7.1 Bestemmingsplan Emmeloord - Emmelhage fase 3_split_5.pdf
Tekst van het document
De relevante randvoorwaarden voor het plan zijn gerangschikt onder zeven streefbeelden ingedeeld op basis van de drie waterthema's Veiligheid, Voldoende Water en Schoon Water. Van streefbeeld naar randvoorwaarde vindt u het uitgangspunt, dat het vertrekpunt vormt bij de verwezenlijking van het streefbeeld. U krijgt op deze manier een goed overzicht van de randvoorwaarden en kan eveneens herleiden waarop deze gebaseerd zijn. Wet- en regelgeving en beleid
De belangrijkste wet- en regelgeving en beleid op het gebied van water is hier opgenomen. KRW
De Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) is in 2000 ingevoerd en heeft als doelstelling het bereiken van een goede ecologische en chemische toestand voor alle oppervlaktewaterlichamen en het beschermen en herstellen van alle grondwaterlichamen (verbinding infiltratieen kwelgebieden). Door de inrichting van watergangen af te stemmen op de ecologie kan de ecologische toestand verbeterd worden. De KRW heeft het streven om emissies naar oppervlakte- en grondwater terug te dringen. Daarnaast zal de onttrekking van grondwater in evenwicht worden gebracht met de aanvulling van het grondwater. Waterbeleid voor de 21e eeuw
De Commissie Waterbeheer 21ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. Een andere aanpak in het licht van verwachte ontwikkelingen inzake zeespiegelstijging, toenemende neerslag en rivierwaterafvoer en verdergaande bodemdaling is noodzakelijk. De adviezen van de commissie staan in het rapport Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw(WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes(drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd: ^ vasthouden, bergen en afvoeren ^ schoonhouden, scheiden en zuiveren Waterwet
De Waterwet is op 22 december 2009 in werking getreden. Deze Waterwet bestaat uit een achttal wetten die zijn samengevoegd tot één wet. De Waterwet stelt integraal waterbeheer op basis van de watersysteembenadering' centraal. De verantwoordelijkheden in het oppervlaktewater- en grondwaterbeheer van Rijk, provincie, waterschappen en gemeenten zijn in de Waterwet helderder vastgelegd. De voornaamste veranderingen zijn de invoering van de watervergunning en een verbeterde doorwerking van water in andere beleidsterreinen, met name het ruimtelijke domein.
Op grond van o.m. de Waterwet is voor gemeenten, naast het inzamelen en transporteren van vrijkomend stedelijk afvalwater een formele taak weggelegd voor het afvoeren van overtollig regenwater. In zoverre het inzamelen en transporteren van relatief schoon regenwater buiten de afvalwaterstroom doelmatig kan worden uitgevoerd, vindt deze gescheiden van de afvoer van het stedelijk afvalwater plaats. Het gebiedseigen water wordt op plaatsen waarvoor mogelijkheden aanwezig zijn, vastgehouden en geborgen in aanwezig stedelijk water en/of retentiestroken. Het bergen en vasthouden van regenwater op locatie mag niet leiden tot (water)overlast voor de woonomgeving. Tot slot heeft de gemeente een watertaak waterhuishoudkundige maatregelen te treffen om structureel nadelige gevolgen van de grondwaterstand voor de aan de grond gegeven bestemming(en) zoveel mogelijk te voorkomen of te beperken.In de Keur van het waterschap Zuiderzeeland, onderdeel uitmakend van de Waterwet, is aangegeven wat wel en niet mag bij waterkeringen en wateren (de zogenaamde waterstaatswerken). Nationaal Waterplan
Het Nationaal Waterplan is vastgesteld op basis van de Waterwet en de Wet Ruimtelijke ordening (Wro). Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016 - 2021 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Belangrijke ambities hierin zijn het klimaatbestendig en waterrobuust inrichten van de ruimte. Het geeft maatregelen die in de periode 2016 - 2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten. Nederland voldoet met dit plan aan de Europese eisen beschreven in de KRW, de Richtlijn Overstromingrisico's (ROR) en de Kaderrichtlijn Mariene Strategie (KMS), het plan geldt als structuurvisie voor de ruimtelijke aspecten. Waterbeheerplan Waterschap Zuiderzeeland
Het Waterbeheerplan 2016-2021 (WPB3) bevat langetermijndoelen (zichtjaar 2050), doelen voor de planperiode (2016-2021) en maatregelen die het waterschap (samen met gebiedspartners) uit gaat voeren. De doelen en maatregelen hebben betrekking op de kerntaken van het waterschap (waterveiligheid, schoon water, voldoende water) en het thema water en ruimte. Hierbij gaat het om reguliere werkzaamheden, zoals peilbeheer, onderhoud aan dijken en het zuiveren van afvalwater en om nieuwe ontwikkelingen. Thema Veiligheid
Het plangebied ligt niet buitendijks. Op basis van dit aspect zijn er geen uitgangspunten voor het thema veiligheid van toepassing. Het plangebied ligt niet in een beschermingszone van een overige waterkering. Op basis van dit aspect zijn er geen uitgangspunten voor het thema veiligheid van toepassing. Thema Voldoende Water
Wateroverlast. Streefbeeld
Het watersysteem, zowel in landelijk als in stedelijk gebied, is op orde. Het hele beheergebied voldoet aan de vastgestelde normen. Het verharden van grond met bebouwing of bestrating leidt tot een versnelling van de afvoer van neerslag naar het watersysteem. Waar het verharde oppervlak als gevolg van een ruimtelijke ontwikkeling toeneemt, dienen compenserende maatregelen te worden genomen om piekafvoeren te verwerken. Afwenteling op omliggende gebieden wordt voorkomen en de bergingsruimte in het watersysteem blijft behouden. Met de planontwikkeling wordt netto geen verhard oppervlak in landelijk gebied toegevoegd of is de toename van het verhard oppervlak minder dan 2.500 m2en daarmee is geen compensatie noodzakelijk. Randvoorwaarde(n) wateroverlast
Het plangebied is gelegen in het stedelijk gebied. Het verhard oppervlak neemt als gevolg van de ontwikkeling netto met 9 hectare m2toe. Als deze toename groter of gelijk is aan 750 m2dan is compensatie noodzakelijk. Ontwerprichtlijnen compensatie toename verharding
De oppervlakte te realiseren waterberging is gerelateerd aan de maximaal toelaatbare peilstijging in het peilvak en de netto oppervlakte nieuw te realiseren verharding. Uw plangebied is gelegen in een peilgebied waarbij 5,0Zo van waarbij 5,5Zo van waarbij 6,00Zo van de netto toename aan verharding* als open water moet worden gecompenseerd. De beleidsregel 'Compensatie toename verhard oppervlak en versnelde afvoer' is begin 2013 door het waterschap vastgesteld. Vanaf het moment van vaststelling van de beleidsregel is de situatie van het beheergebied op dat moment het referentiekader geworden, oftewel de nulsituatie. De compensatieplicht geldt zodanig voor de netto toename van het verhard oppervlak voor een bouwvlak sinds begin 2013. Bij de hantering van de bergingsnorm (onderdeel van beleidsregel compensatie toename verharding en versnelde afvoer) gaat het om het benodigde oppervlak open water op de hoogte van het streefpeil. Bij aanleg van natuurvriendelijke oevers is een reductie op de compensatieverplichting mogelijk. Deze reductie is afhankelijk van de extra berging die wordt gecreëerd door de toepassing van flauwe taluds (1:4 of flauwer).
