8.2 Eindrapport inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters.pdf

RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl

EINDRAPPORT

Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

RIGO Research en Advies Woon- werk- leefomgeving www.rigo.nl

EINDRAPPORT

Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

Opdrachtgever

Contactpersoon Paul van Weezel Errens

Projectnummer P45670

Datum 19 januari 2023

Auteurs Kees Dol; kees.dol@rigo.nl; 020 522 11 25 Pieter Kranenborg Rosa Slagt Sander ten Hove

Inhoud 0.

Samenvatting en conclusies

1

Inleiding

5

De inventarisatie en categorisering gevonden instrumenten

7

De aanbieders en de omvang van de markt

10

Eigenaars en gebruikers van de instrumenten

10

Omvang van de markt

12

Ontwikkelingen bij drie typen aanbieders

14

Conclusie

16

Het consumentenperspectief

17

Keuzevrijheid

17

Financiële vergelijkingen instrumenten

19

4.2.1

Financiële ruimte bij anderhalf modaal

19

4.2.2

Ontwikkeling woonlasten

20

4.2.3

Vermogensopbouw

21

Financiële risico’s voor de consument

23

Conclusie

24

Achtergrond koop- en financieringsinstrumenten

25

Historie decentrale koopinstrumenten

25

5.1.1

Tot de jaren ’90

25

5.1.2

De jaren ’90: snelle uitrol nieuwe instrumenten door corporaties

25

5.1.3

Wildgroei tot nu toe?

26

Achtergrond startersleningen

27

Conclusie

27

Referenties

29

Bijlagen

30

Bijlage 1

Totaallijst inventarisatie instrumenten

30

Bijlage 2

Omschrijving representatieve gevonden instrumenten

31

Bijlage 3

Omschrijving overige gevonden instrumenten

36

Bijlage 4

Een kijkje over de grenzen

41

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

0. Samenvatting en conclusies Aanleiding en vraagstelling De aanleiding voor deze inventarisatie is de Tweede Kamermotie van de Groot (Nr. 873 , 2022). In deze motie wordt de zorg uitgesproken over een toenemend aantal decentrale constructies-instrumenten waarmee lokale partijen (gemeenten, corporaties, ontwikkelaars) de koopwoning voor koopstarters financieel bereikbaar maken. Het werpt de vraag op of een veelheid van deze decentrale instrumenten zorgt voor een situatie waarin de woongemeente bepaalt welke mogelijkheden een koopstarter heeft. Daarnaast wordt de vraag gesteld of dit geen wildgroei inhoudt van (ondoorzichtige) instrumenten die nadelig zijn voor de consument. De vraag is daarom ook hoe de instrumenten werken. Minister de Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) heeft het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn) en de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gevraagd het voortouw te nemen in een inventarisatie van deze instrumenten. RIGO Research & Advies heeft de inventarisatie uitgevoerd. Systematiek en aanbieders van de instrumenten Er zijn 31 instrumenten gevonden die bijna allemaal zijn onder te verdelen in vijf archetypes. Het eerste archetype betreft een extra lening boven op de maximale hypotheek van de koopstarter. Het enige actieve instrument in Nederland binnen dit archetype is de Starterslening van 1996.

De koopstarter betaalt voor deze tweede lening pas rente en/of aflossing zodra het inkomen dat toelaat. Qua impact is dit ook meteen het grootste van alle 31 instrumenten. In de afgelopen jaren verstrekte de organisatie achter de Starterslening (SVn) jaarlijks enkele duizenden leningen aan koopstarters (in 2021 ruim 3.100). Een gemeente verstrekt middelen aan de SVn die vervolgens Startersleningen verstrekt en beheert. Het tweede archetype is een zogeheten koopinstrument dat werkt op basis van een uitgestelde betaling (koperskorting). De koper verwerft de woning voor een bedrag onder de marktwaarde. Hier tegenover staan dat de uitgestelde betaling wordt afgerekend wanneer de koper doorverhuist. Bovendien wordt de waardeverandering na de aankoop (meestal) gedeeld tussen de koper en de oorspronkelijke aanbieder, op basis van een vastgelegde verdeelsleutel. Er zijn 12 instrumenten die volgens dit archetype werken. Dit archetype instrument is ontwikkeld in de corporatiesector bij de verkoop van huurwoningen. Een deel van deze instrumenten is ontwikkeld voor eigen gebruik door een corporatie, maar er zijn thans ook zelfstandige organisaties die zo’n instrument in licentie uitgeven. De belangrijkste hiervan de Stichting Opmaat, met de producten KoopGarant en Koopstart. Met deze twee producten wordt verreweg het grootste deel van alle verkopen onder d it archetype gerealiseerd.

Dit archetype is sinds de jaren ’90 ontwikkeld en ingezet door corporaties. Circa 10 jaar geleden kregen ook projectontwikkelaars interesse in deze producten. Tijdens de crisis van 2009-2013 bleek namelijk dat zij de verkoop van nieuwbouwwoningen konden bespoedigen via een koopinstrument met een terugkoopregeling. Het verstrekken van een uitgestelde betaling (koperskorting) hielp daarbij ook, maar juist de terugkoopgarantie (bij o.a. KoopGarant) van drie maanden gaf de doorslag voor veel kopers van nieuwbouwwoningen. Projectontwikkelaars gebruiken thans vooral koopinstrumenten zonder een terugkoopregeling. Dit doen zij vooral om binnen de grotere gebiedsontwikkelingen te voldoen aan de gemeentelijke eis van betaalbare koop. Hiervoor is Koopstart ontwikkeld, terwijl recent ook DNGB twee van deze instrumenten heeft gelanceerd voor projectontwikkelaars. Het derde archetype is gebaseerd op erfpacht. Hierbij wordt een grondwaarde van circa 30% gerekend over de totale vastgoedwaarde (won ing+grond). Vervolgens koopt de koper het erfpachtrecht (bewoningsrecht) voor circa 70% van de marktwaarde. Over de grond betaalt men een canon (vergoeding). De totale woonlasten komen hiermee lager uit dan bij

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

1

gewone koop omdat men de grond niet koopt. Deze systematiek is een enkele maal ingezet door een corporatie (Koop Goedkoop van Dudok Wonen). Een belangrijke nieuwkomer op de markt is belegger DNGB dat onder de naam Duokoop op verzoek van een koper de grond onder de woning koopt en deze in erfpacht uit geeft. Doel van DNGB is overigens niet zozeer om betaalbare koop aan te bieden aan middeninkomens maar om het ontsluiten van een nieuwe vastgoedmarkt. In enkele jaren zijn er circa 1.500 contracten afgesloten met kopers. Het vierde archetype kent geen unieke systematiek maar combineert elementen van een koopinstrument (uitgestelde betaling op de opstal) en erfpacht (canonbetaling over toegerekende grondwaarde). De enige regeling die dit gebruikt is Betaalbaar Kopen Zaanstad. Recent zien we een vijfde archetype waarbij het strikt genomen niet om koop gaat, maar om huur met deling in de vermogensontwikkeling of huur met een koopoptie. Deze bieden een alternatief huishoudens die niet in aanmerking komen voor een hypotheek, bijvoorbeeld omdat zij en flexibel contract hebben. Er kan ook sprake zijn van een systematiek waarbij de bewoner een deel van de betaalde huur mag inzetten als aanbetaling zodra de koopoptie worden gelicht. Deze producten zijn evenwel nog niet volledig uitontwikkeld en/of breder inzetbaar.

