan blijft de erfpachtregeling van toepassing.

Er is geen standaard mogelijkheid om na enige tijd de grond te kopen , want de oorspronkelijke aanbieder (Dudok) wenst de woning bereikbaar te houden voor haar doelgroep. Duokoop (nieuwe variant per 2023) De koper zoekt op de vrije markt naar een koopwoning, waarna Duokoop de grond koopt en een erfpachtcanon in rekening brengt. Deze wordt vastgelegd voor 15 jaar. Er wordt wel een jaarlijkse indexering toegepast met de CPI. De grond kan te allen tijde worden aangeschaft door de eigenaar-bewoner voor een marktconforme waarde, of bij waardedaling voor de oorspronkelijk taxatie. Bij verkoop van de woning kan de grond wo rden aangeschaft, of met

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

34

erfpacht worden doorverkocht. In de overeenkomst kan worden opgenomen dat de grond door de bewoner mag worden gekocht (met indexering). Bij aankoop vertegenwoordigt de grond een percentage van het volledige vastgoed, bijvoorbeeld 25%. Bij een doorverhuizing moet dan in principe 25% van de volledige verkoopwaarde van de woning (grond + opstal) met Duokoop worden afgerekend. De regel geldt echter dat bij waardedaling de oorspronkelijke waarde van de grond wordt terugbetaald aan Duokoop.

Mengvormen koop- en erfpachtinstrument Betaalbaar Kopen Zaanstad Betaalbaar Kopen Zaanstad bestaat al enige tijd in verschillende varianten. Het is ontwikkeld door de gemeente Zaanstad, die hiervoor een aparte BV heeft opgericht. De meest recente variant is de BKZ Starterswoning. Betaalbaar Kopen Zaanstad meldde tijdens een eerdere RIGO inventarisatie dat diverse collega-gemeenten geïnteresseerd zijn in deze opzet (zie Dol en Kranenborg, 2021). Er wordt op dit moment een instrument ontwikkeld dat ook in licentie kan worden uitgegeven. BKZ Starterswoning is een mengvorm van een koop- en financieringsconstructie. De grond wordt uitgegeven in inkomensafhankelijke erfpacht. De opstal kan de koper onder de marktwaarde kopen, de verkoopwaarde is 65% van de marktwaarde. Op deze wijze is het mogelijk om relatief ruime woningen binnen het bereik te laten komen van de doelgroep starters. BKZ stelt inkomenseisen aan haar kopers. Als het inkomen stijgt, dan betaalt de eigenaar bewoner ook meer erfpacht.

Financieringsinstrumenten Starterslening SVn De Starterslening is een financieel product, dat niet aan een object gebonden is. De Starterslening is alleen beschikbaar indien het inkomen niet toereikend is om met de maximale hypotheek een woning te kopen. Eis is daarbij ook dat men voor het eerst een woning koopt. Met een Starterslening kan de consument boven de maximale hypotheek een extra lening opnemen, zodat de financiële mogelijkheden worden verruimd. Hierbij kan men maximaal 20% meer lenen dan de maximale hypotheeknorm. De gemeente kan in haar verordening opnemen voor welke woningen (prijsklasse, bestaande bouw, nieuwbouw, wijken/buurten) de lening beschikbaar wordt gesteld. Ook kan de gemeente haar doelgroep bepalen. Het uitgangspunt is dus dat de consument eerst bij een hypotheekverstrekker de maximale lening opneemt volgens toetsing NHG-normen en daar indien nodig voor de aankoop van de woning dan de Starterslening aan toevoegt. Voor deze aanvullende Starterslening betaalt men in de eerste drie jaar hoe dan ook geen rente en aflossing . Na drie jaar wordt getoetst of het inkomen toereikend is om rente en aflossing te betalen. Als het inkomen dan (nog) niet toereikend is om (alle) rente en aflossing te betalen, dan wordt in jaar 6, 10 en 15 weer getoetst. Het risico voor de consument wordt dus beperkt.

Onder voorwaarden kan de consument ook een hertoets aanvragen bij terugval van inkomen door zaken zoals werkloosheid of langdurige ziekte.