■ * Als in de tekst sprake is van meerdere opgegeven percentages voor compensatie van de toename van verharding dan betekent dit dat uw plangebied zich over meerdere peilgebieden uitstrekt. Het percentage kan namelijk per peilgebied verschillenN
Oplossingen voor eventuele waterhuishoudkundige problemen worden bij voorkeur in het eigen projectgebied gevonden. Als dit niet mogelijk is, wordt dichtbij het projectgebied compensatie gezocht. Dit moet binnen hetzelfde peilgebied zijn of eventueel benedenstrooms. De compensatie wordt niet later gerealiseerd dan de uitvoering van de rest van het plan. De reeds aanwezige ruimte voor berging mag niet afnemen. Goed functionerend watersysteem Streefbeeld
Het watersysteem zorgt in normale situaties voor een goede doorstroming en afwatering in het beheergebied en maakt het realiseren van het (maatschappelijk) gewenste grond- en oppervlaktewaterwaterregime (GGOR) mogelijk. Waterschap Zuiderzeeland streeft er naar dat de feitelijke situatie van het watersysteem overeenkomt met de legger. Op die manier kan het waterschap weloverwogen anticiperen op en reageren in extreme situaties. Randvoorwaarde(n) goedfunctionerend watersysteem
Het waterschap streeft naar een robuust en klimaatbestendig watersysteem met grote peilvakken. Versnippering van het watersysteem is een ongewenste situatie. Nieuwe ontwikkelingen sluiten aan op bestaande peilvakken en de inrichting wordt afgestemd op de functie van het water. In nieuwe watersystemen wordt gestreefd naar aaneengesloten waterelementen met een minimum aantal duikers en/of andere kunstwerken en zonder doodlopende einden. Het watersysteem wordt dusdanig ingericht dat het goed controleerbaar en beheersbaar is. Met het oog op de uiteindelijke overname van het beheer en onderhoud van nieuw (stedelijk) water is het nodig dat het waterschap betrokken wordt bij de uitwerking van een plangebied naar een definitieve ontwerp van het watersysteem. Dit definitieve ontwerp behoeft de ambtelijke goedkeuring van het waterschap om overname uiteindelijk mogelijk te maken. Anticiperen op watertekort Streefbeeld
Het waterschap wil een robuust watersysteem dat voorbereid is op de effecten van toekomstige klimaatveranderingen. Tot nu toe ligt de nadruk bij klimaatveranderingen met name op meer extreme neerslag en stijging van de zeespiegel. Ook extreem droge periodes zullen echter vaker voor komen. Het robuuste watersysteem dat het waterschap nastreeft moet hier ook op anticiperen. Uitgangspunt
In het hele beheergebied streeft het waterschap na dat de aanwezige functies worden gefaciliteerd door goed en voldoende water. Echter binnen een klimaatbestendig en robuust watersysteem past afhankelijkheid van wateraanvoer niet. Met het oog op toekomstige watertekorten is het wenselijk de hoeveelheid aanvoerwater zoveel mogelijk te beperken. Randvoorwaarde(n)
Nieuwe watersystemen worden dusdanig ingericht dat ze zelfvoorzienend zijn. Uitbreiding van wateraanvoer bij de huidige functies is niet wenselijk. De afweging van wateraanvoer vindt plaats op basis van robuustheid, effectiviteit en efficiency. Hierbij geldt als uitgangspunt dat herverdeling van water binnen de polder de voorkeur heeft boven wateraanvoer van buiten de polder. Thema Schoon Water
Goede structuurdiversiteit Streefbeeld
Het waterschap streeft naar goede leef, verblijf- en voortplantingsmogelijkheden voor de aquatische flora en fauna in het beheergebied. Uitgangspunt
Bij de inrichting van het watersysteem wordt gestreefd naar het realiseren van een ecologisch gezond watersysteem. Bij de dimensionering van het watersysteem wordt rekening gehouden met de te verwachten waterkwaliteit. Randvoorwaarde(n) nieuw oppervlaktewater
Oppervlaktewater met een doelstelling voor goede chemische en/of biologische waterkwaliteit (vaak helder) wordt niet nadelig beïnvloed door water met een lagere waterkwaliteitsdoelstelling (vaak troebel). Negatieve chemische beïnvloeding van de ecologische (water)kwaliteit of het ecologische functioneren van wateren, door ruimtelijk ontwikkelingen wordt voorkomen, omdat compensatie zeer beperkt mogelijk is. Goede oppervlaktewaterkwaliteit Streefbeeld
Het grond- en oppervlaktewater biedt leef-, verblijf-, en voortplantingsmogelijkheden voor de (aquatische) flora en fauna in het beheergebied. De chemische toestand van deze wateren vormt hier geen belemmering voor. Uitgangspunten
In het ontwerp van het watersysteem wordt uitgegaan van het principe 'schoon houden, scheiden, zuiveren'. Verontreinigingen worden voorkomen of aangepakt bij de bron. Randvoorwaarde(n)
Conform de Waterwet (Ww) is het verboden om zonder vergunning afvalstoffen, verontreinigende of schadelijke stoffen in welke vorm dan ook te brengen in oppervlaktewateren. Schoon hemelwater mag zonder waterstaatswerk direct geloosd worden op oppervlaktewater. Als hiervoor een voorziening zoals een drain of buis wordt aangebracht is hiervoor een vergunning nodig.
De voor demping van bestaande watergangen gebruikte materialen moeten voldoen aan de eisen uit het "Besluit bodemkwaliteit (BBK) en/of de Waterbodemkwaliteitskaart van waterschap Zuiderzeeland. Bij de inrichting van het watersysteem zijn alleen milieuvriendelijke, niet-uitlogende en gecertificeerde materialen toegestaan. Voor beschoeiing geldt aanvullend dat de materialen niet-oxideerbaar zijn. Goed omgaan met afvalwater Streefbeeld
Veel menselijke activiteiten hebben een negatief effect op de kwaliteit van het oppervlaktewater doordat ze water verontreinigen. Het waterschap zorgt met de regulering of behandeling van afvalwater dat zo veel mogelijk van deze effecten teniet worden gedaan. Verontreiniging van het oppervlaktewater door afvalwater (huishoudelijk afvalwater, vervuild hemelwater en bedrijfsafvalwater) wordt voorkomen. Uitgangspunt(en)
Voor nieuw te ontwikkelen terreinen geldt dat het hemelwater niet naar een centrale rioolwaterzuivering wordt afgevoerd maar in of in de nabijheid van het plangebied wordt geloosd, zonodig voorafgegaan door een lokale zuivering. Bij nieuwbouwgebieden (bijvoorbeeld woonwijk, industrieterrein) is de aanleg van een "zuiverend" gescheiden rioolstelsel een voorwaarde. Voor bestaand gebied wordt gestreefd naar het afkoppelen van niet-vervuild verhard oppervlak van het rioolstelsel. Het ombouwen van bestaande gemengde rioolstelsels naar "zuiverend" gescheiden stelsels heeft een sterke voorkeur. Afstromend hemelwater van vervuilde oppervlakken wordt gezuiverd.
Deel 3: Aanvullende informatie, randvoorwaarden en ontwerprichtlijnen
In dit deel van de uitgangspuntennotitie vindt u relevante aanvullende informatie, randvoorwaarden en ontwerprichtlijnen. Deze zijn niet relevant voor de ruimtelijke procedure. Het kan zijn dat meld- en/of vergunningplichten bestaan voor de ontwikkeling inzake de wateraspecten. De randvoorwaarden en ontwerprichtlijnen geven nadere informatie waar u bij de verdere uitwerking (o.a. civieltechnisch) rekening mee moet houden. Dit helpt u om meldingen en/of aanvragen in te dienen die meteen in behandeling genomen kunnen worden. Thema Voldoende Water
Wateroverlast Het verharden van grond met bebouwing of bestrating leidt tot een versnelling van de afvoer van neerslag naar het watersysteem. Waar het verharde oppervlak als gevolg van een ruimtelijke ontwikkeling toeneemt, dienen compenserende maatregelen te worden genomen om piekafvoeren te verwerken. Als (vanwege lange termijn ontwikkelingen) een inrichtingsplan nog niet is uitgewerkt, wordt voor een indicatieve berekening van aan te leggen berging de toename van het verhard oppervlak ingeschat. Voor een bedrijventerrein wordt uitgegaan van een verhard oppervlak van 90oZo van het uitgeefbaar terrein (60oZo daken en 300Zo wegen en terreinen). Voor een woonwijk is dit een verhard oppervlak van 450Zo van het uitgeefbaar terrein (30Z daken en 15Z wegen en terreinen). Ontwerprichtlijnen bij aanleg nieuw water en kunstwerken
Ontwerprichtlijnen van nieuw water en kunstwerken staan uitgebreid beschreven in het Waterkader van het waterschap. Het Waterkader kunt u vinden op www.zuiderzeeland.nl(zoek naar Waterkader). Permanent watervoerende watergangen in het stedelijk gebied dienen te voldoen aan een technisch profiel en hebben een minimale waterdiepte van 1,2 meter bij streefpeil, een minimale bodembreedte van 1 meter en een talud van 1:3 of flauwer. Grotere waterpartijen en plassen hebben een waterdiepte van minimaal 1,5 meter bij streefpeil. In het geval een Stedelijk Waterplan is vastgesteld, wordt uitgegaan van in het plan aangegeven profielen per gebruiksfunctie. Voor de dimensionering van sloten, vaarten en tochten in het landelijk gebied wordt de legger van Waterschap Zuiderzeeland gevolgd. Samen met het waterschap wordt de afweging gemaakt of kunstwerken nodig zijn en of deze vast, beweegbaar of afsluitbaar moeten zijn. Ter plaatse van kruisingen van infrastructuur met (hoofd)watergangen gaat de voorkeur uit naar het aanleggen van bruggen in plaats van duikers. In het geval van kruisingen met grootschalige infrastructuur en/of bebouwing kan een overkluizing worden overwogen. De overkluizingen in (hoofd)watergangen hebben (in verband met de opstuwing) een lengte van maximaal 50 meter.