Geen overtuigend bewijs voor wildgroei Er zijn in totaal 31 decentrale instrumenten gevonden voor betaalbare koop. Het merendeel hiervan bestaat al geruime tijd. Zes van deze instrumenten bestaan korter vijf jaar. Daarnaast vonden we nog 6 instrumenten die vooralsnog in ontwikkeling zijn, maar waarvan onduidelijk is of deze ooit actief worden ingezet. In de lijst vonden we nog 7 instrumenten die worden beëindigd (uitgefaseerd) of zelfs al beëindigd/inactief zijn. Bij dit laatste gaat het om de wat ‘oudere’ instrumenten die individuele corporaties voor eigen gebruik hebben ontwikkeld. Dit betekent dat ze ofwel stoppen met aanbod van betaalbare koop of dat ze overstappen op een licentie voor het gebruik van zo’n instrument. In de corporatiesector is er dus vooral sprake van marktconsolidatie en juist geen wildgroei van nieuwe instrumenten. Zoals we zullen kiezen steeds meer corporaties voor een instrument in licentie in plaats van een eigen product. De eerste conclusie is dat op basis van deze aantallen niet kan worden gesproken van wildgroei. Overigens heeft wildgroei ook een kwalitatieve dimensie. Indien nieuwe instrumenten voldoen aan een stelsel van kwaliteitscriteria, dan hoeft er in dit opzicht geen sprake van wildgroei te zijn.

Mogelijk kan een veelheid aan kwalitatief goede instrume nten wel als ongewenst (wildgroei) worden ervaren door hypothecair financiers omdat zij rekening moeten houden met tal van decentrale (lokale) instrumenten, die elk hun eigen systematiek hebben. Om deze reden zijn bijvoorbeeld de vele gemeentelijke hypothe ekgaranties in 1995 ondergebracht in NHG met een landsdekkend stelsel van criteria. Mogelijk is er in de beeldvorming wel sprake van wildgroei, getuige de Kamermotie van De Groot. Dit wordt mogelijk versterkt doordat de nieuwe producten en initiatieven vee l aandacht krijgen en doordat veel gemeenten de mogelijkheden voor de inzet van deze instrumenten verkennen. Wildgroei voorkomen? Zoals we hiervoor al aangaven, zien we geen wildgroei op basis van het aantal nieuwe instrumenten: de kwantiteit. Over de kwaliteit van de nieuwe instrumenten is daarmee niets gezegd. Het strekt wel tot de aanbeveling om nieuwe instrumenten kritisch te volgen, want we kunnen binnen het bereik van deze opdracht geen oordeel vellen over risico’s en ondoorzichtigheid voor de consument. Wel kan in dit kader een onderscheid worden gemaakt tussen de ‘normale’ instrumenten voor betaalbare koop (archetypen 1 -4) en de opkomst van instrumenten onder archetype 5 (huren met deling vermogensontwikkeling, koopoptie, etc.).

Nieuwe initiatiefnemers voor de ‘normale’ instrumenten voor betaalbare koop zullen

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

2

doorgaans eerst bij NHG moeten aankloppen om een borging te regelen. Banken eisen immers bijna altijd NHG-borging voor koopstarters en de NHG dient in deze als een poortwachter die te risicovolle producten weert voor wat betreft de ontwikkeling van de woonlasten en het risico op een restschuld. (woonlasten en vermogensontwikkeling). Overigens laat dit onverlet dat de hypothecaire financiers vaak weinig animo hebben om kleine lokale producten te financieren. Voor hen kunnen de administratieve lasten te groot zijn, vooral om telkens weer een nieuw instrument te beoordelen. Voor instrumenten onder archetype 5 is er sprake van huur en geldt de poortwachtersfunctie van de NHG niet. Er is een risico dat de initiatiefnemer een product bedenkt dat te ondoorzichtig is voor de consument en de verkeerde verwachtingen wekt. Tot slot willen we nog wijzen op een eerdere periode met een snelle opkomst van (vooral) koopinstrumenten. In de jaren ’90 was er spra ke van een ‘golf’ van zeker 15 nieuwe koopen erfpachtinstrumenten door corporaties. Aan het einde van de jaren ’90 ontstonden er vanuit het Ministerie van Financiën bezwaren tegen speciale koop-huur instrumenten die meer een huurwoning dan koopwoning waren. Deze instrumenten maakten wel (handig) gebruik van de fiscale mogelijkheden.

Daarnaast was bij de klassieke koopinstrumenten (archetype 2) de deling van de waardeverandering van de woning teveel in het voordeel van de aanbieder. Deze praktijken zijn destijds beperkt door heldere regels in te voeren, waardoor enkele producten zijn herzien of van de markt zijn verdwenen. Echte wildgroei bij nieuwe koop- en erfpachtinstrumenten lijkt hiermee ook te worden beperkt in de huidige situatie. Maar, zoals gezegd, kan een kritische blik nuttig zijn bij nieuwe huurproducten die een koopoptie of deling van de waardeontwikkeling in het vooruitzicht stellen. Omvang van de markt Hoewel de cijfers niet voor alle instrumenten beschikbaar zijn, schatten we dat jaarlijks bij niet meer dan 5.000 transacties één van de instrumenten wordt ingezet. Dit is een zeer beperkt aandeel op het totale aantal woningtransactie dat in 2021 uitkwam op bijna 260.000. Terugkijken in de tijd is er wel sprake van een flinke kentering bij de koopinstrumenten in de periode 2009 tot en met 2019. De koopinstrumenten worden veelal ingezet door corporaties en juist zij kregen te maken met een beperktere taakopvatting, waarin zij weinig ruimte meer zagen voor verkoop van huurwoningen met inzet van koopinstrumenten.

Bovendien willen veel corporaties bij de verkoop van huurwoningen geen uitgestelde betaling (korting) verstrekken omdat zij de middelen willen inzetten voor ander taken , waaronder verduurzaming, renovatie en onderhoud. Er zijn zeker corporaties die dit doen, waaronder Dudok Hilversum en Trudo (Eindhoven), die aanbod van betaalbare (sociale) koopwoningen expliciet als een van de kerntaken beschouwen. Overigens loopt thans het aantal verkopen bij grote producten als KoopGarant weer wat op. Afhankelijkheid woongemeente voor beschikbaarheid instrumenten betaalbare koop? De vraag is of tal van decentrale instrumenten de mogelijkheden van een potentiële koopstarter niet teveel afhankelijk maakt van de woongemeente. Deze vraag kan niet worden beantwoord binnen het bereik van deze opdracht. Voor de Starterslening zou nog wel een overzicht kunnen worden opgesteld per gemeente, maar alle andere instrumenten worden vaak aangeboden door corporaties die vaak een regionaal w erkgebied hebben. Maar ook deze corporaties bieden het soms (in de nieuwbouw) aan in een enkele gemeente. Bovendien is in sommige (perifere) regio’s de inzet van dergelijke instrumenten niet nodig vanwege lage prijzen. Anderzijds is het in de duurste regio’s ook met een speciaal instrument vaak niet mogelijk de woning bereikbaar te maken voor middeninkomens , tenzij het gaat om zeer kleine woningen.

Wel is het duidelijk dat sommige corporaties veel actiever zijn met het aanbod van deze instrumenten zoals bijvoorbeeld Dudok Wonen in de Hilversumse regio en Sint Trudo in de regio Eindhoven.

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

3

Een meer fundamentele vraag is in hoeverre gemeentelijke variaties in het aanbod van deze instrumenten als onwenselijk wordt gezien. Aan wie wordt de verantwoordelijkheid gelaten (of ingeperkt) voor het aanbieden van betaalbare koop. Indien het Rijk dit niet ter hand neemt of hierbij een duidelijke taak geeft aan de gemeenten en /of de corporaties, dan kan dit leiden tot regionale verschillen.

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

4

Inleiding Aanleiding De afgelopen jaren is de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt verslechterd voor huishoudens met een laag- en middeninkomen door onder meer prijsstijgingen en beperkt aanbod van (nieuwbouw)koopwoningen. Koopstarters hebben naast hun meestal beperkte leencapaciteit veelal onvoldoende eigen vermogen om te kunnen concurreren met doorstromende huishoudens. Het woningtekort is nijpend en experts verwachten niet dat het tekort in de komende jaren wordt ingelopen door middel van nieuwbouw. Om toch mogelijkheden te bieden aan lage- en middeninkomens komen dan speciale koop- en financieringsinstrumenten in beeld. Zo zijn er corporaties die bij de verkoop van woningen gebruik maken van erfpachtconstructies of Verkoop onder Voorwaarden (VoV). Bij VoV verwerft de koper de woning onder de marktwaarde in ruil voor deling van de waardeontwikkeling (risicodeling). De Starterslening wordt door veel gemeenten ingezet teneinde middeninkomens meer financiële ruimte te verschaffen boven de maximale hypotheek. Daarbij wordt geborgd dat de woonlasten niet boven de normen van de Nationale Hypotheek Garantie uitkomen. Recent zijn er ook een aantal nieuwe instrumenten op de markt gekomen met als doel de toegang tot de koopwoningmarkt (en vermogensvorming) voor lagere- en middeninkomens te verbeteren.

