8.1 Rapportage Herziening en MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2021.PDF

Herziening en MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2021

Gemeente Noordoostpolder Mei 2021

Inhoudsopgave 1 Samenvatting ............................................................................................................ 5 2 Aanleiding en inleiding ................................................................................................ 9 2.1 Herziening & MPG .............................................................................................. 9 2.2 Nog niet in exploitatie genomen gronden ................................................................... 9 2.3 MPG BBV-proof ............................................................................................... 10 2.4 De Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG) ........................................................ 10 2.5 Leeswijzer ..................................................................................................... 11 3 Beleidsachtergrond en marktwerking ............................................................................ 12 3.1 Algemeen ...................................................................................................... 12 3.2 Wonen .......................................................................................................... 12 3.3 Werken .........................................................................................................

18 4 Algemene Reserve Grondexploitaties ........................................................................... 22 4.1 Stand Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG) .................................................... 22 4.2 Weerstandsvermogen grondbedrijf ........................................................................ 22 4.3 Claims ARG ................................................................................................... 22 4.4 Toekomstige claims ARG ................................................................................... 23 5 Uitgangspunten herzieningen ..................................................................................... 24 5.1 Bouw- en woonrijp maken ................................................................................... 24 5.2 Planontwikkeling, voorbereiding, toezicht en uitvoering ................................................ 24 5.3 Risico en onvoorzien ......................................................................................... 24 5.4 Rente ........................................................................................................... 24 5.5 Opbrengsten................................................................................................... 25 5.6 Kosten ..........................................................................................................

25 5.7 Verliesvoorzieningen ......................................................................................... 25 5.8 Tussentijdse winstnemingen ................................................................................ 25 5.9 BTW ............................................................................................................ 26 5.10 VPB ............................................................................................................. 26 5.11 Stoplichtmodel ................................................................................................ 26 6 Herziene grondexploitaties incl.Meerjarenperspectief ................................................... 27 6.1 Complex 11A Emmelhage fase 1 .......................................................................... 27 6.1.1 Algemeen ................................................................................................... 27 6.1.2 Opbrengsten ............................................................................................... 28 6.1.3 Kosten ....................................................................................................... 28 6.1.4 Resultaat en meerjarenperspectief ..................................................................... 29 6.2 Complex 11b Emmelhage fase 2a .........................................................................

30 6.2.1 Algemeen ...................................................................................................... 30 6.2.2 Opbrengsten .................................................................................................. 31 6.2.3 Kosten .......................................................................................................... 31 6.2.4 Resultaat en meerjarenperspectief ........................................................................ 32 6.3 Complex 11c Emmelhage fase 2b ......................................................................... 33 6.3.1 Algemeen ...................................................................................................... 33 6.3.2 Opbrengsten .................................................................................................. 34 6.3.3 Kosten .......................................................................................................... 34 6.3.4 Resultaat en meerjarenperspectief ........................................................................ 35 6.4 Complex 34 De Munt II fase 2 .............................................................................. 36 6.4.1 Algemeen ...................................................................................................

36 6.4.2 Opbrengsten ............................................................................................... 37 6.4.3 Kosten ....................................................................................................... 37 6.4.4 Resultaat en meerjarenperspectief ..................................................................... 37 Pagina 2 van 93

6.5 Complex 38 De Munt II fase 1 .............................................................................. 38 6.5.1 Algemeen ................................................................................................... 38 6.5.2 Opbrengsten ............................................................................................... 39 6.5.3 Kosten. ...................................................................................................... 39 6.5.4 Resultaat en meerjarenperspectief ..................................................................... 39 6.6 Complex 40 Bedrijventerrein Ens Uitbreiding (vanaf 2009) ............................................ 40 6.6.1 Algemeen ................................................................................................... 40 6.6.2 Opbrengsten ............................................................................................... 41 6.6.3 Kosten ....................................................................................................... 41 6.6.4 Resultaat en meerjarenperspectief ..................................................................... 41 6.7 Complex 41 Bedrijventerrein Dorpen .......................................................................... 42 6.7.1 Algemeen ...................................................................................................

42 6.7.2 Opbrengsten ............................................................................................... 43 6.7.3 Kosten ....................................................................................................... 44 6.7.4 Resultaat en meerjarenperspectief ..................................................................... 44 6.8 Complex 42 Bedrijventerrein Ens .......................................................................... 45 6.8.1 Algemeen ................................................................................................... 45 6.8.2 Opbrengsten ............................................................................................... 46 6.8.3 Kosten ....................................................................................................... 46 6.8.4 Resultaat en meerjarenperspectief ..................................................................... 47 6.9 Complex 43 Bedrijventerrein Creilerpad .................................................................. 48 6.9.1 Algemeen ................................................................................................... 48 6.9.2 Opbrengsten ............................................................................................... 49 6.9.3 Kosten .......................................................................................................

49 6.9.4 Resultaat en meerjarenperspectief ..................................................................... 49 6.10 Complex 46 Bedrijventerrein Marknesse ................................................................. 50 6.10.1 Algemeen ................................................................................................ 50 6.10.2 Opbrengsten ............................................................................................ 51 6.10.3 Kosten .................................................................................................... 51 6.10.4 Resultaat en meerjarenperspectief .................................................................. 52 6.11 Complex 50 Centrumplan Emmeloord .................................................................... 53 6.11.1 Algemeen ................................................................................................ 53 6.11.2 Opbrengsten ............................................................................................ 54 6.11.3 Kosten .................................................................................................... 54 6.11.4 Resultaat en meerjarenperspectief .................................................................. 55 6.12 Complex 63 De Kaghe Espel ...............................................................................

56 6.12.1 Algemeen ................................................................................................ 56 6.12.2 Opbrengsten ............................................................................................ 57 6.12.3 Kosten .................................................................................................... 57 6.12.4 Resultaat en meerjarenperspectief .................................................................. 57 6.13 Complex 65 Ens-Zuidoost ................................................................................... 58 6.13.1 Algemeen ................................................................................................ 58 6.13.2 Opbrengsten ............................................................................................ 59 6.13.3 Kosten .................................................................................................... 59 6.13.4 Resultaat en meerjarenperspectief .................................................................. 60 6.14 Complex 67-1 Bant-Zuidoost fase 1 ....................................................................... 61 6.14.1 Algemeen ................................................................................................ 61 6.14.2 Opbrengsten ............................................................................................

62 6.14.3 Kosten .................................................................................................... 62 6.14.4 Resultaat en meerjarenperspectief .................................................................. 62 6.15 Complex 67-2 Bant Zuidoost fase 2 ....................................................................... 63 6.15.1 Algemeen ................................................................................................ 63 Pagina 3 van 93

6.15.2 Opbrengsten ............................................................................................ 64 6.15.3 Kosten .................................................................................................... 64 6.15.4 Resultaat en meerjarenperspectief .................................................................. 64 6.16 Complex 68 Espelerpad ..................................................................................... 65 6.16.1 Algemeen ................................................................................................ 65 6.16.2 Opbrengsten ............................................................................................ 66 6.16.3 Kosten .................................................................................................... 66 6.16.4 Resultaat en meerjarenperspectief .................................................................. 67 6.17 Complex 71 Creil-Oost ...................................................................................... 68 6.17.1 Algemeen ................................................................................................ 68 6.17.2 Opbrengsten ............................................................................................ 69 6.17.3 Kosten ....................................................................................................