Het is belangrijk dat al dan niet particuliere voorzieningen zoals wadi's, vijvers en waterpartijen die specifiek bedoeld zijn voor de berging van hemelwater daadwerkelijk aangelegd en goed onderhouden worden zodat de functie aanwezig is en behouden blijft. Gemeenten zullen hier vanuit hun zorgplicht voor de verwerking van hemelwater op toe moeten zien. Voor de planontwikkeling is grondwerk nodig. Het plangebied is gelegen in een gebied met een substantieel risico op opbarsten van de grond bij 100 cm ontgraving. Voordat u overgaat tot het ontgraven van de grond adviseren we om gericht onderzoek te doen naar het opbarstrisico ter plaatse. Opbarsten of (bijna) aansnijden van het pleistocene zandpakket dient voorkomen te worden vanwege de kans op instabiliteit van
de bodem of ongewenste kwel of inzijging. In bepaalde situaties kan van deze lijn worden afgeweken. Bijvoorbeeld als het kwelwater van goede kwaliteit benut kan worden. Dempingen worden gecompenseerd met het graven van een minimaal gelijk oppervlak aan open water met eenzelfde drooglegging dat in open verbinding staat met het bestaande watersysteem. Voordat met enige demping van water gestart wordt, dient de compensatie van water te zijn aangelegd. Anticiperen op watertekort Ontwerprichtlijnen wateraanvoer
Een watersysteem dient zo ontworpen te zijn dat het niet afhankelijk is van de aanvoer van water. In het ontwerp van een gestuwd watersysteem wordt rekening gehouden met uitzakken van het peil met 30-40 cm ten tijde van droogte, om wateraanvoer overbodig te maken. Dergelijk beheer wordt overwogen en opgenomen in het peilbesluit. In overeenstemming met deze door de provincie aangegeven volgorde, wordt wateraanvoer afgewogen: ^ de noodzaak van het gebruik; ^ besparingsmogelijkheden; ^ optimale benutting van het lokale oppervlaktewatersysteem; ^ alternatieve bronnen; ^ de wijze waarop water duurzaam aangevoerd kan worden.
In verband met het toetsen op efficiency maakt een kosten-batenanalyse deel uit van de afweging. Anticiperen op watertekort Ontwerprichtlijnen grondwateronttrekkingen
Provincie Flevoland en Waterschap Zuiderzeeland zijn samen verantwoordelijk voor de regulering van grondwateronttrekkingen ten behoeve van een goed beheer van het grondwater. De provincie is verantwoordelijk voor onttrekkingen en infiltraties ten behoeve van warmte-koude-opslag, openbare drinkwaterwinning en voor industriële onttrekkingen van meer dan 150.000 mVjaar. Het waterschap is verantwoordelijk voor de overige grondwateronttrekkingen. Deze grondwateronttrekkingen moeten gemeld worden bij het waterschap. In de Keur van Waterschap Zuiderzeeland zijn de criteria opgenomen waarmee wordt bepaald of een aanvraag voor een grondwateronttrekking als melding of vergunning wordt afgehandeld. Voor een melding gelden algemene regels en kan maatwerk worden gesteld, voor een vergunning is een individuele beoordeling van de onttrekking noodzakelijk. Het waterschap kijkt onder andere naar effecten van de onttrekking op verontreinigingen in de omgeving, verzakking, bodemdaling of gevolgen voor de natuur. Als ten behoeve van de planontwikkeling een bronnering nodig is waarbij het grondwater wordt weggepompt voor een bodemsanering of om werkzaamheden in de bodem onder de grondwaterstand te kunnen uitvoeren dan moet dit gemeld worden en in bepaalde gevallen is een vergunning nodig.
Hiervoor kunt u zich wenden tot het team Waterprocedures van Waterschap Zuiderzeeland ( waterprocedures@zuiderzeeland.nl) of via het Omgevingsloket (www.olo.nl) een aanvraag indienen. In het plan wordt geen gebruikt gemaakt van bodemenergie, ofwel warmte koude opslag. Als bij deze planontwikkeling permanent grondwater zal worden onttrokken ten behoeve van bijvoorbeeld beregening, veedrenking of bedrijfsmatige toepassingen is hiervoor een melding of vergunning nodig. Deze kunt u aanvragen bij het waterschap of via het omgevingsloket. Thema Schoon Water
Goede structuurdiversiteit en oppervlaktewaterkwaliteit. Ontwerprichtlijnen nieuw oppervlaktewater
Bij de inrichting van het watersysteem dient water met een hogere kwaliteit te stromen naar water met een lagere kwaliteit. Er moet gezorgd worden voor voldoende watercirculatie. Negatieve chemische beïnvloeding van de ecologische (water)kwaliteit of het ecologische functioneren van wateren door ruimtelijk ontwikkelingen wordt voorkomen, omdat compensatie zeer beperkt mogelijk is. Compensatie voor verslechtering van ecologische omstandigheden en/of van waterkwaliteit is maatwerk en vindt altijd plaats in overleg met het waterschap. Bij compensatie van delen van KRW-waterlichamen worden binnen hetzelfde waterlichaam die trajecten gekozen die qua abiotiek en biotiek vergelijkbaar zijn met de oorspronkelijke kenmerken van het te compenseren KRW-water. Voor niet-KRW-wateren kan compensatie, in sommige gevallen buiten hetzelfde watersysteem uitgevoerd worden. In het landelijk gebied worden oevers bij voorkeur duurzaam en indien passend bij de functie natuurvriendelijk ingericht. Hierbij wordt rekening gehouden met het Programma natuurvriendelijke en duurzame oevers 2012-2021. De basisinrichting van duurzame oevers, het accoladeprofiel, bestaat uit een plasberm van 2 meter breed en circa 40 cm diep, en een oever met een helling van 1:2.
Natuurvriendelijke oevers hebben een talud van 1:5 of flauwer; afhankelijk van de beschikbare ruimte en functie kan lokaal een steiler talud worden toegepast. Het weghalen van natuurvriendelijke en/of duurzame oevers wordt binnen hetzelfde KRW-waterlichaam gecompenseerd. Oevers met vegetatie worden vanaf de oever met een kraan onderhouden. Dit is het minst verstorend voor de waterkwaliteit. Het verdient de voorkeur om bomen niet direct langs de oever te planten om bladinval en schaduwwerking te voorkomen. Als dit toch gebeurt, worden bomen ten behoeve van de waterkwaliteit aan de noord- en oostzijde van het water geplant. Dit maakt voldoende licht inval mogelijk. Bij realisatie van nieuw (stedelijk) water wordt de functie en het gewenste kwaliteitsniveau aan het watersysteem toegekend. Deze zijn
bepalend voor de inrichting. Als inrichtingsvarianten voor stedelijk water worden stadswater, water voor beleving en water voor natuur onderscheiden. Kademuren worden over beperkte lengte toegepast. Ophoping van drijfvuil wordt voorkomen. Watergangen smaller dan 20 meter bevatten geen doodlopende einden. Bekijk of een vuilrooster noodzakelijk is bij kunstwerken. Pas alleen roosters met verticale spijlen toe, zodat schoonmaken met een hark mogelijk is. Grotere waterpartijen en plassen worden onderscheiden in diepe en ondiepe waterplassen. Ondiepe plassen variëren in diepte tot 4 meter. Diepe plassen zijn meer dan 4 meter diep. Bij beide typen is een goede verhouding tussen ondiepe en dieper delen noodzakelijk voor een goed chemisch en ecologisch functioneren. Grotere waterpartijen hebben een waterdiepte van minimaal 1,5 meter bij streefpeil; plaatselijk zijn verdiepingen van de waterbodem tot een diepte van 2,5 meter gewenst. Afhankelijk van de grootte en de functie kan de voorkeur worden gegeven aan een geïsoleerde diepe (recreatie)plas of een (kleinere) met het watersysteem verbonden ondiepe plas (met meer ruimte voor vegetatie). Ondiepe plassen worden omzoomd door brede gordels van boven het water uitstekende planten, bevatten eilandjes en zijn 0 - 2,5 meter diep. 15 tot 30Zo van het areaal van grote waterpartijen en plassen is minimaal 1,5 meter diep.