In de Tweede Kamer heeft dit geleid tot vragen over de toepassing van deze constructies en om inzichtelijk te maken welke constructies er (op dit moment) worden gebruikt op het decentrale niveau (Motie P. de Groot, nr. 873). Ook Minister de Jonge van VRO wenst een overzicht van deze constructies en heeft gevraagd aan de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) om het voortouw te neme n in een onderzoek naar deze instrumenten en een eventuele wildgroei aan nieuwe instrumenten. RIGO is daarop gevraagd een inventariserend onderzoek uit te voeren. Doel van dit onderzoek is tweeledig: • Een inventarisatie van het aantal (decentrale) construct ies gericht op Koopstarters. Daarbij hoort ook een inschatting van eventuele wildgroei. Niet alleen de kwantiteit van deze instrumenten kan een bron van zorg zijn maar ook de kwaliteit vanuit de optiek van bijvoorbeeld de consumentenbescherming. • Een beschrijving van de kenmerken van de constructies die zicht geeft op de wer king, het gebruik, de ervaringen en de benodigde (personele/financiële) inzet. Bij het voorgaande moet het perspectief van de aanbieder-licentiehouder van de constructie, de gemeente en de consument helder worden beschreven. Enkele relevante ervaringen en afbakeningen bij het onderzoek We vonden meer instrumenten dan gedacht.

Leidend daarbij was een lijst van goedgekeurde producten voor een NHG-borging, maar we vonden nog meer. Aanvullend zijn er enkele instrumenten die thans nog in ontwikkeling zijn en waar meerdere partijen (vooral gemeenten) belangstelling voor hebben getoond. Verder sluiten we zeker niet uit dat we enkele recente lokale initiatieven van marktpartijen, corporaties en/of gemeenten over het hoofd hebben gezien. Al met al resulteerde de eerste verkenning in een lijst van 3 1 instrumenten. Een gedetailleerde omschrijving van al deze instrumenten zou te uitvoerig zijn . Bovendien zijn (bijna) alle gevonden instrumenten te categoriseren in vijf archetypen. Bijlage 2 geeft

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

5

een omschrijving van enkele instrumenten die representatief zijn voor deze vijf archetypen; in bijlage 3 worden de overige gevonden instrumenten kort beschreven. De Motie van De Groot suggereert ook dat lokale variaties in de beschikbaarheid van instrumenten de mogelijkheden van koopstarters beïnvloeden. In andere woorden: in de ene gemeente zijn er misschien zelfs meerdere instrumenten beschikbaar terwijl dit in andere gemeenten niet het geval is. Het is echter moeilijk om dit goed in beeld te brengen. Zo hebben meer dan 100 corporaties een licentie om het instrument KoopGarant in te zetten bij de verkoop van huurwoningen. Corporaties werken vaak echter in meerdere gemeenten. Ook voor Opmaat, de eigenaar van KoopGarant is het een complexe operatie om per gemeente informatie te leveren over de beschikbaarheid van dit product. Bovendien gebruiken niet alle licentiehouders van KoopGarant het product ook altijd actief. Leeswijzer Hoofdstuk 2 begint met een indeling naar archetypen van instrumenten en geeft een eerste overzicht van het aantal gevonden instrumenten per archetype . Hoofdstuk 3 biedt een overzicht van de markt van deze instrumenten. In hoofdstuk 4 worden de archetype instrumenten nader bekeken vanuit het perspectief van de consument. Hoofdstuk 5 bevat tot slot een historische en juridische achtergrond van de koop- en financieringsinstrumenten in Nederland.

Het gaat daarbij ok in op de vraag of er al eerder sp rake is geweest van wildgroei wat hierop de beleidsreactie was. De volledige inventarisatie is opgenomen in bijlage 1. In bijlage 2 worden per archetype een aantal representatieve instrumenten toegelicht. In bijlage 3 worden volgens dezelfde indeling de overig gevonden instrumenten kort beschreven. In bijlage 4 geven we een beschrijving van koopinstrumenten in het buitenland.

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

6

De inventarisatie en categorisering gevonden instrumenten We vonden in totaal 31 instrumenten. De basis hiervoor werd gevormd door een lijst van de door NHG goedgekeurd constructies. Daarnaast vonden we zelf een aantal instrumenten. We hebben ons hierbij gebaseerd op openbare (online)bronnen . Als eerste stap hebben we de instrumenten ingedeeld over vijf archetypes. We presenteren deze archetypes in paragraaf 2.2 en vervolgens geven we een overzicht van het aantal instrumenten per archetype. Daartoe behoort ook een onderscheid naar reeds langer bestaande en nieuwere instrumenten. Minister de Jonge, en daarop aansluitend De Groot in zijn motie, was immers benieuwd of er recent geen wildgroei aan instrumenten is ontstaan. Archetypes instrumenten Er zijn meerdere instrumenten om een koopwoning financieel bereikbaarder te maken voor koopstarters. Voor de overzichtelijkheid is daarom allere erst een categorisering gemaakt naar vijf archetypes. De instrumenten die onder zo’n archetype vallen, hebben op hoofdlijn dezelfde systematiek. Wanneer op basis van het afwegingskader is gekozen voor een archetype, dient nader bekeken te worden welk instrument binnen dat archetype het meest passend is. Vier van de onderscheiden archetypes hebben als doel de koopwoning bereikbaarder te maken voor huishoudens die op basis van hun maximale leencapaciteit geen geschikte wo ning kunnen kopen.

Het vijfde archetype betreft instrumenten voor een doelgroep huurders die (voorlopig) moeilijk aan een hypotheek kunnen komen, maar die wel vermogen willen opbouwen via de woning 1.

Koopinstrument: Een koopstarter krijgt hierbij de mogelijkheid de woning onder de marktwaarde te kopen. Het verschil tussen de marktwaarde en de verkoopprijs wordt in de praktijk vaak ‘korting’ genoemd, maar het is welbeschouwd en uitgestelde betaling die bij een doorverhuizing moet worden terugbetaald. Belangrijk is verder dat er bij een koopinstrument een deling is van de waardeverandering van de woning met de oorspronkelijke woningaanbieder volgens een vooraf vastgestelde verdeling. Er zijn hierbij twee algemene varianten bij de koopinstrumenten. De eerste variant kent een terugkoopregeling (plicht). Bij een doorverhuizing koopt de oorspronkelijke aanbieder de woning terug en verkoopt deze opnieuw met een uitgestelde betaling (koperskorting) aan de doelgroep. Hiermee wo rdt een voorraad van bereikbare koopwoningen in stand gehouden. De tweede variant kent geen terugkoopregeling. De woning wordt bij een doorverhuizing op de vrije markt verkocht met uiteraard de afrekening van de uitgestelde betaling (koperskorting) en de deling van de waardeverandering.

2.

Erfpachtinstrument: Hierbij koopt men het recht om een woning op een stuk grond te bewonen. De grond wordt uitgegeven in erfpacht. Voor het gebruik van de grond wordt een jaarlijkse canon (vergoeding) in rekening gebracht. Wanneer een grondeigenaar (gemeente) betaalbare woningen wil aanbieden, dan wordt veelal een grondwaarde toegerekend aan de woning (circa 30% van het gehele vastgoed). Over deze grondwaarde wordt een vergoeding gerekend, de zogeheten canon. De

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

7

jaarlijkse canon is fiscaal aftrekbaar. Voor de aankoop van het erfpachtrecht sluit de koper een hypotheek af over de waarde van het erfpachtrecht. 3.

Mengvorm koop- en erfpachtinstrument: Hierbij worden twee instrumenten in een speciale constructie gecombineerd. De woning valt dan bijvoorbeeld onder erfpacht, terwijl op de opstal een uitgestelde betaling geldt. Dit archetype wordt overigens slechts beperkt ingezet. Het instrument Betaalbaar Kopen Zaanstad maakt gebruik van zo’n mengvorm.