69 6.17.4 Resultaat en meerjarenperspectief .................................................................. 70 6.18 Complex 72 Luttelgeest-Zuid ............................................................................... 71 6.18.1 Algemeen ................................................................................................ 71 6.18.2 Opbrengsten ............................................................................................ 72 6.18.3 Kosten .................................................................................................... 72 6.18.4 Resultaat en meerjarenperspectief .................................................................. 72 6.19 Complex 75 Marknesse Zuid fase 3 ....................................................................... 73 6.19.1 Algemeen ................................................................................................ 73 6.19.2 Opbrengsten ............................................................................................ 74 6.19.3 Kosten .................................................................................................... 74 6.19.4 Resultaat en meerjarenperspectief .................................................................. 75 6.20 Complex 76 Herontwikkellocaties Nagele ................................................................

76 6.20.1 Algemeen ................................................................................................ 76 6.20.2 Opbrengsten ............................................................................................ 77 6.20.3 Kosten .................................................................................................... 77 6.20.4 Resultaat en meerjarenperspectief .................................................................. 78 6.21 Complex 77 Walstraat Kraggenburg ...................................................................... 79 6.21.1 Algemeen ................................................................................................ 79 6.21.2 Opbrengsten ............................................................................................ 80 6.21.3 Kosten .................................................................................................... 80 6.21.4 Resultaat en meerjarenperspectief .................................................................. 80 6.22 Complex 81 Mariaschool Tollebeek ....................................................................... 81 6.22.1 Algemeen ................................................................................................ 81 6.22.2 Opbrengsten ............................................................................................

82 6.22.3 Kosten .................................................................................................... 82 6.22.4 Resultaat en meerjarenperspectief .................................................................. 82 6.23 Complex 82 Wellerwaard .................................................................................... 83 6.23.1 Algemeen ................................................................................................ 83 6.23.2 Opbrengsten ............................................................................................ 84 6.23.3 Kosten .................................................................................................... 84 6.23.4 Resultaat en meerjarenperspectief .................................................................. 85 6.24 Complex 155 Jacob Bruintjesstraat Kraggenburg ....................................................... 86 6.24.1 Algemeen ................................................................................................ 86 6.24.2 Opbrengsten ............................................................................................ 87 6.24.3 Kosten .................................................................................................... 87 6.24.4 Resultaat en meerjarenperspectief ..................................................................

88 Bijlage 1: Overzicht alle grondexploitaties stand 31-12-2020 Bijlage 2: Resultaten grondexploitaties stand 31-12-2020 Bijlage 3: Overzicht getroffen verliesvoorzieningen stand 31-12-2020 Bijlage 4: Verloop Algemene Reserve Grondexploitaties stand 31-12-2020 Bijlage 5: Claims en toekomstige claims Algemene Reserve Grondexploitaties Pagina 4 van 93

1 Samenvatting De totale opbrengst uit grondverkopen in 2020 bedroeg circa € 12,48 miljoen. Ten opzichte van 2019 is de grondverkoop met circa 26% gestegen. In 2020 zijn vooral in Emmeloord (Emmelhage Fase 2A en het Centrumplan) en Nagele veel woningbouwkavels verkocht. Voor 2021 verwachten we opnieuw een stijging van de grondverkoop van circa 28% ten opzichte van 2020 bij gelijkblijvende marktomstandigheden. De relatief hoge stijging wordt vooral veroorzaakt door de woningbouwkavels in de nieuwste fase van Emmelhage, fase 2B. Door nieuwe woningbouwlocaties op de markt te brengen, houden we het gevarieerde kavelaanbod in de Noordoostpolder op peil. De verkoop van bedrijfskavels loopt voor op de planning zoals deze is opgenomen in het MPG 2020, maar ligt met circa 3,2 hectare nog wel onder het jaarlijkse gemiddelde van circa 4 hectare. Tabel 1.1: Grondverkopen in 2020

Pagina 5 van 93

Ter illustratie het verloop van de verkoop van grond voor woningbouw, bedrijven en commerciële ruimtes uitgedrukt in miljoenen per jaar in de afgelopen jaren (zie grafiek 1.1). Grafiek 1.1: Verloop grondverkopen in de gemeente Noordoostpolder

20 15 10

Grondverkopen verwacht (in miljoenen €)

5

Grondverkopen (in miljoenen €)

0

In 2021 verwachten we circa € 15,9 miljoen aan grondopbrengsten. Hiervan komt circa € 12,75 miljoen uit de verkoop van woningbouwkavels. Emmelhage Fase 2B (38%), Ens Zuidoost (16%), Centrumplan Emmeloord (14%) en Wellerwaard (9%) zorgen voor circa 3/4 van de verwachte grondopbrengsten uit de verkoop van woningbouwkavels. De overige opbrengsten uit woningbouwkavelverkoop verwachten we vooral in Emmelhage fase 2A, Espel en Bant te genereren. Bij de bedrijventerreinen verwachten we in 2021 circa € 3,18 miljoen aan bedrijfskavels te verkopen. In tabel 1.2 presenteren we de totale kosten en opbrengsten - zowel gerealiseerd als nog verwacht - van alle grondexploitaties. Per 01-01-2021 zijn de totale gerealiseerde kosten hoger dan de gerealiseerde opbrengsten, te weten circa € 21,78 miljoen. De totale nog te verwachten opbrengsten zijn hoger dan de totale nog te verwachten kosten. Dit resulteert in een verwachte eindwaarde van alle bouwgrondcomplexen van circa € 5,42 miljoen positief. Belangrijk om te melden is dat we in 2020 circa € 1,92 miljoen aan tussentijdse winst genomen hebben. Voor de hoogte van de voorraden op de balans (grondexploitaties) is dat financieel-technisch gezien een last; voor de Algemene reserve grondexploitaties (=ARG) betekent dit een toevoeging. Zie bijlage 4 voor het verloop van de ARG.

Pagina 6 van 93

Tabel 1.2: Grondexploitaties - totalen

In een notendop benoemen we hieronder de belangrijkste ontwikkelingen van de grondexploitaties: -

Er zijn 2 nieuwe/gewijzigde grondexploitatie-complexen vastgesteld in 2020: o

Emmelhage fase 2B (complex 11C): voorziet in de behoefte van woningbouwkavels voor rij-, twee-onder-één kap- en vrijstaande woningen in Emmelhage.

o

Uitgewerkt plan Ens-Oost (complex 65): fase 2 is nader uitgewerkt en dit plan voorziet nu in de behoefte van rij-, twee-onder-één kap- en vrijstaande woningen in Ens.

-

Emmelhage fase 1 en 2a nagenoeg zijn nagenoeg uitverkocht en fase 2b noord is zo goed als onder optie. Het is noodzakelijk om de grondvoorraad in Emmeloord uit te breiden. Er is inmiddels overeenstemming met het Rijksvastgoedbedrijf (Rvb) over de aankoop van de grond voor de ontwikkeling van Emmelhage fase 3b. Het voorstel tot aankoop is in de raadsvergadering van 7 juni 2021 ter besluitvorming voorgelegd.

-

Op de locatie van het dokter Jansencentrum wordt momenteel een plan ontwikkeld om hier woningbouw te kunnen realiseren, zodra het nieuwe zorgplein aan de Urkerweg gereed is en het voormalige ziekenhuisterrein beschikbaar is voor herontwikkeling.

-

In de dorpen Creil, Espel, Kraggenburg Luttelgeest, Marknesse en Rutten voorzien we in de behoefte van nieuwbouwkavels en bereiden we nieuwe (deel)plannen voor.