De rest (70 tot 85Zo) van het areaal is daarmee ondieper dan 1,5 meter. Afhankelijk van de functie kan een uitzondering worden gemaakt. Bijvoorbeeld bij een vaarfunctie, waarbij een diepte van meer dan 3 meter gewenst is, om overmatige waterplantengroei te voorkomen. In diepe plassen wordt 300Zo van het oeverareaal ingericht als rietzone met aansluitend een waterfase van 0,8 - 2,0 meter diep (afhankelijk van het doorzicht). De rest van de diepe plas mag maximaal 10 meter diep zijn. Goed omgaan met afvalwater c/n het geval huishoudelijk- of bedrijfsafvalwater niet wordt aangeboden via een (bestaand) vuilwaterrioolstelsel wordt u vriendelijk verzocht contact op te nemen met het waterschap team Waterprocedures (waterprocedures@zuiderzeeland.nl)>.
De volgende voorkeursvolgorde in het omgaan met afvalwater wordt gehanteerd: 1. Lozingen I emissies worden voorkomen; 2. Afvalwater wordt vergaand hergebruikt; 3. Aansluiting afvalwaterstroom op riolering; 4. Afvoer per as (transport); 5. Opslag en gelijkmatige verspreiding; 6. Lokale zuivering.
Randvoorwaarde(n) Bij nieuwbouwgebieden is de aanleg van een "zuiverend" gescheiden rioolstelsel een voorwaarde. Schoon hemelwater wordt niet afgevoerd naar een centrale rioolwaterzuivering. Onder schoon hemelwater wordt verstaan: ^ Hemelwater van verhardingen met een verkeersintensiteit lager dan 1000 voertuigen per dag; ^ Hemelwater vanaf parkeerplaatsen met minder dan 50 plaatsen; ^ Hemelwater van dakenIwoningen waarbij geen voor het watersysteem; schadelijke uitloogbare stoffen zijn gebruikt; ^ Hemelwater van onverhard terrein; ^ Hemelwater van centrumgebieden (Met uitzondering van marktterreinen). Het hemelwater stroomt onder vrij verval af, direct of indirect (eventueel via een lokale zuivering) richting open water. Het afstromend hemelwater wordt vanaf de erfgrens, en waar mogelijk, bovengronds aangeboden. Vuil hemelwater is afstromend hemelwater dat niet onder schoon is vermeld. Verharde oppervlakken die vervuild zijn of waar de kans op vervuiling groot is worden afgevoerd via een (in)filtratievoorziening, (in)filtratieberm enIof slibafscheider. Een bodempassage wordt gedimensioneerd volgens de Leidraad Riolering. De afvoer van minder schone verharde oppervlakken via het rioolstelsel vindt plaats op basis van expert-judgement.
c/n het geval huishoudelijk of bedrijfsafvalwater niet wordt aangeboden via een (bestaand) openbaar vuilwaterrioolstelsel wordt u vriendelijk verzocht contact op te nemen met het waterschap. Vul aan: vermeld hier het resultaat van het vooroverleg met het waterschap>.>
Verklaring
Dit document is een automatisch gegenereerd bestand op basis van de door u ingevulde gegevens. U bent akkoord gegaan met de door u ingevulde gegevens en heeft verklaard dat alles naar waarheid is ingevuld. www.dewatertoets.nl
Bestemmingsplan "Emmeloord, Emmelhage - fase 3" Vastgesteld
Bijlage 13
Waterstructuurplan
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
77
c
Roelofs
Notitie
Waterstructuurplan Emmelhage fase 3 te Emmeloord Notitie Documentnummer:
N01-D02-21025213-rek
Status en datum:
Definitief/05 31 mei 2022
Auteur:
ing. L.C. van der Werf en ing. R.H.M. Eeftink
Opdrachtgever:
BJZ.nu Twentepoort Oost 16a 7609 RG Almelo
Inleiding Gemeente Noordoostpolder en Scholtens Projecten VII willen samen de ontwikkeling van Emmelhage fase 3 voor de ontwikkeling van woningbouw invullen. Fase 3 bestaat uit de twee deelfasen 3A en 3B. Fase 3A is eigendom van Scholtens Projecten VII en fase 3B van de gemeente Noordoostpolder. In fase 3 zijn circa 315 woningen en een school gepland.
Plangebied Emmelhage is een nieuwe woonwijk aan de noordkant van Emmeloord. Op dit moment is de eerste fase van de wijk grotendeels verkocht en bebouwd. De meeste kavels in fase 2A zijn verkocht en worden bebouwd of al bewoond. De particuliere kavels van fase 2B zijn allemaal onder optie. Het bestemmingsplan 'Emmelhage 2004' is vastgesteld in 2005. De wijk wordt sindsdien gefaseerd ontwikkeld. Fase 3 sluit aan op fase 2B.
2B
.
. T ' 0,0j
iqayjĄojj Emmeloord
Afbeelding 1: Ligging Emmelhage fase 3
Waterstructuurplan Emmelhage fase 3 te Emmeloord - Notitie
N01-D05-21025213-rek
1
Notitie
c
Roelofs
Afbeelding 2: Stedenbouwkundig plan fase 3 (fase 3 A rechts, fase 3 B links)
Te zien is dat fase 3 bestaat uit vijf gebieden die van elkaar gescheiden zijn door oppervlaktewater. Een deel van de woningen en wegen grenst direct aan oppervlaktewater. Voorgesteld wordt dat van deze woningen het verhard oppervlak rechtstreeks op de watergangen loost. Ook de weg kan op één oor richting watergang worden gelegd, waar het regenwater of rechtstreeks in de berm afstroomt, of dat de weg in de banden wordt gelegd en regelmatig een onderbreking of een verlaagde band heeft. In de overige wegen worden HWA-riolen gelegd richting oppervlaktewater. De daken worden
Waterstructuurplan Emmelhage fase 3 te Emmeloord - Notitie
N01-D05-21025213-rek
2
Notitie
c
Roelofs
ondergronds aangesloten op het HWA-riool en de wegen via kolken. De Buitensingel (weg geheel aan de noordkant) voert ook af naar de bermen.
Gebiedsbeschrijving Hoogteligging In afbeelding 3 is de hoogteligging weergegeven (bron AHN3). Het bestaande maaiveld varieert tussen de NAP - 4,20 m en NAP - 4,45 m. Om aan te sluiten bij de reeds gerealiseerde fasen van Emmelhage dient het maaiveld opgehoogd te worden naar circa NAP - 3,85 m (as weg). Bij het ophogen dient rekening gehouden te worden met de zettingsgevoeligheid van het gebied. Dit wordt verder uitgewerkt in de plannen voor bouwrijpmaken.
Afbeelding 3: Hoogteligging (bron: AHN3)
Bodemopbouw en geohydrologie In het gebied is een boring aanwezig. De bovenste paar meter maaiveld bestaan uit klei en veen. Infiltreren in de bovenste lagen is niet mogelijk. Dit sluit aan bij de ervaringen uit de eerdere fasen.
Waterstructuurplan Emmelhage fase 3 te Emmeloord - Notitie
N01-D05-21025213-rek
3
Notitie B1SH0195 178500.526880 (RD) -4.40 m LO.V. NAP Beschikbare
Digitale opnamegegevens
8fKhn;fm*thod*:
Onbekend
lühologte
Afbeelding 4: Bodemopbouw (bron Dinoloket)
Oppervlaktewater In het gebied liggen watergangen met een flexibel waterpeil tussen NAP - 5,05 m en NAP - 5,35 m. In het verleden, toen het plangebied nog een agrarische bestemming had, was het waterpeil van de watergangen NAP - 5,70 m. Ten noorden van Emmelhage, buiten het plangebied, is nog steeds sprake van een waterpeil van NAP - 5,70 m. In Emmelhage bevindt zich een goed functionerend watersysteem. De aangelegde aaneengesloten waterpartijen staan met elkaar in verbinding om in het plan een gestuurde circulatie mogelijk te maken. Het watersysteem voor Emmelhage fase 3 sluit aan op het bestaande watersysteem van Emmelhage en volgt de principes die ook bij fase 1 en fase 2 zijn gehanteerd (gestuwd peilvak, zelfde waterpeilen en maaiveldhoogten) (zie afbeelding 5). In het bestaande circulatieplan bevindt zich ter hoogte van de watergang ten noorden van de John Daltonhage en Mathilde Wibautsingel zowel een pompinstallatie als een vaste stuw. Ten behoeve van een continue verversing van de waterpartij slaat de pomp (capaciteit 90 m^uur) gemiddeld om de dag aan om water vanuit de Onderduikerstocht peilgestuurd in het stedelijk water in te laten. Bij een peil van NAP - 5,23 m in de stedelijke waterpartij wordt water ingelaten. De pomp schakelt zich uit bij een peil van NAP - 5,18 m.