4.

Financieringsinstrument: Hierbij wordt verruimde financiering geboden middels een tweede hypotheek voor starters met onvoldoende financiële draagkracht. De koopstarter ontvangt een aanvullende lening bovenop hun maximale hypotheek op basis van het inkomen. Over deze aanvullende lening h oeft in de eerste periode geen rente of aflossing te worden betaald. Nadien wordt periodiek op inkomen getoetst of men in staat is om (gedeeltelijk of geheel) de lasten voor de aanvullende lening te betalen.

5.

Huren met vermogensvorming of koopoptie?: Op het moment van schrijven worden er enkele producten ontwikkeld waarbij de bewoner huurt maar ook op enigerlei wijze vermogen opbouwt. Ook wordt er een constructie gebruikt door een marktpartij waarbij men huurt en na enige tijd van inkomensstijging een koopop tie kan lichten. Deze instrumenten zijn nog nieuw of in ontwikkeling. In feite zijn ze ook meer huur dan koop en niet uitgebreid omschreven. Wel wordt enige achtergrondinformatie in de bijlagen opgenomen.

Wijze van inzet van de archetypes: woninggebonden of persoonsgebonden Verreweg de meeste instrumenten worden ingezet door partijen die woningen te koop aanbieden. We spreken dan over een woninggebonden toepassing van het instrument. Bij sommige instrumenten kan de koopstarter zelf een woning uitkiezen en deze dan financieel bereikbaar maken met dat instrument. Voorbeelden hiervan zijn de Starterslening en Duokoop (een erfpachtinstrument). We spreken dan over persoonsgebonden toepassing van een instrument. •

Persoonsgebonden (koopstarter zoekt zelf woning en zet instrument in)

•

Woninggebonden (koopstarter afhankelijk van woningaanbod onder instrument)

Voor de consument geeft een persoonsgebonden instrument meer keuzevrijheid op de koopwoningmarkt (zie hoofdstuk 4 Consumentenperspectief).

Overzicht van de gevonden instrumenten In de onderstaande tabel zijn de gevonden instrumenten verdeeld over deze archetypen. Ook is informatie gegeven over de gebruiksstatus. Zo’n 40 procent van de instrumenten is (naar schatting minstens 2 jaar) lopend. De andere 60% is recent geïntroduceerd, in ontwikkeling, recent beëindigd of inactief. In dat laatste geval zijn er nog wel woningen die onder het instrument vallen, maar worden er geen nieuwe woningen meer via het instrument verkocht. In totaal tellen we dus zes actieve instrumenten die recent zijn geïntroduceerd, maar er zijn er ook nog zes in ontwikkeling.

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

8

De volledige inventarisatie is opgenomen in bijlage 1. In bijlage 2 worden per archetype een aantal representatieve instrumenten toegelicht. In bijlage 3 worden volgens dezelfde indeling de overig gevonden instrumenten kort beschreven. tabel 1 Inventarisatie gevonden instrumenten naar archetype en gebruiksstatus 1

1

Archetype

Lopend (>2 jaar)

Recent geïntroduceerd (<2 jaar)

In ontwikkeling

(Recent/binnenkort) beëindigd of inactief

Totaal

1. Koopinstrumenten

7

2

-

3

12

2. Erfpachtinstrumenten

1

2

3

1

7

3. Mengvorm

1

-

-

-

1

4. Financiering

2

-

-

-

2

5. Huur met koopoptie of vermogensopbouw

-

1

2

-

3

Overige instrumenten

1

1

1

1

4

Onbekend

-

-

-

2

2

Totaal

12

6

6

7

31

Een viertal instrumenten (‘overige instrumenten’) heeft een specifieke werking die niet valt onder een van de vijf archetypen. Van nog eens drie instrumenten was (te) weinig informatie bekend over de werking of gebruiksstatus.

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

9

De aanbieders en de omvang van de markt In dit hoofdstuk gaan we in op de aanbieders en gebruikers van de instrumenten en de recente ontwikkelingen op de markt voor deze instrumenten. Wie zijn de aanbieders en gebruikers? Kan er gesproken worden van een overdaad (wildgroei) aan nieuwe produc tenten? Wat is de totale omvang van de markt? Op voorhand willen we benadrukken dat de gemeente zelf lang niet altijd het ‘decentrale niveau’ is waarop deze instrumenten beschikbaar zijn. Zo werken corporaties vaak regionaal en verkopen zij in meerdere gemeenten tegelijk woningen onder een instrument.

Eigenaars en gebruikers van de instrumenten De instrumenten in deze inventarisatie moeten beschouwd worden als producten die gebruikt kunnen worden om koopwoningen bereikbaar te maken (woninggebonden instrument) of om een potentiële koopstarter extra financiële ruimte te verschaffen voor de aankoop van een woning (persoonsgebonden instrument). Deze instrumenten zijn vaak het eigendom van een partij die ze in licentie aanbiedt. De gebruiker is veelal een woningcorporatie of een projectontwikkelaar. Deze koopt een licentie en wordt daarmee licentiehouder: dit geeft recht tot het gebruik van het instrument. 2 Dit is een algemene beschrijving, want er kan een verder onderscheid worden gemaakt naar drie typen ontwikkelaars van deze instrumenten: • Type 1: Organisaties die een instrument ontwikkelen en licenties voor het gebruik uitgeven. • Type 2: Organisaties die een instrument ontwikkelen voor eigen gebruik, maar die ook licentie voor gebruik uitgeven. • Type 3: Organisaties die alleen een instrument ontwikkelen voor eigen gebruik. Hieronder is een overzicht weergegeven van enkele representatieve instrum enten voor deze studie. De Starterslening neemt een aparte positie in (zie voetnoot 2).

De tabel laat zien dat er meerdere type gebruikers zijn van de instrumenten: • Woningcorporaties (sociale verhuurders) • Projectontwikkelaars • Institutionele investeerders • Gemeenten (overheid)

2

De Starterslening werkt anders: een gemeente (of corporatie) verstrek financiële middelen aan de SVn, die deze vervolgens uitzet als Startersleningen. De gemeente heeft geen rol in de uitvoering en koopt daarom dus ook geen licentie.

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

10

tabel 2 Representatieve instrumenten naar eigenaar, type ontwikkelaar en gebruiker

Eigenaar (ontwikkelaar)

Type ontwikkelaar van het instrument

Gebruikers (sector)

Stichting Opmaat

Type 1

KoopGarant vooral woningcorporaties

1. Koopinstrumenten KoopGarant Koopstart

Koopstart vooral projectontwikkelaars Slimmer Kopen

Sint Trudo (uitvoering deels Kooplab)

Type 2

Woningcorporaties

Kopen naar Wens

Kooplab

Type 1

Woningorporaties (en projectontwikkelaars)

Koop Goedkoop

Dudok Wonen

Type 2

Woningcorporaties

Duokoop

DNGB (institutionele investeerder)

Type 3

Eigen gebruik

Betaalbaar Kopen Zaanstad NV

Type 3

Eigen gebruik

Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn)

Speciale categorie

Gemeenten

Kolat wonen (projectontwikkelaar)

Type 3

Eigen gebruik

2. Erfpachtinstrumenten

3. Mengvorm Betaalbaar Kopen Zaanstad

4. Financiële ondersteuning Starterslening

5. Huren met vermogensopbouw of koopoptie Kolat

In de volgende paragraaf besteden we aandacht aan omvang van de markt per instrument. Daarbij wordt ook aandacht besteed aan de motivaties van ontwikkelaars en gebruikers van deze instrumenten. Het geeft beter zicht op de reden waarom bepaalde instrumenten recent zijn geïntroduceerd terwijl er ook sprake blijkt van beëindiging van instrumenten (zie hoofdstuk 2).