Pagina 7 van 93

-

Om in de toekomst te kunnen voorzien in grote bedrijfskavels bereiden we het toekomstig bedrijventerrein De Munt B voor. Dit geeft invulling aan de vastgestelde visie werklocaties/bedrijventerreinen.

-

Voor de verdere ontwikkeling van de dorpen en wijken wordt gewerkt aan nieuwe ontwikkelingsperspectieven.

-

De uitstraling van het centrum van Emmeloord krijgt vorm. In 2019-2020 is er vooral aan de westkant van het centrum (rondom De Deel) gebouwd. In 2021 en 2022 wordt er vooral aan de oostkant gebouwd.

-

Per 01-01-2021 zijn de onder- en bovenkant van de bandbreedte van de grondprijzen voor rijwoningen in Emmeloord (Emmelhage) met € 15,- per m² verhoogd. In de dorpen is een verhoging voor de rijwoningen van € 10,- per m² doorgevoerd. De onder- en bovenkant van de bandbreedte voor kavelprijzen van de bedrijventerreinen zijn voor de zichtlocaties met € 5,- per m² verhoogd. Voor de overige categorieën in Emmeloord is een verhoging van € 3,- per m² en op de lokale bedrijventerreinen € 2,- per m² doorgevoerd.

De stand van de Algemene reserve grondexploitaties (=ARG) bedraagt per 31-12-2020 circa € 31,89 miljoen. Een deel hiervan (€ 6,6 miljoen) is benodigd om tegenvallers/risico’s in de huidige actieve en toekomstige grondexploitaties op te kunnen vangen. Verder is er circa € 6,1 miljoen gereserveerd voor nog openstaande claims, zoals budget voor infrastructurele werken, de Regiodeal Noordelijk Flevoland en Leaderprojecten. Daarnaast is circa € 3 miljoen geclaimd voor toekomstige ontwikkelingen, zoals Het Centrumplan, Herstructureringsgelden (De Woonvisie) en De Poldertoren.

Pagina 8 van 93

2 Aanleiding en inleiding 2.1

Herziening & MPG

Het Meerjarenperspectief Grondexploitaties kijkt terug naar de gerealiseerde kosten en opbrengsten in het afgelopen boekjaar en kijkt vooruit naar 2021 en verder. Een grondexploitatie is namelijk méérjarig, soms wel met een looptijd van maximaal 10 jaar. We kijken dus terug in hoeverre we functioneren conform de verwachtingen en maken actuele prognoses voor toekomstige kosten en opbrengsten. Noordoostpolder kent 24 actieve grondexploitaties (BIE). In de actieve grondexploitaties zijn de geprognosticeerde opbrengsten en kosten per project opgenomen en in de tijd gefaseerd. Deze grondexploitaties dienen jaarlijks conform de Nota Grondbeleid (2018), te worden herzien. Bij de herziening worden de volgende zaken geactualiseerd:

2.2

•

de boekwaarde (de werkelijke opbrengsten en kosten van 2020).

•

de geraamde opbrengsten in de komende jaren.

•

de geraamde kosten voor de komende jaren.

•

de fasering van de opbrengsten en kosten in de tijd.

•

de toegevoegde rentelasten en –baten.

•

de indexering van de opbrengsten en kosten.

•

de risicoanalyse op basis van de Monte Carlo-analyse.

•

het weergeven van het verloop van de Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG).

•

het bepalen van het weerstandsvermogen van het grondbedrijf.

Nog niet in exploitatie genomen gronden

Voor een aantal complexen is nog geen exploitatieopzet vastgesteld. Het gaat hier om strategische gronden die onder de Materiële Activa (=MVA) verantwoord worden. Waardering van deze gronden vindt plaats tegen de boekwaarde of de duurzaam lagere marktwaarde. Hiermee voldoen we aan de gestelde BBV-richtlijnen.

Pagina 9 van 93

2.3

MPG BBV-proof

In 2016 heeft de BBV hernieuwde richtlijnen vastgesteld voor gemeentelijke grondexploitaties. De BBV heeft tot doel om risico’s van een grondexploitatie zoveel mogelijk beheersbaar te houden, zodat gemeenten niet voor negatieve financiële verrassingen komen te staan. De belangrijkste nieuwe richtlijnen, relevant voor de grondexploitatie zijn: -

Maximale looptijd van 10-jaar. Een grondexploitatie heeft een maximale looptijd van 10jaar. Voortschrijdend kan elk jaar de looptijd met één jaar verlengd worden, mocht daar aanleiding toe zijn. De opvatting is dat opbrengsten na 10 jaar te onzeker zijn en deze niet meegenomen mogen worden bij de waardebepaling.

-

Rekenrente is gelijk aan het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen, indien geen sprake is van projectfinanciering. De opvatting is dat een grondexploitatie/het grondbedrijf niet bovenmatig rente afdraagt aan het gemeentelijk concern.

-

De gronden die (nog) niet in exploitatie worden gebracht, kunnen tegen de huidige boekwaarde op de balans blijven staan.

-

De voorraden worden gewaardeerd op verkrijgings- of vervaardigingsprijs of een lagere marktwaarde. Op basis van artikel 65 lid 2 BBV worden voorraden tegen de marktwaarde gewaardeerd indien de marktwaarde lager is dan de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

-

2.4

Tussentijds winstnemen. Zie paragraaf 5.8.

De Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG)

Deze bestemmingsreserve vormt onder andere een buffer voor verlieslatende grondexploitaties, dient voor het opvangen van risico’s die voortvloeien uit ons situationeel/opgavegericht grondbeleid en is dekkingsmiddel voor financiële lasten van doelrealisaties met een incidenteel karakter voor algemene infrastructurele voorzieningen en herstructurering (van wijken). Voeding vindt plaats als gevolg van positieve resultaten op grondexploitaties en positieve effecten van herziening van verliesvoorzieningen op grondexploitaties en materiële vaste activa (gronden). De Algemene Reserve Grondexploitaties is dus opgebouwd uit een reserve voor: -

grondexploitaties (bufferfunctie);

-

bovenwijkse voorzieningen (bestedingsfunctie);

-

herstructurering dorpen en wijken (bestedingsfunctie);

-

Overige bestedingen (bestedingsfunctie).

Pagina 10 van 93

2.5

Leeswijzer

In de samenvatting zijn de belangrijkste ontwikkelingen rondom de grondexploitatie benoemd en zijn de cijfers op hoofdlijnen gepresenteerd. De verdere uitwerking vindt u in de hoofdstukken 3, 4, 5 en 6. In hoofdstuk 3 beschrijven we de (beleids)visie van de gemeente en de marktontwikkelingen. Dit resulteert in een beoogd uitgiftetempo van woningbouw- en bedrijfskavels in de Noordoostpolder. In hoofdstuk 4 behandelen we de Algemene reserve grondexploitatie (ARG) en het weerstandsvermogen van de grondexploitaties: in hoeverre kan de gemeente Noordoostpolder de risico’s financieel opvangen? Vervolgens diepen we de grondexploitaties uit in de hoofdstukken 5 en 6: eerst benoemen we de uitgangspunten en daarna volgt per complex een korte inhoudelijke toelichting. In de bijlagen vindt u de relevante cijferoverzichten.

Pagina 11 van 93

3 Beleidsachtergrond en marktwerking 3.1

Algemeen

De programma’s voor wonen en werken en daarmee de plannen voor de ontwikkeling van woningbouwlocaties en bedrijfslocaties zijn gebaseerd op bestaand beleid zoals: -

Woonvisie Noordoostpolder 2020

-

De Visie Werklocaties noordelijk Flevoland (2018)

-

De Nota Grondbeleid (2018)

-

Ontwikkelperspectieven dorpen (2016), update (2020)

-

Nota Grondprijzen 2021

Daarnaast kijken we naar demografische en marktontwikkelingen.