Op dezelfde locatie wordt het ingelaten water door middel van een eveneens aanwezige vaste V-stuwconstructie met een geïnstalleerde overlaathoogte op circa NAP 5,20 m teruggevoerd naar de Onderduikerstocht. De bestaande vaste stuw (tijdelijke inrichting ter plaatse van fase 1) dient gewijzigd te worden naar een flexibele stuw, die de afvoer van Emmelhage kan sturen op maximaal 1,5 l/s/ha. Afwenteling op het hoofdwatersysteem is in beginsel niet toegestaan, tenzij er sprake is van extreme neerslag (meer dan T^00).
Waterstructuurplan Emmelhage fase 3 te Emmeloord - Notitie
N01-D05-21025213-rek
4
Notitie
c
Roelofs
Afbeelding 5: watersysteem Emmelhage fase 1, 2 en 3
Het inlaten en aflaten van water bewerkstelligt een gestuurde watercirculatie in het watersysteem en zorgt voor voldoende doorspoeling. Om de waterkwaliteit op het gewenst niveau te houden wordt naast de in- en aflaat voorziening het water voldoende ververst door de aanwezige uitmondingen van de regenwaterriolen. De gemeente en het waterschap stemmen nog nader af over de detaillering en inrichting van het watersysteem. Een modelberekening is nodig om aan te tonen dat geen afwenteling plaats zal vinden. Ook is deze berekening nodig om enerzijds de afmetingen en bewegingsruimte van de beweegbare stuw te berekenen en anderzijds om aan te tonen dat het vasthouden van een T^00 situatie (maximaal 1,5 l/s/ha) niet voor inundatie zorgt in het plangebied. Ook zal in nader detail bekeken worden hoe voldoende doorspoeling gecreëerd wordt.
Ervaringen Emmelhage fase 1 en 2 In de eerdere fasen is een gescheiden rioolstelsel aangelegd en relatief veel oppervlaktewater. In fase 1 staan in de Michelangelohage en de Aletta Jacobshage twee peilbuizen. De peilbuis in de Aletta Jocobshage laat grondwaterpeilen zien die variëren van circa 1,80 m-mv tot circa 0,25 m-mv (maaiveld op NAP - 3,69 m). De peilbuis in de Michelangelohage geeft een wat minder grote fluctuatie. Daar varieert het grondwaterpeil tussen 2,00 m-mv en 0,90 m-mv (maaiveld op NAP 3,85 m). De gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) bedraagt hier ca. NAP - 4,95 m.
Waterstructuurplan Emmelhage fase 3 te Emmeloord - Notitie
N01-D05-21025213-rek
5
Notitie
c
Roelofs
Afbeelding 6: resultaten grondwaterpeilbuis Michelangelohage
Waterhuishouding toekomstige situatie Compensatie In het 'Waterkader voor ruimtelijke plannen' d.d. 11-07-2013 schetst het Waterschap Zuiderzeeland de kaders voor nieuwbouwplannen. In het rapport zijn kaarten opgenomen waarin de compensatie van de netto toename van de verharding per peilgebied is weergegeven. Voor Emmelhage geldt een compensatie van 507o.
Extra benodigde waterberging als toename verharding
a a atuurgeb ed
Afbeelding 7: Compensatie verhard oppervlak plangebied (zie rode cirkel) [Bron: Waterkader voor ruimtelijke plannen, Waterschap Zuiderzeeland]
Waterstructuurplan Emmelhage fase 3 te Emmeloord - Notitie
N01-D05-21025213-rek
6
Notitie Hemelwater
c
Roelofs
Net als bij de reeds gerealiseerde fasen 1 en 2 wordt in fase 3 een gescheiden rioolstelsel aangelegd.
Maaiveldhoogtes en drooglegging Voor de toekomstige maaiveldhoogtes wordt uitgegaan van straatpeilen (as weg) van NAP - 3,85 m en de woningen hier 0,30 m boven (NAP - 3,55 m) conform de uitgangspunten van fase 2. De kavelhoogtes (afwerkhoogte) worden ongeveer NAP - 3,80 m. De drooglegging bedraagt dan 1,20 m voor de wegen en 1,50 m voor de woningen.
Uitgangspunten hemelwaterriool Voor het ontwerp van het HWA-stelsel zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: ^ Hoogte as weg is NAP -3,85 m; ^ Minimale diameter HWA-riool is 0 300 mm; ^ Minimale dekking op de buis is 1,20 m; ^ Bij kruisingen tussen HWA-riolen en DWA-riolen is minimaal 10 cm vrije ruimte aangehouden; ^ Bij kruising van HWA- en DWA-riolen op gelijke hoogte gaat DWA door en kruist HWA onder en/of bovenlangs (kruisingsput); ^ Verhang HWA-riool is tussen 1:500 en 1:1.000; • Het waterpeil kan vrij fluctueren tussen NAP -5,05 m en NAP - 5,35 m, het peilvak van fase 1 en 2 wordt uitgebreid met fase 3. Berekeningen moeten uitwijzen of deze peilen haalbaar zijn; ^ Alle daken en openbare verharding binnen het plangebied worden op het HWA-riool aangesloten. Voor particuliere opritten en overige terreinverharding is een aanname gedaan op basis van het type woning (vrijstaand, 2-kapper en rijwoningen); • Halfverharding wordt als onverhard beschouwd; ^ Bij bui 10 mag geen water-op-straat worden berekend. Bij de civiele uitwerking van het plan kan met deze uitgangspunten het HWA-riool worden ontworpen.
Oppervlaktewater Uitgangspunt in het Waterkader is een minimale diepte van de watergangen van 1,20 m. Door uit te gaan van een gemiddeld waterpeil van NAP - 5,20 m en een slootdiepte van 1,20 m ligt de slootbodem op NAP - 6,40 m.
Verhard oppervlak In tabel 1 is het verwachte verhard oppervlak weergegeven. De definitieve verkaveling ligt nog niet helemaal vast. Conform het Waterkader van het waterschap Zuiderzeeland wordt daarom uitgegaan van 450Zo verharding van het uitgeefbaar terrein. Dat betekent dat 300Zo van de kavel als dakoppervlak wordt gerekend en 150Zo als bestrating (inVoprit, terras e.d.). Daarnaast wordt de openbare verharding van wegen en paden apart berekend. Bij gesloten verharding gaan we uit van asfalt, bij open wegverharding van klinkers, BSS of trottoirtegels. Halfverharding is waterpasseerbare verharding: deels gras, deels beton.
Waterstructuurplan Emmelhage fase 3 te Emmeloord - Notitie
N01-D05-21025213-rek
7
i
Roelofs
Notitie A
3
0,38 1,65 0,38
0,40 1,45 0,21
ha ha ha
45'K 6,16 2,77
5,21 2,35
ha ha
ha ha
3
B
Verhard oppervlak openbaar gebied
Gesloten verharding (asfalt) Open verharding (BSS, klinkers, trottoir) Halfverharding (parkeren) Verhard oppervlak kavels
Aanname verhardingpercentage Kaveloppervlak Verharding kavels Compensatie
Toename verhard oppervlak Compensatie toename verhard oppervlak
4,80
4,20
0,24
0,21
Oppervlaktewater huidig (op waterpeil) Oppervlaktewater toekomst (op waterpeil) Toename oppervlaktewater
0,08 0,83
0,05 1,20
0,76
1,16
ha ha ha
Tabel 1: Bepaling verhard oppervlak en berekening retentie
Er wordt in het plan een kavelsloot gedempt. Dit betreft een oppervlak van ongeveer 750 m2 op de waterlijn. Dit dient gecompenseerd te worden door de aanleg van nieuw oppervlaktewater. In totaal is er dus 4,8 ha in fase 3A en 4,2 ha in fase 3B aan verhard oppervlak aanwezig. Er wordt ruimschoots voldaan aan de 5%-regel. In afbeelding 8 is het verhard oppervlak en het type woningen weergegeven per fase. In deze verkaveling kan nog wat worden geschoven.