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

11

Omvang van de markt Onderstaande Tabel 3 toont een overzicht van het gebruik van de instrumenten. Het betreft hier instrumenten die al geruime tijd beschikbaar zijn en dus niet de nieuwkomers op de markt. Niet alle cellen zijn gevuld omdat er lang niet altijd gegevens beschikbaar zijn. In de afgelopen drie jaar zijn er jaarlijks een paar duizend Startersleningen verstrekt. Na 2020 is er enige stijging te zien die ook door lijkt te zetten in de voorlopige cijfers van 2022. In 2014 is er een snelle toename omdat het Rijk een extra bijdrage beschikbaar stelde voor Startersleningen. Doel was om de vraag naar woningen in deze crisisperiode te stimuleren. In de afgelopen drie jaar beslaat het gebruik van bekende koop- en erfpachtinstrumenten niet veel meer dan 1.200 transacties. Daarbij tonen de cijfers van (marktleider) KoopGarant aan dat er over de wat langere termijn sprake was van een daling van het gebruik van dit instrument. De achtergrond hiervan wordt toegelicht in paragraaf 3.3. Tabel 3 Overzicht aantal woningverkopen verbonden aan instrument 2011 -2021

Product Starterslening

2011 3.926

2012 4.044

2013 4.143

2014 7.256

2015 5.536

2016 4.368

2017 3.116

2018 2.716

2019 2.261

2020 2.291

2021 3.130

KoopGarant 5.673 Koopstart Slimmer Kopen Kopen naar Wens (gemiddeld 100 p/a) Pré Koopregeling 36 Omnia Kopen met Korting Koop Goedkoop (80 tot 100 p/a) Totaal bovenstaande (excl. Starterslening)

4.848

3.497

2.205 29

58

47

932 162 380 100 41

741 108

100

1.413 97 370 100 32

100 20

513 146 293 100 11

90 1.705

90 1.059

90 1.153

396 75 298 100 0 10 90 969

241 95 458 100 0

90 2.102

472 187 326 100 11 7 90 1.193

Totaal woningverkopen Nederland

204.678 242.531 273.067 246.620 243.526 267.857 259.261

Van de nieuwkomers zijn er (vooralsnog) weinig gegevens bekend. Duokoop, de grootste van alle nieuwkomers meldt dat zij (de grond onder) circa 1.500 woningen hebben gefinancierd. 3 Van andere nieuwkomers die een ‘lopend’ product op de markt hebben gebracht, zijn minder gegevens bekend: • DNGB heeft recent nog twee producten Koperskorting en Koopstarter.nl op de markt gebracht. Dit behoren tot het archetype koopinstrument • KoLat biedt jaarlijks enkele nieuwbouwprojecten aan van niet meer dan twintig woningen. De eerste conclusie is dat de omvang van de totale markt voor al deze instrumenten bescheiden blijft. Het gaat volgens onze schatting om niet meer dan 5.000 woningen per jaar. Dit is een zeer beperkt aandeel op het totale aantal woningtransacties van bijna 260.000 woningen. Wel past de opmerking dat er regionale verschillen zijn in de toepassing van producten; zo zijn er individuele corporaties die erg actief zijn met koopproducten , waardoor er op de een specifieke locatie relatief veel koopproducten worden aangeboden en op de andere minder (of geen). Voorbeelden zijn Dudok Wonen in de Hilversumse regio (met Koop

3

Duokoop is niet specifiek gericht op lagere- of middeninkomens, terwijl de koopinstrumenten en de Starterslening dat juist wel zijn.

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

90 984

12

Goedkoop en Kopen naar Wens) en Sint Trudo in de Eindhovense regio (me t Slimmer Kopen). Verder kan op basis van de ons beschikbare informatie niet geconcludeerd worden dat er een groot aantal nieuwkomers is die elk een substantieel aantal woningen verkopen via een instrument. Van de nieuwkomers heeft alleen Duokoop een aanzienlijk aantal (grond)transacties gerealiseerd. Nieuwe plannen en ideeën? De Kamermotie en Minister de Jonge spreken hun zorg uit over de vele initiatieven en zij vermoeden wildgroei. Op basis van onze informatie kunnen we niet vaststellen dat er sprake is van een vorm van wildgroei van instrumenten. Mogelijk hangt de bron van deze zorg samen met de vele aandacht (in de media) voor deze instrumenten bij decentrale overheden: • De provincies Noord-Holland en Gelderland bestudeerden in 2021 elk mogelijkheden voor een Fonds betaalbare koop. De provincie Utrecht heeft recent studie laten verrichten naar kansrijke koop en erfpachtinstrumenten. • Enkele gemeenten hebben zelf het initiatief genomen om een eigen instrument op te zetten: Westland met een Woonfonds en Zwolle met een Meerwaarderegeling (opgenomen in de lijst in bijlage 1). De gemeente Ede maakt Ede bijvoorbeeld gebruik van de bestaande Koopgarant-regeling. Betaalbaar Kopen Zaanstad meldt dat ze regelmatig wordt benaderd door gemeenten voor informatie over het product .

En tot besluit zouden gemeenten ook gebruik kunnen maken van een nieuwe variant op de premiekoop -A-regeling van de SVn. • RIGO zelf krijgt eveneens signalen dat er veel interesse is bij gemeenten in bestaande producten, maar dat er ook wel eigen regelingen worden overwogen. Deze signalen vangen we op bij opdrachten voor gemeenten rond dit thema en bij een rondgang bij gemeenten in Noord-Holland tijdens een verkenning voor bovengenoemd Fonds betaalbare koop (zie Dol en Kranenborg 2021 b en c). Het gaat buiten het bereik van dit onderzoek om een inventarisatie te maken van alle gemeenten die een instrument willen gebruiken of ontwikkelen voor het bereikb aar maken van een koopwoning voor koopstarters. De signalen dat die interesse er is zijn evenwel duidelijk en we vermoeden dat deze signalen ook bij de Tweede Kamer bekend zijn. Het kan de indruk wekken dat er nog heel veel aan staat te komen. 4

4

Een andere mogelijke bron die de (eventuele) beeldvorming voedt over een snel groeiend aantal instrumenten zijn initiatieven die thans in een vroege ontwikkelingsfase zijn en daarmee ‘onder de radar’ blijven, maar dit moet niet overdreven worden. De NHG meldde tijdens dit onderzoek dat er geen stormloop is van initiatiefnemers die een koopinstrument willen ontwikkelen. Voor de koopinstrumenten moet de initiatiefnemer vroeg of laat bij de NHG langs, een NHG-garantie is namelijk (bijna zonder uitzondering) een voorwaarde van financiers voor een hypotheek onder een instrument. Instrumenten uit de categorie huren met koopoptie of vermogensopbouw vormen hierop een uitzondering. Maar ook deze zaken kunnen bijdragen aan de beeldvorming bij de Tweede kamer dat er veel nieuwe instrumenten zijn geïntroduceerd en dat er nog veel aankomt.

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

13

Ontwikkelingen bij drie typen aanbieders i. Corporaties: afname bij de ‘oude’ koop- en erfpachtinstrumenten? De eerder gepresenteerde Tabel 3 toont enkele ontwikkelingen in het aantal woningverkopen voor wat betreft de reeds langer bestaande koop - en erfpachtinstrumenten: • KoopGarant blijft een belangrijk instrument, maar het aantal transacties neemt wel af in de tijd. • Slimmer Kopen fluctueert vrij sterk, maar het blijft rond een vrij stabiele trendlijn van circa 300 transacties. Het wordt hoofdzakelijk ingezet door Sint Trudo. • Koop Goedkoop en Kopen naar Wens zijn stabiel in de tijd • De andere koop- en erfpachtinstrumenten in de tabel zijn klein en nemen ook af in belang Er zijn enkele verklaringen voor deze patronen. Al deze producten hebben hun oorsprong in de corporatiesector. Het paste bij een taakopvatting die uitging van de huisvesting van zowel lagere als middeninkomens en niet uitsluitend in de huursector. De koop - en erfpachtinstrumenten maken de woning financieel bereikbaar, terwijl zij ook het vermogensrisico delen (zie omschrijving archetypes). Deze bredere taakopvatting werd sinds 2012 om meerdere redenen sterk ingeperkt onder Minister Blok. Bevordering van het eigen woningbezit onder de lagere inkomens hoorde hier niet bij.

