5.3 Ontwerpwijziging omgevingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22f Emmeloord.pdf
Tekst van het document
2.3 Er lopen gesprekken over de OV-ontsluiting, met name over de mogelijke realisatie van een extra bushalte bij de rotonde van fase 4. De gemeente onderzoekt dit samen met de provincie en vervoerder EBS. Het is een gezamenlijk belang om hiermee mogelijk meer reizigers van het openbaar vervoer gebruik te laten maken. De conclusie dat de overdracht gevolgen zou hebben voor de dienstregeling achten wij prematuur. Indien de gemeente de weg overdraagt en aanpassingen aan de weg plaatsvinden, zal zij uiteraard de provincie en de vervoerder betrekken bij de beoordeling van mogelijke gevolgen voor de dienstregeling.Ook dit onderwerp staat los van de 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties'. Er wordt nog gewerkt aan de uiteindelijke invulling. De verschillende scenarios staan de uitvoerbaarheid van het plan echter niet in de weg.
3. Wonen Op pagina 25 en 35 geeft u aan dat voorliggende uitbreiding van Emmelhage voldoet aan de afspraken uit de Regionale woondeal ZUND-gemeenten. De woondeal betreft nu nog bestuurlijke afspraken. Deze prestatieafspraken zullen uiteindelijk wettelijk geborgd worden in de Wet versterking regie volkshuisvesting (Wvrv), De provincie dient bij inwerkingtreding van de Wvrv de voortgang van de gemaakte afspraken te monitoren, De beoogde datum van inwerkingtreding van de Wvrv is 1 juli 2025 (of uiterlijk 1 januari
bestemmingsplan (ontwerp)
75
bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22f Emmeloord - Emmelhage fase 4 2026). De nu nog bestuurlijke prestatieafspraken uit de woondeals zijn dan harde afspraken en deze gelden ook voor Emmelhage fase 4. Wij voorzien een knelpunt ten aanzien van de voorliggende motivering voor Emmelhage fase 4. Eén van de punten uit de Wvrv is dat twee derde van de nieuwbouw dient te bestaan uit betaalbare woningen. Wij lezen dat het plan voorziet in 23% (in plaats van 40% uit de woondeal) woningen in het middensegment. Wij lezen echter niet terug welke inspanning is gedaan om het percentage van 40% te behalen, of in welke andere bouwplannen dit gecompenseerd gaat worden. Wij willen u vragen een goede onderbouwing te geven van hoe u hiermee omgaat.
Reactie gemeente De verwarring lijkt ontstaan doordat bij het concept een verouderde versie van het stedenbouwkundig plan is gebruikt, gedateerd 9 juli 2024. Er is inmiddels een nieuwere versie (2025 02 27 Stedenbouwkundig plan (24875)) die bij de stukken gevoegd zal worden. In de huidige versie van het stedenbouwkundig plan is geen berekening van het programma meer opgenomen.
De actuele programmering is te vinden in de tabel hieronder. Deze tabel wordt in de motivering ETFAL opgenomen. Door flexibel en adaptief te ontwikkelen kan er ingespeeld worden op de dan geldende woonvraag en woonbehoefte(n). Het beoogde woningbouwprogramma is:
De oude tabel hield voor de toetsing aan de ZUND-afspraken een wat onhandige categorisering aan. Een gedeelte van wat als 'middelduur' is aangegeven in de tabel, is in het kader van de regionale afspraken ook aan te merken als 'betaalbaar'. De basis is het streven van 2/3 betaalbaar. Kortom 66,6% betaalbaar inclusief 30% sociale huur.
76
bestemmingsplan (ontwerp)
bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22f Emmeloord - Emmelhage fase 4 Afwijken is, mits gemotiveerd, toegestaan.