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

35

Huren met vermogensopbouw en/of koopoptie Dit zijn producten in ontwikkeling waarover (nog) geen uitgebreide openbare informatie beschikbaar is. Er volgt dus een summiere beschrijving per product, waar zeker nog enkele checks op moeten worden gedaan. KoLat: Koop Later KoLat is een initiatief van een projectontwikkelaar die in kleinere kernen koopwon ingen bouwt. De ervaring in deze locaties is dat er veelal weinig nieuwbouwwoningen gebouw d kunnen worden en dat sommige lokale koopstarters achter het net grijpen omdat zij geen hypotheek krijgen of net onvoldoende leencapaciteit hebben. Deze ontwikkelaar stelt dat hij vanwege een achtergrond in de makelaardij goed kan inschatten welke (jonge) kandidaat kopers na enige tijd wel in staat zouden zijn om te kopen. De bewoner betaalt eerst een marktconforme huur die op grofweg €1.100 per maand uitkomt. Zodra het inkomen toereikend is, dan kan de bewoner overgaan tot aankoop. Eerst wordt dus de woning tegen marktprijs verhuurd, hiervan wordt maandelijks circa € 250 gereserveerd en zodra de koopoptie wordt gelicht dan zijn de opgespaarde huurpenningen beschikbaar voor de aankoop. Wordt de optie niet gelicht dan vervalt dit ‘tegoed’. De bewoner kan de woning kopen tegen de marktwaarde op het moment van de eerste bewoning.

Als er nadien waardeontwikkeling is op de woning en de bewoner licht de koopoptie, dan is deze waardeontwikkeling geheel voor de bewoner-koper. Hamsterhuren Hamsterhuren lijkt op Koop Later. Hierbij mag een deel van de betaalde huur ook wor -den gebruikt als aanbetaling voor de aankoop van de woning. Het is een regeling die in België wordt toegepast, dus alleen de methodiek zou interessant kunnen zijn. Cokopen Cokopen is een product in de ontwikkelingsfase. De bewoner wordt lid van een coöperatie: de Betaalbaar Wonen Coöperatie (BWC). De bewoner betaalt een inkomensafhankelijke huur. De bewoner heeft recht op een deel van de verandering van de waardeontwikkeling . In principe wordt uitgegaan van 3% waardestijging op jaarbasis. De eis is wel dat men minimaal 5 jaar in de woning woont. De woning wordt niet verkocht , maar de afrekening met de bewoner bij verhuizing wordt gefinancierd met het overschot uit alle ontvangen huurpenningen, na aftrek van de financieringskosten en de beheerskosten voor het gebouw. Zon ontstaat dus een reserve. Doordat er inkomensafhankelijke huur wordt gevraagd, kan de reserve voor uitkeringen aan vertrekkende bewoners aanzienlijk oplopen. Cokopen wordt gefinancierd door investeerders. Een gemeente dient een locatie beschikbaar te stellen.

Bijlage 3

Omschrijving overige gevonden instrumenten

Een aantal belangrijke koopinstrumenten is beschreven in bijlage 2. In deze bijlage lichten we kort de overige instrumenten toe die in Nederland worden (of tot kort werden) aangeboden. Dit zijn instrumenten die niet breed worden toegepast, of in ontwikkeling, recent beëindigd of inactief zijn. De meeste van deze instrumenten lijken qua werking op een van de representatieve instrumenten.

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

36

Koopvarianten Brederode Koopregeling (wordt beëindigd) Met de Brederode Koopregeling had de corporatie Brederode Wonen een eigen product. Betreft een instrument dat sterk lijkt op KoopGarant. Woningen worden onder de marktwaarde aangeboden en er geldt een terugkoopregeling. Woningen worden voor maximaal 25% onder marktwaarde gekocht. Bij verkoop moet eigenaar-bewoner de woning weer aan Brederode Wonen aanbieden tegen 75% van de dan geldende marktwaarde. Eind 2021 staan er nog 21 woningen met deze regeling op de balans. Koop Voordeel (wordt beëindigd) Meander Woningen (in Altena) had haar eigen product Koop Voordeelwoningen. Betreft een instrument dat sterk lijkt op KoopGarant. De Koop Voordeelwoningen worden onder de marktwaarde aangeboden en er geldt een terugkoopregeling. In een van de laatste jaarverslagen (2017) van het inmiddels gefuseerde Meander in Bazalt Wonen, wordt melding gemaakt van slechts enkele verkopen met Koop Voordeel. Meander nam ook teruggekochte woningen weer in de verhuur. Het jaarverslag 2021 van Bazalt woningen meldt alleen dat zij KoopGarant gebruikt en dat deze portefeuille kleiner wordt gemaakt. Koopinstapregeling TN Woningbeleggingen biedt sociale koopwoningen aan die kopers met een uitgestelde betaling kunnen kopen. Bij verkoop verkoopt de eigenaar-bewoner de koopwoning verplicht aan de aanbieder terug.