Bovendien dwong de Verhuurdersheffing de corporaties om bij de verkoop van woningen geen uitgestelde betalingen (koperskortingen) meer te verstrekken. Daarnaast moest voor instrumenten met een terugkoopregeling (KoopGarant en Slimmer Kopen) een reservering worden opgenomen op de balans. Ook dit is geen motivatie om deze koopinstrumenten toe te passen. Hoewel de Verhuurdersheffing is beëindigd, blijkt er onder corporaties minder animo dan voorheen voor de inzet van koop- en erfpachtinstrumenten. Dit is de eerste reden voor de afname van het aantal transacties bij instrumenten als KoopGarant, Pre Koop en Brederode. Bovendien blijkt er sprake van enige marktconsolidatie door Opmaat van KoopGarant. Zo hebben enkele corporaties hun eigen instrument opgeheven, kopen een licentie bij Opmaat en gaan dan door met KoopGarant, zo zij al doorgaan. Fusies van corporaties hebben hier ook aan bijgedragen. Doorgaan met een eigen product behoeft bovendien enige o mvang: hypotheekverstrekkers kunnen terughoudend zijn jegens de kleinere instrumenten (zie ook Dol en Kranenborg, 2021). Opvallend stabiel zijn Slimmer Kopen, Koop Goedkoop en Kopen naar Wens. Dit zijn instrumenten die hoofdzakelijk worden ingezet door corporaties Sint Trudo (Slimmer Kopen) en Dudok Wonen (Koop Goedkoop en Kopen naar Wens).

Deze twee corporaties zijn ondanks de beperkingen vanuit de Rijksoverheid doorgegaan met het aanbieden van deze instrumenten omdat zij ook de huisvesting van middengroep en als een kerntaak beschouwen. De conclusie voor de corporaties is dat er hier zeker geen wildgroei is te bekennen. Historische overzichten tonen juist dat er periodes zijn geweest dat er snel nieuwe producten werden ontwikkeld, dat er vervolgens werd gereguleerd en enkele producten verdwenen of werden aangepast (zie Van den Bosch, 2020; Elsinga, 2004). De regulering was echter hoofdzakelijk bedoeld om de positie van de koper te versterken. In de afgelopen jaren lijkt er echter sprake van consolidatie en verdwijnen de kleinere producten.

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

14

ii. Gemeenten: vooral Startersleningen Het zijn vooral de gemeenten die Startersleningen verstrekken. Op dit moment wordt de Starterslening vooral ingezet om de woning bereikbaar te maken ten tijde van hoge woningprijzen. In de periode voor 2017 lag het aantal verstrekte Startersleningen structureel hoger, wat zich deels laat verklaren door extra budgetten van het Rijk en provincies tijdens de crisisperiode. De Starterslening werd destijds ingezet om koopstarters juist te b ewegen een woning te kopen. Indertijd verliep immers de verkoop van woningen moeizaam. Zoals hierboven onder ‘Nieuwe plannen en ideeën?’ al aangegeven is de indruk dat veel gemeenten de mogelijkheden actief verkennen om koopinstrumenten te gebruiken bij ni euwbouw. Dit betekent echter niet direct dat zijzelf ook de uitvoering ter hand nemen, maar een deal proberen te maken met een projectontwikkelaar, corporatie of bijvoorbeeld de aanbieder van Duokoop. iii. Marktpartijen Projectontwikkelaars maken regelmatig gebruik van het product Koopstart dat door Opmaat (van KoopGarant) in 2014 op de markt is gebracht. Het betreft een instrument waarbij de projectontwikkelaar eenmalig de woning verkoopt onder de marktwaarde, zonder een terugkoopplicht (zie beschrijving instrumenten bijlage 2).

De belangrijkste reden voor de inzet van dit instrument is vooral om een grotere gebiedsontwikkeling te kunnen realiseren, waarin betaalbare koop een gemeentelijke eis is (via een eis in het beste mmingsplan). Betaalbare koop (met uitgestelde betalingen) is dan via verevening mogelijk (zie van den Bos, 2020). Daarbij geldt ook dat grotere ontwikkelaars de uitgestelde betaling beter dragen dan de kleinere collega’s (zie van den Bos, 2020). Verder delen projectontwikkelaars bij een doorverkoop in de waardeontwikkeling van de woning. Het voorgaande sugg ereert dat ontwikkelaars dit instrument gebruiken als een middel om mee te liften op toekomstige waardestijgingen, maar dit zou nader onderzoek moeten uitwijzen. Interessant is dat projectontwikkelaars de koopinstrumenten juist ontdekten tijdens de vorige crisis van 2009-2014, toen zij moeite hadden om alle woningen in hun nieuwbouwprojecten te verkopen. Zij boden deze woningen aan met KoopGarant: de kope r heeft hierbij de garantie dat de woning bij een eventuele latere verhuizing gegarandeerd zou worden teruggekocht. De motivatie voor projectontwikkelaars om een koopinstrument in te zetten kan dus veranderen al naar gelang de economische omstandigheden. Institutionele beleggers (investeerders) zijn relatief recent op de koopconstructiemarkt gekomen via het platform DNGB.

Zij beleggen al in de vastgoedmarkt via (particuliere) verhuur en hypotheken. Gronduitgifte in erfpacht met het instrument Duokoop leve rt direct (canon) en indirect (waardeontwikkeling) rendement. DNGB heeft recent ook de koopinstrumenten Koperskorting en Koopstarter geïntroduceerd, maar dit betreft alleen ondersteuning van andere aanbieders (projectontwikkelaars) zoals Opmaat dat doet me t Koopstart. DNGB investeert hierbij niet zelf, maar draagt zorg voor de administratieve afhandeling van de verkoop en de doorverkoop.

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

15

Conclusie Op basis van de verzamelde informatie is er geen reden om te concluderen dat er recent een groot aantal nieuwe instrumenten is geïntroduceerd waarmee de term overdaad of wildgroei gerechtvaardigd is. Er zijn wel nieuwe initiatieven, maar de schaal waarop z ij opereren is vrij beperkt, op Duokoop na, dat circa 1.500 keer erfpachtgrond onder woningen verwierf. Bovendien blijkt dat in de afgelopen jaren de animo onder corporaties veel kleiner is geworden om koopinstrumenten te gebruiken. Dit wordt enigszins gec ompenseerd door projectontwikkelaars die nieuwbouwwoningen onder Koopstart aanbieden. In ons onderzoek is er echter geen ronde gemaakt langs gemeenten om na te speuren welke ideeën zij hebben over de toepassing van instrumenten voor lokale koopstarters. De indruk is aanwezig dat veel gemeenten zich op dit moment beraden op dergelijke initiatieven. Ons onderzoek beperkte zich tot instrumenten die op dit moment beschikbaar zijn dan wel als een nieuw initiatief gedocumenteerd zijn in wat voor openbare bron dan ook. Via gemeenten krijgen we de indruk dat er meer initiatieven in ontwikkeling zijn, maar we kunnen hier geen concrete inschatting van maken. De tweede hoofdvraag uit de Motie De Groot richt zich op de vraag of de woongemeente bepalend is bij de beschikbaarheid van instrumenten.

Dit kunnen we niet in detail vaststellen omdat we dan een inventarisatie per gemeente en corporatie hadden moeten maken. Er zijn wel enkele relevante punten. Allereerst is er weinig aanleiding om te denken dat de potentiële koopstarter in de praktijk legio aan mogelijkheden zal hebben in de ene gemeente en in de andere gemeente niet. Wel staat vast dat niet overal een Starterslening of een corporatiewoning met een koopinstrument beschikbaar is. Ook in de nieuwbouw worden woningen met een koop- of erfpachtinstrument niet overal structureel aangeboden. Er is dus wel degelijk een gemeentelijk (of regionaal) verschil in de beschikbaarheid van instrumenten. Zo is Betaalbaar Kopen Zaanstad actief terwijl ook corporaties Dudok Wonen (Hilversum) en Sint Trudo (Eindhoven) naar verhouding veel woningen onder een koopinstrument aanbieden. Voor deze inventarisatie gaat het te ver om de vraag te beantwoorden of deze situatie tot dermate grote maatschappelijke problemen (regionale ongelijkheid) leidt dat ingrijpen geboden is. Daarbij dient zich ook de vraag aan of dit door het Rijk als onwenselijk wordt gezien en wie uiteindelijk de verantwoordelijkheid draagt voor het aanbieden v an betaalbare koop. Indien het Rijk dit niet ter hand neemt of hierbij een duidelijke taak geeft aan de gemeenten en vooral de corporaties, dan kan dit leiden tot regionale verschillen .