3.2

Wonen

De gemeente Noordoostpolder telt per 1 januari 2021 47.610 inwoners verdeeld over 11 dorpen (CBS-statline). De gemeente vergrijst en ontgroent. De verwachting is dat het aantal inwoners ongeveer stabiel blijft en het aantal huishoudens blijft stijgen. De toename van het aantal huishoudens is vooral toe te wijzen aan de groei van het aantal éénpersoonshuishoudens (ouderen/ 65-plussers). Dit heeft consequenties voor de woningbouwopgave. De woningmarkt In de gemeente Noordoostpolder zijn de woningprijzen van de bestaande voorraad in 2020 gemiddeld gestegen met 6,5% (transactiegegevens Kadaster, analyse gegevens WOZ) in vergelijking met de stijging van 8,6% in 2019. Het aantal woningverkopen is licht gedaald en de gemiddelde verkooptijd is sterk teruggelopen. Er staan in 2020 relatief weinig woningen te koop, die vrij snel verkocht worden tegen hogere prijzen dan in 2019. Het is de verwachting dat de woningprijzen in 2021 nog licht zullen stijgen. Er wordt een beperktere stijging verwacht als gevolg van aanhoudende economisch vertrouwen door groei, lage hypotheekrente en schaars aanbod van woningen. In 2020 zijn er 177 woningbouwkavels verkocht.

Pagina 12 van 93

De betaalde prijzen voor woningbouwkavels bevinden zich veelal in het midden of aan de bovenkant van grondprijsbandbreedte. Per 01-01-2021 is de onder- en bovenkant van de bandbreedtes van de grondprijzen voor rijwoningen in Emmeloord met € 15,- per m² en in de dorpen met € 10,- per m² verhoogd als gevolg van de verbeterde marktomstandigheden. In de overige gevallen zijn de grondprijzen gelijk gebleven. Een groot deel van de verkochte kavels bevindt zich in Emmeloord (Centrumplan, 58) (Emmelhage, 29) en Nagele (36). Voor 2021 verwachten we een grote behoefte aan woningbouwkavels. Om hierin te kunnen voorzien is er in Emmelhage een nieuwe fase (2b) in exploitatie genomen. De verwachting is dat in 2021 de complexen Kerkstraat Luttelgeest, 3 inbreidinglocaties in Rutten, Meldestraat Emmeloord, Pilotenweg Emmeloord en De Munt B in exploitatie worden genomen. Strategische uitgangspunten Voor wat betreft de woningbouwlocaties geeft de Woonvisie Noordoostpolder 2020 de strategie aan: -

De totale groei van circa 1.000* woningen in 10 jaar (nieuwbouw minus sloop).

-

De dorpen focussen op inbreiding en herstructurering.

-

De focus ligt op het verbeteren van de bestaande woningvoorraad en bestaande woonmilieus.

-

Bouwen voor doelgroepen, zoals ouderen (bijvoorbeeld kangoeroewoningen), starters, etc.

-

Gasloos bouwen.

-

Ladder van de duurzame verstedelijking.

* Het is zeer goed mogelijk dat het ‘100.000 woningenplan’ nieuwe inzichten geeft en leidt tot meer woningbouw in de komende jaren. In de Nota Strategische grondvoorraad (2012) is bepaald welke in- en uitbreidingsplannen van de gemeente prioriteit krijgen. In de Nota Ontwikkelperspectieven Dorpen (2016) zijn de prioriteiten in de dorpen herijkt en is in overleg met de dorpen bepaald welke projecten doorgang vinden en welke voorlopig ‘on-hold’ gezet worden. In april 2020 is er een update (memo) geschreven met de stand van zaken van de ontwikkelperspectieven. Per dorp zijn de effecten op de grondvoorraad uiteengezet. Naar verwachting worden in het najaar van 2021 de ontwikkelperspectieven opnieuw vastgesteld. Pagina 13 van 93

De verwachting is dat er in enkele dorpen nieuwe grondposities aangekocht moeten worden om de kavelvoorraad op peil te houden of te brengen. De gemeente heeft in sommige dorpen nog strategische grond op voorraad. Deze is ondergebracht in de MVA tegen de duurzaam lagere marktwaarde. Het betreft de volgende gronden: -

Marknesse Zuid fase 4

-

Luttelgeest fase 4

-

Uitbreiding Kraggenburg (Hertenweg)

-

Bedrijventerrein De Munt B

Met de woningcorporatie zijn prestatieafspraken over het bouwen voor de sociale doelgroep. Op de korte termijn voldoen we aan de vraag door in Emmelhage fase 2b kavels uit te geven voor sociale woningbouw. Op de middellange termijn is de opgave voor sociale huurwoningen groot. Er zullen de komende jaren veel sociale huurwoningen gebouwd moeten worden. Uitgiftetempo In 2020 zijn in totaal 177 kavels verkocht. In het Centrumplan Emmeloord zijn 58 kavels verkocht ten behoeve van appartementen (40) en grondgebonden woningen (18). In Nagele zijn 36 kavels verkocht ten behoeve van appartementen (18) en grondgebonden woningen (18). In Emmelhage zijn 29, in Marknesse 18 en in Wellerwaard 6 kavels verkocht. De overige kavels zijn verdeeld over de dorpen Bant (2), Creil (9), Ens (6), Espel (5), Kraggenburg (7) en Luttelgeest (1). Tabel 3.1: Kavelverkopen 2020

In 2020 zijn in totaal 177 woningbouwkavels verkocht voor een totaalbedrag van circa € 8,96 miljoen.

Pagina 14 van 93

De verwachting was dat we 185 kavels zouden verkopen voor circa € 9,05 miljoen. De totaal gerealiseerde grondopbrengsten sluiten nagenoeg aan bij de begroting van 2020. Per complex zijn er wel de nodige verschillen. In tabel 3.2 is de begroting en de daadwerkelijke realisatie in 2020 naast elkaar gezet. Tabel 3.2: Uitgifteplanning woningbouw 2020

In de volgende tabel 3.3 zijn de verkoopaantallen van 2020 opgesomd. Ter vergelijk hebben we ook de verkoopaantallen van 2015 t/m 2019 opgesomd.

Pagina 15 van 93

Tabel 3.3: Uitgifte aantal woningbouwkavels in 2020 (en ter vergelijk 2015-2019)

De gemeente Noordoostpolder heeft voor de komende 10 jaar in totaal nog 544 kavels op voorraad (waaronder 142 appartementen in het Centrumplan Emmeloord) in de op dit moment actieve grondexploitaties. In 2020 is er een complex toegevoegd met nieuwe woningbouwkavels: Emmelhage fase 2b (Complex 11C) en is fase 2 van Ens-Oost verder uitgewerkt (Complex 65). De 544 beschikbare kavels zijn als volgt verdeeld: -

166

Emmelhage (fase 1a, 2a en 2b)

-

142

Emmeloord centrum (appartementen)

-

222

Dorpen

-

14

Wellerwaard

Gezien de uitgiftesnelheid in Emmelhage is er behoefte aan extra uitbreidingscapaciteit in de nabije toekomst (fase 3). Er is inmiddels overeenstemming met het Rijksvastgoedbedrijf (Rvb) over de aankoop van de grond voor de ontwikkeling van Emmelhage fase 3b. Het voorstel tot aankoop is in de raadsvergadering van 7 juni 2021 ter besluitvorming voorgelegd. Fase 3A is in eigendom van een ontwikkelaar. De intentie is om gezamenlijk Emmelhage fase 3 te ontwikkelen.