TN Woningbeleggingen en de koper delen de eventuele overwaarde van de woning, waarna de aanbieder de woning weer als sociale koopwoning verkoopt aan de volgende koper. TN Woningbeleggingen garandeert dat de Koopinstapregeling tenminste 10 jaar van toepassing blijft. Koperskorting DNGB Koperskorting lijkt qua systematiek sterk op Kopen naar Wens. Het product is gericht op nieuwbouw door projectontwikkelaars. DGNB neemt de volledige administratieve afhandeling op zich.De koper koopt een woning gebruik makend van een uitgestelde betaling die bij verkoop weer terugbetaald moet worden. Er is sprake van winstdeling , naar rato van het percentage uitgestelde betaling. Dus bij bijvoorbeeld 25% uitgestelde betaling is ook 25% van de waardeverandering voor de oorspronkelijke aanbied er (projectontwikkelaar). Bij de afrekening komt de waardeverandering die door toedoen van de eigenaar -bewoner is ontstaan, ten deel aan de eigenaar-verkoper. De uitgestelde betaling kan ten allen tijde worden voldaan, met verrekening van de verdeling van de waardeontwikkeling van de woning. Omnia Kopen met Korting Dit lokale initiatief wordt enkel in Putten toegepast, met een voorraad van honderd woningen. Kopers kopen een woning met een uitgestelde betaling van 27,5% exclusief de grond. Er is sprake van een eeuwigdurende afgekochte erfpachtcanon en bij verkoop geldt een terugkoopplicht voor Omnia wonen.

De winstdeling wordt gelijk verdeeld tussen eigenaar en Omnia. Vervolgens biedt Omnia Wonen het huis opnieuw te koop aan met eenzelfde uitgestelde betaling van 27,5 % op de marktwaarde.

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

37

Pré Koopregeling (wordt beëindigd) De regeling lijkt sterk op KoopGarant. Kopers betalen bij aanschaf van de woning 75% van de marktwaarde, de rest geldt als een uitgestelde betaling. Bij verkoop geldt een teru gkooprecht voor Pré Wonen. Als Pré wonen de woning terugkoopt, betalen zij de oorspronkelijke koopsom, plus 62,5% verschil tussen de huidige en oorspronkelijke taxatiewaarde. Bij verkoop aan derden, dient de eigenaar-bewoner de oorspronkelijk verleende uitgestelde betaling plus 37,5% verschil tussen de huidige en oorspronkelijke taxatiewaarde aan Pré Wonen te betalen. Primeurfonds Heerhugowaard (wordt beëindigd) Sterke gelijkenis met KoopGarant, maar met een iets hoger aandeel in de waardeverandering voor de aanbieder (Primeurfonds). Het ging om portefeuille van circa 100 woningen. Er worden geen woningen meer teruggekocht en opnieuw aangeboden. Eerder heeft gemeente de woningen aangeboden aan corporatie, maar deze is haar eigen KoopGarantportefeuille aan het afbouwen. Gemeente Heerhugowaard (thans Dijk en Waard) beschouwt het bezit en beheer van woningen niet echt als een gemeentelijke taak. Bovendien waren er problemen als gevolg van een onzekere status van NHG en slechts een enkele bank die wilde financ ieren. Woningen worden nu op de vrije markt verkocht, met afrekening van de uitgestelde betaling en deling van de waardeverandering.

Starterskorting DNGB De Starterskorting is recent gelanceerd door DNGB, een collectief van enkele pensioenfondsen. Woningen worden aangeboden via projectontwikkelaars. DGNB neemt de volledige administratieve afhandeling op zich. de Starterskorting kan een koper van een nieuwbouwwoning de woning aankopen met een uitgestelde betaling van 5% tot maximaal 40% van de Vrij Op Naam prijs (VON-prijs). Alle winst of verlies op de marktwaarde is voor de koper zelf. Er geldt ook geen terugkooprecht, de woning wordt doorverkocht op de vrije markt. Bij een doorverkoop moet de uitgestelde betaling wel worden terugbetaald aan de aanbieder, ma ar er gelden hierbij speciale voorwaarden. Hoe eerder men de uitgestelde betaling voldoet, hoe minder men hoeft te betalen.