Afbeelding 8: Verhard oppervlak wegen en kavels per fase, en verdeling type kavels
Waterstructuurplan Emmelhage fase 3 te Emmeloord - Notitie
N01-D05-21025213-rek
8
Notitie Afvalwater
c
Roelofs
Hoeveelheden afvalwater Uitgaande van 315 woningen en gemiddeld 2,5 inwoner per woning wordt er rekening gehouden met 788 inwoners. Voor de school wordt ervan uitgegaan dat het voornamelijk kinderen uit de wijk zelf zijn. Voor de afvalwaterproductie wordt gerekend met 12 l/inwoner/uur. Dat komt neer op 9,5 mVuur.
Afvoer afvalwater In fase 2 zijn twee uitleggers gelegd op de grens tussen fase 2B en fase 3A. Aan de zuidkant een uitlegger PVC 0 315 mm op NAP - 5,59 m. Aan de noordkant een uitlegger PVC 0 315 mm op NAP 5,61 m. Omdat bij de uitleggers direct watergangen gekruist moeten worden, kan er niet onder vrijverval worden aangesloten. De bodems van de watergangen liggen op ca. NAP - 6,40 m. Ergens in fase 3 dient een nieuw rioolgemaal geplaats te worden. De gemeente is voornemens om een nieuw rioolgemaal in te richten voor het afvalwater van de fases 3 en 4 en deze rechtstreeks aan te sluiten op het rioolgemaal van het waterschap aan de Hannie Schaftweg. Over de haalbaarheid van deze aansluiting wordt nog afstemming gezocht met het waterschap.
Bij de civiele uitwerking van het plan kan met onderstaande uitgangspunten het DWA-riool worden ontworpen: ^ Nieuw rioolgemaal nodig, eventueel rekening houden met aansluiting fase 4, 5 en 6; ^ Hoogte as weg is NAP -3,85 m; ^ Minimale diameter DWA-riool is 0 250 mm; ^ Buisverhang DWA-riool eerste 100 meter 1:250 en vervolgens 1:400; ^ Minimale dekking op de buizen is 1,20 m; ^ Bij kruisingen tussen HWA-riolen en DWA-riolen wordt minimaal 10 cm vrije ruimte aangehouden; ^ Bij kruising van HWA- en DWA-riolen op gelijke hoogte gaat DWA door en kruist HWA onder en/of bovenlangs (kruisingput); • Bij kruising van een DWA-riool met een watergang dient de bovenkant van de buis minimaal 0,30 m onder de bodem van de watergang te liggen; • Het aantal inwoners van fase 3 is 788 (2,5 inwoner/woning en 315 woningen); ^ Het afvalwater wordt afgevoerd naar de rwzi Tollebeek.
Bestaande percelen Espelerweg 10 I en II De bestaande percelen Espelerweg 10 I en II zijn aangesloten op de drukriolering. Voorgesteld wordt dit zo te handhaven. Het is niet logisch om deze percelen aan te sluiten op de nieuwe DWA-riolering van Emmelhage fase 3.
Waterstructuurplan Emmelhage fase 3 te Emmeloord - Notitie
N01-D05-21025213-rek
9
Bestemmingsplan "Emmeloord, Emmelhage - fase 3" Vastgesteld
Bijlage 14
Grondexploitatie
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
78
Grondexploitatie Emmelhage Fase 3B Complex X011D
Juli 2022
1
Inhoudsopgave 1. 2.
Samenvatting ......................................................................................... 3 Analyse Ruimtegebruik............................................................................. 4 Ligging plangebied................................................................................ 4 2.1 2.2 Ruimtegebruik...................................................................................... 6 3. Bouwprogramma..................................................................................... 7 4. Investeringen.......................................................................................... 8 4.1 Verwerving en boekwaarden.................................................................. 8 4.2 Schadeloosstelling pachter..................................................................... 8 4.3 Bouwrijp en woonrijp maken.................................................................. 8 4.4 Planontwikkelingskosten en VTU............................................................. 9 4.5 Infrastructurele voorzieningen Buitensingel.............................................. 9 4.6 Tijdelijk beheer....................................................................................10 5.
Opbrengsten..........................................................................................11 5.1 Grondopbrengsten woningbouw.............................................................11 5.2 Grondopbrengsten maatschappelijke voorziening (basisschool) .................11 6. Uitgangspunten grondexploitatieberekening...............................................12 6.1 Parameters .........................................................................................12 6.2 Fasering.............................................................................................12 7. Resultaten .............................................................................................13 8. Vennootschapsbelasting ..........................................................................13 9. Risico's en risicobeheersing......................................................................14 9.1 Risico's...............................................................................................14 9.2 Risicobeheersing..................................................................................14
2
1. Samenvatting Emmelhage Fase 3 betreft de volgende uitbreiding van de woningbouwlocatie Emmelhage. Fase 3A wordt ontwikkeld door een projectontwikkelaar. Fase 3B is de nieuwe uitbreidingswijk in Emmeloord die de gemeente zelf gaat ontwikkelen. Op basis van het meest actuele verkavelingsplan is het bestemmingsplan voor dit plan uitgewerkt. Het verkavelingsplan voldoet aan de huidige marktbehoefte en sluit aan op de vorige fases van de wijk Emmelhage. In Emmelhage fase 3 is volop ruimte voor klimaatadaptatie, biodiversiteit, water en groen. Fase 3 is ruimer opgezet dan de vorige fases in Emmelhage. De voorliggende grondexploitatie betreft enkel fase 3B. In de grondexploitatie is rekening gehouden met de kosten voor verwerving, pachtafkoop, onderzoekskosten (bodem-, flora- en fauna-, verkeersonderzoeken etc.), bouw- en woonrijp maken, bovenplanse voorziening (ontsluitingsweg), planontwikkelingskosten, voorbereiding toezicht en uitvoering (VTU) etc. Daartegenover worden opbrengsten gegenereerd door de gronduitgifte voor woningbouwkavels en een basisschool. In de voorliggende rapportage worden de hierbij gehanteerde uitgangspunten toegelicht. De huidige verwachting is dat de gehele ontwikkeling van Emmelhage fase 3B kostenneutraal kan worden uitgevoerd. De grondexploitatie heeft een (licht) positief saldo op eindwaarde van C 32.606.
3
2. Analyse Ruimtegebruik 2.1 Ligging plangebied De locatie is gelegen ten zuiden van de Onderduikerstocht en ten noorden van de Espelerweg (N351). Aan de oostzijde wordt deze begrensd door Emmelhage fase 2B. Aan de westzijde van het plangebied liggen gronden die vooralsnog agrarisch gebruikt worden. In afbeelding 1 wordt het plangebied van fase 3 van Emmelhage weergegeven. Hierin is het onderscheid gemaakt tussen fase 3A en 3B. Fase 3A zal worden ontwikkeld door de huidige eigenaar/projectontwikkelaar van deze kavel. Fase 3B wordt door de gemeente ontwikkeld. Voorliggende grondexploitatie heeft betrekking op fase 3B. Afbeelding 1: Locatie plangebied Emmelhage fase 3. Fase 3B is rood omrand.
Voor het plangebied Emmelhage fase 3B is vervolgens een verkaveling uitgewerkt. Hiervoor wordt verwezen naar afbeelding 2. Het verkavelingsplan met stedenbouwkundig plan dient als onderlegger voor het nieuwe bestemmingsplan. Het verkavelingsplan is op haar beurt vertaald naar het ruimtegebruik.
4
Afbeelding 2: Verkaveling plan Emmelhage fase 3, met links fase 3B (rood omrand).
NGSPLAN 5
2.2 Ruimtegebruik Het netto plangebied bestaat uit circa 10,5 hectare. Voor een overzicht van het ruimtegebruik wordt verwezen naar de hierna volgende tabel 1. Tabel 1: Ruimtegebruik Emmelhage fase 3B
2.2.1 Uitgeefbaar In het ruimtegebruik wordt onderscheid gemaakt tussen uitgeefbaar terrein en openbaar gebied. Het uitgeefbaar terrein bedraagt circa 50oZo van het totale plangebied.
2.2.2 Verharding Van het plangebied bestaat circa 160Zo uit verharding. Deze is opgebouwd uit de hoofdstructuur van de wegen, de secundaire wegen, het centraal gelegen fietspad, de parkeerplaatsen en de trottoirs.