Het programma is 63% betaalbaar onderverdeeld als volgt: 32% sociale huur (meer dan 30%, dus volstaat) 23% betaalbare koop 8% middenhuur Hiermee wijken we aan de voorkant af van de 66,6%. Er zullen echter van de geprogrammeerde twee-onder-één-kappers een aantal uiteindelijk onder de betaalbaarheidsgrens gaan vallen. Bij een aantal van 15 van de 90 geprogrammeerde twee-onder-een-kapwoningen zal de huur- of koopprijs onder de betaalbaarheidsgrens liggen. Gezien de lagere grondprijs en bouwprijzen in de Gemeente Noordoostpolder is dit zeer aannemelijk. Dit is op 15 mei 2025 ambtelijk besproken met de provincie.
Er wordt in het gewisselde concept nog getoetst aan onze woonvisie 'Kansen Grijpen' uit 2020 in plaats van het woonbehoefteonderzoek en de onderbouwing daarvan. Dit is aangepast in pragraaf 3.3.1. 7.2.3 Waterschap Zuiderzeeland Voorliggend plan is voorgelegd aan het Waterschap Zuiderzeeland. De reactie zijn verwerkt in de paragraaf 4.4 Water.
7.3
Zienswijzen
Inspraak en rechtsbescherming voor besluiten op grond van de Omgevingswet verlopen conform de procedures van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Binnen 6 weken vanaf het moment van terinzagelegging van het ontwerp-omgevingsplan kan iedereen zienswijzen inbrengen.
Eventuele zienswijzen worden verwerkt in deze paragraaf.
bestemmingsplan (ontwerp)
77
bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22f Emmeloord - Emmelhage fase 4
78
bestemmingsplan (ontwerp)
bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22f Emmeloord - Emmelhage fase 4
Bijlagen bij de motivering
bestemmingsplan (ontwerp)
79
bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22f Emmeloord - Emmelhage fase 4
Bijlage 1
80
Stedenbouwkundig plan VO
bestemmingsplan (ontwerp)
E M M E LO O R D, E M M E L H AG E FA S E 4 SO INRICHTINGSPLAN 27 februari 2025 24875-r
1 . iNLeiDiNG
3
2 . STeDebOuW
4
VISIE ... ...... ......................................... ............ 4 EE N GEL AAGD PLA N ....................................... 5
3 . iNriCH TiNGSP LaN
7
VISIE ... ...... ......................................... ............ 7 PL ANKAART .................................................. .. 8
5 - VerHarDiNG
13
6 - WaTerHuiSHOuDiNG
35
7 - GrOeN eN WaTer
37
RUIMTE VOOR MEN S, P L A N T E N D I E R ............ 3 7 B OME N ... ...... ......................................... ....... 3 9 BOOMKR OO NBEDEKK I N G . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. 4 0 ONDERB EPL ANTIN G ....................................... 4 1 BEPL ANTINGSPLA N ... . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . . 4 2 EX TRA AANDACHT VO O R EC O LO G I E .............. 4 3
8 - SPeLeN
46
9 - NuTSVOOrZie NiNG eN ri OLer iNG
47
1 0 - CaLaMiTei TeN
48
1 1 - afVaLiNZaMeLiNG
49
1 2 - VerLiCH TiNG
50
1 4 - MeubiLair eN ObJeCTeN
52
B RUGGEN ... ............................................... ... 5 4 DAMMEN ... ............................................... .... 5 5 DAMMEN NAA R DE Z U I D EL I J K E K AV E L S . .. . .. .. 5 5 B IJLAGE: P LAN KA ART 1 :5 0 0 .......................... 5 7
I N H O U D S O P G AV E
1. INLEIDIN G In Emmeloord wordt gewerkt aan de ontwikkeling van Emmelhage fase 4; een woonwijk in vervolg op de eerdere fases, ten noorden van bestaand Emmeloord. Het gebied ligt ingeklemd tussen een nieuwe verkeersontsluiting langs
faSe 4b
de Onderduikerstocht (ten noorden) en de provinciale Espelerweg (ten zuiden). Het plan voor deze fase
faSe 4a
anticipeert op de omgeving en de bestaande context, maar is tegelijkertijd anders van opzet dan voorgaande fases. Water en groen zijn belangrijke basis-bouwstenen in het plan, in een samenspel met de toekomstige ontwikkelvelden. Aandacht is er voor mens, plant en dier op verschillende schaalniveau’s en in verschillende vorm. Zo ontstaat een verassend en eigen woonmilieu, met een prettige maat en sfeer.