Pagina 16 van 93

Op basis van de voorraad aan woningbouwkavels en de woningbehoefte in de gemeente Noordoostpolder is de verwachting om bij gelijkblijvende marktomstandigheden in 2021 circa 309 woningbouwkavels te verkopen voor een totaalbedrag van circa € 12,75 miljoen. In het Centrumplan Emmeloord is de verwachte verkoop 126 appartementen/grondgebonden woningen, in Emmelhage 97 kavels (87 in fase 2b), in Ens 38 kavels, in Espel 21 kavels, in de overige dorpen 21 kavels en 6 kavels in Wellerwaard. Uit de grafiek op de volgende pagina (figuur 3.1) blijkt dat het verwachte kavelaanbod na 2021 snel afneemt. Om het aanbod op peil te houden, zijn we vooruitlopend o.a. bezig met de ontwikkeling van een volgende fase bij de wijk Emmelhage, een vervolgfase in Luttelgeest, een drietal inbreidinglocaties in Rutten en de herontwikkeling van de locatie van het dokter Jansencentrum. Afhankelijk van de behoefte en het uitgiftetempo moet de grondvoorraad op peil worden gehouden. Er wordt gekeken naar vrijkomende inbreidinglocaties, zoals scholen, kerken en andere openbare gebouwen. Verder zullen er ook nieuwe uitbreidinglocaties aangekocht moeten worden. Figuur 3.1

Uitgiftetempo woningbouwkavels (aantal kavels)

350 300 250 Emmeloord centrum

200

Wellerwaard 150

Dorpen

100

Emmelhage

50 0 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

Pagina 17 van 93

3.3

Werken

Marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Voor de coronacrisis ging het de bedrijfsruimtemarkt voor de wind. Beleggers zagen vooral goede kansen in logistiek vastgoed. Dit segment nam mede door de sterke groei van ecommerce een hoge vlucht en dat leidde tot de bouw van talloze grote logistieke hallen. Ook de vraag naar bedrijfsverzamelgebouwen en hubs voor pakketbezorging nam flink toe. De vraag naar ‘reguliere’ bedrijfsruimten groeide vooral door toename in de vraag naar producten en grondstoffen. Daarnaast floreerde de wereldhandel en profiteerden bedrijven in Nederland daarvan door doorvoer, opslag en bewerking te faciliteren. Medio 2021 is de situatie totaal anders en verschillende signalen wijzen op een terugval in de bezettingsgraad van bedrijfsmatig vastgoed. Een deel van de productiecapaciteit van bedrijven blijft onbenut door verplichte coronamaatregelen. Daarnaast lopen de orderportefeuilles leeg en dat gaan bedrijven in de loop van het jaar voelen. Ook is de export kwetsbaar door economische terugval bij onze belangrijkste handelspartners, zoals Duitsland en de VS. De winstgevendheid van bedrijven staat daarnaast onder druk doordat huishoudens minder consumeren. En zo verslechtert de investeringsbereidheid onder bedrijven. Als separate sector is het de verwachting dat in het logistieke vastgoed de vraag aanhoudt.

Marktontwikkelingen in de gemeente Noordoostpolder De markt in de gemeente Noordoostpolder is relatief stabiel. Toch is ook hier sprake van stijgende huurniveaus en dalende aanvangsrendementen (lager beleggingsrisico). De bedrijfsterreinen richten zich vooral op het huisvesten van bestaande bedrijven die willen uitbreiden of het huisvesten van nieuwe en verplaatsende bedrijven uit de eigen gemeente. Door de aanwezige ruimte en de goede bereikbaarheid heeft met de name het bedrijfsterrein de Munt de potentie om (grootschalige) logistieke bedrijven ‘van buiten’ te huisvesten en daarnaast (grootschalige) productiebedrijven. In de vastgestelde Visie werklocaties noordelijk Flevoland (2017) onderbouwt de gemeente Noordoostpolder de bedrijfsbehoefte in de periode 2017 – 2030. De behoefte aan bedrijfsterrein komt neer op gemiddeld 4,4 hectare per jaar. Een groot deel van de vraag concentreert zich op bedrijventerrein de Munt te Emmeloord.

Pagina 18 van 93

De kwalitatieve vraag concentreert zich op grootschalige bedrijven in de logistiek (>2 hectare). De overige vraag betreft meer kleinschalige bedrijven in de agrofood, hightech of andere maakindustrie. De grondprijzen van de gemeente Noordoostpolder zijn concurrerend. Ten opzichte van de omliggende gemeenten rekent de gemeente Noordoostpolder met lagere grondprijzen. Strategische uitgangspunten De gemeente heeft grond voor bedrijventerreinen op voorraad om te kunnen voorzien in de toekomstige vraag. De gemeente doet (kwalitatieve) behoefteonderzoeken om in te schatten hoeveel grond ze nodig heeft en waar de behoefte zich gaat ontwikkelen. In de Visie werklocaties noordelijk Flevoland is dit verwerkt. In de visie zijn de ambities en beleid van de bedrijfslocaties uitgewerkt, zodat noordelijk Flevoland de komende jaren economisch kan groeien, kansen kan pakken en bedrijven bovenal de ruimte kan bieden. Belangrijk is daarbij: •

dat nieuw aanbod kwalitatief iets toevoegt aan het bestaande aanbod.

•

dat ruimte kan worden geboden aan lokaal gebonden bedrijven.

•

dat werkgelegenheid lokaal behouden blijft.

•

dat de werkgelegenheid blijft groeien (vb. verplaatsing RDW en vestiging MITC).

•

dat de leefbaarheid in de kernen ook de komende jaren geborgd blijft.

•

dat de sterke positie van Noordelijk Flevoland voor onder meer Agrofood, Metaal & Machinery, Logistiek, Maritiem en Visserij verstevigd wordt.

Rijk en provincie sturen eveneens op een goede ruimtelijke ordening. Ze hebben voor ogen dat er zuinig met de schaarse grond wordt omgegaan en dat er kwalitatief hoogwaardige terreinen worden ontwikkeld, die zich van elkaar onderscheiden. Afstemmen van de bedrijfsbehoefte op regionaal niveau is daarbij noodzakelijk. Ze hebben hiertoe de ‘Ladder van de duurzame verstedelijking’ in het leven geroepen. Deze ladder betreft een beoordelingssystematiek voor toekomstige ontwikkelgronden. Om in de toekomstige behoefte te kunnen voorzien heeft de gemeente naast de actieve grondexploitaties strategische grond in eigendom, bedoeld voor de ontwikkeling van toekomstige bedrijventerreinen. De grond valt niet onder de categorie ‘harde plancapaciteit’ omdat deze niet direct uitgeefbaar is.