2.2.3 Groen en water Circa 220Zo van het plangebied bestaat uit groen en circa 120Zo bestaat uit water. Het te ontwikkelen groen bestaat voornamelijk uit de groenstructuur door het gehele plan, langs de wegen- en waterstructuur en aan de noord- en zuidkant van het plan. Het te ontwikkelen water bestaat uit een watergang om en dwars door het plangebied heen: deze dient om het waterpeil in de buurt op orde te houden en garandeert bovendien de waterafkoppeling van het plangebied.
6
3. Bouwprogramma Op basis van het verkavelingsplan zoals weergegeven in afbeelding 2, kunnen in het plan kavels voor woningbouw uitgegeven worden. De woningaantallen en de onderverdeling naar woningcategorieën zijn ingegeven door huidige woningmarktontwikkelingen en de Woonvisie en vervolgens vertaald naar het verkavelingsplan. De aantallen opgenomen in het verkavelingsplan worden weergegeven in de hieronder weergegeven tabel 2. Onderstaande programmering is indicatief. Doordat een aantal kavels dubbel bestemd zijn, is het op basis van de werkelijke behoefte mogelijk om bijvoorbeeld een kavel voor een vrijstaande woning om te zetten naar twee 2^1 kapwoningen en vice versa. Tabel 2: Programma Emmelhage fase 3B
Naast de 138 woningbouwkavels is er in het noordelijke deel van fase 3B ook ruimte gereserveerd voor een basisschool. Tabel 3: Maatschappelijk programma Emmelhage fase 3B Gemiddelde Maatschappelijk programma Aantallen kavelgrootte (m2)
Totaal (m2)
Voorzieningen Basisschool
1
Totaal
1
3,530
3,530 3.530
7
4. Investeringen In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de investeringen in de grondexploitatie. Alle kosten zijn gebaseerd op het prijspeil per 1 juli 2022 en zijn exclusief BTW. De kosten in de grondexploitatie zijn zo reëel mogelijk geschat en berekend en hebben alleen betrekking op de kosten die voor rekening komen van de gemeente Noordoostpolder. Hierbij is rekening gehouden met een gemiddelde kostenstijging van 2,50Zo per jaar. Gezien de huidige prijsstijgingen is voor 2022 gerekend met een kostenstijging van 5,007o en voor 2023 met 3,007o stijging. De totale kosten bedragen nominaal circa C 11,6 miljoen exclusief BTW, hiervan is al circa C 2,9 gerealiseerd (verwerving en voorbereidingskosten). In de onderstaande tabel 4 staan de gerealiseerde en nog te realiseren kosten opgesomd. Tabel 4: Kostensoorten grondexploitatie Emmelhage fase 3B Kosten Boekwaarde/Verwerving BRM WRM (Fiets)bruggen Bijdrage ontsluitingsweg Plankosten VTU Tijdelijk beheer Overhead (12*^0)
Totale kosten
Boekwaarde 31-12-2021
e
3.164.100
e
e
2.387.295
e
C
630.000
e
e
390.000
e
e
600.000
e
35.551
c
600.000
e
e
50.000
e
Nog te realiserer -
e
3.164.100
e
2.387.295
e
630.000
e
390.000
e
564.449
35.551
e
564.449
-
e
50.000
-
Totaal 4.1 Verwerving en boekwaarden De benodigde gronden zijn vorig jaar (10 september 2021) verworven van het Rijksvastgoedbedrijf. De aankoopsom en de bijkomende aankoopkosten (notaris etc.) zijn in de boekwaarde opgenomen. 4.2 Schadeloosstelling pachter De benodigde gronden werden tot voor kort door het Rijksvastgoedbedrijf verpacht. Door de gronden aan te kopen en te gaan ontwikkelen tot woningbouwlocatie, verliest de pachter grond. De pachter is conform een onafhankelijke berekening schadeloos gesteld, zodat hij op een andere locatie verder kan ondernemen. De volledige schadeloosstelling is in de boekwaarde opgenomen. 4.3 Bouwrijp en woonrijp maken Op basis van een normatieve berekening (prijs x hoeveelheid) zijn de kosten voor het bouw- en woonrijp maken bepaald. De hoeveelheden zijn afgeleid van het verkavelingsplan en de prijzen zijn o.a. gebaseerd op ervarings- en kengetallen. Voor het bouwrijpmaken is een bedrag geraamd van C 30,00 per vierkante meter. Voor het woonrijpmaken is gemiddeld genomen een vierkante meterprijs gehanteerd van C 45,00 per m2. Waarbij we uitgaan van het feit dat het totale exploitatiegebied bouwrijp gemaakt moet worden en alleen de openbare ruimte woonrijp gemaakt moet worden. Het is de bedoeling dat het gehele terrein in 2023 bouwrijp wordt gemaakt maken.
8
4.4 Planontwikkelingskosten en VTU Voor planontwikkelingskosten (POK) en kosten van voorbereiding en toezicht (VTU) zijn bedragen opgenomen conform de richtlijn uit de Nota Kostenverhaal (2017). In de grondexploitatie wordt uitgegaan van de volgende posten: - C 600.000 voor planontwikkelingskosten (POK); - C 600.000 voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU). In het voorstadium zijn reeds kosten gemaakt voor planontwikkeling, voorbereiding (bestemmingsplan en onderzoeken), toezicht en uitvoering (circa C 71.103). Deze kosten maken deel uit van in inbrengwaarde en zijn dusdanig in de grondexploitatie opgenomen. 4.5 Infrastructurele voorzieningen Buitensingel Om Emmelhage fase 3 (zowel fase 3A als 3B) goed te kunnen ontsluiten, zal aan de noordzijde de Buitensingel worden doorgetrokken vanaf Emmelhage fase 1 tot en met fase 3B. De aanlegkosten van de verlenging van de Buitensingel zijn geraamd op circa C 1,3 miljoen. In de anterieure overeenkomst tussen gemeente en ontwikkelaar is overeengekomen dat 500Zo van de werkelijke kosten voor rekening van de projectontwikkelaar (fase 3A) zijn. De andere 500Zo is voor de gemeente Noordoostpolder en zal naar rato worden toegerekend aan fase 2A, 2B en 3B.
Toelichting Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) wordt bepaald of kosten kunnen worden toegerekend aan een grondexploitatie en in welke mate (artikel 6.13.6 Wro). Hoewel deze bepaling is bedoeld voor kostenverhaal bij een exploitatieplan, kan deze ook worden toegepast bij het toerekenen van bovenwijkse voorzieningen en van bovenplanse kosten aan een plangebied. In de wettoelichting wordt over drie toetsingscriteria gesproken die voor het kostenverhaal van bovenwijkse voorzieningen en bovenplanse kosten gelden: ^
Profijt: een exploitatiegebied dient nut van de voorziening te ondervinden. Hierbij dient te worden aangetoond dat het exploitatiegebied enige mate van profijt heeft van de betreffende voorziening. Het toetsingscriterium "profijt" is een absoluut criterium, het is dan ook "ja" of "nee": hier betreft het een ja. De ontwikkeling van Emmelhage fase 3A en 3B hebben profijt van de verlenging van de Buitensingel. Maar ook de noordelijke delen van fase 2A en 2B hebben profijt van de verlenging van de Buitensingel.
^
Toerekenbaarheid: tussen een exploitatiegebied en een voorziening dient een causaal verband te bestaan. Wordt de voorziening ook aangelegd indien de locatie niet tot ontwikkeling wordt gebracht? Maar ook andersom: wordt de ontwikkeling (mede) mogelijk door een gerealiseerde of te realiseren voorziening. Het toetsingscriterium "toerekenbaarheid" is evenzeer een absoluut criterium en dient ook hier positief beantwoord te worden: de verlenging van de Buitensingel wordt niet aangelegd indien Emmelhage fase 3A en 3B niet worden ontwikkeld.
^
Proportionaliteit: een exploitatiegebied die nut, of profijt, van de voorziening heeft dient naar rato van evenredigheid bij te dragen in de kosten voor de voorziening. Een grondexploitatie die meer nut heeft van de voorziening draagt daarmee meer bij. Het toetsingscriterium "proportionaliteit" is een relatief criterium en kan in een normering of percentages worden uitgedrukt. Emmelhage fase 3A en 3B zijn vergelijkbare ontwikkellocaties. De locaties zijn ongeveer even groot, hebben dezelfde stedenbouwkundige opzet en vormen te samen een integraal geheel. Beide fases profiteren evenveel van de ontsluitingsweg. Ook de reeds in ontwikkeling zijnde fase 2A en 2B profiteren van de ontsluitingsweg. Fase 2A en 2B worden aan de zuidkant ontsloten via een rotonde, waardoor het profijt van de verlenging van de Buitensingel minder is dan voor fase 3A en 3B geldt.