INLEIDING -3-
2. STEDEB O U W V I SIE Het stedenbouwkundig plan borduurt voort op kenmerkende landschappelijke en stedenbouwkundige eigenschappen van Emmeloord, maar met een eigen identiteit. Oppervlaktewater speelt een belangrijke
faSe 4b
rol, maar de rigide polderstructuren met haar lange lijnen is omgebogen naar water dat van meerwaarde is voor de toekomstige woonomgeving. De groene
faSe 4a
mantel die van oudsher rondom Emmeloord lag wordt op een vergelijkbare manier onderdeel van de nieuwe ontwikkeling en speelt in deze en toekomstige fases een nadrukkelijke rol. Groenstructuren op gebiedsniveau worden doorgetrokken tot aan de voordeur, in passende vorm. Voet-, fiets- en autoverbindingen sluiten aan op eerdere fases. De ontsluiting van het plan gebeurt via de randen. Hoe verder de wijk in, hoe meer de focus ligt op de verblijfskwaliteit en leefbaarheid, en de wijk als gedeeld “thuis” voor haar toekomstige bewoners.
STEDEBOUW -4-
E EN GELAAGD PLAN 3 FLEXIBELE ONTWIKKELVELDEN MET ACCENTKAVELS OP BELANGRIJKE PLEKKEN
2 DIT LEIDT TOT EEN STELSEL VAN CENTRALE VERBLIJFSPLEKKEN MET GROEN EN WATER
1 GROEN/BLAUWE STRUCTUREN LEIDEND
STEDEBOUW -5-
STEDEBOUW -6-
3. INRICHT I N G S P L A N V I SIE
D E W IJ KO N TS LU I T IN G
D E WO O N ST R AT EN
E R F ST R A ATJ E S
Woningen zijn geörienteerd op de
Woningen zijn geörienteerd op de
Vanaf de woonstraten worden
straat. De groene inrichting wordt
straat. De groene inrichting wordt
de achterterreinen voor parkeren
onderbroken door opritten naar
onderbroken door opritten naar
ontsloten door erfstraatjes,
de kavels, met zachte overgangen
de kavels, met zachte overgangen
om daarmee routes naar het
openbaar-privé. Overzicht en
openbaar-privé. Overzicht en
middengebied, en andere delen van
doorzicht nodigen uit tot sociale
doorzicht nodigen uit tot sociale
de wijk, zo veel mogelijk autovrij en
interactie.
interactie.
autoluw te houden.
V E R B I N D I N G L ANDS CHA P De bosstrook is een belangrijke stapsteen in het natuurnetwerk van Emmeloord. Parallel aan de onderduikerstocht ligt een rijke, verbindende groenstructuur. Water is verbonden met sloten en vaartenin de omgeving.
H E T M I D D E N G EBIED
VERBI NDING WI JK
De longen van de wijk; hier is
De wijk is ontsloten voor
ruimte, lucht en zicht. De centrale
autoverkeer vanaf de randen en
waterpartij met bijbehorende oevers
door een fijnmazig netwerk voor
voorziet in bergingscapaciteit en is
fiets en voetganger in het hart.
afwisselend ingericht met oog op
Verbindingen naar het buitengebied
natuurwaarde, belevingswaarde en
zijn lang en wijds, in het hart
recreatief gebruik.
verrassend en knus.
INRICHTINGSPLAN -7-
P LANKAART In de bijlage is een plankaart met legenda op A0+ formaat toegevoegd.
INRICHTINGSPLAN -8-
De vormgeving van verhardingen in het plangebied
L EG EN DA
sluiten aan bij het gebruik van de openbare ruimte. Zo is het woonerf op een subtiele manier afwijkend van de
15 km/u woonerf / parkeerkoffer
woonstraten en worden pleinen gemarkeerd door middel
30 km/u woonstraat
van details in de verharding.