Pagina 19 van 93

Hiertoe moet de vigerende bestemming ‘Agrarisch’ gewijzigd worden in ‘Bedrijven’. Bij een wijziging van het bestemmingsplan moet een onderbouwing gegeven worden van de ‘Ladder van duurzame verstedelijking’. Uit de Visie Werklocaties komt naar voren dat er in de Noordoostpolder en in het bijzonder in Emmeloord (De Munt) behoefte is aan grote kavels (> 2,0 hectare). Deze kavels zijn niet meer op voorraad. Om te voorzien in deze kavels zal een deel van de Munt B in ontwikkeling genomen moeten worden. Daarnaast is het bedrijventerrein van Marknesse uitgebreid met nieuwe kavels. De verwachting is dat het complex de Munt B binnenkort in exploitatie wordt genomen. Uitgiftetempo In 2020 is er circa 3,2 hectare bedrijfsgrond uitgegeven voor een totaalbedrag van € 2,2 miljoen. De verwachting was om circa 2,5 hectare uit te geven voor een totaalbedrag van € 1,4 miljoen. In 2020 is er meer verkocht dan verwacht. Op totaal niveau loopt de uitgifte van de bedrijfskavels iets achter op de planning. Per bedrijventerrein zijn de verschillen in planning en daadwerkelijk verkochte meters groot. De uitgifte van gronden op de lokale bedrijventerreinen Ens uitbreiding (40), de dorpen (41), Ens (42), Creil (43) en Marknesse (46) blijven achter bij de planning. Op bedrijventerrein De Munt II fase 1 (38) en fase 2 (34) hebben we meer grond verkocht dan verwacht.

Met de uitgifte van 3,2 hectare zitten we iets onder de gemiddelde behoefte van 4,4 hectare per jaar volgens de Visie Werklocaties. Tabel 3.4

Verkopen bedrijfskavels in m² 2020 (en ter vergelijk 2016-2019)

Tabel 3.5

Verkopen bedrijfskavels in € 2020 (en ter vergelijk 2016-2019)

Pagina 20 van 93

In de periode 2021 - 2028 is er nog 21,4 hectare aan grond beschikbaar, waarvan circa 9,2 hectare zich bevindt in Emmeloord (De Munt) en 12,2 hectare in de dorpen. In 2021 verwachten we circa 5,1 hectare aan grond uit te geven voor circa € 3,2 miljoen. In Emmeloord is er nog maar een beperkt aanbod aan grote bedrijfskavels beschikbaar. Mede daarom zijn we op dit moment bezig met de volgende fase op bedrijventerrein De Munt, richting de Muntweg. Figuur 3.2

Uitgiftetempo bedrijventerreinen (€)

3.500.000 3.000.000 2.500.000 2.000.000

Dorpen

1.500.000

Emmeloord

1.000.000 500.000 2021

Pagina 21 van 93

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

4 Algemene Reserve Grondexploitaties 4.1

Stand Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG)

De ARG kan groeien door gerealiseerde (tussentijdse) winstnemingen van grondexploitaties en kan slinken door benodigde verliesvoorzieningen, risico’s die zich voordoen en (toekomstige) claims. De hoogte van de ARG is in 2020 met circa € 3,20 miljoen toegenomen tot een totaalbedrag van € 31,89 miljoen. Niet alleen mutaties in de verliesvoorzieningen en tussentijdse winstnemingen van de grondexploitaties hebben geleid tot deze mutatie. Ook andere onttrekkingen en toevoegingen (die indirect een relatie hebben met de grondexploitatie) dragen bij. Zie bijlage 4 voor het verloop van de ARG.

4.2

Weerstandsvermogen grondbedrijf

Het weerstandsvermogen staat voor de mate waarin het grondbedrijf risico’s van de grondexploitatie kan opvangen door aanwezige reserves van het grondbedrijf (ARG). Om grip te hebben op de risico’s doet de gemeente aan risicomanagement. Onderdeel van het risicomanagement is de risicoanalyse van de grondexploitaties: het schatten van het totale kwalitatieve risico. Om de hoogte van de weerstandscapaciteit te bepalen, is voor alle grondexploitaties de Monte Carlo analyse uitgevoerd. De benodigde weerstandcapaciteit van het grondbedrijf is dat deel van de ARG dat nodig is om toekomstige tegenvallers in de grondexploitaties op te kunnen vangen. Uit de Monte Carlo analyses blijkt dat de benodigde weerstandscapaciteit circa € 0,74 miljoen bedraagt. Er wordt een minimale ‘bodem’ van de ARG aangehouden van 15% (conform de algemene reserve concernbreed). Dit geldt zowel voor de actieve bouwgronden die in exploitatie genomen zijn (zogenaamde BIE) als ook voor de strategische ‘warme’ gronden. Op basis van bovenstaande moet de weerstandscapaciteit, oftewel de ‘bodem’ van de ARG € 6,6 miljoen bedragen. De stand van de ARG is voldoende om deze weerstandscapaciteit op te vangen.

4.3

Claims ARG

Zoals hierboven al aangegeven is de stand van de ARG per 31-12-2020 circa € 31,89 miljoen. Een deel hiervan (€ 6,6 miljoen) is benodigd om tegenvallers/risico’s in de huidige actieve en toekomstige grondexploitaties op te kunnen vangen. Verder is er circa € 6,1 miljoen gereserveerd voor nog openstaande claims, zoals budget voor infrastructurele werken, de Regiodeal Noordelijk Flevoland en Leaderprojecten. Pagina 22 van 93

4.4

Toekomstige claims ARG

Naast bovenstaande beklemmingen zijn er ook een aantal claims waar we middelen in de reserve aanhouden. De toekomstige claims bestaan uit gelden voor toekomstige ontwikkelingen, zoals het Centrumplan, Herstructureringsgelden (Woonvisie) en de Poldertoren. In totaal is er circa € 3 miljoen gereserveerd voor toekomstige claims. In bijlage 5 zijn zowel de claims in 2020 als de toekomstige claims uiteengezet.

Pagina 23 van 93

5 Uitgangspunten herzieningen 5.1

Bouw- en woonrijp maken

De kosten voor bouw- en woonrijpmaken in de grondexploitaties zijn gebaseerd op de eenheidsprijzen met het prijspeil 1-1-2021. De eenheidsprijzen worden intern door het Ingenieursbureau vastgesteld op basis van de werkelijke kosten bij aanbestedingen. Voor deze herziening zijn nieuwe civieltechnische begrotingen voor de nog te realiseren delen opgesteld van alle actieve complexen.

5.2

Planontwikkeling, voorbereiding, toezicht en uitvoering

De kosten voor planontwikkeling, voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU) worden geraamd als percentage van de kosten voor bouw- en woonrijp maken. Dit conform de door de Raad vastgestelde Nota Kostenverhaal (2018). Voor een aantal specifieke grondexploitaties kan het percentage zijn aangepast op basis van gerealiseerde of nog te realiseren kosten. Dit staat afzonderlijk vermeld bij het complex als dit aan de orde is.

5.3

Risico en onvoorzien

De kosten voor risico en onvoorzien worden eveneens geraamd als percentage van de nog te realiseren kosten voor bouw- en woonrijp maken. Hier geldt eveneens dat voor een beperkt aantal specifieke grondexploitaties het percentage kan zijn aangepast op basis van af- of toename van het risico als gevolg van gerealiseerde of nog te realiseren kosten en/of gerealiseerde opbrengsten. Dit staat afzonderlijk vermeld bij het complex als dit aan de orde is.

5.4

Rente

Voor de gehele looptijd van het plan hanteren we een rentepercentage van 1,0% per 1-1-2021. De hoogte van het rentepercentage is bepaald conform de nieuwe BBV richtlijn over de marktrente, op basis van de verhouding vreemd vermogen (VV) ten opzichte van het totaal vermogen (TV) (VV/TV = circa 25,5%) maal de rente over het VV (3,93%) en de rendementseis over het EV (0%). De renteparameter in de actieve complexen is aan de kostenkant en aan de opbrengstenkant gelijk.