Erfpachtinstrument Erfpachtconstructie Stichting Walang Over dit instrument is geen openbare informatie voorhanden. Koop Smarter (in ontwikkeling) Over dit instrument is nog geen openbare informatie voorhanden. Grondvermogen Eigenaar-bewoners verkopen de grond onder hun opstal tegen marktwaarde aan Finquiddity. Om gebruik te mogen blijven maken, betaald de eigenaar-bewoner een maandelijkse canon. Na een vastgestelde periode kan de grond teruggekocht worden, initieel met opslag. Na dertig jaar kan de grond geïndexeerd teruggekocht worden. De hoogte van de canon is een percentage van de waarde van de grond. Jaarlijks vindt er een inflati ecorrectie plaats,

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

38

alsmede wordt de canon iedere dertig jaar aangepast op basis van dan geldende marktomstandigheden. Bij verkoop kan de eigenaar-bewoner enkel het recht van erfpacht (inclusief recht van opstal) verkopen. Meerwaardebeding Zwolle (in ontwikkeling) De gemeente Zwolle wil woningen onder de marktwaarde aanbieden aan kopers tot een bepaald inkomen. De verstrekte uitgestelde betaling moet worden terugbetaald, bij een doorverkoop. Er is geen terugkoopregeling. Er is nog geen duidelijkheid over hoe de exacte regeling eruit komt te zien en hoe hoog eventuele uitgestelde betalingen kunnen zijn. Woonfonds Westland (in ontwikkeling) De gemeente Westland zal een Woonfonds oprichten dat de grond onder (bestaande en nieuwe) woningen koopt. Het idee moet nog nader worden uitgewerkt. Volgens lokale media (Omroep West) zal er naar verwachting een bescheiden erfpachtcanon worden gevraagd, maar de kanttekening is dat dit werd gemeld ten tijde van zeer lage rentes.

Financieringsinstrumenten Ibb: Ik bouw betaalbaar Dit is een variant op de Starterslening, bedoeld voor het kopen van grond voor een zelfbouwkavel. De vuistregel is dat de potentiële zelfbouwer eerst een maximale hypotheek afsluit op basis van het inkomen. Hiermee kan de opstal worden gebouwd. De andere 30% wordt gefinancierd door de SVn. Over deze lening wordt de eerste 3 jaar geen rente of aflossing betaald. Na drie jaar wordt op basis van het inkomen bepaald wat men wel aan rente en/of aflossing kan betalen.

Overige instrumenten Klus-huur-koopconstructie Steenvlinder Steenvlinder INC realiseert kluswoningen voor mensen die nog geen toegang hebben tot de koopwoningmarkt. De starter ontvangt een kluswoning, waarna de klusser na maximaal 12 maanden klussen de woning voor twee jaar huurt voor een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Daarna volgt een periode van vijf jaar huren met recht op koop (jaarlijkse indexatie van ca. 2% van toepassing). De prijs van de woning is vooraf bepaald door INC. Mocht de bewoner er voor kiezen de woning niet te kopen dan vervalt na deze vijf jaar de recht op koop en blijft de bewoner huurder. INC heeft in totaal 49 woningen in eigendom/ ontwikkeld en ondertussen weer deels verkocht aan haar huurders. Koopcomfort (wordt beëindigd) Bij Koopcomfort geldt alleen een terugkoopregeling. Het biedt de eigenaar-bewoner zekerheid dat hij/zij de woning weer verkocht krijgt. Het is weinig gebruikt en wordt door de aanbieder, Stichting Opmaat, niet meer voortgezet. MVE-D (Maatschappelijk Verbonden Eigendom) Woonstad Rotterdam (corporatie) heeft zelf het MVE ontwikkeld. Er worden nog zogeheten MVE-D woningen aangeboden. Het betreft hier een onderhoudscontract. Bovendien wordt de woningen weer teruggekocht, zodat deze binnen de invloedssfeer van Woonstad blijft. Het laatste jaarverslag van Woonstad meldt dat zij het merendeel van de teruggekochte

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

39

woningen weer in de verhuur neemt. Met name in appartementencomplexen omdat het beheer dan eenvoudiger wordt. Een deel gaat in de vrije verkoop en er werden in 2021 slechts 58 MVE woningen opnieuw in MVE wederverkocht (60 in 2020). Pay it forward (in ontwikkeling) Pay it forward wordt ontwikkeld door ERA Contour en Stadkwadraat. Het idee is dat een eigenaar-bewoner een woning koopt en daarmee ook lid wordt van de lokale vereniging. Bij verkoop wordt de woning eerst aangeboden aan leden van de lokale vereniging voor een vooraf vastgestelde prijs. Als zij de woning niet willen kopen, wordt het voor de vooraf vastgestelde prijs op de vrije markt aangeboden. Leden betalen een jaarlijkse bij drage voor het management voor de vereniging.