30 km/u woonstraat (ontsluiting)
30 15
15 30 15
60
60
30 30
30
30
W E G C AT E G O R I Ë N 1 5 / 3 0 / 5 0 K M / U -9-
PA R K E R E N T O TA A L - 10 -
PA R K E R E N F A S E 4 A - 11 -
PA R K E R E N F A S E 4 B - 12 -
5 - VERHA R D I N G De vormgeving van verhardingen in het plangebied sluiten aan bij het gebruik van de openbare ruimte. Zo
Wandelpaden langs oevers: halfverharding
LEGENDA
is het woonerf op een subtiele manier afwijkend van de
Wijkontsluiting: gebakken klinker (paars)
Fietspad: asfalt, rood
woonstraten en worden pleinen gemarkeerd door middel
Woonstraat: gebakken klinker (rood-bruin)
Opritten en parkeren: NCB Klinker
van details in de verharding.
Woonerf: gebakken klinker (rood-bruin)
Parkeerkoffers: Graskei
Drempel of plateau
Passeerstrook (calamiteiten): grasbetontegel
Trottoir: 30*30 tegel (grijs)
VERHARDING - 13 -
W IJ KONSLUITIN G - RIJBAAN
WOO NSTR A AT - R I J B A A N
O P R I T TE N
De wijkontsluitingswegen worden in paarse gebakken
De woonstraten worden in rode gebakken klinker
Langs opritten 1 strek rondom.
klinker uitgevoerd. Langs de rijbaan aan beide zijden een
uitgevoerd. Langs de rijbaan aan beide zijden een rollaag
rollaag met valkolken.
met valkolken.
Leverancier Type Materiaal Kleur Verband
Leverancier Type Materiaal Kleur Verband
Wienerberger of gelijkwaardig Keiformaat 200 x 100 x 80 Gebakken klinker Omber, bezand (paars) Keper
Wienerberger of gelijkwaardig Keiformaat 200 x 100 x 80 Gebakken klinker Ravenna (rood) Keper
Leverancier Type Materiaal Kleur Verband
Wienerberger of gelijkwaardig Dikformaat 200 x 65 x 85 Gebakken klinker Gelijk aan de rijbaan (Omber of Ravenna) Keper
D R EMPE LS I N D E STRATEN
TROTTOIR WO O N ST R A AT / W I J KO N TS LU I T I N G
O P R I T TE N - G R O E NE ST RO O K I N H E T H A RT
Drempels worden gemarkeerd met een witte
Ter hoogte van de opritten een dikke tegel toepassen:
Alle opritten worden uitgevoerd als karrespoor. De
markeringsklinker. Tussenruimte wordt opgevuld met type
300x300x60
tussenruimte wordt ingevuld met open verharding op 10
klinker gelijk aan de rijbaan. Leverancier Type Materiaal Kleur Verband
Bylandt of gelijkwaardig Markeringsklinker keiformaat 200 x 100 x 80 Gebakken klinker Wit -
cm drainagezand. De stenen afstrooien tot net onder de Leverancier Type Materiaal Kleur Verband
N.t.b. Tegel 300x300x45 Betontegel Hardsteen Halfsteens
VERHARDING - 14 -
bovenzijde met een gras-teelaarde mengsel. Leverancier Type Materiaal Kleur Verband
MBI of gelijkwaardig NCB Klinker 315 x 115 x 100 Betonklinker, 42% open ruimte Grijs Halfsteens in de lengte, als afbeelding
WOONERF - R IJ BAAN E N OP RITTEN
HA AKS PAR K ER EN IN D E ST R AT EN - R A N DE N
B E S LOT E N PA R K E E R KO F FE R S - RA ND E N
De woonstraten gaan over in het woonerf, dat eveneens in
5 strekken rondom
3 strekken rondom
Leverancier Type Materiaal Kleur Verband
Leverancier Type Materiaal Kleur Verband
rode gebakken klinker wordt uitgevoerd. Langs de rijbaan een molgoot van 5 strekken met valkolk. Straten langs de centrale waterpartij wateren oppervlakkig af. Leverancier Type Materiaal Kleur Verband
Wienerberger of gelijkwaardig Dikformaat 200 x 65 x 85 Gebakken klinker Ravenna (rood) Keper
Wienerberger of gelijkwaardig Keiformaat 200 x 100 x 80 Gebakken klinker Gelijk aan de rijbaan Halfsteens in strekken
Wienerberger of gelijkwaardig Keiformaat 200 x 100 x 80 Gebakken klinker Gelijk aan de rijbaan Halfsteens in strekken
WOONERF - PASSEERSTROOK
HA AKS PAR K ER EN IN D E ST R AT EN - S P I E G EL S
B E S LOT E N PA R K E E R KO F FE R S - S P IE GE L S
Een aantal straten aan de buitenranden van de
Het hart van de parkeervakken wordt uitgevoerd in open
Het hart van de parkeervakken wordt uitgevoerd in open
bouwvelden, grenzend aan het middengebied, bestaat
verharding op 10 cm drainagezand. De stenen afstrooien tot
verharding op 10 cm drainagezand. Afstrooien tot net onder
uit een rijbaan met combinatie van gebakken klinker en
net onder de bovenzijde met een gras-teelaarde mengsel.