Pagina 24 van 93

5.5

Opbrengsten

De uitgifteprijzen zijn vastgesteld op basis van de door het college van B&W vastgestelde Nota Grondprijzen 2021. Voor woningbouwlocaties wordt rekening gehouden met een verwachte opbrengstenstijging van +1,5% in de uitgifteperiode van de actieve grondexploitaties. Er zijn hierop een aantal uitzonderingen, waar er géén opbrengstenstijging wordt doorgerekend. In deze gevallen zijn de overeenkomsten al getekend en staan de opbrengsten min of meer vast. Gezien de onzekerheid over de levering van woningbouwkavels in Marknesse-Zuid fase 3 (Complex 75) hanteren we in deze exploitatie met een afwijkende jaarlijkse opbrengstenstijging van +1%. Voor bedrijventerreinen en bijzondere complexen (Centrumplan Emmeloord en Wellerwaard) hanteren we geen opbrengstenstijging. Hier nemen we dus voorzichtigheid in acht.

5.6

Kosten

We houden rekening met een jaarlijkse kostenstijging van de nog te realiseren kosten binnen de actieve grondexploitaties. We hebben dit percentage bepaald op +2,0% per jaar, gelijk aan het langjarige gemiddelde inflatieniveau. Een BBV-richtlijn stelt dat er geen afdrachten rechtstreeks vanuit de grondexploitatie mogen plaatsvinden ten behoeve van een fonds bovenwijks. Bovenwijkse voorzieningen dienen op basis van de PPT-criteria (Profijt, Proportionaliteit en Toerekenbaarheid) te worden toegerekend aan grondexploitaties. Eventuele niet toerekenbare bovenwijkse investeringen komen ten laste van de Algemene Reserve Grondexploitatie (ARG) of ten laste van de algemene middelen. Dit is vastgelegd in de Nota Kostenverhaal (2018).

5.7

Verliesvoorzieningen

Voor actieve grondexploitaties met een financieel tekort op eindwaarde treffen we een verliesvoorziening ter hoogte van deze eindwaarde (zie bijlage 3 voor de hoogte van de verliesvoorzieningen per complex). De voorschriften vanuit wet- en regelgeving (BBV) schrijven dit ook voor.

5.8

Tussentijdse winstnemingen

We nemen tussentijds winst volgens de methode ‘percentage of completion’. Dit houdt in dat we de verhouding gerealiseerde kosten/totale kosten vermenigvuldigen met de verhouding gerealiseerde opbrengsten/totale opbrengsten en dit aandeel vervolgens vermenigvuldigen met het verwachte financiële resultaat van de betreffende grondexploitatie. Pagina 25 van 93

5.9

BTW

De in de grondexploitaties opgenomen kosten en opbrengsten zijn exclusief BTW.

5.10 VPB Gemeenten zijn vennootschapsbelasting (VPB) plichtig. Dit houdt in dat ook gemeenten vennootschapsbelasting moeten gaan afrekenen over de gemaakte winst bij zogenaamde ondernemingsactiviteiten. Alle in exploitatie genomen complexen zijn belastingplichtig. Als ijkpunt voor de winstbepaling hebben we openingsbalansen opgesteld met prijspeil datum 01-01-2016. We hanteren een strategie, waarbij we binnen de kaders van de wet en de regelgeving (ondermeer Besluit Begroting en Verantwoording) een zo laag mogelijke fiscale winst hoeven te verantwoorden. De fiscale winst is niet gelijk aan de bedrijfseconomische winst van een grondexploitatie. Het streven naar een lage fiscale winst gaat niet ten koste van de bedrijfseconomische winst.

5.11 Stoplichtmodel Bij elke grondexploitatie wordt een risicoprofiel aangegeven: : beperkt risico : redelijk risico : groot risico

Het project verloopt nagenoeg volgens vastgesteld plan (grondexploitatie). Het project wijkt licht negatief af van vastgesteld plan op onderdelen: o kosten/opbrengsten: afwijking <10%, o plansaldo: afwijking <10%, o programma: afwijking <5%. Het project wijkt negatief af van vastgesteld plan op onderdelen: o kosten/opbrengsten: afwijking >10%, o plansaldo: afwijking >10%, o

programma: afwijking >5%.

Pagina 26 van 93

6 Herziene grondexploitaties incl. Meerjarenperspectief Disclaimer verkavelingsplannen: de figuren in dit hoofdstuk zijn indicatief. Het kan zijn dat een aantal kavels als ‘verkocht’ zijn aangemerkt, maar dat de aktepassering en/of betaling nog niet heeft plaatsgevonden in 2020, maar pas in 2021 plaats vindt.

6.1

Complex 11A Emmelhage fase 1

6.1.1 Algemeen Emmelhage is de woningbouw uitbreidingswijk van Emmeloord. De 1e fase van het plan nadert haar afronding. Per 1 januari 2021 zijn er nog slechts 3 kavels beschikbaar, waarvan de verwachting is dat deze kavels allen in 2021 worden verkocht. We verwachten het complex eind 2023 te kunnen afsluiten. De opbrengsten van dit project zijn hoger dan de kosten. Tussentijds is al meerdere malen winst genomen. Tabel 6.1 Projectgegevens PROJECTGEGEVENS Type project Ligging Omvang Aantal Aantal nog te realiseren Looptijd Profiel Figuur 6.1

Verkavelingsplan Emmelhage

Pagina 27 van 93

Woningbouw uitleglocatie Ten noorden van Emmeloord ± 67 ha 731 kavels 3 kavels 31-12-2023 Beperkt risico

6.1.2 Opbrengsten In 2020 is 1 kavel verkocht voor een totaalbedrag van circa € 107.215. De verwachting was om 2 kavels te verkopen. Ten opzichte van de verwachting is circa € 192.055 minder aan opbrengsten gegenereerd. De verwachting is dat de verkoop van de resterende 3 kavels in 2021 zal plaatsvinden, voor een totaalbedrag van circa € 363.360. 6.1.3 Kosten Bouw- en woonrijp maken: In totaal zijn er in 2020 voor € 688.179,- aan woonrijpkosten gemaakt. Voor 2021 is een bedrag van € 63.000 begroot voor het vervangen van een pompput van het rioolgemaal. Verder is circa € 264.500 geraamd voor het afronden van het woonrijpmaken van fase 1. Overige kosten: Naast de kosten voor het bouw- en woonrijpmaken zijn er circa € 122.035,- aan overige kosten gemaakt. Onder overige kosten vallen plankosten, kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU), tijdelijk beheer, overhead en rente. Tussentijdse winstneming: In 2020 is er een tussentijdse winst genomen van € 272.952,-. In totaal is er nu voor circa € 12,9 miljoen aan tussentijdse winst genomen.