9
Conclusie Met het voorgaande wordt aangetoond dat zowel Emmelhage fase 3A en fase 3B gelijkwaardig profiteren van de verlenging van de Buitensingel. Fase 2A en 2B profiteren in mindere mate. Ook voor wat betreft het toerekenbaarheidscriterium ligt er een duidelijk causaal verband: de ontwikkeling van Emmelhage fase 3 heeft profijt van verlenging van de Buitensingel. Tenslotte kan op basis van het proportionaliteitsbeginsel worden vastgesteld dat globaal genomen Emmelhage fase 3A en 3B meer profijt hebben van de verlenging van de Buitensingel dan de fases 2A en 2B. 4.6 Tijdelijk beheer In de grondexploitatie is budget gereserveerd voor tijdelijk beheer. De beheerkosten worden ondermeer ingezet voor het maaien en tijdelijk inzaaien van onderdelen van het perceel en de noodzakelijke belastingen (WOZ en Waterschapslasten).
10
5. Opbrengsten De verwachte opbrengsten betreffen de grondopbrengsten uit kavelverkoop voor de toekomstige woningen en de schoollocatie. Er is gerekend met de grondprijzen zoals deze zijn vastgesteld in de Nota Grondprijzen 2022. Verder is er rekening gehouden met een jaarlijkse opbrengstenstijging van 2,50Zo. 5.1 Grondopbrengsten woningbouw De grondopbrengsten voor woningbouw bestaan uit de uitgifte van grond voor circa 138 woningen. ^
Voor de grondprijs van de rijwoningen maken we onderscheid in sociale huur- en koopwoningen. De grondprijs voor sociale huurwoningen is conform de Nota Grondprijzen 2022 C 150,- per m2. Voor (sociale) kooprijwoningen in de vrije sector is vanwege de grote woningbehoefte gerekend met een grondopbrengst van gemiddeld C 210,- per m2.
^
Voor de 2^1 kapwoningen gaan we uit van C 220,- per m2. Ervaringen uit Emmelhage fase 1 en 2 wijzen uit dat voor 2^1 kapwoningen erg veel belangstelling is, zelfs wanneer deze kavels hoger geprijsd zijn. Er zijn echter ook al signalen dat de woningmarkt aan de top zit of zelfs wat terugloopt.
^
Voor de vrijstaande woningen in het plangebied wordt eveneens gerekend met een grondprijs die zich aan de bovenkant van de bandbreedte bevindt, namelijk C 255,per m2. De kavels voor een vrijstaande woning zijn gemiddeld circa 600 m2 per kavel.
Tabel 5: Grondopbrengsten uit woningbouwkavelverkoop Emmelhage fase 3B Grondopbrengsten Fase Noord Vrijstaand 2^1 kapwoningen Knarrenhofje (soc. huur) Totaal Noord Fase Zuid Vrijstaand 2'" 1 kapwoningen Rijwoningen
Aantallen
Gemiddelde kavelgrootte (m2)
Totaal (m2)
11 26 24
618 329 107
6.796 8.559 2.572
61
Grondprijs (m2 of eenheid)
C C e
Totaal
255 220 iso
17.927
C C C
1.732.980 1.332.930 335.800
C
4.001.760
C
c
3.613.86Ū 2.997.500 664.650
c
7.276.010
C
Totaal Zuid
5.2 Grondopbrengsten maatschappelijke voorziening (basisschool) In het noordelijke deel van Emmelhage fase 3B is een basisschool gepland. De locatie voor de school is circa 3.530 m2 groot. Een basisschool is een maatschappelijke voorziening zonder winstoogmerk. Conform de Nota Grondprijzen 2022 is er gerekend met een m2-prijs van C 90,-. Tabel 6: Grondopbrengsten uit kavelverkoop t.b.v. van de schoollocatie Emmelhage fase 3B Maatschappelijk programma Voorzieningen Basisschool Totaal
Aantallen
Gemiddelde kavelgrootte (m2)
1
3,530
1
Totaal (m2)
3.530
3.530
Grondprijs (m2 of eenheid) e
go
Totaal
e e
317.700 317.700
11
6. Uitgangspunten grondexploitatieberekening 6.1 Parameters Voor de grondexploitatieberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd.
Renteparameters De renteparameters in de exploitatieberekening zijn aan de kosten- en opbrengstenkant gelijk. In de grondexploitatie wordt gerekend met een rentepercentage van 1,090Zo.
Kosten- en opbrengstenstijging De gemiddelde kostenstijging is gesteld op 2,50Zo per jaar. Gezien de huidige prijsstijgingen is voor 2022 gerekend met een kostenstijging van 5,00Zo en voor 2023 met 3,00Zo stijging. Voor de opbrengstenstijging is rekening gehouden met 2,5Z per jaar.
BTW Alle genoemde bedragen in deze nota zijn exclusief BTW, tenzij anders vermeld.
Looptijd exploitatie De looptijd van de exploitatie is gesteld op 7 jaar en loopt tot en met 31 december 2028. Per 1 januari 2029 kan de grondexploitatie naar verwachting worden afgesloten.
Prijspeildatum Alle in toekomstige kosten en opbrengsten hebben prijspeil 1 juli 2022. 6.2 Fasering De fasering houdt rekening met de mogelijkheid om het plan in fasen te ontwikkelen en af te ronden. Op deze wijze kan worden geanticipeerd op basis van voortschrijdend inzicht. De gehanteerde fasering wordt in het planningsschema van tabel 8 weergegeven. In deze tabel wordt rekening gehouden met het gerealiseerde uitgiftetempo over de afgelopen jaren in Emmelhage fase 1 en 2. Voor de uitgifte van Emmelhage fase 3B houden we rekening met een uitgifte van circa 35 kavels per jaar over in totaal 4 jaren. In 2022 en 2023 verwachten we nog geen verkopen, deels omdat de grond waarschijnlijk pas in het 2e deel van 2023 bouwrijp is en omdat er conform afspraken eerst gestart wordt met een deel van fase 3A (projectontwikkelaar). De verwachting is dat het zuidelijke deel grotendeels in 2024 wordt verkocht, met een uitloop van een aantal kavels in 2025. Het noordelijke deel verwachten we vooral in 2026 te verkopen, met een uitloop naar 2027. De fasering in tabel 8 is gebaseerd op bovenstaande uitgangspunten. Tabel 8: Fasering uitgifte woningbouwkavels Emmelhage fase 3B
Het is de bedoeling om heel Emmelhage fase 3 (zowel fase 3A als 3B) in 2023 bouwrijp te maken. Vervolgens wordt eerst het zuidelijke deel van fase 3A (projectontwikkelaar) in verkoop gebracht, daarna het zuidelijke deel van fase 3B (gemeente), dan het noordelijke deel van fase 3A en als laatste het noordelijke deel van fase 3B.
12
7. Resultaten Indien de grondexploitatie wordt berekend met de hiervoor beschreven kosten, opbrengsten en de gehanteerde uitgangspunten ontstaat het volgende financiële resultaat: Tabel 9: Financieel overzicht Emmelhage fase 3B
De grondexploitatie kent op eindwaarde een (licht) positief resultaat op eindwaarde 31 december 2028 van C 32.606. We streven er naar om een kostenneutrale exploitatie te bewerkstelligen. Hierbij wordt nog wel een kanttekening geplaatst. Gezien de onzekere economische tijden (Coronacrisis, oorlog in Oekraïne, hoge gas- en energieprijzen en stijgende hypotheekrente) is het mogelijk dat de uiteindelijke kosten hoger uitvallen dan nu begroot is en dat de planning qua verkopen achter enige vertraging oploopt.
8. Vennootschapsbelasting De grondexploitatie "Emmelhage fase 3B" maakt onderdeel uit van de fiscale onderneming "het grondbedrijf gemeente Noordoostpolder". Over deze grondexploitatie zal bij fiscale resultaten vennootschapsbelasting (hierna: Vpb) verschuldigd zijn. Het complex zal tegen de waarde in het economische verkeer ten tijde van de eerste ondernemershandeling tot de fiscale onderneming gaan behoren. Voor Emmelhage fase 3B is dat de vaststelling van deze grondexploitatie.