de bovenzijde met een gras-teelaarde mengsel of split.
Leverancier Type Materiaal Kleur Verband
Leverancier Type Materiaal Kleur Verband
grasbetontegel. Groen beeld en reductie van verharding. Leverancier Type Materiaal Kleur Verband
N.t.b. Grasbetontegel 600x400x100 Open verharding, beton Grijs -
MBI of gelijkwaardig NCB Klinker 315 x 115 x 100 Betonklinker, 42% open ruimte Grijs Halfsteens in de lengte, als afbeelding
VERHARDING - 15 -
MBI of gelijkwaardig Graskei 215 x 115 x 100 Betonklinker, 20% open ruimte Grijs 20% open
O PSLUITBANDEN LANGS DE KAVELS
TROTTOIR B A N DE N L A N G S R I JB A A N
O P S LU I TB A ND E N O P H E T WO O N E RF
Wanneer een voetpad direct langs de kavel ligt, wordt
In de wijkontsluitingswegen en de woonstraten liggen de
Op het woonerf worden voetgangersgebied en opritten
een smalle band toegepast: 6 cm. Wanneer de rijbaan
trottoirs verhoogd ten opzichte van de rijbaan. Ook in de
opgesloten met een band van 10 cm breed. De rijbaan
direct langs de kavel ligt, is gekozen voor een zwaardere
parkeerkoffers is dit het geval. Hier wordt een trottoirband
wordt opgesloten met een band van 15 cm breed, vlak in
opsluitband, 15 cm breed.
toegepast.
het maaiveld.
Leverancier Type Materiaal Kleur
Leverancier Type Materiaal Kleur
N.t.b. Opsluitband 60x200 en 150x250 Betonband Hardsteen
N.t.b. Trottoirband 130/150x250 Betonband Hardsteen
WANDELPADEN IN HET GROEN Wandelpaden langs de oevers in het middengebied Leverancier Type Materiaal Kleur Verband
Ecodynamic of gelijkwaardig Stabilizer Halfverharding ‘Maas mix’ -
VERHARDING - 16 -
Leverancier Type Materiaal Kleur
N.t.b. Opsluitband 100x200 en 150x250 Betonband Hardsteen
Uitgangspunten profielinrichting: •
Eenzelfde kwaliteitsambitie als in fase 3
•
Voldoende groeiruimte voor tenminste 2e grootte bomen in de straten
•
LIOR is basis, afwijkingen worden besproken
3 7
12 2 4 8
9
11 5
13 10 14
1
6
15
PROFIELEN SNEDES - 17 -
•
Profielbreedte 16,42 meter
•
Voldoende groeiruimte voor tenminste 2e grootte bomen in de straten, zuidzijde profiel
•
Voetpad noordzijde 1,50 m. breed, voetpad zuidzijde 1,80 m. breed
•
Bezoekersparkeren op straat
perceelgrens
perceelgrens
-3,55m VP
-3,55m VP
K&L
1,5m trottoir
2m
4,7m
5,8m
1,8m trottoir
rijbaan 16,42m
PROFIEL 1 - 18 -