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

16

Het consumentenperspectief In dit hoofdstuk gaan we in op het perspectief van de consument. We kijken naar het onderscheid tussen persoons- en woninggebonden instrumenten, in het licht van de keuzevrijheid voor de consument. Ook bespreken we welke financiële risico’s komen kijken bij koopinstrumenten, of hoe ze juist voor minder risico zorgen ten opzichte van een reguliere koop.

Keuzevrijheid persoonsgebonden vs. woninggebonden instrumenten Bij sommige instrumenten kan de koopstarter zelf een woning uitzoeken en dan naar eigen inzicht het instrument inzetten: het instrument is persoonsgebonden. Dat is bijvoorbeeld zo bij de Starterslening en Duokoop. Bij de Starterslening ontvangt de koopstarter een aanvullende lening die hij/zij kan inzetten bij de zoektocht naar een woning. Bij Duokoop kiest de koopstarter een woning en vraagt aan DNGB, de investeerder achter Duokoop, om de grond onder deze woning te kopen. Voor de consument geeft een persoonsgebonden instrument meer keuzevrijheid op de koopwoningmarkt. Veel instrumenten zijn echter woninggebonden: het instrument is verbonden aan specifiek aanbod. De koopstarter die wil kopen onder een instrument, is dan afhankelijk van welke woningen er onder het instrument worden aangeboden. Zulke koopinstrumenten worden in de (Nederlandse) praktijk gebruikt door corporaties of een projectontwikkelaars om woningen mee te verkopen. Corporaties verkopen vooral bestaande (huur)woningen, terwijl projectontwikkelaars natuurlijk nieuwbouwwoningen realiseren en verkopen. Soms zet ook een gemeente zo’n instrument in, zoals Zaanstad met BKZ, maar dit is nog bijzonder. We kunnen dus een onderscheid maken tussen twee manieren waarop instrumenten worden ingezet: •

Persoonsgebonden (koopstarter zoekt zelf woning en zet instrument in)

•

Woninggebonden (koopstarter afhankelijk van woningaanbod onder instrument)

In de onderstaande tabel worden een aantal representatieve instrumenten vergeleken op dit onderscheid. Zowel bij persoons- als woninggebonden koopinstrumenten kan een consument soms zelf de hoogte van de uitgestelde betaling bepalen. Of dit mogelijk is, is doorgaans niet zozeer afhankelijk van het specifieke koopinstrument maar van de aanbiedende partij.

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

17

tabel 4 Persoonsgebonden en woninggebonden representatieve instrumenten in de Nederlandse praktijk

Koopinstrumenten

Aanbieders

Persoonsgebonden

Woninggebonden

KoopGarant

Neen, instrument niet hiervoor ontworpen

Ja, verkoop bestaande huurwoningen en nieuwbouwwoningen

Koopstart

Corporaties en projectontwikkelaars (soms gemeente)

Kopen naar Wens

Vooral corporaties

Ja, mogelijk, maar weinig gebruikt

Ja, verkoop bestaande huurwoningen en nieuwbouwwoningen

Erfpachtinstrumenten

Aanbieders

Persoonsgebonden

Woninggebonden

Koop Goedkoop

Corporaties

Neen

Ja, verkoop bestaande huurwoningen onder erfpacht

Duokoop

DNGB (investeerder)

Ja, vooral op deze wijze ingezet

Kan wanneer er een deal wordt gesloten voor nieuwbouw of verkoop huurwoningen

Betaalbaar Kopen Zaanstad

BKZ NV vooralsnog alleen in Zaanstad

Neen

Ja, nieuwbouwwoningen

Financieringsinstrumenten

Aanbieders

Persoonsgebonden

Woninggebonden

Starterslening

Gemeenten via SVn, soms ook corporaties

Ja, vooral op deze wijze ingezet

Kan, maar weinig op deze wijze gebruikt

Slimmer Kopen

BOX Waarom niet alle instrumenten persoonsgebonden? In theorie kunnen alle instrumenten persoonsgebonden of woninggebonden worden gemaakt. Zo was Kopen naar Wens (KnW) oorspronkelijk zo ingericht dat de koopstarter kon vragen aan Kooplab, de uitvoerder van KnW, om een woning te kopen en dan de woning onder KnW aan te verkopen aan deze koopstarter. De reden waarom veel instrumenten (in de praktijk) woninggebonden worden ingezet heeft te maken met het type aanbieders. De (Nederlandse) koop - en erfpachtinstrumenten zijn oorspronkelijk vooral ontwikkeld door woningcorporaties die huurwoningen wilden verkopen, maar deze tegelijkertijd ook betaalbaar wilden houden voor huisho udens met een bescheiden inkomen. Ze verkopen de huurwoning na verloop van tijd omdat ze geld nodig hebben. Een uitgestelde betaling of uitgifte van de woning is dan een optie. Corporaties zijn (natuurlijk) minder geneigd om zomaar woningen in te kopen ond er zo’n instrument omdat ze daarmee ook een lening moeten aangaan.

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

18

Een ruime keuze aan financiers? Vanuit het perspectief van de keuzevrijheid zijn ook de volgende zaken relevant: •

Hoeveel geldverstrekkers financieren een woning met zo’n instrument?

•

Bekendheid bij hypotheekadviseurs: deze kunnen nadere informatie bieden en ze kennen ook geldverstrekkers die het instrument financieren.

De consument doet er altijd goed aan om zich te informeren welke financiers in zee gaan met zo’n instrument. Er is voor dit onderzoek geen overzicht g emaakt van het aantal financiers, maar wel zijn er uit eerder onderzoek enkele zaken naar voren gekomen (Dol en Kranenborg, 2021a). Lokaal- of regionaal ingezette instrumenten worden niet altijd door een groot aantal geldverstrekkers gefinancierd. Vaak zijn lokale tussenpersonen (hypotheekadviseurs wel op de hoogte. Verder zijn sommige geldverstrekkers (waaronder ING) zeer terughoudend tegenover deze instrumenten. Ook de Rabobank meldde in eerdergenoemd onderzoek dat ze liefst in zee gaan met een beperkt aantal instrumenten. Het betekent dus niet dat een willekeurig instrument niet financierbaar is, maar de keuzevrijheid voor de consument van de financier is soms wat beperkt.

Financiële vergelijkingen instrumenten In deze paragraaf maken we een aantal finan ciële vergelijkingen tussen archetype instrumenten: wat betreft de financiële ruimte die de instrumenten bieden, en wat betreft de ontwikkeling van de woonlasten en vermogensopbouw.

4.2.1 Financiële ruimte bij anderhalf modaal Allereerst kijken we naar de financiële ruimte die de archetype instrumenten bieden aan een huishouden met een inkomen van anderhalf modaal. Het modale bruto jaarinkomen bedraagt in 2022 € 38.000. Dit is een relatief bescheiden inkomen dat bij de huidige rentestand leidt tot een maximale hy potheek van circa € 160.000. Hiermee is zelfs met een flinke uitgestelde betaling (koperskorting) een gemiddelde rijtjeswoning of appartement niet bereikbaar. We gaan daarom in onderstaande voorbeelden uit van een stel dat samen anderhalf keer modaal verdi ent. Alles tezamen gaan we uit van de volgende parameters: • Inkomen 1,5X modaal (afgerond € 55.000) • 4,5% rente • Eigen woningforfait • Fiscale aftrek hypotheekrente • Overige lasten (OZB, onderhoud) • Voor erfpachtconstructies: grondwaarde van 30% en een erfpachtcanon van 4,5% Met deze parameters is een lening van circa €225.000 mogelijk. Voor erfpachtinstrumenten komen we op een hypotheek voor de opstal van circa €175.000 en een erfpachtcanon van 4,5% over een grondwaarde van €75.000. Voor de Starterslening is gerekend met € 45.000. Dit is een bedrag dat redelijk overeenkomt met de praktijk. De maximale Starterslening verschilt per gemeente, maar komt zelden boven de € 50.000 uit.