Pagina 28 van 93

6.1.4 Resultaat en meerjarenperspectief Het verwachte resultaat op eindwaarde is € 272.382,- positief. Het resultaat is iets verslechterd ten opzichte van 2019, maar dat is volledig toe te schrijven aan de tussentijdse winstneming en de bijbehorende rentecomponent. Indien er geen winst was genomen, was het resultaat verbeterd. Tabel 6.2: Resultaat

Pagina 29 van 93

6.2

Complex 11b Emmelhage fase 2a

6.2.1 Algemeen Emmelhage fase 2a is het vervolg op fase 1 en biedt ruimte aan 132 woningen en een supermarkt. Het plangebied grenst aan de westkant aan de bestaande woonwijk. De grondexploitatie is in 2017 door de gemeenteraad vastgesteld. Tabel 6.3 Projectgegevens PROJECTGEGEVENS Type project Ligging

Woningbouw uitleglocatie Ten noorden van Emmeloord

Omvang Aantal

± 10 ha. 132 kavels & 4.935 m² aan voorzieningen

Aantal nog te realiseren Looptijd

13 kavels 31-12-2023

Profiel

Beperkt risico

Figuur 6.2:

Verkavelingsplan Emmelhage fase 2a

Pagina 30 van 93

6.2.2 Opbrengsten Dit complex is in 2017 in exploitatie genomen. In 2020 hebben we 28 kavels verkocht voor in totaal circa € 2,4 miljoen. Verder is een locatie voor de supermarkt verkocht voor € 975.000,-. Daarnaast hebben we nog € 4.132,- aan inschrijfgeld voor opties ontvangen. De verwachting was om 21 kavels te verkopen voor een totaalbedrag van € 1,9 miljoen. We lopen dus voor op de planning en mede daarom is de looptijd van de grondexploitatie ook met 2 jaar verkort. De verwachting is dat in 2021 circa 7 kavels worden verkocht voor een totaalbedrag van bijna € 0,8 miljoen. De laatste 6 kavels verwachten we in 2022 te verkopen voor circa € 0,5 miljoen. 6.2.3 Kosten Bouw- en woonrijp maken: In 2020 is er voor circa € 652.878,- aan kosten voor bouw- en woonrijpmaken gemaakt. Hiervan is circa € 383.330 besteed aan de rotonde Espelerweg. Overige kosten: Naast de kosten voor het bouw- en woonrijpmaken zijn er circa € 248.669,- aan overige kosten gemaakt. Onder overige kosten vallen plankosten, kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU), tijdelijk beheer, overhead en rente. Tussentijdse winstneming: In 2020 is er een tussentijdse winst genomen van € 877.879,-. In totaal is er nu voor circa € 2,1 miljoen aan tussentijdse winst genomen.

Pagina 31 van 93

6.2.4 Resultaat en meerjarenperspectief Het verwachte resultaat op eindwaarde is € 1.176.307,- positief. Het resultaat is verslechterd ten opzichte van 2019, maar dat is grotendeels toe te schrijven aan de tussentijdse winstneming en de bijbehorende rentecomponent. Verder zijn er kosten gemaakt voor o.a. voor het bouwrijpmaken, planontwikkeling, voorbereiding, toezicht en uitvoering. Tabel 6.4:

Resultaat

Pagina 32 van 93

6.3

Complex 11c Emmelhage fase 2b

6.3.1 Algemeen Emmelhage fase 2b is het vervolg op fase 1 en 2a en biedt ruimte aan circa 152 woningen. Het plangebied grenst aan de westkant aan de bestaande woonwijk. De grondexploitatie is in 2020 door de gemeenteraad vastgesteld. Tabel 6.5 Projectgegevens PROJECTGEGEVENS Type project Ligging

Woningbouw uitleglocatie Ten noorden van Emmeloord

Omvang Aantal

± 10,3 ha. Ca. 152 kavels

Aantal nog te realiseren Looptijd

Ca. 152 kavels 31-12-2025

Profiel

Beperkt risico

Figuur 6.3:

Verkavelingsplan Emmelhage fase 2b

Pagina 33 van 93

6.3.2 Opbrengsten Dit complex is in 2020 in exploitatie genomen. In 2020 zijn nog geen kavels verkocht. In 2020 is enkel € 15.289,- aan inschrijfgeld voor opties ontvangen. De verwachting is dat we in 2021 circa 87 kavels verkopen voor een totaalbedrag van circa € 4,8 miljoen. 6.3.3 Kosten Verwerving: De grond is in 2020 verworven en in exploitatie genomen. De volledige verwervingsprijs is als boekwaarde ter grootte van € 4.243.360,- ingebracht in de exploitatie. Bouw- en woonrijp maken: In 2020 is er voor circa € 620.415,- aan kosten voor bouw- en woonrijpmaken gemaakt. Hiervan is circa € 383.330 besteed aan de rotonde Espelerweg. Overige kosten: Naast de kosten voor het bouw- en woonrijpmaken zijn er circa € 136.481,- aan overige kosten gemaakt. Onder overige kosten vallen plankosten, kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU), tijdelijk beheer, overhead en rente. Tussentijdse winstneming: Omdat er slechts beperkte opbrengsten gegeneerd zijn (inschrijfgelden opties), is er ook een tussentijdse winst van € 1.032,- genomen.

Pagina 34 van 93

6.3.4 Resultaat en meerjarenperspectief Het verwachte resultaat op eindwaarde is € 1.612.461,- positief. Tabel 6.6:

Resultaat

Pagina 35 van 93

6.4

Complex 34 De Munt II fase 2

6.4.1 Algemeen In 2007 is een exploitatieopzet voor de 2e fase van het bedrijventerrein De Munt II vastgesteld. Op de onderstaande kaveltekening (figuur 6.3) betreft dit het noordelijke deel. Het terrein is vooral geschikt voor bedrijven met een grotere ruimtebehoefte (bijvoorbeeld logistiek). Door de uitgifte van grote kavels slinkt het aanbod. Tabel 6.7 Projectgegevens PROJECTGEGEVENS Type project Ligging

Bedrijventerrein Uitleglocatie Emmeloord, ten oosten van A6

Omvang Omvang nog te realiseren

46,5 ha 3,0 ha

Looptijd Profiel

31-12-2024

Figuur 6.4

Redelijk risico Verkavelingsplan De Munt II fase 2

Pagina 36 van 93

6.4.2 Opbrengsten In 2020 zijn er twee bedrijfskavels uitgegeven op bedrijventerrein De Munt II fase 2. In totaal is circa 1,6 ha verkocht voor bijna € 1,9 miljoen. De verwachting was dat we niets zouden verkopen in 2020. We verwachten dat de verkoop van de resterende 3,0 hectare bedrijfsgrond nog 4 jaren in beslag gaat nemen, voor een totaalbedrag van € 2,3 miljoen. In 2021 verwachten we circa 4.900 m² te verkopen voor € 375.000,- op De Munt II fase 2. 6.4.3 Kosten Bouw- en woonrijp maken: In 2020 is voor circa € 112.610,- aan kosten gemaakt voor het bouw- en woonrijpmaken. Overige kosten: Naast de kosten voor het bouw- en woonrijpmaken zijn er circa € 24.715,- aan overige kosten gemaakt. Onder overige kosten vallen plankosten, kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU), tijdelijk beheer, overhead en rente. 6.4.4 Resultaat en meerjarenperspectief Het verwachte resultaat op eindwaarde is € 477.954,- negatief. Het resultaat is wel verbeterd ten opzichte van vorig jaar als gevolg hogere grondopbrengsten. Vorig jaar is een verliesvoorziening getroffen van circa € 746.911- ter grootte van het beoogde eindresultaat. Nu het resultaat op eindwaarde verbeterd is, betekent dit dat er in 2020 een deel van de getroffen verliesvoorziening, ter grootte van € 268.957,-, vrij is gevallen ten gunste van de ARG. Tabel 6.8:

Resultaat

Pagina 37 van 93

6.5

Complex 38 De Munt II fase 1

6.5.1 Algemeen Dit bedrijventerrein is vanaf 2004 in ontwikkeling gebracht. Het terrein is geschikt voor kantoren en gemengde bedrijvigheid. Op de onderstaande kaveltekening in figuur 6.4 betreft dit het zuidelijke deel. Tabel 6.9: Projectgegevens PROJECTGEGEVENS Type project Ligging