Onbekend Aankoopregeling BM van Houwelingen (beëindigd) Over dit instrument is geen informatie voorhanden. Regionaal Grondbezit (beëindigd) Over dit instrument is geen informatie voorhanden.

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

40

Bijlage 4 Een kijkje over de grenzen In het buitenland zijn ook diverse instrumenten ontwikkeld om de bereikbaarheid van het eigen woningbezit voor koopstarters te vergroten. Buitenlandse voorbeelden kunnen dienen als inspiratie, maar ze blijken niet altijd binnen de Nederlandse fiscaliteit en regelgeving te passen. We noemen hieronder enkele producten die soms in Nederland niet worden gebruikt, mede vanwege fiscale regels. We baseren ons bij de beschrijvingen op werk van onder meer Whitehead en Yates (201 0), Elsinga et al, (2014), Dol en van der Heijden (2013), alsmede, voor de actualiteit, enkele overheidswebsites. Shared equity Hierbij is een deel van de woning in handen van een andere partij, vandaar de term ‘shared equity’. Het gaat in eerste instantie niet om de juridische splitsing tussen de grond en de opstal in een erfpachtvorm. Bij erfpacht is er immers een heldere splitsing tussen het eigendom van de grond en van de opstal. Erfpacht kan evenwel als een vorm van shared equity worden gezien. Bij klassieke shared equity is er veeleer sprake van een verdeling van het volledige vastgoed. Er kan sprake zijn van enkele varianten: • Een vaste verdeling van de woning tussen de bewoner en de ‘investeerder’ • Een vooraf vastgestelde periode van shared equity waar aan het einde de bewoner recht heeft op de aankoop van het deel van de investeerder.

• Groeiend eigendom, waarbij de bewoner begint met een relatief klein aandeel, maar het recht heeft om steeds een groter deel bij te kopen. Shared equity wordt regelmatig gebruikt in het Verenigd Koninkrijk (en Ierland) bij de verkoop van corporatiewoningen onder het zogeheten Home Buy. Met groeiend eigendom is ook in Nederland geëxperimenteerd (zie Elsinga, 1996), maar dit werd in een later stadium bemoeilijkt door de Nederlandse fiscale wetgeving, die neerlegt dat de bewoner ten minste voor 50% het risico dient te dragen op de woning. Indien de bewoner met bijvoorbeeld een aandeel van 20% zou beginnen, dan heeft deze geen recht op renteaftrek. Speciale erfpachtvarianten en groeiend eigendom Erfpacht kan worden opgevat als een vorm van gedeeld eigendom, maar zoals hierboven al aangegeven, is er bij erfpacht wel een duidelijk onderscheid tussen eigendom van de grond en de opstal. Er zijn speciale erfpachtconstructies denkbaar met een variant van groeiend eigendom. Hierbij wordt de grond beschikbaar gesteld zonder kosten, maar de grond moet dan wel na een vooraf vastgestelde tijd worden afgenomen. Dat kan bijvoorbeeld na 20 jaar, als de hypotheek op de opstal is afgelost. In deze variant kan ook worden afgesproken dat de bewoner de grond (deels) afneemt zodra hij/zij hiervoor de middelen heeft.

In Frankrijk is deze methodiek uitgewerkt in de Pass Foncier, waarbij de gemeente bouwkavels beschikbaar stelt. Er hoeft pas te worden afgelost zodra de lening op de woning is afgelost. Pass Foncier wordt regelmatig gebruikt op het Franse platteland, waar particulier opdrachtgeverschap (zelfbouw) nog altijd belangrijk zijn. Het geeft ook huishoudens met een bescheiden inkomen de mogelijkheid in huisvesting te voorzien.