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

19

De ruimte die men zo heeft voor de verwerving van een woning komt uit op het overzicht in de onderstaande tabel. tabel 5 Mogelijkheden bij een inkomen van circa € 55.000 en hypotheekrente van 4,5%

Instrument en uitgangspunt

Maximaal bereikbare woningprijs

Koopinstrument

25% uitgestelde betaling op woning

€ 300.000

Erfpacht

30% grondwaarde op totale vastgoed

€ 250.000

Starterslening

Starterslening van € 45.000

(inclusief grond) € 270.000

NB: bij de extreem lage rente uit 2021 was erfpacht aantrekkelijker. Bij een rente van 4,5% zijn de verschillen tussen reguliere koop en erfpacht niet zo groot meer.

4.2.2 Ontwikkeling woonlasten Hoe ontwikkelen de woonlasten zich onder verschillende typen instrumenten? Bij de koopinstrumenten ontwikkelen woonlasten zich op dezelfde manier als bij een reguliere hypotheek, zij het natuurlijk op een lager niveau. De netto lasten stijgen omdat bij een annuïteit het aandeel rentebetaling in de tijd kleiner wordt en daarmee ook het effect van hypotheekrenteaftrek. Bij erfpacht is het fiscale effect wat kleiner en stijgt de netto woonlast dus minder snel. Bij de Starterslening blijven de maandlasten gelijk als het inkomen niet stijgt, maar men moet wel betalen voor rente en of aflossing zodra het inkomen toeneemt. Er is uitgegaan van een scenario waarbij de koopstarter na drie jaar voldoende inkomen heeft o m rente te betalen en na zes jaar om ook af te lossen. Uit gegevens van de aanbieder van de Starterslening blijkt dat dit een realistisch scenario is. Het merendeel van de gebruikers heeft na de toetsmomenten (drie en zes jaar) toereikend inkomen om deze lasten te dragen. Er is nog een erfpachtvariant Koop Goedkoop toegevoegd waarbij men maximaal leent om alleen de opstal te verwerven (à € 225.000), waarna de koper stapsgewijs meer erfpacht betaalt. Bij aanvang wordt een 100% korting verstrekt op de erfpachtcanon .

De korting neemt jaarlijks af met 10% totdat na tien jaar 0% korting wordt verstrekt, met andere woorden de erfpachtcanon wordt volledig betaald. Zie Figuur 1 voor een inschatting van de woonlastenontwikkeling van een aantal representatieve instrumenten. 5

5

Voor erfpacht de canon soms jaarlijks geïndexeerd. Er kan ook gewerkt worden met een inkomensafhankelijke erfpachtcanon, waar alleen erfpacht wordt gerekend indien het inkomen dit toestaat. Deze twee elementen zijn in de inschatting niet meegenomen.

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

20

Figuur 1 Inschatting ontwikkeling netto woonlasten voor aantal representatieve instrumenten t.o.v. reguliere koop

4.2.3 Vermogensopbouw Een reguliere koper die geen gebruik maakt van een koopinstrument heeft hogere woon lasten, maar ze bouwt met de hogere aflossingen ook meer vermogen op. Bij een woning gekocht onder een constructie is de vermogensopbouw anders. Hoe ziet deze eruit bij verschillende instrumenten? Voor een antwoord op deze vraag zijn enkele scenario’s doorgerekend over een periode van 10 jaar. Hierbij is uitgegaan van het tienjaargemiddelde van v óór de extreme prijsstijgingen in 2020 en 2021. Het gaat om de volgende scenario’s: • Middenscenario: +2,5% waardeontwikkeling per jaar • Laag scenario: -1,5% waardeontwikkeling per jaar • Hoog scenario: +4,5% waardeontwikkeling per jaar In Tabel 6 is de vermogensontwikkeling bij deze drie scenario’s zichtbaar na een periode van 10 jaar. Hierbij inbegrepen is de waardeontwikkeling van de woning en de aflossing op de hypotheek. De doorrekening van de Starterslening gaat uit van een inkomensstijging die na 6 jaar voldoende is om te beginnen met aflossing van de Starterslening. Dit betekent in de praktijk dat er op een hoger leenbedrag wordt afgelost en er dus meer vermogen wordt opgebouwd. Bij de koopinstrumenten gaan we uit van het vermogen dat de koper na 10 jaar toekomt indien hij zou doorverkopen.

Bij Koopgarant, Slimmer Kopen en Koopstart ligt de opbrengst voor de koper in dat geval wat lager dan bij het koopinstrument Kopen naar Wens. Dit wordt veroorzaakt door het verschil in de afrekening van de uitgestelde betaling. Bij Koopgarant en Slimmer Kopen wordt thans gerekend met een waardedeling voor de aanbieder van 1,5X het percentage uitgestelde betaling (Fair Value-model), terwijl dit bij Kopen naar Wens 1,0X het percentage uitgestelde betaling is. Dit leidt tot een relatief hogere vermogensopbrengst voor de koper bij Kopen naar Wens in het midden - en hoge scenario.

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

21

Koopgarant en Slimmer Kopen leiden in het lage scenario tot meer vermo gensopbouw voor de koper, omdat ook waardevermindering gedeeld wordt met de aanbieder. De vermogensopbouw is in dit scenario groter dan bij een reguliere koop. Bij erfpacht is de vermogensontwikkeling in alle scenario’s het kleinst, en ligt het verst af van de vermogensopbouw bij een reguliere koop. De hypotheek voor de opstal is bij erfpacht lager, waardoor de aflossingen ook lager zijn dan bij bijvoorbeeld Koopgarant of Slimmer Kopen. Bij de Starterslening is de vermogensopbouw hoger dan bij andere instrumenten. Hier is de volledige waardeontwikkeling voor de eigenaar-bewoner. Bovendien lost deze meer af vanwege een hoger hypotheekbedrag.

Eindrapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters

22

Tabel 6 Vermogensopbouw per instrument per scenario (waardestijging woning en aflossing hypotheek)

Midden +2,5%

Laag -1,5%

Hoog +4,5%

€ 144.500

€ 18.300

€ 226.300

€ 97.800

€ 19.000

€ 149.000

€ 108.300 € 84.300 € 122.500

€ 13.800 € 10.700 € 13.200

€ 169.700 € 132.000 € 193.400

Reguliere koop Koopinstrumenten Koop Garant Slimmer Kopen Koopstart Kopen naar Wens Erfpacht Starterslening

Financiële risico’s voor de consument Het kopen van een woning brengt altijd (financiële) risico’s met zich mee. Ook aan de aankoop via een instrument zijn risico’s verbonden. Tegelijk kunnen instrumenten risicoverlagend zijn. In deze paragraaf geven we een aantal manieren weer waarop instrume nten risico’s met zich meebrengen of ten opzichte van de regulier situatie juist voor minder risico zorgen. Aanvullende risicofactoren bij koopconstructies • Deling van waardestijging: Bij veel constructies is sprake van deling van de waardestijging. Dit kan risicoverlagend werken (zie hieronder), maar ook een risico vormen. Deling van de waardestijging betekent minder vermogensopbouw voor de koper ten opzichte van reguliere koop. Dit kan de doorstroming naar de volgende woning bemoeilijken. • Extra risico als waardedaling niet wordt gedeeld: Bij sommige instrumenten moet de volledige uitgestelde betaling of de oorspronkelijke grondwaarde worden afgerekend, ook bij een daling van de waarde na aankoop. Dit levert dus een extra financieel risico op bij waardedaling. • Wijziging erfpachtcanon: Normaal wordt de canon vastgelegd voor een langere periode, maar wel jaarlijks geïndexeerd op basis van de inflatie (CPI). Als na deze de periode de canon opnieuw wordt vastgesteld en fors verhoogd, dan kan dit een betalingsrisico vormen.