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

41

Intermediate tenures (tussenvormen) Intermediate tenures vormen een soms wat onduidelijke categorie van woningen die tussen koop en huur zitten. Soms bedoelt men met een intermediate tenure ook shared equity. We denken hier echter aan: • Een deel van de woning kopen en een ander deel huren. • Een woning kopen onder voorwaarden-beperkingen, men is hier op zich wel volledig eigenaar. De eerste variant heeft enige bekendheid in het Verenigd Koninkrijk in de sociale huursector onder de noemer shared ownership. Hierbij huurt men tegen een sociale prijs en koopt men een deel van de woning. In de tweede variant wordt een woning gekocht onder speciale voorwaarden, met een terugkoopregeling en een vooraf afgesproken verdeling van de waardeontwikkeling. De Nederlandse Koopinstrumenten vallen veelal binnen deze categorie. In Spanje is er een vergelijkbaar systeem van sociale koop Vivienda Protegida, waar huishoudens uit de (Spaanse) sociale doelgroep via de gemeente een goedkope woning kopen. Bij een doorverhuizing wordt de woning dan weer onder de marktwaarde verkocht aan de gemeente. Financiële instrumenten Een aanvullende lening zoals de Nederlandse Starterslening geeft de potentiële koper meer financiële ruimte. Een aanvullende lening van een (lokale) overheid kan echter ook een andere functie hebben.

In veel landen is het zeer gebruikelijk om een aanbetaling te doen en zijn juist leningen met 100% LTV vrij ongebruikelijk. Leningen met 100% bestaan wel, maar er moet dan een forse renteopslag worden betaald of ander onderpand worden gegeven (bijvoorbeeld het huis van familieleden). Een lening van een overheid kan in dat geval ook als een vorm van onderpand dienen. Dit is dan een lening die wordt achtergesteld op het hypotheekrecht. Startersleningen Engeland en Wales kennen de starterslening Help -to-Buy die gericht is op lagere inkomens en alleen beschikbaar is voor nieuwbouwwoningen. 7 Eis is dat de koper minimaal 80% financiert en daarnaast zelf 5% aanbetaalt. Deze equity loan moet bin nen 25 jaar worden afbetaald. Vanaf jaar zes moet er rente worden betaald. Overigens is Help -to-Buy ontstaan in de nasleep van de financiële crisis van 2008, toen Britse hypotheekverstrekkers weer strikter werden met een eis van een aanbetaling van minimaa l 20% bij de aankoop van een woning. In de periode voorafgaand aan de financiële crisis was het wel mogelijk om 100% te financieren, zij het met een flinke renteopslag, omdat de woningprijzen flink stegen en er weinig risico was op een restschuld.

Omdat de Britse regering nooit een garantieschema zoals de NHG heeft ontwikkeld en dat vanuit haar doorgaans liberaal -economische optiek ook niet snel zal doen, zijn toen de Help-to-Buy hypotheken ontwikkeld. In Frankrijk wordt dit idee al lang toegepast met de zo geheten Pret à Taux Zero, de nul-rentelening. Deze regeling is veel royaler omdat er geen enkele rente hoeft te worden betaald.

7

Engeland, Schotland en Wales kennen ook een Help-to-Build lening voor particulier opdrachtgeverschap.

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

42

De aflossing komt op een later moment, als de financiële situatie van de bewoner dit toelaat. Negative amortisation Soms geeft de hypotheekverstrekker de mogelijkheid om een lening te nemen die men eigenlijk niet kan betalen. Een deel van de rente wordt dan niet betaald, maar opgeteld bij de lening. Uitgangspunt is dat de bewoner op enig moment de rente wel kan betalen, want anders loopt de uitstaande schuld zeer snel op. Als een financieel product voor starters kan het op deze wijze worden ingericht, maar bij onvoldoende inkomensstijging loopt de hypotheekverstrekker wel veel risico. Zonder een derde partij die een garantie geeft, moet de hypotheekverstrekker dan wel een forse renteopslag rekenen. Negative amortization wordt veelvuldig in verband gebracht met de uitwassen van de risicovolle subprime leningen in de VS voorafgaand aan de financiële crisis van 2008. Aanbieders speculeerden op flinke prijsstijgingen van het vastgoed. Zodra de lening een bepaalde limiet bereikte en duidelijk werd dat de bewoner de oplopende rentelasten nooit meer zou kunnen betalen, dan werd beslag gelegd op de woning. In deze zin werd negative amo rtization dus misbruikt en was het geen betrouwbaar instrument voor koopstarters. Conclusie We gaven in dit hoofdstuk enkele voorbeelden van instrumenten voor koopstarters in het buitenland.

De indeling in een aantal categorieën brengt hopelijk wat orde in het grote aantal buitenlandse instrumenten dat de lezer nog verder kan verkennen. Het zal de lezer ook snel duidelijk zijn dat bepaalde instrumenten die we tegenkomen in het buitenland zich slecht verhouden tot de Nederlandse wetgeving. Hoe interessant en inspirerend bijvoorbeeld shared ownership ook kan zijn: het past niet goed in de Nederlandse context.

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

43

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

44